POT Metodología

Metodologa - Tomo II
Versin 5 - Concejo Municipal
DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE

TABLA DE CONTENIDOS TOMO 2
II.
METODOLOGA .............................................................................................................. 10
1.
METODOLOGA GENERAL ............................................................................................ 10
1.1.
ENFOQUE TERRITORIAL SISTMICO .......................................................................... 12
1.2.
ANLISIS MATRICIAL TERRITORIAL ............................................................................ 13
1.2.1.
MBITOS TERRITORIALES ........................................................................................... 14
1.2.1.1.
CRITERIOS PARA SU DETERMINACIN CONCEPTUAL ............................................ 14
1.2.1.2.
CRITERIOS DE DELIMITACIN ..................................................................................... 15
1.2.1.3.
ROL EN EL ANLISIS MATRICIAL ................................................................................. 15
1.2.1.4.
DESCRIPCIN DE LOS MBITOS TERRITORIALES ................................................... 17
1.2.2.
DEFINICIN DE SUBMBITOS ...................................................................................... 21
1.2.3.
EJES TEMTICOS .......................................................................................................... 27
1.2.3.1.
DINMICAS TRANSVERSALES ..................................................................................... 27
1.2.3.2.
ATRIBUTOS .................................................................................................................... 28
1.2.3.3.
FACTORES NORMATIVOS ............................................................................................ 29
1.2.3.4.
DEFINICIN ESPECFICA DE LOS EJES TEMTICOS ................................................ 29
1.2.4.
CONSTRUCCIN DE MATRICES TEMTICAS ............................................................. 33
1.3.
FUENTES BSICAS DE LA REVISIN .......................................................................... 38
1.3.1.
COHERENCIA NORMATIVA ........................................................................................... 39
1.3.1.1.
ANLISIS DE COHERENCIA NORMATIVA A PARTIR DE UN ESQUEMA MATRICIAL.

42
1.3.1.2.
ANLISIS DE LA INFORMACIN OBTENIDA. ............................................................... 44
1.3.1.3. EVALUACIN DE PROCEDIMIENTOS DE FORMULACIN Y ADOPCIN DE

INSTRUMENTOS COMPLEMENTARIOS DEL POT. ........................................................................ 44
1.3.2.
CAMBIOS TERRITORIALES. .......................................................................................... 44
1.3.2.1. CONCEPTUALIZACIN DEL SISTEMA DINMICO DE EVALUACIN Y SEGUIMIENTO

DEL POT (SISTEMA DE INDICADORES). ........................................................................................ 45
1.3.3.
ARTICULACIN, HOMOLOGACIN Y VALIDACIN DE INSUMOS TCNICOS ......... 46
1.3.3.1.
CRITERIOS DE ARTICULACIN, HOMOLOGACIN Y VALIDACIN. ......................... 48
1.3.3.2.
ANLISIS DE INSUMOS. ................................................................................................ 49
1.3.3.3.
CLASIFICACIN Y JERARQUIZACIN.......................................................................... 49
Revisin y Ajuste al Plan de Ordenamiento Territorial Medelln, 2014
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIN
1.3.3.3.1. Clasificacin de insumos tcnicos por tipologa. .............................................................. 49

1.3.3.3.2. Clasificacin de insumos por tipo de regulacin del ordenamiento territorial. .................. 54
1.3.3.3.3. Jerarquizacin por el nivel de impacto en las normas urbansticas. ................................ 57
1.3.3.3.4. Jerarquizacin de los insumos tcnicos por exigibilidad jurdica. .................................... 60
1.3.3.3.5. Jerarquizacin por nivel de detalle en la informacin y temporalidad de actualizacin.... 64
1.3.3.4.
PRIORIZACIN DE INSUMOS. ...................................................................................... 70
1.4.
ESTRATEGIAS METODOLGICAS APLICADAS .......................................................... 71
1.4.1.
PROCESO GENERAL DE REVISIN Y AJUSTE ........................................................... 72
1.4.2.
CONSTRUCCIN DEL DIAGNSTICO TERRITORIAL Y EVALUACIN NORMATIVA
DOCUMENTO DE SEGUIMIENTO Y EVALUACIN ........................................................................ 74
1.4.2.1.
INTEGRACIN ANALTICA Y ARTICULACIN DEL DIAGNSTICO. ........................... 75
1.4.3.
CONSTRUCCIN DE LA MEMORIA JUSTIFICATIVA ................................................... 77
1.4.3.1. ESTRATEGIA METODOLGICA PARA PRIORIZACIN DE FOCOS DE REVISIN.

PROCESO DE INTEGRACIN ANALTICA ...................................................................................... 78
1.4.3.2.
METODOLOGA PARA LA PRIORIZACIN DE TEMAS DE REVISIN ........................ 79
1.4.3.2.1. Priorizacin temtica........................................................................................................ 80

1.4.3.2.2. Priorizacin integrada. ..................................................................................................... 80
1.4.4.
PROCESO DE FORMULACIN...................................................................................... 81
1.4.4.1.
CONSTRUCCIN DE LA ESTRATEGIA NORMATIVA................................................... 83
1.4.4.2.
ELABORACIN DEL PROYECTO DE ACUERDO QUE ADOPTA EL POT. .................. 85
1.4.4.3. REGLAMENTACIN DE PROCEDIMIENTOS DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIN

DEL SUELO. ...................................................................................................................................... 86
1.4.4.4. REGLAMENTACIN DE INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIN COMPLEMENTARIOS
AL POT. 86
2.
SISTEMA DE INDICADORES ......................................................................................... 86
2.1.
DEFINICIN DE INDICADORES .................................................................................... 89
2.2.
EVALUACIN SISTEMA DE INDICADORES PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL (ATRIBUTOS TERRITORIALES) .............................................................................. 96
2.3.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................................. 111
3.
MODELO DE SIMULACIN MULTIPROPSITO ......................................................... 112
3.1.
METODOLOGA PARA LA IDENTIFICACIN DEL SUELO CON POTENCIAL DE
DESARROLLO ................................................................................................................................ 115
3.1.1.
IDENTIFICACIN DE FUENTES DE INFORMACIN. ................................................. 115
3.1.2.
GENERACIN DEL MAPA BASE. ................................................................................ 115

3.1.3.
CRITERIOS PARA IDENTIFICAR LOTES SIN POTENCIAL DE DESARROLLO. ........ 116
3.1.4.
PRODUCTOS. ............................................................................................................... 117
3.2.
METODOLOGA DEL MODELO DE CAPACIDAD SOPORTE ...................................... 119
3.2.1.
ANTECEDENTES. ......................................................................................................... 121
3.2.2.
MTODO ....................................................................................................................... 124
3.2.2.1.
INFORMACIN FUENTE Y BASE. ............................................................................... 124
3.2.2.2.
SUPOSICIONES............................................................................................................ 129
3.2.2.3.
METODOLOGA ESPECIFICA DEL MODELO DE CAPACIDAD DE SOPORTE.......... 130
3.2.2.4.
CONSTRUCCIN LNEA BASE MODELO DE CAPACIDAD DE SOPORTE. .............. 131
3.2.2.5.
INFORMACIN ENTREGADA POR EL MODELO PARA LA TOMA DE DECISIONES.

132
3.2.2.5.1. Situacin actual del territorio. ......................................................................................... 132

3.2.2.5.2. Situacin esperada del territorio a 2020. ....................................................................... 133
3.2.3.
NDICE DE CAPACIDAD DE SOPORTE....................................................................... 134
3.2.4.
ANLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE INMUEBLES RESIDENCIALES Y
EQUIPAMIENTOS EN REAS PARA LA PRESERVACIN DE INFRAESTRUCTURA. ................ 135
3.2.4.1. VARIABLES UTILIZADAS PARA EL MODELO DE SELECCIN DISCRETA PARA LA
DEMANDA RESIDENCIAL DE LA CIUDAD DE MEDELLN. .......................................................... 136
3.2.4.2.
ESQUEMA Y ALGORITMO. .......................................................................................... 136
3.2.5.
CONSIDERACIONES EN LA ETAPA DE FORMULACIN........................................... 137
3.3.
METODOLOGA DEL MODELO DE SIMULACIN FINANCIERA ............................... 138
3.3.1.
ANTECEDENTES .......................................................................................................... 138
3.3.2.
ESCENARIOS DE SIMULACIN. ................................................................................. 140
3.3.2.1.
ESCENARIO 1. .............................................................................................................. 141
3.3.2.2.
ESCENARIO 2. .............................................................................................................. 141
3.3.2.3.
ESCENARIO 3. .............................................................................................................. 142
3.3.2.4.
ESCENARIO 4. .............................................................................................................. 142
3.3.3.
MTODO. ...................................................................................................................... 142
3.3.3.1.
INFORMACIN DE LA NORMA. ................................................................................... 142
3.3.3.2.
DETERMINACIN DE LAS DENSIDADES, APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES.

144
3.3.3.3.
DETERMINACIN DEL VALOR DE LAS VENTAS. ...................................................... 146
3.3.3.3.1. rea en m2 unidad tpica de ventas................................................................................ 146

3.3.3.3.2. Precio de venta por m2 por rangos de reas y por estrato. ............................................ 147
3.3.4.
DETERMINACIN DE LOS COSTOS PARA LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS. .... 149
3.3.4.1. INSUMOS PARA EL CLCULO DE APROVECHAMIENTOS, OBLIGACIONES, VALOR

DE LAS VENTAS Y COSTOS DEL PROYECTO. ........................................................................... 150
3.3.4.1.1. reas de viviendas en m2 segn estratos proyectos inmobiliarios. ................................ 150
3.3.4.1.2. Precio de venta por m2 para vivienda en rangos de reas y por estrato. ...................... 151
3.3.4.1.3. ndice promedio de habitantes por vivienda. .................................................................. 151
3.3.4.1.4. Precio de venta por m2 para otros usos por estrato predominante. ............................... 151
3.3.4.1.5. Valores para las reas de circulaciones y zonas comunes proyectos en los inmobiliarios.
152
3.3.4.1.6. Precio promedio de celda de parqueo vivienda y otros usos por estrato predominante. 152
3.3.4.1.7. rea promedio celda parqueadero en m2. ..................................................................... 152
3.3.4.1.8. Costo del lote. ................................................................................................................ 152
3.3.4.1.9. Costo directo de construccin m2 CAMACOL ao 2012. .............................................. 153
3.3.4.1.10. Costo directo de construccin m2 de parqueadero......................................................... 153
3.3.4.1.11. Costo directo de construccin m2 de urbanismo. ........................................................... 153
3.3.4.1.12. Dotacin de Espacio Pblico con mobiliario incluido. .................................................... 153
3.3.4.1.13. Honorarios arquitectonicos. ........................................................................................... 154
3.3.4.1.14. Honorarios de construccin. .......................................................................................... 154
3.3.4.1.15. Honorarios de interventoria. ........................................................................................... 154
3.3.4.1.16. Honorarios de diseo estructural, estudio geotcnico y supervision tecnica. ................ 155
3.3.4.1.17. Honorarios de diseos elementos no estructurales. ...................................................... 156
3.3.4.1.18. Gastos de expensas por trmites ante la Curadura Urbana. ........................................ 156
3.3.4.1.19. Impuestos de construccin (Delineacin urbana). ......................................................... 156
3.3.4.1.20. Tasa de nomenclatura. .................................................................................................. 157
3.3.4.1.21. Valor por m2 de la compensacin de suelo. ................................................................... 158
3.3.4.1.22. Valor por m2 compensacin construccin de equipamientos. ........................................ 158
3.3.4.1.23. Informacion adicional de costos. .................................................................................... 158
3.3.4.1.24. Costos financieros. ........................................................................................................ 159
3.3.5.
CONSIDERACIONES EN LA ETAPA DE FORMULACIN........................................... 159
4.
METODOLOGA ESTRATEGIA PARTICIPATIVA, PEDAGGICA Y COMUNICACIONAL

160
4.1.
COMPONENTE PARTICIPACIN SOCIAL Y COMUNITARIA ..................................... 162
4.1.1.
OBJETIVOS. .................................................................................................................. 162

4.1.2.
CARACTERIZACIN DE ACTORES. ........................................................................... 162
4.1.3.
METODOLOGA. ........................................................................................................... 163
4.1.3.1.
CONFORMACIN DE EQUIPO DE TRABAJO. ............................................................ 163
4.1.3.2.
MOMENTOS DEL PROCESO. ...................................................................................... 164
4.1.3.2.1. Momento 0: Aprestamiento. ........................................................................................... 165

4.1.3.2.2. Momento 1: Reflexiones POT. ....................................................................................... 165
4.1.3.2.3. Momento 2: Focos de revisin. ...................................................................................... 166
4.1.3.2.4. Momento 3: Movilizacin. .............................................................................................. 166
4.1.3.2.5. Momento 4: Adopcin - Seguimiento y evaluacin-. ...................................................... 166
4.1.4.
INDICADORES DEL PROCESO. .................................................................................. 166
4.2.
COMPONENTE DE PARTICIPACIN INSTITUCIONAL .............................................. 167
4.2.1.
FASE 1. RECOLECCIN DE INFORMACIN. ............................................................. 167
4.2.1.1.
PROPUESTA INICIAL DE CLASIFICACIN DE ACTORES. ........................................ 167
4.2.1.2.
IDENTIFICACIN DE LOS ROLES DE LOS ACTORES CLAVES. .............................. 168
4.2.2.
FASE 2. ANLISIS DE INFORMACIN. ....................................................................... 168
4.2.3.
FASE 3. ENTREGA DE RESULTADOS. ....................................................................... 169
4.3.
COMPONENTE COMUNICACIONAL ........................................................................... 169
4.3.1.
PREMISAS DE TRABAJO. ............................................................................................ 169
4.3.2.
FRENTES DE TRABAJO. .............................................................................................. 170
4.3.2.1.
INFORMATIVO. ............................................................................................................. 170
4.3.2.2.
CORPORATIVO. ........................................................................................................... 170
4.3.2.3.
MOVILIZACIN CIUDADANA: CIUDADES POR LA VIDA. ........................................ 170
4.3.2.4.
ORGANIZACIONAL. ...................................................................................................... 170
4.4.
COMPONENTE DE CONCERTACIN ......................................................................... 170
4.5.
COMPONENTE PEDAGGICO. ................................................................................... 171

LISTADO DE SIGLAS
AMVA: rea Metropolitana del Valle de Aburr.
API: reas para la Preservacin de Infraestructuras y elementos del sistema estructurante.
AUI: Actuaciones Urbanas Integrales.
BIC: Bienes de Inters Cultural.
BID: Banco Interamericano de Desarrollo.
CAMACOL: Cmara Colombiana de la Construccin.
CIIU: Clasificacin Internacional Industrial Uniforme.
CLT: Centros Logsticos de Transporte.
CONPES: Consejo nacional de Poltica Econmica y Social.
CORANTIOQUIA: Corporacin Autnoma Regional del Centro de Antioquia.
CORNARE: Corporacin Autnoma Regional de las Cuencas de los Ros Negro y Nare.
CTP: Consejo Territorial de Planeacin.
DAGRD: Departamento Administrativo de Gestin del Riesgo de Desastres.
DANE: Departamento Administrativo Nacional de Estadstica.
DAP: Departamento Administrativo de Planeacin.
DMI: Distrito de Manejo Integrado.
DMOT: Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial.
DMOTR: Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial Rural.
DNP: Departamento Nacional de Planeacin.
DTS: Documento Tcnico de Soporte.
DVARC: Divisoria de Aguas Valle de Aburr-Ro Cauca.
EDU: Empresa de Desarrollo Urbano.
EEP: Estructura Ecolgica Principal.
EETA: Estructura Ecolgica Territorial Adaptativa.
EOD: Encuesta Origen y Destino.
EPM: Empresas Pblicas de Medelln.
FAO: Food and Agriculture Organization.
GEI: Gases de Efecto Invernadero.
GLP: Gas Licuado de Petrleo.
ICOMOS: Consejo Internacional de Monumentos y Sitios (por su sigla en ingls).
IDEAM: Instituto de Hidrologa, Meteorologa y Estudios Ambientales.
6

IDH: ndice de Desarrollo Humano.
IED: Inversin Extranjera Directa.

IGAC: Instituto Geogrfico Agustn Codazi.
INCORA: Instituto Colombiano de Reforma Agraria.
INDER: Instituto de Deportes y Recreacin de Medelln.
INER: Instituto de Estudios Regionales de la Universidad de Antioquia.
ISVIMED: Instituto Social de vivienda y Hbitat de Medelln.
LOMAVA: Lineamientos de Ordenacin Minero Ambiental para el Valle de Aburr.
LOOT: Ley Orgnica de Ordenamiento Territorial.
LOTA: Lineamientos de Ordenacin Territorial para Antioquia.
MEA: Millennium Ecosystem Assessment.
MEP: Manual de diseo y construccin de los componentes del Espacio Pblico.
MIB: Mejoramiento Integral de Barrios.
MVCT: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (antes MAVDT: Ministerio de Ambiente Vivienda y
Desarrollo Territorial).
NBI: Necesidades Bsicas Insatisfechas.
ODM: Objetivos de Desarrollo del Milenio.
OIME: Observatorio Inmobiliario de Medelln.
OIMT: Organizacin Internacional de Maderas Tropicales.
OMC: Organizacin Mundial del Comercio.
OMS: Organizacin Mundial de la Salud.
ONU-HBITAT: Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos.
PAAL: Planes de Accin Ambiental Local.
PADAM: Plan de Abastecimiento y Distribucin de Alimentos para la ciudad de Medelln.
PAM: Plan Ambiental de Medelln.
PCA: Parque Central de Antioquia.
PDL: Planes de Desarrollo Local.
PEC: Plan Especial de Ordenamiento Fsico del Centro.
PEEP: Plan Especial de Espacio Pblico y Equipamiento.
PEHMED: Plan Estratgico Habitacional de Medelln.
PEMAM: Plan Estreatgico de Medelln y el Area Metropolitana.
PEMVHA: Plan Estratgico Metropolitano de Vivienda y Hbitat con nfasis Ambiental.
PEOCs: Planes Especiales de Ordenamiento Corregimental.
PEOP: Plan Especial de Ordenamiento de El Poblado.

PEOZ: Plan Especial de Ordenamiento Zonal.
PEPP: Plan Especial de Proteccin del Patrimonio Cultural Inmueble.
PER: Plan(es) Especial(es) Rural(es).
PGIRS: Plan de Gestin Integral de Residuos Slidos.
PIDM: Plan Integral de Desarrollo Metropolitano.
PIDU: Proyectos Integrales de Desarrollo Urbano.
PIOM: Plan Integral de Ordenacin y Manejo de Microcuenca.
PLANEA: Plan Estratgico de Antioquia.
PMIB: Programa de Mejoramiento Integral de Barrios.
PMEPVU: Plan Maestro de Espacios Pblicos Verdes Urbanos del Valle de Aburra.
PMM: Plan Maestro de Movilidad para la Regin Metropolitana del Valle de Aburr.
PMR: Personas con Movilidad Reducida.
PND: Plan Nacional de Desarrollo.
PNGIBSE: Poltica Nacional para la Gestin Integral de la Biodiversidad y sus Servicios
Ecosistmicos.
PNUD: Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo.
POMCA: Plan de Ordenacin y Manejo de la Cuenca del ro Aburr.
POT: Plan de Ordenamiento Territorial.
PRICC: Plan Regional Integral de Cambio Climtico de la regin capital.
PRIMED: Programa Integral de Mejoramiento de Barrios Subnormales de Medelln.
PRLU: Plan de Regularizacin y Legalizacin Urbanstica.
PUI: Proyecto Urbano Integral.
REDMCA: Red de Monitoreo de Calidad del Aire del valle de Aburr.
RPH: Reglamento de Propiedad Horizontal.
RUPD: Registro nico de Poblacin Desplazada.
SEEM: Sistema Ecolgico Estructurante Metropolitano.
SIDAP: Sistema Departamental de reas Protegidas.
SIEM: Sistema de Indicadores Estratgicos de Medelln.
SIGAM: Sistema de Gestin Ambiental.
SIGMA: Sistema de Informacin, Gestin, Monitoreo y Atencin a la poblacin desplazada.
SIMAP: Sistema Metropolitano de reas Protegidas.
SIMPAD: Sistema Municipal para la Atencin de Desastres Medellin.
8

SINAP: Sistema Nacional de reas Protegidas.

SISBEN: Sistema de Identificacin de potenciales Beneficiarios a programas sociales.
SISC: Sistema de Informacin para la Seguridad y la Convivencia.
SITVA: Sistema Integrado de Transporte del Valle de Aburr.
TIC: Tecnologa, Informacin y Comunicacin.
TLC: Tratado de Libre Comercio.

TMMC: Transporte Masivo de Mediana Capacidad.
UAF: Unidad Agrcola Familiar.
UNESCO: United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization.
UPR: Unidad de Planificacin Rural.
URBAM: Centro de Estudios Urbano Ambientales de la Universidad EAFIT.
UVA: Unidad de Vida Articulada.
VIP: Vivienda de Inters Prioritaria.
VIS: Vivienda de Inters Social.
ZAL: Zonas de Actividad Logstica.
ZER: Zonas de Estacionamiento Regulado.
ZHF: Zonas Homogneas Fsicas.

II.
METODOLOGA
1. METODOLOGA GENERAL
La presente metodologa general, con la cual se aborda el ajuste de largo plazo del POT de
Medelln, parte de un marco conceptual y un conjunto de procedimientos orientativos de las labores
del equipo tcnico interdisciplinar, estableciendo la ruta de trabajo, los procesos analticos los
enfoques metodolgicos para el abordaje del diagnstico territorial, la construccin de la visin de
futuro y el modelo territorial.
Este objeto general se hace especfico mediante la definicin de las pautas y principios para la
construccin colectiva del POT en trminos de sus objetivos, procesos y productos, establecindose
los criterios y elementos organizadores de la informacin existente y por generar, en lo referido al
diagnstico y la formulacin del POT y proporcionando un esquema de trabajo que garantice una
construccin tcnica sistemtica y documentada para la toma de decisiones. El diseo metodolgico
puede entonces, describirse inicialmente desde sus premisas: la multiescalaridad, el carcter
estratgico, la flexibilidad, capacidad de articulacin y su sintetismo. A continuacin se describen
brevemente dichos postulados:
10
Multi-escalar: Un diseo metodolgico que introduzca la simultaneidad de ejercicios de

planificacin y reconozca la complejidad sistmica del abordaje de las dinmicas territoriales
en las mltiples escalas. A la vez, que sea una propuesta que indique pautas para valorar
las determinantes de superior jerarqua que requieren armonizarse con las disposiciones de
ordenamiento local. Esta premisa se recoge en el anlisis sistmico territorial matricial, el
cual da cuenta de los distintos ejes temticos en cada mbito territorial, en el anlisis intra y
extra-sistmico de la coherencia normativa y as como tambin en documento de criterios de
articulacin, homologacin y validacin de insumos para el plan.
Estratgico: Un diseo metodolgico que promueva los principios y criterios para la
definicin de las prioridades de largo plazo. Adems, que reposicione el POT como una
herramienta que gue bajo la visin de ciudad las intervenciones ms relevantes y responda
frente los mayores impactos territoriales de las mismas. Esta premisa se incorpora en la
selectividad que permite la priorizacin que realiza el anlisis matricial de mbitos
territoriales y ejes temticos para definir el alcance de la revisin, en el nfasis de la
optimizacin de los procesos de la gestin del suelo y la articulacin ms franca del
ordenamiento territorial con los proyectos estratgicos. Adicionalmente, en el marco
ordenador del Sistema dinmico de evaluacin y seguimiento prevalece la medicin sobre el
Modelo de ordenamiento y los componentes de las normas estructurales. Por tanto, se
enfatiza en la visin estratgica del gobierno municipal y su agenda territorializada y se
prev el desarrollo normativo de detalle en las reas de intervencin estratgicas.
Flexible: Un diseo metodolgico abierto a las lgicas de mltiples grupos de trabajo y
experticias tcnicas. Una propuesta adaptable en el tiempo y el espacio a los ejercicios de
retroalimentacin, refinamiento continuo y a la disponibilidad de informacin. Esta premisa
se encuentra en la variedad de entradas de lectura que permite la propuesta: se puede
hacer una aproximacin por mbitos territoriales, por ejes temticos, por indagar los cambios
territoriales, la coherencia normativa o los tipos de insumos tcnicos del proceso de revisin.
A su vez, la flexibilidad de la propuesta metodolgica se expresa en la multiplicidad de
escalas de la lectura territorial y sus procesos de integracin analtica en cada uno de los
productos del proceso de revisin).
Articulador: Un diseo metodolgico que permita la integracin de insumos, procesos
simultneos y grupos de trabajo. Esta propuesta apunta a facilitar la coordinacin y conexin
de las diferentes fases de la revisin y ajusta, los productos generados por los grupos y los
diferentes enfoques de cada proceso. Esta premisa se condensa en la propuesta
metodolgica en tanto define los puntos de conexin y complementariedad de los procesos
tcnicos simultneos bajo el esquema del anlisis matricial. En sntesis, la propuesta de
articulacin define los criterios de anlisis, tiempos y alcance de cada fase y contenidos de
los productos para que al trabajo interno del equipo pueda ser fcilmente incorporado los
productos de procesos simultneos tributarios al POT.
Sinttico: Un diseo metodolgico pragmtico en la orientacin procedimental con el fin de
facilitar el trabajo en equipo y concentrarse en los focos de revisin y en lo ms relevante del
proceso de evaluacin y seguimiento. Para ello, la estructura matricial y de las tres esferas
de anlisis, permiten vincular, extractar y recopilar de manera pedaggica lo producido por el
equipo tcnico. A la vez, la apuesta para la fase de diagnstico y formulacin es la
simplificacin normativa, instrumental y procedimental, toda vez que la calidad del plan se
cristaliza en su sencillez y claridad para inspirar la accin colectiva en su implementacin.
Como punto de partida para la construccin de la metodologa, es importante plantear unas

consideraciones iniciales. En primer lugar, al tratarse de un proceso de revisin y ajuste, el principal
proceso a abordar, es al anlisis del comportamiento y resultados que se han obtenido con el Plan
vigente, evaluando las metas territoriales trazadas, pues slo a travs de evaluar el modelo que
existe y el conjunto de normas que han regido la planificacin para el ordenamiento fsico del
municipio, se puede concluir si el modelo cumpli con las expectativas o no. Una vez evaluado el
comportamiento de la planificacin en estos ltimos 13 aos aproximadamente, procede analizar la
forma en que las dinmicas territoriales han modificado el espacio municipal, por diversas razones,
incluidos los impactos de la implementacin normativa del POT vigente, a travs de indicadores
temticos, los cuales abordan la globalidad del ordenamiento territorial estableciendo las
problemticas a resolver y las aspiraciones de ordenamiento que no se hubieran concretado en la
actual vigencia. Si bien la revisin ordinaria de largo plazo posibilita revisar y ajustar las
disposiciones del contenido estructural del POT, no debe perderse de vista que no se est
construyendo un nuevo POT, sino que se est revisando el existente, implicando tener el vigente
como referencia para los cambios que hoy existen como planificacin y la justificacin de las
modificaciones.
De acuerdo con lo anterior, este texto que expone la metodologa general, se estructura en cuatro
partes: una breve explicacin del enfoque de anlisis territorial sistmico y sus implicaciones en la
conceptualizacin e instrumentacin del esquema organizativo para evaluar el comportamiento del
modelo territorial; una segunda parte que plantea una estructura matricial que cruza mbitos y submbitos territoriales con ejes temticos, para abordar; en la tercera parte, las fuentes bsicas para la
revisin a partir de relacionar tres esferas de anlisis: los cambios territoriales, la coherencia
normativa y los insumos tcnicos; y la cuarta parte, se focaliza en el desarrollo metodolgico
particular para lograr la integracin de la informacin temtica en el diagnostico territorial y la fase de
formulacin.

11
1.1. ENFOQUE TERRITORIAL SISTMICO

Para analizar un territorio desde su complejidad, es necesario entender tanto la configuracin
espacial constituida como las mltiples y complejas relaciones que lo particularizan. El presente
Diseo Metodolgico propone una visin sistmica del territorio que permita un entendimiento
complejo del territorio para ordenar las actividades y funciones que en l se desarrollan asumiendo
como sistema territorial, el conjunto de elementos biticos y abiticos, los atributos, las relaciones y
las dinmicas que configuran el territorio municipal con relaciones funcionales complejas que
particularizan su evolucin histrica; adems, se constituye en un sistema abierto de mltiples
intercambios con otros territorios que, para el caso de Medelln, su condicin de ciudad principal en
el contexto regional y metropolitano determina la necesidad de estudiar estas interrelaciones. En
aplicacin de este postulado metodolgico se propone estudiar el territorio a partir de mbitos
(sistemas territoriales integrales) y ejes temticos (sistemas territoriales sectoriales) mediante cuya
agregacin y divisibilidad se pueden establecer mltiples formas de relacionamiento y lecturas
territoriales a partir de cada mbito y sus relaciones con otros mbitos, cada eje temtico y sus
relaciones con otros ejes, o entre ejes temticos y mbitos. Tambin se puede analizar la situacin
global del sistema territorial municipal o de uno de los subsistemas resultantes en relacin con
alguna de las tres esferas de anlisis definidas en este proceso de revisin, es decir, con una
sntesis de los cambios territoriales ocurridos en el marco espacio-temporal del POT (1999 a 2012),
o con la coherencia normativa en el mismo perodo, o con la articulacin de los estudios tcnicos
que determinan, desarrollan, complementan o contradicen el POT circunscribindose a los
postulados del planeamiento contemporneo lo cual plantea la necesidad de afinar las tcnicas del
ordenamiento territorial en virtud de:
Partir de entender la complejidad e indeterminacin de los fenmenos socio-espaciales

superando la hegemona de los modelos mecanicistas y predictivos.
Re-dimensionar la responsabilidad intergeneracional en el reto actual de incorporar las
medidas de adaptacin y mitigacin del cambio climtico.
Legitimar socialmente el rol del plan como una expresin de la negociacin de mltiples
voces e intereses plurales sobre la configuracin territorial.
Posicionar la gestin del suelo como un punto crtico en la construccin de un proyecto
territorial colectivo.
Adoptar un enfoque estratgico que le confiere al plan la capacidad de apuntar a lo
estructural desde la estabilidad de un marco normativo legible siendo a la vez flexible y gil.
Instaurar la dialctica del plan y el proyecto.
El Plan de Ordenamiento Territorial apunta a definir las reglas de juego para la distribucin de los
recursos ligados al desarrollo urbano, precisar el alcance de la actuacin estatal en relacin con los
procesos territoriales, contribuir a la inclusin social garantizando el acceso equitativo al suelo
urbanizado y asigna el conjunto de responsabilidades a la propiedad para cristalizar el inters
colectivo. En consecuencia, la propuesta metodolgica le apunta a definir los asuntos conceptuales
y procedimentales claves para apuntar a este propsito. Esta metodologa se sintetiza en la
siguiente figura:
12

SISTEMA DE SERVICIOS PBLICOS
SISTEMA DE ESPACIO PBLICO DE ESPARCIMIENTO Y ENCUENTRO
Figura 1. Matriz de anlisis sistmico territorial.
Fuente: Departamento Administrativo de Planeacin de Medelln DAP-, 2013.
Al abordar el diagnstico del territorio y la propuesta de formulacin del ajuste del POT bajo esta
mirada matricial sistmica, se est innovando en la manera de desarrollar estos procesos, dando
cuenta de las expectativas que este POT, genera en funcin del hecho de que la ciudad se ha
posicionado como referente urbanstico, social y de planificacin territorial, resultado de la
superacin de los aspectos ms cruciales de la crisis social y poltica que vivi la ciudad a finales del
siglo XX. Cambio que se refleja en el territorio en un conjunto de obras, proyectos y acciones
planificadas que han renovado la imagen del territorio municipal haciendo de Medelln un referente
de ciudad que comporta elementos modlicos y que destaca la capacidad de gobiernos y
comunidades locales de transformar positivamente su futuro.
En confluencia de estas fuentes, el ajuste del POT se deriva de la visin estratgica poltica,
econmica y social y de la evaluacin que se realice del comportamiento del modelo territorial. Esta
ltima incorpora tanto el rastreo de los cambios territoriales ms significativos como la coherencia
normativa municipal y supra-municipal y la integracin de los estudios tcnicos adelantados en los
ltimos aos.
1.2. ANLISIS MATRICIAL TERRITORIAL

El diseo plantea dar cuenta de un anlisis matricial fundamentado en la lectura cruzada de ejes
temticos y mbitos territoriales para reconocer el comportamiento diferencial de cada aspecto en
relacin con cada configuracin espacial municipal permitiendo espacializar la multiplicidad de
factores que operan en los cambios territoriales e integrar insumos para rastrear las disposiciones
13
normativas que han incidido en su transformacin y los cambios territoriales recopilados por los
estudios tcnicos y ejercicios de planificacin posteriores a la revisin del POT. La primera
aproximacin a la configuracin fsica del territorio municipal se produce a partir de la identificacin
de los mbitos territoriales que sintetizan la configuracin espacial de Medelln, stos son
posteriormente divididos en sub-mbitos territoriales.
1.2.1. MBITOS TERRITORIALES

Los mbitos territoriales son unidades espaciales de sntesis analtica relacionadas con el modelo de
ocupacin actual, utilizables en la fase de elaboracin de conclusiones y sntesis del diagnstico
territorial, como una herramienta de ordenamiento y homologacin espacial de los resultados
parciales temticos. Su aplicabilidad es independiente de su ajuste a la conceptualizacin propia del
modelo de ocupacin vigente, toda vez que el diagnstico territorial toma como base las condiciones
reales existentes y verificables para su comparacin con los preceptos normativos vigentes, siendo
ms pertinente la construccin de unidades espaciales acordes a los fenmenos reales que en la
prctica son evidenciables en la ciudad. El diseo metodolgico propone como mbitos las reas de
articulacin metropolitana y regional, el rea municipal, que contiene los siguientes mbitos
permitiendo su agregacin, las reas rurales, el borde rural, el borde urbano, la ladera urbana
consolidada y el corredor del ro Medelln.
En primera medida, sirven de unidades de anlisis espacial base para la sntesis del diagnstico
territorial, permitiendo la espacializacin de las problemticas, potencialidades y tendencias
identificadas en la etapa diagnstica del proceso. En relacin con esta caracterstica permiten
adicionalmente la agregacin temtica necesaria para establecer relaciones con escalas de
planificacin de diversos rangos abarcativos. Adicionalmente, permiten la lectura integrada de los
ejes temticos de manera diferenciada por unidades espaciales, sirviendo para sintetizar los
procesos diagnsticos independientes tanto en la evaluacin de los cambios territoriales como en la
integracin de insumos y el contraste norma-territorio. Esta caracterstica derivada de su capacidad
de divisibilidad y agregacin facilita la evaluacin de la correspondencia entre cambios territoriales y
componentes del modelo de ordenamiento propuesto y asocian los instrumentos complementarios
de planificacin y gestin a los proyectos estratgicos, por lo cual tienen un rol activo en la
construccin de la memoria justificativa.
Permiten tambin analizar la situacin global del sistema territorial municipal o de uno de los
subsistemas desde cualquiera de los procesos que de manera paralela componen la etapa de
revisin, es decir, los cambios territoriales ocurridos en el marco espacio-temporal del POT (1999 a
2012), la coherencia normativa en el mismo perodo expresada en el contraste norma-territorio, y la
articulacin de los estudios tcnicos que determinan, desarrollan, complementan o contradicen el
POT.
Cabe anotar que los mbitos incialmente utilizados en la etapa de diagnstico, en el proceso de
formulacin, son ajustados y afinados con el fin de convertirlos en reas de intervencin, tanto
normativas como de gestin, fruto precisamente de los resultados del diagnstico y de la aplicacin
de las polticas territoriales planteadas por la presente propuesta de POT, sin que se pierda en
ningn momento su filosofa y localizacin esenciales.
1.2.1.1. CRITERIOS PARA SU DETERMINACIN CONCEPTUAL
Los mbitos constituyen la identificacin de sistemas territoriales integrales, es decir, unidades
espaciales delimitables por sus caractersticas inherentes y en las cuales confluyen los atributos
14

territoriales de una manera diferenciable. En primera medida, se parte de la identificacin de una

jerarquizacin escalar que permite establecer los compromisos espaciales y abarcativos de los
mbitos propuestos:
Supramunicipales (regional y metropolitano)

Municipal (la totalidad del territorio municipal)
Intramunicipales (rural, borde rural, borde urbano, ladera y ro)
1.2.1.2. CRITERIOS DE DELIMITACIN

Para la delimitacin de los mbitos territoriales, se tuvieron en cuenta los siguientes criterios:
Modelo de ocupacin municipal y rasgos de la geo-forma del valle.

Los rasgos geolgicos fundamentales y las configuraciones territoriales del valle. El corredor
del ro, la ladera, la ruralidad, as como la inscripcin en un sistema de relaciones
metropolitanas y regionales, son incorporadas dentro de los elementos determinantes de la
definicin conceptual de los mbitos propuestos, ajustndose as tambin al modelo de
ocupacin del municipio y a los grados actuales de urbanizacin y articulacin funcional.
Identificacin de zonas homogneas existentes a travs de la delimitacin vigente de
polgonos normativos.
La delimitacin especfica de los mbitos respeta la actual definicin de polgonos normativos con el
fin de facilitar la homologacin de los resultados diagnsticos con las zonas homogneas en las
cuales se basa la aplicacin normativa en el POT actual, permitiendo tener un procedimiento claro
para el contraste norma-territorio. Cabe anotar que la delimitacin de los mbitos toma en cuenta,
adems de la delimitacin, el tratamiento urbanstico actualmente asignado con el fin de establecer
un cruce entre situacin geogrfica y estado de desarrollo sectorizado. Se parte por identificar los
mbitos territoriales ms claramente reconocibles en la dinmica del municipio y los factores que
inciden en su transformacin para as aproximarse a su multi-dimensionalidad. Por otro lado, se
identifican las configuraciones espaciales asociadas a la geo-forma y al proceso de ocupacin del
valle de Aburr, inscritas en un sistema de relaciones metropolitanas y regionales.
1.2.1.3. ROL EN EL ANLISIS MATRICIAL
Como se ha mencionado previamente, los mbitos territoriales tienen dentro del proceso de revisin
y ajuste un rol de unidad espacial de sntesis analtica coincidente con la etapa de contraste normaterritorio. Su implementacin como instrumento de resumen del diagnstico en unidades espaciales
equiparables para la totalidad de los temas abordados en el anlisis de la visin tcnica territorial,
tiene dos roles fundamentales: el primero es su papel sinttico, de agregacin de la informacin; y el
segundo, es su utilizacin como elemento estructurante junto con los ejes temticos- en la lectura
territorial matricial. El anlisis matricial sistmico propuesto por el diseo metodolgico tiene por
objeto permitir el cruce de la informacin por mbitos y por ejes temticos logrando flexibilizar la
sistematizacin del diagnstico territorial evidenciado el comportamiento de cada aspecto estudiado
en cada unidad de sntesis espacial permitiendo extraer las conclusiones por mbito, por eje
temtico o ms agregado por esfera de anlisis.
El siguiente grfico resume la localizacin de los mbitos territoriales dentro de la estructura general
del proceso de revisin y ajuste; de acuerdo con los principios rectores del diseo metodolgico, la
agregacin de la informacin es uno de los principales mecanismos mediante los cuales, a partir de
sucesivos procesos de sntesis se llega a la lectura de los cambios territoriales a travs de
indicadores, a la articulacin de los insumos y a la lectura operativa del plan existente; en sntesis, a
15
una lectura diagnstica integrada en la cual las unidades espaciales de registro varan en funcin de
la disponibilidad tcnica de la informacin siendo diversas polgonos, barrios, comunas,
corregimientos- para posteriormente, en la etapa de sntesis diagnstica, al integrarse con la revisin
del plan existente, producir el ejercicio de contraste norma-territorio en unidades espaciales
integradas mbitos-.
Figura 2. mbitos territoriales dentro de la estructura general del proceso de revisin y ajuste.
De acuerdo con este esquema agregativo, los mbitos territoriales son la unidad bajo la cual se
resume y concluye la lectura tanto del territorio como de la norma existente en el Plan vigente,
concretando en trminos espaciales tanto el balance sobre el modelo de ocupacin real y terico
contenido en el POT, como los temas de revisin derivados del diagnstico.
16

Figura 3. Enfoque Territorial Sistmico.
1.2.1.4. DESCRIPCIN DE LOS MBITOS TERRITORIALES

La definicin de estos mbitos permite hacer una lectura del territorio que muestre las
transformaciones acontecidas en ste en relacin con la normativa actual y con los ejercicios de
planificacin desarrollados de forma independiente al POT. El siguiente plano muestra los cinco
mbitos en la escala intramunicipal y en la tabla que le sigue se resume la descripcin de los
mismos:

17
Figura 4. mbitos Territoriales.

Tabla 1. Descripcin mbitos Territoriales.
Concepto
Justificacin
Delimitacin
Regional-Metropolitano
Corresponde a las reas que permiten
la articulacin con el territorio
metropolitano del valle de Aburr y
con el territorio de la regin central de
Antioquia; las subregiones de Oriente,
Occidente, Norte y Suroeste,
principalmente.
La configuracin geomorfolgica del

valle
ha
inducido
una
interdependencia funcional entre
estos municipios, articulada por el ro
Aburr (o ro Medelln) en el rea baja
central y por las laderas oriental y
occidental. Se requiere una lectura
del contexto metropolitano y regional
por la inscripcin en un rea
metropolitana y la conurbacin con
otros municipios del valle de Aburr.
Corredor del ro como articulador

metropolitano y las vas principales
que conectan con el territorio regional
circundante como son la va Medelln
Bogot, el corredor de Las Palmas,
la conexin Aburr -Cauca, la va al
Corregimiento de San Antonio.
Adicionalmente el Cinturn Verde es
el rea que se prefigura como la
articulacin regional entre el Valle de
Aburr y los valles cercanos.
Municipal
Agrega los mbitos intramunicipales y
es vinculante en las decisiones del
POT, en la medida que todas las
18
El mbito municipal como unidad

poltico-administrativa en Colombia y
sobre el cual recae el compromiso del

Comprende todo el territorio del

municipio de Medelln.
Concepto
decisiones que se tomen en este
mbito o en los otros seis que
contiene, son obligatorias al estar
dentro de su jurisdiccin.
Justificacin
ordenamiento territorial a travs de los
planes de ordenamiento definidos por
la Ley 388 de 1997, Ley de Desarrollo
Territorial, tiene gran importancia
tanto por ser el mbito de partida
como por su condicin integradora.
Delimitacin
Rural
El territorio rural tiene particularidades
cuando se localiza en entornos
metropolitanos derivadas de la carga
ambiental del conjunto de actividades
esenciales para el funcionamiento
urbano, adems de las que son
propias del mundo rural tradicional.
Estas actividades
al menos 5
grandes funciones: la conservacin
ecolgica, la produccin de alimentos,
la localizacin de infraestructuras de
alto impacto (vertederos de desechos,
vas alta velocidad), la recreacin en
espacios abiertos naturales
y
construidos y la provisin de suelo
para procesos de urbanizacin de
baja densidad.
El POT vigente reitera las funciones

anteriormente enunciadas para el
suelo rural, admitiendo su necesaria
coexistencia. Esta condicin no es
posible en todas las porciones
territoriales, suscitando problemas de
interpretacin por carecerse de un
modelo de ocupacin que reconozca
a la ruralidad como parte esencial del
sistema territorial, y no como un
remanente de suelo no urbanizado.
Preguntas sobre la permanencia de la
ruralidad tradicional agraria, la
intensidad y localizacin de los
procesos de urbanizacin, el suelo
que ha de protegerse por sus valores
ecosistmicos, entre otras, no se
encuentran resueltas, se hace
necesario definir cul es el papel que
habr de jugar la ruralidad en el
modelo territorial.
Comprende
los
ecosistemas
estratgicos que componen la
estructura ecolgica principal en el
suelo rural, los suelos de proteccin
en todas sus categoras y los
destinados a la productividad agrcola.
Borde Rural
Se define conceptualmente como una
franja de encuentro que tiene por
caracterstica principal la prevalencia
de dinmicas dependientes del suelo
urbano que por su tendencia de
expansin ocupa suelos rurales,
caracterizados
por
su
valor
paisajstico y ambiental.
En el caso de Medelln, la
suburbanizacin en los ltimos aos
se ha constituido en uno los procesos
de ocupacin del territorio ms
dinmico y acelerado generando
fuertes impactos. Las reas de borde
rural tienen fuertes implicaciones en la
configuracin territorial; no obstante,
el
ordenamiento
territorial
tradicionalmente ha reconocido los
procesos de suburbanizacin de
forma posterior al surgimiento y
evolucin y cuando los impactos
reclaman medidas de mitigacin; pero
no se programan sus formas de
manejo. Sin embargo, a la luz del
POT vigente y de la planificacin
metropolitana se les asigna en gran
medida un papel de configuracin de
un borde de proteccin ambiental y de
contencin de la expansin urbana.
Corresponde a las reas del municipio

de Medelln que, estando en suelo
rural, estn inscritas en alguna de las
mltiples expresiones territoriales de
los procesos de suburbanizacin;
entendiendo estos procesos como la
ocupacin de entornos rurales bajo
nuevas formas de organizacin socioespacial, con usos diferentes a los
usos rurales tradicionales y con
mayores densidades en la ocupacin
del suelo; ejemplo de estos procesos
lo constituyen las Zonas de vivienda
de baja densidad (Campestre
/nucleada, dispersa/ y Campesina
/concentrada, lineal / dispersa), los
corredores de comercio y servicios, y
los corredores industriales que se
convierten en las nuevas formas de
expresin suburbana.
Borde Urbano
Corresponde en su mayora a los
La insuficiente oferta de vivienda
Se
reconocen
dentro

de
esta
19
Concepto
asentamientos
urbanos
en
condiciones habitacionales precarias
tanto
en
trminos
de
las
infraestructuras fsicas, los servicios
urbanos y su insercin en el contexto
urbanstico
como
en
las
caractersticas de la vivienda;
adems, estn incluidas en este
mbito las reas destinadas para el
crecimiento urbano.
Justificacin
econmica en zonas de mejor
ubicacin contina presionando los
crecimientos en los bordes urbanos
que corresponden especialmente a
polgonos de Mejoramiento Integral y
Consolidacin Nivel 3 donde se han
implementacin
programas
de
mejoramiento barrial a travs de
proyectos, y polgonos de desarrollo
en expansin. Aunque el POT
pretenda revertir las densidades
habitacionales existentes en estos
sectores,
dichas
densidades
continan en aumento, ya sea a partir
de la construccin de nuevas
viviendas de corte irregular o incluso
regular con la implementacin de los
proyectos de iniciativa pblica.
Delimitacin
categora de anlisis los polgonos
con tratamientos de mejoramiento
integral, consolidacin en sus
diferentes niveles y desarrollo, cuyo
rasgo comn, es la localizacin en el
borde urbano.
Ladera
Corresponde a las reas en suelo
urbano con estabilidad territorial
funcional
En los mbitos urbanos consolidados

las tasas evidencian inconsistencia
con el modelo de crecimiento hacia
adentro, probablemente la norma
deba ser afinada para que los
sectores que poseen condiciones de
soporte
adecuado
puedan
potenciarse.
Se incluyen principalmente los

polgonos de consolidacin niveles
CN1 y CN2.
Ro
En el corredor se localizan la mayora Las condiciones del corredor de estar
las reas para la Preservacin de dispuesto estratgicamente a lo largo
Infraestructura API-, y los polgonos de todo el territorio le dan una
de redesarrollo y renovacin prximos condicin de lugar privilegiado para
al ro. En este mbito se concentran las intervenciones de gran escala
las principales infraestructuras de la dirigidas a equilibrar las condiciones
ciudad (movilidad, servicios pblicos, de cualidad espacial de la ciudad.
equipamientos) y las mayores
posibilidades de nuevos desarrollos
con base en los suelos en conversin
de uso o con baja utilizacin sobre los
cuales se estructuran los procesos de
renovacin y redesarrollo, esenciales
en el modelo de crecimiento hacia
adentro
Corresponde al corredor del ro

Medelln (o ro Aburr) y a las reas
de influencia de ste.
Si bien los mbitos territoriales antes descritos permiten una escala de sntesis ms abarcativa que
la tradicional visin por polgonos o por barrios, en el proceso de aplicacin de los mismos, se hizo
necesario, en algunos casos, delimitar una unidad de anlisis de carcter intermedio entre el mbito
territorial y el polgono o barrio, dado que si bien desde la geografa general del valle de Aburr son
claramente identificables los mbitos descritos, a su interior se han producido procesos de
poblamiento y de funciones econmicas muy diferenciados, lo cual hace necesario para algunos
20

anlisis, contar con una escala de submbitos, que den cuenta de estas diferencias, sin llegar al
detalle de las escalas de base zonal, de comuna, barrial o de polgono de tratamiento.
1.2.2. DEFINICIN DE SUBMBITOS

Como se explic anteriormente, la escala de anlisis de submbitos permite diferenciar territorios
que poseen comportamientos funcionales o socio-econmicos, muy distintos al interior de un mismo
mbito territorial, lo cual debe ser tenido en cuenta para adelantar anlisis sobre dinmicas
relacionadas con estas variables; un claro ejemplo de lo anterior, son las desigualdades
socioeconmicas y de morfologa urbana que se presentan al interior de un mbito como el corredor
del ro o la ladera urbana consolidada de la vertiente oriental, lo cual lleva a identificar en el primer
ejemplo, los submbitos rio norte -predominantemente residencial y de produccin-, ro centro, -parte
del centro tradicional y representativo y su versin expandida- y ro sur, -eminentemente productivoo en el segundo ejemplo, la ladera nororiental, -esencialmente configurada por barrios populares-, la
ladera centro-oriental, -de nuevo parte del centro expandido- y la ladera suroriental, -relacionado con
estratos altos-.
De igual manera, al interior de los mbitos de Borde urbano, no pueden confundirse para anlisis de
tipo poblacional o inmobiliario, la condicin de desarrollo formal de algunos polgonos desarrollados
a travs de planes parciales de iniciativa tanto pblica como privada, con los territorios de borde de
origen informal no planificado.
De forma similar sucede con los territorios rurales, siendo muy diferente la situacin de un borde
asociado a desarrollos suburbanos campestres como los que se presentan en el borde rural oriental,
con respecto a los asentamientos tambin suburbanos pero de carcter mixto de vivienda rural,
funciones productivas de toda ndole y centros poblados que se observan en el borde rural
occidental.
Para la identificacin de los submbitos, se llevaron a cabo amplios talleres de trabajo con expertos
externos y servidores pblicos del Departamento Administrativo de Planeacin en adelante DAP-,
con el fin de detectar dichas diferencias, manteniendo los mbitos generales antes descritos al
tiempo que tambin se respetaran los polgonos de tratamiento e intervencin, dado que se trata de
una herramienta de anlisis del POT vigente, el cual estructura su normativa a partir de estos
instrumentos.

21
Figura 5. Delimitacin de los Submbitos territoriales.
22

Tabla 2. Configuracin de los Submbitos con respecto a los mbitos.

SUBMBITO
JUSTIFICACIN
mbito Rural (oriental)

Submbito Rural
Al interior del mbito rural, el POT

identifica territorios suburbanos, ya sea
dirigidos a la vivienda campestre como
a centros poblados, diferentes de las
reas donde an existen funciones
principalmente rurales de carcter
agropecuario y/o de proteccin
ambiental.
Submbito
suburbano
mbito Rural (occidental)

Submbito Rural
Al interior del mbito rural, el POT

identifica
territorios
suburbanos,
principalmente reconociendo reas
altamente ocupadas con funciones de
vivienda y actividades combinadas
entre agropecuarias y productivas como
centros poblados consolidados, al
tiempo que se identifican reas donde
an se desarrollan actividades
puramente rurales y de proteccin
ambiental.

23
SUBMBITO
JUSTIFICACIN
Submbito
suburbano
mbito Borde Rural (oriental)
Submbito borde
rural nor-oriental
El borde rural correspondiente a las

zonas nor-oriental y centro-oriental de
la ciudad, posee caractersticas de alta
presin para la ocupacin por parte de
invasiones y desarrollo informales, al
tiempo que posee la influencia de la
Reserva del Ro Nare, el borde rural
oriental, posee una alta ocupacin por
parcelaciones de vivienda campestre
de estratos altos.
Submbito borde
rural sur oriental
Submbito borde
rural suburbano
mbito Borde Rural (occidental)

Sub-mbito borde
rural
corregimientos
Sub-mbito borde
rural
Suburbanos
Sub-mbito borde
rural
Noroccidental
24

Justificacin:
Este borde rural es bastante
heterogneo en sus forma de
ocupacin
general,
las
cuales
presentan
desde
asentamientos
suburbanos de origen informal bastante
consolidados en los corregimientos de
San Cristbal, Altavista y San Antonio
de Prado, de igual forma las
explotaciones mineras de borde sur
occidental lo hacen muy diferente del
borde noroccidental donde an
prevalecen algunas expresiones de
actividades agropecuarias.
SUBMBITO
JUSTIFICACIN
Sub-mbito borde
rural
suroccidental
mbito Borde urbano (oriental)
Sub-mbito borde
urbano
nororiental
El borde urbano correspondiente a las

zonas nor-oriental y centro-oriental de
la ciudad, posee caractersticas
bastante asociadas al desarrollo de
barrios informales y de tratamientos de
mejoramiento integral, mientras que el
borde urbano sur oriental est ocupado
por desarrollos formales de alta renta,
se presenta igualmente un suelo de
desarrollo nuevo en el caso de La
Asomadera.
Sub-mbito borde
urbano
suroriental
Sub-mbito borde
urbano en
desarrollo
mbito Borde urbano (occidental)
Submbito borde
urbano en
desarrollo
Submbito borde
urbano
noroccidental
Este borde urbano presenta la mayora

de las reas de desarrollo formal nuevo
por planes parciales, por otra parte se
diferencian los bordes urbanos
noroccidentales y centro-occidentales
asociados en su mayora a desarrollos
informales de aquellos suroccidentales,
generados en su mayora por
desarrollos formales destinados a
estratos medios.

25
SUBMBITO
JUSTIFICACIN
Submbito borde
urbano
suroccidental
mbito Ladera (oriental)

Submbito Ladera
Nor-oriental
Las laderas urbanas consolidadas de la

vertiente oriental del valle en la ciudad,
presentan
caractersticas
muy
diferenciadas desde el punto de vista
socio econmico y funcional, las cuales
coinciden en general con los divisiones
territoriales de las zonas 1, 3 y 5.
Submbito Ladera
centro-oriental
Submbito ladera
suroriental
mbito Ladera (occidental)

Sub-mbito
Ladera noroccidental
26

Representa el mayor de los submbitos territoriales, caracterizado por

el desarrollo principalmente formal de la
ciudad consolidada de mejor calidad
urbanstica con poblacin de estratos
medios; medio-altos y medio-bajos.
SUBMBITO
JUSTIFICACIN
Sub-mbito
Ladera sur centro
y sur-occidental
mbito Ro o Corredor Metropolitano

Justificacin:
Altamente diferenciado en tres
segmentos principales; el norte ms
residencial de estratos bajos, el centro
representativo de la ciudad y el sur con
marcado nfasis productivo y en alguna
medida con presencia de barrios
residenciales de estratos altos.
Sub-mbito Ro
Norte
Sub-mbito Ro
Centro
Sub-mbito Ro
Sur
1.2.3. EJES TEMTICOS

Los ejes temticos se organizan en tres grupos: Dinmicas transversales, Atributos territoriales y
Factores normativos.
1.2.3.1. DINMICAS TRANSVERSALES
Se incluyen los aspectos que determinan las condiciones ms cambiantes y las fuerzas que jalonan
las transformaciones ms sustnciales en un territorio:
27
Dinmicas Poblacionales
Gestin del riesgo y cambio climtico
Desarrollo econmico
La dinmica poblacional introduce una visin que trasciende la inclusin de indicadores

demogrficos, para entender la composicin social del territorio y sus circuitos de apropiacin
territorial; as como una perspectiva de los impactos territoriales de las dinmicas demogrficas a
escala metropolitana y regional para explicar los procesos de ocupacin territorial. La consideracin
del cambio climtico en los procesos de ordenamiento territorial, es imperativo. Se parte por
reconocer el impacto del cambio climtico, para identificar las acciones de mitigacin y adaptacin al
mismo, que incidirn en la toma de decisiones de todos los atributos territoriales. Tal vez una de las
manifestaciones ms conspicuas, es el tema del riesgo y la valoracin de la vulnerabilidad social y
fsica. Aspectos ligados a la mitigacin se refieren al consumo energtico, la construccin sostenible
y la gestin de la preservacin ambiental. En relacin con las medidas de adaptacin, influencian las
decisiones sobre crecimiento y transporte urbano, mecanismos de produccin limpia, captura de
carbono (regulacin de emisiones), seguridad alimentaria y eficiencia energtica. Por ltimo, el tema
del desarrollo econmico y su posible impacto en el mercado del suelo, es una variable a considerar
aunque sea de manera general, dado que es complejo determinar de manera precisa los
requerimientos en materia de suelos para soportar los posibles escenarios futuros de desarrollo
econmico, al tiempo que se sabe que ste rebasa normalmente las previsiones del ordenamiento
territorial, ms en nuestro caso, en el cual los escenarios y apuestas son diversas y en permanente
cambio, en este sentido y reconociendo esta particularidad de Medelln, el ordenamiento deber ser
adaptable a los posibles cambios y escenarios a identificar en el respectivo anlisis, sin rebasar la
capacidad de soporte del territorio.
1.2.3.2. ATRIBUTOS
Se entienden como las estructuras funcionales urbanas de inters pblico, para las cuales la
ordenacin urbanstica debe reservar el suelo en las cantidades y localizaciones adecuadas
(Noguera, 2003: 69), adems introduce las estructuras espaciales de las que depende el equilibrio
ecosistmico del territorio:
Estructura ecolgica principal (en los trminos del Decreto Nacional 3600 de 2007)
Espacio pblico (en los trminos del Decreto Nacional 1504 de 1998)
Equipamientos
Servicios Pblicos Domiciliarios
Movilidad (infraestructura vial y transporte)
Patrimonio1 (en los trminos del Acuerdo Municipal 023 de 2009)
Vivienda / hbitat (se entiende como un componente clave del sistema habitacional)
Sistema de centralidades
Se observa que en esta identificacin de atributos, se es coherente con la definicin de sistemas

estructurantes determinados por el POT vigente, esto es importante conservarlo para poder realizar
su diagnstico; sin embargo, al final del presente captulo, se mostrar que en la etapa de
formulacin los ltimos dos atributos de la anterior lista, el sistema habitacional y el sistema de
centralidades, se diferencian de los dems, dado que stos estn conformados tanto por elementos
Aunque en la propuesta de la poltica de Ciudades y ciudadana no se reconoce el patrimonio como un atributo territorial, el tema patrimonial se
incluye como tal, por estar contemplado como parte de las normas estructurales del POT para proteger los bienes culturales sean inmuebles o sectores
de inters patrimonial en el territorio municipal.
1
28

del sistema de espacios pblicos como de reas e inmuebles privados, mientras que el resto de
atributos son esencialmente compuestos por elementos del espacio pblico en el sentido general de
la expresin legal aplicable en Colombia.
1.2.3.3. FACTORES NORMATIVOS
Se incluyen los temas normativos que tienen ms relevancia en la medida que definen las unidades
de planificacin, los mbitos de regulacin de las actuaciones urbansticas en reas pblicas y
privadas y las herramientas que facilitan la movilizacin de recursos para la financiacin de
operaciones urbanas y los propsitos prioritarios del plan:
Tratamientos / intervenciones
Usos del suelo
Aprovechamientos / obligaciones
Instrumentos de gestin del suelo
1.2.3.4. DEFINICIN ESPECFICA DE LOS EJES TEMTICOS

Los ejes temticos son sistemas territoriales sectoriales que corresponden a tres tipos de situaciones
particulares; referidos a atributos o componentes fundamentales del territorio construido, a factores
normativos o aspectos de la regulacin legal que determinan el manejo de la materialidad urbana, y
a las dinmicas transversales que determinan la transformacin de esos atributos. Cada uno de los
ejes temticos en cualquiera de sus situaciones originales: atributo territorial, factor normativo o
dinmica transversal, tiene condiciones endgenas y exgenas especficas como punto de partida
para su anlisis que, corresponden a su nivel complejidad funcional en el territorio, por lo tanto,
requiere una lectura preliminar en s misma y su posterior anlisis relacional con los otros ejes para
encontrar los aciertos y desajustes territoriales del modelo de ocupacin del municipio; y as orientar
su ordenacin. A continuacin se resumen las caractersticas fundamentales de cada uno de los ejes
planteados.
Tabla 3. Caracterscticas de cada Eje Temtico.
DINMICAS POBLACIONALES
Incluye el conjunto de relaciones entre las dinmicas demogrficas y otros factores sociales, culturales, ambientales,
econmicos incluso polticos (como agentes que gestionan su propio territorio) que determinan el desarrollo de una
poblacin en el tiempo y en el espacio. En este sentido, la dinmica poblacional se define como el conjunto de relaciones
entre la dinmica demogrfica y otros factores de las dinmicas ambientales, sociales y econmicas que afectan o
modifican la dinmica demogrfica, bien sea en su tamao y crecimiento, en su distribucin por edad y sexo, en sus
patrones de reproduccin (natalidad, fecundidad) y mortalidad o en su movilidad sobre el territorio (migraciones y otras
formas de movilidad). Introduce una visin que trasciende la inclusin de indicadores demogrficos, para entender la
composicin social del territorio y sus circuitos de apropiacin territorial; as como una perspectiva de los impactos
territoriales de las dinmicas demogrficas a escala metropolitana y regional para explicar los procesos de ocupacin
territorial.
Su objetivo principal, al ubicar las dinmicas poblacionales como un eje transversal para la reflexin y el anlisis en el
proceso de revisin del POT de Medelln, es articular la comprensin de los cambios en la poblacin durante los ltimos
aos, con una propuesta de ordenacin integrada y acorde con las dinmicas de la poblacin y con los cambios
territoriales que estas generan en el territorio objeto de anlisis, sin perder de vista, que este territorio trasciende los
lmites de la ciudad y obliga a pensar en procesos metropolitanos y regionales.

29
GESTIN DEL RIESGO Y CAMBIO CLIMTICO

Segn el Plan Municipal de Riesgo de Desastre PMGRD (2010)2, los eventos que ocurren con mayor frecuencia son
inundaciones, deslizamientos y avenidas torrenciales, asociadas en gran parte a fenmenos meteorolgicos; stos
tienden a aumentar en frecuencia e intensidad con la aceleracin del cambio climtico global. La frecuencia e intensidad
de los fenmenos y los desastres en la ciudad, est favorecida por la variabilidad climtica, y el cambio climtico global,
por la ubicacin de las asentamientos en zonas de altas restricciones geolgicas (geotcnicas y ssmicas), por las
actividades econmicas, uso y manejo de materiales peligrosos y por las condiciones de alta vulnerabilidad de la
poblacin expuesta a los diferentes fenmenos amenazantes identificados. Son estos 1) fenmenos naturales de
origen meteorolgicos o climticos como: aguaceros torrenciales, sequa, vientos fuertes; fenmenos naturales, de
origen hidrolgicos como: inundaciones y avenidas torrenciales, de origen geolgico, como sismos, movimientos en
masa; 2) fenmenos de origen socio natural como incendios, algunos movimientos en masa e inundaciones; 3)
fenmeno tecnolgicos, de origen qumicos, elctricos mecnicos, y trmicos; 4) Fenmenos de origen biolgicos,
como: epidemias y plagas; y 6) Fenmenos de origen humano no intencional e intencionales.
En el proceso de revisin y ajuste del POT de Medelln se deben tener en cuenta determinantes, dentro de las que se
encuentran las polticas, directrices y regulaciones an no consideradas en el Acuerdo 046 de 2006, sobre prevencin de
amenazas y riesgos naturales, el sealamiento y localizacin de nuevas reas de riesgo para asentamientos humanos,
as como las estrategias de manejo de zonas de amenazas y riesgos naturales.
MERCADO INMOBILIARIO Y DESARROLLO ECONMICO
Las ciudades latinoamericanas y en particular, la ciudad de Medelln, enfrentan un gran problema ligado a la tierra
urbana y a la propiedad, manifiestas en las condiciones de hbitat (asentamientos localizados en la periferia, en zonas
de altas pendientes y/o en alto riesgo entre otras) segregacin socio-espacial y la gestin administrativa, estos
elementos plantean la necesidad de explicar la problemtica del mercado de la tierra municipal, que presenta como
contextos de anlisis el mercado formal y el mercado informal, temas estudiados y debatidos desde la perspectiva
econmica que ha tratado de explicar el papel del mercado inmobiliario en la construccin de ciudad. Desde el punto de
vista de la aproximacin general al tema, en el anlisis de dinmicas trasversales y concretamente en torno al desarrollo
econmico se presentar una rpida mirada a las dinmicas, perspectiuvas y escenarios imperantes, de la cual es
posible identificar grandes razgos de polticas para el ordenamiento territorial, por otra parte el anlisis ms especfico de
las dinmicas de uso y apropiacin de los suelos se realiza exhaustivamente en el diagnstico de sistema de
centralidades, ya que ests son en gran medida producto de procesos econmicos, por otra parte el tema de acceso al
suelo se trata en el diagnstico del atributo vivienda y hbitat desde el punto de vista del sistema habitacional y
finalmente la forma cmo hoy toman lugar los procesos econmicos en el territorio se aprecia en los respectivos
diagnstico de usos urbano y rurales, de forma tal, que como eje trasversal solo se tocar una generalidad del desarrollo
econmico y su contexto, pero esta mirada se complementa con los dems diagnsticos enunciados, los cuales de
manera concatenada construyen integralmente una mirada general sobre el impacto de la economa en el mercado del
suelo y su componente inmobiliario.
ESTRUCTURA ECOLGICA PRINCIPAL
El valor de los procesos ecolgicos esenciales, evidencia la importancia de identificar, proteger, conservar y restaurar
aquellos escenarios de la estructura natural que los genera, el conjunto articulado de elementos naturales que como los
remanentes boscosos, quebradas, humedales, suelos frtiles, calidades escnicas y del paisaje, suplen demandas
urbanas en materia de satisfaccin. Esta elemental afirmacin, reclama un ejercicio comprensivo tanto de los lugares
que originan esos servicios, como de la funcin ecosistmica que los determina. No obstante, la materializacin de esta
idea demanda al menos una triada de iniciativas: el fortalecimiento del principio de la funcin ecolgica de la propiedad,
la capacidad institucional para generar, operar y defender bienes pblicos, la estrategia comparativa del ortofotomosaico
digital semicontrolado usado con fines catastrales y la estructura ecolgica principal.
ESPACIO PBLICO DE ESPARCIMIENTO Y ENCUENTRO
El POT en la definicin del modelo de ocupacin, en el imaginario de ciudad, sus objetivos, polticas y estrategias
establece de manera reiterada la bsqueda del equilibrio, la integracin funcional y espacial del territorio. Equilibrio e
integracin referidos a las relaciones con el medio natural, a los ejes estructurantes, al sistema de centralidades, a la
metrpoli y a la regin, donde se privilegie al peatn y se generen espacios de encuentro para los ciudadanos. Para
resolver las disfuncionalidades urbano-rurales que hacen del sistema, un conjunto fragmentario, frgil, amenazado y de
El Plan Municipal de Gestin del Riesgo de Desastres PMGRD especificado en los Artculos 32 y 37 de la Ley 1523 de 2012 es el instrumento para
priorizar, programar y ejecutar acciones concretas siguiendo los procesos de la gestin del riesgo.
2
30

baja integracin urbana, se propone en el presente proceso disponer de una estructura ecolgica principal como soporte
ordenador del territorio (sin fraccionarlo en suelo rural y urbano) y de acuerdo con lo permitido, integrar el espacio pblico
y la estructura funcional como sistemas interdependientes. Esas relaciones sistmicas permitirn que el sistema de
espacio pblico se constituya en el articulador de los mbitos territoriales definidos en la presente revisin y ajuste del
POT del municipio de Medelln. Como legalmente en Colombia, el espacio pblico contiene practicamehte todos los
dems atributos territoriales aqu analizados, el diagnostico en particular de este tema, se centrar en los Espacios de
Encuentro y Esparcimiento, es decir plazas, parques, alemdas y zonas verdes, es decir en torno a la expresin ms
clsica del espacio pblico referido a los elementos de dominio esencialmente peatonal.
EQUIPAMIENTOS
El sistema de Equipamientos (EQ) se ubica como uno de los principales elementos del Sistema General de Espacio
Pblico (SGEP) articulndose a los dems sistemas que conforman este sistema general: espacio pblico artificial y
natural, movilidad y transporte, y patrimonio, para garantizar un equilibrio territorial en la prestacin de servicios,
adquisicin de bienes e insumos, entre otros aspectos necesarios para la poblacin, as como una adecuada
infraestructura de soporte en el territorio para el funcionamiento y la dinmica urbana, y la vida diaria. En este orden de
ideas, se consideran temas clave de discusin para el desarrollo del tema de Equipamientos, el Modelo de ocupacin,
polticas, objetivos y estrategias establecidas por el POT para el sistema de EQ, el sistema de Equipamientos dentro del
SGEP y en el clculo de la infraestructura de soporte; la ubicacin, clasificacin y la cobertura, la normatividad
complementaria existente; las obligaciones, los instrumentos y las estrategias de gestin del sistema de EQ, as como el
abordaje, manejo, estrategias y proyectos del sistema de EQ y su relacin con las realidades territoriales.
PATRIMONIO
La proteccin del patrimonio inmueble es considerada como uno de los principales componentes del modelo o proyecto
de ciudad. En el marco de la revisin y ajuste del POT, se busca articular e incorporar la poltica de patrimonio cultural
inmueble, definida por el Plan Especial de Proteccin Patrimonial, como estructurante del ordenamiento territorial, para lo
cual, se deber evaluar la pertinencia de los instrumentos normativos, de promocin, gestin y lineamientos de
proyectos, para los distintos componentes del POT, en cumplimiento de los objetivos y metas previstos en el modelo de
ciudad, determinando el nivel de avance en el alcance esperado, cual es, la salvaguarda y preservacin de los bienes de
inters cultural.
MOVILIDAD
Dentro de la Movilidad se consideran temas de importancia la infraestructura vial y los sistemas de transporte como ejes
estructurantes en el territorio urbano y rural, la definicin de la Jerarqua Vial, el grado de conectividad de la red actual,
los sistemas de transporte pblico y colectivo, la medicin de la accesibilidad en tiempos a la red de transporte pblico
tanto masivo (Metro y Metroplus) como colectivo (cerca de 170 rutas urbanas y 80 metropolitanas, la congestin
vehicular, los Sistemas Inteligentes para la Movilidad de Medelln. A nivel externo, y en relacin con los mbitos
metropolitano, regional y nacional se debe analizar la conectividad de la regin a travs de un sistema de autopistas, el
conservar la faja y potenciar los proyectos que permitan el desarrollo de una conectividad ferroviaria con el pas, la
conectividad area.
SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS
La revisin del Sistema de Servicios Pblicos Domiciliarios (SPD) del POT Medelln, se aborda considerando tres
componentes: saneamiento bsico (acueducto, alcantarillado y aseo), energa (elctrica, gas domiciliario, otras energas
alternativas) y telecomunicaciones (telefona fija, telefona celular e internet), analizando cada uno de los mbitos
territoriales definidos en el proceso de revisin y ajuste, de acuerdo con el impacto que los SPD tienen sobre el
ordenamiento. La disponibilidad del recurso hdrico es un aspecto que estructura en buena medida las formas de
ocupacin y uso del territorio.
Una aproximacin coherente a la revisin de temas asociados al suelo rural del POT Medelln, debe partir del
entendimiento de los atributos fsicos, econmicos, sociales y culturales que determinan los diferentes mbitos
territoriales del municipio en el entorno metropolitano del Valle de Aburr y en la regin. En ese sentido, es indispensable
pensar en el papel que los SPD representan para las condiciones actuales urbanas y en la perspectiva de la ruralidad y
de las respuestas que desde el POT se d a las problemticas que caracterizan el territorio.
VIVIENDA Y HBITAT
Desde un enfoque sistmico, comprender la interrelacin entre la vivienda y su entorno prximo constituye el sistema
habitacional residencial, el cual a su vez est inserto en el contexto de los asentamientos humanos urbanos y rurales en
31
el mbito municipal y se relaciona a su vez con los mbitos metropolitano y regional.

Desde esta perspectiva, la vivienda como elemento fundamental y ordenador del sistema territorial sita un reto para el
ejercicio del ordenamiento ambiental y territorial frente a su localizacin en condiciones adecuadas de seguridad y
habitabilidad, contribuyendo as al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, que se ve representado en la
articulacin a los sistemas de movilidad y transporte, el espacio pblico y los equipamientos colectivos en torno a las
centralidades. Para ello la poltica municipal no sectorial se alinea a las determinantes del hecho metropolitano y pone a
disposicin de sus estrategias los diferentes instrumentos para la gestin del suelo y la productividad de nuevos
desarrollos con calidad en trminos de la construccin de un sistema habitacional.
SISTEMA DE CENTRALIDADES
Una mirada a los atributos territoriales, no estara completa sin establecer la manera cmo los sistemas estructurantes
tradicionales como los sistemas de movilidad, el espacio pblico y los equipamientos, interactuando con el desarrollo
econmico y los usos del suelo, configuran el sistema de centralidades que es tanto sistema estructurante inducido por el
ordenamiento territorial como producto de la interaccin natural de las fuerzas econmicas y sociales en su disposicin
en el espacio habitado. Resulta evidentemente complejo ubicar este sistema en algunos de los tres grupos de los ejes
temticos pues se produce realmente a partir de la interrelacin de las dinmicas trasversales con los sistemas
estructurantes considerados en los atributos, al tiempo que el POT de Medelln y la planificacin metropolitana los
considera parte esencial de su norma urbanstica con el fin de promover un determinado papel para el ordenamiento
territorial, con el nimo de acercar la prestacin de los servicios que las centralidades ofrecen a las poblaciones
beneficiarias, as como racionalizar la distribucin de bienes y de facilidades para los habitantes, sin embargo se ha
decidido ubicar este sistema en el conjunto de atributos, sin desconocer que es producto de la interaccin dinmica de
todos los ejes temticos. Su papel en el diagnstico es esencial pues permite sintetizar la manera cmo se aglutinan las
funciones urbanas, lo cual posee enorme injerencia en la manera cmo se moviliza la poblacin, la relacin que debera
existir con las dotaciones de equipamientos y espacios pblicos en aras de fortalecer los territorios que cumplen
funciones de centralidad y dependiendo de su jerarqua, deben auspiciar determinados manejos normativos en trminos
de usos del suelo, tratamientos y edificabilidad.
USOS DEL SUELO
Las directrices sobre usos del suelo y actividades econmicas son la vinculacin de la vocacin econmica territorial con
las posibilidades reales de la geografa y la configuracin socio-espacial y demogrfica de la ciudad; por ello, su revisin
debera estar orientada a la coherencia entre la apuesta de Medelln como un centro de servicios y los elementos que
desde el ordenamiento espacial posibilitan que eso sea posible en una visin de largo plazo del POT.
Los usos y actividades econmicas definidas en el POT corresponden a la articulacin entre la poltica pblica del
Municipio y la vocacin econmica territorial con las posibilidades reales de la geografa y la configuracin socio-espacial
y demogrfica de la ciudad.
TRATAMIENTOS URBANSTICOS E INTERVENCIONES RURALES
Dentro de los retos propios del abordaje al tema de tratamientos e intervenciones, es destacable la necesidad de evaluar
los logros en la implementacin, los impactos territoriales positivos y negativos derivados del actual rgimen de
tratamientos y las nuevas determinantes derivadas de las dinmicas urbanas, con sus desajustes y tendencias que
requieren articulacin, evaluando la coherencia entre la definicin actual de tratamientos urbansticos y el impacto
territorial de su asignacin en el periodo 2006-2012 con las polticas territoriales y el modelo de ordenamiento vigentes.
Este desafo implicar modificar la actual asignacin de tratamientos urbansticos en armona con las actualizaciones en
la asignacin de usos e intensidades, aprovechamientos y obligaciones, sus instrumentos asociados y las lgicas de
ordenamiento que desde lo fsico-espacial y lo social hoy son evidentes, haciendo nfasis en los mbitos territoriales
prioritarios: en reas rurales con la incorporacin de los conceptos establecidos por los Decretos 3600 de 2007 y 4066
de 2008 en la definicin de las Intervenciones Rurales; en reas de borde urbano-rural con la reconsideracin de la
asignacin actual de tratamientos y redelimitacin de polgonos normativos; en reas de ladera con la revisin general de
criterios de asignacin de tratamientos, reasignacin y redelimitacin de polgonos normativos; y en el corredor del ro
redefinicin del tratamiento de redesarrollo y sus instrumentos.
APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES
Desde la Ley 388 de 1997, se considera esencial el cumplimiento del principio de reparto equitativo de las cargas y de
los beneficios, lo cual pone en primer lugar de importancia, la asignacin de la edificabilidad ponderada por el uso del
suelo- como factor generador de los beneficios econmicos y rentas del suelo, motor del desarrollo inmobiliario de
cualquier conglomerado urbano, el cual deber estar en consonancia con los aportes u obligaciones al desarrollo
32

urbanstico atributos territoriales- a que se obliga cualquier agente. En la misma medida que los beneficios le sean
posibilitados al agente econmico, las obligaciones configuran las llamadas cargas urbansticas. Igualmente, se produce
en la asignacin de los atributos en el territorio y en la misma clasificacin del suelo suelos de proteccin ambiental y
parte de los rurales-, reas en la cuales slo se asignan cargas urbansticas, sin posibilidades materiales de obtener
beneficios econmicos derivados de la explotacin del suelo, por parte de sus propietarios y comunidades establecidas;
este factor de inicial inequidad, configura uno de los mayores retos a resolver por parte del POT, en aras de lograr
equilibrio y sostenibilidad. Evaluar la relacin de equidad actual del POT entre aprovechamientos y obligaciones, es
indagar directamente en la relacin entre cargas y beneficios y de all desentraar aspectos importantes como la
sostenibilidad de las operaciones, la equidad y si el POT est posibilitando equilibrio territorial y social, o por el contrario,
est ahondando las diferencias sociales y las oportunidades de generacin de desarrollo y de riqueza para sus
pobladores.
INSTRUMENTOS DE GESTIN
Los instrumentos de gestin del suelo constituyen un factor normativo, es decir un medio para lograr un fin, el fin ltimo
de los instrumentos es operativizar el POT en trminos de la gestin de los suelos (lograr que stos se vinculen
efectivamente a los propsitos establecidos por la planificacin), y garantizar el cumplimiento del principio de equidad en
el reparto de las cargas y de los beneficios en el ordenamiento territorial (porque sta es la base de su sostenibilidad
social y financiera). Desde esta perspectiva, el anlisis no puede caer en el error de interpretar que un buen desempeo
para el tema es que exista la aplicacin de los instrumentos, sino que stos estn apoyando el logro de las metas de
ordenamiento territorial como parte de un sistema de soporte, situacin que se puede evaluar desde una aproximacin
sencilla, por ejemplo, conocer el estado de aplicacin de las herramientas disponibles en funcin de la utilidad que
hubieran podido tener en diferentes procesos del ordenamiento territorial, o bien, un anlisis ms complejo que
determine cul es el desgaste de las finanzas municipales por no utilizar determinado instrumento de gestin del suelo, o
de qu manera las dificultades en el acceso al suelo han impedido la aplicacin del modelo de ordenamiento y sus
proyectos, as como, de qu forma es o no, equitativa la distribucin de las cargas con respecto a los beneficios, en
principio se plantea enfatizar en un anlisis pragmtico sobre la utilizacin o no de los instrumentos en la actualidad y a
futuro en el nuevo POT, abordando anlisis generales, pero muy sintticos sobre el nivel de equidad que hoy genera el
POT y las oportunidades que se pueden estar perdiendo por la escasa utilizacin de instrumentos que en la actualidad
se implementan, sin desgastarse en este anlisis pues podra llevar a un largo proceso de elaboracin de indicadores
que en ltimas no contribuye a mejorar la situacin que hoy tenemos: escasa utilizacin de instrumentos de gestin de
suelos (de 36 instrumentos disponibles se utilizan efectivamente 12), inexistencia de una poltica de gestin del suelo en
general y en temas vitales como el hbitat, y un desequilibrio en materia de cargas y beneficios, el cual deber ser
medido en el eje temtico correspondiente. En resumen, se har nfasis en un anlisis pragmtico sobre la aplicacin
actual de instrumentos frente a las oportunidades que stos ofrecen y los vacos que en esta materia se perciben por su
escasa utilizacin y la falta de una poltica de gestin de suelos.
1.2.4. CONSTRUCCIN DE MATRICES TEMTICAS

Corresponde a la sistemtica produccin del anlisis previo sobre las evidencias territoriales,
fundamentadas en la definicin, lectura e interpretacin de los indicadores que permiten dar cuenta
de la situacin real de las dinmicas en el territorio y la incorporacin dentro de las variables
diagnsticas de los aspectos de mayor impacto contenidos en los estudios y procesos simultneos.
El procedimiento comprende la definicin de los indicadores, la descripcin de sus objetivos y modo
de construccin, la aplicacin de instrumentos metodolgicos y la definicin de tareas y roles
particulares, que permitan la medicin. Dicha estructura lineal que sirve como marco operativo al
anlisis es aplicable igualmente al proceso de articulacin de insumos que permita el proceso de
contraste norma-territorio. Los resultados de la lectura del territorio y su contraste con la norma
debern ser sistematizados a manera de preguntas ordenadas por mbitos territoriales y
contrastados con las preguntas establecidas por el diseo, la siguiente tabla define los criterios
empleados para la construccin de las matrices:
33
Tabla 4. Matriz temtica Metodologa especfica.

REVISIN Y AJUSTE DEL PLAN DE ORDENAMIENTO DEL MUNICIPIO DE MEDELLN
MATRIZ TEMTICA - METODOLOGA ESPECFICA
No. 0
EJE TEMTICO
Nombre eje temtico.
CONCEPTUALIZACIN
Qu se entiende en este proceso de revisin y ajuste por el eje temtico en desarrollo.
TEMAS
CLAVE
DE
DISCUSIN PARA EL
DESARROLLO
TEMTICO
Temas estratgicos para debatir en el marco de la revisin y ajuste del POT que tienen
implicaciones directas sobre el eje temtico en desarrollo en cuanto a su expresin
territorial basados en la identificacin preliminar del producto 1.
FASE 1. DISEO METODOLGICO
ELEMENTOS
FORMULADORES
CAMBIOS TERRITORIALES
(Indicadores)
CULES
Indicadores
que
son
prioritarios para analizar el
eje temtico.
Insumos tcnicos que son prioritarios para analizar el eje

temtico.
OBJETIVOS
Objetivos del eje temtico

(resultados que se pretenden
alcanzar al finalizar la fase),
en el diseo metodolgico,
en
la
medicin
de
indicadores.
Objetivos del eje temtico (resultados que se pretenden

alcanzar al finalizar la fase), en el diseo metodolgico,
en la articulacin con los insumos tcnicos.
INSTRUMENTOS
METODOLGICOS
Herramientas metodolgicas
a utilizar para analizar el eje
temtico y las fuentes claves
(pueden variar por mbito)
Herramientas metodolgicas a utilizar para analizar el eje

temtico y las fuentes claves (pueden variar por mbito)
Tareas, roles y compromisos

puntuales en la produccin
de insumos metodolgicos
para la revisin y ajuste.
Tareas, roles y compromisos puntuales en la produccin

de insumos metodolgicos para la revisin y ajuste.
MOMENTOS
Y/O
ELEMENTOS
DE
ARTICULACIN
CON
LOS
PROCESOS
SIMULTNEOS
Momentos y/o elementos

estratgicos que se proponen
para articular la fase de
diseo metodolgico con los
otros procesos que avanzan
en la produccin de insumos
o estrategias para la revisin
(Participacin y Gestin del
Suelo
con
fines
habitacionales - CEHAP UNAL; Centralidades - UPB;
Corredor
Metropolitano
Centro y Sur - EAFIT; Hbitat
rural - U de A)
Momentos y/o elementos estratgicos que se proponen

para articular la fase de diseo metodolgico con los otros
procesos que avanzan en la produccin de insumos o
estrategias para la revisin (Participacin y Gestin del
Suelo con fines habitacionales - CEHAP - UNAL;
Centralidades - UPB; Corredor Metropolitano Centro y Sur
- EAFIT; Hbitat rural - U de A)
TAREAS,
ROLES
COMPROMISOS
PUNTUALES
INSUMOS TCNICOS (contenidos)
FASE 2. DIAGNSTICO
PROCESO
EVALUACIN Y SEGUIMIENTO (MBITOS)
INDICADORES/
CONTENIDOS INSUMOS
34
Indicadores para medir el

logro del modelo de
ocupacin territorial /
Articulacin contenidos insumos / Contraste norma territorio


logro de los proyectos
CULES

logro del modelo de
ocupacin territorial y de los
proyectos.
Contenidos (insumos tcnicos) y las premisas para

analizar el contraste norma-territorio.
OBJETIVOS
Objetivos del eje temtico

(resultados que se pretenden
alcanzar al finalizar la fase),
en
el
diagnstico
seguimiento y evaluacin, en
la medicin de indicadores.
Objetivos del eje temtico (resultados que se pretenden

alcanzar al finalizar la fase), en el diagnstico seguimiento y evaluacin, en la articulacin con los
insumos tcnicos.
INSTRUMENTOS
METODOLGICOS
Herramientas metodolgicas
a utilizar para analizar el eje
temtico que se articulen con
el anlisis de los indicadores
(modelo y proyectos).
Herramientas metodolgicas a utilizar para analizar el eje

temtico que se articulen con la articulacin con los
insumos tcnicos.
Tareas, roles y compromisos

puntuales en la evaluacin y
seguimiento del POT desde
el eje temtico. (Propuesta
de enlace e interaccin con
los otros ejes temticos )
Tareas, roles y compromisos puntuales en la evaluacin y

seguimiento del POT desde el eje temtico. (Propuesta de
enlace e interaccin con los otros ejes temticos )
MOMENTOS
Y/O
ELEMENTOS
DE
ARTICULACIN
CON
LOS
PROCESOS
SIMULTNEOS
Momentos y/o elementos

estratgicos que se proponen
para articular la fase de
diagnstico (seguimiento y
evaluacin) con los otros
procesos que avanzan en la
produccin de insumos o
estrategias para la revisin
(Participacin y Gestin del
Suelo
con
fines
habitacionales - CEHAP UNAL; Centralidades - UPB;
Corredor
Metropolitano
Centro y Sur - EAFIT; Hbitat
rural - U de A).
Momentos y/o elementos estratgicos que se proponen

para articular la fase de diagnstico (seguimiento y
evaluacin) con los otros procesos que avanzan en la
produccin de insumos o estrategias para la revisin
(Participacin y Gestin del Suelo con fines
habitacionales - CEHAP - UNAL; Centralidades - UPB;
Corredor Metropolitano Centro y Sur - EAFIT; Hbitat rural
- U de A).
TAREAS,
ROLES
COMPROMISOS
PUNTUALES
PREGUNTA CLAVE POR MBITO TERRITORIAL

Regional metropolitano
Rural
Borde
rural
Borde
urbano
Ladera
Ro
Pregunta (s) clave que permita la lectura integral de los mbitos territoriales en el eje temtico. Las preguntas tambin se
pueden construir a partir de los retos que afronta el desarrollo temtico en cada mbito.
PROCESO
MEMORIA JUSTIFICATIVA (componentes)

Componente
general
Componente urbano
Componente rural
OBJETIVOS
Objetivos del eje temtico (resultados que se pretenden alcanzar al finalizar la fase), en el
diagnstico - memoria justificativa, en la consolidacin del anlisis de cada uno de los
componentes del POT (general, urbano, rural).
INSTRUMENTOS
Herramientas metodolgicas para analizar el eje temtico en los tres componentes del
35
METODOLGICOS
POT y retomando los desarrollos de los mbitos territoriales.
EJES TEMTICOS DE
ARTICULACIN
Se constituyen en hiptesis construidas a partir del anlisis de insumos tcnicos: Definir

mximo 3 ejes temticos que tengan mayor relacin con el tema en desarrollo, explicar.
Las relaciones pueden ser de articulacin, neutralidad o ruptura, pero que se proponen
como estratgicas para la lectura del tema.
CARTOGRAFA
RESULTANTE
Cartografa que se espera como resultado de esta fase.
PREGUNTA CLAVE ROL

DEL EJE TEMTICO EN
EL
MODELO
DE
OCUPACIN OPERANTE
Pregunta que indague sobre la incidencia directa del tema en el modelo de ocupacin
territorial operante desde cada uno de los componentes del POT (general, urbano, rural).
FASE 3. FORMULACIN
RESULTADOS
Modelo de
ocupacin
propuesto
Unidades de
planificacin
Gestin
Normas
estructurales
Normas generales y
especficas
Normas generales y especficas
OBJETIVOS
Objetivos del eje temtico (resultados que se pretenden alcanzar al finalizar la fase), en la
formulacin, en cada uno de los principales contenidos (modelo, unidades de planificacin,
gestin).
Uno de los productos ms estratgicos de las matrices, constituye la definicin de las Preguntas
Clave por Eje Temtico, que han dado origen a los Focos de Revisin que juegan un papel
importante en la construccin de la Memoria Justificativa y en la Formulacin del POT, razn por la
cual, a continuacin, se trascriben dichas preguntas, que adems han dado relieve a los indicadores
utilizados como fuentes para la revisin:
Tabla 5. Preguntas clave por mbito Territorial.
mbito Regional y metropolitano:
Se aplica aun aquello de entender a Medelln como ncleo de un sistema territorial de mayor escala en el que su
equilibrio y sostenibilidad dependen de las interrelaciones con la regin?
mbito Municipal:
El plan est promoviendo la EQUIDAD, la PRODUCTIVIDAD y por ende la SOSTENIBILIDAD?
mbito Rural:
Cumple la zona rural de Medelln con lo demandado en trminos de alta productividad ambiental y paisajstica? Se
proveen las herramientas para ello?
Se reconocen los crecientes fenmenos de dispersin?
mbito Borde Rural:
Se est haciendo frente con estrategias a la inevitable diferenciacin de rentas del suelo?
mbito Borde Urbano:
Se est movilizando la oferta habitacional para enfrentar la carencia de oportunidades de localizacin?
mbito Ladera:
Qu potencial de densificacin tiene?
Y cmo se lo est potenciando?
mbito Ro
36

Se est promoviendo el corredor como rea de oportunidad?

Es suficiente asignar planes parciales y API para su transformacin?
Tabla 6. Preguntas clave desde los Ejes Temticos.
Dinmicas Poblacionales:
La ciudad se est ordenando para asumir las demandas demogrficas diversas que enfrenta?
Gestin del riesgo y Cambio climtico:
Existe un enfoque integral de la gestin del riesgo?
Cuantos y cuales proyectos de recuperacin de la calidad ambiental se han ejecutado en los bordes de proteccin
ambiental?
Mercado inmobiliario, desarrollo econmico y competitividad:
El plan est dinamizando la actividad econmica e inmobiliaria en funcin del modelo de ordenamiento?
Estar el actual POT informalizando el sector formal de la economa?
Estructura ecolgica principal:
Est integrada y protegida como la base del sistema estructurante del espacio pblico?
Espacio pblico de esparcimiento y encuentro:
Se ha incrementado o se ha disminuido el espacio pblico efectivo?
Cul es la apuesta estratgica que se persigue?
Movilidad:
Los sistemas actuales y previstos son coherentes con el modelo de ordenamiento?
Incentivan el uso del trasporte pblico y medios de movilidad alternativos?
Servicios pblicos:
Realmente los sistemas instalados permiten el crecimiento hacia adentro?
Perpetan el modelo de expansin urbana?
Equipamientos pblicos:
Los equipamientos que tenemos, estn bien localizados en trminos de cobertura?
Apoyan la conformacin de centralidades?
Patrimonio:
Se est abordando su gestin efectiva con instrumentos?
Vivienda y hbitat:
Estamos mitigando el dficit cuantitativo y cualitativo de manera diferenciada en los mbitos territoriales? Se est
promoviendo un hbitat digno e incluyente?
Centralidades:
Las centralidades del plan corresponden efectivamente con la realidad funcional actual?
Usos del suelo:
Si la apuesta de sana mezcla es oportuna, estamos aplicando el enfoque regulatorio apropiado?
Tratamientos e Intervenciones:
La definicin de los tratamientos est acorde con sus propsitos e instrumentos de planificacin complementaria y
gestin?
Aprovechamientos y Obligaciones:
Estamos creciendo en los bordes, por qu?, Cmo se mide la capacidad de soporte por polgonos?
37
Es sostenible econmicamente el actual esquema en trminos de la relacin carga beneficio?, Cul es la apuesta de
poltica pblica?
Instrumentos de gestin/Proyectos estratgicos:
El plan promueve la equidad territorial?
Cunto ha pausado la implementacin del POT por falta de herramientas de gestin?
Cuntos recursos y oportunidades el municipio ha dejado de ganar?
El POT ha orientado los grandes proyectos urbanos?
Los grandes proyectos urbanos se han guiado por el POT?
1.3. FUENTES BSICAS DE LA REVISIN

Uno de los principales retos, es la generacin de un plan paradigmtico que atienda los asuntos
estratgicos del ordenamiento territorial basado en la alta dinmica de los cambios territoriales y las
necesidades claves para mejorar las condiciones de calidad de vida de los habitantes. Hoy, el plan
debe comprender y actuar sobre los retos de la sostenibilidad energtica, las nuevas alternativas de
movilidad y sostenibilidad de un territorio. El POT de Medelln, debe responder a tres procesos que
constituyen fuentes de actualizacin del Plan, planteando exigencias especficas a ser incorporadas
en la nueva vigencia: la coherencia normativa, los cambios territoriales y los estudios previos;
procesos que aportaran los lineamientos de revisin del POT, al tiempo que la visin estratgica
econmica y social brindada desde la Administracin Municipal actual, proyectada hacia el largo
plazo y los aportes de los diferentes niveles de participacin ciudadana, tal como sintetiza la
siguiente figura:
Figura 6. Comportamiento del modelo territorial.
38

La siguiente figura muestra el proceso general aplicado para la revisin y ajuste del POT, en sus
fases de diagnstico y formulacin; y en l, como insumos de inicio para la Visin Tcnica, las tres
fuentes bsicas para la revisin: la coherencia normativa, los cambios territoriales y la integracin de
los estudios tcnicos existentes.
Figura 7. Interaccin y encaje de las visiones estratgica, tcnica (de los cambios territoriales) y participativa en
el proceso general de revisin y ajuste.
1.3.1. COHERENCIA NORMATIVA

El primero de estos procesos o fuentes bsicas a analizar, es la coherencia normativa: la nueva
produccin normativa y la aplicacin del POT vigente tiene un enfoque intrasistmico que
corresponde a la produccin normativa durante su vigencia que lo ha reglamentado, complementado
y ha orientado su interpretacin incorporando y vinculando los estudios tcnicos derivados del plan y
que le sirven de insumo al ajuste, y un enfoque extrasistmico, asociado a la incorporacin de los
principales cambios normativos posteriores al Acuerdo 046 de 2006, que se concentran
principalmente en los temas sobre articulacin regional, planificacin rural, provisin de suelo para
VIS y VIP, gestin del riesgo y cambio climtico. El siguiente esquema ilustra sobre el marco
general normativo intrasistmico que estructura actualmente el POT y del cual depende su
coherencia:

39
Figura 8. Jerarqua normativa Acuerdo 046 de 2006.
La segunda esfera de anlisis, consiste en establecer la coherencia normativa del POT vigente para
conocer sus debilidades y fortalezas, y determinar la articulacin del mismo en el sistema normativo
de las escalas metropolitanas, regionales, departamentales y nacionales. El primer tipo de anlisis
se aborda a partir de la Lectura Operativa compuesta por los anlisis matriciales de suficiencia y de
fines y medios. El segundo anlisis se construye a partir de considerar los aspectos normativos y
legales por fuera del sistema municipal de planificacin con incidencia en el ordenamiento municipal.
Este anlisis es crucial para indagar fallas originadas en las contradicciones entre los contenidos
estructurales del POT en materia de objetivos polticas y modelo de ordenamiento territorial y las
normas generales y complementarias que deberan dar solidez, coherencia y aplicacin a los
contenidos estructurales.
40

Figura 9. Estructura metodolgica para el anlisis de la coherencia normativa.
El anlisis de coherencia normativa es desarrollado en detalle en el primer captulo del Ttulo II del
presente Documento Tcnico de Soporte en adelante DTS-, en sus dos componentes principales:
el anlisis de Suficiencia coherencia interna y abarcamiento de los temas por el POT- y el anlisis
de coherencia normativa tanto en sus escalas intra y extrasistmica.
A continuacin se describen de manera sinttica, las principales caractersticas de ste ltimo
anlisis. Uno de los ejes centrales de la revisin y ajuste tiene que ver con la incidencia de la
normatividad producida durante la vigencia del Plan que se convierten actualmente en determinantes
del proceso, la propuesta metodolgica tiene como premisas, en este sentido, la coherencia
normativa construida a partir del anlisis del funcionamiento y aplicacin de la norma, la complejidad
del POT como un instrumento normativo, la necesidad de un anlisis intra y extrasistmico y la
articulacin con la lectura operativa del Plan.
La propuesta metodolgica para la dimensin Jurdica en la revisin y ajuste del POT de Medelln,
parte de las siguientes premisas:
La coherencia normativa. La coherencia no es un atributo inherente a ningn tipo de

norma. Es un elemento de seguridad jurdica que se construye a partir del anlisis del
funcionamiento y aplicacin de la norma en este caso urbanstica- en un periodo de tiempo
y en un espacio determinado.
El POT como un instrumento normativo complejo. La revisin y ajuste debe asumir el
POT como un instrumento complejo que no se reduce al articulado del Acuerdo 046 de
2006, los documentos tcnicos y cartografa, sino que comprende adems la normatividad
expedida por el Municipio que ha tenido por objeto complementarlo, reglamentar temas
puntuales u orientar su interpretacin.
41
Anlisis intra y extrasistmico. El componente jurdico de la revisin y ajuste del POT

debe asumir el anlisis normativo desde una perspectiva de anlisis extra e intrasistmico
que evale la coherencia, correspondencia y suficiencia del POT con respecto a los dems
actos administrativos que lo componen y con respecto a la normatividad expedida en los
dems mbitos de regulacin (Nacional, Regional y Metropolitano).
Articulacin con la lectura operativa del Plan. La lectura operativa del plan, es un insumo
para los anlisis normativos en la fase de evaluacin y seguimiento, que permitir verificar la
suficiencia de contenidos POT a la luz de la Ley 388 de 1997 y su reglamentacin. Las
matrices con las que actualmente cuenta el DAP han permitido evidenciar requerimientos
normativos que en Medelln nunca se han reglamentado, as como compromisos y
obligaciones que la municipalidad y dems agentes no han cumplido en los ltimos 13 aos.
De esta forma, las matrices que conforman la lectura operativa representan la visin del
DAP a travs de sus servidores pblicos, que durante la vigencia del Plan han sido los
operadores jurdicos garantes de su aplicacin, razn por la cual el anlisis jurdico los
asume como su punto de partida.
El seguimiento y evaluacin es el proceso que permite medir el grado de desarrollo del POT y
evaluar el cumplimiento de los compromisos adquiridos con el fin de identificar los aspectos clave a
ajustar. En esta fase, la dimensin jurdica debe dar cuenta de los siguientes aspectos:
1.3.1.1. ANLISIS DE COHERENCIA NORMATIVA A PARTIR DE UN ESQUEMA MATRICIAL.
La coherencia interna es un elemento esencial de seguridad jurdica; se requiere conocer la norma
identificando su sentido y coherencia interna, para luego poder realizar los anlisis intra y
extrasistmicos necesarios a partir de los cuales se establecen los vnculos entre las normas que
regulan una misma materia. Este ejercicio de anlisis, debe partir de la compilacin de las normas
que en los diversos mbitos de regulacin, tienen alguna incidencia en el Acuerdo 046 de 2006. El
anlisis se realiza en tres escalas; la primera tiene que ver con la verificacin de la coherencia y
consistencia interna del Acuerdo y documentos de soporte que conforman el sistema normativo
del ordenamiento territorial municipal, as:
Figura 10. Esquema del anlisis de coherencia interna.
Acuerdo 046 de
2006
Coherencia Interna
Documento
Tcnico de
Soporte
Cartografia
En esta primera escala, se parte de un estudio de coherencia interna del articulado del Acuerdo 046
de 2006, a partir del cual puedan identificarse puntos de conflicto que ameriten la introduccin de
ajustes en la fase de formulacin. Posteriormente, se procede a efectuar el mismo anlisis con
42

respecto a los documentos de soporte y cartografa protocolizada con el Acuerdo con el fin identificar
puntos de conflicto entre el articulado y los dems documentos protocolizados con l y que tambin
tienen fuerza normativa.
Figura 11. Esquema del anlisis de coherencia normativa a escala municipal.
A una segunda escala, se realiza un anlisis de coherencia y consistencia normativa a escala

municipal en el que se establecer, por materias, la consistencia de las normas contenidas en el
Acuerdo 046 de 2006 con respecto a los dems Acuerdos, Decretos, Resoluciones y Circulares
emitidos por los distintos entes del gobierno municipal que lo han complementado, modificado o que
han pretendido orientar su interpretacin. Para ello se elabora una matriz que permite la evaluacin
de los instrumentos de planificacin complementaria adoptados mediante acto administrativo a la luz
del articulado del Acuerdo 046 de 2006, as como de los principales actos administrativos que se han
expedido con el fin de reglamentar sus contenidos u orientar su interpretacin.
Figura 12. Esquema del anlisis de coherencia normativa a escala supramunicipal.
Finalmente, en la fase de seguimiento y evaluacin, la revisin del POT debe efectuar un anlisis
de coherencia normativa a escala supramunicipal de tipo extrasistmico que vincule todas las
dems disposiciones normativas expedidas en los mbitos Metropolitano, Regional, Departamental y
Nacional y que tengan incidencia directa en la toma de decisiones del ordenamiento territorial
43
municipal, ya sea porque hacen parte de los determinantes de superior jerarqua del ordenamiento
definidos en la Ley 388 de 1997, o porque sin hacer parte de tal categora, su aplicacin tiene
efectos en el territorio municipal regulando materias que han sido tradicional y jurdicamente
asociadas al POT.
1.3.1.2. ANLISIS DE LA INFORMACIN OBTENIDA.
La informacin obtenida a partir de las matrices de la lectura operativa del Plan elaboradas por el
DAP y por las matrices de la dimensin jurdica sern analizadas, en primera instancia, desde el
componte jurdico, y en segunda instancia por los dems integrantes del equipo tcnico en cada uno
de los ejes temticos y mbitos territoriales en los cuales se identifiquen vacos o conflictos
normativos. Este anlisis deber vincular las perspectivas jurdica, tcnica y poltica, de manera que
sea posible sugerir ajustes al plan a implementar en la fase de formulacin.
1.3.1.3. EVALUACIN DE PROCEDIMIENTOS DE FORMULACIN Y ADOPCIN DE
INSTRUMENTOS COMPLEMENTARIOS DEL POT.
El Acuerdo 046 de 2006, define e incorpora una serie de instrumentos de planificacin
complementaria con fundamento en normas preestablecidas del orden nacional, as mismo
establece unos nuevos instrumentos de planificacin que responden a problemticas e
intencionalidades propias de la ciudad, las cuales fueron proyectadas para el desarrollo, porciones
especficas de la ciudad a diferentes escalas y desarrolladas en el propio articulado del POT.
Igualmente, los artculos 13 y 15 de la Ley 388 de 1997, posibilitan a los POT a la definicin de
los procedimientos e instrumentos de gestin y actuacin urbanstica requeridos para la
administracin y ejecucin de las polticas y decisiones adoptadas, as como de los criterios
generales para su conveniente aplicacin, los cuales se convierten en reglas claras para los
diferentes operadores y usuarios del Plan, posibilitando un desarrollo coherente y sistmico
garantizando una aplicacin objetiva de la norma, al debido proceso y al derecho de confrontacin
por parte del administrado de una decisin administrativa.
1.3.2. CAMBIOS TERRITORIALES.

El segundo proceso que constituye una fuente de revisin, corresponde a los cambios territoriales
propios del municipio, comprendiendo tanto la dinmica territorial, es decir, demogrfica, econmica
y social, como los cambios en el contexto internacional que destacan el papel de las ciudades como
nodos de los cambios globales en materia econmica, cultural y ambiental. Estudia los cambios que
describen una transformacin esencial en el modelo y en la vocacin econmica de la ciudad que
debe entender e incorporar el nuevo POT, como la construccin y puesta en operacin de sistemas
de transporte masivo, complementarios al metro, el nfasis en la dotacin de vivienda como parte
esencial de la poltica social, la inversin en proyectos de infraestructura y equipamientos en
sectores tradicionalmente marginados, la revaloracin de la ruralidad como parte integrante y
fundamental del desarrollo territorial, la inclusin de Medelln en el conjunto de obras de
infraestructura de orden nacional.
El diagnstico de los cambios territoriales como primera esfera de anlisis, se aborda esencialmente
a travs de indicadores, que de manera simultnea establecen la situacin real del territorio por cada
eje temtico y para cada mbito, al tiempo que sobre el manejo de lneas de base con mediciones
concretas a comparar en 1999, 2006 y la actualidad; se pueden medir la evolucin y trasformaciones
territoriales, as como inferir la efectividad de las polticas y normas introducidas por estos tres
momentos, el POT original de 1999, el ajuste de 2006 y sus repercusiones hasta el presente. La
44

anterior ilustracin, esquematiza la conceptualizacin de este proceso, es decir, que cada eje
temtico debe ser analizado a partir de indicadores aplicables por mbito, recordando que en s
mismo, la escala municipal es un mbito territorial de anlisis, susceptible de mediciones de
indicadores globales, que estimen por ejemplo, la efectividad de los componentes del modelo de
ordenamiento territorial general (Qu tanto se han preservado los bordes urbano-rurales de la
urbanizacin?, hasta qu punto se ha concentrado el crecimiento hacia adentro en el corredor
metropolitano?); al tiempo que se apliquen indicadores por ejes temticos aplicables a cada mbito
intra-municipal, (por ejemplo: cmo ha sido el comportamiento de la construccin en estos dos
periodos 1999-2006, 2006-2012 en los polgonos de tratamiento?). La aplicacin del indicador
correspondiente por mbitos, siendo este un eje temtico de ndole normativo, deber dar cuenta de:
El comportamiento del modelo con respecto a los mbitos y sub-mbitos territoriales.

Las dinmicas entre los diferentes mbitos.
Las particularidades del mbito en particular y de los polgonos que lo conforman.
La efectividad de las polticas de ocupacin aplicadas al mbito que se analiza.
La correspondencia del tratamiento en ese mbito con respecto a los dems ejes temticos
de ndole normativa; los aprovechamientos, obligaciones, usos e instrumentos de gestin y
de manera importante en relacin con los dems ejes temticos del tipo atributos o
dinmicas territoriales.
El Sistema de Indicadores que sirve como base para la evaluacin y seguimiento, est conformado
por indicadores que dan cuenta de la manera cmo bajo el modelo de ocupacin propuesto se ha
configurado el territorio y ocupado el suelo de la ciudad de Medelln, y que permiten evaluar si
realmente se estn cumpliendo los planteamientos fundamentales que sustentan dicho modelo. Con
este objetivo, se presenta la propuesta de indicadores de evaluacin generados a partir de un marco
ordenador tema/subtema, que recoge algunos de los existentes en el sistema de indicadores del
municipio y propone algunos indicadores adicionales que se consideran importantes para dar cuenta
de los resultados del POT vigente y evaluar si la ciudad se acerca al modelo de ordenamiento
propuesto.
1.3.2.1. CONCEPTUALIZACIN DEL SISTEMA DINMICO DE EVALUACIN Y SEGUIMIENTO
DEL POT (SISTEMA DE INDICADORES).
El POT est determinado por polticas que orientan el orden del territorio y la calidad de vida de la
poblacin que lo habita. Esto corresponde a un proceso de largo plazo, pero cuyos resultados
pueden tambin ser revisados en cortos y medianos plazos, de manera que se pueda concluir o
inferir, si las acciones que se adelantan, podrn efectivamente conducir al logro de los objetivos
planteados. En el proceso de ordenamiento territorial de municipio de Medelln, dentro de su modelo
de ciudad, se estructuran directrices, objetivos, lineamientos, proyectos estratgicos, programas y
normas que son los pilares para orientar al municipio hacia su modelo de desarrollo fsico y de
utilizacin del suelo, que en sntesis se propone centralizar y optimizar el uso de sus recursos. La
idea de un sistema de indicadores que sirva como base para la evaluacin y seguimiento del POT de
Medelln, debe ajustarse tanto a esta propuesta de revisin por mbitos territoriales y ejes temticos,
como a los componentes que definen el modelo de ocupacin propuesto. Con este objetivo se
propuso trabajar bajo el marco ordenador Temas/Subtemas, en el cual los indicadores propuestos
por eje temtico (subtemas), estn circunscritos en la componente del modelo de ciudad vigente
(temas) de la que pretenden evaluar su proceso, avance o cumplimiento.

45
Uno de los puntos de partida para la elaboracin de la presente metodologa, fue la revisin del
Sistema de Indicadores con los que el municipio de Medelln cuenta actualmente. En el proceso de
revisin y ajuste al Acuerdo 062 de 1999, el municipio de Medelln comenz a trabajar en la
construccin de un Sistema de Indicadores bsicos para la evaluacin del territorio con una
propuesta de 173 indicadores que han sido depurados hasta llegar a una batera de 108 indicadores
de los cules se le hace seguimiento a 68 los cuales se revisaron e incluidos si se ajustaban a los
requerimientos.
Figura 13. Representacin esquemtica de indicadores de revisin en el marco ordenador tema/subtema.
Otro de los puntos fundamentales, fue el intento de articular los indicadores a los temas o focos
priorizados por el equipo de revisin del POT, y principalmente a las preguntas formuladas para
cada uno de ellos. El Sistema de Indicadores se describe en detalle, en el captulo siguiente.
1.3.3. ARTICULACIN, HOMOLOGACIN Y VALIDACIN DE INSUMOS TCNICOS

La tercera esfera de anlisis del diagnstico territorial, consiste en la lectura y comprensin de los
diagnsticos y propuestas de los estudios tcnicos adelantados por el municipio de Medelln y
dems entidades del orden metropolitano, departamental, regional y nacional, en los ltimos seis
aos y que tengan incidencia directa sobre el territorio municipal. Estos estudios pueden ser tanto de
algunos ejes temticos como el plan de movilidad metropolitano o el plan maestro del Metro-, como
por mbitos territoriales -como los PEOCs o los Planes zonales urbanos-. En cada caso, se deber
trasladar la informacin decantada a la unidad de medida mbito o submbito conservando el eje
temtico al cual se integra, tal como lo muestra la siguiente figura:
46

Figura 14. Estructura metodolgica para el anlisis de los insumos tcnicos.
Las siguientes figuras, ilustran los territorios cubiertos por estos estudios o insumos tcnicos
elaborados para territorios en especfico:
Figura 15. reas con normativa urbanstica.

47
Figura 16. Localizacin estudios tcnicos.
1.3.3.1. CRITERIOS DE ARTICULACIN, HOMOLOGACIN Y VALIDACIN.

Los criterios considerados para la homologacin, articulacin y validacin de insumos, son definidos
en la medida que faciliten el proceso de revisin y ajuste del POT en sus fases de diseo
metodolgico, diagnstico y formulacin, permitiendo identificar avances sectoriales (temticos como
el Plan Especial de Espacio Pblico y Equipamiento) o integrales (unidades territoriales especficas
como en el caso de los planes parciales o los planes zonales), y vacos o contradicciones con las
disposiciones normativas actuales. Los criterios considerados, fueron:
48
Actualidad y vigencia de las fuentes de informacin: Es fundamental que las fuentes

documentales y cartogrficas sean vigentes y coherentes con la realidad territorial que
contribuya al anlisis de los cambios territoriales.
Tipo de incidencia en el POT: Este criterio es clave en la medida que permite identificar los
contendidos del POT especficos que son impactados por el estudio o plan (modificados,
suprimidos o complementados), las implicaciones en el modelo de ocupacin territorial y
normas urbansticas impactadas. Adems, contribuye al anlisis de la coherencia normativa.
Determinantes normativas: Mediante este criterio se analiza la coherencia normativa del
estudio o plan y se identifica el marco normativo que lo determina o motiva.
Nivel de desarrollo: El nivel de desarrollo tcnico-normativo y la profundidad de los
estudios orienta la priorizacin de los insumos en la medida que permite incorporarlos como
insumos secundarios que aportan a los anlisis o como insumos de incorporacin directa.
mbito territorial: El anlisis de los insumos en su grado de afectacin en los distintos
mbitos territoriales facilita la identificacin de potencialidades, limitaciones y tendencia
territorialmente diferenciables.

El anlisis de los insumos estudios y planes se desarrolla en tres momentos. Primero, son
analizados individualmente a travs de una ficha tcnica; en un segundo momento y culminado el
anlisis individual, los insumos son clasificados y jerarquizados en clave de ordenamiento territorial y
ordenados por mbitos territoriales; por ltimo, en un tercer momento, el grupo de asesores prioriza
los insumos para el proceso de revisin y ajuste del POT.
1.3.3.2. ANLISIS DE INSUMOS.
El anlisis de cada uno de los insumos, inicialmente consulta la matriz correspondiente a los
compromisos, normas y estudios que hace parte de la Lectura Operativa del POT. El anlisis de
cada insumo se realiza a travs de una ficha tcnica, construida como parte de la metodologa para
el proceso de revisin y ajuste del POT, que indaga por los antecedentes, las determinantes
normativas, los propsitos el tipo de incidencia en el POT y las modificaciones propuestas al POT.
1.3.3.3. CLASIFICACIN Y JERARQUIZACIN.
La clasificacin se realiza de acuerdo con la tipologa de insumo y con el tipo de regulacin del
ordenamiento territorial; la jerarquizacin, de acuerdo con el nivel de impacto en las normas
urbansticas, la exigibilidad jurdica, y el nivel de detalle en la informacin y temporalidad de
actualizacin. Tanto la clasificacin como la jerarquizacin ordenan los insumos por los ocho
mbitos territoriales definidos en el diseo metodolgico para la revisin y ajuste de la vigencia de
largo plazo del POT; estos mbitos corresponden al Regional Metropolitano, Municipal, Rural, Borde
rural, Borde urbano, Ladera y Ro.
1.3.3.3.1. Clasificacin de insumos tcnicos por tipologa.
Esta clasificacin indaga por el tipo de insumo al cual pertenece cada uno.
Los estudios tcnicos generales o temticos pueden aportar al diagnstico territorial, se

constituyen en estudios territoriales integrales para el anlisis del suelo rural en sus
contenidos naturales, ambientales y construidos.
Los proyectos urbansticos pueden aportar al diagnstico territorial, facilitan el anlisis de
mbitos territoriales en proceso de consolidacin urbana del asentamiento en trminos de
las intervenciones urbansticas tanto en el sistema de espacialidades pblicas como en los
espacios privados residenciales.
Las directrices de ordenamiento y planeacin del desarrollo pueden aportar a la
formulacin de ajuste al POT, establecen los hechos de carcter metropolitano que deben
ser considerados en la revisin y ajuste del POT.
Las determinantes de planeacin de carcter vinculante, pueden aportar a la formulacin
de ajuste al POT, determinan la formulacin de las normas estructurales referidas a la
movilidad y al transporte.
Los desarrollos normativos vigentes aportan al diagnstico territorial y a la formulacin,
determinan la toma de decisiones sobre las normas urbansticas, principalmente, generales
y complementarias de los polgonos definidos en el acto administrativo.

49
Tabla 7. Clasificacin por tipologa de insumo.

ESTUDIO TCNICO
GENERAL O TEMTICO
(aportaran al diagnstico
territorial)
PROYECTOS
URBANSTICOS
(aportaran al
diagnstico territorial)
DIRECTRICES DE
ORDENAMIENTO Y
PLANEACIN DEL
DESARROLLO
(aportaran a la
formulacin)
DETERMINANTES DE
PLANEACIN DE
CARCTER
VINCULANTE
(aportaran a la
formulacin)
DESARROLLOS
NORMATIVOS
VIGENTES
(aportaran al
diagnstico territorial
y a la formulacin)
MBITO REGIONAL METROPOLITANO

Plan
regional
de
competitividad
para
Medelln, valle de Aburr y
Antioquia
Proyectos
estratgicos
Urbanismo
Metropolitano
Sistema
Urbano
Regional de Antioquia
SURA-
Lineamientos
de
Ordenacin Territorial
para Antioquia LOTA.
Fase II.
Formulacin
de
una
estrategia de ordenamiento
econmico territorial de
largo plazo, para los valles
de
Aburr,
Occidente
Cercano y San Nicols
Horizontes
2030.
Oriente,
Aburr,
Occidente
Lineamientos
de
Direccionamiento
Estratgico
Plan
Maestro
de
Movilidad del Valle de
Aburra
Dinmicas de articulacin
regional entre los Valles de
Aburr, San Nicols y Ro
Cauca
Plan Bio 2030
Plan
Estratgico
Metropolitano
de
Vivienda y Hbitat con
Perspectiva Ambiental.
Acuerdo metropolitano
13 de 2012
Plan de Abastecimiento y
Distribucin de Alimentos
para la ciudad de MedellnPADAM.
Acuerdo Metropolitano
15 de 2006 Directrices
metropolitanas
de
ordenamiento territorial.
Estudio de Amenaza,
Vulnerabilidad Y Riesgo por
Movimientos en Masa,
Avenidas Torrenciales e
Inundaciones en el Valle de
Aburr. Formulacin de
propuestas de gestin Ley
1523 de 2011 Manejo
Integral del Riesgo
Formulacin de las
Directrices
Metropolitanas
de
Ordenamiento
Territorial Rural en los
municipios del Valle de
Aburra. DMOTR
de
Microzonificacin Ssmica
Detallada De Los Municipios
de Barbosa, Girardota,
Copacabana, Sabaneta, La
Estrella, Caldas Y Envigado
NSR98 y Norma Nacional
Sismo Resistente
Diseo
del
Sistema
Metropolitano Para La
Prevencin,
Atencin Y
Recuperacin De Desastres
del Valle de Aburr
Ordenamiento y manejo
integral
del
territorio
50

DMI - Plan Integral

de Manejo del Distrito
Integrado de los
Recursos Naturales
Renovables Divisoria
de aguas Valle de
Aburr- Ro Cauca
(Corantioquia
DMI_DVARC)
Acuerdo 327 de 2009
ESTUDIO TCNICO
GENERAL O TEMTICO
territorial)
PROYECTOS
URBANSTICOS
(aportaran al
DIRECTRICES DE
ORDENAMIENTO Y
PLANEACIN DEL
DESARROLLO
(aportaran a la
formulacin)
DETERMINANTES DE
PLANEACIN DE
CARCTER
VINCULANTE
(aportaran a la
formulacin)
DESARROLLOS
NORMATIVOS
VIGENTES
(aportaran al
y a la formulacin)
metropolitano del Valle de

Aburr, con nfasis en el
recurso agua
Lineamientos Tcnicos para
el Plan de
Descontaminacin del Aire
en la Regin Metropolitana
del Valle de Aburr Acuerdo
Metropolitano No 8 de 25
marzo de 2011
Lineamientos de Ordenacin
Minero Ambiental Para
Los Materiales de
Construccin En La Cuenca
del Ro Aburr. Ley 1382 de
2010 modifica cdigo
minero
MBITO MUNICIPAL
Plan Especial de Espacio
Pblico y Equipamiento
PEEP (2005-2007)
Plan
Estratgico
Habitacional Medelln
2020
Plan Especial de
Proteccin
del
Patrimonio Cultural
Inmueble de Medelln
- Acuerdo Municipal
023 de 2009
MBITOS RURAL Y DE BORDE RURAL

Diagnstico Plan Especial
de
Ordenamiento
Corregimental
PEOCSanta Elena
Plan Especial Rural

PER- La Aldea

de
Ordenamiento
Corregimental PEOC- San
Sebastin de Palmitas
Plan Especial Rural

PER- La Loma

de
Ordenamiento
Cristbal
Plan
Especial
de
Movilidad
y
Accesibilidad de San
Antonio de Prado en el
Municipio de Medelln

de
Ordenamiento
Corregimental
PEOCAltavista
de
Ordenamiento
Antonio de Prado
Plan de Parques Minero
Industriales para El
Estudio Tcnico Temtico
51
ESTUDIO TCNICO
GENERAL O TEMTICO
territorial)
PROYECTOS
URBANSTICOS
(aportaran al
DIRECTRICES DE
ORDENAMIENTO Y
PLANEACIN DEL
DESARROLLO
(aportaran a la
formulacin)
DETERMINANTES DE
PLANEACIN DE
CARCTER
VINCULANTE
(aportaran a la
formulacin)
DESARROLLOS
NORMATIVOS
VIGENTES
(aportaran al
y a la formulacin)
(arqueologa):
Diseo de una estrategia de
intervencin integral de los
caminos antiguos del
Municipio de Medelln3.
2009
Nota aclaratoria: este
estudio aporta tambin a la
formulacin territorial.
MBITOS LADERA Y RO
Estudio Tcnico Temtico
(arqueologa):
Gestin del Patrimonio
Arqueolgico: Intervencin
del
Yacimiento
La
Castellana.
Nota aclaratoria: este
estudio aporta tambin a la
formulacin territorial.
Plan
Especial
de
Ordenamiento Fsico
del Centro PEC-
Planes parciales
Plan de Ordenacin y
Manejo de Microcuenca
PIOM Santa Elena
Plan
Especial
de
Ordenamiento Zonal_
zona 6
Plan parcial
Prado
Plan de Ordenacin y
PIOM Piedras Blancas
Plan
Especial
de
Ordenamiento Zonal_
zona 4
reas
para
la
Preservacin de las
Infraestructuras API-
Plan de Ordenacin y
PIOM Guayabala
Plan
Especial
de
Ordenamiento de El
Poblado PEOP-
Plan de Ordenacin y
PIOM Picacha
Plan de accesibilidad
peatonal del centro de
Medelln
Plan de Ordenacin y
PIOM Altavista
Plan de Ordenacin y
PIOM Santa Elena
Plan integral de
ordenamiento y manejo
(PIOM) de la parte baja de la
microcuenca La Iguan
Plan de Ordenacin y
PIOM
Piedras
Blancas
Plan de ordenacin y
manejo de la microcuenca
de la quebrada Doa Mara,
Municipios de Itag, La
Estrella y Medelln
Plan de Ordenacin y
PIOM Guayabala
Plan de manejo de la
microcuenca de la quebrada
La
Presidenta,
zona
suroriental de Medelln.
Plan de Ordenacin y
PIOM Picacha
barrio
Correa I. Elvia A. (2009). Diseo de una estrategia de intervencin integral de los caminos antiguos del Municipio de Medelln, Departamento
Administrativo de Planeacin, Unidad de Ordenamiento Territorial, Municipio de Medelln.
3
52

ESTUDIO TCNICO
GENERAL O TEMTICO
territorial)
PROYECTOS
URBANSTICOS
(aportaran al
DIRECTRICES DE
ORDENAMIENTO Y
PLANEACIN DEL
DESARROLLO
(aportaran a la
formulacin)
Plan de Ordenacin y
Manejo de la microcuenca
de la quebrada La Volcana,
municipio de Medelln
Plan de Ordenacin y
PIOM Altavista
Plan de manejo de las

microcuencas
de
las
quebradas La Rosa y La
Bermejala
Plan integral de
ordenamiento y manejo
(PIOM) de la parte baja
de la microcuenca La
Iguan
DETERMINANTES DE
PLANEACIN DE
CARCTER
VINCULANTE
(aportaran a la
formulacin)
DESARROLLOS
NORMATIVOS
VIGENTES
(aportaran al
y a la formulacin)
Plan de ordenacin y
manejo
de
la
microcuenca de la
quebrada Doa Mara,
Municipios de Itag, La
Estrella y Medelln
Plan de manejo de la
microcuenca de la
quebrada
La
Presidenta,
zona
Plan de Ordenacin y
Manejo de la
microcuenca de la
quebrada La Volcana,
Plan de manejo de las
microcuencas de las
quebradas La Rosa y
La Bermejala
MBITO BORDE URBANO
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Zona
Oriental Parte Alta
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Aures I y
Aures II
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Zona
Nororiental Parte Baja
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Balcones del Jardn
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Zona
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Zona
Centro Oriental Parte
Alta
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Sector
Las Independencias
Legalizacin
Regularizacin
Urbanstica
Candelaria

y
La
53
ESTUDIO TCNICO
GENERAL O TEMTICO
territorial)
PROYECTOS
URBANSTICOS
(aportaran al
DIRECTRICES DE
ORDENAMIENTO Y
PLANEACIN DEL
DESARROLLO
(aportaran a la
formulacin)
DETERMINANTES DE
PLANEACIN DE
CARCTER
VINCULANTE
(aportaran a la
formulacin)
DESARROLLOS
NORMATIVOS
VIGENTES
(aportaran al
y a la formulacin)
Comuna 13
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Barrio La
Cruz y Asentamiento
La Honda
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Medelln
Sin Tugurios
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Barrio
Juan XXIII
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Zona
Noroccidental.
Proyecto
Urbano
Integral
PUI
Nororiental
Proyecto
Urbano
Integral
PUI
Comuna 13
Proyecto
Urbano
Integral
PUI
Noroccidental
Proyecto
Urbano
Integral
PUI
Centrooriental
Proyecto
Urbano
Integral - PUI La
Iguan

1.3.3.3.2. Clasificacin de insumos por tipo de regulacin del ordenamiento
territorial.
Esta clasificacin corresponde al tipo de regulacin que ejerce o motiva el insumo sobre el desarrollo
territorial; es decir, se debe tener en cuenta cmo los insumos se inscriben en las dimensiones de la
regulacin del ordenamiento territorial: obra pblica, intervencin privada predio a predio,
pblico/privada por polgono. Las fichas completas de clasificacin de los insumos hacen parte del
documento 5, componente del Diseo Metodolgico general y especfico.
Regulacin por obra pblica.

Regulacin privada predio a predio.
Regulacin pblico/privada por polgono.
Tabla 8. Clasificacin por tipo de regulacin del ordenamiento territorial.

OBRA PBLICA
PRIVADA PREDIO A PREDIO
PUBLICO/PRIVADA POR POLGONO

DMI
54
Sistema Urbano Regional de Antioquia

SURA

Ordenamiento y manejo integral del territorio

metropolitano del Valle de Aburr, con
nfasis en el recurso agua
OBRA PBLICA
POMCA

Plan Especial Habitacional Metropolitano PEHMVA
Plan Bio 2030

Acuerdo Metropolitano 15 de 2006
Directrices
metropolitanas
de
ordenamiento territorial Proyectos
estratgicos de urbanismo metropolitano
Formulacin
de
las
Directrices
Metropolitanas
de
Ordenamiento
Territorial Rural en los municipios del
Valle de Aburra. DMOTR
Plan Maestro de Movilidad del Valle de
Aburra
MBITO MUNICIPAL
Plan Especial de Espacio Pblico y
Equipamiento PEEP (2005-2007)
Plan Estratgico Habitacional Medelln 2020

Plan Especial de Proteccin del Patrimonio
Cultural Inmueble de Medelln - Acuerdo
Municipal 023 de 2009
MBITOS RURAL Y BORDE URBANO Y RURAL
Plan Especial de Movilidad y

Accesibilidad de San Antonio de Prado
en el Municipio de Medelln
Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOCSanta Elena
Plan Especial Rural PER- La Aldea
Estudio Tcnico Temtico (arqueologa):

intervencin integral de los caminos
antiguos del Municipio de Medelln. 2009
Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOCSan Sebastin de Palmitas
Plan Especial Rural PER- La Loma
Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOCSan Cristbal
Plan de Parques Minero Industriales para El

Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOCAltavista
Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOCSan Antonio de Prado
MBITOS LADERA Y RO
Yacimiento Arqueolgico La Castellana,
2009- U. Adventista
Plan Especial de Ordenamiento Fsico del

Centro PECPlan Especial de Ordenamiento Zonal_ zona
4
Plan Especial de Ordenamiento Zonal_ zona
6
Plan Especial de Ordenamiento de El
Poblado PEOPPlanes parciales
API
Plan Parcial de Prado: definido para los
polgonos de Conservacin Z3 C y de
Redesarrollo Z3 RED del barrio Prado
55
OBRA PBLICA
MBITO BORDE URBANO

Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Aures I y Aures II
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Aures I y Aures II
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Balcones del Jardn
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Balcones del Jardn
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Zona Centro Oriental Parte
Alta
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Zona Centro Oriental Parte
Alta
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica La Candelaria
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica La Candelaria
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Medelln Sin Tugurios
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Medelln Sin Tugurios
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Zona Noroccidental.
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica Zona Noroccidental.
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Zona
Oriental Parte Alta
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica Zona Oriental
Parte Alta
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica
Zona
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica
Zona
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Zona
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin
Urbanstica
Zona
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica Sector Las
Independencias Comuna 13
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica Sector Las
Independencias Comuna 13
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica Barrio La
Cruz y Asentamiento La Honda
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica Barrio La
Cruz y Asentamiento La Honda
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica Barrio Juan
XXIII
Proyecto
de
Legalizacin
y
Regularizacin Urbanstica Barrio Juan
XXIII
PUI Nororiental
PUI Comuna 13
PUI Noroccidental
PUI Centrooriental
PUI La Iguan
56


Plan de Ordenacin y Manejo
Microcuenca PIOM Santa Elena
de

Microcuenca PIOM Piedras Blancas
de

Microcuenca PIOM Guayabala
de
Plan de Ordenacin y
Microcuenca PIOM Picacha
Manejo
de

Microcuenca PIOM Altavista
de
1.3.3.3.3. Jerarquizacin por el nivel de impacto en las normas urbansticas.
Se jerarquizan los insumos de acuerdo con el impacto en las normas urbansticas definidas en la Ley
388 de 1997 y que deben estar contenidas en los planes de ordenamiento (estructurales, generales,
complementarias).
Impacto en las normas estructurales.

Impacto en las normas generales.
Impacto en las normas complementarias.
Tabla 9. Jerarquizacin de los insumos tcnicos por el nivel de impacto en las normas urbansticas.
ESTRUCTURAL
GENERAL
COMPLEMENTARIA

Lineamientos de Ordenacin Territorial
para Antioquia LOTA. Fase II.

SURA
Plan de Abastecimiento y Distribucin de

Alimentos para la ciudad de MedellnPADAM.
Plan regional de competitividad para

Medelln, valle de Aburr y Antioquia
Estudio de Amenaza, Vulnerabilidad Y

Riesgo por Movimientos en Masa,
Avenidas Torrenciales e Inundaciones
en el Valle de Aburr.
Diseo del Sistema Metropolitano Para La

Prevencin, Atencin Y Recuperacin De
Desastres del Valle de Aburr
Horizontes 2030. Oriente,

Occidente.
Lineamientos
Direccionamiento Estratgico
Aburr,
de
Microzonificacin Ssmica Detallada De

Los Municipios de Barbosa, Girardota,
Copacabana, Sabaneta, La Estrella,
Caldas Y Envigado Del Contenido
Estructural del Componente General
Lineamientos tcnicos para El Plan de

descontaminacin del aire en la regin
metropolitana del valle de Aburr
Formulacin de una estrategia de

ordenamiento econmico territorial de
largo plazo, para los valles de Aburr,
Occidente Cercano y San Nicols
Lineamientos tcnicos para El Plan de

Dinmicas de articulacin regional entre

los Valles de Aburr, San Nicols y Ro
Cauca
Lineamientos de Ordenacin Minero

Ambiental Para Los Materiales de
Construccin En La Cuenca del Ro
Aburr.
DMI - Plan Integral de Manejo del Distrito

Integrado de los Recursos Naturales
Renovables Divisoria de aguas Valle de
Aburr- Ro Cauca (Corantioquia
DMI_DVARC) Acuerdo 327 de 2009
Plan Estratgico Metropolitano de

Vivienda y Hbitat con Perspectiva
Ambiental. Acuerdo metropolitano 13 de
2012
Plan de ordenacin y manejo de la cuenca

del ro Aburr - POMCA

Directrices
metropolitanas
de
estratgicos
de
urbanismo
metropolitano
Plan Bio 2030

Directrices
metropolitanas
de
ordenamiento territorial.
Formulacin
de
las
Directrices
Metropolitanas
de
Ordenamiento
Territorial Rural en los municipios del Valle
de Aburra. DMOTR
Avenidas Torrenciales e Inundaciones en
el Valle de Aburr.
57
ESTRUCTURAL
GENERAL
COMPLEMENTARIA
Microzonificacin Ssmica Detallada De

Caldas Y Envigado
Del Contenido
Estructural del Componente General
Ordenamiento y manejo integral del
territorio metropolitano del Valle de
Aburr, con nfasis en el recurso agua
Aburr
MBITO MUNICIPAL
Plan Estratgico Habitacional Medelln
2020
Plan Especial de Proteccin de Patrimonio
Inmueble para Medelln, Acuerdo
Municipal 023 de 2009, genera impactos
sobre las normas estructurales del POT
Diagnstico
Plan
Especial
de
Diagnstico
Plan
Especial
de
Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOC- San
Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOCSan Sebastin de Palmitas
Diagnstico
Plan
Especial
de
Cristbal
Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOCSan Cristbal
Plan de Parques Minero Industriales para El

Diagnstico
Plan
Especial
de
Diagnstico
Plan
Especial
de
Diagnstico
Plan
Especial
de
Antonio de Prado
Diagnstico
Plan
Especial
de
Ordenamiento Corregimental PEOCSan Antonio de Prado
Plan Especial de Movilidad y Accesibilidad

de San Antonio de Prado en el Municipio
de Medelln
Plan de Parques Minero Industriales

para El Municipio de Medelln
Intervencin Integral de los caminos
antiguos del Municipio de Medelln
MBITOS LADERA Y RO

Centro PEC-
Plan Especial de Ordenamiento Fsico

del Centro PEC-

Centro PEC-

Poblado PEOP-
Plan Especial de Ordenamiento Zonal_

zona 4

Poblado PEOP-

Gestin del Patrimonio Arqueolgico:
Intervencin del Yacimiento La Castellana

zona 6
Planes parciales
Plan de Ordenacin y Manejo de


Poblado PEOP-

Redesarrollo Z3 RED 2 del barrio Prado,
58

ESTRUCTURAL
GENERAL
COMPLEMENTARIA
genera impactos sobre las normas
complementarias del POT

Planes parciales

de

API

de


Redesarrollo Z3 RED 2 del barrio
Prado, genera impactos sobre las
normas complementarias del POT

de



de


de

Plan integral de ordenamiento y manejo

(PIOM) de la parte baja de la microcuenca
La Iguan

Plan de ordenacin y manejo de la

microcuenca de la quebrada La Volcana,

Plan de manejo de las microcuencas de las

quebradas La Rosa y La Bermejala

microcuenca de la quebrada Doa
Mara municipio de Itag, La Estrella y
Medelln
Plan de manejo de la microcuenca de la
quebrada
La
Presidenta
zona
Plan de accesibilidad al centro de Medelln
MBITO BORDE URBANO
Proyecto Urbano
Nororiental
Integral
PUI
Legalizacin y Regularizacin Urbanstica

Aures I y Aures II
Proyecto Urbano
Comuna 13
Integral
PUI

Balcones del Jardn
Proyecto Urbano
Noroccidental
Integral
PUI

Zona Centro Oriental Parte Alta
Proyecto Urbano
Centrooriental
Integral
PUI

La Candelaria
Proyecto Urbano Integral PUI La

Iguan

Medelln Sin Tugurios
Zona Noroccidental.
Proyecto de Legalizacin y Regularizacin
Urbanstica Zona Oriental Parte Alta
Urbanstica Zona Nororiental Parte Baja

59
ESTRUCTURAL
GENERAL
COMPLEMENTARIA
Urbanstica Sector Las Independencias
Comuna 13
Urbanstica Barrio La Cruz y Asentamiento
La Honda
Urbanstica Barrio Juan XXIII

1.3.3.3.4. Jerarquizacin de los insumos tcnicos por exigibilidad jurdica.
Los insumos son agrupados de acuerdo con el nivel normativo que los determine o motive, bien sea,
disposiciones normativas de carcter nacional, regional o municipal.
Exigibilidad jurdica nacional.

Exigibilidad jurdica regional.
Exigibilidad jurdica municipal.
Tabla 10. Jerarquizacin de los insumos tcnicos por exigibilidad jurdica.

NORMAS NACIONALES
NORMAS REGIONALES
NORMAS MUNICIPALES


Plan de Abastecimiento y Distribucin de

Alimentos para la ciudad de Medelln PADAM

Aburr

SURA
Microzonificacin Ssmica Detallada de

Caldas y Envigado
Plan regional de competitividad para

Medelln, valle de Aburr y Antioquia
Horizontes 2030. Oriente, Aburr,
Occidente
Lineamientos
de
Direccionamiento Estratgico
Formulacin de una estrategia de
ordenamiento econmico territorial de
largo plazo, para los valles de Aburr,
Occidente Cercano y San Nicols
Dinmicas de articulacin regional entre
los Valles de Aburr, San Nicols y Ro
Cauca
DMI - Plan Integral de Manejo del Distrito
Integrado de los Recursos Naturales
Renovables Divisoria de aguas Valle de
Aburr- Ro Cauca (Corantioquia
DMI_DVARC) Acuerdo 327 de 2009
Plan de manejo y ordenacin de la cuenca
del ro Aburr POMCA
Plan Bio 2030
Directrices
metropolitanas
de
estratgicos de urbanismo metropolitano
Formulacin
60
de
las
Directrices

NORMAS NACIONALES
NORMAS REGIONALES
Metropolitanas de Ordenamiento Territorial
Rural en los municipios del Valle de
Aburra. DMOTR
NORMAS MUNICIPALES

Avenidas Torrenciales e Inundaciones en
el Valle de Aburr.
Microzonificacin Ssmica Detallada de
Caldas y Envigado
Diseo del Sistema Metropolitano Para La
Prevencin, Atencin Y Recuperacin De
Desastres del Valle de Aburr
Ordenamiento y manejo integral del
territorio metropolitano del Valle de Aburr,
con nfasis en el recurso agua
Lineamientos tcnicos para el plan de
Lineamientos de Ordenacin Minero
Ambiental Para Los Materiales de
Construccin En La Cuenca del Ro
Aburr. (bajo respaldo ley 1382)
Plan Estratgico Metropolitano de
Vivienda y Hbitat con Perspectiva
Ambiental. Acuerdo metropolitano 13 de
2012
MBITO MUNICIPAL
Plan Especial Habitacional Municipal

Plan Especial de Proteccin de

Patrimonio Inmueble para Medelln,
Acuerdo Municipal 023 de 2009, se
circunscribe el marco de la legislacin
vigente en materia de Ordenamiento
Territorial Ley 388 de 1997 y en materia
de Proteccin del Patrimonio Cultural de
la Nacin Leyes 397 de 1997 y 1185 de
2008
Plan Especial de Proteccin de Patrimonio

Inmueble para Medelln, Acuerdo
Municipal 023 de 2009, se circunscribe en
la norma municipal establecida en el
Captulo II Patrimonio Cultural, Artculo 76,
establece la necesidad de formular Plan
Especial de Proteccin Patrimonial,
definido como un estudio posterior y
complementario al POT.

Diagnstico
Plan
Especial
de
Diagnstico
Plan
Especial
de
Diagnstico
Plan
Especial
de
Cristbal
Diagnstico
Plan
Especial
de
61
NORMAS NACIONALES
NORMAS REGIONALES
NORMAS MUNICIPALES
Diagnstico
Plan
Especial
de
Antonio de Prado
Plan de Parques Minero Industriales para
El Municipio de Medelln (Gua MAVDT
MINMINAS
de
ORDENAMIENTO
MINERO AMBIENTAL 2006)
Plan Especial de Movilidad y Accesibilidad
de San Antonio de Prado en el Municipio
de Medelln
Estudio Tcnico Arqueolgico:
Diseo de una estrategia de intervencin
integral de los caminos antiguos del
Municipio de Medelln, se establece en el
Plan Especial de Proteccin del
Patrimonio Inmueble de Medelln, Acuerdo
Municipal 023 de 2009, Artculo 6.
Objetivos
Especficos,
Polticas,
Estrategias y Programas:
Programa: estudios para la identificacin y
recuperacin de caminos antiguos
MBITOS LADERA Y RO
Planes parciales

Centro PEC-

Gestin del Patrimonio Arqueolgico:
Intervencin del Yacimiento La Castellana
se circunscribe el marco de la legislacin
vigente en materia de Proteccin del
Patrimonio Cultural de la Nacin Leyes
397 de 1997, 1185 de 2008; Decretos
Nacionales 833 de 2002 y 763 de 2009.

zona 4
Plan Parcial de Prado: propuesto en

concordancia con los instrumentos de la
Ley 388 de 1997, Artculo 19 Planes
parciales. Reglamentado parcialmente por
el Decreto Nacional 2181 de 2006,
Reglamentado por el Decreto Nacional
4300 de 2007.

zona 6


Poblado PEOP

Planes parciales

API


Redesarrollo Z3 RED 2 del barrio Prado,
definido en el Artculo 131 del POT
Acuerdo Municipal 046 de 2006, como
proyectos de intervencin urbana
planteados como pruebas piloto de los
62

NORMAS NACIONALES
NORMAS REGIONALES

NORMAS MUNICIPALES
instrumentos de la Ley 388 de 1997
Plan de manejo de la microcuenca de la
quebrada La Presidenta zona suroriental
de Medelln.
microcuenca de la quebrada Doa Mara
municipio de Itag, La Estrella y Medelln
Plan de manejo de las microcuencas de
las quebradas la rosa y La Bermejala
microcuenca de la quebrada La Volcana,
Plan integral de ordenamiento y manejo
(PIOM) de la parte baja de la microcuenca
La Iguan
MBITO BORDE URBANO

Plan Municipal de Gestin del riesgo Ley
1523 de 2011

Aures I y Aures II
Balcones del Jardn
Zona Centro Oriental Parte Alta
La Candelaria
Medelln Sin Tugurios
Zona Noroccidental.
Urbanstica Zona Oriental Parte Alta
Urbanstica Sector Las Independencias
Comuna 13
Urbanstica Barrio La Cruz y Asentamiento
La Honda
Urbanstica Barrio Juan XXIII
PUI Nororiental
PUI Comuna 13
PUI Noroccidental
PUI Centrooriental
PUI La Iguan
Proyecto de intervencin integral del barrio
63
NORMAS NACIONALES
NORMAS REGIONALES
NORMAS MUNICIPALES
Moravia

1.3.3.3.5. Jerarquizacin por nivel de detalle en la informacin y temporalidad
de actualizacin.
Tabla 11 Jerarquizacin de los insumos tcnicos por nivel de detalle en la informacin y temporalidad de
actualizacin.
NOMBRE ESTUDIO
ESCALA
AO DE INFORMACIN DE BASE
CARTOGFICA Y DOCUMENTAL
(FUENTES UTILIZADAS)

Lineamientos de Ordenacin Territorial para Antioquia LOTA.
Fase II.
1:550.000
1:450.000
1:105.000
Sistema Urbano Regional de Antioquia SURA-
1:1750.000
2010
Plan regional de competitividad para Medelln, valle de Aburr y

Antioquia
NT
2011
HORIZONTES 2030. Oriente, Aburr, Occidente Lineamientos

de Direccionamiento Estratgico
1:400.000
2010
Formulacin de una estrategia de ordenamiento econmico

territorial de largo plazo, para los valles de Aburr, Occidente
Cercano y San Nicols
1:5.000
2007-2012
Dinmicas de articulacin regional entre los Valles de Aburr,

San Nicols y Ro Cauca
1:100.000
2011
Plan de Abastecimiento y Distribucin de Alimentos para la

ciudad de Medelln-PADAM.
1:28.000
2011
Acuerdo 327 de 2009 Plan Integral de Manejo del Distrito

Integrado de los Recursos Naturales Renovables Divisoria de
aguas
Valle de Aburr- Ro Cauca (Corantioquia
DMI_DVARC)
1:25000 -1:10.000
2009
Plan de manejo y ordenacin de la cuenca del ro Aburr

POMCA
1:25.000
2007???
Plan Bio 2030
1:300.000 a 1:2.500
2007-2008
Acuerdo Metropolitano 15 de 2006 Directrices metropolitanas

de ordenamiento territorial. Proyectos estratgicos de
urbanismo metropolitano
1:300.000
1999-2006
Formulacin de las Directrices Metropolitanas de Ordenamiento

Territorial Rural en los municipios del Valle de Aburra. DMOTR
1:80.000
2011
Estudio de Amenaza, Vulnerabilidad Y Riesgo por Movimientos

en Masa, Avenidas Torrenciales e Inundaciones en el Valle de
Aburr. Formulacin de propuestas de gestin (Ley 1523 de
2011 Manejo Integral del Riesgo)
1:5.000
Fecha 2009
Fuentes:
Instrumentacin y microzonificacin
ssmica del rea urbana de Medelln,
1999 y 2006
Microzonificacin ssmica de los
municipios del Valle de Aburr y
definicin de las zonas de riesgo por
movimientos en masa e inundacin
en el Valle de Aburr, 2004. Plan
integral para la gestin del riesgo en
las zonas de alto riesgo no
recuperable de Medelln 2006.
Proyectos Urbanos Integrales, PUI,
en la zona nororiental y la comuna
64
2012
1:260.000

NOMBRE ESTUDIO
ESCALA
13. . 2006 y 2007,
Proyecto
Intervencin Integral en el barrio
Moravia2006. Plan de manejo y
gestin integral de los cerros
tutelares de Medelln. 2007
Microzonificacin Ssmica Detallada De Los Municipios de

Barbosa, Girardota, Copacabana, Sabaneta, La Estrella,
Caldas Y Envigado (Norma Nacional Sismo Resistente
NSR98 )
1:25.000
Fecha: 2007-2009 Instrumentacin y

Microzonificacin Ssmica del rea
Urbana de la Ciudad de Medelln.
Realizado en dos etapas, una bsica
en 1996 y la segunda detallada en
1999, POT y PBO
Diseo del Sistema Metropolitano Para La Prevencin,

Atencin Y Recuperacin De Desastres del Valle de Aburr
1:25.000
Fecha:
2007
Fuentes
:
Microzonificacin Ssmica de los
municipios del Valle de Aburr y la
Definicin de Zonas de Riesgo por
Movimientos
en
Masa
e
Inundaciones del Valle de Aburr
(AMVA, 2002), el cual recopila
resultados de los realizados a la
fecha, as como los Planes de
Ordenamiento Territorial (POT o
PBOT) de cada uno de los
municipios
Lineamientos Tcnicos para el Plan de Descontaminacin del

Aire en la Regin Metropolitana del Valle de Aburr (Acuerdo
Metropolitano No 8 de 25 marzo de 2011)
1:25.000
Fecha: 2011 Fuentes Inventario de

Emisiones Ao 2009. CONPES 3344.
(2005). CONPES 3550. (2008).
Resolucin n 610 del 24 de marzo
de 2010 del Ministerio de Ambiente,
Vivienda y Desarrollo Territorial
AMVA, UPB, UDEA, PJIC (1998).
Programa de Proteccin y Control de
la Calidad del Aire en el Valle de
Aburra. Otros
Lineamientos de Ordenacin Minero Ambiental Para Los

Materiales de Construccin En La Cuenca del Ro Aburr. Ley
1382 de 2010 modifica cdigo minero
1:25.000
Fecha 2010
Fuentes: Plan
de Ordenacin y Manejo de la
cuenca del Ro Aburr POMCA
realizado por el rea Metropolitana
del
Valle
de
Aburr,
CORANTIOQUIA, CORNARE y
Universidad Nacional de Colombia.
Sede Medelln. 2007.
Lineamientos
de
Ordenacin Territorial para Antioqua
LOTA (2008).
Plan
Nacional
de
Desarrollo Minero UPME, 2007, Plan
Nacional para el desarrollo Minero
2019, UPME, 2006.
Planes de Ordenamiento
Territorial (POT), Planes de
Desarrollo
Municipal
(PDM),
Documentos Incorporacin de la
Actividad Minera en los Procesos de
Ordenamiento Territorial (Ministerio
Ordenamiento y manejo integral del territorio metropolitano del

Valle de Aburr, con nfasis en el recurso agua

65
NOMBRE ESTUDIO
ESCALA
de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial. 2005).
Plan Maestro de Movilidad para la regin metropolitana del

valle de Aburr, AMVA Ley 105 de 1993
1:250.000
2007
Plan Estratgico Metropolitano de Vivienda y Hbitat con

Perspectiva Ambiental. Acuerdo metropolitano 13 de 2012
1:25.000
Anterior a 2009
MBITO MUNICIPAL
Plan Especial de Espacio Pblico y Equipamiento PEEP (20052007)
1:25.000
1:15.000
2005-2007
Plan Estratgico Habitacional Medelln 2020
1:25.000
2006
Plan Especial de Proteccin de Patrimonio Inmueble para

Medelln, Acuerdo Municipal 023 de 2009
Diferentes
escalas,
entre las cuales se
tiene:
1:25.000
1:17.000
1:5.000. Los planos 1,2,
5,6,7,8,9,10,11,12, se
basan en la fuente de
informacin:
Datos:
Actualizacin catastral
2004. Planos Plan de
Ordenamiento
Territorial, Acuerdo 62
de 1999, homologado a
la Base Cartogrfica
SIGAME
1998.
Cartografa
SIGAME,
Generalizada 1:10.000
Los planos 3 y 4 se
basan en la fuente de
informacin:
Datos:
homologado a la Base
Cartogrfica SIGAME
1998.
Cartografa
SIGAME, Generalizada
1:10.000
Listado de planos del Plan

Patrimonio, para los cuales se
establece la fuente en la columna
anterior son los siguientes:
1. Sistema de Bienes Inmuebles de
Valor Patrimonial en el Municipio de
Medelln. Escala Grfica 1:25.000
2. Bienes Inmuebles de Inters
Cultural con declaratoria de carcter
Nacional. Escala Grfica 1:17.000
3. Sector de Conservacin y Bienes
de Valor Patrimonial e Inters
Cultural del barrio Prado. Escala
Grfica 1:5.000
4. Intervenciones para el manejo de
los elementos que constituyen el
Componente Ecolgico y Paisajstico
del barrio Prado. Escala Grfica
1:5.000
5. Sectores de Valor Patrimonial y
Zonas de Influencia Municipales-rea
Urbana. Escala Grfica 1:17.000
6. Espacio Pblico Construido de
Valor Patrimonial en el Suelo Urbano.
Escala Grfica 1:17.000
7. Espacio Pblico y Sectores de
Valor Patrimonial en el Suelo Rural.
8. Patrimonio Ecolgico y Paisajstico
Espacios Verdes Urbanos de valor
Patrimonial
y
Corredores
Articuladores
Verdes
Urbanos.
9. Patrimonio Ecolgico y Paisajstico
Espacios Naturales Rurales de valor
Patrimonial y Corredores Biticos
Rurales articuladores del patrimonio.
10.
Intervenciones
para
los
elementos
del
componente
Patrimonio Ecolgico y Paisajstico Espacios
Verdes
UrbanosCorredores Verdes Urbanos. Escala
66

NOMBRE ESTUDIO
ESCALA
Grfica 1:17.000
11. Intervenciones para manejo de
corredores
articuladores
del
patrimonio ecolgico y paisajstico Corredores Biticos Rurales. Escala
Grfica 1:25.000
12. Red de conectividad del
patrimonio ecolgico y paisajstico.

Diagnstico Plan Especial de Ordenamiento Corregimental
PEOC- Santa Elena
1:5000
2009

PEOC- San Sebastin de Palmitas
1:5000
2009

PEOC- San Cristbal
1:5000
2009

PEOC- Altavista
1:5000
2010

PEOC- San Antonio de Prado
1:5000
2009
1:2000
2008
1:2000
2009
Plan de Parques Minero Industriales para El Municipio de

Medelln
1:10.000
FECHA 2009 Fuentes: Inventario de

ttulos inscritos en la Secretara de
Minas, a diciembre de 2010 segn el
Catastro Minero Colombiano. Se
examinaron en CORANTIOQUIA los
expedientes ambientales de cada
titular, inventarindose los permisos,
concesiones, plizas y planes de
manejo a quienes se les ha otorgado
o impuesto por parte de esta
autoridad minera. Visita a la oficina
de Planeacin Distrital, relacionada
con las reas mineras, la gnesis,
constitucin, desarrollo y resultados
del Plan de Parques Minero
Industriales en el Distrito Capital.
Adicionalmente se complementaron
los anlisis con informacin
secundaria proveniente de los
estudios existentes y de las bases de
datos proporcionadas por el
Municipio de Medelln.
Plan Especial de Movilidad y Accesibilidad de San Antonio de

Prado en el Municipio de Medelln
1:50.000
2011
Diseo de una estrategia de intervencin integral de los

caminos antiguos del Municipio de Medelln: Departamento
Administrativo de Planeacin, Unidad de Ordenamiento
Territorial, Municipio de Medelln. Elvia Ins Correa.
Escala: El anlisis del

estudio
se
realiz
exclusivamente sobre
documento escrito, las
imgenes de los mapas
que este contiene,
indican escalas grficas.
Respecto a las fuentes utilizadas

para la elaboracin de la cartografa,
el estudio, contiene la siguiente
informacin:
Geodatabase
La base de datos geogrfica
(geodatabase) fue construida con

67
NOMBRE ESTUDIO
ESCALA
base en los estndares del Sistema
de Informacin Territorial-SITE y en
la geodatabase suministrada por la
Secretara de Planeacin de
Medelln. Los objetos geogrficos
(features class) que la componen,
resultan del anlisis, requerimientos
del contrato y de las coordinaciones
interdisciplinarias
con
los
profesionales del proyecto.
Sistemas de Referencia
Referencia espacial: La referencia
espacial utilizada fue la base
SIGAME del municipio de Medelln,
Nomenclatura de archivos y
contenidos
Es el sistema de nombres adoptado
por el proyecto, para la estructura de
archivos cuya fuente es el
documento Normas bsicas para el
manejo
de
la
informacin
geogrfica, versin 1.0, del
MBITOS LADERA Y RO
Plan Especial de Ordenamiento Fsico del Centro PEC-
1:5000
No se indican
Plan Especial de Ordenamiento Zonal_ zona 6
1:20.000
Actualizacin Catastral al ao 2006

Geodatabase POT 2006
Base de datos de actividades
econmicas
de la Cmara de
comercio de Medelln 2008
EMPRESAS
PBLICAS
DE
MEDELLIN Instalaciones de Energa
por usos (BLA) de EPM 2008
Otras fuentes entre ao 2006 a 2009
Plan Especial de Ordenamiento Zonal_ zona 4
1:20.000
Actualizacin Catastral al ao 2006

Geodatabase POT 2006
Base de datos de actividades
econmicas
de la Cmara de
comercio de Medelln 2008
EMPRESAS
PBLICAS
DE
MEDELLIN Instalaciones de Energa
por usos (BLA) de EPM 2008
Otras fuentes entre ao 2006 a 2009
Plan Especial de Ordenamiento de El Poblado PEOP-
1:25.000
No se indican
1:2.000 para el rea

urbana
de
la
microcuenca y 1:10.000
Informacin secundaria: varios aos

segn disponibilidad por temtica.
Informacin primaria: 2007
Planes Parciales
reas para la Preservacin de las Infraestructuras APIYacimiento Arqueolgico La Castellana, 2009- U. Adventista
Proyecto Plan Parcial Barrio Prado
Plan de Ordenacin y Manejo de Microcuenca PIOM Santa
Elena
68

NOMBRE ESTUDIO
ESCALA
para el rea rural.

Plan de Ordenacin y Manejo de Microcuenca PIOM Piedras
Blancas
1:2.000 para el rea

urbana
de
la
para el rea rural.

Plan de Ordenacin y Manejo de Microcuenca PIOM

Guayabala
Sin informacin
Sin informacin
Plan de Ordenacin y Manejo de Microcuenca PIOM Picacha
1:2.000 para el rea

urbana
de
la
para el rea rural.

Plan de Ordenacin y Manejo de Microcuenca PIOM Altavista
1:2.000 para el rea

urbana
de
la
para el rea rural.

PIOM La Iguan
1:2.000 urbano 1:5.000

rural
2001
PIOM la Rosa y la Bermejala
1:2.000 urbano 1:5.000

rural
2004
PIOM La Presidenta
1:2.000 urbano 1:5.000

rural
2005
PIOM Dona Maria
1:2.000 urbano 1:5.000

rural
2006
PIOM la Volcana
1:2.000 urbano 1:5.000

rural
2007

MBITO BORDE URBANO
Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Aures I y Aures II
1:4.000
2003
Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Balcones del Jardn
1:2.000
2005

Oriental Parte Alta
1:2.500
2007
Legalizacin y Regularizacin Urbanstica La Candelaria
1:2.250
2003
Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Medelln Sin

Tugurios
1:3.000
2005
Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Zona Noroccidental.
1:2.000
2007
Proyecto de Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Zona

Nororiental Parte Alta
1:10.000
2010
Proyecto de Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Zona

1:10.000
2010
Proyecto de Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Sector

Las Independencias Comuna 13
1:5.000
2010
Proyecto de Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Barrio

La Cruz y Asentamiento La Honda
1:2.000
2012
Proyecto de Legalizacin y Regularizacin Urbanstica Barrio

Juan XXIII
1:2.000
2011
Proyecto Urbano Integral PUI Nororiental
1:200.000 a 1:100
2006-2007
Proyecto Urbano Integral PUI Comuna 13
1:200.000 a 1:100
2006-2007
Zona Centro

69
NOMBRE ESTUDIO
ESCALA
Proyecto Urbano Integral PUI Noroccidental
1:200.000 a 1:100
2006-2011
Proyecto Urbano Integral PUI Centrooriental
1:200.000 a 1:100
2006-2011
Proyecto Urbano Integral PUI La Iguan
1:200.000 a 1:100
2006-2011
Proyecto Intervencin Integral en el barrio Moravia
2006
1.3.3.4. PRIORIZACIN DE INSUMOS.

En un tercer momento de carcter conclusivo, los insumos son sometidos a un proceso de
priorizacin. El grupo de tcnicos responsables de los ejes temticos, hacen un anlisis en trminos
de los retos que implica la homologacin y/o articulacin de los insumos a la revisin del POT y la
utilidad para las fases de diagnstico y formulacin. Los retos se expresan en las limitaciones de la
informacin existente, en cuanto presenta asimetras en la informacin, disparidad de criterios
conceptuales, desactualizacin de algunas fuentes documentales y/o cartogrficas.
Tabla 12. Dimensin ambiental y mbitos regional metropolitano, y rural.
INSUMOS DE ESCALA REGIONAL PARA LA REVISIN DEL POT
Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial
Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial Rural DMOTR
Parque Central de Antioquia. Desde su concepcin inicial, el PCA
Plan Director de Ordenamiento Territorial del rea de influencia de la Conexin Vial Aburr-Cauca. Plan de Gestin
Integral de Residuos Slidos PGIRS-.
Lineamientos de Ordenamiento Territorial para Antioquia.
Plan Metropolitano de Zonas Verdes Urbanas.
Plan Ambiental Municipal. PAM-.
EL MBITO RURAL EN EL POT
La alusin al tema poblacional o a su dinmica demogrfica irrumpe en el acuerdo de manera accidental y fraccionaria,
bien como un reclamo sobre las necesidades insatisfechas de sus pobladores en trminos de abastecimiento de agua, o
de inadecuada localizacin en zonas de riesgo geolgico, bien como criterio de clasificacin de las intervenciones
rurales. En ese sentido, sorprende la invisibilidad del objeto del ordenamiento territorial en la ruralidad. La poblacin. No
existe un solo artculo que responda por la talla demogrfica o la composicin de la poblacin campesina en Medelln, lo
que deja sin argumentos la implementacin de una poltica pblica consecuente con las particularidades demogrficas y
sus dinmicas.
70
Tema
Acuerdo 046 de 2006
Condicin en el mbito rural (PEOC)
dinmicas poblaciones
Sin mencin
Por verificar
cambio climtico
Sin mencin
Por verificar
mercado inmobiliario
Sin mencin
Por verificar
estructura ecolgica
Mencin indirecta
Verificado en el PEOC.
espacio pblico
Mencin indirecta
equipamientos
Mencin directa
patrimonio
Mencin indirecta
Movilidad
Mencin indirecta
servicios pblicos domiciliarios
Mencin indirecta

vivienda y hbitat
Mencin directa
usos y actividades econmicas
Mencin directa
tratamientos e intervenciones
Mencin directa
aprovechamientos y obligaciones
Sin mencin
instrumentos de gestin del suelo

Sin mencin
Por verificar
1.4. ESTRATEGIAS METODOLGICAS APLICADAS

La siguiente figura ilustra las tres fases de aplicacin de las metodologas antes explicadas, para el
diagnstico y formulacin de la presente revisin y ajuste al POT:
Figura 17. Fases de la metodologia para la revisin y ajuste al POT.
La fase 1 correspondiente al diseo metodolgico defini la estrategia de interpretacin territorial a

travs de la articulacin entre los mbitos territoriales y los ejes temticos (atributos, factores
normativos y dinmicas territoriales), y de estos con los puntos de partida: cambios territoriales,
coherencia normativa e insumos tcnicos. Esta interpretacin preliminar del territorio conduce a una
valoracin y priorizacin de los temas ms relevantes en el proceso de revisin y ajuste del POT.
Esta priorizacin, junto con los dems resultados de la primera fase, se constituye en la articulacin
con la fase 2, correspondiente al diagnstico. El diagnstico se construye bajo la misma lgica
sistmica fundada en el diseo metodolgico: en el anlisis entre norma y realidad. Por un lado, el
diagnstico desarrolla un proceso de seguimiento y evaluacin del POT, a travs de la lectura
operativa adelantada por el DAP y del anlisis de coherencia normativa realizado por el equipo
asesor y tcnico de la revisin; y por otro lado, como estrategia de comparacin, desarrolla una
lectura de la realidad territorial a partir de los estudios tcnicos que pueden ser tributarios al POT y
de un sistema dinmico de indicadores que muestren las transformaciones territoriales durante la
vigencia del POT (1999-2006-2012).
71
En el anlisis propiamente de la realidad territorial, se construyen unas unidades sntesis de

diagnstico para conocer la heterogeneidad y complejidad territorial, haciendo una lectura de las
problemticas, las potencialidades y las tendencias de transformacin, denominadas mbitos y
submbitos; esto con el fin de comprender el modelo territorial vigente y evaluar el modelo propuesto
por el POT en el ao 1999. Las unidades sntesis de diagnstico se definen a partir de un anlisis
multi-variable que toma como insumo el sistema de seguimiento y evaluacin de los indicadores que
se utilizarn durante la fase de diagnstico del POT. Al finalizar la fase de diagnstico, se elaborar
una memoria justificativa que argumente tcnicamente los temas que debern ser objeto de
modificacin y la priorizacin de estos.
Finalizado el diagnstico integral y evaluado el modelo de ocupacin, la fase de formulacin definir
la pertinencia de modificar el modelo de ocupacin territorial, pues por tratarse de una revisin de
largo plazo es posible cambiar normas urbansticas de carcter estructural en los trminos que
establece la Ley 388 de 1997.
1.4.1. PROCESO GENERAL DE REVISIN Y AJUSTE

De acuerdo con la estructura del Diseo Metodolgico, sta se divide en tres grandes fases: primera;
la elaboracin de la metodologa, aqu explicada; segunda, el desarrollo del diagnstico territorial, a
ser concretado en el documento de Seguimiento y Evaluacin, el cual incluye la evaluacin
normativa y la construccin de la memoria justificativa; y tercera fase, la formulacin. Dichos
procesos, en el caso del seguimiento y evaluacin normativa, prefiguran una etapa prevalentemente
diagnstica, mientras que el tercero, es una etapa de naturaleza propositiva, correspondiente a la
formulacin. Segn lo establecido por el Decreto 879 de 1998 y los Decretos reglamentarios sobre
los ajustes y revisiones de los POT, este proceso se compone en general de tres documentos
principales:
Etapa diagnstica:
Documento de Memoria Justificativa. Sintetiza le marco normativo y procedimental a

aplicar, asi como sustenta el porqu se lleva a cabo la revisn y ajuste y, sus alcances, a
partir tanto de anlisis de tipo jurdico como de suficiencia ycoherencia.
Documento de Seguimiento y Evaluacin. Establece la evaluacin del territorio y el
seguimiento del POT vigente para encaminar sus ajustes. En aplicacin de esta
metodologa, se analizan por mbitos y subambitos territoriales, los cambios en el territorio,
los insumos tcnicos disponibles y la relacin norma territorio.
Etapa de formulacin:
Documento de Formulacin. Se compone de un Documento Tcnico de Soporte, un

proyecto de Acuerdo para su adopcin, unos planos a protocolizar y un documento de
resumen y divulgacin pblica. Sus contendos de derivan tanto de los resultados de la etapa
diagnstica como de los procesos de participacin social as como de las directrices de
poltica pblica establecidas por la administracin municipal.
Partiendo de la obligatoriedad de los documentos a construir mediante la metodologa, se pueden

considerar como los productos principales a elaborar desde el punto de vista tcnico-operativo, los
sintetizados en la siguiente figura:
72

Figura 18. Estructura metodolgica documentos de soporte.
Fuente: DAP con base en el Decreto 879 de 1998.
BORDE RURAL
BORDE URBANO
LADERA
RO
RO
LADERA
BORDE URBANO
BORDE RURAL
ESPACIO PBLICO DE ESPARCIMIENTO Y

ENCUENTRO
Figura 19. Sntesis de la estructura de las tres fases: diseo metodolgico.

73
1.4.2. CONSTRUCCIN DEL DIAGNSTICO TERRITORIAL Y EVALUACIN

NORMATIVA DOCUMENTO DE SEGUIMIENTO Y EVALUACIN
La siguiente figura muestra las fases dos y tres del proceso general de diagnstico y formulacin del
POT, resaltando en color rojo, la fase de evaluacin y seguimiento, que corresponde igualmente a la
fase general de diagnstico:
Figura 20. Esquema general. Procesos asociados a la Evaluacin y Seguimiento.
La evaluacin y seguimiento da cuenta de los procesos analticos para explicar el comportamiento

del modelo territorial, integrando el diagnstico territorial y la evaluacin normativa del Plan actual, y
confrontando los resultados que arroje el diagnstico (la realidad) con respecto a la planificacin
vigente (lo propuesto y reglamentado). Por lo tanto, el ajuste de largo plazo consiste en conocer la
distancia existente entre la realidad territorial y los propsitos enunciados por la planificacin vigente.
Las esferas de anlisis a ser abordadas por este diagnstico, incluyen por un lado, responder a las
dinmicas territoriales que se evidencian en el municipio con base en indicadores cuya lnea de base
son los comparativos 1999, 2006, 2012; establecer la coherencia normativa a partir de la lectura
operativa del POT vigente y el anlisis de correspondencias y potenciales conflictos con las normas
municipales que lo han reglamentado; y finalmente, integrar los estudios tcnicos territoriales que
aportan herramientas de diagnstico y propuestas para determinados territorios o temticas que
debe integrarse.
Metodolgicamente, se analiza de manera sistmica e integral el territorio con base en estas tres
miradas realizadas en cada mbito territorial dando cuenta de la situacin especfica, pero
reconociendo que algunos temas requieren la comprensin de conjunto como municipio e inclusive,
desde un anlisis ms amplio an, como la escala metropolitana o regional. Cada una de las tres
esferas de anlisis, se aborda contemplando los ejes temticos aplicables; de esta manera, el
conjunto de indicadores que dan cuenta de los cambios territoriales -primera esfera de anlisis-, as
como los anlisis de coherencia normativa y la evaluacin de los estudios tcnicos segunda y
tercera esfera de anlisis-, se realizan y estructuran a partir de los ejes temticos que dan cuenta de
74

los atributos territoriales, los factores normativos y las dinmicas trasversales, antes explicadas
permitiendo el anlisis matricial ya expuesto, con tres tipos de lecturas sobre el territorio: a partir de
cada mbito, a partir de cada eje temtico y analizando la sntesis de los cambios territoriales, la
coherencia normativa y la articulacin de los estudios tcnicos. La apuesta multi-escalar, flexible,
articuladora y sinttica, implica la rigurosidad de ubicar en matrices y bases de datos cada
informacin pertinente para el cruce de variables, y por otra parte, poder definir diferentes rutas de
anlisis teniendo como herramienta principal el Sistema de Indicadores y el Modelo Multipropsito que se explicarn ms adelante-, los cuales contribuyen a la construccin de mltiples escenarios y
formas de comprender el territorio. Esta interaccin, se ilustra en la siguiente figura:
Figura 21. Puntos de partida por mbito y su relacin con los atributos, los factores normativos y las dinmicas
transversales.
1.4.2.1. INTEGRACIN ANALTICA Y ARTICULACIN DEL DIAGNSTICO.

Como se ha expuesto, los mbitos y subambitos son las unidades espaciales bsicas para integrar
las tres esferas de anlisis permitiendo extraer las conclusiones del diagnstico, la cuales podrn ser
ledas por mbito y submbito, por eje temtico o ms agregado, por esfera de anlisis, tal como se
presenta en la figura a continuacin:

75
Figura 22. Procesos metodolgicos para la articulacin del diagnstico.
La presentacin ms sinttica y estratgica de esta integracin de conclusiones del diagnstico, se

presenta de manera agregada en el mbito municipio donde los indicadores medidos a esta escala,
junto con los resultados de coherencia y la integracin de estudios en sus conclusiones a este nivel,
permitirn la validacin, ajuste o modificacin del modelo de ordenamiento territorial vigente, de lo
cual se desprenden ajustes a los contenidos para los mbitos y submbitos intramunicipales, al
tiempo que se incorporan asuntos de la planificacin supramunicipal, en principio, de obligatorio
cumplimiento. Para la lectura del diagnstico, se considera necesario contrastar si los resultados que
arrojen las esferas de anlisis revelan la distancia entre la norma y la realidad del territorio; la
siguiente figura da cuenta de este proceso de resultados entre esferas de anlisis:
76

Figura 23. Estructura metodolgica principal diagnstico.
1.4.3. CONSTRUCCIN DE LA MEMORIA JUSTIFICATIVA

La siguiente figura muestra las tres fases del proceso general de diagnstico y formulacin del POT,
resaltando en color rojo, el momento de sntesis para la construccin de la memoria justificativa, en
la cual se validan o ajustan los Focos de Revisin, identificados desde el Diseo Metodolgico, para
dar prioridad a los temas crticos a ajustar tanto al modelo de ordenamiento como a sus contenidos:
Figura 24. Esquema general. Procesos asociados a la Memoria Justificativa.
El documento de memoria justificativa se alimenta en parte de los resultados del documento de

seguimiento y evaluacin, estructurado a partir de la metodologa descrita anteriormente; sin
77
embargo, esta Memoria establece los temas de revisin y justifica los contenidos y procedimientos,
de forma que en l se encuentre descrito el ajuste a realizar, cuyo sustento lo dan los anlisis de
suficiencia y de coherencia.
Adicionalmente, sugiere la estructura normativa a seguir para dar forma a los documentos de
soporte y proyecto de Acuerdo, dado que ya se tienen claros los aspectos en que ha podido fallar la
coherencia normativa y para evitar que se repitan los mismos errores, al tiempo que se busca la
manera de blindar el POT de normas que entren en conflicto con los propsitos que l mismo
persigue. La siguiente figura explica la construccin metodolgica de este documento, a partir del
documento de diagnstico:
Figura 25. Construccin de la memoria justificativa.
1.4.3.1. ESTRATEGIA METODOLGICA PARA PRIORIZACIN DE FOCOS DE REVISIN.

PROCESO DE INTEGRACIN ANALTICA
El objetivo de la priorizacin es definir puntos de partida para la discusin colectiva en trminos de
una valoracin de los aspectos prioritarios para la revisin en cada mbito territorial y en las
interrelaciones con los ejes temticos definidos en el proceso de revisin y ajuste. Comprende dos
momentos, el primero asociado al diseo metodolgico, sirve como punto de partida para la fase de
diagnstico; el segundo, se realiza al finalizar la fase de diagnstico como parte de la Memoria
Justificativa; para este momento se priorizarn los temas objeto de modificacin que se definan
durante la fase diagnstico.
Tabla 13. Estrategia metodolgica para la priorizacin de temas de revisin y modificacin.
DETALLES PROCESOS
FASE DISEO METODOLGICO
FASE DIAGNSTICO
DE PRIORIZACIN
Tipo
Priorizacin de temas o FOCOS de

revisin
Priorizacin de temas de modificacin
Responsables
Asesores temticos
Profesionales expertos que forman
Asesores temticos.
Profesionales expertos que forman parte del
78

DETALLES PROCESOS
DE PRIORIZACIN
Insumos
FASE DISEO METODOLGICO
FASE DIAGNSTICO
parte del equipo tcnico de revisin y

ajuste.
Expertos nacionales.
equipo tcnico de revisin y ajuste.

Expertos nacionales e internacionales.
POT.
Estudios y planes que determinan,
complementan, desarrollan o
contradicen el POT.
Resultados del diagnstico.
Talleres.
Talleres.
Encuesta Delphi.
Encuesta Delphi.
Herramientas
metodolgicas
La priorizacin se realizar a travs de la estrategia de semforo, donde las intersecciones entre los
temas (dinmicas transversales, atributos, factores normativos) y mbitos territoriales se valorarn
bajo criterios previamente establecidos para definir su nivel urbanstico de estabilidad o criticidad;
as, las condiciones y/o relaciones se evaluarn en rojo cuando sean crticas, en amarillo cuando
sean de moderado impacto, y en verde cuando se trate de situaciones estables que no revisten
urgencia para la revisin o la modificacin, segn sea la fase en la cual se adelanta la estrategia de
priorizacin. Los resultados derivados de esta estrategia se debern corroborar con la evaluacin
del modelo territorial (en la fase de diagnstico) y en particular, con los indicadores de seguimiento.
Aprovechamientos y obligaciones
Tratamientos e intervenciones
Usos y actividades econmicas
Centralidades
Vivienda y hbitat
Movilidad
Patrimonio
Servicios pblico domiciliarios
Equipamientos
Espacio pblico
Estructura Ecolgica Principal
Mercado inmobiliario
Cambio climtico
Dinmicas poblacionales
Tabla 14 Esquema para la priorizacin de temas de revisin a travs de la estrategia del semforo.
Regional y
metropolitano
Rural
Borde rural
Borde urbano
Ladera
Ro
1.4.3.2. METODOLOGA PARA LA PRIORIZACIN DE TEMAS DE REVISIN

A partir de las sntesis que arrojan los dos momentos que componen la integracin analtica, se
produce una sntesis propositiva de los temas que debern ser priorizados en el proceso de revisin
y ajuste del POT, teniendo como punto de partida las conclusiones y priorizacin de los insumos
tcnicos (estudios, planes y proyectos que tributarn a la revisin), los cambios territoriales
analizados preliminarmente, las apuestas metodolgicas generales y especficas de la revisin, la
79
conexin con las fuentes de actualizacin del Plan, las conclusiones de los debates en grupo, y las
matrices de suficiencia. Se compone de una priorizacin temtica y una posterior priorizacin
sistemtica e integral que focaliza nueve temas centrales para la revisin transversales con varios de
los temas de partida.
1.4.3.2.1. Priorizacin temtica.
Surtidos los procesos preliminares correspondientes al diseo metodolgico, diseo del sistema
dinmico de seguimiento y evaluacin, y de revisin y priorizacin de insumos tcnicos (estudios,
planes y proyectos que tributarn a la revisin), cada uno de los 15 ejes temticos, bien sea
dinmicas transversales (dinmicas poblacionales, gestin del riesgo y desarrollo econmico)
atributo territorial (estructura ecolgica principal, espacio pblico, equipamientos, patrimonio,
movilidad, servicios pblicos domiciliarios, vivienda y hbitat y sistema de centralidades), o factores
normativos (usos del suelo, tratamientos urbansticos e intervenciones rurales, aprovechamientos y
obligaciones urbansticas e instrumentos de gestin del suelo), se definen entre tres y seis temas
estratgicos priorizados en rango de 1 a 6, siendo 1 el ms estratgico. Para cada uno de los temas
estratgicos fueron definidos los enunciados del mismo, su lugar en la priorizacin y la justificacin
del por qu es estratgico y cul es el objetivo de su revisin; los desafos que presenta por mbitos
territoriales, las respuestas normativa preexistentes y finalmente la orientacin metodolgica
especfica para desarrollar el tema.
Desde los mbitos se reconoce que el modelo de ordenamiento actual genera consensos sociales y
polticos, asimila condiciones territoriales generales y orienta prioridades de intervencin. En
especial, se resaltan los postulados del crecimiento hacia adentro, la preservacin de bordes, y la
productividad ambiental rural. Sin embargo, luego de los cambios territoriales de la ltima dcada y
las persistencias en los problemas territoriales vale la pena preguntarse si: Se requiere modificar el
modelo? O se requiere refinar el existente? El modelo de ciudad compacta agota el modelo
territorial? La ciudad compacta agota opciones de crecimiento urbano?
1.4.3.2.2. Priorizacin integrada.
Luego de hacer la priorizacin temtica, se formulan preguntas clave por cada mbito y por cada
tema. Finalmente, se consolidan nueve temas centrales, concluyentes de esta fase de diseo
metodolgico, que integran y sintetizan los desarrollos del documento y se priorizan, bajo la
metodologa de semforo, en una matriz cruzada los temas iniciales (dinmicas transversales,
atributos territoriales y factores normativos) con los mbitos territoriales (regional metropolitano,
municipal, rural, borde rural, borde urbano, ladera y ro). El objetivo de esta priorizacin es focalizar
territorialmente los temas ms urgentes de revisin.
La concrecin matricial priorizada indica los mbitos territoriales donde cada tema tiene mayor
relevancia y est ligado al ranking de temas clave a ser identificados en cada eje:
80

Instrumentos de Gestin del suelo
Aprovechamientos/obligaciones
Tratamientos/intervenciones
Usos / actividades econmicas
Centralidades
Vivienda / hbitat
Movilidad
Patrimonio
Servicios Pblicos Domiciliarios
Equipamientos
Espacio pblico
Estructura ecolgica
Mercado inmobiliario y competitividad
Cambio climtico y gestin de riesgo
Dinmica Poblacional
Tabla 15. Semforo priorizacin de temas de revisin.
Regional
Metropolitano
Municipal
Rural
Borde rural
Borde Urbano
Ladera
Ro
Crtico
Alerta alta
Alerta media
Alerta baja
1.4.4. PROCESO DE FORMULACIN.

La siguiente figura muestra las tres fases del proceso general de diagnstico y formulacin del POT,
resaltando en color rojo, el proceso de Formulacin, en el cual se resuelven satisfactoriamente los
focos de revisin y los temas crticos de ajuste del modelo de ordenamiento territorial, as como se
integran en forma de enunciados tcnicos con destino al Documento de Soporte-, enunciados
normativos con destino al proyecto de Acuerdo- y enunciados grficos los mapas a protocolizar
con el proyecto de Acuerdo-, la propuesta de ajuste y revisin del POT:

81
Figura 26. Esquema general. Procesos asociados a la Formulacin.
El fin ltimo del proceso, es la construccin del conjunto de documentos que el Decreto Nacional 879
de 1998, denomina como POT, es decir, el Documento Tcnico de Soporte en adelante DTS-, el
Acuerdo que contiene el articulado que convierte en normas urbansticas el DTS, los mapas
protocolizados del mismo y el documento de sntesis para la discusin y divulgacin del ajuste al
POT. Cabe anotar que la construccin de la propuesta de ordenamiento territorial contenida en el
documento, Acuerdo y mapas, no surge nica y linealmente de los resultados del diagnstico sino
que a partir del paso de la memoria justificativa a la formulacin, se deben incorporar los contenidos
estratgicos derivados del Plan de Desarrollo vigente y desde el Comit Directivo del POT en
cabeza del Alcalde como mxima autoridad de planificacin municipal, al tiempo que se incorporan
los insumos provenientes de las mltiples instancias de participacin ciudadana y gremial que se
desarrollan en paralelo a la construccin de los diagnsticos tcnicos aqu descritos.
Las siguientes figuras muestran los contenidos bsicos que deben incluir estos documentos y su
articulacin con la memoria justificativa, y de sta, con el diagnstico:
82

Figura 27. Construccin de la formulacin DTS.

Figura 28. Construccin de la formulacin Proyecto de Acuerdo.
1.4.4.1. CONSTRUCCIN DE LA ESTRATEGIA NORMATIVA.

Los anlisis de coherencia normativa permiten identificar puntos de conflicto a resolver a travs de la
introduccin de ajustes al POT, en aras de lograr un instrumento normativo territorial que mejore su
sistematicidad e integralidad. Este trabajo es el punto de partida para la construccin de una
estrategia normativa en la fase de formulacin, que permita establecer una serie de criterios para la
interpretacin de la norma urbanstica en el Municipio y la solucin de conflictos normativos de
carcter extrasistmico que partan de la premisa de defender las disposiciones del POT de la
aplicacin inconveniente de normas producidas en los dems mbitos por fuera del esquema de
83
Determinantes de Superior Jerarqua del Ordenamiento establecido en la Ley 388 de 1997, para lo
anterior se tienen en cuenta los siguientes lineamientos:
Simplificacin Normativa. Ajustes y correccin de vacos en normas para implementar la

estrategia de ordenamiento territorial, las polticas y los objetivos del POT, simplificando los
procesos de elaboracin normativa a partir de la identificacin de condiciones de restriccin
y parmetros para uso y aprovechamiento del suelo que mejoren la claridad del enunciado
normativo.
Defensa de la Autonoma territorial municipal. La estratgica deber vincular una serie
de criterios de interpretacin de normas de incidencia en el territorio que partan de asumir
una postura de prevalencia de la normatividad producida en el nivel Municipal.
Fortalecimiento de la relacin entre infraestructura urbana, aprovechamiento del suelo
y norma. La infraestructura urbana y la edificabilidad debern mantener una relacin de
equilibrio en la que se garantice la calidad de vida urbana, estableciendo un conjunto de
normas de fcil aplicacin que garanticen dicha coherencia.
Garanta de la interrelacin TERRITORIO ESTUDIOS NORMA. El ordenamiento
territorial, como ejercicio multidisciplinar, implica que la toma de decisiones contenidas en
los Planes de Ordenamiento y dems instrumentos de Planificacin, deban ser fruto de
estudios tcnicos previos que consulten la realidad territorial, con respecto a la cual la norma
debe guardar coherencia.
En cumplimiento de los anteriores lineamientos, el POT ajustado que surge de este proceso de
revisin conforma un SISTEMA PARA EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL que se ver reflejado
tanto en el Documento Tcnico de Soporte como en el Proyecto de Acuerdo, artriculando dos
procesos simultneos:
El ordenamiento fsico-espacial y en ste, dos sistemas a reconocer y regular; el sistema

del espacio pblico en toda su amplitud legal y las reas de ocupacin (mayoritariamente
privadas).
Los sistemas institucionales y de gestin que darn aplicabilidad al POT en su relacin;
instituciones, instrumentos y sociedad.
La siguiente figura, muestra la manera cmo evoluciona la matriz metodolgica de mbitos

territoriales y ejes temticos, utilizada en todo el proceso de revisin y ajuste, a las categoras de
formulacin antes expuestas, reagrupando los ejes de forma tal que estructuran el sistema de
ordenamiento territorial, el cual diferencia el ordenamiento fsico de los componentes pblicos del
ordenamiento fsico de los componentes mayoritariamente privados y por ende condicionados por
los primeros, asi como diferenciando los ejes referidos a las dinmicas trasversales e institucionales,
para establecer los componentes de gestin del sistema.
84

Figura 29. Evolucin ectructura metodolgica Diagnstico-Formulacin.
La explicacin en detalle de la propuesta del Sistema de Ordenamiento Territorial ac esbozada y

que se deriva de la apuesta metodolgica antes explicada, se realiza en el respectivo componente
de Formulacin del POT.
1.4.4.2. ELABORACIN DEL PROYECTO DE ACUERDO QUE ADOPTA EL POT.
Seguir los siguientes criterios metodolgicos.
Construir una estructura que parta del anlisis de suficiencia de contenidos realizada a partir
del Decreto 879 de 1998 con el fin de identificar el primer esquema de contenidos mnimos
del Acuerdo y su relacin con el POT vigente.
Partir de la reunin y validacin de los ajustes sugeridos en la fase de evaluacin y
seguimiento con respecto a los anlisis de coherencia normativa a escala local y
supramunicipal.
Construirse a partir de la extraccin de contenidos del Acuerdo 046 de 2006 que debern
conservar vigencia segn los anlisis de suficiencia de contenidos y coherencia normativa.
El proyecto de Acuerdo se estructurar a partir de la Jerarqua de las normas urbansticas
establecidas por la Ley 388 de 1997 y supeditar a sta estructura los contenidos generales,
urbanos y rurales.
Tomar de la estructura del documento tcnico de soporte a generar en la fase de
formulacin, los temas susceptibles de convertir en norma, ya sea porque contienen
85
condiciones de restriccin en el uso y aprovechamiento del suelo en el Municipio, o porque

establecen los elementos centrales de la ordenacin del territorio relacionados con el
imaginario de ciudad, el modelo de ocupacin, los sistemas estructurantes o la clasificacin
de suelo, entre otros.
Partir de la premisas de la estrategia normativa adoptada, especialmente de la simplificacin
de contenidos, filtrando los contenidos que no son susceptibles de convertir en norma y que
debern permanecer en los dems documentos de soporte que se protocolizan con el
Acuerdo, de esta manera, los enunciados meramente descriptivos debern permanecer en
el DTS, mientras que el acuerdo se conformar a partir de las normas de orden prescriptivo
imperativas, interpretativas y prohibitivas.
El proyecto de Acuerdo recoger la elaboracin del esquema procedimental de los
instrumentos de gestin y de planificacin complementaria que permitirn la ejecucin de los
proyectos estratgicos para el POT durante su vigencia.
El Acuerdo permitir a travs de su estructura y contenidos, evidenciar el funcionamiento del
Sistema de Ordenamiento Territorial propuesto.
1.4.4.3. REGLAMENTACIN DE PROCEDIMIENTOS DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIN

DEL SUELO.
A partir de los diferentes instrumentos de gestin habilitados por la Ley, y la escogencia de aquellos
considerados como necesarios para el desarrollo de las polticas, escenario apuesta y modelo de
ocupacin del POT, se construir la normativa procedimental aplicable dentro de los lmites
permitidos por la Constitucin y la Ley.
1.4.4.4. REGLAMENTACIN DE INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIN COMPLEMENTARIOS
AL POT.
A partir de los preexistentes o el surgimiento de nuevos instrumentos de planificacin urbana y rural
que se definan en el proceso de ajuste del POT, se construir una norma procedimental a partir de
los alcances especficos de cada instrumento.
En conjunto los instrumentos de planificacin complementaria y los de gestin del suelo conformarn
un Sistema para el reparto equitativo de las cargas y de los beneficios que permita la aplicabilidad
del POT en trminos de generar mayor sostenibilidad y equidad territorial.
2. SISTEMA DE INDICADORES
El sistema de indicadores constituyen la base para el seguimiento y evaluacin de los POT, el cual
se instituye normativamente en el artculo 27 del Decreto 879 de 1998 por medio del cual se
establecen como una etapa dentro de la formulacin de los Planes de Ordenamiento, as: La etapa
de evaluacin y seguimiento se desarrollar de manera permanente a lo largo de la vigencia del Plan
de Ordenamiento con la participacin de todas las partes interesadas y en especial del Consejo
Consultivo de Ordenamiento Territorial (); de igual manera se reglamenta en el artculo 9 del
Decreto 4002 de 2004, donde se define como parte de los documentos que deben acompaar el
proceso de revisin de los POT, un documento de seguimiento y evaluacin que d cuenta de los
resultados obtenidos respecto de los objetivos planteados en el POT vigente.
En coherencia con lo anterior y enmarcados en el artculo 112 de la Ley 338 de 1997, en el ao 2007
el Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial en adelante MAVDT-, en la actualidad
Ministerio de Vivienda, establece el seguimiento y la evaluacin como uno de los componentes
86

fundamentales de un sistema de informacin para la planificacin territorial denominado Expediente

Municipal.
Las pautas sugeridas por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio MVCT-, para hacer
seguimiento a la ejecucin del POT, plantea tres tipos de verificacin: Seguimiento al Modelo de
Ocupacin, Seguimiento a los Objetivos y Seguimiento a los Proyectos; para estos ltimos establece
que los municipios definen la forma de hacer el seguimiento segn las particularidades de cada
POT.
Considerando que el proceso de planificacin supone la asignacin de recursos, tiempos,
responsables y metas que en su conjunto desarrollan los objetivos de las polticas territoriales
requiere un sistema de seguimiento y evaluacin que genere informacin de soporte para las
decisiones de ajuste al proceso de implementacin del POT, bien sea en la gestin de la
Administracin Municipal o en los contenidos y normas que desarrollan el instrumento (diagnsticos,
definicin de polticas, formulacin de planes, programas y proyectos).
La Ley 388 de 1997 por su parte, estableci la necesidad de conformar el expediente como un
sistema de informacin, que ofrece sustento a los procesos de planificacin territorial de los
municipios, tal como lo seala en el Artculo 112:
Con el objeto de contar con un sistema de informacin urbano que sustente los diagnsticos y la
definicin de polticas, as como la formulacin de planes, programas y proyectos de ordenamiento
espacial del territorio por parte de los diferentes niveles territoriales, los municipios y distritos
debern organizar un expediente urbano, conformado por documentos, planos e informacin
georreferenciada, acerca de su organizacin territorial y urbana.
Este instrumento constituye la memoria institucional de la planeacin territorial y aporta informacin
para que los municipios evalen los resultados obtenidos en la construccin del modelo de
ocupacin del territorio propuesto en el POT.
El seguimiento y la evaluacin son etapas del proceso de planificacin del territorio que deben
implementarse de manera paralela con su puesta en marcha de manera dinmica, monitoreando
paso a paso la ejecucin del plan y sus impactos en el territorio, como se aprecia en la figura a
continuacin:

87
Figura 30 Seguimiento y evaluacin estratgica del Plan Ordenamiento Territorial.

Estndares de desarrollo territorial
Determina
Fuente: Subdireccin de Informacin, Seguimiento y Evaluacin Estratgica DAP-, 2013.
En este sentido, el primer paso para el seguimiento, es establecer un sistema de informacin

territorial como medio para recolectar y almacenar informacin, para generar reportes, fundamento
para realizar los anlisis posteriores. Este sistema constituye el inventario de ciudad y su misin es
permitir un monitoreo que faculte para establecer las alertas sobre las desviaciones; tambin aportar
informacin suficiente para realizar oportunamente los ajustes al POT a travs del seguimiento y,
finalmente, valorar los resultados obtenidos a travs de la evaluacin.
El monitoreo es un proceso que permite medir el grado de ejecucin del POT y las trasformaciones
producto de las acciones y decisiones en el desempeo general de los distintos actores en relacin
con el territorio. Tambin permite visualizar los avances en los procesos a medida que pasa el
tiempo; adems, identifica el cumplimiento de los compromisos adquiridos, estableciendo cunto de
lo pactado a travs de los planes e instrumentos que desarrollan el POT se ha llevado a cabo.
El seguimiento constituye el anlisis continuo de informacin til para tomar decisiones durante la
implementacin del POT, fundamentado en la comparacin entre los resultados esperados y el
estado de avance de los mismos con distintos alcances modelo de ocupacin, planes, programas y
proyectos.
Este proceso permite medir la concrecin del modelo de ocupacin territorial que ha adoptado el
municipio e identifica los aspectos claves para ajustar el POT; en este sentido, la actividad supera el
mero reporte de la ejecucin del Plan y trasciende a identificar sus resultados.
Acerca de la evaluacin, pude afirmarse que se trata de una valoracin de los resultados del
seguimiento para determinar la relevancia, eficiencia, efectividad e impacto de la implementacin del
88

POT. Su objetivo primordial es mejorar los procesos de decisiones a partir de la incorporacin de las
lecciones aprendidas.
La siguiente figura presenta las relaciones que se establecen en el proceso monitoreo, seguimiento y
evaluacin, as como el foco de observacin que cada uno de estos niveles aplica sobre el
instrumento:
Figura 31. Proceso de monitoreo, seguimiento y evaluacin del POT.
En consecuencia con lo anterior la la Subdireccin de Informacin, Seguimiento y Evaluacin

Estratgica del DAP, defini una estratgia de acompaamiento tcnico en la definicin y medidin
de indicadores en cada uno de los ejes tmaticos definidos en la metodologa de revisin, esto con
el fin de validar el sistema de indicadores del POT vigente y de generar y consolidar una batera de
indicadores que se constituyen en la base para la definicin de una herramienta de seguimiento y
evaluacin del POT.
2.1. DEFINICIN DE INDICADORES

Durante la fase de diagnstico de revisin y ajuste del POT se plantearon y midieron una serie de
indicadores que constituyeron la base para la caracterizacin general de la ciudad dando cuenta del
estado actual desde los diferentes ejes temticos que se establecieron para el proceso; de igual
manera permiten hacer una evaluacin de estos ejes, a travs del seguimiento de los indicadores en
el periodo de aplicacin (1999 2013).
89
En cada uno de los equipos tcnios conformados para los ejes temticos, se cont con un
profesional que desde la Subdireccin de Informacin apoy la formulacin, medicin y anlisis de
los indicadores necesarios para la elaboracin del diagnstico; posterior a esto se revisaron y
validaron los indicadores planteados en cada equipo y se consolid la batera de indicadores del
diagnstico del Plan.
De acuerdo a esta estructura y estrategia de trabajo se plantearon y definieron los indicadores de
diagnstico. En total se estableci una batera de 100 indicadores, que incorpora aquellos ms
relevantes y estratgicos en el diagnstico de cada grupo; estos se presentan en la siguiente tabla.
Tabla 16. Indicadores de diagnstico por eje temtico.
Nmero
Indicador
90
Eje temtico
Nmero de habitantes
Densidad poblacional
Zonas de alto riesgo no recuperable
Zona en alto riesgo recuperable
Tipo de evento atendido
Proporcin de la superficie total protegida con

figuras legalmente establecidas
Metros cuadrados de espacio Pblico efectivo

por habitante
Metros cuadrados de parques y parques cvicos

por habitante
Metros cuadrados de plazas por habitante
10
Metros cuadrados de
recreacionales por habitante
11
Metros cuadrados de espacio pblico global

por habitante
12
Metros cuadrados de espacio pblico verde por

habitante
13
Participacin de suelo de Espacio pblico

efectivo por submbito territorial
14
Cobertura por proximidad a nivel barrial y

vecinal por submbito territorial
15
Porcentaje de espacios pblicos efectivos

privatizados
16
Porcentaje de espacios pblicos efectivos con

alguna ocupacin indebida
17
Participacin de suelo destinado a zonas verdes

recreacionales en el espacio pblico efectivo
18
Participacin de suelo destinado a parques,

plazas y parques cvicos en el espacio pblico
efectivo
19
Equipamientos por habitante
Equipamientos
20
Participacin de suelo de bienes inmuebles de

inters cultural (BIC) grupo arqueolgico
Patrimonio
Dinmicas poblacionales
zonas
Gestin del riesgo y Cambio Climtico.
Estructura ecolgica
verdes
Espacio pblico de esparcimiento y encuentro

Nmero
Indicador
Eje temtico
21
Participacin de suelo de bienes inmuebles de

inters cultural (BIC) grupo arquitectnico y
urbanstico
22
Participacin de suelo de zonas de influencia de

bienes inmuebles de inters cultural (BIC) de
los grupos arquitectnico y urbanstico
23
Tasa de declaratoria de los bienes inmuebles

de inters cultural (BIC)
24
Tasa de permanencia de los bienes inmuebles

de inters cultural (BIC)
25
Cobertura de acueducto
26
Calidad del servicio de acueducto en la zona

urbana y rural
27
Cobertura de alcantarillado
28
Porcentaje anual de aguas residuales tratadas
29
Cobertura de aseo
30
Calidad del servicio de aseo - Residuos Slidos

Recuperados
31
Cobertura de energa
32
Cobertura de Gas domiciliario
33
Toneladas dispuestas en relleno sanitario Residuos Slidos Dispuestos
34
Caudal tratado de aguas residuales
35
Cantidad de PQRS/mes respecto a la deficiente

prestacin del servicio de alumbrado pblico
36
Cantidad de viviendas
37
Densidad habitacional
38
Dficit cuantitativo de Vivienda
39
Dficit cualitativo de vivienda
40
Tenencia de la vivienda
41
Tenencia ilegal de predios residenciales
42
Implementacin del transporte masivo
43
Integracin Intermodal del Sistema

Transporte Publico Integrado (STPI)
44
Cobertura del Transporte Masivo
45
Densidad vial
46
Sistema ciclorutas
47
Sistema vial estructurante vehicular
48
Densidad peatonal
49
Sistema estructurante peatonal
50
Infraestructura de Ciclorutas
51
Tiempo promedio de desplazamiento
Servicios pblicos domiciliarios
Vivienda y Hbitat
de
Movilidad

91
Nmero
Indicador
52
Proporcin de predios que cumplen la norma en

Altura
53
Polgonos que cumplen la densidad establecida

en la norma
54
Proporcin del uso del suelo recomendado

alcanzado en el territorio rural
55
Proporcin de la cobertura terrestre rural en

conflicto con el uso del suelo recomendado
56
Participacin de suelo por tipo de tratamiento
57
rea aprobada en licencias de construccin
58
Cantidad de licencias de construccin
59
Cantidad de viviendas licenciadas
60
Destinaciones en otros usos
61
Densidad habitacional potencial neta
62
Densidad habitacional existente neta
63
ndice de edificabilidad
64
ndice de construccin neto por uso
65
Cumplimiento del pago de obligaciones en

vivienda de inters social de los planes
parciales.
66
Cumplimiento del pago de obligaciones de

espacio pblico en los planes parciales.
67
Cumplimiento del pago de obligaciones en

equipamientos de los planes parciales.
68
Cumplimiento del pago de obligaciones en vas

de los planes parciales.
69
Suelo municipal desarrollado a travs de plan

parcial
70
Suelo licenciado dentro de los polgonos a

desarrollar por plan parcial
71
Distribucin de los planes parciales por tipo de

iniciativa (Privada, pblica, mixta).
72
Participacin de los planes parciales ejecutados

en la generacin de espacio pblico en la
ciudad.
73

en la generacin de equipamientos en la
ciudad.
74

en la generacin de vivienda de inters social
en la ciudad.
75
Participacin de polgonos con plan parcial

adoptado, en relacin al total, que deben ser
planificados con este instrumento.
92
Eje temtico
Usos e intervenciones rurales
Tratamientos
Aprovechamientos y obligaciones

Nmero
Indicador
76
Participacin de suelo con plan parcial

adoptado, en relacin al total, que deben ser
77
Participacin de polgonos con plan de

regularizacin y legalizacin urbanstica, en
relacin al total, que deben ser planificados con
este instrumento.
78
Participacin de suelo con plan de

regularizacin y legalizacin urbanstica
aprobado, en relacin al total, que deben ser
79
Participacin de polgonos con planteamiento

urbanstico integral o plan de manejo de las
reas de Preservacin e Infraestructuras APIadoptado, en relacin al total, que deben ser
80
Participacin de suelo con planteamiento

urbanstico integral o plan de manejo de las
reas de Preservacin e Infraestructuras APIadoptado, en relacin al total, que deben ser
81
Utilidad o prdida sobre ventas
82
Participacin de las obligaciones urbansticas

sobre ventas
83
Incidencia del costo del lote en las ventas de

proyectos inmobiliarios
84
Cumplimiento de reas y frentes mnimos para

los lotes potencial de desarrollo
85
Consumo del rea para ndice o altura permitida

por norma
86
Eficiencia del ndice de Construccin de la

norma
87
Eficiencia de la Altura de la norma
88
Suelo potencial de desarrollo que genera

Utilidad
89
Indicador de espacio pblico local
90
Dficit espacio pblico local
91
Indicador de equipamientos
92
Dficit de equipamientos
93
ndice de vas
94
Dficit de vas
95
Indicador de uso mltiple
96
Indicador de uso industrial
97
Densidad real versus densidad de la norma
98
Suelo potencial para desarrollo
Eje temtico
Simulacin financiera
Capacidad de soporte

93
Nmero
99
Indicador
Eje temtico
Suelo nuevo terico
100
Capacidad de soporte habitantes
Con el fin de documentar la informacin tcnica de los indicadores utilizados para el diagnstico, se
elabor una ficha por indicador segn el formato de hoja de vida establecida en la Subdireccin de
Informacin; estas fichas se entregan como anexo del presente documento (Anexo 1. Ficha
metodolgica documentacin de Indicadores de Diagnstico) y constituyen la base para la definicin
de los indicadores definitivos con los cuales se har el segumiento y evaluacin en la etapa de
implementacin.
Estas fichas continen la siguiente informacin para cada indicador:
1. Informacin General del Indicador
Nombre del indicador:

Grupo(s) temtico(s):
Definicin del indicador:
Objetivo del indicador:
Marco Normativo:
Palabras claves:
Comportamiento deseado del indicador:
Creciente
Decreciente
No aplica
Unidad de medida:
Frmula de clculo:
Entidad responsable del clculo del indicador:
Referencias bibliogrficas:
2. Metodologa del Indicador
Tipo de indicador:
Impacto
Resultado
Producto
Gestin
Otro, cul
Categoras de desagregacin del Indicador:
mbito de desagregacin:
Periodicidad de generacin del indicador:
Restricciones de los datos:
Observaciones:
3. Definicin operacional de las variables
94
Nombre de la variable
Descripcin
Unidad de Medida
Fuente
Formato de los datos o registros
Medio de verificacin
Instrumento de recoleccin de los datos
Frecuencia de recoleccin de los datos
4. Control de actualizaciones del contenido de la ficha
No. de campo actualizado

Fecha
Descripcin del cambio realizado
Autor
Adems de los indicadores definidos en la tabla anterior, en algunos ejes temticos se identificaron
indicadores adicionales que estn en proceso de construccin y validacin, y pueden ser
pertienentes en el seguimiento de temas estratgicos en el POT, por lo que a acontinuacin se
enuncian con el fin de que sean objeto de anlisis en la definicin del sistema de seguimiento y
evaluacin.
Estructura ecolgica principal:
Proporcin de superficie cubierta por la red de conectividad ecolgica actual y potencial

Proporcin de cuencas y microcuencas abastecedoras de acueductos adquiridos y
preservados para el abastecimiento y la regulacin hdirica
Proporcin de reas protegidas con conflicto por uso del suelo
Proporcin de ecosistemas representados bajo figuras de conservacin del SINAP
Proporcin de ecosistemas relictuales en el territorio
ndice de conectividad estructural
Disponibilidad actual/potencial para el abastecimiento de agua superficial para acueductos
"Equilibrio en las relaciones de oferta, demanda y dependencia de Medelln para dar
abastecer la poblacin de agua apta para consumo y desarrollo de actividades
socioeconmicas"
rea con uso adecuado para la microcuencas abastecedoras de acueductos
Disponibilidad actual/potencial para el abastecimiento de agua subterrnea
Equilibrio en las relaciones de demanda/consumo de alimentos al interior de Medelln
Equilibrio en las relaciones de demanda/consumo de productos forestales (maderables y no
maderables) al interior de Medelln
ndice de potencial de regulacin hdrica
ndice de capacidad de absorcin de contaminantes
ndice de aridez
Potencial de regulacin frente a extremos climticos por precipitacin
Poblacin potencialmente protegida de eventos extremos asociados por precipitacin
Capacidad de control de movimientos en masa mediante retencin del suelo
Susceptibilidad a movimientos en masa / estado de las coberturas
Poblacin potencialmente protegida de eventos extremos
Potencial de regulacin frente a extremos climticos por precipitacin
Poblacin potencialmente protegida de eventos extremos asociados a inundaciones y
avenidas torrenciales
95
Toneladas de carbono almacenadas por ao

Extensin (ha o m2) de espacios naturales de valor patrimonial por habitante
Porcentaje de espacios naturales de valor patrimonial con potencial para la recreacin / el
turismo / el goce esttico"
Porcentaje de espacios naturales de valor patrimonial con potencial para la educacin
/investigacin.
Servicios pblicos
Penetracin de Gas domiciliario
Vivienda y hbitat:
Tipologa de vivienda
Habitabilidad de la vivienda y el entorno
Inversin social municipal en vivienda y entorno
Equipamientos
Cobertura por accesibilidad

Cobertura por capacidad
Movilidad
Tiempo promedio de desplazamiento
2.2. EVALUACIN SISTEMA DE INDICADORES PLAN DE

ORDENAMIENTO TERRITORIAL (ATRIBUTOS TERRITORIALES)
El Acuerdo 062 de 1999 por el cual se aprueba el POT para el Municipio de Medelln no defini un
sistema de indicadores para su seguimiento y evaluacin. En el ao 2004, se formul una batera de
173 indicadores para el seguimiento, que fue incluida en el Documento Tcnico de Soporte en el
marco del proceso de la revisin y ajuste de mediano plazo en el ao 2006.
Posteriormente, con el Contrato de consultora para la implementacin del Sistema de Indicadores
del Expediente Municipal -N5200001092 de 2007-, se seleccionaron 111 indicadores bsicos para
el seguimiento de los atributos del territorio, que se encuentran parcialmente medidos.
Adicionalmente, para el ao 2013 la Subdireccin de la Informacin cuenta con una batera de
indicadores del Sistema de Indicadores Estratgicos de Medelln en adelante SIEM-, agendas de
inters nacional e internacional, y entes de control, que pueden complementar el seguimiento al
POT.
Para efectos de la articulacin con el Diseo Metodolgico para la revisin del POT descrito en el
anterior captulo, en trminos de la lectura del territorio por atributos, los indicadores disponibles POT y otras agendas- se agruparon por atributos del territorio: Estructura ecolgica, Espacio pblico,
Equipamientos, Movilidad, Patrimonio, Servicios Pblicos, Vivienda y hbitat, Usos y actividades
econmicas; y se realiz un ejercicio de recopilacin inicial como fuente para la fase de diagnstico.
Para complementar el ejercicio de evaluacin de la batera de indicadores establecida para el POT
en el ao 2007, realizado en el diagnstico del sistema de seguimiento y evaluacin del POT; se
hizo un ejercicio de seguimiento a esta batera de indicadores frente a los indicadores empleados en
el diagnstico de revisin y ajuste del presente ao. En este seguimiento se identificaron los
96

indicadores del 2007 que tuvieron continuidad en la batera establecida en el diagnstico 2013, esta
continuidad se defini en funcin de la definicin de los indicadores como de las variables que lo
componen, es decir que se establecen relaciones entre indicadores que si bien no se definieron igual
si se contienen variables que dan cuenta de una misma variable.
En la siguiente tabla se identifica cules de estos indicadores (2007) se validaron y midieron en la
batera de indicadores actual (2013).
Tabla 17. Validacin indicadores 2007 2013.
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Validado
en
diagnsti
co 2013
Frmula
SI
10
Disponibilidad de agua
superficial
y
subterrnea, por ao
M3
20
Fuentes
abastecimiento
No.
No. de fuentes de
abastecimiento
30
Densidad de viviendas
en retiros de quebradas
No
No. de viviendas en
retiros de quebradas
/ rea retiros de
quebradas
40
Permisos de vertimiento
No
No. de permisos de
vertimiento
50
rea de ecosistemas
estratgicos
identificados
No.
rea
ecosistemas
estratgicos
identificados
60
rea en
boscosa
cobertura
Sumatoria
de
la
Proporcin
de
la extensin de las reas
superficie cubierta por protegidas / total
reas protegidas
extensin del suelo de
Medelln * 100
Proporcin de la
cobertura terrestre
rural en conflicto con
el uso del suelo
recomendado
de
No.
rea en cobertura
boscosa
70
rea pblica y privada

establecida para cada
cerro
(rea
pblica
establecida
para
cada cerro +rea
privada establecida
para cada cerro) /
rea total de cerros
80
Usuarios por escenarios

de ecoturismo y paisaje
No.
No. de usuarios por

escenarios
de
Frmula
NO
(M3 disponible agua

subterrnea + M3
disponible
agua
superficial)
/
poblacin
total
municipio
de
Indicador final 2013
(Total de cobertura
terrestre en conflicto
en el corregimiento /
Total del uso del
suelo recomendado
en
el
corregimiento)*100

97
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Validado
en
diagnsti
co 2013
Frmula
SI
Frmula
NO
ecoturismo y paisaje
90
Microcuencas
abastecedoras
de
acueductos veredales
No.
microcuencas
abastecedoras
acueductos
veredales
microcuencas
identificadas
de
de
No. Pomis, Piom,

Pomca, planes de
manejo
realizados/No.
Pomis,Piom,Pomca,
planes de manejo
previstos
No. de concesiones
otorgadas / No. de
concesiones
solicitadas
rea reforestadas
en laderas / rea
total de las laderas
No. de
plantados
urbana
Plantaciones forestales
140
en rea rural
rea
en
plantaciones
forestales en rea
rural / rea rural
150 reas de proteccin
rea conservadas /
rea formulada
Recursos invertidos en
160 mitigacin de riesgos
naturales
Recursos invertidos
en mitigacin de
riesgos naturales
No.
No. de Programas
prevencin
y
mitigacin
reas existentes en
zonas de alto riesgo
en los bordes de
proteccin / rea
total en los bordes
de proteccin
100
Pomis,Piom,Pomca,plan
es de manejo realizados
110 Concesiones otorgadas
120
rea reforestadas en
laderas
130 rboles plantados
170
180
98
Programas prevencin y
mitigacin
Zonas de alto riesgo en

los bordes de proteccin
Sumatoria
de
la
Proporcin
de
la extensin de las reas
superficie cubierta por protegidas / total
reas protegidas
extensin del suelo de
Medelln * 100
rboles
rea
Zonas de alto riesgo rea de alto riesgo

no recuperable
no recuperable
X
Zona en alto riesgo rea de

recuperable
recuperable

riesgo
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
190
rea cultivada
agricultura
para
200 Inventario pecuario

Explotacin
de
210 materiales en los bordes
de proteccin
Porcentaje suelo por

220
clasificacin
Uso del
230
categora
suelo
por
Frmula
NO
rea cultivada para

agricultura
/rea
rural
No
Inventario Pecuario
reas
de
explotacin en los
bordes
de
proteccin / rea de
los
bordes
de
proteccin
Suelo urbano +
suelo de expansin
+ suelo rural / rea
total del municipio
rea por tipo de uso

en cada mbito /
rea
total
por
mbito
X
Ha
de
suelo
por
Suelo
municipal desarrolladas
desarrolla a travs de planes parciales /Ha
plan parcial
de suelo municipal
*100
Suelo por tratamiento

con plan parcial o
240
proyecto
de
regularizacin ejecutado
reas tratadas con

plan o proyecto por
cada
tipo
de
tratamiento / rea
urbana
Participacin
de
suelo con plan parcial
adoptado, en relacin
al total, que deben
ser planificados con
este instrumento.
Participacin
de
suelo con plan de
regularizacin
y
legalizacin
urbanstica aprobado,
en relacin al total,
que
deben
ser
planificados con este
instrumento.
S(Ha) PPA x 100/

S(Ha)
Pol.PPR.
S=
suelo
Ha=
hectreas
Pol. = polgono
PP= Plan parcial
A=
aprobados
R= requeridos
S(Ha) PRLU x 100/
S(Ha).PPR.
S=
suelo
Ha=
hectreas
PRLU = plan de
regularizacin
y
legalizacin
urbanstica.
A=
aprobados
R= requeridos

99
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
Suelo por
250 tratamiento
intervencin
tipo
de
o
Suelos potenciales en
260 hectreas
para
densificacin
270
M2 construidos por tipo

de uso
M2 licenciadas en
280
vivienda y otros usos
290
ndice(indicador)
de
edificabilidad por usos
100
rea por cada tipo

de tratamiento o
Intervencin / rea
urbana o rural
No
Lotes pblicos y
privados
urbanizables+altura
s 1,2
Sumatoria de M2
construidos por tipo
de uso residencial,
comercial, industrial
y de servicios
Sumatoria de M2
licenciados
en
vivienda y otros
usos
No.
Mts construidos por

uso / rea total
construida mbito
Frmula
NO
ST*100/(SU+SE)
Dnde:
ST= Suelo por
Participacin
de tratamiento
suelo por tipo de urbanstico
(Ha)
tratamiento
SU= Suelo urbano
(Ha)
SE=
Suelo
de
expansin (Ha)
:
XLUrb+XRV+XRM
+XRI
+ XRI
XLUrb : Suelo de
lotes urbanizables
en
hectreas
XRV : Suelo de
Suelo potencial para
redensificacin
desarrollo
residencial
XRM
: Suelo
de rendensificacin
mltiple
XRI
: Suelo
de redensificacin
industria
ndice
edificabilidad
(Metros cuadrados
construidos
por
de
uso/Metros
cuadrados totales
construidos)*100
M2TL = M2LV +
M2LOU
Donde:
M2TL:
Metros cuadrados
rea aprobada en totales licenciados.
Metros
licencias
de M2LV:
cuadrados
construccin
licenciados
en
viviendaM2LOU:
Metros cuadrados
licenciados en otros
usos
(Metros cuadrados
construidos
por
de
uso/Metros
cuadrados totales
construidos)*100
ndice
edificabilidad

Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
ndice(indicador)
de
300
construccin por usos
310
rea
ilegalmente
construida
320
Porcentaje
de
legalizaciones nuevas
Densidad de
330
predominante
340
350
alturas
Suelo de cesin por

vivienda y otros usos
Densidad
viviendas
Neta
355
Densidad
viviendas
360
Suelo urbano y rural

declarados para VIS
Zonas verdes totales

370
por rea
No.
rea
construida
ilegalmente
No. legalizaciones
nuevas / No. total
legalizaciones
No.
Mts2
construidos
por No. pisos / rea
total
No.
M2 de cesin por
vivienda y otros
usos
No.
No.
Viviendas
urbanas y rurales /
rea neta total
No.
rea urbana y rural

declarada para VIS /
rea total
No.
rea de zonas
verdes urbana /
rea urbana
rea de espacio
efectivo
Espacio Pblico efectivo m/ha pblico
375
por habitante
b
urbana) / Habitantes
zona urbana
380 Zonas verdes per cpita
M2CU
/
AN
ndice
de
M2CU:
M
construccin neto por
Construidos por uso
uso
AN: rea Neta,
No.
No.
Viviendas
urbanas y rurales /
rea bruta total
No.
rea de zonas
verdes
en
el
municipio
/
poblacin total
Frmula
NO
Mts2 construidos por

uso / rea del predio
Bruta
ViviE
/
AN
Donde
Densidad
habitacional existente AN=rea
Neta,
neta
ViviE=Viviendas
existentes
V0
/
V1
Dnde:
V0=
Cantidad
de
Viviendas
V1= rea total del
municipio
Densidad
habitacional
Metros cuadrados de
m2 de zonas verdes
zonas
verdes
recreacionales/nme
recreacionales por
ro de habitantes
habitante
m2 de
Metros cuadrados de
pblico
espacio
Pblico
/nmero
efectivo por habitante
habitantes
Metros cuadrados de
m2 de zonas verdes
zonas
verdes
recreacionales/nme
recreacionales por
ro de habitantes
habitante

espacio
efectivo
de
101
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
390 Parques per cpita
Plazas
400
cpita
urbanas
per
410 Densidad vial
Establecimientos
salud por Nivel
de
Disponibilidad
430 establecimientos
salud
de
de
420
Establecimientos
educativos
por
440
poblacin en edad
escolar
Disponibilidad
450 establecimientos
educacin
de
de
Disponibilidad
de
460 escenarios deportivos y
de recreacin
470
Integracin
STPI
102
intermodal
Frmula
NO
No.
rea de parques
zona urbana +rea
de parques zona
rural / poblacin
total del municipio
m2 de parques y
Metros cuadrados de
parques
cvicos
parques y parques
/nmero
de
cvicos por habitante
habitantes
No.
rea de plazas
urbanas + rea de
plazas
rural
/
poblacin total
m2
Metros cuadrados de
plazas/nmero
plazas por habitante
habitantes
reas en vas / rea

total
No.
No.
de
establecimientos de
salud
por
nivel/poblacin total
municipio
No.
rea construida de
establecimientos de
salud / poblacin
total
No.
No.
Establecimientos
educativos
/poblacin escolar
del municipio
No.
rea construida de
establecimientos de
educacin
/
poblacin escolar
del municipio
M2
rea de escenarios
deportivos y de
recreacin
/
poblacin total
No.
(No. RTPCI Metro +

No.
RTPCI
Metroplus + No.
RTPCI Metrocable)
/ No. RTPCI
de
de
Densidad vial
Km2
de
vas
existentes
por
submbito/rea total
por submbito) * 100
Integracin
Intermodal
del
Sistema
de
Transporte Publico
Integrado (STPI)
(No.RTPCI al Metro
+ No.RTPCI al
Metropls
+
No.RTPCI
al
Metrocable
)/(No.RTPC)*100

Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Validado
en
diagnsti
co 2013
Frmula
SI
Frmula
NO
rea atendida con el

SIT / rea urbana
Km2 rea atendidos

Cobertura
del con el transporte
Transporte Masivo
masivo / Km2 totales
rea del submbito
490 Implementacin SIT
Kms
construidos
Metro + MTC + TPC
+ CR / Kms
proyectados
(Kms
construidos
Implementacin del
SIT
)/(Kms
transporte masivo
proyectados)*100
500 Implementacin TMMC
Kms
construidos
TMMC
/
Kms
proyectados TMMC
510 Eficiencia STPI
No.
Tiempo promedio de
viaje del STPI
520 Accesibilidad STPI
No.
Costo promedio de
viaje del STPI
530 Seguridad STPI
No.
Accidentalidad
STPI
No. Depsitos de
buses construidos /
No. depsitos de
buses requeridos
No.
Volumen
de
pasajeros metro da
/
Capacidad
instalada metro da
No.
viajes
en
automvil / No.
viajes total en la
ciudad en otros
medios
de
transporte
No.
automviles
circulando en el
municipio / No.
automviles
metropolitanos
No.
No. viajes internos

motorizados
por
zona / No. de viajes
motorizados totales
(No. viajes atrados
+generados
+internos)
480 Cobertura SIT
Construccin Depsitos
540
de buses
Utilizacin
550
por da
560
del Metro
Participacin Nivel de
uso del automvil
570 Circulacin en automvil
580 Patrn de viajes zonales
del
X
X
Tiempos de viaje

103
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
590
Patrn de viajes al
centro de la ciudad
Sistema
600
estructurante
vial
Mejoramiento
610
Peatonal
vial
Distribucin
de
620 viviendas por estrato
socioeconmico
630
640
Dficit acumulado de
viviendas
Promedio familias por

vivienda
104
No.
No. viajes
motorizados al
centro de la ciudad /
No. total de viajes
motorizados en la
ciudad
Kms construidos
(autopistas +arterias
+colectoras) / kms
proyectados
Kms de vas
mejoradas o
construidas / kms de
vas proyectadas
No. de viviendas
urbanas estrato i /
No. Total de
viviendas urbanas
No. de viviendas
rurales estrato i /
No. Total de
viviendas rurales
No.
No. de hogares en
el rea urbana / No.
de
viviendas
urbanas
No. de hogares en
el rea rural / No.
de viviendas rurales
No
No.
ncleos
familiares urbanos y
rurales / No. total
de viviendas en el
municipio
Frmula
NO
Sistema
estructurante
vehicular
vial
(Km construidos por

submbito)/(Km
proyectados
por
submbito)*100
Cantidad
viviendas
V0 + V1 + V2 + V3
Dnde:
V0
=
Hogares
que
comparten vivienda
(Cohabitacin)
V1 = Hogares que
habitan sin otros
Dficit cuantitativo de
hogares
con
Vivienda
materiales precarios
V2 = Hogares que
habitan en cuartos
de
inquilinatos
V3 = Hogares en
no recuperable.

de
V0
Donde V0=Cantidad
de Viviendas
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
650
660
670
Dficit cualitativo
vivienda
de
Hogares que comparten

vivienda
Viviendas por tipo de

abastecimiento
Viviendas sin conexin

680 al
alcantarillado
Municipal
Frmula
NO
V0 + V1 + V2 + V3
Dnde:
V0
=
Hogares habitan en
viviendas
construidas
con
material
Dficit cualitativo de inadecuados en los
vivienda
pisos
V1 = Hogares en
hacinamiento
mitigable (ms de
tres y menos de
cinco personas por
cuarto)
Hogares
sin
vivienda
/
No
hogares
= (No.
hogares-No.
viviendas) / No.
Hogares
V0 + V1 + V2 + V3
Dnde:
V0
=
Hogares
que
comparten
vivienda
(Cohabitacin)
V1 = Hogares que
Dficit cuantitativo de habitan sin otros
Vivienda
hogares
con
V2 = Hogares que
habitan en cuartos
de
inquilinatos
V3 = Hogares en
no recuperable.
No. de viviendas
urbanas y rural sin
acueducto / No. De
viviendas urbana y
rural
Cobertura
acueducto
de
(No. de viviendas
sin servicio de
sanitario + Letrina +
No. de viv. sin
conexin
a
alcantarillado
o
pozo) urbana y rural
/ No. De viviendas
urbana y rural
Cobertura
alcantarillado
de
No
Viviendas por tipo

de abastecimiento+
viviendas
sin
conexin
a
alcantarillado
municipal
+
viviendas que no
tienen recoleccin
de los desechos
slidos + vivienda
por
tipo
de
habitacin /No. De
viviendas

105
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
Viviendas que no tienen

690 recoleccin de los
desechos slidos
700
Viviendas por tipo de

habitacin
Asentamientos
710 humanos en zonas de
riesgo
720 Tenencia de la vivienda
106
(No. de viviendas
que
arrojan
a
Campo Abierto o
fuentes de agua
(urbano y rural) +
No. De viviendas
que queman o
entierran +No. de
viviendas que la
llevan a basurero
pblico) (urbano y
rural)
/ No. De
viviendas urbana y
rural
Vivienda
en
edificacin
no
destinada
para
habitacin + Rancho
o
vivienda
de
desechos
+Cuarto(s)+Apartam
entos +Casas / No.
de viviendas urbana
y rural
No.
No. de viviendas
localizados
en
no recuperable / No.
total de viviendas en
el municipio
Total
viviendas:
(propia
+
en
arriendo + otros /
Total de viviendas
municipio
Frmula
NO
Cobertura de aseo en
la zona urbana
V0 + V1 + V2 + V3
Dnde:
V0
=
Hogares
que
comparten
vivienda
(Cohabitacin)
V1 = Hogares que
Dficit cuantitativo de habitan sin otros
Vivienda
hogares
con
V2 = Hogares que
habitan en cuartos
de
inquilinatos
V3 = Hogares en
no recuperable.
V0
/
V1
Dnde:
V0
=
Cantidad de Predios
residenciales
sin
Tenencia ilegal de matrcula
predios residenciales inmobiliaria (ficticia)
V1 = Cantidad de
Predios
residenciales totales
en el municipio

Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
NO
Tenencia
vivienda
Relacin Gastos totales

(Gastos
de
730 funcionamiento,
el
servicio
de
la
deuda)/ingresos totales
Sumatoria de todos
los
gastos
del
municipio
/
Sumatoria de todos
los ingresos del
municipio (Ingresos
corrientes tributarios
y no tributarios, los
recursos de capital,
los
fondos
especiales )
Estado de la deuda
pblica municipal anual
740
con relacin a los
ingresos totales anuales
Deuda
municipal/ingresos
corrientes
No. de empresas
certificadas bajo las
normas ISO XXXX /
total de empresas
en el municipio
No.
No.
Camas por
hospital / (poblacin
total
municipio/
1000000)
No.
No.
cupos en
Educacin Superior
/ poblacin objetivo
municipio
No.
No. lneas fijas de

telfonos instaladas
/ 100000 / poblacin
total del municipio
No.
No.
celulares
activados
/
(poblacin total del
municipio/100)
Cobertura de internet o
800
conectividad
No.
No. computadoras
con
Internet
/
(poblacin total del
municipio/100)
810 Sucursales bancarias
No.
No.
sucursales
bancarias / (ventas
750
Certificacin ambiental
de empresas
Camas hospitalarias por

760
nivel de atencin
Oferta en Educacin
770
Superior
Lneas fijas de telfonos

780
instaladas
Cobertura de telefona
790
mvil
Frmula
de
la
Tenencia de la
vivienda
(Propia,
arrendada, otro)

107
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
Frmula
NO
totales
en
el
municipio/1000000)
820 Composicin del PIB
Aporte al PIB por

tipos de actividad
830
Carga movilizada en
valor monetario
Cargas movilizadas
va area y terrestre,
valoradas en pesos
840
Entidades que tienen

produccin cultural
No.
No. Entidades que

tienen produccin
cultural
X
Participacin
de
(Suelo
de
BIC
suelo de bienes
arquitectnico
y
inmuebles de inters
urbanstico / Suelo
cultural (BIC) grupo
total del mbito o
arquitectnico
y
zona)*100
urbanstico
Bienes
inmuebles
850 declarados como de
inters cultural
860
Inventario y localizacin
de zonas arqueolgicas
Porcentaje
de
conservacin de bienes
870
inmuebles de inters
cultural
880
Participacin ciudadana
organizada
108
No
No.
Bienes
declarados
de
inters cultural
As
Inventario
y
localizacin
de
zonas arqueolgicas
No. de bienes
patrimoniales
conservados / total
de
bienes
patrimoniales
No. de asociaciones
de
participacin
ciudadana
/
Poblacin
total
municipio
Participacin
de
suelo de zonas de
influencia de bienes
inmuebles de inters
cultural (BIC) de los
grupos arquitectnico
y urbanstico
(Suelo de zonas
influencia
grupos
arquitectnico
y
urbanstico / Suelo
total del mbito o
zona)*100
Tasa de declaratoria
de
los
bienes
inmuebles de inters
cultural (BIC)
(N de BIC / (N
inmuebles
propuestos + N de
BIC))*100
Participacin
de
(Suelo
de
BIC
suelo de bienes
arqueolgico / Suelo
inmuebles de inters
total del mbito o
cultural (BIC) grupo
zona)*100
arqueolgico
Tasa de permanencia
(N de BIC que
de
los
bienes
permanecen / N
inmuebles de inters
BIC total)*100
cultural (BIC)

Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
Seguimiento, ajuste y
evaluacin
del
funcionamiento
del
900
bppiam
banco
de
programas y proyectos
de inversin
As
Estado
de
los
proyectos inscritos
en el Banco de
Programas
y
Proyectos medido
como
porcentaje
segn sus procesos
de
radicacin,
viabilizacin,
registro y ejecucin.
Inversin en tecnologa
en el municipio
Pesos invertidos en
tecnologa / Pesos
invertidos totales
Eficiencia en el manejo
920 del presupuesto por
ao
Ejecucin
Presupuestal Total /
Presupuesto
Definitivo
930 Produccin forestal
M3
M3 de produccin
forestal
910
Nivel de corrupcin de
la actividad pblica
rea de cobertura
vegetal / rea total
municipio
rea de riesgo
recuperable y no
recuperable / rea
total municipio
Concentracin
960 monxido de carbono
en ppm
No.
Concentracin de
monxido
de
Carbono en ppm
970
Niveles de ruido por

sector en Db
No.
Niveles de ruido por

sector en Db
980
Aprovechamiento
bosque
M3
M3
madera
aprovechada
en
bosque
940 Cobertura vegetal
Suelo
de
950 recuperable
recuperable
riesgo
y
no
Frmula
Proporcin de la
cobertura terrestre
rural en conflicto con
el uso del suelo
recomendado
(Total de cobertura
terrestre en conflicto
en el corregimiento /
Total del uso del
suelo recomendado
en
el
corregimiento)*100
NO
No. de empleados
pblicos
sancionados en un
perodo / total de
empleados pblicos
890
Zonas de alto riesgo rea de alto riesgo

no recuperable
no recuperable
Zona en alto riesgo rea de

recuperable
recuperable

riesgo
109
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Validado
en
diagnsti
co 2013
Frmula
SI
NO
No.
Poblacin
que
fallece
en
un
periodo / poblacin
total municipio /
1000 habitantes
No.
Poblacin
que
acude a consulta
externa / poblacin
total municipio (por
rangos)
Ingresos
provenientes
de
personas
que
pertenezcan a un
solo hogar
No. de personas
afiliadas al sistema
de seguridad social /
poblacin
econmicamente
activa
103
NBI
0
As
Indicador
compuesto
Necesidades
Bsicas
Insatisfechas)
104 ndice de calidad de

0
vida
As
Indicador
compuesto (ndice
de calidad de vida)
As
Indicador
compuesto (ndice
de
desarrollo
humano)
Poblacin
clasificada dentro de
la
pirmide
poblacional como
econmicamente
activos / poblacin
total municipio
(Poblacin
econmicamente
activa
-Poblacin
con empleo ) /
Poblacin
990 Tasa de mortalidad
Tasa de morbilidad
100
(rangos: 1-4 , 5-14 , 150
44 , 45-60 aos)
101
Ingresos por hogar
0
102 Afiliados al sistema de

0
seguridad social
105 ndice de
0
humano
desarrollo
Poblacin
106
econmicamente activa
0
por gnero
107
Tasa de desempleo
0
110

Frmula
Indicadores 2007
No.
Indicador
UN
Validacin 2013
Frmula
Validado
en
diagnsti
co 2013
SI
Frmula
NO
econmicamente
activa
Estructura del empleo
(Los
tipos
deben
108
especificarse
por
0
industria,
servicios,
agricultura, entre otros)
109
Tasa de criminalidad
0
110 Redes de
0
activas
111 Tasa de
0
escolar
seguridad
desercin
Educacin bsica de la
112
poblacin por rangos de
0
estudio
As
No. de personas
empleadas por tipo
de
empleo,
porcentual izadas
con relacin al total
de
personas
empleadas.
No.
No. de delitos por

tipo / total de delitos
en el municipio
No.
Redes
de
seguridad activas en
barrios / No. total de
barrios
en
el
municipio
No.
Poblacin
que
deserta del sistema,
en el transcurso de
un
perodo
/
Poblacin que se
encontraba en el
sistema al principio
del mismo perodo.
As
Educacin bsica de
la poblacin por
rangos de estudio
Niveles de educacin
Poblacin que ha
terminado estudios
113 alcanzado (todos los
As
X
0
ciclos) de la poblacin
en cada nivel de
por sexos
educacin por sexo.
2.3. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
El equipo tcnico consolid una batera de indicadores que sirven como punto de partida
para el proceso de seguimiento y evaluacin que desde los diferentes ejes temticos se
aborda en los numerales siguientes.
La revisin de la batera de indicadores formulada por la revisin y ajuste del ao 2006,
permite identificar la necesidad de que en el presente proceso de revisin de largo plazo se
formule un sistema de seguimiento y evaluacin dinmico, el cual sea adoptado e
institucionalizado para as facilitar la gestin y posteriores revisiones del mismo. En tal
sentido, se recomienda que, partiendo de las falencias y aciertos encontrados en este primer
111
ejercicio y de las que se puedan hallar en el diagnstico especifico de cada eje temtico, se
formulen indicadores precisos y concretos e ndices que den cuenta integral de las
transformaciones del territorio.
Con el fin de formular un sistema de seguimiento y evaluacin coherente con el Plan de
Ordenamiento Territorial que se formule y ajuste en la presente revisin, se recomienda que
como parte del proceso de formulacin general del Plan se adelante el ejercicio de
articulacin y coherencia de los elementos estratgicos del mismo, y con base en esta
articulacin y los elementos planteados para el territorio se formulen los indicadores e
ndices pertinentes.
Para el funcionamiento y la operacin del sistema de seguimiento y evaluacin del POT, se plantean
las siguientes recomendaciones generales:
Se requiere ampliar las funciones y competencias en otras dependencias de la Alcalda,

como por ejemplo, delegar servidores pblicos de enlace para la gestin e introduccin de la
informacin al sistema de seguimiento al POT.
Se prev necesario que las dependencias de la Alcalda de Medelln involucradas en la
gestin de proyectos de Obra Fsica, as como en la evaluacin, monitoreo y control se
involucren directamente en el seguimiento a la ejecucin del POT. Se identifican las
siguientes: Secretara de Infraestructura Fsica, Secretara de Medio Ambiente, Secretara
de Educacin, Secretara de Salud, Secretara de Cultura Ciudadana, Secretara de
Seguridad y el INDER, adems las subdirecciones de Planeacin Territorial y Estratgica de
Ciudad y de Planeacin Social y Econmica.
Es necesario contar con una plataforma tecnolgica para la gestin y el manejo de la
informacin relativa al seguimiento de la ejecucin del POT. La Alcalda cuenta con la
plataforma tecnolgica SAP, a travs de la cual es posible desarrollar un mdulo especfico
para el seguimiento a la ejecucin del POT. Para tal efecto, es imprescindible contar con el
apoyo y asesoramiento de la Secretaria de Servicios Administrativos, especialmente de la
subsecretara de Tecnologa de Informacin.
Para facilitar el desarrollo del mdulo de seguimiento al POT, la Subdireccin de
Informacin, Seguimiento y Evaluacin Estratgica, deber disear una base de datos que
adopte la estructura jerrquica del POT, llegando a los niveles de detalle de proyecto y
subproyecto, este ltimo cuando as lo exija el ejercicio de homologacin de los proyectos
del Plan de Desarrollo (en la vigencia correspondiente) con los sealados en el Programa de
Ejecucin del POT.
3. MODELO DE SIMULACIN MULTIPROPSITO

Para el ao 2013 el DAP con el propsito de llevar a cabo la revisin y ajuste de largo plazo al POT
de Medelln, elabor como uno de sus instrumentos de seguimiento y evaluacin para la
planificacin territorial, un modelo denominado Multipropsito cuyo objetivo es cumplir con dos
funciones fundamentales para el diagnstico y formulacin de la normatividad y por consiguiente,
para la evaluacin de la misma, como son: determinar la viabilidad financiera de proyectos
inmobiliarios para lotes con potencial de desarrollo, en funcin de las condiciones normativas
establecidas en el Acuerdo 046 de 2006 y sus decretos reglamentarios, adems de las condiciones
de precios y de costos del mercado inmobiliario; as mismo poder establecer con la viabilidad y no
viabilidad de tales proyectos, cuntas personas puede albergar la ciudad bajo condiciones
adecuadas de habitabilidad en lo referente a espacio pblico, equipamientos y otros usos.
112

Para ello, se dise un aplicativo en el paquete estadstico R que se halla compuesto de dos
partes: una que explica la viabilidad financiera de los proyectos nombrado como Modelo de
Simulacin Financiera y otro que tiene en cuenta la poblacin que cabra y los esfuerzos que
debera de hacer la Administracin para que la poblacin actual y futura puedan vivir en condiciones
adecuadas de habitabilidad, como es el Modelo de Capacidad de Soporte.
Adicionalmente, se est implementando un tablero de control, basado en Tecnologa SAP
(Concretamente Xcelsius), haciendo uso de un componente geogrfico que permite integrar la
informacin de negocio, para este caso los resultados del modelo de Simulacin Financiera y de
Capacidad de Soporte, con informacin geogrfica de contexto (como son los polgonos de
tratamiento, los mbitos y los submbitos territoriales definidos en el POT), con el cual se podr
hacer una visualizacin de los resultados de anlisis y simulaciones bajo escenarios concretos,
sobre el territorio de una forma dinmica y con caractersticas de navegabilidad geogrfica a travs
de la informacin. Dicho componente geogrfico, que trabaja sobre plataforma Google, se encuentra
en modalidad de prueba y se est evaluando en conjunto con la Subdireccin de Tecnologa de la
Informacin, su adquisicin a nivel corporativo.
Con esta estrategia de visualizacin (Location Intelligence) a futuro, se espera integrar los resultados
de otros modelos y anlisis que competen al contexto del POT del Municipio de Medelln. Tambin
ser posible la implementacin de alertas, con un enfoque evaluativo, de acuerdo con criterios que
se definirn ms adelante y de acuerdo con el rango de las variables que se visualizarn. A
continuacin se presentan algunos ejemplos de visualizacin de los Modelos territoriales,
compuestos por los resultados obtenidos en el modelo de simulacin financiera y en el de capacidad
soporte.
Figura 32. Visualizacin de tableros territoriales Modelo Simulacin financiera.
El Modelo de Simulacin Financiera parte de una aplicacin en Microsoft Excel elaborada

previamente en el contrato de consultora 4600021479 de 2009 (DAP, Gaviria, D. I. 2009) cuyo
113
propsito fue el de alcanzar, con base en la normatividad del POT, un valor referente del suelo
segn los polgonos de tratamiento, los usos, estratos y los diferentes costos asociados a las
actividades inmobiliarios tpicas, para lo cual se emple el mtodo residual, utilizado y aceptado por
las Lonjas de Propiedad raz en Colombia como se menciona en DAP (2009).
Sin embargo, la intencin de este modelo para el diagnstico y la formulacin del presente proceso
de revisin y ajuste al POT no es determinar los valores del suelo, ya que en la ciudad hay unos
valores de mercado definidos, los cuales no es posible modificar con la norma, al encontrarnos en
una economa de mercado que fija sus precios de acuerdo con la interaccin entre oferta y
demanda, pero si, es necesario poder establecer lineamientos sobre cul es el deber ser de los
aprovechamientos, las obligaciones y dems restricciones para garantizar una ciudad que crezca de
manera equilibrada y propenda por el modelo de ciudad de crecimiento hacia adentro.
El modelo arroja indicadores de relacin y de eficiencia de la norma, cuando se tiene en cuenta el
mercado inmobiliario, como: las utilidades o prdidas netas de los proyectos en funcin del
comportamiento actual de la norma, participacin que tienen las obligaciones urbansticas en las
ventas y el costo del lote en donde se generar el proyecto. Todo lo anterior, utilizando el software
estadstico R, obteniendo a partir del anlisis del licenciamiento histrico, diferentes escenarios de
simulacin de proyectos inmobiliarios, teniendo en cuenta la intensidad de los usos y sus categoras
generales, y las posibles mezclas de tipologas permitidas en la normatividad actual.
En ese sentido, el principal objetivo consistir en diagnosticar las condiciones actuales de la norma y
generar unos umbrales que permitan tomar decisiones de ajuste normativo, a partir de la simulacin
financiera de lotes con potencial de desarrollo, en donde se determinar la viabilidad econmica y/o
financiera de los mismos; es decir, definir si los proyectos con la normatividad y los condicionantes
del mercado inmobiliario, generan utilidades o prdidas.
Por su parte, en el Modelo de Capacidad de Soporte, a diferencia del modelo de Simulacin
Financiera, sigue prevaleciendo la esencia inicial para la que fue diseado en el contrato de
consultora nmero 5200000901 de 2006. No obstante, en su Versin III (DAP, 2013a) ha sido
necesaria una serie de modificaciones para mejorar su comprensin y alcance, como son adiciones
al estado del arte del modelo, ajuste de explicacin metodolgica del modelo e introduccin del
anlisis del mercado inmobiliario. Adems del trasladado del aplicativo a R que antes funcionaba
bajo Microsoft Excel utilizando Visual Basic.
Ahora bien, como se mencion antes, el modelo estima cuntas personas puede albergar la ciudad
de Medelln en condiciones adecuadas de habitabilidad en lo referente a espacio pblico,
equipamientos, otros usos (comercio, servicio e industria) y vas para la poblacin actual y futura.
En tal sentido, recurre a un modelo de programacin lineal que tiene como funcin objetivo la
maximizacin de la poblacin sujeto al cumplimiento de metas de espacios pblicos, equipamientos
y mezcla de usos, bajo la restriccin del suelo potencial para desarrollo en el que se garantizan las
condiciones de habitabilidad de la poblacin actual y futura. A partir de esta consideracin, son
calculados un conjunto de variables e indicadores que permiten dar cuenta del estado actual y futuro
de la ciudad.
Con respecto a los lotes con potencial para desarrollo, permiten la construccin de tres posibles
escenarios en el modelo de capacidad de soporte, como son: dos que incluyen todos los lotes de
oportunidad, y otro que tiene slo lotes que generan utilidades; esto permite conocer cunta
poblacin puede caber en la ciudad y cules seran los esfuerzos de la Administracin en los
114

diferentes polgonos para garantizar las condiciones de habitabilidad en la poblacin actual y que
pueda llegar.
Las ventajas que produce la implementacin en R de ambos aplicativos, es poder realizar un
procesamiento ms rpido de la informacin, en la cual son articulados ambos modelos por medio
de los lotes del suelo potencial para desarrollo y las respectiva densidad de viviendas por hectrea;
al igual que la generacin de grficos y de tablas de manera automtica. As mismo la corrida central
de los modelos y tablas es realizada en ArcGis 10, en el que se cre una interface que permite la
creacin de escenarios, mapas ms completos y tableros de control.
Finalmente, es importante mencionar que detrs del funcionamiento de este aplicativo fue necesario
identificar los lotes potenciales para desarrollo y diferentes atributos de la ciudad que son los
insumos que se necesitan para su implementacin, los cuales fueron procesados en Access, ArcGis,
entre otros programas.
3.1. METODOLOGA PARA LA IDENTIFICACIN DEL SUELO CON

POTENCIAL DE DESARROLLO
El propsito de este ejercicio es identificar el suelo urbano y de expansin con potencial de
desarrollo en la ciudad de Medelln. Se desarrolla a partir de los siguientes pasos:
3.1.1. IDENTIFICACIN DE FUENTES DE INFORMACIN.
Informacin Geogrfica de Catastro

Informacin Jurdica de Catastro
Inventario de Espacio Pblico y Equipamientos (Taller del Espacio Pblico 2010 2011)
Geodatabase urbanizaciones abiertas y cerradas (Subdireccin Planeacin Territorial
Estratgica, verificacin en campo 2013)
Informacin del archivo digital ROYAL (licencias y planos urbansticos)
El Shape RPH, edificaciones que poseen Reglamento de Propiedad Horizontal.
(Suministrado por el Observatorio del Suelo y del Mercado Inmobiliario OSMI fuente
Catastro, ao 2009)
3.1.2. GENERACIN DEL MAPA BASE.

Para este anlisis, el mapa base est conformado por el featureclass de Lotes de la ciudad de
Medelln, realizado por la Subdireccin de Catastro y se complementa con la ortofoto del territorio de
2010.
Se acord realizar un intercambio de informacin con la Subdireccin de Catastro para asociar la
informacin tabular almacenada en SAP a la informacin de la Geodatabase Catastral; para esto se
incorporaron campos como:
1.
2.
3.
4.
5.
CBML
rea del lote
Frente
rea total construida
rea construida primer piso
115
6. Nmero mximo de piso (del featureclassde construccin), AlturaMximaJurdica (incluye

stano Catastro calculo valores avalo teniendo en cuenta el stano).
7. Direccin
8. Estrato
9. Valor m Zona Geoeconmica
10. Uso predominante del lote (est relacionado con el rea ocupada por uso para cada predio,
seleccionar el mayor porcentaje por uso predominante-Residencial, Comercio, Servicio,
Industrial)
11. Cantidad de predios (Destinaciones por uso y rea construida por uso)
12. RPH
13. Avalo lote
14. Avalo construccin
15. Avalo Total
16. Barrio
17. Comuna
18. Zona
19. mbito territorial
20. Usos del suelo (POT)
21. rea privada
22. rea comn (parqueadero y cuartos tiles)
Se realizaron validaciones de los datos suministrados en la consulta; en diferentes ocasiones se
reuni el equipo de trabajo para discutir los resultados arrojados por sta y verificar la aplicabilidad
para los propsitos del ejercicio ejecutado por el DAP.
Adicionalmente, se hizo verificacin en campo por cada una de las zonas de Medelln, donde se
constataron, corrigieron y actualizaron campos como alturas y nuevos procesos de urbanizacin.
En consecuencia, con todo lo anterior se identifica el suelo potencial de desarrollo que resulta de la
contraposicin con la identificacin de los lotes sin potencial de desarrollo para los que se tuvieron
los siguientes criterios.
3.1.3. CRITERIOS PARA IDENTIFICAR LOTES SIN POTENCIAL DE DESARROLLO.
Lotes ubicados en polgonos de tratamiento reas para la Preservacin de Infraestructura

API- o Mejoramiento Integral MI-.
Altura: Zona 1 y 2 segn norma de altura mxima definida por polgono de tratamiento
acuerdo 46 de 2006. Zona 3, 4, 5 y 6, lotes con altura mayor o igual a 4 pisos.
Lotes en Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) y nmero de propietarios mayor a 2.
Lotes afectados por zonas de alto riesgo no recuperable y/o retiros a quebradas, en un
porcentaje superior al 40%.
Tipos de lotes que sean clasificados catastralmente como:
Tabla 18. Clasificacin de tipos de lote segn base Catastral.

B
Bloque
BA
Baldo
CA
Casa en Condominio
116
Edificio

EP
Espacio Publico
Separador Vial o Zona Verde
Torre
Va
Zona Comn
Fuente: Subsecretara de Catastro, 2013.
Espacio Pblico y Equipamientos identificados en usos del suelo segn inventario de Taller
del espacio pblico.
Espacio Pblico y Equipamientos identificados en usos del suelo segn POT acuerdo 46 del
2006.
Bienes de Inters Cultural, declarado segn acuerdo 23 de 2009.
Predios desarrollados a diciembre 2012 de las unidades de gestin de los planteamientos
urbansticos de los Planes Parciales.
Procesos de urbanizacin identificados como cerrados.
3.1.4. PRODUCTOS.
Del proceso realizado se dise una ficha sntesis de la caracterizacin del suelo potencial, con
variables como: rea con potencial de desarrollo, Promedio de reas por polgonos, Cumplimiento
normativo (reas y frentes mnimos), Formas posibles de desarrollo, Estado de las construcciones,
Nmero de propietarios, Uso catastral predominante del suelo, agrupando los polgonos de
tratamiento que pertenecen a cada submbito (Anexo 12 Fichas suelo Potencial de Desarrollo4).
En la siguiente figura se presenta el ejemplo de esta ficha.
NOTA TCNICA: Se asume que toda el rea contenida en los polgonos de Desarrollo y Desarrollo en Expansin
corresponde a suelo con potencial de desarrollo.
4

117
Figura 33. Ejemplo de ficha sntesis de la caracterizacin del suelo potencial de desarrollo.
Fuente: Subdireccin de Informacin, Seguimiento y Evaluacin Estratgica, Seguimiento y Evaluacin Estratgica DAP-, 2013.
Partiendo de los resultados, se generan mapas por polgonos y submbitos, donde se identifican
lotes con potencial y sus posibles formas de desarrollo, y las cifras por mbitos y submbitos, de las
reas correspondientes a los lotes con potencial de desarrollo.
Tabla 19. Suelo con potencial de desarrollo por mbitos.
MBITO
Rio
Ladera
Urbana
118
SUBMBITO
NO.
LOTES
NO. LOTES NO
POTENCIALES
NO. LOTES
POTENCIA
LES
REA DE
LOTES
POTENCIALE
S (ha)
%
REA
LOTES
POTEN
CIALES
REA
SUBMBIT
O
Rio Centro
4567
1768
2799
233,98
33,69
694,55
Rio Norte
21676
12907
8769
146,83
20,85
704,33
Rio Sur
9182
3835
5347
165,61
17,20
963,08
Ladera Urbana
Centro Oriental
5355
3622
1733
147,74
20,57
718,06
Ladera Urbana
Centro
Sur
31698
21061
10637
130,55
22,67
575,93

MBITO
SUBMBITO
NO.
LOTES
NO. LOTES NO
POTENCIALES
NO. LOTES
POTENCIA
LES
REA DE
LOTES
POTENCIALE
S (ha)
%
REA
LOTES
POTEN
CIALES
REA
SUBMBIT
O
Occidental
Ladera Urbana
Nor Occidental
35560
23894
11666
158,46
17,00
932,32
Ladera Urbana
Nor Oriental
41201
19550
21651
443,69
21,52
2062,05
Ladera Urbana
Sur Oriental
18473
8617
9856
157,69
25,72
613,08
Borde Urbano
Corregimientos
12100
8981
3119
62,27
13,31
467,83
Borde Urbano
Nor Oriental
9534
5166
4368
107,17
18,67
574,14
Borde Urbano
Nor Occidental
12749
8897
3852
48,62
11,92
407,90
Borde Urbano
Sur Occidental
44003
39712
4291
53,80
5,61
959,32
Borde Urbano
Sur Oriental
36506
31989
4517
141,72
15,94
888,96
Borde Urbano
en Desarrollo
2831
2402
429
182,33
35,54
513,00
TOTAL
285.435
192.401
93.034
2.180
Fuente: Subdireccin de Informacin, Seguimiento y Evaluacin Estratgica -DAP-, 2013.
20
11.075
Borde
Urbano
3.2. METODOLOGA DEL MODELO DE CAPACIDAD SOPORTE

Como ya se ha dicho, la capacidad de soporte de un territorio est dada por la poblacin mxima
que ste puede y podr albergar bajo condiciones adecuadas (habitabilidad y calidad de vida), de
acuerdo con un escenario prospectivo para un horizonte de planificacin de mediano o largo plazo.
En el ordenamiento del territorio, se debe concebir una ciudad que atienda las demandas de
vivienda, equipamiento, espacio pblico, infraestructura para la movilidad, entre otros, de forma que
se garantice habitabilidad y calidad de vida para sus habitantes. Una alternativa, es establecer estos
requerimientos como metas a conseguir en el mediano y/o largo plazo, dadas como estndares de
suelo por habitante, que apuntan hacia la definicin de las densidades habitacionales adecuadas o
poblacin que podra soportar el territorio. El Gobierno Nacional en el Plan 2019 Visin Colombia
Segundo Centenario (Departamento Nacional de Planeacin, 2005) estableci, entre otros
objetivos, que para lograr ciudades que se consoliden como verdaderos focos de desarrollo social y
econmico, se deben ejecutar acciones para el desarrollo urbano que incrementen el espacio
pblico total efectivo a 10 m2/habitante.
Adicionalmente, el DAP de Medelln, para el ajuste del POT (Acuerdo 046 de 2006), llev a cabo los
anlisis de la normativa sobre aprovechamientos y obligaciones, de los cuales se obtuvieron las
siguientes conclusiones:

119
La reglamentacin del ndice de construccin (cifra que multiplicada por el rea neta del lote
o terreno, da como resultado el rea mxima permitida para construir) no controla por s sola
el nmero de viviendas a desarrollar en los proyectos.
La reglamentacin de obligaciones (m2 cedidos de suelo por m2 construidos) no incrementa
las cesiones de suelo para espacio pblico, equipamientos y vas, requeridos para la
cantidad de viviendas y poblacin que alberga los proyectos.
En algunos sectores de la ciudad, se encontraron ndices de construccin muy altos y
simultneamente los tamaos de las viviendas que se construan eran muy reducidos, por lo
que para aquellos aos se obtenan entonces en promedio para la ciudad, densidades de
1.200 viv/ha.
Debido a esta problemtica, fue necesario definir la normativa de aprovechamientos (Acuerdo 046
de 2006) en trminos de la densidad habitacional (viviendas por hectrea), teniendo en cuenta el
crecimiento de la poblacin a futuro, la cual puede habitar una zona siempre y cuando se puedan
proveer unas condiciones mnimas de habitabilidad en trminos de espacio pblico, equipamientos
bsicos e infraestructura vial. De la misma manera, las obligaciones urbansticas de cesin de suelo,
tambin fueron definidas en trminos de m2 cedidos de suelo por habitante, orientado hacia el
concepto de capacidad de soporte del territorio.
La definicin de las densidades habitacionales para una unidad territorial (por ejemplo, un polgono
de tratamiento) se logra a partir del equilibrio entre la capacidad de soporte del territorio y la
factibilidad financiera de los proyectos inmobiliarios en la zona. Sin embargo, se debe garantizar que
estas densidades tomen valores de acuerdo con las franjas de densidad variables, que a su vez
dependen de otras variables como pendientes topogrficas, presencia de quebradas, bosques,
estabilidad de los suelos, dotacin de infraestructuras para movilidad, redes de servicios pblicos,
entre otras. La modelacin incluye el diseo y construccin de una herramienta que sirviera para
cuantificar y simular el desarrollo de la ciudad basado en un modelo de franjas de densidades, que
permite determinar el nmero mximo de viviendas por hectrea neta, que en condiciones
sostenibles, el suelo urbano puede albergar en un horizonte de planeacin de mediano o largo plazo.
Este nuevo estudio y anlisis en su tercera versin es realizado para apoyar la Revisin y Ajuste del
POT en el ao 2013, cuyos resultados y conclusiones se presentarn ms adelante en este informe,
permite, a travs de un aplicativo potente, verstil y sencillo, evaluar la capacidad de soporte del
territorio con informacin actualizada a la fecha (2012). Igualmente, evaluar las polticas o
disposiciones normativas sobre aprovechamientos (densidades, ndices de construccin, alturas) y
obligaciones (cesiones de suelo, construccin de vas y equipamientos), adems de obtener un
sistema de indicadores prospectivo para el escenario de proyecciones de poblacin urbana para
Medelln, en mapas, tablas y grficas, conformado por: estado actual de la ciudad (Lnea Base)
desagregado espacialmente en cuanto a poblacin, nmero de viviendas, reas de usos del suelo,
reas de suelo para redensificacin urbana, reas de suelo urbanizable, entre otras, y finalmente, un
estado general de la ciudad ideal que deseamos.
A continuacin se presentan los antecedentes que se tienen internacionalmente sobre capacidad de
soporte, al igual que la experiencia vivida en la construccin del modelo para la revisin del Acuerdo
046 de 2006, posteriormente se presenta la estructura metodolgica general del modelo y en el
Anlisis de aplicacin del Modelo Multipropsito, se presentan los resultados de la lnea base y
esperados que corresponden al diagnstico.
120

3.2.1. ANTECEDENTES.
El concepto de capacidad de soporte es un elemento tcnico innovador para el estudio de las
condiciones fsico-espaciales de una ciudad, fundamento para la revisin y ajuste del POT, y ms
que todo, una herramienta para los planificadores urbanos, la cual les permite no slo poder
conseguir un equilibrio en el uso del suelo, sino tambin que tales usos posibiliten un desarrollo
sostenible a travs de una mezcla adecuada de los mismos, en trminos ambientales, sociales y
econmicos para la poblacin actual y futura (Oh, Jeong, Lee, Lee y Choi, 2005).
A nivel internacional, hay trabajos que han tratado el tema de capacidad de soporte (o capacidad de
carga (Carrying Capacity)) bajo diferentes perspectivas. Por su parte, Dan-lin y Han-ying (2002) por
medio de un anlisis espacio-estado y un sistema de indicadores, determinan la capacidad de
soporte de la ciudad de Bohai Rim en China. Lo primero, permite un anlisis espacio-estado de la
dinmica de un hbitat en lo que respecta a dos puntos antagnicos: el organismo de la capacidad
(incluyendo los recursos naturales y el medio ambiente) denominado Capacidad de Soporte
Regional CSR-, y el organismo de presin, representado por varias actividades humanas que
presionan la CSR (Estado de la Capacidad Regional ECR-). Lo segundo, posibilita una
construccin de un sistema de indicadores de acuerdo con las restricciones espacio-estado
temporales, en las cuales se distinguen tres tipos de indicadores:
(1) Indicadores de soporte, que representan el estado actual y de desarrollo que son
representados por recursos naturales regionales, capacidad ambiental e indicadores
potenciales que representan las actividades positivas de los humanos para mejorar la
capacidad de soporte regional, como son mejoramiento en las tecnologas, la calidad de
vida, entre otros.
(2) Indicadores de presin, estos se componen de los factores que genera las actividades
humanas, como son la imposicin por parte de los humanos de sus estndares de vida al
ambiente y recursos naturales, como el aumento de la poblacin, tasas de consumo de
recursos naturales, polucin ambiental, entre otros.
(3) Indicadores de comunicacin, este incluye la migracin, transporte de carga, flujo de
capital y de informacin, al igual que reasignacin de recursos artificiales.
Para analizar estas relaciones e indicadores utilizan un modelo de dinmica de sistemas en tres
periodos de anlisis y siete mdulos para analizar la CSR y ECR, descubren que en la mayora de
los casos la CSR es inferior al ECR, denotando con ello una sobre-capacidad que implica dficit
futuros en esta regin y por tanto, la necesidad de polticas pblicas activas para contrarrestar los
efectos ms neurlgicos que estn generando esa presin.
Oh et al. (2005) muestran los desafos que tienen los planificadores urbanos para conseguir un
desarrollo ptimo de una ciudad cuando esta presenta problemas ambientales e infraestructura
insuficiente como resultado de sobre-desarrollo y sobre-concentracin. Por este motivo, proponen un
sistema integrado para valorar la capacidad de soporte, en el cual, inicialmente definen siete
variables para la evaluacin, como son: la energa (relacin que hay entre la emisin de dixido de
carbono y la poblacin), las reas verdes (se asume como estndar de ciudad 6 m 2 por habitante e
incluye parques urbanos, espacios verdes, bosques urbanos), vas (su calidad es medida segn la
rapidez de la corriente de trfico, tiempo de viaje y calidad del aire), sistema metro (se cuantifica
como el nivel de hacinamiento en el metro, que segn estndares internacionales no debe
sobrepasar el 150%), oferta de agua (se establece como la capacidad que tienen las redes de
tuberas, las plantas de purificacin, la distribucin de embalses y las estaciones de agua),
121
tratamiento de aguas residuales (definido segn la capacidad que tiene de desechar o procesar esa
agua), tratamiento de residuos (se mide como la contaminacin que genera destruir o reciclar esos
materiales). A partir de dichas variables, se integra a un sistema de informacin geogrfico, el cual
permite su cuantificacin y valoracin de manera ms oportuna. Esta estrategia es aplicada en la
ciudad de Sel, que tiene una alta densificacin poblacional al ser un centro administrativo, de
negocios y comercial y, por consecuencia, presenta riesgos en su sostenibilidad. Con esta
metodologa se encuentra que es necesaria la implementacin de algunas polticas pblicas para
solucionar ciertos problemas en el territorio y que, a travs de sistemas geogrficos es posible
obtener resultados que permiten hacer un anlisis ms prctico y rpido.
Feng, Zhang y Luo (2008) analizan la capacidad de soporte de los recursos hdricos de la ciudad de
Yiwu en China. Para este objetivo, explican que este tema tiene atributos tanto de la naturaleza
como de la sociedad, inmiscuyendo factores como la poblacin, la disponibilidad de recursos, el
medio ambiente, la ecologa y la tecnologa, lo que puede implicar interacciones complejas que se
modifican a travs de parmetros de poltica econmica, rapidez del desarrollo, entre otras. Para su
modelacin proponen el uso de la metodologa dinmicas de sistemas e Information diffusion con el
propsito de recoger el efecto de riesgo de escasez de agua, evaluar diferentes subsistemas
simultneamente poblacin, agricultura, industria, proteccin ambiental y recursos hdricos y usar
una muestra pequea de datos. Hallan que es necesario utilizar una estrategia de crecimiento
equilibrada en la que tanto el tema de desarrollo econmico como la conservacin ambiental sean
dos pilares fundamentales en su modelo de ciudad.
Xu, Kang y Wei (2010) evalan para el distrito TongZhou de Beijing su capacidad de soporte relativa,
la cual se define como la habilidad potencial que tiene un ecosistema urbano de mantenerse
saludable. Para determinar esto, muestran la necesidad de utilizar indicadores que cumplan con tres
aspectos fundamentales, como son: comparabilidad, proximidad y consistencia, a travs de los
cuales establecen que no slo es necesario evaluar la capacidad de soporte analizando atributos de
la economa, el ambiente y la sociedad, sino que es indispensable que estos temas se hallen
entrelazados en indicadores de soporte (impacto que es generado al medio ambiente por el
desarrollo humano) y de presin (reflejan el estatus de la forma urbana y el prospecto de desarrollo).
Hallan que hay una relacin negativa entre ambos conjuntos de indicadores y que a partir de esta
estrategia se puede llegar a resultados satisfactorios para analizar la capacidad de soporte.
Liu (2012), debido a la importancia que tiene la aglomeracin urbana en la explicacin del desarrollo
sostenible de un conjunto de ciudades, estudia la capacidad de soporte de 16 ciudades de Yangtze
River Delta, China, empleando 12 indicadores representativos para evaluar el suelo, el agua, el
transporte y el medio ambiente Dimensin de rea urbanizada (km2), rea pr-cpita de cultivos
(relacin entre el rea del suelo arable y poblacin total), rea pr-cpita de construccin (rea de
suelo para construccin sobre la poblacin total), requisitos del suelo de 10.000 yuanes del producto
interno bruto (km2) (rea de la ciudad por 10.000 dividido el producto interno bruto total), recursos
pr-cpita de agua (m3) (cantidad de crecimiento de agua sobre la poblacin total), consumo prcpita de agua (m3) (cantidad total de la oferta de agua sobre la poblacin total), rea de vas
urbanas pr-cpita (m3) (rea de vas totales sobre la poblacin total), nmero de buses por cada
10.000 personas (miles) (cantidad de buses por 10.000 dividido la poblacin total), rea de
Groenlandia en trminos pr-cpita (m3) (relacin entre el rea de Groelandia y la poblacin total),
tasa de cobertura de reas verdes construidas (%), volumen de descarga de aguas residuales (t),
volumen de emisiones de SO2 (t). Ahora bien, usando la tcnica de componentes principales para
el ao 2000 y 2008, encuentran que sus mayores desafos son de carcter ambiental, como son la
122

polucin de la tierra, la degradacin del agua, la escasez de los recursos energticos y la congestin
del trfico, ya que estos factores son altamente restrictivos para su desarrollo econmico y social.
Para la ciudad de Medelln, en el ao 2006, se ejecut el contrato de consultora nmero
5200000901 de 2006 cuyo objeto fue Contrato para el desarrollo de un piloto que permita modelar
la Capacidad de Soporte del territorio para albergar la poblacin bajo condiciones adecuadas de
espacio pblico, equipamiento y movilidad, con diferentes valores en distintos escenarios y para el
suministro al equipo tcnico encargado de la formulacin de mbitos de reparto, de la informacin
necesaria para el anlisis y definicin de suelos para espacio pblico y equipamiento que se
generarn a partir de la construccin de edificaciones. En ambos casos a partir de los estndares y
densidades definidas en el Acuerdo 046 de 2006 (POT, 2006). Los productos de este contrato
fueron desarrollados y entregados en el aplicativo TERRIN basado en el software de gestin de
bases de datos Visual FOX PRO.
Para el caso de Medelln y de acuerdo con el POT en su Artculo 12 Un crecimiento orientado hacia
adentro, con nfasis en las zonas centrales prximas al ro dotadas de excelente infraestructura, que
experimentan actualmente procesos de estancamiento, degradacin o subutilizacin, los
requerimientos de suelos de expansin urbana se dan bajo las premisas de crecimiento hacia
adentro apostando a la redensificacin urbana y basado en metas de ocupacin del territorio para el
mediano y largo plazo.
En la versin denominada FASE I, desarrollada directamente por el DAP, se incluyen algunas
mejoras y actualizaciones de informacin, criterios y sistematizacin, con el fin de tener una
herramienta, entre otras, como soporte a la toma de decisiones en ordenamiento territorial, en la cual
se puede y podr en el futuro evaluar la normativa en cuanto a aprovechamientos y obligaciones
urbansticas, que permitan planear en el largo plazo una ciudad habitable desde el punto de vista
fsico-espacial, en cuanto a espacios pblicos, equipamientos y vas.
Se cuenta entonces en la FASE I con una herramienta novedosa para modelar la capacidad de
soporte del territorio, incluyendo la simulacin financiera de proyectos inmobiliarios, con las
siguientes caractersticas y funcionalidades:
Aplicativo (software en Visual Basic aplicado a Microsoft Excel). Este software posibilita, de
manera gil y sencilla definir los parmetros de Capacidad de Soporte para diferentes
escenarios de poblacin, normativa, metas, polgonos de tratamiento, entre otros. Adems
el GIS permite actualizar y consultar los datos, resultados e indicadores de una forma
intuitiva y amigable (mapas, grficas y tablas) desde cualquier Unidad de la Subdireccin de
Planeacin Territorial que lo requiera.
Aplicativo 2 (programacin en celdas) que permite realizar la simulacin financiera de
proyectos inmobiliarios tpicos en la ciudad de Medelln, para cada polgono de tratamiento
con su respectiva normativa de usos, aprovechamientos y obligaciones, utilizando el mtodo
residual de avalos y comparando los resultados con los valores comerciales del suelo en la
ciudad.
Mdulo de optimizacin (en programacin lineal) para maximizar el suelo destinado a
nueva vivienda, sujeto a restricciones de cumplimiento de metas de espacio pblico,
equipamientos bsicos, industria y actividad mltiple.
Actualizacin de la informacin base, sobre el estado actual de ocupacin, usos del
territorio, poblacin, nmero de viviendas, indicadores de espacio pblico, equipamientos y
vas.
123
Nuevos criterios para determinar el suelo potencial de desarrollo va redensificacin,

viviendas actuales en polgonos o API, cronograma de entrada de nuevas viviendas en los
Planes Parciales decretados y metodologas para simular financieramente los proyectos
urbansticos.
En una FASE II (ao 2013) se hacen un conjunto de mejoras, donde con el propsito de tener una
herramienta ms gil en el procesamiento de la informacin, el aplicativo fue migrado al software
estadstico R; en este, es posible la entrega de resultados a travs de tablas, grficos y mapas de
una forma automtica para mostrar los resultados ms estratgicos. Igualmente, permite poder
compartir variables e interactuar con el modelo de Simulacin Financiera y poderse adems crear
una interface desde ArcGis para el manejo de la informacin, procesamiento de mapas ms
completos y construccin de tableros de control, esto ltimo posibilita tener una herramienta no slo
para la revisin y ajuste del POT en 2013, sino que adicionalmente se vuelve un instrumento para la
realizacin del seguimiento de este mismo.
Por su parte, el modelo fue modificado y adicionado algunos aspectos fundamentales para su mejor
anlisis:
Se dio la actualizacin de la informacin fuente al ao de 2012, en el cual es realizado un

ejercicio metodolgico especializado para calcular el suelo potencial de desarrollo. Se
incluye una medida de poblacin ms precisa por polgono, se mejora el procesamiento de
la informacin sobre usos del suelo, calidad de medicin en espacios pblicos, entre otros
cambios.
Se cambia la forma como se calcula la densidad del suelo potencial de desarrollo en la cual
no se estaba teniendo en cuenta una aproximacin adecuada de cmo se usa el suelo.
Se construye un ndice de capacidad de soporte con el propsito de poder configurar una
mejor estructura para el anlisis, en la que permita ver en un solo valor cual es el estado de
cada polgono.
Se incluye un modelo de eleccin inmobiliaria en el que se puede observar las tendencias
de la ciudad de acuerdo a caractersticas, tales como precios, estrato, espacios pblicos,
equipamientos y vas.
Entre otros detalles tcnicos que van en pro del mejoramiento del modelo.
3.2.2. MTODO
A continuacin se presenta la metodologa general del desarrollo conceptual para determinar la
capacidad de soporte del territorio FASE I y II-. Se incluye la informacin fuente, informacin base
(cuyos resultados sern soporte al ajuste del POT, suposiciones y pasos para obtener los
resultados.
3.2.2.1. INFORMACIN FUENTE Y BASE.
En la Tabla 20 se resumen los datos que se utilizan como insumos para determinar la capacidad de
soporte de la ciudad de Medelln. En la parte superior de la tabla se puede observar el nombre de la
variable, smbolo, unidad de medida, informacin de la fuente, fuente, de donde se suministr y su
respectiva definicin. Tambin hay una discriminacin por categoras de la informacin, como es la
norma del polgono, nmero de viviendas, inventario de suelos por uso actual, potencial y metas
actuales. Esta informacin, en su mayora es heterognea por cada polgono, cabe destacar que
para la determinacin de las metas de espacio pblico, equipamiento local y vas, actuales y otros
usos, se realiz un mtodo Delphi de valoracin subjetiva de estos estndares de ciudad por
124

Submbito con el fin de identificar una mejor configuracin de los desafos que se tienen en el
territorio.
Tabla 20. Informacin fuente y base para el modelo de capacidad de soporte por polgono.
UNIDAD INFORM
FUEN SUMINI
VARIABLE SMBOLO ES DE
ACIN
DESCRIPCIN
TE
STRA
MEDIDA FUENTE
INFORMACIN DE LA NORMA PARA CADA POLGONO
rea del suelo que comprende una unidad
rea del
Hectrea
bsica al momento de normatizar de acuerdo a
Polgono
su clasificacin
Vivienda
Es la cantidad de unidades de vivienda por
Densidades
s/
hectrea neta que puede soportar un territorio
Norma
Hectrea
dentro de un polgono
Es la cifra que multiplicada por el rea neta del
ndice de
lote o terreno, da como resultado el rea
construccin
ndice
mxima permitida para construir. Esta cifra vara
norma
segn la densidad asignada para la zona de
tratamiento en la cual se ubica el desarrollo.
Distancia vertical de un cuerpo respecto a la
tierra o a cualquier otra superficie tomada como
referencia, de acuerdo a la norma se define
Altura norma
Pisos
como 3,5 metros entre pisos para uso
residencial. Para otros usos vase Decreto 409
de 2007.
Las obligaciones urbansticas estn dadas por
Norma
Acuerdo
Unidad
la cesin de suelo para espacio pblico (en el
espacio
m2/Habit
46 de
de
sitio o en otro de acuerdo con los mbitos de
pblico
ante
2006
Orden
reparto). Para vivienda: Xm2/hab. (de acuerdo
vivienda
geodata amient OSMI con Polgono) Artculo 252 Acuerdo 46.
base
o
Las obligaciones urbansticas estn dadas por
Norma
Corporat
Territor
la cesin de suelo para Espacio Pblico (en un
2
espacio
m /100
iva
ial
sitio de acuerdo con los mbitos de reparto).
pblico otros
metros
Para otros usos: 1 m2/100m. (de acuerdo con
usos
el Polgono) Artculo 252 Acuerdo 046.
ndice de
ocupacin
reas
ndice de ocupacin para la categora reas
ndice
residenciales
residenciales proyectos menores a 2000m2
menores a
2000 m2
ndice de
ocupacin
reas
ndice de ocupacin para la categora reas
ndice
residenciales
residenciales proyectos mayores a 2000 m2
mayores
2000 m2
% Norma
Porcentaj
espacio
e rea
Porcentaje del rea neta destinada
pblico rea
Neta
neta
NMERO DE VIVIENDAS
Nmero de viviendas segn el estrato socioNmero de
Nmero Instalaci Empre
OSMI
viviendas
de
ones de
sas
econmico y polgono en el que se halle.
125
VARIABLE
estrato
Suelo
residencial
Suelo
industrial
Suelo mltiple
Suelo
equipamiento
educacin
Suelo
equipamiento
salud
Suelo
equipamiento
recreacin
Suelo espacio
pblico local
Suelo espacio
pblico
general
Suelo vas
Suelo
equipamiento
de planes
parciales
Suelo espacio
pblico local
de planes
parciales
Suelo vas
planes
parciales
SMBOLO
UNIDAD INFORM
FUEN SUMINI
ES DE
ACIN
TE
STRA
MEDIDA FUENTE
viviendas energa Pblic
residenci as de
al ms Medell
otros
n
servicios
INVENTARIO DE SUELOS POR USOS
Hectrea
Hectrea
Hectrea
Subse
cretari
a de
Catastr
o
DESCRIPCIN
Suelo con destinacin residencial.

Suelo con destinacin industrial
Suelo con destinacin comercio y servicios
Hectrea
Suelo con equipamientos en educacin
Hectrea
Suelo con equipamientos en salud
Unidad
de
Inventari
Taller
o
Hectrea catastral
de
Espaci
actualiza
o
do
Public
Hectrea
o
OSMI
Suelo con espacio pblico local (tiene en cuenta

la discriminacin del efectivo, al igual que
tambin tendr en cuenta el total que
contabiliza los andenes y las zonas verdes)
Hectrea
Hectrea
Suelo con equipamientos en recreacin
Suelo con espacio pblico general

Secret
ara de
Obras
Pblic
as
Suelo en vas
Hectrea
Unidad
de
Equipo Orden
planes amient
Hectrea
parciales
o
Territor
ial
Hectrea
OSMI
Son los suelos en hectreas suministrados por

los encargados de los planes parciales, estos
incluyen los planes aprobados. Donde en
algunos casos son un estimativo de lo que
ofrecen
INVENTARIO DE SUELOS POTENCIAL DE DESARROLLO POR USOS

Suelo lotes
urbanizables
Suelo
redensificaci
n residencial
Suelo
redensificaci
126
Hectrea
Inventari Subse
o
cretari
Hectrea catastral a de
actualiza Catastr
do
o
Hectrea
Suelo en lotes urbanizables (0811)

OSMI
Suelo potencial de desarrollo con destinacin

residencial de acuerdo a metodologa
Subdireccin de Ordenamiento.
comercio y servicios de acuerdo a metodologa

VARIABLE
SMBOLO
UNIDAD INFORM
FUEN
ES DE
ACIN
TE
MEDIDA FUENTE
n mltiple
Suelo
redensificaci
n industria
Nmero de
viviendas en
el suelo
potencial de
desarrollo
rea bruta del
suelo
potencial de
desarrollo
Meta espacio
pblico local
Actual
Meta
equipamiento
Actual
Meta industria
Meta mltiple
Meta vas
D, DE
SUMINI
STRA
DESCRIPCIN
Hectrea

industrial de acuerdo a metodologa
Nmero
Es la agregacin de los lotes por polgono de la

cantidad de viviendas que se hallan en los lotes
con potencial para desarrollo.
Hectrea
Es la agregacin de los lotes por polgono del

rea construida en hectreas que pertenecen al
suelo potencial de desarrollo.
METAS ACTUALES PARA USO DE SUELO

Meta
de
espacio
pblico por persona
definida
por
el
Gobierno
Nacional
m2/habita
para el 2019 en el Plan
nte
Visin
Colombia
columnas
Segundo Centenario. Las
anteriores
Su valor es 4 para
Metas
corresponden a las
todos los polgonos
(estnda
metas propuestas en
res) de
m2/habita
Su valor es 1,38 para el Acuerdo 46 de
espacio
nte
todos los polgonos.
2006. Actualmente se
pblico,
est haciendo una
m2/habita equipam
Gobiern Su valor es 5 para
Plan
nueva propuesta que
nte
ientos
o
todos los polgonos
2019
tenga en cuenta las
bsicos
Nacional Su valor es 3,67 para
necesidades de la
m2/habita y vas a
todos los polgonos
ciudad
en
sus
2020
nte
(incluye comercio y
diferentes
mbitos.
(m2/
servicios)
Donde se apueste por
habitant
Meta
de
espacio una mixtura de usos
e)
pblico por persona ms equilibrada que
definida por el gobierno beneficie a la ciudad
nacional para el 2019
Porcentaj
en el Plan Visin
e
Colombia
Segundo
Centenario. Su valor
es 20,75% para todos
los polgonos.5
SUELO PLANIFICADO
Acuerdo Depart
Corresponde a las zonas homogneas
46 de
ament
identificadas como reas urbanizables o
2006
o
construibles localizadas en suelo urbano o de
Carcter
OSMI
geodata Admini
expansin, se clasifican por el tipo de
base strativo
tratamiento: Desarrollo (D) y Desarrollo en suelo
Corporat
de
de expansin (DE).
En la etapa de formulacin, se trabajarn valores diferenciales en relacin con los mbitos territoriales definidos, a
saber: 20% para los polgonos localizados en el mbito Ro, 15% en Ladera, 10% en Borde Urbano.
5

127
UNIDAD INFORM
FUEN SUMINI
ES DE
ACIN
DESCRIPCIN
TE
STRA
MEDIDA FUENTE
iva
Planea
Las reas para la preservacin de
cin
infraestructuras y elementos del sistema
estructurantes son aquellas ubicadas en suelo
urbano, rural o de expansin, ocupados o
API
Carcter
destinados para equipamientos, espacios
pblicos, reas ambientales y de infraestructura
vial y que forman parte del sistema
estructurante de la ciudad.
Corresponde a la agrupacin por comunas de la
ciudad en una clasificacin de 6 zonas. Para
Zona
Carcter
este modelo se contempla la Zona 5 como de
manejo especial en cuanto a normas.
VARIABLE
SMBOLO
En la Tabla 21 se encuentran las variables de ciudad en industria, actividad mltiple, vas para
expansin, y espacio pblico y equipamiento local en suelo de expansin; igualmente la vacancia de
la vivienda y habitantes por vivienda segn el estrato, y a nivel general, actual y futuro, con sus
respectivas obligaciones y datos sobre medio ambiente. En sta se pueden observar los valores
definidos para tales tems, unidades de medida y descripcin.
Tabla 21. Informacin a nivel de ciudad para modelacin de capacidad de soporte.
VAL
PARMETRO
SMBOLO
UNIDADES
DESCRIPCIN
OR
METAS PARA VAS, ESPACIO PBLICO Y EQUIPAMIENTO SUELO EN EXPANSIN
Meta Vas para Expansin
20,75
6
% Suelo
Meta al ao Final para vas: rea vas/rea

Total urbana.
Meta EP Local - Suelo de

Expansin
4,00
m2/habitant
Para calcular suelos de expansin.
e
Meta EQ Local - Suelo de

Expansin
1,38
m2/habitant
e
HABITANTES POR VIVIENDA

Habitantes por vivienda Estrato
1
4,12
habitante/
vivienda
Segn Encuesta de Calidad de Vida del ao

de la Lnea Base.

2
3,87
habitante/
vivienda

de la Lnea Base.

3
3,62
habitante/
vivienda

de la Lnea Base.

4
3,14
habitante/
vivienda

de la Lnea Base.

5
2,97
habitante/
vivienda

de la Lnea Base.

6
2,91
habitante/
vivienda

de la Lnea Base.
En la etapa de formulacin, se trabajarn valores diferenciales en relacin con los mbitos territoriales definidos, a
saber: 20% para los polgonos localizados en el mbito Ro, 15% en Ladera, 10% en Borde Urbano.
6
128

VAL
OR
UNIDADES
Habitantes por Vivienda

General (Lnea Base)
3,62
habitante/
vivienda
Asumido para poblacin en Lnea Base.
Habitantes por Vivienda

General (Ao final)
3,62
habitante/
vivienda
Asumido para poblacin futura (obligaciones).
PARMETRO
SMBOLO
DESCRIPCIN
SUELO EN EXPANSIN
Densidad Habitacional - Suelo
Expansin
100
Vivienda/
Hectrea
OBLIGACIONES DE EQUIPAMIENTO
Obligacin de EQ para Vivienda
1,00
m2/vivienda Para zonas 1, 2, 3, 4 y 6.
Obligacin de EQ para Vivienda

- Zona 5
0,01
m2/m2c
Para zona 5 (El Poblado).
Obligacin de EQ para Otros

Usos
1,00
% m2c
% del rea total construida.
MEDIO AMBIENTE (CAMBIO CLIMTICO)

Generacin de toneladas de
carbono por persona
1.6
Son las toneladas mtricas americanas de

Ton/ao/per carbono que genera una persona por ao.
sona
Este dato es segn las Naciones Unidas
UNFCCC
Son las toneladas mtricas americanas de

carbono que genera construir un metro
Generacin de toneladas de
Ton/m2
0.5
cuadrado de una edificacin. Este dato es
carbono por construccin
construido
segn el Departamento Nacional de
Planeacin de Colombia.
3.2.2.2. SUPOSICIONES.
Para la implementacin del modelo se tienen los siguientes supuestos cuyo propsito es poder
contextualizar el problema bajo anlisis de acuerdo con las necesidades que tiene Medelln para el
logro de una ciudad equilibrada en la utilizacin de su territorio, lo que requiere que se halle el
suficiente espacio pblico, equipamiento, vas y otros usos para la adecuada sostenibilidad social,
econmica, cultural y ambiental de la poblacin actual y futura.
Para la implementacin de la metodologa slo se tendr en cuenta los polgonos de
tratamiento que no estn sujetos a instrumentos de planificacin como los API y Planes
Parciales. Se usar como Lnea Base el ao 2012 (fecha de corte diciembre 31
aproximadamente para todas las variables), se utilizar un horizonte de planeacin que va
desde 2012 a 2030. Este permite conocer el avance de la ciudad en el cumplimiento de metas
definidas para 2020, adems ayuda a comprender los nuevos desafos que tiene la ciudad en el
diseo de la Normativa del POT para el ptimo uso de los suelos de la ciudad. A continuacin se
enuncian las suposiciones consideradas para este caso particular:
Esta metodologa considera cada polgono como una entidad autocontenida para
satisfacer las demandas de Espacio Pblico local y Equipamiento, y no se tiene en cuenta el
posible flujo o transferencia entre estas unidades territoriales.
Se consideran nicamente Equipamientos Bsicos Sociales: salud, educacin y recreacin y
deportes (Artculo 54, Acuerdo 046 de 2006).
129
Se tienen en cuenta nicamente las zonas urbanas de la ciudad. Seis zonas de la ciudad y
cabeceras de San Antonio de Prado y San Cristbal.
Se establece que en los polgonos API no se podrn destinar viviendas en el futuro,
implicando la no destinacin de suelo potencial de desarrollo para estos polgonos.
La poblacin de la lnea base por polgono, corresponde a un estimativo basado en un
anlisis espacial que permiti extrapolar la poblacin de los barrios a los polgonos.
En el suelo (reas) destinado a vas se consideran andenes y zonas verdes no efectivas.
Las nuevas viviendas se destinan para la poblacin actual resultante del suelo residencial a
redensificar, a la cual hay que garantizarle la vivienda que ya tenan, y posteriormente, para
la nueva poblacin demandante de vivienda (se tiene en cuenta para la oferta las viviendas
de los planes parciales aprobados).
3.2.2.3. METODOLOGA ESPECIFICA DEL MODELO DE CAPACIDAD DE SOPORTE.

La metodologa del Modelo de Capacidad de Soporte se desarrolla en dos partes: la primera parte
consiste en explicar las ecuaciones fundamentales para establecer la lnea base en lo que respecta
al inventario que hay para el clculo de los nuevos suelos para vivienda, equipamiento, espacio
pblico local, mixtura de usos y vas, cmo se halla el valor ptimo de estas variables y cmo se
derivaron los diferentes insumos para su construccin. Con esta informacin se realizan, en la
segunda parte, tres escenarios prospectivos:
Escenario 1: en este se busca el equilibrio de la poblacin actual y futura, de manera que

son satisfechos los requerimientos de la poblacin presente, en lo que se refiere a suelo
para espacio pblico local, equipamientos y vas que sern descontados del suelo potencial
de desarrollo. Para la poblacin futura, de acuerdo con el suelo que sobra despus de
satisfacer los requerimientos de la poblacin actual, se har un proceso de optimizacin
lineal en el que se asignar suelo para espacio pblico local, equipamiento y otros usos.
Escenario 2: su propsito, dado que el pago de obligaciones es realizado para los
proyectos inmobiliarios futuros, slo ser asignado el suelo potencial de desarrollo para la
poblacin futura. Pero, se conceder inicialmente parte de dicho suelo para cumplir los
requerimientos de vas, lo que depende de una proporcin del rea del polgono.
Escenario 3: slo se tienen en cuenta los lotes que generan utilidades en el Escenario 1 del
modelo de Simulacin Financiera, en el cual, su premisa fue la construccin de Todo
vivienda en las diferentes categoras definidas por el POT -Acuerdo 046 de 2006-, es decir,
en las subcategoras que permitan vivienda fueron simulados estos tipos de proyectos
inmobiliarios. Aqu es aplicada la misma consigna del Escenario 2, en la cual el suelo
potencial para proyectos que generan utilidad ser distribuido para la poblacin futura en
vivienda, espacio pblico, equipamientos, vas y otros usos, aunque se descontar el suelo
requerido para vas inicialmente. No obstante, debido a que el modelo de Simulacin
Financiera slo modela las Zonas 3, 4, 5 y 6, y las Zona 1 y 2 cuando se tiene como
restriccin normativa el ndice de construccin, el rea restante de estas dos ltimas Zonas
y el suelo total de las Cabeceras de los corregimientos de San Antonio y San Cristbal, es
utilizado como suelo potencial para desarrollo.
De estos tres escenarios, cabe anotar que el suelo potencial de desarrollo de los planes parciales no
se tiene en cuenta en el proceso de optimizacin. Este entra en el modelo de dos formas: una es
que adicionan el suelo para espacio pblico, equipamiento y vas en los indicadores futuros de estos
130

tems y el otro es que entran las viviendas y respectiva poblacin al final de la vigencia del plan
parcial.
Con esta informacin, se muestran un conjunto de resultados para la lnea base de 2012 de la
situacin actual del territorio. Para describir los resultados futuros, se emplean nicamente el
Escenario 2, este puede ser una buena propuesta de evaluacin ya que tiene un conjunto mixto de
posibilidades de construccin de la ciudad, en la que se puede dar una edificacin por parte de
propietarios y de constructores. Con este escenario, se describe la situacin futura del territorio
hasta el ao final 2030 por medio de un conjunto de indicadores al igual que delinear unos
resultados grficos para cada uno de los escenarios sobre capacidad de soporte en poblacin
versus la demanda proyectada hasta el ao 2030.
3.2.2.4. CONSTRUCCIN LNEA BASE MODELO DE CAPACIDAD DE SOPORTE.
El modelo de Capacidad de Soporte tiene por objetivo determinar el nmero de habitantes que
puede albergar la ciudad de Medelln bajo condiciones adecuadas de habitabilidad en lo referente a
espacio pblico, equipamiento y mixtura de usos. Para conocer esto, es empleado un modelo que
tiene a la poblacin como funcin objetivo que es deducida maximizando la Densidad normativa o
real, dependiendo del tipo de tratamiento (desarrollo o no desarrollo), del suelo optimo residencial y
el nmero de habitantes promedio ponderado por cada polgono como una multiplicacin.
Para lograr este objetivo, se utiliza la metodologa de programacin lineal, que permite la
maximizacin del nmero de habitantes sujeto a un conjunto de restricciones sobre el suelo nuevo
terico (
), definido como el suelo potencial para desarrollo descontando los requerimientos en
espacio pblico, equipamiento y vas para la poblacin actual (consigna del Escenario 1 de
Capacidad de Soporte) o suelo potencial de desarrollo descontando vas (esquematiza Escenario 2 y
3). Lo que es realizado para los polgonos de tratamiento, que para la ciudad de Medelln (suelo
urbano) corresponden a 244.
Lo que se busca con esto es encontrar el valor ptimo del nuevo suelo para viviendas, otros usos,
espacio pblico local y equipamiento, para uso presente y futuro, las cuales permiten el equilibrio en
el crecimiento de la capacidad instalada. La solucin de este sistema, como se haba mencionado
antes en los supuestos, excluyen los polgonos de Planes Parciales y APIs, ya que estos tienen otro
tipo de tratamiento.
Con el fin de anticiparse y dar solucin a los posibles problemas en la recoleccin y procesamiento
de la informacin, al inicio de la modelacin se verifica que para la lnea base, el rea de cada
polgono sea igual a la suma de los suelos para uso residencial, otros usos, equipamientos de
recreacin y deportes, salud y educacin, de espacio pblico local y general, y de vas. Una vez
resueltos los posibles problemas en la recoleccin y procesamiento de la informacin, se calcula la
Densidad por polgono o Densidad real. Esta se utiliza para dos clases de tratamiento urbansticos
dependiendo de si es o no suelo en Desarrollo, donde para el suelo que no es de desarrollo y
desarrollo en expansin se divide el nmero de viviendas por polgono sobre el rea neta (rea del
polgono (rea bruta) descontando espacio pblico y vas), mientras que si el suelo es de desarrollo
su denominador es el rea bruta.
Otra forma para el clculo de la densidad, es la Densidad por Norma Neta, la cual tiene definidos sus
valores para cada polgono en el Acuerdo 046 de 2006 y se determina como la cantidad de viviendas
que se ubican en los suelos destinados para vivienda, diferente a la densidad bruta que es el
nmero de viviendas que se ubican en la totalidad del suelo. El uso de la variable densidad en este
131
modelo, depender de las necesidades que se tengan en su clculo; es decir, las dos primeras
densidades permiten leer la ciudad en trminos reales, mientras que la densidad por norma se
emplea para conocer a dnde quiere llegar la ciudad y qu posibles problemas est teniendo para
concretarse.
3.2.2.5. INFORMACIN ENTREGADA POR EL MODELO PARA LA TOMA DE DECISIONES.
A partir de los resultados entregados por el modelo en su lnea base en lo referente al clculo del
valor ptimo del nuevo suelo para viviendas, otros usos, espacio pblico y equipamiento, para uso
presente y futuro, al igual que los insumos que fueron construidos, se pueden empezar a mostrar las
variables clave para la explicacin de la Capacidad de Soporte de la ciudad de Medelln. Estas
fueron construidas, como se mencion, slo para el Escenario 2.
3.2.2.5.1. Situacin actual del territorio.
En esta seccin se muestran algunos de los indicadores entregados por el modelo de capacidad de
soporte que permiten observar el estado actual del territorio; de estos, cabe notar que se hallan por
polgono y pueden, por medio de la agregacin a una unidad de anlisis mayor, brindar una
descripcin a una escala mayor de la situacin de la ciudad, por el momento se asume que aplican
adecuadamente para los polgonos. Estos son:
132
Indicador de densidad calculada: que se establece como la divisin entre la Densidad real
y la densidad de la norma, en este indicador, un valor menor que uno significa que el suelo
real no sobrepasa la norma, por lo que se puede seguir construyendo, adems que permite
ver donde es necesario generar los mayores incentivos para este propsito. Mientras que
un valor superior a uno, significa que se ha sobrepasado la norma y por consecuencia, la
necesidad de utilizar un tratamiento diferente para contrarrestar los posibles factores
negativos que puede generar esta situacin para el equilibrio de la ciudad.
Dficit de espacio pblico local: Establece donde la poltica debe enfocar sus mayores
esfuerzos para lograr el acceso a toda la poblacin a espacios de convivencia que les
permitan el descanso, la recreacin y el deporte al aire libre.
Dficit de equipamiento: Muestra, en que polgonos hace falta servicios en salud,
educativos y recreativos, esto con el fin de conocer y entender la situacin de los
ciudadanos en cada polgono, en qu lugar se necesita una intervencin urgente y en donde
se debe enfocar la poltica pblica, y de esta manera modificar la situacin actual de la
poblacin en procura de aumentar el bienestar.
Indicador de equipamientos educativos: Similar que la anterior, pero enfocndose en la
educacin, que es el tema que ha capturado la atencin de la gestin pblica, para
promover la superacin de crculos de pobreza, prevenir situaciones de delincuencia,
consumo de drogas, entre otros factores negativos. Esto posibilita potenciar el desarrollo en
trminos equitativos de la ciudad.
Poblacin total: En este caso, se busca conocer como se est distribuyendo la poblacin
en la ciudad por polgono. proponiendo una lectura del equilibrio territorial de la ciudad para
establecer una poltica activa en procura de una distribucin menos concentrada en algunos
polgonos y el incentivo de los menos densificados.
Suelo potencial de desarrollo: Adicional a lo comentado en la seccin previa, este permite
ver los polgonos en los cuales hay nuevo suelo para desarrollo.
Suelo Nuevo Terico: Este es el suelo potencial de desarrollo menos los requerimientos en
espacio pblico local, equipamiento y vas. Permite visualizar cuanto suelo queda para
atender a la nueva poblacin, proveyndolas de nuevas viviendas, espacio pblico local,

equipamiento, y otros usos complementarios al residencial.
3.2.2.5.2. Situacin esperada del territorio a 2020.
Por su parte, para observar a la ciudad en el futuro (proyecciones hasta 2020 y 2027), inicialmente
se define la Capacidad de Soporte en trminos de nmero de habitantes y viviendas para cada
polgono; luego se definen las obligaciones urbansticas e indicadores.
Capacidad de Soporte de la poblacin nueva: esta variable se debe determinar la

poblacin nueva que podra llegar al territorio, pero teniendo en cuenta que es necesario
determinar la poblacin que se reasienta, entendida como aquella que hace parte del aporte
al suelo potencial de desarrollo, pero que es necesario reubicarla nuevamente en el
territorio.
Capacidad de Soporte en viviendas nuevas
A partir de los tems descritos, y teniendo la informacin de la poblacin proyectada, se
puede empezar a definir el clculo de la Capacidad de Soporte para el primer ao de
proyeccin y para los siguientes aos.
En este punto es importante mencionar, que dadas las restricciones de la informacin en lo que
respecta a la poblacin proyectada, el anlisis es realizado slo en el total del rea Urbana que
incluye seis Zonas y dos Corregimientos.
Indicadores en metros cuadrados por habitante de espacio pblico, equipamientos,

vas y otros usos para el ao base y final. A partir de estos indicadores se muestran las
necesidades que tendra que suplir la ciudad para garantizar las condiciones de
habitabilidad de la poblacin que llega, en temas de espacio pblico, equipamientos y vas.
Generacin de obligaciones urbansticas en espacio pblico y equipamiento por parte
de la actividad edificadora. Las obligaciones urbansticas estn dadas por la cesin de
suelo para espacio pblico (en el sitio o en otro de acuerdo con los mbitos de reparto). Esta
cesin puede hacerse en dinero para el fondo de obligaciones que administra la Secretara
de Hacienda. Igualmente, existen obligaciones para la construccin de equipamientos. A
continuacin se presenta la normativa al respecto, de acuerdo con la destinacin del
inmueble:
Para vivienda
Obligaciones en m2 de espacio pblico por habitante en uso residencial (Artculo 252

del Acuerdo 046 de 2006)
Obligaciones en metros cuadrados construibles (m2c) de equipamiento en uso
residencial (Artculo 332 del Acuerdo 46 de 2006) diferenciado para las Zonas 1 a 6
de la zona 5.
Para otros usos (industria y mltiple -comercio y servicios-)

Suelo en m2 de espacio pblico para otros usos (Artculo 252 del Acuerdo 46 de
2006), Construccin en m2c de equipamiento para otros usos (Artculo 332 del
Acuerdo 046 de 2006).
Indicadores de suelo espacio pblico y equipamiento para el ao final: Donde un valor
positivo indica que los metros cuadrados cedidos de espacio pblico de las obligaciones en

133
viviendas y otros usos son inferiores a las necesidades que tiene el polgono, mientras un
valor negativo dice que esta cesin fue superior.
3.2.3. NDICE DE CAPACIDAD DE SOPORTE.

Siguiendo los trabajos de Dan-lin y Han-ying (2002), Oh et al. (2005), Feng et al. (2008), Xu et al.
(2010) y Liu (2012), se propone la construccin de un ndice de Capacidad de Soporte para la ciudad
de Medelln, con el cual se busca poder conocer en un ndice compuesto, cmo se encuentra la
ciudad en trminos:
Ambientales y ecolgicos: medir el efecto que puede tener la actividad humana en el

ambiente y los ecosistemas.
Facilidades urbansticas: determinar las condiciones de habitabilidad en lo que respecta al
espacio pblico, los equipamientos, el comercio y los servicios pblicos domiciliarios.
Movilidad: el grado de conectividad que tiene la poblacin para desplazarse a diferentes
lugares (Lin, 2012).
Para la generacin del ndice se toman como base los indicadores de espacio pblico,
equipamientos y densidad vial, resultado del modelo de capacidad de soporte; para los indicadores
de cobertura y accesibilidad, se toma como fuente la base de zonas homogneas elaborada por la
Subsecretara de Catastro; para los indicadores de la dimensin ambiental, las variables base
corresponden a la poblacin en funcin del dixido de carbono producido por persona en toneladas
en un ao y de metros cuadrados construidos en toneladas.
En la siguiente figura se encuentra esquematizado el ndice de Capacidad de Soporte. En su parte
izquierda se halla su valor agregado; a partir de ah, se divide por caractersticas de tipo fsicoespacial y medio ambiental. Las primeras se parten en tres dimensiones, que son dotacionales
(indicadores de espacio pblico, equipamientos y vas), de cobertura (vas principales, peatonales,
sistema integrado de transporte y servicios pblicos) y de accesibilidad (topografa y estado de las
vas). En tanto la segunda, se compone de los efectos ambientales esperados a causa de la
poblacin de la lnea base.
Figura 34. Esquema del ndice de capacidad de soporte.
134

Para el clculo de cada dimensin fue necesario agrupar las variables por medio de componentes
principales no lineales, para luego calcular el ndice de Capacidad de Soporte. Esta tcnica l ofrece
buenos resultados en la explicacin de las caractersticas heterogneas y no lineales de cada
polgono. Un detalle a destacar, es que, si bien, el componente fsico-espacial con sus tres
dimensiones y respectivas variables aportan a la capacidad de soporte de manera positiva, el
componente de medio ambiente tiene un efecto negativo, por lo que aumentara la capacidad de
soporte en vez de reducirla, por esta razn se program un mtodo de estandarizacin que conlleve
a tener un resultado esperado; es decir, que se muestre en la capacidad de soporte un aumento de
la contaminacin ocasionada por la poblacin.
3.2.4. ANLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE INMUEBLES RESIDENCIALES Y

EQUIPAMIENTOS
EN
REAS
PARA
LA
PRESERVACIN
DE
INFRAESTRUCTURA.
Partiendo de la propuesta de la plataforma LAD-t (2006) en su mdulo de mercado inmobiliario, se
adicionar al modelo de capacidad de soporte, un componente que caracterice la distribucin de
probabilidad de la oferta inmobiliaria para explicar las preferencias de los compradores en Medelln.
Con el propsito de capturar las caractersticas especficas de la ciudad en unidades de anlisis
relativamente homogneas, se realiza un estudio por submbito. Con este tipo de agregacin se
pretende entender cmo la oferta inmobiliaria futura se podra estar movilizando, en qu sitios puede
ser ms atractiva la construccin y cmo los hogares se movilizaran en funcin de sus preferencias.
Esto puede permitir hacer un diagnstico de los patrones de precio y preferencias para el mercado
inmobiliario para la ciudad de Medelln (LAD-t, 2006).
Para la valoracin del mercado inmobiliario, se emplea regresin logstica multinomial; sta parte de
una modelacin sobre la eleccin discreta de las
alternativas de localizacin en
los submbitos, que puede tomar un hogar para ubicar su vivienda en un conjunto de lotes
potenciales para desarrollo
. La ventaja que tiene esta metodologa, es la de
permitir la explicacin de la demanda de bienes heterogneos como son los diferentes productos
inmobiliarios, al igual que posibles cambios en las caractersticas fsicas de los mismos o su futura
introduccin. Especficamente, el mercado inmobiliario puede ofrecer una gama de bienes races
diferenciados, ya sea por su ubicacin, caractersticas en infraestructura, tipologa, estado -nueva o
usada- y diferentes precios por metro cuadrado, que atienden a diferentes estratos econmicos de la
poblacin, entre otros (LAD-t, 2006).
Para obtenerse este resultado, es necesaria una maximizacin de la funcin de utilidad de la
eleccin de los hogares que se establece de acuerdo con los atributos del submbito, del polgono,
del lote y caractersticas propias del hogar. En esta situacin, acorde con la informacin suministrada
por el modelo de Simulacin Financiera y Capacidad de Soporte, entre los factores que se tienen en
cuenta para explicar la funcin de demanda, se hallan variables tales como: el precio del metro
cuadrado por estrato, estrato socio-econmico, temas de atractividad como los indicadores de
espacios pblicos, los equipamientos y las caractersticas fsico-espaciales de la ubicacin.
Tambin pueden ser consideradas otras variables, a saber: caractersticas de la vivienda (precio,
rea, nmero de baos, parqueaderos, tipo de construccin), del individuo (nivel de ingresos, edad,
nmero de hijos, etc.), y de atractividad en temas de movilidad, no obstante, estas podran ser
integradas bajo otra alternativa de anlisis (LAD-t, 2006).
135
As, la funcin de utilidad de la eleccin del lote para la ubicacin de la vivienda en las diferentes
alternativas de submbito a modelar, viene dada por el componente determinstico de la utilidad de
ubicar el hogar en el lote, que est asociado a variables que se mueven de acuerdo con
caractersticas del submbito, y la vivienda, sobre atributos observables, donde el primero se
relaciona, por ejemplo, con el acceso al lugar de trabajo; mientras el segundo, se puede asociar con
el nmero de equipamientos recreativos y comerciales, y caractersticas fsico-espaciales del lote.
De igual manera, se tienen en cuenta el componente aleatorio de la utilidad del lote en el submbito;
este es un componente que no es explicado por el modelo y se asume que se distribuye
independiente e idnticamente segn una funcin Gumbel (LAD-t, 2006).
La utilizacin del modelo multinomial logit, tiene tres propiedades:
1. El componente determinstico de la utilidad es el nico que explica la probabilidad de
eleccin de una alternativa especfica.
2. La probabilidad de eleccin de
presenta una relacin directa y no lineal con la utilidad
determinstica de eleccin de una alternativa en la utilidad determinstica , la cual tiene
una forma funcional sigmoidea, que tiene la caracterstica de que ante un incremento en
este genera aumentos proporcionales en la probabilidad.
3. Independencia de alternativas irrelevantes, lo cual significa que cambios en dos alternativas,
son independientes si se modifica una tercera alternativa (LAD-t, 2006).
3.2.4.1. VARIABLES UTILIZADAS PARA EL MODELO DE SELECCIN DISCRETA PARA LA
DEMANDA RESIDENCIAL DE LA CIUDAD DE MEDELLN.
El objetivo del modelo de demanda residencial busca responder en qu lugar es ms probable la
ubicacin de una vivienda nueva de acuerdo con un conjunto de covariables. Para este propsito,
se toma como individuos, los lotes que respondern en que submbito es ms probable su seleccin
dadas sus caractersticas. En la siguiente tabla, se encuentra la variable dependiente del modelo
para Medelln con su respectiva decodificacin en la primera y tercera columna. Aqu, los
submbitos que se tienen en cuenta son aquellos mencionados en el Escenario 3 del modelo de
Capacidad de Soporte, en el cual es realizada la Simulacin Financiera, ya que se necesita extraer
los precios por metro cuadrado de cada lote, extrapolado por medio de los lotes potenciales que
fueron simulados financieramente.
Tabla 22. Alternativas de seleccin para el modelo de demanda residencial en Medelln.
No
Nombre Submbito
No
Nombre Submbito
1
Borde Urbano Nor Occidental
Ladera Nor Occidental
Borde Urbano Nor Oriental
Ladera Nor Oriental
Borde Urbano Sur Occidental
Ladera Sur Oriental
Borde Urbano Sur Oriental
10
Rio Centro
Ladera Centro Oriental
11
Rio Norte
6
Ladera Centro Sur Occidental
12
Rio Sur
3.2.4.2. ESQUEMA Y ALGORITMO.

A grandes rasgos, se pueden describir los siguientes pasos sobre cmo se determina la capacidad
de soporte del territorio en su implementacin en la seccin 2.3 en Visual Basic y el paquete
estadstico R: 1. Determinacin de la Lnea Base para usos del suelo, viviendas y poblacin
136

estimada, 2. Indicadores y Dficit de Espacio Pblico y Equipamientos, 3. Cuantificacin del suelo

potencial de desarrollo y para atender necesidades de poblacin actual y nueva poblacin, 4.
Definicin de densidades habitacionales, 5. Solucin del problema de optimizacin lineal para
maximizar el suelo residencial y poblacin 6. Estado del territorio al ao 2030, 7. Obtencin de la
dimensin global de ciudad y finalmente la simulacin financiera para evaluar aprovechamientos,
obligaciones urbansticas y rentabilidades del constructor. Este proceso descrito se realiza
iterativamente hasta encontrar las condiciones del territorio adecuadas en cuanto a densidades,
espacios pblicos, poblacin a albergar y la factibilidad financiera para desarrollar los proyectos en
aquellos polgonos con mayor actividad formal de construccin. Igualmente, se presenta a
continuacin un esquema general con los pasos anteriormente descritos:
Figura 35. Esquema con la metodologa de modelacin de Capacidad de Soporte, lnea base 2012.
Lnea Base*
Suelo X uso, viviendas,
poblacin
Estado Ideal 2020

Suelo, viviendas, poblacin, EP,
EQ y Vas
Dimensin Global de
Ciudad
Suelos de Expansin (O vs D),
Generacin de obligaciones
urbansticas
Indicadores y Dficit
EP Local, EQ Bsicos
Suelo para Desarrollo

Lotes Urbanizables,
Redensificacin - Suelo Nuevo
Densidades
Habitacionales
Optimizacin
Maximizar Suelo Residencial
Simulacin Financiera
Costos, precios, I.C, I.O,
Obligaciones, R(%)
Calculadas y Normativa
Iterativo
3.2.5. CONSIDERACIONES EN LA ETAPA DE FORMULACIN.
De acuerdo con los resultados obtenidos en la fase de diagnstico y a las apuestas o

bsquedas que se plantean para el territorio desde la formulacin del POT, se hace
necesario redefinir e incorporar variables al Modelo de Capacidad de Soporte que
corresponden al establecimiento de metas heterogneas para espacio pblico,
equipamientos y vas determinadas por la zona de influencia de los proyectos estratgicos
de la ciudad o reas de Intervencin Estratgica AIE-.
Los estndares de metros cuadrados por habitante de uso mltiple (comercio y servicios) e
industria, se cambiarn por una meta de otros usos, siendo este ltimo definido como una
proporcin del suelo potencial para desarrollo de los polgonos segn las intensidades de las
categoras de uso del suelo establecidos por el equipo de usos del suelo. Aqu cabe
mencionar que esta meta estar suscrita implcitamente en la definicin de las densidades e
ndices en el Acuerdo que adopte la revisin y ajuste del POT.
Se realizar un anlisis adicional en el cual se supondr que la llegada de la poblacin en
cada polgono ser de acuerdo con la proporcin que esta tena en la lnea base de 2012.
Este supuesto tendr como objetivo el poder realizar un estudio por polgonos de la llegada
de nueva poblacin para determinar en qu y hasta que ao hay capacidad de soporte por
polgono.
Se evala un ndice de capacidad de soporte actual y futuro; este se compone por cuatro
dimensiones mencionadas antes dotacin, acceso, cobertura y ambiente siendo un
137
instrumento para observar cmo estn las condiciones del territorio actuales y de acuerdo
con los resultados arrojados por el modelo de capacidad de soporte, como se encontrara la
ciudad en el futuro en estas dimensiones y el ndice compuesto. Esto se logra mostrando las
condiciones urbanas de la ciudad en trminos de habitabilidad.
De acuerdo con los dos puntos anteriores se realiza un contraste de la capacidad de soporte de la
poblacin (oferta versus demanda de la poblacin) contra las condiciones de habitabilidad urbanas
de la ciudad (ndice de capacidad de soporte) por polgono. Esto da cuenta no slo de donde hay
ms o menos capacidad de soporte en trminos de habitantes, sino que tambin bajo qu
condiciones de habitabilidad urbana sera recibida esa poblacin, lo que puede permitir dar
lineamientos de poltica sobre cmo la norma debe modificarse para garantizar no solamente
capacidad de soporte en habitantes, sino que la nueva poblacin llegue a lugares donde hallan
condiciones propicias de habitabilidad.
3.3. METODOLOGA DEL MODELO DE SIMULACIN FINANCIERA

3.3.1. ANTECEDENTES
En el ao 2009, se ejecut el contrato de consultora nmero 4600021479 de 2009 cuyo objeto fue
Desarrollo e implementacin de un aplicativo en Microsoft Excel para la simulacin financiera de
proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Medelln. En este caso, la simulacin financiera basada en
la normatividad del POT (Acuerdo 046 de 2006), permita alcanzar un valor referente de la tierra para
lotes hipotticos, considerando los polgonos de tratamiento sin incluir los planes parciales
completos, usos generales, estratos, precios de venta y costos de las actividades inmobiliarias de
acuerdo con observaciones de mercado y consulta a expertos. Los productos de este contrato,
fueron desarrollados y entregados en el aplicativo EXCEL7.
Para desarrollarlo, se aplic el mtodo residual, que permite llegar al valor de la tierra a partir del
precio total del inmueble, deduciendo el costo de la construccin, o sea encontrando el lote
urbanizado como residuo, y adicionalmente determinando el valor total de las ventas y aplicando un
factor de incidencia de la tierra, que permite calcular el valor mximo que soportara el lote. En este
caso se deduce el valor del lote a partir del potencial de desarrollo que podra tener de acuerdo con
las normas o reglamentacin urbana (Borrero Ochoa, 2000).
Para cuantificar la evaluacin financiera que se obtiene como resultado de las variables que inciden
en el negocio inmobiliario tanto con la normativa derivada del Acuerdo 046 del 2006 como con la
derivada de la propuesta de ajuste, fue diseado el modelo financiero.
Gaviria G, D. I. (2009). Aplicativo Excel para la simulacin financiera de proyectos inmobiliarios de Medelln.
138

Figura 36. Esquema de simulacin financiera.
MODELO DE SIMULACIN FINANCIERA

NORMATIVIDAD: ACUERDO
46 DE 2006 Y NORMAS
COMPLEMENTARIAS
Aprovechamientos
Obligaciones
Intensidad de usos generales
Indice de ocupacin y altura
reas y frentes mnimos
reas comunes y de circulacin
reas y norma de parqueaderos
Tipo
VALOR DE LAS VENTAS
INGRESOS
Componente
Insumos
Concepto
Ingresos por ventas

por tipologa de
proyectos (Vivienda,
comercio, servicios o
industria)
Precios por tipologa

reas tipicas de
vivienda y precios
de parqueaderos
Otros Ingresos por

concepto de
parqueaderos, entre
COSTOS DE OBRA
COSTOS
PROYECTOS INMOBILIARIOS
COSTO DEL LOTE POTENCIAL DE DESARROLLO

Costos de construccin,
costos de construccin
de parqueaderos y
costos de urbanismo
DIRECTOS
Gerencia de la obra:
Gerente, mandos altos,
equipo tcnico,
arrendamiento,
papeleria, servicios
GASTOS GENERALES
(ADMINISTRACIN Y
GERENCIA)
Honorarios
Impuestos
Seguros y garantias
OTROS COSTOS
INDIRECTOS
Promocin y publicidad
Comisiones de venta
costos notariales y
COMERCIALES Y DE
VENTAS
Intereses
Costos creditos
Saldo (Ingresos-Egresos)
Utilidad sobre ventas
Participacin de los costos sobre los
ingresos
Anlisis de sensibilidad de los resultados
variables representativas
RESULTADOS
INDICADORES
FINANCIEROS DE
VIABILIDAD Y
RENTABILIDAD DE
PROYECTOS
FINANCIEROS
Generacin de
tablas, graficos,
relacionamiento de
variables

139
En el modelo financiero actual se incluir el cambio de la variable costo del lote calculada por el
mtodo residual, por la utilidad del proyecto, aplicando un estado de resultados8, para establecer la
estructura de los sistemas financieros y de contabilidad de costos, en donde se tienen en cuenta los
ingresos y/o beneficios del proyecto y los costos o gastos de construccin determinados a partir de
un presupuesto de construccin, con posterior anlisis de los resultados.
Se consideran los ingresos generados por las ventas incluyendo la venta de parqueaderos privados,
en caso de contar con la obligacin de estacionamientos. Los costos o gastos, incluyen los costos
directos de construccin, costos indirectos, costos de administracin y generales, costos de
comercializacin y ventas, costos financieros y el costo de la compra del lote. Los ingresos menos
estos gastos, dan la utilidad antes de impuestos. Cabe aclarar que se descontaron los impuestos de
renta, el saldo despus de impuestos representa la utilidad o prdida del periodo.
3.3.2. ESCENARIOS DE SIMULACIN.

El objetivo fundamental del estudio es diagnosticar la incidencia financiera de la norma definida en el
POT sobre los proyectos inmobiliarios, como insumo para definicin de las mismas en el proceso de
revisin y ajuste del Plan, teniendo en cuenta la normatividad existente y las dinmicas del mercado
inmobiliario actual y desarrollos inmobiliarios proyectados por el sector formal de la construccin.
La evaluacin econmica busca definir, mediante la comparacin de los beneficios y costos
estimados de un proyecto, si es rentable la inversin que demanda su implementacin (Sapag
Chan, 2007).
Adicionalmente, el Decreto 841 de 1.990, Reglamentacin de la Ley 38 de 1.989 del Ministerio de
Hacienda y Crdito Pblico, en el artculo 7, conceptos de evaluacin indica que la evaluacin
econmica valora los costos y beneficios atribuibles a un proyecto con el fin de orientar la
conveniencia de su ejecucin, tanto independientemente como en relacin con otros proyectos de
inversin que se estn considerando.
Adicionalmente, de acuerdo con esta tipologa por evaluacin ex ante, se entender la comparacin,
numrica o no, de los costos y beneficios que se estima, generar un proyecto si es ejecutado. En el
lenguaje de proyectos se utilizan por lo menos tres expresiones respecto a los tipos de evaluacin:
evaluacin financiera, evaluacin econmica, y evaluacin social.
La evaluacin financiera o privada de proyectos o anlisis costobeneficio, se realiza valuando la
corriente de costos e ingresos que el proyecto genera a precios de mercado sin correccin ((ILPES),
2005).
La Metodologa general ajustada de la Direccin de inversiones y finanzas pblicas del
Departamento Nacional de Planeacin, la cual servir de referencia para realizar la evaluacin de los
proyectos inmobiliarios que en este documento se analizan, precisa que es til pensar en el trabajo
del proyecto partiendo del hecho que ste puede pasar por varias etapas distintas, el conjunto de
estas etapas se denomina "el ciclo de los proyectos"9. Segn el Manual, parte del problema o
necesidad (proceso de identificacin) y su informacin preparada (preparacin) para poder tomar
La funcin bsica de un estado de resultados es la de medir el flujo de efectivo, o sea la diferencia entre ingresos y gastos, en un periodo
determinado, por tanto, refleja las la utilidad o prdida neta en un periodo dado. Adicionalmente da otra informacin relativa a ingresos y gastos. Halpin,
Daniel W. Conceptos financieros y de costos en la industria de la construccin.
9 Ciclo del Proyecto: Conjunto de etapas que comprende un proyecto: Preinversin, inversin, ejecucin, operacin y evaluacin expost.
8
140

una decisin acerca de si vale la pena emprender un proyecto. Esta etapa se denomina
preinversin.
Para el caso del modelo de simulacin financiera, en los proyectos inmobiliarios se adelantar el
estudio a nivel de perfil en la etapa de preinversin, es decir, deben verificarse todas las alternativas
del proyecto y estimarse sus costos y beneficios de manera preliminar.
Es importante sealar previo a detallar la metodologa conceptual y funcional, que el anlisis a nivel
de perfil se realizar a los proyectos inmobiliarios que cumplan con la condicin de los lotes con
potencial de desarrollo teniendo en cuenta la intensidad de los usos y posibles mezclas permitidas
en la normatividad vigente, y el anlisis del licenciamiento histrico de la ciudad de Medelln (Ver
archivo licenciamiento histrico estadsticas).
A continuacin se describen con la denominacin de Escenarios10 como se realizar la simulacin
de los proyectos inmobiliarios:
3.3.2.1. ESCENARIO 1.
reas residenciales: Todo el proyecto es para la tipologa de vivienda exceptuando la

subcategoria de uso Tipo 3 que corresponden a proyectos de usos mixtos.
reas y corredores de actividad mltiple: Todo el proyecto es para la tipologa de
vivienda exceptuando la subcategora de uso centro tradicional y representativo donde todo
el proyecto se puede hacer de vivienda menos el primer piso.
reas y corredores con usos especializados: Todo el proyecto es para la tipologa de
vivienda exceptuando la subcategora de uso reas de Actividad Especializada en Salud,
Ciencia y Tecnologa, donde inicialmente no se simula la tipologa de proyecto.
reas de produccin: En esta categora no se permiten los proyectos de vivienda por lo
tanto, inicialmente no se simula tipologa de proyecto.
reas residenciales: Para la subcategora de uso Tipo 1 tipologa de proyecto uso mixto
con un local de rea mnimo 9 m2 o mximo de 36 m2. En la subcategora de uso Tipo 2 uso
mixto, con los dos primeros pisos en comercio. Para la subcategora de uso Tipo 3, todo
proyecto comercio.
reas y corredores de actividad mltiple: Para la subcategora de uso Centro tradicional
y representativo, todo el proyecto comercio. En las reas de actividad mltiple de cobertura
barrial y Corredores de Actividad Mltiple Barrial proyectos bajo la tipologa usos mixtos, con
locales a nivel de primer piso con rea mnima de 18m2 y mxima de 300m2. Para la
subcategora de uso rea de Actividad Mltiple de Cobertura Zonal y Corredor de Actividad
Mltiple Zonal proyectos de usos mixtos, con el 18% en comercio.
reas y corredores con usos especializados: En la subcategora de uso reas de
Actividad Especializada en Salud, Ciencia y Tecnologa, todo el proyecto comercio. En la
subcategora de uso reas de Actividad Especializada en Educacin, uso mixto con el 4%
en comercio. En los Corredores especializado en gestin empresarial y financiera, toda la
tipologa deproyectos comercio. En Corredor recreativo y turstico de la 70, todos los
proyectos de servicios. Para los Corredores turstico de Las Palmas, uso mixto con el 30%
Escenarios simulados de acuerdo con el licenciamiento histrico y a las tipologas de proyectos aprobados en las diferentes Categoras generales de
Uso del POT, Acuerdo 46 de 2006.
10

141
en comercio. Y en la subcategora de uso Corredor metropolitano y de servicios, todo la

tipologa de proyecto comercio.
reas de produccin: En las subcategoras de uso Produccin Gran Empresa y
Produccin en consolidacin, todo el proyecto en Industria.
reas residenciales: Para la subcategora de uso Tipo 1, toda la tipologa de proyecto

comercio. En Tipo 2, todo servicios. En Tipo 3, todo servicios.
reas y corredores de actividad mltiple: En la subcategora de uso Centro tradicional y
representativo, toda la tipologa de proyecto industria. En las reas de actividad mltiple de
cobertura barrial y Corredores de Actividad Mltiple Barrial, todo comercio en locales a nivel
de primer piso con rea mnima de 18m2 y mxima de 300m2. En reas de Actividad
Mltiple de Cobertura Zonal y Corredor de Actividad Mltiple Zonal, todo comercio donde el
rea mnima es de 18 m2.
reas y corredores con usos especializados: En la subcategora de uso reas de
Actividad Especializada en Salud, Ciencia y Tecnologa, no se simula ningn escenario. En
reas de Actividad Especializada en Educacin, todo comercio. En los Corredores
especializados en gestin empresarial y financiera, uso mixto con el 42% en comercio. En
Corredor recreativo y turstico de la 70, no se simula ningn escenario. En Corredor turstico
de Las Palmas, todo comercio. Y en la subcategora Corredor metropolitano y de servicios,
todos servicios (Nota: se realiza simulacin sin estadsticas de licenciamiento).
reas de produccin: En la subcategora Produccin en consolidacin, todo el proyecto en
comercio. En Produccin Gran Empresa, no se simula escenario alguno.
Simulacin de proyectos de tipologa vivienda que hagan parte de los sectores de valor patrimonial y
las zonas de influencia Municipal.
3.3.3. MTODO.
Teniendo en cuenta lo anterior, a continuacin se presenta la metodologa detallada del desarrollo
conceptual y funcional (software) para diagnosticar la normatividad a partir de la evaluacin
econmica de los proyectos inmobiliarios. Se incluye la informacin fuente, informacin base (cuyos
resultados sern soporte al ajuste del POT).
3.3.3.1. INFORMACIN DE LA NORMA.
La siguiente tabla presenta los datos que se utilizan como insumos para determinar la evaluacin
financiera de proyectos inmobiliarios (ver archivo en Excel denominado Info_norma). Es importante
destacar que dicha normatividad tiene como base la definida actualmente en el POT, pero durante el
proceso de revisin y ajuste del mismo, estos valores pueden variar como herramienta para
identificar los aprovechamientos y obligaciones, ya sea en polgonos de tratamiento, mbito o
submbito, que generen mayores beneficios para la ciudad y el modelo de ocupacin propuesto.
Tabla 23. Informacin fuente y base para el modelo de simulacin financiera por polgono.
VARIABLE
SMBOLO
Polgono de
CD_POL_T
RATAMIEN
142
UNIDADE
INFORMACI FUEN
S DE
N FUENTE
TE
MEDIDA
Carcter
Depart
ament
SUMINIST
RA
DESCRIPCIN
OSMI
Es la Unidad bsica de medida para el

VARIABLE
tratamiento
Densidades
Norma
ndice de
construcci
n norma
Altura norma
Norma
espacio
pblico
vivienda
Norma
espacio
pblico
otros usos
% Norma
espacio
pblico
SMBOLO
TO
D_Nki
IC_Ni
H_Ni
N_EPvi
N_EPoti
UNIDADE
INFORMACI FUEN
S DE
N FUENTE
TE
MEDIDA
o
Acuerdo 46 Admini
Viviendas/
strativ
de 2006
Hectrea geodatabase
o de
Corporativa Planea
cin
SUMINIST
RA
DESCRIPCIN
Ordenamiento territorial del Municipio de Medelln.
Es la cantidad de unidades de vivienda por
hectrea neta que puede soportar un territorio
dentro de un polgono
ndice
Es la cifra que multiplicada por el rea neta del lote

o terreno, da como resultado el rea mxima
permitida para construir. Esta cifra vara segn la
densidad asignada para la zona de tratamiento en
la cual se ubica el desarrollo.
Pisos
Distancia vertical de un cuerpo respecto a la tierra

o a cualquier otra superficie tomada como
referencia, de acuerdo a la norma se define como
3,5 metros entre pisos para uso residencial. Para
otros usos vase Decreto 409 de 2007.
m2/Habita
nte
m2 /100
metros
Las obligaciones urbansticas estn dadas por la

cesin de suelo para espacio pblico (en el sitio o
en otro de acuerdo con los mbitos de reparto).
Para vivienda: Xm2/hab. (de acuerdo con Polgono)
Artculo 252 Acuerdo 46.
cesin de suelo para Espacio Pblico (en el sitio o
en otro de acuerdo con los mbitos de reparto).
Para otros usos: 1 m2/100m. (de acuerdo con el
Polgono) Artculo 252 Acuerdo 46.
PorN_EPANi
Porcentaje
rea Neta
Porcentaje del rea neta destinada a la cesin de

espacio pblico.
EQ_viv
1 m2
/vivienda o
1 m2 / 100
m2
construido
s

cesin de construccin de equipamientos (en
dinero o en la construccin de espacios de
representatividad para la Ciudad). Para vivienda
en la Zonas 1 a 4 y 6: 1 m2 /vivienda. Para vivienda
en la Zona 5: 0.01 m2 / m2 construidos. Artculo 332
Acuerdo 46.
Norma
equipamient
os otros
usos
EQ_Otusos
1% del
rea
construida
para
ndice de
construcci
n

cesin de construccin de equipamientos (en
dinero o en la construccin de espacios de
representatividad para la Ciudad). Para otros usos
se construir en equipamientos el 1% del rea total
construida para ndice de construccin o altura.
ndice de
ocupacin
para los
diferentes
proyectos
IO_AMmn2k
,
IO_UEmn2k,
Porcentaje
IO_APmn2k,
sobre el
IO_ARmy2k,
rea del
IO_AMmy2k
lote
,
IO_UEmy2k,
IO_APmy2k
ndices de ocupacin para los diferentes proyectos

urbansticos y constructivos dentro de los suelos
urbano, sin detrimento de los aislamientos exigidos
para cada polgono de la ciudad, los cuales
dependen de la morfologa predial y los
requerimientos normativos, as mismo de la
categoras de usos generales y de las reas de los
lotes. Artculo 256 Acuerdo 46.
Norma
equipamient
os vivienda
ndice de
construcci
n norma
aumentado
ICAum_Ni
ndice
En general, en los corredores de actividad mltiple

que hacen parte de los diferentes polgonos se
aumentar el aprovechamiento en 0,8 de I.C. si se
establece en ndice de construccin.
143
VARIABLE
SMBOLO
UNIDADE
INFORMACI FUEN
S DE
N FUENTE
TE
MEDIDA
SUMINIST
RA
DESCRIPCIN
Altura de la
norma
aumentado
HAum_Ni
Pisos
En general, en los corredores de actividad mltiple

que hacen parte de los diferentes polgonos se
aumentar el aprovechamiento en 1 piso adicional
si se establece en altura.
Frente del
proyecto
para
proyectos
Uni,Bi
familiares
F_A_UB
m2
Corresponde al frente que deben cumplir los

proyectos Uni, Bi familiares. Artculo 10 del Decreto
1521 de 2008.
Acuerdo 46
de 2006 y
Decreto
1521 de
2008
Unidad
de
Orden
amient
o
Territo
rial
Frente del
proyecto
para
proyectos
Trifamiliares
F_BTri
Frente del
proyecto
para
proyectos
Multifamiliar
es
F_Cmul
m2

proyectos Multifamiliares. Artculo 10 del Decreto
1521 de 2008.
rea del
proyecto
para
proyectos
Uni,Bi
familiares
A_A_UB
m2
Corresponde al rea mnima del lote que deben

cumplir los proyectos Uni, Bi familiares. Artculo 10
del Decreto 1521 de 2008.
m2
geodatabase
Corporativa
Frente del
proyecto
para
proyectos
Trifamiliares
A_Btri
Frente del
proyecto
para
proyectos
Multifamiliar
es
A_Cmul
m2
Acuerdo 46
de 2006 y
Decreto
1521 de
2008
geodatabase
Corporativa
m2
Unidad
de
Orde
namie
nto
Territo
rial
OSMI
OSMI

proyectos Tri familiares. Artculo 10 del Decreto
1521 de 2008.
Corresponde al rea mnima del lote deben cumplir

los proyectos Tri familiares. Artculo 10 del Decreto
1521 de 2008.
Corresponde al rea mnima del lote deben cumplir

los proyectos Multifamiliares. Artculo 10 del
Decreto 1521 de 2008.
3.3.3.2. DETERMINACIN DE LAS DENSIDADES, APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES.

La normativa finalmente se transcribe en el clculo de las variables densidad, ndice de construccin
(ndice de construccin o altura), cesin de espacio pblico, cesin de construccin de
equipamientos, obligaciones de estacionamientos, tipologa de proyecto a realizar y mezcla de usos
permitidos. Para la determinacin de estas variables, en la tipologa de proyectos de vivienda se
realiz la determinacin de los mismos teniendo en cuenta las tendencias ofrecidas en el mercado
inmobiliario; es decir, se procedi a calcular el nmero de viviendas permitidas por densidad de la
norma y el rea construida mxima por ndice de construccin o altura para realizar un proceso de
optimizacin de la densidad de acuerdo con las reas tpicas promedio que se ofrecen en los
diferentes estratos, y si en ese proceso de optimizacin el rea resultante es mayor al rea
144

construida mxima por ndice de construccin o altura, se optimiza por dicha rea teniendo en
cuenta las reas tpicas promedio de las viviendas.
Para el caso de proyectos de otros usos, se asume que los desarrollos inmobiliarios utilizan toda el
rea para ndice que les permite la norma, por lo tanto no existe el proceso de optimizacin para
estas tipologas.
En resumen, se tienen en cuenta a su vez, las siguientes variables:
Optimizacin de la densidad de la norma incluyendo caractersticas del mercado

inmobiliario.
Optimizacin del rea construida para ndice de construccin o altura de los proyectos
cuando el rea resultante del proceso de optimizacin por densidad supera dicha rea.
rea promedio de los inmuebles ofrecidos por los proyectos inmobiliarios en desarrollo en la
zona objeto del anlisis.
Posibilidad de desarrollo de usos diferentes al de la vivienda.
Cesin de espacio pblico y compensacin por construccin deequipamientos calculada por
el rea construida para ndice de construccin.
Obligacin de estacionamientos de vehculos privados y visitantes para los estratos bajos la
obligacin mnima y para los estratos altos la obligacin mxima.
A continuacin, se relacionan los datos calculados para la determinacin de las densidades,

aprovechamientos y obligaciones en la evaluacin financiera de proyectos inmobiliarios11.
Tabla 24. Informacin resultante del modelo multipropsito para el clculo de las densidades, aprovechamientos
y obligaciones.
VARIABLES PARA EL CCULO DE APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES
VARIABLE
SMBOLO
UNIDADE
S DE
MEDIDA
INFORM
ACIN
FUENTE
FUENT
E
SUMINIS
TRA
DESCRIPCIN
Densidad
habitacional
D_Es
Nmero
Es la cantidad mxima de unidades de vivienda que

puede soportar un territorio dentro de un polgono o
tipo de tratamiento para el lote potencial de
desarrollo.
rea total
construida en
primer piso
Ac1P_Es
m2
Es el rea mxima que se puede construir en primer

piso en m2.
rea total
vendible en
primer piso
Av1P_Es
m2
rea vendible en primer piso en m2.
rea total
vendible del
proyecto de
prueba
AtvPR_Es
m2
rea total vendible de prueba por el mercado

inmobiliario optimizada por la Densidad habitacional
(Sirve para validar en las tipologas de vivienda, si al
optimizar la densidad habitacional con las reas en
m2 por el mercado inmobiliario, el rea resultante en
m2 se pasa el rea total construida del ndice de
construccin o altura)
rea total
construida del
proyecto para
AtcIA_Es1
m2
rea total construida permitida en la norma por

INDICE DE CONSTRUCCIN O ALTURA.
Ver archivo en Excel denominado ESCENARIOS. Adicionalmente, en el Software matemtico R, contiene las frmulas utilizadas para el clculo de
las variables y la explicacin de las mismas, el cual se puede complementar con el Manuel del Modelo de simulacin financiera que sirve de gua para
correr el modelo. (Ver archivo en R denominado Modelsimulacionfinanciera.
11

145
VARIABLES PARA EL CCULO DE APROVECHAMIENTOS Y OBLIGACIONES

VARIABLE
SMBOLO
UNIDADE
S DE
MEDIDA
Nuvim_Es
Nmero
INFORM
ACIN
FUENTE
FUENT
E
SUMINIS
TRA
DESCRIPCIN
ndice de
construccin o
altura
Nmero de
viviendas por el
mercado
inmobiliario
rea promedio
de las viviendas
sin tener en
ApromN_Es
cuenta mercado
inmobiliario
m2
Nmero de viviendas resultantes luego del proceso

de optimizacin por el mercado inmobiliario.
Acuerdo
46 de
2006
geodata
base
Corporati
va
Subdire
ccin
de
Informa
cin,
Seguim
iento y
Evaluac
in
Estrat
gica,
seguimi
ento y
evaluac
in
estrat
gica
rea promedio de las viviendas sin tener en cuenta

mercado inmobiliario, es decir, el rea resultante de
dividir el rea total construida permitida en la norma
por INDICE DE CONSTRUCCIN O ALTURA sobre
la densidad habitacional.
rea total vendible recalculada posterior al proceso
de optimizacin por el mercado inmobiliario con la
Densidad habitacional permitida o rea total
construida permitida en la norma por INDICE DE
CONSTRUCCIN O ALTURA.
rea total
vendible del
proyecto
Atv_Es
m2
rea sobrante
para utilizar en
otros usos
Aso_Es
m2
rea total
construida del
proyecto sin
incluir las reas
de
parqueaderos
Atc_Es1
m2
rea total
construida de
parqueaderos
Atpar_Es
m2
rea total construida parqueaderos por obligacin de

estacionamientos.
rea de la
obligacin de
cesin
de
espacio pblico
N 2
OBEP1_Es
m2
Obligacin de cesin de espacio pblico en m2

calculado por los m2/Hab.
rea de la
obligacin de
cesin de
espacio pblico
N 2
OBEP2_Es
m2
Obligacin de cesin de espacio pblico en m2

calculado por el porcentaje mnimo del rea del lote.
rea de la
obligacin de
cesin de
construccin de
equipamientos
OBEQ_Es
m2
Obligacin de cesin
equipamientos en m2
OSMI
rea total sobrante de ndice de construccin o Altura

para utilizar en otros usos diferentes a vivienda.
rea total construida no incluye reas construidas de

parqueaderos.
de
construccin
de
3.3.3.3. DETERMINACIN DEL VALOR DE LAS VENTAS.

3.3.3.3.1. rea en m2 unidad tpica de ventas.
Para la determinacin de las reas tpicas por m2 de viviendas que se aplicaron en el Modelo, se
parti de la base de datos reportada por la Cmara Colombiana de la Construccin en adelante
146

CAMACOL- Regional Antioquia, en el Estudio de actividad constructora, Oferta y Demanda de

edificaciones del ao 2012, donde se registran las reas que se estn ofreciendo en los proyectos
de vivienda para diferentes estratos.
Mediante un anlisis de histograma (funcin estadstica), se ubicaron los proyectos en diferentes
rangos de reas, de acuerdo con las mayores frecuencias encontradas para cada estrato; esto se
toma como el reflejo del comportamiento de la oferta de viviendas nuevas. A partir de esta
distribucin, se seleccionaron los rangos con mayor participacin en cada estrato, los cuales se
ingresarn al modelo12.
Como ejemplo de lo anterior, a continuacin se presenta el resultado del histograma de frecuencias
para el estrato 5 con diferentes reas promedio m2. En el siguiente grfico, se observa que las
mayores reas promedio que se ofrecieron en proyectos de vivienda para el estrato 5, fueron reas
de 90 m2, 75 m2 y 60 m2, con una frecuencia de 80, 67 y 29 veces, respectivamente.
Grfico 1. Histograma de frecuencias para las reas (m2) por vivienda para el Estrato 5.

3.3.3.3.2. Precio de venta por m2 por rangos de reas y por estrato.
Teniendo en cuenta los rangos de reas tpicas por m2 de viviendas calculadas anteriormente, se
identifica el rango de precios de venta por m2, de acuerdo con las mayores frecuencias encontradas
para cada estrato, con el fin de asignarle un porcentaje de participacin a los rangos de precios, y
finalmente, con la media de los rangos encontrados, determinar el precio de venta por m 2 resultante
de un promedio ponderado.
Como ejemplo de lo anterior, a continuacin se presenta el resultado del histograma de frecuencias
para el estrato 5 para los precios promedio de venta por m2, y el resultado de los precios realizado a
travs de un promedio ponderado:
La decisin de ingresar slo tres rangos de reas para los estratos 4, 5 y 6 est sustentado en que no es comn que un proyecto inmobiliario de
vivienda oferte ms de tres rangos de reas al mismo tiempo, porque implicara una mayor complejidad constructiva. Para el estrato 3 se tuvieron en
cuenta 2 tipos de reas de acuerdo con las tendencias que muestra el mercado. En cuanto a los estratos 1 y 2 se determin consignar slo un tipo de
rea.
12

147
Grfico 2. Histograma de frecuencias para los precios por m2 para el Estrato 5.

Tabla 25. Resultado de los precios por m2 para el Estrato 5 por rango de reas en m2 realizado con un promedio
ponderado.
Rangos de areas M2
76
90
61
75
46
60
RANGOS DE PRECIOS M2 CON FRECUENCIA

$2137846-$2300461
$2788307-$2950923
$2463076-$2625692
11
15
10
16
8
8
2
3
1
TOTAL
36
32
6
MEDIA DEL RANGO DE PRECIOS M2 CON % DE PARTICIPACIN
Rangos de areas M2
76
90
61
75
46
60
3288076
2869615
2544384
31%
50%
33%
42%
25%
50%
28%
25%
17%
Precio por
m2 para el
rango de las
reas
3052493
3147415
3102642
Para determinar los ingresos por ventas de los proyectos inmobiliarios de comercio, servicios o
industria, se tuvieron en cuenta los precios de venta por m2 para dichos productos inmobiliarios,
registrados en la base de datos reportada por CAMACOL Antioquia en el estudio antes mencionado,
y de la base de datos reportada por el Observatorio Inmobiliario de Medelln en adelnate OIME- del
DAP.
Adicionalmente, en los ingresos por ventas, se consideraron los correspondientes a las ventas que
se realizan por celdas de parqueo privadas, por lo tanto los precios promedio de venta para las
celdas privadas resultaron de los registros histricos reportados por el OIME de acuerdo con el
estrato predominante de vivienda.
148

Tabla 26. Informacin resultante para la determinacin de los ingresos por ventas de los proyectos
inmobiliarios.
VARIABLE
SMBOLO
Ingresos por
ventas del
rea que sobra IngAso_Es1
de ndice de
construccin
Ingresos por
ventas de los
estacionamien
tos
vehiculares
privados
Ingresos por
ventas totales
del proyecto
inmobiliario
IngPq_Es1
IngV_Es1
UNIDADE
S DE
MEDIDA
INFORM
ACIN
FUENTE
FUENT
SUMINISTRA
E
Son los ingresos adicionales que se pueden

generar en proyectos de otros usos, a partir del
rea para ndice o altura que no se utiliza para la
tipologa vivienda.
DESCRIPCIN
Subdire
ccin
de
Informa
Acuerdo
cin,
46 de
Seguim
2006
Geodata iento y
Evaluac
base
in
Corporati
Estrat
va
gica,
seguimi
ento y
evaluac
in
estrat
gica
Son los ingresos que se generan del proyecto

por la venta de las celdas de vehculo privadas.
OSMI
Son los ingresos por ventas totales generados

para los proyectos de vivienda y/o otros usos
ms los ingresos de celdas de parqueo privados
3.3.4. DETERMINACIN DE LOS COSTOS PARA LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS.

Para la determinacin de los costos a ser tenidos en cuenta en la simulacin de proyectos
inmobiliarios, se revisaron los presupuestos de construccin propuestos por Consuegra, en su libro
Presupuestos de Construccin13, y Borrero, en su libro Avalos de inmuebles y garantas14, los
cuales se basan en los diferentes factores que tienen directa relacin con el proceso de construccin
de proyectos inmobiliarios, empezando por la compra del lote y finalizando con la etapa de
comercializacin y venta del proyecto.
Segn Consuegra, existen cuatro tipos de costos: costos directos, gastos generales, costos
indirectos y costos comerciales; estos no slo definen grandes segmentos de una obra y el alcance
que puede tener un presupuesto, sino que, adems, tienen formas distintas de calcularse porque
cada uno incluye compras de diferente ndole.
Por su parte, Borrero indica que los presupuestos de construccin en Colombia, y en la generalidad
de los pases Latinoamericanos, se dividen en los siguientes costos: Costos directos, Costos
indirectos, Costos administrativos y de ventas (generales) y Costos financieros.
Teniendo en cuenta lo anterior, se utiliz el siguiente esquema de clasificacin especfica de los
componentes del costo total de construccin y de los ingresos por ventas:
13
14
Captulo 1. Costos de construccin.

Captulo 4. El Mtodo del costo. Avalo de la construccin nueva.

149
Ingresos por ventas por concepto de la tipologa de proyectos y de los parqueaderos

privados.
Costo del lote con potencial de desarrollo.
Costos directos de construccin, discriminando los costos de construccin de la edificacin,
los costos de construccin de parqueaderos y el costo de urbanismo.
Costos indirectos, entre los que se encuentran: Honorarios arquitectnicos, Honorarios de
construccin, Honorarios de interventora, Honorarios de diseo estructural, Honorarios de
estudios geotcnicos, Honorarios de supervisin tcnica, Honorarios de diseos elementos
no estructurales, Impuesto predial, Conexin de servicios pblicos, Seguros y garantas,
Expensas en la Curadura Urbana, Impuestos de construccin (Delineacin urbana),
Impuesto de tasa de nomenclatura, Impuesto de industria y comercio, obligaciones
urbansticas e Imprevistos.
Gastos generales (Administrativos): Gerencia de la obra.
Costos comerciales (Ventas): Promocin y publicidad, Comisiones de venta, Comisiones
fiduciaria, Gastos notariales, de registro y rentas.
Costos financieros.
3.3.4.1. INSUMOS PARA EL CLCULO DE APROVECHAMIENTOS, OBLIGACIONES, VALOR

DE LAS VENTAS Y COSTOS DEL PROYECTO.
3.3.4.1.1. reas de viviendas en m2 segn estratos proyectos inmobiliarios.
Tabla 27. Rango de reas de vivienda en m2 segn estratos proyectos inmobiliarios.
ESTRATO
RANGO M2
FRECUENCIA DEL RANGO

(%)
REA M2 QUE INGRESA AL

MODELO (MEDIA DEL RANGO)
0-45
100%
45 *
0-45
100%
45 *
46-60
54%
53
61-75
46%
68
61-75
52%
68
76-90
33%
83
46-60
15%
53
76-90
45%
83
61-75
38%
68
46-60
16%
53
91-105
38%
98
121-145
35%
133
146-170
27%
158
Observaciones: *rea de viviendas promedio por m2 para estrato 1 y 2 de proyectos de vivienda de inters social, en
este caso no se toma la media del rango.
Fuente: Reporte del estudio de demanda y oferta de la actividad edificadora con corte a noviembre de 2012. CAMACOL.
Proces: Subdireccin de Informacin, Seguimiento y Evaluacin Estratgica -DAP-, 2013.
150

3.3.4.1.2. Precio de venta por m2 para vivienda en rangos de reas y por estrato.
Tabla 28. Precio de venta por m2 para vivienda en rangos de reas y por estrato
ESTRATO
RANGO M2
PRECIO EN PESOS POR M2
1
0-45
1.522.194
0-45
1.522.194
46-60
1.548.214
61-75
1.601.786
61-75
2.340.551
76-90
2.349.718
46-60
2.358.886
76-90
3.052.494
61-75
3.147.415
46-60
3.102.642
91-105
3.413.477
121-145
3.496.377
146-170
3.590.682
Observaciones: *No se tienen registros de proyectos nuevos que se encuentren en ventas en el estrato 1, por lo tanto se
asume para la simulacin que los precios por m2 para el estrato 1 son los mismos que para el estrato 2.
Fuente: Reporte del estudio de demanda y oferta de la actividad edificadora con corte a noviembre de 2012. Camacol.
3.3.4.1.3. ndice promedio de habitantes por vivienda.
El ndice promedio de habitantes por vivienda para el clculo de las obligaciones urbansticas, se
toma de la Encuesta de calidad de vida realizada por el DAP para el ao 2012, en la cual se
determin un ndice de 3,62 hab/viv.
3.3.4.1.4. Precio de venta por m2 para otros usos por estrato predominante.
A continuacin se muestra los precios promedios por m2 de proyectos nuevos segn reporte del
estudio de demanda y oferta de la actividad edificadora del ao 2012 de CAMACOL. Adicionalmente,
en caso de no contar con registros se tuvieron en cuenta, los precios por m 2 de acuerdo a las
investigaciones de mercado realizadas por el OIME con fecha Diciembre 2012:
Tabla 29. Precio de venta por m2 para vivienda en rangos de reas y por estrato
ESTRATO
E1
E2
E3
E4
PREDOMINANTE
E5
E6
Comercio
2.567.212
3.291.297
4.219.612
5.409.758
6.935.588
8.891.779
Servicios
3.270.906
3.485.509
3.714.191
3.957.878
4.217.553
4.494.265
2.995.000
2.995.000
Industria
2.995.000
2.995.000
2.995.000
2.995.000
Fuente: Valores entregados por OIME y Camacol

151
3.3.4.1.5. Valores para las reas de circulaciones y zonas comunes proyectos

en los inmobiliarios.
Las reas de circulacin y zonas comunes para proyectos inmobiliarios, es denominada por los
avaluadores como el coeficiente K, que mide la relacin del rea total vendible frente al rea total
construida; a continuacin se establecern los valores que ingresaron a la simulacin:
Tabla 30. reas de circulaciones y zonas comunes.
ESTRATO
E1
E2
E3
E4
E5
E6
Vivienda
0.9
0.9
0.9
0.85
0.85
0.8
Comercio
0.7
0.7
0.7
0.6
0.6
0.6
Servicios
0.8
0.8
0.8
0.8
0.75
0.75
Industria
Fuente: (Borrero Ochoa, 2000)
Es importante anotar que estos valores corresponden al resultado de realizar, por ejemplo para la
tipologa vivienda en el estrato 1, uno (1) menos diez por ciento (0.10= Factor K) es igual a 0.9,
tipologa servicios en el estrato 4, uno (1) menos veinte por ciento (0.2=Factor K) es igual a 0.8. El
resultado anterior es el cual se ingresa al modelo para sumar o restar las reas de circulacin y
zonas comunes.
3.3.4.1.6. Precio promedio de celda de parqueo vivienda y otros usos por estrato
predominante.
Tabla 31. Precio promedio de celda de parqueo vivienda y otros usos por estrato predominante
ESTRATO
E1
E2
E3
E4
E5
Vivienda
4.510.882
5.783.182
7.414.335
E6
9.505.558
12.186.613
15.623.863
Otros usos
3.584.685
4.867.570
6.609.572
8.975.000
Fuente: Observatorio Inmobiliario de Medelln con fecha Diciembre 2012.
11.800.000
16.071.285
3.3.4.1.7. rea promedio celda parqueadero en m2.
Las dimensiones de parqueaderos siguen teniendo las mismas especificaciones y han sido fijas
durante la expedicin de las normas tcnicas de estacionamientos; por lo tanto, las dimensiones
libres, mnimas para las celdas de parqueo que se utilizarn en la simulacin, sern las siguientes,
tanto para visitantes como para privados, de acuerdo con el artculo 64 del Decreto 1521 de 2008,
modificacin del artculo 494 del Decreto 409 de 2007:
Tabla 32. rea promedio celda parqueadero en m2.
DIMENSIONES MNIMAS M2
SECCIN DEL CARRIL M2
3.00 por 5.50
REA TOTAL DEL PARQUEADERO

22.5 m2
Nota: El ancho de la celda se aument suponiendo proyectos inmobiliarios con pendiente de hasta el 12%. El largo de la
celda se determin por el mximo del rectngulo. La seccin del carril se tom para estacionamientos de una sola cruja
que es mnimo de 6m2.
Fuente: Decreto Municipal 1521 de 2008. Artculo 64.
3.3.4.1.8. Costo del lote.
Se utilizarn los valores del suelo por m2 de las zonas geoeconmicas de la ms reciente
actualizacin realizada para el ao 2013.
152

3.3.4.1.9. Costo directo de construccin m2 CAMACOL ao 2012.

Tabla 33. Costo directo de construccin m2.
ESTRATO
E1
E2
E3
E4
E5
E6
Vivienda
(Muro en concreto para 1,
2 y 3; Aporticado para 4, 5
y 6)
515.880
515.880
611.380
805.951
828.600
828.600
Comercio
779.220
779.220
779.220
779.220
779.220
779.220
Servicios
779.220
779.220
779.220
779.220
779.220
779.220
Industria
743.049
Fuente: Camacol. Valores del ao 2012
743.049
743.049
743.049
743.049
743.049
Para el clculo de los costos directos de construccin se tendrn en cuenta los valores reportados
por CAMACOL a diciembre del ao 2012. Adicionalmente, se tienen registros histricos de
Construdata para el ao 2012 y de la Unidad de Monitoreo y Control en la tipologa vivienda para el
ao 2012.
3.3.4.1.10.
Costo directo de construccin m2 de parqueadero.
Tabla 34. Costo directo de construccin m2 de parqueadero.

ESTRATO
E1
E2
E3
E4
E5
E6
Vivienda
338.392
338.392
338.392
600.372
654.952
720.447
Comercio
338.392
338.392
338.392
654.952
873.269
873.269
Servicios
338.392
338.392
338.392
491.214
654.952
720.447
Industria
218.317
218.317
218.317
272.897
272.897
272.897
3.3.4.1.11.
Costo directo de construccin m2 de urbanismo.
Tabla 35. Costo directo de construccin m2 de urbanismo.

ESTRATO
E1
E2
E3
E4
E5
E6
Vivienda
65.495
65.495
76.411
98.243
109.159
109.159
Comercio
65.495
65.495
76.411
109.159
163.738
163.738
Servicios
65.495
65.495
76.411
98.243
109.159
109.159
Industria
65.495
65.495
76.411
98.243
109.159
109.159
3.3.4.1.12.
Dotacin de Espacio Pblico con mobiliario incluido.
Corresponde al valor de las adecuaciones que debern contabilizarse en el costo de la obligacin de

cesin de espacio pblico, que corresponde en el ao 2012 a $156.226 por m 2, segn la Secretara
de Infraestructura Fsica.

153
3.3.4.1.13.
Honorarios arquitectonicos.
El costo base (CBT-P)15 para calcular los honorarios bsicos arquitectnicos en los proyectos
inmobiliarios ser el contemplado en el Decreto 2090 de 1989, as:
Mano de obra, materiales, equipos y transportes, as como tambin costos de

nacionalizacin, aduanas y fletes.
Gastos generales y administracin de la obra, excepto costos reembolsables de residentes y
auxiliares.
La tarifa aplicable para el clculo del honorario, se muestra a continuacin:

Tabla 36. Tarifa aplicable para el clculo de los honorarios arquitectnicos.
TARIFA
BASE
7.0 %
Del costo de los primeros 1000 m2 de obra
5.0 %
Del costo de los siguientes 4000 m2 de obra
4.0 %
Del costo de los siguientes 5000 m2 de obra
3.0 %
Del costo del rea faltante
Fuente: Decreto 2090 de 1989.
Considerando el esquema de honorarios del anteproyecto, proyecto y supervisin arquitectnica

establecido en el numeral 1.2.4 del Decreto 2090 de 1989, y teniendo en cuenta que para la
simulacin se utilizar que todos los proyectos se ubican en la categora C16 denominada proyectos
de construccin complejos, el porcentaje de dicha categora del honorario bsico corresponde a 85%
de los honorarios bsicos descritos antes, por lo tanto el valor de los honorarios se obtiene a partir
de la siguiente frmula:
)
((
3.3.4.1.14.
Honorarios de construccin.
Teniendo en cuenta que los proyectos inmobiliarios estarn ubicados en la categora C los
honorarios sern el 10% del CBT-P. Decreto N 2090 del 13 de septiembre de 1989, numeral 7 del
contenido.
((
3.3.4.1.15.
Honorarios de interventoria.
Se asume que en los diferentes proyectos inmobiliarios slo se realizar la interventora durante la
construccin, tanto tcnica como administrativa, y adicionalmente, para los proyectos que tengan
ms de 3000 m2 de rea total construida, la cual segn el Decreto N 2090 del 13 de septiembre de
1989, numeral 6 del contenido corresponde a 2.5% del CBT-P para la categora C.
((
Significa el costo base para cobro de tarifas segn el presupuesto. El CBT-P ser la base para el clculo de los dems honorarios, ya que los
proyectos inmobiliarios estn sin construir.
16 Categora C: Edificios de vivienda donde se repiten las unidades o los pisos que los constituyen, edificios de oficinas sin destinacin especfica,
proyectos de plantas industriales y centros comerciales sin destinacin especfica.
15
154

3.3.4.1.16. Honorarios de diseo estructural, estudio geotcnico y supervision

tecnica.
Tabla 37. Honorarios de diseo estructural.
COMPLEJIDAD
GRADO DE COMPLEJIDAD
HONORARIO DISEO ESTRUCTURAL POR M2
NMERO DE PISOS
0.039 x SMMLV/m2
mayor 20 pisos
0.0351 x SMMLV/m2
entre 15 y 19 pisos
0.0312 x SMMLV/m2
entre 10 y 14 pisos
0.0273 x SMMLV/m2
entre 6 y 9
E
0.0234 x SMMLV/m2
menor 5 pisos
Para la determinacin del factor de repetitividad de la estructura en la simulacin, se supondr que

dicho factor corresponde a slo la primera estructura; es decir, a 1.0 de acuerdo con lo establecido
en la Resolucin N 0004 de 28 de octubre de 2004, numeral 3.3.4.
Tabla 38. Honorarios de estudio geotcnico.
GRADO DE
HONORARIO DE ESTUDIO GEOTCNICO DEFINITIVO POR
COMPLEJIDAD
M2
NMERO DE
PISOS
0.00585 x SMMLV/m2
mayor 20 pisos
0.00527 x SMMLV/m2
entre 15 y 19 pisos
0.00468 x SMMLV/m2
entre 10 y 14 pisos
0.0041 x SMMLV/m2
entre 6 y 9
0.00351 x SMMLV/m2
menor 5 pisos
E
Para la simulacin, slo se tendr en cuenta el costo del honorario por el estudio geotcnico
definitivo. El honorario para este trabajo est en funcin del costo de la exploracin, incluyendo el
trabajo de laboratorio y el costo de los trabajos de ingeniera a realizar.
En cuanto al costo de exploracin, entrar a determinar dicho valor por sondeos, sera complicado
para el modelo. Se sugerira asignar a dicho costo el mismo % de los costos de ingeniera.
Tabla 39. Honorarios de supervisin tcnica.
GRADO DE
COMPLEJIDAD
HONORARIO SUPERVISIN
TCNICA CONTINUA/M2
HONORARIO
SUPERVISIN TCNICA
ITINERANTE/M2
NMERO DE
PISOS
0.0125 x SMMLV/m2
0.005 x SMMLV/m2
mayor 20 pisos
SMMLV/m2
SMMLV/m2
entre 15 y 19 pisos
SMMLV/m2
entre 10 y 14 pisos
SMMLV/m2
entre 6 y 9
SMMLV/m2
menor 5 pisos
C
D
E
0.0113 x
0.01 x
SMMLV/m2
0.0088 x
SMMLV/m2
0.0075 x
SMMLV/m2
0.0045 x
0.004 x
0.0035 x
0.003 x
La base para los honorarios de diseo estructural, estudio geotcnico, diseo de elementos no
estructurales y supervisin tcnica, es el salario mnimo mensual legal que, en este caso,
corresponde a $566.700.
155
3.3.4.1.17.
Honorarios de diseos elementos no estructurales.
Tabla 40. Honorarios de diseos elementos no estructurales.

Grado de complejidad
Porcentaje del honorario bsico
Desempeo Superior
3.3.4.1.18.
0.0130 x SMMLV/m2
Gastos de expensas por trmites ante la Curadura Urbana.
El artculo 118 del Decreto 1469 del 30 de abril de 2010 determin la frmula para el cobro por
parte de los curadores urbanos de las expensas por licencias y modalidades de las licencias
urbansticas de acuerdo con la siguiente ecuacin:
(
Donde E expresa el valor total de la expensa; Cf corresponde al cargo fijo; Cv corresponde al cargo
variable; i expresa el uso y estrato o categora en cualquier clase de suelo, m expresa el factor de
municipio en funcin del tamao del mercado y la categorizacin presupuestal de los municipios y
distritos, y j es el factor que regula la relacin entre el valor de las expensas y la cantidad de metros
cuadrados objeto de la solicitud, de acuerdo con los ndices que a continuacin se expresan:
La tarifa nica nacional para licencias de parcelacin, urbanizacin y construccin y sus
modalidades, correspondiente al cargo fijo (Cf) ser igual al cuarenta por ciento (40%) de un salario
mnimo legal mensual vigente. La tarifa nica nacional para licencias de parcelacin, urbanizacin y
construccin y sus modalidades, correspondiente al cargo variable (Cv) ser igual al ochenta por
ciento (80%) de un salario mnimo legal mensual vigente.
La asignacin del factor municipal m para la Ciudad de Medelln es 0.938.
Para el clculo de los gastos por concepto de expensas en el trmite de licencias urbanstica, se
asume para todas las tipologas que el trmite se solicitar como obra nueva, teniendo en cuenta la
mezcla de usos. Igualmente, se supone un escenario en el cual la construccin se adelanta sin otra
actuacin en la Curadura Urbana. El valor total de la expensa incluir los valores del IVA.
3.3.4.1.19.
Impuestos de construccin (Delineacin urbana).
El Acuerdo 064 de 201217 estableci, dentro de los elementos que componen el impuesto, las tarifas
para los diferentes proyectos inmobiliarios, que equivalen a un porcentaje de la estimacin de costos
directos de construccin del proyecto, de acuerdo con los estratos para uso de vivienda, para otros
usos, y a los mbitos territoriales.
Tabla 41. Tarifas Impuesto de Delineacin Urbana.
PARA USO DE VIVIENDA
ESTRATO
PORCENTAJE
PARA OTROS USOS
MBITO TERRITORIAL
POT
TARIFA PORCENTAJE
E1
0.1%
Regional
Metropolitano
E2
0.1%
Ciudad
1.2%
E3
0.3%
Zonal
0.9%
17
Acuerdo publicado en la Gaceta oficial el 17 de diciembre de 2012, que rige a partir del 1 de enero de 2013.
156

1.5%

ESTRATO
PORCENTAJE
E4
0.9%
E5
1.2%
PARA OTROS USOS

MBITO TERRITORIAL
POT
TARIFA PORCENTAJE
Nota: La que corresponda a uso de vivienda
segn estrato socioeconmico
Barrial y Vecinal
E6
1.5%
Fuente: Acuerdo 064 de 2012. Estatuto tributario Municipio de Medelln.
Por su parte, la estimacin de los costos directos de construccin fue establecida para la vigencia de
2013, mediante la Resolucin 116 de 28 de diciembre de 2012, para la tipologa de vivienda y otros
usos, as:
Tabla 42. Costos directos de construccin para vivienda por metro cuadrado para la vigencia fiscal 2013.
ESTRATO
CDC_UNI_BI_TRI
CDC MULTIFAMILIAR
E1
585.904
752.680
E2
585.904
752.680
E3
895.006
864.908
E4
1.004.000
974.451
E5
1.004.000
974.451
E6
1.113.186
1.068.285
Tabla 43. Costos directos de construccin para otros usos por metro cuadrado para la vigencia fiscal 2013.
MBITO
COMERCIO
SERVICIOS
INDUSTRIA
Regional y Metropolitano
1.158.880
916.992
873.770
Ciudad
1.158.880
916.992
873.770
Zonal
1.158.880
916.992
873.770
916.992
873.770
Barrial y Vecinal
1.158.880
3.3.4.1.20.
Tasa de nomenclatura.
Tabla 44. Tarifas tasa de nomenclatura

ESTRATO
PORCENTAJE
PARA OTROS USOS

MBITO TERRITORIAL POT
TARIFA PORCENTAJE
E1
0.01%
Regional y Metropolitano
Porcentaje
E2
0.01%
Ciudad
0. 15%
E3
0.03%
Zonal
0. 12%
E4
E5
0.09%
Barrial y Vecinal
0. 12%
0.09%
Nota: La que corresponda a uso de vivienda
segn estrato socioeconmico
E6
0. 15%

157
3.3.4.1.21.
Valor por m2 de la compensacin de suelo.
Se utilizar la base de datos de la Unidad de avalos que contiene los valores del lote por m 2 de las
zonas geoeconmicas actualizada para el ao 2013, determinados para diferentes proyectos en la
Ciudad, con el fin de establecer el avalo de lote por m2 para el pago de las obligaciones
urbansticas por este concepto.
3.3.4.1.22.
Valor por m2 compensacin construccin de equipamientos.
Se utilizarn los precios de venta resultantes de la base de datos reportada por CAMACOL Antioquia
en el Estudio de actividad constructora, Oferta y Demanda de edificaciones del ao 2012, que
contiene la informacin histrica de los posibles valores de venta ofrecidos en el mercado, con el fin
de calcularle a dichos valores, el 50% de venta, porcentaje que emplea la Unidad de avalos para la
liquidacin del valor por m2 de edificacin para el pago de las obligaciones urbansticas por este
concepto.
3.3.4.1.23.
Informacion adicional de costos.
Promocin y publicidad: En Colombia normalmente las empresas constructoras gastan entre

1 y 1.5% del valor de las ventas en los diferentes medios de publicidad (Borrero Ochoa,
2000).
Comisiones de venta: La costumbre comercial en Colombia, es pagar el 3% por los
proyectos urbanos y entre 4% y 5% por proyectos rurales de las ventas del proyecto
(Borrero Ochoa, 2000).
Impuesto de industria y comercio18: El impuesto de industria y comercio (ICA) se calcular
con base en el valor total de las ventas, multiplicado por la tarifa aplicable del 5 x 1000.
Tabla 45. Informacin adicional de costos.

Costos indirectos impuesto predial
Tarifa
Impuesto predial
0.32%
Base de aplicacin
Ventas
Conexin de servicios pblicos

Estudio servicios pblicos
0.1%
Costo total construccin
Seguros y garantas
Estudio seguros y garantas
0.3%
Ventas
Imprevistos
Estudio imprevistos
3%
CDC
Gastos Generales (Administrativos)

Porcentaje
Gerencia del proyecto
2.5%
Base de aplicacin
Ventas totales
Costos comerciales (Ventas)

ICA
0.5%
Ventas totales
Promocin y publicidad
1%
Ventas totales
Comisiones de venta
3%
Ventas totales
Comisiones fiduciaria
1%
Ventas totales
18
Artculo 4 del Decreto 2454 de 2005
158

Gastos notariales, de registro y rentas

3.3.4.1.24.
1%
Ventas totales
Costos financieros.
Tabla 46. Porcentajes de costos financieros

ESTRATO
E1
E2
E3
E4
E5
E6
Vivienda
6%
6%
5%
4%
3%
3%
Comercio
4%
4%
4%
3%
1%
1%
Servicios
5%
5%
4%
4%
3%
3%
2%
2%
Industria
3.5%
3.5%
3.5%
2%
Los costos financieros que deben asumir los promotores para la financiacin de sus proyectos
inmobiliarios, corresponden a un porcentaje de los directos totales de construccin.
3.3.5. CONSIDERACIONES EN LA ETAPA DE FORMULACIN.

Para realizar la simulacin financiera de proyectos inmobiliarios en la etapa de formulacin se
contina con las definiciones iniciales descritas en el diagnstico, en lo referido al costo de los lotes,
calculado con los valores de suelo de la ms reciente actualizacin catastral, y en los precios de
venta y los costos de construccin del mercado inmobiliario incorporados con corte a diciembre de
2012. No obstante, en funcin de los resultados obtenidos del diagnstico y de las apuestas que
desde el POT se plantean para la ciudad, se incoproran las siguientes modificaciones:
Incorporacin de la norma de aprovechamientos y obligaciones propuesta durante la

formulacin.
Actualizacin de la delimitacin de los polgonos de tratamiento urbanstico propuestos.
Actualizacin de los tratamientos urbansticos propuestos.
Modificacin de la normatividad de reas y frentes mnimos de lote.
Asignacin de nuevas categoras generales de uso del suelo.
Mezcla de vivienda con otros usos con intensidad variable para las nuevas categoras
generales de uso del suelo.
Aprovechamientos adicionales para algunos polgonos de tratamiento urbanstico con el fin
de utilizarlos como incentivo para la utilizacin de instrumentos de gestin y financiacin del
suelo
Definicin de nuevos escenarios simulados incorporando los aprovechamientos bsicos y
adicionales de la etapa de formulacin para proyectos predio a predio y asociativos.
Las simulaciones utilizan intensidades de mezcla diferenciales para las categoras generales
de usos del suelo, asi:
Tabla 47. Intensidad de usos a simular por categora general

Porcentaje
Categora
de vivienda
Porcentaje
de Comercio
Porcentaje
de Servicios
Porcentaje
de Industria
reas de actividad mltiple intensiva
60%
20%
20%
0%
reas de actividad mltiple intensidad media
70%
15%
15%
0%
reas residenciales
80%
10%
10%
0%
15%
15%
reas en transformacin
50%
20%
Fuente, Subdireccin de Informacin, Seguimiento y Evaluacin Estratgica -DAP-, 2013.

159
La base para el clculo de los porcentajes de cada uso es el rea total para ndice de construccin.
Es importante sealar que los resultados se presentan en anlisis estadsticos por categoras,
zonas, y tratamientos. En cada caso se indica cuantos lotes estn involucrados en la respectiva
simulacin.
4. METODOLOGA ESTRATEGIA PARTICIPATIVA, PEDAGGICA Y
COMUNICACIONAL
En Colombia, la Constitucin Poltica de 1991 le otorga a la ciudadana el derecho y el deber de
participar deliberadamente en las decisiones pblicas y la responsabilidad de construir de la mano
de las instituciones, el desarrollo del pas, lo cual se evidencia en los procesos democrticos,
autnomos, incluyentes, equitativos y de promocin del desarrollo social y econmico de los
municipios que hacen parte del territorio nacional. Esta Constitucin se dota entonces, de un marco
jurdico donde establece orientaciones sobre las cuales se rige la poltica municipal; entre ellas estn
los instrumentos de planificacin, como lo son los Planes de Desarrollo y los Planes de
Ordenamiento Territorial.
En el marco de la revisin general y ajuste del POT de la ciudad, corresponde como lo establece la
normatividad, llevar a cabo una consulta, concertacin y aprobacin con la ciudadana, que d
cuenta de la implementacin de un proceso democrtico en el que participan todos los actores
involucrados en la planeacin del desarrollo territorial. As lo seala la Ley 388 de 1997 en los
artculos 22, 24 y 25. En la misma va, la revisin del POT se enmarca en los principios y enfoques
del Plan de Desarrollo Municipal 2012 2015 Medelln un Hogar para la Vida, y por ende, la
estrategia de participacin, es determinada por los fundamentos de Buen Gobierno y Sociedad
Participante.19
El DAP como responsable directo de organizar la Estrategia Participativa, Pedaggica y
Comunicacional para la revisin del POT, reconociendo la importancia que ha tenido para la ciudad,
la vinculacin de los Planes de Desarrollo Local en adelante PDL- al Plan de Desarrollo Municipal,
como se establece en el Acuerdo 07 de 2012, construye una propuesta para la participacin de los
lderes vinculados a los procesos de la planeacin participativa y para la ciudadana en general,
en los tres momentos estipulados: diagnstico, formulacin y adopcin del POT, para que conozcan,
discutan y construyan propuestas durante la revisin, como se puede ver en la siguiente figura.
Cabe sealar que en el PDM se sustenta el proceso de revisin del POT as: Lnea Estratgica 4 Territorio Sostenible: ordenado, equitativo e
incluyente, Componente 3 Territorio Equitativo y Ordenado, Programa Planeacin y Gestin para el Ordenamiento Territorial, Proyecto prioritario:
Revisin y Ajuste del POT, Art. 2. Inversiones y Financiacin. Programa de Ejecucin del POT, Proyecto Revisin y Ajuste del POT.
19
160

Figura 37. Interaccin y encaje de las visiones estratgica, tcnica (de los cambios territoriales) y participativa
en el proceso general de revisin y ajuste.
Esta estrategia de participacin ha sido concebida como un proceso mediante el cual se dejan
capacidades instaladas y empoderamiento en las comunidades y organizaciones privadas y sociales
para que participen e incidan en las decisiones del desarrollo territorial, dado que sin la participacin,
el fortalecimiento de capacidades humanas, sociales e institucionales, es difcil generar el impacto
deseado de las polticas de gobierno, lideradas desde lo local en la gestin y construccin de lo
pblico.
En tal sentido, y atendiendo a la pretensin de consolidar la democracia participativa en la ciudad, la
Administracin Municipal debe propiciar escenarios de debate y discusin donde se refleje una
interlocucin efectiva entre el gobierno, las comunidades, las instituciones pblicas y privadas,
garantizando mecanismos de comunicacin y flujo de informacin a travs de los cuales, la
ciudadana y dems actores clave, reciban respuesta oportuna a sus consultas y propuestas, y que
dichas respuestas se realicen en un lenguaje adecuado y comprensible para lograr coherencia entre
el aspecto tcnico del POT y las problemticas del territorio de quienes habitan en las Comunas y
Corregimientos y dems actores que inciden en la dinmica sectorial de la ciudad.20
Para la Municipalidad, es un reto permitir un dilogo abierto con todos los actores clave de la ciudad,
ya que el POT no es slo una herramienta de planificacin para ordenar el territorio, sino un proyecto
de ciudad que permea lo cotidiano, e incidir en el mediano y largo plazo en la Ciudad que se quiere:
justa, equitativa, competitiva, innovadora y lo ms importante, un lugar para la vida.
La metodologa de la Estrategia general de Participacin, tiene como eje estructurante la
construccin de un gran Pacto de Ciudadano, entendido como aquellos acuerdos creados de
manera participativa a travs del debate pblico y abierto con la poblacin que habita la ciudad de
Medelln y con los sectores social, comunitario y privado, sobre las principales asuntos que requieren
20
De acuerdo con el documento CONPES 3654 de 2010, se debe mantener un dilogo con los ciudadanos, abrir espacios, mecanismos virtuales o no
de comunicacin, utilizar un lenguaje simple, comprensible en la comunicacin y que toda la informacin se encuentre disponible en diversos medios
electrnico, impreso, audiovisual entre otros.

161
modificarse y transformarse para la generacin de mejores condiciones de bienestar y calidad de

vida.
Conseguir el Pacto Ciudadano, exige de procesos participativos con actores clave del territorio, y
para ello se proyecta una estrategia con cinco componentes, los cuales son:
Figura 38. Estrategia Participativa para la conformacin del Pacto Ciudadano.
4.1. COMPONENTE PARTICIPACIN SOCIAL Y COMUNITARIA

Este componente est centrado en la estrategia de participacin territorial focalizada principalmente,
en los procesos de participacin social y comunitaria de las comunas y corregimientos.
Como enlaces en los territorios, se cuenta con organizaciones sociales y educativas, legitimadas por
el alto compromiso con la planeacin participativa en la ciudad y por la generacin con creatividad e
innovacin diversos escenarios de formacin ciudadana.
4.1.1. OBJETIVOS.
General: Fortalecer los procesos democrticos y de planeacin participativa del desarrollo en las
comunas y corregimientos, a travs de la implementacin de la estrategia de participacin,
pedagoga y comunicacin pblica para la revisin y ajuste del Plan de Ordenamiento Territorial.
Especfico: Generar escenarios de discusin, deliberacin y propuestas en comunas y
corregimientos en torno al ordenamiento territorial de la ciudad, de cara a la revisin y ajuste del
POT que se encuentra en curso.
4.1.2. CARACTERIZACIN DE ACTORES.21

Los actores involucrados en el proceso del POT, se clasifican de la siguiente manera:
Afectados por la propuesta de solucin de las problemticas abordadas.

No estn siendo directamente afectados pero podran tener un inters en la propuesta.
Poseen informacin, experiencia o recursos para formular propuestas.
Son necesarios para la toma de decisiones segn la norma.
21
Para la construccin del mapa de actores que compete con relacin a la revisin del Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad, se resalta que El
accionar de los grupos humanos no es arbitrario, sino que responde a contextos culturales e histricos que se expresan territorialmente en
instituciones, tradiciones, valores y cosmogonas particulares. Esto incluye tambin el accionar de los actores sociales. (IICA, 2003) 93
162

Consideran que tienen derecho a participar y estar involucrados en las discusiones,

deliberaciones y decisiones relacionadas con los temas de discusin.
Esta caracterizacin est referida al nivel de influencia en las decisiones del ordenamiento territorial,
nivel de relaciones con otros actores, la relacin que tienen con los temas de revisin y las apuestas
colectivas que se construyen de manera sinrgica en sus territorios; asimismo, es importante
categorizarlos y agruparlos teniendo en cuenta aspectos tales como:
Campo de intervencin
La funcin que cumplen
Su representatividad
Los objetivos que persiguen
Las acciones que desarrollan
Los resultados que obtienen
Las relaciones que tejen con otros actores
4.1.3. METODOLOGA.
Para el proceso se defini una metodologa a partir de la dinamizacin de grupos de trabajo y
una serie de actividades teniendo en cuenta los requerimientos de la metodologa propuesta para la
presente revisin y ajuste del POT y los insumos que a la fecha dejan los Planes de Desarrollo Local
de las 16 comunas y 5 corregimientos del municipio de Medelln.
4.1.3.1. CONFORMACIN DE EQUIPO DE TRABAJO.
Figura 39. Conformacin de equipo de trabajo Estrategia participativa.
Para la implementacin de la estrategia y el logro de los objetivos, la Subdireccin de Planeacin

Social y Econmica del DAP, debe contar con los equipos tcnicos de la Subdireccin de Planeacin
Territorial y con un equipo de personas (lderes, profesionales y expertos temticos) reconocidos por
su compromiso y capacidad tcnica en los territorios, cuya experiencia permita la discusin,
deliberacin y toma de decisiones en funcin de los propsitos planteados, teniendo en cuenta que
este tipo de discusiones de ciudad conlleve a discusiones y debates profundos por las implicaciones
que tiene para el futuro de la calidad de vida de los habitantes de la misma.
La metodologa planteada por grupos de trabajo, pretende generar mayores sinergias, trasferencia
de conocimientos y experiencias entre sus miembros. Grupos que dan cuenta de responsabilidad y
163
compromiso, lo cual es coherente con la expectativa del proceso: movilizar a las comunidades para
conocer haciendo pedagoga, debatir y participar en la revisin del Plan de Ordenamiento Territorial
y aportar a la construccin del pacto de ciudad.
Teniendo en cuenta lo anterior, se identifica el rol para cada grupo de trabajo:
Equipo de expertos temticos: realizacin de aportes y reflexiones acadmicas de las temticas y
focos de revisin en el Ordenamiento Territorial.
Equipo de profesionales: elaboracin de lecturas territoriales articuladas a los Planes de Desarrollo
Local de comunas y corregimientos, para establecer focos de revisin y orientar la discusin y
construccin de propuestas.
Equipo de movilizadores: promocin de la participacin de la ciudadana y de grupos especficos
como Equipos de Gestin, Juntas Administradoras Locales y organizaciones sociales y comunitarias
a partir de convocatorias cualificadas y encuentros comunitarios.
Equipo de comunicaciones: diseo y ejecucin de acciones de comunicacin pblica para la
estrategia de participacin del POT. Apoyo tcnico en las actividades realizadas.
Equipo articulador: orientar las acciones de la estrategia y promover la integralidad en el trabajo.
Se cont con la presencia de los Servidores Pblicos del DAP, quienes facilitaron espacios de
discusin y canales de comunicacin.
Para alcanzar la efectividad requerida en cuanto a los resultados y productos esperados con las
Instituciones aliadas, se debe contar con el acompaamiento de interventores, quienes efecten un
seguimiento a cabalidad las actividades programadas.
4.1.3.2. MOMENTOS DEL PROCESO.
En la siguiente figura, se presentan los distintos momentos de la estrategia de participacin social y
comunitaria en las comunas y corregimientos de la ciudad:
164

Figura 40.
A
C
U
E
R
D
O
C
I
U
D
A
D
A
N
O

4.1.3.2.1. Momento 0: Aprestamiento.
Actividades preliminares encaminadas al abordaje del tema con la comunidad y el diseo de la

estrategia.
Producto: Documento con guas de observacin, matriz de focos, documentos reflexivos.
Proceso: En el marco de los PDL y a travs de los convenios de asociacin entre el DAP y
organizaciones sociales y universidades de la ciudad, se llevaron a cabo actividades preliminares a
la revisin del POT en cada comuna y corregimiento, mediante recorridos comunales y zonales,
talleres de discusin y construccin, foros y reflexiones sobre los retos del ordenamiento territorial
en la ciudad.
4.1.3.2.2. Momento 1: Reflexiones POT.
Acercamiento y pedagoga para la participacin: generacin de reflexiones y balance en torno al

diagnstico del POT.
Producto: Documento de Balance sobre la fase de diagnstico del POT.
Proceso: Desarrollo de las distintas actividades que estimulan la discusin y reflexin con los actores
clave del proceso como lo son, los servidores pblicos, las comunidades, las Juntas Administradoras
Locales, el Consejo Territorial de Planeacin y el Concejo Municipal.

165
4.1.3.2.3. Momento 2: Focos de revisin.
Propuesta de formulacin deliberacin / propuestas sobre los focos de revisin del POT en el
marco de los PDL.
Producto: Documento con propuestas a la revisin y ajuste del POT.
Proceso: Identificacin de consensos con actores clave en los territorios: comunas y corregimientos:
organizaciones sociales, comunitarias, privadas y pblicas.
4.1.3.2.4. Momento 3: Movilizacin.
Divulgacin, socializacin y movilizacin colectiva propuestas y retos sobre la prospectiva

territorial.
Producto: Documento estrategia de comunicacin pblica.
Proceso: En esta fase se realiza una evaluacin del proceso participativo, se organizaron los
documentos y se difunde el material didctico y pedaggico que apoy los procesos de planeacin
participativa.
4.1.3.2.5. Momento 4: Adopcin - Seguimiento y evaluacin-.
Producto: Acuerdo del POT adoptado y publicado en Gaceta Oficial. Documento con Indicadores de
seguimiento y evaluacin. Documento con estrategia de continuidad para la pedagoga y el
seguimiento.
Proceso: Este momento es un proceso continuo liderado por el DAP, que atiende el requerimiento
normativo de hacer seguimiento y evaluacin a la implementacin del Plan y a una necesidad que
surge de los procesos de planeacin participativa en la ciudad, de dar continuidad al ejercicio
pedaggico de analizar y aportar al ordenamiento del territorio desde lo local. Debe considerar su
articulacin a los procesos del Sistema Municipal de Planeacin y Gestin Participativa.
4.1.4. INDICADORES DEL PROCESO.

Tabla 48 Indicadores de la Estrategia de Participacin social y comunitaria.
TEMA
Participacin
NOMBRE DEL INDICADOR

Nmero de personas
participan en dos o
actividades
ASPECTOS
que Por comuna / corregimiento

ms
Por poblaciones/ sector
FUENTE
Listados de asistencia
Comuna/Corregimientos
Por derecho de peticin
Por actividad territorial
Propuestas para la
revisin de POT
Actividades JAL y
Veeduras
166
Relatoras, derechos
de
peticin
y
Nmero
de
propuestas Medios de comunicacin y redes
documentos de las
entregadas por la comunidad
sociales
actividades de las
Por categora : usos del suelo, estrategias.
espacio pblico y equipamiento,
servicios pblicos,
vivienda y
hbitat, movilidad, ruralidad
Nmero de actividades realizada Tipo de evento: foro, consulta, Invitaciones abiertas,
por la JAL de manera autnoma taller, etc.
movilizadores, medios

TEMA
NOMBRE DEL INDICADOR
ASPECTOS
FUENTE
Nmero
de
actividades
realizadas por las Vedaras
ciudadanas de manera autnoma
Incidencia
Nmero
de
propuestas
entregadas por la comunidad en
la estrategia de participacin y
comunicacin
de
POT
incorporadas al proyecto de
acuerdo
Numero de propuestas de la
comunidad insertas en el
acuerdo de POT sancionado por
el Concejo
Seguimiento y
evaluacin
Proyecto de acuerdo
entregado al Concejo
de Medelln.
Acuerdo sancionado
por el Concejo de
Medelln.
4.2. COMPONENTE DE PARTICIPACIN INSTITUCIONAL

La participacin institucional se refiere a la vinculacin de actores clave del desarrollo de la ciudad,
que representan sectores de produccin (industria, comercio, servicios), cultura, religiosos, sociales
y privado que estn afectados y motivados en la revisin y ajuste del POT, pero que de igual manera
inciden en las decisiones del Plan. En este caso, son gremios econmicos, iglesias, organismos no
gubernamentales, medios de comunicacin masivos y alternativos, universidades, poblacin
discapacitada, entre otros.
Para lograr una participacin efectiva de las distintas instituciones y sectores de la ciudad, se plantea
la metodologa Mapeo de Actores MAC-, como instrumento para la recoleccin de informacin de
actores clave que proporciona la informacin necesaria para identificar los roles y poderes de los
actores relevantes en el proceso de revisin y ajuste del POT; constituyndose de este modo, en
una metodologa estratgica, de anlisis y planificacin.
Para el desarrollo del Mapeo de Actores claves, la metodologa a utilizar estar basada en el
enfoque de POZO-SOLIS (2007) y EC-FAO (2006), el cual se estructura en 3 fases:
4.2.1. FASE 1. RECOLECCIN DE INFORMACIN.

En esta fase se desarrolla una serie pasos que permiten, reunir la informacin necesaria para la
construccin del anlisis y mapeo de los actores claves del POT, lo cual implica:
4.2.1.1. PROPUESTA INICIAL DE CLASIFICACIN DE ACTORES.
Donde se realiza una Identificacin concreta de los posibles actores con los cuales se vincula la
revisin y el ajuste del POT. Para ello se desarrollan las siguientes acciones:
Actualizacin de la base de actores institucionales que se tienen como propuesta inicial en

el DAP.
Clasificacin por grupos de los actores para establecer los ms importantes.

167
4.2.1.2. IDENTIFICACIN DE LOS ROLES DE LOS ACTORES CLAVES.

En este punto se pretende identificar las posibles acciones, el nivel de participacin y la
corresponsabilidad que podran tener los actores sociales e institucionales en la revisin y ajuste del
POT; para ello se lleva a cabo una serie de conversatorios de temticos con base en el POT, en los
cuales cada uno de los actores claves identificados podrn participar y aportar en las temticas
abordadas para la discusin del Plan. Las acciones correspondientes a este numeral, son:
Convocatoria de actores clave

Realizacin de los conversatorios sobre contextualizacin, metodologa y ejes temticos
determinantes para la revisin y ajuste del POT.
Esta identificacin de los roles se realiza, a partir de la informacin obtenida y analizada de los
aportes y participacin de los actores en los conversatorios.
4.2.2. FASE 2. ANLISIS DE INFORMACIN.

En esta fase se realiza el respectivo anlisis de la informacin recolectada en la Fase 1; lo cual
implica:
Anlisis de los actores: se realiza un anlisis cualitativo de los diferentes actores de cara al
proceso participativo iniciado en el marco del ajuste y revisin del Plan. A travs de tres variables
establecidas, en funcin del POT.
Problema/Demanda
Inters
Poder
Para ello se requiere hacer un rastreo bibliogrfico con el fin de definir cada una de estas variables.
A su vez para el procesamiento de la informacin se harn las relatoras correspondientes a cada
conversatorio, a las cuales se les realiza un ejercicio de codificacin (AtlasTi).
Elaboracin de la matriz del Mapeo de Actores Clave: para el desarrollo de este punto, se
propone organizar la informacin recolectada y los hallazgos obtenidos por medio de la codificacin,
en la siguiente matriz:
Tabla 49.
Grupos de
Rol en el plan de
Actor
Demanda / problema
actores claves
ordenamiento territorial
Inters
Poder
Reconocimiento de las relaciones sociales: En este punto del proceso pretende Identificar y
analizar el tipo de relaciones que puede existir entre diferentes actores (por ejemplo, relacin fuerte
de inters y poder, relacin dbil con poca o casi ningn inters y relacin con la demanda o
problema).
Reconocimiento de las redes sociales existentes: Muestra los procesos asociativos entre cada
grupo de actores clave con el POT y cada una de las variables de ponderacin con las cuales se
viene trabajando. Esto con el fin de generar propuestas claras con respecto a los intereses,
demandas y poder de los actores en el proceso de revisin y ajuste del POT.
168

4.2.3. FASE 3. ENTREGA DE RESULTADOS.

Esta fase corresponde a la entrega de los resultados del proceso de mapeo de actores propuesto
con esta metodologa, lo que implica:
Construccin del documento final con los resultados del anlisis de la informacin.
Apoyo al equipo por parte de la Subsecretaria de Informacin en la georeferenciacin de la
informacin, con el fin de lograr evidenciar la incidencia de los actores claves con respecto a
los asuntos estratgicos en los se centra la revisin y ajuste del POT.
4.3. COMPONENTE COMUNICACIONAL

La comunicacin propicia el acercamiento y el entendimiento entre los diferentes actores del
territorio, para lograr consensos a partir de los imaginarios y la percepcin de la realidad que tengan
cada actor con la ciudad y el POT.
En el marco de la revisin y ajuste al POT, se partir del enfoque de la comunicacin pblica, en la
medida en que la participacin, exige la construccin de conciencia de lo pblico a partir de la
relacin entre la comunicacin y la poltica, que unidas detonan movilizacin social. Lo anterior
implica entender la comunicacin como algo de inters pblico, que minimiza los intereses
particulares, fortalece la movilizacin colectiva a partir de la participacin de los distintos actores
responsables de la revisin y ajuste del Plan: sociales, comunitarios, privados y pblicos.
Para contar con una movilizacin con resultados, es importante en la comunidad y con los dems
actores, hacer parte de un proceso continuo donde lo ms relevante es la generacin de espacios
para la deliberacin, el debate y la toma de decisiones fundamentadas desde lo colectivo.
4.3.1. PREMISAS DE TRABAJO.

Mantener informada a la poblacin y sectores de la ciudad sobre las actividades del POT y
generar espacios de participacin para lograr que se involucren y apropien del mismo.
Creacin y fortalecimiento de la apropiacin e identidad, para aportar a la transformacin
social del territorio, por medio de la participacin, sensibilizacin y adecuado manejo de la
informacin.
Presencia activa entre la poblacin y sectores de la ciudad para que el POT sea reconocido
como un Plan que es de y para e todos.
Divulgacin del proceso y de los ajustes en la revisin del POT, con un lenguaje sencillo e
innovador, que permita una participacin activa y abierta de los diferentes pblicos de la ciudad,
mediante un proceso cultural, pedaggico y meditico.

169
4.3.2. FRENTES DE TRABAJO.

Figura 41.
Proceso
Movilizacin
SOCIAL
Proceso
Informativo
PROCESO DE LA
COMUNICACIN PBLICA
Proceso
Corporativo
Proceso
Comunicacin
ORGANIZACIONAL
4.3.2.1. INFORMATIVO.
Es el campo de actuacin de la comunicacin pblica; busca garantizar que las entidades se
expresan frente a la sociedad y le comuniquen su relato; escenario comnmente asociado a los
medios de comunicacin y de manera ms especfica al periodismo, en el que juegan un rol
importante, la veracidad, la transparencia, la suficiencia y la oportunidad de la informacin emitida
hacia la sociedad y donde operan el manejo de medios y las oficinas de prensa.
4.3.2.2. CORPORATIVO.
Se relaciona con la parte protocolaria y asegura que los pblicos de inters se sientan bien
atendidos, que la Administracin Municipal cuente con ellos. Este mbito interviene en el cmo y qu
se dice, con qu herramientas se cuenta y qu se hace en salvaguarda de la imagen corporativa de
la Alcalda. Los productos de este proceso, son la publicidad de gran formato, los impresos y
eventos estratgicos que correspondan con el mismo discurso, imagen y objeto comunicacional que
se quiere transmitir.
4.3.2.3. MOVILIZACIN CIUDADANA: CIUDADES POR LA VIDA.
Promocin de la movilizacin ciudadana con estrategias, como lo son campaas publicitarias
institucionales, que promueven actitudes o comportamientos favorables a la convivencia y al
desarrollo de convocatorias que busquen respuestas tangibles a invitaciones concretas, y a la
realizacin de eventos masivos o especficos con pblicos especiales.
4.3.2.4. ORGANIZACIONAL.
Crea y consolida una plataforma de medios de comunicacin propios de la Alcalda, para procurar
una relacin cercana y directa entre la Administracin y la ciudadana. Proceso de Comunicacin
Interna.
4.4. COMPONENTE DE CONCERTACIN

Este componente, en la revisin y ajuste del POT de la ciudad, tiene como estrategia de trabajo la
siguiente:
170

Caracterizacin de actores clave para la concertacin, como lo son: autoridades ambientales

(Corporacin Autnoma Regional de Antioquia CORANTIOQUIA-, rea Metropolitana del
Valle de Aburra AMVA-), Concejo Municipal, Consejo Territorial de Planeacin.
Construccin de agendas con cada actor de tal manera que se faciliten espacios para la
discusin de los avances y lineamientos propuestos para ajustar el POT. Todo ello con el
nimo de poner en sintona los marcos normativos y de planificacin del POT, de tal manera
que llegado el tiempo exigido por la Ley para estudio y adopcin del Plan22, estas instancias
tengan el conocimiento requerido para su revisin y aprobacin.
Esta estrategia de participacin, considera importante, la creacin de una agenda de trabajo
con las Juntas Administradoras Locales, por su rol como instancia de planeacin a nivel
local y como enlace estratgico para la discusin del diagnstico y formulacin de ajustes al
Plan.
4.5. COMPONENTE PEDAGGICO.

La estrategia de Participativa, Pedaggica y de Comunicaciones para la revisin y ajuste del POT
es, desde todos sus componentes, un ejercicio pedaggico, en la medida se exige el estudio e
investigacin de la realidad de la ciudad de Medelln con metodologas de orden social y tcnico que
facilitan el anlisis, debate y consenso frente a los ajustes y cambios que requiere el POT, para los
prximos 12 aos.
En este orden de ideas, las apuestas de transformacin para la ciudad en el mediano y largo plazo,
exigen una relacin dialgica con los distintos actores pblicos, privados, sociales y comunitarios,
para identificar los cambios que apunten a la ciudad que se quiere. Es all, donde toma fuerza la
educacin y la apropiacin de la ciudadana con el Plan ajustado y formulado, para que realmente
sea garante de su cumplimiento y validez en funcin de los cambios que hoy demanda la ciudad en
su ordenamiento territorial.
Durkheim plantea cmo la actividad pedaggica, es una actividad de socializacin y una actividad
social y ello est fundamentado en un principio educativo; en este marco, la revisin y ajuste del
POT, plantea como metodologa lo siguiente:
22
Conocimiento de los actores clave que inciden en la revisin y ajuste del POT y las lgicas
de su accionar en el territorio.
Identificacin de las formas de comunicarse en lo comunal, zonal, corregimental y a nivel de
ciudad. Identificacin y validacin de medios y canales de comunicacin.
Formulacin de un plan de medios, construido con principios de inclusin, transparencia,
objetividad y neutralidad en los contenidos.
Inclusin de instancias pblicas, privadas y sociales responsables de la formacin y
educacin formal e informal del habitante de la ciudad. Es una prioridad el trabajo
pedaggico al interior de la Administracin Municipal, pues la transformacin de la ciudad no
se hace en los territorios y en los distintos sectores, parte de quienes representan la
Gobernabilidad en la Ciudad.
Lo pedaggico es un eje transversal a lo largo del proceso de informacin, discusin,
consenso del Plan.
Ley 388 en el artculo 24 y el Decreto 879 de 1998.

171
Departamento Administrativo de Planeacin
pot.2013@medellin.gov.co
@PlaneacionMed

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Metodologa - Tomo II

Versin 5 - Concejo Municipal

DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE

METODOLOGA GENERAL ............................................................................................ 10

ENFOQUE TERRITORIAL SISTMICO .......................................................................... 12

ANLISIS MATRICIAL TERRITORIAL ............................................................................ 13

MBITOS TERRITORIALES ........................................................................................... 14

CRITERIOS PARA SU DETERMINACIN CONCEPTUAL ............................................ 14

CRITERIOS DE DELIMITACIN ..................................................................................... 15

ROL EN EL ANLISIS MATRICIAL ................................................................................. 15

DESCRIPCIN DE LOS MBITOS TERRITORIALES ................................................... 17

DEFINICIN DE SUBMBITOS ...................................................................................... 21

EJES TEMTICOS .......................................................................................................... 27

DINMICAS TRANSVERSALES ..................................................................................... 27

FACTORES NORMATIVOS ............................................................................................ 29

DEFINICIN ESPECFICA DE LOS EJES TEMTICOS ................................................ 29

CONSTRUCCIN DE MATRICES TEMTICAS ............................................................. 33

FUENTES BSICAS DE LA REVISIN .......................................................................... 38

COHERENCIA NORMATIVA ........................................................................................... 39

ANLISIS DE COHERENCIA NORMATIVA A PARTIR DE UN ESQUEMA MATRICIAL.

ANLISIS DE LA INFORMACIN OBTENIDA. ............................................................... 44

1.3.1.3. EVALUACIN DE PROCEDIMIENTOS DE FORMULACIN Y ADOPCIN DE

CAMBIOS TERRITORIALES. .......................................................................................... 44

1.3.2.1. CONCEPTUALIZACIN DEL SISTEMA DINMICO DE EVALUACIN Y SEGUIMIENTO

ARTICULACIN, HOMOLOGACIN Y VALIDACIN DE INSUMOS TCNICOS ......... 46

CRITERIOS DE ARTICULACIN, HOMOLOGACIN Y VALIDACIN. ......................... 48

ANLISIS DE INSUMOS. ................................................................................................ 49

1.3.3.3.1. Clasificacin de insumos tcnicos por tipologa. .............................................................. 49

PRIORIZACIN DE INSUMOS. ...................................................................................... 70

ESTRATEGIAS METODOLGICAS APLICADAS .......................................................... 71

PROCESO GENERAL DE REVISIN Y AJUSTE ........................................................... 72

INTEGRACIN ANALTICA Y ARTICULACIN DEL DIAGNSTICO. ........................... 75

CONSTRUCCIN DE LA MEMORIA JUSTIFICATIVA ................................................... 77

1.4.3.1. ESTRATEGIA METODOLGICA PARA PRIORIZACIN DE FOCOS DE REVISIN.

METODOLOGA PARA LA PRIORIZACIN DE TEMAS DE REVISIN ........................ 79

1.4.3.2.1. Priorizacin temtica........................................................................................................ 80

CONSTRUCCIN DE LA ESTRATEGIA NORMATIVA................................................... 83

ELABORACIN DEL PROYECTO DE ACUERDO QUE ADOPTA EL POT. .................. 85

1.4.4.3. REGLAMENTACIN DE PROCEDIMIENTOS DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIN

SISTEMA DE INDICADORES ......................................................................................... 86

DEFINICIN DE INDICADORES .................................................................................... 89

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................................. 111

MODELO DE SIMULACIN MULTIPROPSITO ......................................................... 112

IDENTIFICACIN DE FUENTES DE INFORMACIN. ................................................. 115

GENERACIN DEL MAPA BASE. ................................................................................ 115

Revisin y Ajuste al Plan de Ordenamiento Territorial Medelln, 2014

CRITERIOS PARA IDENTIFICAR LOTES SIN POTENCIAL DE DESARROLLO. ........ 116

PRODUCTOS. ............................................................................................................... 117

METODOLOGA DEL MODELO DE CAPACIDAD SOPORTE ...................................... 119

ANTECEDENTES. ......................................................................................................... 121

MTODO ....................................................................................................................... 124

INFORMACIN FUENTE Y BASE. ............................................................................... 124

METODOLOGA ESPECIFICA DEL MODELO DE CAPACIDAD DE SOPORTE.......... 130

CONSTRUCCIN LNEA BASE MODELO DE CAPACIDAD DE SOPORTE. .............. 131

INFORMACIN ENTREGADA POR EL MODELO PARA LA TOMA DE DECISIONES.

3.2.2.5.1. Situacin actual del territorio. ......................................................................................... 132

NDICE DE CAPACIDAD DE SOPORTE....................................................................... 134

ESQUEMA Y ALGORITMO. .......................................................................................... 136

CONSIDERACIONES EN LA ETAPA DE FORMULACIN........................................... 137

METODOLOGA DEL MODELO DE SIMULACIN FINANCIERA ............................... 138

ANTECEDENTES .......................................................................................................... 138

ESCENARIOS DE SIMULACIN. ................................................................................. 140

ESCENARIO 1. .............................................................................................................. 141

ESCENARIO 2. .............................................................................................................. 141