Lectura 3

LECTURA 3
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

LA PROPIEDAD EN GENERAL PROPIEDAD INTELECTUAL
PROPIEDAD Y DOMINIO
La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los particulares,
refleja fielmente su lnea poltica: liberalismo, socialismo, etc.
Los vocablos propiedad y dominio son usados indistintamente por el codificar a lo
largo del articulado, an cuando (segn la doctrina) la propiedad tiene mayor extensin
que el dominio. As, hablamos de propiedad industrial, propiedad de un crdito, etc.,
aludiendo a una relacin de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien.
Nosotros reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real stricto sensu.
La definicin legal de dominio est plasmada en el Art. 2506 y reza: el dominio es el
derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin
de una persona. Completaremos el concepto en el captulo pertinente.
Nuestra Corte Suprema, intrprete final de la Constitucin Nacional y las leyes, in re
Ventura c. Banco Central amparo, ha dicho que el trmino propiedad empleado
en los artculos 14 y 17 de la Constitucin Nacional ampara a todo el patrimonio,
incluyendo derechos reales o personales, bienes materiales o inmateriales y, en
general, todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer, fuera de s
mismo y de su vida y libertad.
GARANTAS DE LA PROPIEDAD: FUENTES LEGALES PROTECCIN

FRENTE A PARTICULARES Y FRENTE AL ESTADO EXPROPIACIN
El artculo 14 de la carta magna menciona entre los derechos reconocidos a los
habitantes de la Nacin, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el de
usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el Art. 17 enuncia el principio de
inviolabilidad de la propiedad: la propiedad es inviolable, y ningn habitante de la
Nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.
Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro mximo
tribunal, efectuemos una distincin:
Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los habitantes de un
Estado; las garantas son limitaciones impuestas a los poderes del Estado, que debe
respetar la titularidad y ejercicio de estas potestades.
Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin Nacional:
Materia: Derecho V Derechos Reales

Profesor: Andrea Belmaa
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Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las acciones

posesorias y reales y en la faz penal, mediante los delitos contra la propiedad, a los
que el cdigo penal dedica un captulo entero; todos estos mecanismos se efectivizan
a travs de los cdigos de procedimiento correspondientes.
Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como persona de
derecho privado o como persona de derecho pblico. En el primer caso, est sujeto a
la misma regulacin civil, comercial, agraria, etc. que los particulares. En tal sentido,
tiene vigencia lo expuesto en el punto anterior. En el segundo caso, cuando acta en
ejercicio del poder de imperio que le compete, debe hacerlo en forma legtima y no
arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la garanta constitucional contenida en la
segunda parte del Art. 17 CN: la expropiacin por causa de utilidad pblica debe
ser calificada por ley y previamente indemnizada () la confiscacin de bienes queda
borrada para siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie () todo autor o inventor es
propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino que le
acuerde la ley.
Expropiacin: la expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las
normas administrativas, (ley nacional N 21.499 de expropiacin, leyes provinciales de
expropiacin y de procedimiento administrativo). Es el mecanismo por el cual el
Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad pblica,
procura una indemnizacin al particular afectado y posteriormente lo desapodera del
bien. La calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre
cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el inters general: muebles,
inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc.
La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y perjuicios
derivados de la desposesin, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiacin irregular o indirecta aquella en la cual el particular compele al
Estado a iniciar el proceso de expropiacin. El Art. 51 de la ley 21.499 prev tres
supuestos: a) cuando existe ley que calific al bien como de utilidad pblica y el
Estado procede a tomarlo sin previa indemnizacin; b) cuando, con motivo de la ley
que califica a ciertos bienes como de utilidad pblica, se ha hecho inconveniente el
uso y goce normal; c) cuando el Estado ha impuesto sobre el bien una restriccin o
limitacin indebida, lesionando el derecho de propiedad.
DERECHOS INTELECTUALES O INMATERIALES - NATURALEZA JURDICA

PROPIEDAD INTELECTUAL PROPIAMENTE DICHA (LEY 11.723)
PATENTES DE INVENCIN (LEY 24.481): EL INVENTO PATENTABLE,
DURACIN DEL DERECHO EL DISEO DE UTILIDAD MARCAS DE
FBRICA (LEY 22.362) DESIGNACIONES COMERCIALES: CONCEPTOS,
DURACIN DEL DERECHO- L DISEO ORNAMENTAL.
La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales,
extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz patrimonial y otra
extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde ubicamos a los derechos
intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotacin econmica,
conceder licencias, etc., mientras que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia
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a la facultad vitalicia que tiene el creador y luego sus sucesores, de tutelar la

incolumidad y fidelidad de la obra.
Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los derechos
de autor y los industriales (marcas, patentes, diseos de utilidad, designaciones
comerciales y diseo ornamental).
1. derechos patrimoniales: reales o personales
2. derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ej. derecho a la vida), o
ajena (patria potestad)
3. derechos mixtos
3.1 derechos de autor (ley 11. 723) - INPI
3.2 derechos industriales: marcas, patentes, diseos de utilidad, designaciones
comerciales y diseo ornamental - INPI
PROPIEDAD INTELECTUAL PROPIAMENTE DICHA: Derechos de autor Ley

11.723:
El Art. 1 de la ley, define el objeto de proteccin como toda creacin como las obras
cientficas, literarias y artsticas, comprenden los escritos de toda naturaleza y
extensin; las obras dramticas, composiciones musicales, dramtico-musicales; las
cinematogrficas y pantommicas; las obras de dibujos, pintura, escultura, arquitectura;
modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos,
planos y mapas; los plsticos, fotografas, grabados y discos fonogrficos, en fin: toda
produccin cientfica, literaria, artstica o didctica sea cual fuere el procedimiento de
reproduccin.
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para su
autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y
exponerla en pblico, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su
traduccin y de reproducirla en cualquier forma.
Correlativamente, nadie tiene derecho a publicar, sin permiso de los autores o de sus
derechohabientes, una produccin cientfica, literaria, artstica o musical, pero
cualquiera puede publicar con fines didcticos o cientficos, comentarios, crticas o
notas referentes a las obras intelectuales incluyendo hasta mil palabras de obras
literarias o cientficas u ocho compases en las musicales.
El retrato fotogrfico de una persona no puede ser puesto en el comercio sin el
consentimiento expreso de la persona misma, y muerta sta, de su cnyuge e hijos o
descendientes directos de stos. El derecho de publicar las cartas pertenece al autor.
Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o
transportan sobre la nueva obra intelectual resultante.
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La propiedad intelectual corresponde a los autores durante su vida y a sus herederos o

derechohabientes, durante sesenta aos ms. Para las obras fotogrficas la duracin
del derecho de propiedad es de 20 aos desde la primera publicacin.
Contratos tipo:
EDICIN: Habr contrato de edicin cuando el titular del derecho de propiedad sobre
una obra intelectual, se obliga a entregarla a un editor y ste a reproducirla, difundirla y
venderla. El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo
renunciare por el contrato de edicin. El editor slo tiene los derechos vinculados a la
impresin, difusin y venta, sin poder alterar el texto y slo podr efectuar las
correcciones de imprenta. En el contrato deber constar el nmero de ediciones y el
de ejemplares de cada una de ellas, as como tambin la retribucin pecuniaria del
autor o sus derechohabientes.
REPRESENTACIN: Hay contrato de representacin cuando el autor o sus
derechohabientes entregan a un tercero o empresario y ste acepta, una obra teatral
para su representacin pblica. Toda obra aceptada debe ser representada dentro del
ao correspondiente a su presentacin. No sindolo, el autor tiene derecho a exigir
como indemnizacin una suma igual a la regala de autor correspondiente a veinte
representaciones de una obra anloga. A los efectos de la ley, se considera como
representacin o ejecucin pblica, la transmisin radiotelefnica, exhibicin
cinematogrfica, televisin o cualquier otro procedimiento de reproduccin mecnica
de toda obra literaria o artstica. El autor o sus derechohabientes pueden enajenar o
ceder total o parcialmente su obra. Esta enajenacin es vlida slo durante el trmino
establecido por la ley y confiere a su adquirente el derecho a su aprovechamiento
econmico sin poder alterar su ttulo, forma y contenido. Aunque el autor enajenare la
propiedad de su obra, conserva sobre ella el derecho a exigir la fidelidad de su texto y
ttulo, en las impresiones, copias o reproducciones, como asimismo la mencin de su
nombre o seudnimo como autor. La enajenacin o cesin de una obra literaria,
cientfica o musical, sea total o parcial, debe inscribirse en el Registro Nacional de la
Propiedad Intelectual, sin cuyo requisito no tendr validez (inscripcin constitutiva). La
enajenacin o cesin de una obra pictrica, escultrica, fotogrfica o de artes
anlogas, salvo pacto en contrario, no lleva implcito el derecho de reproduccin que
permanece reservado al autor o sus derechohabientes. La enajenacin de planos,
croquis y trabajos semejantes, no da derecho al adquirente sino para la ejecucin de la
obra tenida en vista, no pudiendo enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para
otras obras.
En el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual deber depositar el editor de las
obras comprendidas en el Art. 1, tres ejemplares completos de toda obra publicada,
dentro de los tres meses siguientes a su aparicin. Si la edicin fuera de lujo o no
excediera de 100 ejemplares, bastar con depositar un ejemplar. En el Registro
Nacional de la Propiedad Intelectual deber depositar el editor de las obras
comprendidas en el Art. 1, tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro
de los tres meses siguientes a su aparicin. Si la edicin fuera de lujo o no excediera
de 100 ejemplares, bastar con depositar un ejemplar.
El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, ser
munido de un recibo provisorio, la Direccin Nacional de Derechos de Autor har

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publicaciones por 10 das en el Boletn Oficial, indicando las obras entradas, ttulo,
autor, especie, y dems datos especiales que las individualicen. Pasando un mes de la
ltima publicacin y no habiendo reclamo alguno, la Direccin Nacional de Derechos
de Autor otorgar el ttulo de propiedad definitivo con un nmero de orden.
Ser reprimido con la pena establecida por el Art. 172 del Cdigo Penal, el que de
cualquier manera y en cualquier forma defraude los derechos de propiedad intelectual
que reconoce la ley y sufrirn la pena que l establece, adems del secuestro de la
reproduccin.
DERECHOS INDUSTRIALES
PATENTES DE INVENCIN (LEY 24.481):
Una patente de invencin es un derecho exclusivo que el Estado otorga al inventor, a
cambio de que ste brinde a la sociedad el fruto de su investigacin. La solicitud de
patente se publica a los 18 meses, dejando de ser secreta para pasar al estado de
pblico conocimiento.
El fundamento de dar a conocer al pblico los detalles de la invencin, es la creencia
de que las enseanzas tcnicas derivadas de esa solicitud, pueden servir de base
para que terceros desarrollen perfeccionamientos sucesivos, contribuyendo a un
mayor avance en el estado de la tcnica.
El derecho exclusivo tiene una duracin de 20 aos improrrogables, contados a partir
de la fecha de presentacin de la solicitud, durante los cuales el titular puede
justamente, impedir que terceros exploten el invento. Pasado ese lapso, la patente
pasa a ser de dominio pblico, ello significa que cualquier persona puede hacer uso de
la misma sin tener que abonar regalas al titular.
Todos los titulares de patentes deben, a cambio de la proteccin de la patente,
publicar informacin sobre su invencin, a fin de enriquecer el cuerpo total de
conocimiento tcnico del mundo. Este creciente volumen de conocimiento pblico
promueve una mayor creatividad e innovacin en otras personas. Las patentes de
invencin otorgadas son de pblico conocimiento y se extender copia de la
documentacin a quien la solicite, previo pago de los aranceles que se establezcan.
Una vez solicitada la patente, lo que posee el solicitante es un derecho en expectativa,
porque dicho derecho recin se otorga cuando la patente se concede. Cualquier
conflicto que pudiera surgir entre un solicitante al que se la ha concedido su patente y
un posible infractor que tuviera el producto del solicitante en el mercado, deber ser
dirimido en el mbito judicial.
Una vez concedida la patente, debe abonar una tasa, si no se abona la anualidad
correspondiente se opera la caducidad de pleno derecho, es decir caduca la patente.
Tanto en Argentina como en el resto del mundo, la proteccin es nacional. Esto
significa que el solicitante debe presentar la solicitud de patente en cada pas donde le
interese protegerla.

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El titular de la patente puede ejercer el derecho de exclusividad sobre su invento, por

el trmino que le acuerda la ley, impidiendo que terceros sin su consentimiento
realicen actos de fabricacin, uso, oferta para la venta, venta o importacin del
producto o procedimiento patentado.
La patente es un bien intangible. Al igual que un ttulo de propiedad sobre un inmueble
o un automvil, se puede transferir siendo vendida, heredada o incluso regalada a
travs de una cesin de derechos (a ttulo gratuito en ste ltimo caso). Para que la
cesin tenga efecto respecto de tercero deber ser inscripta en el INSTITUTO
NACIONAL DE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL.
La ley de patentes en vigencia establece en su Art. 4 los tres requisitos bsicos que
debe reunir una invencin para ser patentable: novedad absoluta, actividad inventiva y
aplicacin industrial:
Novedad absoluta: significa que el objeto de invencin a patentar no debe estar
comprendido dentro del estado de la tcnica conocido, entendiendo por estado de la
tcnica al conjunto de conocimientos tcnicos que se han hecho pblicos tanto en el
pas como en el resto del mundo, antes de la fecha de presentacin de la solicitud en
cuestin. Este cuerpo de conocimiento existente se llama "estado de la tcnica". La
invencin debe presentar un paso inventivo que no podra ser deducido por una
persona con un conocimiento medio del mbito tcnico. La novedad de la patente
debe ser mundial.
Actividad inventiva: Existe actividad inventiva cuando el proceso creativo o sus
resultados no se deduzcan del estado de la tcnica en forma evidente para una
persona normalmente versada en la materia tcnica correspondiente. Esto significa
que si la invencin es una combinacin de elementos conocidos con resultado
predecible, la misma carece de actividad inventiva puesto que el resultado final al que
se accede partiendo de lo conocido es obvio para cualquier persona del oficio de nivel
medio.
Aplicacin industrial: Habr aplicacin industrial cuando el objeto de la invencin
conduzca a la obtencin de un resultado o de un producto industrial, entendiendo
como industria todo aquello susceptible de ser fabricado o aplicado en serie o a escala
industrial, en contraposicin a una obra de arte por ejemplo, que es nica e irrepetible.
Una patente de invencin puede ser un objeto, un procedimiento, un aparato para
fabricar el objeto, un compuesto qumico, un uso de un compuesto qumico, un
microorganismo, etc.
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de conformidad a
derecho. En numerosos pases, las teoras cientficas, los mtodos matemticos, las
obtenciones vegetales o animales, los descubrimientos de sustancias naturales, los
mtodos comerciales o mtodos para el tratamiento mdico (en oposicin a productos
mdicos) por lo general, no son patentables.
No se considerarn invenciones para los efectos de la ley:
a) Los descubrimientos, las teoras cientficas y los mtodos matemticos;

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b) Las obras literarias o artsticas o cualquier otra creacin esttica, as como las obras
cientficas;
c) Los planes, reglas y mtodos para el ejercicio de actividades intelectuales, para
juegos o para actividades econmico-comerciales, as como los programas de
computacin;
d) Las formas de presentacin de informacin;
e) Los mtodos de tratamiento quirrgico, teraputico o de diagnstico aplicables al
cuerpo humano y los relativos a animales;
f) La yuxtaposicin de invenciones conocidas o mezclas de productos conocidos, su
variacin de forma, de dimensiones o de materiales, salvo que se trate de su
combinacin o fusin de tal manera que no puedan funcionar separadamente o que
las cualidades o funciones caractersticas de las mismas sean modificadas para
obtener un resultado industrial no obvio para un tcnico en la materia;
g) Toda clase de materia viva y sustancias preexistentes en la naturaleza. No se
considerar materia patentable a las plantas, los animales y los procedimientos
esencialmente biolgicos para su reproduccin.
La patente conferir a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin perjuicio de lo
normado en los artculos 36 y 99 de la ley:
a) Cuando la materia de la patente sea un producto, el de impedir que terceros, sin su
consentimiento, realicen actos de fabricacin, uso, oferta para la venta, venta o
importacin del producto objeto de la patente;
b) Cuando la materia de la patente sea un procedimiento, el titular de una patente de
procedimiento tendr derecho de impedir que terceros, sin su consentimiento, realicen
el acto de utilizacin del procedimiento y los actos de: uso, oferta para la venta, venta
o importacin para estos fines del producto obtenido directamente por medio de dicho
procedimiento.
MODELOS DE UTILIDAD (regulados en la misma ley, 24.481):

Toda disposicin o forma nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos
de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo
prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn
destinados, conferirn a su creador el derecho exclusivo de explotacin, que se
justificar por ttulos denominados certificados de modelos de utilidad.
El certificado de los modelos de utilidad tendr una vigencia de DIEZ (10) aos
improrrogables, contados a partir de la fecha de presentacin de la solicitud.
Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre patentes de invencin que
no le sean incompatibles.

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La patente es distinta del modelo de utilidad, pues en ste se otorga nicamente a

una disposicin o forma nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos
de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo
prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn
destinados. En todos los casos, un modelo de utilidad debe cumplir con dos requisitos
de patentabilidad: novedad y aplicacin industrial, pero puede no tener actividad
inventiva, ya que este requisito no es obligatorio. Esto significa que se evaluar que el
objeto sea novedoso y que realmente le sea conferida una mejor utilidad por medio
de alguna modificacin en su estructura, no importando que dicha modificacin sea
obvia para una persona del oficio de nivel medio.
Otra diferencia entre patentes y modelos de utilidad, es la duracin y los costos de las
mismas. Mientras que las patentes se conceden por 20 aos a partir de la fecha de
presentacin, los modelos de utilidad de otorgan por 10 aos y todos los aranceles del
trmite corresponden al 50 % de los de patentes.
Las patentes y el certificado de modelo de utilidad caducarn en los siguientes casos:
a) Al vencimiento de su vigencia;
b) Por renuncia del titular. En caso que la titularidad de la patente pertenezca a ms de
una persona, la renuncia se deber hacer en conjunto. La renuncia no podr afectar
derechos de terceros;
c) Por no cubrir el pago de tasas anuales de mantenimiento al que estn sujetos,
fijados los vencimientos respectivos el titular tendr un PLAZO de gracia de CIENTO
OCHENTA (180) das para abonar el arancel actualizado, a cuyo vencimiento se
operar la caducidad, salvo que el pago no se haya efectuado por causa de fuerza
mayor;
d) Cuando concedido el uso a un tercero no se explotara la invencin en un PLAZO de
DOS (2) aos por causas imputables al titular de la patente.
MARCAS - Ley 22.362

Marca es todo signo con capacidad distintiva, que permite diferenciar un producto o un
servicio de otro. La marca juega un papel importantsimo en el terreno de la
competencia. La calidad de los productos o servicios sern conocidos por el pblico a
travs de su identificacin con la marca que los designa, de all que en muchos casos,
el valor de la marca sea mayor que el que representan otros bienes que pueda
poseer la empresa.
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un registro. El
trmino de duracin de la marca registrada ser de Diez (10) aos. Podr ser
renovada indefinidamente por perodos iguales si la misma fue utilizada dentro de los
Cinco (5) aos previos a cada vencimiento, en la comercializacin de un producto, en
la prestacin de un servicio, o como parte de la designacin de una actividad. La
transferencia de la marca registrada es vlida respecto de terceros, una vez inscripta
en la Direccin Nacional de la Propiedad. La cesin o venta del fondo de comercio
comprende la de la marca, salvo estipulacin en contrario.
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La regla bsica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir productos o
servicios es registrable, salvo que se encuentre incluido dentro de las prohibiciones
establecidas en la ley. Le garantiza la propiedad y el uso exclusivo de la marca,
pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no autorizado por parte de terceros.
Pueden registrarse como marcas para distinguir productos y servicios: una o ms
palabras con o sin contenido conceptual; los dibujos; los emblemas; los monogramas;
los grabados; los estampados; los sellos; las imgenes; las bandas; las combinaciones
de colores aplicadas en un lugar determinado de los productos o de los envases; los
envoltorios; los envases; las combinaciones de letras y de nmeros; las letras y
nmeros por su dibujo especial; las frases publicitarias; los relieves con capacidad
distintiva y todo otro signo con tal capacidad.
No se consideran marcas y no son registrables:
a) los nombres, palabras y signos que constituyan la designacin necesaria o habitual
del producto o servicio habitual a distinguir, o que sean descriptivos de su naturaleza,
funcin, cualidades u otras caractersticas.
b) los nombres; palabras, signos y frases publicitarias que hayan pasado al uso
general antes de su solicitud de registro.
c) la forma que se d a los productos.
d) el color natural o intrnseco de los productos o un solo color aplicado sobre los
mismos.
No pueden ser registrados:
a) una marca idntica a una registrada o solicitada con anterioridad para distinguir los
mismos productos o servicios.
b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para distinguir los mismos
productos o servicios.
c) las denominaciones de origen nacionales o extranjeras.
Se entiende por denominacin de origen el nombre de un pas, de una regin, de un
lugar o rea geogrfica determinados que sirve para designar un producto originario
de ellos, y cuyas cualidades y caractersticas se deben exclusivamente al medio
geogrfico. Tambin se considera denominacin de origen la que se refiere a un rea
geogrfica determinada para los fines de ciertos productos.
d) las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto de la naturaleza,
propiedades, mrito, calidad, tcnicas de elaboracin, funcin, origen, precio u otras
caractersticas de los productos o servicios a distinguir.
e) las palabras, dibujos y dems signos contrarios a la moral y a las buenas
costumbres.

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f) las letras, palabras, nombres, distintivos, smbolos, que usen o deban usar la
Nacin, las provincias, las municipalidades, las organizaciones religiosas y sanitarias.
g) las letras, palabras, nombres o distintivos que usen las naciones extranjeras y los
organismos internacionales reconocidos por el gobierno argentino.
h) el nombre, seudnimo o retrato de una persona, sin su consentimiento o el de sus
herederos hasta el cuarto grado inclusive.
i) las designaciones de actividades incluyendo nombres y razones sociales,
descriptivas de una actividad, para distinguir productos. Sin embargo, las siglas,
palabras y dems signos con capacidad distintiva, que formen parte de aqullas,
podrn ser registrados para distinguir productos o servicios.
j) las frases publicitarias que carezcan de originalidad.
El titular de la marca puede autorizar su uso por terceros, mediante contratos de

licencia, tanto exclusiva como no exclusiva, venderla en forma total o parcial por
productos u obtener crditos ofrecindola en garanta con registro de prenda.
La solicitud de una marca debe circunscribirse a una clase de productos o de servicios
descripta en la Clasificacin de Niza para el registro de marcas.
Esta clasificacin incluye 34 clases de productos y 11 de servicios. Por ejemplo, si
deseo proteger con marca productos como indumentaria y bolsos o carteras, debo
presentar una solicitud para indumentaria en la clase 25 y otra para bolsos y
carteras en la clase 18.
El plazo que cubre la inscripcin es de 10 aos contados desde la fecha de concesin
del registro, renovable por perodos iguales y sucesivos. Las marcas tienen validez
territorial, razn por la cual debe solicitar el registro en cada pas dentro del cual desee
protegerla.
El derecho de propiedad de una marca se extingue:
a) por renuncia de su titular.
b) por vencimiento del trmino de vigencia, sin que se renueve el registro.
c) por declaracin judicial de nulidad o caducidad del registro.
DESIGNACIONES - (reguladas en la ley marcaria a partir del Art. 27):

El nombre o signo con que se designa una actividad con o sin fines de lucro,
constituye una propiedad y se denomina designacin comercial.
La propiedad de la designacin se adquiere con su uso, (pero slo con relacin al
ramo en el que se utiliza, debiendo ser inconfundible con las preexistentes en ese
mismo ramo). Toda persona con inters legtimo puede oponerse al uso de una
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designacin, la accin respectiva prescribe al ao desde que el tercero comenz a

utilizarla en forma pblica y ostensible o desde que el accionante tuvo conocimiento de
su uso.
El derecho a la designacin se extingue por el cese de la actividad designada.
MODELOS Y DISEOS INDUSTRIALES - DECRETO LEY N 6673 -9/8/63:

El modelo industrial es la forma incorporada a un producto industrial y que le confiere
carcter ornamental.
Mientras que en el modelo industrial se protege esta forma ornamental incorporada, en
el modelo de utilidad se protege la optimizacin de la funcin para el cual est
concebido un objeto, herramienta, utensilio, o dispositivo.
El autor deber registrar el modelo o diseo de su creacin en el Registro de Modelos
y Diseos Industriales que a tal efecto ser llevado por la Secretara de Industria y
Minera (Direccin Nacional de la Propiedad Industrial). Se presume que quien primero
haya registrado un modelo o diseo industrial es el autor del mismo, salvo prueba en
contrario.
No podrn gozar de los beneficios que otorgue el decreto:
a) Aquellos modelos o diseos industriales que hayan sido publicados o explotados
pblicamente, en el pas o en el extranjero, con anterioridad a la fecha del depsito;
b) Los modelos o diseos industriales que carezcan de una configuracin distinta y
fisonoma propia y novedosa con respecto a modelos o diseos industriales anteriores;
c) Los diseos o modelos industriales cuyos elementos estn impuestos por la funcin
que debe desempear el producto;
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o diseos ya
conocidos;
e) Cuando sea contrario a la moral y a las buenas costumbres.
La proteccin concedida tendr una duracin de cinco aos, a partir de la fecha del
depsito y podr ser prolongada por dos perodos consecutivos de la misma duracin
a solicitud de su titular. El titular de un registro de modelo o diseo podr cederlo total
o parcialmente bajo las condiciones que estime conveniente. El cesionario o sucesor a
ttulo particular o universal no podr invocar derechos emergentes del registro
mientras no se anote la transferencia en la Direccin Nacional de la Propiedad
Industrial.
El titular de un registro de modelo o de diseo tiene una accin judicial contra todo
aquel que, sin autorizacin, explota industrial o comercialmente, con relacin a los
mismos o diferentes productos, un diseo depositado o imitaciones del mismo. La
accin podr entablarse, ante los Tribunales Federales, por va civil para obtener el
resarcimiento de daos y perjuicios y la cesacin del uso, o por va penal si se
persigue, adems, la aplicacin de las penas que la ley establece.

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2. DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

EL DOMINIO EN GENERAL. CONCEPTO CRTICA DE LA DEFINICIN DEL
CDIGO CARACTERES RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO
EXTINCIN. - DOMINIO IMPERFECTO. DOMINIO DESMEMBRADO
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una cosa y
confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: ius utendi, ius fruendi y ius
abutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular.
El cdigo civil lo define como:
Art. 2605: El dominios el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
La doctrina ha criticado esta definicin por considerarla vaga e imprecisa, ya que en
todos los derechos reales la cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una
persona.
Es mucho ms completa la definicin del Esboo de Freytas:
El dominio (derecho de propiedad sobre las cosas) es el derecho real, perpetuo o
temporal, de una sola persona, sobre una cosa propia, mueble o inmueble, con todos
los derechos sobre su sustancia y utilidad o solamente sobre su sustancia, o sobre su
sustancia con algunos derechos sobre su utilidad.
El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa (2520, 2522) y, en el
caso de los inmuebles, al subsuelo y al espacio areo (2518), con los lmites que
diversas leyes imponen (por ej. el rgimen de minas o la expropiacin del subsuelo
para extender vas de subterrneo.)
Superficie solo cedit es una locucin latina, que literalmente significa la superficie
accede al suelo, es utilizada al tratar los derechos reales cuando se relacionan con el
derecho de accesin. Segn este principio, todas aquellas superficies o bienes que se
encuentran inseparablemente en un determinado terreno o finca pertenecen, por
accesin, al dueo del suelo. Se encuentra consagrado en el Art. 2518.
Caracteres del dominio:
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del tiempo.
Art. 2.510: El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se
pueda hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de
propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza
con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el
tiempo requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin.
Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades posibles sobre una cosa.
Este carcter se vio atenuado por la reforma de la ley 17711 que reformul los Art.
2513 y 2514, cambiando las ideas de libertad e individualismo reinantes en el siglo
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diecinueve por las de ejercicio regular de los derechos y proscripcin al abuso del
derecho.
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la misma
cosa. Dice el Art. 2508: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada
una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la
misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
Clases de dominio:
El 2507 distingue el dominio pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no est
gravada con ningn derecho real y menos pleno o imperfecto, cuando debe
resolverse al cabo de un cierto tiempo o al cumplimiento de una condicin resolutoria
(perdiendo el carcter de perpetuo), o cuando la cosa est gravada a favor de terceros
con algn derecho real como servidumbre, usufructo, etc. (perdiendo as el carcter de
pleno). O sea que el dominio imperfecto puede ser: revocable, fiduciario o
desmembrado.
Dominio revocable: cuando el dominio es susceptible de quedar sin efecto por
distintas causas, como un pacto de retroventa, una condicin resolutoria, la revocacin
de una donacin o legado por ingratitud o incumplimiento de los cargos, anulacin del
acto de transmisin, rescisin, accin por hecho fraudulento, restitucin por pago
indebido, etc. En suma, siempre que el dominio se haya transferido de una manera
interina. En principio, la revocacin tiene efectos retroactivos, estando las excepciones
consignadas en la ley (Art. 2669).
Dominio fiduciario: es definido en el Art. 2662 como el que se adquiere en razn
de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est sometido a durar
solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien
corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.; es regulado por la ley 24.241.
En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos pudiendo recaer la misma condicin sobre
ms de uno (excepto el fiduciante, que no puede ser fiduciario):
-
Fiduciante o fideicomitente: quien transfiere el dominio de la cosa.

Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y
luego transferirlos al beneficiario.
Beneficiario
Fideicomisario.
El fideicomiso slo puede constituirse sobre cosas en particular y no sobre

universalidades jurdicas ni alcuotas de aqullas. Las facultades del fiduciario son
restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uno ni habitacin y (de constituir
hipoteca) sta sigue la suerte del dominio.
Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn ver
emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario.
Dominio desmembrado: es aqul que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se
han constituido derechos reales: prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin,
superficie forestal o servidumbres. Si lo que se ha constituido es un usufructo,
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transfirindose el uso y goce de la cosa, se dice que la propiedad ha quedado

desnuda o nuda (del latn nudus).
Otros casos de dominio imperfecto: bien de familia (ley 14.394), fundo donde el
propietario debe tolerar se explote una mina en el subsuelo, a raz de una concesin
otorgada por el Estado (nico propietario de cierto tipo de minas).
RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO EXTINCIN

El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe ser
ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan. La reforma de la ley
17.711 ha morigerado el tinte individualista que imperaba en la poca del codificador.
Esto se refleja principalmente en la reforma de dos artculos: 2513 y 2514. El primero
de ellos rezaba: Es inherente a la propiedad, el derecho de poseer la cosa, de
disponer o servirse de ella, de usarla y gozarla segn la voluntad del propietario. l
puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla y ahora expresa: Es inherente a la
propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla
conforme a un ejercicio regular.
El Art. 2514 rezaba: El ejercicio de estas facultades no puede serle restringido porque
tuviera por resultado privar a un tercero de alguna ventaja, comodidad o placer, o
traerle algunos inconvenientes, con tal que no ataque su derecho de propiedad y
luego de la reforma: El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto
no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.
Disposiciones en todo concordantes con el Art. 1.071, tambin reformado:
El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligacin legal no
puede constituir como ilcito ningn acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que
contrare los fines que aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los lmites
impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. (Este ltimo prrafo es
un agregado de la reforma y dio consagracin legislativa a la teora del abuso del
derecho).
Se critica la poltica del codificador de dedicar todo un captulo a los lmites y
restricciones al dominio y no hacerlo con el resto de los derechos reales. La razn de
esta diferencia, radica en la amplsima gama de facultades que otorga el dominio, lo
que hace ms fcil fijar las limitaciones que enumerar las facultades.
Podemos distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de la siguiente
manera:
1. Restricciones impuestas slo en el inters pblico: la mayora regladas
por el Derecho Administrativo (a travs de leyes, decretos, ordenanzas,
reglamentos, etc.) y basadas en deberes o responsabilidades del
individuo como miembro de una comunidad. En principio, no dan origen
a indemnizacin alguna a favor del propietario del bien. Algunos

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ejemplos son las normas que regulan la higiene y salubridad, los

cdigos de urbanismo, de circulacin de los automotores, etc.
2. Restricciones impuestas en inters de los particulares:
Pueden ser:
a. Restricciones a la libre disponibilidad jurdica: la circulacin de la riqueza es de
orden pblico y, por ello, no puede extraerse un bien del trfico indefinidamente. El Art.
2612 sienta el principio, proscribiendo estas clusulas para las transmisiones de
inmuebles a ttulo oneroso y el Art. 2613 da las excepciones sobre bienes muebles e
inmuebles.
Clusulas de inalienabilidad:
Art. 2.612: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo
hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto
puede constituir contra l.
Art. 2.613: Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores
en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o
dejaren en testamento, por mayor trmino que el de diez aos.
La permisin de este artculo es menoscabada por dos disposiciones:
Art. 3.781: Si se lega una cosa con calidad de no enajenarla y la enajenacin no
compromete ningn derecho de tercero, la clusula de no enajenarse se tendr por no
escrita.
Art. 3.598: El testador no puede imponer gravamen ni condicin alguna a las
porciones legtimas declaradas en este ttulo. Si lo hiciere, se tendrn por no escritas.
Como consecuencia de estas clusulas de inalienabilidad, los bienes quedan fuera del
comercio y su enajenacin es nula. La misma condicin impide su embargabilidad o la
constitucin de derechos reales sobre ella o cualquier otro acto de disposicin.
Clusulas de indivisin:
A estas excepciones, pueden sumarse el pacto de indivisin de los condminos, (Art.
2693) permitido hasta cinco aos y la indivisin de un bien determinado o de un
establecimiento, (ley 14.394) hasta los diez aos o mayora de edad de los herederos,
impuesta por el causante o por voluntad de los herederos o el cnyuge suprstite.
En todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas clusulas, a solicitud de parte
y mediando justa causa.
Camino de sirga:
Los propietarios de inmuebles que linden con cursos de agua navegables, deben dejar
libre de construccin una franja de terreno a los fines de realizar la sirga (remolque de

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la embarcacin mediante una cuerda usando fuerza humana o animales). La

disposicin es un anacronismo y un resabio de la poca en que las embarcaciones no
tenan motor.
Art. 2.639: Los propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la
comunicacin por agua, estn obligados a dejar una calle o camino pblico de treinta y
cinco metros hasta la orilla del ro, o del canal, sin ninguna indemnizacin. Los
propietarios ribereos no pueden hacer en ese espacio ninguna construccin, ni
reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna.
b. Restricciones emergentes de las relaciones de vecindad:
Regladas de manera exhaustiva y casustica en los arts. 2615 al 2660. Se recomienda
una lectura de estos artculos, pues pueden ser componentes de evaluacin.
Son caracteres propios de estas restricciones la reciprocidad, no indemnizacin,
imprescriptibilidad (liberatoria o adquisitiva) y la posibilidad de renuncia por voluntad
del beneficiario. Procuran la prevencin de daos o molestias, el aislamiento de los
inmuebles, la debida distancia entre con los rboles y arbustos vecinos, descargas
pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso de entrar en propiedad vecina para
ciertos fines, etc.
Veremos el artculo al que ms importancia ha dado la doctrina, por ser una hiptesis
que engloba el mayor nmero de casos posibles:
Art. 2.618: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o daos similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y
aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los
daos o la cesacin de tales molestias.
En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias de la
produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendr en
cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitar sumariamente.
La actividad desarrollada en el inmueble debe causar molestias que excedan la
normal tolerancia, o sea que tengan cierta entidad. La enumeracin de los factores
productores de la molestia es meramente enunciativa y la existencia de una
autorizacin administrativa para funcionar no es bice para solicitar el cese de las
molestias.
EXTINCIN DEL DOMINIO

El cdigo civil enumera las siguientes causales de extincin del dominio:

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Por la destruccin o consumo total de la cosa que estaba sometida a l, o

cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando
recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia
de su dueo.
Cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo de transformacin, accesin, o
prescripcin, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.
Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la
cosa, puede abandonarla por la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la
cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa.
Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisin judicial del dominio,
cualquiera que sea su causa, ejecucin de sentencia, expropiacin por
necesidad o utilidad pblica.
Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa, cuya
propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo vicioso.
DOMINIO DE LAS AGUAS. DOMINIO PBLICO Y PRIVADO (REFORMA AL

ART. 2340). AGUAS SUBTERRNEAS PLUVIALES DE FUENTES Y
VERTIENTES ROS Y ARROYOS.
Art. 2.339: Las cosas son bienes pblicos del Estado general que forma la Nacin, o
de los Estados particulares de que ella se compone, segn la distribucin de los
poderes hecha por la Constitucin Nacional; o son bienes privados del Estado general
o de los Estados particulares.
Art. 2.340: Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
1 Los mares territoriales hasta la distancia que d etermine la legislacin especial,
independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;
2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros;
3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra
agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general,
comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del
derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de
su inters y con sujecin a la reglamentacin;
4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la
extensin de tierra que las aguas baan o desocupan durante las altas mareas
normales o las crecidas medias ordinarias;
5 Los lagos navegables y sus lechos;
6 Las islas formadas o que se formen en el mar ter ritorial o en toda clase de ro, o en
los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;

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7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica
construida para utilidad o comodidad comn;
8 Los documentos oficiales de los poderes del Esta do;
9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleont olgicos de inters cientfico.
(Artculo sustituido por Art. 1 de la Ley N 17.71 1 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir
del 1 de julio de 1968.)
Art. 2.341: Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes pblicos del
Estado o de los Estados, pero estarn sujetas a las disposiciones de este cdigo y a
las ordenanzas generales o locales.
Art. 2.342: Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares:
1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la
Repblica, carecen de otro dueo;
2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosa s y sustancias fsiles, no obstante
el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra;
3 Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las p ersonas que mueren sin tener
herederos, segn las disposiciones de este cdigo;
4 Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarri les y toda construccin hecha por el
Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los
Estados por cualquier ttulo;
5 Las embarcaciones que diesen en las costas de lo s mares o ros de la Repblica,
sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.
Art. 2.343: Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territo riales, ros y lagos navegables,
guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de el los no los reclamare
inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el m ar arroja, siempre que no
presenten signos de un dominio anterior.
El rgimen sobre las aguas pertenece a la jurisdiccin federal o provincial, segn sea
la materia regulada. Es competente la Nacin, por ejemplo, en lo atinente a la
navegacin o la propiedad del agua, y es de jurisdiccin provincial el poder de polica
sobre la pesca en ros provinciales, el riego, etc. Hay tambin poderes concurrentes
tales como la salubridad y defensa civil. Algunas provincias como Crdoba, Mendoza o
Santiago del Estero, han dictado sus cdigos de aguas.
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El agua es una cosa que ser mueble o inmueble, dependiendo de dnde se halle. Las
aguas que corren o duermen en sus lechos, son inmuebles por su naturaleza (Art.
2314) y las que estn almacenadas o corren por conductos accesorios a un inmueble,
inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo con carcter de perpetuidad, son
inmuebles por accesin. Si el agua est separada del suelo, ser una cosa mueble y le
sern aplicables las normas de los arts. 2318 y 2319.
Las aguas pueden clasificarse en:
1 martimas: La afectacin al dominio pblico no puede ser renunciada por el
Estado, pero ste puede otorgar permisos de exploracin, explotacin, etc.
a territoriales: hasta las 200 leguas marinas (segn ley 17.094), incluyendo
lecho y subsuelo. La vieja redaccin del Art. 2340 las estableca hasta una
legua marina.
b interiores: tales como bahas, puertos o ensenadas.
2 terrestres: Los Inc. 3 y 5 del Art. 2340 enumeran los casos, sin embargo, el
agregado que hizo la reforma al Inc. 3, fija una hiptesis abierta, pues consigna que
sern de dominio pblico toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de inters general () comprendindose las aguas subterrneas, lo
que constituye una excepcin al principio superficie solo cedit, por el cual stas
perteneceran al propietario del suelo. Podemos subclasificar las aguas terrestres en:
a superficiales:
Corrientes: ocasionan numerosas restricciones y lmites al dominio de los
propietarios ribereos: est proscripto, entre otras cosas: Art. 2641 (usar el
agua estorbando la navegabilidad), Art. 2642 (mudar el curso de las aguas sin
autorizacin de autoridad administrativa cavado del lecho, dragados hacia su
terreno que excedan la normalidad), etc.
Los cursos de agua se clasifican en: a) arroyo: de menor caudal que el ro y ms o
menos perenne; b) torrente: generalmente permanece seco y ocasionalmente posee
aguas con motivo de deshielos o precipitaciones; c) ro: con caudal abundante y
perenne. El rgimen jurdico de ros y arroyos es el mismo.
El ro se compone de: cauce o fondo, (lugar por donde el agua corre); ribera interna
(se encuentra a ambos lados del cauce, donde el terreno se eleva y es la porcin que
queda descubierta cuando bajan las aguas) y ribera externa o margen.
El rgimen jurdico de las aguas corrientes es el siguiente: si el curso de agua nace y
muere dentro de un fundo, pertenecen en propiedad al dueo de ste. Si nace en un
fundo y muere en otro, pertenecen al dominio pblico (arg. arts. 2340, 2350 y 2637).
- durmientes: el cdigo declara de dominio pblico los lagos navegables,
habindose eliminado con la reforma la exigencia de cierto tonelaje para
considerarlos tales. El tema de los lagos no navegables ha dado lugar a
controversias. Por un lado, estn excluidos de entre los bienes enunciados
como de dominio pblico, a contrario sensu por el Art. 2340 Inc. 5; por el otro,
el Art. 2349 concede el uso y goce a los propietarios ribereos, pero no la
propiedad. Es nuestra opinin, que deben considerarse residualmente
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comprendidos entre los bienes de dominio pblico, por ser aguas que tienen
aptitud de satisfacer usos de inters general.
- surgentes: segn el Art. 2.350, Las vertientes que nacen y mueren dentro de
una misma heredad, pertenecen, en propiedad, uso y goce, al dueo de la
heredad, mientras que si surgen en un fundo y corren hacia otro, son de
dominio pblico por ser aguas corrientes.
b subterrneas: tambin se refiere a aguas de pozo y no corrientes, por el
mismo motivo. Ya hemos dicho, que son del dominio pblico.
3 pluviales: son todas aquellas provenientes de las precipitaciones (lluvia, nieve,
granizo, etc.), sea que se mantengan en la superficie, en concavidades o
almacenadas. Esta agua pertenecen al propietario del fundo donde caen, quien puede
disponer de ella libremente. El agua que cae en lugares pblicos es res nullius,
susceptible de apropiacin por los particulares (Art. 2636).
CONDOMINIO. CONCEPTO. DIFERENCIAS CON OTRAS INSTITUCIONES. TIPOS:
CON INDIVISIN FORZOSA Y SIN INDIVISIN FORZOSA. FACULTADES Y
OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS ADMINISTRACIN DE LA COSA
COMN LA PARTICIN.
Art. 2.673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias

personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Los elementos del condominio son, por tanto:
- pluralidad de sujetos
- unidad de objeto
- existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa
Si bien en el cdigo estn legislados dominio y condominio separadamente, hay
quienes sostienen que se tratara de la misma institucin, slo que el condominio sera
un dominio con varios titulares. Tanto es as, que el Art. 2503 los enumera en el mismo
inciso. Por lo tanto, en el condominio encontramos los mismos caracteres que en el
dominio: absoluto, exclusivo y perpetuo.
Diferencias con otras instituciones:
SOCIEDAD: la sociedad es sujeto de derecho, su objeto pueden ser cosas materiales
(como en el condominio) pero tambin inmateriales, impone cierta actividad con un fin
y dura un tiempo limitado. Slo puede nacer de un contrato y la porcin indivisa de
capital de cada socio no puede ser atacada por los acreedores (que s podrn
cobrarse de las utilidades), mientras que los acreedores del condmino s pueden
embargar y ejecutar la parte alcuota.
SERVIDUMBRE: su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras que el
condominio tiene como objeto el disfrute sobre la cosa propia.

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COMUNIDAD DE BIENES: los bienes son objetos inmateriales, nunca podra existir
condominio sobre un crdito, pues el objeto de los derechos reales son las cosas
materiales.
COMUNIDAD HEREDITARIA: la masa hereditaria mientras permanece indivisa, ha
sido considerada por muchos un condominio, cuando permanece en este estado
durante un tiempo largo. Inclusive, en algunas provincias, se anota la declaratoria de
herederos en el folio real de los inmuebles. Sin embargo, tcnicamente no es
condominio pues ste debe nacer de la ley, o por un acto inter vivos o de ltima
voluntad, no recayendo esta hiptesis en ninguno de los tres casos. Por otra parte, en
la comunidad hereditaria no solo hay cosas, sino tambin bienes sobre los cuales es
imposible un condominio. La Corte Suprema ha tenido ocasin de expedirse, negando
el carcter de condominio a los bienes indivisos de una herencia.1
PROPIEDAD HORIZONTAL: es un derecho real complejo, a la vez sobre cosa propia
(la unidad funcional), y compartindose slo las partes comunes del edificio sobre las
que se ha dicho recae un condominio.
Segn el Art. 2675, el condominio se constituye por contrato, adquiriendo la cosa entre
varios o cediendo los derechos sobre una parte alcuota de la cosa propia; por actos
de ltima voluntad, legando una cosa a dos o ms personas dentro de la porcin
disponible, (pues de la porcin legtima no surge condominio, como vimos, pues
coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y tambin proviene en algunos casos
de la ley, como el caso de las medianeras.
A estos casos enumerados por el artculo, puede agregarse la usucapin adquirida por
la coposesin de varios poseedores.
El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa (que es la
regla).
I - Condominio sin indivisin forzosa:
En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos puede pedir la
particin en cualquier momento.
Facultades de los condminos:
Respecto de la parte indivisa: las facultades son amplsimas, realizando los actos de
administracin y disposicin que sean compatibles con la naturaleza de su parte
alcuota, sin consentimiento de los otros condminos (Art. 2676). Puede enajenarla
libremente, darla en usufructo (Art. 2843) pero no puede arrendar su cuota parte, por
disposicin expresa del Art. 1512. Si el condmino hipoteca su parte indivisa, la
hipoteca ser vlida, pero quedar sin efecto si el inmueble se adjudica a otro
condmino luego de la particin (Art. 2678), pues la particin tiene efecto declarativo.
El Art. 2677 permite a los acreedores embargar y ejecutar la cuota parte, an antes de
la divisin. Est vedada la constitucin de servidumbres sobre la cuota, por el principio
de indivisibilidad de las mismas (Art. 3007), la servidumbre no puede adquirirse por
CSJN, 9.4.40, J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-1982-D-461.

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una porcin indivisible. Las acciones posesorias pueden incoarse contra terceros o
contra los mismos condminos, en caso de que stos turbasen el ejercicio de los
derechos del copropietario o lo desposeyesen, igual sucede con las acciones reales.
Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la imposibilidad de
obrar tanto material como jurdicamente. Rige el principio del ius prohibendi (Art.
2680), segn el cual ninguno de los condminos puede ejercer sin el consentimiento
de todos sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella fsicamente determinada,
actos materiales () que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de
propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer al
respecto. El condmino debe usar y gozar de la cosa de acuerdo a su destino y sin
causarle deterioros (Art. 2684). Si es uno solo de ellos quien ha usado y gozado de la
cosa, la jurisprudencia ha entendido que puede reclamrsele una compensacin
desde la fecha de intimacin fehaciente.
El Art. 2680 tambin prohbe al condmino efectuar actos jurdicos que impliquen el
ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin el consentimiento de los
copropietarios. Esto excluye: enajenacin de la cosa entera o de partes materiales
concretas, constitucin de servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una
parte material concreta de sta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad
relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condminos pero no por el
constituyente), pero cobraran eficacia si la cosa llegase a ser adjudicada al
constituyente, por el principio declarativo de la particin.
Obligaciones de los condminos:
Gastos de conservacin y reparacin de la cosa: Todo condmino puede obligar a los
copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin
de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su
derecho de propiedad. No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los
intereses al copropietario que los hubiese hecho, y ste tendr derecho a retener la
cosa hasta que se verifique el pago.
Obligaciones por deudas contradas para la comunidad: A las deudas contradas por
uno solo de los condminos en pro de la comunidad y durante ella, no est obligado
sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos para
el reembolso de lo que hubiere pagado. Si, en cambio, hubiesen sido contradas por
todos los condminos, puede pasar que:
- pacten solidaridad
- pacten responder de acuerdo a su cuota parte
- no expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso
responden por partes iguales pues los terceros no tienen forma de conocer los
porcentajes de las partes alcuotas.
En las cargas reales, como prenda o hipoteca: segn el Art. 2689, cada uno de los
condminos responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de hacer notar que
(una vez ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre ste responder cada
condmino en proporcin a su parte alcuota.
Administracin:

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Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de los condminos. Siendo
imposible por la calidad de la cosa o por la oposicin de alguno de los condminos, el
uso o goce de la cosa o la posesin comn, resolvern todos, si debe ser puesta en
administracin, o arrendada. El qurum necesario para deliberar sobre esta decisin,
es la totalidad de los condminos, (aunque la jurisprudencia ha atemperado esta
exigencia cuando hay una obstruccin de uno de ellos sin justa causa). La mayora
necesaria para tomar la decisin es la absoluta (mitad ms uno), computndose los
votos por valor y no por cabeza, de manera tal que si una de las partes reuniese ms
del cincuenta por ciento del total, ser quien decide. Habiendo empate, se decide por
azar, rbitros o el juez en proceso sumario (2706). Al tomar esta decisin, la asamblea
tambin debe decidir quin administrar la cosa, que puede ser uno de los
condminos o un tercero. El condmino que ejerciere la administracin ser reputado
mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las
disposiciones sobre el socio administrador.
Si la Asamblea decide que la explotacin se llevar a cabo dando la cosa en
arrendamiento, deber ser preferido el condmino que as lo solicite, siempre que
ofrezca el mismo alquiler.
II - Condominio con indivisin forzosa:
La indivisin forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de ltima
voluntad.
1. de origen legal: segn el Art. 2710, es de indivisin forzosa el condominio
sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o
ms heredades pertenecientes a distintos propietarios, como un pozo para
sacar agua o un canal de desage, o paredes, muros, cercos o fosos que
sirvan de separacin entre dos heredades contiguas (arts. 2716 al 2745). Hay
indivisin forzosa temporal en el caso del Art. 2715, cuando la particin fuese
nociva en un tiempo determinado y necesite ser demorada para mayor
conveniencia de los condminos.
2. de origen contractual: los condminos no pueden renunciar indefinidamente a
la facultad de particionar, pero pueden suspenderla hasta cinco aos,
renovando el convenio las veces que lo estimen conveniente. Si se trata de
coherederos, pueden prolongar la indivisin hasta diez aos y, en el caso de
que se trate de un establecimiento del que hubiese formado parte, tambin
podr pedirlo el cnyuge suprstite (arts. 52 y 53 ley 14.394)
3. de origen testamentario: el Art. 51 de la ley 14.394 permite al testador imponer
la indivisin de los bienes hereditarios por hasta diez aos, modificando el Art.
2715 que lo permita slo por cinco aos. Si se trata de un establecimiento
comercial, la indivisin podr prolongarse hasta que todos los herederos
alcancen la mayora de edad.
Conclusin del condominio:
El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que nos
remitimos, existiendo una causal propia que es la particin.
La particin es la conversin de la parte alcuota en un lote material equivalente.

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El Art. 2692 sienta el principio general: Cada copropietario est autorizado a pedir en
cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una
indivisin forzosa.
Tambin pueden pedir la particin los herederos, sus acreedores y todos los que
tengan derecho sobre la sucesin (Art. 3452 del Cdigo Civil).
Segn el Art. 2.698, las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de
hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la divisin de cosas
particulares, por tanto, veamos:
Art. 3.460: La accin de particin de herencia es imprescriptible, mientras que de
hecho contine la indivisin; pero es susceptible de prescripcin, cuando la indivisin
ha cesado de hecho, porque alguno de los herederos, obrando como nico propietario,
ha comenzado a poseerla de una manera exclusiva. En tal caso la prescripcin tiene
lugar a los veinte aos de comenzada la posesin.
Art. 3.461: Cuando la posesin de que habla el artculo anterior, ha sido slo de una
parte alcuota de la herencia, o de objetos individuales, la accin de particin se
prescribe por veinte aos respecto a esa parte o a esos objetos, y contina existiendo
respecto a las partes u objetos que no han sido as posedos.
Naturaleza jurdica de la accin de particin: es importante para fijar la jurisdiccin. La
mayora de los cdigos de procedimiento y la jurisprudencia la ha considerado una
accin real, debiendo impetrarse donde se encuentran los bienes.
Efecto de la particin: La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no
traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado
como si hubiese sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que
le correspondi en su lote. El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisin
absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a
ttulo oneroso.
Por tanto, la particin es declarativa y se considera como si el condominio nunca
hubiese existido. Sin embargo, el Art. 2697 determina que los efectos sern los
mismos que el cdigo determina en relacin a las sucesiones y, en este caso, los
coherederos se deben garantas de eviccin.
Formas de llevar a cabo la particin:
El Art. 3462, aplicable segn lo expresado, dispone que si todos los herederos estn
presentes y son capaces, la particin deba hacerse en la forma y por el acto que por
unanimidad juzguen conveniente.
La particin en especie siempre es preferida si fuese posible y conveniente (salvo
pacto unnime en contrario)
Art. 3.475 bis: Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no
se podr exigir por los coherederos la venta de ellos.

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Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrn hacer compensaciones en

dinero o especie.
Segn el Art. 3462, si todos los condminos son capaces y estn presentes, la
particin se puede convenir extrajudicialmente, en cuyo caso debe formalizarse por
escritura pblica (Art. 1184 Inc. 2).
CONDOMINIO DE INDIVISIN FORZOSA. FUENTES. POR SU DESTINO: DE

MUROS, CERCOS Y FOSOS. MEDIANERA: EL EJIDO DE LOS PUEBLOS
MEDIANERA EN ZONA RURAL PRESUNCIONES Y PRUEBAS
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS ADQUISICIN DE
LA MEDIANERA.
Condominio con indivisin forzosa. Casos:
1. Accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades: segn
el Art. 2710, habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas
afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms
heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los
condminos podr pedir la divisin. Estas cosas pueden ser pozos, canaletas
de desages, diques, pasillos, etc. Es una cuestin de hecho que competer
en todo caso al juez, determinar si las cosas son indispensablemente
accesorias al inmueble o no. En relacin al origen y afectacin de este
condominio, rigen las normas comunes: contrato, testamento, ley, usucapin.
Los comuneros deben usar la cosa comn de acuerdo al destino por el cual se
ha sujeto a la indivisin y en inters de las heredades por las cuales se ha
constituido. No est autorizado en este caso el abandono que regla el Art.
2685.
2. indivisiones establecidas en clusulas de inalienabilidad: estudiadas al
resear las limitaciones al dominio.
3. indivisiones de la ley 14.394: la ley opera en el marco de una sucesin. Los
artculos pertinentes son:
ARTCULO 51: Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la
indivisin de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez aos. Si se
tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial,
agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad
econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos los
herederos alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez
aos. Cualquier otro trmino superior al mximo permitido, se entender
reducido a ste.
El juez podr autorizar la divisin, total o parcial ha pedido de la parte interesada
y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran
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circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legtimo de

tercero.
ARTCULO 52: Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos
perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez aos, sin
perjuicio de la particin temporaria del uso y goce de los bienes entre los
copartcipes. Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus
representantes legales, no tendr efecto hasta la homologacin judicial. Estos
convenios podrn renovarse al trmino del lapso establecido. Cualesquiera de
los herederos podr pedir la divisin antes del vencimiento del plazo siempre que
mediaren causas justificadas.
ARTCULO 53: Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento
comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal que
constituya una unidad econmica, el cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido
o formado en todo o en parte podr oponerse a la divisin del bien por un
trmino mximo de diez aos.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la
indivisin antes del trmino fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta
utilidad econmica que justificasen la decisin.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge
sobreviviente.
Lo dispuesto en este artculo se aplicar igualmente a la casa habitacin
constituida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el
causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.
ARTCULO 54: La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino a
partir de su inscripcin en el registro respectivo.
ARTCULO 55: Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores
particulares de los copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una
porcin ideal del mismo, pero s podrn cobrar sus crditos con las utilidades de
la explotacin correspondiente a su respectivo deudor.
4. Confusin de lmites: (arts. 2746 al 2755)
El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un
terreno colindante, reputase condmino con el poseedor de ese terreno, y tiene
derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen.
El condominio se extiende a la zona dudosa y su origen es la ley. El efecto de este
condominio, es otorgar a los comuneros la facultad de solicitar la investigacin y
demarcacin de los terrenos.
Requisitos:
A existencia de dos fundos colindantes.
B deben ser fundos rsticos. La doctrina y jurisprudencia son contestes en
afirmar que la palabra rstico alude a la falta de edificacin y no a la ubicacin en
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la ciudad o el campo. En el caso de predios construidos, se aplicaran las normas

de la medianera y no de la confusin de lmites.
C debe existir confusin en los lmites. En este caso, los lmites no estn
controvertidos por los colindantes, sino que son ignorados por ellos, dudando de
cul es la lnea material que debe dividir los inmuebles. Esta es la diferencia crucial
con la reivindicacin donde, adems, hay un actor y un demandado, no siendo el
caso en la accin de deslinde donde todos son a la vez demandantes y
demandados y la carga de la prueba reposa sobre ambos por igual. La finalidad en
la reivindicacin es obtener la parte del terreno que se reputa ocupada por el
demandado, mientras que en este caso es delimitar los terrenos. Los gastos y
costas del deslinde, deben ser soportados tambin en igual proporcin.
Son legitimados activos de la accin de deslinde los titulares de dominio,
condominio, usufructo, habitacin o anticresis. Algunos extienden la legitimacin al
acreedor hipotecario y a los titulares de servidumbres activas, por cuanto poseen
inters en el deslinde a los fines de determinar su derecho.
El deslinde puede llevarse a cabo judicial o extrajudicialmente.
Art. 2.753: El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por
acuerdo entre ellos que conste de escritura pblica. Bajo otra forma ser de ningn
valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a
formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin; y si fuese aprobado, la
escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirn en
adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero.
En lo sucesivo, el acto puede nicamente ser atacado por las causas que permiten
volver sobre una convencin.
Entonces, luego de labrada la escritura de deslinde, deber solicitarse al juez la
homologacin de este acuerdo.
Art. 2.754: El deslinde judicial se har por agrimensor, y la tramitacin del juicio,
ser la que prescriban las leyes de procedimiento.
5. Condominio de muros, cercos y fosos.
Vamos a determinar previamente los distintos tipos de muro. Desde el punto de
vista fsico, pueden ser:
-encaballado (reposa sobre la lnea que divide dos fundos, apoyando la mitad
sobre cada uno)
-contiguo (se apoya sobre la lnea que divide los fundos, pero reposa enteramente
en uno de ellos)
-prximo (est apoyado y reposa enteramente sobre uno de los fundos), este
ltimo no tiene relevancia jurdica.
Desde el punto de vista jurdico, los muros pueden ser:
a. Pared privativa: la propiedad es exclusiva de un vecino. Si el otro vecino desea
utilizar o apoyar estructuras sobre la pared, deber adquirir la medianera. Si la
usa sin hacerlo, su propietario podr exigir la adquisicin o bien intentar
acciones posesorias o reales.

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b. Pared medianera o comn: el Art. 2717 establece que sta es la que se ha

hecho construir a costa de ambos vecinos y en el lmite separativo de las
heredades.
c. Pared de cerco, de encerramiento forzoso o divisoria. Reza el Art. 2.516: El
propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposicin
de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre
convenientes. Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa
ajena; que se entre o pase por ella. Puede encerrar sus heredades con
paredes, fosos, o cercos, sujetndose a los reglamentos policiales..
El encerramiento del predio es una facultad de los propietarios de fundos situados
en el campo, pero se convierte en una obligacin si estn localizados en las
ciudades, pues hay un inters pblico en el cerramiento debido a la gran cantidad
de poblacin.
Art. 2.726: Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la
construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho
pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que
estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
El artculo siguiente, le otorga la facultad al vecino interpelado, puede ceder el
tramo de terreno donde la medianera debe asentarse y desligarse de la obligacin,
renunciando a la medianera.
El inters del legislador en el cerramiento, se trasluce en el beneficio concedido
por el Art. 2725: El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un
lugar aun no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que
construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de
ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho
pulgadas.
Entonces, pared de cerramiento forzoso es aquella edificada en los pueblos o sus
arrabales, de piedra o ladrillo y hasta la altura de 3 metros y un espesor de 18
pulgadas. Este muro puede ser, segn lo visto, edificado:
-
por uno solo de los vecinos: apoyndolo en la lnea divisoria (muro

encaballado). En este caso, se puede exigir al vecino el reembolso de la mitad
de los gastos y ste puede eximirse cediendo la porcin de terreno y
renunciando a la medianera. Pero, siendo el caso de que nazca la medianera,
veamos las distintas teoras en relacin a cundo se da este fenmeno: a) la
primera tesis (Tobal), afirma que, por el principio de accesin, al estar
construida mitad en cada fundo, la medianera nace cuando la pared se
construye y la obligacin de reembolso prescribe a los diez aos contados
desde que se finaliz la construccin. b) para Spota, el muro pertenece en
forma exclusiva a quien lo levant a su costa y el vecino debe tolerar esta
situacin, que configura una restriccin al dominio. Sin embargo, admite que el
propietario del fundo contiguo puede adquirir la medianera.
Por uno solo de los vecinos a su costa y en su terreno (pared contigua):

Puede reclamar la mitad de los gastos y el valor del terreno al vecino si ste se
sirve de la pared (2728) o, contrariamente, el vecino tiene facultades para

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adquirirla en caso de no ser interpelado (2736). Veamos en este caso cmo se

produce la Adquisicin de la medianera:
Art. 2.736: Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no
medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared,
o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las
paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida,
o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo
sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del
espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener
las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.
Esta disposicin se refiere a los muros contiguos y privativos. La facultad que el
artculo otorga es imprescriptible. El condominio nace cuando, por va de acuerdo o
por venta forzosa ordenada por el juez, se ha abonado la porcin de terreno
correspondiente y la mitad de los gastos del muro. La venta forzosa puede ser
ordenada cuando el vecino se ha servido de la pared.
Cuando se hace uso de la pared, se inicia el cmputo de la prescripcin liberatoria
respecto de la obligacin de reembolso, que es de diez aos (plazo genrico del Art.
4023).
-
Requerimiento previo a la construccin del muro: Quien se propone

construir el muro, puede interpelar al vecino para que, previamente, contribuya
a sufragar la mitad de los gastos o del terreno sobre el que se asentar. El
vecino puede liberarse cediendo su mitad del terreno y renunciando a la
medianera (2726 y 2727). En este caso, la medianera nace cuando el muro
es efectivamente construido a comunidad de gastos.
Presunciones y prueba:
Art. 2.717: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas
que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.
Art. 2.718: Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume
medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que
pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece
exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por
instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la
medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del
edificio.
La jurisprudencia ha extendido la palabra edificio, en este caso, a todo tipo de
construccin.
Art. 2.719: La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen
edificios, y no patios, jardines, quintas, etctera, aunque stos se encuentren cerrados
por todos sus lados.

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Segn la interpretacin mayoritaria, tampoco funciona la presuncin cuando el muro

separa edificios (entendidos como todo tipo de construcciones, segn vimos) de patios
o jardines.
Las presunciones expuestas por los artculos trascriptos, son iuris tantum y
susceptibles de ser destruidas por prueba en contrario; esta prueba, segn el Art.
2.720, debe estar contenida en instrumentos pblicos o privados que contengan actos
comunes a las dos partes o a sus autores. Tambin puede ser destruida, segn el Art.
2721, por signos materiales, pero:
Art. 2.721: En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y los signos de no
haberla, el ttulo es superior a los signos.
Cabe concluir de lo expuesto, que la prueba testimonial no est permitida.
Derechos y obligaciones de los condminos: (arts. 2722 y ss.)
Art. 2.722: Los condminos de un muro o pared medianera, estn obligados en la

proporcin de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared o muro.
Sin embargo, cada vecino puede libertarse de contribuir a los gastos de conservacin
de la pared, renunciando a la medianera, con tal que la pared no haga parte de un
edificio que le pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser
necesaria por un hecho suyo. El abandono tiene el efecto de conferir al otro la
propiedad exclusiva de la pared o muro. El que hubiere hecho el abandono de la
medianera por librarse de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una
pared, tiene siempre el derecho de adquirir la medianera de ella en los trminos
expuestos (Art. 2739).
Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y
conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor
para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el
recinto de un pueblo o en los arrabales. Puede liberarse de esa obligacin, cediendo la
mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera.
El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y
a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el
reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el
caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
Rige el principio de igualdad entre los condminos:
Art. 2.740: La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en
un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresin de
obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles
con los derechos que confiere la medianera.

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La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o

muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza,
con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se
estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino. Cada uno de los condminos
puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en
todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar
hasta la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes, o
hacer el cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminos abrir
armarios o nichos an pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al
vecino o a la pared.
Sin embargo, uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera
que impidan al otro un derecho igual y recproco. No puede disminuir la altura ni el
espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.
En la campaa:
Lo normal en zonas rurales, es que la divisin entre los fundos se lleve a cabo
mediante cercos, o cercas de alambre o piedra, fosos, zanjas o mtodos similares y
que resultan de menor costo que la mampostera.
En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos,
si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco
alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos
divisorios. Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume
medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba
en contrario.
Zanjas, cercos, rboles, etc.: Lo dispuesto en materia de medianera sobre paredes o
muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre
s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o de otras
separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.
Los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presumen tambin
medianeros, y cada uno de los condminos podr exigir que sean arrancados si le
causaren perjuicios. Y si cayesen por algn accidente no podrn ser replantados sin
consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observar respecto de los rboles
comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CONCEPTO NATURALEZA JURDICA

LEY 13.512 (ANTECEDENTES Y CARACTERSTICAS). ELEMENTOS DEL
PH SUJECIN AL RGIMEN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIN DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE
PISOS Y DEPARTAMENTOS LA PREHORIZONTALIDAD (LEY 19.724).
Es indispensable para aprender este tema, la atenta lectura de todos los artculos que
conforman las leyes 13512 y 19724.
Concepto: Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del
propietario de unidades, pisos o departamentos, que confiere el uso y goce exclusivo
- 31 -
sobre las partes exclusivas de un inmueble y el uso conjunto sobre las partes
comunes.
Sobre la naturaleza jurdica, hay dos teoras principales:
1. Es un dominio integrado a un condominio de indivisin forzosa y accesorio al
dominio: esta postura tiene fundamento en el articulado de la ley, en tanto se
refiere a los propietarios de las unidades y los copropietarios de las partes
comunes. Equipara el rgimen de uso de las cosas comunes al de las
restricciones al dominio.
2. Es un derecho real autnomo compuesto de un dominio y un condominio con
unidad de destino: estima esta postura, que la naturaleza especialsima del
instituto, obliga a considerarlo en forma independiente pues, a ms de los dos
derechos reales que integra, tiene un haz de restricciones sobre las partes
comunes, fundadas en la interdependencia de las unidades con el conjunto del
edificio o inmueble y en la bsqueda de un beneficio comn, es por lo mismo
que la minora debe respetar la voluntad de la mayora en las asambleas de
consorcistas; a ms de ello, existe un representante de todos los propietarios:
el administrador.
Antecedentes de la Ley 13.512:
Nuestro cdigo civil, fiel al principio de superficie solo cedit consignado en el Art. 2518,
prohiba la divisin de los inmuebles en pisos o en departamentos (Art. 2617, hoy
derogado), y los pisos, unidades o departamentos de un inmueble pertenecan todos al
mismo propietario, que poda hacer explotacin econmica de ellos libremente, pero
que al transferir el dominio lo haca sobre el conjunto.
La realidad social de finales de los aos 40 hizo necesaria la sancin de la ley 13.512
de propiedad horizontal, que permiti la titularidad de un derecho real independiente
sobre cada unidad.
Art. 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso
o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer
a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona.
Elementos del PH:
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un derecho de
dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) y un derecho comn
sobre las partes indivisas, calculado en un porcentual sobre el total de las partes
comunes y que se establece al nico efecto de hacer posible el primero y es
inseparable de aqul.
Partes privativas: deben reunir los siguientes requisitos (Art. 1)
- independencia funcional: cada unidad debe ser autnoma y se basta a s
misma para la funcin que cumple.
- Salida a la va pblica: ya sea en forma directa o por un pasaje comn, como
pasillo o escaleras.
Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.

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Partes y cosas comunes: segn el Art. 2, comprenden

- cosas de uso comn del edificio (por ej. la piscina)
- cosas indispensables para mantener la seguridad del inmueble (por ej. los
cimientos).
El artculo efecta una enumeracin no taxativa, pudiendo introducirse ms cosas
comunes en el reglamento de copropiedad y administracin. El reglamento, adems,
debe determinar las partes del edificio que sern de propiedad exclusiva, fijando el
porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto.
Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los PH, o
de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las terrazas reservadas).
Sujecin al rgimen:
A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la
adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al
rgimen de propiedad horizontal. En tal caso: en qu momento nace el nuevo y
distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen de horizontalidad,
mediante escritura pblica, naciendo as el estado de propiedad horizontal cuando la
Escritura y el Reglamento de Copropiedad y Administracin son inscriptos. Con
posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacer el derecho de
propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas las unidades permanezca
en cabeza del propietario del inmueble, no existir condominio sobre las partes
comunes, ni asambleas de copropietarios, ni consorcio. En suma, no se habrn
configurado las notas tpicas de este derecho real.
La escritura de sujecin, debe contener:
- La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el
inmueble al rgimen de PH de la ley 13512.
-Una detallada descripcin de las unidades con expresin del porcentual que
cada una importa en relacin al valor total del inmueble y descripcin de las
partes comunes.
- Creacin del consorcio de propietarios.
- Reglamento de copropiedad y administracin.
Derechos y deberes de los propietarios de pisos o departamentos:
El principio est contenido en el Art. 3: cada propietario podr usar de los bienes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el derecho de los dems.
Son aplicables por analoga las normas del cdigo civil que regulan el condominio con
indivisin forzosa (arts. 2710 al 2714). Normalmente, el reglamento proveer a las
formas especficas de utilizacin de las cosas comunes.
Veamos los principales artculos involucrados:
Art. 4: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems,
enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o
personales sobre el mismo.

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Art. 5: Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su

propio piso o departamento estando prohibida toda innovacin o modificacin que
pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros
exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
Art. 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a
los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art. 7: El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o
pisos al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin
de todos los propietarios.
Art. 8: Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y
reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener
en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Estn obligados
en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a
las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes
por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y
goce mas cmodo o de mayor renta
Estas expensas, son una obligacin Propter rem, recayendo en cabeza del actual
propietario del PH, inclusive en relacin a las mensualidades devengadas antes de la
adquisicin del derecho real y que permanecen impagas. Pero, a diferencia de las
obligaciones Propter rem genricas, no se concede el derecho al abandono, ningn
propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso,
y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento
que le pertenece.
La proporcin en que debe contribuir cada propietario al pago de expensas y gastos
comunes, es equivalente al porcentual que su unidad tiene en relacin al valor total del
edificio, salvo que por reglamento se fijare un porcentaje distinto.
Art. 14: No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de
todos los propietarios. Cada piso o departamento podr hipotecarse separadamente, y
el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

- 34 -
Reglamento de copropiedad y administracin:

El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del inmueble al rgimen de PH.
Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y an cuando generalmente es
redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble original, antes de la
particin en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la voluntad de las dems
partes del contrato (propietarios de las diversas unidades) al adquirir las unidades, por
adhesin al rgimen ya existente.
Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento
de copropiedad y administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el
Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de
los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin
deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o
un extrao, que tendr facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento
comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin;
debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica;
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas
comunes;
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que
presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar
otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en la ley se exige una mayora
especial.
Para un sector de la doctrina, el consorcio de propietarios es persona jurdica pues
tiene un nombre, un domicilio, un rgano de representacin (el administrador), un fin
(proteger los intereses de los copropietarios), un patrimonio (las expensas y el fondo
de reserva) y un estatuto regulador (el reglamento de copropiedad y administracin).
Argumentan adems, que el Art. 15 autoriza al consorcio (a travs de su
representante) a accionar contra uno de los propietarios, pudiendo ser titular de
derechos y obligaciones. Encuadran esta supuesta persona jurdica entre las
enunciadas en el Art. 33 del cdigo civil Inc. 2, segunda parte.
Para otros, el consorcio es solamente una reunin de propietarios que conservan cada
uno su personera; razonan que, si el legislador hubiese querido dotarlo de personera,
lo hubiese hecho expresamente. Para los partidarios de esta postura, el administrador
es un mero mandatario de los propietarios.
La jurisprudencia, se ha volcado mayoritariamente a otorgar personera al consorcio
de propietarios.
- 35 -
LA PREHORIZONTALIDAD (LEY 19.724)

Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a
construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso
por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su
declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del
dominio de unidades por tal rgimen.
Una vez inscripta la escritura, nace el estado de prehorizontalidad.
En la realidad esto no siempre se cumple, afectndose directamente el edificio ya
construido al rgimen de horizontalidad de la ley 13.512.
Sin embargo, la aplicacin de la normativa de prehorizontalidad tiene como beneficio
la publicidad de los boletos de compraventa inscriptos, y su consecuente oponibilidad,
veamos:
Artculo 12: El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes
en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble
afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier
tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados:
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s
a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesin
otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su
derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
Artculo 17: La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una
unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para
con el propietario, mientras ste no d su conformidad y la transferencia haya sido
anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La registracin de las transferencias
podr ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.
Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del artculo 12.
Artculo 18: La resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en el Registro de la
Propiedad Inmueble. La omisin de dicho acto importa para el propietario la
prohibicin de disponer de la unidad.
Otro de los beneficios que brinda a los adquirentes de unidades, es la inoponibilidad
de hipotecas constituidas sobre el inmueble por el propietario, sin el consentimiento de
los compradores de PH con boleto registrado.
Recordemos, para terminar, que en el caso de los boletos de compraventa, estamos
hablando de derechos personales, el derecho real slo nace a partir de que el
inmueble est construido, se ha celebrado escritura traslativa y se ha hecho tradicin.

- 36 -

Lectura 3 - Derechos Reales Sobre Cosa Propia

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b. Pared medianera o comn: el Art. 2717 establece que sta es la que se ha

por uno solo de los vecinos: apoyndolo en la lnea divisoria (muro

Por uno solo de los vecinos a su costa y en su terreno (pared contigua):

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adquirirla en caso de no ser interpelado (2736). Veamos en este caso cmo se

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Segn la interpretacin mayoritaria, tampoco funciona la presuncin cuando el muro

Art. 2.722: Los condminos de un muro o pared medianera, estn obligados en la

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La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o

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