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INGENIERA Y GESTIN

NDICE
TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
CAPTULO N IC O ............................................................................................................................... 9

TTULO II
VALUACION DE PREDIOS URBANOS
CAPTULO A
ALCANCES Y F IN E S .......................................................................................................................... 11

TTULO II
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA..................................................................................................................15

TTULO II
CAPTULO C
VALUACIN DEL TERRENO.................................................................................................

TTULO II
CAPTULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E
INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES................................................................................... 18

TTULO II
CAPTULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO ............................................................................................................ 24

TTULO II
CAPTULO F
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD C O M UN ...........................................................24

TTULO III
VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS
CAPTULO A
ALCANCES Y F IN E S .......................................................................................................................... 25
2

INGENIERIA Y GESTION

16

TTULO III
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA

30

TTULO III
CAPTULO C
VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS....................................................................................... 33

TTULO III
CAPTULO D
VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS.......................................................................................... 34

TTULO III
CAPTULO E
VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E) ...........................................................................37

TTULO III
CAPTULO F
VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS ..........................................................................38

TTULO III
CAPTULO G
VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS................................................. 39

TTULO III
CAPTULO H
VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALM ACEN ......................39

TTULO III
CAPTULO I
VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES ............................................ 41

TTULO III
CAPTULO J
VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA E ISLAS
RSTICAS........................................................................................................................................... 42

INGENIERIA Y GESTION H ]

TTULO IV
VALUACIN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES ..........

51

TTULO V
VALUACIN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES ................................................................

52

TTULO V
CAPTULO B
VALUACIN DE INMUEBLES ................................

54

TTULO V
CAPTULO C
VALUACIN DE INSTALACIONES ................................................................................................ 54

TTULO V
CAPTULO D
VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES MVILES, MAQUINARIA Y EQUIPOS ......... 55

CAPTULO E
VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE OFICINA Y REPUESTOS.....................58

TTULO V
CAPTULO F
VALUACIN DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA ........................................

59

TTULO V
CAPTULO G
ESTUDIO ECONMICO PARA LA VALUACIN DE LA EMPRESA EN

MARCHA.............

59

TTULO V
CAPTULO H
VALUACIN DE LA EMPRESA EN MARCHA ............................

INGENIERIA Y GESTION

61

TTULO V
CAPTULO I
VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLES Y MUEBLES DE UNA EMPRESA .........

61

TTULO V
CAPTULO J
VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES .....................................................

63

TTULO VI
VALUACIN DE AERONAVES
CAPTULO A
GENERALIDADES ......................................................................

70

CAPTULO B
DEFINICIONES.................................................................................

71

CAPTULO C
MEMORIA DESCRIPTIVA .....................................................

73

INGENIERIA Y GESTION 2 ]

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU


TTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
CAPTULO NICO
ARTCULO 1.01
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios,
conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin
de bienes inmuebles y muebles.
ARTCULO I.02
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador
estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha,
para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas
del presente reglamento.
ARTCULO I.03
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo Civil
son bienes inmuebles:
1.
2.

El suelo, el subsuelo y el sobresuelo


El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de aguay las aguas vivas o
estanciales.

3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.


4.

Las naves y aeronaves.

5. Los diques y muelles.


6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares
9.

Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio.

10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.


11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil son
bienes muebles:
1.

Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

2.

Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.

3.

Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.

4.

Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidosal


suelo.

5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin
de crditos o derechos personales.
6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y
otros similares.
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7.

Las rentas o pensiones de cualquier clase.

8.

Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones,


aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.

9.

Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.

10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
ARTCULO 1.04
Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor
puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta,
valor actual) u otros debidamente sustentados.
Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que
pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn
contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente.
Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del
caso, este reglamento se ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedimientos
valuatorios.
ARTCULO I.05
El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el
territorio de la Repblica.
ARTCULO I.06
El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
valuacin comercial o reglamentarla en la que el Estado interviene en alguna medida y
para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.
ARTCULO I.07
Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento en
los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin valuacin reglamentaria,
cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores
unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos
legales correspondientes.
Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del
libre mercado.
ARTCULO I.08
Se denomina perito valuador ai profesional colegiado que en razn de sus estudios
superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de
un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los
casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.
ARTCULO I.09
El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios
que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.

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R e g l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

ARTICULO 1.10
El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin
que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes
secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de ste reglamento se
desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones.
ARTCULO 1.11
El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de
valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas
del bien valuado.
El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como
base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar
el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.

TTULO II
VALUACION DE PREDIOS URBANOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO II.A.01
Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas,
sin alterar, deteriorar destruir la edificacin.
ARTCULO II. A.02
Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a
vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano: as como los terrenos sin edificar,
siempre que cuenten con los servicios generales propios de! centro poblado y los que
tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas
legalmente.
ARTCULO II. A.03
Se entiende por edificaciones a las construcciones o rbricas en general.
ARTCULO II. A.04
Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran
adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de
ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones
exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de
aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o
desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y
otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
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ARTCULO II.A.05
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano,
son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los
dispositivos legales correspondientes.
ARTCULO II.A.06
La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus
componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al
estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por
antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento.
En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de
terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de
una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de
mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores
que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.
ARTCULO II.A.07
En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los
cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad a
dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la
edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios
de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de ios valores
unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en
cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le
aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes.
Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo
real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
ARTCULO II.A.08
El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:
-

Memoria descriptiva.

- Valuacin.
- Valuacin del terreno.
- Valuacin de las edificaciones
- Valuacin de las obras complementarias.
- Valuacin de instalaciones fijas y permanentes
-

Intangibles, si los hubiere

Cuadro resumen general de las valuaciones

- Anexos
-

Fotografas, si se requieren

- Otros

INGENIERA Y GESTIN 2

R e b l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

13

TTULO II
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO II.B.09
La memoria descriptiva comprende:
- Nombre del propietario o posesionario.
- Nombre de la persona que solicita la tasacin.
-

Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada.

- Fecha a la cual est referida la tasacin.


- Ubicacin.
- Linderos y permetro
- rea del terreno
- Zonificacin y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.
- Caractersticas del entorno del predio.
- Descripcin de la distribucin de las plantas.
- Descripcin de la edificacin.
- Antigedad de la construccin.
- Estado de conservacin.
- Servidumbres, si las hubiere.
- Anlisis de la documentacin registral.
- Observaciones.
ARTCULO II.B.10
Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a
los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento
humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales
les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o
la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse
la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin,
asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la
distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de
fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia.
ARTCULO lf.B.11
La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias
y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los
costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.
ARTCULO II.B.12
El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema
mtrico decimal.
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R e g l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

ARTCULO II.B.13
Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin
mnima: - Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas;
-

Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;

reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas
techadas y libres)

ARTCULO II.B.14
En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos,
los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales
como:
-

Cimentacin

Elementos estructurales

Muros y columnas

Techos y coberturas

Pisos y contrapisos

Contrazcalos y revestimientos

Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos,


etc.

Vidrios

Pinturas

Cerrajera

Instalaciones sanitarias

Instalaciones mecnicas y elctricas

Instalaciones telefnicas

Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como;

Instalaciones especiales

Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y


tanques cisterna etc.

Obras complementarias.

Otros.

ARTCULO II.B.15
El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular,
malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados
en el artculo II.B.14 y que se definen de la siguiente forma:
Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan
deterioro alguno.
Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros
deterioros en los acabados debido al uso normal.
Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no
tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los
acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

INGENIERIA Y GESTION [ E

R E G L A M E N T O N A C IO N A L D E T A S A C IO N E S

Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa
deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados
e instalaciones tienen visibles desperfectos.
Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que
hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales
recuperables.
ARTCULO II.B.16
Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos
de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio
como dominante o sirviente.
ARTCULO II.B.17
Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad
o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera
de los siguientes documentos:
a) Declaratoria de fbrica.
b) Certificado de conformidad de obra
c) Licencia de construccin, mas plazo de ejecucin.
d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la
construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los
documentos sealados precedentemente.
e) Declaracin jurada de autoavaluo.
A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores
concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.
ARTCULO II.B.18
En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a
aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.
ARTCULO II.B.19
El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para
efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria
de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en ios casos de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos
que sean pertinentes.

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de

Ta s a c io n e s

TITULO II
CAPTULO C
VALUACIN DEL TERRENO
ARTICULO II.C.20
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se
tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso
de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del
mercado inmobiliario de la zona.
ARTCULO II.C.21
Afalta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones
reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones
comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno
que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana,
que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares
prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en
base a criterios objetivos y tcnicos,
ARTCULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a via pblica, se valuar de la siguiente
manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el
valor unitario de terreno.
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente
reglamento.
ARTCULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a via pblica, se valuar de la
siguiente manera:
a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes
y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22
sumndose luego los resultados parciales.
b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.
c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos
a) y b)
ARTCULO II.C.24
La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de
dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo
el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:

INGENIERIA Y GESTION 5 ]

a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina
como sigue:
SVU= V T x

3.00

( 1.00-0.01 d )

En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.
VT

= Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio


privado.

= Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida


en el lindero de sta con la va pblica.

Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de
la misma.
d

= Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de


valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de
propiedad colindantes con la va de dominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste,


considerndose como mnimo 0.5 VT,
b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento
sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionaimente al
rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para
cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose
el valor que resulte mayor.
ARTCULO II.C.25
La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en
condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre
de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente
reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8, El
resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.
ARTCULO II.C.26
La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor
de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99
y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre,
ARTCULO II.C.27
La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente,
ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.

3 1 INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a
quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente
Fo=fondo/15
ARTCULO II.C.29
Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se
considerar como valor del inmueble la parte no inundable de! rea, sealndose como
lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente
ordinaria.
ARTCULO II.C.30
La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin
a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes:
a) En medidas lineales
-

En terreno plano 0.5%

En terreno accidentado 0.8%

b) En reas
-

En terrenos de forma regular 2.0%

En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar
constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que
figuran en los ttulos de propiedad o certificados que correspondan.

TTULO II
CAPTULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTCULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones
existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las
instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes
factores:
En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios
de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido
aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin;
en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su
propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de
depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material
predominante.
INGENIERIA Y GESTION 5 ]

E! valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar
nuevo (VSN):
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de
edificacin (VUE)
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P)
por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin
predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:
VE = AT x VUE (1-P /100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas
N 1. 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de
depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo
un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o e fijar un valor
relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.
ARTCULO II.D.32
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las
instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de
acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado
de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y
vida til de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente
conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07.
ARTCULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que
fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin
para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de
manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes
construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al
rea total de la obra si el avance es uniforme.
ARTCULO II.D.34
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes
que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales
o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de
depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.
LE INGENIERIA Y GESTION

TABLA N 1
PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD
Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIN Y DEPARTAMENTOS PARA
VIVIENDAS
Estado de Conservacin

Antigedad
(en aos)

Material
Estructural
Predominante

Muy Bueno
%

Bueno
%

Regular
%

Malo
%

Hasta 5
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

0
0
5

5
8
15

10
20
30

55
60
65

Hasta 10
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

0
3
10

5
11
20

10
23
35

55
63
70

Hasta 15
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

3
6
15

8
14
25

13
26
40

58
66
75

Hasta 20
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

6
9
20

11
17
30

16
29
45

61
69
80

Hasta 25
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

9
12
25

14
20
35

19
32
50

64
72
85

Hasta 30
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

12
15
30

17
23
40

22
35
55

67
75
90

Hasta 35
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

15
18
35

20
26
45

25
38
60

70
78

Hasta 40
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

18
21
40

23
29
50

28
41
65

73
81

Hasta 45
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

21
24
45

26
32
55

31
44
70

76
84

Hasta 50
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

24
27
50

29
35
60

34
47
75

79
87

Mas de 50
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

27
30
55

32
38
65

37
50
80

82
90
*

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito


establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

INGENIERIA Y GESTION 2

TABLA N 2
PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD
Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIN o
ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES o INSTITUCIONES
Estado de Conservacin

Antigedad
(en aos)

Material
Estructural
Predominante

Muy Bueno
%

Bueno
%

Regular
%

Malo
%

Hasta 5
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

0
0
7

5
8
17

10
20
32

55
60
67

Hasta 10
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

2
4
12

7
12
22

12
24
37

57
64
72

Hasta 15
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

5
8
17

10
16
27

15
28
42

60
68
77

Hasta 20
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

8
12
22

13
20
32

18
32
47

63
72
82

Hasta 25
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

11
16
27

16
24
37

21
36
52 .

66
76
87

Hasta 30
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

14
20
32

19
28
42

24
40
57

69
80

Hasta 35
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

17
24
37

22
32
47

27
44
62

72
84

Hasta 40
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

20
28
42

25
36
52

30
48
67

75
88

Hasta 45
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

23
32
47

28
40
57

33
52
72

78

Hasta 50
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

26
36
52

31
44
62

36
56
77

81

Mas de 50
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

29
40
57

34
48
67

39
60
82

84

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito


establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

INGENIERIA Y GESTION

TABLA N 3
PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD
Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS
Estado de Conservacin

Material
Estructural
Predominante

Muy Bueno
%

Bueno
%

Regular
%

Malo
%

Concreto
Ladrillo
Adobe

0
0
9

5
8
19

10
20
34

55
60
69

Hasta 10
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

3
5
14

8
13
24

13
25
39

58
65
74

Hasta 15
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

6
9
19

11
17
29

16
29
44

61
69
79

Concreto
Ladrillo
Adobe

9
13
24

14
21
34

19
33
49

64
73
84

Concreto
Ladrillo
Adobe

12
17
29

17
25
39

22
37
54

67
77
89

Concreto
Ladrillo
Adobe

15
21
34

20
29
44

25
41
59

70
81

Concreto
Ladrillo
Adobe

18
25
39

23
33
49

28
45
64

73
85

Hasta 40
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

21
29
44

26
37
54

31
49
69

76
89

Hasta 45
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

24
33
49 *

29
41
59

34
53
74

79

Hasta 50
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

27
37
54

32
45
64

37
57
79

82

Mas de 50
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

30
41
59

35
49
69

40
61
84

85

Antigedad
(en aos)
H asta o

aos

Hasta u

aos
Hasta .o

aos
Hasta 30
anos
Hasta oo

anos

*
h

*
*
*

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito


establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

INGENIERIA Y GESTION [ E

TABLA N 4
PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD
Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARA CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS,
TALLERES
Estado de Conservacin

Antigedad
(en aos)

Material
Estructural
Predominante

Muy Bueno
%

Bueno
%

Regular
%

Malo
%

Hasta 5
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

0
0
9

5
12
21

20
24
34

59
63
69

Hasta 10
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

3
5
14

10
16
26

22
28
39

61
68
74

Hasta 15
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

6
9
19

13
20
30

25
32
44

64
72
79

Hasta 20
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

9
13
24

16
24
35

27
36
49

67
77
84

Hasta 25
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

12
17
29

18
28
40

30
40
52

70
81
89

Hasta 30
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

15
21
34

20
32
45

32
44
59

72
83

Hasta 35
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

18
25
39

23
36
50

34
48
64

75

Hasta 40
aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

21
29
44

26
40
54

37
52
69

77

Hasta 45
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

24
33
49

29
44
59

39
56
74

80

Concreto
Ladrillo
Adobe

27
37
54

32
48
64

42
60
79

Hasta 50
anos

Concreto
Ladrillo
Adobe

30
41
60

35
52
70

44
64
84

Mas de 50
aos

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito


establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

2 INGENIERIA Y GESTION

TTULO II
CAPTULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTCULO II.E.35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT

= Valor del terreno

VE

= Valor de la edificacin

VI

= Valor de las instalaciones fijas del predio.

VOC = Valor de las obras complementarias


Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado,
el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio
ARTCULO II.E.36
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el
perito considere necesarios para fundamentar ios valores adoptados.

TTULO II
CAPTULO F
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMUN
ARTCULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn,
el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias
independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente
manera:
(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al
porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno
del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.
(b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin
de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las
secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada
uno.

INGENIERIA Y GESTION 2

ARTCULO II.F.38
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el
valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en
el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias
de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas
que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
ARTCULO II.F.39
En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el
porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes
de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo.
El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales.
ARTCULO II.F.40
El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno
matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la
parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

TTULO III
VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES
AGROPECUARIOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO III.A.01
Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados
en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos
susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni
estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las
construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn
conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo.
ARTCULO III.A.02
Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso
de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo
del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. Medido a partir de la lnea de la ms
alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados fuera del
rea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana
sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados
por autoridad competente.
Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con
pastos naturales dedicados a la ganadera.
2

INGENIERIA Y GESTION

R e g l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

ARTICULO III.A.03
Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general,
tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de
productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de
riego, etc.
ARTCULO III.A.04
Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio
rstico que son susceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas
y que pertenezca a cualquiera de las categoras siguientes:
a) Frutales.
b) Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad
de efectuar nueva siembra.
No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se encuentren
aisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual.
ARTCULO III.A.05
Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de
un ao.
ARTCULO III.A.06
Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases:
1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A)
2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)
4.0 Tierras aptas para produccin forestal (Clase F)
5.0 Tierras de proteccin (Clase X)
1.0 Tierras aptas para cu ltivo en lim pio (Clase A)
Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y
continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas y semiarbustivas de corto
perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del
lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteracin del rgimen
hidrolgico de la cuenca.
Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes,
pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un
rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de
cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera.
1.1 Segn el sistem a de abastecim iento de agua, se clasifican en cuatro tipos:
a)

Con riego

por gravedad y agua superficial.

b)

Con riego

proveniente de bombeode aguasuperficial.

c)

Con riego

proveniente de bombeode aguasubterrnea.

d)

Con agua

de lluvia (secano).
INGENIERIA Y GESTION 2

1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern:


a) Hasta 2 000 m.s.n.m.
b) De 2 001 a 3 000 m.s.n.m.
c) De 3 001 a 4 000 m.s.n.m.
d) Ms de 4 000 m.s.n.m
1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza com o va de
transporte predominante, las tierras aptas para cu ltivos en lim pio comprenden
los siguientes tipos:
a) Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera.
b)

Ubicadas de

1 a 2 Kms. dedistancia del roo carretera.

c)

Ubicadas de

2 a 3 Kms. dedistancia del roo carretera.

d)

Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera.

1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en lim pio se subclasifican en las
siguientes categoras:
a) Primera categora.Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas
condiciones fsicas y climticas por temperatura muy favorables para la produccin
de cultivos en limpio en forma permanente y econmicamente rentable.
De relieve topogrfico plano y suave, confirindole una gran capacidad de
labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes
estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una
infraestructura de riego.
Edaficamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a
profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje.
La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o
ligeramente alcalina, condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor parte
de los nutrientes vegetales.
b) Segunda categora.Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima
que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de
conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.
Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples
o combinados de;

Suelos con profundidades inferiores a la capa arable.

Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%

Susceptibilidad moderada a la erosin.


Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.

Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.

Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.

Exigencias en el riego

Limitaciones de clima

INGENIERIA Y GESTIN

c) Tercera categora.Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que
reducen la eleccin de cultivos y/o requieren prcticas especiales de conservacin,
las tierras de sta categora tienen mayores restricciones que las de segunda y
cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y
de conservacin de suelos son por lo general ms difciles de aplicar y mantener
para asegurar una produccin econmica y continuada.
Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y produccin forestal.
Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas
mayor de 4% susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y
moderada salinidad.
d) Cuarta categora.Son aquellas que tienen severas imitaciones que restringen la eleccin de cultivos
y/o requieren un cuidadoso manejo.
Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera
categora y la adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es
necesario un manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin ms
difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio,
cultivos permanentes y produccin forestal.
2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica,
y continuada del suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean
herbceos, arbustivos o arbreas, frutales principalmente, as como forrajes; bajo
tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la
capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Estas tierras podrn dedicarse a fines de pastoreo, produccin forestal y proteccin,
cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que
se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando el inters del
Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico
que imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin de un
cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Estn distribuidas en las regiones
de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir
ciertas categoras.
Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas,
en las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra.
Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a ias
tierras, se utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en
limpio en selva.
Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categoras la 5ta. y 6ta.
Categoras del cuadro de valores arancelarios y su definicin resumida es la siguiente:
e) Quinta categora:
Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta
categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y
piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos
transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes.
El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias
oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos.
INGENIERA Y GESTIN 2

f)

Sexta categora
Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los
convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en
forma normal.
Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar
vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin,
suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje imperfecto,
clima, temperatura y otras caractersticas desfavorables.

3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P).


Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para
cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal
para el pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del
lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteracin del rgimen
hidrolgico de la cuenca.
Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin forestal o proteccin, cuando
en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de
su utilizacin con fines de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera; estn
distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva.
En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales
y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en
limpio:
a) Hasta 2 000 m.s.n.m.
b) Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m.
c) Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m.
d) A ms de 4 000 m.s.n.m.
4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F)
No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero
permiten su uso para la produccin de maderas y otros productos forestales, siempre
que sean manejadas en forma tcnica para no causardeterioro en lacapacidad
productiva del recurso ni alterar el rgimenhidrolgico de lacuencani su ecologa.
Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el inters del Estado lo requiera.
5.0 Tierras de proteccin (Clase X)
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para
cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos,
nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que, aunque presentan
vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso no es econmico y deben
ser manejadas con fines de proteccin de cuencas hidrogrficas, vida silvestre, valores
escnicos, cientficos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de inters
social.
Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas
nacionales, santuarios nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.

INGENIERIA Y GESTION

TTULO III
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO III.B.07
En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos:
- Nombre del predio.
- Nombre del propietario o posesionario.
- Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin
- Objeto de la valuacin y metodologa empleada.
- Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento).
- Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio.
- Linderos.
- Permetro - mensura de los lados que lo conforman.
- rea total.
- Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas.
- Produccin dominante en la regin agrcola.
- Plantaciones.
- Recursos de agua y derechos de riego.
- Elementos de trabajo, mano de obra y otros.
- Factores ecolgicos (clima, vientos, fl ora y fauna, etc).
- Forma de explotacin.
- Beneficio e industrializacin de los productos.
- Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones para el beneficio de
productos industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc.
- Mejoras y obras complementarias.
- Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.
- Semillas y otros productos en almacn.
- Animales: ganados, aves, peces, etc.
- Servidumbres.
- Gravmenes.
-

Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro.

- Depredacin.
- Rendimiento y produccin brut .
- Gastos de explotacin y administracin.
- Datos complementarios.
- Ttulos de propiedad y planos de predio.
- Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

INGENIERIA Y GESTION X

r eg lam en to

N a c io n a l

d e T a s a c io n e s

31

ARTCULO III.B.08
En la descripcin de los linderos deber sealarse
a) La lnea permtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes.
b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos, esteros,
salientes de carcter permanente, bordes, etc.
c) En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso definir
especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca con claridad
cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del
lugar.
ARTCULO III.B.09
El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber
stos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operacin.
Es expresada en hectreas y metros cuadrados, segn corresponda.
ARTCULO III.B.10
La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de
la tcnica agronmica, consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin de
cultivado o explotado en su forma natural, cultivable o incultivable. Clasificadas stas en
categoras, se aplicar el arancel de terrenos rsticos.
E! suelo o casco de un predio rstico se vala independientemente de lavegetacin y/o
construccin que sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.
ARTCULO III.B.11
Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayor rea, prevaleciendo por
su importancia econmica sobre las otras producciones de la zona.
ARTCULO III.B.12
En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y bosques
explotables.
ARTCULO III.B.13
En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua
superficial, de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son
suficientes para las necesidades del predio. En caso de existir riego tecnificado debern
detallarse sus caractersticas.
El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a
cauce comn, segn la legislacin vigente.

unpredio deu

ARTCULO III.B.14
En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar si la cantidad y calidad de la
mano de obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales
de trabajo y dems elementos suficientes para la explotacin

INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO III.B.15
En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin
ambiental.
ARTCULO III.B.16
En ia forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo en parte;
y si es conducida en forma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo
comunitario, otras formas.
ARTCULO III.B.17
Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha; si hay
un beneficio previo o si se les somete a un proceso de preparacin para los mercados
su exportacin, o se los industrializa en el fundo mismo.
Cuando se obtiene subproductos, se especificar si se les consume en el mismo predio o
son vendidos en su estado natural o industrializados.
ARTCULO III.B.18
Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas
estructurales, materiales empleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas que
ocupan.
ARTCULO III.B.19
Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras complementarias tales como los
caminos, cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin,
defensas marginales, tomas, partidores, canales, diques, etc., sern descritas y metradas
aunque no estn dentro de los linderos del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados
con capital propio en su integridad o en parte, como contribucin a determinada asociacin
o comunidad en beneficio colectivo.
ARTCULO III.B.20
Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y consignados en ttulos,
as como las establecidos posteriormente a stos, que afectan el predio en su clasificacin
de dominante o sirviente, (ver ttulo II captulo B artculo II.B.17).
ARTCULO III.B.21
En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de
constitucin, debidamente inscritos.
ARTCULO III.B.22
En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones, deslizamientos
o prdidas de vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al
predio y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro.

INGENIERIA Y GESTION ]C

ARTCULO III.B.23
En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible, el origen de
la propiedad, el propietario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual,
colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los
registros se consignar la fecha, el tomo, el folio y fojas de la Inscripcin; o la ficha registral,
segn sea el caso.
Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo
firm, escala, orientacin geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de
exactitud del levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial del
predio y/o sus construcciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral oficial referida
al predio.

TTULO III
CAPTULO C
VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS
ARTCULO III.C.24
La valuacin considerar, segn el caso:
a) Terrenos rsticos
b) Terrenos eriazos
c) Terrenos eriazos ribereos al mar
d) Construcciones e instalaciones fijas
e) Maquinaria y equipo
f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn
g) Ganado, aves, peces y otros animales
h) Factores ecolgicos
ARTCULO III.C.25
En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse
una clasificacin de los mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el
artculo anterior, debiendo determinarse las reas que corresponda a cada categora
de tierras.
El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de
lluvia (secano) ser igual al 50 % del valor de las tierras que figuran en los listados de
valores oficiales de terrenos rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas
tierras en la zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial.
Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las
reas parciales, multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor oficial o
de mercado vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas.

INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO III.C.26
El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio
con riego por gravedad y agua superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos
rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia de valuacin o producto del estudio
del mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda a una valuacin
reglamentaria o comercial.
ARTCULO III.C.27
En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto en las
normas legales vigentes sobre la materia

TTULO III
CAPTULO D
VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS
ARTCULO III.D.28
La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el
valor bsico eriazo (VBE) por el rea (A), materia de valuacin.
ARTCULO III.D.29
El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la expresin
siguiente:
VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E
En donde:
VBE

= Valor bsico eriazo

VBER = Valor bsico eriazo ribereo


VR
= Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado,
segn se trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de las tierras
de primera categora.
D

= Distancia al rea con valor unitario oficial urbano

U
T

= Uso
= Topografa y naturaleza del terreno

= Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno

= Distancia a la lnea de ms alta marea

= Factor de correccin ecolgica

INGENIERIA Y GESTION 2

ARTCULO III.D.30
La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las
tablas N 05 hasta la N 08-A.
La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y la
demanda.
El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta,
aplicar de ser el caso, los factores consignados en las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.

TABLA N 05
N

CARACTERISTICAS

1
I

Distancia a la zona con valor arancelario


Hasta 500m.
De 501 a 1 OOOm.
Ms de 1 OOOm.

II

Usos
a) Uso industrial y turismo
- Fbricas, grandes depsitos y/o almacenes
pesqueros, balleneros, etc.
- Hoteles, hostales, casinos
b) Uso comercial
- Grifos y servicentros
- Restaurante y locales comerciales
c) Uso Especiales
- Centros de recreacin y otros
d) Uso de vivienda y equipamiento
- Vivienda

FACTOR

D
D
D

EXPRESIN
NUMRICA
.

1,50
' 1,20
1,00

2,00

1,80

U
U

1,60
1,40

1,20

1,00

A) Topografa del terreno


Pendiente menor a 5%
De 5 a 10%
De 11 a 20%
De 21 a 30%
Ms de 30%

T
T
T
T
T

1.00
0.90
0.80
0.70
0.60

B) Naturaleza del terreno


- Arenoso o arcilloso
- Con afloramiento rocoso
- Con napa fretica superficial

T
T
T

0.70
0.65
0.60

Topografa y Naturaleza del Terreno

III

* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza dei terreno, el


factor T se determina multiplicando los factores correspondientes.

ARTCULO III.D.31
Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que comprende
la tabla N 06 se definen en la forma siguiente:
Carreteras duales
Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para
velocidades mayores de 80 Km./h. y pavimentadas con asfalto o concreto.
X

INGENIERIA Y GESTION

Carreteras de primera clase


Tiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfaito, diseada para velocidades
mayores de 80 Km./h. forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de
6 %.
Carreteras de segunda clase
Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para velocidades
entre 60 a 80 Km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es
de 8%,
Carreteras de tercera clase
Ancho promedio entre 3,50m y 5,00m., son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y
su pendiente mxima es de 10%.
Trochas carrozables
Sin afirmado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico de
vehculos.
En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor
valor.

TABLA N 06
FACTOR VIAS (CARRETERAS)
DISTANCIA

CLASE DE VIA
(CARRETERAS)

Hasta 500m

De 501 a 1000 m

Carreteras duales
Carreteras de primera clase
Carreteras de segunda clase
Carreteras de tercera clase
Trochas carrozables
Sin carretera

1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00

1,25
1,20
1,15
1,10
1,05
1,00

* El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su


jurisdiccin y el servicio, segn la normatividad vigente.

ARTCULO III.D.32
El factor distancia (D) con respecto a la linea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la
Tabla N 07.

TABLA N 07
DISTANCIA CON RESPECTO
A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA
Hasta
De 250,01 a
Ms de

250,00 m
500,00 m
500,00 m

FACTOR D
1,50
1,20
1,00

INGENIERA Y GESTIN X

TTULO III
CAPTULO E
VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)
ARTCULO III.E.33
Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los factores;
a) Clima; Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos
dominantes, etc.
b) Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos, bosques, etc. que
determinen el entorno; debindose tomar fotos a color destacando el paisaje
c) Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones,
que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente.
ARTCULO III.E.34
Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse de bueno (B),
regular (R) y malo (M), y se aplicar la Tabla N 08 y 08-A.

Tabla N 08
FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E"
^ --^ V A R IA B L E
CATEG O RA""----Bueno
Regular
Malo

CLIMA

PAISAJE

1,04
1,00
0,96

1,06
1,00
0,96

Tabla N 08-A
FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E"
'-_ ^ \/A R IA B L E
C A T E G O R A " ~ -~ -^ _
Bueno
Regular
Malo

CLIMA
PAISAJE
1,10
1,00
0,90

Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor E se determina


multiplicando los ndices correspondientes de stas.

INGENIERIA Y GESTION

TTULO III
CAPTULO F
VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS
ARTCULO III.F.35
Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rstico y que se utilizan en la
explotacin, tales como: viviendas, oficinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos,
corrales, escuelas, hospitales, salas de esparcimiento, infraestructura de riego,
infraestructura de vialidad, instalaciones de servicio u otras instalaciones.
ARTCULO III.F.36
La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende:
Descripcin de materiales, distribucin de ambientes, letrado, antigedad, estado de
conservacin y usos. El procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II,
captulo D referente a valuacin de edificaciones o construcciones, obras complementarias
e instalaciones en predios urbanos, en lo que le sea aplicable.
ARTCULO III.F.37
La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas de derivacin,
compuertas, partidores, alcantarillado, sifones y toda obra civil complementaria: y sistemas
de riego tecnificado.
En todos los casos se har el letrado del movimiento de tierras y de las estructuras,
sealando sus caractersticas con el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios
de mercado debidamente justificados.
ARTCULO III.F.38
La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de arte, vas frreas, etc.
Para los efectos de la valuacin se har el letrado de las diferentes partidas que conforman
la infraestructura vial y se asignarn ios valores unitarios de mercado correspondientes.
ARTCULO III.F.39
Infraestructura de servicios:
a) Agua potable: reservnos, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de
distribucin y conexiones domiciliarias.
Se describir cada una con el letrado respectivo y los valores unitarios sern de
acuerdo al tipo de construccin, materiales y equipamiento.
b) Desage: se har la descripcin y letrado de las instalaciones, determinando los
valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en
su construccin.
c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentes asignndoles los valores
unitarios de mercado.
d) Otras instalaciones

INGENIERA Y GESTIN X

R E G L A M E N T O N A C I O N A L D E T A S A C IO N E S

ARTCULO III.F.40
Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los materiales que intervienen en
su construccin e instalacin, y asignndole valores unitarios de mercado.

TTULO I!
CAPTULO G

VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS


ARTCULO III.G.41
La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripcin de la
mquina o equipo, estado actual y estimacin de expectativa de vida til, precio original
y fecha de adquisicin, valor actual de la mquina o equipo similar nuevo, descripcin de
mejoras y valor actual del equipo dado.
ARTCULO III.G...42
El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes, es el referente a la
valuacin de propiedades empresariales, Ttulo V del presente reglamento.
ARTCULO III.G.43
En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el
perito le asignar el valor correspondiente a su estado de conservacin.

TTULO III
CAPTULO H
VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN
ALMACEN
ARTCULO III.H.44
El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y
precio promedio de los productos en el mercado.
El perito podr determinar el valor de una plantacin permanente en base a la acumulacin
de gastos incurridos en su implementacin en base a los costos de produccin estimados,
debidamente indicados en anexos adjuntos.
ARTCULO III.H.45
Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios vigentes al momento de
la tasacin, teniendo en cuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser
utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacn sern valuados a criterio del
perito.

[ E INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO III.H.46
En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodo de cosecha no se valorizan,
disponindose el levante de la misma; aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su
valuacin ser la acumulacin del costo de su instalacin hasta la fecha en que se produce
la expropiacin.
En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como
complemento a la valorizacin de la plantacin en si.
ARTCULO III.H.47
Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de desarrollo, a criterio
del perito, debidamente sustentado.

TTULO III
CAPTULO I
VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES
ARTCULO III.I.48
El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio de mercado, teniendo en cuenta
la especie, raza, volumen de produccin y otros considerndoos que estime el perito.
El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: elpedigree la edad,conformacin
exterior y otros.
En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenerse presente si son registrados
(Reg. Genealgico) o no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de
24 meses) o menores.
El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante del producto del peso neto animal
en ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa)
Tener presente, las bonificaciones siguientes:
A.- Grado de Cruzamiento
Cruce Simple

: 15-08%

Cruce Intermedio

: 30-15%

Puro por Cruce

: 50-30%

B.- Produccin de leche: Factor 1,4 -1,0


Varia de ser primerizas lactando de segunda ms lactancias.
C.- Edad: Permite reajustar valores A y B
3 a 5 aos : 20-40%
5.1 a 7 aos: 60-80%
7.1 a ms

: 100%

INGENIERA Y GESTIN 0C

Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estar en funcin de su
condicin de animales reproductores en tanto sea puro por cruce (Pedigree).
PM

: PN x P K x V.R.C.

PM

: Precio de Mercado

PN

: Peso Neto

PK

: Precio Kg. Vivo

V.R.C

: Valor rendimiento en carne (1,15 1,20).

Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en
relacin a su aptitud de servicio, ejemplo:
2-3 aos - F = 2,50
7-8 aos - F = 0,42
+ 8 aos - F = 0,00
a) Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los
de pedrigee, considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior del
animal, el tipo de lana y color, como la produccin y calidad de la misma: as como
los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas por la
Autoridad Competente. El Perito en base a sus apreciaciones y criterio, bonificar o no
la valuacin respectiva.
b) En ganado equino de competicin se considera el elevage; las lneas de
consanguinidad de progenitores y descendientes.
c) En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree,
edad, presencia en su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios
obtenidos, etc. y de acuerdo a la normatividad vigente.
ARTCULO III.I.49
Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a los precios promedio de
mercado teniendo en cuenta el pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza
de algunas especies.
Debe hacerse las bonificaciones por edad, vistosidad o plumaje, aptitud para la reproduccin,
produccin, canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cualidades que
considere el perito.
ARTCULO III.1.50
Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn tomando en cuenta a que actividad
van a ser destinadas: cientfica, exposicin, consumo humano e industrial.
ARTCULO III.1.51
La valuacin de especies protegidas esta sujeta a criterios del perito quien la sustentar en
su informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente.
ARTCULO III.I.52
Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y procesados en almacn, frigorficos,
etc. se valuarn teniendo en cuenta el estado y calidad de conservacin, rendimiento y de
acuerdo a los precios promedio en mercado.
jC

INGENIERIA Y GESTION

Re g l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

ARTICULO III.1.53
Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn la especie, calidad, estado
de conservacin y posibilidad de usarlos segn precio promedio en mercado.
ARTCULO III.1.54
La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao de fibra, uniformidad en el color,
estado de conservacin el volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio en el
mercado.
ARTICULO III.1.55
Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promedios en mercado, a criterio del
perito, quin la sustentar.

TTULO III
CAPTULO J
VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN
URBANA E ISLAS RSTICAS
ARTCULO III.J.56
Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido
considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de
sta, de acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial.
ARTCULO III.J.57
Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin
legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la
tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales.
ARTCULO III.J.58
Se denomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por
zonas habilitadas y que mantiene su condicin legal de rstico.
ARTCULO III.J.59
En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas
adyacentes.
ARTCULO IIIJ.60
El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica o zona urbana no
habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente:
1) Estableciendo zonas de influencia del terreno.
2) Aplicando las frmulas que a continuacin se mencionan.
INGENIERIA Y GESTION X

R e g l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

filil

ARTCULO Ili.J.61
Mtodo de las zonas de influencia.Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera
y cuarta zona. La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea
del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa,
sealada en los planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. para
terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500
m2, y 50 m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2.
La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada
una, y la cuarta zona por la profundidad restante.
ARTCULO III.J.62
Frmula para determinar la valuacin.
La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas
rsticas se obtiene sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando
el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea.
Se aplica la siguiente frmula:
n

VD = X (V B )jx A j
j=i
En donde:
VD = Valuacin definitiva
VB = Valor bsico
A

= rea.

ARTCULO III.J.63
En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos:
1er. Caso

Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de


infraestructura urbana.

2do. Caso

Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.

3er. Caso

Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

ARTCULO III.J.64
1er. CASO.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras
de infraestructura urbana.
En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un
puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (Aplicar la Tabla N 10)
Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de
infraestructura, o por el contrario el terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje
de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para a
primera zona; pero s tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se
deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma
proporcional a los frentes.
Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y
cuarta zona.
E INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO lli.J.65
Clculo del valor bsico (V B) para la primera zona.
Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana
que le son inherentes, el Valor bsico para la primera zona se calcula por la aplicacin de
la siguiente frmula:
V B = CAV ( Vp - VOH)
En donde:
V B = Valor bsico
CAV = Coeficiente de rea vendible
Vp

= Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona


adyacente.

VOH = Valor de Obras de Habilitacin Urbana


Valores oficiales s la valuacin es reglamentaria valores de mercado si la valuacin es
comercial.
ARTCULO III J.66
El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40%
del valor bsico de la primera zona, respectivamente.
La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del
terreno.
ARTCULO III.J.67
El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea
vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana.
Los coeficientes dei rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos
y del tipo de habilitacin a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la
normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva.
En caso de no contar con el proyecto o informacin necesaria podr asumirse ios siguientes
coeficientes de rea vendible.

AREA BRUTA DEL


TERRENO

COEFICIENTE DE REA
VENDIBLE CAV
USO
RESIDENCIAL
Y OTROS

USO
INDUSTRIAL

Hasta 2 000m2

0,85

0,85

De 2 001 a 5 000m2

0,80

0,80

De 5 001 a 10 000m2

0,75

0,75

De 10 001 a 15 000m2

0,70

0,70

De 15 001 a 20 000m2

0,65

0,71

De 20 001 a 25 000m2

0,60

0,69

De 25 001 a 30 000m2

0,55

0,67

Ms de 30 000m2

0,50

0,65

INGENIERIA Y GESTION X

ARTCULO IIJ.68
El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles locales en a zona en
estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el
terreno materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200 m del terreno a
valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar
de 100m en 100m.
Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en
cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.
ARTCULO III.J.69
Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH).
Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana mediante la aplicacin de las
tablas N 10 y 11. La suma total de puntos obtenidos restada a la unidad se multiplicar
por el valor VTH. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado
de deducir el valor del terreno rstico del valor del terreno habilitado, segn la frmula:
VOH = VTH - VTR
Donde:
VOH = Valor de las obras de habilitacin urbana
VTH = Valor de terreno habilitado. (Valor oficial si la valuacin es reglamentaria y valor
de mercado si es comercial)
VTR = Valor del terreno rstico de 1o categora con riego de la zona. Valor oficial si la
valuacin es reglamentaria y valor de mercado si la valuacin es comercial.
ARTCULO III.J.70
2do.CASO.-Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.
a) En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que
poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0,03 (Aplicar Tabla N 10)
b) Se establecern las zonas de influencia a partir de la via urbana referencial ms
prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesivamente
desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin.
ARTCULO III.J.71
3er CASO.-Valuacin de terreno que ampla un lote de terreno habilitado.
Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el Valor Bsico se calcula
sobre la base de los siguientes criterios:
a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la
correspondiente a la del lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el
rea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor
bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse.
b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al
80 % del valor fijado en el tem anterior.
Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor unitario
oficial de terreno, tratndose de una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser
calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er caso.

INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO III.J.72
Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del valor bsico para la primera
zona:
En la determinacin del valor bsico de ia primera zona por aplicacin del presente ttulo
debe tenerse en cuenta los siguientes criterios:
a) Se adoptar como valor bsico el triple del valor de los terrenos rsticos de primera
categora de la localidad donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones
reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor
obtenido fuere menor que est.
Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como
referencia son las siguientes:
Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por
gravedad.
Para la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondiente a la altitud en que
se ubica la ciudad
Para la selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro
o carretera.
b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del
terreno con diferencias que no poseen ios terrenos urbanos de las calles locales
adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico el
factor T de la tabla N 09.

TABLA N 09
FACTOR T"
TOPOGRAFIA
a. Pendientes:
Menor de 5%
De 5 a 10%
De 11 a 20%
De 21 a 30%
Mayor de 30%

FACTOR
1,00
0.90
0,80
0,70
0,60

NATURALEZA DEL TERRENO

FACTOR

b. Suelos que obligan a inversiones


extraordinarias en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos
Con afloramiento rocoso
Con napa fretica superficial

0,70
0,65
0,60

Si se presentan en forma simultnea problemas de


topografa y naturaleza del terreno, el factor Te determinar
multiplicando los factores correspondientes.

INGENIERIA Y GESTION S

TABLA N 10
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS
(VOH) DE USO RESIDENCIAL
PARTIDAS
Estudios
Trazo

Calzada y
ancho de va

Calzada y
ancho de va

CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS

PUNTOS

Para habilitaciones planificadas

0 ,0 2 0

Trazo definido de calle

0,02(*)

Tierra nivelada con trazo definido, con rasante construida en


terreno natural, con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
De 6,00m a 10,00m
Mayor de 10,00m

0,04
0,05
0,06

Afirmado compactado, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00 a 10,00m
Mayor de 10,00m

0,08
0,09
0,10

Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y


con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
De 6,00m a 10,00 m
Mayor de 10,00m

0,09
0,10
0,12

Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento


superficial de asfalto, con un ancho de va:
Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
Mayor de 10,00m

0,12
0,13
0,14

Empedrado, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayor de 18,00m avenidas de doble va.

0,12
0,14
0,16
0,18

Carpeta asfltica, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayor de 18,00m avenidas de doble va.

0,21
0,24
0,27(*)
0,32

Calzada adoquinado, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayor de 18,00m avenidas de doble va.

0,26
0,32
0,36
0,41

Losa de concreto, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayor de 18,00m avenidas de doble va.

0,32
0,36
0,41
0,49

INGENIERIA Y GESTION

R e g l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

Canalizacin
de agua para
regado

Con canales sin revestir


Con canales revestidos con concreto:
Agua de captacin
Agua de pozo

Red de agua
potable

Para piletas pblicas


Para conexiones domiciliarlas

0,06
0,15(*)

Red de
alcantarillado

Tanques o pozos spticos


Para conexiones domiciliarias

0,08
0 ,1 4 0

Red de
energa
elctrica

Con
Con
Con
Con
Con
Con

Conexiones
domiciliarias

Agua
Alcantarillado
Energa elctrica:
Cables areos
Cables subterrneos

Vereda de
ancho menor
de 1,20m

De empedrado
De asfaltado con sardinel de concreto
De concreto simple

0,04
0,08
0,09

Vereda de
ancho entre
1,20m y 2,40m

De empedrado
De asfaltado con sardinel de concreto
De concreto simple

Vereda de
ancho mayor
de 2,40m

De empedrado
De asfaltado con sardinel de concreto
De concreto simple

0,07
0,09
0 ,1 1 0
0,09
0,12
0,13

(*)

0.02
0,07
0,08

cables areos sin postes


postes de madera sin tratamiento y con cables areos
postes de concreto, fierro o madera tratada:
cables subterrneos y pastorales
cables subterrneos
cables areos

0,08
0,12
0,18
0 ,1 7 0
0,15
0,05(*)
0,04(*)
0,02
0,03(*)

Puntos de Infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una


habilitacin urbana tipo.

INGENIERA Y GESTIN 2

TABLA N 11
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS
(VOH) DE USO INDUSTRIAL
PARTIDAS

CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS

PUNTOS

Estudios

Para habilitaciones planificadas

0,02(*)

Trazo

Trazo definido de calle

0,02(*)

Tierra nivelada con trazo definido, con rasante construida en


terreno natural, con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
De 6,00m a 10,00m
Mayor de 10,00m

0,03
0,04
0,05

Afirmado compactado, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00 a 10,00m
Mayor de 10,00m

0,07
0,08
0,09

Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y


con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
De 6,00m a 10,00 m
Mayor de 10,00m

0,08
0,09
0,10

Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento


superficial de asfalto, con un ancho de va:
Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
Mayor de 10,00m

0,10
0,11
0,12

Empedrado, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayor de 18,00m avenidas de doble va.

0.09
0,10
0,11
0,13

Carpeta asfltica, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayor de 18,00m avenidas de doble va.

0,16
0,18
0,21
0,24

Adoquinado, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayor de 18,00m avenidas de doble va.

0,24
0,26
0,28
0,32

Losa de concreto, con un ancho de va:


Menor de 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayor de 18,00m avenidas de doble va.

0,28
0,30
0,32(*)
0,36

Con red pblica


Con red particular

0 ,1 1 0
0,10

Calzada y
ancho de va

Calzada y
ancho de va

Red de agua
potable

INGENIERIA Y GESTION

R e g l a m e n t o N a c io n a l

de

Red de
alcantarillado

Con red pblica


Con red de desage industrial

Red de
energa
elctrica para
alumbrado
pblico

Con cables areos sin postes


Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos
Con postes de concreto, fierro o madera para alumbrado
tratada:
Con cables areos
Con cables subterrneos

Red de
energa
elctrica para
uso industrial

Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos


Con postes de concreto, fierro o madera para alumbrado
tratada:
Con cables areos
Con cables subterrneos

Agua
Alcantarillado
Conexiones de
Energa elctrica:
lotes
Con cables areos
Con cables subterrneos

Tasacio nes

0 .1 0 0
0,17
0,05
0,09

0,09(*)
0,13
0,07

0,09
0,11(*)
0 ,0 4 0
0 ,0 4 0
0,02
0 ,0 4 0

Vereda de
ancho menor
1,40m

De empedrado
De asfaltado con sardinel
De concreto simple

0,03
0,07
0,08

Vereda de
ancho Normal
de 1,40m y
2,00m

De empedrado
De asfaltado con sardinel
De concreto simple

0,05
0,09
0 ,1 1 0

Vereda de
ancho mayor
de 2,00m

De empedrado
De asfaltado con sardinel
De concreto simple

0,08
0,11
0,13

(*)

Puntos de Infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una


habilitacin urbana tipo.

INGENIERIA Y GESTION

2H

TTULO IV
VALUACIN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO IV.A.01
En la valuacin de servidumbre no es posible sealar regias fijas por la gran variedad de
casos que al respecto pueden presentarse, por lo que el perito queda en libertad para usar
un procedimiento tcnico debidamente sustentado, y al valorizrsele debern tenerse en
cuenta los daos y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente.
ARTCULO IV.A.02
El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien pero sin poder disponer de l si este
es ajeno. Tiene como caractersticas:
1) La de ser un derecho real
2) La de conceder el derecho de uso y goce del bien como un carcter temporal.
3) La de no poder modificar substancialmente el bien.
4) Recae sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo el dinero que solo da derecho
a percibir renta.
El usufructo se puede constituir por mandato de la ley, por contrato y por testamento, puede
recaer sobre toda clase de bienes. El usufructo toma las siguientes formas: el normal, con
la obligatoriedad de mantener el bien sin ms deterioro que el uso razonable, el imperfecto
o casi usufructo sobre los bienes que se consumen, el usufructo a ttulo universal y el
usufructo a ttulo personal.
ARTCULO IV.A.03
El capital que representa un usufructo se determina aplicando la siguiente frmula:

En donde:
C = Capital
A = Ingreso anual o renta lquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin de un
perodo (ao).
n = Nmero de aos que falta para la extincin del usufructo o contrato,
i

= Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dlares.

La determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la utilizacin de la


siguiente frmula:
A (1 + i)"-1
Vt
q AxH----------i(1 + i)n i(1 + i)n
En donde:
Vt = Valor del terreno
E

INGENIERIA Y GESTION

Si el usufructo implica el uso temporal del bien, superior a los 50 aos, ser de aplicacin
la siguiente frmula:

ARTCULO IV.A.04
En el caso de servidumbres que tienen vinculacin con las reas de uso pblico como vas
y parques se tomarn en cuenta los siguientes criterios:
1) Para que el caso sea considerado como servidumbre se comprobar que sta no
afecte la correcta utilizacin pblica del bien.
2) Se valuar por separado el bien superficial, el uso del subsuelo y el uso del sobresuelo
o aires.
3) Si el resultado de la valuacin del uso del subsuelo es inferior a 1/3 de la valuacin del
bien superficial se considerar como valuacin final esta ltima.
4) Si el resultado de la valuacin del uso del sobresuelo es inferior a 1/3 de la valuacin
del bien superficial se considerar como valuacin final esta ltima
ARTCULO IV.A.05
La valuacin del bien superficial en el caso mencionado en el artculo anterior debe
hacerse considerando que se trata de un terreno urbano asimilado a las caractersticas de
su entorno ms prximo, restndole el costo de la adecuacin de las obras de habilitacin
necesarias para el nuevo uso.
Para la valuacin del uso del subsuelo y del sobresuelo se considerar que se trata de una
servidumbre de tiempo indeterminado y se aplicar las disposiciones del artculo IV.A.01
de este reglamento.

TTULO V
VALUACIN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES
CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO V.A.01
La valuacin de una empresa comercial o industrial deber comprender todos sus bienes
tangibles e intangibles, tales como:
Bienes tangibles: valor del inmueble, sistemas y equipos industriales (procesos productivos,
mquinas, herramientas, vehculos, etc.); muebles, enseres, equipos de oficina, materiales,
repuestos, productos y otros bienes que posean.
Bienes intangibles: valores del proyecto, gastos de supervisin, promocin, organizacin y
puesta en marcha; patentes, marcas de fbrica, franquicias, opciones, contratos, derechos
a servicios y otros.
Tambin comprende las dems partidas y otros elementos que pueda integrar su activo
y pasivo; debiendo el perito agregar las observaciones que estime convenientes sobre la
idoneidad de los bienes para la industria que lo ocupa.
INGENIERIA Y GESTION X

ARTCULO V.A.02
La valuacin de una empresa comprende las siguientes etapas:
a) Estudio de la documentacin proporcionada por los propietarios o solicitantes de la
tasacin; ficha registral o declaratoria de fbrica y certificado de gravamen, planos
actuales de las edificaciones, instalaciones y obras complementarias; relacin de
maquinarias y equipos, capacidad de produccin, muebles, enseres, repuestos,
vehculos, materias primas, productos en proceso y productos terminados; sus facturas
de compra respectivas, plizas de importacin, etc.
b)

Inspeccin de campo: medir o comprobar


las dimensiones de los locales, inspeccionar
las edificaciones, constatar los estados de conservacin, calificndolos segn las
tablas de depreciacin.

c) Verificar los equipos contra incendios, alarmas, cmaras de vdeo, equipos de bombeo,
hidroneumticos, de aire acondicionado, grupos electrgenos, etc.
Constatacin y verificacin de cada mquina y equipo, tomando los datos de marca,
tipo, modelo, nmero de serie, capacidad, ao de fabricacin, estado de conservacin,
grado de operatividad, obsolescencia, repotenciamiento, etc.
d) Datos contables de activos y pasivos de la empresa, toma de muestras fotogrficas,
grabacin o filmacin de ser posible, de la visita de campo.
e)

Anlisis y obtencin de precios similares nuevos.

f)

Trabajo de gabinete: Determinacin de


clculos, frmulas y fundamentos.

la metodologa a

utilizar en lavaluacin,

g) Preparacin del informe pericial, que comprende bsicamente las etapas de inspeccin
de campo, memoria descriptiva y valorizacin de los bienes.
ARTCULO V.A.03
La memoria descriptiva para la valuacin de un empresa ser similar a la especificada en
el Ttulo II, Captulo B y Ttulo III, Captulo G, del presente reglamento. Debe incluir, por
tanto, los sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarias y equipos:
Nombre del propietario, nombre de la persona que solicita la tasacin, objeto de la
valuacin y metodologa o reglamentacin empleada, fecha a la cual esta referida la
valuacin, ubicacin y uso actual del activo; sus caractersticas generales, edad, estado y
expectativa de uso productivo, observaciones. La valorizacin de los activos se efectuar
teniendo como base la memoria descriptiva y de acuerdo a las pautas indicadas en los
siguientes artculos.
ARTCULO V.A.04
La metodologa a aplicarse para tasar sistemas, instalaciones industriales mviles,
maquinarias y equipos consistir en determinar el valor actual del bien, obtenido a partir
del valor de adquisicin a la fecha de un similar nuevo, al que se le aplicar un factor de
depreciacin calculado a base de su edad y perodo de uso productivo futuro del equipo
as como por obsolescencia, teniendo como lmite inferior el valor residual que pueda
obtenerse por el bien al ponerlo fuera de uso. A este valor actual de tasacin del bien se
le denomina valor actual comercial de tasacin, en razn a que la base del precio similar
nuevo es el del mercado en el momento de la valuacin.
El perito sobre la base de este valor y a su criterio, previo estudio de mercado, puede
afectar dicho valor actual con un factor de mejoramiento o desmejoramiento debidamente
fundamentado, obtenindose as un valor de mercado definitivo a la fecha.
X

INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO V.A.05
Deber consignarse en las valuaciones de los bienes de unan empresa, todos los datos
necesarios para identificar los bienes tasados as como los derechos y restricciones legales
que estos bienes puedan tener.
ARTCULO V.A.06
Para muchos fines y a pedido de los interesados, podr hacerse la valuacin de solo
alguno de los bienes de una empresa, particularmente del predio, instalaciones y equipos,
en cuyo caso el perito deber destacar dicha condicin.

TTULO V
CAPTULO B
VALUACIN DE INMUEBLES
ARTCULO V.B.07
La valuacin de los terrenos dedicados a empresas se har de acuerdo con las disposiciones
del presente reglamento, segn los procedimientos sealados en el Ttulo II, Captulo B y
Ttulo III, Captulo J.
ARTCULO V.B.08
La valuacin de las construcciones industriales, instalaciones fijas y obras complementarias,
se har segn los procedimientos sealados en el Ttulo II, del presente reglamento. El perito
deber tener en cuenta las caractersticas y condiciones especiales de la construccin,
materia de la valuacin.

TTULO V
CAPTULO C
VALUACIN DE INSTALACIONES
ARTCULO V.C.09
En la tasacin de las instalaciones de una empresa, deber distinguirse las siguientes:
a) Instalaciones fijas y permanentes al inmueble, no recuperables, tales como conexiones
de servicios bsicos de agua, desage y energa, conductos para aire acondicionado
o calefaccin, cimentaciones especiales, pozas, excavaciones y otras, las cuales se
tasarn con el inmueble al que estn fijas y su depreciacin se estimar en razn del
perodo de uso productivo futuro.
b) Instalaciones mviles o recuperables en caso de cambio o traslado de la industria, tales
como tuberas, conductores elctricos externos, castillos y otras estructuras metlicas,
etc, las que sern tasadas y depreciadas en forma similar a los equipos a los cuales
sirven.
INGENIERA Y GESTIN 2

Re g l a m e n t o

n a c io n a l d e

Ta s a c io n e s

TITULO V
CAPTULO D
VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES MVILES,
MAQUINARIA Y EQUIPOS.
ARTCULO V.D.10
El informe valuatorio de sistemas y procesos productivos que comprenden maquinaria,
equipos y elementos complementarios, o de un solo equipo de manera individual, deber
comprender lo siguiente:
-

Descripcin del equipo, con sus caractersticas.

Precio original.

Fecha de fabricacin, de adquisicin y de instalacin (para la determinacin de su


edad).

Estado actual: - Muy bueno


- Bueno
- Regular
- Malo

Expectativa de vida til

Valor del equipo similar nuevo

Depreciacin y mejoras

Valor actual comercial del equipo dado.

ARTCULO V.D.11
En la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos, debe indicarse, con la mayor
exactitud posible, la capacidad, las dimensiones principales, marca, tipo, modelo y nmero
de serie, en sus casos. Igualmente, en la estimacin de la capacidad de un equipo, deber
indicarse claramente su rendimiento por unidad de medida.
ARTCULO V.D.12
La referencia para determinar la edad del equipo, se tomar considerando la fecha de su
fabricacin. Cuando no se conozca esta fecha, el perito estimar su edad a base del tipo,
modelo y apariencia general del equipo.
Las fechas de fabricacin y adquisicin son referenciales para el perito en su evaluacin
de riesgo de obsolescencia del equipo.
ARTCULO V.D.13
El estado actual debe considerar las condiciones fsicas y operativas del equipo,
calificndolas como muy bueno, bueno, regular o malo, asignndole el perito un factor de
1.00 y 0.10.

INGENIERIA y GESTION

ARTCULO V.D.14
Las expectativa de vida til o posibilidades futuras de sistemas, instalaciones, maquinarias
y equipos, se refieren a sus condiciones para continuar funcionando y a las posibilidades
de ampliacin, hasta llegar al final de su vida til. La expectativa de vida til ser calculada
a base de las tablas de vida media til y depreciacin existente para los sectores de
las industrias elctrica, minera, petrolera y activos fijos en general. Cuando no hubiere
tablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimar y fundamentar
el perodo de uso productivo probable de acuerdo a lo indicado por su experiencia y sus
conocimientos sobre equipos semejantes.
ARTCULO V.D.15
El valor de un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipo es el que tendra a la fecha
de tasacin en comparacin al valor promedio de ios precios ofertados de equipos similares.
En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera se debe incluir los gastos
de transporte e internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local hasta la
ubicacin definitiva.
ARTCULO V.D.16
El concepto de depreciacin se refiere a la forma gradual en que el sistema, instalacin
industrial, maquinarias o equipos, sufren una reduccin de su valor equivalente nuevo
conforme se acerca al final de su perodo de uso productivo.
Las mejoras efectuadas se refieren a las incorporaciones acreditadas de elementos
complementarios al bien para aumentar su eficiencia o elevar su rendimiento.
ARTCULO V.D.17
La depreciacin ser calculada de acuerdo a la siguiente frmula:
D = (Vsn - R)x

En donde:
D = Monto calculado de la depreciacin
Vsn = Valor similar nuevo
R = Valor residual, o sea el valor del equipo al final de su perodo de vida til, en el
momento de drsele de baja
E = Edad del equipo al momento de la valuacin (para
ms de 6 meses se considera un ao).
P = Expectativa de vida til que tiene el equipo a partir
de su edad y estado de conservacin
T = Sumatoria de la edad del equipo y la expectativa de vida til (T = E + P)
En caso de no ser aplicable la formula de depreciacin precitada, esta podr calcularse por otro
mtodo, para lo cual el perito sustentara obligatoriamente la procedencia de su aplicacin.
ARTCULO V.D.18
La expectativa de vida til del equipo (P) ser calculada a base de las tablas de vida media
til y depreciacin existentes para los sectores de la industria elctrica, minera, petrolera
y activos fijos en general.
INGENIERIA Y GESTION [ f ]

Re g l a m e n t o N a c io n a l

de

57

Ta s a c io n e s

ARTCULO V.D.19
El valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al ponrsele fuera de
uso, al trmino de su perodo de vida til. El perito podr considerar como valor residual un
porcentaje no mayor del 10% del valor similar nuevo, fundamentando el mismo,
ARTCULO V.D.20
El valor comercial (VC) del sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos, ser
igual al valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciacin (D) calculada, afectada por un
coeficiente o grado de operatividad (Go), tal como sigue:
VC = (Vsn - D)Go
Adicionalmente se podr aplicar factores de mercado u otros, los cuales deben ser
sustentados por el perito.
ARTCULO V.D.21
El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser aplicado al valor actual o valor
de tasacin (VT) obtenido para un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipo a
partir de los dos tercios de su perodo de uso productivo (T); o cuando, a criterio del perito,
el sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos no cumplen con los requisitos de:
facilidad obtencin de repuestos y accesorios, capacidad de ampliacin o de modernizacin
y confiabilidad, debindose tener en cuenta la siguiente escala de grados de operatividad
del equipo o sistema (Go), a travs de los factores de accesibilidad al sistema de repuestos,
accesorios, capacidad de ampliacin y confiabilidad:
Factores

B:Bueno

R:Regular

D:Deficiente

Repuestos

0 a 0.05

0.06 a 0.11

0.12 a 0.18

Accesorios

0 a 0.05

0.06 a 0.11

0.12 a 0.18

Capacidad de
ampliacin

0 a 0.05

0.06 a 0.11

0.12 a 0.18

Confiabilidad

0 a 0.05

0.06 a 0.11

0.12 a 0.18

ARTCULO V.D.22
La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribucin del perito para reajustar el
valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin industrial, maquinarias equipos y en su
informe deber indicar los criterios y conceptos considerados que fundamenten el uso de
este coeficiente.
ARTCULO V.D.23
Cuando se determina el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial, maquinaria
o equipo y, a criterio del perito, estos bienes cumplen con todos los requisitos de repuestos,
accesorios, capacidad de ampliacin o modernizacin y confiabilidad, el grado de efectividad
(Go) ser igual a la unidad (Go = 1). En caso contrario se sumarn los valores obtenidos
de cada uno de estos factores y el resultado de la suma se restar de la unidad.
Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipos,
sea menor que el valor residual; al aplicar el grado de operatividad (Go) se tomar como
valor de tasacin su valor residual.
2

INGENIERIA Y GESTION

Re g l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

CAPITULO E
VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE OFICINA Y
REPUESTOS
ARTCULO V.E.24
Para los muebles, enseres, equipos de oficina y repuestos de una Industria, el valor de
tasacin (VT) ser el producto del valor similar nuevo (VSN) por un factor de depreciacin
(FD) que, segn el estado de conservacin, tendr los siguientes valores: 1:00 para muy
bueno; bueno: 0.70; regular: 0.40 y malo: 0.10.
ARTICULO V.E.25
El perito podr modificar los factores de depreciacin, fundamentndolos de acuerdo a su
experiencia y conocimientos sobre bienes semejantes.

TTULO V
CAPTULO F
VALUACIN DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA
ARTCULO V.F.26
Las materias primas, los materiales en proceso y los productos de la industria, se tasarn
al costo y de acuerdo al estado en que se encuentren. El perito deber estimarle un
coeficiente por concepto de depreciacin.
ARTCULO V.F.27
El activo exigile y el pasivo de una industria sern valuados por el perito de acuerdo a los
valores actuales de los diversos dbitos y crditos que, cuando no devenguen intereses,
estarn dados por la frmula siguiente:
VF
V " (1 + i)n
En donde:
V

Valor actual

VF =

Valor final

Nmero de aos de plazo del dbito o del crdito a partir de la fecha de tasacin.

= Inters correspondiente a la industria considerada.

El valor encontrado para el activo exigile podr ser castigado por el perito en un
porcentaje prudencialmente fijado, para hacer frente a posibles deudores morosos o
deudas incobrables.

INGENIERIA Y GESTION [ E

Re g l a m e n t o

n a c io n a l d e

Ta s a c io n e s

ARTICULO V.F.28
Los activos intangibles de una empresa (valores agregados que no tienen presencia
material), sujetos a valuacin mediante est reglamentacin son los siguientes:
a) Marcas de fbrica
b) Patentes
c) Franquicias y contratos de derechos a servicios
Para ser objeto de valuacin estos activos deben cumplir con las condiciones siguientes:
1.- Pueden ser descritos e identificados en forma precisa.
2.- Su existencia debe estar documentada legalmente
3.- Deben ser susceptibles de transferencia o comercializacin
ARTCULO V.F.29
Para la valuacin de los bienes intangibles se recurrir a los mtodos establecidos en el
captulo J del ttulo V de este reglamento.
ARTICULO V.F.30
Se considerar depreciacin de los bienes intangibles cuando stos se encuentren
embargados, prendados, sujetos a gravamen o a cualquier otra situacin que limite su
comercializacin.

TTULO V
CAPTULO G
ESTUDIO ECONMICO PARA LA VALUACIN DE LA EMPRESA EN
MARCHA
ARTCULO V.G.31
La valuacin de una empresa en marcha deber comprender: descripcin del proceso,
capacidad e idoneidad del sistema empleado, de los equipos y construcciones usados y
de la administracin adoptada; produccin en los ltimos aos, estudio de los mercados y
posible produccin futura; utilidades obtenidas en los ltimos aos (recomendndose no
menos de tres si es posible); medidas aconsejadas para mejorar y aumentar la produccin
y los beneficios de la industria; apreciacin de los costos y utilidades probables futuras y
valor definitivo de la industria.
ARTCULO V.G.32
La capacidad de produccin se determinar por el factor ms desfavorable, sea impuesto
por el mercado, la falta de aprovisionamiento de materia prima, la dificultad de obtener mano
de obra, la incapacidad de los equipos o de la misma administracin de la empresa. En
todo caso se indicar, al determinarla el factor limitante, el tiempo de trabajo usado como
base en el clculo (horas diarias o semanales de trabajo, nmero de das o semanas tiles
del ao, etc.). Cuando mediante pequeos cambios o sobre tiempos es posible aumentar
apreciablemente la capacidad de la industria, el perito deber dejar constancia de ello.
2

INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO V.G.33
El clculo de los costos de produccin de una Industria debe comprender los
siguientes aspectos: costos de fabricacin, costos generales de la empresa y costos de
comercializacin.
A. El costo de fabricacin comprende todos los gastos o inversiones originados en la
planta industrial, dividindose en costo directo y costo indirecto, segn los conceptos
que se exponen a continuacin:
1. El costo directo est constituido principalmente por el de las materias primas e
insumos y la mano de obra, equipos y herramientas directamente empleadas
en la fabricacin. Cuando haya otros gastos que sean susceptibles de atribuirse
directamente a la fabricacin, debern tambin incorporarse al costo directo,
principalmente los costos de combustibles y de energa.
2.

El costo indirecto, est constituido por todos los dems gastos efectuados en la
planta industrial o taller, tales como mano de obra indirecta, sueldo de empleados de
la fbrica, reparaciones, mantenimiento, alumbrado, telfono, alquiler si lo hubiera
y la depreciacin; as como los seguros de los equipos e inmuebles industriales y
los impuestos unitarios a la produccin.

B. Los costos generales de la empresa, que comprende los sueldos del personal
no directamente dedicado a la fabricacin; los gastos de oficinas administrativas y
sus depreciaciones; los seguros de los muebles, enseres, equipos e inmuebles no
directamente dedicados a la fabricacin; los intereses y comisiones pagados por
obligaciones de la empresa, etc.
C. Los costos de la comercializacin, que comprenden los costos para la propagacin,
distribucin y venta de los productos de la industria, tales como sueldos y comisiones
de los agentes vendedores, gastos de las oficinas de venta, etc.
ARTCULO V.G.34
Las indemnizaciones y otros beneficios sociales (excepto participacin de utilidades) de
los trabajadores, debern ser repartidos entre los rubros a los que se ha cargado el jornal
o sueldo respectivo. No debern considerarse dentro del costo del producto, los impuestos
a las utilidades, la participacin en stas de los servidores de la industria, ni
los intereses por el capital propio.
ARTCULO V.G.35
En el clculo de las utilidades de una empresa deber determinarse separadamente cada
una de las siguientes:
a) Utilidad bruta unitaria
b) Utilidad bruta total
c) Utilidad neta
d) Utilidad neta de libre disposicin
ARTCULO V.G.36
Se considera como utilidad bruta unitaria, la diferencia existente entre el precio medio de
venta del fabricante al distribuidor (o al pblico, s se hiciera sta directamente) y el costo
medio de fabricacin.

INGENIERIA Y GESTION 2
I

La utilidad bruta total ser el producto de la utilidad unitaria por la cantidad de productos
vendidos, o que probablemente se vendan.
La utilidad neta de una empresa industrial, ser a diferencia de la utilidad bruta total y los
gastos generales y de venta.
Debe indicarse por separado las utilidades que la empresa haya podido tener por
actividades distintas a las propias de la industria, tales como venta o arriendo de sus
propiedades, intereses o dividendos por crditos o inversiones realizadas, etc.
La utilidad neta de libre disposicin es la que quedar despus de deducir los tributos de
ley, los dividendos de pago obligatorio, la participacin de los servidores que la tuvieran y
cualquier otro desembolso obligado.

TTULO V
CAPTULO H
VALUACIN DE LA EMPRESA EN MARCHA
ARTCULO V.H.37
El valor directo de la empresa ser la diferencia entre los valores del activo y del pasivo,
o sea el valor actual de todos los bienes y derechos de la empresa, menos el valor actual
de todas sus obligaciones.
Se podr considerar tambin los valores intangibles que posea la empresa, en concordancia
con la reglamentacin especfica sobre la valuacin de intangibles del captulo J del ttulo
V de este reglamento.

TTULO V
CAPTULO I
VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLES Y MUEBLES DE UNA
EMPRESA
ARTCULO V.1.38
Entre los bienes de una empresa existen bienes inmuebles tales como las naves,
aeronaves, diques, muelles, pontones, plataformas y otros y los bienes muebles, tales
como vehculos, ttulos valores, instrumentos financieros, derechos patrimoniales, warrants,
rentas, acciones o participaciones y otros, a los cuales para su valuacin se aplican las
normas del presente reglamento adems de las normas y disposiciones especficas que
establecen para cada bien otras entidades (vida til, valor residual, depreciacin, normas
nacionales e internacionales de mantenimiento, seguros; cotizacin de valores en bolsa,
tasas bancarias de inters, etc.) en tales casos, el perito fundamentar la aplicacin de las
normas respectivas.

INGENIERIA Y GESTION

R e g l a m e n t o N a c io n a l

d e t a s a c io n e s

Para la valuacin de bienes inmuebles o muebles se pueden utilizar cualquiera de los


siguientes mtodos:
1) Mtodo comparativo o de mercado
2) Mtodo de costo directo
3) Mtodo de la renta o del producto
4) Otros.
ARTCULO V.I.39
El mtodo comparativo o de mercado tiene su vigencia en el hecho de que valuar es
comparar. En este caso el valuador debe analizar el valor confiable de bienes races
semejantes, para mediante un proceso de homogenizacin de antecedentes determinar
el valor del bien raz.
El parmetro de comparacin es el valor del mercado.
Este mtodo se sustenta en la investigacin de valores indicativos de mercado, de ventas
recientes de propiedades comparables, se subdivide en dos procedimientos:
1. Comparativo por la renta, cuando se comparan directamente los valores de mercado
obtenidos por medio de la renta (real o equivalente).
2. Comparativo por la renta residual, cuando se comparan los valores de mercado en
forma indirecta, en cuanto al inmueble al ser valuado es comparado considerando su
transformacin probable, lgica por medio de la renta que transformado pueda o deba
producir. En este caso el valuador obtiene por mtodos en los que se consideran datos
tangibles, ms confiables.
ARTCULO V.I.40
El mtodo de costo directo se basa en el anlisis de reposicin o sustitucin.
El valor de las construcciones se determina calculando el costo de reposicin o reproduccin
de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo la perdida de valor ocasionada
por la depreciacin acumulada por deterioro fsico, as como por obsolescencia funcional
y/o econmica, segn el caso.
El valor del terreno se determina por investigacin de valores indicativos de mercado de
valores recientes de propiedad comparables semejantes a la zona de estudio.
ARTCULO V.1.41
El mtodo de la renta o del producto se vincula a la renta lquida que el bien a valuar
devengue y cuya capitalizacin se calcular al tipo de inters bancario. A la renta bruta
obtenida por el ingreso de los alquileres del ao, se le restarn los gastos generales.

INGENIERIA Y GESTION 2 2

TTULO V
CAPTULO J
VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES
ARTCULO V.J.42
Esta reglamentacin est referida a los bienes intangibles de una empresa conforme al
artculo V.F.28 de este mismo ttulo.
ARTCULO V.J.43
Para la valuacin de cada uno de los bienes intangibles el perito podr utilizar los siguientes
mtodos:
1. De los costos
2.

Del mercado

3.

De los ingresos, que a su vez puede ser mtodo de las regalas o royalty y mtodo del
valor agregado.

4.

De los criterios mltiples

5. Otros debidamente sustentados


El mtodo de los costos consiste en la determinacin de los costos de reproduccin de un
valor intangible igual o de similares caractersticas. Es el mtodo del valor de reposicin.
El mtodo del mercado se basa en la identificacin de un mercado de valores intangibles
de similares caractersticas para establecer la comparacin respectiva. Es el mtodo del
valor comparativo.
El mtodo de los ingresos se refiere a la determinacin de los ingresos o beneficios que
se espera obtener del uso del bien intangible. Puede ser del tipo regalas o royalty o del
tipo del valor agregado.
El mtodo de los criterios mltiples utiliza simultneamente los criterios de los mtodos
anteriores.
ARTCULO V.J.44
Para la eleccin del mtodo mas idneo en la valuacin de intangibles se debe considerar
las variables impulsadotas del valor econmico, las mismas que se sustentan bajo el
principio que un activo es todo aquel uso de fondos que contribuye a generar un flujo de
caja adecuado para los propietarios de una empresa en el contexto de una economa de
libre mercado.
Como impulsadores del valor econmico se puede considerar los siguientes:
Rentabilidad futura: el mtodo considere la capacidad de generar rentabilidad en el
futuro.
Estructura del mercado actual: el mtodo refleje condiciones actuales de mercado.
Gestin de la empresa: el mtodo tome en cuenta las condiciones logradas gracias a
mejoras operativas o calidad de servicio.
Existencia de un mercado profundo de marcas: para obtener el valor de un intangible
(marca), que el mtodo no est supeditado a la existencia de un mercado de transacciones
continas de otros similares.

INGENIERIA Y GESTION

Informacin disponible: acceso a la informacin de la empresa y mercado para el desarrollo


del mtodo.
Determinacin del
seleccionadas:

CRITERIOS

mtodo de valuacin

ENFOQUE
BASADO EN
LOS COSTOS

a utilizar en funcin

ENFOQUE
BASADO EN
EL MERCADO

RENTABILIDAD
FUTURA

a las variables

ENFOQUE BASADO EN
LOS INGRESOS
METODO
ROYALTI

METODO
VALOR
AGREGADO
MERCADO

ENFOQUE
BASADO EN
CRITERIOS
MULTIPLES

ESTRUCTURA
MERCADO
ACTUAL

GESTION DE
LA EMPRESA

NO NECESITA
EXISTENCIA
DE MERCADO
DE MARCAS

INFORMACION
DISPONIBLE

ARTCULO V.J.45
El mtodo de los costos se basar en el anlisis de ios costos corrientes en que se debe
incurrir para reproducir y desarrollar una marca de igual y deseable caractersticas que la
que se est valorizando.
Se considerar al conjunto de costos que facilitaron la creacin de una marca idntica,
tales como: investigacin y desarrollo del concepto del producto, test inicial del mercado,
promocin y desarrollo continuo, test de mercados continuos y perfeccionamiento del
producto a travs del tiempo.
Se deber ajustar los costos histricos convertidos a costos corrientes utilizndose los
ndices de precios al consumidor, con el objeto de obtener el monto de inversin que se
necesitara en la fecha con el fin de reproducir una marca de similares caractersticas.
Deber efectuarse el anlisis a fin de determinar la obsolescencia del bien intangible y
en el caso de las marcas se puede considerar nicamente obsolescencia funcional o
econmica.
Los costos histricos que podran ser incluidos en la creacin de la marca son los de
desarrollo de la marca, gastos de consultora, investigacin en el nombre de la marca,
estudios preliminares de los consumidores, diseo del empaque, desarrollo de la campaa
de publicidad, planeamiento comercial, pauteo y recordacin, costos de promocin
(televisin, radio, peridicos, etc.)
Como alternativa para la determinacin de la tasa de descuento relevante para actualizar
los costos histricos imputados a la creacin de la marca, se podra considerar el costo
de reemplazo.

INGENIERIA Y GESTION 2

r eg lam en to

n a c io n a l d e t a s a c io n e s

55

ARTCULO V.J.46
El mtodo de mercado se basa en el empleo de informacin proveniente de mercados
similares para aproximar el valor de una marca, es decir se debe efectuar un acercamiento
a travs del estudio de transacciones comparables en el mercado.
Para su aplicacin se debe dar las siguientes condiciones: existencia de un mercado
activo en transacciones de marcas o bienes comparables; acceso a precios y condiciones
de transacciones realizadas y mltiples transacciones entre agentes independientes.
Se deber incidir en el anlisis de cuan comparables son las empresas y las transacciones
para efectos de la valuacin que se efecta, debindose determinar si las condiciones de
oferta y demanda en el momento que se realizan dichas transacciones son similares o
comparables (similar segmento de mercado).
El mtodo considera que los beneficios futuros asociados con la propiedad de la marca
son incluidos implcitamente en la determinacin del valor de mercado.
Afalta de transacciones comparables, puede utilizarse aproximaciones basadas en como
el mercado estima financieramente el valor asociado de la marca, como por ejemplo el
uso de mltiplo estratgico, como el precio de transaccin sobre ventas anuales de la
marca.
ARTCULO V.J.47
El mtodo del royalty se basa en el concepto en que la empresa propietaria de una marca
no la explota directamente, calculndose el valor a travs de! flujo de la renta que cobra el
propietario de la marca por el usufructo de la misma por otro (franquicia). La contribucin
al fl ujo de caja de la propiedad intelectual es estimada como la cantidad monetaria que
una empresa tendr que pagar a un tercer dueo de la marca por el uso de la propiedad
intelectual.
Se denomina royalty a la suma que se paga por el uso de la marca como un fl ujo de caja
atribuible a la marca, la cual se debe afectar por el impuesto a la renta.
Se debe analizar y sustentar el clculo correspondiente a la determinacin de ia tasa de
descuento a utilizar en el flujo de caja.
ARTCULO V.J.48
En el mtodo del valor agregado para la valuacin de marcas se utilizar la siguiente
frmula:
Vm = Vbm - NOF - A f
En donde:
Vm = Valor de la marca
Vbm = Valor bruto de mercado de la marca
NOF = Necesidades operativas de fondos del perodo cero (anterior al primer ao del
perodo explcito).
Af

= Activo fijo neto del perodo anterior al primer ao proyectado.

Otros vocablos y siglas se encuentran definidos dentro del contenido de los artculos que
los mencionan.

J INGENIERIA Y GESTION

R e g la m e n to N a c i o n a l d e T a s a c io n e s

ARTCULO V.J.49
Para la determinacin del valor bruto de mercado de la marca (Vbm) se emplear la
siguiente ecuacin:
Vbm = FCLD pe + FCLD pe
En donde:
FCLD pe = Flujo de caja libre descontado del periodo explcito
FCLD pe = Flujo de caja libre descontado del perodo continuo
ARTCULO V.J.50
Se entiende por flujo de caja libre al flujo de fondos operativos futuros, esto es el flujo de
fondos generados por las operaciones, sin tener en cuenta el endeudamiento (deuda con
costo financiero explcito) despus de impuestos. Los componentes bsicos de flujo de
caja libre se detallan a continuacin:
V - CV = UB - GA - GV = UO - IR = UODI +D = FCB +1- NOF +/ - AF = FCL
En donde:
Ventas (V)
Costo de ventas (CV)
=

Utilidad bruta (UB)


Gastos administrativos (GA)
Gastos de venta (GV)

Utilidad operativa (UO)


Impuesto a la renta (IR)

Utilidad operativa despus de impuestos (UODI)

Depreciacin y otros gastos que no significan desembolsos de caja (D)

Flujo de caja bruto (FCB)

+/- Variacin de las necesidades operativas de fondos (NOF)


+/- Variacin en activos fijos (AF)
=

Flujo de caja libre (FCL)

ARTCULO V.J.51
Para la determinacin de los incrementos o disminuciones de las necesidades operativas
de fondos (NOF) relacionadas a la marca objeto de valuacin se utilizar el siguiente
algoritmo:
+/- NOF = NOF (perodo anterior) - NOF (perodo corriente)
Para lo cual se tendr en cuenta:
Activo corriente (AC)
-

Caja mnima para las operaciones normales

Cuentas por cobrar comerciales

Existencias

Gastos pagados por anticipado relacionados con la marca


INGENIERIA Y GESTION 2

Otros activos corrientes relacionados con la marca

Pasivo corriente sin costo financiero explcito (PC)

Cuentas por pagar comerciales

Impuestos por pagar relacionados con la marca

Otras cuentas por pagar relacionadas con la marca

Necesidades operativas de fondos = NOF = (AC - PC)

ARTCULO V.J.52
Para la determinacin del incremento o disminucin de las inversiones en activos fijos (AF)
relacionados con la marca, en el que se incluye el flujo de caja libre, se toma en cuenta las
necesidades de inversin en activos fijos necesarias en el perodo explcito, con el objeto
de mantener los niveles de produccin del producto o servicio de la marca.
ARTCULO V.J.53
Para el clculo del valor bruto de mercado de la marca (Vbm) se deber considerar los
siguientes aspectos:
a.

El flujo de caja libre descontado del periodo explcito (FCLD pe). Aunque es importante
la duracin del perodo explcito que se elija, esto no afectar el valor de la marca
sino solamente la distribucin del valor entre el perodo de pronstico explcito y los
aos siguientes o perodo contino. La eleccin del horizonte de pronstico puede (se
debe especificar si causa o no impacto) causar un impacto indirecto si va acompaado
con cambios en los supuestos econmicos que sirven de base para estimar el valor
permanente.

b.

El perodo de pronstico explcito debe ser lo suficientemente largo (entre 7 y 10


aos) para que permita que los ingresos provenientes de la marca alcancen un estado
estable de operaciones al final del mismo. Esto debido a que cualquier planteamiento
de valor continuo se basa en los siguientes supuestos claves:

La marca ganara mrgenes constantes, es decir mantiene una rotacin de NOF e


inversin en activos fijos constantes y, por lo tanto, obtiene un rendimiento constante
del capital invertido.

El nivel de ingresos de la marca crece a una tasa constante y se invierte en ella la


misma proporcin de su flujo de caja bruto.

La marca obtiene un rendimiento constante sobre sus nuevos requerimientos de


inversin (NOF + AF).
ARTCULO V.J.54
Para el descuento del flujo de caja explcito se utilizar la siguiente expresin;
FCLD pe = FCL1 / ( 1+WACC )1 + FCL2 I ( 1+WACC )2 + FCL3 / ( 1+ WACC )3 +
.............. + F C L n / ( 1+WACC )"
En donde:
FCL

= Flujo de caja libre

WACC = Costo promedio ponderado de capital


n

= Ultimo ao del perodo explcito

INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO V.J.55
El flujo de caja libre descontado del perodo continuo (FCLD pe) es el valor del flujo de caja
libre que va ms all del perodo de pronstico explcito, confirmando uno de los principios
de que el valor comercial de una marca no tiene una vida limitada. Para obtener el valor
continuo (tcnica de la perpetuidad creciente del flujo de caja libre) se aplicar la siguiente
frmula;
FCL pe = ( ( FCL*(1+g) / (WACC-g) )* fdn
En donde:
FCL pe = valor continuo del flujo de caja libre
FCL

= El nivel normalizado del flujo de caja libre del ltimo ao de proyeccin explcito

WACC = Costo promedio ponderado de capital


G

= Tasa de crecimiento prevista del flujo de caja libre a Perpetuidad,

fdn

= Factor de descuento del ltimo ao explcito = (1/(1+WACC)n)

ARTCULO V.J.56
Con el fin de obtener el valor bruto de mercado de la marca se actualizan los flujos de caja
libre explcitos y el flujo de caja continuo de ios distintos perodos, utilizando como tasa
de descuento el costo promedio ponderado de capital (WACC) el mismo que se obtendr
mediante la siguiente ecuacin:
n

E + D = X F 0 L / ( 1 + WACC)
i=l
En donde:
WACC - (Eke + DKd(1 T) / E+D
Siendo:
D = Valor de la deuda financiera (deuda que tiene costo financiero explcito)
E = Valor del patrimonio neto de la empresa
Kd = Costo de la deuda antes de impuestos
T = Tasa de impuesto a la renta
Ke = Rentabilidad exigida de los accionistas, que refleja el costo de oportunidad del capital
de riesgo. Para calcular esta variable se deber utilizar el modelo ms apropiado de
acuerdo a las circunstancias en las que se est valuando la marca.
Se puede determinar a partir del equilibrio de activos financieros, con la frmula:
Ke = Rf + p (Rm - Rf)
Siendo:
Rf = Tasa de rentabilidad para inversores sin riesgo, corresponde a la rentabilidad
alternativa que es capaz de obtener un inversor sin que sta dependa para nada de
algn nivel de ncertidumbre financiera.
P =

Mide el riesgo sistemtico o riesgo de mercado, el cual indica la sensibilidad de una


accin de una empresa a los movimientos del mercado si esta cotizada en bolsa.

(Rm - Rf) = Prima del mercado peruano, se basa en la diferencia entre la rentabilidad
esperada del mercado peruano (Rm) y el rendimiento esperado sin riesgo
(Rf). Se puede utilizar la diferencia entre los bonos Brady y PDI (Rm) y los
bonos del tesoro americano a 30 aos (Rf)
INGENIERIA Y GESTION

ARTCULO V.J.57
Para determinar ia tasa de crecimiento del flujo de caja libre a perpetuidad (g) se optar
dentro de la alternativa siguiente:
a.

Extrapolar el incremento medio histrico de ios ingresos producidos por la marca. Este
procedimiento implica una estimacin de la tasa a largo plazo, que puede prolongarse
hasta el infinito; y

b. Asumir la tasa de crecimiento real de la economa (PBI) ms la infl acin, en el supuesto


que a grandes rasgos el fl ujo de caja libre de la marca debe crecer con la economa
del pas.
ARTCULO V.J.58
Las necesidades operativas de fondos para el perodo anterior al primer ao proyectado
( NOF to ) resultar de la diferencia del activo corriente y pasivo corriente del perodo
anterior ai primer ao proyectado.
Activo corriente (AC) en el perodo cero (anterior al primer ao proyectado)
- Caja mnima para las operaciones
- Cuentas por cobrar comerciales
- Existencias
-

Gastos pagados por anticipado relacionados con la marca

- Otros activos corrientes relacionados con la marca


-

Pasivo corriente (PC) en el perodo cero (anterior al primer ao proyectado)

- Cuentas por pagar comerciales


- Impuestos por pagar relacionados con la marca
- Otras cuentas por pagar relacionadas con la marca
Todo esto queda expresado en la frmula siguiente:
NOF to = AC - PC
ARTCULO V.J.59
El activo fijo neto del perodo anterior al primer ao proyectado (AF to) ser considerado
para la proyeccin del flujo de caja libre explcito, necesario para producir el producto o
servicio de la marca.
ARTCULO V.J. 60
El mtodo de valuacin por criterio mltiple emplea las utilidades ponderadas despus de
impuestos de los tres ltimos aos, como indicador de la rentabilidad de la marca.
Para determinar las utilidades de la marca se debe:
-

Actualizar a valores corrientes las utilidades histricas de la marca.

- Determinar la tasa de descuento a ser utilizada.


- Ajustar las utilidades de la marca que se este valorizando por el impuesto a la renta.
Determinada la rentabilidad promedio de la marca, a esta se le afecta por un mltiplo, el
cual se calcula en base a las fortalezas de la marca, basada en siete factores con pesos de
acuerdo a criterios preestablecidos en rango entre 1 y 100 puntos, en base a la informacin
proporcionada por el propietario de la marca.

INGENIERIA Y GESTION

7D

R e g la m e n to n a c io n a l, de t a s a c io n e s

Los factores a utilizar son:


Gerencia: Referido a la habilidad de la marca de comportarse como lder del mercado,
afianzando los beneficios que se obtiene al tener una participacin dominante del mercado.
Estabilidad: Las marcas que mantienen su imagen y retienen la lealtad del consumidor en
el largo plazo, son ms valiosas que las marcas que no poseen estas caractersticas.
Mercado: Algunas marcas son ms apreciadas en determinados mercados gracias a
su habilidad de generar volmenes importantes de ventas, debido a la existencia de
mercados estables o barreras de entrada para los competidores.
Internacionalizacin: las marcas de mbito internacional o con potencial para extenderse
regionalmente son ms reconocidas.
Tendencia: Caracterstica de la marca de permanecer en la percepcin de los
consumidores en forma contina.
Apoyo: Las marcas que se han manejado de forma consistente y se han apoyado
con el tiempo en la organizacin, son mucho ms valiosas que las marcas que han
funcionado sin una adecuada estructura organizacional.
Proteccin: Se considera ios problemas legales asociados a la marca, teniendo en
cuenta que son ms valiosas aquellas marcas que son parte de una organizacin que
posee el derecho legal de protegerlas.

TTULO VI
VALUACIN DE AERONAVES
CAPTULO A
GENERALIDADES
ARTCULO VI.A.01 AERONAVE
Se considera aeronave a los aparatos o mecanismos que pueden circular en el espacio
areo sustentndose en la atmsfera por las reacciones del aire y que sean aptos para
el transporte de personas o cosas. Quedan excluidos de esta definicin los aparatos o
mecanismos denominados de efecto suelo o de colchn de aire.
Las aeronaves tienen naturaleza jurdica de bienes inmuebles.
Los motores de las aeronaves tienen naturaleza jurdica de bienes muebles registrables.
ARTCULO VI.A.02 CLASIFICACIN DE AERONAVES
Las aeronaves se clasifican como de Estado y civiles.
Son aeronaves de Estado las utilizadas en servicios militares, de polica y aduana. Las
dems aeronaves son civiles, aunque sean propiedad del Estado.
ARTCULO VI.A.03 COMPOSICIN DE LA AERONAVE
Para fines de valuacin, se considera a a aeronave compuesta por fuselaje (airframe), sus
motores (powerplant) equipos y accesorios de duracin controlada, equipos de navegacin
area (avinica), equipos especiales o adicionales.
Las aeronaves civiles que operan en el pas, estn reguladas por la Ley General de
Aeronutica Civil, sus reglamentos y las RAP (Regulaciones Aeronuticas del Per).
INGENIERIA Y GESTION X

R e g l a m e n t o N a c i o n a l d e Ta s a c i o n e s

71

ARTCULO VI.A.04 AERONAVE NACIONALIZADA


Aeronave nacionalizada, es aquella que tiene el registro de propiedad debidamente inscrito
en los registros pblicos y libre de aranceles, conforme lo establece la Ley General de
Aeronutica Civil y ostenta matrcula peruana.
Aeronave de internamiento temporal con matrcula peruana o extranjera, es aquella que
no es nacionalizada y tiene pendiente el pago de aranceles, y cuya permanencia en el pas
es temporal, por plazos determinados.

CAPTULO B
DEFINICIONES
ARTCULO VLB.05 AERONAVEGABILIDAD
Representa la condicin tcnica y legal que deber tener una aeronave para volar en
condiciones de operacin segura.
ARTCULO VLB.06 ALTERACIN, ALTERACIN MAYOR
Alteracin, se denomina al cambio o modificacin del diseo tipo de una aeronave, motor
de aeronave, hlice o diseo original aprobado de un componente.
Alteracin mayor, son aquellas alteraciones que no se encuentran listadas en las
especificaciones de la aeronave, motor o hlice y que adems podran afectar en forma
apreciable la aeronavegabilldad por cambios en el peso, balance, resistencia estructural,
performance, operacin de los motores, caractersticas del vuelo u operacin, si no es
efectuada en forma adecuada.
ARTCULO VLB.07 AV1NICA
Expresin que designa a todo dispositivo electrnico (y su parte elctrica) utilizado a bordo
de las aeronaves, incluyendo las instalaciones de radio, mandos de vuelo automticos y
los sistemas de instrumentos y navegacin,
ARTCULO VLB.08 CERTIFICADO TIPO (TYPE CERTIFICATE)
Documentacin tcnica aprobada que define: el diseo tipo, las limitaciones de operacin
y las especificaciones tcnicas de un producto aeronutico.
ARTCULO VI.B.09 CERTIFICADO TIPO SUPLEMENTARIO (SUPPLEMENTAL TYPE
CERTIFICATE)
Alteracin Mayor de un producto aeronutico pero que no modifica su Certificado
Tipo original, es considerado como una informacin tcnica aprobada por la Autoridad
Aeronutica del Estado de diseo / fabricacin y certificacin del producto aeronutico.
ARTCULO VI.B.10 CONTROL HORARIO, CALENDARIO Y POR CICLOS DE OPERACIN
Control horario es el nmero de horas de vuelo que tiene la aeronave, sus motores y
hlices o accesorios. Debe considerarse para fines de valuacin los tiempos totales desde
nuevo y/o desde su inspeccin o reparacin mayor (overhaul).
2 1 INGENIERIA Y GESTION

Llmese control del perodo de uso calendario, al tiempo calendario total, transcurrido desde
su fabricacin y/o desde su ltima reparacin mayor (overhaul), segn se considere.
Llmese control de ciclos de operacin al nmero de vuelos (un decolaje y un aterrizaje)
que efecta la aeronave, motor, hlice y/o accesorios, desde su fabricacin y/o desde su
reparacin mayor (overhaul).
Estos controles afectarn el valor de la aeronave, conforme se consuma el ciclo del perodo
de uso lmite cada elemento o en el avin en s.
ARTCULO VLB.11 COMPONENTE
Se define a todo conjunto, parte, artculo o elemento constitutivo de una aeronave segn
especificaciones del fabricante y, por extensin, de la estructura, motor o hlice.
ARTCULO VLB.12 DIRECTIVAS DE AERONAVEGABILIDAD (ADS)
Son comunicaciones escritas de carcter obligatorio que establecen acciones, mtodos o
procedimientos para aplicar a los productos aeronuticos en los cuales existe una condicin
de inseguridad, con el objeto de preservar su aeronavegabilidad. Estas son emitidas por
las Autoridad Aeronutica de los pases de fabricacin / diseo o certificacin.
ARTCULO VLB.13 BOLETINES DE SERVICIOS MANDATORIOS
Son boletines de servicios mandatorios (SB), aquellos documentos emitidos por el
fabricante que exigen realizar trabajos y/o inspecciones en la aeronave, sus motores o
componentes y que afectan su aeronavegabilidad y su valor por el costo de su ejecucin,
incluyendo los materiales.
ARTCULO VLB.14 INSPECCIN MAYOR
Trabajo tcnico aeronutico programado que se ejecuta en una aeronave y/o componentes
por haber cumplido el lmite de tiempo operacional indicado por el fabricante y/o las
Regulaciones areas, para llevarlas a su condicin de aeronavegabilidad original.
ARTCULO VLB. 15 MODIFICACIONES
Son modificaciones, aquellos trabajos o cambios efectuados en la aeronave, debidamente
certificados por la autoridad del pas fabricante o de certificacin de la aeronave, que
mejora las performances de la misma y afectan su valor comercial.
ARTCULO VLB 16 MOTOR DE AERONAVE
Significa un motor que es usado o est destinado a ser usado para propulsar una aeronave.
El mismo constituye turbo sobre alimentadores, componentes y accesorios necesarios
para su funcionamiento, excluyendo hlices.
ARTCULO VLB.17 PRODUCTO AERONUTICO
Es todo producto que tiene un Certificado Tipo aprobado y puede ser una aeronave, motor
de aeronave, hlice.
ARTCULO VLB.18 REPARACIN
Es la restitucin de las condiciones iniciales de una aeronave o producto segn su
Certificado tipo.
INGENIERIA Y GESTION S

A R T C U LO V L B .19 O V E R H A U L

Inspeccin mayor y reparacin segn sea necesario, de acuerdo a lo especificado por el


programa de mantenimientos del fabricante
Para efectos de la valuacin se considera, overhaul aquel trabajo que es efectuado por un
taller certificado por la autoridad pertinente y que restituye el valor y la el perodo de uso
operativo del avin, motor o del componente, por un ciclo completo de plazo controlado
establecido en los respectivos programas de mantenimiento.
ARTCULO VI.B.20 TRAZABILIDAD
Es la condicin de aeronavegabilidad de un producto aeronutico el cual esta certificado a
travs de un formato tcnico emitido por una entidad autorizada por la autoridad aeronutica
(Talleres de Mantenimiento Aeronuticos o Fabricantes).

CAPTULO C
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO VI. C. 21
El informe de valuacin debe comprender lo detallado en este capitulo, de tal manera que
permita al perito tener un concepto completo del estado y valor de la aeronave.
ARTCULO VI.C. 22. MEMORIA DESCRIPTIVA:
La memoria descriptiva debe contener
1. Datos Generales
Instrucciones recibidas y objeto de la valuacin
Datos de Identificacin del Perito y del Supervisor
Ubicacin de la aeronave
i.

Ubicacin de la aeronave, nombre y domicilio del propietario u operador

Caractersticas generales de la aeronave


i.

Marca, modelo, ao de fabricacin, nmero de serie, registros y otros datos


importantes de la aeronave.

ii. Nacionalidad, estado de matrcula,


iii. Resumen de las caractersticas de la aeronave, Fecha de ltimo vuelo.
iv. Tiempos horarios y calendarios, cantidad de ciclos desde nuevo y desde su
ltima inspeccin o reparacin mayor del fuselaje, motor, APU, hlices
Alcance y limitaciones del trabajo
Fecha de asignacin del valor
2. Verificaciones efectuadas
Metodologa
Fuentes de informacin
Examen pericial
i.

Evaluacin de la condicin fsica de la aeronave (interior y exterior), motores /


hlices y componentes:

INGENIERIA Y GESTION

ii. Evaluacin de la documentacin tcnica de la aeronave


iii. Evaluacin de la trazabilidad de la aeronave y sus partes
iv. Evaluacin de la influencia del medio ambiente sobre la aeronave
v. Evaluacin del programa de mantenimiento de
vencidas

Verificacin operativa de la aeronave

Regulaciones aeronuticas aplicables

Condicin legal de la aeronave

i.
i.

la aeronave: Inspecciones

Certificaciones y homologaciones
Situacin legal y arancelaria.

Conclusiones
Observaciones
3. Metodologa aplicada en la valuacin
Bases para su desarrollo
Descripcin de la metodologa y formulacin

Investigacin de valores comerciales de referencia

Anlisis del mejor y ms intensivo uso posible de la aeronave

Sustentacin
4. Clculos para confirm ar el valor
Desarrollo

Anlisis de consistencia

5. Opinin integral del perito valuador


6. Documentacin sustentatoria
7. Anexos
i.

Croquis, planos, fotografas.

ii. Valores de Referencia, cotizaciones, etc.


iii. Otras que se consideren conveniente.
ARTCULO VI.C.23. APRECIACIN DE LA CONDICIN DE LA AERONAVE
Para determinar la condicin de la aeronave se efectuar lo siguiente:
1. Evaluacin de la condicin fsica de la aeronave (interior y exterior), motores / hlices
y componentes, a fin de verificar el cumplimiento y la calidad de mantenimiento y el
estado de la aeronave.

Se har una inspeccin fsica visual, hasta donde se considere necesario, para
analizar su estado de conservacin (pintura, corrosin, interior), verificacin de las
modificaciones, placas y registros.

Anlisis del desgaste o deterioro de los componentes de la aeronave, si est dentro


de los normales por el tiempo y horas voladas.

Se evaluar el estado de sus motores, incluyendo componentes rotativos y perodo


de uso.

Se evaluar el estado de sus hlices (si es aplicable), incluyendo las palas y


componentes de perodo de uso limitado.

Se evaluar el estado de los componentes de perodo de uso limitado


INGENIERIA Y GESTION 2 ]

2.

Se evaluar el estado de los equipos de navegacin y comunicacin, as como de


los equipos especiales de navegacin, seguridad, servicios y configuracin.

Se inspeccionar el fuselaje, para determinar su estado de conservacin, de


acuerdo a consumo horario e inspecciones especiales mayores (envejecimiento,
corrosin, fatiga).

Evaluacin de la documentacin tcnica de la aeronave


Revisin de los Manuales y programas aplicables a la aeronave
Verificacin del cumplimiento de ADs, boletines de servicio y/o inspecciones y
reparaciones hasta donde se considere necesario.

Verificacin del cumplimiento y de las fechas de las ltimas inspecciones mayores.

Verificacin del cumplimiento de modificaciones o mejoras.


Anlisis de la confiabilidad de los registros, tipo y zona de operacin y operadores
anteriores.

Determinacin de la condicin de aeronavegabilidad y certificados.

Detalles de ADS pendientes.


Registro de accidentes o incidentes significativos.
Reparaciones mayores.
3.

Evaluacin de la trazabilidad de la aeronave y sus partes:


Facilidad para el rastreo desde su instalacin, de equipos y accesorios.
Verificacin del Certificado Tipo (Type Certificate), certificados tipos suplementarios
(Supplemental Type Certificate).

4.

Verificacin la documentacin sustentatoria de la trazabilidad aplicable para cada caso


en particular (por ejemplo: Formatos FAA8130-3, Technical Standard Order, etc)

Evaluacin de la influencia del medio ambiente sobre la aeronave


Evaluacin de la aeronave por corrosin.

Evaluacin del cumplimiento del programa de Control y prevencin de la corrosin

Esta apreciacin de la condicin general de la aeronave y la determinacin de su valor


similar en el mercado, proporcionara al perito, un concepto real de la situacin del avin,
que permitir dar sustento tcnico al valor a determinar.
ARTCULO VI.C.24. VALUACIN DE LA AERONAVE
Para la valuacin de la aeronave, se debe estudiar detenidamente todos los registros
historiales (rcord) de la aeronave, sus motores y sistemas, hlices y componentes, en
funcin a sus costos, ya sea por conservacin, reparacin, reposicin, cambio, overhaul,
segn le corresponda.
Realizar un anlisis de su situacin arancelaria, tributaria y legal y valorizar las mismas si
las tiene.
Realizar un anlisis comparativo con las listas maestras emitidas por las autoridades
de certificacin y fabricantes, del cumplimiento de los ADS, en funcin al costo de su
cumplimiento.
Anlisis de los elementos de perodo de uso controlado, estado, originalidad y procedencia
de estos (trazabilidad).
Analizar el programa de mantenimiento que se aplica, su origen, aprobacin y comparacin,
registro de inspecciones, cumplimiento oportuno y completo de acuerdo a los estndares
nacionales e internacionales y su costo, de requerirse trabajos pendientes.
[ E INGENIERIA Y GESTION

Re g l a m e n t o N a c io n a l

de

Ta s a c io n e s

ARTICULO VI.C.25. DETERMINACION DE VALORES REFERENCIALES


Deben obtenerse valores referenciales actuales de fuentes confiables, sean nacionales o
internacionales de una aeronave de la misma marca, modelo, ao de fabricacin, mediante
cotizaciones, publicaciones del rubro, fuentes directas, etc.
Los valores referenciales consideran:
La condicin de la aeronave es buena.
La utilizacin de la aeronave de referencia es comparable con los promedios de industria
aeronutica para su tipo y edad

El estatus del overhaul de la aeronave, motores, trenes de aterrizaje u otros componentes


principales es por lo general el equivalente a MEDIO-USO/MEDIO-TIEMPO (HALFLIFE/PIALF- TIME) o beneficindose por encima del promedio para la condicin de
nuevo

Se ha dado cumplimiento con todas las Directivas de Aeronavegabilidad.


Que la aeronave de referencia tiene una configuracin estndar
Est en el servicio conforme al certificado de una nacin principal
Su documentacin tcnica y registros estn en buenas condiciones, en orden buena y
es aceptable para las autoridades aeronuticas.
ARTCULO VI.C.26 DETERMINACIN DEL VALOR EN FUNCIN A SU CONDICIN Y
ESTADO
Determinar comparativamente, con los valores referenciales corregidos.
El valor del fuselaje.
El valor del motor o motores y hlices.
El valor de los componentes y equipos de navegacin.
El valor de las modificaciones y mejoras si las tuviera.
El valor del mantenimiento vencido, si lo tuviera.
El valor del cumplimiento de los AD S y boletines de servicio vencidos, si los tuviera.
El valor de las reparaciones o inspecciones de alto costo de alto costo, si las requiere.

Si la aeronave tiene la condicin de no-aeronavegable, el valor por los trabajos y


material para lograr la aeronavegabilidad de la misma.

ARTCULO VI.C.27. FRMULAS PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR DE UNA


AERONAVE
Vd = VR+ XV mm (m odificaciones de mejora) - Viv (inspecciones vencidas) XV rc(remanente de componentes) Valor del ndice de consum o XVCT(valor de cartas tributarias y legales).

Vd = V R + X EVmm - T E Viv - X E V
+ VC - XEV C
te ~

INGENIERIA Y GESTION [T )

Donde:
Vd
Vd
VR

'Valor de la aeronave
Valor de referencia, es el valor obtenido de publicaciones o cotizaciones nacionales
e internacionales confiables y aceptables en el mercado.
El valor de referencia considera principalmente que el estado de inspeccin
mayor y reparacin mayor (overhaul) de la estructura del avin, motores, trenes
de aterrizaje u otros componentes principales es el equivalente a MEDIO USO/
MEDIO TIEMPO (o beneficiando de por encima de la media para la condicin de
nuevo o casi nuevo)

I V mm (Modificaciones de mejora): se considera todas las modificaciones STC


(Supplemental Type Certifcate) que hubieran sido incorporadas a la aeronave
para mejorar su performance confort efectuadas con autorizaciones oficiales y
certificadas (ejemplo, cambio de motor por uno de ms potencia, aire acondicionado,
equipos de navegacin modernos).
XV.v

(Inspecciones Vencidas): se debe disminuir al valor referencial de la aeronave,


el costo valor de todos los trabajos o inspecciones que por regulaciones de
las autoridades de certificacin y fabricacin deben efectuarse, y por su propio
estado.

Vjv

Inspecciones vencidas, es el valor remanente para su prxima inspeccin mayor


Determinacin del valor de las inspecciones Vencidas
(TBO/2 - REM. ) x CostOVH/2
Viv =
TBO/2
TBO

= Time Between Overhaul (Tiempo entre overhaul/inspeccin mayor)

REMm

= Remante para su prxima inspeccin mayor (horario / calendario)

Cost OVH = Costo de overhaul / inspeccin mayor.


Vrc

(Remanente de Componentes): se debe disminuir al valor referencial de la


aeronave, el costo o valor de todos los trabajos, inspecciones o reparaciones
mayores (overhaul) que por regulaciones de las autoridades de certificacin y
fabricacin deben efectuarse a los componentes de perodo de uso controlado, y
por su propio estado.

Vrc

Remanente de componentes, es el valor remanente a la fecha de la evaluacin


para su prximo overhaul.
Determinacin del valor del remanente de componentes

V"="

(TBO/2 - REM0V)x CostOVH/2


TBO/2

TBO

= Time Between Overhaul (Tiempo entre overhaul)

REMov

= Remante para su prximo overhaul (horario / calendario)

Cost OVH = Costo de overhaul del componente.


Vic

ndice de consumo, es el valor horario que se determina del fuselaje o sus motores
comparados con las que tiene la aeronave referencial, siempre que su diferencia
sea circunstancial y que afecte significativamente al valor determinado.

INGENIERIA Y GESTION

Determinacin del valor del ndice de consumo


CostOVH xTSO
Valor consumo de motor/hora = -------- = = -------i BO

CostD Check o inspeccin mayorxTSO


Valor ndice fuselaje / hora = ------------------------ -----------------------idU

TBO

= Time Between Overhaul (Tiempo entre overhaul)

TSO

= Time Since Overhaul (Tiempo desde su Overhaul)

Cost OVHm = Costo de overhaul del motor.


Cost D Check o inspeccin mayor = Costo de la inspeccin Check D o
Inspeccin mayor
V ct

(valor de cargas tributarias, arancelarias y legales): deber considerarse el valor


de aranceles y tributos pendientes de pago, as como las cargas legales si las
hubiera.

INGENIERA Y GESTIN 5 3

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