CONTRATO DE ADHESION AL FIDEICOMISO

BARRIO LA MATA
ENTRE el <<FIDUCIANTE>>, en adelante el FIDUCIANTE y/o BENEFICIARIO, por una parte y
por la otra, DIN (DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEL NORTE) SRL, con domicilio en AV.
AGUSTN GARCIA 9501 (1621)- BENAVDEZ, BUENOS AIRES, en su carcter de Fiduciario del
Fideicomiso denominado Barrio La Mata, con CUIT nmero ___________________,
representado en este acto por su apoderado que firma al pie del presente, en adelante
denominado el FIDUCIARIO, cada uno de ellos denominados individualmente como PARTE y en
su conjunto las PARTES y
CONSIDERANDO
(i) Que un grupo de personas han expresado su voluntad de participar del emprendimiento
inmobiliario denominado La Mata, proyectado para ser ejecutado sobre una parte de la
FRACCIN DE CAMPO ubicada en el Municipio de Tandil, Provincia de Buenos Aires,
Nomenclatura Catastral: Circunscripcin III, Parcela 477-f, Partido de Tandil, que consta de una
superficie aproximada de 78 Has (en adelante, el INMUEBLE).
(ii) Que las caractersticas bsicas del futuro emprendimiento (en adelante el
emprendimiento el proyecto) constan en el grfico o plano que se adjunta como Anexo
N II y en la descripcin de las Pautas de Urbanizacin del Emprendimiento que se adjunta
como Anexo N I.
(iii) Que la idea bsica consiste en conformar un Fideicomiso, bajo la modalidad de consorcio
al costo, en el cual la totalidad de los suscriptores aporten proporcionalmente los recursos
necesarios para adquirir la tierra y afrontar el costo de realizacin del proyecto; gestionar su
aprobacin; ejecutar las obras de infraestructura; y finalmente organizar la urbanizacin bajo
alguna figura adecuada a la normativa legal vigente.
(iv) Que en tal sentido El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO desea incorporarse al Fideicomiso para
que se le adjudique una de las unidades proyectadas (en adelante la unidad la unidad
suscripta), que a tal efecto ha sido identificada provisoriamente como unidad N <<LOTE>>
cuya geometra y ubicacin constan en el grfico que se incorpora como Anexo N II.
(v) Que por medio de este y otros contratos similares, el Desarrollador recibe y acepta la
manda de realizar los actos que fuesen necesarios para concretar el emprendimiento, por
cuenta y orden de los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS.
(vi) Que la modalidad adoptada para ejecutarlo expresa el resultado de una iniciativa
comunitaria, a travs de la cual los suscriptores se proponen concentrar sus recursos
econmicos, para operar en economa de escala y de ese modo generar -cada uno de ellos- su
futura unidad de vivienda, con la infraestructura correspondiente. Las formas jurdicas que se
adopten con esa finalidad constituirn relaciones de simple administracin, para conformar
un esquema operativo y de garanta.
(vii) Que a los efectos de llevar a cabo las obras que demande la concrecin del desarrollo se
ha conformado un FIDEICOMISO denominado Fideicomiso Barrio La Mata. Dicho FIDEICOMISO
tiene como objeto concentrar los recursos econmicos de los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS y
garantizar su correcta aplicacin al desarrollo y dems gastos necesarios que conlleven la
concrecin del PROYECTO.
(viii) Que en tal sentido el FIDUCIANTE est dispuesto a aportar al FIDEICOMISO los fondos
necesarios para que el FIDUCIARIO lleve adelante las acciones que se enuncian en los
considerandos precedentes como as tambin cualquier otro acto u accin necesaria para la
concrecin del PROYECTO y todos aquellos actos previstos en la ley 24.441 y el resto de la
normativa aplicable.

En virtud de lo expuesto las PARTES convienen en celebrar el presente Contrato de Adhesin

al Fideicomiso, en adelante el CONTRATO, sujeto a las siguientes clusulas y condiciones:
I.

DEFINICIONES.

A todos los efectos de este CONTRATO: (i) los trminos en mayscula tienen los significados
que aqu se les asigna; y (ii) todos los trminos aqu definidos se utilizan indistintamente en
singular o plural.
BIENES FIDEICOMITIDOS: resultan ser los aportes efectuados por los FIDUCIANTES a la cuenta
del fideicomiso y hasta su efectiva aplicacin al destino previsto en el PROYECTO por parte
del FIDUCIARIO.
FIDUCIANTE: Es la persona que firma este CONTRATO con el FIDUCIARIO. Se aclara que el
trmino FIDUCIANTE y/o BENEFICIARIO y/o MANDANTE y/o PROPIETARIO y/o ADJUDICATARIO
y/o SUSCRIPTOR, se utilizar en forma indistinta.
CONTRATO: Es el presente Contrato de Adhesin al Fideicomiso celebrado entre el
FIDUCIANTE y el FIDUCIARIO.
CONTRATO MARCO DE FIDEICOMISO: Es el Contrato de constitucin del Fideicomiso que
estar a disposicin de los Beneficiarios para su revisin.
FIDUCIARIO: Es la persona jurdica descripta en el encabezamiento, que actuando como
fiduciario de los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS y del EMPRENDIMIENTO ejecutar y administrar
el proyecto en nombre y representacin de los mismos. La funcin de FIDUCIARIO ser
asignada a DIN SRL, asumiendo todas las obligaciones respectivas y velar por el inters y los
derechos de los BENEFICIARIOS. Se aclara que los trminos FIDUCIARIO y/o DESARROLLADOR
y/o MANDATARIO se utilizarn en forma indistinta.
FIDEICOMISO: Es el Fideicomiso denominado Fideicomiso barrio La Mata.
INMUEBLE: significa la superficie de tierra de aproximadamente 78 hectreas ubicadas dentro
en el partido de Tandil, provincia de Buenos Aires, cuya nomenclatura catastral se indicara en
el considerando i) del presente.
PROYECTO: Refiere al emprendimiento LA MATA, cuyas caractersticas y elementos se
describen en este convenio y sus anexos. Se aclara que los trminos PROYECTO y/o
DESARROLLO y/o EMPRENDIMIENTO se utilizarn en forma indistinta.
PLAN DE APORTES: significa el plan inicial de aportes de dinero que debe efectuar el
FIDUCIANTE a efectos del desarrollo de su UNIDAD y las partes comunes del PROYECTO y que
se acompaa como anexo III al presente.
UNIDAD: Es el sector de tierra identificado en el PROYECTO, a cuya futura adjudicacin en
propiedad tiene derecho el BENEFICIARIO, conforme lo establecido en este contrato. Para
mencionar a la UNIDAD, tambin se usar el trmino LOTE.
II.

OBJETO DEL CONTRATO.

2.1. El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO mediante la celebracin del presente CONTRATO se

constituye en fiduciante del FIDEICOMISO y se obliga a aportar los fondos necesarios
para que el FIDUCIARIO, en su nombre y representacin y asumiendo tambin la
representacin de los dems FIDUCIANTES, realice los siguientes actos:
2.1.1 Adquiera la tierra sobre la cual se desarrollar el emprendimiento y pague su
precio;
2.1.2 Encomiende la realizacin del proyecto tcnico a profesionales o Estudios de
profesionales habilitados para ello;
2.1.3 Gestione la aprobacin del proyecto ante las autoridades municipales y
provinciales con competencia en la materia;
2

2.1.4

Seleccione los contratistas y contrate la ejecucin de las obras de

infraestructura;
2.1.5 Controle dicha ejecucin y en general administre el proyecto;
2.1.6 Contrate los estudios que fuesen necesarios para gestionar los permisos y
aprobaciones propios del tipo de emprendimiento, incluyendo en su caso
estudios de impacto ambiental;
2.1.7 Establezca una modalidad de subdivisin que permita adjudicar a los
suscriptores sus respectivas unidades;
2.1.8 Obtenga planos, otorgue reglamentos y realice los actos que fuesen necesarios
para someter el emprendimiento a la figura legal que en definitiva se adopte;
2.1.9 Celebre contratos y realice cualquier otro acto que se relacione directa o
indirectamente con el objeto del mandato. El Reglamento de Copropiedad y
Administracin o, en su caso, el instrumento necesario para realizar la
subdivisin, ser confeccionado por el FIDUCIARIO. Durante los primeros diez
aos contados a partir del otorgamiento del Reglamento de Copropiedad o
instrumento equivalente, el FIDUCIARIO estar facultado para administrar el
EMPRENDIMIENTO por s mismo, o designar a un tercero para que lo haga. Con
esa finalidad, el FIDUCIARIO est facultado para representar a los
FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS en Asambleas y reuniones que fuese necesario
realizar conforme a los trminos de este contrato. Durante el mismo perodo
podr tambin designar a los miembros del Consejo de Administracin u rgano
equivalente, una vez que se disponga su creacin y funcionamiento.
2.1.10 El FIDUCIARIO podr designar al Escribano que otorgue los instrumentos
necesarios para organizar la urbanizacin conforme a la figura legal que en
definitiva se adopte, incluyendo, en su caso, la de Reglamento de Copropiedad
y Administracin, creacin de Club de Campo o cualquier otra similar. Tambin
designar al Escribano que otorgue las escrituras de adjudicacin de las
unidades a los respectivos suscriptores.
2.2 El presente CONTRATO se otorga en inters del FIDUCIANTE/BENEFICIARIO, pero
tambin en inters de los dems FIDUCIANTES y con la finalidad de alcanzar los
objetivos enunciados en el presente CONTRATO y en el CONTRATO DE FIDEICOMISO al
cual se adhiere. En tal sentido, el inters general del emprendimiento prevalecer
sobre el inters particular o individual de los FIDUCIARIOS. Por ese motivo se el
FIDUCIANTE otorga al FIDUCIARIO las ms amplias facultades con el carcter de
irrevocable, las que se mantendrn vigente por un plazo de diez aos o el menor o
mayor plazo que fuese necesario para alcanzar los objetivos propuestos.
3.

CONDICIONES ESENCIALES.

3.1

La realizacin del emprendimiento queda sujeta a las siguientes condiciones

esenciales: (i) Que se pueda concretar la adquisicin del inmueble sobre el que ser
emplazado; (ii) Que se suscriban la totalidad de las unidades, o un nmero suficiente
que, a criterio del FIDUCIARIO, permita asegurar su ejecucin.
Si alguna de esas condiciones no fuera alcanzada, se extinguirn automticamente
todas las relaciones jurdicas conformadas con motivo de los contratos de mandato
que se hubiesen celebrado y nada tendrn las partes que reclamarse. En ese caso, el
FIDUCIARIO restituir a los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS los aportes que hubiesen
realizado, sin intereses, ni compensacin de ningn tipo.
La decisin de ejecutar o no el emprendimiento deber ser tomada por el FIDUCIARIO
antes del 31 de diciembre de 2011.

3.2

3.3

OBLIGACIONES ASUMIDAS POR EL FIDUCIANTE/BENEFICIARIO.

4.1

La obligacin esencial del FIDUCIANTE/BENEFICIARIO consiste en aportar

proporcionalmente los fondos necesarios para ejecutar el emprendimiento.
Dicha obligacin consiste, fundamentalmente, en cumplir con el desembolso de los
fondos establecidos en el PLAN DE APORTES y tambin de aquellos que surgieren de la
aplicacin del mecanismo establecido en el punto 4.7. del presente, de modo de
aportar los fondos necesarios para ejecutar y administrar el PROYECTO.

4.2

4.3

4.4

4.5
4.6

4.7

4.8

4.9
4.10

4.11

4.12

La proporcin debida por cada FIDUCIANTE/BENEFICIARIO es el resultado de ponderar

el valor relativo de la respectiva UNIDAD, respecto del costo estimado de ejecucin
del emprendimiento.
El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO se compromete a hacer efectivo el PLAN DE APORTES y
sus eventuales ajustes mediante depsitos en las cuentas bancarias que a tal efecto
sern habilitadas por el FIDUCIARIO, el servicio de pago mis cuentas, o bien mediante
servicios de dbito directo sobre sus propias cuentas, para ser acreditados en las
cuentas habilitadas por el FIDUCIARIO.
El PLAN DE APORTES de este CONTRATO establece el compromiso bsico de aportes
que asume el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO, en funcin del costo total estimado de
ejecucin del PROYECTO.
Sin perjuicio de ello, y de acuerdo a lo expuesto en 5.3 , el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO
deber aportar en definitiva la parte proporcional del costo real de ejecucin del
emprendimiento. A tal efecto el PLAN DE APORTES podr ser ajustado anualmente por
el FIDUCIARIO y el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO deber hacer sus pagos conforme a los
ajustes que hayan sido informados.
Teniendo en cuenta la necesidad de asegurar el financiamiento del PROYECTO an en
hiptesis de inflacin, los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS adoptan una frmula de
previsin y cobertura mnima para determinar sus respectivos aportes, que consistir
en ajustar anualmente el compromiso inicial en base a la variacin que experimente
el ndice de costo de la construccin que publica la Cmara Argentina de la
Construccin durante 12 meses. A modo de ejemplo, si el incremento supera el diez
por ciento (10 %) durante el primer ao del PLAN DE APORTES, los aportes
correspondientes al ao siguiente (segundo ao de aportes) se incrementarn slo en
el cinco por ciento. Luego, en el tercer ao de aportes se adoptar el mismo
procedimiento, pero trasladando en cada caso la porcin no cubierta del respectivo
ajuste. Los mayores costos que no alcancen a ser cubiertos mediante los ajustes
anuales que se practiquen, debern ser afrontados en cuotas mensuales, a partir del
momento en que se hayan aportado el nmero de cuotas indicado en el compromiso
de aportes inicial (PLAN DE APORTES).
El compromiso recproco de afrontar en su caso los mayores costos que se generen
deber interpretarse y ser ejecutado de buena fe, teniendo en cuenta que el
esquema econmico adoptado es el de fideicomiso al costo, por lo cual cada
FIDUCIARIO reconoce y acepta que en definitiva deber aportar proporcionalmente los
importes que fuesen necesarios para cubrir el costo real de ejecucin del proyecto.
A tal efecto, el FIDUCIARIO brindar peridicamente informacin precisa sobre la
evolucin de costos.
El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO conoce y acepta que el valor de la unidad suscripta ha
sido estimado en funcin de su ubicacin, geometra, superficie, longitud del frente y
otras variables ponderadas razonablemente. En virtud de ello, la contribucin para
afrontar mayores costos respecto de los estimados deber expresar
proporcionalmente la misma relacin que existe entre el compromiso de aportes
inicial y el costo total estimado de ejecucin del emprendimiento.
Sin perjuicio del compromiso de aportes asumido, el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO se
obliga a brindar toda la colaboracin que fuese necesaria para permitir que le sea
adjudicada la unidad suscripta, en dominio pleno o bajo la modalidad que
corresponda a la figura legal adoptada.
El compromiso de colaboracin asumido por el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO incluye la
obligacin de concurrir oportunamente a firmar la escritura de adjudicacin de su
unidad, o el instrumento legal adecuado a la forma de organizacin que en definitiva
se adopte. Si citado fehacientemente a dicho acto, no concurriera, se devengar a
partir de entonces una multa diaria de cien dlares en beneficio del FIDUCIARIO,
quien, sin perjuicio de ello, podr demandar la respectiva escrituracin.

INCUMPLIMIENTO DEL COMPROMISO DE APORTES

5.1

El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO conoce y acepta que los objetivos enunciados en el

presente CONTRATO slo podrn ser alcanzados en la medida en que los FIDUCIARIOS
cumplan sus respectivos compromisos de aportes. Por tal motivo, la obligacin

5.2

5.3

5.4
5.5

5.6
5.7

respectiva es asumida en inters del propio emprendimiento y de cada uno de los

FIDUCIARIOS/BENEFICIARIOS.
La mora se producir por el solo vencimiento de los plazos indicados en el
compromiso bsico indicado en el PLAN DE APORTES, como tambin por el
vencimiento de los plazos que se indiquen para abonar el ajuste que eventualmente
se informe, sin necesidad de requerimiento alguno.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el punto 5.5., en caso de incumplimiento del
compromiso de aportes o de falta de pago de cualquier otro concepto que sea
exigible en los trminos de este contrato, el FIDUCIANTE moroso deber pagar, en
beneficio del FIDEICOMISO, un inters punitorio equivalente a dos veces la tasa de
inters por descubiertos en cuenta corriente que perciba el Banco habilitado para
recibir los aportes. Los intereses se devengarn aun cuando el FIDUCIARIO no los
hubiese reclamado formalmente o no haya efectuado reservas.
En caso de mora el FIDUCIANTE deber pagar tambin al FIDUCIARIO un cargo
administrativo mensual de $30 hasta que regularice su situacin. El monto de dicho
cargo podr ser ajustado cada seis meses.
Si el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO dejara de aportar dos o ms perodos mensuales de
aportes, el FIDUCIARIO podr disponer la caducidad del derecho a la adjudicacin de
la UNIDAD suscripta y excluirlo del FIDEICOMISO, sin necesidad de requerimiento
previo. En ese caso el incumplidor perder en beneficio del FIDEICOMISO hasta un
mximo equivalente al treinta por ciento del costo estimado en el programa de
aportes indicado en el PLAN DE APORTES, incrementado con los ajustes
correspondientes al perodo transcurrido hasta que incurri en mora, que podr ser
retenido por el FIDUCIARIO de los aportes que el FIDUCIANTE hubiera realizado. El
excedente, si lo hubiera, le ser restituido por el FIDUCIARIO una vez que la
respectiva UNIDAD sea adjudicada a otro interesado y existan fondos lquidos que
permitan hacerlo.
La exclusin de un FIDUCIANTE/BENEFICIARIO por incumplimiento del PLAN DE
APORTES y los respectivos ajustes en caso de existir- dar derecho al FIDUCIARIO a
adjudicar la UNIDAD suscripta a otro interesado.
Si por falencia, incapacidad sobreviviente, o cualquier otro motivo el
FIDUCIANTE/BENEFICIARIO se viera impedido de cumplir regularmente su compromiso
de aportes, tal circunstancia ocasionar tambin la caducidad automtica del derecho
a la adjudicacin de la unidad, en cuyo caso se proceder en la forma indicada en los
puntos anteriores.

COSTO ESTIMADO DE EJECUCIN DEL PROYECTO

6.1

En situacin de equilibrio econmico y recaudando puntualmente la totalidad de los

importes comprometidos, la estimacin efectuada debera ser similar al costo real
actual de ejecucin del emprendimiento. No obstante, el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO
ha sido advertido sobre la aceleracin del proceso inflacionario que se registr
durante los ltimos aos y por ese motivo acepta como probable el devengamiento de
mayores costos, que, en su caso, ser aplicado en la forma establecida en el presente
CONTRATO.
Los costos presupuestados slo incluyen los rubros indicados en las Pautas de
urbanizacin del emprendimiento que se agrega como Anexo I.
Los gastos correspondientes a trmites de aprobacin del PROYECTO, subdivisin,
cesin de tierras a la Municipalidad, otorgamiento de instrumentos pblicos y pago de
los derechos de construccin no estn incluidos en el PLAN DE APORTES ni la
estimacin de costos. Ello obedece a la variabilidad que registraron tales conceptos
en proyectos similares. Su incidencia ser informada oportunamente y el costo real
resultante
deber
ser
aportado
proporcionalmente
por
los
FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS.
Tampoco han sido incluidos en la estimacin de costos los impuestos Municipales y
Provinciales y cualquier otro tributo que pueda impactar sobre el PROYECTO o su
instrumentacin, los cuales sern informados, liquidados y recaudados
peridicamente y a medida que se produzcan.
Las obras de infraestructura proyectadas contemplan su ejecucin, pero no la
prestacin del servicio pblico al cual estn referidas, que ser brindado por las

6.2
6.3

6.4

6.5

respectivas empresas prestadoras, en condiciones que se acordarn oportunamente

con cada una de ellas.
7

FACULTADES, OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDAD DEL FIDUCIARIO

7.1

La obligacin esencial que asume el FIDUCIARIO consiste en dar cumplimiento con el

CONTRATO, de forma tal que permita alcanzar los objetivos enunciados.
A tal efecto el FIDUCIARIO recaudar los aportes en las cuentas habilitadas con esa
finalidad y deber destinarlos exclusivamente al costo de ejecucin del
EMPRENDIMIENTO.
El FIDUCIARIO designar al Escribano ante el cual se otorgue la escritura de
adjudicacin y, en su caso, el Reglamento de Copropiedad o el instrumento jurdico
adecuado conforme a la figura legal que en definitiva se adopte.
Una vez que se hayan completado las obras de infraestructura, la administracin de la
urbanizacin resultante podr ser confiada a terceras personas. En ese caso, el nuevo
administrador deber disponer lo necesario para recaudar y poner a disposicin del
FIDUCIARIO los importes que deban aplicarse al trmite de aprobacin y subdivisin,
los impuestos, tasas y contribuciones relacionados con el proyecto y su
instrumentacin legal definitiva, de acuerdo a las directivas que reciba del
FIDUCIARIO. No podr ser designado administrador ni desempearse como tal ninguna
persona que previamente no se haya notificado y comprometido a cumplir esta
disposicin contractual, y en el caso de que el administrador designado incumpla esta
disposicin podr ser removido por el FIDUCIARIO.
El inmueble sobre el cual ser ejecutado el emprendimiento y los aportes que
realicen los FIDUCIANTES se mantendrn separados del patrimonio del FIDUCIARIO.

7.2
7.3
7.4

7.5

DERECHO SUSTANCIAL DEL FIDUCIARIO/BENEFICIARIO

8.1

El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO suscriptor adquiere el derecho a que una vez ejecutado

el proyecto y satisfecho en su totalidad el compromiso de aportes, se le adjudique la
UNIDAD suscripta, de conformidad a la modalidad jurdica que en definitiva se
adopte.
El FIDUCIANTES/BENEFICIARIO tiene tambin derecho a que, aun antes de dicha
adjudicacin formal, se le permita el uso de la unidad suscripta, una vez ejecutadas
las obras de infraestructura y las redes de servicios.

8.2

RETRIBUCIN DEL FIDUCIARIO

9.1

El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO deber abonar al FIDUCIARIO, en concepto de honorarios

por el desempeo de su funcin, la suma de USD<<HONORARIOSU$S>>, importe que
incluye el Impuesto al Valor Agregado. Los honorarios debern ser abonados bajo
cualquiera de las siguientes modalidades, la que resulte menor: a) En la moneda
pactada; b) En pesos, al tipo de cambio vendedor vigente en el Banco de la Nacin
Argentina al cierre del da anterior a aquel en que se efecte el pago; o bien c) En
pesos, a una cotizacin de $ 4,15 por cada dlar, ms la variacin que experimente el
ndice de costo de la construccin que publica la Cmara Argentina de la
Construccin, a partir del 10 de octubre de 2011.
El monto a abonar en concepto de honorarios est incluido en el PLAN DE APORTES
correspondiente a la UNIDAD suscripta y podr variar en la forma indicada en la
clusula anterior.
Asimismo, el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO conoce y acepta como constitutivo de este
contrato que el FIDUCIARIO mantendr para si o para quien este designe las Unidades
identificadas con el nmero 97 y 101 con sus respectivas construcciones y/o mejoras.
Los honorarios que correspondan al FIDUCIARIO podrn ser facturados al FIDEICOMISO
y percibidos por el FIDUCIARIO o por quien ste indique. La eventual asignacin de
toda o una parte de los honorarios a terceras personas podr disponerse como
contraprestacin de tareas especficas encomendadas por el FIDUCIARIO, respecto de
servicios que por su naturaleza se relacionen con el objeto del FIDEICOMISO.
Sin perjuicio de lo indicado precedentemente, el FIDUCIARIO, o quien ste indique,
tendr derecho a percibir un total del cinco por ciento adicional por el

9.2
9.3
9.4

9.5

9.6

9.7

10.7

10.8

gerenciamiento y direccin de las obras, y un uno y medio por ciento por el

gerenciamiento y tramitacin de la aprobacin del PROYECTO a nivel provincial y
municipal. Los porcentajes aludidos se aplicarn sobre el costo real de las obras de
infraestructura y estn incluidos en la estimacin de costos que sirvi de base para la
confeccin del compromiso de aportes inicial (PLAN DE APORTES).
Los honorarios que percibir el FIDUCIARIO no incluyen los proyectos de ingeniera; las
tareas de mensura y topografa; la direccin de obra; ni las tasas y aportes que cada
obra requiera. Estos conceptos estn comprendidos en la estimacin de costos.
El FIDUCIARIO percibir adems una suma mensual en concepto de gastos
administrativos, destinados a cubrir parte de los gastos operativos y de
infraestructura del FIDUCIARIO para la gestin de temas vinculados a, entre otras
cosas, administracin y finanzas (registracin de pagos y cuentas particulares, pago a
proveedores, telefona, sistemas, conciliaciones bancarias, registro de cesiones, etc),
contables (registracin de sociedades, presentacin de balances, EOAFS,
presentaciones impositivas, etc), los vinculados a la informacin (atencin al
propietario, redaccin, armado, diseo de comunicacin de los informes), y aspectos
jurdicos y de aprobaciones (responsabilidad como FIDUCIARIO y representante legal
del PROYECTO frente a terceros y ante distintos organismos, representacin y
concrecin de distintos contratos con proveedores y contratistas, gestin de
aprobaciones ante entes municipales y provinciales como la Autoridad del Agua (ADA),
Direccin de Hidrulica, ARBA, empresas prestatarias de servicios y entres
reguladores de gas, agua, energa, etc).
Los gastos administrativos vinculados a aspectos jurdicos, de aprobaciones y por
responsabilidad fiduciaria, en el porcentaje que corresponda, seguir existiendo hasta
la extincin definitiva del presente CONTRATO. Es por ello que los gastos vinculados a
aspectos jurdicos, aprobacin del proyecto ante organismos pblicos y
representacin legal frente a terceros, continuarn hasta la aprobacin e
instrumentacin legal definitiva del PROYECTO una vez adjudicado el dominio a los
FIDUCIARIOS/BENEFICIARIOS, y sern oportunamente informados, liquidados y
recaudados, an despus de terminadas las obras y entregada la administracin del
consorcio a un Administrador, si fuere el caso.
Durante los primeros seis meses el precio de dicho servicio ser de $120 pesos
mensuales y posteriormente se lo podr ajustar en funcin de la evolucin que
experimente su costo.

10

ORGANIZACIN Y FUNCIONAMIENTO DEL FIDEICOMISO DURANTE LA ETAPA DE

EJECUCIN DEL PROYECTO

10.1

El FIDEICOMISO, bajo la modalidad de consorcio al costo, quedar conformado

automticamente por todos los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS que suscriban el presente
CONTRATO con el FIDUCIARIO para la ejecucin del PROYECTO.
Sin perjuicio de ello, el FIDUCIARIO podr disponer la constitucin formal de un
Consorcio o la figura legal que a criterio del FIDUCIARIO- mejor se adecu al
PROYECTO, y dictar la reglamentacin correspondiente adecundolos a los trminos
de presente CONTRATO. Tambin podr disponer, en su caso, la inscripcin de la
figura legal adoptada ante la Administracin Federal de Ingresos Pblicos u otros
organismos, de la Nacin o de las Provincias.
Sin perjuicio de las facultades que le son conferidas conforme a los trminos de este
CONTRATO, el FIDUCIARIO podr recabar la opinin de los FIDUCIANTES para adoptar
decisiones de significativa importancia, en cuyo caso se aplicarn por analoga las
normas societarias o las correspondientes al rgimen de propiedad horizontal, en
tanto resulten compatibles con la naturaleza de la cuestin planteada.
El FIDUCIARIO podr disponer la celebracin de Asambleas virtuales, en cuyo caso
someter por escrito a los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS las cuestiones a tratar,
acordndoles un plazo para entregar sus respuestas. Las cuestiones planteadas
debern formularse con claridad, para permitir respuestas puntuales e inequvocas.
La convocatoria para participar en asambleas virtuales deber notificarse mediante
avisos dirigidos a los domicilios constituidos por los FIDUCIANTES, considerndose
como vlida la notificacin dirigida a la casilla de correo electrnico denunciada por
los FIDUCIANTES.

10.2

10.3

10.4

10.5

10.6

Se podr someter a consideracin de la Asamblea, bajo la modalidad descripta, la

continuidad del emprendimiento, su suspensin o cancelacin definitiva, por razones
graves ocurridas luego de transcurrido el plazo previsto. En ese caso la decisin
respectiva deber adoptarse con el voto favorable de la mayora absoluta de
BENEFICIARIOS, que a tal efecto dispondrn de un voto por cada UNIDAD suscripta.
El FIDUCIARIO podr disponer de la actuacin de una Comisin de
FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS para que aporten ideas, trasmitan inquietudes y reciban
informacin relevante sobre el desarrollo del PROYECTO. En ese caso, el FIDUCIARIO
procurar que los integrantes de la Comisin sea genuinamente representativa del
inters del conjunto.

11

RITMO Y CRITERIOS BSICOS PARA LA EJECUCIN DE LAS OBRAS

11.1

Las obras de infraestructura se irn iniciando a medida que lo permita la existencia

de recursos econmicos y, en su caso, una vez obtenidas las aprobaciones y
autorizaciones que fuesen necesarias.
En virtud de las caractersticas del FIDEICOMISO y de las circunstancias inherentes a la
planificacin y ejecucin del PROYECTO, la actividad del FIDUCIARIO no est sujeta a
plazos, ni se lo podr responsabilizar por las demoras que pudieran producirse.
El alea inherente a las caractersticas del PROYECTO y su ejecucin es asumida por los
FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS.
El FIDUCIARIO procurar que los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS puedan acceder
fsicamente a sus respectivas unidades dentro de un lapso temporal razonable, como
primer objetivo.
El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO sabe que los trmites necesarios para organizar el
emprendimiento bajo alguna de las figuras legales posibles suele ser complejo y
extenso. Por ese motivo, a partir del momento en que las UNIDADES hayan sido
habilitadas para su uso individual, el FIDEICOMISO funcionar de hecho bajo el
rgimen de propiedad horizontal o la figura legal que a criterio del FIDUCIARIOmejor se adapte al PROYECTO, pudiendo en tal caso dictar el FIDUCIARIO la
reglamentacin correspondiente.
El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO acepta la aplicacin analgica de la normativa que elija
el FIDUCIARIO, en particular en lo que concierne a su obligacin de contribuir a los
gastos comunes y a la existencia y facultades del Administrador.
En lo que concierne a la seleccin de contratistas, el FIDUCIARIO, sobre la base de la
experiencia alcanzada en emprendimientos similares, preferir a empresas con
antecedentes comprobados de cumplimiento y respaldo econmico, que coticen
valores razonables, aunque no fuesen necesariamente los ms bajos.

11.2
11.3
11.4

11.5

11.6
11.7

12

EXPENSAS COMUNES

12.1

Sin perjuicio del compromiso de aportes asumido respecto de la compra de la tierra y

el costo de las obras de infraestructura, el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO deber
contribuir proporcionalmente al pago de las expensas de carcter comn.
Se consideran expensas comunes aquellos gastos asociados a la existencia de la
urbanizacin, que se irn generando progresiva y paulatinamente durante su
ejecucin y se consolidarn una vez que la urbanizacin se encuentre terminada.
La
distribucin
del
costo
de
las
expensas
comunes
entre
los
FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS se har por UNIDAD, cualquiera fuese su superficie y
ubicacin.
Una vez concluidas las obras de infraestructura, los suscriptores que sean titulares
de hasta dos lotes contiguos, podrn gestionar su unificacin administrativa, con el
objeto de devengar una nica expensa. Para ello, debern obtener la autorizacin
escrita del FIDUCIARIO. Las previsiones correspondientes se incluirn en los
Reglamentos que en definitiva se adopten.
En una primer etapa se liquidarn como expensas comunes el impuesto inmobiliario y
las tasas municipales por alumbrado, barrido y limpieza que se devenguen mientras el
INMUEBLE se mantenga indiviso; posteriormente se irn incorporando
progresivamente otros rubros, tales como servicios pblicos, seguros, personal de
vigilancia, honorarios del administrador etc.

12.2
12.3
12.4

12.5

12.6

12.7

12.8

12.9

12.10

12.11

12.12

El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO conoce y acepta que todos o una parte de los servicios

comunes podrn ser brindados simultneamente para todos los sectores que
conforman el desarrollo del emprendimiento La Mata.
La recaudacin y aplicacin de los importes afectados al pago de expensas comunes
podr ser encomendada a una Asociacin Civil sin fines de lucro que podr constituir
el FIDUCIARIO para atender las cuestiones de inters comn de los titulares de
UNIDADES del emprendimiento La Mata
Una vez concluida la ejecucin de las obras de infraestructura comn, la
administracin de la urbanizacin podr ser asumida por un Administrador distinto del
FIDUCIARIO. En ese caso el cometido del FIDUCIARIO quedar limitado a la
terminacin de los trmites orientados a la organizacin jurdica del emprendimiento,
sin participacin ni responsabilidad alguna en las cuestiones propias del
emprendimiento.
La persona que ejerza la administracin o recaude las expensas comunes, deber
incluir en los presupuestos del consorcio o de la figura que se decida adoptar las
partidas necesarias para afrontar el pago de todos los conceptos que conforme a los
trminos de este contrato estn a cargo de los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS.
Las expensas comunes se liquidarn en forma independiente y se observar a su
respecto, en lo pertinente, lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal o a la
normativa que resulte aplicable segn lo que disponga el FIDUCIARIO, aun cuando el
inmueble no est formalmente subdividido.
El cobro de las expensas comunes podr ser reclamado por va ejecutiva, para lo cual
se atribuye carcter de ttulo ejecutivo al certificado de deuda expedido por el
FIDUCIARIO o por el Administrador del emprendimiento.
Lo establecido en este captulo se seguir aplicando a partir del momento en que los
BENEFICIOARIOS reciban las UNIDADES suscriptas y hasta que adopte un rgimen
jurdico definitivo.

13

VARIACIONES AL PROYECTO

13.1

Las medidas y superficie de la UNIDAD asignada son provisorias, pudiendo el

FIDUCIARIO adecuarlas oportunamente al resultado de las mensuras y planos
definitivos. El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO conoce y acepta que las medidas y
superficies previstas en este CONTRATO podrn variar hasta un diez por ciento, en
ms o en menos. Dichas diferencias sern oportunamente compensadas entre los
FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS, en razonable proporcin con los valores originales.

13.2

El FIDUCIARIO podr modificar el proyecto, para permitir su ejecucin y adecuarse a

las disposiciones reglamentarias que resulten aplicables. Si las modificaciones que se
introduzcan afectaran de modo significativo la superficie, ubicacin, entorno u
orientacin de la unidad suscripta y el FIDUCIANTE/BENEFICIARIO no acepta las
caractersticas reales de la unidad resultante, tal negativa producir la resolucin del
contrato, en cuyo caso se le restituirn los fondos aportados, sin intereses.

14

INCIDENCIA TRIBUTARIA

15.1

Los impuestos, tasas, contribuciones y cualquier otro gravamen que deba tributarse
con motivo de la celebracin de este CONTRATO, su instrumentacin y la posterior
ejecucin
del
PROYECTO
sern
afrontados
exclusivamente
por
los
FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS,
en
la
proporcin
correspondiente.
El
FIDUCIANTE/BENEFICIARIO asume y acepta que el FIDUCIARIO slo administrar la
ejecucin del emprendimiento y que por ese motivo todos los gravmenes que incidan
sobre el mismo o que se relacionen con las futuras unidades debern ser soportados
en la proporcin correspondiente por los respectivos FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS.
La incidencia tributaria que pudiera ocasionar la ejecucin de construcciones sobre
las
unidades
individuales
deber
ser
soportada
por
el
respectivo
FIDUCIARIO/BENEFICIARIO. Esta previsin incluye el plus que pueda generarse en los
impuestos y tasas municipales o provinciales, mientras las cuentas o partidas se
mantengan indivisas. Esa incidencia podr ser incluida por el FIDUCIARIO o el

15.2

Administrador en las cuentas de expensas comunes y en su caso reclamada por va

ejecutiva.
16

SISTEMA DE NOTIFICACIONES Y PAUTAS INFORMATIVAS

16.1

El FIDUCIARIO informar peridicamente a los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS sobre su

gestin.
La revista Tigris, con publicacin mensual, constituir un vehculo habitual de
comunicacin con los FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS. Las rendiciones de cuentas se
podrn entregar en soporte papel o publicaciones en Web o portales del PROYECTO, a
eleccin del FIDUCIARIO. Las rendiciones de cuentas se considerarn aprobadas si no
fueran observadas dentro del mes al que corresponda cada envo, importando ello la
aprobacin de la gestin del FIDUCIARIO. El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO deber
informar fehacientemente al FIDUCIARIO su modificacin de domicilio o correo
electrnico y mientras tanto se considerar vlido cualquier envo dirigido al
domicilio o correo electrnico consignados en este CONTRATO.
Los documentos que sirvan de respaldo a las rendiciones de cuenta sern conservados
por el FIDUCIARIO y debern serle exhibidos al FIDUCIANTE/BENEFICIARIO, en caso
que lo requiera, dentro de los tres meses de su inclusin en los informes mensuales.
Sin perjuicio de lo aqu expuesto, el FIDUCIARIO podr recurrir a otros medios de
comunicacin institucionales, incluyendo circulares e informacin brindada a travs
de pginas Web.

16.2

16.3
16.4

17

FUTURAS CONSTRUCCIONES SOBRE LAS UNIDADES INDIVIDUALES

17.1

El emprendimiento proyectado slo tiene por finalidad la creacin fsica y jurdica de

las unidades que lo compondrn, con las obras de infraestructura comn y redes de
servicios. Las construcciones que con posterioridad decidan realizar los adjudicatarios
sobre las unidades individuales, para sus respectivas viviendas, sern afrontadas
exclusivamente por ellos.
No obstante, tales construcciones debern sujetarse al Reglamento que sancione el
FIDUCIARIO, el cual contemplar superficies y alturas mximas; retiros; calidad de los
materiales; das y horarios de trabajo; requisitos para ingresar al predio; cobertura
por accidentes de trabajo y otras condiciones que se consideren necesarias para
preservar las normas de convivencia y el nivel del emprendimiento.
Todas las obras debern sujetarse a las normativas catastrales y exigencias
municipales que resulten aplicables, siendo obligacin del FIDUCIANTE/BENEFICIARIO
declarar en tiempo y forma, ante las autoridades municipales y ante el fisco de la
provincia, las mejoras o construcciones que realizare y pudieren significar un
incremento de las tasas municipales o impuestos provinciales.
No se podr iniciar ninguna obra que no haya sido previamente aprobada y autorizada
por el FIDUCIARIO o el Administrador, conforme al Reglamento de Construcciones que
se sancione. En su caso, los proyectos debern tambin ser previamente aprobados
por la Municipalidad local.
Las construcciones individuales no podrn iniciarse antes que se hayan ejecutado las
obras comunes de infraestructura, incluyendo y en particular las redes de servicios.
El FIDUCIARIO , en su caso, el Administrador, podrn establecer la obligacin de
abonar un derecho razonable para la aprobacin de los proyectos de obra y como
condicin para autorizar su inicio. El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO deber abonar
tambin los derechos de obra que establezca la Municipalidad local. Todas las obras
individuales
se
realizarn
por
cuenta
y
riesgo
del
respectivo
FIDUCIANTE/BENEFICIARIO, sin responsabilidad alguna del FIDEICOMISO, el FIDUCIARIO
los dems FIDUCIANTES/BENEFICIARIOS.

17.2

17.3

17.4

17.5
17.6

18

ACCIN SOCIAL

18.1

El PROYECTO aspira a lograr una sana insercin en el medio en cual ser emplazado,
para lo cual se propone contribuir al desarrollo de programas de accin social en la
respectiva comunidad.

10

18.2
18.3
18.4

18.5

El suscriptor adhiere al principio de responsabilidad social, como constitutivo del

espritu del PROYECTO al que se incorpora.
El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO acepta participar proporcionalmente en el
financiamiento de obras comunitarias.
El FIDUCIANTE/BENEFICIARIO acepta que las futuras expensas a abonar puedan incluir
un cinco por ciento adicional destinado al sostenimiento del programa de accin
social. Dicho adicional ser recaudado por el FIDUCIARIO o el Administrador y
entregado a la Iglesia Catlica o a la entidad sin fines de lucro a la cual se le ceda el
uso de las instalaciones aptas para la prctica del culto catlico.
Estas previsiones sern incluidas en la reglamentacin en el Reglamento de
Copropiedad y Administracin o en el instrumento anlogo que en definitiva se
otorgue para organizar el emprendimiento bajo alguna de las figuras jurdicas posibles
y resultarn vinculantes para todas las personas que resulten titulares de la UNIDAD
suscripta.

19

CESION DE ACCIONES Y DERECHOS

19.1

Las acciones y derechos inherentes a este CONTRATO podrn ser cedidos por el
FIDUCIANTE/BENEFICIARIO a favor de terceras personas, bajo las siguientes
condiciones: (i) Que no se haya dispuesto previamente la caducidad de tales
derechos; (ii) Que el cedente se encuentre al da en el cumplimiento del compromiso
de aportes asumido en el presente CONTRATO, como as tambin el compromiso
asumido mediante la suscripcin de otro contrato con el FIDUCIARIO referente a los
derechos sobre cualquier otra UNIDAD de este PROYECTO; (iii) Que el cedente se
encuentre al da en el pago de impuestos, tasas y contribuciones que incidan sobre su
UNIDAD, incluyendo la parte proporcional de tales conceptos, mientras se los liquide
en forma conjunta; (iv) Que la cesin sea notificada formalmente al FIDUCIARIO por
instrumento pblico ante escribano que el FIDUCIARIO tiene la facultad de designar,
acompaando una copia del contrato original; (v) Que se acredite, en su caso, el pago
del impuesto de sellos que grave la cesin; (vi) Que cedente y cesionario manifiesten
que no tienen reclamos que hacerle al FIDUCIARIO y acepten las cuentas rendidas
hasta ese momento; (vii) Que la cesin se formalice conforme a un modelo uniforme
aprobado por el FIDUCIARIO.
Los gastos y honorarios que se generen con motivo de la cesin debern ser
afrontados por el cedente o el cesionario, en las condiciones que acuerden entre
ellos.
Una vez terminadas las obras del emprendimiento, la cesin de derechos aqu prevista
tendr un gasto administrativo que deber ser afrontado por cedente y cesionario,
segn las condiciones que estos acuerden.

19.2

20 IMPUESTO DE SELLOS
El impuesto de sellos que en su caso corresponda tributar con motivo de la celebracin
de este CONTRATO estar a cargo del FIDUCIANTE/BENEFICIARIO suscriptor.
21 JURISDICCIN Y DOMICILIOS
21.1
21.2
21.3

Las partes constituyen los domicilios indicados en el encabezamiento, donde podrn

practicarse vlidamente las comunicaciones y notificaciones relacionadas con este
contrato y las relaciones jurdicas que involucra.
Las controversias que se susciten con motivo de este contrato, su interpretacin y
cumplimiento, debern ser sometidas a los Tribunales Ordinarios de la Capital
Federal.
El cobro ejecutivo de las expensas y gastos comunes podr ser gestionado ante los
tribunales con jurisdiccin en el lugar del emprendimiento o ante los de la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, a opcin del FIDUCIARIO o, en su caso, del Administrador.

EN PRUEBA DE CONFORMIDAD, las Partes suscriben tres ejemplares de un mismo tenor y a su

slo efecto, en Buenos Aires, <<FECHA>>.

11

ANEXO I
PAUTAS DE URBANIZACION DEL EMPRENDIMIENTO
LA MATA

DESCRIPCIN
La propuesta del Emprendimiento La Mata estar ubicado en el partido de Tandil,
Provincia de Buenos Aires.
El proyecto consiste en el desarrollo de un barrio privado de aproximadamente 78 ha
y 215 lotes de 1.800 m2 promedio a suscribir y realizar. El emprendimiento est
destinado a la vivienda de familias jvenes o para aquellos que busquen realizar una
inversin, ya que se contemplan montos que incluso estarn por debajo de los terrenos
en barrios abiertos.
OPORTUNIDAD
El desafo es poder combinar una muy buena ubicacin con valores muy accesibles.
Todo eso, sin traicionar la calidad habitual de nuestros barrios anteriormente
desarrollados. Este modelo prev lotes de aproximadamente 1.800 m2 de superficie.
INFRAESTRUCTURA
Las obras que se han presupuestado dentro de la estimacin de costos son:
Redes subterrneas de:
o Electricidad
o Agua
o Cloaca
o Gas
Caminos mejorados
Cerco perimetral olmpico
Pilares de servicios
Alumbrado pblico
Parquizacin
Planta de tratamiento de efluentes
Edificio de Acceso
Sectores comunes:
o 1 cancha de tenis
o 1 cancha de ftbol 7.
o Saln de usos mltiples
En materia de servicios de electricidad, agua y gas lo habitual es que las obras internas
se ceden a las empresas prestatarias. Sobre este rgimen se basaron proyectos
similares.

12