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Informe de Practica Profesional - MEZA, Daniel
Informe de Practica Profesional - MEZA, Daniel
Resumen
El presente informe trata las labores de prctica profesional realizadas en el
Departamento de Urbanismo de la Ilustre Municipalidad de Santiago. Esta prctica
se orient mayormente a desarrollar un estudio complementario para dar respaldo
tcnico a las prximas modificaciones al Plan Regulador Comunal, que el
departamento tcnico mantiene a la fecha en proceso de aprobacin o elaboracin.
En el presente informe estn contenidos temticas de Plan Regulador, mercado de
suelo, mercado inmobiliario residencial, los aspectos de cambios normativos y el
ejercicio de sistematizacin, cuantificacin y simulacin de rentas potenciales de los
proyectos realizados los ltimos aos en los diferentes sectores de la comuna.
El objetivo de trabajar como investigador en el Departamento de Urbanismo de la I.
Municipalidad de Santiago fue clarificar la dimensin inmobiliaria de los procesos de
renovacin urbana actuales y las rentas correspondientes obtenidas por los
desarrolladores inmobiliarios en su utilizacin del medio urbano. Los resultados de
mi labor se centran en la correlacin entre una cuantificacin aproximada de rentas
de suelo, con la caracterizacin de los diferentes modelos de renovacin reconocidos
por cada sector de la comuna.
ndice
Resumen _____________________________________________________________ 2
ndice _______________________________________________________________ 3
Introduccin General __________________________________________________ 4
Objetivos Generales ______________________________________________________ 7
Objetivos Especficos _____________________________________________________ 7
Antecedentes ____________________________________________________________________13
Plan Regulador Vigente ___________________________________________________________15
2.
1. 2.
1. 3.
1. 2.
1. 3.
Metodologa ______________________________________________________ 31
1. 4.
1. 5.
1. 6.
3.
1. 7.
1. 8.
Bibliografa _________________________________________________________ 67
Anexos______________________________________________________________ 68
Introduccin General
La produccin espacial de la ciudad es un proceso en constante generacin, proceso
en que participan diversos actores. Ya sea mediante la intervencin fsica, la
organizacin ciudadana o incluso la inaccin, el medio urbano se transforma y su
composicin fsico-arquitectnica manifiesta estas disputas. En la actualidad, la
reproduccin de este modelo de desarrollo urbano ha generado una clase
productora dominante de gran capacidad tcnica y financiera, compuesta ya no slo
de empresas constructoras, sino que por un mercado mayor y ms complejo que
obtiene grandes volmenes de capital en su intensa operacin sobre el suelo de las
principales ciudades a escala nacional e incluso internacional. La comuna de
Santiago Centro ha sido por ms de dos dcadas el teatro de operacin ms
importante de dicha clase productora, generando abundantes volmenes de
acumulacin en un estado de relativa estabilidad para el mercado residencial en
altura, desplazando as al sector oriente de la capital.
El plan de repoblamiento y renovacin urbana, impulsado desde el gobierno local a
finales de la dcada de 1980 con el objetivo de revertir las tasas de despoblamiento
de la comuna y el deterioro fsico acrecentado por el terremoto de 1985, posibilit la
entrada de la inversin privada en la renovacin de zonas centrales. Sin embargo la
reproduccin de este mercado, en busca de producir el mximo volumen de metros
cuadrados tiles vendibles, ha llevado a reajustar de mltiples maneras las
condiciones que lo norman. En trminos generales el aparato pblico se ha
mostrado afn a la reproduccin de este modelo, atribuyndole la generacin de
empleo mayormente en el sector construccin, la creacin de viviendas econmicas,
y la revitalizacin de reas urbanas centrales. De esta manera se ha convertido en
un ente catalizador de la produccin, y por ende de la acumulacin de la riqueza
que produce el suelo urbano. No obstante el desarrollo de ello ha generado otras
mltiples externalidades.
El actual proceso de modificacin del Plan Regulador, iniciado a principios de la
dcada de 2000 buscando una mayor armona en el desarrollo material de la
comuna, ha establecido condiciones de edificacin ms limitadas que las vigentes en
la actualidad, apuntando a la construccin de volmenes de tamaos menores que
suponen en una transformacin importante de la rentabilidad del mercado
inmobiliario dominante. En este contexto se enmarca la prctica profesional externa
realizada en el Departamento de Urbanismo de la Ilustre Municipalidad de Santiago
Mercado
Inmobiliarios
Sociedad
Civil
Gobierno
central
local
PRC
tcnica
poltica
Fiscalizar
Proyectar
obras
Recibir
obras
Objetivos Generales
1. Enfrentarse a un contexto profesional exigente en el mbito del
urbanismo desde la perspectiva y accin municipal
Objetivos Especficos
1. Entender el funcionamiento del departamento de urbanismo dentro del
aparato institucional municipal, sus roles (y sus conflictos) internos.
Glosario General
AE: Anteproyecto de Edificacin
BR: Brecha de Renta, diferencial entre la RPS y la RCS (Smith, 1979)
CORDESAN: Corporacin para el Desarrollo de Santiago
Costos Blandos (Soft-cost): Costos indirectos a la produccin inmobilaria que no
corresponden a costos de construccin como sala de ventas, mobiliario, etc
DOM: Direccin de Obras Municipales
DUS: Departamento de Urbanismo de la Ilustre Municipalidad de Santiago
ISM: Ilustre Municipalidad de Santiago
IPT:
1.
Edificio
municipal.
En
el
edificio
municipal
de
Santo
Domingo,
el
Si bien, Gysling es
10
Seccional Sector 3 y 4
Seccional Sector 6
Enmienda Barrio Cvico
Figura 4. Organigrama del departamento, funcionarios (con fecha de ingreso al municipio) y tareas
especificas con PRC. Fuente: Elaboracin propia
Sandra Gysling
Marcia Cuiza
Catalina Parada
Ignacio Corvaln
Paola Martnez
Nstor Ahumada
Cristian Couchot
Cartgrafo (1998)
Claudia Garca
Arquitecta/media jornada(1999)
Gegrafo (1991)*
Dibujante (2006)*
() Ao de ingreso al departamento
*Integrante que abandon el departamento
durante el periodo de prctica
Seccional Sector 3 y 4
Seccional Sector 6
Enmienda Barrio Cvico
11
12
Antecedentes
A mediados de la dcada de 1980, se diagnostica un alto nivel de despoblamiento
en el territorio comunal. Segn Censo la poblacin vara de 444.916 habitantes en
1940 a 226.330 en 1982. El anlisis termina impulsando el plan de repoblamiento
mencionado, que incentiv la produccin inmobiliaria en las dcadas siguientes. Si
bien, la desvinculacin de buena parte de la superficie comunal en 1981 para dar
origen a las nuevas administraciones de Independencia, Recoleta, Estacin Central y
Quinta Normal, signific un cambio en la superficie administrada de 4.709 H a
2.320 H y por ende la comparacin cuantitativa pierde dramatismo, la cifra del
Censo de 1970 de 295.500 habitantes en misma superficie que en 1940, permite
confirmar la tendencia de despoblamiento.
Ya sea por la ejecucin de obras viales y la afeccin de propiedades a expropiacin,
o la separacin de usos de suelo en el centro de la ciudad, se gener un importante
menoscabo en el valor de uso de las propiedades residenciales, derivando en un
xodo de la poblacin. Sumado a ello, el aumento en la rentabilidad de usos para
playas de estacionamiento, bodega y usos nocivos al uso residencial signific la
demolicin de un gran nmero de inmuebles (Contreras, 2010), acrecentando la
A partir de informacin de permisos de edificacin, en 1983 la comuna tuvo una participacin de 0,04 %
de las unidades edificadas en el mercado residencial de la ciudad (Contrucci, 2011)
2
En el periodo de Patricio Mekis Spikin como alcalde (1976-1979) se inici la concrecin y proyeccin de
diversas obras urbanas, junto al reordenamiento de espacios pblicos, apuntando a la atraccin de
poblacin nueva (Contreras, 2010)
3
DS 95 de 1991. Otorga una ayuda econmica a los postulantes -con un ahorro mnimo de 100 UF- para
financiar la compra o construccin de una vivienda econmica (de un valor igual o inferior a 2.000 UF y
cuya superficie edificada no sea superior a 140 m2) nueva o aquella que resulte de la reparacin o
alteracin de edificios ya construidos que se acojan al DFL2 (Arriagada et al. 2007).
1
14
15
16
las
principales
modificaciones
enfocaron
la
inversin
inmobiliaria
intensidad
en
el
territorio
demoliendo
numerosos
inmuebles,
sin
renovacin. Asimismo, a
partir
del
desarrollo de
proyectos de
mayor
17
120
1000000
100
800000
80
600000
60
400000
40
200000
20
-200000
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
0
1991
Nmero de Poryectos
1200000
1990
-20
Superficie Construida
N de Proyectos
18
A decir de la misma asesora urbana Sandra Gysling, con respecto a este activismo
local desde los barrios que se ha formado:
[T]odos los barrios son conflictos, es normal que se haya ido involucrando la
comunidad. As tambin los involucramos ms nosotros. En los proyectos [de
modificacin seccional de los sectores] 5 y 6 se involucraron directamente
desde un comienzo. Sin embargo pienso que fue injusto quiz lo que pas con
el proyecto de Parque Portales, por ejemplo, donde existi un trabajo de parte
del municipio por materializar y extender el parque para la misma comunidad
pero que la comunidad dijo que no, y que ahora [principio de ao 2011] con la
caducidad de lneas de expropiacin y reas verdes [comunales] el proyecto
muri. (Entrevistada 26 de Abril, 2011)
Desde el discurso tcnico la situacin actual presenta nuevos desafos y conflictos.
Ejemplo de ello, que pude presenciar durante el periodo de prctica, fue la
participacin de la comunidad en la etapa de presentacin de observaciones del
proyecto de seccional del sector 3 y 4, donde la comunidad, con la colaboracin de
acadmicos del Departamento de Urbanismo de la Facultad de Arquitectura y
Urbanismo de la Universidad de Chile, presentaron una batera de observaciones
que por lo general presentaban preocupacin en la altura propuesta y sus
externalidades que ello produce. Esto ltimo, totalmente antagnico a lo presentado
por la Cmara Chilena de la Construccin (CChC), hace que el debate de la
regulacin del territorio, hoy ms que en el pasado, trascienda la dimensin tcnica,
alcanzando fuertemente las decisiones polticas.
19
Norponiente,
b)
Sector
Tringulo Central,
c)
Sector
Barrio
20
siguientes
planos
corresponden
la
fusin
de
todos
los
seccionales
A (1989)
B (1989)
D (1989) *
E (1989) *
500
1
A-P-C
si
41,5 (17p)
500
0,7
Continuo
si
41,5 (17p)
500
1
A-P-C
si
35
500
0,7
A-P-C
no
22,5 (9p)
250
0,6
A-P-C
si
12 (5p)
300
1
A-P-C
si
14 (6p)
no
especifica
8,1
no
especifica
3,6
no
especifica
no especifica
21
22
23
24
Sin embargo, este proceso de actualizacin del PRC no ha estado libre de discusin.
La decisin de sectorizar el cambio regulatorio ha generado una tendencia la
emigracin de la inversin inmobiliaria a las zonas que an no se han modificado,
reproduciendo as el modelo desarrollado en la zona anterior, con todas las
externalidades que ello implica. Ello ya ha ocurrido anteriormente en los sectores 3
y 4, que experimento una dinmica acelerada de cambio los posteriores al cambio
regulatorio del sector 1. Se estima que lo mismo ocurra en los prximos aos, con
lo que estara emigrando la inversin inmobiliaria al sector 5 Matta-Franklin.
A pesar de la explotacin inmobiliaria existente en la comuna, y sobretodo previo a
cambios normativos, en septiembre de 2011, la mayor parte de la comuna estar
bajo las nuevas condiciones lo que genera descontento en el gremio de la
construccin y de los principales desarrolladores inmobiliarios, quienes aludiendo a
una disminucin en la rentabilidad inmobiliaria vaticinan el congelamiento del
desarrollo urbano de la comuna4, con ello el alza del desempleo, el dficit de
vivienda, la obsolescencia de las estructuras existentes, el incremento del precio de
la oferta existente, etc. Si bien tambin es discutible la probabilidad de esta visin
el municipio, desde esta perspectiva, carece de una visin lo suficientemente tcnica
para aportar evidencia contraria.
25
1. 3. Conclusiones de captulo
El departamento tcnico de urbanismo es un ente del cual depende una gran
responsabilidad. Planificar el desarrollo del territorio urbano ms representativo a
nivel regional y nacional, del cual el mercado durante dcadas ha hecho uso
intenso, es una tarea trascendental. La comuna desde los aos noventa ha sido una
especie de campo experimental para la produccin de nuevos modelos de desarrollo
urbano, ya sea por dimensiones y envergadura de los volmenes construidos, la
densidad proyectada, el tipo de unidades vendidas, el contexto en que se insertan,
etc. Sin embargo, este rol planificador tcnico es en ocasiones sobrepasado, ya sea
en su trato con la fraccin poltica del municipio u otras entidades tcnicas, en su
relacin con las instituciones gubernamentales como la SEREMI del MINVU, en los
cambios normativos de la OGUC, etc.
En paralelo, el gremio de la construccin resulta ser un actor que genera fuerte
presin poltica-econmica ante los cambios normativos defendiendo los intereses
de los miembros que lo componen y que en la actualidad, gracias a la liberalizacin
constructiva vigente, ha crecido y creado grandes intereses en este territorio. El
despliegue tcnico de abogados, ingenieros y arquitectos, muchos de los cuales
visitan el departamento de urbanismo (DUS), integran la decisin de inversin
inmobiliaria manejando la velocidad de compra-venta de terreno y desarrollo
inmobiliario de terrenos. As, de manera individual, las empresas inmobiliarias en
mltiples ocasiones adelantan la inversin segn las zonas donde es sabido que
modificar la normativa por una de condiciones ms restrictivas. De esta manera, al
cambiar el territorio, la produccin de estudios por parte del DUS, y el impulso de
nuevas normativas, quedan obsoletos.
El
26
2.
27
1. 1. Marco Terico
La investigacin realizada se basa en la aplicacin de metodologas acadmicas de
deteccin de los aspectos que estructuran los procesos de renovacin urbana en las
reas centrales y pericentrales del rea metropolitana de Santiago (AMS), como as
tambin la serie de conceptos utilizados por estas investigaciones acadmicas. En
primer lugar corresponde aclarar el uso del concepto de renta en lugar de plusvala,
entendiendo que este ltimo ha sido largamente utilizado en materia de mercado de
suelo en reemplazo del primero. De este modo se entiende renta como el valor de
pago que est por encima del precio necesario para mantener un inmueble en las
condiciones de uso actual, el cual puede ser producto de condiciones de localizacin,
condiciones de productividad natural o producidas por el hombre. En el caso del
suelo urbano normado mediante un planeamiento urbanstico de tipo zonificacin
funcional, la renta de manera general es determinada por 1) la localizacin respecto
a servicios, vas, etc.; 2) el estado fsico del bien o material edificado; y 3) las
condiciones de productividad otorgadas por el ente planificador. En otras palabras,
el PRC determinara parte importante del potencial productivo, y por ende la renta
diferencial del suelo urbano.
Asimismo, otro factor determinante es el valor del suelo previo a la produccin
inmobiliaria. Neil Smith en la Teora de la Brecha de Renta (1979) plantea un
modelo que fundamenta las dinmicas de gentrificacin o aburguesamiento
observadas en el medio urbano de las grandes ciudades. Entendiendo aquel
aburguesamiento como el cambio socioeconmico de los usuarios de suelo por parte
de un grupo de mayor poder que los usuarios anteriores, en contextos de
comodificacin o mercantilizacin de suelo y relaciones de poder polarizadas, que se
lleva a cabo mediante la reinversin en capital fijo (Clark, 1995). Bajo este
razonamiento conceptual, los actores gentrificadores son aquellos productores
inmobiliarios que utilizan el suelo urbano como medio para acumular riquezas a
travs de la explotacin de una renta diferencial generada principalmente por la
construccin de grandes volmenes de material construido.
28
Brecha de
Renta
1 Nueva construccin y
2
3
4
5
Del mismo modo Smith define cinco fases que componen el proceso de produccin
de esta brecha de renta, en las cuales deliberadamente se disminuye la renta
alcanzada por los antiguos usuarios (RCS), aumentando la renta potencial obtenible
exclusivamente por los productores inmobiliarios (RPS). Si bien, esta investigacin
no apunta a estudiar gentrificacin o la deteccin de brechas de renta entre la
capturada por los productores inmobiliarios al construir y la renta obtenida por los
propietarios y/o residentes al transar un inmueble, se utiliza esta base conceptual
y en especial la renta potencial- para desarrollar el encargo de evaluar cambios en
la rentabilidad producidos por modificaciones en el instrumento de planificacin
territorial (IPT).
29
30
1. 3. Metodologa
La investigacin propuesta se plantea como un estudio que apunta a caracterizar,
de la manera ms precisa posible, la situacin actual de la produccin inmobiliaria
residencial en altura desde los aspectos econmicos asociados a ella. A partir de lo
anterior se realiza un ejercicio de simulacin de la rentabilidad econmica de
producir
inmuebles
residenciales
bajo
las
condiciones
propuestas
por
la
un
instrumento de
anlisis
para
sistematizar la informacin. El
31
Se utilizaron valores en unidades de fomento (UF) por ser una medicin econmica que variable junto a
la inflacin de la moneda, pudiendo ser comparable a lo largo del tiempo con otras investigaciones
similares. En cuanto a los costos se asumi por permiso de edificacin los derechos municipales sumado
de forma integra, es decir el 1,5% del presupuesto calculado segn la tabla de valores unitarios del
MINVU, a pesar que la mayora de los edificios contemplan revisor independiente y unidades repetidas de
piso tipo (artculos 131 de la LGUC).
6
32
UF/m2
m2
UF
34,32
30,96
1063
26
34,32
31,21
1071
25
34,32
33,80
1160
15
34,32
34,70
1191
20
34,32
37,52
1288
13
33,21
47,87
1590
13
33,21
48,48
1610
12
33,20
51,20
1700
51
33,20
51,89
1723
13
33,20
52,57
1745
13
33,66
57,93
1950
12
33,66
60,78
2046
13
35,85
29,98
1075
38
0,30
35,85
30,61
1097
25
26 p
35,85
31,80
1140
15
35,85
37,90
1359
27
35,85
38,16
1368
37,52
41,78
1568
25
37,52
42,38
1590
24
36,10
49,24
1778
25
36,10
49,50
1787
25
36,10
51,52
1860
26
36,46
56,78
2070
1B-1D
Paz arquitectura
2B-3D
2.964 Coe.Constructibilidad
Coef Ocupacin
903
suelo
26.044 Altura Edificacin
Subterrneo (m)
Sector/Man/Predio
TERRENO
AE. 06/06
Paz Froimovich
Froimovich
2B-2D
Rol
Permiso de Edificacin
1753/42
Mercado de suelo
Valor suelo(UF)2005
Incidencia de
13.782 Terreno
COSTOS
7,03
A /C
14,78
5,98%
13,5
38.640
8,0
70.318
20%
3.688
464.233
43.802
1B-2D
25a
351.588
1B-1D
DEPARTAMENTOS
1B-2D
ANLISIS
2B-2D
2B-3D
28
Cantidad de Departamentos
487
Cantidad de Estacionamientos
119
24,4%
20.950
80,4%
5.094
19,6%
32%
4.930
733.082
225.046
75,94
44,30%
SIMULACIN
Superficie predial (m)
Ocupacin de suelo (m)
3,24
0,30
12 pisos
Z B2ba
Subterrneo (m)
Continuo
13,27%
162.270
35.136
8,0
32.454
20%
1.865
231.725
43.802
Tipologas
1B-1D
2B-2D
13,5
UF/m2
m2
UF
34,32
31,21
1071
61
35,85
31,80
1140
61
33,21
47,87
1590
61
33,21
48,48
1610
61
Cantidad de Departamentos
244
Cantidad de Estacionamientos
122
50,0%
9.721 80,87%
2.299 19,13%
0,00%
2.470
330.071
54.543
18,40
19,80%
Por otro lado la realizacin de este estudio sigui una carta Gantt organizada de tal
manera de abarcar el territorio comunal en sus seis sectores. Se realiz as un
primer estudio completo de la zona de mayor produccin inmobiliaria ofertada y que
en la actualidad se encuentra en modificacin en etapa de aprobacin, para luego
realizar estudios complementarios a las zonas de menor produccin que dieran una
referencia a los datos extrados. El estudio se plante en 14 semanas donde se
realiz el programa de 450 horas de prctica, distribuyendo las tareas como muestra
la Tabla 2.
Tabla 2. Plan de trabajo propuesto para la prctica profesional
Definicin de Metodologa
Presentacin
Recopilacin valor de Suelo
Anlisis de PRS y propuesta
Simulacin en Sector 4
Estudio en Sector 3
Presentacin Intermedia
Estudio en Sector 1
Estudio en Sector 2
Simulacin en Sector 5
Simulacin en Sector 6
Anlisis Comparativo
Informe
Presentacin Final
marzo
marzo
Abril
abril
abril
abril
mayo
mayo
sem1
sem2
sem3
sem4
sem5
sem6
sem7
sem8
mayo
se
m9
mayo
mayo
junio
junio
junio
julio
sem10
sem11
sem12
sem13
sem14
Final
2001
Sector 1
2002
Sector 2
2003
2004
Sector 3
2005
Sector 4
2006
2007
Sector 5
2008
Sector 6
36
37
UF/m2 vendido
Figura 16. Valores Unitarios UF/m2 ofertados en los proyectos publicados por sector de plan
regulador. Elaboracin propia segn base de datos de portalinmobilario.com
40
38
36
34
32
30
28
26
24
22
feb-05
jul-05
dic-05
Sector1
may-06
oct-06
mar-07
Sector2
ago-07
ene-08
Sector3
jun-08
nov-08
abr-09
Sector4
sep-09
feb-10
jul-10
Sector5
dic-10
Sector6
Figura 17. Tamao promedio de departamentos ofertados en los proyectos publicados por sector
de plan regulador. Elaboracin propia segn base de datos de portalinmobilario.com
65,00
60,00
55,00
50,00
45,00
40,00
35,00
30,00
Feb-05 Jul-05 Ene-06 Jun-06 Nov-06 Abr-07 Oct-07 Mar-08 Ago-08 Ene-09 Jul-09 Dic-09 May-10 Oct-10
Sector1
Sector2
Sector3
Sector4
Sector5
Abr-11
Sector6
38
Antecedentes Histricos
El sector 4 Expansin del centro est conformado por el territorio al sur de la
Alameda entre la Avenida Vicua Mackenna y calle Dieciocho. Los orgenes del
desarrollo urbano de esta zona son posteriores al resto de la comuna salvo por el
sector al sur de este mismo. En el siglo XIX la zona era una mixtura de chacras con
terrenos de ordenes religiosas, iglesias y hospitales, conformando estas ltimas un
muralln que impidi el avance de la extensin fluida de la ciudad hacia el sur,
siendo un sector pobre al contrario de lo ocurrido al poniente de la Avenida San
Diego (asesora urbana, 2004). En la actualidad an es posible observar una gran
variedad de cits y conjuntos residenciales obreros. La calle San Diego, por ser la
va principal de salida hacia el sur corresponda a una zona de mayor consolidacin.
Al poniente de esta se localizaban numerosas palaciegas an existentes en las calles
Dieciocho, Ejercito y Repblica. En 1912 comenz a construirse la cripta de la
Baslica de los Sacramentinos y en 1920 el templo propiamente tal. El avance lento
de su construccin fue una manifestacin de los cambios del barrio, donde el
cuantioso apoyo de los pudientes residentes de las palaciegas mansiones cercanas
fue sustituido por el proveniente de los nuevos vecinos ms modesto pero ms
numerosos (Ibid).
Medio siglo ms tarde, este sector tendra una importante transformacin con la
ampliacin de la Plaza Almagro a parque y la construccin de la Avenida Santa
Isabel. Esta operacin impulsada por la gestin del alcalde Carlos Bombal signific
la expropiacin de numerosos inmuebles e incluso manzanas. La materializacin del
parque en los ochentas no trajo consigo la renovacin de sus bordes, razn por la
cual en la dcada siguiente se decret un plan seccional de construccin obligatoria
39
40
Figura 18. Imagen de la zona B2a y enumeracin de los casos de estudio. Elaboracin propia
12 10
13
Proyecto
15
Fecha*
16
Inmobiliaria
7 14
11 8 9
2 4 1
06/06
Paz Froimovich
26
Argomedo 55
2 Edificio Novo
01/08
Euro
27
Portugal 574
06/07
Viarsa
23
Argomedo 320
02/08
Su Ksa
19
04/07
23
6 Edificio Cima
10/07
Paz Froimovich
18
11/07
Euro
23
06/06
Imagina
30
Carmen 602
09/06
Absal
24
06/07
Actual
23
09/07
Absal
28
Carmen 418
08/05
Puerto Nuevo
24
09/06
Paz Froimovich
22
General Jofr 71
09/06
Chilo
24
10/04
RVC
20
41
Tabla 2. Cuadro Normativo de la Zona B vigente desde 1989 y B2a propuesta 2011 con sus
respectivos incentivos.
Zona B
Zona B2a
500
500
0,7
A-P-C
A-P-C
si
no
35
30,5(12 p)
mnima
no especifica
5,5 (2p)
no especifica
4,8
* incentivos
40,5(16p)
6,2
* Al menos 65% de los departamentos sobre 50m2 de superficie til, la superficie de suelo restante
utilizada en jardines y la incorporacin de cubiertas o paramentos verdes de al menos el 30% de la facha
de mayor longitud.
42
Promedio
Desv. Estndar
Mnimo
Mximo
1.954
696
722
3.042
0,39
0,20
0,26
0,95
23,6
3,25
18
30
17.706
5.250
8.378
26.044
Constructibilidad (coef)
8,41
1,70
5,89
11,68
Constructibilidad (coef)*
9,40
1,60
7,50
13,11
Cantidad de deptos.
321
94
174
556
32%
19%
7%
72%
Cantidad estacionamientos
101
47
30
200
5176,1
1634,0
2232,0
8486,0
6901,5
2178,7
2976,0
11314,7
m2 Deptos. Ofertados
44,19
15,84
16,46
99,62
1.543
583
625
3.924
35,43
4,84
27,21
50,37
Rentabilidad
41%
20%
11%
99%
32.387
10.687
11.733
45.630
309.434
106.361
120.740
464.233
499.556
163.757
742.535
248.487
148.847
81.983
39.146
325.299
78,48
34,76
18,11
161,52
3.245
1.787
853
7.092
*
**
blandos
***
desarrolladores inmobiliarios. Al
ser
inmobiliarias generaron en esta zona una renta cuantiosa que en promedio supera
los 3 mil millones de pesos por proyecto.
43
Mximo
Simulacin 2
Promedio
Desviacin Estndar
Mximo
12
12
16
16
8.975
2.352
12.441
11.791
3.250
16.587
Constructibilidad (coef)
3,99
0,80
5,26
5,10
0,87
5,10
Constructibilidad (coef)*
4,86
1,01
6,55
6,32
1,11
7,16
Cantidad de deptos.
201
57
316
198
54
288
65%
0%
0%
65%
101
29
158
99
27
144
3330,1
1030,1
5483,0
3286,5
728,2
4273,0
4440,1
1373,5
7310,0
4382,0
970,9
5697,3
35,89
8,00
49,07
48,26
14,24
72,42
1.289
249
1.767
1.712
514
3.200
36,59
5,09
50,37
35,89
5,89
50,37
22%
16%
39%
33%
18%
89%
Cant. estacionamientos
m2 Deptos. Ofertados
Rentabilidad
Costo terrenos (UF)
32.387
10.687
45.630
32.387
10.687
45.630
177.060
45.581
247.912
222.044
60.877
312.855
258.918
89.613
438.755
338.881
120.063
575.242
49.212
43.798
182.317
85.071
63.822
270.887
25,34
19,97
90,52
44,82
29,23
134,50
0,33
0,11
0,56
0,57
0,20
0,99
*
Constructibilidad mxima propuesta ms 30% acogiendo a fusin predial (Art. 73)
**
Constructibilidad mxima con incentivo (3,6 + 1,4)
***
Constructibilidad efectiva (sin descontar reas comunes Art. 6.1.5. OGUC)
**** Conversin UF= $ 21.800
se
estima
que
podra
ser
mayor, no obstante
la
exigencia
de
estacionamientos desde 2008 segn ordenanza local tiene una proporcin de 1/2
para estacionamientos por departamentos, a diferencia de la exigencia anterior de
1/5 en la que fueron construidos los edificios estudiados.
44
Santa Rosa
La segunda zona analizada para este sector cuenta con 6 casos cuya ubicacin es
graficada en la Figura 19. Estos casos corresponden en su mayora a edificios
ofertados actualmente en portal inmobiliario. A pesar de ser pocos y encontrarse
cercanos
la
zona
anterior,
las
condiciones
normativas
propuestas,
las
Zona B2b
500
500
0,7
A-P-C
A-P-C
Sistema de agrupamiento
Aislado sobre continuo (rasante)
Altura (m)
si
no
mxima
35
30,5 (12 p)
mnima
no especifica
5,5 (2p)
no especifica
4,8
* incentivos
35,5 (14p)
5,5
45
Figura 19. Imagen de la zona B2b y enumeracin de los casos de estudio. Elaboracin propia
21
20
17
18 19
16
Proyecto
Fecha
Inmobiliaria
12/07
Nobleza
25
17 Edificio Geocentro 2
09/07
Aconcagua
26
11/07
Inmobilia
30
19 Edificio Su Centro
10/07
21
09/05
Stitchkin
25
04/06
Paz Froimovich
21
46
Figuras 20 y 21. Planta Tipo (en cian departamentos bajo 20m2) y Planta detalle de tipologa de
16,7 m2. Edificio Su Centro de inmobiliaria Su Ksa. Fuente: Permiso de edificacin, DOM.
Desviacin
Estndar
Mnimo
Mximo
1.614
1.400
673
4.403
Ocupacin de Suelo
0,46
0,16
0,25
0,64
Altura (pisos)
24,7
3,4
21
30
16.024
9.340
7.465
33.896
Constructibilidad (coef)
9,22
1,74
6,42
11,73
Constructibilidad (coef)*
11,26
2,27
7,70
14,68
Cantidad de departamentos
320
181
178
666
41%
33%
10%
93%
Cantidad estacionamientos
118
98
52
309
6685,8
1474,1
4537,0
7980,0
8914,4
1965,4
6049,3
10640,0
m2 Departamentos Ofertados
42,61
14,15
16,70
73,40
1.594
496
673
3.150
38,12
5,12
30,02
51,01
60%
19%
33%
87%
Rentabilidad
Costo adquisicin de terrenos (UF)
26.272
21.276
12.016
68.599
287.111
171.867
132.480
618.128
510.689
353.753
216.429
1.207.666
197.305
164.476
71.932
520.934
132,43
60,62
66,36
246,34
4.301
3.586
1.568
11.356
*
Constructibilidad efectiva (sin descontar reas comunes Art. 6.1.5. OGUC)
**
Costos de construccin: a) m2 sobre NTN=13,5UF/m2; b) bajo NTN=8UF/m2; c) costos
blandos (soft costs)=20% de a); d) Permiso de edificacin=1,5% de a)+b).
***
Conversin UF= $ 21.800
47
48
Mximo
Simulacin 2
Desviacin
Promedio
Estndar
Mximo
12
12
14
14
7.625
4.352
16.270
8.605
5.311
18.982
Constructibilidad (coef)
4,43
1,10
4,95
4,77
0,79
5,49
Constructibilidad (coef)*
5,49
1,38
6,19
5,98
0,96
5,55
Cantidad de deptos.
175
69
308
152
95
338
0%
0%
65%
65%
Cant. estacionamientos
88
34
154
76
48
169
4068,5
1303,7
5051,0
3158,2
488,7
2979,0
5424,7
1738,3
6734,7
4210,9
651,6
3972,0
m2 Deptos. Ofertados
35,79
9,32
53,18
45,44
16,53
61,79
1.390
410
2.393
1.745
673
3.150
38,70
5,15
48,00
38,91
6,09
51,01
Rentabilidad
37%
17%
68%
37%
27%
81%
26.272
21.276
68.599
26.272
21.276
68.599
150.605
82.388
314.103
161.183
97.143
350.308
244.013
151.768
547.606
263.078
198.111
660.018
67.135
51.254
164.898
75.622
84.540
241.106
49,30
34,20
118,11
47,87
37,68
118,62
0,34
0,08
0,41
0,38
0,12
0,46
*
Constructibilidad mxima propuesta ms 30% acogiendo a fusin predial (Art. 73)
**
Constructibilidad mxima con incentivo (3,6 + 1,4)
***
Constructibilidad efectiva (sin descontar reas comunes Art. 6.1.5. OGUC)
**** Conversin UF= $ 21.800
49
1. 6. Resto de la Comuna
A continuacin se presentan los datos finales del estudio en cada sector con sus
respectivas simulaciones salvo para los casos en el sector 1 y 2 donde la
actualizacin del PRC ya fue realizada. Estos datos son producto de las etapas
anteriores deductivas e inductivas de sistematizacin de datos de la produccin
inmobiliaria en los diferentes sectores.
Barrio
Universitario
Barrio
Yungay
Borde
Parque de
Oriente Norte/sur Los Reyes
Club Borde
Hpico Poniente
S6
Sector 5
S2
Sector 1
Sector 3
Proyecto
Condominio Vista Club Etapa
Edificio Club Hpico 641
Edificio Club Hpico V
Edificio Paseo Arbolada
Edificio Don Claudio
Edificio Plaza Brasil
Cond. Bello Centro Esperanza
Edificio Centro Orbe
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
Inmobiliaria
Lonquimay
Urmeneta
Toesca
Club Hpico VI
Krono Bofill
Paz
Paz
Urmeneta
Viarsa
Via Corp
Higuerillas
Inmobilia y D&G
Hurfanos Pza
Edificio Gran Santiago
F.I.P.
Proyecto Edificio Luna Capital GIMAX
Edificio Concepto Infinity
El Manzano
Edificio Espacio Oriente
Su Ksa
Edificio Habite S. Ignacio 1673 Habite
Santiago Buen Vivir
Paz
Edificio Esmeralda
Manantial
Condominio Portal Don Jos
Toesca
Edificio Esmeralda
Manantial
Zona
B
B
B
B
B
D1
D3
B
Fecha
jul-07
sep-07
may-05
dic-06
oct-07
ene-08
may-04
dic-02
D2
D2
E5
B
Direccin
Domeyko 2477
Club Hpico 641
Gorbea 2203
Club Hpico 475
Gay 1728
Catedral 2650
Esperanza 734
Romero 2569
Av. Ricardo Cumming
1350
Balmaceda 2914
Maip 1116
Tucapel Jimnez 70
B1
E
E
E
D
E
E
E
D
Hurfanos 1400
Vicua Mackenna 899
Manuel Antonio Matta 73
Vicua Mackenna 1215
San Ignacio 1673
Nataniel Cox 1302
Arturo Prat 993
Toesca 2802
Beaucheff 1325
oct-05
dic-08
feb-08
jun-08
feb-08
may-08
abr-05
sep-06
may-02
jul-03
may-09
ago-06
abr-06
50
Promedio
1.242
0,49
7,8
5.568
4,04
4,50
92
38%
40
2894,8
3859,7
45,89
1.647
36,68
25%
16.995
103.058
126.015
31.168
24,42
679
Desviacin
Estndar
Mnimo
Mximo
334
956
1.790
0,11
0,31
0,60
1,10
1.431
4.476
7.951
0,36
3,63
4,42
0,34
4,38
5,09
18
63
111
33%
6%
91%
32
49
502,8
2168,0
3386,0
670,4
2890,7
4514,7
15,63
20,32
92,51
498
875
3.220
3,50
30,48
47,20
10%
13%
33%
5.107
12.665
25.167
25.157
81.450
144.855
46.665
106.256
224.588
17.722
12.141
54.572
11,24
37,06
11,38
386
265
1.190
*
**
51
Altura (pisos)
Sup. construida sobre NTN
Constructibilidad de simulacin (coef)
Constructibilidad de simulacin (coef)*
Cantidad de deptos.
Deptos. sobre 50m2
Cant. estacionamientos
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u
Promedio m2 Deptos. Ofertados
Promedio precio por depto. (UF)
Promedio UF/m2 de Deptos. ofertados
Rentabilidad
Costo terrenos (UF)
Costos de Const. (UF)**
Valor Total Unidades Vendidas (UF)
Renta Potencial (UF)
Renta Potencial Territorial (UF/m2)
Tasa renta modificada
*
**
Promedio
9
5.925
4,38
5,40
121
38%
61
3261,5
4348,7
45,89
1.647
36,68
34%
16.995
114.835
161.625
45.778
40,66
1,47
Simulacin 1
Desviacin
Estndar
Mnimo
Mximo
585
5.294
6.574
0,35
4,02
4,68
0,52
4,93
5,85
24
99
154
33%
6%
91%
12
50
77
222,7
3037,0
3492,0
297,0
4049,3
4656,0
15,63
20,32
92,51
498
875
3.220
3,50
30,49
47,20
12%
20%
48%
5.107
12.665
25.167
11.953
104.660
130.339
14.986
143.941
179.997
19.975
24.187
71.499
13,40
22,52
54,04
1,31
1,60
4,05
52
Promedio
Desviacin
Estndar
Mnimo
Mximo
Promedio
Desviacin
Estndar
Mnimo
Mximo
6.006
3.700
2.778
10.043
2.475
505
2.159
3.058
0,52
0,06
0,47
0,59
0,37
0,13
0,24
0,49
6,7
2,08
23,7
3,79
21
28
17.626
6.059
13.159
24.523
18.380
7.998
13.346
27.602
Constructibilidad proy.coef)
2,96
1,54
1,99
4,74
6,06
1,21
5,17
7,44
Constructibilidad p. (coef)*
3,37
1,21
2,44
4,74
7,21
1,58
6,18
9,03
Cantidad de deptos.
328
150
194
490
343
106
266
464
34%
27%
14%
65%
32%
24%
9%
56%
Cant. estacionamientos
97
29
71
128
97
13
85
110
1763,7
316,7
1464,0
2095,0
4103,3
429,1
3697,0
4552,0
2351,6
422,3
1952,0
2793,3
5471,1
572,1
4929,3
6069,3
44,22
10,88
28,53
70,80
46,10
13,58
16,97
83,71
1.450
383
930
2.393
1.340
337
509
2.344
33,00
4,24
27,32
42,59
29,62
3,29
24,07
36,76
25%
6%
19%
31%
31%
18%
16%
51%
Rentabilidad
Costo por terreno (UF)
52.891
20.096
33.030
73.213
22.169
4.516
18.287
27.124
311.498
104.368
238.398
431.024
327.144
145.344
241.236
494.957
452.034
129.721
355.132
599.404
445.675
141.232
603.867
332.259
87.644
6.514
83.704
95.163
96.363
33.391
72.739
134.564
18,60
10,54
9,48
30,13
40,45
18,06
26,75
60,92
Renta Poten.($Millones)
1.911
142
1.825
2.075
2.101
728
1.586
2.933
*
**
53
Promedio
33
34
2.325
1.281
3.369
0,49
0,48
0,50
31
33
29
35.269
13.013
57.525
17,08
12,78
8,47
13,62
10,16
Cantidad de deptos.
565
232
898
45%
68%
22%
Cantidad estacionamientos
231
72
390
6715,5
5434,0
7997,0
8954,0
7245,3
10662,7
43,24
55,85
39,98
Deptos. Menor
26,64
32,00
21,28
Deptos. Mayor
68,68
67,82
69,53
1.854
2.261
1.749
51,22
40,99
53,86
Rentabilidad
Costo adquisicin de terrenos (UF)
Costos de Construccin (UF)**
Valor Total de Unidades Vendidas (UF)
Renta Potencial (UF)
Renta Potencial Territorial (UF/m2)
Renta Potencial ($Millones)
*
**
63%
90%
37%
68.753
40.749
96.758
642.168
235.904
1.048.432
1.047.776
524.615
1.570.937
336.862
247.969
425.755
159,97
193,57
126,37
7.344
5.406
9.281
54
Sector 5: Matta-Franklin
Tabla 12. Resumen de la situacin existente. Casos del 35 al 40. Elaboracin propia.
Borde Oriente
Borde Poniente
Promedio
Desviacin
Estndar
Mnimo
Mximo
2.677
1.596
1.335
4.442
0,37
0,15
0,20
0,46
Promedio
Desviacin
Estndar
Mnimo
Mximo
1.375
576
1.039
2.040
0,29
0,01
0,28
0,30
25,0
3,00
22,00
28
15
12
20
24.140
12.512
13.145
37.755
8.439
3.362
4.910
11.604
Constructibilidad proy(coef)
7,64
0,85
6,68
8,30
5,28
1,44
4,03
6,85
Constructibilidad p. (coef)*
9,30
0,71
8,50
9,85
6,29
1,96
4,70
8,47
Cantidad de deptos.
594
418
284
1069
158
62
90
211
18%
22%
1%
42%
27%
27%
3%
57%
Cant. estacionamientos
166
82
86
249
46
28
21
76
8007,7
2764,7
5723,0
11081,0
3570,0
1284,8
2584,0
5023,0
10676,9
3686,3
7631,0
14774,7
4760,0
1713,1
3445,0
6697,3
33,74
11,48
17,63
68,06
45,19
11,28
29,61
73,34
1.158
339
652
2.115
1.464
339
867
2.274
34,79
2,94
27,39
43,49
32,59
2,17
24,77
39,12
Rentabilidad
48%
7%
44%
57%
51%
13%
36%
59%
40.678
14.492
25.285
54.059
11.745
5.207
7.418
17.524
437.345
222.981
238.498
678.421
117.779
35.822
80.988
152.547
688.390
347.887
373.486
1.061.833
231.791
100.078
123.692
321.218
218.793
99.904
134.988
329.349
80.903
44.479
32.411
119.803
86,82
13,56
85,20
101,11
58,95
28,04
31,02
87,10
4.770
2.178
2.943
7.180
1.764
970
707
2.612
*
**
55
Tabla 13. Resumen de la simulacin de los caos del 35 al 37 con: 1) modificacin propuesta y 2)
con incentivos
Promedio
8
16.163
Sup.construida sobre NTN
4,71
Constructibilidad de proyecto (coef)
5,89
Constructibilidad de proyecto (coef)*
420
Cantidad de departamentos
0%
Deptos. sobre 50m2
210
Cantidad de Estacionamientos
4437,7
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u
5916,9
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u
30,81
Promedio m2 Deptos. ofertados
1.061
Promedio precio por depto. (UF)
34,90
Promedio UF/m2 Deptos. ofertados
Altura (pisos)
Rentabilidad
Costo terrenos (UF)
Costos de Construccin (UF)**
Valor Total Unidades Vendidas (UF)
Renta Potencial (UF)
Renta Potencial Territorial (UF/m2)
Tasa renta modificada
*
**
22%
40.678
324.910
445.241
79.650
31,21
0,36
Simulacin 1
Desv.
Estndar Mnimo Mximo Promedio
10
1
7
9
19.255
9.973
6.046
25.986
4,75
1,11
3,62
5,84
5,93
1,39
4,53
7,30
364
292
143
725
65%
0
0%
0%
182
146
72
363
3244,5
1071,7
4437,7
5204,0
4326,0
1429,0
5916,9
6938,7
42,38
8,00
17,63
40,08
1.351
274
652
1.498
32,86
2,30
30,55
36,72
7%
17%
30%
14.492
7.418
54.059
205.087
119.506
529.678
255.463
174.019
681.304
44.273
29.228
112.160
16,07
21,89
49,76
0,19
0,22
0,58
18%
40.678
19.255
491.048
75.446
22,96
0,29
Simulacin 2
Desv.
Estndar Mnimo
Mximo
11
6.529
14.638
23.872
0,63
4,30
5,19
0,79
5,37
6,49
173
241
486
65%
65%
86
121
243
53,0
3207,0
3282,0
70,7
4276,0
4376,0
18,07
17,63
68,06
499
652
2.115
3,10
30,55
36,72
1%
17%
19%
14.492
7.418
54.059
6.529
274.028
23.872
169.230
371.384
610.712
29.392
54.662
96.229
1,83
21,66
24,25
0,01
0,28
0,29
56
Tabla 14. Resumen de la simulacin de los casos del 38 al 40 con modificacin propuesta.
Promedio
Altura (pisos)
Sup. construida sobre NTN
Simulacin 1
Desviacin
Estndar
Mnimo
Mximo
6.089
3.100
3.086
9.277
3,52
1,10
2,36
4,55
4,39
1,37
2,95
5,68
Cantidad de deptos.
170
86
86
258
0%
0%
0%
Cant. estacionamientos
85
43
43
129
3675,3
1151,6
2469,0
4763,0
4900,4
1535,5
3292,0
6350,7
28,71
10,77
24,77
40,07
941
271
867
1.224
33,88
3,25
29,61
36,72
35%
3%
32%
38%
11.745
5.207
7.418
17.524
105.952
55.837
50.849
162.496
491.048
169.230
80.899
610.712
41.912
21.654
19.758
63.029
30,38
11,22
18,91
41,34
0,52
0,07
0,47
0,61
57
41
42
2.409
1.821
2.996
Ocupacin de Suelo
0,39
0,52
0,26
Altura (pisos)
16,5
12
21
15.661
10.837
20.484
5,79
5,95
5,62
6,39
5,95
6,84
Cantidad de deptos.
216
171
260
61%
36%
85%
Cantidad estacionamientos
141
84
197
2710,5
2818,0
2603,0
3614,0
3757,3
3470,7
57,79
47,11
64,82
Depto. Menor
32,24
23,76
40,71
Depto. Mayor
79,03
63,37
94,69
1.757
1.612
1.853
30,63
34,22
28,27
20%
25%
15%
Rentabilidad
Costo adquisicin de terrenos (UF)
25.128
17.300
32.956
295.102
203.844
386.360
224.612
216.778
232.446
58.587
54.650
62.524
25,44
30,01
20,87
1.277
1.191
1.363
58
1. 7. Anlisis General
Figuras 22 y 23. Comparacin de las rentabilidades y rentas detectadas. Elaboracin propia.
Rentabilidad
Rentas (UF)
59
Figuras 24, 25, 26 y 27. Modificacin de la renta rentabilidad segn prximas modificaciones. Elaboracin
propia segn cuadro normativo en proceso de aprobacin (sector 3 y 4) y en estudio (sectores 5 y 6) aplicado.
* Coeficiente de variacin
60
La modificacin en curso del sector 3 y 4 (Barrio Universitario y Expansin del centro) dejar
como sector de mxima rentabilidad, despus del triangulo central, el sector 5 situacin similar a
la que ocurri en 2003 cuando se establecen condiciones de edificacin limitadas en el sector 1
Santiago Norponiente, generando una migracin de gran parte de esa inversin al sector cuatro,
especficamente al borde de Santa Isabel. Si bien esta lgica ya adquiere escala metropolitana, y
se supone que la migracin de la inversin bien podra producirse hacia otras comunas, parte de
esa inversin se hace efectiva, ya que la compraventa de terrenos, la demolicin, entre otros,
hacen que dichas zonas se predispongan a una intervencin inmobiliaria.
Una investigacin futura podra aplicar esta metodologa desarrollada, integrando un territorio
mayor circundante de comunas pericentrales que hoy cuentan con gran dinmica de produccin
inmobiliaria, o que se encuentran en etapas incipientes de ese proceso. Esta extensin del estudio
visualizara de mejor manera la situacin de la produccin de renovacin en altura, pudiendo
convertirse en un sistema de prediccin de la inversin de este mercado y los efectos de
determinada normativa sobre el territorio comunal y sus bordes.
61
1. 8. Conclusiones de capitulo
En la actualidad, el proceso de renovacin urbana se presenta de diversas
maneras y modelos en los distintos sectores de la comuna. Estos modelos
identificados por lo general conforman concentraciones de proyectos con
caractersticas
morfolgicas
similares
entre
en
una
determinada
elaboracin
del
presente
estudio
se
realiz
partir
de
esta
modelos
de
renovacin
residencial.
Conjunto
definir
dicha
62
bajo las
condiciones
mximas
propuestas en la
63
3.
Conclusiones Generales
de
servicio
pblico de
gran
valor
para
mi
formacin,
y la
experiencia
de cada
uno de los
profesionales
una
investigacin
como
una
forma
de
contribucin
al
64
La
envergadura
de
las
construcciones
residenciales
65
buena parte de las decisiones dependen de una voluntad poltica que esta
principalmente sujeta a los resultados de un acotado periodo alcaldicio. En
este contexto resulta positivo que este departamento dependa de la
direccin de obras y luego del alcalde, ya que el trabajo a largo plazo
desarrollado en este ha podido encontrar hasta ahora mayor continuidad.
Quizs sera mejor el desenvolvimiento de una planificacin urbana con
una mayor independencia y mayores atribuciones del DUS dentro del
municipio. Se podra innovar en formas de planificar y adelantarse a los
procesos de desarrollo sin quedarse amarrado a la zonificacin del territorio
y
la
patrimonializacin.
Ms
an
pensando
que
esta
ltima
modificaciones,
casi
ha
monopolizado
los
esfuerzos
del
66
Bibliografa
Arriagada, C., J. C. Moreno y E. Cartier (2007). Evaluacin de Impacto del Subsidio
de Renovacin Urbana: Estudio del rea Metropolitana del Gran Santiago
1991-2006. Santiago, MINVU
CB (2003) Banco Evolucin Gran Santiago. Expansin Urbana 1992 2002,
Poblacin 1982 2002. Departamentos de Estudios Grupo CB.
http://www.curauma.cl/new/images/PDF/Evolucion_Gran_Santiago.pdf
Clark, E. (1995). The Rent Gap Re-examined. Urban Studies 32(9): 1489-1503.
Contreras, C. (2010) Revitalizacin Urbana Santiago de Chile. Gobernanza Local,
Concertacin Pblico-privada. Santiago Bicentenario 2010
IMS (1991) Propuesta de Desarrollo para la Renovacin de Santiago.
Lpez, E. (2011) Gentrification by Ground Rent Dispossession: The Shadows Cast
by Large-Scale Urban Renewal in Santiago de Chile. International Journal of
Urban and Regional Research. Vol. 35 (3): 330357
Meza, D. (2010) Destruccin (Urbana) Creativa, Anlisis de produccin espacial,
instrumentos de regulacin y variaciones de renta de suelo en la renovacin
urbana en altura del eje Irarrzaval. Facultad de Arquitectura y Urbanismo,
Universidad de Chile.
SERPLAN (2005) Banco
presentacin
de
Proyectos.
Santiago
2007-2010.
Material
de
67
Anexos
Artculos de la Ley General de Urbanismo y Construccin
Artculo 10.- Todas las Municipalidades que tengan Plan Regulador
aprobado, y cuya comuna tenga un centro urbano de ms de 50.000
habitantes, debern consultar el cargo de Asesor Urbanista desempeado
por un arquitecto.
Sern funciones del Asesor Urbanista:
a) Estudiar el Plan Regulador Urbano - Comunal y mantenerlo actualizado,
propiciando las modificaciones que sean necesarias, y preparar los Planos
Seccionales de detalle para su aplicacin;
b) Revisar todos los planos de subdivisin, loteo y urbanizacin, cautelando
su estricta concordancia con las disposiciones del Plan Regulador y su
Ordenanza Local, y autorizar los "conjuntos armnicos".
En este sentido, ser condicin previa el informe favorable del Asesor
Urbanista, para que la Direccin de Obras pueda extender los permisos de
subdivisin, loteo, urbanizacin y "conjuntos armnicos", y
c) Estudiar los programas anuales de desarrollo comunal para la
materializacin de los Planes Reguladores, y que faciliten la confeccin del
presupuesto de inversiones de capital de la comuna.
Artculo 131.- En los conjuntos habitacionales con unidades repetidas,
los derechos municipales se rebajarn de acuerdo a las siguientes normas:
Se considerar como unidad repetida la casa individual aislada o pareada,
ya sea de uno o dos pisos, que se repite en el conjunto, y en los edificios
en altura con piso tipo repetido la totalidad de un piso que se repite.
N de Unidades Disminucin derechos:
3a5
6 a 10
11 a 20
21 a 40
41 o ms
10 %
20%
30 %
40 %
50 %
68