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Derechos Reales. Dominio
Derechos Reales. Dominio
CONCEPTO
Ejercicios:
Analice en presencia de los siguientes supuestos fcticos, si el que tiene la cosa puede
reputarse dueo:
1.- Don Francisco Jimnez, propietario de un negocio de compraventa de automviles,
tiene l en su poder un auto, que ha recibido de don Patricio Barros con la obligacin de
venderlo y recibir en cambio una comisin.
2.- El Banco de Chile ha recibido un depsito de $10.000.000 (diez millones) por parte de
don Jos Rodrguez, y ha concedido en prstamo dicho dinero a don Andrs Figueroa.
Sin embargo, en algunos casos el legislador autoriza las prohibiciones de enajenar. As,
el constituyente de la propiedad fiduciaria puede prohibir la enajenacin de ella entre vivos
(Art. 751), lo mismo que el donante de la cosa donada entre vivos (Art. 1432); el
constituyente de un usufructo puede prohibir al usufructuario arrendar o ceder su usufructo
(Art. 793, inciso 3). Pero estas excepciones son de alcance limitado; no autorizan una
prohibicin absoluta y perpetua de enajenar.
Prohibiciones de enajenar establecidas por la sola voluntad humana. Cuando, como en
materia de propiedad fiduciaria, la ley reconoce al hombre la facultad de prohibir la
enajenacin de una cosa, es evidente la plena validez de la prohibicin impuesta por el
autor o las partes de un acto jurdico. El problema surge en los casos en que no hay
autorizacin expresa del legislador. Puede el hombre, por su sola voluntad, imponer la
prohibicin de enajenar?
En la prctica, son frecuentes las clusulas contractuales de no enajenar. Por ejemplo,
se estipula que el comprador (a pesar de adquirir por tradicin el pleno dominio) no podr
enajenar, por determinado tiempo, el predio adquirido sin el consentimiento o autorizacin
del vendedor.
El valor de las clusulas de no enajenar establecidas por la sola voluntad del hombre es
discutido.
Doctrina en favor de la validez de la clusula. Invoca varias razones:
1.- Si en derecho privado puede hacerse todo lo que la ley no prohibe, siempre se podr
establecer con eficacia una clusula de no enajenar, a menos que una disposicin expresa lo
prohiba, en determinado caso, y tal disposicin, con carcter general, no existe respecto de
las clusulas contractuales.
2.- El hecho de que el legislador prohiba en casos expresos la clusula de no enajenar
(Artculos 1964, 2031, 2415), demuestra que la regla general es la libertad para
establecerla.
3.- El dueo puede desprenderse de todas las facultades del dominio, como ocurre
cuando transfiere este derecho regla; por tanto, conforme al adagio quien puede lo ms,
puede lo menos, con mayor razn puede renunciar al ejercicio de una sola facultad: la de
disponer.
4.- La legislacin chilena reconoce implcitamente la validez de las clusulas
convencionales de no enajenar. En efecto, el decreto con fuerza de ley llamado
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races estatuye que puede inscribirse
todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal, judicial,
que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. (Art.
53, N3).
garantizar la ley, y el mvil que lleva a imponerla demostrara que no se persigue dar
carcter inalienable a un bien, sino resguardar un inters legtimo. As sucede cuando se
dona a un prdigo un inmueble con prohibicin de enajenar o se lega una cosa
declarndose que el legatario no podr enajenarla a fin de asegurar el servicio de una renta
vitalicia a favor de una tercera persona.
La prohibicin relativa a enajenar no estara, pues, en pugna con el principio de la libre
circulacin de los bienes. Y en pro de la admisibilidad de tal clusula se agrega un
argumento de texto, el artculo 1126 del Cdigo Civil, que dice: Si se lega una cosa con
calidad de no enajenarla, y la enajenacin no comprometiere ningn derecho de tercero, la
clusula de no enajenar se tendr por no escrita. A contrario sensu, se deducira que si se
lega una cosa, prohibindose su enajenacin y sta comprometiere derechos de terceros, la
clusula valdra, sera eficaz ante la ley. Y este principio, concluyen los partidarios de la
clusula relativa, no debe circunscribirse a los legados, porque el Art. 1126 trasluce una
concepcin jurdica general contenida en la legislacin: la validez de la clusula de no
enajenar relativa, o sea, la que contiene una prohibicin temporal y basada en un inters
legtimo, como ocurre cuando se comprometen derechos de terceros.
Sancin de la clusula. Cul es la sancin de la prohibicin voluntaria y relativa de
enajenar? Si el adquirente con esta clusula no la respeta y vende o dona la cosa, en qu
sancin incurre? En la de indemnizar los perjuicios si no puede deshacerse de lo hecho; se
produce el efecto de una obligacin de no hacer (Art. 1555, porque ste sera el carcter de
la clusula de no enajenar. Y si se trata de un contrato bilateral, aplicase el artculo 1489; se
resuelve el contrato que contiene la prohibicin voluntaria por incumplimiento de las
obligaciones contradas, con indemnizacin de perjuicios.
El acto realizado por el infractor de la clusula con el tercero queda perfectamente
vlido, porque esta clusula es una obligacin personal que no influye sino en las relaciones
entre las partes que la estipularon y no sobre el acto; por la misma razn es inoponible a los
terceros. Claro que el tercer adquirente de mala fe, que conoca la clusula, puede verse
obligado a devolver la cosa, pero no porque sea nulo el acto celebrado con el infractor de
la clusula, sino en virtud de la resolucin del contrato que impona la prohibicin de
enajenar y la consiguiente reivindicacin.
Doctrina (2): Claro Solar, Luis, Tratado de Derecho Civil Chileno y Comparado, Tomo
VI, pgs. 339 y ss.: Renunciabilidad de la Facultad de Disposicin.
La facultad de enajenar es de la esencia misma de la propiedad. Sera, por lo tanto,
nula en principio toda convencin por la cual un propietario renunciara a la facultad de
disponer de sus bienes de un modo absoluto. Lo sera tambin toda disposicin
testamentaria en que el testador retirara a su heredero o legatario la libre disposicin de los
bienes asignados. El Art. 1810 aplica este principio al declarar que pueden venderse todas
las cosas corporales e incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley, lo que
equivale a decir que nicamente la ley puede prohibir la enajenacin de determinadas cosas
corporales o incorporales. Igual fundamento tiene la disposicin del Art. 2031 que declara
sin valor en la constitucin del censo el pacto de no enajenar la finca acensuada; y la
disposicin del Art. 1126, segn la cual si se lega una cosa con calidad de no enajenarla, y
obstante cualquiera estipulacin en contrario, de esta manera las dems estipulaciones que
se hubieren convenido entre el dueo del bien raz hipotecado y el titular de este derecho
real de garanta, en caso alguno pueden privar al primero de la facultad de enajenar el bien
o constituir nuevas hipotecas;
Cuarto : Que la doctrina y la jurisprudencia mayoritariamente no aceptan que estas
prohibiciones contractuales puedan limitar la facultad de disponer inherente al derecho de
dominio y excluir prcticamente los bienes sobre los que recaen del comercio humano, por
cuanto con ello se contraran normas de orden pblico como son las del artculo 1464 del
cdigo Civil que determina cules bienes no son susceptibles de enajenaciones;
Quinto : Que el acto jurdico cuya inscripcin ha sido denegada es un contrato legalmente
celebrado y no se encuentra en ninguna de las situaciones que sealan los artculos 13 y 14
del Reglamento del Conservador de Bienes Races, por lo que solamente cabe concluir que
ha debido inscribirse con arreglo al artculo 52 N1 del mismo Reglamento, y que la
negativa a practicar tal inscripcin ha sido injustificada.
Y por estas consideraciones, y con arreglo al artculo 822 del Cdigo de Procedimiento
Civil, se revoca la sentencia apelada de dos de enero del ao recin pasado, escrita a fs. 15
y 16, y en su reemplazo se resuelve que se acoge lo pedido en lo principal de fs. 2 y se
declara que el seor Conservador de Bienes Races de Talagante proceder a inscribir el
contrato de suscripcin de acciones, dacin de pago, cesin y transferencia, celebrado por
escritura pblica de 8 de octubre de 1996 ante el Notario de Santiago don Eduardo Pinto
Peralta que en copia autorizada rola a fs. 2.
Redaccin del Ministro don Hernn Matus V.
Hernn Matus V., Carlos Knsemuller L., Santiago Santa Cruz F.
PREGUNTAS:
Cules son los hechos del caso?
Cules son las alternativas para calificar jurdicamente la clusula y que efectos se siguen
de ella?
Considerara Ud. que una sancin posible para el caso de infraccin de la clusula de no
enajenar podra ser la nulidad absoluta del acto que la contraviene?