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Valoraciones Inmobiliarias. Método Comparación de Mercado. Ivan Humaran Nahed
Valoraciones Inmobiliarias. Método Comparación de Mercado. Ivan Humaran Nahed
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Valoraciones
Inmobiliarias
MTODO: COMPARACIN DE
MERCADO (homologacin)
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ivan.humaran@upc.edu
Niveles de valuacin:
1 Usuario
2 Los que conocen el objeto
3 Los que usan mtodos de valuacin o tasacin
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Metodologa prctica:
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A al efecto se considerar:
a) Que entre el vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa
alguna, y que ninguno de ellos tiene un inters personal o profesional
en la transaccin ajeno a la causa del contrato
b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una
comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la
ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las parte
intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y
que refleja en una estimacin razonable el precio (ms probable) que
se obtendra en las condiciones del mercado existentes en la fecha de
tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn gastos
de comercializacin.
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Principio de probabilidad
probabilidad, segn el cual ante varios escenarios o
posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que se
estimen ms probables.
Principio de proporcionalidad
proporcionalidad, segn el cual los informes de
tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta
la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su
singularidad en el mercado.
Principio de prudencia
prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o
posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el que d
como resultado un menor valor de tasacin.
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Principio de sustitucin,
sustitucin segn el cual el valor de un inmueble es
equivalente al de otros activos de similares caractersticas
sustitutivos de aqul.
Principio de temporalidad,
temporalidad segn el cual el valor de un inmueble es
variable a lo largo del tiempo.
Principio de transparencia,
transparencia segn el cual el informe de valoracin de
inmueble deber contener la informacin necesaria y suficiente
para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin
utilizadas.
Principio de valor residual,
residual segn el cual el valor atribuible a cada
uno de los factores de produccin de un inmueble, ser la diferencia
entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de
factores.
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PROCESO DE VALORACIN
CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE
ESTUDIO DE MERCADO
VERIFICACIN DE LA INFORMACIN
ESTRATIFICACIN DE LAS MUESTRAS
COMPARACIN DEL INMUEBLE
RECONCILIACIN DE VALORES
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2.2.-ESTUDIO DE MERCADO:
Debe recopilarse toda la informacin posible referente a:
-Ofertas de mercado.
-Transacciones realizadas.
Fuentes de informacin:
-Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
-Promotores.
-Prensa especializada.
-Anuncios.
-Registros.
-Escrituras.
-Catastro.
-Internet.
-Etc.
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EJERCICIO PRACTICO DE
VALORACIN
APLICACIN DEL MTODO
COMPARATIVO
(HOMOLOGACIN)
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Se observa que:
1) Nmero de testigos con valor superior a la media: 3
2) Nmero de testigos con valor inferior a la media: 6
3) Diferencia mxima entre testigos: 1.912 /m(43% de la media).
4) El valor es ms alto (5.797 / m) se separa excesivamente del resto de
los valores)
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Tenemos que:
1) Nmero de testigos con valor superior a la media: 3
2) Nmero de testigos con valor inferior a la media: 5
3) Diferencia mxima: 923 / (21% de la media).
4) Agrupacin de valores aceptable.
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CONCLUSIN:
El testigo de c/Casanovas (2) que nos da un valor homogeneizado de 5.797
/m debe descartarse, pues o bien la informacin de que disponemos
contiene errores, o bien los criterios de homogeneizacin aplicados contienen
sesgos que dificultan la homogeneizacin de este testigo.
VALOR DE TASACIN:
Aplicando el valor obtenido a la superficie til de la vivienda, tendremos:
Valor unitario por m til: 4.317
Superficie til: 110 m
Valor de la vivienda estudiada:
4.317 /m til x 110 m tiles = 474.870 .
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