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ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS

CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

ASESORIA EN PROYECTOS
URBANOS

CASO TRES
PUNTA NORTE, ARICA

INFORME FINAL

Junio, 2005

ATISBA 1
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

CONTENIDOS
1 INTRODUCCION..........................................................................................4
1.1 Objetivos.......................................................................................................4
1.2 Metodologa ..................................................................................................7

2 RECOPILACION DE ANTECEDENTES Y PROCESAMIENTO .................9


2.1 Fuentes de Informacin................................................................................9
2.1.1 Sociodemografa ............................................................................................................. 9
2.1.2 Regulacin Urbana.......................................................................................................... 9
2.1.3 Mercado Inmobiliario ..................................................................................................... 10
2.1.4 Transporte e Infraestructura.......................................................................................... 10
2.1.5 Vivienda Social............................................................................................................. 10
2.1.6 Usos de Suelo Existentes ............................................................................................ 10

3 ANLISIS DE TENDENCIAS URBANAS .................................................12


3.1 Crecimiento Histrico..................................................................................12
3.1.1 Fundacin y Desarrollo ................................................................................................. 12
3.1.2 Laboratorio de Nuevo Modelo Econmico.................................................................... 12
3.1.3 Auge y Obras Emblemticas......................................................................................... 13
3.1.4 Comienzo de la Crisis ................................................................................................... 14
3.1.5 Nueva Accin del Estado: Ley Arica y Plan Inductor.................................................... 15
3.1.6 La Crisis se Acenta ..................................................................................................... 17
3.2 Estructura Urbana.......................................................................................17
3.2.1 Area Urbanizada y Lgica de Crecimiento ................................................................... 17
3.2.2 Zonificacin ................................................................................................................... 21
3.2.3 Usos de Suelo ............................................................................................................... 22
3.2.4 Distribucin de Poblacin y Viviendas .......................................................................... 26
3.3 Crecimiento Perodo 1992 - 2002...............................................................32
3.3.1 Tendencias Generales .................................................................................................. 32
3.3.2 Zonas Dinmicas y Deprimidas .................................................................................... 33

4 SEGREGACIN SOCIOECONMICA......................................................37
4.1 Metodologa ................................................................................................37
4.2 Resultados..................................................................................................38

ATISBA 2
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5 PROYECCIN DE CRECIMIENTO 2002-2012 .........................................47


5.1 Supuestos Principales ................................................................................47
5.2 Metodologa ................................................................................................48
5.2.1 Modelo Tendencial ........................................................................................................ 48
5.2.2 Capacidad y Potencial de Crecimiento ......................................................................... 49
5.2.3 Proyeccin Global y Segmentacin de la Demanda .................................................... 49
5.2.4 Distribucin de la Demanda .......................................................................................... 50
5.3 Modelo Tendencial de Crecimiento ............................................................51
5.3.1 Poblacin....................................................................................................................... 51
5.3.2 Viviendas ....................................................................................................................... 51
5.4 Capacidad y Potencial de Crecimiento.......................................................58
5.4.1 Catastro de Proyectos Inmobiliarios ............................................................................. 58
5.4.2 Suelo Disponible Plan Regulador Vigente .................................................................... 60
5.4.3 Suelo Disponible Plan Regulador Intercomunal ........................................................... 60
5.5 Proyeccin de la Demanda y Segmentacin..............................................65
5.6 Distribucin de la Demanda .......................................................................65
5.6.1 Consolidacin y Quiebre de Tendencias ...................................................................... 65
5.6.2 Resultados Distribucin de la Demanda....................................................................... 68

6 EVALUACIN DEL POTENCIAL INMOBILIARIO....................................80


6.1 Demanda, Segregacin y Competencia.....................................................80
6.2 Debilidades y Amenazas ............................................................................81
6.3 Fortalezas y Oportunidades .......................................................................82

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.............................................83
7.1 Los Impactos del Modelo de Crecimiento ..................................................83
7.2 Estrategias Cmo Cambiar una Tendencia? ...........................................83

ATISBA 3
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1 INTRODUCCION
La Direccin de Obras Urbanas (DOB), del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) esta
desarrollando un programa de proyectos urbanos en las principales ciudades del pas, dando
cuenta de requerimientos de las regiones y gobiernos locales. Los proyectos se realizan en
terrenos fiscales, destinados mayoritariamente a vivienda social y tienen como objetivo
mejorar la calidad de este tipo de iniciativas, disminuyendo su segregacin residencial,
mediante la inclusin de viviendas de clase media (MIX abierto) y del mejoramiento del
diseo urbano y su localizacin.

Este objetivo debe cumplirse sin comprometer recursos fiscales adicionales, lo que obliga a
focalizar inversiones programadas, generando condiciones que incentiven el ingreso de
capitales privados a travs del mecanismo de Financiamiento Urbano Compartido (FUC). En
este modelo, el Estado licita los terrenos exigiendo prestaciones equivalentes al valor
comercial de la propiedad, las que pueden destinarse a infraestructura, espacio pblico,
estudios o proyectos. Para aplicar el FUC es fundamental que los terrenos sean atractivos
desde un punto de vista inmobiliario, lo que depender de su ubicacin en la ciudad y de las
estrategias que se desarrollen para revertir sus detractores respecto a sectores competitivos.

En Arica el proyecto analizado tiene una superficie de 40 hs, y se ubica en la periferia Norte
de la ciudad, fuera del lmite urbano vigente. Se trata de la principal reserva de suelo fiscal,
destinada a cubrir parte del dficit habitacional de la comuna, estimado en 6.426 viviendas.
Para ello se propone localizar 1.900 soluciones habitacionales, incluyendo fondos
concursables y subsidios. La Figura 1.1 muestra la ubicacin de Punta Norte. La Figura 1.2
su Plan Maestro referencial y la Figura 1.3 su imagen objetivo.

1.1 Objetivos
En contexto descrito, la regin junto con la DOU, han definido tres objetivos para el presente
estudio:

a) Proyectar el crecimiento de Arica al ao 2012.


b) Determinar el potencial inmobiliario de Punta Norte, estimando su demanda residencial.
c) Evaluar factibilidad de localizar viviendas de clase media (MIX abierto), a fin de disminuir
la segregacin socioeconmica del conjunto.
d) Definir estrategias para viabilizar este MIX abierto y para revertir los impactos asociados
al escenario de crecimiento proyectado a escala ciudad.

ATISBA 4
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Figura 1.1 Ubicacin del Terreno Punta Norte

ATISBA 5
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Figura 1.2 Plan Maestro Referencial Punta Norte Zonificacin

Figura 1.3 Plan Maestro Referencial Punta Norte Imagen Objetivo

Fuente: MINVU

ATISBA 6
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1.2 Metodologia

Para cumplir los objetivos descritos, se ha desarrollado una metodologa de trabajo que
considera las siguientes actividades.

Etapa 1 Viajes a Terreno y Recopilacin de Antecedentes

Se realizaron dos visitas a la ciudad, a fin de recabar antecedentes sobre la modificacin del
PRC, las condiciones de localizacin de los terrenos y las dinmicas de crecimiento de
Copiap. Se sostuvieron reuniones con el Secretario Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo y con los jefes regionales del Servicio de Vivienda y Urbanismo (SERVIU) la
Divisin de Desarrollo urbano (DDU), adems del representante regional de la DOU (Gestor
Urbano). Tambin se realiz un catastro de la estructura urbana, localizando los usos de
suelo principales (comercio, servicios, industria, etc.) y los proyectos inmobiliarios pblicos y
privados. Esta informacin fue complementada con estudios elaborados por Sectra1 y el
Ministerio de Obras Pblicas2.

Etapa 2 Construccin de SIG

Se construy un sistema de informacin geogrfico (SIG), utilizando una base cartogrfica


del Plan Regulador Vigente, aportada por el Municipio. Como complemento se digitalizaron
fotografas areas del Servicio Aerofotogramtrico de la Fuerza Area de Chile (SAF), mapas
censales del Instituto Nacional de Estadsticas (INE) y una base digital elaborada
previamente por el consultor para otro estudio urbano en Copiap. El SIG permiti ingresar
antecedentes cartogrficos y alfanumricos (datos), incluyendo la ubicacin de proyectos
inmobiliarios, usos de suelo, zonas del PRC, los terrenos en estudio, etc. De acuerdo a lo
definido en los TDR del Estudio, el SIG cumple tres objetivos: (a) anlisis de datos y
estimacin de tendencias (b) ponderacin de atributos de localizacin de terrenos y (c)
elaboracin de Estrategias de Desarrollo Urbano.
Etapa 3.1 Anlisis de Tendencias

El trabajo se inicia con el anlisis de las tendencias de Arica, evaluando el rol que podra
cumplir Punta Norte en escenarios de competitividad inmobiliaria (Captulo 3). Para ello se
realiza una caracterizacin de la estructura urbana de la ciudad, incluyendo la ubicacin de
usos de suelo. En el Captulo 4 se divide el stock residencial en cinco rangos de ingreso
(ABC1, C2, C3, D y E), con el objeto de determinar los patrones de segregacin y la lgica
de distribucin de las actividades.

1 Diagnstico del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de Copiap, 2001


2 Efectos de la Disponibilidad de Infraestructura en la Competitividad y Funcionamiento de las Ciudades, 2003.

ATISBA 7
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En el Captulo 5 se realiza la proyeccin del crecimiento a 2012, con una estimacin de la


demanda residencial en cinco rangos de ingreso (ABC1, C2, C3, D y E). Para estimar su
distribucin en los barrios de la comuna, incluyendo Punta Norte y otros desarrollos
competitivos, se considera el patrn de segregacin, las tasas tendenciales de absorcin, la
normativa del plan regulador vigente y la ubicacin de proyectos inmobiliarios privados y
sociales.

La estimacin de la demanda, junto con el anlisis de tendencias, permite identificar el


potencial inmobiliario del terreno (Captulo 6). A diferencia de otras ciudades analizadas por
el consultor, en este caso no se modifica el Plan Maestro referencial, debido a que ya tiene
asignado recursos para su implementacin. Por consiguiente, el estudio se limita a la
definicin de estrategias para optimizar el potencial inmobiliario, facilitando la creacin de un
MIX socioeconmico ms abierto.

Esto ltimo depender del manejo de los atributos del lugar, de la reserva de suelo de zonas
competitivas y especialmente de la gestin inmobiliaria que realice la regin para captar el
inters de empresas privadas. Para ello el estudio propone recomendaciones que abarcan la
escala urbana y la situacin del terreno y su entorno inmediato.

ATISBA 8
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2 RECOPILACION DE ANTECEDENTES Y PROCESAMIENTO

2.1 Fuentes de Informacin


En la elaboracin del presente estudio se consultaron antecedentes que permitieran
caracterizar la ciudad de Arica, sus tendencias de desarrollo y la demanda de viviendas por
estratos socioeconmicos. Siguiendo con la metodologa acordada con la DOB, la primera
actividad fue construir un sistema de informacin geogrfico (SIG).

La base del SIG fue elaborada a partir de planchetas del Plan Regulador Comunal vigente,
las cuales fueron digitalizadas por el consultor. Como esta informacin no se estaba
actualizada, se anexaron mapas del Instituto Nacional de Estadsticas utilizados en el censo
de poblacin y vivienda de 2002.

Para precisar el emplazamiento de Punta Norte, se ingresaron con cartografas digitales con
los lmites del terreno y su entorno inmediato, entregadas por la DOB. El producto final, es un
mapa que contiene las manzanas de la ciudad, su topografa bsica y el rea urbanizada o
mancha urbana. Esta ltima se determin a partir de fotografas areas entregadas por el
MINVU y por el Servicio Aerofotogramtrico de la Fuerza Area (SAF).

Sobre la base SIG se ingresaron las siguientes coberturas de informacin:

2.1.1 Sociodemografa

Se ingresan los distritos y zonas censales elaborados por el INE para los censos de 1992 y
2002. Luego se construyen campos de datos con antecedentes de poblacin (nmero de
habitantes y nivel de educacin) y viviendas (nmero de viviendas y equipamiento del
hogar). Con el procesamiento de esta informacin, se pudo estimar el estrato
socioeconmico de las viviendas de cada distrito. Los datos censales tambin permiten
estimar el nmero de viviendas demandadas por ao y su localizacin por sectores
geogrficos. Para ello se comparan los antecedentes de 1992 y 2002, construyendo tasas de
crecimiento, de absorcin y de reposicin de stock para cada distrito.

2.1.2 Regulacin Urbana

Se ingresan coberturas del plan regulador vigente, incluyendo modificaciones al lmite


urbano y seccionales. Este proceso sirve para identificar las reas de restriccin y expansin
en usos industriales y residenciales mixtos, incluyendo coberturas para el Centro de Inters
Turstico (CEIT). Los usos de suelo del PRC fueron ingresados al SIG especificando la
densidad permitida en cada sector. Cruzando esta informacin con el polgono del rea

ATISBA 9
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urbanizada, fue posible estimar la superficie urbana disponible y su cabida en habitantes y


viviendas.

2.1.3 Mercado Inmobiliario

Se elabor un catastro en terreno de los principales proyectos en oferta, los cuales fueron
ingresados al SIG como polgonos, con bases de datos para cuantificar las unidades en
oferta y su precio promedio. Tambin se realiz un catastro de los terrenos en venta, lo que
permiti estimar valores promedio por zonas o barrios. Luego se recopilaron estadsticas de
permisos de construccin y de subsidios otorgados por SERVIU, datos que fueron
complementados con un catastro inmobiliario elaborado por la delegacin regional de la
Cmara Chilena de la Construccin.

2.1.4 Transporte e Infraestructura

Se realiz una jerarquizacin de la red vial de la base cartogrfica, utilizando dos fuentes de
informacin: la red estructurante del PRC y la jerarquizacin realizada por SECTRA en el
marco del estudio Diagnstico del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de Arica.
Adicionalmente se ingresaron coberturas para los proyectos programados por el Ministerio
de Obras Pblicas segn el Plan Director de Infraestructura y el Plan Director de Vialidad.

2.1.5 Vivienda Social

Junto con ingresar polgonos de proyectos sociales (programas SERVIU), se elaboran bases
de datos para ajustar la demanda de viviendas sociales en funcin del dficit acumulado y
del nmero de inscritos en los programas de subsidio. En ese trabajo se consideran los
resultados de los estudios Caracterizacin de la Demanda Habitacional y Tendencias de
Poblamiento de la Ciudad de Arica elaborado por Isabel Zapata para la Direccin de Obras
Urbanas y El Dficit Habitacional en Chile, Medicin de Requerimientos de Vivienda y su
Distribucin Espacial elaborado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

2.1.6 Usos de Suelo Existentes

Se realiz una segmentacin de los usos de suelo relevantes de Arica separando sectores
comerciales, de educacin, servicios, industria y equipamiento. Este mapa se elabor
mediante un catastro en terreno, apoyado con fotointerpretacin de las fotografas areas del
Municipio y SAF. Tambin se consideraron antecedentes del estudio de SECTRA y del Plan
de Desarrollo Comunal PLADECO. Con esta informacin se pudo determinar la estructura

ATISBA 10
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urbana de la ciudad, identificando los centros principales, las reas de trabajo y comercio, las
zonas residenciales, etc. Adems de los datos factibles de incorporar al SIG, se recopilaron
otros antecedentes como el Diagnstico del Plan Regulador Intercomunal en estudio, del
Plan de Desarrollo Comunal PLADECO, la memoria del Plan de Ordenamiento Territorial de
los CEIT y de los reportes elaborados por la regin y la Direccin de Obras Urbanas del
MINVU central.

ATISBA 11
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3 ANALISIS DE TENDENCIAS

3.1 Crecimiento Histrico


El desarrollo urbano de Arica ha sido determinado por dos factores histricos: los ciclos
mineros y su importancia geopoltica como ciudad fronteriza. El objetivo de este captulo ser
analizar de forma general, y a modo de contexto, la manera en que estos acontecimientos
explican la estructura urbana actual de la ciudad y su proceso reciente de crecimiento.

3.1.1 Fundacin y Desarrollo

El descubrimiento y explotacin del mineral de plata de Potos, explica la fundacin de la


ciudad y su posterior desarrollo como puerto. Luego de la independencia y la Guerra del
Pacfico, Arica se transforma en el principal abastecedor de insumos para los campamentos
salitreros de la pampa, actividad que luego sera reemplazada por la explotacin de
minerales no metlicos.

La variable geopoltica se explica por la condicin de territorio ganado en guerra y por su


ubicacin en un contexto regional transfronterizo. Ambos factores explican la fuerte inversin
que realiza el Estado de Chile para garantizar la soberana de la ciudad desde 1879 en
adelante, tanto desde el punto de vista de su defensa, como de su autonoma econmica.

En el primer aspecto destaca la migracin de contingentes de soldados que hacen crecer la


poblacin, creando nuevas demandas por residencias, comercios y servicios. En 1904
destaca la construccin del Ferrocarril Arica La Paz y su conexin con la red longitudinal
construida para extender el control de la capital hacia los territorios ganados en la guerra.
Esta obra permite consolidar el rol de la ciudad como abastecedor de materias primas hacia
enclaves mineros andinos. En esta poca el Estado comienza a subsidiar el desarrollo
econmico, a fin de impedir la migracin de habitantes que debilitaran la posicin chilena
post conflicto.

3.1.2 Laboratorio del Nuevo Modelo Econmico

Luego de la crisis mundial de 1930, que afecta muy duramente al pas al restringir la
demanda de productos minerales, el Estado decide impulsar una poltica de desarrollo
basada en la industrializacin y sustitucin de importaciones. Tal como se seala en la
memoria del Plan Regulador Intercomunal, Arica cumpla con todas las condiciones para ser
un laboratorio para el nuevo modelo de planificacin desarrollista, tanto por su provisin de
agua potable e infraestructura como por la capacidad de produccin agrcola.

ATISBA 12
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Con el correr del tiempo, Arica se transforma en la ciudad paradigmatica de este modelo.
Para mitigar los efectos de la crisis del salitre, que afecta duramente al Norte Grande, se
impulsan una serie de polticas de fomento a la produccin. En 1950 la CORFO decide
modificar la divisin poltico administrativa del pas, generando 6 regiones que permitiran
focalizar de mejor forma la inversin pblica. En este nuevo diseo, Arica queda como la
capital del Norte Grande.

En esta misma lnea, en 1952 el Gobierno del Presidente Ibaez decide implementar un
puerto libre. Si se considera que en la mayor parte del territorio nacional la poltica de
crecimiento hacia adentro haba restringido las importaciones, la creacin de un puerto libre
generara una ventaja comparativa sumamente relevante. Producto de lo anterior, Arica se
transforma en uno de los pocos territorios con posibilidad de ingresar y comercializar
productos extranjeros, generando un fuerte impulso para las actividades comerciales y el
intercambio con pases vecinos.

Esta situacin de excepcin no dura mucho tiempo. En 1958 el Gobierno del presidente
Alessandri, motivado por la idea de abrir la economa nuevamente, decide eliminar algunas
de las franquicias de Arica, lo que se compensa con incentivos arancelarios para ubicar
actividades manufactureras. Estas nuevas polticas, generan un fuerte desarrollo del
mercado industrial de la ciudad. Arica comienza un perodo de auge econmico sin
precedentes, caracterizado por la apertura de numerosas plantas qumicas, textiles,
pesqueras, electrnicas y de ensamblaje de automviles.

3.1.3 Auge y Obras Emblemticas

Con los recursos generados por la industria, se forma una Junta de Adelanto de Arica (JAA)
que agrupa a polticos, funcionarios pblicos, empresarios y lideres de opinin. Su principal
objetivo: posicionar Arica como una ciudad turstica, ampliando su base econmica. Para ello
se realizan planes que logran gestionar una sede para el mundial de Ftbol de 1962, adems
de la construccin del Casino, hoteles, universidades, balnearios municipales, nuevos barrios
habitacionales y una serie de edificios pblicos de importancia como el Estadio Municipal o el
Hipdromo.

La mayora de los hitos urbanos de la ciudad corresponden a este perodo, al igual que las
principales obras de infraestructura pblica, destacando la urbanizacin del borde costero, la
Central Hidroelctrica de Chapiquia y el Puerto de Arica, cuyas faenas concluyeron en
1965.

En 1970 el sector industrial ariqueo representa la principal actividad econmica de la regin


y la cuarta a nivel nacional, siendo responsable de gran parte de los productos elaborados
que se consumen en el resto del pas. Producto de lo anterior se consolida una zona
industrial urbana de magnitudes, localizada entre el Puerto y el lmite Norte.

ATISBA 13
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La industrializacin genera encadenamientos productivos que refuerzan la aparicin de


industrias ms pequeas y de una gran cantidad de establecimientos comerciales y de
servicios, haciendo que el centro histrico se extienda hacia el Norte aprovechando el
atractivo que generan las obras de la Junta de Adelanto.

El desarrollo industrial atrae migrantes desde otras ciudades y regiones, generando un


poblamiento masivo que permite la creacin de nuevos barrios en las inmediaciones del
centro y de la zona industrial. Producto de lo anterior, la poblacin de la ciudad se duplica en
solo 5 aos, pasando de 23.023 (1955) a 46.686 habitantes (1960). Entre 1960 y 1970 la
poblacin volvera a duplicarse llegando a 87.726 habitantes.

3.1.4 El Comienzo de la Crisis

La actividad industrial comienza a decaer cuando el Rgimen Militar cambia el modelo


econmico del pas, abriendo la economa hacia el exterior. Tal como se seala la memoria
del Plan Intercomunal, esta decisin tendra sus matices en la Primera Regin de Tarapac,
por su importancia geopoltica. En efecto, a pesar que el objetivo era disminuir la incidencia
del Estado en los procesos productivos, haciendo que las regiones exploten sus ventajas
comparativas favoreciendo aquellas con recursos naturales; el riesgo de un conflicto con
Per y Bolivia hace que el Estado incentive el desarrollo de Iquique, ms protegida que
Arica, mediante la creacin de una Zona Franca y su definicin como capital de la nueva
regin de Tarapac. Estas medidas generara un fuerte impulso al desarrollo econmico de
esta ciudad, logrando duplicar su poblacin en slo 10 aos. Desde entonces, Iquique se
convertira en la ciudad ms dinmica del Norte Grande.

El Arica moderno haba sido producto de una poltica estatal que inverta y protega la
economa local, en perjuicio de otros sectores del pas. De acuerdo a la memoria del Plan
Intercomunal Arica haba despegado a costa de tener un mercado nacional cautivo, cuyos
consumidores deban absorber los costos de trasladar, los productos y manufacturas
elaborados por ms de 2.000 kilmetros. A juicio de los autores, esta poltica obedeca al
objetivo geopoltico de fortalecer una ciudad fronteriza de riesgo latente, ms que al modelo
keynessiano de desarrollo hacia adentro.

El desplazamiento de las franquicias aduaneras hacia Iquique, ahora capital regional, junto
con el ingreso de nuevos productos importados, hara que la competitividad de Arica se viera
seriamente afectada, iniciando el desmalentamiento de todo su aparato industrial
desarrollista. Lo anterior generara la obsolescencia de numerosas instalaciones de gran
escala, lo que sumado al cierre de locales comerciales, comenzara a afectar la economa y
sobre todo, la imagen urbana de la ciudad, disminuyendo su capacidad para atraer poblacin
e inversiones privadas.

ATISBA 14
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La crisis del cambio de modelo lograra atenuarse por el auge de la industria pesquera.
Iniciada en el perodo desarrollista, esta actividad habra logrado posicionarse
competitivamente en el contexto internacional, permitiendo la reconversin de parte de la
capacidad instalada. Las industrias pesqueras reforzaran el desarrollo del sector Sur,
generando vas de comunicacin que se mantienen hasta la fecha.

Hasta 1992 Arica todava presentaba un desarrollo comercial relevante debido al intercambio
con ciudades del Sur de Per y Bolivia. Esta situacin se vera afectada con la creacin de
las zonas francas de Tacna, Ilo, La Paz y Oruro, disminuyendo el rea de mercado
internacional de forma dramtica. Este factor marcara el inicio del perodo de crisis
econmica que se mantiene hasta la fecha.

Producto de lo anterior, la ciudad experimenta un declive en su crecimiento demogrfico,


bajando su tasa de 3.93% en el perodo 1970 1982 a 1.43% en el perodo 1982 1992.
Entre 1992 y 2002 la ciudad baja an ms su ritmo de crecimiento, llegando apenas a un
0.9% anual, el ms bajo de las 15 principales ciudades del pas.

Grfico 3.1

Tasas de Crecimiento

5,00%
3,93%
4,00%

3,00%

2,00% 1,43%
0,85%
1,00%
0,00%
1970-1982 1982-1992 1992-2002

Arica I Regin Pas

3.1.5 Nueva Accin del Estado: Ley Arica y Plan Inductor

A fin de mitigar estos efectos, el Estado decide impulsar nuevas medidas de promocin, que
rescatan el objetivo de promocin turstica de la Junta de Adelanto. Aprovechando el
emplazamiento septentrional de la ciudad, su clima templado y conexin internacional, en
1995 se crea la Ley Arica cuyo objetivo es incentivar la inversin privada a travs de la
aplicacin de beneficios tributarios.

ATISBA 15
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En el marco de la Ley, se levanta la restriccin para comprar inmuebles a bolivianos y


peruanos, tanto al interior del lmite urbano como en sectores perifricos denominados
Centros de Inters Turstico (CEIT). En Arica se promueven dos CEIT en los extremos norte
y Sur de la ciudad, abarcando una superficie de 1.691 hs.

En 1995 MIDEPLAN en conjunto con la Municipalidad de Arica, el MINVU y la Corporacin


para el Desarrollo de Arica y Parinacota (CORDENOR) deciden elaborar un Plan Inductor
de Inversiones Tursticas para iniciar el proceso de ocupacin del CEIT Norte, limitada por
la desembocadura de los ros Lluta y San Jos. El gran objetivo del Plan Inductor era
generar una nueva oferta de suelo urbanizado en el rea con mayores atributos tursticos, a
fin de captar demandas de Bolivia y de otras ciudades del pas.

El Estado financia el diseo y construccin de las obras de urbanizacin para 20 hectreas


del Plan Inductor, adyacentes al balneario de Chinchorro. Las inversiones se destinan a
vialidad, servicios y un Paseo Costero.

Luego de casi 8 aos , el efecto inductor del Plan ha sido prcticamente nulo, salvo por la
construccin de dos edificios de departamentos y por la instalacin de algunos recintos de
entretencin (pubs y discotecas). Una de las explicaciones para el fracaso de la iniciativa,
tiene que ver con la ausencia de mecanismos que permitieran cursar crditos hipotecarios en
Bolivia, principal mercado objetivo del Plan. Otro factor, es la amenaza de tsunamis y la
existencia de un mercado interno muy acotado y de bajo ingreso.

Para promover el desarrollo de las hectreas restantes, en 1998 el Ministerio de Vivienda


junto a la CORDENOR contratan la elaboracin de un Plan de Ordenamiento Territorial
(POT) de ambos CEIT. Este trabajo identifica los potenciales y restricciones de Arica para
configurar un polo turstico de importancia, ponderando aspectos como su emplazamiento
regional, la calidad de la infraestructura instalada y ciertos atributos naturales y paisajsticos.
Tomando referentes de La Serena, Via del Mar y Las Tacas, se elabora una Imagen
Objetivo que considera la urbanizacin completa de ambos CEIT.

Utilizando escenarios de demanda de extraordinario optimismo, el POT supone la


construccin de 127 hs para hoteles, casinos, una Marina y un club de golf; 137 hs para
departamentos; 192 hs para un centro empresarial con servicios financieros y oficinas y 66
hs destinadas a parques y espacios pblicos. Adicionalmente se proponen 530 hs para
ampliar el rea de expansin de la ciudad.

La superficie comprometida en ambos CEIT, supera la mancha urbana de Arica, la que se


espera consolidar en 30 aos.

ATISBA 16
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3.1.6 La Crisis se Acenta

A diferencia de los planes elaborados en los 50 y 60, el POT no cuenta con un cronograma
de inversiones que permita materializar su Imagen Objetivo, o de una figura legal y
administrativa para facilitar su gestin, como lo fue la Junta de Adelanto.

Luego de realizar el presente estudio, se puede comprobar que la escala de la intervencin


aparece totalmente desproporcionada para el mercado de Arica, ms an si se considera
que las 20 hs del Plan Inductor todava se encuentran mayoritariamente desocupadas y que
gran parte de los problemas de gestin todava permanecen.

En paralelo, las demandas de vivienda social se siguen acumulando. Si bien no se producen


migraciones masivas como ocurri en las dcadas del 60 y 70, el crecimiento vegetativo, el
deterioro del stock y la compleja situacin econmica de la ciudad, hacen que el dficit
habitacional aumente, generando conflictos ante la escasez de suelos y las restricciones
topogrficas que enfrenta Arica para seguir expandindose.

Como resultado de lo anterior, se comienza a delinear un patrn de segregacin donde los


hogares pobres se localizan en la periferia Norte, y los de mayores recursos en el Valle de
Azapa y en menor medida, en el ncleo Chinchorro. El mercado inmobiliario abre dos zonas
para captar demandas de clase media en el Sur Oriente, sector Avda 21 de Mayo y en un
desarrollo costero cercano al balneario de Chinchorro.

Al igual que en Copiap, este crecimiento se realiza a costa de los sectores centrales, que
comienzan a perder poblacin y viviendas. Al comparar las cifras del censo con los permisos
de construccin otorgados, se pude inferir que entre 1992 y 2002 cerca de 2.000 viviendas
fueron demolidas o transformadas a otros usos. Como se ver ms adelante, la renovacin
de stock no se explica por el desarrollo de departamentos o actividades comerciales.

3.2 Estructura Urbana

3.2.1 Area Urbanizada y Lgica de Crecimiento

El trabajo de actualizacin del rea urbanizada de Arica, que se muestra en el Figura 1.1,
arroja un total ocupado de 1.227 hs. Considerando que la poblacin comunal era de
185.268 habitantes, la densidad urbana promedio sera de 151 hab/Hs, la ms alta de las
15 ciudades capitales del pas, como se puede apreciar en la Tabla 3.1.

ATISBA 17
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 3.1
CIUDAD POBLACION 2002 SUPERFICIE DENSIDAD
Arica 185.268 1.227 151,0
Iquique 213.817 2.494 85,7
Antofagasta 286.466 2.846 100,7
Copiap 125.750 1.508 83,4
Coquimbo 148.055 2.413 61,4
La Serena 145.664 2.888 50,4
San Antonio 83.478 1.490 56,0
Valparaso 275.162 3.157 87,2
Via del Mar 286.931 4.768 60,2
Quilpe 126.856 2.026 62,6
Concon 31.656 718 44,1
Gran Santiago 5.589.124 72.997 76,6
Rancagua 207.643 2.795 74,3
Concepcin 212.013 2.849 74,4
San Pedro de la Paz 80.158 1.205 66,5
Talcahuano 247.803 3.505 70,7
Chiguayante 81.238 1.140 71,3
Penco 45.405 490 92,6
Temuco 229.282 2.908 78,8
Padre las Casas 34.116 470 72,5
Valdivia 128.941 1.621 79,6
Puerto Montt 138.135 1.580 87,4
Punta Arenas 117.847 1.471 80,1
TOTALES 9.020.809 118.566 76,1
Si se asume que la densidad es inversamente proporcional al ingreso de los habitantes,
siendo adems condicionada por el stock de suelo, los resultados estaran comprobando
que Arica es una ciudad de bajo desarrollo econmico y/o con restricciones de terrenos.
En el Norte esta situacin depende tanto de la disponibilidad efectiva de suelo, como de la
calidad de los terrenos y de los costos de urbanizacin, especialmente en materia de
redes sanitarias.

La Figura 3.1 muestra las restricciones topogrficas que condicionan el crecimiento fsico
de Arica. Al igual que Antofagasta, la ciudad se encuentra emplazada en una meseta
plana de aproximadamente 5 kms de ancho y 7 kms de longitud, delimitada por el mar, el
farrelln costero y el Morro de Arica. En su primer trazado, la ciudad privilegia la cercana
a la baha abrigada, lo que determina la ubicacin del puerto y las manzanas que
conforman el centro histrico, hasta ahora la principal aglomeracin de usos comerciales y
de servicios.

Los primeros barrios residenciales se localizan en el pericentro, buscando optimizar el


tiempo de traslado a las zonas de empleo y servicios. Al igual que en otras ciudades, esta
condicin va determinando los precios de suelo y el patrn de segregacin. Los hogares
de mayores ingresos pueden localizarse ms cerca de los servicios, mientras que los
migrantes de bajos recursos optan por ocupar las coronas residuales, incluyendo los pies
del Morro de Arica.

ATISBA 18
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

En este proceso cumplen un rol clave las intervenciones emblemticas de la Junta de


Adelanto. La aglomeracin formada por el Casino, Hotel y la Universidad genera un polo
que atrae actividades comerciales y viviendas de ingreso medio y alto, generando la
primera extensin del centro histrico hacia el Norte, en la forma de un subcentro. El
Subcentro de Adelanto se consolida con la urbanizacin del borde costero, generando una
primera cua de expansin de altos ingresos cuyo lmite es el ro San Jos.

El emplazamiento geogrfico de Arica tambin condiciona la ubicacin de trazados viales


y ferroviarios, privilegiando sectores planos cercanos al borde costero y valle de Azapa.
Los accesos regionales, junto con la ubicacin del puerto y el bloqueo que genera el
centro y sus barrios residenciales, inciden en la ubicacin de las industrias, delimitando
una pieza de gran escala que se desarrolla entre el Ro San Jos y la calle Antrtica. El
auge de la actividad manufacturera, ya descrito en pginas anteriores, genera un fuerte
crecimiento de este sector, agregando nuevas instalaciones y barrios obreros que lo
circundan.

Cuando la ciudad absorbe todo el suelo plano con industrias y residencias, se produce la
extensin hacia el Sur ocupando el pie de monte del Morro, y luego hacia el Norte
ocupando los suelos factibles de urbanizar del farelln costero. En el Norte, el barrio
industrial condiciona la ubicacin de viviendas de menores recursos, las cuales avanzan
desde su periferia inmediata hacia los cerros. En este sector, el Estado construye la
mayora de los programas habitacionales de la era subsidio, accin que se acelera luego
de la construccin de la Avenida Capitn Avalos, pensada para como by pass de los flujos
de camiones que se dirigen a la frontera por las rutas 5 y 11.

ATISBA 19
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 3.1 Condicionantes geogrficos para crecimiento urbano

ATISBA 20
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Los desarrollos estatales comienzan a delinear un patrn de segregacin, cuyos lmites


quedan definidos por el Ro San Jos por el Sur, la zona industrial por el Poniente y el
lmite urbano por el Norte. Este ltimo se modifica sucesivamente para permitir el ingreso
de nuevas soluciones habitacionales estatales. El terreno Punta Norte se inscribe dentro
de esta tendencia.

Ante el aumento de los requerimientos de vivienda social, se abre un rea alternativa en la


parte alta del Morro. Este sector, que agrup soluciones precarias en la dcada del 50 y
60 comienza a extenderse hasta saturar los suelos disponibles segn plan regulador. La
fijacin de normas ms estrictas, debido a los riesgos geofsicos y a una mala calidad del
suelo, hacen que este crecimiento sea menor que el observado en el Norte, lo que se
suma a las erradicaciones de viviendas precarias.

El frente Poniente, coincide con la llegada del Valle de Azapa cuyo eje hidrulico es el Ro
San Jos. La buena accesibilidad y los atributos paisajsticos y patrimoniales (reas
verdes, museos, etc.), explican la migracin de hogares de mayores ingresos, primero en
la poblacin Magisterio y luego hacia parcelas agroresidenciales y condominios cerrados
ubicados al interior del Valle. Tambin se produce una migracin de altos ingresos hacia el
borde costero Sur, que ser detenida por los efectos ambientales de las plantas pesqueras
ubicadas.

Como se dijo ms arriba, las capas medias de la poblacin migran desde el pericentro
hacia lugares abiertos por el mercado inmobiliario. Como se ver en el captulo, el mayor
stock residencial de este segmento se sigue ubicando en los barrios que circundan el
centro en el eje Oriente Poniente. Los nuevos desarrollos extienden esta pieza hacia el
Sur, ocupando terrenos al pie del Morro de Arica, en la calle 21 de Mayo.

3.2.2 Zonificacin

Para diferenciar el desarrollo urbano de cada sector de la ciudad, analizando con mayor
detalle su composicin socioeconmica, uso de suelo y potencial de crecimiento; Arica se
divide en 20 zonas, equivalentes a los barrios nombrados en la seccin anterior. Para
precisar la estimacin de demanda del proyecto, se crea una zona especfica en Punta
Norte, agrupando el terreno y barrios de su entorno.

La zonificacin tambin permite separar las reas rurales de la comuna, las que se
agrupan en una zona denominada externas (N 24). Para aislar estos sectores, las
cartografas censales se cruzan con coberturas del rea urbanizada y del lmite urbano,
incluyendo la modificacin propuesta para los CEIT. El nico sector rural que se incorpora
es Valle de Azapa, ya que como se dijo opera como barrio suburbano de altos ingresos.
Con este trabajo, la poblacin comunal baja de 185.268 a 182.646 habitantes (ciudad +
Valle de Azapa).

ATISBA 21
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

La zonificacin es compatible con los distritos y zonas censales del INE, a fin de cruzar la
informacin de los censos de 1992 y 2002. La Figura 3.2 muestra el resultado obtenido.
En color rojo aparecen los lmites zonales y en gris el rea urbanizada de la ciudad. En
este mapa se puede ver la zona generada para Punta Norte (N 18).

A continuacin se describen las caractersticas principales de cada zona.

3.2.3 Usos de Suelo

Zona 1 Puerto: equivale al centro histrico y la zona portuaria. En Arica la mayora de


los usos comerciales y de servicios todava permanecen en el centro, ya que el
crecimiento no ha justificado, por demanda y rea de mercado, la creacin de subcentros
alternativos, salvo por el ncleo ubicado en las inmediaciones del Casino.

Zona 2 Subcentro de Adelanto: concentra las principales obras de la Junta de


Adelanto de Arica: Casino, parque Brasil, Hotel, Universidad y urbanizacin del borde
costero. Como se seal anteriormente, estos usos atraen hogares de ingresos medios y
altos, configurando uno de los barrios de mayor calidad urbana de Arica. Como resultado
de su consolidacin, aparecen actividades comerciales y algunos edificios en altura,
llegando a perfilar un subcentro que se detendra luego de la crisis econmica.

Zona 3 CEIT Norte: abarca el rea comprendida entre el borde costero, Ruta 5 y la calle
Antrtica. Incluye un sector consolidado con viviendas de clase media y nuevos
departamentos de subsidio, adems del rea de expansin prevista para desarrollo
turstico por el CEIT. El lmite urbano actual llega hasta la calle Bellavista, dejndo fuera
gran parte de las 1.600 hs del CEIT, las cuales sern incorporadas al radio urbano en el
Plan Intercomunal en elaboracin.

Zona 4 San Jos: se trata de un rea residencial antigua, de ingresos medio bajos y
bajos, colindante con la zona industrial. Esto explica que en este sector se ubiquen la
mayora de los barrios obreros planificados por el Estado y algunas empresas privadas. La
existencia de un estrato medio bajo (C3) explica la aparicin de algunos locales
comerciales que sirven a los barrios colindantes de menor ingreso.

Zona 5 Poblacin Chile: se ubica al Poniente de San Jos, llegando hasta el lmite
urbano de la ciudad. Por su emplazamiento, cercanos a los cerros, la zona ha sido
ocupada por hogares de construccin espontanea, de ingreso bajo y pobre, .

ATISBA 22
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 3.2- Zonificacin

ATISBA 23
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Zona 6 Azapa: comprende el rea suburbana del Valle de Azapa, ocupada por hogares
de ingreso medio y alto. Gran parte de esta zona esta fuera del lmite urbano vigente, lo
que hace que la mayora de las viviendas sean parcelas de agrado o villorrios rurales.
Adems del uso residencial, aparecen actividades agroindustriales y tursticas, destacando
un corredor gastronmico que se extiende desde el Hotel Azapa hasta el camino hacia los
Geoglifos de Alto Ramrez.

Zona 7 Jose Manuel Balmaceda: presenta una ocupacin similar a Poblacin Chile,
con la cual limita por el Norte, salvo en las manzanas cercanas a Avda. Diego Portales,
donde el ingreso sube y aparecen usos de comercio y servicios menores, atrados por el
flujo de esta va, que constituye uno de los accesos principales de Arica desde Ruta 5 y
Ruta 11.

Zona 8 Carlos Dittborn: se trata del principal barrio de clase media y media - alta de la
ciudad. Cuenta con buena accesibilidad hacia el centro y atractores como calles
arboladas, plazas, el Estadio municipal y un campus universitario. El nivel de ingreso
explica la aparicin de instalaciones comerciales, de varios centros de salud y de
supermercados de gran formato, los que se concentran en la interseccin de Capitn
Avalos con Diego Portales y 18 de Septiembre (sector rotondas).

Zona 9 Parque Lauca: se ubica al Sur de la Zona San Jos, en el lmite con Diego
Portales y el Ro San Jos. Presenta un uso preferentemente residencial, de ingreso
medio bajo (C3).

Zona 10 Jos Miguel Carrera: se trata de un barrio residencial de gran diversidad


social. Al Sur limita con la Poblacin Magisterio, barrio de clase media inscrito dentro de la
Zona 8 y al Norte con Diego Portales, sector donde el ingreso baja.

Zona 11 Condell: se localiza al Poniente del Subcentro de Adelanto. Presenta


diversidad de usos, con barrios residenciales antiguos de estrato medio y edificaciones
relevantes a escala comunal como el Cementerio y el terminal rodoviario. Entorno al
terminal aparecen actividades comerciales (ferias, locales, estaciones de servicio), que
aprovechan los flujos de viajeros provenientes de Tacna y Bolivia. Al costado Oriente del
Terminal se emplaza el nico shopping center de Arica, iniciativa que no prosper debido
a su formato, galera abierta con locatarios propietarios y sin tiendas ancla, y al freno que
tuvo la expansin Norte del centro.

Zona 12 Borde Costero Sur: En esta zona se ubican las industrias pesqueras, muy
importantes para la base econmica de Arica. Entorno al camino que lleva a las pesqueras
aparecen tres balnearios importantes (Playa El Laucho, Playa La Lisera y Playa Brava) y
una serie de instalaciones tursticas, incluyendo restoranes y la Hostera de Arica. La
presencia de estos atributos explica la construccin de un loteo de altos ingresos frente a
la Hostera, que constituy la primera localizacin residencial de este tipo al Sur de la

ATISBA 24
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

ciudad. Sin embargo, las limitaciones de suelo junto a los impactos negativos de las
pesqueras (ruido y olores) impidi que el barrio se consolidar. En el Plan de
Ordenamiento Territorial del CEIT Sur, se propone localizar actividades residenciales y
hoteleras. En el escenario optimista; se supone que la actividad turstica permitirn reciclar
las instalaciones pesqueras, motivando su traslado.

Zona 14 El Morro: corresponde al sector cntrico que enfrenta la ladera Norte del
Morro. Presenta alta intensidad de uso comercial en el par vial 21 de Mayo y Sotomayor y
una ocupacin mixta en las manzanas del Oriente. La principal diferencia con otros barrios
que rodean el centro, es el estrato socioeconmico de las viviendas, ms pobres, antiguas
y deterioradas.

Zona 17 Pedro Blanquier: aparece como expansin de la zona industrial, concentrando


talleres, plantas qumicas, fbricas menores y los Yacimientos Petrolferos Bolivianos. Su
desarrollo se frena cuando la actividad manufacturera comienza a decaer. Desde entonces
aparecen edificaciones abandonadas y muchos sitios eriazos. Esta situacin genera un
entorno deteriorado, que impacta negativamente en los precios de suelo, permitiendo la
localizacin de conjuntos sociales que comienzan a los pies del Cerro Chuo, siguiendo la
lnea de las antiguas poblaciones obreras. Los nuevos proyectos modifican el lmite
urbano vigente, creando un seccional que ampla considerablemente la capacidad de
suelo del sector.

Zona 18 Punta Norte: concentra los nuevos proyectos de vivienda social de Arica,
generando un contino urbano de alta segregacin que se extiende desde Las Torres
hasta Cerro Chuo, teniendo como ejes de Acceso Robinson Crusoe y Capitn Avalos. Se
trata del rea donde se ubica el terreno en estudio.

Zona 19 Las Torres: se trata de un barrio consolidado de bajos ingresos, que limita al
Oriente con la Poblacin Chile y J. M Balmaceda. En la dcada los 80 y 90 capt gran
parte de las construcciones de vivienda social, lo que gener una rpida urbanizacin.
Actualmente se encuentra totalmente consolidado, con restricciones fsicas y normativas
para seguir creciendo. Como reas de relevo aparecen Pedro Blanquier, Cancha Rayada
y Punta Norte

Zona 20 Cancha Rayada: al igual que Punta Norte, concentra los proyectos de vivienda
social ms recientes de la ciudad, los que por primera vez se emplazan al Poniente de
Robinson Crusoe. Su desarrollo fue posible mediante un seccional (A Nehgme) que
modific el lmite urbano.

Zona 21 Chinchorro Zona Industrial: esta zona agrupa dos usos bastante distintos.
Al oriente de Avenida Santa Mara se ubica el balneario y playa de Chinchorro, que
contiene usos residenciales y tursticos de altos ingresos. Al poniente, se emplaza la zona
industrial descrita en pginas anteriores. En el rea de Chinchorro se construy el Plan

ATISBA 25
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Inductor cuyo desarrollo fue menor al esperado, a pesar de la inversin pblica realizada.
En todo caso, los atributos de vista y accesibilidad, permiten suponer que debiera
desarrollarse como polo residencial de ingresos medios y altos cuando se agoten los
suelos de la zona Fuerte Ciudadela Poniente.

Zona 22 - Fuerte Ciudadela Oriente: este sector se ubica en las faldas del Morro de
Arica. Como se seal en la seccin anterior, se trata de uno de los barrios de menores
ingresos de la ciudad, son serios problemas sociales derivados de la venta de droga. A
diferencia de las zonas 17, 18, 19 y 20 Fuerte Ciudadela Oriente presenta una localizacin
bastante favorable, sobre todo por su cercana al centro y por las vas construidas para
conectar este sector con la zona industrial pesquera del borde Sur.

Zona 23 Fuerte Ciudadela Poniente: a diferencia de la zona anterior, este sector


agrupa la mayora de los proyectos inmobiliarios de ingresos medios y medio altos de
Arica. En esta situacin influye su cercana con la zona Carlos Dittborn y una buena
accesibilidad con el centro, a travs de 21 de Mayo. El crecimiento de este sector ha sido
tan explosivo, que oblig a modificar en dos ocasiones el lmite urbano. Tiene la gran
ventaja de ser el nico lugar con suelo disponible para casas de estratos C1 y C2, salvo
por el rea de CEIT Norte, mucho ms alejada del centro pero con atributos de vista. Su
principal debilidad es la calidad del suelo, lo que obliga a aumentar considerablemente los
valores de urbanizacin.

Zona 24 Externas: agrupa toda la poblacin rural de la comuna, a excepcin del Valle
de Azapa, incorporado por su relevancia como barrio dormitorio de altos ingresos. La
Figura 3.3 muestra un mapa con los usos de suelo analizados.

3.2.4 Distribucin de la Poblacin y Viviendas (2002)

Las Figura 3.4 muestra la distribucin de la poblacin en las 20 zonas descritas, utilizando
los datos procesados a partir del censo INE 2002. En este mapa los indicadores aparecen
graficados en cinco rangos, para facilitar la identificacin de las reas ms densamente
pobladas. Como se puede ver, esto ocurre en las zonas 20 y 23 debido al efecto de
conjuntos de vivienda social y clase media (sector 21 de Mayo). En el primer caso se
contabilizan 26.871 habitantes, correspondientes al 14,% de Arica, mientras que en la
zona 23 este volumen alcanza a 22.040 habitantes, con el 11.9% de la poblacin comunal.

En segundo lugar aparecen las zonas 4 y 6 aunque en este caso, existen diferencias en
materia de densidad. En la zona 4 la densidad poblacional es alta con 13.235 habitantes,
distribuidos en un espacio reducido de ciudad. En la zona 6, la densidad es menor ya que
la cobertura territorial es ms amplia, abarcando tanto las viviendas suburbanas, como los

ATISBA 26
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

villorrios ubicados a lo largo del Valle de Azapa. En este sector habra 13.578 habitantes
equivalentes al 7.3% del total comunal.

En una tercera categora aparecen los barrios populares que rodean la periferia Oriente.
En este caso destacan las zonas 7, 19 y 17 con 12.003, 11.897 y 11.713 habitantes
respectivamente. Estos tres sectores agrupan el 20% de la poblacin comunal. Tambin
destaca la zona 8 Carlos Dittborn con 10.544 habitantes, en su mayora de ingresos
medios y medio altos.

En un cuarto nivel de concentracin aparecen las zonas 11 y 10, ms cercanas al centro


con 6.377 y 5.855 habitantes; las zonas 21 y 3 correspondientes al borde costero de
Chinchorro y CEIT Norte, con 6.616 y 6.165 habitantes respectivamente. La baja densidad
de la zona 21 se explica por el aporte de los usos industriales y por la existencia de
numerosos sitios disponibles en el rea de Chinchorro, incluido un importante stock de
sitios SERVIU.

Como ocurre en otras ciudades analizadas, las zonas de menor densidad se ubican
entorno al centro histrico, debido a la presencia de usos comerciales y de servicios, y al
fuerte proceso de despoblamiento que afecta estos barrios, ms antiguos, caros y sin
suelo disponible. Este sera el caso de las zonas El Morro y Puerto, con 3.309 y 2.763
habitantes, correspondientes al 1.8% y 1.5% del total comunal respectivamente. La zona
de menor poblacin sera el Borde Costero Sur, donde slo aparece el barrio de altos
ingresos que enfrenta la Hostera, con 200 habitantes y un 0.1% del total comunal.

El mapa de concentracin de viviendas arroja un patrn similar. La Figura 3.5 muestra los
resultados y la tabla que sigue detalla los indicadores de cada zona. En el Captulo 5 se
incluye una actualizacin de los datos del censo para 2004, utilizando las tasas
tendenciales del perodo 1992 - 2002.

ATISBA 27
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 3.3- Usos de suelo en zonas urbanas

ATISBA 29
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 3.4- Distribucin de la poblacin (2002)

ATISBA 30
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 3.5- Distribucin de las viviendas (2002)

ATISBA 31
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 3.2- Poblacin y viviendas a nivel de zonas (2002)


COD ZONA NOMBRE ZONA POBLACIN VIVIENDAS
2002 2002
1 PUERTO 2.763 987
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 3.899 1.351
3 CEIT NORTE 6.165 2.075
4 SAN JOSE 13.235 3.328
5 POBLACION CHILE 9.105 2.198
6 AZAPA 13.578 3.901
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 12.003 2.884
8 CARLOS DITTBORN 10.544 2.781
9 PARQUE LAUCA 4.953 1.229
10 JOSE MIGUEL CARRERA 5.855 1.577
11 CONDELL 6.377 1.702
12 BORDE COSTERO SUR 200 67
14 EL MORRO 3.309 939
17 PEDRO BLANQUIER 11.713 2.848
18 PUNTA NORTE 5.551 1.417
19 LAS TORRES 11.897 2.896
20 CANCHA RAYADA 26.871 7.247
21 CHINCHORRO 6.616 1.822
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 5.972 1.491
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 22.040 6.447
24 EXTERNAS 2.622 1.010
TOTAL COMUNA 185.268 50.197
Fuente: elaboracin propia con datos INE

3.3 Crecimiento Perodo 1992 2002

3.3.1 Tendencias Generales

Al igual que cualquier centro urbano, el crecimiento reciente de Arica se puede entender a
partir de cinco factores:

a) Demandas residenciales generadas por el crecimiento vegetativo de la poblacin, la


cobertura del dficit habitacional y la migracin desde sectores rurales.

b) Demandas de usos comerciales, industriales o de servicios.

c) Incorporacin de suelo para satisfacer estas demandas, ocupando los terrenos


cercanos de menor costo (modelo de expansin).

d) Transformacin de suelo consolidado para satisfacer estas demandas, reciclando usos


o edificando en sitios eriazos remanentes (modelo de densificacin)

ATISBA 32
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

e) Accidentes naturales y usos de suelo direccionales (puerto, industria), que restringen


el crecimiento o lo condicionan hacia sectores especficos.

Como se ha sealado a lo largo del informe, el impacto de la crisis econmica ha


repercutido directamente en la demanda de suelo de Arica, haciendo que esta dependa
casi exclusivamente del crecimiento vegetativo y la disminucin del dficit habitacional. La
baja tasa de crecimiento demogrfico, de apenas un 0.8% anual, estara demostrando
esta situacin, en contraposicin con Iquique, donde este indicador de eleva a 3.6%.

Cuando la poblacin no crece demasiado y el ingreso se mantiene bajo por la falta de


empleo, el comercio tambin se ve afectado privilegiando la aglomeracin existente
(centro histrico), salvo por instalaciones puntuales que se dispersan en barrios de clase
media y media baja. En el fondo, crece la poblacin pero no el rea de mercado.

Este fenmeno tambin explica la ausencia de departamentos, que en la ltima dcada


representan slo el 10% de las viviendas construidas. Como se ver ms adelante, el 80%
de la demanda corresponde a unidades de menos de UF 1.250, es decir, a programas
habitacionales del MINVU, incluyendo tramos con subsidio. De este total, un 26%
corresponde a soluciones bsicas (inferiores a UF 300). Al no existir actividad econmica
relevante, las migraciones desde localidades rurales tambin se detienen, ms an en una
comuna altamente urbanizada como Arica. Este factor, sumado al poco desarrollo de
segundas viviendas, hace que la demanda se concentre en sectores muy especficos de la
ciudad, dejando a gran parte del territorio sin actividad inmobiliaria.

3.3.2 Zonas Dinmicas y Deprimidas

El escaso crecimiento demogrfico de la ltima dcada, se concentra en slo 3 zonas,


mientras que las 17 restantes o pierden poblacin o crecen marginalmente, con tasas
inferiores a 1% anual. Esto se explica por el predominio del producto casa, que capta el
90% de la demanda residencial y por el desplazamiento de los nuevos hogares hacia
sectores donde el Estado y el mercado tienen suelo disponible.

La Figura 3.6 ilustra esta situacin. Como se puede ver, todas las zonas del centro y su
periferia inmediata experimentan prdida neta de habitantes, mientras que Fuerte
Ciudadela, Pedro Blanquier o Cancha Rayada crecen a tasas muy superiores al promedio
comunal: 11.4%, 5.81% y 2.6% respectivamente.

Si en Copiap el rea de despoblamiento era considerable, en Arica esta situacin es


crtica ya que abarca prcticamente todo el sector plano. Debe considerarse que estos
datos no se explican por la creacin de hogares ms pequeos, o por la transformacin de
viviendas a usos ms densos y rentables como ocurre en Santiago Centro o Providencia.
Como se ver en el Captulo 5, la evolucin del nmero de viviendas presenta un patrn

ATISBA 33
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

similar al descrito para la poblacin. Esto indica que tanto las viviendas como los
habitantes crecen poco, y que los sectores dinmicos son los mismos en ambos casos.

En una ciudad sin restricciones geogrficas, esta expansin sera proporcional en los
cuatro puntos cardinales. En Arica, la ciudad se encuentra con tres accidentes que
condicionan su crecimiento: el mar, el farrelln costero y el Morro. Por esta razn, durante
la ltima dcada Arica crece prioritariamente hacia el Nor Oriente, rea que concentra los
conjuntos de vivienda social y en el pie de monte del Morro (zona 23) , donde se ubican
los conjuntos de clase media. Otro foco relevante es Valle de Azapa que capta las
demandas de viviendas de mayores ingresos. Salvo estos tres sectores, el resto de la
ciudad presenta un escaso desarrollo inmobiliario.

Este crecimiento se relaciona directamente con la provisin de suelo barato y sin


restricciones y con la focalizacin de los nuevos programas de vivienda social y bsica en
reas segregadas que permiten congelar los precios por los detractores de entorno. En el
captulo 6 se analizar el comportamiento observado en las viviendas.

ATISBA 34
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 3.6 Tasa demogrfica anual, perodo 1992 2002

ATISBA 35
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 3.3 Indicadores de Crecimiento 1992 - 2002 / Zonas


COD ZONA NOMBRE ZONA POBLACION POBLACIN TASA
1992 2002 92-02
1 PUERTO 3.777 2.763 -3,08%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 4.905 3.899 -2,27%
3 CEIT NORTE 5.278 6.165 1,57%
4 SAN JOSE 15.205 13.235 -1,38%
5 POBLACION CHILE 10.631 9.105 -1,54%
6 AZAPA 11.063 13.578 2,07%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 11.168 12.003 0,72%
8 CARLOS DITTBORN 12.452 10.544 -1,65%
9 PARQUE LAUCA 5.469 4.953 -0,99%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 6.733 5.855 -1,39%
11 CONDELL 7.175 6.377 -1,17%
12 BORDE COSTERO SUR 199 200 0,05%
14 EL MORRO 4.651 3.309 -3,35%
17 PEDRO BLANQUIER 6.656 11.713 5,81%
18 PUNTA NORTE 4.735 5.551 1,60%
19 LAS TORRES 14.342 11.897 -1,85%
20 CANCHA RAYADA 20.753 26.871 2,62%
21 CHINCHORRO 7.300 6.616 -0,98%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 7.344 5.972 -2,05%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENT 7.521 22.040 11,35%
TOTAL CIUDAD 167.357 182.646 0,88%

23 EXTERNAS 2.099 2.622 2,25%

TOTAL COMUNA 169.456 185.268 0,90%

Fuente: elaboracin propia con datos INE

ATISBA 36
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

4 SEGREGACION SOCIOECONOMICA

4.1 Metodologa

La segmentacin socioeconmica divide el stock de viviendas 2002 (censo) en cinco


categoras de ingreso: ABC1 (alto), C2 (medio alto), C3 (medio), D (medio bajo) y E (bajo).
Como se seal en la Introduccin este ejercicio es til para estimar los patrones de
segregacin de la ciudad, y la localizacin de la demanda futura por viviendas, ponderando
el atractivo de Punta Norte.

Para realizar la segmentacin, se aplica la metodologa elaborada por Adimark que divide las
viviendas segn dos tipos de antecedentes del censo: nivel de educacin del jefe de hogar,
que incluye 8 categoras y tenencia de un conjunto de bienes que incluye 10 atributos.
Estas variables se procesan en el software Redatam. Los resultados son revisados y
ajustados en base al criterio del consultor y a los antecedentes recopilados en terreno,
considerando por ejemplo, la tipologa de las viviendas o su valorizacin de mercado. La
Figura 4.1 muestra la matriz de segmentacin elaborada por Adimark.

Figura 4.1 Matriz Adimark

Fuente: Adimark.

Como producto se entregan tablas y mapas que descomponen el nmero de viviendas de


cada zona en las cinco categoras descritas. La suma de estos valores, permite determinar la
composicin socioeconmica de la ciudad.

ATISBA 37
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

4.2 Resultados
La Figura 4.2 muestra la ubicacin especial de los estratos a nivel de barrios. A continuacin
se detalla la composicin socioeconmica del stock residencial.

Las viviendas ABC1 cubren el 3.9% de las viviendas de Arica, con 1.947 unidades. Como se
dijo en secciones anteriores, estos estratos se ubican preferentemente en las zonas Valle de
Azapa, Carlos Dittborn y Subcentro de Adelanto. La primera concentra el 18% con 351
unidades constituyendo el nuevo barrio alto de Arica. La zona Carlos Dittborn aparece en el
segundo lugar con 334 unidades y un 17%, y la zona Chinchorro en tercer lugar con 273
unidades correspondientes al 14% del total comunal. El 51% restante se distribuye en las
zonas Subcentro, Ciudadela Poniente y CEIT Norte.

El estrato C2 representa el 16.2% del stock residencial, con 8.112 viviendas. La mayor
concentracin se produce en el sector Poniente, destacando las zonas Ciudadela Poniente
(2.192 viv), Carlos Dittborn (973), Azapa (819) y Condell (613), que en conjunto representan
el 57% del total comunal. El 43% restante se distribuye en el centro Norte y Borde Costero,
siguiendo el patrn de segregacin descrito en la seccin anterior.

El estrato C3 representa el 27.2% del stock con 13.657 viviendas. Como se dijo
anteriormente, este estrato ocupa las coronas perimetrales de los barrios C2 mostrando por
tanto, una ocupacin prioritaria en el sector Centro y Poniente. Las zonas Cancha Rayada
(2.029 viv), Ciudadela Oriente (1.934 viv), San Jos (1.664) y Jose Manuel Balmaceda (894
viv) concentran el 48% de las viviendas de este estrato con 6.521 unidades.

Los hogares bajos (D) y pobres (E) representan el estrato mayoritario de Arica, con el 52.8%
de las viviendas (26.481 unidades). El 35% de viviendas D y E se localiza en las zonas
Cancha Rayada, Ciudadela Oriente y Azapa.

A modo de resumen, se pueden identificar tres tendencias generales de segregacin en


Arica:

a) Cuas de Altos Ingresos: Se observan dos cuas de expansin de ingresos altos


(ABC1). La primera y ms relevante extiende desde el centro hacia el Poniente,
siguiendo los ejes 18 de Septiembre y Diego Portales y termina en el polo suburbano
Valle de Azapa, el ms dinmico del segmento ABC1. La segunda cua se desarrolla al
Norte del centro histrico, debido a los atractores del Subcentro de Adelanto y la
urbanizacin del Plan Inductor, lo que permiti localizar departamentos aprovechando los
atributos del borde costero. Esta cua se interrumpe en el Ro San Jos, donde aparece
la zona industrial y barrios de menores ingresos.

b) Barrios de Clase Media: Los estratos medios (C2) rodean el centro hacia el Norte y
Poniente, ocupando los terrenos de la cuenca del Valle de Azapa, el sector Carlos

ATISBA 38
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Dittborn y el Subcentro de Adelanto. Producto de la escasez de suelo, los nuevos


hogares se han ubicado al Sur de Avda. 18 de Septiembre, llegando hasta el barrio del
Estadio y ltimamente, hasta la calle 21 de Mayo en el pie de cerro del Morro. Los
estratos medio bajos (C3) rodean esta corona, extendindose al Norte del Ro San Jos
y al Oriente de la calle Tucapel. Tambin se observa una concentracin importante al
interior del centro histrico y en los barrios cercanos al puerto y Morro.

c) Coronas de Vivienda Social: Al igual que otras ciudades del Norte los hogares de
estrato bajo y pobre (D y E) se ubican en zonas lejanas del borde costero, primero
rodeando la zona industrial y luego en los cerros inmediatos a este sector. Al avanzar
hacia el lmite urbano y al saturar los suelos disponibles, los estratos bajos se rebalsan
hacia el Sur del pie de Monte y luego hacia el Norte, siguiendo el eje Capitn Avalos.

La Tabla 4.1 detalla la composicin socioeconmica del stock en las 20 zonas de Arica. Las
figuras que siguen muestran la localizacin territorial de cada estrato a nivel de zonas.

ATISBA 39
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 4.2 Tendencias de segregacin socioeconmica

ATISBA 40
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 4.1
COD ZONA NOMBRE ZONA STOCK STOCK STOCK STOCK STOCK TOTAL
ABC1 C2 C3 D E
1 PUERTO 99 365 345 178 0 987
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 203 554 284 311 - 1.351
3 CEIT NORTE 166 519 685 498 208 2.075
4 SAN JOSE 67 499 1.664 832 266 3.328
5 POBLACION CHILE - 110 462 1.011 615 2.198
6 AZAPA 351 819 819 1.365 546 3.901
7 JOSE MANUEL BALMACEDA - 231 894 1.240 519 2.884
8 CARLOS DITTBORN 334 973 556 723 195 2.781
9 PARQUE LAUCA - 61 615 455 98 1.229
10 JOSE MIGUEL CARRERA 47 394 694 363 79 1.577
11 CONDELL 68 613 494 477 51 1.702
12 BORDE COSTERO SUR 67 - - - - 67
14 EL MORRO 19 131 357 319 113 939
17 PEDRO BLANQUIER - - 342 1.481 1.025 2.848
18 PUNTA NORTE - - 142 907 368 1.417
19 LAS TORRES - - 434 1.564 898 2.896
20 CANCHA RAYADA - - 2.029 2.971 2.247 7.247
21 CHINCHORRO 273 528 547 328 146 1.822
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE - - 119 910 462 1.491
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 193 2.192 1.934 1.354 774 6.447
24 EXTERNAS 61 121 242 354 232 1.010
OTAL CIUDAD 1.947 8.112 13.657 17.639 8.842 50.197

ATISBA 41
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 4.3 Stock Residencial ABC1

ATISBA 42
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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 4.4 Stock Residencial C2

ATISBA 43
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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 4.5 Stock Residencial C3

ATISBA 44
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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 4.6 Stock Residencial D

ATISBA 45
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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 4.7 Stock Residencial E

ATISBA 46
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

5 PROYECCION DE CRECIMIENTO 2002 - 2012

5.1 Supuestos Principales

La experiencia de ATISBA en el estudio de ciudades nacionales, permite concluir que el


crecimiento de los prximos 10 aos estar fuertemente condicionado por la tendencia
observada a partir del censo. Esta hiptesis se justifica por la relevancia que adquiere el
mercado inmobiliario en la definicin de los patrones de crecimiento de la ciudad, tanto para
proyectos privados, como para conjuntos sociales. En ambos casos opera la lgica
inmobiliaria, privilegiando:

a) Las economas de aglomeracin que disminuyen el riesgo de venta y los costos de


urbanizacin, aprovechando redes y servicios existentes. Por esta razn la mayora de
los proyectos se ubican en las zonas que lideraron el crecimiento de la dcada pasada.
Este factor es mucho ms claro en los programas SERVIU, ya que la preexistencia de
viviendas sociales congela los precios de suelo (efecto detractor), permitiendo el ingreso
de proyectos similares.

b) La plusvala o renta incremental del suelo obtenida al incorporar reas perifricas,


cambiando el uso de suelo de rural a urbano. La ganancia que se obtiene por este
cambio, que puede ser significativa, permite bajar los precios de venta de las viviendas,
generando ventajas competitivas respecto a zonas centrales o ms consolidadas.

Desde esta perspectiva, los quiebres de tendencia son puntuales y se relacionan con:

a) La escasez de suelo debido a factores normativos y geogrficos. Esto explica el


congelamiento de zonas dinmicas del perodo 1992 - 2002 y el desplazamiento de
viviendas hacia sectores con mayor stock, menor precio y mejor densidad (efecto relevo).

b) Polticas pblicas de incentivo para la renovacin urbana, mediante subsidios de


localizacin o inversiones detonantes (infraestructura, espacio pblico, etc.).

c) Polticas pblicas de penalizacin para el crecimiento perifrico, con normativas de


desarrollo condicionado que permiten internalizar impactos viales o ambientales.

Adems de estos tres factores, es posible que los proyectos inmobiliarios modifiquen
tendencias repoblando reas centrales, cambiando el perfil socioeconmico de un barrio
(gentrificacin) o modificando normativas para optimizar la rentabilidad del negocio, lo que
ocurre principalmente en las reas de expansin.

ATISBA 47
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

La incidencia del modelo tendencial es ms evidente en ciudades de bajo ingreso como


Arica, ya que los quiebres por densificacin son menores y la normativa se vuelve funcional
a la inversin, a fin de generar empleo y tributos para el municipio. Esta situacin anula parte
del factor 1 de quiebre de tendencia, ya que la regulacin tiende a adaptarse a los
requerimientos del mercado y vivienda social. A esto se suma la inexistencia de polticas
pblicas de incentivo o control de impactos (factores 2 y 3).

Por consiguiente, es muy probable que en Arica y al igual que Copiap, los cambios se
relacionen con la disponibilidad de suelo segn restricciones geogrficas y con la capacidad
de grupos inmobiliarios de cambiar normativas poco favorables para la inversin o la
solucin del dficit habitacional.

Bajo estos supuestos, la proyeccin se realiza aplicando una metodologa de cuatro etapas:

5.2 Metodologa

5.2.1 Modelo Tendencial

En primer trmino se calcula la tasa de crecimiento y participacin que tiene cada zona
sobre el crecimiento de las viviendas en el perodo 1992 y 2002 (stock censos). Estos
indicadores, equivalentes a la tendencia de la ltima dcada, se mantienen o alteran en los
cortes futuros (2004 y 2012) en funcin de la oferta inmobiliaria y la regulacin urbana, lo que
se denomina capacidad y potencial de crecimiento y de los atributos de localizacin de cada
sector (atractores o detractores de demanda).

Al stock residencial levantado por el censo, se agregan las viviendas construidas durante el
mismo perodo, segn estadsticas de la Cmara Chilena de la Construccin y el INE. Estos
datos son distribuidos a nivel zonal de forma proporcional el incremento observado en el
stock censal. Las nuevas viviendas corresponden a la demanda residencial que ser
proyectada a 2004 y 2012.

La relacin entre el total de viviendas levantado por el censo y las nuevas viviendas
construidas (demanda) define el factor de reposicin, esto es, el nmero de viviendas que
se demuelen o son transformadas a otros usos. Como se sabe, el nmero de viviendas
levantadas por el censo es menor al que efectivamente se construye. La reposicin tiende a
ser mayor en los distritos centrales, ya sea por que se deterioran ms rpidamente o por que
son transformados a usos comerciales y de servicios.

ATISBA 48
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

5.2.2 Capacidad y Potencial de Crecimiento

La capacidad de crecimiento de cada zona se determina en funcin de la disponibilidad de


suelo urbano (Plan Regulador) y la presencia de proyectos inmobiliarios. Para ello se mide la
superficie del suelo ubicado entre el rea urbanizada y el lmite urbano vigente, agregando
sitios eriazos sobre 5.000 m2. Utilizando las densidades definidas por plan regulador, se
estima la cabida de habitantes y viviendas de ambos tipos de terrenos (expansin y eriazos).
Este mismo ejercicio se realiza con la oferta inmobiliaria inscrita en cada zona.

Ambos factores definen niveles de prioridad en la asignacin de demanda zonal. Como se


dijo anteriormente, se estima que el crecimiento reforzar las tendencias y se concentrar en
zonas con suelo disponible y oferta inmobiliaria, a menos que existan proyectos, polticas
pblicas o atributos de localizacin que detonen procesos de cambio, generando dinmicas
de densificacin, relevo o gentrificacin.

En las reas centrales se estima que la densificacin se producir:

a) En zonas de ingresos medios o altos, ya que existen predios de mayor tamao, buena
infraestructura, diversidad de usos y atractores paisajsticos.

b) En zonas con dotacin de servicios y equipamientos (centros o subcentros).

c) En zonas atributos paisajsticos relevantes (borde costero).

5.2.3 Proyeccin Global y Segmentacin de la Demanda


Para proyectar la demanda a 2012, se considera como base el nmero de viviendas
construidas entre 1992 2002, lo que arroja un promedio anual para toda la ciudad y una
tasa de crecimiento.

La demanda global se divide en cinco rangos de ingreso, considerando como base, la


participacin actual de cada estrato sobre el total edificado (stock 2002 ABC1, C2, C3, D y
E). Este dato se ajusta con los cambios inducidos por la oferta inmobiliaria, asumiendo que al
mediano plazo crecen los estratos altos y medios y que decrecen los bajos. La demanda de
los estratos pobres (E) se ajusta con los datos entregados por el SERVIU regional (metas de
supresin de dficit).

La segmentacin de la demanda considera los mismos rangos del stock residencial, los
cuales estn referidos a la capacidad de pago y endeudamiento de las familias. En otras
palabras, la oferta inmobiliaria segmentada por precios induce la localizacin de nuevos
hogares de acuerdo a su capacidad de pago, consolidando o alterando la distribucin

ATISBA 49
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

socioeconmica de 2002. La Tabla 5.1 muestra los valores de oferta inmobiliaria asociados a
los niveles de ingreso.

Tabla 5.1
Valores de Vivienda Rangos de Ingreso Cap de Pago

UF 6000 - Mximo AB Sobre UF 280


UF 3000 - UF 6000 C1 Sobre UF 110
UF 1250 - UF 3000 C2 Sobre UF 45
UF 750 - UF 1250 C3 sobre UF 20
UF 250 - UF 750 D sobre UF 10
Mnimo - UF 250 E menos de UF 20
Fuente: elaboracin propia.

5.2.4 Distribucin de la Demanda

Con la demanda global proyectada y segmentada en cinco rangos de ingreso, se realiza la


distribucin en las 24 zonas de Arica. Para ello se sigue la siguiente secuencia:

a) Primero se considera la segmentacin socioeconmica residencial (ABC1, C2, C3, D y


E), asumiendo que la demanda se localizar de acuerdo al patrn actual de segregacin.
Para captar este efecto, las demandas de cada estrato son distribuidas por separado.

b) Cada zona capta demanda en funcin de su tasa tendencial (1992 2002) y su potencial
de crecimiento. Si se produce saturacin de suelo, la demanda se asigna a la zona de
estrato equivalente ms cercana, con mayor prioridad en reas con oferta inmobiliaria
(efecto relevo).

c) Si el rea de relevo no tiene suelo disponible, se producen dos efectos:

En estratos altos y medios, densificacin en zonas centrales o gentrificacin en zonas


perifricas cercanas. En ambos casos, se pondera la existencia de atributos de
localizacin.

En estratos bajos y pobres, se asume modificacin normativa en la misma zona o en


reas cercanas.

d) En las zonas sin suelo y sin proyectos inmobiliarios, disminuye la participacin tendencial
sobre la demanda, lo que afecta especialmente los distritos centrales. Estos sectores no
pueden competir por precio o estructura predial, experimentando procesos de
transformacin de usos o despoblamiento.

ATISBA 50
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

5.3 Modelo Tendencial de Crecimiento

5.3.1 Poblacin

Para analizar el crecimiento demogrfico del perodo 1992 2002, se utilizan los datos de
los censos INE desagregados a nivel de zonas y distritos censales. La Figura 5.1 y la Tabla
5.2 detallan la distribucin del crecimiento poblacional en las 22 zonas.

En la ltima dcada la poblacin de Arica disminuye ostensiblemente su tasa de crecimiento


histrica, llegando a 0.9%. Como se explic en secciones anteriores del informe, esta
situacin se explica por la crisis econmica que afecta la ciudad luego de la liberalizacin de
la economa, la que no ha podido revertirse a pesar de las iniciativas impulsadas por el
Gobierno Central. Bajo este escenario, entre 1992 y 2002 la poblacin aument en slo
15.289 habitantes. Gran parte de este crecimiento se concentr en zonas perifricas como
Ciudadela Poniente (14.519) o Cancha Rayada (6.118). Como contrapartida, 12 zonas
perdieron poblacin, abarcando todo el centro y gran parte del plan. Segn el anlisis
realizado, el territorio afecto a despoblamiento abarca una superficie de 524 hs,
equivalentes al 43% del rea urbanizada.

La situacin descrita permite suponer que, ms que crecimiento, Arica experimenta un


desplazamiento de la actividad residencial hacia zonas con suelo disponible, habilitando una
oferta inmobiliaria que recibe el crecimiento vegetativo de nuevos hogares que se crean y de
aquellos que presentan dficit habitacional. Como se ver ms adelante, estos ltimos
representan un porcentaje mayoritario de las viviendas que se demandan anualmente.

5.3.2 Viviendas

La Figura 5.2 muestra la tasa de crecimiento del nmero viviendas para el perodo 1992 -
2002. En color gris aparecen las zonas que pierden viviendas, y en rangos de verde los
sectores que presentan los mayores crecimientos relativos. En negro se destacan los polos
residenciales cuya tasa supera el 5% anual, lo que resulta relevante si se considera que el
promedio comunal es de 2.3%.

Las Tabla 5.3 detalla el nmero de viviendas de cada zona para el mismo perodo. Al igual
que en la poblacin, se utilizan sistemas de traslado de datos entre distritos y zonas
censales. En esta tabla tambin aparecen las nuevas viviendas construidas segn
estadsticas de la Cmara Chilena de la Construccin y el INE y su distribucin zonal. La
diferencia entre estos datos y el stock del censo, permite estimar el nmero de viviendas que
son demolidas o transformadas y la tasa de reposicin resultante.

ATISBA 51
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 5.1 Tasas demogrficas perodo 1992 2002

+ 12.000

2.7%

Area Despoblamiento
(-15.500)

+ 2.500

2.1%

+ 14.500

Crecimiento Neto: 15.289 hbtes (0.88 %anual)

ATISBA 52
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 5.2

COD ZONA NOMBRE ZONA POBLACION POBLACIN TASA


1992 2002 92-02
1 PUERTO 3.777 2.763 -3,08%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 4.905 3.899 -2,27%
3 CEIT NORTE 5.278 6.165 1,57%
4 SAN JOSE 15.205 13.235 -1,38%
5 POBLACION CHILE 10.631 9.105 -1,54%
6 AZAPA 11.063 13.578 2,07%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 11.168 12.003 0,72%
8 CARLOS DITTBORN 12.452 10.544 -1,65%
9 PARQUE LAUCA 5.469 4.953 -0,99%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 6.733 5.855 -1,39%
11 CONDELL 7.175 6.377 -1,17%
12 BORDE COSTERO SUR 199 200 0,05%
14 EL MORRO 4.651 3.309 -3,35%
17 PEDRO BLANQUIER 6.656 11.713 5,81%
18 PUNTA NORTE 4.735 5.551 1,60%
19 LAS TORRES 14.342 11.897 -1,85%
20 CANCHA RAYADA 20.753 26.871 2,62%
21 CHINCHORRO 7.300 6.616 -0,98%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 7.344 5.972 -2,05%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 7.521 22.040 11,35%
TOTAL CIUDAD 167.357 182.646 0,88%

23 EXTERNAS 2.099 2.622 2,25%

TOTAL COMUNA 169.456 185.268 0,90%

ATISBA 53
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 5.2 Tasas tendenciales de crecimiento- Vivienda

ATISBA 54
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 5.3
COD ZONA NOMBRE ZONA VIVIENDA VIVIENDA TASA CRECIMIENTO % VIVIENDAS VIV DEM/TRANS TASA REPOS
1992 2002 92-02 CRECIMIENTO NUEVAS ANUAL (92-02)
1 PUERTO 994 987 -0,1% - 7 -0,1% 13 20 0,2%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 1.408 1.351 -0,4% - 57 -0,6% 154 211 1,5%
3 CEIT NORTE 1.539 2.075 3,0% 536 5,3% 567 31 0,2%
4 SAN JOSE 3.319 3.328 0,0% 9 0,1% 75 66 0,2%
5 POBLACION CHILE 2.058 2.198 0,7% 140 1,4% 181 41 0,2%
6 AZAPA 3.543 3.901 1,0% 358 3,5% 418 60 0,2%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 2.442 2.884 1,7% 442 4,4% 564 122 0,5%
8 CARLOS DITTBORN 2.879 2.781 -0,3% - 98 -1,0% 190 288 1,0%
9 PARQUE LAUCA 1.185 1.229 0,4% 44 0,4% 103 59 0,5%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 1.470 1.577 0,7% 107 1,1% 181 74 0,5%
11 CONDELL 1.593 1.702 0,7% 109 1,1% 348 239 1,5%
12 BORDE COSTERO SUR 67 67 0,0% - 0,0% - 1 0,2%
14 EL MORRO 962 939 -0,2% - 23 -0,2% - 4 19 0,2%
17 PEDRO BLANQUIER 1.508 2.848 6,6% 1.340 13,3% 1.415 75 0,5%
18 PUNTA NORTE 993 1.417 3,6% 424 4,2% 474 50 0,5%
19 LAS TORRES 3.179 2.896 -0,9% - 283 -2,8% - 29 254 0,8%
20 CANCHA RAYADA 5.122 7.247 3,5% 2.125 21,1% 2.386 261 0,5%
21 CHINCHORRO 1.815 1.822 0,0% 7 0,1% 189 182 1,0%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 1.456 1.491 0,2% 36 0,4% 79 44 0,3%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 1.787 6.447 13,7% 4.661 46,2% 4.714 54 0,3%
24 EXTERNAS 788 1.010 2,5% 222 2,2% 235 13 0,2%
TOTAL 40.106 50.197 2,27% 10.091 100,0% 12.254 2.165 0,5%

ATISBA 55
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Como se puede ver, los mayores crecimientos relativos (tasas) se producen en Ciudadela
Poniente (13,7%) y Pedro Blanquier (6,6%), ubicadas en los frentes de expansin Sur y
Poniente respectivamente. La primera sigue la extensin de la Cua de Altos ingresos
entorno a ejes como 18 y 21 de Mayo, y la segunda ocupa el Pie de Monte del farrelln
costero.

El crecimiento de ambos sectores obedece a comportamientos diferenciados de demanda.


En Ciudadela Poniente se combina el desarrollo de proyectos de clase media (Las Palmas) y
de poblaciones sociales como Tucapel, Gauacagua y Los Olivos. Por su parte, el
crecimiento de Pedro Blanquier se explica principalmente por proyectos de vivienda social y
por la ocupacin irregular de terrenos.

En una segunda categora aparecen Punta Norte (3.6%) y Cancha Rayada (3.5%), ambas en
el frente de expansin Nor Poniente y ocupadas por proyectos de vivienda social. En cuarto
lugar aparece la zona CEIT Norte (3%), debido al desarrollo de condominios de
departamentos (Puertas del Pacfico).

En cuanto a la participacin en la demanda y los incrementos absolutos de stock, es claro el


efecto que generan los programas de vivienda social, que prcticamente monopolizan el
crecimiento de la ciudad entre 1992 y 2002. Debido a lo anterior, y al aporte del proyecto Las
Palmas, Ciudadela Poniente concentra por si sola el 46% del crecimiento residencial de
Arica, mientras que las 3 zonas del frente de expansin Nor Poniente (Cancha Rayada,
Pedro Blanquier y Punta Norte) suman un 38.5%.

El 15% restante se distribuye en 12 zonas, escenario donde el centro y su rea de influencia


inmediata, incluyendo Chinchorro y Subcentro de Adelanto, captan slo un 0.1% del total
edificado. Este comportamiento coincide con el anlisis demogrfico, lo que estara
demostrando que la prdida de poblacin no se debe a la construccin de viviendas ms
pequeas o densas, como si ocurre en otras ciudades con mayor dinamismo inmobiliario. La
Figura 5.3 grafica la participacin de cada zona sobre el crecimiento de viviendas del perodo
analizado.

La demanda de nuevas viviendas de Arica para el perodo fue de 12.254 unidades, lo que
da un promedio de 1.225 viviendas por ao. La tasa de reposicin equivale al 5.4% del stock
observado en 1992, lo que arroja un total de 2.165 viviendas demolidas o transformadas
para el perodo 1992 - 2002. El 36% se localiza en los cinco zonas del centro histrico y su
entorno inmediato.

ATISBA 56
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 5.3 Participacin en la demanda

Perifricas 15%

81%
NOMBRE ZONA DEMANDA PARTICIPA
Centro y %
Plan 4% PUERTO 13 0,1%
SUBCENTRO DE ADELANTO 154 1,3%
CEIT NORTE 567 4,6%
SAN JOSE 75 0,6%
POBLACION CHILE 181 1,5%
AZAPA 418 3,4%
JOSE MANUEL BALMACEDA 564 4,6%
CARLOS DITTBORN 190 1,5%
PARQUE LAUCA 103 0,8%
JOSE MIGUEL CARRERA 181 1,5%
CONDELL 348 2,8%
BORDE COSTERO SUR 0 0,0%
EL MORRO -4 0,0%
PEDRO BLANQUIER 1.415 11,6%
PUNTA NORTE 474 3,9%
LAS TORRES -29 -0,2%
CANCHA RAYADA 2.386 19,5%
CHINCHORRO 189 1,5%
FUERTE CIUDADELA ORIENTE 79 0,6%
FUERTE CIUDADELA PONIENTE 4.714 38,5%
EXTERNAS 235 1,9%
12.254 100%

ATISBA 57
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

5.4 Capacidad y Potencial de Crecimiento

5.4.1 - Catastro de Proyectos Inmobiliarios

En Arica se identifican 12 proyectos inmobiliarios residenciales, que en todas sus etapas


suman una oferta de 1.269 viviendas. Si se asume un promedio de 3,6 habitantes por
vivienda (censo), esta oferta permitira localizar 4.570 nuevos habitantes. A esto se suman
reservas de terrenos del Estado, incluyendo Punta Norte, y de empresas inmobiliarias
privadas, que agregan 2.730 viviendas y 9.828 habitantes. Para calcular su cabida, se
digitalizaron los polgonos de cada terreno y se aplicaron densidades del plan regulador.
Este mismo procedimiento se utiliz en los proyectos donde no fue posible acceder a
informacin de oferta.

Si se excluye Punta Norte, los tres proyectos ms grandes son Mi Familia, Mi Casa (340
unidades), Tucapel (250 unidades) y San Ignacio (180 unidades). Estos tres desarrollos
corresponden a programas de vivienda social, lo que hace que el estrato mayoritario de la
oferta ariquea sea D y E, con un 71% de las unidades catastradas. Al sumar Punta Norte, la
participacin de este segmento aumentara a 88%, con 2.790 viviendas.

Si se considera que el dficit estimado por el MINVU es de 6.426 viviendas, el stock en


oferta y estudio, permitira cubrir slo un 41%. En este clculo se descuenta la reserva
SERVIU del Plan Inductor, ya que su tasacin impedira la construccin de conjuntos
sociales.

La participacin de los estratos bajos y pobres, refleja la baja actividad del mercado
inmobiliario privado, destacando slo el proyecto Las Palmas (C2 y C3) con 152 unidades
equivalentes al 12% de la oferta comunal. En orden menor se ubican las parcelas y
condominios del Valle de Azapa (23 unidades) y algunos departamentos disponibles en el
centro y Chinchorro (24 unidades).

En los estratos C3 destaca el proyecto Puertas del Pacfico, gestionado por la Inmobiliaria
Pucar. Este complejo ha podido colocar 422 departamentos de UF 600 y considera levantar
180 unidades adicionales durante 2005 - 2006. El xito de venta se debe a la conveniente
relacin precio producto que establece con la competencia, tanto por su ubicacin, cercana
al borde costero y alejada de las reas segregadas; como por el formato de condominios,
con accesos controlados y reas comunes.

Debido a la incidencia de Puertas del Pacfico y Las Palmas, la participacin del segmento
C2 C3 alcanza el 24% de la oferta actual con 332 unidades. El estrato ABC1 estara
cubriendo slo el 2,9%. Si se agregan los proyectos en estudio (Punta Norte y reservas
inmobiliarias) la participacin de los segmentos C2 C3 y ABC1 bajara a 10.5% y 1.2%
respectivamente. La Tabla 5.4 detalla el catastro inmobiliario.

ATISBA 58
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 5.4
CODIGO NOMBRE PROYECTO OFERTA TOTAL ESTRATO
1 Chinchorro Oriente I, II y IV s/i D-E
2 Vista Hermosa 120 D-E
3 Mi Familia, Mi Casa 340 D-E
4 Los Industriales (Cerro Chuo) s/i D-E
5 Parcelas Valle de Azapa I 15 ABC1
6 Parcelas Valle de Azapa II 8 ABC1
7 Tucapel 250 D-E
8 San Ignacio - Mirador del Pacfico 180 D-E
9 Las Palmas 72 C2 - C3
10 Las Palmas II 80 C2 - C3
11 Econorte 2 C2
12 Edificio Centro 8 C2
13 Las Parinas s/i C2
14 Reserva SERVIU, Plan Inductor 750 ABC1 - C2
15 Reserva Rio Napo 80 C2
16 Orotambo 14 ABC1
17 Puertas del Pacifico 180 C3
18 Reserva SERVIU, Punta Norte (T) 1.900 D-E
TOTAL PROYECTOS 1.269
TOTAL RESERVAS / ESTUDIO 2.730
TOTAL OFERTA 3.999
Fuente: elaboracin propia.

En trminos de localizacin inmobiliaria, se observa un predominio claro del Frente Nor


Poniente, lo que estara confirmando la tendencia detectada a partir del censo. Con el aporte
del proyecto Punta Norte, esta zona y Pedro Blanquier estaran concentrando el 59% de la
oferta comunal con 2.360 unidades. Como se recordar, entre 1992 2002 Punta Norte y
Pedro Blanquier se ubicaron en los lugares 2 y 3 en trminos de crecimiento, con tasas de
3,2% y 6.7% respectivamente.

En tercer lugar aparece la zona Chinchorro con 619 unidades correspondientes al 16% de la
oferta comunal. En este caso no habra una correspondencia con la tendencia censal, ya que
se incluyen los terrenos del Plan Inductor, asumiendo que en escenarios futuros debieran
presentar algn tipo de desarrollo.

En cuarto lugar aparece Ciudadela Poniente con 582 unidades y un 15% de la oferta
comunal, lo que permite predecir que este sector seguir creciendo, aunque probablemente
experimente problemas de saturacin debido a la mala calidad de los suelos. Finalmente
aparece la zona CEIT Norte con 401 unidades correspondientes al 10% de la oferta
comunal. En este caso, tambin se estara confirmando la tendencia del censo, ya que este
territorio se ubic en el 5 lugar en trminos de crecimiento.

La ausencia de proyectos con departamentos en el distrito histrico y sus zonas adyacentes,


permite suponer que no se producirn procesos de densificacin. Por consiguiente, estas

ATISBA 59
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

zonas debiera continuar su proceso de despoblamiento, salvo por el Subcentro de Adelanto,


cuyos atractores y su cercana a Chinchorro podran desencadenar un proceso de
repoblamiento.

5.4.2 Suelo Disponible Plan Regulador Vigente


La Figura 5.4 muestra la localizacin del catastro inmobiliario. En color rojo aparecen los proyectos
inmobiliarios residenciales, en gris las zonas consolidadas y en amarillo los terrenos de expansin y
sitios eriazos. Estas dos ltimas categoras, equivalentes al suelo disponible segn el Plan
Regulador Comunal (PRC), sumaran 174 hs. Para obtener este resultado, el lmite urbano del
PRC vigente fue ingresado al SIG del estudio. Luego se midi la superficie comprendida
entre este borde normativo y el rea urbanizada o mancha.

Segn las densidades del PRC, el suelo disponible permitira localizar 6.830 viviendas y
27.320 habitantes. Al sumar los proyectos del catastro, incluyendo Punta Norte, la cabida
potencial de Arica aumentara a 10.898 viviendas y 43.234 habitantes. La Tabla 5.5 detalla
estos indicadores a nivel zonal. En la primera columna aparece el cdigo SIG de cada zona.
En la segunda el nombre de la zona. En la tercera y cuarta columnas aparecen las viviendas
potenciales resultantes del suelo y del catastro respectivamente. Luego aparece la
participacin que tendra cada zona sobre la suma de ambos indicadores.

5.4.3 Suelo Disponible Plan Regulador Intercomunal (en estudio)

La oferta determinada por el Plan Regulador vigente ser insuficiente para recibir el
crecimiento futuro de Arica, generando problemas de escasez al mediano plazo.

Si la demanda crece a tasas similares que en la dcada pasada, la oferta de suelo y


viviendas alcanzara para 9 aos tomando como base el ao 2002, y para 7 aos si se
considera como base 2004. En esta proyeccin deben agregarse las restricciones por
calidad de suelo (alta concentracin salina), que afectarn a Ciudadela Oriente y Poniente.
En el apartado que sigue se analizar la incidencia sobre posibles cambios de tendencia.

En este contexto, resulta relevante analizar la propuesta preliminar del Plan Regulador
Intercomunal (PRI). Este instrumento se encuentra en fase de estudio, y su aprobacin es
fundamental para asegurar la viabilidad del proyecto Punta Norte. El PRI agrega 682 hs al
stock de suelo de Arica, pasando de 180 a 866 hs. Este incremento se concentra en Punta
Norte y CEIT Norte, haciendo que estos sectores aumenten su cabida en 8.802 y 12.881
viviendas respectivamente, agrupando el 77% de la reserva inmobiliaria de la comuna. La
Figura 5.5 compara la zonificacin del PRC vigente y del nuevo PRI. La Tabla 5.6 detalla los
datos de crecimiento potencial generados por el PRI.

ATISBA 60
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 5.4 Localizacin de Proyectos Inmobiliarios

18

ATISBA 61
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 5.5 Cabida residencial por zonas (PRC Vigente + Proyectos Inmobiliarios)
COD ZONA NOMBRE ZONA VIV POT SUELO VIV POT PROYECTOS VIV POTENCIALES % VIV POT
1 PUERTO 0,8 - 1 0,0%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 20,5 - 20 0,2%
3 CEIT NORTE 981,8 405 1.387 12,7%
4 SAN JOSE 56,3 - 56 0,5%
5 POBLACION CHILE 30,0 - 30 0,3%
6 AZAPA 354,6 23 378 3,5%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 29,0 - 29 0,3%
8 CARLOS DITTBORN 77,7 - 78 0,7%
9 PARQUE LAUCA 0,0 - 0 0,0%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 5,3 - 5 0,0%
11 CONDELL - - - 0,0%
12 BORDE COSTERO SUR 13,2 - 13 0,1%
14 EL MORRO - 2 2 0,0%
17 PEDRO BLANQUIER 1.935,7 460 2.396 22,0%
18 PUNTA NORTE - 1.900 1.900 17,4%
19 LAS TORRES 69,4 - 69 0,6%
20 CANCHA RAYADA 471,4 - 471 4,3%
21 CHINCHORRO 201,7 619 821 7,5%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 460,3 - 460 4,2%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 2.199,3 582 2.781 25,5%
24 EXTERNAS - - - 0,0%
TOTALES 6.907 3.991 10.898 100%

ATISBA 62
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 5.5 Propuestas Normativas PRC y PRI

PRC Vigente PRI en estudio

ATISBA 63
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 5.5 Cabida residencial por zonas (PRI en estudio + Proyectos Inmobiliarios)
COD ZONA NOMBRE ZONA VIV POT SUELO VIV POT PROYECTOS VIV POTENCIALES % VIV POT
1 PUERTO 0,8 - 1 0,0%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 20,5 - 20 0,1%
3 CEIT NORTE 12.475,9 405 12.881 44,0%
4 SAN JOSE 56,3 - 56 0,2%
5 POBLACION CHILE 30,0 - 30 0,1%
6 AZAPA 354,6 23 378 1,3%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 29,0 - 29 0,1%
8 CARLOS DITTBORN 77,7 - 78 0,3%
9 PARQUE LAUCA 0,0 - 0 0,0%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 5,3 - 5 0,0%
11 CONDELL - - - 0,0%
12 BORDE COSTERO SUR 13,2 - 13 0,0%
14 EL MORRO - 2 2 0,0%
17 PEDRO BLANQUIER 1.935,7 460 2.396 8,2%
18 PUNTA NORTE 6.901,8 1.900 8.802 30,0%
19 LAS TORRES 69,4 - 69 0,2%
20 CANCHA RAYADA 471,4 - 471 1,6%
21 CHINCHORRO 201,7 619 821 2,8%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 460,3 - 460 1,6%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 2.199,3 582 2.781 9,5%
24 EXTERNAS - - - 0,0%
TOTALES 25.303 3.991 29.294 100%

ATISBA 64
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

5.5 Proyeccin de la Demanda y Segmentacin


La estimacin de demanda se realiza en dos cortes futuros: 2004 y 2012. La proyeccin
toma como base el nmero de viviendas construidas entre 1992 y 2002, ajustando este valor
en funcin de una tasa de crecimiento anual del tipo tendencial.

En base a lo anterior, se estima que al ao 2004 debieran demandarse 2.451 viviendas, con
un promedio de 1.225 unidades por ao. Hacia 2012 este indicador debiera crecer a 1.578
unidades / ao, arrojando un crecimiento total para el perodo 2002 2012 de 15.784
viviendas. La segmentacin de la demanda por ingreso, toma como base el patrn de
segregacin de 2002, el cual se ajusta asumiendo que crecen los estratos altos y medios y
que decrecen los bajos. La demanda de los estratos pobres (E) se ajusta con los datos
entregados por el Mandante.

5.6 Distribucin de la Demanda (Zonas)

Con la demanda proyectada a escala comunal y segmentada en cinco rangos de ingreso, se


realiza la distribucin en las 32 zonas definidas por ATISBA. Para ello se aplica la tasa
tendencial de participacin (1992 2002) la cual es ajustada en funcin de la reserva de
suelo y la oferta inmobiliaria. De esta forma se pueden recoger los cambios de tendencia que
se producirn por restricciones de suelo o localizaciones alternativas inmobiliarias. Como se
dijo anteriormente, la inexistencia de polticas pblicas de incentivo o penalizacin impide
identificar elementos anexos que alteren el patrn identificado.

5.6.1 Consolidacin y Quiebre de Tendencias

Como se pudo ver en las Figuras 5.3, 5.4 y 5.5 la reserva de suelo por Plan Regulador es
coincidente con la oferta inmobiliaria y con las zonas que presentaron las tasas de
crecimiento ms altas de la dcada anterior. Esto permite concluir que en muchos sectores,
la tendencia del perodo intercensal debiera mantenerse. Este sera el caso del Frente Nor
Poniente donde la ocupacin prevista por el PRC y el mercado, permitir duplicar el tamao
de Punta Norte y Pedro Blanquier, pasando de 4.265 a 8.561 viviendas en un escenario de
largo plazo. Estas dos zonas, que presentaron tasas de 7% y 4%, estaran concentrando la
mayor reserva inmobiliaria de Arica, con un 39% del stock comunal.

La tendencia tambin se confirma en Ciudadela Poniente y CEIT Norte, reas que captan un
25.5% y 12,7% de la reserva comunal respectivamente. Este ltimo sector present una tasa
elevada de crecimiento, pero una baja participacin sobre la demanda total de Arica,
captando el 4,6% con 567 viviendas. Se estima que esta situacin debiera cambiar al
mediano y largo plazo, aumentando su participacin sobre la edificacin total de viviendas.

ATISBA 65
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Se producirn quiebres por saturacin de suelo afectando algunas zonas que presentaron un
fuerte desarrollo en el perodo 1992 2002. Este sera el caso de Cancha Rayada, ya que el
suelo disponible permite localizar slo 471 viviendas, equivalentes al 4.3% del total comunal.
Como se recodar, esta zona capt el 21% de las viviendas construidas en la dcada
pasada.

Con el nuevo PRI, Arica comenzar un crecimiento ms agresivo hacia el Norte, afectando la
demanda de sectores como Ciudadela Oriente, Jose Manuel Balmaceda o Cancha Rayada,
que debieran experimentar un proceso de estancamiento producto de restricciones
geogrficas. En Ciudadela Poniente se estima una saturacin de terrenos en los prximos 6
aos, mientras que en Jose Manuel Balmaceda y Cancha Rayada la escasez se producira
en 1 y 2.1 aos respectivamente. Este plazo podra disminuir si las restricciones por calidad
de suelo se hacen efectivas en materia normativa.

Lo anterior debieran generar procesos de relevo, densificacin y gentrificacin hacia zonas


que cuenten con atributos de localizacin para los distintos estratos socioeconmicos. Se
estima que la demanda C2 C3 de Ciudadela Poniente podra traspasarse al Subcentro de
Adelanto (densificacin), Chinchorro (densificacin + expansin) y en mayor medida hacia
CEIT Norte (expansin) consolidando la cua centro Norte y el proceso abierto por el
conjunto Puertas del Pacfico.

Los estratos ABC1 debieran seguir su expansin hacia el Valle de Azapa, lo que podra
suponer modificaciones normativas o una consolidacin del mercado de parcelas de agrado.
Tambin podran generarse procesos de densificacin, en la medida que los precios de los
departamentos bajen respecto a la oferta actual de Chinchorro, la que parece excesiva para
el mercado de Arica. Esto podra ocurrir en el sector de Carlos Dittborn, que cuenta con
atractores por usos, accesibilidad y formato predial y eventualmente en Ciudadela Poniente,
donde una medida de este tipo, permitira compensar la falta de terrenos aptos para
construir.

El mercado ms afectado ser la vivienda social. Las restricciones observadas en el Sur y


Poniente (Ciudadela Oriente - Morro, Cancha Rayada y Pedro Blanquier) suponen un
desplazamiento masivo de habitantes hacia el Norte. Si se asume que la CEIT debiera
captar demandas de estratos medios, debido a sus atributos de vista, suelo y accesibilidad;
es muy probable que Punta Norte aparezca como el principal para recibir los futuros
conjuntos sociales, a menos que el SERVIU decida utilizar sus reservas del Plan Inductor,
cambiando la valorizacin actual de los terrenos.

Las Figura 5.6 grafica el cambio de tendencia que podra producirse en materia de
expansin. En color verde aparecen las zonas que presentaron tasas de crecimiento para el
perodo 1992 2002. En color negro aparecen los proyectos inmobiliarios y en rojo, las
reas de relevo que aparecen producto de la escasez de terrenos. Los nmeros muestran
los aos para agotar stock de suelo disponible.

ATISBA 66
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 5.6 Cambios de Tendencia Expansin

2.1 aos

2 aos

1 ao

5,5 aos

Fuente: elaboracin propia

La Figura 5.7 muestra los posibles focos de densificacin generados por el rebalse de
demanda de estratos C2- C3 y C1. En color azul aparecen las zonas de comercio y servicios
que operaran como atractores para captar estas demandas, al igual que las reas verdes
parques (color verde) y el borde costero.

Posteriormente se detallan los resultados de la distribucin, considerando estos efectos


sobre el potencial inmobiliario de Punta Norte.

ATISBA 67
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 5.7 Cambios de Tendencia Densificacin

5.6.2 Resultados Distribucin de la Demanda

Los resultados se detallan en la Tabla 5.6 para el perodo 2002 2004 y en la Tabla 5.7 para
2004-2012. Las columnas muestran la siguiente informacin:

a) El cdigo SIG de cada zona.


b) La demanda asignada (unidades de vivienda)
c) La tasa de reposicin de stock (prdida o transformacin de viviendas)
d) El stock del ao de inicio de la serie (2002 o 2004),
e) El nmero de viviendas que seran demolidas o transformadas a usos no residenciales
f) El stock del ao de trmino de la serie (2004 o 2012). Se obtiene al sumar el stock del
ao de inicio, con la demanda proyectada, restando las unidades que son demolidas o
transformadas.

ATISBA 68
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 5.6 Distribucin demanda perodo 2002 2004


Estrato ABC1
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOS STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA ABC1 ABC1 ABC1 TRANSFORM ABC1
1 PUERTO 0 1,0% 99 2 97
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 4 1,5% 203 6 200
3 CEIT NORTE 23 0,2% 166 1 189
4 SAN JOSE 0 0,5% 67 1 66
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 0 - -
6 AZAPA 37 0,2% 351 1 386
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 0 - -
8 CARLOS DITTBORN 8 1,0% 334 7 335
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 0 - -
10 JOSE MIGUEL CARRERA 1 0,5% 47 0 48
11 CONDELL 0 1,5% 68 2 66
12 BORDE COSTERO SUR 3 0,2% 67 0 69
14 EL MORRO 0 1,0% 19 0 18
17 PEDRO BLANQUIER 0 0,5% 0 - -
18 PUNTA NORTE 0 0,5% 0 - -
19 LAS TORRES 0 0,8% 0 - -
20 CANCHA RAYADA 0 0,5% 0 - -
21 CHINCHORRO 31 1,0% 273 5 299
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 0 - -
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 20 0,3% 193 1 212
24 EXTERNAS 4 0,2% 61 0 64
TOTAL 131 1.947 27 2.050

ATISBA 69
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Estrato C2
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA C2 C2 C2 TRANSFORM-PERIODO C2
1 PUERTO 0 1,0% 365 7 362
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 13 1,5% 554 17 559
3 CEIT NORTE 27 0,2% 519 2 544
4 SAN JOSE 0 0,5% 499 5 497
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 110 1 109
6 AZAPA 49 0,2% 819 3 867
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 231 2 230
8 CARLOS DITTBORN 18 1,5% 973 29 976
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 61 1 61
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 394 4 392
11 CONDELL 22 1,5% 613 18 626
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 131 3 130
17 PEDRO BLANQUIER 0 0,5% 0 - -
18 PUNTA NORTE 0 0,5% 0 - -
19 LAS TORRES 0 0,8% 0 - -
20 CANCHA RAYADA 0 0,5% 0 - -
21 CHINCHORRO 44 1,0% 528 11 567
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 0 - -
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 262 0,3% 2192 13 2.447
24 EXTERNAS 9 0,2% 121 0 130
TOTAL 444 8.112 116 8.497

ATISBA 70
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Estrato C3
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA C3 C3 C3 TRANSFORM-PERIODO C3
1 PUERTO 0 1,0% 345 7 339
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 0 1,5% 284 9 275
3 CEIT NORTE 176 0,2% 685 3 858
4 SAN JOSE 0 0,5% 1664 17 1.647
5 POBLACION CHILE 7 0,5% 462 5 463
6 AZAPA 26 0,2% 819 3 843
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 13 0,5% 894 9 898
8 CARLOS DITTBORN 20 1,5% 556 17 559
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 615 6 608
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 694 7 687
11 CONDELL 0 1,5% 494 15 479
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 357 7 350
17 PEDRO BLANQUIER 13 0,5% 342 3 351
18 PUNTA NORTE 0 0,5% 142 1 140
19 LAS TORRES 0 0,8% 434 7 427
20 CANCHA RAYADA 59 0,5% 2029 21 2.067
21 CHINCHORRO 101 1,0% 547 11 637
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 119 1 119
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 212 0,3% 1934 12 2.135
24 EXTERNAS 26 0,2% 242 1 268
TOTAL 653 13.657 159 14.150

ATISBA 71
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Estrato D
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA D D D TRANSFORM-PERIODO D
1 PUERTO 0 1,0% 178 4 174
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 0 1,5% 311 9 301
3 CEIT NORTE 26 0,2% 498 2 522
4 SAN JOSE 0 0,5% 832 8 824
5 POBLACION CHILE 17 0,5% 1011 10 1.018
6 AZAPA 52 0,2% 1365 5 1.412
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 17 0,5% 1240 12 1.245
8 CARLOS DITTBORN 0 1,5% 723 22 701
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 455 5 450
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 363 4 359
11 CONDELL 0 1,5% 477 14 462
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 2 1,0% 319 6 315
17 PEDRO BLANQUIER 245 0,5% 1481 15 1.712
18 PUNTA NORTE 291 0,5% 907 9 1.189
19 LAS TORRES 34 0,8% 1564 25 1.573
20 CANCHA RAYADA 60 0,5% 2971 30 3.001
21 CHINCHORRO 0 1,0% 328 7 321
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 69 0,3% 910 5 973
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 22 0,3% 1354 8 1.367
24 EXTERNAS 26 0,2% 354 1 378
TOTAL 861 17.639 201 18.299

ATISBA 72
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Estrato E
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA E E E TRANSFORM-PERIODO E
1 PUERTO 0 1,0% 0 - -
2 REGIMIENTO 0 1,5% 0 - -
3 CEIT NORTE 0 0,2% 208 1 207
4 SAN JOSE 0 0,5% 266 3 264
5 POBLACION CHILE 13 0,5% 615 6 622
6 AZAPA 0 0,2% 546 2 544
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 519 5 514
8 CARLOS DITTBORN 0 1,5% 195 6 189
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 98 1 97
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 79 1 78
11 CONDELL 0 1,5% 51 2 50
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 113 2 110
17 PEDRO BLANQUIER 89 0,5% 1025 10 1.104
18 PUNTA NORTE 258 0,5% 368 4 623
19 LAS TORRES 13 0,8% 898 14 896
20 CANCHA RAYADA 21 0,5% 2247 23 2.245
21 CHINCHORRO 0 1,0% 146 3 143
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 128 0,3% 462 3 587
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 0 0,3% 774 5 769
24 EXTERNAS 0 0,2% 232 1 232
TOTAL 522 8.842 90 9.274

ATISBA 73
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 5.7 Distribucin demanda perodo 2004 2012


Estrato ABC1
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2004 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA ABC1 ABC1 ABC1 TRANSFORM-PERIODO ABC1
1 PUERTO 0 2,0% 97 15 81
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 7 1,8% 200 29 179
3 CEIT NORTE 131 0,2% 189 3 317
4 SAN JOSE 0 0,2% 66 1 65
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 0 - -
6 AZAPA 247 0,2% 386 5 629
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 0 - -
8 CARLOS DITTBORN 36 1,0% 335 27 344
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 0 - -
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 48 2 46
11 CONDELL 0 1,5% 66 8 58
12 BORDE COSTERO SUR 7 0,2% 69 1 76
14 EL MORRO 0 1,0% 18 1 17
17 PEDRO BLANQUIER 0 0,5% 0 - -
18 PUNTA NORTE 0 0,5% 0 - -
19 LAS TORRES 0 0,8% 0 - -
20 CANCHA RAYADA 0 0,5% 0 - -
21 CHINCHORRO 204 1,0% 299 24 479
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 0 - -
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 58 0,3% 212 5 265
24 EXTERNAS 36 0,2% 64 1 100
TOTAL 727 2.050 123 2.655

ATISBA 74
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Estrato C2
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2007 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA C2 C2 C2 TRANSFORM-PERIODO C2
1 PUERTO 0 2,0% 362 58 354
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 73 1,8% 559 80 622
3 CEIT NORTE 440 0,2% 544 9 984
4 SAN JOSE 0 0,2% 497 8 496
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 109 4 109
6 AZAPA 710 0,2% 867 12 1.575
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 230 9 228
8 CARLOS DITTBORN 73 1,2% 976 94 1.038
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 61 2 61
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 392 16 390
11 CONDELL 49 1,5% 626 75 665
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 130 10 129
17 PEDRO BLANQUIER 0 0,5% 0 - -
18 PUNTA NORTE 0 0,5% 0 - -
19 LAS TORRES 0 0,8% 0 - -
20 CANCHA RAYADA 0 0,5% 0 - -
21 CHINCHORRO 440 1,0% 567 45 1.002
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 0 - -
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 538 0,3% 2447 59 2.978
24 EXTERNAS 49 0,2% 130 2 179
TOTAL 2.373 8.497 484 10.810

ATISBA 75
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Estrato C3
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2007 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA C3 C3 C3 TRANSFORM-PERIODO C3
1 PUERTO 0 2,0% 339 54 284
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 3 1,8% 275 40 239
3 CEIT NORTE 913 0,2% 858 14 1.757
4 SAN JOSE 46 0,2% 1647 26 1.667
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 463 19 445
6 AZAPA 91 0,2% 843 11 922
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 898 36 862
8 CARLOS DITTBORN 30 1,2% 559 54 536
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 608 24 584
10 JOSE MIGUEL CARRERA 3 0,5% 687 27 663
11 CONDELL 0 1,5% 479 57 421
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 350 28 322
17 PEDRO BLANQUIER 73 0,5% 351 14 410
18 PUNTA NORTE 256 0,5% 140 6 390
19 LAS TORRES 0 0,8% 427 27 400
20 CANCHA RAYADA 106 0,5% 2067 84 2.089
21 CHINCHORRO 289 1,0% 637 51 875
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 119 3 116
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 1.171 0,3% 2135 51 3.255
24 EXTERNAS 61 0,2% 268 4 325
TOTAL 3.042 14.150 631 16.562

ATISBA 76
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Estrato D
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2007 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA D D D TRANSFORM-PERIODO D
1 PUERTO 0 2,0% 174 28 146
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 0 1,8% 301 43 258
3 CEIT NORTE 246 0,2% 522 8 760
4 SAN JOSE 0 0,2% 824 13 811
5 POBLACION CHILE 8 0,5% 1018 41 986
6 AZAPA 74 0,2% 1412 19 1.467
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 1245 50 1.195
8 CARLOS DITTBORN 0 1,2% 701 67 634
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 450 18 432
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 359 14 345
11 CONDELL 0 1,5% 462 55 407
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 315 25 289
17 PEDRO BLANQUIER 1.189 0,5% 1712 68 2.832
18 PUNTA NORTE 1.948 0,5% 1189 48 3.089
19 LAS TORRES 21 0,8% 1573 101 1.493
20 CANCHA RAYADA 226 0,5% 3001 122 3.104
21 CHINCHORRO 0 1,0% 321 26 296
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 205 0,3% 973 23 1.155
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 0 0,3% 1367 33 1.334
24 EXTERNAS 205 0,2% 378 5 578
TOTAL 4.121 18.299 809 21.611

ATISBA 77
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Estrato E

ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2007 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA E E E TRANSFORM-PERIODO E
1 PUERTO 0 2,0% 0 - -
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 0 1,8% 0 - -
3 CEIT NORTE 0 0,2% 207 3 203
4 SAN JOSE 0 0,2% 264 4 259
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 622 25 597
6 AZAPA 0 0,2% 544 7 537
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 15 0,5% 514 21 508
8 CARLOS DITTBORN 0 1,2% 189 18 171
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 97 4 93
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 78 3 75
11 CONDELL 0 1,5% 50 6 44
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 110 9 102
17 PEDRO BLANQUIER 757 0,5% 1104 44 1.816
18 PUNTA NORTE 1.746 0,5% 623 25 2.344
19 LAS TORRES 0 0,8% 896 57 839
20 CANCHA RAYADA 0 0,5% 2245 92 2.153
21 CHINCHORRO 0 1,0% 143 11 131
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 44 0,3% 587 14 617
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 233 0,3% 769 18 983
24 EXTERNAS 116 0,2% 232 3 345
TOTAL 2.910 9.274 365 11.818

ATISBA 78
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Tabla 5.7 Distribucin demanda perodo 2004 2012


NOMBRE ZONA ABC1 C2 C3 D E DEMANDA
2002 - 2012
PUERTO - - - - - 0
SUBCENTRO DE ADELANTO 11 87 3 - - 101
CEIT NORTE 154 467 1.089 272 - 1.982
SAN JOSE - - 46 - - 46
POBLACION CHILE - - 7 25 13 45
AZAPA 284 758 117 125 - 1.285
JOSE MANUEL BALMACEDA - - 13 17 15 45
CARLOS DITTBORN 44 91 50 - - 185
PARQUE LAUCA - - 0 - - 0
JOSE MIGUEL CARRERA 1 0 3 - - 4
CONDELL 0 71 0 - - 71
BORDE COSTERO SUR 10 0 0 - - 10
EL MORRO - - - 2 - 2
PEDRO BLANQUIER 0 0 86 1.435 845 2.366
PUNTA NORTE 0 0 256 2.239 2.004 4.499
LAS TORRES 0 0 0 55 13 68
CANCHA RAYADA 0 0 165 286 21 472
CHINCHORRO 235 485 390 - - 1.110
FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0 0 274 172 445
FUERTE CIUDADELA PONIENTE 78 800 1.383 22 233 2.515
EXTERNAS 40 58 87 231 116 532
858 2.817 3.695 4.982 3.432 15.784

ATISBA 79
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

6 EVALUACION DEL POTENCIAL INMOBILIARIO

6.1 Demanda, Segregacin y Competencia


AL ao 2012, el crecimiento de Arica se concentrar en los frentes Norte y Oriente, que
captarn el 56% de la demanda residencial, con 8.900 unidades y 32.000 nuevos
habitantes. Este proceso se dar de forma independiente a la provisin de infraestructura
y servicios, considerando que se cubrir slo el 50% del dficit habitacional estimado por
el MINVU. La razn es muy simple: no existen ubicaciones alternativas para vivienda
social y aquellas que acogieron estos hogares en el pasado, presentan serias
restricciones de capacidad, calidad y uso de suelo.

Producto de lo anterior la zona Punta Norte, conformada por el Terreno en estudio y


cerca de 145 hs colindantes, se consolidar como el principal polo receptor de viviendas
D y E. Debido a lo anterior, la zona aumentar su participacin sobre la demanda
inmobiliaria de Arica, pasando de 4.2% a 29%. Esto supone un crecimiento neto de 4.500
viviendas y 16.000 habitantes.

Al sumar la demanda con el stock 2002, Punta Norte llegar a 5.823 viviendas y
aproximadamente 21.000 habitantes. Un 93% ser de estratos bajos (D) y pobres (E).
Pedro Blanquier llegar a 5.059 viviendas y 18.200 habitantes, de los cuales un 91%
sern D y E. En el escenario 2012, estas dos zonas concentraran el 35% de los hogares
pobres de Arica, versus el 16% que agrupan actualmente. Esta tendencia debiera
generar un rea segregada de gran escala, llegando a un tamao similar a Alto Hospicio
en Iquique, lo que supone riesgos relevantes para la sustentabilidad urbana y econmica
de los futuros habitantes.

Producto de restricciones topogrficas y normativas, Cancha Rayada bajar su


participacin sobre la demanda comunal de 20% a 0.8%. Tambin disminuir Ciudadela
Poniente (46% / 18%) y JM Balmaceda (4% / -0.7%). Estas zonas agotaran el suelo
disponible antes de 2012. Producto de lo anterior, se estima un aumento en la
participacin de las zonas externas (1.9% / 3.4%), lo que se deber a la ocupacin de
ms intensiva del Valle de Azapa y a la posible expulsin de viviendas sociales hacia
reas ubicadas fuera del lmite urbano.

El territorio afecto a prdida de stock y despoblamiento se extender a San Jose,


Poblacin Chile, JM Balmaceda, Parque Lauca y Condell, abarcando 600 hs
aproximadamente. La participacin del Centro sobre la demanda de viviendas, disminuir
de 4% a 2.1%, lo que debiera acelerar los procesos de deterioro de barrios cercanos al
puerto y la zona industrial.

ATISBA 80
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

El rebalse de estratos medios (C2 C3) provenientes de Ciudadela Poniente y el Centro


Oriente, se localizara en Chinchorro, que aumentar su participacin de 0.1% a 7% y en
Azapa que subir de 4% a 9% consolidndose como el principal barrio alto de la ciudad.
Este crecimiento debiera relevar el desarrollo observado en Carlos Dittborn, zona que
podra experimentar dinmicas de densificacin debido a los atributos de localizacin que
presenta para hogares de ingreso medio y alto.

El cambio ms relevante debiera darse en CEIT Norte. Debido a las restricciones de


suelo y al aumento en el precio de los terrenos, se estima que esta zona triplicar su
participacin sobre el crecimiento de Arica, llegando a 15%. En esta proyeccin se
considera una demanda de 1.085 viviendas C3.

Esta zona ser la principal competencia de Punta Norte en su intento por captar
demandas para configurar un MIX social abierto dentro del Plan Maestro. La apertura de
suelo prevista por el Plan Regulador Intercomunal generar condiciones todava ms
favorables este territorio, en perjuicio de Punta Norte.

6.2 Debilidades y Amenazas

La principal debilidad de Punta Norte es su falta de servicios, su lejana con el centro de


la ciudad y la existencia de zonas competitivas que presentan mejores atributos de
localizacin y un incipiente proceso de segregacin socioeconmica en sus bordes
inmediatos.

De acuerdo a la proyeccin realizada, en los prximos 8 aos Arica cubrir slo el 50%
del dficit estimado por el MINVU. Por lo tanto, la construccin de viviendas sociales
seguir, pudiendo aumentar si no mejoran las condiciones econmicas de la ciudad. Si
no se definen ubicaciones alternativas, Punta Norte podr concentrar gran parte de esta
demanda, aumentando su segregacin y haciendo ms difcil el proceso de reconversin
socioeconmica a medida que se vaya desarrollando el poblamiento.

El PRI dar factibilidad normativa a este crecimiento hasta 2020, incluyendo, adems del
terreno en estudio, 145 hs adicionales. Como ya se dijo, en un escenario de mediano y
largo plazo, las diferencias con las zonas competitivas aumentarn, sobre todo con el
rea de CEIT Norte.

De concretarse la proyeccin, la falta de ingreso afectar la localizacin de usos


comerciales y servicios, aumentando la dependencia de Punta Norte con el centro en
materia de viajes. El Estado deber seguir subsidiando su desarrollo, comprometiendo
inversiones en vialidad, transporte pblico, servicios y equipamientos. Se recomienda

ATISBA 81
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

dimensionar estas inversiones con un estudio de capacidad vial, que incorpore


estndares mnimos en materia de servicios y equipamientos,.

Esta situacin ser mucho ms crtica si las prestaciones del FUC no se localizan en el
rea del terreno. A la luz de los resultados obtenidos, tal decisin implicara altos costos
sociales.

6.3 Fortalezas y Oportunidades


Los principales atractores de Punta Norte son su disponibilidad y precio de suelo
respecto a zonas perfiladas para estratos C3 D. Para captar esta demanda, el Plan
Maestro debiera aprovechar la saturacin de suelos estimada para el Sur Poniente de la
ciudad, ofreciendo productos competitivos con la CEIT Norte.

Para ello, el Terreno cuenta con atributos naturales que podran explotarse
comercialmente como su cercana a borde costero, su accesibilidad por dos vas
estructurantes comunales y su distanciamiento respecto a los barrios consolidados del
entorno inmediato.

Estas fortalezas podran aprovecharse mediante un plan de gestin que destine


inversiones al interior del terreno, generando atributos internos que permitan minimizar
los detractores del entorno. En esta lnea se inscribe el parque definido por el Plan
Maestro, el que podra complementarse con reas verdes transversales que separen los
barrios por nivel de ingreso.

Tambin ayudara una estrategia que penalice el desarrollo de zonas competitivas,


incorporando normativas que hagan efectivos los riesgos por (tsunami) y las exigencias
de infraestructura podran ayudar a posicionar el proyecto respecto a su competencia
directa. Estas condiciones debieran definirse explcitamente en nuevo PRI, dentro de
una visin global de desarrollo para la ciudad.

ATISBA 82
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

7.1 Los Impactos del Modelo de Crecimiento


Como se ha visto a lo largo del informe, la magnitud de los problemas detectados en Arica,
hace que la accin de un solo Ministerio resulte insuficiente para reposicionar la ciudad como
un centro competitivo. La crisis econmica observada desde hace 30 aos genera dos
efectos que tienen directa incidencia en el proyecto analizado:

a) Incide en el ingresos de los habitantes, generando un rea de mercado muy acotada,


que no incentiva la creacin de actividades comerciales en sectores alternativos al
centro, restringiendo las opciones de desarrollo inmobiliario.

b) No incentiva la migracin de habitantes desde otros territorios. Por esta razn, y a


diferencia de Iquique o Antofagasta, el desarrollo urbano de Arica se explica por el
crecimiento vegetativo de la poblacin y en mayor medida, por la supresin del dficit
habitacional.

El resultado: una ciudad que ocupa terrenos perifricos de bajo costo para satisfacer
demandas de dficit y clase media (en menor medida), y que sigue dependiendo del centro
para la mayora de los viajes con destino educacin y empleo. Este proceso justifica gran
parte de los fenmenos de segregacin descritos a lo largo del informe.

Los antecedentes procesados permiten estimar que el patrn tendencial debiera mantenerse
a futuro, salvo por las restricciones normativas y geogrficas que frenarn el desarrollo de
algunos barrios que lideraron el crecimiento de la ltima dcada.

Esta demanda ser traspasada a reas de relevo que cuentan con suelo y oferta
inmobiliaria. En los mercados medios y altos se observa una oferta variada de localizaciones,
que podra generar inclusive, focos de densificacin en zonas pericentrales con atributos.
Este sera el caso de Chinchorro, Subcentro de Adelanto y Carlos Dittborn.

En los estratos bajos y pobres la situacin es mucho ms rgida. Punta Norte comparece
como la nica reserva de suelo social de la ciudad. Si bien el Estado cuenta con terrenos
alternativos para dar una solucin ms descentralizada, por tasacin comercial, no podran
ser destinados a este segmento poblacional.

En este escenario, lo que se pueda hacerse en Punta Norte cobra enorme importancia. Mas
all de su condicin de reserva de suelo, su desarrollo debiera verse como una posibilidad
de direccionar tendencias que suponen impactos negativos para el futuro de Arica. Para ello
debieran elaborarse estrategias que aprovechen la existencia de atractores de localizacin,
como la cercana a la carretera y borde costero o la escasez de suelo en zonas competitivas.

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ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Con un adecuado diseo urbano y una gestin focalizada a la demanda, estos atributos
podran permitir la localizacin de viviendas de clase media.

Sin embargo, este objetivo reviste enorme complejidad debido a los detractores del terreno y
a la existencia de zonas competitivas que se vern favorecidas por los cambios normativos.
A ello se suma la presin del Estado por cubrir el dficit habitacional en el plazo ms corto
posible. Si no cambia esta situacin, la velocidad de consolidacin de Punta Norte ser muy
rpida, generando una oferta homognea de viviendas de bajo ingreso. Entonces no habr
accin pblica que permita atraer actividades comerciales o de servicios, incrementando la
lejana y dependencia de un vasto sector poblacional respecto a la ciudad formal. El caso de
Alto Hospicio demuestra los riesgos que supone este modelo de desarrollo.

7.2 Estrategias Como Cambiar una Tendencia?

Las tendencias urbanas son difciles de cambiar. Como se vio en secciones anteriores del
informe, para ello se requiere de la accin coordinada de agencias estatales con capacidad
de regular, incentivar e invertir. Los convenios de programacin son una herramienta efectiva
en esta materia, al igual que los planes de gestin realizados por algunos municipios como
Santiago o Coquimbo. El Caso de Palomar demostr que es posible abordar estos desafos
con soluciones de calidad en materia de localizacin y MIX de usos. Punta Norte debiera
seguir la misma lgica.

En Arica la situacin es ms compleja por el tamao del mercado, las restricciones


econmicas y los requerimientos de dficit de vivienda social. Debido a ello, la solucin que
se plantee para Punta Norte debe necesariamente considerar una estrategia a escala
comunal, que mejore sus ventajas territoriales para hacer efectivo el MIX social abierto y
soluciones de diseo y gestin a escala del Plan Maestro. A continuacin se detallan algunas
recomendaciones para lograr este objetivo en ambas dimensiones:

Escala Ciudad

1 - Incluir modificaciones en Plan Regulador para penalizar desarrollo en zonas competitivas


(riesgos, impactos viales y ambientales), especialmente en CEIT Norte. En este caso sera
conveniente evaluar el riesgo efectivos por tsunami.

2 - Desarrollar plan maestro para toda la zona Punta Norte, incluyendo el terreno y los suelos
abiertos por el PRI (145 hs). Se recomienda realizar estudio de factibilidad de extensin de
redes viales y sanitarias.

3 - Distribuir espacialmente la cobertura de dficit habitacional, utilizando otros terrenos de


propiedad estatal (SERVIU, BBNN, EFE, etc.). Al respecto no resulta lgico que el Estado

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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

busque optimizar la rentabilidad privada de sus terrenos (sector Chinchorro), definiendo


valores que impiden solucionar el principal requerimiento social en esta materia.

4 - Incentivar la renovacin urbana de reas centrales con atributos o con stock de suelo
subutilizado (ej. zona industrial)

Escala Plan Maestro


1. Definir programa de etapas que permita potenciar los atributos del Terreno, minimizando
detractores por segregacin de entorno inmediato. Las lminas que siguen grafican la
estrategia recomendada. Tambin se incluye un detalle del MIX que podra lograrse si se
mejoran las condiciones del terreno a escala urbana.

2. Concentrar prestaciones FUC dentro de Punta Norte. Estas ltimas podran destinarse a
fortalecer obras que atraigan hogares no pobres.

3. Evaluar opciones de licitacin de terrenos condicionando el MIX social a cambio de


valores bajos de suelo, INFERIORES A LA COMPETENCIA.

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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 7.1 Etapa 1

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Figura 7.2 Etapa 2

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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 7.3 Etapa 3

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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 7.4 Etapa 4

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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

Figura 7.5 Etapa 5

2
15
1
6
5
16
4
10
3
9
17
8
14
7
18
13

12
11

MACROLOTE M2 HAS VIVIENDAS


Viviendas de 600 - 900 UF 57.745,6 5,8 14,4% 346
Viviendas Hasta 600 UF 63.990,2 6,4 16,0% 512
Viviendas Fondos Concursables 129.205,9 12,9 32,3% 1.163
Equipamiento 947,8 0,1 0,2% -
Parque 33.557,5 3,4 8,4% -
Vialidad 114.560,7 11,5 28,6% -
TOTALES 40,0 100,0% 2.021

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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA

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