Modulo-3-Y-4-Para-Imprimir REALES

lOMoARcPSD|31537333
Módulo 3 y 4 para imprimir
Derechos Reales (Universidad Siglo 21)
Studocu no está patrocinado ni avalado por ningún colegio o universidad.

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)
lOMoARcPSD|31537333
Unidad N°9 – La propiedad en general – Propiedad intelectual – Garantías a la propiedad

Como ya vimos en la Unidad N°1, la clasificación clásica de los derechos distinguía entre derechos
patrimoniales, extrapatrimoniales y mixtos; estos últimos tienen una faz patrimonial y otra
extrapatrimonial.
Es en esta última categoría donde ubicamos a los derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a la
facultad de ceder la explotación económica, conceder licencias, etcétera, mientras que su faz
extrapatrimonial o moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el creador, y luego sus sucesores,
de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra.
9.1.1.- Naturaleza jurídica: Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los
derechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseños de utilidad, designaciones comerciales y
diseño ornamental).
 Derechos patrimoniales: Reales o personales;
 Derechos extrapatrimoniales: En persona propia (por ej. derecho a la vida) o ajena (patria potestad);
 Derechos mixtos:
 Derechos de autor (Ley 11.723): Dirección Nacional de Derechos de Autor;
 Derechos industriales: Marcas, patentes, diseños de utilidad, designaciones comerciales y diseño
ornamental – Instituto Nacional de la Propiedad Industrial (INPI).
9.2.- Propiedad intelectual propiamente dicha - Ley N°11.723.-
La Ley N°11.723 fue sancionada con la finalidad de proteger las creaciones de la mente humana.
A través de la misma se establecen los derechos que gozan, no sólo los creadores de estas obras, sino
también sus herederos, la duración de cada uno de los derechos sobre estas obras, la forma de protegerlas
mediante su inscripción, y los contratos más importantes que se pueden celebrar.
9.2.1.- Obras comprendidas:
Artículo 1° — Ley N° 11.723: A los efectos de la presente Ley, las obras científicas, literarias y artísticas
comprenden los escritos de toda naturaleza y extensión, entre ellos los programas de computación fuente y
objeto; las compilaciones de datos o de otros materiales; las obras dramáticas, composiciones musicales,
dramático-musicales; las cinematográficas, coreográficas y pantomímicas; las obras de dibujo, pintura,
escultura, arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos,
planos y mapas; los plásticos, fotografías, grabados y fonogramas, en fin, toda producción científica,
literaria, artística o didáctica sea cual fuere el procedimiento de reproducción.
La protección del derecho de autor abarcará la expresión de ideas, procedimientos, métodos de operación y
conceptos matemáticos, pero no esas ideas, procedimientos, métodos y conceptos en sí.
9.2.2.- Titulares:
Artículo 4°— Ley N° 11.723: Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la
nueva obra intelectual resultante.
d) Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa de
computación hubiesen producido un programa de computación en el desempeño de sus funciones
laborales, salvo estipulación en contrario.
9.2.3.- Facultades. Limitaciones:
1

lOMoARcPSD|31537333
Artículo 2 – Ley N° 11.723: El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística, comprende
para su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y exponerla en
público, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su traducción y de reproducirla en
cualquier forma.
Por consiguiente, nadie tiene, sin su permiso o el de sus derechohabientes, el derecho a publicar dicha
producción.
La excepción a este principio se da cuando en el caso de la ubicación con fines didácticos o científicos,
comentarios, críticas o notas referentes a las obras intelectuales incluyendo hasta mil palabras de obras
literarias o científicas u ocho compases en las musicales. En esta situación podemos mencionar a las obras
docentes, de enseñanza, colecciones, etcétera.
Otra de las limitaciones que establece la ley se refiere al retrato fotográfico de una persona, cuando
establece que el mismo no puede ser puesto en el comercio sin el consentimiento expreso de la persona
misma, y muerta ésta, de su cónyuge e hijos o descendientes directos de éstos. En caso de ausencia de éstos
la publicación es libre. Idéntica situación se da en el caso que la publicación sea con fines didácticos,
culturales y/o que se hayan producido en público.
En relación las cartas, el derecho de publicarlas corresponde al autor. En caso de muerte del mismo, se
requiere el consentimiento de su cónyuge e hijos o descendientes directos de éstos. Al igual que en las
fotografías, En caso de ausencia de éstos la publicación es libre.
Por último, la ley establece una limitación hacia los herederos o derechohabientes, cuando establece que, si
pasan diez años sin que se publique una obra, éstos no se pueden oponer a que terceros la reediten, al igual
que están impedidos de oponerse a la traducción de la obra tras diez años del fallecimiento de su autor.
9.2.4.- Duración del derecho:
La Ley 11.723 establece diferentes duraciones de acuerdo al derecho del que se trate:
 El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística le pertenece al autor durante
toda su vida, y ante su muerte, a sus herederos o derechohabientes por el lapso de 70 años.
En caso de que sean varios autores el plazo se cuenta desde el 1° de Enero del año siguiente a la
muerte del último autor.
 Si se trata de obras anónimas pertenecientes a una persona jurídica, el derecho tiene una
duración de 50 años.
 El derecho de propiedad sobre fotografías tiene una duración de veinte años desde su publicación,
y para las películas el plazo se extiende a cincuenta años desde la muerte del último colaborador.
9.3.- Patentes de invención - Ley N°24.481.-
Una patente de invención es un derecho exclusivo que el Estado otorga al inventor, a cambio de que éste
brinde a la sociedad el fruto de su investigación. La solicitud de patente se publica a los 18 meses, dejando
de ser secreta para pasar al estado de público conocimiento.
El fundamento de dar a conocer al público los detalles de la invención, es la creencia de que "las enseñanzas
técnicas derivadas de esa solicitud, pueden servir de base para que terceros desarrollen perfeccionamientos
sucesivos, contribuyendo a un mayor avance en el estado de la técnica.
Una vez solicitada la patente, lo que posee el solicitante es un derecho en expectativa, porque dicho derecho
recién se otorga cuando la patente se concede. Cualquier conflicto que pudiera surgir entre un solicitante al
que se la ha concedido su patente y un posible infractor que tuviera el producto del solicitante en el
mercado, deberá ser dirimido en el ámbito judicial.
Una vez concedida la patente, debe abonar una tasa. Si no se abona la anualidad correspondiente se opera
la caducidad de pleno derecho, es decir caduca la patente.
2

lOMoARcPSD|31537333
Tanto en Argentina como en el resto del mundo, la protección es nacional. Esto significa que el solicitante
debe presentar la solicitud de patente en cada país donde le interese protegerla.
El titular de la patente puede ejercer el derecho de exclusividad sobre su invento, por el término que le
acuerda la ley, impidiendo que terceros sin su consentimiento realicen actos de fabricación, uso, oferta para
la venta, venta o importación del producto o procedimiento patentado.
La patente es un bien intangible. Al igual que un título de propiedad sobre un inmueble o un automóvil, se
puede transferir siendo vendida, heredada o incluso regalada a través de una cesión de derechos (a título
gratuito en este último caso). Para que la cesión tenga efecto respecto de tercero deberá ser inscripta en el
Instituto Nacional de la Propiedad Industrial.
9.3.1.- El invento:
Una patente de invención puede ser un objeto, un procedimiento, un aparato para fabricar el objeto, un
compuesto químico, un uso de un compuesto químico, un microorganismo, etc.
Con el paso del tiempo, y el avance de los conocimientos científicos y técnicos, el hombre comenzó a
implementar los resultados de sus investigaciones en la realización de diversos inventos. Ello llevo a que el
sistema legal tuviera que adaptarse a dicho proceso y se comenzara a regular los derechos que nacen de
dichas invenciones.
9.3.2.- La invención patentable:
La ley de patentes en vigencia establece en su art. 4° los tres requisitos básicos que debe reunir una
invención para ser patentable:
 Novedad absoluta: Esto significa que el objeto a patentar no se encuentra comprendido dentro del
estado de la técnica conocido, tomando como parámetro las invenciones que fueron dadas a
conocer en el mundo antes de la solicitud.
Asimismo, la novedad debe ser mundial, ya que de lo contrario entraría en el estado de la técnica
conocido.
 Actividad inventiva: Este requisito se cumple cuando el resultado de la actividad inventiva no
puede ser obtenido fácilmente, ni de manera natural por una persona normalmente conocedora de
la materia técnica.
Esto significa que, si la invención es una combinación de elementos conocidos con resultado
predecible, la misma carece de actividad inventiva puesto que el resultado final al que se accede
partiendo de lo conocido es obvio para cualquier persona del oficio de nivel medio.
 Aplicación industrial: Se da cuando la invención conduce a la obtención de un resultado o de un
producto industrial. Y a través de la Ley 24.481, podemos inferir que la industria comprende todo
aquello susceptible de ser fabricado o aplicado en serie o a escala industrial, en contraposición a
una obra de arte, por ejemplo, que es única e irrepetible.
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de conformidad a derecho. En numerosos
países, las teorías científicas, los métodos matemáticos, las obtenciones vegetales o animales, los
descubrimientos de sustancias naturales, los métodos comerciales o métodos para el tratamiento médico
(en oposición a productos médicos) por lo general, no son patentables.
En nuestro país en particular, esto se encuentra limitado en el artículo 6° de la ley en cuestión.
La patente conferirá a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin perjuicio de lo normado en los
artículos 36 y 99 de la ley. Dichos artículos permiten impedir que los terceros, sin el consentimiento del
propietario de la patente, realicen actos de fabricación, venta, uso o importación cuando se trate de un

lOMoARcPSD|31537333
producto, y su utilización para los mismos fines cuando se trate de un procedimiento.

Como se puede ver la ley intenta proteger de distintas maneras los derechos del autor de la patente.
9.3.3.- Duración del derecho:
El derecho exclusivo tiene una duración de 20 años improrrogables, contados a partir de la fecha de
presentación de la solicitud, durante los cuales el titular puede justamente, impedir que terceros exploten el
invento. Pasado ese lapso, la patente pasa a ser de dominio público, ello significa que cualquier persona
puede hacer uso de la misma sin tener que abonar regalías al titular.
Todos los titulares de patentes deben, a cambio de la protección de la patente, publicar información sobre
su invención, a fin de enriquecer el cuerpo total de conocimiento técnico del mundo. Este creciente volumen
de conocimiento público promueve una mayor creatividad e innovación en otras personas
Las patentes de invención otorgadas son de público conocimiento y se extenderá copia de la documentación
a quien la solicite, previo pago de los aranceles que se establezcan.
9.3.4.- El modelo de utilidad:
Artículo 56 – Ley N° 24.481: Toda disposición o forma nueva obtenida o introducida en herramientas,
instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo práctico, en
cuanto importen una mejor utilización en la función a que estén destinados, conferirán a su creador el
derecho exclusivo de explotación, que se justificará por títulos denominados certificados de modelos de
utilidad.
Este derecho se concederá solamente a la nueva forma o disposición tal como se la define, pero no podrá
concederse un certificado de modelo de utilidad dentro del campo de protección de una patente de
invención vigente.
Artículo 57 – Ley N° 24.481: El certificado de los modelos de utilidad tendrá una vigencia de diez años
improrrogables, contados a partir de la fecha de presentación de la solicitud, y estará sujeto al pago de los
aranceles que establezca el decreto reglamentario.
Artículo 61 – Ley N° 24.481: Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre patentes de
invención que no le sean incompatibles.
En el modelo de utilidad se otorga únicamente a una disposición o forma nueva obtenida o introducida en
herramientas, instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un
trabajo práctico, en cuanto importen una mejor utilización en la función a que estén destinados.
En todos los casos, un modelo de utilidad debe cumplir con dos requisitos de patentabilidad: novedad y
aplicación industrial, pero puede no tener actividad inventiva, ya que este requisito no es obligatorio. Esto
significa que se evaluará que el objeto sea novedoso y que realmente le sea conferida una mejor “utilidad”
por medio de alguna modificación en su estructura, no importando que dicha modificación sea obvia para
una persona del oficio de nivel medio.
Otra diferencia entre patentes y modelos de utilidad, es la duración del derecho por ella otorgados. Mientras
que las patentes se conceden por 20 años a partir de la fecha de presentación, los modelos de utilidad de
otorgan por 10 años.
Artículo 65 – Ley N°24.481: Las patentes y certificado de modelo de utilidad caducarán en los siguientes
casos:
a) Al vencimiento de su vigencia;
b) Por renuncia del titular. En caso que la titularidad de la patente pertenezca a más de una persona,
la renuncia se deberá hacer en conjunto. La renuncia no podrá afectar derechos de terceros;
4

lOMoARcPSD|31537333
c) Por no cubrir el pago de tasa anuales de mantenimiento al que estén sujetos; fijados los
vencimientos respectivos el titular tendrá un plazo de gracia de ciento ochenta (180) días para
abonar el arancel actualizado, a cuyo vencimiento se operará la caducidad, salvo que el pago no se
haya efectuado por causa de fuerza mayor;
d) Si transcurrido un (1) año de concedido el uso, sin autorización del titular de la patente no se llegara
a satisfacer los objetivos para los cuales esos usos fueron concedidos en los términos de los artículos
47 y 48 de la presente ley;
La decisión administrativa que declara la caducidad de una patente será recurrible judicialmente.
La apelación no tendrá efecto suspensivo.
9.4.- Marcas de fábrica y designaciones comerciales.-
9.4.1.- Definición:
Según la ley 22.362 de Marcas y Designaciones, marca es todo signo con capacidad distintiva, que permite
diferenciar un producto o un servicio de otro. La marca juega un papel importantísimo en el terreno de la
competencia. La calidad de los productos o servicios serán conocidos por el público a través de su
identificación con la marca que los designa, de allí que, en muchos casos, el valor de la marca sea mayor que
el que representan otros bienes que pueda poseer la empresa.
La regla básica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir productos o servicios es registrable,
salvo que se encuentre incluido dentro de las prohibiciones establecidas en la ley. Le garantiza la propiedad
y el uso exclusivo de la marca, pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no autorizado por parte de
terceros.
Artículo 1º - Ley N° 22.362: Pueden registrarse como marcas para distinguir productos y servicios: una o
más palabras con o sin contenido conceptual; los dibujos; los emblemas; los monogramas; los grabados; los
estampados; los sellos; las imágenes; las bandas; las combinaciones de colores aplicadas en un lugar
determinado de los productos o de los envases; los envoltorios; los envases; las combinaciones de letras y de
números; las letras y números por su dibujo especial; las frases publicitarias; los relieves con capacidad
distintiva y todo otro signo con tal capacidad.
En el mismo cuerpo normativa se establecen una serie de elementos que no son registrables, ya que no son
consideradas, a la luz de la ley como marcas. Entre los casos podemos mencionar:
Artículo 2º - Ley N° 22.362: No se consideran marcas y no son registrables:
1) los nombres, palabras y signos que constituyen la designación necesaria o habitual del producto o
servicio a distinguir, o que sean descriptos de su naturaleza, función, cualidades u otras
características;
2) los nombres, palabras, signos y frases publicitarias que hayan pasado al uso general antes de su
solicitud de registro;
3) la forma que se dé a los productos;
4) el color natural o intrínseco de los productos o un solo color aplicado sobre los mismos.
En idéntico sentido, el art. 3° de la ley 22.362 establece una serie de marcas, las cuales no son registrables,
ya no por ser consideradas como tal, sino porque presentan ciertas vicisitudes que no son compatibles con
el espíritu de individualidad necesaria que deben presentar las mismas.
Artículo 3º - Ley N° 22.362: No pueden ser registrados:

lOMoARcPSD|31537333
1) una marca idéntica a una registrada o solicitada con anterioridad para distinguir los mismos
productos o servicios;
2) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para distinguir los mismos productos o
servicios;
3) las denominaciones de origen nacional o extranjeras. Se entiende por denominación de origen el

nombre de un país de una región, de un lugar o área geográfica determinado que sirve para
designar un producto originario de ellos y cuyas cualidades y características se deben
exclusivamente al medio geográfico. También se considera denominación de origen la que se refiere
a un área geográfica determinada para los fines de ciertos productos.
4) las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto de la naturaleza, propiedades, mérito,
calidad, técnicas de elaboración, función, origen de precio u otras características de los productos o
servicios a distinguir;
5) las palabras, dibujos y demás signos contrarios a la moral y a las buenas costumbres;
6) las letras, palabras, nombres, distintivos, símbolos, que usen o deban usar la Nación, las provincias,
las municipalidades, las organizaciones religiosas y sanitarias;
7) las letras, palabras, nombres o distintivos que usen las naciones extranjeras y los organismos
internacionales reconocidos por el gobierno argentino;
8) el nombre, seudónimo o retrato de una persona, sin su consentimiento o el de sus herederos hasta
el cuarto grado inclusive;
9) las designaciones de actividades, incluyendo nombres y razones sociales, descriptivas de una

actividad, para distinguir productos. Sin embargo, las siglas, palabras y demás signos, con
capacidad distintiva, que formen parte de aquéllas, podrán ser registrados para distinguir
productos o servicios;
10) las frases publicitarias que carezcan de originalidad.
Uno de los derechos más importantes que otorga el registro de una marca es que el titular de la misma
puede, mediante contratos de licencia, otorgar su uso a terceros, o bien venderla, total o parcialmente, y
hasta incluso, ofrecerla en garantía de sus créditos. Como se puede observar, el titular posee una amplia
gama de facultades de administración y disposición de la misma.
La solicitud de una marca debe circunscribirse a una clase de productos o de servicios descripta en la
Clasificación de Niza para el registro de marcas. Esta clasificación incluye 34 clases de productos y 11 de
servicios.
9.4.2.- Duración:
Artículo 5º - Ley N°22.362: El término de duración de la marca registrada será de Diez (10) años. Podrá ser
renovada indefinidamente por períodos iguales si la misma fue utilizada, dentro de los Cinco (5) años previos
a cada vencimiento, en la comercialización de un producto, en la prestación de un servicio, o como parte de
la designación de una actividad.
La transferencia de la marca registrada es válida respecto de terceros, una vez inscripta en la Dirección
Nacional de la Propiedad. La cesión o venta del fondo de comercio comprende la de la marca, salvo
estipulación en contrario.
Artículo 23 – Ley N°22.362: El derecho de propiedad de una marca se extingue:

lOMoARcPSD|31537333
1) por renuncia de su titular;

2) por vencimiento del término de vigencia, sin que se renueve el registro;
3) Por la declaración de nulidad o caducidad del registro.
9.4.3.- El diseño industrial:
El modelo industrial es la forma incorporada a un producto industrial y que le confiere carácter ornamental.
Mientras que en el modelo industrial se protege esta forma ornamental incorporada, en el modelo de
utilidad se protege la optimización de la función para el cual está concebido un objeto, herramienta,
utensilio, o dispositivo (INPI).
El diseño propiamente dicho debe ser registrado en el Registro de Modelos y Diseños Industriales, el cual
depende de la Dirección Nacional de Propiedad Industrial.
El Decreto – Ley N°6673 de Patentes y Marcas, en su art. 5 establece una presunción legal, por la cual, quien
registre primero el modelo o diseño industrial se entiende autor del mismo. La presunción, vale aclarar, es
iuris tantum por lo que acepta prueba en contrario
La legislación establece que existen ciertos modelos o diseños que no podrán gozar de los beneficios
otorgados por la norma, y, por ende, tampoco registrarse. A saber:
a) Aquellos modelos o diseños industriales que hayan sido publicados o explotados públicamente, en el
país o en el extranjero, con anterioridad a la fecha del depósito;
b) Los modelos o diseños industriales que carezcan de una configuración distinta y fisonomía propia y
novedosa con respecto a modelos o diseños industriales anteriores;
c) Los diseños o modelos industriales cuyos elementos estén impuestos por la función que debe
desempeñar el producto;
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o diseños ya conocidos;
e) Cuando sea contrario a la moral y a las buenas costumbres.
Al referirnos a la duración del derecho, tenemos que tener en cuenta que se le concede una protección por
un lapso de cinco años, a partir de la fecha del depósito y podrá ser, a su vez, prorrogada por dos lapsos
temporales de igual duración consecutivos.
Al registrar el diseño, se le otorga a su titular un derecho de propiedad, el cual le otorga al mismo una amplia
serie de facultades, dentro de las cuales podemos destacar la facultad de ceder el mismo total o
parcialmente bajo las condiciones que estime conveniente. El cesionario o sucesor a título particular o
universal no podrá invocar derechos emergentes del registro mientras no se anote la transferencia en la
Dirección Nacional de la Propiedad Industrial.
Asimismo, y en virtud de este derecho de propiedad que posee el titular, puede el mismo, en caso de que
alguien sin autorización, explote industrial o comercialmente, con relación a los mismos o diferentes
productos, un diseño depositado o imitaciones del mismo, ejercer contra aquel una acción judicial. La
misma, podrá entablarse, ante los Tribunales Federales, por vía civil para obtener el resarcimiento de daños
y perjuicios y la cesación del uso, o por vía penal si se persigue, además, la aplicación de las penas que la ley
establece.
9.5.- Garantías de la propiedad.-
Nuestro sistema ha legislado un concepto de propiedad amplio, dentro del cual se ampara a todo el
patrimonio, incluyendo derechos reales o personales, bienes materiales o inmateriales y, en general, todos
los intereses apreciables que un hombre pueda poseer. En razón de ello, y de la importancia de la misma
7

lOMoARcPSD|31537333
para el tráfico jurídico es que se regulan un sistema de garantías que protege dicho derecho, ya sea frente a
otros particulares o frente al Estado mismo.
9.5.1.- Fuentes legales:
El artículo 14 de la Constitución Nacional menciona entre los derechos reconocidos a los habitantes de la
Nación, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el “De usar y gozar y disponer de su propiedad”.
A su vez, el art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de la propiedad: “La propiedad es inviolable, y

ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley”.
Teniendo en cuenta la amplísima definición de propiedad que ha dado nuestro máximo tribunal, efectuemos
una distinción: Los derechos son potestades jurídicas reconocidas en cabeza de los habitantes de un Estado;
las garantías son limitaciones impuestas a los poderes del Estado, que debe respetar la titularidad y ejercicio
de estas potestades.
9.5.2.- Frente a los particulares y frente al estado:

⮩ Protección respecto de los particulares: En su faz civil, mediante las acciones posesorias y reales. En la faz
penal, mediante los delitos contra la propiedad, a los que el Código Penal dedica un capítulo entero.
Todos estos mecanismos se efectivizan a través de los códigos de procedimiento correspondientes.
⮩ Protección respecto del poder público: El Estado puede actuar como persona de derecho
privado o como persona de derecho público.
En el primer caso, está sujeto a la misma regulación civil, comercial, agraria, etc. que los particulares. En
tal sentido, tiene vigencia lo expuesto en el punto anterior.
En el segundo caso, cuando actúa en ejercicio del poder de imperio que le compete, debe hacerlo en
forma legítima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la garantía constitucional contenida en
la segunda parte del art. 17 CN: “La expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por
ley y previamente indemnizada (…), la confiscación de bienes queda borrada para siempre del Código
Penal argentino. Ningún cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie
(…), todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el término
que le acuerde la ley”.
9.5.3.- Expropiación. Ley N°21.499:
La expropiación es una institución de derecho público y reglada por las normas administrativas (Ley Nacional
N° 21.499 de Expropiación, Leyes Provinciales de Expropiación y de Procedimiento Administrativo).
Es el mecanismo por el cual el Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de
utilidad pública, procura una indemnización al particular afectado y posteriormente lo desapodera del bien.
La calificación debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier tipo de bien que
sea capaz de satisfacer el interés general: muebles, inmuebles, créditos, patentes de invención, etc.
La indemnización previa debe comprender el valor del bien y los daños y perjuicios derivados de la
desposesión, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiación irregular o indirecta aquella en la cual el particular compele al Estado a iniciar el
proceso de expropiación. El art. 51 de la Ley 21.499 prevé tres supuestos:
a) cuando existe ley que calificó al bien como de utilidad pública y el Estado procede a tomarlo sin previa
indemnización;
b) cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienes como de utilidad pública, se ha hecho
inconveniente el uso y goce normal;
c) cuando el Estado ha impuesto sobre el bien una restricción o limitación indebida, lesionando el derecho

lOMoARcPSD|31537333
de propiedad.
9.6.- La propiedad de las comunidades indígenas.-
Con la reforma al Código Civil y Comercial realizada mediante la Ley N° 26.994 se ha introducido al mismo el
derecho de propiedad de las comunidades indígenas. Esto ha venido a tratar de nivelar las “desventajas” ante
las que se encontraban las comunidades indígenas en lo que hacía a sus tierras, ya que muchas veces eran
despojados de manera violenta o sin dar lugar a sus derechos, y no existía una legislación específica que les
permitiera defender la misma.
El art. 18 del Código Civil y Comercial de la Nación establece una nueva forma de derecho real a favor de las
comunidades indígenas. En él se expresa que las mismas tienen derecho a la posesión y propiedad, en forma
comunitaria, de las tierras que ocupan y, asimismo, de las que sean aptas para el desarrollo humano.
Este artículo tiene su fundamento en el reconocimiento de la preexistencia étnica y cultural de las
comunidades indígenas argentinas que regula el art. 75 inc. 17 de la Constitución Nacional.
La comunidad indígena es persona jurídica privada, y debe decidir su forma interna de convivencia y
organización social, económica y cultural, y designar a sus representantes legales, quienes se encuentran
legitimados para representarla conforme con sus estatutos. El sistema normativo interno debe sujetarse a los
principios que establece la Constitución Nacional para las comunidades y sus tierras, la regulación sobre
personas jurídicas y las disposiciones que establecen los organismos especializados de la administración
nacional en asuntos indígenas
- Caracteres: La propiedad indígena es exclusiva y perpetua. Es indivisible e imprescriptible por parte de un
tercero.
No puede formar parte del derecho sucesorio de los integrantes de la comunidad indígena y, constituida por
donación, no está sujeta a causal alguna de revocación en perjuicio de la comunidad donataria.
- Facultades: La propiedad indígena confiere a su titular el uso, goce y disposición del bien. Puede ser
gravada con derechos reales de disfrute siempre que no la vacíen de contenido y no impidan el desarrollo
económico, social y cultural, como tampoco el goce del hábitat por parte de la comunidad conforme a sus
usos y costumbres. Los miembros de la comunidad indígena están facultados para ejercer sus derechos,
pero deben habitar en el territorio, usarlo y gozarlo para su propia satisfacción de necesidades sin transferir
la explotación a terceros.
- Prohibiciones: La propiedad indígena no puede ser gravada con derechos reales de garantía. Es
inembargable e inejecutable por deudas. El aprovechamiento de los recursos naturales por parte del Estado
o de particulares con incidencia en los hábitats indígenas está sujeto a previa información y consulta a las
comunidades indígenas respectivas.
En todo lo que no sea incompatible, se aplican subsidiariamente las disposiciones referidas al derecho real
de dominio.
Unidad N°10 – Los derechos reales en particular – Derechos reales sobre cosa propia
10.1.- Dominio.-
9

lOMoARcPSD|31537333
El dominio es el derecho de señorío más amplio que puede tenerse sobre una cosa y confiere todas las
facultades existentes sobre el objeto: ius utendi (Usar la cosa como quiera), ius fruendi (Percibir los frutos
que produzca la cosa) e ius abutendi (Disponer de la cosa materialmente).
Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular.
Dominio perfecto – Art. 1941 CCyCN: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades
de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Este derecho real puede ser pleno o perfecto, o bien imperfecto cuando posee facultades mermadas.
¿Dominio y propiedad son lo mismo?: Para algunos autores dominio y propiedad significan lo mismo. Pero
para otros no, los cuales consideran que:
 Dominio: Es el derecho de propiedad sobre las cosas; o sea que solo se usaría para los derechos reales.
 Propiedad: Es un concepto más genérico, que abarca a todos los derechos susceptibles de
apreciación pecuniaria, incluido también el dominio.
Entre propiedad y dominio hay una relación de genero a especie.
10.1.2.- Caracteres:
 Absoluto: Significa que no hay otro derecho real que dé tantas facultades. Es por eso, que el ya
mencionado art. 1887 CCyCN, en su enumeración, coloca al dominio en 1° lugar.
Cuando falta este elemento o carácter, estamos ante un dominio desmembrado.
Cuando hablamos de “absoluto”, no lo hacemos como sinónimo de erga omnes, pues ello es
característico de todos los derechos reales y no solo del dominio.
 Perpetuo: El dominio dura para siempre, y no se extingue por no usarlo.
Esto significa que no tiene límite en el tiempo, y subsiste con independencia de su ejercicio. No se
extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro.
Cuando falta este elemento o carácter, estamos ante un dominio revocable.
¿Qué pasa si alguien empieza a poseer la cosa que el dueño no usa?: Si pasa el tiempo legal para la
usucapión, el dominio no deja de ser perpetuo, sino que cambia de titular.
¿Y si destruye la cosa?: Se extingue el dominio, pero eso no significa que no sea perpetuo, sino que
mientras la cosa duró, el dominio tuvo esa característica.
 Exclusivo: El dominio no puede tener más de un titular. Esto quiere decir que dos personas no
pueden detentar el dominio sobre una cosa.
Este elemento o carácter es esencial, si falta no habría dominio, sino que estaríamos en frente de un
condominio.
Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, sino es por lo que
falta al título.
 Excluyente: Significa que el dueño tiene las facultades de excluir a terceros del uso y goce o
disposición de la cosa, de tomar al respecto todas las medidas convenientes, de prohibir que se
introduzcan cosas ajenas en sus inmuebles y de removerlas si se introdujeron sin su consentimiento,
etc.
Este carácter o facultad le da al titular del dominio el poder de impedir que otros afecten su derecho,
10

lOMoARcPSD|31537333
mediante un abanico de acciones.

10.1.3.- Extensión del dominio:
Extensión – Art. 1945 CCyCN: El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o
son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba
lo contrario.
Superficie solo cedit: Es un principio que se aplica al hablar de derechos reales cuando se produce un
fenómeno de accesión con el suelo. Según el mismo, en el caso de que un bien se una inseparablemente a
un terreno, este pasa a pertenecer al dueño del mismo, más allá de las indemnizaciones que a posterior se
efectúen entre ambos propietarios.
10.1.4.- Extinción: El derecho real de dominio se pierde por la destrucción o consumo total de la cosa que
estaba sometida a él, como así también cuando ésta es puesta fuera del comercio.
Esto es mencionado en el ya expuesto art. 1907 CCyCN.
10.2.- Clasificación del dominio.-
10.2.1.- Clases: Las clases de dominio son:
⮩ Dominio imperfecto.
⮩ Dominio revocable.
⮩ Dominio fiduciario.
⮩ Dominio desmembrado.
10.2.2.- El dominio imperfecto:
Dominio imperfecto – Art. 1946 CCyCN: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
A modo de entenderlo bien, se denomina dominio imperfecto a la categoría genérica.
Por lo cual el dominio revocable, el fiduciario y el desmembrado son formas de dominio imperfecto.
Supuestos de dominio imperfecto – Art. 1961 CCyCN: Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y
el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto
en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la
respectiva carga real que lo grava.
10.2.3.- El dominio revocable: a) definición; b) facultades; c) efectos; d) readquisición:
Dominio revocable – Art. 1962 CCyCN: Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio
a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
Es decir, que una vez que la condición suceda, o se cupla el plazo establecido, la cosa debe volver a quien la
11

lOMoARcPSD|31537333
transmitió.
¿El plazo o condición puede ser suspensivos? No, no pueden porque en ese caso el dominio todavía no
existiría, sino que surge recién al cumplirse el plazo o condición.
¿Desde cuándo se computa el plazo de 10 años? El plazo se computa desde la fecha del título
constitutivo del dominio imperfecto.
Son ejemplos del dominio revocable la cláusula de poder arrepentirse el vendedor, cumplir con condición
resolutoria o la de revocar la donación por ingratitud del donatario.
- Facultades – Art. 1966 CCyCN: El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
Vemos que estando pendiente el plazo o condición resolutoria, tiene facultades de disponer y administrar.
Por ejemplo, te doy mi casa hasta que te recibas, la condición va a hacer que finalice (y restituya la casa) es
el hecho de que te recibas, pero mientras tanto, como tienes el dominio revocable, la podrás usar como
quieras, pudiendo alquilarla, prestarla, etc.
- Efecto de la revocación – Art. 1967 CCyCN: La revocación del dominio de cosa registrable tiene
efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto
ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
- Readquisición del dominio perfecto – Art. 1968 CCyCN: Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la
cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
- Efectos de la retroactividad – Art. 1969 CCyCN: Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto
readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no
es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
10.2.4.- El dominio fiduciario: a) definición; b) sujetos; c) normas aplicables; d) facultades; e) efectos; f)
readquisición:
Definición – Art. 1666 CCyCN: Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante,
transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario,
quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a
transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.
Dominio fiduciario. Definición – Art. 1701 CCyCN: Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de
un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la
extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el
testamento o la ley.
Sobre el o los bienes fideicomitidos, se constituye un dominio fiduciario, lo que es oponible frente a
terceros desde el momento en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los
bienes respectivos.
Siguiendo al art. 1685, los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del
fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario, no respondiendo por las obligaciones
contraídas en la ejecución del fideicomiso, que sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos.
Por su parte, el art. 1687, establece que en el caso de deudas que nacen a raíz del fideicomiso, solo
12

lOMoARcPSD|31537333
pueden ser satisfechas con los bienes fideicomitidos. Esto quiere decir que no responden por las
obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto compromiso expreso de éstos.
Sujetos:
En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos, pudiendo recaer la misma condición sobre más de uno
(excepto el fiduciante, que no puede ser fiduciario en tanto no puede transferirse el dominio a sí mismo):
 Fiduciante o fideicomitente: Quien transfiere el dominio de la cosa y encomienda el encargo al
fiduciario.
 Fiduciario: Recibe los bienes y está obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y luego transferirlos al
beneficiario. Puede ser cualquier persona humana o jurídica. Sólo pueden ofrecerse al público para
actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las
disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que autoriza el organismo de contralor de los
mercados de valores, que debe establecer los requisitos que deben cumplir.
El fiduciario, como titular del dominio fiduciario, tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los
actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
Puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que
sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario, sin embargo, el
contrato puede prever limitaciones a estas facultades. Debe rendir cuentas de su gestión al menos una
vez al año, a solicitud del beneficiario, el fiduciante o el fideicomisario.
Hay que destacar que la figura del fiduciario no es perpetua, sino que cesa por determinados motivos, a
saber:
a. Cuando el fiduciario no cumple o no puede cumplir (ya sea por causas materiales o jurídicas) con su
función. Esta remoción debe realizarse judicialmente y puede ser solicitada por el fiduciante, o
bien subsidiariamente, por el fideicomisario o el beneficiario, pero en este caso, con la citación del
fiduciante.
b. Al ser una función que requiere de capacidad plena, el fiduciario cesa en sus funciones en casos de
incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida mediante sentencia judicial. Naturalmente, en
caso de ser una persona humana, cesa con la muerte y en caso de ser una persona jurídica, con su
disolución.
c. Quiebra o liquidación;
d. En determinados supuestos, el contrato autoriza en forma expresa la renuncia del fiduciario. Ello
también puede darse en supuestos donde es imposible el desempeño de la función o bien existe
una causa grave que dé lugar a la renuncia. Como se puede observar la misma no puede realizarse
de forma intempestiva. Cabe destacar que los efectos de la misma se producen una vez transferido
el patrimonio fideicomitido.
 Beneficiario: El beneficiario es la persona, humana o jurídica, en beneficio de la cual se ha constituido
el fideicomiso. Como regala general la persona debe existir al momento del otorgamiento del contrato,
aunque excepcionalmente, puede que no se cumpla con este requisito, siempre y cuando se permita
una individualización futura precisa del mismo.
Esta figura puede recaer sobre una única persona, o sobre varios. En este último caso, todos ellos se
benefician por igual, salvo que en el contrato de constitución del fideicomiso se establezco algo distinto.
Asimismo, en dicho instrumento se puede contemplar la posibilidad de
13

lOMoARcPSD|31537333
designar beneficiarios suplentes para el caso de que el beneficiario original no acepte, o bien renuncie o
muera posteriormente.
Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el beneficiario es el
fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario
debe ser el fiduciante.
Este derecho otorgado mediante el fideicomiso al beneficiario puede ser transmitido por acto entre
vivos o disposición de última voluntad, salvo pacto en contrario.
 Fideicomisario: Es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso, es decir, el
destinatario final de los bienes. Generalmente el beneficiario y el destinatario son una misma persona,
aunque puede variar, y en ese caso puede ser el fiduciante, o incluso una persona distinta. Al igual que
el beneficiario, debe aceptar el “cargo”. En caso de no acepar, o que todos renuncian o no llegan a
existir, el fideicomisario es el fiduciante.
El fideicomiso puede extinguirse por:
 El cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo máximo
legal;
 La revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad;
 Cualquier otra causal prevista en el contrato.
Normas aplicables – Art. 1702 CCyCN: Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los
derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este
Código.
Excepciones a la normativa general – Art. 1703 CCyCN: El dominio fiduciario hace excepción a la normativa
general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de
fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y
del presente Capítulo.
Facultades – Art. 1704 CCyCN: El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en
tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas.
Irretroactividad – Art. 1705 CCyCN: La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto
de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.
Efectos – Art. 1707 CCyCN: Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los
actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados.
Readquisición del dominio perfecto – Art. 1706 CCyCN: Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario
de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es
registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición;
si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
10.2.5.- El dominio desmembrado: a) definición; b) régimen jurídico aplicable:
El dominio desmembrado se produce cuando el propietario se desprende en forma temporal de alguno de
los tres atributos del dominio (uso, goce y disposición), porque le concede a un tercero un derecho real,
quedándose con la nuda propiedad.
Desmembrado el derecho, esto afecta la característica de absolutez.
14

lOMoARcPSD|31537333
Por ejemplo, soy dueño de un campo y constituyo sobre él un derecho real de usufructo; a partir de ahí no
voy a poder usar, gozar o disponer de ese campo libremente, porque el dominio se desmembró y me quede
con la propiedad desnuda (o nuda).
El titular dominial debe respetar el derecho real constituido y en virtud de ello una serie de facultades se
ven mermadas.
10.3.- Restricciones y límites.-
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe ser ejercido con límites y de
acuerdo a las normas que lo regulan ejercido con límites y de acuerdo a las normas que lo regulan.
10.3.1.- Definición: Las limitaciones y restricciones son medidas adoptados por nuestro ordenamiento
jurídico a los fines de regular el ejercicio de los derechos, ya que como expresamos anteriormente, los
derechos no son absolutos.
Estas limitaciones tienen una doble finalidad, ya sea que sean impuestas en pos del interés público o en
pos del interés de los particulares.
10.3.2.- Limitaciones en el interés público: análisis de los diversos supuestos:
Normas administrativas – Art. 1970 CCyCN: Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés
público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles
debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio
de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
La mayoría regladas por el Derecho Administrativo (a través de leyes, decretos, ordenanzas, reglamentos,
etcétera) y basadas en deberes o responsabilidades del individuo como miembro de una comunidad. En
principio, no dan origen a indemnización alguna a favor del propietario del bien.
Algunos ejemplos son las normas que regulan la higiene y salubridad, los códigos de urbanismo, de
circulación de los automotores, etcétera.
En el CCyCN, se estipulan determinados casos, a saber:
Camino de sirga – Art. 1974 CCyCN: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los
cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe
aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
En este caso, los propietarios de inmuebles que linden con cursos de agua navegables, deben dejar libre de
construcción una franja de terreno a los fines de realizar la sirga (remolque de la embarcación mediante
una cuerda usando fuerza humana o animales). La disposición es un anacronismo y un resabio de la época
en que las embarcaciones no tenían motor.
Obstáculo al curso de las aguas – Art. 1975 CCyCN: Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no
pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad,
a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de
un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de
restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la
indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior
o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
15

lOMoARcPSD|31537333
Recepción de agua, arena y piedras – Art. 1976 CCyCN: Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que
se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su
desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que
arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.
10.3.3.- Limitaciones en el interés recíproco de los vecinos: análisis de los diversos supuestos:
Son caracteres propios de estas restricciones la reciprocidad, no indemnización, imprescriptibilidad
(liberatoria o adquisitiva) y la posibilidad de renuncia por voluntad del beneficiario. Procuran la
prevención de daños o molestias, el aislamiento de los inmuebles, la debida distancia entre con los
árboles y arbustos vecinos, descargas pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso de entrar en
propiedad vecina para ciertos fines, etcétera.
La disposición más importante, en tanto abarca residualmente la mayoría de las hipótesis:
Inmisiones – Art. 1973 CCyCN: Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder
la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización
administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su
cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y
las exigencias de la producción.
Vistas – Art 1978 CCyCN: Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos
no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas
laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos
la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.
Luces – Art. 1979 CCyCN: Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no
pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la
superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
Árboles, arbustos u otras plantas – Art. 1982: El dueño de un inmueble no puede tener árboles,
arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño
afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las
molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
10.4.- Dominio de aguas.-
El agua es una cosa que será mueble o inmueble, dependiendo de dónde se halle. Las aguas que corren
o duermen en sus lechos, son las que están almacenadas o corren por conductos accesorios a un
inmueble, inmovilizadas por su adhesión física al suelo con carácter de perpetuidad, son inmuebles por
accesión. Si el agua está separada del suelo, será una cosa mueble y le serán aplicables las normas
comunes a éstos.
El régimen sobre las aguas pertenece a la jurisdicción federal o provincial, según sea la materia regulada.
10.4.1.- Ubicación metodológica en el Código Civil y Comercial:
Esta temática con la modificación establecida por la Ley N° 26.994 ha quedado ubicado
metodológicamente en el Libro 1° “Parte General”, Título III “Bienes”, Capítulo 1 “Bienes con relación a
las personas y los derechos de incidencia colectiva”.
10.4.2.- Aguas de dominio público:
16

lOMoARcPSD|31537333
Bienes pertenecientes al dominio público – Art. 235 CCyCN: Son bienes pertenecientes al dominio
público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:
a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación
especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica
exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el
subsuelo;
b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se
entiende por playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante
las más altas y más bajas mareas normales, y su continuación hasta la distancia que
corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local aplicable en
cada caso
c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas
navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la
aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin
perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas
subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende
por río el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que fija el
promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas
y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la
plataforma continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas
navegables, excepto las que pertenecen a particulares;
10.4.3.- Aguas de dominio privado:

Aguas de los particulares – Art. 239 CCyCN:
Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar
libremente de ellas, siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas
al control y a las restricciones que en interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede
usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.
Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no
deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas
para utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado,
inalienables e imprescriptibles.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho
alguno.
Vale aclarar, que las aguas, en el ordenamiento argentino, se clasifican en: Marítimas, terrestres y
pluviales.
17

lOMoARcPSD|31537333
Unidad N°11 – Los derechos reales en particular – Derechos reales sobre cosa propia (Continuación)
11.1.- Condominio: disposiciones generales.
Condominio – Art. 1983 CCyCN: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece
en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Los elementos del condominio son, por tanto:
1) Pluralidad de sujetos: Necesitamos 2 o más condóminos, sean personas físicas o jurídicas.

2) Unidad de objeto: El objeto puede ser una o varias cosas (que formen un todo).
3) Existencia de partes alícuotas ideales sobre la cosa: Cada condómino tiene un derecho sobre su parte
indivisa. Esto significa que no se puede dividir el objeto, materialmente.
11.1.2.- Aplicaciones subsidiarias:
Aplicaciones subsidiarias – Art. 1984 CCyCN: Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición
legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.
A partir de esto, cabe la pena resaltar la diferencia existente con otras instituciones:
1. Sociedad: La sociedad es sujeto de derecho, su objeto pueden ser cosas materiales (como en el
condominio) pero también inmateriales, impone cierta actividad con un fin y dura un tiempo
limitado.
Sólo puede nacer de un contrato y la porción indivisa de capital de cada socio no puede ser atacada
por los acreedores (que sí podrán cobrarse de las utilidades), mientras que los acreedores del
condómino sí pueden embargar y ejecutar la parte alícuota.
2. Servidumbre: Su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras que el condominio tiene
como objeto el disfrute sobre la cosa propia.
3. Comunidad de bienes: Los bienes son objetos inmateriales, nunca podría existir condominio sobre
un crédito, pues el objeto de los derechos reales son las cosas materiales.
4. Comunidad hereditaria: La masa hereditaria mientras permanece indivisa, ha sido considerada por
muchos un condominio, cuando permanece en este estado durante un tiempo largo. Inclusive, en
algunas provincias, se anota la declaratoria de herederos en el folio real de los inmuebles. Sin
embargo, técnicamente no es condominio pues éste debe nacer de la ley, o por un acto inter vivos o
de última voluntad, no recayendo esta hipótesis en ninguno de los tres casos.
Por otra parte, en la comunidad hereditaria no solo hay cosas, sino también bienes sobre los cuales
es imposible un condominio. La Corte Suprema ha tenido ocasión de expedirse, negando el carácter
de condominio a los bienes indivisos de una herencia.
5. Propiedad horizontal: Es un derecho real complejo, a la vez sobre cosa propia (la unidad funcional)
y compartiéndose sólo las partes comunes del edificio sobre las que se ha dicho recae un
condominio.
El condominio se constituye por contrato, adquiriendo la cosa entre varios o cediendo los derechos sobre
una parte alícuota de la cosa propia; por actos de última voluntad, legando una cosa a dos o más personas
dentro de la porción disponible (pues de la porción legítima no surge condominio, como vimos, pues
coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y también proviene en algunos casos de la ley, como el caso
18

lOMoARcPSD|31537333
de las medianeras.
A estos casos enumerados por el artículo, puede agregarse la usucapión adquirida por la coposesión de
varios sujetos.
El condominio puede ser con indivisión forzosa y sin indivisión forzosa (que es la regla).
11.1.3.- Facultades respecto de la cosa:
Destino de la cosa – Art. 1985 CCyCN: El destino de la cosa común se determina por la convención, por la
naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Uso y goce de la cosa – Art. 1986 CCyCN: Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar
de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condóminos.
Esta regla se denomina ius prohibendi y según ella ninguno de los condóminos puede ejercer sin el
consentimiento de todos sobre la cosa común, ni sobre la menor parte de ella físicamente determinada
actos materiales que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de
uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer al respecto. Esta prohibición comprende, por
ejemplo, enajenación de la cosa entera o de partes materiales concretas, constitución de servidumbres,
hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material concreta de ésta. Todos estos actos prohibidos,
son nulos de nulidad relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condóminos, pero no por el
constituyente), pero cobrarían eficacia si la cosa llegase a ser adjudicada al constituyente, por el principio
declarativo de la partición.
Si es uno solo de los condóminos quien ha usado y gozado de la cosa, puede reclamársele una
compensación desde la fecha de intimación fehaciente; asimismo, los condóminos pueden convenir el uso y
goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas
partes materiales.
Disposición y mejoras con relación a la cosa – Art. 1990 CCyCN: La disposición jurídica o material de la
cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los
condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce
de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a
su mejor aprovechamiento.
11.1.4.- Facultades respecto de la parte indivisa:
Las facultades son amplísimas, realizando los actos de administración y disposición que sean compatibles
con la naturaleza de su parte alícuota, sin consentimiento de los otros condóminos.
Art. 1989 CCyCN: Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el
resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos.
Está vedada la constitución de servidumbres sobre la cuota, por el principio de indivisibilidad de las mismas,
en tanto la servidumbre no puede adquirirse por una porción indivisible.
Las acciones posesorias pueden incoarse contra terceros o contra los mismos condóminos, en caso de que
éstos turbasen el ejercicio de los derechos del copropietario o lo desposeyesen, igual sucede con las
acciones reales.
11.1.5.- Obligaciones de los condóminos:
Gastos – Art. 1991 CCyCN: Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y
19

lOMoARcPSD|31537333
las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes
indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
Deudas en beneficio de la comunidad – Art. 1992 CCyCN: Si un condómino contrae deudas en beneficio de
la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el
reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por
partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho
contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.
Si, en cambio, hubiesen sido contraídas por todos los condóminos, puede pasar que:
1. Pacten solidaridad;
2. Pacten responder de acuerdo a su cuota parte;
3. No expresen cuál es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso responden por partes
iguales pues los terceros no tienen forma de conocer los porcentajes de las partes alícuotas.
En las cargas reales, como prenda o hipoteca, cada uno de los condóminos responde por el todo de la
deuda, sin embargo, es de hacer notar que (una vez ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre
éste responderá cada condómino en proporción a su parte alícuota.
11.1.6.- Administración de la cosa común:
Cuando por razones de la propia cosa o porque algún condómino se opone, sea imposible su uso y goce en
común, debe realizarse una asamblea para decidir la administración del condominio (Art. 1993 CCyCN).
A todos los condóminos se les debe informar de la finalidad de la convocatoria (esto es para que sepan la
importancia del tema a tratar, ya que lo que se resuelve en dicha asamblea lo van a tener que aceptar) y se
los debe citar a la asamblea en forma fehaciente y con una anticipación razonable (esto es así para
asegurarse de que todos los condóminos puedan concurrir).
Lo que decida en ella la mayoría absoluta de los condóminos va a ser de cumplimiento obligatorio para
todos. La mayoría absoluta es: más de la mitad, que se computa según el valor de las partes indivisas de
todos los comuneros, aun de los que no asistieron y aunque sea una sola persona la que tiene el valor de
más de la mitad.
¿Y qué pasa en caso de empate?: En ese caso, el CCyCN establece que se decidirá mediante la suerte.
¿Cómo se dividen los frutos de la cosa común entre los condóminos?: Primero, siempre se debe tener en
cuenta si se pactó esa distribución en un convenio entre los condóminos. En caso de que no se hubiera
estipulado dicha división se deben repartir en forma proporcional a la parte alícuota de cada uno.
11.2.- Condominio sin indivisión forzosa.-
11.2.1.- La partición: régimen legal:
Salvo que se haya pactado la indivisión, cualquier condómino tiene derecho a pedir la partición (división de
la cosa, en cualquier momento y sin importar cuál sea el porcentaje de su cuota parte). Incluso esa acción
es imprescriptible, de orden público y no puede renunciarse.
Si uno de los condóminos se convierte en propietario de toda la cosa, se considera partición, ya que para
que exista condominio se necesita pluralidad de titulares.
Como dijimos, si existe una causal de indivisión forzosa no puede pedirse la partición. Esta causal puede
20

lOMoARcPSD|31537333
surgir de:
1) Un pacto o contrato entre los condóminos;
2) La ley (Por ej.: Condominio sobre muros, cercos y fosos, etc.);
3) La voluntad del testador (Art. 2330);
4) Decisión del juez (Por ser nociva la partición, por ej.);
5) Voluntad del cónyuge supérstite.
Mientras sean compatible, se le aplica al condominio las reglas de la división de la herencia (Arts. 2369 y
SS.)
11.3.- Condominio con indivisión temporaria.-
Los condóminos pueden, mediante un convenio de suspensión de partición, pactar que por un tiempo
determinado no se pueda ejercer la acción de partición. Pero no está permitido que esa renuncia al derecho
a pedir la partición sea por un tiempo no determinado, es decir, que siempre debe establecerse un plazo.
Ese plazo no puede ser mayor a 10 años. Así, vemos que:
 Si la convención no fija plazo: Se considera celebrada por 10 años.
 Si la convención tiene plazo incierto: Se considera celebrada por 10 años.
 Si la convención tiene un plazo superior a 10 años: Se considera celebrada solo por 10 años.
 Si la convención tiene un plazo inferior a 10 años: Puede ser ampliado hasta completar el límite
máximo.
¿Desde cuándo se empieza a contar el plazo? Desde la fecha en que se celebró el convenio.
Partición nociva: Cuando la partición a pesar de ser posible perjudica a los condóminos por circunstancias
graves, o a los intereses de todos, o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino
económico, el juez puede decidir postergarla por un tiempo que no exceda 5 años (y renovable solo por 1
vez).
Vemos que, en la partición nociva, el juez, por causas excepcionales y de evidente perjuicio, pospone la
partición (impidiendo el ejercicio abusivo del derecho a pedirla y justificando así la indivisión temporaria).
Partición anticipada: El juez puede, cuando se lo pida alguna parte porque existan causas graves, autorizar
la partición antes del tiempo pactado por convenio u ordenado judicialmente.
Vemos en este caso que el juez hace cesar la indivisión cuando concurren circunstancias graves presentadas
por el interesado para fundar su pedido. De esta forma el juez puede romper el pacto acordado entre los
condóminos donde se comprometían a no pedir la partición por un tiempo determinado o dejar sin efecto
una decisión judicial que establecía demorar la partición por un tiempo determinado también.
Publicidad de la indivisión o su cese: El estado de indivisión debe inscribirse en el registro de la propiedad
para que sea oponible a terceros interesados de buena fe. El convenio que pactan los condóminos y la
sentencia judicial que establece la indivisión deben ser inscriptas si el condominio es sobre bienes
registrables.
11.4.- Condominio con indivisión forzosa perdurable.-
A diferencia del condominio sin indivisión forzosa, en este caso, las circunstancias especiales de caso obligan
a que mientras subsista el condominio no se pueda solicitar la partición.
11.4.1.- Condominio sobre accesorios indispensables. Régimen legal:
Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables
21

lOMoARcPSD|31537333
al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
Como vemos, estas cosas sobre las que recae el condominio deben ser indispensables para el uso común
de 2 o más fundos que pertenezcan a diferentes propietarios.
Los típicos ejemplos son las calles, los patios, desagües, represas, etc.
Mientras que siga existiendo la afectación no se puede pedir la partición, y el caso debe ser resuelto por el
juez.
Cabe aclarar que debe existir condominio sobre el accesorio, porque si pertenece a uno, pero
beneficia a varios, habrá una servidumbre.
Uso de la cosa común: Cada condómino debe usar la cosa común:
- Solo para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada; y

- Sin perjudicar el mismo derecho de los demás condóminos.
11.4.2.- Condominio de muros, cercos y fosos: definición de las diversas clases de ellos:
 Muro: Pared hecha con materiales de construcción, de albañilería.
 Cerco: Pared hecha con otros materiales, como alambrados.
 Foso: Cavidad alargada y profunda excavada en un terreno.
Clases de muros: Desde el punto de vista físico un muro puede ser:
 Muro lindero, separativo o divisorio: Es la pared que demarca un inmueble y lo separa del inmueble
vecino.
 Muro encaballado: Es la pared que se ubica de cada lado de los fundos vecinos (se asienta parcialmente
en cada uno de los inmuebles colindantes).
El muro divisorio está construido entre las 2 propiedades vecinas (50% sobre una y 50% sobre la otra).
 Muro contiguo: Es la pared que se ubica totalmente en uno de los fundos colindantes, sirviendo su filo
para marcar el límite que separa ambos (se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de
modo que el filo coincide con el límite separativo). El muro está construido desde el límite hacia una de
las propiedades (100% sobre una sola propiedad).
Ahora, las clases de muros desde el punto de vista jurídico, es decir a quien pertenece, pueden ser:
 Muro privativo o exclusivo: Muro lindero que pertenece a uno solo de los colindantes. Quien lo
construyo es propietario exclusivo y si el vecino quiere usarlo, deberá adquirir la medianería, hacer
surgir el condominio.
 Muro medianero: Muro lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Hay 2
variantes:
1. Que lo hayan hecho construir los vecinos; o
2. Sólo uno de ellos a su costa y luego el otro vecino haya adquirido la medianería.
¿Desde cuándo se adquiere la medianería o condominio: desde la construcción del muro o desde que el que
no construyo hace uso del mismo? La mayoría entiende que hay que distinguir si el muro es contiguo o no.
 Si es contiguo, va a adquirir el condominio solo cuando aquel que no es el propietario exclusivo
hace uso del muro.
 Si es encaballado, va a adquirirse el condominio desde el momento de la construcción (sin
importar quien lo pagó o uso porque luego se reclamarán los gastos correspondientes, es decir, la
mitad de la pared hasta los 3 metros).
22

lOMoARcPSD|31537333
Por último, vale la pena destacar los muros según su contextura:

 Muro de cerramiento: Muro lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
 Muro de elevación: Muro lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
 Muro enterrado: Muro ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en
la superficie.
11.5.- El cerramiento forzoso.-
Este derecho nace como una solución a problemas de vecindad que se suscitaban entre los vecinos de
heredades contiguas. Este cerramiento forzoso puede producirse en zona urbana, o bien rural, y
dependiendo su ubicación se darán diversas características propias.
11.5.1.- En ejido urbano y en zona rural. Presunciones y prueba:
Cerramiento forzoso urbano – Art. 2007 CCyCN: Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un
núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación
recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante,
hasta la mitad de su espesor.
El CCyCN, más allá de no expresarse acerca del espesor y de los materiales a utilizar en el muro, sí establece
que el mismo debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección
del límite con la superficie de los inmuebles (excepto que las disposiciones locales establecen otra medida).
Cerramiento forzoso rural – Art. 2031 CCyCN: El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente
propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a
levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso.
También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
Presunciones – Art. 2010 CCyCN: A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de
una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de
elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.
Prueba – Art. 2013 CCyCN: La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las
presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos
comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.
11.5.2.- Medianería: régimen de su adquisición:
¿Cómo se adquiere el condominio sobre dicho muro?: Un muro es medianero hasta la altura de tres (3)
metros, de igual modo que lo es el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por
prescripción adquisitiva.
A esto se le aplica los 2 artículos precedentes.
Cobro de medianería: Aquel que construye el muro de cerramiento tiene derecho a percibir del titular del
terreno colindante, la mitad del valor del terreno, del muro y de los cimientos. En caso de que fuera un
muro encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del mismo y de sus cimientos.
No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con
relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.
El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como
está construido, aunque exceda los estándares del lugar.
El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor
23

lOMoARcPSD|31537333
del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien
construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la
requerida para su cimentación.
Es importante destacar que el titular colindante tiene la obligación de pagar el muro en toda su longitud y
de elevación sólo en la parte que efectivamente utilice. Por consiguiente, cuando la adquisición de la
medianería es total, el reembolso comprenderá exactamente la mitad del valor de la pared, en cambio, si la
adquisición es parcial, el adquirente debe pagar la mitad del valor de la pared en todo su espesor, y la mitad
del valor respecto de la longitud y de la altura que haya sido objeto especifico de la compra. Una solución
distinta sería contraria a la razón y a la equidad, ya que obligaría a pagar por toda la pared, aun en la parte
que ninguna utilidad le preste al lindero.
Al hablar de prescripción debemos afirmar que existen diferentes hipótesis que pueden presentarse. Si se
trata de un muro de cerramiento, la prescripción correrá desde el momento en que haya sido iniciada su
construcción. En cambio, en los supuestos de elevación o enterramiento posterior, empezará el curso desde
el momento en que el vecino realice actos de utilización efectiva. Es dable destacar que para estos casos
rige el plazo genérico de prescripción del art. 2560 del CCyCN, es decir, 5 años.
11.5.3.- Derechos y obligaciones de los condominios:
Facultades materiales del condómino:
 Puede adosar construcciones al muro, anclarlas a él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades si
no causan un peligro para la solidez del muro.
 Puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin la conformidad del vecino (al
cual no debe indemnizar por el mayor peso que cargue sobre el muro). Esta prolongación la solventa el
condómino que la hace.
Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, este puede pedir que el muro se
restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Obligaciones de los condóminos con relación a los gastos del muro en común: Están obligados, en la
proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como
mejoras necesarias (no así los gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular
colindante).
Por consiguiente, se establece la obligación de contribuir en la proporción de los derechos de cada
condómino.
Existe un supuesto en que el condómino se puede liberar del pago de créditos originados por la
construcción, conservación o reconstrucción de un muro, y se da cuando el mismo abdica a su derecho de
medianería, incluso en casos de cerramientos forzosos. No obstante, lo antes expuesto, esto no puede
llevarse a cabo cuando el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya
originado en un hecho propio, como así tampoco en caso que mantenga su derecho sobre el muro de
cerramiento.
La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y
el terreno en el que se asienta. Este supuesto tiene su fundamento en que la obligación de los condóminos
de la pared de contribuir a los gastos de conservación, reparación y reconstrucción son verdaderas
obligaciones propter rem.
Por último, es muy importante recalcar que más allá de que alguno de los condóminos abdique a la
medianería del muro, esta se puede adquirir nuevamente como si no la hubiera tenido antes, pagándola en
cualquier momento.
24

lOMoARcPSD|31537333
Unidad N°12 – Los derechos reales en particular – Derechos reales sobre cosa propia (Continuación)
12.1.- La propiedad horizontal: disposiciones generales.-
Art. 2037 CCyCN: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
12.1.2.- Constitución:
Art. 2038 CCyCN: A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben
redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
El requisito indispensable para constituirlo es la redacción del Reglamento de Propiedad y su inscripción en
el registro inmobiliario. De esta forma se puede realizar la división jurídica del edificio.
El titular del dominio o los condóminos se reúnen y acuerdan dividir la cosa en unidades funcionales y
redactar el reglamento de PH conteniendo temas fundamentales como las cosas que integran este derecho
real de PH, la forma de organización de su persona jurídica, etc.
¿Quién debe redactar el Reglamento?: Debe realizarlo el titular del dominio o los condóminos en escritura
pública e inscribirlo en el Registro inmobiliario. Este reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad
funcional.
La escritura debe contener:
 La manifestación de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el inmueble al régimen de PH;
 Una detallada descripción de las unidades con expresión del porcentual que cada una importa en
relación al valor total del inmueble y descripción de las partes comunes;
 Creación del consorcio de propietarios;
 Reglamento de copropiedad y administración.
Una vez que se inscriba el Reglamento, nace el estado de Propiedad Horizontal.
12.1.3.- Elementos que conforman el derecho. Análisis de cada uno:
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un derecho de dominio sobre la
unidad funcional y un derecho común sobre las partes indivisas, sobre las cuales existe un derecho
inseparable de la propiedad sobre la unidad funcional.
Unidad funcional – Art. 2039 CCyCN: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.
25

lOMoARcPSD|31537333
Así, dentro del PH encontramos partes propias o privativas y partes comunes.
⮩ Partes privativas: Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes,
las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las
cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de
propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada (Art.
2043).
⮩ Partes y cosas comunes: Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de
uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran
comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de
su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir
los derechos de los otros propietarios (Art. 2040).
Es el mismo CCyCN el que realiza una lista no taxativa de partes y cosas necesariamente comunes en el
Art. 2041.
12.1.4.- El consorcio: definición.

De acuerdo a lo estipulado por el CCyCN, en su Art. 2044, el consorcio se compone del conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales. El mismo constituye personería jurídica. Tiene, además, su
domicilio en el inmueble.
Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Respecto de la personería del mismo, cabe destacar, que se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Subconsorcio: definición:
Sectores con independencia – Art. 2068 CCyCN: En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con
independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve, en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
12.2.- Facultades y obligaciones de los propietarios.-
12.2.1.- Enumeración y análisis:
Facultades – Art. 2045 CCyCN: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional,
comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse
separadamente de éstas.
Obligaciones – Art. 2046 CCyCN: El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo
26

lOMoARcPSD|31537333
hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de
bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas
y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente
del de la unidad funcional.
Prohibiciones – Art. 2047 CCyCN: Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en
el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones – Art. 2048 CCyCN: Cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso
o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste
existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
Obligados al pago de expensas – Art. 2050 CCyCN: Además del propietario, y sin implicar liberación de
éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean
poseedores por cualquier título.
Estas expensas, son una obligación propter rem, recayendo en cabeza del actual propietario del PH,
inclusive en relación a las mensualidades devengadas antes de la adquisición del derecho real y que
permanecen impagas. Pero, a diferencia de las obligaciones propter rem genéricas, no se concede el
derecho al abandono, ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia
del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le
pertenece.
12.3.- Modificaciones en cosas y partes comunes.-
Uno de las posibilidades que se encuentran contempladas dentro de la PH es la facultad que se tiene de
realizar modificaciones o cambios en las cosas y partes comunes.
No obstante, debido a las particularidades de esta figura (existen partes privativas de las personas y partes
comunes a todos) es que la legislación solicita que a los fines de realizar dichos cambios diversos requisitos.
27

lOMoARcPSD|31537333
12.3.1.- Análisis:
Las modificaciones en cosas y partes comunes se encuentran reguladas en el Art. 2051 y SS. del CCyCN.
 Si se pretende realizar mejoras u obras nuevas se requiere el consentimiento de la mayoría de los
propietarios, y un informe técnico previo, realizado por un profesional autorizado;
En caso que se deniegue la autorización a quien la pida, o un grupo minoritario se sienta afectado en su
interés particular por la autorización dada, se puede solicitar al juez que deje sin efecto la decisión de la
asamblea. El juez, previo análisis de las circunstancias del caso, decidirá, en definitiva. Cabe destacar
que hasta que no haya decisión judicial expresa la decisión tomada por la asamblea no se suspende
(Art. 2051);
 Si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravitar o modificar la estructura
del inmueble en forma sustancial, se requiere unanimidad (Art. 2052).
 Igual requisito se solicita en caso de que la mejora u obra sea en interés particular de un solo
propietario que se beneficia (Art. 2053);
 En caso de ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, puede cualquier
propietario realizar reparaciones urgentes sobre las cosas y partes comunes. En ese caso actúa como
gestor de negocios. Si luego no se justifica el gasto que realizó, se le puede negar total o parcialmente el
reintegro de los mismos (Art. 2054).
12.4.- Reglamento de copropiedad y administración.-
El reglamento es condición necesaria para la sujeción del inmueble al Régimen de PH.
Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y aun cuando generalmente es redactado en forma
exclusiva por el propietario del inmueble original, antes de la partición en unidades, se ha dicho que es
perfeccionada la voluntad de las demás partes del contrato (propietarios de las diversas unidades) al
adquirir las mismas, por adhesión al régimen ya existente.
12.4.1.- Contenido y modificación:
Contenido – Art. 2056 CCyCN: El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas;
28

lOMoARcPSD|31537333
o) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

p) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
q) forma de computar las mayorías;
r) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
s) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
t) plazo de ejercicio de la función de administrador;
u) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
v) facultades especiales del consejo de propietarios.
Modificación del reglamento – Art. 2057 CCyCN: El reglamento sólo puede modificarse por resolución de
los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
12.5.- Asambleas.-
Dentro de los regímenes de PH debe existir un órgano máximo de decisión, el cual debe representar los
intereses del consorcio, y al cual debe estar subordinado la figura del administrador. Este órgano es de vital
importancia para el correcto funcionamiento de la faz organizativa y operativa del PH en cuestión.
12.5.1.- Régimen legal:
Facultades de la asamblea – Art. 2058 CCyCN: La asamblea es la reunión de propietarios facultada para
resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad
horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas
con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si
lo hubiere.
Convocatoria y quórum – Art. 2059 CCyCN: Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la
forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe
redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes
todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios, aunque
no lo hagan en asamblea.
Mayoría absoluta – Art. 2060 CCyCN: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta
computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble
exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a
los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se
opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
29

lOMoARcPSD|31537333
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la
fecha de la asamblea.
12.6.- Consejo de propietarios.-
Sus integrantes deben ser elegidos por la asamblea y ser consorcistas.

12.6.1.- Análisis de la figura:
Atribuciones – Art. 2064 CCyCN: La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar
a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones.
12.7.- Administrador.-
El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un
propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, está subordinado a la Asamblea.
Es de vital importancia ya que es el representante legal del consorcio y por ende el responsable de llevar
adelante la voluntad de los propietarios.
12.7.1.- Designación y remoción. Representación:
Designación y remoción – Art. 2066 CCyCN: El administrador designado en el reglamento de propiedad
horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe
realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del
momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra
primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
12.7.2.- Derechos y obligaciones del administrador:
En virtud del art. 2067, se establece que el administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la
ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) Ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y
dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones
locales;
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total
o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el
administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
30

lOMoARcPSD|31537333
e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero
fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea
resuelva cubrir;
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del
consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho
horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio;
l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
12.7.3.- Infracciones: régimen legal:
Según el art. 2069 del Código Civil y Comercial, en caso de violación por parte de un propietario u ocupante
de lo dispuesto por el Reglamento de propiedad horizontal o por el mismo Código, el consorcio o cualquier
propietario afectado puede, más allá de otras acciones posteriores, hacer cesar la infracción por la vía
procesal más breve que se disponga.
Asimismo, si el infractor no es propietario, puede ser desalojado en caso de reiterar las infracciones.
12.8.- Prehorizontalidad.-
El régimen de prehorizontalidad está principalmente destinado a regular la comercialización de unidades de
edificios que posteriormente se someterán al régimen de Propiedad Horizontal.
Ello tiene fundamento en que muchas personas que adquieren unidades mediante boletos de compraventa
se vean impedidos de escriturar, ya sea por la aparición de acreedores o bien porque no se continúe con la
construcción por falta de fondos, por ejemplo.
La prehorizontalidad, de acuerdo a lo estipulado por el art. 2070, se refiere a los contratos sobre unidades
funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal propiamente dicha.
12.8.2.- Casos en que es obligatoria y casos excluidos:
Seguro obligatorio – Art. 2071 CCyCN: Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un
seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por
cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés
retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato
preliminar.
31

lOMoARcPSD|31537333
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho
contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente
de sus derechos contra el enajenante.
Exclusiones – Art. 2072 CCyCN: Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o
liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos

oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si
de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados
por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable
a ese fin.
32

lOMoARcPSD|31537333
Unidad N°13 – Los derechos reales en particular – Continuación – Las nuevas formas de propiedad
13.1.- Conjuntos inmobiliarios.-
13.1.1.- Definición y caracteres:
Concepto – Art. 2073 CCyCN: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial
que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las
normas administrativas locales.
Podemos establecer que los conjuntos inmobiliarios pueden ser uno o más inmuebles cuyo fin es satisfacer
las necesidades que sus titulares (personas físicas o jurídicas) no pueden cumplir de forma individual por
ser físicamente imposible o muy oneroso.
Estas necesidades pueden ser de vivienda (barrios cerrados) o de vivienda ay esparcimiento, ya sea con
contacto con la naturaleza y/o práctica de deportes (countries o clubes, parques náuticos) o de producción
o comercio (parques industriales o empresariales).
En virtud del art. 2074 del CCyCN, este derecho real presenta determinadas características:
 Cerramiento: El lugar está delimitado con muros o cercos de ligustrina para marcar los límites del
lugar y controlar la entrada y salida de gente.
 Partes comunes: De uso y goce de todos los integrantes del emprendimiento. Esto no quita que
tenga partes privativas.
 Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes: Como las partes
comunes están indisolublemente ligadas a las privadas, no se pueden transferir unas sin las otras ni
dejar de contribuir con el mantenimiento y gasto de las comunes alegando que no se usarían.
 Reglamento: Por él se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los

derechos particulares, como así también el régimen disciplinario. Este último reglamento
representa la ley para los integrantes ya que establece derechos y deberes, gastos y cargas
comunes, organización de órganos de control y administración, etc.
 Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes: Son fijadas en el reglamento y deben
contribuir todos los integrantes del complejo.
 Entidad con personería jurídica: Que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Esta se
encarga del desarrollo del complejo.
 Interdependencia y conformación de un todo escindible: De las diversas partes, cosas y sectores

comunes y privativos, así como de las facultades que sobre ellas tienen.
13.1.2.- Marco legal:
Marco legal – Art. 2075 CCyCN: Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de
33

lOMoARcPSD|31537333
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan
este derecho real.
Esto quiere decir que cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a
la normativa del derecho real de Propiedad Horizontal establecida en el CCyCN, con las modificaciones que
establece el Título que regula los conjuntos inmobiliarios, a los fines de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial.
13.1.3.- Elementos:
Debemos remarcar que los elementos que se encuentran dentro de los conjuntos inmobiliarios se dividen
en partes o cosas que son necesariamente comunes y partes o cosas que son privativas.
Cosas y partes necesariamente comunes – Art. 2076 CCyCN: Son necesariamente comunes o de uso común
las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas
destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes,
y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
Cosas y partes privativas – Art. 2077 CCyCN: La unidad funcional que constituye parte privativa puede
hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional
según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
13.1.4.- Facultades y obligaciones del propietario:
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la normativa, con los límites y
restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Los propietarios no pueden variar el destino de las unidades funcionales en forma unilateral sin consultarlo
con los demás propietarios, y deben someterse a este reglamento, el cual les permite participar de las
decisiones fundamentales mediante asambleas.
Este reglamento se inscribe en el registro y no puede ser modificado si no participar todos los
copropietarios. Las expensas pueden ser cobradas mediante juicio ejecutivo y las expensas extraordinarias
deben ser aprobadas por todos.
También podemos resaltar algunas obligaciones acerca de los límites perimetrales y sus limitaciones, como
así también acerca de los gastos y contribuciones:
Localización y límites perimetrales – Art. 2079 CCyCN: La localización de los conjuntos inmobiliarios
depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse
mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales
establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.}
Limitaciones y restricciones reglamentarias – Art. 2080 CCyCN: De acuerdo a las normas administrativas
aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole,
crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia,
todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el
reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal
34

lOMoARcPSD|31537333
especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre
las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo
propietario sin admitir prueba en contrario.
Gastos y contribuciones – Art. 2081 CCyCN: Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y
erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la
proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.
Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en
caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.
13.1.5.- Sanciones:
Art. 2086 CCyCN: Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias
del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas
en ese instrumento.
13.1.6.- Cesión y transmisión de la unidad:
Si el titular del dominio de una unidad funcional cede su uso y goce por un tiempo (en forma total o parcial)
debe atenerse a lo establecido en el reglamento del conjunto inmobiliario, donde se detallan condiciones y
pautas para ejercer el derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros
(ya sea usufructuario, locatario, familiares, invitados, usuarios no propietarios en gral.)
En el caso de transmisión, el reglamento de PH puede prever limitaciones, como un derecho de admisión
(arts. 2082 y 2083) o de preferencia (art. 2085), en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del
resto de propietarios de las unidades privativas, pero no puede impedir la libre transmisión y adquisición de
unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario.
De esta forma, si un titular desea vender su unidad debe comunicarlo, para que, si algún otro propietario o
el consorcio desea comprarla, pueda hacerlo. De todos modos, si llegara a vendérselo a un 3°, la venta seria
valida, y seguramente el vendedor tendría que pagar alguna multa o similar por el incumplimiento del
reglamento.
13.1.7.- El régimen de invitados y admisión de nuevos usuarios no propietarios:
Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios – Art. 2083 CCyCN: El reglamento puede
establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que
integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión
de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto,
dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado,
temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial,
permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al
pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto
inmobiliario.
13.2.- Tiempo compartido.-
Art. 2087 CCyCN: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para
brindar las prestaciones compatibles con su destino.
13.2.2.- Elementos:
35

lOMoARcPSD|31537333
En virtud del art. 2088 del CCyCN, se establece que con independencia de la naturaleza de los derechos
que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo
compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los
fines mencionados.
13.2.3.- Afectación:
Para el tiempo compartido se necesitan uno o más objetos para realizar el aprovechamiento periódico y por
turnos. De esta forma se realiza la afectación, que es el acto jurídico unilateral mediante el cual el dueño de
una o varias cosas decide destinarlas a la finalidad de tiempo compartido.
Esto se realiza para que, a pesar de las cosas afectadas sean transmitidas, no se altere este derecho real
sobre ellas.
¿Cómo se afecta uno o mas bienes al sistema de TC?: Lo hace el propietario de los bienes, y se necesita la
participación y conformidad expresa del emprendedor.
Si son inmuebles su afectación se formaliza con escritura pública; y si son muebles registrables, con
instrumento privado, pidiendo en ambos casos certificados registrables, de dominio y de anotaciones
personales, para garantizar que no tienen gravámenes o restricciones.
 Para inmuebles: Se pide certificado de anotaciones personales (desde propietarios y
emprendedores a comercializadores y administradores), certificados catastrales y municipales (para
verificar el valor fiscal y que no existen deudas municipales).
 Para muebles registrables: Se pide certificado de bienes registrables y libres de deuda de
patentes y tasas.
En el Reglamento de uso y administración de los bienes afectados al TC se establecen derechos y
obligaciones y destinos de los sectores. La sanción de este, que puede hacerse por instrumento público o
privado, pero con firmas autenticadas, la realiza el emprendedor.
13.2.4.- Administración:
La administración puede ser ejercida por el emprendedor, o por un 3° designado por el, en cuyo caso ambos
tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y
coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes. La administración puede estar a cargo de una
persona tanto física, como jurídica.
Deberes del administrador – Art. 2097 CCyCN: El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio
de los establecidos en los regímenes legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones
adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las
reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos
36

lOMoARcPSD|31537333
certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste
alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al
cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.
Cobro ejecutivo:
Un aspecto muy importante a tener en cuenta es el reconocimiento del carácter ejecutivo que se le otorga
al certificado de deuda emitido por el administrador, ya que esto conlleva la facultad de realizar su cobro
ejecutivo en forma más ágil que mediante un juicio de conocimiento.
Para que esto pueda llevarse adelante, en el certificado debe constar la deuda por gastos del sistema, los
rubros que la componen y el plazo para abonarla.
Por último, es dable mencionar, que, para ejecutar dicha vía ejecutiva, se debe intimar fehacientemente al
usuario moroso, de acuerdo a lo estipulado por el reglamento de administración.
13.2.5.- Deberes de los sujetos intervinientes: Existen dentro de esta figura dos sujetos más intervinientes,
los cuales tienen una vital importancia en el mismo.
Nos referimos al emprendedor (el cual puede o no coincidir con el titular del bien) y los usuarios.
Deberes del emprendedor – Art. 2094 CCyCN: Son deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del
tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben
asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios
de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido – Art. 2095 CCyCN: Son deberes de los usuarios del tiempo
compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a
otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por
ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su
uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo
gasto que pueda serle imputado particularmente.
13.2.6.- Normativa aplicable:
Uno de los puntos discutibles de esta figura es que clase de derecho se genera entre los sujetos
intervinientes del sistema de tiempo compartido.
Para ello, se distingue entre la relación que se genera entre el propietario, emprendedor, comercializador y
administrador del tiempo compartido con el usuario y los derechos que se le aplican al adquirente del
tiempo compartido.
37

lOMoARcPSD|31537333
 Relación de consumo: La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y

administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se
rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes
especiales.
 Derecho real del adquirente de tiempo compartido: Al derecho del adquirente de tiempo
compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
 Normas de policía: El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del
tiempo compartido debe cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional,
provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema
13.2.7.- Extinción:
Art. 2099 CCyCN: La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad
de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.
En relación al punto a) es en forma automática, aunque se deben desafectar los bienes del sistema de los
registros donde se anotaron.
Siguiendo con el b), no se debe respetar el plazo inicialmente establecido si no hubo enajenación o se
rescindieron todos los contratos celebrados. Se debe acreditar la causal de extinción en forma documental,
y de la misma manera en ese documento se pide la desafectación del bien al régimen de TC.
Por último, en el punto c) cuando se habla de “vetustez”, se hace referencia a algo que es antiguo o de
tiempos remotos.
13.3.- Cementerios privados.-
Art. 2103 CCyCN: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.
13.3.2.- Afectación:
Art. 2104 CCyCN: El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte
de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de
garantía.
13.3.3.- Reglamento de administración y uso:
El Reglamento de Administración y uso, en virtud del art. 2105, debe contener:
1. Descripción del inmueble: Partes, lugares, instalaciones y servicios comunes (calles internas, capillas,
parques, crematorios, estacionamientos, etc.).
2. Reglas sobre inhumaciones: Sobre entierro, exhumaciones o desentierro, cremaciones (incluida la
reducción de cenizas) y traslados. Asimismo, debe especificar el destino de los cadáveres que están en
sepulturas abandonadas o con deudas.
3. Reglas sobre construcción de sepulcros: Tanto en los lugares donde se entierra el cadáver, o donde se
deposite, como lo son las bóvedas.
38

lOMoARcPSD|31537333
4. Reglas sobre como los titulares de los derechos de sepultura deben ejercer las facultades: Cumpliendo
leyes, reglamentos y normas de policía mortuoria; y cumplir con los deberes, estableciendo monto y
forma de pago del canon de administración y mantenimiento.
5. Reglas sobre el acceso y circulación de titulares del derecho de sepultura y sus visitantes, constitución y
funcionamiento de los órganos de administración.
13.3.4.- Dirección y administración:
La Dirección y administración del cementerio está a cargo del Administrador, quien debe asegurar el
correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permitan el derecho de sepultura.
Debe abocarse al cuidado y correcto funcionamiento de las instalaciones.
Registros de inhumaciones y sepulturas – Art. 2106 CCyCN: El administrador de un cementerio privado está
obligado a llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de
titularidad producidos.
13.3.5.- Facultades y deberes del titular:
Facultades del titular del derecho de sepultura – Art. 2107 CCyCN: El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el
reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la
normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción
dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones
establecidas.
Deberes del titular del derecho de sepultura – Art. 2108 CCyCN: El titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del
cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud
pública y policía mortuoria.
La figura del cementerio privado posee una serie de características propias, las cuales son legisladas en los
arts. 2110 y SS. del CCyCN, a los fines del correcto funcionamiento de este derecho.
 Inembargabilidad: Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por
créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros, así como
expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
 Relación de consumo: La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado
con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas
en el código civil y en las leyes especiales.
 Derecho real de sepultura: Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre
39

lOMoARcPSD|31537333
derechos reales.
13.4.- Superficie.-
Art. 2114 CCyCN: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho
de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el
subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
13.4.2.- Modalidades:
El superficiario puede, en virtud del art. 2115:
I. Realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del

inmueble ajeno, adquiriendo la propiedad de lo plantado, forestado o construido, con
independencia de la propiedad del suelo.
II. Constituir el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, de manera
que la propiedad del suelo sigue siendo del titular de dominio y la propiedad de lo construido o
plantado es del superficiario.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
13.4.3.- Emplazamiento:
Siguiendo al art. 2116, el derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una
parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes, aun dentro del régimen de PH.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o
construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
No puede coexistir más de un derecho de superficie sobre la misma parte material el inmueble, pero sobre
distintas sí. El dueño puede constituir derecho de superficie sobre todo el inmueble o sobre una parte de él.
13.4.4.- Legitimación:
Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio y propiedad horizontal.
Los que tienen derecho real sobre cosa propia (dominio, condominio o PH) pueden desmembrarlo para
constituir el derecho real de superficie a favor de otro. En el caso del condominio, se necesita el
consentimiento de todos los condóminos.
13.4.5.- Adquisición y duración:
Art. 2119 CCyCN: El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción
breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
¿Por qué no puede adquirirse por usucapión?: Por el principio de accesión, si no hay derecho real de
superficie, todo lo construido o plantado sobre el inmueble es del dueño del mismo.
Plazos – Art. 2117 CCyCN: El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años
cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos
contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre
40

lOMoARcPSD|31537333
que no exceda de los plazos máximos.

Si bien los plazos son pactados entre las partes, se pueden prolongar sin exceder los máximos establecidos.
Esto es para garantizar esa característica de temporalidad. En caso de pactar plazos mayores, el excedente
no tiene validez legal.
El plazo empieza a contarse desde que se adquiere el derecho de superficie, es decir, desde que el
superficiario con título y modo, empieza a construir, plantar o forestar.
13.4.6.- Facultades y obligaciones de los sujetos intervinientes:
Facultades del superficiario – Art. 2120 CCyCN: El titular del derecho de superficie está facultado para
constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del
terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie,
sin necesidad de consentimiento del propietario.
Facultades del propietario – Art. 2121 CCyCN: El propietario conserva la disposición material y jurídica que
corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
De esta forma, vemos que puede enajenarlo, siempre que el adquirente respete el derecho real de
superficie.
Por ej.: A, dueño de un inmueble, constituye sobre éste un derecho real de superficie en favor de B; luego
se lo vende a C, pero C debe respetar ese derecho real del inmueble que compró, a favor de B.
Vemos que el propietario, al constituirse el derecho de superficie, pasa de tener un dominio pleno
(perfecto) a tener uno desmembrado (imperfecto).
13.4.7.- Extinción y efectos de la misma:
Este derecho de construir, plantar o forestar se extingue por:
1. Renuncia expresa del superficiario: Expresa porque no se presume la renuncia a ningún
derecho. Debe hacerse por escritura pública y ser inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble para su oponibilidad a 3°s, no siendo necesaria la conformidad del nudo propietario
para dicha renuncia.
2. Vencimiento del plazo contractual: El solo paso del tiempo alcanza, no se necesita demandar,
ni probar.
3. Cumplimiento de una condición resolutoria pactada: Se exige la escritura pública e inscripción
del cumplimiento de dicha condición, para poder conocer la extinción del derecho.
4. Consolidación: Se produce cuando el propietario del suelo y el propietario de la superficie
(superficiario) son una misma persona. En este caso, los gravámenes constituidos por ambos
subsisten.
5. No uso durante 10 años para el derecho a construir, y 5 años para plantar o forestar: Se debe
demandar y probar la inacción del titular. Se exige escritura pública dada por superficiario y
nudo propietario en forma conjunta.
Efectos de la extinción:
Debemos diferenciar si se extingue por cumplirse el plazo, o antes de cumplirse el mismo:
41

lOMoARcPSD|31537333
1) Si se extingue por cumplirse el plazo: Al extinguirse el derecho de superficie, el dueño del suelo vuelve a
tener su dominio pleno, quedando sin efecto los actos de disposición o enajenación que haya hecho el
titular del derecho de superficie.
Las hipotecas son inoponibles al dueño del suelo, porque se considera que el plazo de duración del
derecho real de superficie esta inscripto en el RPI para su publicidad y oponibilidad.
En caso de que el superficiario haya celebrado contratos de alquiler, el dominio de la misma manera
vuelve a su titular al extinguirse el derecho.
2) Si se extingue antes de cumplirse el plazo: En este caso las cargas subsisten hasta que venza el plazo
establecido, de manera que, si el propietario constituyo derecho real sobre la nuda propiedad y el
superficiario sobre lo construido, se mantienen por separado hasta que se cumpla el plazo del derecho
de superficie.
Aquí toma vital importancia lo que se conoce como indemnización para el superficiario, estipulada en el
art. 2126.
Indemnización al superficiario – Art. 2126 CCyCN: Producida la extinción del derecho de superficie, el
titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El
monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o
en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
La razón de esta indemnización es para evitar el enriquecimiento injustificado del propietario por lo
construido, plantado o forestado por el superficiario.
Al derecho de superficie se le aplican las limitaciones de uso y goce contempladas para el usufructo,
como así también las que las partes hayan pactado (Art. 2127).
Y si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le
aplican las reglas relativas a la propiedad superficiaria (Art. 2128).
42

lOMoARcPSD|31537333
Unidad N°14 – Los derechos reales en particular – Continuación – Derechos reales sobre cosa
ajena de uso y disfrute
14.1.- Usufructo.-
14.1.1.- Disposiciones generales: a) definición; b) objeto; c) régimen legal sobre la constitución del
derecho. Diversas situaciones:
Concepto – Art. 2129 CCyCN: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata
de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Partes:
1. Usufructuante: Nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de casi todas sus ventajas.
2. Usufructuante: Es quien tiene el uso y goce de la cosa.
Una de las notas más importantes del usufructo es que el usufructuario no adquiere la propiedad de la
cosa, y debe conservarla para devolverla al propietario al terminar el usufructo.
Caracteres:
1. Derecho real de uso y goce: El dueño de la cosa solo podrá disponer de ella (ius abutendi) y el
usufructuario va a gozar de las demás facultades que tendría que tener ese dueño: uso y goce (ius
utendi e ius fruendi).
2. La cosa debe ser ajena: El usufructuario hace uso y goce de un bien cuyo propietario solo conserva la
nuda propiedad. Si es un derecho también debe ser ajeno.
3. No se debe alterar su sustancia: Implica no modificar la materia, ni cambiar su destino. Sin embargo,
puede deteriorarse por el uso o por el paso del tiempo. Si se trata de un derecho no puede ser
menoscabado.
4. Divisibilidad: Es divisible porque puede constituirse a favor de varias personas en forma simultánea,
pero no sucesiva.
5. Duración: Al ser un derecho temporario, el usufructo puede constituirse por un plazo determinado, el
cual deberá respetarse, aunque muera el nudo propietario.
En el caso de usufructo a favor de personas jurídicas puede durar hasta 50 años o hasta el cese de su
existencia legal.
En el caso de personas físicas, hasta la muerte del usufructuario, ya que no puede ser perpetuo ni
constituirse a favor de una persona y sus herederos por ser intransmisible por causa de muerte.
El plazo empieza a contarse desde que se constituye el usufructo, y no desde que se hace efectivo el
uso y goce del bien.
Objeto:
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad o sobre una parte materia o indivisa de los siguientes objetos:
1. Una cosa no fungible.
2. Un derecho: Solo en los casos en que la ley lo prevé.
43

lOMoARcPSD|31537333
3. Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales:

⮩ Individualmente considerados: El usufructuario puede servirse de ellos y obtener los productos que
dieren. Si alguno muere o se pierde, el usufructo solo se extingue respecto a ese animal y el
usufructuario no tiene obligación de sustituirlo. No puede alquilar los animales, salvo que ese sea su
destino.
⮩ Usufructo de ganados: Si perece todo el ganado sin culpa del usufructuario, debe entregar los
despojos al dueño y se extingue el usufructo. Si perece parte del ganado, el usufructuario puede elegir
entre extinguir el usufructo devolviendo los animales vivos, o continuarlo reemplazando los que
perecieron.
4. Toda o una parte indivisa de una herencia: El usufructo es de origen testamentario. Esto determina que
el usufructo sobre un patrimonio es solo mediante testamento, nunca por contrato.
Régimen legal sobre la constitución del derecho. Diversas situaciones:
El usufructo puede nacer de actos inter vivos o de última voluntad. También puede ser impuesto por
imperio de la ley, pero nunca judicialmente (Art. 2133).
En relación a la capacidad para constituir o para tomar el usufructo, nada dice el CCyCN específicamente,
por lo que habrá que estarse a las normas análogas sobre compraventa (si el usufructo es oneroso),
donación (si es gratuito), disposiciones de última voluntad (si es así que se constituyó), teniendo en cuenta
además si la cosa es mueble o inmueble. En caso de duda, se presume oneroso.
Siempre es necesario hacer tradición de la cosa, para configurar el modo del derecho real. La forma del
título, dependerá del tipo de bien dado en usufructo (por ejemplo, en el caso de inmueble se trata de la
escritura pública y en el caso de los automotores, el respectivo formulario con firma certificada ante
autoridad competente. Asimismo, si son bienes muebles no registrables, bastará un instrumento privado).
También puede adquirirse por prescripción, la que será de plazo breve si media justo título y buena fe, o
largo en caso contrario. En general, alguien que ha poseído por el tiempo de ley, invocará judicialmente
la investidura de propietario y no mero usufructuario, cobrando sentido la prescripción de usufructo sólo en
el caso en que la única prueba documental existente sea un título imperfecto que lo sindique como
usufructuario.
Están legitimados para constituir usufructo los titulares de los derechos reales de dominio, propiedad
horizontal, superficie y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Modos de constitución – Art. 2134 CCyCN: El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Modalidades – Art. 2136 CCyCN:
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo.
No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por
no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la
constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
14.1.2.- Derechos y obligaciones del usufructuario: análisis en particular:
Derechos del usufructuario:
1) El usufructuario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa como si fuera el dueño, pero sin alterar su
sustancia y destino: Tiene la facultad de administrar la cosa dad en usufructo y ejercer sobre ella actos
44

lOMoARcPSD|31537333
de administración para su mejor explotación (ej. Alquilarla para quedarse con la venta o vender
cosechas).
De esta forma vemos que le pertenecen:
a. Los frutos percibidos mientras dura el usufructo.
b. Los frutos pendientes al constituir el usufructo (ej. Crías de animales).
c. Los productos de una explotación ya iniciada al constituir el usufructo.
2) El usufructuario puede transmitir su derecho, pero el usufructo tiene el límite máximo de duración con
su propia muerte, es decir, con la del usufructuario transmitente y no con la del adquirente, y antes de
hacer la transmisión el adquirente debe darle al nudo propietario garantía de que va a conservar y
restituir el bien.
De esta forma vemos que el usufructuario transmitente no responde frente al nudo propietario por los
daños causado por el adquirente.
3) El usufructuario puede constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y
derechos personales de uso y goce, pero no se exime de sus responsabilidades frente al nudo
propietario.
Por el contrario, no puede enajenar la cosa ni constituir derechos reales de garantía, ya que esas
facultades pertenecen al nudo propietario.
4) El usufructuario puede realizar mejoras (facultativas, art. 2143). Puede efectuar otras mejoras o
construcciones que beneficien a la cosa, además de las que está obligado a hacer, sino alteran la
sustancia. Aunque no puede reclamarle al nudo propietario el pago, puede retirarlas (si la separación no
causa daño a los bienes) o compensar con los deterioros a la cosa que deba pagar al fin del usufructo.
Obligaciones del usufructuario:
1) Debe conservar la cosa (evitar su deterioro, perdida, etc.) y hacer uso y goce sin alterar la sustancia de
la cosa (ej. Explotarla mucho más que lo que acostumbraba normalmente haciéndola improductiva), ni
su destino (el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual
estaba afectada de hecho).
2) Debe hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles, antes de comenzar a usarlos y
ante el nudo propietario, para saber porque cosas debe responsabilizarse y pagar sus gastos y cuáles
no.
3) Debe realizarse a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias para conservar la cosa y
las demás que se originen por su culpa, no así las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito o por
causas originadas antes de la constitución del usufructo, salvo que no haya hecho inventario o
determinado su estado antes de empezar a hacer uso y goce, e incluso el nudo propietario puede
exigirle que las realice antes de la extinción del usufructo.
4) Debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los
bienes objeto del usufructo.
5) Debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones sufridas por la cosa y que perturben sus
derechos. Si no lo hace, responde por los daños sufridos por el nudo propietario.
6) Debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el
usufructo, en la cantidad y estado recibido y detallado en el inventario.
14.1.3.- Derechos y obligaciones del nudo propietario: análisis en particular:
1) Tiene el deber de entregar al usufructuario el bien usufructuado en el estado de esté y con sus
accesorios. Además, si se constituyó a título oneroso, el nudo propietario garantiza el uso y goce
pacifico (garantía de evicción); no así, si es a título gratuito.
2) Tiene el deber de no hacer actos materiales sobre la cosa, alterando el objeto del usufructo, salvo que
el usufructuario estuviere de acuerdo; ni actos jurídicos que le impidan al usufructuario ejercer
45

lOMoARcPSD|31537333
derechos que ya tiene.

3) Tiene el derecho a ejercer sus facultades como propietario, siempre que sean compatibles con el
usufructo: vender el bien, donarlo, hipotecarlo, adquirir servidumbres activas. Esto es posible porque el
tercero (que compra, recibe, etc.) tiene la obligación de respetar el usufructo.
14.1.4.- Extinción: a) medios extintivos especiales; b) efectos:
Medios especiales de extinción – Art. 2152 CCyCN: Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se
pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los
cincuenta años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no
impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Efectos de la extinción – Art. 2153 CCyCN: Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los
derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la
extinción del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en
parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales
que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.
Extinguido el usufructo originario, el usufructuario debe devolver la cosa y accesorios al nudo propietario o
herederos, salvo mejoras voluntarias que aquel pueda retirar sin dañar a la cosa, haciendo renacer el
dominio perfecto.
14.2.- Uso.-
Concepto – Art. 2154 CCyCN: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si
el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
14.2.2.- Análisis de la normativa:
Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad del ius utendi y del ius
fruendi, en el uso y la habitación, estas facultades se limitan a satisfacer las necesidades expresamente
establecidas.
Limitaciones – Art. 2156 CCyCN: El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
Ejecución por acreedores – Art. 2157 CCyCN: Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores
cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.
14.3.- Habitación.-
Concepto – Art. 2158 CCyCN: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
46

lOMoARcPSD|31537333
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Se aplican las normas del usufructo en forma supletoria, a los derechos reales de uso y habitación.
Limitaciones – Art. 2160 CCyCN: La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de
muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por
los acreedores.
Impuestos, contribuciones y reparaciones – Art. 2161 CCyCN: Cuando el habitador reside sólo en una
parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
14.3.3.- Derecho de habitación legal:
Al igual que el Código Civil derogado, el nuevo cuerpo legal establece como caso de derecho de habitación
legal es derecho de habitación del cónyuge supérstite.
Este derecho establece que el cónyuge posee un derecho de habitación vitalicio y gratuito sobre el
inmueble de propiedad del causante. Este inmueble debe reunir las condiciones de ser el último hogar
conyugal, y que al momento de la apertura de la sucesión no se encuentre en condominio con otras
personas. Es dable mencionar que este derecho es inoponible a los acreedores del causante, quienes
podrían ejecutar el bien si no estuviera afectado por el derecho de habitación.
Por último, hay que remarcar que la modificación establecida en el CCyCN modificó algunas exigencias de
este derecho, ya que actualmente se produce de pleno derecho sin necesidad de petición expresa, y que,
asimismo, no es requisito indispensable que sea el único inmueble habitable.
Otro de los derechos de habitación legal que establece el CCyCN es el del conviviente supérstite. Para que
pueda acceder a este derecho el conviviente no debe poseer vivienda propia habitable ni los medios
suficientes que aseguren la posibilidad de conseguir una. Si se dan estos supuestos puede solicitar el
derecho real de habitación gratuito sobre el inmueble del causante, siempre que sea el último hogar
conyugal y al momento de la apertura de la sucesión no esté sujeto a condominio.
Este derecho posee un límite máximo temporal de dos años. Al igual que el derecho del cónyuge supérstite
es inoponible a los acreedores del causante, y en este caso se extingue si el conviviente constituye una
nueva unión convivencial, se casa, adquiere una vivienda habitable o los medios para conseguirla.
14.4.- Servidumbres.-
14.4.1.- Disposiciones generales: a) definición; b) objeto; c) diversas clasificaciones legales de las
servidumbres. Presunciones; c) régimen legal sobre la constitución del derecho. Diversas situaciones:
Definición – Art. 2162 CCyCN: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.
Objeto – Art. 2163 CCyCN: La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno.
Diversas clasificaciones legales de las servidumbres. Presunciones:
Las servidumbres pueden clasificarse en:

 Afirmativas (in patiendo) o negativas (non faciendo): Servidumbres non faciendo son aquellas en las
que el propietario del fundo sirviente debe abstenerse de efectuar actos propios del dominio o
posesión (como levantar construcciones de más de dos plantas) y servidumbres in patiendo son
47

lOMoARcPSD|31537333
aquellas en las que debe tolerar algún accionar del beneficiario (como el paso por su fundo hasta la
ruta). Pero nunca podrán consistir en un faciendo, o sea en obligar al poseedor del fundo sirviente a
hacer algo. Si se estipula alguna acción por parte del propietario del fundo sirviente, valdría como una
obligación nacida del derecho personal (Art. 2164).
 Servidumbre personal o real: Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada
sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume
vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste
para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario. No puede
establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en
contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La
servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el
objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre se
presume personal (Art. 2165).
En este punto en particular, también podemos resaltar:
 Servidumbre forzosa – Art. 2166 CCyCN: Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre,
excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se
denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin

comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
 Servidumbre personal a favor de varios titulares – Art. 2167 CCyCN: La servidumbre personal
puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes,
pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí,
a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.
Régimen legal sobre la constitución del derecho:
Legitimación – Art. 2168 CCyCN: Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de
derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser
constituida por el conjunto de los titulares.
La constitución de las servidumbres puede ser:
1. Por contrato: Se hace un contrato estableciendo un derecho real sobre una propiedad ajena. Al igual
que en la hipoteca, no se hace tradición de la cosa; el uso que se haga de ese derecho tiene lugar de
tradición.
48

lOMoARcPSD|31537333
Si el contrato es a título oneroso, debe tener la forma relativa a la venta y si es a título gratuito, la de
la donación. En ambos casos debe hacerse por escritura pública e inscribirse en el RPI para ser
oponible a 3°s.
2. Por disposición de última voluntad: Se hace a través de un testamento. No es necesaria la tradición
y se aplican los conceptos vertidos para el usufructo.
3. Por ley: Es la forma de constitución coactiva, a través de una ley que obliga al dueño del fundo
sirviente a tolerar la servidumbre de su fundo. Por ej.: servidumbre de acueducto.
14.4.2.- Derechos y obligaciones del titular dominante: análisis en particular: (Arts. Entre 2173 a 2179)
En general, los derechos y deberes van a depender de la extensión de cada servidumbre, lo cual estará
determinado por el título o por la forma en la que la servidumbre se ejerza.
1. Ejercer derecho de servidumbre principal y accesorias: Se ejerce los derechos como propietario del
inmueble dominante y ejerce la servidumbre sobre el inmueble sirviente, que incluye la facultad de
ejercer las servidumbres accesorias que son aquellas indispensables para poder ejercer la principal.
No así las que solo hacen más cómodo su ejercicio. Además, salvo que sea una servidumbre
forzosa, el ejercicio no puede agravarse si aumentan las necesidades del fundo dominante.
2. Constituir derechos personales: Puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la
utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
construir derechos reales.
3. Realizar mejoras necesarias: Puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para
ejercer y conservar la servidumbre y debe pagarlas, salvo que el gasto se origine en hechos de los
cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un 3°. No debe ser obligado a realizar nada
o a pagar ningún trabajo o gastos por mejoras, solo debe usar su derecho de servidumbre y si el
sirviente se niega a esto el dominante puede usar la acción confesoria, ya que el sirviente tiene la
obligación de dejarlo gozar, no de hacerlo gozar de su derecho de servidumbre.
4. Obligar a que vuelvan el inmueble a su estado: Puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente
trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre a volver la cosa a su estado anterior, o a su costa.
Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste solo debe tolerar la realización de las tareas, sin
poder reclamar nada a cambio. La transmisión o la ejecución de la servidumbre no pueden hacerse
con independencia del inmueble dominante.
5. Debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones: De hecho, o de derecho sufridas por el
ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde por los daños sufridos por el titular sirviente.
14.4.3.- Derechos y obligaciones del titular sirviente: análisis en particular:
1. Tiene derecho a mantener sus facultades de propietario: Y puede ejercer sobre su fundo la
servidumbre que ejerce el dueño del fundo dominante, siempre que no le entorpezca dicho ejercicio
(aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar el mismo
por el lugar ya que tiene la facultad de gozar el también de la servidumbre constituida sobre su
fundo).
2. Debe soportar la servidumbre: Y no puede realizar ningún acto que entorpezca, impida o deteriore el
ejercicio de la servidumbre por parte del dominante, ni siquiera por la constitución de otra; y si lo
hace, el titular dominante puede exigirle el cese de la turbación, y si la servidumbre es onerosa
puede optar por una disminución del precio según la gravedad de la turbación.
3. Puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor
menoscabo para su inmueble: Pero sin privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
4. Debe determinar las circunstancias de lugar y tiempo del ejercicio: Si en el título de la servidumbre
49

lOMoARcPSD|31537333
no están.
14.4.4.- Extinción: a) medios extintivos especiales; b) efectos:

Medios especiales de extinción – Art. 2182 CCyCN: Son medios especiales de extinción de las servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén
cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se
pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.
Efectos de la extinción – Art. 2183 CCyCN: Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos
constituidos por el titular dominante.
50

lOMoARcPSD|31537333
Unidad N°15 – Los derechos reales en particular – Continuación – Derechos reales sobre cosa ajena de
garantía
15.1.- Las seguridades reales y personales.-
15.1.1.- Definición de cada una y comparaciones entre ellas: Las garantías pueden ser de diferentes
clases:
1. Legales: Son las que surgen de la ley misma, como la fianza legal, el derecho de retención, los
privilegios, etc.
2. Convencionales: Surgen de la voluntad de las partes.
3. Personales: Se agrega a otra persona, otro deudor, en garantía de que se va a cumplir con el pago. Por
ej.: Fianza (normal, no legal).
4. Reales: El deudor pone como garantía una cosa, para que, en caso de incumplimiento suyo, el acreedor
se cobre de ella. Por ej.: Venta con pacto de retroventa, hipoteca, anticresis y prenda.
15.2.- Los derechos reales de garantía: las disposiciones comunes.-
Al momento de responder por el cumplimiento de las obligaciones que haya contraído, el deudor lo hace
con todo su patrimonio (“el patrimonio es la prenda común de los acreedores”).
Como todos los acreedores están en pie de igualdad para cobrarse sus créditos con los bienes del deudor, es
que se ha tratado siempre de idear instrumentos jurídicos que brinden a los acreedores una cierta
seguridad de cobro, los cuales también benefician al deudor, ya que le permiten tomar crédito con mayor
facilidad. Estos instrumentos reciben genéricamente el nombre de garantías.
Particularmente, el derecho real de garantía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena, del deudor o
de un 3°, que garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor.
15.2.1.- Normas generales y especiales.
Disposiciones comunes y especiales – Art. 2184 CCyCN: Los derechos reales constituidos en garantía de
créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que
corresponden a su tipo.
Es decir, que tal como expresa el art. 1889, los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un
crédito en función de garantía.
Por ende, esta función se materializa con las facultades de persecución y preferencia propias de los
derechos reales. Por tal motivo, como accesorios de un crédito, la extinción, nulidad o ineficacia de éste,
impactará en la subsistencia de la garantía, que, por tal motivo, carece de vida autónoma.
15.2.2.- Caracteres:
Los derechos reales de garantía presentan determinadas características:
 Convencionalidad: Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato
(acuerdo de partes), celebrado por los legitimados (titular del objeto gravado – sea o no el deudor
principal – y al acreedor de la obligación a garantizar) y con las formas que la ley indica para cada
tipo. Mediante un contrato creamos un gravamen para asegurar que se cumpla una obligación que
puede surgir de otro contrato.
 Accesoriedad: Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
51

lOMoARcPSD|31537333
previstos.
Así, no existen en forma independiente, sino que están unidos a la obligación de la que dependen.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del
crédito.
Son consecuencias de la accesoriedad el deber de existencia de una obligación valida; si se
transmite el crédito principal también lo hace la garantía; y finalmente, si se extingue la deuda se
extingue el derecho real de garantía.
 Indivisibilidad: Los derechos reales de garantía son indivisibles, es decir, que cada uno de los
bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de
cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a
todos conjuntamente, o solo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quien pertenezca o de
la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la indivisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundamentalmente, a solicitud de titular del bien, siempre que no
se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés. Toda la
deuda gravita sobre todo el objeto afectado; si se divide la deuda o se extingue parcialmente, no
ocurre lo mismo con la garantía. Hasta que no se pague el derecho real es indivisible, y hasta que no
se salve la deuda el objeto no estará libre de gravamen.
Vale aclarar que estas características son comunes a todos los derechos reales de garantía, no quitando las
características particulares de estos.
15.2.3.- Extensión de la garantía:
Extensión de la garantía en cuanto al objeto:
Según lo establece el art. 2192, en la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente
unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas, salvo que:
⮩ Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes de la hipoteca, o
son de prioridad a 3°s, aunque su utilización por el deudor este autorizada por un vínculo contractual.
⮩ Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están
gravados con prenda o son de prioridad a 3°s, aun en las condiciones antes indicadas.
Extensión de la garantía en cuanto al crédito:
Siguiendo con el art. 2193, la garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su
constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento.
Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución quedan comprendidos en su cobertura solo en
caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
15.2.4.- Facultades del constituyente de la garantía:
El constituyente de la garantía tiene todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar
ningún acto que disminuya el valor de la garantía ofrecida al acreedor.
¿Y que pasa si no lo hace?: En ese caso el acreedor tiene 2 opciones:
1) Pedir que se prive del plazo de la obligación; o

2) Calcular el valor de la disminución y exigir su depósito o que se le dé otra garantía suficiente.
Los actos de disposición realizados sobre el objeto son válidos entre las partes, pero inoponibles al acreedor
(él puede disponer del bien como si éste no hubiera sufrido ningún cambio o limitación).
52

lOMoARcPSD|31537333
¿Qué actos pueden ser?: Alquilarlo por un tiempo excesivo, demoler o modificar el inmueble, salvo que sea
para aumentar su valor o reparaciones y siempre que esté la autorización del acreedor en el contrato.
Si los actos lesivos realizados sobre la cosa por parte de su propietario o de terceros ajenos ya se
consumaron el acreedor puede recurrir a determinadas figuras:
 Depósito del importe compensatorio del valor perdido de garantía: Pedir que se calculen los deterioros
o disminución del valor del objeto y que se deposite el importe.
 Suplemento de gravamen inicial: Pedir el suplemento de la garantía para llegar a completar así el valor
total del objeto.
 Pedir que se lo prive al deudor del beneficio del plazo: Es decir, que se le saque el tiempo pactado para
cumplir con la obligación principal de manera que se ejecute la garantía por no pagar la deuda, como si
hubiera vencido el plazo.
Si los actos lesivos no se consumaron el acreedor puede usar las medidas cautelares para evitar que se
produzcan, garantizando así su crédito.
Inoponibilidad – Art. 2196 CCyCN: En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía.
El acreedor puede actuar como si esos actos no existieran, exigiendo que los bienes estén desocupados, si
el acto fue alquilar la cosa, o sin gravámenes, o con los accesorios que se hubieran separado de la principal.
15.2.5.- Realización por un tercero:
Si bien el gravado es subastado por un 3° antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene
derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la
restitución de lo percibido en la extensión del art. 349 para el caso de frustración de la condición.
Cláusula nula – Art. 2198 CCyCN: Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía
adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley
para cada derecho real de garantía.
Una de las cláusulas nulas sería apropiarse directamente del bien, sin promover la ejecución judicial, a esto
se denomina pacto comisorio.
15.2.6.- Responsabilidad del propietario no deudor:
El propietario no deudor, sea un 3° que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse
en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde por la deuda gravada únicamente con el bien
objeto del gravamen y hasta el máximo importe fijado al constituir la garantía.
Entonces, ante el incumplimiento del deudor, el propietario no deudor responderá solo con el bien y hasta
el máximo del gravamen, en cualquiera de estos casos:
1. Cuando el propietario no deudor sea un 3° que constituye la garantía (en respaldo de la deuda ajena)
sobre un objeto de su propiedad; o
2. Cuando el propietario no deudor sea quien adquiere el bien gravado sin obligarse expresamente a pagar
el crédito asegurado (no asume la deuda).
15.2.7.- La ejecución. Situaciones previstas en el Código:
En caso de ejecución de la garantía, solo después de reclamado el pago obligado, el acreedor puede, en la
oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para
que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.
53

lOMoARcPSD|31537333
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor solo si se dan los requisitos
de la acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no
deudor en juicio de conocimiento.
Una vez que el acreedor pide al deudor que le pague su deuda en el plazo estipulado, y este no cumple,
aquel le reclamara al titular del objeto dado en garantía que le pague lo adeudado.
El titular del objeto gravado (propietario no deudor) tiene varias opciones ante este reclamo:
1. Pagar la deuda: Se subroga en los derechos del acreedor en forma automática y puede reclamarle al
deudor el reintegro del pago que hizo, para desinteresar al acreedor.
2. Oponer excepción: Las que se proponen, junto con el ofrecimiento de la prueba, dentro de los 5 días
que recibida la intimación por el acreedor (incompetencia, inhabilitación del título, falta de
personería, cosa juzgada, etc.).
3. Entregar el objeto gravado para su ejecución, sin abandonar la propiedad del mismo.
Derecho al remanente – Art. 2201 CCyCN: Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario
no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente
propietario y de los acreedores quirografarios.
15.2.8.- Efectos de la subasta:
Art. 2203 CCyCN: Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien
gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias
que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.
Es decir que, una vez subastado el bien gravado, se extingue la garantía real y el adquirente recibe el bien sin
gravamen alguno.
Existen 3 requisitos:
1. Que la subasta sea pública y ordenada en juicio o proceso donde se establezca la venta forzosa del bien
gravado.
2. Que los acreedores, sean cual fueren, hayan sido citados correctamente a la ejecución para que hagan
valer sus derechos y obtener lo que les corresponde del precio de venta en la subasta del bien gravado.
Si no están debidamente citados, la venta del bien en subasta se hace igual y es válida, pero al que lo
adquiere le son oponibles las garantías que pesan sobre el bien al hacer la subasta.
3. Respetar el orden de preferencia de los acreedores una vez realizada la venta forzosa.
15.2.9.- La cancelación del gravamen:
Las garantías inscriptas en los registros pueden cancelarse de 2 formas:
1. En forma voluntaria: La cancela su titular al dar un instrumento igual al exigido para constituir la
garantía. El titular de la garantía emite un acto expresando que quiere que se deje sin efecto
(cancele) la constancia registral donde publicita el gravamen a su favor.
2. En forma judicial: La cancela el juez ante el incumplimiento del acreedor. Una vez extinguido el
crédito principal o el gravamen, si el acreedor (titular del derecho real) no acepta que se cancele el
asiento registral de la garantía o no puede expresar su voluntad (por ausencia o incapacidad), se
cancela por orden judicial.
Con la extinción de la garantía desaparece y finaliza la obligación. Con la cancelación se deja sin efecto el
asiento registral que publicita la garantía real.
15.3.- Hipoteca.-
54

lOMoARcPSD|31537333
Art. 2205 CCyCN: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento
del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.
No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el deudor de la obligación puede ser una
persona y quien preste su inmueble en garantía, otra.
Asimismo, pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una obra de arte), si la
obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie,
basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
Caracteres:
Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca; si faltan, la misma estará viciada de nulidad:
1. Es un derecho real.
2. Es accesorio a un crédito. No existe hipoteca si no hay un crédito al cual brinda seguridad.
3. Es convencional, no admite otra forma de constitución más que el acuerdo de voluntades. De acuerdo a
lo estipulado por el art. 2208 CCyCN, se debe realizar mediante escritura pública excepto expresa
disposición en contrario.
4. Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca nace con la firma de la escritura y es el
único derecho real en el cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripción es declarativa y no
constitutiva.
5. Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinación precisa de sujeto-objeto-causa) del
contrato hipotecario y respecto de la obligación a la que accede.
Naturales: Es la indivisibilidad y se reputa un carácter natural y no esencial ya que puede faltar y la hipoteca
no pierde validez.
Hay indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están
obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Aunque se hagan pagos parciales, en principio no podrá solicitarse la cancelación parcial de la hipoteca. Si
son varios los inmuebles afectados al pago de la deuda, el acreedor podrá ejecutar cualquiera o todos ellos.
Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el crédito garantizado sigue siendo divisible
de manera tal que, si ejecutado el inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de
los deudores, podrá cobrarse a cada uno su parte de la deuda.
Objeto:
La hipoteca de un inmueble se extiende a:
 Todos los accesorios, mientras estén unidos al principal;
 A todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales,
aunque sean el hecho de un tercero;
 A las construcciones hechas sobre un terreno vacío;
 A las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble;
 A los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y
 Al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
Las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble
55

lOMoARcPSD|31537333
hipotecado, no están sujetos a la hipoteca.
56

lOMoARcPSD|31537333
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el suelo, y
no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
En caso de expropiación, los derechos del hipotecante sobre el inmueble, se consideran transferidos a la
indemnización.
Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitación, y los derechos hipotecarios no pueden
hipotecarse.
Constitución:
Legitimación – Art. 2206 CCyCN: Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Forma del contrato constitutivo – Art. 2208 CCyCN: La hipoteca se constituye por escritura pública excepto
expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue
con la misma formalidad y previamente a la registración.
El contrato de hipoteca puede celebrarse entre:
 Presentes: Están las partes interesadas para prestar consentimiento y perfeccionar el contrato.
 Ausentes: Las partes no están presentes y por eso el consentimiento de ellos se presta en distintos
momentos. Acá el dueño del inmueble gravado ofrece la hipoteca y luego el acreedor debe aceptarla,
ambos mediante actos unilaterales.
Hipoteca de parte indivisa – Art. 2207 CCyCN: Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa.
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras
subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que
no presta consentimiento expreso.
Si el acreedor hipotecario consiente la partición y en ella es beneficiario un condómino, quedando como
dueño del bien, que no es el que constituyo la garantía, ésta desaparece.
Si el beneficiario, al que le adjudican la propiedad del bien, es el que constituyo la hipoteca, esta subsiste
sobre la parte indivisa sobre la que se hizo el gravamen.
Si el acreedor hipotecario no consiente, el resultado de la partición le es inoponible, pudiendo pedir la
ejecución de la garantía.
Si el bien pasa a un 3° ajeno al condominio, la garantía subsiste.
Si fuese constituida por todos los condóminos, aunque la cosa se haya adjudicado en partición a uno de
ellos, la hipoteca es válida y ejecutable, ya que el gravamen recae sobre todo el inmueble, y cada
condómino está obligado por toda la deuda (principio de indivisión del derecho de garantía).
Duración de la inscripción – Art. 2210 CCyCN: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el
término de veinte años, si antes no se renueva.
Es decir, que el plazo del asiento registral es de 20 años, si antes no se reinscribe el gravamen, y pasado
ese tiempo caduca automáticamente el asiento registral, pero no el derecho real de hipoteca, ni el
crédito garantizado (los cuales subsisten), ya que no es lo mismo la vigencia de la hipoteca, que la vigencia
del asiento registral que la publicita.
Durante el plazo de 20 años de la registración, la hipoteca es oponible frente a 3°s interesados de buena fe.
Existen algunas personas que quedan obligadas, aunque no haya publicidad registral, que son: las partes del
contrato, herederos, escribanos y testigos que intervinieron en el acto, etc.; los demás adquirentes pueden
proceder como si no existiera hipoteca sobre él.
57

lOMoARcPSD|31537333
Convenciones para la ejecución – Art. 2211 CCyCN: Lo previsto en este Capítulo no obsta a la validez de las
convenciones sobre ejecución de la hipoteca, reconocidas por leyes especiales.
Esto significa que las partes pueden establecer como ejecutar la hipoteca, siempre que este reconocida por
ley. El procedimiento para realizar la hipoteca, en general, es el juicio ejecutivo. Aunque también se puede
realizar por vía ordinaria.
Derechos del acreedor hipotecario:
1. A pedir un segundo testimonio (una copia) del título de propiedad inmueble;

2. A pedir informes acerca de las condiciones de dominio y gravámenes, de deudas de impuestos,
expensas, etc.
3. Si no son respondidos en 10 días, el acreedor puede subastar el inmueble como si no tuviera deudas.
4. Puede ordenar por si el remate y designar martillero sin intervención judicial. En el remate está
presente el escribano que labra el acta.
La base del remate es el monto de la deuda.
La realización de la subasta debe notificarse 7 días antes al deudor, al propietario y demás titulares de
derechos reales sobre la cosa hipotecada.
Luego de la subasta, el acreedor hace la liquidación de la deuda, sumado los gastos de ejecución, y deposita
judicialmente el sobrante. Si no hay embargos o inhibiciones se le entrega el sobrante al deudor.
Si el remate fracasa porque no hay postores, la base se reduce al 25%; y si vuelve a fracasar se hace un
nuevo remate sin base, al mejor postor.
Si el comprador en la subasta es el acreedor hipotecario, se compensa su crédito; por ej.: si la casa se
remató por $100, pero su crédito era por $45, él va a pagar solo $55.
 Perfeccionamiento de la transmisión: La transmisión se perfecciona con el pago del precio en la subasta,
la entrega de la posesión y la inscripción registral, para que sea oponible a 3°s. Pero la venta no queda
firme hasta pasados 30 días de hecha la ejecución extrajudicial, tiempo en que el deudor puede
recuperar la propiedad del inmueble, pagando al comprador lo que pago en el remate más el 3% por
gastos.
Luego de la subasta y cancelado el crédito, el deudor podrá impugnar por vía judicial, alegando: que no
concurren los hechos que habilitan la venta; que la liquidación que hace el acreedor es errónea; o que
no se cumplió lo estipulado en la ley.
Facultades del propietario del inmueble gravado:

El propietario puede celebrar nuevas hipotecas, que tendrán un rango posterior: hipoteca de segundo
grado, tercer grado, etc. y que podrán cobrarse del inmueble, una vez canceladas las de grado preferente.
En tanto el ya mencionado art. 19 de la Ley 17.801, Régimen de la Propiedad Inmueble, permite que los
acreedores negocien un cambio de rango entre sí, el que (estando inscripto) es oponible al propietario y los
terceros registrales (permuta de rango entre sí, posposición de rango, rango compartido).
Asimismo, al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el
derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá
alcanzar, es lo que se llama reserva de rango.
Cancelación:
La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos
designados para la extinción de las obligaciones.
58

lOMoARcPSD|31537333
Principalmente, la hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública, que el
acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal
caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la escritura de
la deuda.
Tiene lugar cuando el que la ha concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o
condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto, como el
caso de un instrumento declarado nulo por la autoridad judicial.
Existen determinadas reglas a resaltar para el caso de la extinción de la hipoteca:
 El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la
hipoteca.
 La consignación de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue la
hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le
hubiese dado fuerza de pago.
 Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el suelo,
y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
 Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la hipoteca se extingue, aunque no esté cancelada
en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público,
ordenado por el juez con citación de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el
inmueble, desde que el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez. Si la propiedad
irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidas en la misma persona, la
hipoteca se extingue naturalmente.
15.4.- Anticresis.-
15.4.1.- Definición y objeto:
Concepto – Art. 2212 CCyCN: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
El derecho real de anticresis recae sobre cosa registrable, y no sólo inmuebles como era en el Código Civil
derogado.
15.4.2.- Legitimación. Plazo máximo. Duración de la inscripción:
Legitimación – Art. 2213 CCyCN: Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
Plazo máximo – Art. 2214 CCyCN: El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas
inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho
real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.
De todas formas, las partes pueden pactar plazos menores y hasta puede renovarse el periodo de tiempo
incluso antes de su vencimiento.
Se establece un plazo menos para los muebles porque se considera que se desvalorizan más rápido por el
paso del tiempo.
El plazo comienza a computarse desde que se adquiere el derecho real de garantía al concurrir título
legítimo y modo suficiente (que en los inmuebles es tradición posesoria y en los muebles registrables la
inscripción).
Duración de la inscripción – Art. 2218 CCyCN: Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el
59

lOMoARcPSD|31537333
término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.
15.4.3.- Derechos y deberes del titular del derecho real:
Derechos del acreedor:
1. Usar y gozar la cosa dada en anticresis;
2. Percibir sus frutos (Se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital);
3. Derecho de poseer;
4. Derecho a que le paguen (Gastos de administración, conservación, mejoras, gastos útiles, etc.);
5. Derecho de retener (arts. 2587 a 2593 del CCyCN);
6. Derecho de ejecución en caso de perder el interés en seguir reteniendo el inmueble para continuar
percibiendo los frutos;
7. Derecho de restitución en cualquier momento antes de ser pagado si no le resulta ventajosa
8. Continuar ejerciendo el derecho de retención.
Deberes del acreedor:
1. Conservar la cosa;
2. No puede realizar ningún cambio del que resultara que luego de pagada la deuda, el deudor no pudiera
explotar la cosa de la manera que antes lo realizaba (salvo pacto en contrario);
3. Debe administrar conforme las reglas del mandato;
4. Responde por los daños que ocasiona.
En caso de incumplir estos deberes, se extingue la garantía y el acreedor deber restituir la cosa.
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros adquirentes del inmueble, como
contra los acreedores quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al establecimiento de la anticresis.
Al ser un poseedor legítimo, goza de la protección de las acciones posesorias y, al ser titular de un derecho
real, de las acciones reales (negatoria o confesoria).
15.4.4.- Derechos y deberes del propietario gravado:
Los mismos se entienden a contrario sensu de los del acreedor, entendiendo entonces que debe respetar el
uso y goce de la cosa por el acreedor, y su percepción de los frutos. Asimismo, y no obstante ello, sigue
siendo el propietario de la cosa.
Por último, hay que destacar que debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del objeto,
aunque éste no subsista. Y tiene el derecho a percibir las contribuciones y cargas del inmueble que está
obligado a abonar el acreedor (art. 2217 CCyCN).
15.5.- Prenda.-
15.5.1.- Prenda. Disposiciones generales: a) definición; b) análisis de las mismas:
Concepto – Art. 2219 CCyCN: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por
las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
El Código contempla dos clases de prenda: la prenda común o sin registro, con desplazamiento o posesoria,
y la prenda con registro, sin desplazamiento o no posesoria (art. 2220, CCyCN).
La primera exige para su configuración la entrega de la cosa al acreedor, quien debe ejercer la posesión de
la misma animus pignus (ánimo de prenda) y no animus domini, ya que reconoce la propiedad en cabeza
del constituyente.
La prenda puede caer sobre cosas muebles registrables o sobre créditos instrumentados, no así sobre cosas
60

lOMoARcPSD|31537333
muebles registrables.
En la prenda con registro, regida por ley especial, el constituyente no se desprende de la cosa, no hay
desplazamiento, pero las partes pueden acordar que la cosa quede en poder de un tercero, quien ejerce la
tenencia.
Por consiguiente, podemos afirmar que la prenda con desplazamiento es el derecho real, de origen
convencional, accesorio de una o varias obligaciones de cualquier clase, en función de garantía, que se
ejerce por la posesión, con desplazamiento de una o más cosas muebles no registrables o títulos
instrumentados, ajenos, sobre los que recae, cuyo propietario o titular, sea o no el deudor de la obligación
garantizada, entregó al acreedor prendario o a otra persona designada de común acuerdo.
Son aplicables a la prenda los principios generales de los derechos reales y los propios de los derechos
reales de garantía (arts. 2184 y SS. del CCyCN).
Caracteres:
Los caracteres del derecho real de prenda son los propios de todos los derechos reales de garantía:
1. Convencionalidad;
2. Accesoriedad;
3. Especialidad crediticia y objetiva;
4. Indivisibilidad;
5. Subrogación.
El contrato de prenda es innominado (art. 970), formal, solemne, relativo (arts. 258 y 2219), bilateral y a
título gratuito u oneroso.
Oponibilidad
Según lo establece el art. 2222 del CCyCN, la prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento
público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el
importe del crédito y todos los demás datos individualizadores.
Prendas sucesivas:
El art. 2223 del CCyCN se refiere a la posibilidad de realizar prendas sucesivas sobre el mismo bien a favor
de otro acreedor.
Para ello el acreedor que posee el bien debe consentir en poseerlo para ambos o entregarlo en custodia a
un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de
constitución de la prenda. No obstante, lo antes mencionado, las partes pueden, de común acuerdo, y en
virtud del principio de autonomía de la voluntad, establecer otro orden de prelación, expresando lo mismo
en forma clara y precisa.
15.5.2.- Prenda de cosas: análisis de la normativa aplicable al caso:
Prenda de cosa ajena – Art. 2224 CCyCN: Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del
constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de
igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación principal,
aunque tenga plazo pendiente; si el crédito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197.
Frutos – Art. 2225 CCyCN: Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e
imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en
contrario.
A diferencia del viejo Código Civil, en el nuevo CCyCN la percepción de frutos (sean civiles o naturales) es
61

lOMoARcPSD|31537333
obligatoria, y éstos deben ser imputados al pago de la deuda (gastos, intereses y capital).
Uso y abuso – Art. 2226 CCyCN: El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del
deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en
la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.
Gastos – Art. 2227 CCyCN: El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa
prendada, aunque ésta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.
Venta del bien empeñado – Art. 2228 CCyCN: Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una
notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien.
Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda sustituyéndola por otra garantía real
equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización judicial para proceder,
previa audiencia del acreedor.
La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los
anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
Ejecución – Art. 2229 CCyCN: El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente
anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que
corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede
hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del
vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el que
resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por
el juez a simple petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede
consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un
tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los
valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras
empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las
indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su
adjudicación.
15.5.3.- Prenda de créditos: análisis de la normativa aplicable al caso:
Créditos instrumentados – Art. 2232 CCyCN: La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier
crédito instrumentado que puede ser cedido.
La prenda se constituye, aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste
62

lOMoARcPSD|31537333
no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Esta clase de prenda debe cumplir determinados requisitos:
1. Que el crédito sea por escrito (instrumentado): Para verificar así la entrega o tradición del
documento.
2. Que la obligación pueda cederse: No puede ser una obligación intuitu personae. Se aplican
supletoriamente las reglas sobre la prenda de cosas.
Constitución – Art. 2233 CCyCN: La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del
contrato al deudor del crédito prendado.
De esta manera el deudor sabrá que debe cumplir la prestación debida a favor del titular de la
garantía.
Al deudor originario (titular inicial del crédito prendado) hay que notificarle si hubo cesión, para que no le
pague al acreedor cedente, sino al cesionario. De manera que:
 Si le pago al cedente, a pesar de haber sido notificado, deberá volver a pagar al cesionario, no
quitando la posibilidad de reclamo al 1°.
 Si le pago al cedente, sin haber sido notificado, el acreedor cesionario no puede reclamarle.
Conservación y cobranza – Art. 2234 CCyCN: El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso
judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir
íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el
artículo 2229.
Participación en contrato con prestaciones recíprocas – Art. 2236 CCyCN: Si el crédito prendado se origina
en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor
puede enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones
contractuales aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal contrato,
y éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato.
Se considera participación al conjunto de derechos que surgen del contrato.
Extinción – Art. 2237 CCyCN: Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito
dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la
extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.
Por lo tanto:
 Se extingue la obligación principal que se asegura: Se extingue la garantía real s/ el principio de
accesoriedad de los derechos reales de garantía.
 Se extingue la garantía real: No se extingue la obligación principal, y esta queda sin garantía, sin tener
el acreedor privilegio alguno.
63

lOMoARcPSD|31537333
Unidad N°16 – La defensa del derecho real
16.1.- Acciones reales: disposiciones generales.-

Las acciones reales se encuentran legisladas en los arts. 2247 y SS. del CCyCN.
De allí podemos desprender que el fin de las mismas consiste en defender en juicio la existencia, plenitud y
libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
16.1.1.- Comparación con las acciones posesorias:
Tantos las acciones posesorias como acciones reales son defensas que tienen los titulares de una relación
de poder (acciones posesorias: de despojo, de mantener) o de un derecho real (acciones reales:
reivindicatoria, negatoria, confesoria y de deslinde) cuando sufren un ataque a sus contenidos.
Mientras que las acciones posesorias buscan, según haya turbación o desapoderamiento, mantener o
recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder, las acciones reales buscan la defensa en
juicio de la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales que sufren ataques.
16.1.2.- Definición legal:
Acciones reales – Art. 2247 CCyCN: Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia,
plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de
deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.
16.1.3.- Acciones legisladas:
Como ya mencionamos, dentro del CCyCN encontramos dos clases de defensas: por un lado, las acciones
posesorias y por el otro las defensas reales.
Al momento de hacer una enumeración, como ya vimos, se puede ubicar dentro del primer conjunto a:
 Acción para adquirir la posesión o tenencia.
 Defensa extrajudicial.
 Acción de despojo.
 Acción de mantener la tenencia o posesión.
Y dentro del segundo conjunto a la:

 Acción reivindicatoria.
 Acción negatoria.
 Acción confesoria.
 Acción de deslinde.
16.1.4.- Finalidad de cada una de ellas y lesión que las habilita:
1. Acción reivindicatoria: Su fin es defender la existencia del derecho real que se ejerce por la
posesión y se usa ante actos que producen el desapoderamiento.
En este caso, la lesión consiste en impedirle al titular del derecho ejercer sus facultades sobre la cosa,
privándolo y despojándolo de su relación posesoria, configurándose un despojo.
Por ej.: Soy dueño de una casa y no me dejan ingresar.
2. Acción negatoria: Su fin es defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión, y se usa
ante actos que constituyen una turbación, en especial por la atribución indebida de una servidumbre u
otro derecho inherente a la posesión.
64

lOMoARcPSD|31537333
El damnificado soporta actos materiales que causan turbación por parte del agresor que pretende
ejercer derechos sobre el objeto, o si los tiene los ejercita en forma desmedida, configurándose una
turbación.
Por ej.: Soy dueño de una casa y el vecino sin tener derecho pretende una servidumbre sobre ella; o si
bien teniendo la servidumbre, éste se está abusando.
3. Acción confesoria: Su fin es defender la plenitud del derecho real y se usa ante actos que impiden
ejercer la servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Si bien el damnificado mantiene la cosa
en su poder, no puede ejecutar, en todo o en parte, algún derecho propio de la posesión. No hay
despojo.
Por ej.: Soy titular de un derecho de servidumbre y el dueño del fundo sirviente no me deja ejercer mi
derecho.
4. Acción de deslinde: Se utiliza para fijar de manera cierta la línea divisoria entre inmuebles contiguos
ante un estado de incertidumbre sobre el lugar exacto por donde debe ubicarse.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
16.1.5.- Normas procedimentales incluidas en la legislación de fondo:
El procedimiento se encuentra en el Punto 4.8.-, compartiéndose con las acciones posesorias.
Demanda y sentencia – Art. 2249 CCyCN: Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho
debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.
Daño – Art. 2250 CCyCN: El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener
la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
16.2.- Acción reivindicatoria.-
16.2.1.- Objetos reivindicables y no reivindicables:
La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de
hecho (Art. 2252).
Toda cosa que pueda poseerse puede ser reivindicada. Las universalidades son reivindicables en forma
grupal y no individual, siempre que pertenezcan al mismo titular.
Objetos no reivindicables:
1. Objetos inmateriales, al no ser susceptibles de ser poseídos;

2. Cosas indeterminables o fungibles (Ej. Dinero);
3. Accesorios, si no se reivindica la cosa principal (Ej. Ventanas de un inmueble);
4. Cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución (Ej. Frutos);
5. Autos inscriptos de buena fe no hurtados o robados;
6. Automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante 2 años.
16.2.2.- Legitimación pasiva:

Legitimación pasiva – Art. 2255 CCyCN: La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor
del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al
65

lOMoARcPSD|31537333
poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace
cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto
a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial.
 Poseedor: Aquel que contra o sin la voluntad del reivindicado lo despojó del objeto, o que niega ser
poseedor debiendo el actor probar dicha posesión.
 Tenedor:
 A nombre de un 3°: Se libra de la acción si individualiza al poseedor, es decir, dando nombre y
domicilio del 3° a nombre de quien posee. Si no lo hiciera, queda alcanzado por los efectos de la
acción.
 A nombre del reivindicante: Quiere recuperar la cosa de manos de quien la tiene, para el
reivindicante.
16.2.3.- La prueba en el caso de cosas inmuebles: reglas aplicables:
Prueba en la reivindicación de inmuebles – Art. 2256 CCyCN: Respecto de la prueba en la reivindicación de
cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario
quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda,
aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.
16.2.4.- La prueba en el caso de cosas muebles registrables: reglas aplicables:
Prueba en la reivindicación de muebles registrables – Art. 2257 CCyCN: Respecto de la prueba en la
reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es
de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la

cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro
respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación,
en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a
éste acreditar el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados

de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos
identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados

de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se
presume que pertenece al que lo tiene inscripto.
66

lOMoARcPSD|31537333
Podemos extraer las siguientes reglas generales:

1. La falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace presumir la mala fe;
2. El derecho real se prueba por la inscripción registral;
3. Ante la duda por dos inscripciones de una misma cosa la ley prefiere a aquella en que coincidan todos los
elementos identificatorios.
16.2.5.- La prueba en el caso de cosas muebles no registrables: reglas aplicables:
Prueba en la reivindicación de muebles no registrables – Art. 2258 CCyCN: En la reivindicación de cosas
muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero
adquiere el derecho real.
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del
antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición
originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto
se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.
16.2.6.- Derecho a reembolso: reglas aplicables:
Derecho a reembolso – Art. 2259 CCyCN: Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido
de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o
por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena
fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.
16.2.7.- Alcance la acción reivindicatoria. Reglas aplicables:
Alcance – Art. 2260 CCyCN: La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse
contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en
contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en
el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
Como bien menciona el art., la acción reivindicatoria no es procedente contra el subadquirente de cosa
mueble no registrable que fuera adquirida de buena fe y a título oneroso.
Sin embargo, con muy buen criterio, la ley prevé que, si fue adquirida la cosa de buena fe y a título oneroso,
y aún no se hubiera completado el pago del precio, dicho saldo podrá ser reclamado por el reivindicante
como una suerte de indemnización sustitutiva del derecho real resignado.
Si el subadquirente lo fuere de una cosa registrable, sea mueble o inmueble, no puede prevalecerse de su
buena fe y título oneroso, si su derecho no procede por vía directa o indirecta del titular registral de la cosa.
Por lo tanto, son susceptibles de reivindicación.
Sentencia – Art. 2261 CCyCN: Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte
material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas
del Capítulo 3 del Título II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la
67

lOMoARcPSD|31537333
rectificación del asiento registral.

16.3.- Acción negatoria.-
Legitimación pasiva – Art. 2262 CCyCN: La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el
derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre
indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
Ahora bien, ¿Quiénes están legitimados para promover la acción?:
 Los poseedores de inmuebles, quienes deben presentar título donde surja que es el poseedor de la
cosa;
 Los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos, quienes deben
presentar títulos donde conste su derecho hipotecario, más el derecho de poseer por parte del
constituyente de la hipoteca.
16.3.2.- Prueba:
Prueba – Art. 2263 CCyCN: Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca,
sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no
está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
16.4.- Acción confesoria.-
Legitimación pasiva – Art. 2264 CCyCN: La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los
derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.
¿Quiénes están legitimados para promover la acción confesoria?:

1. Los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesión.
2. Los titulares de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos a ejercerlas.
3. Los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de
ejercer derechos inherentes a su posesión.
16.4.2.- Prueba:
En virtud del art. 2265, podemos establecer que la prueba va a depender de que derecho el impedido sea
una servidumbre o no.
1. Si es servidumbre: El actor deberá probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa sobre el fundo sirviente.
2. Si es servidumbre y el actor es el acreedor hipotecario que demanda frente a la inacción del titular:
Deberá probar, además, su derecho de hipoteca. Si no se respeta el ejercicio de la servidumbre
activa se debe presentar el título que acredite el derecho de poseer el fundo dominante por el
constituyente del gravamen, más el título que demuestre el derecho real hipotecario.
Si no se respetan los limites vecinales, el acreedor hipotecario debe probar su derecho hipotecario,
más el derecho de poseer del constituyente del gravamen.
3. Si no es servidumbre: Solo tendrá que probar su derecho de poseer el inmueble.
16.5.- Acción de deslinde.-

68

lOMoARcPSD|31537333
16.5.1.- Finalidad de la misma:
Esta acción se da, tal como se expresa ut supra, cuando existe un estado de incertidumbre acerca de la línea
divisoria entre inmuebles contiguos, con la finalidad de determinarla y fijarla de manera cierta, tomando
como parámetro una investigación previa de los títulos y antecedentes.
16.5.2.- Legitimación activa:
Corresponde al titular de un derecho real sobre un inmueble que no está separado de otros (por edificios,
muros, cercas u obras permanentes).
Son los colindantes a los cuales el titular del derecho real les exige que concurran con él a fijar mojones u
otras señales, sea que hayan desaparecido o fueran removidas y/o corridas, o no existieran.
Se puede agregar que el artículo permite que la acción sea dirigida al Estado cuando se trata de bienes
privados, ya que cuando se trata de bienes de dominio público corresponde la jurisdicción administrativa.
16.5.4.- Prueba y sentencia:
Prueba y sentencia – Art. 2268 CCyCN: Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos
de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos
para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los
vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre
los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.
16.6.- Relaciones entre las acciones posesorias y las reales.-
El CCyCN, al legislar las acciones posesorias y las defensas reales, lo hizo de manera conjunta,
metodológicamente hablando, ubicando a ambas temáticas en el Título XIII del Libro IV.
Ello tiene su fundamento en que muchas veces no se ven claramente diferenciados los límites entre ambas
acciones, y es por ello que el legislador incluyó dentro del mismo Título, un capítulo, el número tres,
dedicado exclusivamente a enumerar las posibles relaciones entre las mismas.
16.6.1.- Análisis de las diferentes situaciones que pueden presentarse:
La ley establece una serie de principios cardinales desde el art. 2269 al 2276, a saber:
1) Existe una prohibición de acumular, ya que no pueden acumularse las acciones reales con las
posesorias.
2) En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, ya que el juez analiza los títulos
presentados.
3) Iniciado el juicio posesorio, no se admite o continúa la acción real hasta que la posesoria haya
terminado.
4) Quien es condenado en juicio posesorio no puede iniciar acción real hasta cumplir la condena.
5) El titular puede optar por la acción posesoria o real, pero si intenta primero la acción real pierde el
derecho a utilizar la posesoria. No así a la inversa, ya que puede promover primero la posesoria
para luego iniciar la real.
6) El demandante por acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la
promoción de la demanda. Sí puede hacerlo el demandado.
7) En caso de turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción
posesoria y cumple con la restitución (condena) puede a su vez entablar la acción posesoria o real
respecto del hecho anterior.
69

lOMoARcPSD|31537333
8) La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la
posesión y la tenencia por hechos posteriores.
70

Modulo-3-Y-4-Para-Imprimir REALES

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Modulo-3-Y-4-Para-Imprimir REALES

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

lOMoARcPSD|31537333

Módulo 3 y 4 para imprimir

Derechos Reales (Universidad Siglo 21)

Studocu no está patrocinado ni avalado por ningún colegio o universidad.

Unidad N°9 – La propiedad en general – Propiedad intelectual – Garantías a la propiedad

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

9.3.2.- La invención patentable:

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

producto, y su utilización para los mismos fines cuando se trate de un procedimiento.

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Artículo 3º - Ley N° 22.362: No pueden ser registrados:

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

3) las denominaciones de origen nacional o extranjeras. Se entiende por denominación de origen el

9) las designaciones de actividades, incluyendo nombres y razones sociales, descriptivas de una

10) las frases publicitarias que carezcan de originalidad.

Artículo 23 – Ley N°22.362: El derecho de propiedad de una marca se extingue:

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

1) por renuncia de su titular;

9.4.3.- El diseño industrial:

9.5.- Garantías de la propiedad.-

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

9.5.1.- Fuentes legales:

A su vez, el art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de la propiedad: “La propiedad es inviolable, y

9.5.2.- Frente a los particulares y frente al estado:

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

mediante un abanico de acciones.

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

10.4.3.- Aguas de dominio privado:

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Los elementos del condominio son, por tanto:

1) Pluralidad de sujetos: Necesitamos 2 o más condóminos, sean personas físicas o jurídicas.

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

- Solo para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada; y

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Por último, vale la pena destacar los muros según su contextura:

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Así, dentro del PH encontramos partes propias o privativas y partes comunes.

12.1.4.- El consorcio: definición.

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

o) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Sus integrantes deben ser elegidos por la asamblea y ser consorcistas.

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos

Descargado por milagros de giorgi (degiorgimilagros58@gmail.com)

 Reglamento: Por él se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los

 Interdependencia y conformación de un todo escindible: De las diversas partes, cosas y sectores