Observaciones Registrales Frecuentes relacionadas a la identificacin del

predio y el Pronunciamiento dela Segunda Instancia Registral

Dra. Rosario Guerra Macedo Vocal del Tribunal Registral Sunarp Lima Per

El artculo 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP)
prescribe que si el ttulo presentado adoleciera de defecto subsanable o su
inscripcin no pudiera realizarse debido a un obstculo emanado de la partida
registral, el Registrador formular la observacin respectiva. El artculo 42 prev
las causales de tacha del ttulo siendo uno de ellos los obstculos insalvables que
emanen de la partida registral. El mismo reglamento seala que todas las tachas y
observaciones sern fundamentadas jurdicamente y por escrito en forma
simultnea, bajo responsabilidad. Podrn formularse nuevas observaciones slo si
se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la
observacin (art. 39).
Muchas de las observaciones que se derivan en los informes tcnicos y otras
relacionadas a la identificacin del predio, en la mayora de los casos han sido
revocadas en la segunda instancia registral. De acuerdo con nuestra experiencia
en la segunda instancia podemos determinar como observaciones ms frecuentes:

a) La descripcin del predio no se adecua al antecedente registral:

La discrepancia que puede haber entre la descripcin del predio que consta en la
partida con el que est en el ttulo, es la observacin ms recurrente. Dada la
cantidad de estas observaciones el Pleno del Tribunal Registral aprob el
siguiente precedente de observancia obligatoria:
IDENTIFICACIN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA
La discrepancia en cuanto a la identificacin de un bien objeto del contrato de
transferencia materia de la solicitud de inscripcin, ser objeto de observacin
siempre que no haya otros elementos suficientes que permitan la identificacin del
mismo.

El precedente ya tiene ms 11 aos, no obstante, los Registradores siguen

denegando la inscripcin de actos inmobiliarios argumentando discrepancias con
el antecedente registral aplicando inadecuadamente el principio de especialidad.
De la revisin de las resoluciones del Tribunal Registral se constata diversos

supuestos en los que el Tribunal ha tenido que revocar las denegatorias de

inscripcin. En la Resolucin N 1899-2013-SUNARP-TR-L del 15/11/2013 al igual
que otras, se revoc la observacin basada en la supuesta falta de adecuacin al
haberse consignado otra jurisdiccin distrital del Predio. La primera instancia no
tom en consideracin que existiendo Ley de creacin del nuevo distrito no era
necesario acompaar certificado de jurisdiccin. En otras resoluciones como la
nmero 112-2013-SUNARP-TR-L del 8 de marzo de 2013, la segunda instancia
consider que no era un obstculo la discrepancia en cuanto a linderos y medidas
perimtricas, puesto que haba otros elementos como el nmero de partida, la
ubicacin y los colindantes. En resoluciones como la N 1277-2013-SUNARP-TRL del 6 de agosto de 2013 y la Resolucin 1612 del 31 de octubre de 2012 se
consider que la discrepancia en cuanto a la denominacin de la unidad
inmobiliaria no era obstculo para inscribir una transferencia. En el mismo sentido,
en las resoluciones nmeros 1015-2013-SUNARP-TR-L del 19 de junio 2013 y N
630-2012-SUNARP-TR-T del 12 de octubre del 2012, se revocaron observaciones
basadas en la discrepancia de nomenclatura: Mz, Lote o calle, pues haba otros
elementos de identificacin. Si la primera instancia hubiese cumplido con el
precedente en mencin aplicando adecuadamente el principio de especialidad, los
actos pudieron haberse inscrito en menor tiempo y los predios involucrados
hubieran estado en menor tiempo susceptibles del trfico inmobiliario. b)
No es posible determinar si el predio se encuentra o no inmatriculado.
En el Per, durante ms de 100 aos han ingresado ttulos sin ninguna
informacin grfica. Por otro lado, tenemos que el rea tcnica por expreso
mandato del artculo 11 del RIRP, slo determina la existencia y la ubicacin del
predio en mrito a la informacin grfica que cuenta el Registro, esto es, la base
grfica registral. En este extremo de la norma se advierte que el legislador no ha
considerado que no todos los predios inscritos cuentan con planos o
documentacin tcnica que pueda ser contrastada, pero no por ello se puede
desconocer el mbito inscrito de los predios que no cuentan con planos. Lo
expuesto

nos muestra una inadecuada aplicacin del principio de especialidad, en tanto el

mtodo de identificacin se resume en el aspecto meramente formal de las
descripcin fsica del predio plasmada en el plano, dejando de lado el ttulo de
adquisicin que contiene el derecho material y la voluntad de las partes. Sobre el
tema, el Tribunal Registral aprob el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
PROCEDENCIA DE INMATRICULACIN

No impide la inmatriculacin de un predio el informe del

rea de Catastro sealando la imposibilidad de determinar si
el mismo se encuentra inscrito o no.

En la Resolucin N 1200-2013-SUNARP-TR-L del 24 de julio de 2013 el Tribunal

precis
que es vlido que el Registrador
efecte la bsqueda en los ndices del Registro de Predios de acuerdo a la
descripcin literal que consta en el ttulo cuando el rea de catastro se encuentra
imposibilitado de informar si el predio ya se encuentra inscrito en una determinada
partida
registral por falta de informacin grfica.
Este ltimo es un caso excepcional, pues el Registrador, consciente de la
prevalencia de la valoracin jurdica a su cargo, efectu la bsqueda del predio en
base a datos que constaban en el ttulo. Esta labor era comn cuando an no se
haba aprobado la disposicin que actualmente contiene el artculo 11 del RIRP.
En la misma lnea del precedente aprobado mediante Resolucin N 527-2013SUNARP-TR-L del 27 de marzo de 2013, el Tribunal determin que

no impide la inmatriculacin de un predio que catastro seale la ausencia de

informacin grfica
de los predios colindantes inscritos.
En este caso el predio en consulta si contaba con planos, pero no los ttulos
archivados de los predios colindantes. Lo expuesto nos lleva a concluir que el rea
tcnica pretende que los usuarios del Registro asuman el costo de implementar la
base grfica registral. Por Resolucin N 315-2013-SUNARP-TR-L del 21 de
febrero de 2013, el Tribunal Registral fue contundente al reiterar: Si el rea de
catastro no puede determinar si un predio cuya inmatriculacin se solicita se
superpone a otro predio, el Registro no puede observar este hecho, por lo tanto
debe proceder a la

inmatriculacin, a no ser que existan otros defectos en el ttulo.

Vemos pues que el Tribunal ha tenido que resolver situaciones que en primera
instancia se pudieron evitar puesto que las normas como el RIRP, as como el
precedente de observancia obligatoria son claros respecto a la consecuencia
cuando se da el supuesto de indeterminacin de la inscripcin de los predios. c)
No es posible determinar los linderos y medidas perimtricas del predio en
consulta por carecer el ttulo archivado de documentacin tcnica.
Con el mismo razonamiento del criterio anterior, la primera instancia ya no debe
observar y demorar la inscripcin del ttulo. Si asumimos que no tenemos una
base grfica completa, es lgico que no se pueda determinarse los linderos y
medidas perimtricas de la mayora de los predios inscritos. La propia SUNARP
acogiendo el criterio jurisprudencial regula este aspecto en el RIRP los supuestos
de independizacin. As el artculo 59 establece:

Cuando el rea de Catastro, debido a la ausencia de datos tcnicos suficientes en

los antecedentes registrales, seale que se encuentre imposibilitada de
determinar, en forma indubitable, si el rea cuya independizacin se solicita se
encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente
efectuadas, o si an se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedir la
inscripcin de la independizacin rogada, siempre que el ttulo contenga los
requisitos sealados en el primer prrafo que antecede. En este caso, el
Registrador independizar el rea solicitada de la partida matriz, sin necesidad de
requerir plano del rea remanente, siempre que la independizacin efectuada no
exceda el rea de la partida matriz de la cual se independiza. Queda establecido
entonces que el Registrador no debera observar las rogatorias de inscripcin
respecto a modificacin fsica del predio por insuficiencia de datos tcnicos en los
antecedentes registrales. Esta limitacin del rea tcnica debera ser superada en
la calificacin registral, con solo aplicar los criterios del Tribunal Registral y lo
establecido en el RIRP toda vez que es el Registrador Pblico y los miembros del
Tribunal Registral quienes asumen la funcin registral de manera exclusiva.
Diversas resoluciones del Tribunal Registral dan cuenta de cmo el Registrador
pblico, sin evaluar jurdicamente la informacin tcnica, deniega la inscripcin de
actos de subdivisin, independizacin, habilitacin urbana y acumulacin de
predios. No son pocas las veces que en forma reiterada los Registradores de
diferentes oficinas registrales emiten observaciones replicando lo que dice el rea
tcnica sobre la imposibilidad de determinar si el rea materia del acto rogado
forma parte del predio matriz. En la Resolucin N 1800-2013-SUNARP-TR-L del
31 de octubre de 2013, resolviendo una impugnacin por denegatoria de una

habilitacin urbana en va de regularizacin, la segunda instancia se pronunci en

el sentido que:
E
s procedente la inscripcin de la ampliacin de una habilitacin urbana en va de
regularizacin aun cuando la Oficina de Catastro no pueda determinar si el rea
materia de ampliacin se encuentra dentro de la partida correspondiente a la
habilitacin inscrita, por falta o ausencia de documentacin tcnica en el
antecedente registral. En cuanto a la denegatorias de inscripcin de
independizaciones y subdivisin el Tribunal Registral ha sostenido

en resoluciones como la N 375-2013-SUNARP-TR-T del 13 de setiembre de 2013

que
no imp
ide la independizacin de un predio que el rea de catastro informe que est
imposibilitado de determinar si las secciones a independizar se ubican dentro del
predio matriz.
d)No se acompaa con el ttulo los planos georreferenciados con el datum
oficial.
Como ya se ha indicado, la georreferenciacin se caracteriza porque define los
linderos del predio indicando la posicin geogrfica (latitud y longitud). Esta
definicin puede utilizar un lenguaje grfico (mapa, plano, integrado en el mapa
global terrestre) o el lenguaje alfanumrico que exprese las coordenadas
geogrficas de los puntos que en cada caso sean necesarios (no todos
naturalmente) para construir el contorno de la finca mediante lneas rectas que los
unan entre s. De acuerdo a lo normado en el RIRP y la Directiva N 01-2004SUNARP-SN la georreferenciacin slo es reconocida en el lenguaje grfico esto
es travs de los planos. El requerimiento de georreferenciacin de planos como
una exigencia previa para evaluar los planos presentados por los interesados
conjuntamente con el ttulo, es la mxima expresin de cmo se confunden el
principio de especialidad con el concepto de catastro. La casi obsesiva pretensin
de buscar la exacta coincidencia entre el predio registral y el predio catastral
conlleva a requerir los planos georreferenciados, los cuales son de utilidad si es
que el Registro contara con una base grfica completa y validada. En las
condiciones actuales, los planos georreferenciados que se pueden presentar al

Registro no pueden ser contrastados con la base registral que maneja el rea
tcnica pues estos tampoco estn georreferenciados. No debe perderse de vista
que las oficinas de Catastro de la SUNARP, deben sustentar sus estudios tcnicos
de contraste entre el grfico del predio que se deriva del ttulo y lo que consta en
la base grfica. Si los datos de georreferenciacin, llmese coordenadas UTM no
constan en el ttulo, en vano se requiere al usuario tales datos pues siempre
prevalecer la informacin del ttulo, salvo que se trate de predios que por
legislacin especial, prevalezca la informacin catastral, como es el caso de los
predios rurales. Sobre este tema existe jurisprudencia contradictoria en el Tribunal
Registral. As en la Resolucin N 1510-2013-SUNARP-TR-L del 17 de setiembre
de 2013, se revoc la observacin al Registrador, que repiti lo informado por el
rea tcnica, requiriendo planos georreferenciados en coordenadas oficiales. En

el mismo sentido, la Resolucin N 255-2013-SUNARP-TR-T del 21 de junio del

2013, se concluy que: Segn el artculo 5.2 de la Directiva N 08-2004-SUNARPSN, el plano perimtrico debe levantarse en coordenadas UTM oficiales. Si el
predio se halla en una zona no catastrada, es decir, donde no existen
coordenadas UTM oficiales, entonces el plano perimtrico se elaborar en base de
la localizacin y ubicacin en funcin a aspectos fsicos resaltantes y no
perecederos del predio. En este ltimo supuesto, el anlisis tcnico no puede
sustentarse en la reconstruccin de las coordenadas UTM proporcionadas por el
usuario, sino en los mencionados aspectos fsicos del predio. En todo caso, las
coordenadas brindadas por el usuario solo sern referenciales. Mientras que en la
Resolucin 1853-2013-SUNAPR-TR-L del 12 de noviembre del 2013, se concluy
que

Los planos requeridos para la inmatriculacin de un predio deben estar

georreferenciados a la Red Geodsica Nacional referida al datum y proyeccin en
coordenadas oficiales, esto es al sistema y datum WGS84, de conformidad con la
Resolucin Jefatural N 086-2011-IGN/OAJ/DGC

. Desde nuestro punto de vista, la georreferenciacin de los planos encarece

innecesariamente los costos extrarregistrales que debe asumir el usuario del
Registro. Es el Registro quien debe culminar con su labor de completar la base
grfica registral debidamente georreferenciada, y luego de ello estar en
condiciones de requerir al usuario los planos con la respectiva georreferenciacin.
e)

Reconstituido el plano, el predio tiene una geometra o ubicacin espacial

diferente al sealado en el ttulo.
No existe norma alguna que habilite al rea tcnica para volver a graficar el predio
materia de rogatoria y menos observar por ello los planos visados por la autoridad
municipal o cualquier ente generador de catastro. En la Resolucin N 452-2013SUNARP-TR-T del 31 de octubre del 2013, el Tribunal reitera un criterio uniforme,
en el sentido
que la visacin de planos constituye un genuino acto
administrativo, por lo que no corresponde cuestionarlo ni mucho
menos volver a elaborarlos.
No debemos olvidar que cualquier dato tcnico slo encuentra sentido, razn o
relevancia registral en la medida que forme parte del ttulo inscrito o por inscribir,
de lo que sigue es que cualquier dato tcnico que no proporcione soporte a una
inscripcin registral debe ser desestimado por el Registrador.

f)
El predio graficado en el plano no se adecua a la cartografa que no forma parte
de la Base Grfica Registral: Google Maps o Cofopri.
Sobre el tema, en la Resolucin 1727-2013-SUNARP-TR-L del 24 de octubre del
2013, el Tribunal Registral dej sentada su posicin respecto a las herramientas
usadas por el rea tcnica a fin de identificar el predio, al sealar:

La nica informacin grfica que puede ser tomada en cuenta por el rea de
Catastro para emitir sus informes es aquella referida a inscripciones existentes,
bajo responsabilidad. As, resulta proscrita toda otra informacin
que no encuentre su fuente en un ttulo calificado e inscrito.

El criterio tuvo como finalidad revocar la observacin de la primera instancia, que

transcribi el informe tcnico que haba dado cuenta de la falta de adecuacin del

predio objeto de rogatoria con la informacin publicada en la web del Google

maps. En la Resolucin N 1900-2013-SUNARP-TR-L del 15 de
noviembre de 2013, se determin que
La cartografa elaborada por los entes generadores de catastro si bien constituyen
una herramienta til para el rea de catastro para la ubicacin de los predios, no
goza de la proteccin del Registro ni puede ser
opuesto a terceros.
Cuando hemos tratado sobre la Base Grfica, hemos afirmado que es la base que
administran las Zonas Registrales de su respectiva jurisdiccin, la cual est
formada en funcin a la informacin de las partidas y antecedentes registrales. En
ese sentido, es esta informacin la que debe oponerse al tercero y no otra
informacin grfica aun cuando provenga de la informacin aparentemente
confiable como el google maps, o la cartografa de Cofopri an no incorporada al
Registro. g)
El predio se encuentra graficado parcialmente en el mbito de otra partida
registral.
La doble inmatriculacin es regulada en el artculo 56 del TUO del RGRP como
duplicidad de partidas. La misma norma prev adems que se considera que hay
superposicin total o parcial de reas inscritas en partidas registrales
correspondientes a distintos predios. El mencionado reglamento adems regula
los procedimientos de cierre de partidas. El artculo 62 del RIRP es enftico
cuando establece que en tanto no se efecte el cierre respectivo, no existe
impedimento para la inscripcin de actos referidos a las partidas duplicadas. El
Tribunal Registral tambin aprob un precedente de observancia obligatoria en el
mismo sentido;

APLICACIN DEL ARTCULO 62 DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS

REGISTROS PBLICOS
Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan
extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deber calificar y en su
caso inscribir el ttulo, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el
primer prrafo del artculo 57 del Reglamento General de los Registros Pblicos.
En consecuencia, no procede denegar la inscripcin sustentndose en la
duplicidad, cuando an no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento
previsto en el

Reglamento General de los Registros Pblicos.

La claridad de la norma reglamentaria y del precedente de observancia obligatoria

no dejan duda que la superposicin de predios no puede ser causal de
observacin cuando la doble inmatriculacin existe antes del acto rogado. No
obstante, las apelaciones que ingresan al Tribunal dan cuenta que esta es una de
las observaciones ms recurrentes. As, durante los aos 2012 y 2013 se ha
expedido 139 Resoluciones revocando las observaciones por duplicidad
preexistentes.