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VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H.
PELLICE
CAPTULO CUATRO
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CAPITULO CUATRO
PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es un rgimen de propiedad muy especial, donde conviven el

dominio y el condominio y es regida por la Ley Nacional N 13512.
La implementacin del rgimen de la Propiedad Horizontal produce una innovacin sustancial en una de las instituciones fundamentales y ms antiguas del derecho, como es
la propiedad.
El artculo 2518 del Cdigo Civil establece: La propiedad del suelo se extiende a toda
su profundidad y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende
todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo
las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede extender en l sus construcciones,
aunque quite al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede tambin demandar la
demolicin de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.
El pensamiento del Dr. Dalmacio Vlez Sarsfield, no era desacertado cuando pretendi
a travs del art. 2617 del Cdigo Civil evitar que se transfirieran los altos o bajos de un
edificio, ni por contrato ni por actos de ltima voluntad, por cuanto la creacin de servidumbres especiales acarreara un sin fin de conflictos.
Aquello que naci por una necesidad poblacional donde los que vivan en edificios eran
de clase obrera (denominados Conventillos), en la actualidad se han creado como una
nueva forma de vida, cada da ms demandada, por los altos costos de los terrenos,
economa en la construccin y servicios y concentracin poblacional. Se ha impuesto en
las grandes ciudades donde poco a poco han ido creciendo y constituyendo una nueva
manera de vivir (hoy Conventillos de lujo).
Vamos a analizar los cuatro primeros artculos de la Ley Nacional 13512 de Propiedad
Horizontal, los cuales son los fundamentales para que un Tasador pueda proyectar las
divisiones de un edificio.
Extrado de Apuntes de Ctedra, Juan Silvestre y Manual BCRA
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VALUACIN DE INMUEBLES | RODOLFO H. PELLICE

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Artculo 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un

mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje
comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones
de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms
de una persona.
Como se puede advertir la ley, legisla en primer trmino, sobre el sustrato material el
edificio. Como condicin primera de este rgimen debe haber un edificio como objeto de
este derecho, como elemento de hecho en donde se ejerce aquel derecho.
La vida del consorcio y de la del propio dominio horizontal est unida indisolublemente
al referido sustrato material; este elemento fsico es condicin sine qua non para la vida
del sistema, al punto tal que la propia ley cita como casos de extincin del rgimen, la
destruccin o vetustez del edificio (artculos 12 y 16).
El edificio se compone de dos tipos de bienes: exclusivos y comunes; estos ltimos con
una variedad dentro del gnero: las cosas comunes de uso exclusivo.
Lo fundamental en esta ley es que el derecho se concentra en el edificio, en su divisin,
siendo el terreno (por accesin) cosa comn a todos los propietarios (art. 2), en cambio
en el derecho comn el terreno es el objeto fsico principal del derecho y las construcciones lo son por accesin (a la inversa)
La norma legal se cie estrictamente a unidades destinadas a vivienda como nicas con
posibilidad de ser sometidas a este rgimen de dominio horizontal, y slo cabra la inclusin de otro tipo de bienes (caso de cocheras, bauleras, etc.) cuando fuesen complementarios de una unidad principal de vivienda de manera que formasen un todo.
De todas maneras, en la actualidad, no se discute que oficinas, locales comerciales,
cocheras, etc., no ya como unidades accesorias sino como verdaderas unidades funcionales principales, sean objeto de este tipo de propiedad.
En cuanto al estricto plano legal, una parte de la doctrina asigna al artculo en estudio
carcter taxativo, mientras que otros lo consideran enunciativo, lo que implica que con
los nicos lmites de la moral, buenas costumbres, etc., un edificio puede someterse a
propiedad horizontal cualquiera sea el destino de las unidades.
Para el caso de una cochera, al designarla como unidad complementaria de una unidad
exclusiva o principal, no puede enajenarse o disponerse de ella independientemente de
la principal, y viceversa la disposicin de la principal la incluye a ella. Como consecuencia, esa unidad complementaria no puede pertenecer a un titular distinto de la principal
Una unidad no destinada a vivienda puede incluirse en el rgimen de propiedad horizontal porque es complementaria de una vivienda principal o porque en s ella misma reviste ese carcter.
El carcter de complementaria no lo da el destino, sino si se basta la unidad a si misma
o necesita de otra principal a la que accede, de la cual depende, si sigue la suerte de la
principal y no puede disponerse de ella separadamente.
De no desear que las unidades destinadas a cocheras o bauleras pudieran ser
desmembradas del dominio principal que les corresponde, se podra dentro del espacio
cubierto comn darle el derecho de uso exclusivo a favor de determinadas unidades, a
travs del reglamento de copropiedad (como si se tratase de un usufructo).
Las condiciones materiales de un edificio a someter a propiedad horizontal, es poseer
caractersticas fundamentales:

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a) Que las unidades de propiedad exclusiva sean independientes

b) Que tengan salida a la va pblica directamente o por intermedio de un pasillo
comn.
c) Que el destino de cada unidad sea del tipo homogneo, sin que perjudique a
otros propietarios de unidades [evitar en un edificio con destino a viviendas, unidades donde se produzcan ruidos (fbrica); actos que perjudique a las buenas
costumbres (hotel alojamiento etc.)]
El primero de los requisitos, como expresamente surge de su terminologa significa que
no haya comunicacin directa entre las unidades, que cada una se baste y cumpla su
funcin y destino sin necesidad de requerir de la otra, que cada dependencia de la misma sirva a su finalidad y para uso exclusivo de su titular, que la amplitud de derechos y
prerrogativas de ste los pueda ejercer y de hecho los ejerza sin depender para nada de
las unidades vecinas.
El segundo de los requisitos exige que la salida a la calle se pueda efectuar de idntica
forma sin depender para ello de unidades de otros titulares.
El tercero de los requisitos es que el uso de las unidades debe ser armnico pensando
en la convivencia de los propietarios de unidades sin que ello perjudique la buena relacin entre ellos. Es formal, de manera que la vida armnica de convivencia del edificio
perdure en el tiempo.
Artculo 2: (Bienes Comunes): Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso

o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran
comunes por dicha razn:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etctera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portera;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e)
Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos

los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo

Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes salvo convencin en contrario.
Adems de los bienes exclusivos, el derecho de propiedad horizontal tiene por objeto
una segunda categora de cosas o partes, aquellas de uso comn, sujetas a un condominio de indivisin forzosa, indispensable para el ejercicio del derecho de propiedad
sobre los referidos en primer trmino.
Las cosas son comunes de acuerdo a la finalidad que posee, ya sea por su naturaleza
(destino objetivo: por ejemplo un ascensor est destinado a trasladar personas o cosas
a pisos inferiores o superiores del edificio); y tambin son comunes porque han sido
afectadas por las partes (destino subjetivo: por ejemplo el local de portera). De all que
la enunciacin del artculo referido no sea taxativa, pues hay bienes y servicios que
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pueden ser o no comunes, de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el reglamento de copropiedad y administracin.
Las partes comunes, en algunos casos, revisten tal importancia que sin ellas no se
concebira el sistema, ya que resultan imprescindibles para su normal funcionamiento
(terreno, escaleras, etc.).
La enunciacin del artculo solo da ejemplos, lo que implica que existen otros bienes,
partes y servicios que son comunes sin entrar en la enunciacin del precepto.
Pero la ley expresa adems un principio general limitado, pues hace derivar el carcter
comn, de uso o por razones de seguridad, cuando hay otros motivos o condiciones de
los que puede devenir ese carcter comn, tal el caso de la naturaleza del bien, por
ejemplo: balcones, techo del edificio, escaleras, etc.
El primer supuesto que la Ley considera en su enumeracin es el Terreno.
Este es sobre lo que se asienta el edificio y sobre l, todos los propietarios tienen una
cuota parte indivisa, es decir son a su vez copropietarios. Cualquier acto de disposicin,
gravamen o constitucin de derechos reales sobre la unidad de propiedad exclusiva
comprende entonces a la cuota parte indivisa sobre el lote de terreno, conforme al porcentual asignado a cada titular.
Tal principio es inverso al sustentado por Cdigo Civil para el dominio, en donde el suelo
es siempre lo principal y todo lo que se construye sobre el mismo se incorpora y accede
a ste, y todo acto de disposicin sobre aqul conlleva a disponer de estas edificaciones
(artculos 2518 y 2521 del Cdigo Civil).
Estando prohibido en nuestra legislacin el derecho de superficie (salvo el derecho de
superficie forestal), o sea que uno tenga el derecho de propiedad del suelo y otro la de
lo edificado sobre l, forzosamente la titularidad del terreno apareja la titularidad de lo
que se encuentra sobre l. En propiedad horizontal, el principio se invierte, el terreno es
accesorio de la construccin.
Los Cimientos y Estructura son aquella parte de la construccin inserta en el subsuelo, la continuacin hacia abajo de los muros maestros y todo lo necesario estructuralmente para darle sustento y estabilidad al edificio. Estas pertenecen al grupo de partes
indispensables para seguridad del mismo.
Los Muros Maestros son los que forman el esqueleto o armazn del edificio, propiamente lo que constituye su estructura. Son las paredes perimetrales internas y externas
y cualquier obra de resistencia, aunque no tenga la forma de pared.
El muro maestro, como su mismo nombre lo indica, es sobre el que se basa y afirma el
resto de la construccin, en consecuencia, por su propia naturaleza, no puede revestir
otro carcter. La parte interna de esos muros son de uso exclusivo de los titulares de las
unidades exclusivas, con tal que no alteren su funcin o destino; todo lo que se adhiera
o coloque en la parte interior, es de propiedad privativa de aquellos.
Dentro de este tipo de paredes, existen dos que requieren tratamiento especial, y son: la
fachada y las medianeras.
Los muros interiores que separan a las unidades sean o no maestros son comunes por
cuanto ellos son los generadores de la privacidad entre las mismas.
Los muros separadores de ambientes pueden revestir el carcter de propios de cada
unidad, pero ningn propietario podr demolerlos sin la autorizacin expresa del consorcio y de la autoridad competente, evitando de esta manera por ignorancia se destruyera
algn muro portante o maestro que pudiera afectar a la resistencia del edificio.
El carcter de comn de la Fachada es independiente de que algunos de sus titulares
tengan unidades internas o que no den al frente. El frente del edificio tiene una impor-

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tancia regular, como cualquier otro muro de este tipo, se suma una especial funcin de
esttica o armona arquitectnica.
Las Medianeras son los muros maestros con la caracterstica de que dividen fondos
colindantes. A diferencia de la Propiedad del Cdigo Civil, los muros que separan las
unidades funcionales son comunes pero no medianeros, pues el terreno al ser comn
no separa fondos linderos de distintos propietarios. Slo es medianero el muro, tambin
comn, que separa el edificio del terreno vecino.
En cuanto a los Techos no nos referimos a los techos de las unidades de propiedad
exclusiva, sino a lo que es el techo del edificio, o sea, no cualquier plano horizontal sino
al que recubre a aquel, al que se encuentra por sobre la ltima planta.
No importa la forma o material del techo (en muchos casos el techo coincide con terrazas o azoteas). Lo importante es su propiedad comn derivada de la funcin de proteccin de la intemperie, a favor de todas las unidades. No debemos confundir techo (cobertura exterior) con la parte interna superior o revestimiento (yeso, madera, cielorraso,
etc.) que es de propiedad de cada consorcista y sobre los cuales cada uno puede disponer.
Una situacin dudosa se presenta cuando se trata de encuadrar los techos de los edificios de una sola planta, ya que, aparentemente, no habra ninguna causa o justificativo
para considerar a este tipo de bien comn, excepto el hecho de que la ley no hace distinciones. La funcin del techo en el edificio de varias plantas, y de all el carcter de
comn, no existe en edificios de una sola planta, ya que slo recubren o protegen a cada unidad funcional. Incluso las reparaciones correran por cuenta del titular de cada
unidad.
Si se atiene a la ley exegticamente en estos casos tambin el techo es de propiedad
comn
Los Patios y Solares son aquellas ubicados en sobrantes del terreno en donde se
construy el edificio; pueden ser internos o externos y tienen la finalidad primera de servir de entrada de aire y luz a las unidades independientemente de servir a un bien privativo (aire y luz) tambin su carcter deviene de ser el terreno propiedad comn, en consecuencia debe ser comn un patio, que no deja de ser terreno con un revestimiento.
Como en el caso de los techos surge la duda con respecto a los patios en edificios de
una sola planta, en donde, no slo no cumplen ninguna funcin comn, sino que pueden
estar dentro del permetro de cada unidad privativa; pero tambin en esta situacin se
entiende que es comn, pues ese carcter reviste el terreno.
Por razones prcticas se concede el uso exclusivo de un patio comn al titular de la
unidad que accede a dicho patio. Cuando algn bien comn es continuo y accede directamente a una o varias unidades, se puede conceder el uso exclusivo a esos copropietarios, estos espacios pueden ser divisibles o indivisibles; esto es aplicable a azoteas,
balcones, patios de grandes dimensiones, etc.
Ello no quita el carcter de comn, con sus implicaciones, como por ejemplo no alterar
el destino realizar obras o innovaciones, ni siquiera mejoras y contribuyendo proporcionalmente y no en su totalidad cada consorcista a su conservacin.
Las galeras, pasillos y vestbulos sirven para acceso a unidades exclusivas y en
consecuencia su uso y dominio son comunes.
Las puertas de acceso al edificio o entrada principal, revisten carcter comn por
ser aberturas sobre muros maestros, como as tambin las puertas de acceso a las unidades exclusivas, por cuanto dichos muros divisorios de unidades son comunes.
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Las Escaleras son elementos tpicamente comunes, ya que son los medios de trnsito
y traslado entre las diferentes plantas del edificio, sin perjuicio de que haya ascensor, no
todos los edificios sometidos a este rgimen lo poseen
En todos los casos se refiere a escaleras efectuadas en funcin del edificio (sean principales o de servicio), las que unen unidades o pisos de distintos planos horizontales;
pero se excluyen las escaleras internas o al servicio de una unidad, como es el caso de
los duplex o triplex, que unen distintos ambientes de una misma unidad funcional.
Si bien estos bienes no son de utilidad directa a todos los copropietarios, aunque los de
la planta baja, los de locales comerciales con frente a calle pblica no las utilicen, ello no
quita el carcter de comn, ya que aunque en menor medida beneficia a todos.
Los Jardines, son, al igual que los patios, sobrantes del terreno, sobre el cul no se
edific, pero con un destino especfico, tal como ornamentacin y cultivo de plantas y
flores.
Los locales e instalaciones de servicios centrales (calefaccin, agua caliente o fra,
refrigeracin, etc.)
Se enuncian algunos de los ms comunes servicios: caeras de agua caliente y fra,
cableado telefnico, instalaciones de antena de televisin colectiva, gabinetes de gas y
de medidores de luz, instalacin general elctrica y de portero elctrico, motores e instalaciones de ascensores, colectora de tanque de agua, cisterna de bombeo de agua,
ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos e
instalaciones existentes para servicios de beneficio comn, etc.
Al enunciar este tipo de bienes, se hace no slo en lo que a ellos se refiere especficamente, sino a todo aquello que se construye para contenerlos: depsitos, cajas metlicas o de mampostera (sala de mquinas, cobertura de cableado y caeras, timbres,
cubierta de portero elctrico etc.).
Cabe hacer una distincin: con respecto a los edificios de una sola planta, generalmente, muchas de estas instalaciones son independientes, lo que hace poner en duda el
mencionado carcter comn. Este tema deber ser estudiado minuciosamente en cada
uno de los servicios y en cada caso, la conformacin o modelo de cada edificio, para
definir el carcter de comn o exclusivo
Todo aquel ramal, caera, cableado, etc., que no sea general o que est al servicio
exclusivo de una unidad funcional, reviste titularidad privativa. Para ejemplificar: de la
unidad funcional hacia afuera es comn; hacia dentro es exclusivo.
Sobre todo en edificios de ms de cinco unidades existe lo que se llama el Departamento de Portera y es lgico que as sea.
Se sabe que la existencia de encargado y dems personal de servicios es de suma
importancia ya que son los que se ocupan de la limpieza y la puesta en funcionamiento
de los servicios del edificio, vigilancia y procuran hacer cumplir con las disposiciones
internas en cuanto al buen funcionamiento. Este personal est al servicio del edificio y
en consecuencia su labor beneficia a todos los propietarios.
Ello demuestra la necesidad de que todo encargado permanente sea beneficiario de una
vivienda, de la que no puede ser otro titular que no sea el consorcio, el cual presta un
servicio comn
Si el consorcio dispusiera no entregar la unidad al encargado podra alquilarla con beneficio exclusivo del consorcio, quin podra utilizar dicho monto de alquiler en solventar
gastos de mantenimiento comn del edificio. De igual manera si se hubiera dispuesto
crear locales comerciales cuyos titulares fueran los propios dueos de las unidades
(consorcio), estas podrn alquilarse en beneficio comn.

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Los Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. Estos son los que
dividen las distintas unidades funcionales (por ejemplo dos departamentos) y asimismo
aquellos que dividen unidad funcional con pasillo o parte comn o exterior, es decir, excluye las paredes divisorias de ambientes de una misma unidad de propiedad exclusiva.
Esta en tela de juicio si estos muros sirven de sostn o no. Se entiende que en algunos
casos si, en consecuencia adems de dividir unidades o ambientes son muros maestros; en otros casos no es as.
En caso que las unidades contiguas pertenezcan a un mismo propietario, considerando
que ese muro no sea maestro, es decir no sirva de sostn o refuerzo, entienden algunos
autores que la pared resistira el carcter de privativo, en consecuencia podra derribarse a fin de ampliar la unidad por parte del dueo siempre que no afecte la seguridad del
edificio. En general tanto la doctrina como la jurisprudencia adoptan esta postura.
La ley es sumamente clara al respecto, y ni distingue ni determina excepciones como
para fundar la posicin antes descripta.
Si los tabiques divisorios de unidades funcionales exclusivas, son comunes, no pueden
derribarse sin la autorizacin previa de su dueo, es decir, el consorcio, por medio de su
instrumento: la asamblea de copropietarios.
Por otra parte, lo que en el reglamento de copropiedad figura como dos unidades funcionales independientes, en los hechos figurara como una sola unidad funcional.
Adems alterara el porcentual, lo que a su vez implica modificar el reglamento por decisin unilateral, cuando en dicho caso se requiere unanimidad de votos favorables de
todos los consorcistas. Al derribar el muro divisorio, la superficie del mismo (que desaparece) la ganan los departamentos unidos, que aumenta la superficie habitable, en
una proporcin idntica a la superficie; aumenta el porcentual en relacin al total del
edificio, y en consecuencia deben disminuir los porcentuales de las restantes unidades.
Casos no enunciados. Contrapisos o armazn; bohardillas o desvanes y bauleras;
puertas de entrada a departamentos; ventanas, banderolas y entradas de luz; balcones;
locales o unidades para renta; subsuelos; espacios areos; aceras y partes inaccesibles.
Artculo 3 (derechos sobre partes comunes): Cada propietario podr usar de
los bienes comunes conforme a sus destinos, sin perjudicar o restringir el legtimo
derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser proporcionado al
valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las
partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos
esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento que accedan.
La primera parte de la norma legal puede dividirse as: por un lado trata el ejercicio de
derechos propios y `por el otro el de los restantes copropietarios.
El destino de una cosa, es la finalidad que posee conforme a su naturaleza o conforme
a su creacin, lo que se podra llamar Destino Objetivo (Vgr. Un ascensor est destinado a trasladar personas o cosas entre diferentes plantas de un edificio). Pero adems
puede haber una finalidad de acuerdo a la voluntad de las partes que, discrecionalmente
le asignaron ese destino, es decir el que los copropietarios o empresa constructora, al
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redactar el reglamento de copropiedad, le han fijado (Destino Subjetivo; vgr. Una unidad
funcional puede destinarse a vivienda, local comercial, oficinas, etc.). De por s, la divisin de partes comunes y exclusivas implica en alguna manera, una divisin de destinos, unos para uso comn de los consorcistas y otras para uso privativo de su propietario; pero a su vez cada una de estas categoras admite destinos particulares. En sntesis, hay un destino en s, por la naturaleza de la cosa o un destino determinado voluntariamente por las partes.
Es decir que el estatuto del consorcio debe contemplar cul ser el destino de las partes
de un edificio, aunque tambin es cierto que algunos reglamentos no son muy explcitos
con respecto al tema, por lo que se debe recurrir a analizar la naturaleza, funcin y caracterstica del bien para fijarlo.
Tratndose de un condominio, el que existe sobre bienes comunes, la enunciacin de la
primera parte del artculo analizado no deja de ser un principio general de toda copropiedad: todos pueden usar el bien de acuerdo a la naturaleza o la finalidad para el que
fue creado, pero a su vez permitiendo idntico ejercicio de restantes copropietarios. Es
decir que el lmite del derecho de un dueo lo da el derecho de otro titular.
El alcance de los derechos y obligaciones de los copropietarios es tambin aplicable a
otros usuarios tales como usufructuarios, inquilinos, etc.
Ya se dijo al comienzo que la propiedad horizontal, sin perjuicio de ser una institucin
jurdica es un sistema de vida; el consorcio, una comunidad restringida, y el reglamento
de copropiedad, un sistema de normas tendientes a reglar la consecuencia de quienes
habitan un edificio. En consecuencia muchas normas son aplicables a todo aquel que
vive dentro de dicha comunidad, con independencia del carcter jurdico o ttulo por el
cual habita el edificio.
El uso debe ser el natural de la cosa, no el extrao a ella. Debe respetase el destino, y
an ms no abusar o exceder en dicho uso de manera que afecte o impida el derecho
de terceros.
Este principio es vlido en forma general para el derecho civil y ordenamiento jurdico (el
derecho de uno se acaba donde comienza el derecho de los dems).
El segundo prrafo del artculo 3 de la ley fija expresamente el derecho sobre las partes
comunes y el valor de cada unidad.
El valor de cada unidad privativa se fija de acuerdo a su superficie, detalles de confort,
ubicacin y conforme a este valor de la cosa principal se determina el porcentual que se
tendr sobre las cosas comunes, es decir, que aquel representar la proporcin de copropiedad que tiene sobre ellos.
A mayor valor de la unidad exclusiva, mayor ser el porcentual que se tendr sobre las
partes comunes.
El referido porcentual se establece en principio, por voluntad de las partes, es decir, que
el reglamento de copropiedad y administracin, de naturaleza contractual, es el que lo
determina.
Todo reglamento de copropiedad posee un captulo destinado a partes comunes y otro a
exclusivas, en donde consta, junto a las caractersticas de cada unidad, el porcentual
correspondiente, que, vale la pena sealar, normalmente coincide con la proporcin con
que cada consorcista debe contribuir al pago de las expensas comunes, pero que no
necesariamente debe ser as.
La determinacin del porcentaje de marras, debe ser resuelto por unanimidad, ya que
afecta derechos individuales de cada propietario, excepto en el caso de reglamento preconstituido, que es redactado por el propietario vendedor o empresa constructora, donde ya se hallan fijados, y cuando el adquirente firma el boleto o escritura, se adhiere a

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dicho estatuto.(este tipo de casos son la mayora, pues siempre existe un propietario
ejecutor el cual genera el plano de subdivisin sometido al rgimen de la propiedad
horizontal, redacta el reglamento e inscribe el mismo en el Registro de la Propiedad,
previo a la iniciacin de las transferencias de dominio).
El prrafo tercero del artculo 3 de la ley, consagra prcticamente el concepto de propiedad horizontal, al determinar la conjuncin del dominio (sobre partes exclusivas) y
condominio (sobre partes comunes) de manera tal que el dominio implica condominio y
viceversa y no se puede ejercer o poseer un derecho con independencia del otro.
Siendo el bien de naturaleza exclusiva lo principal y la parte comn lo accesorio y siendo el principio general sobre el tema que lo accesorio sigue a lo principal, se pueden
extraer las siguientes conclusiones:
a) Que no se puede ser titular o ejercer derechos sobre partes comunes, con independencia de las exclusivas (dominio y condominio son inescindibles)
b) Todo acto de disposicin o constitucin de gravmenes o derechos reales sobre
la cosa exclusiva, comprende a su vez la parte correspondiente de derechos que
se tiene sobre las cosas comunes (lo accesorio sigue la suerte de lo principal).
c) Como consecuencia de la misma regla, es imposible realizar actos jurdicos del
carcter de los mencionados en b) sobre los bienes comunes, si en ellos no se
comprende a los privativos.
El Reglamento es la Ley bsica a la que deben someterse todos los propietarios, el cual
debe estar inscripto por acto notarial en el Registro de la Propiedad de la Provincia, y
que solamente de la misma manera puede ser modificado por la voluntad de sus propietarios, en las condiciones que establezca el Reglamento.
En los espacios comunes, de servicios, muros, circulaciones, se refleja verdaderamente
el condominio; en espacios no cubiertos comunes, por ejemplo patios, terrazas y otros,
se les otorga el derecho de uso, esto se asemeja al usufructo, o sea que puede gozar
de un espacio que es de otros (nuda propiedad).
En esta Ley, el inters comn del consorcio va por encima del inters individual de cada
propietario.
Se debe recordar que la Propiedad Horizontal puede ser tanto en altura como en profundidad.
Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el
terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad
El tasador, en primer lugar, debe munirse del plano de mensura de subdivisin en Propiedad Horizontal, para conocer:
Superficie propia de la unidad o departamento a tasar.

Ubicacin del departamento en altura y/o profundidad y en su caso ubicacin
dentro del piso.
Proporcin que tiene el departamento en las cosas comunes.
En segundo lugar se realiza el relevamiento de la zona de ubicacin del edificio; del plan
de comodidades y de las caractersticas constructivas del edificio y de la unidad; estado
de conservacin del departamento y las mejoras introducidas por su propietario; los servicios con que cuenta; etc. El tasador debe verificar que las superficie propia no han
variado (Cerrar un balcn para ampliar la cocina, construir sobre partes comunes (Pa-
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tio), etc.) ya que ello Rompe la PH y habra que realizar nuevos planos (varan los porcentual de dominio). Adems habra que rectificar escrituras.-
Descripcin del edificio de departamento / barrio privado.

Propsito.
Tiene por finalidad proporcionar una idea de las caractersticas de los alrededores inmediatos de la propiedad en cuestin y/o si la misma se encuentra ubicada dentro de un
consorcio regido por la Ley de Propiedad Horizontal (departamento o barrio privado). La
ubicacin est determinada, en principio, (por) las caractersticas del edificio -el tipo y la
categora de la obra; tericamente, los edificios formados por un gran nmero de unidades pequeas y baratas no corresponden a un barrio de viviendas de categora; de la
misma manera sera un error invertir en la construccin de edificios de lujo en un sector
no residencial o bancario.Alcanzan caractersticas de importancia las zonas donde es mayor el dficit de viviendas o la actividad comercial, o bien aquellas donde existe un atractivo residencial y/o
turstico. No siempre el sector urbanizado es el propicio para este tipo de construcciones; es necesario observar una serie de elementos que favorecen el sistema (ejemplo:
crecimiento progresivo econmico), y tener presente que normalmente la preferencia de
los compradores se orienta hacia los lugares de categora residencial o comercial.Uno de los elementos ms importantes que influye sobre la propiedad horizontal es el
carcter de los servicios que tenga la zona (transporte pblico de pasajeros, gas, cloacas, pavimento, etc.); sin esta condicin, la divisin de una propiedad en departamentos
no agrega valor al conjunto; ms an, puede quitrselo.-
Cantidad de unidades.
Se debe indicar el nmero total de unidades de vivienda que conforman el edificio de
consorcio o el barrio privado.
Este dato frecuentemente puede ser obtenido del administrador y debe ser confirmado
por otra fuente en caso de que existiera alguna duda sobre el informe de recuento de
unidades.
Estado de las reas comunes.
Se deber indicar el estado y/o condicin de la superficie comn, tal cual se la observ
en la fecha de su inspeccin.
La superficie comn se refiere a los espacios contenidos dentro de la comunidad que no
son de uso exclusivo.

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El tasador debe evaluar y describir la condicin actual de la superficie comn. Para ello
debe inspeccionar el edificio a fin de obtener un acabado conocimiento de las caractersticas generales y de la condicin de los espacios comunes. Se debe observar la
presentacin de la fachada del edificio; por ejemplo, el diseo arquitectnico en cuanto a
la inversin doble, de frente y contrafrente, la inclusin de materiales de calidad y detalles de terminacin, para luego pasar a revisar cmo ha sido resuelto el sentido arquitectnico en cada planta, y verificar la cantidad de unidades que la componen -a mayor
cantidad, menor es el valor de cada una de ellas-. Aqu se tendr en cuenta la capacidad de la unidad y el equilibrio de sus distintas partes, as como el carcter de los servicios complementarios y las comodidades en general.Posteriormente la condicin debe ser
goras:
calificada, utilizando una de las siguientes cate-
Mala: Significa que la actual condicin, diseo, atractivo y funcionalidad de la

superficie comn se encuentra en un nivel muy bajo. Ello indica que la condicin
de dicha superficie es sustancialmente inferior a lo normal, a tal punto que resultara en una significativa reduccin de los valores de la propiedad.
Regular: Indica que el actual nivel de deterioro, las insuficiencias de diseo,

atractivo y funcionalidad de la superficie comn, son claramente superiores a lo
normal. Existe un evidente desmedro que sin embargo no es tan grave como el
de la categora "mala".
La condicin regular de las superficies comunes ser lo suficientemente inferior
como para reducir levemente el valor de la propiedad o para demorar su comercializacin.
Promedio: Significa que la condicin del espacio comn es consistente con el deterioro, diseo y atractivo en condiciones normales de mantenimiento y conservacin. Esto indica que el estado de dicha superficie es igual a la "norma" del mercado a la cual pertenece y que es considerada aceptable. La mayora de las propiedades estarn en esta categora.
Buena: Significa que la condicin de la superficie comn esta por encima del
promedio y que el nivel de deterioro e insuficiencia es inferior al esperable debido al nivel de deterioro normal.
La condicin ser superior a punto tal de incrementar levemente el valor de la
propiedad o de acortar su tiempo de comercializacin.
Excelente: Significa que el estado de la superficie comn muestra una condicin

ampliamente superior al deterioro normal y a la obsolescencia funcional.
Existe una clara distincin en un consorcio en excelente condicin: tendr muy
poco deterioro y un diseo, atractivo y utilidad funcional superior.
Esto indica que la condicin de la superficie comn es sustancialmente superior
a la de otras, a punto tal de incrementar fuertemente el valor de la propiedad.
Ejemplo de mala condicin: El inmueble que esta siendo tasado es una unidad
dentro de un edificio en propiedad horizontal con 20 aos de antigedad que
contiene, por ejemplo, las siguientes deficiencias:
dos ascensores de los cuales solo uno funciona.
los pasillos comunes dentro del edificio tienen insuficiente iluminacin debido
a que algunas de las lmparas elctricas no funcionan.

CAPTULO CUATRO
384
la puerta de entrada principal a la residencia esta rajada.
Ejemplo de buena o excelente condicin: El inmueble que esta siendo tasado

es una unidad dentro de un edificio en propiedad horizontal con 20 aos de antigedad al cual, por ejemplo, se le han realizado las siguientes renovaciones:
en el curso del ao anterior se ha reemplazado el ascensor.
los pasillos de la superficie comn tienen un piso nuevo de madera.
las plantas situadas en las reas comunes son frescas y coloridas.
Ubicacin del departamento
La ubicacin del departamento en el conjunto ser positiva o negativa, dependiendo de

la ubicacin general del edificio. Influyen de manera significativa las preferencias del
pblico, que opera con una estricta y espontnea seleccin.Normalmente la demanda cae cuando se trata de departamentos en planta baja, y aumento la eleccin de departamentos ubicados en pisos altos, argumentndose razones
de iluminacin, ventilacin e intimidad; se califican negativamente los ubicados en zonas
de mucho trfico vehicular, por los ruidos y la polucin. La preferencia general es por
los departamentos del frente, que resultan ms cotizados que los internos.En la actualidad se pueden presentar excepciones a las reglas que por lo comn se
formulan, y es por ello que el tasador deber analizar cada edificio en particular y la incidencia de los elementos externos que influyen sobre el conjunto y la unidad propiamente dicha.-
Relacin de superficies
La relacin entre la superficie propia y comn se destaca a travs de un elemento

numrico, que en cierto modo mide la bondad del aprovechamiento de la superficie edificada, sealando la "carga" que representa lo comn sobre la unidad de superficie til.El Ing. Chandas nos dice que es un ndice que no ha sido usado; no obstante, es importante. En obras comunes no debe admitirse ms de un 0,25; cuando este ndice resulta
muy elevado, debe castigarse el precio de la unidad.El coeficiente que figura en el reglamento de copropiedad y administracin es uno de los
elementos que mayor importancia adquiri.En algunos casos el coeficiente se us como nico criterio de avalo. El mismo se estableci sobre el clculo de superficies, sin otras consideraciones. Su aplicacin mecnica
lleva implcita la idea de que el valor de un departamento es proporcional a la superficie,
sin ms, o que depende exclusivamente de sta. Esta concepcin fue clasificada como

CAPTULO CUATRO
"falsa" por Chandas, por no corresponder a los hechos y carece de fundamento racional.Este coeficiente, que regula solamente el grado de participacin de cada uno de los
propietarios en las expensas y partes comunes, no es un factor determinante del precio;
podr ser simplemente referencial.Mientras que la caracterstica del coeficiente es esttica, el precio es variable y bastar
que los propietarios conserven sus departamentos de manera distinta para que cambie
la relacin de valores.-
Estado de conservacin
El estado de conservacin y mejoras introducidas por el propietario constituye una legtima causa de bonificacin o castigo.
Este punto representa una complicacin para la aplicacin de la depreciacin, ya que se
deben combinar dos elementos: las partes comunes y las propias.
Se observar si existe uniformidad entre ambas partes, ya que es comn que alcancen
grandes diferencias por el mejoramiento de la propiedad de uso privado.
Las mejoras introducidas debern respetar las partes de uso comn y no alterar el diseo arquitectnico del edificio, ya que esto significar un perjuicio para el conjunto; y para
el caso de la superficie propia, una inversin no relacionada con el conjunto y, por lo
tanto, un capital desperdiciado.Siempre se debe tener en cuenta que el edificio se compone de unidades funcionales, y
que stas son parte de un todo, definicin que quiz resulta redundante, pero la propiedad horizontal significa la unin, s o s, de ambas partes. Y en el momento de verificar
el estado de conservacin y mejoras introducidas para la formacin del precio, una dependen de la otra, y viceversa.-
Trabajos comunes pendientes de realizacin.
Se debern detallar los trabajos y/o las necesidades comunes que no han sido cubiertas
o realizadas. Las necesidades no cubiertas se refieren a cualquier aspecto del consorcio
que sea insuficiente para satisfacer las necesidades de los ocupantes. Adems de la
inspeccin
personal, el tasador deber entrevistar al gerente y al corredor inmobiliario para corroborar la existencia de las condiciones antedichas.
Estas pueden incluir, pero no se limitan a:
Reemplazar o mejorar la parquizacin.
Cualquier parte del parque que sea insuficiente y que requiera ser reemplazada o modificada debe ser descripta. Si se encontrara incompleta o arruinada por el tiempo, por
385

CAPTULO CUATRO
386
degradacin o falta de mantenimiento, ya sea funcionalmente o en apariencia, el tasador

debe apuntar que existen necesidades pendientes de atencin.
Repavimentar calles.
Cualquier parte de las calles que tengan insuficiente pavimento o dao significativo de la
superficie debe ser considerada.
Agregar estacionamientos adicionales.
El tasador deber tomar nota de la existencia de una insuficiente cantidad de espacios
de estacionamiento y que clasificacin (segn este Manual) presenta la insuficiencia:
garaje, garaje semicubierto, etc.
Las eventuales explicaciones adicionales de cualquiera de estas necesidades deben ser
incluidas en un anexo. Si no existieran, indicar "ninguna".
Gastos importantes presupuestados.
Indicar si existe cualquier gasto significativo que haya sido presupuestado por el consorcio o barrio privado. Las mismas podrn realizarse mediante una erogacin de dinero en
efectivo o la obtencin de un prstamo para adquirir o mejorar un bien existente. Frecuentemente se va ahorrando dinero para afrontar dichos gastos. Estos pueden tener un
efecto positivo sobre el valor de la propiedad.
El tasador deber contactarse con el administrador y/o el vendedor para informarse sobre estos temas. Ellos pueden incluir, pero no se limitan a:
Construccin o mejora de una pileta de natacin.
Reemplazo de cercados y accesos de seguridad existentes.
Modernizacin o reemplazo de ascensores.
Tipo de estacionamiento.
Se deber consignar tanto el numero total de espacios de estacionamiento contenidos

dentro del consorcio (edificio o barrio privado) como as tambin si son fijos o mviles,
en una ubicacin fuera de la va publica (garaje, garaje semicubierto, etc.) o en la calle.
Cantidad de pisos.
Se consignar la cantidad de pisos. Como regla, no se cuenta la planta baja dentro del
numero de pisos y cada piso, hacia arriba (comenzando por el piso N 1) se numera de
all en adelante en forma secuencial.

CAPTULO CUATRO
Ascensor.
Se deber indicar si el consorcio cuenta o no con servicio de ascensor/es.
Asimismo, se deber indicar si los ascensores prestan un servicio adecuado o inadecuado, en funcin de la utilizacin que se les da. Por ejemplo, cuando ante la ausencia
de un montacargas ascensor de servicio, el ascensor principal es utilizado para el transporte de objetos o cargas.
Vigilancia.
Se deber indicar si cuenta o no con un servicio de vigilancia.
Descripcin de comodidades comunes.
Se deber enumerar las comodidades adicionales contenidas en el consorcio. Un rea
de esparcimiento es un beneficio tangible o intangible de una propiedad inmueble que
incrementa su atractivo pero que no es esencial para su uso.
Los ejemplos de comodidades incluyen las siguientes:
Pileta de natacin.
Sauna.
Hidromasaje.
Canchas de tenis.
Salas o reas de esparcimiento (ejemplo: salones para recepciones, fiestas y

juegos).
Ejemplo: Si la propiedad es una unidad de un edificio que incluye una pileta, sauna y una sala de gimnasia, el detalle a informar seria el siguiente: "las reas de
esparcimiento comunes dentro del consorcio incluyen pileta, sauna y gimnasio".
Tasacin de la Propiedad Horizontal
Se tasa el terreno siguiendo los procedimientos clsicos, obtenindose el valor de parte

proporcional que le corresponda al departamento.
Se tasa seguidamente la mejora aplicando tambin los mtodos conocidos para ello y
luego se aplican los coeficientes correctores (por ubicacin en el piso, por altura, etc).
La parte proporcional que le corresponde de las cosas comunes, puede tasarse por separado, pero en general se incluye su superficie en la superficie del departamento.
387

CAPTULO CUATRO
388
Se debe destacar que cuando el Ingeniero Agrimensor responsable del proyecto de

subdivisin de un edificio, calcule el porcentaje de copropiedad que le corresponde a
cada unidad exclusiva sobre las cosas comunes, lo debe realizar en funcin del valor
econmico de cada una de ellas.
Resulta importante que el Tasador tenga en claro que cada edificio tiene su propia
particularidad y donde es posible establecer un comparativo entre las distintas unidades
que presente una notable diferencia de valores, an siendo de igual superficie exclusiva.
El tema es aplicar coeficientes comparativos entre las distintas unidades exclusivas o
espacios comunes de uso exclusivo, dichos coeficientes surgirn de compulsar ventas
de un mercado inmobiliario. Esto llevar a determinar el valor econmico de cada una
de ellas, que en general no ser igual para todas las unidades.
TABLAS DE LA DIRECCION DE GEODESIA Y CATASTRO SAN JUAN PARA P.H.
Coeficientes por poseer de ascensor
Coeficientes por distribucin en el edificio
Piso
Con ascensor
Sin ascensor
Piso
Vivienda
Of. Y Comercio
VuHyOC
E1 S1
1.00
0.90
E1 S1
0.98
0.98
E2 S2
1.00
0.95
E2 S2
P.B.
1.00
1.00
P.B.
0.95
0.95
0.95
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
0.98
0.95
0.98
0.98
0.85
0.98
___
0.95
0.95
0.95
0.90
0.90
0.90
0.95
___
0.90
0.90
0.90
6
7
0.95
___
0.90
0.90
0.90
0.90
___
0.85
0.85
0.85
0.90
___
0.85
0.85
0.85
0.90
___
0.85
0.85
0.85
Coeficientes por distribucin en el piso
Ubicacin en planta
Departamento con frente a calle

Departamento con frente a ms de una calle
Departamento con frente a jardn
Departamento con frente a patio de luz
Oficina o comercio con frente a calle
Oficina o comercio con frente a pasillo
Coef.
1.00
1.05
0.95
0.90
1.00
0.85

CAPTULO CUATRO
389
TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR

PARA LOTES SOMETIDOS AL REGIMEN DE PROPIEDAD INDIVIDUAL
Res. N 196 - DPDU - 93 y Res. N 018 - DGC 94
DISTANCIA A CALLE PRINCIPAL
COEFICIENTE
0 metros
1.00
10 metros
0.95
20 metros
0.95
30 metros
0.90
40 metros
0.90
50 metros
0.85
60 metros
0.85
70 metros
0.80
ms de 70 metros
0.70
La superficie del lote original no debe superar

los 5000 m
A los lotes sometidos al presente rgimen,

adems del coeficiente que le corresponda por
distancia a la calle principal, se le debe aplicar el
Cff que corresponda a sus medidas

CAPTULO CUATRO
390
TASACION DE INMUEBLES EN CONJUNTO

Tablas del Ing. Guerrero para Oficinas
Coeficientes utilizados para la comparacin
de valores venales de oficinas
a) Ubicacin en planta
Oficina al frente
Oficina al contrafrente
Oficina a patio interior
1.00
0.90
0.80
b)Ubicacin en altura
Planta baja
1 y 2 Piso
3 y 4
5 y 6
7 y 8
9 hasta piso penltimo
Ultimo piso
0.85
0.90
0.95
1.00
1.10
1.15
0.90
Coeficientes utilizados segn caractersticas

constructivas del edificio
Categora
Econmica
Buena s/cal. Central
Buena c/cal. Central
Buena c/aire acond. Central
Muy Buena
Coef.
0.80
0,90/0,95
1,00/1,05
1.10
1.15

CAPTULO CUATRO
391

Tablas del Ing. Guerrero para Oficinas
Coeficientes utilizados segn superficie

propia
Superficie
Propia m
Coef.
Hasta 20
de 40
de 100
de 250
de 350
de 450
1.15
1.05
1.00
0.95
0.90
0.85
Coeficiente por antigedad y estado del

edificio
C = 1 - K/2
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross Heidecke en funcin de la edad y estado del
edificio
Coeficiente por tener bao privado
1.10
Coeficiente por tener garage en el

edificio
(se aplica al valor Ofic. + Garage)
1.10

CAPTULO CUATRO
392

Tablas del Ing. Guerrero para Locales Comerciales
constructivas del edificio (no incide mayormente
por terminaciones especiales de acuerdo a tipo
de actividad comercial)
Categora
Coef.
Econmica
Buena Econmica
Buena
Muy Buena
1.00
1.05
1.10
1.15
Coeficientes utilizados segn superficie Cubierta

Sup. Cub.
m
Coef.
Hasta 30
de 30 a 50
de 50 a 100
de 100 a 150
de 150 a 250
1.15
1.10
1.05
1.00
0.95
Coeficiente por antigedad y estado del edificio

C = 1 - K/4
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross - Heidecke en funcin de la edad y estado del edificio
(No incide mayormente por terminaciones especiales de acuerdo a tipo de actividad comercial)
Coeficiente por frente y fondo (valoriza la relacin

entre el frente y el fondo del local)
Local Tipo
Relacin
frente fondo
Coef.
5x2
5x3
5x4
5x5
5 x 10
5 x 15
5 x 20
5 x 25
5 x 30
5 x 40
5 x 50
0.4
0.6
0.8
1
2
3
4
5
6
8
10
1.35
1.25
1.15
1.1
1
0.95
0.9
0.85
0.8
0.75
0.7

CAPTULO CUATRO
393

Tablas del Ing. Guerrero para Departamentos
Coeficientes utilizados para la comparacin
de valores venales de departamentos
Departamento al frente
Departamento al contrafrente
Departamento a patio interior
1.00
0.95
0.90
b)Ubicacin en piso (Edificio con ascensor)

Planta baja con patio o jardin al fondo
Planta baja
1 Piso
2 Piso
3 y 4
5 y 6
7 y 8
Pisos superiores
Ultimo piso
1.00
0.90
0.90
0.95
1.00
1.05
1.10
1.15
0.90

Categora
Coef.
Econmica
Buena Econmica
Buena s/cal. Central
Buena c/cal. Central
Muy Buena
0.90
1.00
1,05/1,1
1,15/1,2
1,25/1,3
Coeficientes utilizados segn superficie

cubierta
Sup. m
Coef.
Hasta 30
de 30 a 50
de 50 a 100
de 100a 150
de 150 a 250
1.10
1.05
1.00
0.95
0.90
Coeficiente por antigedad y estado del

edificio
C = 1 - K/2
Siendo K, coeficiente de la Tabla de Ross Heidecke en funcin de la edad y estado del
edificio

CAPTULO CUATRO
394
Coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas en Propiedad Horizontal

Res. N 015 - TTP .93
Frente a 1 calle
Frente a 2 calles
Al contrafrente
A patio interior
Dpto
Oficinas
1.00
1.05
0.95
0.90
1.00
1.05
0.95
0.90
Planta baja
1 Piso
2 Piso
3 Piso
4 Piso
5 Piso
6 Piso
7 Piso
8 Piso
9 Piso
Dpto
Oficinas
0.95
1.00
1.05
0.95
0.95
0.90
0.90
0.95
0.95
0.80
1.10
1.00
1.00
0.95
0.95
0.90
0.90
0.95
0.95
0.80
En edificios sin ascensor el coeficiente se disminuye

en 0,05
Coeficientes utilizados segn ubicacin para
Dptos en edificios de 1 planta
Distancia a calle ppal
Frente a calle
10 metros
20 metros
30 metros
40 metros
50 metros
60 metros
70 metros
ms de 70 metros
Coef.
1.00
0.95
0.95
0.90
0.90
0.95
0.95
0.80
0.70

CAPTULO CUATRO
Metodologa para la tasacin de inmuebles en Propiedad Horizontal por regresin

lineal
El tasador elabora un ndice de calidad urbanstica que engloba diversos signos externos. Estos signos externos se clasifican en cuatro grandes apartados:
A) Entorno Urbanstico
B) Caractersticas generales del edificio donde se encuentra la vivienda
C) Caractersticas especficas de la vivienda
D) Distancias y comunicaciones
Dentro de cada uno de estos apartados, el tasador contempla unos signos externos de
detalle como pueden ser los siguientes:
Respecto al entorno urbanstico: estatus socioeconmico de la poblacin, densidad y lujo de los comercios, polucin, calidad de urbanizacin en calles y accesos, etc.
Respecto a las caractersticas generales del edificio: fachada, portal, ascensores,

escaleras, instalaciones comunes, etc.
Respecto a las caractersticas de la vivienda: superficie, distribucin de habitaciones, nmero de cuartos de bao, calidades constructivas, etc.
Respecto a distancias y comunicaciones: distancias ponderadas a centros urbanos importantes (negocios, oficinas, etc.), distancias ponderadas a paradas de
micros, etc.
Estos signos externos se ponderan utilizando unas escalas de longitud variable. As,
cuando uno de los signos externos tiene mucha importancia a juicio del tasador, se puede emplear una escala larga (entre 0 y 100). Si el tasador atribuye menos importancia al
signo externo, se acorta la respectiva escala (reduciendo por ejemplo el intervalo entre 0
y 20). Sin duda la experiencia del tasador es determinante al elegir estas escalas. Como consecuencia de las ponderaciones que se acaban de sealar, el tasador estima el
valor de la calidad urbanstica para cada inmueble. Esta calidad urbanstica as cuantificada, ser el ndice o signo externo global que se manejar en el mtodo beta.
El mtodo en la prctica inmobiliaria: Mltiples signos externos.
En la prctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un nico ndice con validez explicativa global. En otras palabras, en una tasacin determinada es difcil encontrar un ndice que refleje por s solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Slo
395

CAPTULO CUATRO
396
en ciertos casos particulares el tasador trabajar con un ndice nico sin perder fiabilidad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un solo ndice cuando se quiere tasar un inmueble cuyo precio
de mercado depende slo de sus distancias a centros urbanos importantes. Entonces,
el ndice nico ser la media ponderada de dichas distancias.
Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de
negocios, etc., el tasador debe contemplar mltiples signos externos, cada uno de los
cuales contribuye en una pequea medida a explicar el precio de mercado. As, por
ejemplo, para un edificio de oficinas se tendra, en primer lugar, unos signos externos de
entorno urbanstico, como son el carcter ms o menos comercial del barrio, el ancho
de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehculos, etc. En segundo lugar, el
tasador tendra que considerar unos signos externos de calidad arquitectnica como son
la suntuosidad de la construccin, su modernidad, etc. Por ltimo, habra que considerar
unos signos externos de distancias a centros neurlgicos de la ciudad, las estaciones de
subterrneos prximas, etc.
Todos los signos externos, cuyo nmero puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un ndice nico. La condensacin se realiza asignando a cada signo externo
un coeficiente de ponderacin. El ndice, ser entonces la suma de niveles de los signos
externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman tambin
puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderacin se determinan por el tasador
con arreglo a su experiencia. Se podra objetar que el uso de mltiples signos externos
disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de ponderacin se fijan
por el tasador sin recurrir a una metodologa sofisticada para estimarlos. Sin embargo,
no existe una tcnica evaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al
mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen
significativamente sobre el precio de mercado.
Se explicar mediante un ejemplo, el modo de estructurar los signos externos, asignando a cada uno de ellos un coeficiente de ponderacin. Se utilizar el ejemplo de las
oficinas, pensando en un edificio aislado (tipo torre) y construido en fecha reciente en un
barrio cntrico de cierta ciudad.
En la tabla que se adjunta, los pesos se han introducido explcitamente, es decir, consignando el valor numrico de cada peso para cada signo externo. Por ello esta tabla se
llama Estructura de signos externos con pesos explcitos.
TABLA 1: Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos

Puntuacin
Signo Externo
Entorno Urbanstico
Categora econmico-geogrfica del municipio
Densidad de oficinas en el rea
Ancho de calle
Trfico peatonal
Posibilidad de estacionamiento
Caractersticas del Inmueble
Fachada
Vestbulo
Ascensor
Peso
L1
A1
A2
A3
0,02
100
100
100
100
0,05
80
10
20
100
0,05
60
20
20
100
0,05
50
20
50
80
0,04
25
25
60
70
0,06
100
30
65
90
0,04
25
10
25
80
0,10
100
100
100

CAPTULO CUATRO
397
Caractersticas de la oficina
Calidad de materiales y terminacin
Baos
Superficie (Pequea, mediana, grande)
Altura de planta en caso que exista ascensor
Altura de planta en caso que no exista ascensor
Luminosidad y ventilacin
Calefaccin - Aire acondicionado
Aislamiento trmico y acstico
Flexibilidad
Ratio (superficie til / sup construida) x 100
Distancias y comunicaciones
Distancia a centros neurlgicos
Distancia media a paradas de mnibus
Distancia a boca de subterrneo
0,10
80
60
85
100
0,04
60
40
90
75
0,01
50
30
70
65
0,10
20
40
30
70
0,03
100
85
80
0,03
80
0,02
75
50
100
80
0,03
100
65
65
85
0,03
70
50
65
90
0,04
0,10
50
80
25
87
60
81
75
78
0,05
90
30
50
100
0,02
75
50
75
80
0,02
75
50
50
90
LT = Inmueble a tasar
A1, A2, A3 = Inmuebles Antecedentes
El tasador puede trabajar tambin con una tabla que se llama Estructura de signos
externos sin pesos implcitos. En esta variante, el tasador no fija directamente los
pesos, sino que estos pesos o coeficientes de ponderacin se asignan indirectamente,
en proporcin al denominado intervalo de puntuacin.
TABLA 2: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos

Puntuacin
Intervalo
Signo Externo
Entorno Urbanstico
Densidad de oficinas en el rea
Ancho de calle
Trfico peatonal
Posibilidad de estacionamiento
Caractersticas del Inmueble

Fachada
Vestbulo
Ascensor
LT
A1
A2
A3
125
55
105
200
0 - 20
20
20
20
20
0 - 50
40
10
50
0 - 50
30
10
25
50
0 - 50
25
10
25
45
0 - 40
10
10
25
35
250
85
235
295
60
20
40
60
0 - 40
10
10
35
0 - 100
0 - 100
100
80
0
60
100
85
100
100
Puntuacin
0 - 60

CAPTULO CUATRO
398
Caractersticas de la oficina
Baos
Superficie (Pequea, mediana, grande)
Calefaccin - Aire acondicionado
Aislamiento trmico y acstico
Flexibilidad
Distancia a centros neurlgicos
248
225
258
290
0 - 40
25
15
30
35
0 - 10
0 - 100
5
20
3
40
7
30
7
30
0 - 30
30
25
25
0 - 30
25
0 - 20
15
10
20
15
0 - 30
30
20
20
30
0 - 30
20
15
20
30
0 - 40
83
10
25
40
0 - 100
80
87
81
78
75
35
50
60
0 - 50
45
15
25
50
0 - 20
15
10
15
10
0 - 20
15
10
10
TABLA 3: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos

Puntuacin
Intervalo
Signo Externo
Entorno Urbanstico
Polucin Acstica
Posibilidad de Plaza de garage
Calidad de los Comercios
Anchura de las Calles
Zonas verdes
Caractersticas Generales del Inmueble

Fachada
Portal
Ascensor
Caractersticas de la vivienda
Baos
Diseo
Superficie *
Puntuacin
LT
A1
A2
A3
125
55
115
146
0 - 20
20
10
15
20
0 - 20
15
15
20
0 - 30
20
10
15
20
0 - 40
0 - 30
35
15
10
10
30
15
40
20
0 - 30
20
10
25
26
76
45
70
185
27
6
20
5
25
5
30
10
0 - 30
0 - 10
0 - 100
100
0 - 50
43
20
40
45
305
150
290
355
0 - 40
40
20
35
40
0 - 40
40
15
35
40
0 - 40
0 - 100
40
40
20
20
35
35
40
50
0 - 40

CAPTULO CUATRO

Calefaccin - Aire acondicionado, Aislamiento
trmico y acstico
Terrazas como dotacin Ldica
(Stil / Sconstr.) x 100
Distancia a centro urbano
399
0 - 40
25
15
25
30
0 - 60
50
20
45
55
0 - 40
30
10
25
30
0 - 50
10
15
20
30
30
40
50
205
95
210
220
0 - 200
185
80
180
195
0 - 20
20
10
0 - 20
15
10
10
15
Totales
711
345
685
906
* Se valora el hecho de que la superficie de la vivienda sea pequea, mediana o grande,

teniendo en cuenta los niveles de demanda - oferta para cada tamao de inmueble
Considerando un signo externo tal como el carcter comercial del barrio, hay que asignar a cada inmueble una puntuacin que refleje el nivel del barrio en que se encuentra
ubicado. De acuerdo con la experiencia del tasador y con la informacin externa que
dispone, esta informacin debe estar comprendida en el intervalo (0 50), es decir entre
0 y 50 puntos. Este es el llamado intervalo de puntuacin.
Cuanto ms amplio es dicho intervalo, mayor es el peso implcito que se concede al
signo externo para el inmueble considerado. En una definicin ms rigurosa, el peso
implcito es una variable proporcional a la longitud del correspondiente intervalo de puntuacin. Por ejemplo, sean los signos externos ancho de calles y carcter comercial
del barrio. Si se supone que el intervalo de puntuacin para el signo ancho de calles
es (0 30) y para el signo carcter comercial del barrio es (0 50). Por consiguiente
las longitudes de los intervalos de puntuaciones son: 50 para el signo carcter comercial del barrio y 30 para el signo ancho de calles. Esto significa que los pesos implcitos son respectivamente proporcionales a los nmeros 5 y 3.
Implementacin del mtodo 2
Para la implementacin del mtodo, en el caso de un departamento, el tasador comienza clasificando la superficie urbana en unidades de espacio homogneas respecto al
estatus socio cultural y econmico de la poblacin que habita la zona, y tambin al
prestigio socio urbanstico de la misma. Las zonas as clasificadas pueden coincidir o
no con barrios de la ciudad. Con frecuencia su contorno estar limitado por calles de
2
Extrado y adaptado de Enrique BALLESTERO y Jos ngel RODRIGUEZ y de Vicente CABALLER

CAPTULO CUATRO
400
tal modo que se consiga una estandarizacin adecuada de las variables socioeconmicas anteriores. A veces una zona puede quedar constreida a una sola calle e incluso a
un tramo de ella.
Una vez concluida esta clasificacin zonal, el analista contempla los siguientes signos
externos que jugarn el rol de variables explicativas o exgenas:
1)
Entorno Urbanstico. Este entorno se define atenindose a la clasificacin zonal

anterior. Por consiguiente, se asignar a cada inmueble ubicado en la misma
zona urbana el mismo ndice representativo del estatus socio cultural y econmico. Sin embargo, esta cifra inicial podr ser modificada en su caso teniendo
en cuenta el prestigio urbanstico del rea. Para determinar en cada caso el nivel de este ndice, el tasador puede partir de la cifra de ingreso medio por habitante, la cual podr ser corregida mediante coeficientes tales como la calidad
de los vehculos estacionados en el rea, las caractersticas de los comercios
existentes, la proximidad a parques y jardines, la disponibilidad de servicios y
el prestigio socio . urbanstico tal como se haba indicado anteriormente.
2)
Aspecto arquitectnico del inmueble. Esta variable se estimar observando las

caractersticas generales del edificio donde se encuentra el apartamento problema (es decir, el apartamento objeto de la tasacin). Se atender especialmente al aspecto que ofrece el portal y la fachada, as como a los servicios de
ascensor y montacargas, escalera, vertedero de basuras, servicio de portera y
otros equipamientos del condominio (video-telfono, sistemas de seguridad,
etc.). El estado de conservacin del edificio influir tambin en la puntuacin
dada al ndice conjunto.
3)
Caractersticas del apartamento. Se incluye aqu la dimensin del apartamento,

la distribucin de las habitaciones, el nmero de cuartos de bao (caracterstica esta de especial relieve), la calida de los elementos constructivos y decorativos (instalaciones electrodomsticas, calefaccin y aire acondicionado, materiales en pavimentos, puertas y ventanas, pintura, calidad de los acabados
constructivos, aislamientos trmicos y acsticos, azulejos en cocina y baos,
mobiliario existente en su caso, etc.) La superficie de terrazas se considerar
como signo externo importante. As como, la luminosidad y ventilacin de las
habitaciones. La altura del apartamento se evaluar de modo distinto segn el
edificio disponga o no de ascensores. En el primer caso, los pisos altos alcanzarn mayor puntuacin que los bajos. En el segundo caso ocurrir lo contrario.
4)
Distancia y comunicaciones. Se trata aqu tambin de un ndice compuesto en

funcin de: a) distancias medias ponderadas desde el inmueble a centros urbanos neurlgicos; b) distancias medias ponderadas a bocas de metro, paradas
de mnibus y taxi:
Como se ve, el anlisis de regresin no elimina totalmente cierta subjetividad en el

cmputo de los ndices, que deben elaborarse mediante baremos con arreglo a la experiencia del tasador. En algunos tems, se puede aplicar un criterio claro como por ejemplo, al computar los cuartos de bao incompletos (o cuartos de aseo), dando una puntuacin proporcional al equipamiento del cuarto de bao. Sin embargo, las puntuaciones
asignadas a los elementos constructivos y decorativos, al aspecto del portal, etc., siguen
estando fundamentadas en conocimientos periciales que no se derivan del anlisis estadstico.
A continuacin, el tasador debe recopilar datos estadsticos sobre las variables exgenas anteriores a la vez que sobre los correspondientes precios por metro cuadrado en
una muestra aleatoria. Cuando el anlisis se aplica en la realidad con cuatro variables

CAPTULO CUATRO
explicativas, es recomendable aumentar lo ms posible el nmero de apartamentos testigos

En el caso de la tasacin de locales de negocio, la primera tarea del tasador consiste en
clasificar el rea urbana en parcelas o zonas homogneas. El criterio de clasificacin
ser la densidad de estos locales (tiendas y oficinas) en cada zona. Esta densidad se
mide calculando el nmero de locales por km y aplicando despus a la densidad obtenida un coeficiente corrector en funcin de la categora comercial de los locales en
trminos de promedio.
El tasador trabaja aqu con slo tres variables explicativas que se definen como sigue:
1)
Distancia media ponderada desde cada inmueble a centros importantes de negocios en la ciudad.
2)
Densidad de locales en cada zona, estimada como se ha indicado anteriormente.
3)
Trfico peatonal en la misma calle donde se encuentra el inmueble. Para cuantificarlo se observa el nmero de peatones que circulan por delante del local en
horas punta, calculando luego una media ponderada.
Vamos a ver ejemplos de tasacin de un local de negocio, en los que se aplica el mtodo de regresin lineal,
TASACION DE UN LOCAL DE NEGOCIO
1 Objetivo del informe

El solicitante desea conseguir estimaciones fiables sobre el precio de mercado para el
inmueble con objeto de llevar a cabo una divisin equitativa del patrimonio hereditario.
2 Visitas realizadas y gestin de documentos
El tasador visit el inmueble problema el da 19 de setiembre de 1997. La visita se realiz en compaa del apoderado de la familia, y en ella, el tasador efectu las oportunas
mediciones y comprobaciones a fin de determinar la superficie del inmueble y sus caractersticas. En la misma visita se ha recogido la informacin correspondiente al entorno
urbanstico y calidad arquitectnica del edificio.
El tasador gestion una copia de la inscripcin registral, as como, una copia del Reglamento de Propietarios
3 Descripcin del inmueble y del entorno urbanstico
Se trata de un local en planta baja y a mitad de manzana. Hasta hace un ao se destin
a tienda de modas. En la actualidad se encuentra cerrado y desocupado.
El edificio donde se ubica la tienda fue construido en 1965 y su fisonoma responde al
diseo arquitectnico de la poca. Tiene tres alturas con un total de seis apartamentos y
dos tiendas. La fachada ha sido restaurada en 1985. Existe servicio de portera.
401

CAPTULO CUATRO
402
Las instalaciones y decoracin del local fueron renovadas en 1991 para adaptarlas a su
nuevo uso, ya que con anterioridad el local albergaba una agencia de seguro. El interior
es un espacio difano aunque se conserva todava uno de los antiguos mostradores. Se
cuenta con un pequeo servicio de aseo (superficie de 4 m), cuya puerta es de madera
de pino. Este servicio est dotado de inodoro y lavabo, con tabiques alicatados en azulejo estndar de color blanco y sin deterioros apreciables. La tienda cuenta con tres
grandes aberturas, una de ellas para la puerta principal acristalada, y las dos restantes
para escaparate con luna de 10 mm. Las tres aberturas disponen de sus correspondientes cierres metlicos en chapa ondulada de 2 mm.
El entorno urbanstico corresponde a la calificacin de casco antiguo, con pequeos
comercios, bares, y restaurantes. El trazado de las calles es ms bien irregular con moderada pendiente. Las calles son peatonales y estn pavimentadas. La anchura de la
calle es de 8 metros con aceras estrechas de 1,5 metros, al igual que las calles circundantes. El edificio dista unos 150 metros de la plaza de Mayo, unos 250 metros de la
Catedral, unos 600 metros de un gran supermercado y unos 200 metros de la Municipalidad (vase Plano n 1).
El barrio est muy transitado aunque ello se debe principalmente a la densidad de bares
y restaurantes. Existen tambin una diversidad de locales para oficinas y agencias de
servicios.
La reputacin moral del barrio es buena, sin que se hayan albergado en l negocios
considerados como pblicamente indeseables. Una descripcin detallada figura en el
anexo n 1. La descripcin registral se incluye en el anexo n 2.
4- Superficie del inmueble
Se han verificado por medicin directa las siguientes superficies:
Construida 265 m
til 261 m
5 Situacin jurdica, cargas y datos fiscales
En el Reglamento de Propietarios, no aparece ninguna clusula de limitacin sobre el
destino que puede darse a los locales de la planta baja.
No pesan hipotecas sobre el inmueble.
En 1997, el valor catastral del local se estim en 15.400 $
6 - Metodologa
Se utilizar el anlisis de regresin (metodologa economtrica de tasacin urbana) como el ms apropiado para el objetivo propuesto teniendo en cuenta la disponibilidad de
datos (nmero suficiente de inmuebles testigos). La variable endgena (X) es el precio
por m de superficie construida (Para determinar el valor por metro cuadrado de cada
antecedente hay que tener en cuenta los coeficientes de actualizacin y de oferta). . Se
consideran las siguientes variables exgenas:
V1 = ndice de entorno Urbanstico
V2 = ndice de otros signos externos del entorno
V3 = ndice de caractersticas generales del local

CAPTULO CUATRO
V4 = ndice de caractersticas de la fachada

V5 = Superficie del local
V6 = Volumen del local
Adems se ha agregado otra variable exgena que es igual al cuadrado de la variable
V5. Esta nueva variable exgena se designa como V5
7 Escalas semnticas
PRIMERO: Mediante las escalas semnticas que figuran a continuacin, las caractersticas del entorno urbanstico, as como las del edificio y las del local problema, se han
traducido en un baremo de puntuaciones ponderadas. Las distancias y comunicaciones
relativas al inmueble se incluyen, asimismo, en estos baremos. La ponderacin se
efecta de modo indirecto a travs de los distintos rangos de cada variable (intervalos
de puntuacin), es decir, se pondera con pesos implcitos.
SEGUNDO: Aplicando el mismo tipo de escala semntica a cada uno de los inmuebles
testigos se obtiene la tabla de variables exgenas para el anlisis de regresin.
8 Ecuacin de regresin
Los datos de la Tabla 1 se analizan con un paquete estadstico de Excel. Como resultado se ha obtenido la siguiente ecuacin de regresin en la cul no aparecen las variables V3 y V6, por no ser significativas:
X = - 155,2013 + 3,2403 V1 - 0,1654 V2 + 1,5635 V4 - 0,6073 V5 + 0,001046 V5
Los parmetros correspondientes a esta regresin son los siguientes:
Coeficiente de determinacin (sin ajustar) = 0,9987
Coeficiente de determinacin ajustado = 0,9983
Error estndar = 39,99 $
9 Clculos finales
Los datos correspondientes a las variables exgenas significativas V1, V2, V4 y V5
(seccin 7) para el local problema, se han introducido en la ecuacin de regresin ajustada. Una vez hechas las correspondientes operaciones de clculo, el precio por metro
cuadrado construido para el local problema es el siguiente:
X = - 155,2013 + 3,2403 * 125 - 0,1654 * 75 + 1,5635 * 50 - 0,6073 * 265 + 0,001046 * 265
X = 228 $/m construido
El valor de mercado del local problema resulta multiplicando el precio unitario de 228
$/m por la superficie construida (265 m), obtenindose as un valor total de:
VT = 60.420 $
403

CAPTULO CUATRO
404
10 Conclusiones
El tasador que suscribe concluye a fecha de hoy, estimando el valor de mercado del
inmueble en la cantidad de Pesos sesenta mil cuatrocientas veinte.

CAPTULO CUATRO
405
REGRESION LINEAL
Precios/m
v1
v2
v4
v5
v5
120
80
70
45
75
5625
2
3
123
85
60
65
240
57600
140
95
55
50
200
40000
179
105
90
55
200
40000
306
125
95
90
160
25600
164
90
70
35
14
196
100
65
40
40
25
625
57
60
25
40
70
4900
252
105
105
80
505
255025
10
208
110
90
70
240
57600
11
150
95
80
60
330
108900
12
117
75
60
80
300
90000
13
139
75
60
90
180
32400
14
15
83
70
50
45
108
11664
75
60
50
45
60
3600
16
62
60
45
40
65
4225
17
75
70
40
55
175
30625
18
72
70
40
60
280
78400
19
444
160
90
75
43
1849
v5
v5
v4
v2
v1
vo
0,0010462 -0,607315 1,5634504 -0,165436 3,2402605 -155,2012736

5,131E-05 0,0257188 0,0832139 0,090407 0,0741658 4,018040682
0,9987414 4,0476007
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
2063,1729
13
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
169005,55 212,97993
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A

CAPTULO CUATRO
406
TASACIN DE UN DEPARTAMENTO EN PH POR COMPARABLES
Crquis de Ubicacin
Calle 14
Calle 16
B
Calle18
T
Calle 20
Plaza
Calle 22
Calle 24
Calle 47
Calle 45
Calle 43
Calle 41
Calle 39
Calle 37
Calle 35
Calle 26

CAPTULO CUATRO
407
PLANILLAS DE ANTECEDENTES
Direccin
Valor
Oferta
a Tasar
Venta
Calle 37 al 400 e/ 18 y 20
X
Fecha
N.C.
23/10/2006
Departamento
01-43-650120
X
Antecedente
Oficina
Coef Forma de Pago
1,00
Deducciones
A tasar
Forma de Pago
Local
CONTADO
Plano N
U:F:
01/15268/92
8,23
Valor resultante
Piso
5 "A"
Planta
F1c
F2c
CF
PI
X
Real
Superficie Propia
C. Hom.
Sup, Hom.
Cub.
96,24
1,00
96,24
Semicub
4,26
0,50
2,13
Balcn
8,80
0,33
2,90
Caractersticas Constructivas
1 Lujo
Otra
X
Edad
Estado
Descub.
33
2,5
Baulera
Frente
Fondo
Bao Priv.
si
no
NO
E.Piso
Otra
Cochera
Totales
109,30
Direccin
Valor
Oferta
a Tasar
Venta
101,27
Calle 16 al 100 e/ 35 y 37
X
150000
Fecha
23/10/2006
SI
Fuente
TTP
N.C.
01-43-680150
Departamento
Antecedente
Oficina
Coef Forma de Pago
1,00
Deducciones
Valor resultante
Forma de Pago
Local
CONTADO
Plano N
U:F:
01/13251/90
19
4,23
150000
Piso
2 "C"
Planta
F1c
F2c
CF
PI
X
Superficie Propia
Real
C. Hom.
Sup, Hom.
Cub.
89,26
1,00
89,26
Semicub
3,15
0,50
1,58
0,33
0,00
Balcn
1 Lujo
Otra
X
Edad
Estado
Descub.
28
2,5
Baulera
Frente
Fondo
Bao Priv.
si
no
NO
E.Piso
Otra
Totales
Cochera
92,41
90,84
Fuente
SI
TTP

CAPTULO CUATRO
408
Direccin
Valor
Oferta
a Tasar
Venta
Calle 16 al 100 e/ 35 y 37
X
165000
Fecha
N.C.
23/10/2006
Departamento
01-43-720260
X
Antecedente
Oficina
Coef Forma de Pago
1,00
Deducciones
Forma de Pago
CONTADO
Valor resultante
165000
Local
Plano N
U:F:
01/14416/91
12
5,79
Piso
4 "B"
Planta
F1c
F2c
CF
PI
Superficie Propia
Real
C. Hom.
Sup, Hom.
Cub.
92,38
1,00
92,38
Semicub
3,92
0,50
1,96
Balcn
7,25
0,33
2,39
1 Lujo
Otra
X
Edad
Estado
Descub.
24
Baulera
Frente
Fondo
Bao Priv.
si
no
NO
E.Piso
Otra
Cochera
Totales
103,55
Direccin
Valor
Oferta
a Tasar
Venta
96,73
Calle 18 al 400 e/ 41 y 43
X
170000
Fecha
23/10/2006
SI
Fuente
TTP
N.C.
01-43-800420
Departamento
Antecedente
Oficina
Coef Forma de Pago
1,00
Deducciones
Forma de Pago
CONTADO
Valor resultante
170000
Local
Plano N
U:F:
01/146251/91
9,23
Piso
2 "C"
Planta
F1c
F2c
CF
PI
X
Superficie Propia
Real
C. Hom.
Sup, Hom.
Cub.
93,15
1,00
93,15
Semicub
4,23
0,50
2,12
0,33
0,00
0,20
3,65
Balcn
Descub.
18,26
Baulera
1 Lujo
Otra
X
Edad
Estado
30
Frente
Fondo
Bao Priv.
si
no
NO
E.Piso
Otra
Totales
Cochera
115,64
98,92
Fuente
SI
TTP

CAPTULO CUATRO
Direccin
Valor
Oferta
a Tasar
Venta
409
Calle 41 al 500 e/ 20 y 22
X
195000
Fecha
N.C.
23/10/2006
Departamento
01-43-800180
X
Antecedente
Oficina
Coef Forma de Pago
1,00
Deducciones
Forma de Pago
CONTADO
Valor resultante
195000
Local
Plano N
U:F:
01/132401/90
14
5,23
Piso
7 "A"
Planta
F1c
F2c
CF
PI
X
Superficie Propia
Real
C. Hom.
Sup, Hom.
Cub.
101,76
1,00
101,76
Semicub
4,38
0,50
2,19
Balcn
8,15
0,33
2,69
1 Lujo
Otra
X
Edad
Estado
Descub.
32
2,5
Baulera
Frente
Fondo
Bao Priv.
si
no
NO
E.Piso
Otra
Totales
Cochera
114,29
106,64
Fuente
SI
TTP

CAPTULO CUATRO
410
Coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas en Propiedad Horizontal

Res. N 015 - TTP .93
Frente a 1 calle
Frente a 2 calles
Al contrafrente
A patio interior
Dpto
Oficinas
1,00
1,05
0,95
0,90
1,00
1,05
0,95
0,90
Planta baja
1 Piso
2 Piso
3 Piso
4 Piso
5 Piso
6 Piso
7 Piso
8 Piso
9 Piso
Dpto
Oficinas
0,95
1,00
1,05
0,95
0,95
0,90
0,90
0,95
0,95
0,80
1,10
1,00
1,00
0,95
0,95
0,90
0,90
0,95
0,95
0,80
En edificios sin ascensor el coef. Se disminuye en 0,05
Coeficientes utilizados segn caracteristicas

Primera de lujo
Primera
Segunda
Tercera
1,50
1,30
1,00
0,85
Coeficientes segn la superficie cubierta propia

Hasta 30 m
De 31 m a 50 m
De 51 m a 100 m
De 101 m a 150 m
De 151 m a 250 m
1,10
1,05
1,00
0,95
0,90

CAPTULO CUATRO
411
PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES
Antec
A
B
C
D
Antec.
Ubic.
Edif.
Ubicacin
Piso
Edad - Estado
Planta
Calle 16 al 100 e/ 35 y 37
28 - 2.5
Patio Int.
Calle 16 al 100 e/ 36 y 37
24 - 2.0
Contrafr.
Calle 18 al 400 e/ 41 y 43
30 - 3.0
Patio Int.
Calle 41 al 500 e/ 20 y 22
32 - 2.5
Patio Int.
Fecha
Im porte
Propia
Unit.
$/m
23/10/2006
150000
90.84
1651.25
23/10/2006
165000
96.73
1705.78
23/10/2006
170000
98.92
1718.56
23/10/2006
195000
106.64
1828.58
Coeficientes Asimiladores
Divisores
Multiplicativos Coef.
Ubic. Ubic. Sup. Edad Caract Oferta Actual. Total
Piso Planta Prop.
Est.
Const
Vbuh
$/m2
0.95
1.05
0.90
1.00
0.690
0.85
1.00
1.00
1.90
3136.10
0.95
0.95
0.95
1.00
0.777
1.00
1.00
1.00
1.50
2560.54
0.95
1.05
0.90
1.00
0.610
1.00
0.90
1.00
1.64
2824.37
1.05
0.95
0.90
0.90
0.649
1.30
0.90
1.00
1.32
2414.18
1 Promedio =
+ 20%
- 20 %
2 Promedio =
2733.80
3280.56
2187.04
2733.80
El Coeficiente de edad y estado se saca de la tabla de Ross Heideck modificada para

Vr = 10 %
La frmula para homogeneizar antecedentes es la utilizada por la Ctedra Valuaciones
de la Universidad Nacional de San Juan y es la siguiente:
* Vbuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)

CAPTULO CUATRO
412
DETERMINACION DEL VALOR DEL DEPARTAMENTO A TASAR
Ubicacin
Piso
Fecha de
Sup.
Valor
Edad - Estado
Planta
Tasacin
Propia
Unit.
Calle 37 al 400 e/ 18 y 20
Tasar
33 - 2.5
Frente
Edif.
Piso
1.00
0.90
Planta Propia
1.00
1.00
20/10/2006
Estado
Construc.
0.64
1.00
$/m
101.37
2734.00
Total
1.00
1.00
0.58
2734.00
Valor del Dpto a Tasar =

VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc
VDT = 2734, 00 $/m * 101, 37 m * 0, 58 = $ 161000
LEY N 13.512 - Propiedad Horizontal

Derecho real autnomo
P.H.: figura sui generis, combina dominio y condominio, que se unen
en un todo indivisible
DOMINIO
Art. 2508 C.C.: El dominio es el
derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la accin de una
persona
CONDOMINIO
Art, 2673 C.C.: El condominio es
el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por
una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble
Unidades funcionales sometidas al rgimen de Propiedad Horizontal
DEPARTAMENTOS Y OFICINAS
a - Ubicacin del Edificio
b - Diseo Arquitectnico
c - Ubicacin de la Unidad
d - Superficie propia y comn
e - Coeficiente de participacin
f - Locales comunes
g - Estado de conservacin
h - Mejoras introducidas
i - Antigedad
LOCALES EN GALERIAS
a - Ubicacin de la galeria
b - Ubicacin del local dentro de la
misma
c - Tipo de Edificacin
d - Estado de conservacin
e - Gastos comunes
f - Antigedad

4 - Capitulo 4 PDF

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a) Que las unidades de propiedad exclusiva sean independientes

Artculo 2: (Bienes Comunes): Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso

Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos

Esta enumeracin no tiene carcter taxativo

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Superficie propia de la unidad o departamento a tasar.

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Descripcin del edificio de departamento / barrio privado.

Estado de las reas comunes.

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calificada, utilizando una de las siguientes cate-

Mala: Significa que la actual condicin, diseo, atractivo y funcionalidad de la

Regular: Indica que el actual nivel de deterioro, las insuficiencias de diseo,

Excelente: Significa que el estado de la superficie comn muestra una condicin

dos ascensores de los cuales solo uno funciona.

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la puerta de entrada principal a la residencia esta rajada.

Ejemplo de buena o excelente condicin: El inmueble que esta siendo tasado

en el curso del ao anterior se ha reemplazado el ascensor.

los pasillos de la superficie comn tienen un piso nuevo de madera.

las plantas situadas en las reas comunes son frescas y coloridas.

Ubicacin del departamento

La ubicacin del departamento en el conjunto ser positiva o negativa, dependiendo de

La relacin entre la superficie propia y comn se destaca a travs de un elemento

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Trabajos comunes pendientes de realizacin.

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degradacin o falta de mantenimiento, ya sea funcionalmente o en apariencia, el tasador

Gastos importantes presupuestados.

Construccin o mejora de una pileta de natacin.

Reemplazo de cercados y accesos de seguridad existentes.

Modernizacin o reemplazo de ascensores.

Se deber consignar tanto el numero total de espacios de estacionamiento contenidos

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Salas o reas de esparcimiento (ejemplo: salones para recepciones, fiestas y

Tasacin de la Propiedad Horizontal

Se tasa el terreno siguiendo los procedimientos clsicos, obtenindose el valor de parte

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Se debe destacar que cuando el Ingeniero Agrimensor responsable del proyecto de

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