EVALUACIN DE LA VIABILIDAD DE UN PROYECTO HOTELERO EN LA

CIUDAD DE BARRANQUILLA A DESARROLLAR POR LA FIRMA HOTELES

ESTELAR S.A.

AUTORES:
CATALINA MEJIA OCAMPO
ANDRES JARAMILLO ESCALANTE

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

FACULTAD DE INGENIERIA
CARRERA DE INDUSTRIAL
MARZO 1 DE 2004
BOGOTA, COLOMBIA

EVALUACIN DE LA VIABILIDAD DE UN PROYECTO HOTELERO EN LA

CIUDAD DE BARRANQUILLA A DESARROLLAR POR LA FIRMA HOTELES
ESTELAR S.A.

DIRECTOR:
Dr. FERNANDO ARANGO BARRIENTOS
COODIRECTOR:
Ing. GABRIEL GOMEZ

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

FACULTAD DE INGENIERIA
CARRERA DE INDUSTRIAL
MARZO 1 DE 2004
BOGOTA, COLOMBIA

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIN ........................................................................................5
1. IDENTIFICACIN DEL PROYECTO........................................................6
1.1

OBJETIVOS ......................................................................................6

1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA .........................................................7

1.3 JUSTIFICACIN .................................................................................7
1.4 RESTRICCIONES ................................................................................9
1.5 MARCO TERICO..............................................................................10
1.6 METODOLOGA.................................................................................22
2. ESTUDIO DE MERCADO ......................................................................24
2.1 OBJETIVOS DE MERCADO ................................................................24
2.2 PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PROBLEMA DE MERCADO .............24
2.3 RECOPILACIN DE DATOS ...............................................................26
2.4 ANLISIS SECTORIAL ......................................................................38
2.5 DETERMINACIN DE LA CUANTA DE LA DEMANDA POTENCIAL,
REAL Y MERCADO OBJETIVO ..................................................................42
2.6 ANLISIS DE LA COMPETENCIA.......................................................44
2.7 DISEO DEL PRODUCTO SEGN ESTUDIO.......................................46
2.8 PROMOCIN DEL HOTEL ..................................................................47
3. LOCALIZACIN Y DESCRIPCIN DEL HOTEL .....................................50
3.1

CAPACIDAD INSTALADA HOTELERA..............................................50

3.2 LOCALIZACIN.................................................................................51

4. INGENIERA DEL PROYECTO .............................................................57

4.1

ORGANIZACIN.............................................................................57

4.2 PROCESOS GENERALES ....................................................................62

4.3 NDICES PROPUESTOS PARA EL USO DE LOS RECURSOS................64
4.4 NUEVAS TCNICAS DE OPERACIN .................................................67
5. ASPECTOS ECONMICOS Y FINANCIEROS ........................................69
5.1 COMPOSICIN Y CUANTA DE LAS INVERSIONES EN CAPITAL FIJO
................................................................................................................69
5.2 ESTIMACIN DEL CAPITAL DE TRABAJO .........................................71
5.3 GASTOS DE ADMINISTRACIN ........................................................73
5.4 CRONOGRAMA DE INVERSIONES.....................................................74
5.5 PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS Y PROYECCIN DE
RESULTADOS...........................................................................................76
6. FINANCIAMIENTO..............................................................................83
6.1 FINANCIAMIENTO............................................................................83
7. EVALUACIN FINANCIERA DEL PROYECTO .......................................86
7.1 ANLISIS DE FACTIBILIDAD............................................................86
7.2 INCLUSIN DEL RIESGO EN LA EVALUACIN DEL PROYECTO ........89
8. CONCLUSIONES .................................................................................93

INTRODUCCIN
Hoteles Estelar S.A. es una cadena de Hoteles Colombiana que tiene bajo su
operacin complejos hoteleros de la talla de La Fontana y Suite Jones en Bogot,
Almirante en Cartagena y Las Colinas en Manizales entre otros. Siendo una
empresa joven, en etapa de expansin, busc lugares donde lograr crecimiento a
nivel nacional mediante la construccin de un nuevo hotel. Fue en ese momento
cuando se vio la oportunidad en Barranquilla, capital del Atlntico, una de las ms
importantes ciudades de Colombia, con gran movimiento empresarial y comercial y
un lugar donde no existe la presencia de Hoteles Estelar.
Esta necesidad, es el punto donde se da origen al trabajo de grado. Con el apoyo
de esta gran cadena de hoteles, se pretende evaluar la viabilidad de montar un
hotel en Barranquilla, cinco estrellas, cmodo y agradable, donde la filosofa de
esta empresa, Su casa y oficina lejos de su casa y oficina siga siendo su norte y
su marca, Estelar, contine siendo un smbolo de calidad y buen servicio.
Esta evaluacin de viabilidad, no se va a reducir a una proyeccin de estados de
resultados, balances y un anlisis de rentabilidad sino que contiene una
investigacin de mercados, indispensable para fundamentar el mercado objetivo, la
determinacin de procesos, la evaluacin de la micro localizacin del hotel y la
determinacin de la capacidad instalada entre otras, no solo por su importancia
dentro de la creacin de un nuevo hotel, sino que tambin van a ser tratadas con
el fin de presentar un trabajo lo suficientemente completo, para que la cadena
Hoteles Estelar S.A. pueda tomar una decisin acertada sobre este proyecto y de la
misma manera, se busca que la imagen de los futuros ingenieros industriales
javerianos quede en alto, presentando a una empresa importante una herramienta
de decisin sincera y profesional.

1. IDENTIFICACIN DEL PROYECTO

1.1

OBJETIVOS

1.1.1 Objetivo general. Evaluar la viabilidad de desarrollar un proyecto hotelero

en la ciudad de Barranquilla por parte de la firma Hoteles Estelar S.A. que permita
ampliar la cobertura actual de la empresa.
1.1.2 Objetivos especficos

Analizar la ciudad de Barranquilla y en especial su entorno comercial y turstico

para determinar la necesidad de un hotel de servicio completo en esta ciudad.

Determinar las caractersticas del cliente potencial de este proyecto y a su vez

de la competencia en el sector para poder acertar en el diseo de un hotel
diferenciador que cumpla con las necesidades de sus clientes.

Disear la infraestructura general, las estrategias del servicio, la organizacin y

la operacin del hotel a partir de los requerimientos del mercado y de acuerdo
con las estipulaciones de Hoteles Estelar S.A. con el fin de satisfacer las
necesidades del cliente.

Disear y analizar las diferentes formas de promocin del hotel para que sea
conocido por los clientes a nivel nacional y mundial.

Evaluar los costos de diseo e implementacin del hotel y pronosticar las

ventas de este para decidir si los costos de implementacin estn de acuerdo

con los requerimientos de calidad de la empresa y adems si son factibles

desde el punto de vista econmico para el desarrollo positivo de la empresa.

Analizar la factibilidad econmica y financiera del hotel con el fin de tener

herramientas convincentes a la hora de tomar decisiones empresariales.

1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA

Cmo determinar la viabilidad de un proyecto hotelero en la ciudad de
Barranquilla por medio del conocimiento de sus clientes potenciales, las
necesidades que estos buscan satisfacer y el beneficio que se puede generar a
una ciudad portuaria desde el punto de vista de turismo ejecutivo?
La viabilidad de un proyecto en general busca determinar si algo se puede hacer
desde el punto de vista de mercado, operativo, organizacional y financiero. Este
estudio se hace por medio de un anlisis detallado del mercado, una evaluacin
organizacional del negocio hotelero y una evaluacin de proyectos que constan de
presupuestos, pronsticos y clculos de rentabilidad.
Este proyecto busca hacer que Hoteles Estelar S.A. pueda obtener herramientas
seguras y confiables que permitan la toma de decisiones adecuadas y con un
riesgo mnimo. Como la inversin de un hotel de esta categora es muy alta, la
empresa debe realizar estudios que certifiquen que el proyecto generar utilidades
y que adems permitan sacar provecho de las inversiones hechas anteriormente
por la empresa como lo es el lote de Barranquilla.
1.3 JUSTIFICACIN
Hoteles Estelar S.A. busca lograr la implementacin de sus estrategias de
expansin por medio del logro de la cobertura nacional con el fin de cumplir con

las necesidades de sus clientes a nivel nacional. La consolidacin de clientes

tradicionales y la consecucin de nuevos clientes son el negocio primordial de una
compaa hotelera y es esa la primera razn por la cual Hoteles Estelar S.A. busca
oportunidades frecuentes de aumentar operaciones a nivel nacional.
Hoteles Estelar es propietario de un lote en Barranquilla, (antiguo colegio
Parrish) contiguo al Country Club, donde se quiere desarrollar el Hotel Estelar
Barranquilla como parte del Centro Empresarial de las Amricas, cuya torre de
oficinas y servicios empresariales ya fue culminada y dada al servicio. Dado que es
un lote extenso que requiere de cuidado y gastos, se generaran ingresos a partir
de este activo.
Barranquilla es una ciudad con un auge de negocios que se incrementa a diario.
Aunque no es una ciudad turstica, es una de las ciudades industriales colombianas
por excelencia. Con empresas grandes y multinacionales, Barranquilla tiene una
demanda relativamente alta a nivel de hospedaje y una oferta de hoteles de alta
categora un poco deficiente. Solo existe un hotel de servicio completo cinco
estrellas y uno cuatro estrellas en esta ciudad. Por este lado se considera que
existe una alta oportunidad.
Adems de los puntos anteriores Hoteles Estelar requiere datos e informacin para
implementar el proyecto en la realidad. La concordancia, la exactitud y la precisin
de estos datos pronosticados, la rentabilidad y el tiempo de retorno hacen que
Hoteles Estelar tenga herramientas de confiabilidad para presentar el proyecto a
los inversionistas y lograr que la implementacin se logre.
Adems, a partir de las modificaciones hechas en el 2002 a la Ley 788, se
muestran grandes beneficios para el sector hotelero ya que se establece que
algunos ingresos no constitutivos de renta tengan una disminucin gradual. Sobre
todo aquellos que tienen que ver con la utilidad de enajenacin y la utilidad en la

venta de inmuebles. Para los servicios hoteleros se establecen dos tipos de rentas
exentas:
a. Los servicios hoteleros prestados en nuevos hoteles que se construyan dentro
de los 15 aos siguientes a partir de la vigencia de la ley mencionada, por un
termino de treinta aos.
b. Servicios hoteleros prestados en hoteles que se remodelen y-o amplen dentro
de los quince aos siguientes a la vigencia de la ley mencionada, por un
termino de treinta aos.
Estas disposiciones legales y tributarias hacen atractivo el negocio hotelero. Es
decir, hace que este sea el tiempo propicio para invertir en la construccin o
adecuacin de hoteles.
1.4 RESTRICCIONES
Como cualquier proyecto, este tiene algunas limitaciones que de alguna manera
entorpecen la realizacin del proyecto. Estas limitaciones se desarrollan
continuacin:

La informacin que se maneja dentro de la empresa de alguna manera se

puede considerar

confidencial, luego la publicacin en una tesis de

grado

puede hacer que los datos entregados no sean tan verdicos como se
requieren. Sin embargo, el compromiso de la compaa con los estudiantes es
apoyar completamente el trabajo ya que cualquier falla solo perjudica la
coherencia y exactitud del informe final.

Siendo el estudio en una ciudad relativamente lejana, la frecuencia de viaje y la

disponibilidad de personas en el momento de las visitas a la ciudad puede ser
difcil. Adems, la falta de experiencia en cuanto al manejo de la ciudad de

10

Barranquilla respecto a transporte y localizacin, puede hacer que el poco

tiempo que se tiene para trabajar en la ciudad sea insuficiente.

Los costos del proyecto en general no son altos para las expectativas de la
compaa dado que esta requiere que la informacin suministrada sea la mejor.
Sin embargo, la falta de un hotel Estelar en Barranquilla requiere que los
estudiantes nos hospedemos en Cartagena implicando un mayor costo por
tiempo y transporte.

1.5 MARCO TERICO

Para que sea ms claro el entendimiento el negocio hotelero es preciso aclarar
algunos aspectos de la operacin hotelera.
1.5.1

El negocio hotelero.

El negocio hotelero se opera por medio de

departamentos operados y no operados. Estos son los operados:

Habitaciones

Alimentos y bebidas

Lavandera

Telfono

Menores

1.5.1.1 Departamento de habitaciones

Ventas: Concentra la captacin derivada al conceder el derecho de utilizar una

habitacin y sus activos.

Nmina: Conforma los sueldos, el pago de salarios, aportes patronales,

prestaciones sociales y beneficios al personal (comida empleado) cargados a
este departamento.

11

Otros gastos: Se incluyen los gastos asociados a la utilizacin de lencera y

uniformes, lavanderas, suministros de operacin (huspedes, aseo, papelera e
impresos), contrato de limpieza, comisin a agencias de viajes por venta de
habitaciones, gasto de reservaciones y decoracin.

1.5.1.2 Departamento de Alimentos y Bebidas

Ventas: Conforman el intercambio generado al disponer de productos

terminados como resultado de un proceso de produccin de materia prima de
alimentos y bebidas.

Costo de Ventas: Es el costo de la materia prima consumida para la

generacin del producto terminado para la venta.

Nmina: Conforma los sueldos, pago de salarios, aportes patronales,

prestaciones sociales y beneficios al personal cargadas a este departamento.

Otros Gastos: Hacen referencia al registro de gasto generado por la utilizacin

de loza, cubertera, cristalera, mantelera, utensilios y uniformes, lavandera,
combustible de cocina (gas), suministros de operacin (clientes, aseo,
papelera, impresos) y msica de entretenimiento.

Otros Ingresos: Captaciones asociadas al alquilar salones, derechos de

espectculo, descorche, venta de desperdicios, organizacin de eventos y
alquiler de activos de operacin.

1.5.1.3 Departamento de lavandera

Ventas: Registra la captacin derivada de la prestacin de servicio de lavado

de ropa del husped.

Costo de venta: Si el hotel dispone de una planta que supla todas las
necesidades de lavado, se registra como costo de venta aproximadamente el
60% de lo facturado como servicio de lavandera a huspedes. Al restar este
costo de venta al total de gastos de lavandera (nmina y otros gastos) se

12

obtiene el monto que debe ser prorrateado con otros gastos asociados con
habitaciones y alimentos y bebidas. Para efectos de localizacin de gastos de
lavandera tambin son utilizadas como base el nmero de libras lavadas de
cada departamento. Si el hotel ofrece servicio de lavandera contratado con
empresas externas, el costo de venta ser el valor facturado por dicha
empresa. Sin embargo debe realizarse el mismo proceso de identificacin de
gastos que correspondan a otros departamentos.
1.5.1.4 Departamento de telfonos

Ventas: Registro de captaciones derivadas de la prestacin del servicio de

telfono a huspedes ya sea por concepto de llamadas locales, larga distancia,
telex o telefax.

Costos de ventas: Es lo facturado por la compaa de telfonos

correspondientes a llamadas de los huspedes, si l calculo es posible de
acuerdo con la tecnologa utilizada en el sistema telefnico que facilite tal
identificacin, de lo contrario, se registra el total facturado incluyendo lo
causado por llamadas administrativas.

Otros gastos: Corresponde a los uniformes y suministro de operacin

asignados a este departamento.

1.5.1.5

Departamentos Menores.

Se rene en este concepto el conjunto de

actividades comerciales y prestacin de servicios en que son susceptibles de medir

costo de venta, nmina y otros gastos y algunos de estos elementos. Tales
actividades son en general droguera, puestos de revistas, sala de belleza, sauna,
baos turcos, piscina, parqueadero, etc.
Los departamentos no operados corresponden a las reas de apoyo:

Administracin

Publicidad y promocin

13

Mantenimiento

Sistemas

Recursos humanos

Transporte

Seguridad

Servicios Pblicos

Al igual que en los departamentos operados, se presenta una sntesis de la

estructura aplicada a los departamentos no operados ms comunes para la fcil
localizacin de gastos y costos de cada departamento.
1.5.1.6 Administracin

Nmina: Conforma el pago de salarios, aportes patronales, prestaciones

sociales y beneficios al personal cargados a este departamento.

Otros Gastos: Se considera la comisin de tarjetas de crdito, gastos de

sistemas, honorarios profesionales, seguridad, gastos de viaje, cuentas
incobrables, gastos de representacin, papelera, impresos, suministros de
aseo, atenciones, seguros de manejo, suscripciones, fletes y acarreos,
suministros varios, portes y telegramas, fotocopias y gastos legales.

1.5.1.7 Publicidad y promocin

Nmina: Conforma el pago de salarios, aportes patronales, prestaciones

sociales y benficos al personal, cargados a este departamento.

Otros gastos: Se consideran los gastos de representacin, anuncios,

peridicos y revistas, televisin, radio, agencias de publicidad, folletos, vallas,
estudios de mercado, papelera e impresos.

14

1.5.1.8 Caractersticas de las empresas tursticas

Intangibilidad: al ser empresas pertenecientes al sector terciario, producir

servicios, que no pueden materializarse. Solo puede valorarse su dimensin
(habitaciones), atencin (del personal), etc., es decir, la mayor o menor
satisfaccin del consumidor.

Imposibilidad de almacenamiento: como consecuencia directa de la

caracterstica anterior, es decir, lo que no venda hoy no lo puedo almacenar
para el da siguiente, ya que se trata de satisfacer la demanda de nuestros
servicios solo en el momento de ser demandados.

Alto costo de capital inicial: las empresas hoteleras deben realizar una
fuerte inversin en inmovilizado material, tales como construcciones, bienes y
terrenos,

maquinaria,

mobiliario,

instalaciones,

equipos

para

procesos

informticos, elementos de trasporte, etc.

Difcil reconversin: como consecuencia de la dificultad de cambiar a otro

tipo de explotacin.

Fuerte incidencia de capital humano: A titulo indicativo la partida de

sueldos y salarios en los establecimientos hoteleros viene a representar un
porcentaje prximo al 40% de los ingresos.

Gran Variedad de tamaos

Tipologa diversa de clientes

Duracin de la estancia y repeticin variable.

Diferentes categoras y modalidades

Servicios ofertados muy diversos.

1.5.2 Hoteles de servicio completo

La nueva forma de calificacin de hoteles a nivel mundial clasifica los hoteles en
tres categoras a resaltar:

15

Hoteles de servicio completo ( FULL SERVICE HOTELS)

Hoteles de servicio completo turstico

Hoteles de servicio limitado

Los hoteles de servicio completo son aquellos en que el husped cuenta con una
variedad de servicios adicionales a los proporcionados por un hotel como tal. Estos
servicios son:

Gimnasio SPA

Servicio al cuarto 24 horas al da ( Room Service)

Salas de conferencias con equipos especiales

Conexin a Internet en todos los cuartos

Disponibilidad de computadores si se requiere.

Piscina

Peluquera

Servicio de transporte

Lavandera

Facilidades deportivas

Otros servicios especiales

Generalmente se clasifica a los hoteles de servicio completo como aquellos hoteles

de cinco estrellas especializados en la atencin a ejecutivos, comerciantes y
viajeros frecuentes de otros destinos.

Guas

Traductores

Trasporte

Deportes acuticos

Entrenadores en deportes acuticos

Recreacionistas

16

Otros servicios especiales

Generalmente se clasifica los hoteles de servicio completo turstico como aquellos

hoteles cinco estrellas donde el husped viaja con la intencin de recrear su familia
y descansar. Por eso los servicios ejecutivos como computadores son limitados ya
que su uso es mnimo.
Los hoteles de servicio limitado son aquellos en que el servicio es completo pero se
limita a solo satisfacer las necesidades bsicas de los huspedes como:
alojamiento, comida y buen servicio.
1.5.3

Contratos hoteleros.

El negocio hotelero se rige por medio de unos

contratos hoteleros que hace de este negocio diferenciador de los dems negocios
a nivel nacional. Los diferentes tipos de contratos hoteleros son:

Arrendamiento: Los contratos hoteleros que se rigen por medio de esta

modalidad hacen que la firma tenga el deber de manejar las instalaciones
fsicas del hotel pagndole a los dueos del edificio y la infraestructura del
hotel una suma acordado con anterioridad.

Manejo Operacional: la firma del hotel es duea y maneja operativamente el

hotel, luego, las utilidades son completamente de ella.

Representacin Comercial: esta modalidad consiste en que los dueos del

hotel le entregan a una firma la representacin operacional del hotel con el fin
de entregarlo a una firma que le d prestigio y experiencia al hotel.

1.5.4 Proyecto de inversin

Los proyectos pueden ser:

17

De instalacin o implantacin de un conjunto integrado de bienes de

produccin.

De operacin dirigidos a la racionalizacin del uso de factores de produccin.

La combinacin de las dos formas anteriores.

Tambin existen unas categoras de un proyecto que se organiza segn la

actividad econmica. Estas categoras pueden ser la produccin de bienes,
infraestructura econmica o social y la prestacin del servicio.
Las fases del proyecto son la serie de acciones que llevan a la identificacin y
materializacin de un proyecto y los elementos de la secuencia de tareas. Se
dividen en cinco fases principales:
a. Identificacin y definicin del problema o de la oportunidad

Recopilacin de la informacin

Anlisis de informacin

Identificacin de las restricciones que limitan la solucin del problema o el

aprovechamiento de la oportunidad

Definicin de una medida de eficiencia en funcin de los objetivos del sistema

en donde aparece el problema o la oportunidad

Construccin y validacin del modelo, el cual es la representacin del sistema.

b. Bsqueda de alternativas para generar soluciones posibles al problema o al

aprovechamiento de la oportunidad
c. Evaluacin de alternativas por medio de su valoracin y escogiendo la mejor de
ellas en funcin de los criterios de exigencia.
d. Ejecucin y control por medio de la puesta en prctica de la alternativa
escogida y controlando que la ejecucin de la solucin satisfaga los objetivos.

18

e. Evaluacin ex post el cual se lleva a cabo despus que el proyecto termine

para determinar si el proyecto funcion segn lo programado.
Las inversiones de un proyecto son clasificadas segn su objetivo como sigue:

Inversiones de reemplazos

Inversiones de expansin

Inversiones de modernizacin

Inversiones estratgicas

Las inversiones de reemplazo son aquellas que solo implican cambiar algo que ella
estaba en marcha y que se deterior, pero que no implica mejora tecnolgica, de
capacidad, de factores econmicos, de formas o de estrategias de operacin.
Las inversiones de expansin son las que estn orientadas a crecer la capacidad de
produccin, a generar un nuevo producto, a enfrentar un nuevo mercado, etc.
Las inversiones de modernizacin estn destinadas a buscar una mejora
tecnolgica, una mayor tasa de produccin, una mejor calidad, a permitir el uso de
una materia prima de menor costo o disminuir el consumo de energa.
Las inversiones estratgicas son las que estn orientadas a dar fortaleza a la
organizacin a largo plazo, como las destinadas a servir de base para la
integracin vertical u horizontal, las de investigacin y desarrollo, las de desarrollo
de personal o las de gestin tecnolgica.
Cualquiera que sea el objetivo todas las inversiones presentan caractersticas que
son necesarias tener en cuenta por las implicaciones que para la evaluacin de un
proyecto pueden llegar a tener. Algunas de sus caractersticas son las siguientes:

19

a. Se dan hacia futuro y por lo tanto es necesario hacer pronsticos de

comportamiento del ambiente comercial, tcnico, econmico, financiero y
tecnolgico en el que la entidad ejecutora de la inversin se desenvuelve,
introduciendo el concepto de riesgo.
b. Se dan en ambientes econmicos que cambian rpida y notablemente y que se
deben tener en cuenta las variaciones de aspectos tales como la inflacin, la
devaluacin, las leyes tributarias, las polticas arancelarias, la apertura
econmica, etc.
c. Se plantean generalmente a largo plazo y sus efectos son duraderos y
prcticamente irreversibles.
Las etapas en la preparacin y ejecucin de un proyecto de inversin son los pasos
por los que transita un proyecto desde la identificacin de la idea, los ante
proyectos preliminares o estudios previos de factibilidad, el anteproyecto definitivo
o estudio de factibilidad y el proyecto completo de ingeniera y de ejecucin. Las
etapas que reducen el grado de riesgo e incertidumbre tienen las siguientes
etapas:
a. Idea inicial
Se analiza, se completa y se ordena en forma superficial para tomar la decisin de
suspender el estudio o continuar el procedimiento. Se formula el nombre del
proyecto y sus objetivos, la localizacin en el mbito regional, los aspectos
institucionales etc.
b. Estudio de prefactibilidad
Se detallan los aspectos sealndolos como trminos de referencia, profundizando
en los clculos, estimaciones e investigaciones, a fin de identificar las alternativas
convenientes, que se estudiaran como factibles.

20

c. Estudio de factibilidad
Se detallan y amplan con toda precisin los puntos bsicos tratados en la idea
inicial y en el estudio de prefactibilidad y se presentan, recogen y analizan las
conclusiones de los estudios de mercado, del tamao del proyecto, de la
localizacin del mismo, as como

los aspectos econmicos de la organizacin

administrativa.
d. Bsqueda y definicin del financiamiento
Se procede a la determinacin del esquema de financiamiento ms adecuado que
conlleva a una optimizacin del retorno econmico del proyecto.
e. Evaluacin del proyecto
Examinar con determinados criterios los resultados de una accin o propsito por
medio de la evaluacin de inversiones y la evaluacin financiera.
f. Ingeniera y construccin
Corresponde al periodo de diseo de ingeniera y arquitectura para la construccin
de instalaciones as como el levantamiento mismo de las instalaciones hasta
dejarlas listas para la instalacin de los equipos necesarios para llevar a cabo el
proyecto.
g. Puesta en marcha y operacin
1.5.5 El estudio de mercado para la justificacin del proyecto. El mercado es la
confluencia de personas e instituciones en actitud de ofrecer o demandar bienes o
servicios y de cuyas acciones surge la formacin de un precio, en un lugar y a un
determinado tiempo.

21

Existen cinco agentes que tiene influencia sobre las decisiones de mercado: los
proveedores, los competidores, los distribuidores, los consumidores y el mercado
externo.
La viabilidad o no de un proyecto reside principalmente en el mercado consumidor,
que ser quien decida la adquisicin del producto que genere la empresa creada
por el proyecto.
1.5.6 Proceso de investigacin de mercados.

Para realzar una investigacin de

mercado se deben seguir ciertos pasos para cumplir con el objetivo que se busca
con esta.
Primero se debe identificar y formular los problemas y las oportunidades con el fin
de determinar cual es la informacin necesaria y cmo puedo obtenerla de manera
eficiente y eficaz. El objetivo de la investigacin de mercados consiste en
proporcionar informacin obtenida de investigaciones profundas para la toma de
decisiones.
Seguido de este paso es necesario pasar a la creacin del diseo de la
investigacin el cual es un plan que se va a seguir para cumplir los objetivos de
investigacin de mercados; estructura o marco para resolver un problema
especfico. Esto se puede hacer por medio de estudios descriptivos o estudios
causales.
Despus se pasa a la seleccin del mtodo bsico de investigacin. Estas pueden
ser:

Investigacin por encuesta: investigacin en la cual el entrevistador

interacciona con el entrevistado para obtener hechos, opiniones y actitudes.

22

Investigacin por observacin: Estudio descriptivo que vigila las acciones

de los observados sin interactuar directamente con ellos.

Experimentos: Investigacin para medir la causalidad en los cuales el

investigador modifica una o ms variables para observar el efecto de esto en
otras variables.

La seleccin del procedimiento de muestreo sigue en esta secuencia y puede ser

de muestreo probabilstico o no probabilstico. El primero es un subconjunto de
una poblacin que aseguran un corte transversal representativo al ver a cada
elemento de la poblacin una posibilidad diferente de cero a ser seleccionado. El
segundo se maneja por subconjuntos de una poblacin en los cuales se efecta
poco o ningn intento para lograr un corte transversal representativo.
Se sigue a un anlisis de los datos, a la preparacin y escritura del reporte y se
culmina con el seguimiento.
1.6 METODOLOGA

OBJETIVOS

ACTIVIDADES

HERRAMIENTAS

Analizar
la
ciudad
de
Barranquilla y en especial su
entorno comercial y turstico
para determinar la necesidad
de un hotel de servicio
completo en esta ciudad.

Se
visitarn
las
instalaciones de COTELCO
Se buscar informacin
en el DANE
Se buscar informacin
en
la
Cmara
de
Comercio de Barranquilla

Internet
Correo electrnico
Word

Determinar las caractersticas

del cliente potencial de este
proyecto y a su vez la
competencia en este sector
para poder acertar en el
diseo
de
un
hotel
diferenciador que cumpla con
las necesidades de sus
clientes.

Se visitar Barranquilla y
se conocern todos los
posibles competidores del
hotel
Se realizarn sesiones de
grupo
y
entrevistas
personalizadas
para
determinar
las
caractersticas del cliente
potencial

Word
Base de datos
Focus group
Entrevistas personalizadas
Investigacin
de
mercados
Mercados

Disear

Se investigar todo lo

la

infraestructura

Word

23

general, las estrategias del

servicio, la organizacin y la
operacin del hotel a partir
de los requerimientos del
mercado y de acuerdo con
las estipulaciones de Hoteles
Estelar S.A. con el fin de
satisfacer las necesidades del
cliente.

referente a la operacin

general de un hotel
Se
visitarn
las
instalaciones de COTELCO
para
sacar
toda
la
informacin pertinente

Disear
y
analizar
las
diferentes
formas
de
promocin del hotel para que
sea conocido por los clientes
a nivel nacional y mundial.

Realizar reuniones con los

directivos
de
Hoteles
Estelar para conocer sus
formas de promocin en
otros hoteles.
Buscar
asesora
con
empresas de publicidad y
mercadeo.

Libros
Tesis
Universidad
Externado de Colombia
Investigacin
de
mercados

Evaluar los costos de diseo

e implementacin del hotel y
pronosticar las ventas de este
para decidir si los costos de
implementacin estn de
acuerdo
con
los
requerimientos de calidad de
la empresa y adems si son
factibles desde el punto de
vista econmico para el
desarrollo positivo de la
empresa.

Sacar todos los costos

pertinentes a montar un
hotel en Barranquilla
Sacar todos los costos
referentes a la operacin
general del hotel en
Barranquilla

Word
Excel
Calculadora
Contabilidad de Costos

Analizar
la
factibilidad
econmica y financiera con
el fin de tener herramientas
convincentes a la hora de
tomar
decisiones
empresariales.

Evaluar
los
costos
sacados de acuerdo a
estndares desarrollados
por Hoteles Estelar
Pronosticar
ventas
y
gastos de operacin.
Calcular el retorno de la
inversin.
Calcular la rentabilidad
del proyecto.

Excel
Word
Calculadora financiera
Evaluacin de proyectos
Decisiones de inversin

2. ESTUDIO DE MERCADO
2.1 OBJETIVOS DE MERCADO
Los objetivos para la realizacin del estudio del Mercado son los siguientes:

Determinar cual es la situacin del mercado hotelero ejecutivo en la ciudad de

Barranquilla

Analizar la demanda potencial de un hotel ejecutivo en la ciudad de

Barranquilla

Identificar las necesidades de los clientes potenciales y sus caractersticas

Analizar la competencia directa e indirecta de un hotel ejecutivo en la ciudad de

Barranquilla

2.2 PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PROBLEMA DE MERCADO

2.2.1

El departamento del Atlntico.

Baado por el mar Caribe, este es el

segundo departamento ms pequeo del pas. Se caracteriza por tener una variada
geografa donde predominan las serranas, cinagas y tierras planas.
La hidrografa del departamento es uno de los tesoros importantes de esta regin
del pas: El ro Magdalena, la Cuenca del litoral Atlntico y la cuenca del Canal del
Dique.
El departamento del Atlntico limita en el norte y nordeste con el mar Caribe en
una extensin de 90 Km., al este con el ro Magdalena, en una longitud de 105

25

Km., y al sur y suroeste con el departamento de Bolvar, desde Calamar hasta las
salinas de Galerazamba.
2.2.2 La ciudad de Barranquilla. Barranquilla es la capital del departamento del
Atlntico y segn la pgina web del DANE, tiene una poblacin de 1,142,000 que
equivale al 5% de la poblacin urbana de Colombia. Situada a unos 13 Km de la
desembocadura del ro Magdalena, es una de las ciudades portuarias e industriales
ms importantes de Colombia.
2.2.3 Atractivo econmico de la ciudad de Barranquilla. Aunque los resultados de
la economa colombiana para el primer trimestre del 2002 no son del todo
alentadores debido a la prdida del dinamismo del sector exportador, al poco
crecimiento del PIB que fue del 1.8% y al alto nivel de desempleo que alcanz el
15%, parece que segn un estudio econmico realizado por la Cmara de
Comercio

de

Barranquilla,

esta

ciudad

es

una

de

las

ms

prsperas

econmicamente hablando. Los resultados fueron los siguientes:

Lo que ms destaca a la ciudad de Barranquilla fue el crecimiento del 429.3%

del capital neto invertido en el primer trimestre del 2002, debido principalmente
a las bajas tasas de inflacin y al dinamismo en el comercio exterior

La variacin de los precios en marzo del 2002 registr un aumento en 0.88%,

para una inflacin acumulada de 2.58%, dato que representa una disminucin
de 2.27 puntos frente a la inflacin del 2001 que fue del 4.85%. La inflacin se
coloc por debajo del nivel nacional convirtindose en la ms baja de los
ltimos aos.

Durante el mes de enero del 2002, las empresas locales exportaron 1,034,460
toneladas equivalentes a US$54.4 millones. Las importaciones pasaron de
358,000 toneladas a 390,408 toneladas haciendo que la sumatoria entre
exportaciones e importaciones tuviera un incremento del 9%.

26

En la actualidad la oferta de hoteles ejecutivos de alta categora se reduce a dos,

donde de estos solo uno es realmente considerado competencia por los servicios
prestados. El Hotel Prado es el nico hotel diseado para ejecutivos y que cuenta
con servicios y localizacin privilegiada para estos clientes. El otro hotel, Puerta
del Sol, se acercan a cumplir las expectativas de los clientes ejecutivos pero no es
hotel de categora alta. (5 estrellas) Es un hotel de 4 estrellas. Es por esta oferta
reducida que se ve la necesidad de ofrecer en Barranquilla un hotel similar al Hotel
Prado pero con las caractersticas que identifican a los hoteles pertenecientes a la
cadena de hoteles colombiana Estelar.
Adems de las razones expuestas anteriormente es necesario hacer un anlisis
detallado del mercado para poder pronosticar la demanda, identificar las
necesidades del cliente y garantizar que estas se satisfagan para el mejor beneficio
del cliente y de los empresarios inversionistas en el hotel.
2.3 RECOPILACIN DE DATOS
2.3.1 Metodologa. La recopilacin de datos para esta investigacin de mercados
se hizo a partir de herramientas cuantitativas, en particular se utiliz la
investigacin por encuesta. Esta encuesta se basa en que el entrevistador
interacciona con el entrevistado para obtener hechos, opiniones y actitudes. Para
la realizacin de la encuesta hecha en este estudio se trabajaron tres diferentes
campos:

Aeropuertos de Bogot

Hoteles de la Cadena Estelar en la ciudad de Bogot

Hoteles de otras cadenas en la ciudad de Bogot

Al encuestar los clientes en estos tres ambientes podemos acercarnos a tener unos
resultados ptimos. En los aeropuertos nos acercamos a los diferentes clientes y

27

identificamos sus razones de viaje y las ciudades a las cuales viajan con ms
frecuencia por motivos de negocios. En los hoteles recopilamos esta misma
informacin pero adems podemos determinar cuales son los servicios requeridos
por el cliente en el momento de hospedarse en viaje de negocios. Fue necesario
diferenciar los clientes en los que asisten a Hoteles Estelar y a los que prefieren
otros hoteles.
Se disearon dos tipos de encuestas, una para hacerse en el momento del check in
en el Aeropuerto El Dorado en Bogot y en la terminal Puente Areo de este
aeropuerto (ver anexo A, encuesta en aeropuertos). El otro tipo de encuesta se
hace en el momento del check in en los diferentes hoteles de Bogot (ver anexo B,
encuesta en hoteles). A continuacin se muestran los hoteles donde se hicieron las
encuestas:
Cuadro 1. Hoteles donde se realizaron encuestas
HOTELES CADENA ESTELAR

HOTELES DE CADENAS DISTINTAS

Hotel La Fontana

Hotel Radisson

Hotel Suite Jones

Hotel Bogot Royal

Para poder determinar el tamao de la muestra se hizo una prueba para garantizar
que la encuesta estuviera bien diseada y que los encuestados entendieran las
preguntas.
El premuestreo tuvo como resultado los datos para calcular el tamao de la
muestra a partir de la siguiente formula:

Z 2pq
n= 2
e

28

Como se hicieron dos encuestas distintas fue necesario calcular el tamao de la

muestra para cada una de esta. A continuacin se muestran los clculos hechos:
Cuadro 2. Resultado premuestreo
HOTELES

AEROPUERTOS

Personas que viajan a Barranquilla

23

Personas que viajan a

Barranquilla

14

Total encuestados

80

Total encuestados

40

Porcentaje de viajeros a Barranquilla

(p)
Porcentaje de viajeros que no viajan
a Barranquilla (q)

0.3

0.7

Porcentaje de viajeros a
Barranquilla (p)
Porcentaje de viajeros que no
viajan a Barranquilla (q)

0.35

0.65

Z
Error

1.96
5%

Z
Error

1.96
5%

Tamao de la muestra (n)

323

Tamao de la muestra (n)

350

Una vez calculado el tamao de la muestra se realizaron las encuestas en los

diferentes sitios enunciados. Estos datos fueron tabulados y analizados para
generar las conclusiones que se muestran ms adelante.
2.3.2 Tabulacin de resultados. Ver anexo C, tabulacin de resultados.
2.3.3

Anlisis de resultados.

En total se realizaron 674 encuestas en las

ubicaciones mencionadas anteriormente. A partir de un estudio de las encuestas y

un anlisis posterior se obtuvieron los siguientes resultados.

29

CIUDADES DONDE SE VIAJA POR NEGOCIOS

O
S
TR
O

C
AR

TA

EN

IL
LA

A
R
AN
R
BA

BU

C
AR

AM
AN
G

AL
I
C

M
ED

G
O
BO

EL
LI
N

400
350
300
250
200
150
100
50
0
TA

CANTIDAD DE PERSONAS

Grafica 1. Frecuencia de viaje por negocios

CUIDADES EN COLOMBIA

Como se ve en la grafica las ciudades mas visitadas por negocios son Bogota,
Medelln, Cali, Barranquilla y Bucaramanga. Teniendo en cuenta que las encuestas
fueron hechas en Bogot, es importante resaltar que la capital no obtuvo la mayor
frecuencia ya que la mayora de entrevistados son residentes en esta ciudad y por
lo tanto no viajan a ella. De todos modos es importante destacar que la ciudad de
Barranquilla tienen una frecuencias significativa con respecto a ciudades de su
mismo tamao como lo son Bucaramanga y Cartagena.
Al comparar la frecuencia de viaje de los entrevistados con las dems ciudades que
visitan por negocios podemos ver que Barranquilla es al menos una opcin entre
las respuestas que dieron los encuestados y se resalta por un porcentaje del 28%
como se ve en la siguiente grafica.

30

Grafica 2. Intencin de viaje por negocios a Barranquilla

BARRANQUILLA

OTROS

COSTUMBRE DE HOSPEDAJE EN VIAJES POR NEGOCIOS

La costumbre de hospedaje ms popular entre los entrevistados es en hoteles. Sin
embargo se ve la posibilidad de hospedarse en casa siendo esto una preferencia
en ciudades donde tienen esta posibilidad. Es importante ver esta tendencia ya
que cada vez mas los ejecutivos se hospedan en hoteles y a veces requieren estar
en una casa y vivir en un ambiente hogareo. Por medio de la grafica podemos ver
que la estada en hoteles es la ms popular por las personas entrevistadas en los
hoteles y en el aeropuerto.
Grfica 3. Costumbre de hospedaje

APTO
9%

CASA
26%

HOTEL
65%

31

TIEMPO DE ESTADIA EN VIAJES DE NEGOCIOS

Dada la calidad y el objetivo de los viajes de negocios estos son muy cortos y se
dan generalmente entre semana. Como existen varias frecuencias areas entre la
ciudad de Barranquilla y las dems ciudades colombianas se ve que los
empresarios o ejecutivos prefieren viajar varias veces en el da y hospedarse lo
menos posible.
En la aerolneas miembros de la Alianza Summa, principal aerolnea de viajes en el
interior de Colombia, las frecuencias desde Bogot a Barranquilla es significativa y
se ve reflejada en la siguiente grafica:

12
10
8
6
4
2

G
A
IZ
AL
ES
C
AR CA
TA L I
G
M EN
ED A
EL
M
O LIN
N
TE
R
R
I
I
SA O H A
A
N
TA C H
A
S A MA
R
N
AN TA
VA
D
L L RE
ED S
U
PA
R

AM
AR

C
BU

AN

U
Q

AN
R

IL

U
C
U
C
R
BA

AN

LA

TA

VUELOS DIARIOS

Grafica 4. Frecuencia de vuelos diarios por Alianza Summa

CIUDADES DE COLOMBIA

Los vuelos a Barranquilla de esta aerolnea estn destinados desde Bogot, es

decir, desde cualquier lugar del pas es necesario pasar por Bogot para llegar a
este destino. Como se ve en la grfica Baranquilla no tiene mucha frecuencia de
vuelos, pues hay otras ciudades que tiene mas y son igual o mas pequeas que la
capital del atlntico. Es posible que esta sea una razn por la cual los visitantes de

32

Barranquilla deban hospedarse al menos una noche, como lo muestra la siguiente

grfica.
Grafica 5. Tiempo de estada en viajes de negocios

Mas de 6
5 a 6 noches noches
4%
9%

3 a 4 noches
27%

1 a 2 noches
60%

HOTELES VISITADOS POR VIAJES DE NEGOCIOS EN BARRANQUILLA

Gracias al estudio se puede decir que aunque existen pocos hoteles para ejecutivos
de alta categora, hay tres bien posicionados. Los resultados se ven en la siguiente
grafica:
Grfica 6. Hoteles que visita en Barranquilla

Otro
40%

El Prado
42%

Puerta del Sol

18%

33

El hotel El Prado es l ms popular seguido de otros no especificados. Estos otros

pueden ser hoteles o casas ya que en los aeropuertos las personas no se
discriminaron por negocios. El Puerta del Sol es un hotel que se destaca pero que
no tienen mucha popularidad frente a los viajeros. En general se puede decir que
los encuestados conocen poco de la oferta hotelera en la ciudad de Barranquilla.
DECISION DE HOSPEDAJE EN VIAJES DE NEGOCIOS
La empresa a la cual pertenece el viajero es la que generalmente toma la decisin
de dnde es el hospedaje de la persona que viaja. Sin embargo la diferencia no es
muy significativa ya que el 45% del total de personas encuestadas toma la
decisin sobre dnde ser su hospedaje al viajar. Esa decisin es regida, en
muchos casos, por convenios previamente establecidos entre los hoteles y las
empresas.
Grfica 7. Decisin de hospedaje

Personal
45%
Empresa
55%

34

SERVICIOS REQUERIDOS EN HOTELES DE ALTA CATEGORIA

En los hoteles de alta categora o con clasificacin 5 estrellas, especializados en
ejecutivos, se ve la necesidad de tener en los hoteles ciertos servicios
indispensable para la plena satisfaccin del cliente ejecutivo. Segn la encuesta
hecha en los hoteles se prefiere tener servicios como Internet (Fibra ptica) y
servicios de oficina ( fotocopias, impresoras, mensajera, etc.)

Servicios de
oficina

Transporte

Variedad de
restaurantes

Bar

Mini Bar

Internet

Gimnasio

200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Piscina

Numero de servicios necesarios

Grfica 8. Servicios necesarios en un hotel

Servicios

Al relacionar variables encontradas en las encuestas se obtuvieron los siguientes

resultados:
Del total de encuestados que viajan a Barranquilla el 72% se hospeda en hoteles,
el resto prefiere las casa o apartamentos de la compaa. Esto refleja una
demanda alta y una reducida oferta dadas las condiciones que requiere el viajero
ejecutivo en sus viajes.

35

Grfica 9. Personas que viajan a Barranquilla y se hospedan en hoteles

Baq, no hoteles
28%

Baq, hoteles
72%

De igual forma se analiz que, de las personas que viajan a Barraquilla y se

hospedan en hoteles cules se hospedaran en un hotel de la cadena Estelar. Esto
con el objetivo de saber como es el posicionamiento de la marca dentro de los
viajeros en general. Los resultados fueron:
Grfica 10. Personas que viajan a Barranquilla, se hospedan en hotel y
prefieren los hoteles Estelar

Baq, hotel, no
Estelar
43%

Baq, hotel,
Estelar
57%

36

La identificacin de quien es la decisin del lugar de hospedaje entre los viajeros

que van a Barranquilla y se hospedan en hoteles tuvo como resultado que la
empresa decide en la mayora de los casos. (52%) La proporcin se ve en la
siguiente grafica:
Grfica 11. Decisin de lugar de hospedaje para viajeros a Barranquilla
que se hospedan en hoteles

Baq, hotel,
usted
48%

Baq, hotel,
empresa
52%

Por ltimo se ratifica que las estadas son en su mayora de 1 a 2 noches. Los
resultados de la aplicacin de todas las encuestas mostr que los viajes de
negocios a Barranquilla son cortos y que el porcentaje de noches en los hoteles se
reduce al aumentar el tiempo de estada.

37

Grfica 12. Tiempo de estada en hoteles de Barranquilla

Mas de 6
5 a 6 noches noches
2%
7%
3 a 4 noches
26%
1 a 2 noches
65%

2.3.4 Conclusiones del estudio. De acuerdo con los resultados que se ven en la
tabulacin de las encuestas y el anlisis de esos resultados hecho anteriormente se
puede concluir:

La ciudad de Barranquilla, aunque no es la ms visitada por negocios, tiene un

porcentaje significativo de visitantes.

La estada en las ciudades por motivos de negocio no superan las dos noches.

La marca de Hoteles Estelar es preferida por la mayora de los encuestados.

Los servicios que ms requieren los ejecutivos en los hoteles son el Internet
por fibra ptica y los servicios de oficina. Seguido de estos se prefieren los
gimnasios y las piscinas.

El hotel que ms se visita al viajar a Barranquilla es el hotel El Prado sin

embargo un porcentaje alto tambin prefiere otros hoteles no clasificados y las
casa de familia.

En la mayora de los casos las empresas son las que eligen donde ser el
hospedaje de los ejecutivos que viajan por negocios.

38

En su mayora los ejecutivos prefieren hospedarse en hoteles que en casas de

familia o apartamentos de compaa.

2.4 ANLISIS SECTORIAL

2.4.1

Anlisis de la oferta.

Segn las ultimas estadsticas suministradas por

Cotelco en Barranquilla solo existe un hotel cinco estrellas con una capacidad de
200 habitaciones, este es El hotel El Prado. Adems, Cotelco tienen catalogado en
Barranquilla un hotel 4 estrellas y tres de rango inferior. Con esto la agremiacin
maneja unos porcentajes de ocupacin teniendo en cuenta una capacidad
instalada total de 430 habitaciones en la ciudad.
Los hoteles cinco estrellas son los que se acercan a la definicin de hotel de
servicio completo bajo la cual se diseara el hotel Barranquilla Estelar.
2.4.2

Anlisis de la demanda.

La demanda de hospedaje segn Cotelco, en

Baranquilla se puede analizar a partir del porcentaje de ocupacin o de utilizacin

de la capacidad instalada. Este anlisis debe ser hecho mes a mes ya que las
ventas hoteleras son estacionarias.

Cuadro 3. Porcentaje de ocupacin mensual en

Barranquilla
Mes
ENE
FEB
MAR
ABR
MAY
JUN
JUL
AGO
SEP

% de ocupacin
34.9%
45.1%
42.9%
44.8%
41.6%
53.2%
65.9%
65.3%
50.2%

39

OCT
NOV
DIC

65.1%
63.6%
36.5%

El cuadro anterior muestra que la ocupacin en Barranquilla es alta en los meses

de Julio, Agosto, Octubre y Noviembre. El hotel que se pretende construir tendr
un mercado potencial enfocado bsicamente a los ejecutivos o personas que viajan
por negocios.
Segn en el estudio hecho, Barranquilla es la cuarta ciudad de Colombia donde se
tiene ms incidencia en viajes de negocios (28%). En consecuencia esta ciudad es
la nica en la costa atlntica, exceptuando a Cartagena, donde se concentran gran
variedad de negocios.
A partir de las estadsticas que reflejan los estudios de Cotelco el origen del
mercado en Barranquilla es de 76.8% de origen domstico y 23.2% de origen
extranjero. El mercado est segmentado entre viajes por negocio, convenciones,
turismo individual y turismo grupal.
Grfica 13. Segmentacin del mercado en Barranquilla

8%

4%

4%

negocios
convenciones
turismo individual
turismo grupal
84%

40

Como se ve en la grfica el porcentaje ms alto de viajes a esta zona est dada

por los negocios.
El medio de pago ms utilizado para cancelar los servicios recibidos muestra la
capacidad de pago de los posibles clientes que se vayan a tener. Segn Cotelco el
medio de pago ms popular es en crdito del hotel, lo cual refleja convenios o
negociaciones que existen entre los hoteles y los ejecutivos que viajan a las
ciudades, especialmente por negocios. A continuacin se muestra en una grfica el
porcentaje de los medios de pago utilizados por los clientes.
Grfica 14. Medios de pago
Efectivo moneda
nacional
0%

Efectivo moneda
extranjera

20%

45%

6%

Tarjeta de credito
nacional
Tarjeta de credito
internacional

6%

23%

Credito del hotel

Voucher

El segmento comercial tiene su mayor demanda de lunes a jueves, descendiendo

vertiginosamente viernes y sbados, mostrando una recuperacin el da domingo.
Los viajes de negocios, no son sensibles a cambios de tarifa, y los servicios ms
utilizados por este segmento son los de alimentos, bebidas y recreacin, como
saunas, baos turcos y gimnasios. El segmento comercial es el ms lucrativo y los
niveles de demanda se mantienen constantes y su futuro depende del desarrollo
econmico que presente la ciudad, que como se vio anteriormente, es bastante
prometedor.

41

2.4.3

Anlisis del precio de venta.

Para analizar los precios de venta que se

manejan dentro del mercado de hoteles de alta categora es necesario conocer los
precios de algunos hoteles. A continuacin se muestran los precios para hospedaje
de una noche en dos hoteles de similares caractersticas:
Cuadro 4. Hotel El Prado
DESCRIPCIN
Habitacin Estndar acomodacin doble
Habitacin Estndar acomodacin sencilla
Suite acomodacin doble
Suite acomodacin sencilla

PRECIO
$ 420.194
$ 420.194
$ 463.662
$ 463.662

Cuadro 5. Hotel Puerta Del Sol

DESCRIPCIN
Habitacin Estndar acomodacin doble
Habitacin Estndar acomodacin sencilla
Suite acomodacin doble
Suite acomodacin sencilla

PRECIO
$ 376.726
$ 376.726
$ 434.683
$ 434.683

Segn Cotelco la tarifa promedio en los hoteles de Barranquilla por noche en

acomodacin sencilla es $ 114.023 pesos colombianos. Esta cifra es baja ya que se
promedian las tarifas de todos los hoteles agremiados por Cotelco sin importar su
categora. Es decir , se tienen en cuenta las tarifas de hoteles de categora baja
que casualmente son la cantidad de hoteles mas grande de Atlntico Comercial y
que manejan tarifas inferiores a los $150,000 por noche.
Para determinar el precio de venta los interesados en la construccin del hotel
proponen una tarifa de 400.000 para este ao. Sin embargo, como la operacin
del hotel est pronosticada para el ao 2006, la tarifa con el incremento segn la
inflacin sera de $ 508.393 pesos por noche en habitacin estndar acomodacin

42

sencilla. Como estrategia de precios se determino que estos sean, en lo posible,

siempre mas bajos que los ofrecidos por el Hotel El Prado.
2.5

DETERMINACIN DE LA CUANTA DE LA DEMANDA POTENCIAL,

REAL Y MERCADO OBJETIVO

2.5.1 Demanda Potencial. La demanda potencial para el caso de nuestro estudio
es la cantidad de personas que viajan a Barranquilla por negocios. Segn la
investigacin esta demanda est representada por un 28%.
2.5.2 Demanda Real. La demanda real es aquella que refleja la proporcin de
personas que viajan a Barranquilla y se hospedan en hotel. La proporcin que
representa esta demanda es del 19.9%.
2.5.3

Mercado Objetivo y Caractersticas.

El mercado objetivo que se ha

determinado a partir de este estudio es del 11.4%. Es decir, las personas que
viajan a Barranquilla por negocios, se hospedan en un hotel y prefieren Hoteles
Estelar como su hospedaje ideal. Es importante anotar que este porcentaje es
valido nicamente para el mes de agosto ya que fue el mes en que se realizaron
las encuestas.
La siguiente tabla muestra el porcentaje de ocupacin de Hotel Estelar Barranquilla
durante todo un ao. Estos datos fueron sacados proporcionalmente a los
resultados de la demanda que se ven en el cuadro 3, tomando como base el
resultado del estudio de mercado donde ese 11.4% traduce una ocupacin del
70%.
Cuadro 6. Porcentaje de ocupacin Barranquilla Estelar
Mes
ENE

% de ocupacin
37.4%

43

FEB
MAR
ABR
MAY
JUN
JUL
AGO
SEP
OCT
NOV
DIC

48.3%
46%
47.7%
44.6%
57%
70.6%
70%
53.8%
69.8%
68.2%
39.1%

El porcentaje de ocupacin anual esperada del Hotel Estelar Barranquilla es del

54.4%, dato tomado del promedio de ocupacin mensual del cuadro anterior. Para
coincidir con el concepto de ciclo de vida de un producto es necesario reducir el
porcentaje de ocupacin anualmente desde su comienzo. En este caso fue
reducido desde el ultimo ao del horizonte de vida del proyecto en un porcentaje
equivalente al 7.5% que adems es la tasa de crecimiento anual que propone
Hoteles Estelar S.A. por concepto del crecimiento del mercado hotelero de la firma.
Las personas que se consideran clientes objetivos tienen las siguientes
caractersticas:

Hombres y mujeres ejecutivos que buscan una alternativa cmoda para sus
hospedajes en la ciudad de Barranquilla

Ejecutivos que buscan hoteles que tengan servicios que apoyen su trabajo en la
ciudad y que adems brinden servicios para motivar la relajacin y el deporte.

Ejecutivos que buscan una oficina u hogar lejos de la oficina u hogar.

Empresas que buscan una alternativa para llevar a cabo sus reuniones,
congresos y conferencias.

44

2.6 ANLISIS DE LA COMPETENCIA

2.6.1 Anlisis Detallado De La Oferta De Los Competidores. Los competidores del
Hotel Estelar Barranquilla son bsicamente dos: El Prado y el hotel Puerta del Sol.
Estos dos son los nicos dos hoteles que manejan los servicios que el hotel
diseado propone y que adems cuenta con una clasificacin de cinco y cuatro
estrellas respectivamente.
2.6.1.1 Hotel El Prado. El Prado es un hotel ubicado cerca al distrito bancario y el
sector comercial, el aeropuerto Ernesto Cortissoz est a 15 km y a 2 km del
estadio Metropolitano de ftbol. El hotel cuenta con 200 habitaciones diseadas
con todas las comodidades

requeridas por el ejecutivo. Minibar, radio, TV. ,

Discado directo nacional e internacional. Habitaciones para minusvlidos, servicio

de correo de voz, habitaciones para no fumadores.
Cuenta adems con un SPA dotado con un moderno gimnasio, bao turco, sauna,
jacuzzi, aerbicos y masajes. Adems tiene piscina, 2 canchas de tenis y cancha de
micro ftbol.
El hotel tiene un servicio especializado en la organizacin de eventos sociales o
empresariales por medio de 18 modernos y funcionales salones con
para 10 hasta 800 personas.
Adems de los servicios descritos anteriormente el hotel El Prado tiene:

Aire acondicionado en todos los cuartos

Servicio de guardera

Bar

Saln de belleza

Centro de negocios

capacidad

45

Servicio de arrendamiento de carros

Tienda de caf

Discoteca

Servicios mdicos

Golf

Parqueadero

Restaurante

Servicio a la habitacin de 24 horas

Caja de seguridad en cada cuarto

Sauna

2.6.1.2 Hotel Puerta Del Sol. El hotel Puerta del Sol ofrece servicio a la habitacin
de 6 de la maana a once de la noche, 100 habitaciones con aire acondicionado y
parqueadero. Todas las habitaciones son cmodas y equipadas para hacer sentir al
husped en su hogar. Tiene una variedad de servicios y facilidades que buscan
satisfacer a los huspedes de negocios o de placer.
Los servicios con los que cuenta el hotel es:

Bar

Asadero

Barbera/Saln de belleza

Centro empresarial

Arrendamiento de carros

Instalaciones para conferencias

Tienda de caf

Discoteca

Servicios mdicos

Gimnasio

Acceso a Internet en cada cuarto

Servicio de lavandera

46

Servicio de masaje

Mini bar

Maquina fotocopiadora

Piscina

Terraza con restaurante

Restaurante

Caja de seguridad en recepcin

Sauna

Servicios de secretaria

Turco

2.7 DISEO DEL PRODUCTO SEGN ESTUDIO

Segn el estudio hecho a las personas que se hospedan en hoteles cuando viajan
por negocios se puede concluir que el hotel a construir en Barranquilla debe tener
unas caractersticas especificas.
El hotel debe tener una buena localizacin, es decir, debe estar cerca la zona
donde se encuentra el flujo de negocios ms alta. Es necesario que ste cuente
adems con un nmero amplio de habitaciones para alojar en circunstancias de
congresos a ms de 300 personas.
Los hoteles deben contar con salones de conferencia y para congresos donde
adems se ofrezca un servicio de refrigerio o comidas complementario a los
sistemas y audiovisuales que se requieren para este tipo de eventos.
Es necesario que el hotel cuente adems con lo siguientes servicios para que las
necesidades de los clientes de negocios sean satisfechas. Estos servicios son:

Acceso a Internet por medio de fibra ptica

47

Acceso telefnico al resto del pas y al exterior

Servicios de oficina tales como impresora, fax, mensajera, etc.

Piscina

Gimnasio o rea deportiva

Diversidad de restaurantes

Buena local

Servicio de transporte dentro del hotel

2.8 PROMOCIN DEL HOTEL

Promocionar un hotel es una tarea difcil, sin embargo el hecho de pertenecer a
una cadena de hoteles reconocida hace que el prestigio de la cadena se convierta
en la fidelidad de sus clientes haciendo que ellos busquen estos hoteles en
cualquier ciudad. El Hotel Estelar Barranquilla debe buscar siempre mantener la
imagen que tiene Hoteles Estelar por medio del buen servicio y de la calidad en los
productos que ofrece a sus clientes, razn por la cual la promocin del hotel se
debe hacer por medio de la publicidad general de Hoteles Estelar.
Para dar a conocer el hotel es necesario hacer una promocin previa a la
inauguracin a travs de folletos de informacin sobre las caractersticas del hotel
y enviarlos a los clientes potenciales en las distintas ciudades del pas. La
informacin de estos clientes pueden ser sacados de las bases de datos que
manejan los hoteles afiliados a la cadena y a las empresas que tienen sucursales
en Barranquilla y sus alrededores. Es importante identificar claramente estas
empresas ya que se convierten en los clientes corporativos ms importantes para
el desarrollo del hotel. Estos folletos tambin deben ser enviados y promocionados
por los dems hoteles de la cadena, agencias de viajes y aeropuertos.
Se debe planear una inauguracin del hotel que coincida con una actividad
importante que se d en la ciudad, como el carnaval ya que esta actividad

48

representa el traslado de personas a la ciudad permitiendo ofrecer una alternativa

importante para los viajeros.

A la inauguracin del hotel se debe invitar a los

clientes potenciales y adicionalmente se debe promover el hotel por medio de

concursos en los hoteles de las dems ciudades, donde se premie con el hospedaje
gratis, para incentivar que las personas conozcan el hotel.
Para incentivar los viajes a Barraquilla se debe buscar mostrar los beneficios de la
ciudad por medio de folletos informativos, calendarios de actividades y
promociones para convenciones y reuniones empresariales.
Es importante tambin destacar el hecho que el Hotel Barranquilla Estelar es parte
de un negocio netamente colombiano y que el aporte a este promueve el trabajo y
el patrimonio colombiano.
La promocin del hotel debe ser enfocada en el cliente empresarial por medio de
promociones, descuentos y formas de pago cmodos para las empresas que
visitan con frecuencia la ciudad de Barranquilla. Es posible hacer tambin una
promocin conjunta como la acumulacin de puntos por estada en cualquier hotel
de la cadena o vendiendo paquetes empresariales o personales donde se incluya el
nuevo hotel Estelar Barranquilla.
Para hacer las promociones y el lanzamiento del Hotel se tiene presupuestado
incurrir en gastos por un valor de $12,500,000 de pesos. Estos gastos son
denominados gastos por apoyo corporativo. Este monto ser invertido en el
segundo ao de construccin y ser denominado como promocin preoperativa.
El objetivo de la promocin del Hotel Barranquilla Estelar no es precisamente
incrementar su ocupacin anual sino mas bien mantener esta. Es decir, se buscar
fidelizar a los clientes empresariales en la primera etapa del proyecto (5 aos) y

49

mas adelante se buscara la forma de promocionar el hotel para incrementar sus

ventas.

3. LOCALIZACIN Y DESCRIPCIN DEL HOTEL

3.1

CAPACIDAD INSTALADA HOTELERA

La capacidad instalada hotelera es el nmero de habitaciones que tiene el hotel y

los servicios que este puede ofrecer a sus huspedes.1
3.1.1 Habitaciones. El hotel est planeado para tener 120 habitaciones estndar
en total. Se entiende como habitacin estndar a la que tiene una o dos camas
sencillas y un bao con todas las instalaciones necesarias tales como secador de
pelo y accesorios de higiene. De estas 120 habitaciones, 10 son especialmente
modificadas para personas discapacitadas, pero sin salirse del estndar
mencionado anteriormente. Los servicios que prestan las habitaciones son:

Televisin por cable

Radio

Telfono con discado directo nacional e internacional

Caja de Seguridad

Mini bar

Aire acondicionado

3.1.2 Servicios. El siguiente cuadro muestra los servicios de los cuales puede
gozar un cliente del Hotel Estelar en Barranquilla:

SCHEEL, Adolfo. Evaluacin Operacional y Financiera, Bogot: Universidad Externado de Colombia,

2000, p. 35

51

Cuadro 7. Servicios
SERVICIO
Gimnasio
Sauna
Turco
Ascensor de Servicio
Cava de vinos
Parqueaderos internos
Restaurantes
Snack Bar
Saln mltiple
Terraza saln mltiple
Recepcin
Piscina
Terraza piscina
Terraza descubierta
Terraza descubierta
Saln de belleza
Peluquera hombres
Centro de negocios
Servicio mdico 24 horas
Lavandera huspedes
Servicio a la habitacin 24
horas
Cambio de moneda

CANTIDAD
1
4
2
1
1
20
2
1
8
3
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1

LOCAL
Stano 1
Stano 1
Stano 1
N/A
Stano 1
Stano 3
Piso 1
Piso 1
Piso 1
Piso 1
Piso 1
Piso 1
Piso 1
Piso 2
Piso 3
Piso 2
Piso 2
Piso 2
Piso 1
Stano 2

N/A

Piso 1

A partir de lo anterior, el hotel va a tener la capacidad de atender a 180

huspedes.
3.2 LOCALIZACIN
As como cualquier planta manufacturera o canal de distribucin de un producto,
un hotel, dentro de sus importantes caractersticas, debe tener una excelente
localizacin fsica. De esta manera no solo se contara con un alto estatus por la
estratificacin de la zona o una impactante infraestructura por el tamao del local,
sino tambin dependiendo de lo que haya alrededor respecto a centros

52

comerciales, lugares de negocios y sitios de ocio; la estada de un husped es ms

agradable y harn que vuelva, prefiriendo ese hotel sobre el resto, porque as la
filosofa, Su casa y oficina lejos de su casa y oficina ser una realidad.
Hoteles Estelar tiene dos posibles lotes en la ciudad de Barranquilla para la
construccin del hotel. Para efectos de elegir el mejor de estos se evaluar la
localizacin tanto con variables cualitativas como tambin cuantitativas, la cual
incluye los mtodos de ponderado y de carga distancia.
En las evaluaciones, el primer lote ubicado en la calle 77B con carrera 58 ser
llamado lote A y el segundo ubicado en la calle 79 con carrera 65 ser llamado lote
B. Ambos lotes se encuentran en El Prado, uno de los ms exclusivos barrios de
Barranquilla. En el anexo D se encuentran ubicados los dos lotes, en una seccin
de mapa de la ciudad de Barranquilla.
3.2.1 Evaluacin Cualitativa. En esta evaluacin se tendrn en cuenta lo que se
encuentre alrededor del local, en cuanto a restaurantes, bares, casinos, centros
comerciales y museos; siendo estos factores determinantes en cuanto a hospedaje
se refiere, pues entre ms establecimientos comerciales y de recreacin haya,
significara al cliente ms cosas para hacer en sus momentos libres en la ciudad de
Barranquilla y le permitira al hotel diferenciarse de otros.
En el cuadro a continuacin se encuentran clasificados todos los lugares cercanos
a los dos lotes a evaluar. Se considera cercano, cualquier establecimiento que se
encuentre a mximo cinco (5) cuadras del local, siendo esta una distancia que
puede ser recorrida a pie sin ningn problema. Las fuentes de informacin de
estos

sitios

vienen

www.paginasamarillas.com.

de

http://sinc.mincultura.gov.co

de

53

Cuadro 8. Cercana a lugares de inters

LOTE A
Establecimiento

LOTE B
Distancia
(cuadras)

Establecimiento

Distancia
(cuadras)

CASINOS
Paris

MUSEOS
Romntico de
Barranquilla
Nenalela
La Bonga del Sin
Caf Helechos
Ocano Azul
Centro Empresarial
las Amricas
Country Club de
Barranquilla

4
4
3
5
2

RESTAURANTES
Nenalela
La Bonga del Sin
OTROS

5
4
-

Country Club de
Barranquilla

3.2.2 Evaluacin Cualitativa

3.2.2.1 Mtodo de Ponderado. Este mtodo busca calificar atributos iguales que
tengan los dos lotes. La siguiente es la lista de atributos:

rea de construccin: Se refiere al rea de construccin total que tiene el lote

actualmente. La calificacin se da de acuerdo con el tamao de esta rea.

Local: Se refiere al lugar geogrfico de la ciudad de Barranquilla en donde est

ubicado el lote. La calificacin se da de acuerdo con la clase del barrio.

Lugares de inters cercanos: Se refiere a todos los lugares, establecimientos o

centros que tenga el hotel a su alrededor. La calificacin va de acuerdo a la
evaluacin cualitativa hecha previamente en el captulo.

54

Seguridad: Se refiere a la seguridad del barrio donde est ubicado el lote, y a la

seguridad que se le pueda dar a los posibles huspedes del hotel.

Fcil acceso vial: Se refiere a la facilidad con que alguien que no conozca el lugar,
pueda llegar sin contratiempos.

Visibilidad del hotel a construir: Se refiere a cercana de otros edificios, los cuales
tapen la visibilidad del hotel tanto de adentro para fuera, como tambin de afuera
para dentro.
Segn el mtodo, el peso de cada atributo se da de acuerdo a criterios propios. De
esta manera fueron pesados:
Cuadro 9. Evaluacin de atributos
ATRIBUTO
rea de construccin
Ubicacin
Lugares de inters cercanos
Seguridad
Fcil acceso vial
Visibilidad del hotel a construir

CALIFICACION
PONDERADO
LOCAL A LOCAL B LOCAL A LOCAL B
30%
5
5
1.5
1.5
25%
5
5
1.25
1.25
20%
4
1
0.8
0.2
15%
4
4
0.6
0.6
5%
3
4
0.15
0.2
5%
5
4
0.25
0.2
TOTAL PONDERADO
4.55
3.95

PESO

3.2.2.2 Mtodo de carga distancia. Este mtodo permite comparar, de manera

numrica, dos posibles locaciones de plantas de manufactura mediante el producto
de la carga por la distancia recorrida. El criterio de escogencia del mejor lote es
aquel cuya carga distancia sea menor. Para efectos prcticos, la localizacin del
hotel va a ser evaluada por este mtodo, pero sin tener en cuenta la carga. Esto
con el fin de comparar la distancia existente entre los dos lotes y un punto fijo de
la ciudad, el cual va a ser la salida al aeropuerto internacional de Barranquilla
Ernesto Cortissoz, ubicada en la calle 30 con carrera 15. La razn por la cual no se

55

puede tomar el aeropuerto como punto de referencia, es porque este se encuentra

a 12 Km de Barranquilla, en el municipio de La Soledad, y no tiene direccin fsica.
Grfica 15. Ubicacin de Locales a evaluar
90
80
70

Calles

60
Local A
Local B
Salida a Aeropuerto

50
40
30
20
10
0
0

20

40

60

80

Carreras

Teniendo los locales ubicados en el plano cartesiano, se procede a sacar las

distancias desde el punto de referencia utilizando la ecuacin:
Distancia

= Xa Xb + Ya - Yb
Cuadro 10. Distancia
Calle

Local A
Local B

3.2.3

Localizacin del terreno.

77
79

Carrera Distancia
58
90
65
99

Aunque los dos lotes evaluados tienen las

caractersticas mnimas necesarias para que un hotel sea exitoso, el lote A posee
ms atributos tanto cualitativos como cuantitativos. En la evaluacin por
ponderado tuvo una calificacin de 4.55 sobre una de 3.95, tiene la menor

56

distancia desde la salida al aeropuerto de Barranquilla y cualitativamente es el

mejor rodeado. Es por esto, que el lote donde Hoteles Estelar debe construir el
Hotel es el ubicado en la Calle 77B con carrera 58.
En los anexos E, F y G se encuentran los datos generales del barrio, informacin
bsica del inmueble A y datos importantes sobre este lote. En los anexos H e I,
estn todas las especificaciones tcnicas del lote A, segn el Plan de Ordenamiento
Territorial. (POT)

4. INGENIERA DEL PROYECTO

4.1
4.1.1

ORGANIZACIN
Tipo de empresa que se proyecta crear.

Ms que una organizacin

centralizada o descentralizada, se va a aplicar el concepto nuevo de organizacin

lnea staff. Esto debido, no solo a ser una tendencia nueva, donde se pretende que
la configuracin en lnea obedezca a que la responsabilidad de obtencin de
resultados recaiga sobre la parte operativa mientras que la configuracin de staff
supervisa las actividades de servicio desarrolladas en toda la organizacin, sino
tambin porque este tipo de estructura es la que Hoteles Estelar lleva aplicando en
sus hoteles.
Desde el punto de vista legal, Hoteles Estelar es una sociedad annima, ubicada
dentro del sector hotelero y turstico del pas. El hotel que esta empresa proyecta
construir en la ciudad de Barranquilla, va a ser constituido legalmente como una
sociedad annima aparte de la empresa. Esto quiere decir, que el nombre que
llevar el hotel a construir ser: Hotel Estelar Barranquilla S.A. y va ser una ente
legal separado tanto de forma financiera como tributaria de Hoteles Estelar. Sin
embargo, hay que tener en cuenta que su parte operativa, contratacin de
personal y junta directiva, va a ser fundamentada en las rdenes y procedimientos
establecidos por la empresa Hoteles Estelar S.A.
4.1.2

Estructura Organizacional.

Teniendo en cuenta todas las bases que

soportan una estructura organizacional slida, esto es el punto de partida para

crear una gestin administrativa fuerte y encaminada hacia el norte propuesto por
sus directivas y socios accionistas. Para lograr aplicarlo en establecimientos
hoteleros, no es suficiente conocer todas las teoras administrativas que

58

comenzaron desde Frederick Taylor, sino conocer ms a fondo lo que se entiende

en hotelera como centros de produccin y centros de servicios.
Los centros de produccin o departamentos operados son todos aquellos que
conforman el control operacional dentro de un hotel, mediante un conjunto de
actividades productivas que generan la venta de productos terminados y
servicios2
Los centros de servicio o departamentos no operados son los que conforman los
centros de actividades no productivas, que sirve cmo soporte al control
operacional de los centros de produccin y generalmente son considerados como
staff, dentro de una organizacin hotelera.
El siguiente, es el organigrama propuesto para el Hotel Estelar Barraquilla:

Grfica 16. Organigrama Hotel Estelar Barranquilla

JUNTA DIRECTIVA

RECURSOS HUMANOS

DEPARTEMENTOS
MENORES

GERENTE GENERAL

HABITACIONES

ALIMENTOS Y BEBIDAS

DEPARTAMENTO
ADMINISTRATIVO Y
CONTABLE

MANTENIMIENTO

PUBLICIDAD Y PROMOCIN

BEZ CASILLAS, Sixto. Hotelera. Mxico: McGraw Hill, 2000, p. 6

59

Como cualquier organigrama, se destaca en su primer y segundo nivel a la junta

directiva y la gerencia general respectivamente. En los niveles subsiguientes se ve
un tpico organigrama de estructura lnea staff, pues se ve los departamentos no
operados y como departamentos operados a habitaciones, departamentos
menores y alimentos y bebidas.

Habitaciones: Este es el encargado de prestar el servicio de alojamiento a los

huspedes mediante el control de ocupacin usando algn sistema de informacin
que integre:

Registro de husped y control de ocupacin

Control de reservas

Telfono

Contabilidad de huspedes y facturacin

Alimentos y bebidas: Este de departamento se encarga de coordinar, comprar,

producir y vender todo lo que dentro de un hotel pueda ser consumido por un
cliente. Al igual que el departamento anterior, con su debido sistema de
informacin, debe integrar las reas de:

Compras de alimentos y bebidas

Recibo de alimentos y bebidas

Almacenamiento y despacho

Produccin

Venta y facturacin

Departamentos menores: Es el departamento que tiene bajo su administracin

las peluqueras, gimnasio y piscina. Con su debido sistema de informacin debe
integrar las reas de:

60

Ingresos por piscina

Ingresos por Saln de belleza

Ingresos por peluquera

Ingresos por gimnasios

Contabilidad de insumos por mantenimiento

Departamentos no operados: Como se dijo anteriormente, este es el centro de

servicio que sirve como apoyo a los centros de produccin. Igualmente, se
necesita un sistema de informacin que integre los departamentos de:

Recursos humanos

Departamento contable y administrativo

Mantenimiento

Publicidad y promocin

El sistema de informacin mencionado anteriormente, se recomienda estructurarlo

de acuerdo a la norma Icontec NTC 4374, que se encuentra en el anexos J.
4.1.3 Requerimientos de personal. El siguiente cuadro muestra los departamentos
que conforman la organizacin, con sus respectivas cargos funcionales y nmero
de empleados necesarios para un hotel de 120 habitaciones y un porcentaje de
ocupacin del 54.4% segn estudio de mercados. De acuerdo a informacin
suministrada por la cadena, el Hotel en Bogot Suite Jones, el cual es muy
parecido en cuanto a tamao y capacidad al hotel que se planea construir en
Barranquilla, tiene un total de 100 empleados con un porcentaje de ocupacin
entre el 50% y el 70%. De acuerdo a esto, el personal necesario para que el hotel
en Barranquilla opere es el siguiente:

61

Cuadro 11. Empleados requeridos

DEPARTAMENTO
Gerencia general

Habitaciones

Alimentos y bebidas

Departamentos menores

Departamentos no
operados

CARGO FUNCIONAL
Gerente
Gerente de Habitaciones
Recepcionista
Operadora
Botones
Ama de llaves
Supervisora de piso
Camareras
Recibidor
Almacenista
Supervisor de A y B
Maitres
Meseros
Barman
Cajeros
Gerente de A y B
Encargado de gimnasio
Instructores
Encargado de piscina
Salvavidas
Peluqueros
Masajistas
Jefe de RRHH
Jefe de lavandera
Prensistas
Lavadores
Secadores
Jefe de mantenimiento
Plomero
Electricista
Carpintero
Jardinero
Encargado de compras
Recibidor
Almacenista general
Tesorero
Auditor de ingresos
Encargado de crditos
Encargado de egresos
Encargado de nmina
Mercadeo y ventas

# DE EMPLEADOS
1
1
4
2
4
2
1
14
2
1
2
4
16
4
4
1
2
1
1
1
2
1
1
2
2
2
2
1
1
1
1
3
1
2
1
1
1
1
1
1
4

62

El total de empleados requeridos para que este proyecto de hotel opere

adecuadamente es de 100 personas manejando ocupaciones entre el 50% y el
70% anualmente.
4.2 PROCESOS GENERALES
Como en cualquier empresa de manufactura, en la hotelera existen 51
procedimientos mnimos, los cuales se pueden llamar casi estndares, para que un
hotel

funcione

operativamente.

Estos

son

los

procesos

departamentos:

Departamento de Habitaciones
Registro de huspedes y control de ocupacin

Proceso de registro de huspedes

Proceso de arreglo de habitaciones

Reservas

Proceso de control de reservas

Contabilidad de husped

Proceso de facturacin caja de recepcin

Proceso de movimiento diario-cuenta husped

Departamento de alimentos y bebidas

Produccin de alimentos y bebidas

Proceso de produccin de alimentos y bebidas en restaurantes

Proceso de room service

Venta-facturacin

Proceso de facturacin alimentos y bebidas

divididos

por

63

Proceso de venta y produccin de banquetes

Proceso de control de mini bar

Departamentos no operados
Mantenimiento

Procesos de compra y recepcin de suministros

Proceso de mantenimiento

Proceso de mantenimiento de reas publicas

Revisin y registro de ingresos

Proceso de auditoria de ingresos

Proceso de auditoria de egresos

4.2.1 Procesos de operacin. El siguiente es un cuadro que recoge todos los

procesos nombrados en el captulo anterior y una breve descripcin:
Cuadro 12. Procedimientos mnimos de operacin
PROCESO

DESCRIPCIN BREVE
HABITACIONES
Proceso en el cual se describen el manejo
Proceso de registro de huspedes
de recepcin y registro de los huspedes
al llegar al hotel.
Proceso en el cual se establecen los
Proceso de arreglo de habitacin
estndares bsicos para el arreglo de las
habitaciones en los diferentes turnos
Se establece el procedimiento para llevar
Proceso de check out
a cabo la salida del husped del hotel.
Describe los pasos a tener en cuenta para
Proceso de reservas
hacer la reserva en cualquiera de los
puntos de ventas de los hoteles Estelar.
Describe el manejo de la facturacin
Proceso de movimiento diario cuenta diaria de cada cliente y el ingreso de
husped
estos por medio de los sistemas de
informacin.

64

ALIMENTOS Y BEBIDAS
Describe el proceso de produccin de
Proceso de produccin para restaurantes alimentos y bebidas al igual que las
personas involucradas en este.
Describe los pasos que deben hacer las
Proceso de mini bar
personas involucradas durante el manejo
y control del mini bar.
Es el proceso que se desarrolla en un
Proceso de servicio a la habitacin
hotel al transferir los alimentos a la
habitacin de los huspedes
Este proceso que describe el manejo y
Proceso de venta y produccin de
control de los servicios de banquetes
banquetes
dentro del hotel.
DEPARTAMENTOS NO OPERADOS
Es el proceso que describe los controles y
Proceso de mantenimiento
desarrollo de las labores de
mantenimiento dentro de un hotel
Es el proceso que describe el manejo de
Proceso de compra y recepcin de
las compras de todos los elementos
suministros
utilizados dentro del hotel.
Es el proceso que describe los controles
Proceso de auditoria de ingresos
diarios que se deben hacer para el
manejo de la caja de un hotel
Es el proceso mediante el cual se
Proceso de auditoria de egresos
controlan los egresos y pagos a
proveedores del hotel
Es el proceso que delimita las funciones
Proceso de mantenimiento de reas
de limpieza y aseo de las reas publicas
pblicas
dentro de un hotel

Ver procesos diagramados en el anexo K, segn orden planteado en el cuadro

anterior.
4.3 NDICES PROPUESTOS PARA EL USO DE LOS RECURSOS
Los siguientes son 4 ndices de gestin propuestos para el buen funcionamiento
operativo del hotel, los cuales son desconocidos para la cadena Hoteles Estelar
S.A., y podran mostrar una perspectiva ms amplia de lo que es la operacin de
un hotel.

65

Cuadro 13. Indicador de ingresos por husped por habitacin

Objetivo del Indicador
Determinar los ingresos por venta en habitaciones por husped
Responsable de los resultados del
Indicador

Responsable del Calculo

Gerente de habitaciones

Gerencia de habitaciones
Frecuencia de reporte
Mensual

Frecuencia de Revisin del indicador

Mensual

Procedimiento de calculo
Ingresos por husped en habitaciones = Total de ingresos mensuales por habitaciones
# de huspedes mensuales
Requerimientos mnimos del indicador
El indicador debe mostrar un mnimo del valor de la habitacin en el periodo en que se est
evaluando

Cuadro 14. Indicador de ingresos por husped por alimentos y bebidas

Objetivo del Indicador
Determinar los ingresos por venta en alimentos y bebidas por husped
Responsable de los resultados del
Indicador
Gerencia de alimentos y bebidas

Jefe de alimentos y bebidas

Frecuencia de reporte
Mensual

Responsable del Calculo

Frecuencia de Revisin del indicador

Mensual

Procedimiento de calculo
Ingresos por husped en A&B= Total de ingresos por alimentos y bebidas
# de huspedes mensuales
Requerimientos mnimos del indicador
El indicador debe mostrar un mnimo del valor de dos veces el valor promedio del cubierto en el
periodo en que se est evaluando

66

Cuadro 15. Indicador de proyectos

Objetivo del Indicador
Determinar la proporcin de proyectos aprobados con respecto a los proyectos
presentados por un rea de la compaa con el fin de medir la seriedad de los
proyectos del rea.
Responsable de los resultados del
Responsable del Calculo
Indicador
Jefe administrativo

reas del hotel

Frecuencia de reporte

Frecuencia de Revisin del indicador

Anual

Anual

Procedimiento de calculo
Porcentaje de Solicitudes de Proyectos =

Proyectos aprobados
Proyectos presentados por el rea

Requerimientos mnimos del indicador

El indicador debe mostrar un mnimo del 25% por rea. Esto representa mnimo la presentacin
de cuatro proyectos nuevos, y la aprobacin de uno

Cuadro 16. Indicador de utilidad neta por capacidad instalada

Objetivo del Indicador
Determina la correlacin entre los resultados del hotel y su capacidad instalada.
Responsable de los resultados del
Responsable del Calculo
Indicador
reas del hotel

Jefe administrativo

Frecuencia de reporte
Anual

Frecuencia de Revisin del indicador

Anual

Procedimiento de calculo
Utilidad neta por capacidad instalada =

Utilidad neta del ejercicio

# de habitaciones

Requerimientos mnimos del indicador

El indicador debe mostrar un monto mnimo establecido por la gerencia del hotel, o por los
niveles estratgicos de la cadena.

67

4.4 NUEVAS TCNICAS DE OPERACIN

El medio ambiente es un factor importante en cualquier tipo de negocio, razn por
la cual se estn comenzando a considerar teoras como la de produccin limpia y
en el caso de la hotelera, lo que se conoce como etiquetas ambientales.
El propsito global de las etiquetas y declaraciones ambientales es promover la
demanda y oferta de productos y servicios que causen menor impacto en el
ambiente mediante la comunicacin, de informacin verificable y exacta, no
engaosa sobre aspectos ambientales de dichos productos y servicios, para
estimular el mejoramiento ambiental continuo impulsado por el mercado3
El siguiente cuadro muestra los requisitos que debe cumplir un establecimiento
comercial para conseguir una etiqueta ambiental tipo 1.
Cuadro 17. Requisitos para ecoetiquetado
REQUISITO

DESCRIPCIN
Un
establecimiento
hotelero
debe
tener
Cumplimiento de la legislacin procedimientos de identificacin y evaluacin de
ambiental
cumplimiento con la legislacin ambiental que le
aplique
El hotel debe implementar un sistema que cumpla
con los siguientes requisitos:
Poltica ambiental
Programas de gestin ambiental
Preparacin de respuestas ante emergencias
Sistema de gestin ambiental
Monitoreo y seguimiento
Compras
Autoridad y responsabilidad
Entrenamiento
Documentacin
Mejora

NORMA TCNICA COLOMBIANA, Etiquetas ambientales tipo 1, ICONTEC, norma # 5133, p. 1.

68

Uso eficiente del recurso hdrico

Uso eficiente de la energa

Uso eficiente de residuos slidos

Uso eficiente de productos qumicos

Debe haber un registro del consumo

anual en metros cbicos, donde el valor
lmite anual de consumo por noche de
un husped debe ser de 0,3 m 0.05
m
Debe haber registro de consumos
anuales en Kwh. Los consumos no
deben exceder 35 Kwh por noche de
estada de un husped, y los salones de
eventos deben tener un consumo de
0.04 Kwh por la capacidad en personas
que tenga el saln
El hotel debe tener registro de la
cantidad anual de residuos slidos
generados en Kg. De igual manera
deben establecer programas de manejo
de residuos peligrosos como aceites,
bateras, toner, cartuchos, pinturas, etc.
Debe haber registro de la cantidad
anual
de
productos
qumicos
empleados, donde debe ser incluido la
composicin del producto y las
instrucciones de su manejo

En el anexo L se encuentra la norma de Icontec NTC # 5133, que habla de los

requisitos mencionados anteriormente.

5. ASPECTOS ECONMICOS Y FINANCIEROS

5.1 COMPOSICIN Y CUANTA DE LAS INVERSIONES EN CAPITAL FIJO
5.1.1 Determinacin de las inversiones en edificios y equipos, muebles y enseres.
Las inversiones en activos fijos son aquellos que se realizan en bienes tangibles
que son necesarios para adelantar la prestacin de unos servicios.
Las inversiones que se planean hacer para la construccin y futura operacin del
Hotel Estelar Barranquilla se ven en el siguiente cuadro:
Cuadro 18. Inversiones en activos fijos
INVERSIONES EN EDIFICIOS, EQUIPOS, MUEBLES
Y ENSERES
DETALLE DE INVERSIONES

MONTO

Terreno

1,390,276,800

Estructura y obra negra

5,155,162,189

Primeros acabados

2,595,654,535

Acabados Finales

2,511,338,150

Instalaciones Hidrulicas y sanitarias $

717,660,815

Instalaciones elctricas y telefnicas $

2,671,808,615

Instalaciones mecnicas

1,719,764,365

Equipos de dotacin

2,184,651,156

Otros equipos y amoblamiento

585,460,570

TOTAL

$ 19,531,777,195

El valor comercial actual del lote es de $ 335,006 el m2. El lote tiene 4,150 m2
haciendo que la inversin para la compra del lote sea de $ 1,390,276,800 monto

70

pagado por la cadena Hoteles Estelar S.A. en el ao 1995. El resto de los activos
nombrados en la tabla, son tomados de las empresas de arquitectura y
construccin contratadas directamente por la cadena. Estas son Ortiz Campo y Cia
y Lago y Saenz Arquitectos.
Como se ve el monto mas alto a pagar est dado por la estructura y obra negra
que equivale al 26.4% de la inversin total en este tipo de activos. Los acabados
totales (primeros acabados y acabados finales) representan el 26.1% del total. Se
puede ver adems que las instalaciones ms costosas son las elctricas y
telefnicas, ya que el hotel requiere estructuras e instalaciones especiales para
poder ofrecer al cliente servicio telefnico en las habitaciones y adems servicio de
Internet por medio de cableado estructurado.
5.1.2 Activos Nominales.

Los activos nominales son las inversiones constituidas

por los servicios o derechos adquiridos necesarios para poner en funcionamiento el

proyecto. Son activos susceptibles de amortizar.
Las inversiones que se planean por este aspecto se ven en el siguiente cuadro:
Cuadro 19. Inversiones en activos nominales
ACTIVOS NOMINALES
DETALLE DE INVERSIN

MONTO

Honorarios asesora previa

20,904,188

Elaboracin de proyecto arquitectnico

103,900,000

Contrato diseo arquitectnico

104,115,137

Calculo proyecto estructural Barranquilla

15,080,000

Maqueta estudios de suelo y ambiente

10,980,659

Obtencin licencia de construccin

372,360

Copias planos proyecto Barranquilla

140,360

71

Gastos de apoyo corporativo por promocin $

12,500,000

Gastos de Constitucin

20,350,000

288,342,704

TOTAL

Los activos nominales que tienen ms peso dentro de la inversin total por este
concepto son la elaboracin de proyecto arquitectnico y el contrato para el diseo
arquitectnico. El primero constituye el 36.03% del total y el segundo concepto
refleja el 36.11% del total.
5.2 ESTIMACIN DEL CAPITAL DE TRABAJO
Las inversiones en capital de trabajo son el conjunto de recursos necesarios, en
forma de activos corrientes, para comenzar la operacin normal del proyecto
durante un ciclo productivo, para una capacidad y un tamao determinado.4 Para
este proyecto es necesaria esta inversin, pues debe existir un capital con el cual
se pueda cubrir la compra de un inventario inicial, incluyendo un porcentaje en
efectivo para cubrir cualquier necesidad que se presente. Como un ciclo productivo
se considera comprendido entre el primer desembolso para compra de materia
prima y el recibo de dinero como producto de la venta quedando disponible para
cancelar nuevos insumos.
Para efectos de la preparacin y evaluacin de proyectos, el capital de trabajo se
constituye en una inversin a largo plazo, ya que forma parte permanente de los
activos corrientes necesarios para asegurar la operacin del proyecto.
Los factores que componen el capital de trabajo son: inventarios y disponibilidad
de efectivo.

SAPAG CHAIN, Nassir y Reinaldo. Preparacin y Evaluacin de proyectos. Pg. 236

72

Para calcular el capital de trabajo del proyecto se utiliz el mtodo del ciclo
productivo que consiste en determinar la cuanta de los costos de operacin, segn
el rubro que se est calculando, que se deben financiar durante el ciclo productivo.
Se determina multiplicando el costo de operacin del perodo por el nmero de
das del ciclo productivo.
Los inventarios manejan una rotacin de 15 das y el costo que se utiliz para
determinar el capital de trabajo por este concepto fue el costo por alimentos y
bebidas ya que es el nico inventario variable que se maneja dentro del hotel. El
efectivo disponible fue determinado por el grupo de evaluacin de proyectos de
Hoteles Estelar. Todos los clculos fueron hechos tomando un ao como de 360
das hbiles.
A continuacin se muestra un cuadro donde se detallan cada uno de los conceptos
por capital de trabajo.
Cuadro 20. Determinacin de capital de trabajo
DESCRIPCIN

MONTO

Efectivo disponible

$7,389,343

Rotacin de inventarios das

15

CAPITAL DE TRABAJO
Efectivo disponible

$7,389,343

Inventario inicial

$10,118,196

73

5.3 GASTOS DE ADMINISTRACIN

Los gastos de administracin son aquellos desembolsos que debe hacer la empresa
para mantener la operacin normal de esta. En el Hotel Estelar Barranquilla los
gastos administrativos que se manejan son:

Gastos del departamento de administracin

Gastos por nomina de administracin

Gastos de mercadeo y ventas

Gastos de mantenimiento

Gastos de apoyo corporativo

Los gastos del departamento de administracin son aquellos que surgen de la

operacin de un conjunto de actividades necesarias para ejercer el control
administrativo de todos los departamentos de la empresa en funcin de las
gestiones de contralora, contabilidad, tesorera, compras, administracin de
personal y seguridad. Los gastos por nomina de administracin son los sueldos que
se pagan a los empleados que trabajan en los departamentos no operados del
hotel.
Los gastos por mercadeo y ventas son aquellos que se causan por el desarrollo de
actividades que permiten mantener un aceptable nivel de competencia y de
comercializacin de la empresa.
Los gastos de mantenimiento son aquellos que surgen del aseguramiento de la
conservacin de los activos como aporte operacional.
Los gastos por apoyo corporativo u honorarios por apoyo corporativo son a los que
tiene derecho la cadena de Hoteles Estelar por poner al servicio del hotel los
conocimientos tcnicos, su experiencia en materia de explotacin y gestin de

74

hoteles y el apoyo de la marca ESTELAR. Algunos de los servicios son: la

capacitacin del personal en todos los hoteles de la cadena Estelar, apoyo de base
de datos, respaldo de la presidencia, de la direccin nacional de contralora, de la
direccin nacional de mercadeo y ventas, promocin y de la direccin nacional de
gestin humana de Hoteles Estelar S.A., implementacin de procedimientos en el
hotel y aprovechamiento de las negociaciones en volumen de toda la cadena.
Los gastos fueron determinados a partir de una estructura de costos ya establecida
por la cadena Hoteles Estelar en su hotel Suite Jones y la capacidad instalada
definida en el capitulo anterior.
A continuacin se muestra un cuadro donde se muestra cada gasto, su valor
mensual y anual.
Cuadro 21. Gastos administrativos5
Gastos
Gastos
Gastos
Gastos
Gastos

CONCEPTO
VALOR MENSUAL VALOR ANUAL
del departamento de administracin
$ 57,149,320
$ 625,791,840
de nomina de administracin
$ 85,346,760
$ 1,024,161,120
de mercadeo y ventas
$ 70,647,138
$ 847,765,656
de mantenimiento
$ 65,345,329
$ 784,143,948
por apoyo corporativo
$ 2,583,533
$ 31,002,396

5.4 CRONOGRAMA DE INVERSIONES

El cronograma de inversiones es la presentacin de las inversiones detalladas por
cada uno de los conceptos bsicos en funcin del tiempo en que se van a realizar,
indicando las sumas a invertir en cada concepto, totalizadas por la unidad de
tiempo que en este caso es aos.

Datos suministrados por Hoteles Estelar S.A.

75

Las inversiones que se planean hacer se repartirn en tres aos. El primer ao

requiere una inversin total de $10,694,157,510 pesos, el segundo ao la inversin
se reducir a $ 5,239,076,080 pesos. En el tercer ao el hotel estar habilitado
para comenzar a operar normalmente. Sin embargo se deber hacer una inversin
de $ 3,883,386,310 de pesos que se utilizaran en los ltimos acabados, equipos de
dotacin y amoblamiento.
A continuacin se presenta el detalle de las inversiones que se tienen
pronosticadas hacer cada ao y el valor de cada una de estas.
Cuadro 23. Cronograma de inversin
DESCRIPCIN

AO 0

Terreno (lote)

$1,390,276,800

Estructura y obra negra

$2,533,570,169

Acabados

$2,595,654,535

AO 1

$2,621,592,020
$2,511,338,150

Instalaciones hidrulicas y sanitarias

$350,637,933

$367,022,883

Instalaciones elctricas y telefnicas

$1,308,580,765

$1,363,227,850

$841,531,038

$878,233,327

Instalaciones mecnicas
Equipos de dotacin

$1,106,613,316

$1,078,037,840

Promocin ao 1

$12,500,000

Capital de trabajo

$556,952,060

Constitucin

$20,350,000

Otros equipos y amoblamiento

$291,450,250

Activos Nominales

$255,492,704

TOTAL

$10,694,157,510

AO 2

$294,010,320

$5,799,528,140

$3,883,386,310

76

5.5

PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS Y PROYECCIN DE

RESULTADOS
Para hacer la proyeccin de resultados del proyecto propuesto fue necesario
disear un modelo que resumiera de forma organizada todos los movimientos
financieros del mismo. ( Ver en el anexo M, el modelo financiero.)
Dentro de este modelo se detalla la informacin del mercado, la informacin
tcnica, las inversiones, la informacin de financiamiento y de liquidacin del
proyecto. Es importante resaltar que los pronsticos y el estudio fueron hechos
teniendo en cuenta que al final del periodo del proyecto se liquidan todos los
activos fijos al igual que el capital de trabajo.
5.5.1 Informacin del mercado del proyecto.

Las ventas de un hotel estn

constituidas por las ventas de habitaciones, de alimentos y bebidas y los otros

ingresos.
Las ventas de habitaciones son el producto de la ocupacin, el nmero de
habitaciones disponibles en el ao y el precio de habitacin. La ocupacin es el
mercado objetivo que se determin a partir del estudio de mercados. Este
porcentaje de ocupacin es del 54,40% y es equivalente para todo el ao. El
nmero de habitaciones disponibles es el nmero promedio de habitaciones que
tiene el hotel anualmente. Ese nmero no coincide con la capacidad del hotel ya
que no siempre se puede contar con todas las habitaciones porque algunas deben
ser comprometidas para el hospedaje de funcionarios y la adecuacin de
habitaciones en circunstancias especficas hacen que el ingreso por habitaciones se
reduzca en este pequeo porcentaje.

77

En esta parte del modelo se explican los precios de habitaciones en acomodacin

sencilla que se cobrara a los clientes en promedio. Este dato surgi del estudio de
precios hecho con respecto a la competencia. El valor al da de hoy se proyect
hacia el valor que se tendra en el primer ao de operacin sujeto a una inflacin
de 7%.
El nmero de cubiertos por ao, al igual que el precio promedio por cubiertos, es
un dato entregado por Hoteles Estelar basados en el consumo anual del Hotel
Suite Jones, hotel que cuenta con una capacidad similar a la del proyecto. Es
importante aclarar que el dato que se muestra en el modelo financiero representa
el nmero de cubiertos bajo la ocupacin determinada anualmente. Este precio es
ajustado en el tiempo con una inflacin del 7%. Los otros ingresos que se dan son
aquellos que surgen de la prestacin de servicios adicionales como gimnasio,
peluquera, alquiler de medios audiovisuales, etc.
5.5.2 Costos y gastos del hotel.

Para el manejo de los costos y gastos dentro de

un hotel se debe plantear la diferenciacin entre los centros de produccin o de

resultados (departamentos operados) y los centros de servicio o de apoyo
(departamentos no operados). En el caso de este proyecto los centros de
produccin

mas

importantes

son:

Habitaciones,

alimentos

bebidas

departamentos menores que son aquellos que generan ingresos para el hotel
como: piscina, gimnasio, peluquera, etc. A su vez los centros de servicio o de
apoyo para este caso son: administracin, mantenimiento, mercado y ventas.
En el anlisis operacional y financiero de un establecimiento hotelero es importante
manejar el concepto de localizacin de costos. Este criterio sirve para construir la
estructura de costos de cada departamento por medio de la asignacin directa.
Esto consiste en apropiar costos de carcter identificable y especifico al centro de
responsabilidad que corresponde, es decir, a cada departamento se le asignan los
costos que sean directamente asociados a la actividad de dicho departamento.

78

Los costos y gastos presentados para el proyecto estn diferenciados entre los
costos y gastos de departamentos operados y no operados.
Los gastos y costos de los departamentos no operados fueron descritos
anteriormente. Los de los departamentos operados se ven a continuacin:
Cuadro 24. Gastos variables de departamentos operados6
CONCEPTO
PORCENTAJES
OBSERVACIN
Gastos de Habitaciones
5.3%
Sobre las ventas de habitaciones
Gastos de A & B
7.5%
Sobre las ventas de A & B
Costos de A & B
13.2%
Sobre las ventas de A & B
Gastos de dpts. menores
12.4%
Sobre las ventas de dpts. Menores
Vale la pena aclarar que la nomina en cualquiera de los departamentos tiene un
valor fijo.
Cuadro 25. Nomina de departamentos operados
CONCEPTO
VALOR MENSUAL VALOR ANUAL
Nmina habitaciones
$ 65,132,510
$ 781,590,144
Nmina alimentos y bebidas
$ 14,467,541
$ 173,610,492

La razn de las diferencias entre los montos por los anteriores dos conceptos son
que las personas que trabajan en habitaciones, dado que son estas las que mas
relacin tienen con el cliente, son mas calificadas que los de Alimentos y Bebidas
en general. Adems la nomina de alimentos y bebidas es baja ya que la mayora
de su personal es subcontratado por pocas o eventos y los de habitaciones son
empleados fijos que representan mas egresos para la compaa.

Datos suministrados por Hoteles Estelar S.A.

79

5.5.3 Depreciaciones y Amortizaciones.

La amortizacin de los activos nominales se har por 5 aos. Las instalaciones,
maquinaria y equipos de dotacin, se depreciaran a 10 aos. Los acabados, como
hacen parte de la estructura del hotel, sern depreciados a 20 aos.
A continuacin se ve el valor de las depreciaciones de los activos fijos y los activos
nominales respectivamente:
Cuadro 26. Monto de depreciaciones activos fijos
INVERSIN

VIDA UTL

MONTO DE
DEPRECIACIN
Estructura y obra negra
20
$
257,758,109
Primeros acabados
20
$
129,782,727
Acabados finales
20
$
125,566,908
Instalaciones hidrulicas y sanitarias
10
$
71,766,082
Instalaciones elctricas y telefnicas
10
$
267,180,862
Instalaciones mecnicas
10
$
171,976,437
Equipos de dotacin
10
$
218,465,116
Otros equipos y amoblamiento
10
$
58,546,057
TOTAL DEPRECIACIN ANUAL POR ACTIVOS FIJOS
$1,301,042,296
Cuadro 27. Monto de amortizacin de activos nominales
INVERSIN
Honorarios asesora previa
Elaboracin de proyecto arquitectnico
Contrato diseo arquitectnico
Calculo proyecto estructural
Maqueta estudios de suelo y ambiente
Obtencin licencia de construccin
Gastos por apoyo corporativo promocin del
hotel

VIDA
UTL
5
5
5
5
5
5
5

MONTO DE
DEPRECIACIN
$
4,180,838
$
20,780,000
$
20,823,027
$
3,016,000
$
2,196,132
$
74,472
$
2,500,000

80

Gastos de Constitucin
5
Copias planos proyecto Barranquilla
5
TOTAL AMORTIZACION DE ACTIVOS NOMINALES

$
$
$

4,070,000
28,072
57,668,541

5.5.4 Costo de Capital. Cuando se planea la creacin de un proyecto se manejan

distintas fuentes de financiamiento: con capital propio, con capital prestado o con
una mezcla de los dos. En el caso del Barranquilla Estelar, este se planea financiar
46.09% con capital propio y el restante con capital prestado. Es por esta razn
que es necesario calcular el costo de capital promedio ponderado que sirva de tasa
mnima de rendimiento para evaluar el proyecto, pues al identificar el costo del
total del capital a invertir, el proyecto se puede evaluar frente a este porcentaje
adicionando un porcentaje por meritos de riesgos que corren los inversionistas,
determinando si este es lo suficientemente rentable para cubrir esa inversin y su
costo. El WACC (costo promedio ponderado de capital) para este proyecto es del
16.03%.
El costo de la deuda antes de impuestos es diferente al costo despus de
impuestos ya que con este ltimo se dan beneficios tributarios generado por la
deducibilidad de los intereses. En el caso de los costos de los aportes es el mismo
puesto que dividendos no son deducibles tributariamente.
La tasa de rentabilidad mnima atractiva es la tasa que plantea el inversionista para
determinar la viabilidad del proyecto teniendo en cuenta el WACC y el riesgo que le
asignen los inversionistas. La TREMA (tasa de rentabilidad mnima atractiva) para
la evaluacin de este proyecto especifico fue determinada en un porcentaje del
20%.
5.5.5 Valor Residual. Debido a que el proyecto muestra un crecimiento en sus
flujos de caja, tanto del proyecto como del inversionista, y a su vez, el horizonte
de tiempo es un poco limitado, se va a asumir que el porcentaje de ocupacin del
ultimo ao se va a mantener as hasta el infinito y todos sus correspondientes

81

flujos de caja van a ser trados al ultimo ao del horizonte de tiempo del proyecto.
Esto se conoce como el valor residual el cual va a ser utilizado pues el plan de
construccin del hotel va a ser de mas tiempo que 7 aos y si se liquidan activos
fijos y capital de trabajo, estaramos castigando un proyecto que muestra
beneficios a travs del tiempo.
De igual manera, la utilizacin de este valor residual va a hacer del flujo de los
inversionistas mas bajo que el del flujo del proyecto, pues como este ltimo tiene
en cuenta toda la inversin al ser trados todos los flujos desde el infinito, generar
un valor residual mas grande que el del inversionista.
5.5.6

Evaluacin Financiera.

La evaluacin financiera presentada mediante el

modelo esta hecha bajo un escenario establecido donde se financia el 46.09% de

la inversin inicial. Para hacer esta evaluacin se realizaron los siguientes flujos:

Estado de resultados

Flujo de fondos del proyecto

Flujo de fondos del inversionista

Presupuesto de efectivo

Balance general proyectado

El estado de resultados es una herramienta que permite identificar y analizar los

movimientos de ingresos y egresos que tiene la compaa. En el caso especfico
del hotel a construir se tienen en cuenta los ingresos por ventas, los gastos y
costos anuales segn cada departamento operado o no operado, los gastos
financieros, depreciaciones y amortizaciones. A partir de esta herramienta se
determinan la utilidad neta anual, la utilidad operativa y la utilidad antes de
impuestos.

82

En el flujo de fondos del proyecto se registran los ingresos gravables, que incluyen
ingresos por ventas. De este ingreso se restan los costos deducibles de cada
departamento operado y no operado adems de los impuestos, la depreciacin y la
amortizacin. En este flujo no se tienen en cuenta ningn tipo de financiacin o
gastos por servicio a la deuda. Esta herramienta sirve para medir la rentabilidad
del proyecto.
El flujo de fondos del inversionista, en cambio, adems de incluir lo visto en el flujo
del proyecto incluye los gastos financieros y las amortizaciones haciendo ver la
rentabilidad de los recursos colocados por el inversionista.
El presupuesto de efectivo resalta exactamente el valor en caja que tendr la
compaa en un momento determinado, en este caso anualmente. Es adems el
que genera la cuenta de efectivo y caja del balance general.
El balance general es una herramienta financiera que permite conocer
detalladamente la situacin financiera y econmica de la compaa en un periodo
determinado.

6. FINANCIAMIENTO
6.1 FINANCIAMIENTO
6.1.1 Fuentes De Financiamiento. En la actualidad FINDETER ( Financiera De
Desarrollo Territorial) ofrece crditos de muy buenas condiciones para la
financiacin de distintos sectores. En el sector de turismo, segn la ley general de
turismo ( Ley 300 de 1996), podrn ser sujetas a financiacin las inversiones,
planes, programas, y proyectos relacionados con el sector de acuerdo a la ley
citada anteriormente. Las siguientes son las que ms se destacan: las inversiones
para atencin al turista (Hotelera, hospedaje y sistemas de tiempo compartido),
inversiones para la prctica de las modalidades de turismo ( ecoturismo, turismo
metropolitano, turismo de aventura, etc.) e inversiones para servicios de apoyo a
la actividad turstica (Agencias de viajes y turismo, alquiler de vehculos, el
transporte de pasajeros, etc.)
Dentro del sector se financia las siguientes inversiones elegibles:
Adquisicin de bienes inmuebles o infraestructura fsica, dotacin, terrenos,
equipos y maquinaria, su montaje, mantenimiento o instalacin.
Inversiones para estudios o diseos, obras civiles y/o arquitectnicos de
construcciones y obras complementarias, servicios de ingeniera requeridos para la
ejecucin

puesta

en

marcha

del

proyecto,

desarrollo,

fortalecimiento,

reestructuracin y transformacin de los beneficiarios elegibles.

Inversin para la terminacin de proyectos e inversiones complementarias para la
ejecucin eficiente de un proyecto.

84

Gastos de derechos de escrituracin e impuestos generados por el acto de compraventa de inmuebles o terrenos adquiridos dentro del proyecto, capital de trabajo
destinado a la operacin del proyecto, publicidad, promocin, material de
divulgacin inherente a la realizacin de campaas de formacin o cultura
ciudadana.
Las condiciones financieras que ofrece FINDETER a travs de un intermediario
financiero se muestran en el siguiente cuadro:
Cuadro 28. Condiciones del prstamo
Monto del crdito
Plazo total
Plazo de amortizacin
Periodo de gracia a capital
Periodo de gracia a intereses
Forma de amortizacin
Margen de redescuento
Tasa de redescuento anual

Hasta el 100% del costo total del proyecto

Hasta 15 aos
Hasta 15 aos
Hasta 3 aos
Hasta 1 ao para ajuste fiscal
Cuota fija, porcentual, gradual creciente o decreciente
Entre 50% y el 100% del valor del crdito
DTF ms puntos adicionales segn condiciones del
mercado
Tasa final de inters anual
A convenir con el intermediario financiero
Forma de pago de intereses y Mensual, bimestral, trimestral, semestral o anual;
capital
anticipado o vencido
Moneda de emprstito
Moneda local o extranjera

Para financiar el proyecto las condiciones determinadas son:

Cuadro 29. Condiciones de financiamiento del proyecto
DETALLE
Monto del prstamo

DESCRIPCIN
El monto a financiar ser $9,143,469,929, cantidad
equivalente a la inversin del primer y segundo ao

Tasa de inters anual

18.5% Efectivo anual.
sobre saldos
Periodo de gracia
1 ao
Amortizacin
Cuotas fijas
Plazo del prstamo
5 aos

85

6.1.2 Calendario de desembolsos de capital propio y de otros recursos. El anlisis

financiero general se realiz a partir de tomar una financiacin del 46.09% de la
inversin inicial. Este dato se tom ya que los empresarios consideran esta opcin
la ms viable. Sin embargo, requieren un estudio detallado para corroborar esto o
tomar una decisin acertada.
A continuacin se muestra los desembolsos de capital propio y financiado para el
caso de financiar el 46.09% de la inversin. El desembolso del prstamo ser
dividido en dos aos para no mantener un excedente de caja.
Cuadro 30. Calendario de desembolsos
AO

INGRESO POR

CAPITAL PROPIO
INTERESES A
PAGAR
CUOTA POR
CAPITAL A PAGAR

$947,473,179

$742,673,245

$517,833,637

$270,993,473

$5,260,083,619 $ 3,883,386,310

PRSTAMO
INGRESO DE

$10,130,260,308

$947,473,179

$2,092,998,817 $2,297,798,751 $2,522,638,359 $2,769,478,523

7. EVALUACIN FINANCIERA DEL PROYECTO

7.1 ANLISIS DE FACTIBILIDAD
El anlisis de factibilidad es un anlisis orientado a determinar la ventaja
econmica de cada alternativa. En este caso la alternativa presentada y analizada
inicialmente es bajo un escenario donde la inversin inicial es financiada por el
46.09% de su monto original.
7.1.1

Valor Presente Neto.

El valor presente neto (VPN) es una tcnica que

consiste en traer a valor presente todos los ingresos del proyecto, utilizando la
misma tasa de inters y comparar esta equivalencia con el valor presente de los
egresos, incluyendo el desembolso inicial.
El criterio de aceptacin de inversiones es que si el valor presente neto de los
flujos de caja a una tasa dada de inters es mayor que cero, el proyecto es
factible.
En este proyecto se har el anlisis del VPN para el flujo de fondos del proyecto y
el flujo de fondos del inversionista.
El flujo de fondos del proyecto se observa en los siguientes resultados:

87

Grfica 17. Flujo de fondos del proyecto

39,895,859,458

4158490429

4912120494

1379916914
1

-5260083619
-10694157508

Con una tasa de inters equivalente a la TREMA, que es igual a 20% el VPN es
igual a $ 5,538,958,803. Segn estos datos el proyecto es factible. Se concluye
que el proyecto es lo suficientemente bueno, pues no solo cubre los costos de
capital sino tambin tiene la caracterstica de crear valor, ya que la TIR del
proyecto (30.84%) es mayor que la TREMA y el valor presente neto es mayor que
cero.
El flujo de fondos del inversionista tuvo como resultado:
Grfica 18. Flujo de fondos del inversionista
20,715,160,548

4223004933
0
1

-10694157508

1377650204

2007310171

88

Con una tasa de inters equivalente a la TREMA ( 20%) el VPN del flujo de fondos
del inversionista es igual a $ 1,905,076,058 . A partir de esto se puede concluir
que el proyecto financiado en un 46.09% es factible ya que el valor presente neto
es mayor que cero y la TIR (25.83%) es mayor a la tasa mnima atractiva para los
inversionistas definida en un 20%.
7.1.2 Tasa Interna De Retorno. La tasa interna de retorno tiene dos definiciones
importantes: la matemtica financiera y la de interpretacin. La definicin
matemtica financiera dice que la tasa interna de retorno es aquella tasa de
inters que hace que el valor presente de los ingresos sea igual al valor presente
de los egresos. Desde el punto de vista de interpretacin la TIR es la tasa de
inters que se gana sobre la parte de la inversin involucrada en el proyecto al
comienzo de cada periodo.
El criterio de aceptacin es simple, si la TIR del proyecto o TIR del inversionista es
mayor a la TREMA el proyecto es aceptado, es factible.
A partir de los flujos mostrados en el numeral anterior se obtuvieron los siguientes
resultados de TIR.
En el flujo de fondos del proyecto la TIR es igual a 30.84% lo cual es mayor a la
TREMA 20%. Segn el criterio expuesto anteriormente se puede decir que el
proyecto es factible.
En el flujo de fondos del inversionista se presenta una TIR de 25.83% mayor que
el 20% equivalente a la TREMA. Esto refleja que el proyecto es viable con el
financiamiento del 46.09% de la inversin inicial.

89

7.2 INCLUSIN DEL RIESGO EN LA EVALUACIN DEL PROYECTO

Con el fin de consolidar lo dicho anteriormente, se incluir anlisis de sensibilidad y
riesgo, con el fin de lograr una anlisis mas detallado y profesional.
7.2.1

Anlisis de sensibilidad.

En el anexo N, se encuentra el resumen de

escenarios, donde se incluyo la variable de ocupacin. La razn por la cual se jug

con esta variable, es porque no solo se pretende evaluar la viabilidad del hotel
basado en unas caractersticas fijas, sino que hay que tener en cuenta que el
mercado puede llegar a ser sensible a cambios.

VARIACION DEL PORCENTAJE DE OCUPACIN

Cuadro 31. Variacin de Ocupacin
ESCENARIO
Original
1
2
3
4
5

PORCENTAJE DE
OCUPACION
54.4%
30%
40%
50%
55%
60%

Bajo estos escenarios (anexo N) se ve que al modificarse la ocupacin, la TIR del

proyecto y del inversionista se afectan directamente. Solo en los escenarios donde
la ocupacin es mayor al 50% se ve que el proyecto es factible en general. Esto
lleva a la conclusin que siempre y cuando la ocupacin del hotel a construir no
disminuya del 50%, este mantendr su estado de viabilidad.

90

7.3.2 Distribucin de probabilidades. Tomar una decisin involucra algn tipo de

riesgo. Es por esta razn, que por medio de la herramienta de distribucin Beta 2,
la cual se fundamenta en la distribucin normal, pero se diferencia en que es
achatada en los extremos, como lo muestra la grfica 20.
Grfica 21. Distribucin beta 2

Para lograr esto, es necesario tomar tres de los escenarios mencionados en el

numeral anterior con sus respectivos flujos de caja. Los supuestos a analizar sern,
el original que es el mas probable, el escenario 1 que es el mas pesimista
(ocupacin del 30%) y el 4 que es el optimista (ocupacin del 60%) de la
sensibilizacin de la ocupacin y van a ser comparados con el flujo de caja del
inversionista, debido a que esta, (ocupacin) es una variable crtica y el flujo debe
ser atractivo al inversionista.

91

Cuadro 32. Escenarios de ocupacin

Celdas cambiantes:
Escenario
Flujo Inversionista Ao 1

Valor
Pesimista

Original

Optimista

-10,694,157,508 -10,694,157,508 -10,694,157,508

Flujo Inversionista Ao 2

Flujo Inversionista Ao 3

4,223,788,426

4,223,788,426

4,223,788,426

Flujo Inversionista Ao 4

-1,514,224,924

1,377,901,164

1,941,677,976

Flujo Inversionista Ao 5

-914,991,525

2,007,429,079

2,659,581,715

Flujo Inversionista Ao 6

1,690,744,484 20,607,213,671 25,724,777,837

De acuerdo a las siguientes frmulas, se procede a calcular el promedio de flujo y

la varianza por perodo.

Promedio flujos i =

Menos probable i + 4(Mas probable) + Optimista i

6

Menos Probable i - Optimista i

Varianza flujos i =

Cuadro 33. Promedio y Varianza de flujos del inversionista

FLUJO
1
2
3
4
5
6

PROMEDIO
-10694157508
0
4223788426
989842951.2
1629051084
18307396167

VARIANZA
0
0
0
3.31757E+17
3.54933E+17
1.60454E+19

92

Teniendo los promedios y varianzas de los flujos, se procede a sacar los valores
presentes netos de ellos, se acuerdo a las siguientes formulas:
Cuadro 34. Valores de VPN
VPN promedio

VPN varianza

$ 795,667,929.35

$ 5,676,205,800,385,030,000.00

Ya con esta informacin, se puede proceder a calcular la probabilidad que el valor

presente neto del proyecto sea mayor a cero, usando la siguiente frmula:

Z=

VPN VPN PROMEDIO

DESVESTVPN
Z = 0.33

Remplazando este nmero en una distribucin de probabilidad normal da 0.369.

Segn la teora, el rea bajo la curva de una distribucin normal es 1. Por
consiguiente, 1 0.369 = 0.631. Esto quiere decir que existe una probabilidad del
63.1% que el VPN del flujo de caja del inversionista sea mayor que cero. Esto
implica que el proyecto presenta un riesgo relativamente bajo para los
inversionistas, situacin que se ve claramente reflejada en el anlisis de
sensibilidad de ocupacin, pues mientras esta se mantenga por encima del 50%, el
proyecto no solo va ser rentable, sino que va a cumplir con las expectativas de
inversin de futuros accionistas. Ver modelo financiero en el anexo M.

8. CONCLUSIONES
A partir de los estudios hechos se sacaron las siguientes conclusiones:

Barranquilla es una ciudad con muchos factores que la hacen atractiva para los
negocios. Segn el estudio de mercados hecho, esta ciudad tiene una demanda
de hospedaje por negocios significativa, sin embargo no cuenta con una oferta
que cumpla con las condiciones que requieren estos clientes para sus viajes de
negocios.

El cliente del Hotel Estelar Barranquilla es un hombre o mujer de negocios que

busca sentirse en casa, o en su oficina, aun estando fuera de ella. A partir del
estudio de la competencia se concluy que existen en promedio dos hoteles
bien ubicados en la mente de los clientes pero que carecen de varios servicios
que hacen del Hotel Estelar Barranquilla un hotel diferenciador entre los
ofrecidos en la ciudad.

Por medio de un anlisis detallado hecho en el estudio de mercados se

identific que los clientes del Barranquilla Estelar eligen sus hoteles por medio
de convenios que se manejan con la empresa. Por esto, las estrategias de
promocin se dedican principalmente a estos clientes corporativos que no solo
buscan un hotel para hospedaje sino para ofrecer conferencias o desarrollar
congresos empresariales.

La capacidad del hotel, as como los servicios y los procesos de operacin ms

significativos son indispensables para el buen desarrollo operativo y
administrativo del hotel. Se disearon procesos de operacin a partir de los

94

estndares que maneja Hoteles Estelar en todos los hoteles de la cadena y

aplicando las nuevas tendencias que se ven en el mercado. Todo esto con el fin
de satisfacer las necesidades de los clientes del hotel.

Se proponen unos ndices que buscan la medicin de eficiencia y productividad

en el uso de los insumos del hotel en cada uno de los departamentos operados
del mismo.

Las inversiones que se requieren hacer para la construccin del hotel sern
distribuidas en tres aos.

Las condiciones de calidad requeridas en el hotel con las especificaciones de la

cadena Estelar hacen que la inversin inicial y los costos sean altos. La
ocupacin es el factor ms relevantes para concluir si el proyecto hotelero es
viable o no.

El proyecto de construir un hotel de alta categora y de negocios en

Barranquilla es viable manteniendo la financiacin de la inversin inicial en un
46.09% y una ocupacin mayor al 50%.

Un proyecto de esta magnitud, en una ciudad como Barranquilla es muy

positivo, pues no solo la construccin sino tambin su operacin ser un
generador importante de empleo, y la contribucin en impuestos a la regin,
ya cuando este se encuentre operando, brindar a Barranquilla nuevos y
grandes ingresos que se servirn para su desarrollo como una de las mas
importantes ciudades del pas.

El sector turstico y hotelero es un sector que genera unos ingresos importantes

para nuestro pas. Como ingenieros industriales es importante trabajar con las
herramientas aprendidas durante nuestra formacin para el desarrollo optimo

95

de este sector y de una empresa colombiana que se destaca por generar

empleo en todo el pas y ser ejemplo para las dems compaas del sector.
Para nosotros es importante entregar un anlisis real y plantear unas
conclusiones importantes para la toma de decisiones gerenciales en la cadena.

96

ANEXO A: ENCUESTA EN AEROPUERTOS

ENCUESTA A PASAJEROS
DESTINO:___________________

FECHA:___________ HORA________________:

1. Cuando viaja generalmente donde acostumbra hospedarse?

Hotel________ Casa de Familia________ Apartamento de la empresa ________
Otro ___________ Cual? ________
2. Me puede usted decir por favor cuales son las ciudades a las que mas acostumbra
viajar por negocios.
Bogota ______ Medellin ______ Cali ______ Barranquilla _____
Bucaramanga ______ Cartagena _______ Otra ______
3. Generalmente de cuanto tiempo su estadia en sus viajes?
1-2 noches ____ 3-4 noches_____

5- 6 noches_____

Ms de 6 noches____

4. Responda esta pregunta solo si el viajero va a barranquilla. Cuando viaja usted a

Barranquilla en que hotel acostumbra hospedarse?
El Prado____ Puerta del Sol_____ Dann ______ Otro _____ Cual? ______
5. Cuando viaja a Barranquilla se hospedaria en un hotel de la cadena Estelar?
Si ______

No____

6. El hotel en el que usted se hospeda cuando viaja por negocio lo elige su emprsa o
usted?
Empresa ______ Usted _______

97

ANEXO B: ENCUESTA EN HOTELES

ENCUESTA A HOTELES
FECHA:___________ HORA________________:
1. Cuando viaja generalmente donde acostumbra hospedarse?
Hotel________ Casa de Familia________ Apartamento de la empresa ________
Otro ___________ Cual? ________
2. Me puede usted decir por favor cuales son las ciudades a las que mas acostumbra
viajar por negocios.
Bogota ______ Medellin ______ Cali ______ Barranquilla _____
Bucaramanga ______ Cartagena _______ Otra ______
3. Generalmente de cuanto tiempo su estadia en sus viajes?
1-2 noches ____ 3-4 noches_____

5- 6 noches_____

Ms de 6 noches____

4. Que servicios considera necesarios en un hotel para que su estada sea la major?
Picsina___ Gimnasio_____ Internet _____ Mini Bar _______ Bar _______
Variedad de Restaurantes_____ Transporte ______
Servicios de oficina ( Fax, fotocopias, scanner) _____
Otros ____ Cuales? _____
5. Responda esta pregunta solo si el viajero va a barranquilla. Cuando viaja usted a
Barranquilla en que hotel acostumbra hospedarse?
El Prado____ Puerta del Sol_____ Dann ______ Otro _____ Cual? ______
6. Cuando viaja a Barranquilla se hospedaria en un hotel de la cadena Estelar?
Si ______

No____

7. El hotel en el que usted se hospeda cuando viaja por negocio lo elige su empresa o
usted?
Empresa ______ Usted _______

ANEXO M: MODELO FINANCIERO

MODELO INTEGRAL DE EVALUACIN DE
PROYECTOS
PRESUPUESTO DE CAPITAL PARA PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
HOTEL ESTELAR BARRANQUILLA
Horizonte de vida del proyecto - Aos

INFORMACIN DE MERCADO
Precio/ao 1
Tarifa promedio al 2004

415,000

Tarifa Promedio por noche

Precio/ao 2

Precio/ao 3

Precio/ao 4

Precio/ ao 5
666,400

508,393

543,981

582,059

622,803

Inflacin anual constante

7%

7%

7%

7%

7%

Habitaciones disponibles

110

110

110

110

110

Habitaciones disponibles en el ao

40,150

40,150

40,150

40,150

40,150

Ocupacin

54.40%

43.06%

46.55%

50.32%

54.40%

Numero de cubiertos por ao

72,110

72,611

74,300

76,149

77,147

Precio promedio del cubierto

Ingresos de departamentos menores

25,512

27,298

29,209

31,253

33,441

2,880,000

3,081,600

3,297,312

3,528,124

3,775,093

COSTOS Y GASTOS VARIABLES DEL HOTEL

Porcentaje
Costos de Alimentos y Bebidas

13.2%

Gastos de Habitaciones

5.3%

Gastos A y B

7.5%

Gastos de departamentos menores

12.4%

99

COSTOS Y GASTOS FIJOS DEL HOTEL

Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Ao 5

Nomina Habitaciones

781,590,144

836,301,454

894,842,556

957,481,535

1,024,505,242

Nomina Alimentos y Bebidas

173,610,492

185,763,226

198,766,652

212,680,318

227,567,940
1,342,466,310

Gastos de nomina de administracin

1,024,161,120

1,095,852,398

1,172,562,066

1,254,641,411

Gastos de administracin

625,791,840

669,597,269

716,469,078

766,621,913

820,285,447

Gastos de mercadeo y ventas

847,765,656

907,109,252

970,606,900

1,038,549,383

1,111,247,839

Gastos de mantenimiento

784,143,948

839,034,024

897,766,406

960,610,054

1,027,852,758

31,002,396

33,172,564

35,494,643

37,979,268

40,637,817

Honorarios por apoyo corporativo

INVERSIONES

Ao 1

Ao 2

Estructura, acabados e instalaciones

7,629,974,439

5,230,076,080

Terreno (lote)

1,390,276,800

Ao 3

Activos fijos

Dotacin

1,398,063,565

2,511,338,150

1,372,048,160

Capital de trabajo
Efectivo

7,389,343

Inventarios

15

Numero de das

360

Activo nominal

275,842,704

Total inversin por aos

10,694,157,508

VALOR RESIDUAL AL FINAL DEL AO 6

Valor residual
Inversio.

Valor residual Proyecto

33,990,676,400

17,861,692,381

10,118,196

12,500,000
5,260,083,619

3,883,386,310

5228563882

100

INFORMACIN DE FINANCIAMIENTO

25%

46.09%

75%

4,959,406,859

9,143,469,929

14,878,220,578

18.500%

18.500%

18:5%

Periodo de gracia

Amortizacin de capital en cuotas iguales

Plazo del prstamo: en aos

20%

20%

20%

PRESTAMO
Monto del prstamo
Tasa de inters anual sobre saldos

CAPITAL PROPIO
TREMA
Tasa de impuestos

38.5%

1. CALCULO DEL SERVICIO DE LA DEUDA

AO
SALDO FINAL

0
0

CAPITAL

9,143,469,929

9,143,469,929

7,402,927,995

5,340,385,804

2,896,273,308

(3,432,083,870)

(3,432,083,870)

(3,432,083,870)

(3,432,083,870)

(1,691,541,937)

(1,369,541,679)

(987,971,374)

(535,810,562)

(1,740,541,933)

(2,062,542,191)

(2,444,112,496)

(2,896,273,308)

CUOTA ANUAL
INTERESES

(1,691,541,937)

101

2. PROYECCIN DEL ESTADO DE

RESULTADOS
AO 0

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

AO 5

AO 6

VENTAS DEPARTAMENTALES
Habitaciones

11,104,116,549

9,403,574,885

10,877,648,786

12,582,793,731

14,555,231,667

1,839,671,960

1,982,125,227

2,170,207,512

2,379,909,436

2,579,877,272

2,880,000

3,081,600

3,297,312

3,528,124

3,775,093

12,946,668,509

11,388,781,712

13,051,153,610

14,966,231,290

17,138,884,031

Nomina

-781,590,144

-836,301,454

-894,842,556

-957,481,535

-1,024,505,242

Otros gastos: Amenities

-588,518,177

-498,389,469

-576,515,386

-666,888,068

-771,427,278

Costos

-242,836,699

-261,640,530

-286,467,392

-314,148,046

-340,543,800

Nomina

-173,610,492

-185,763,226

-198,766,652

-212,680,318

-227,567,940

Otros gastos

-137,975,397

-148,659,392

-162,765,563

-178,493,208

-193,490,795

-357,120

-382,118

-408,867

-437,487

-468,111

TOTAL COSTOS Y GASTOS

-1,924,888,029

-1,931,136,190

-2,119,766,416

-2,330,128,661

-2,558,003,168

UTILIDAD DEPARTAMENTAL

11,021,780,480

9,457,645,522

10,931,387,195

12,636,102,629

14,580,880,864

-1,024,161,120

-1,095,852,398

-1,172,562,066

-1,254,641,411

-1,342,466,310

-625,791,840

-669,597,269

-716,469,078

-766,621,913

-820,285,447

Mercadeo y ventas

-847,765,656

-907,109,252

-970,606,900

-1,038,549,383

-1,111,247,839

Mantenimiento

-784,143,948

-839,034,024

-897,766,406

-960,610,054

-1,027,852,758

-31,002,396

-33,172,564

-35,494,643

-37,979,268

-40,637,817

-3,312,864,960

-3,544,765,507

-3,792,899,093

-4,058,402,029

-4,342,490,171

7,708,915,520

5,912,880,015

7,138,488,102

8,577,700,600

10,238,390,693

-1,691,541,937

-1,691,541,937

-1,369,541,679

-987,971,374

-535,810,562

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

Alimentos y Bebidas
Otros departamentos operados
TOTAL VENTAS
COSTOS Y GASTOS DEPARTAMENTALES
Habitaciones:

Alimentos y Bebidas:

Gastos de Departamentos menores

GASTOS DEPARTAMENTOS NO OPERADOS

Administracin
Nomina
Otros Gastos

Honorarios por apoyo corporativo

TOTAL GASTOS DEPARTAMENTOS NO
OPERADOS
UTILIDAD BRUTA OPERACIONAL
Gastos financieros
Amortizacion de diferidos
Depreciaciones
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

-1,301,042,296

-1,301,042,296

-1,301,042,296

-1,301,042,296

-1,301,042,296

4,658,662,747

2,862,627,242

4,410,235,586

6,231,018,390

8,343,869,294

102

Provisin impuestos: 38,5%

UTILIDAD NETA

-1,793,585,157

-1,102,111,488

-1,697,940,701

-2,398,942,080

-3,212,389,678

2,865,077,589

1,760,515,754

2,712,294,886

3,832,076,310

5,131,479,616

3. CALCULO DE LA INVERSIN INICIAL:

Activos fijos:
Estructura, acabados e instalaciones
Terreno (lote)

15,371,388,669
1,390,276,800

Dotacin y equipo

2,770,111,725

Subtotal

19,531,777,194

Capital de trabajo:
Efectivo mnimo requerido
Inventario Inicial

7,389,343
10,118,196
17,507,539

Inversin diferida:
Activos nominales

288,342,704

TOTAL INVERSIN

19,837,627,437

4. CALCULO DEL COSTO DE CAPITAL PROMEDIO PONDERADO

(WACC)
FUENTE
Deuda
Aporte Socios

MONTO

C.E.A.A.I

C.E.A.D.I.

9,143,469,929

18.500%

11.38%

46.09%

5.24%

10,694,157,508

20.000%

20.00%

53.91%

10.78%

WACC ===>

16.03%

19,837,627,437

%P

C.E.A.D.I.P

103

5. CALCULO INVERSIN MARGINAL EN CAPITAL DE TRABAJO

AO 0
Efectivo

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

ANO 5

ANO 6

7,389,343

7,389,343

7,389,343

7,389,343

7,389,343

7,389,343

10,118,196

10,118,196

10,901,689

11,936,141

13,089,502

14,189,325

Total capital de trabajo

17,507,539

17,507,539

18,291,032

19,325,484

20,478,845

21,578,668

Variacin de capital de trabajo

17,507,539

783,493

1,034,453

1,153,361

21,578,668

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

ANO 5

ANO 6

Inventario

6. FLUJO DE FONDOS Y RENDIMIENTO DEL

PROYECTO
AO 0
Ventas

12,946,668,509

11,388,781,712

13,051,153,610

14,966,231,290

17,138,884,031

Gastos de Habitaciones

-1,370,108,321

-1,334,690,923

-1,471,357,942

-1,624,369,602

-1,795,932,521

Costos y Gastos de Alimentos y Bebidas

-554,422,588

-596,063,148

-647,999,607

-705,321,571

-761,602,536

Gastos de departamentos menores

-357,120

-382,118

-408,867

-437,487

-468,111

UTILIDAD BRUTA

11,021,780,480

9,457,645,522

10,931,387,195

12,636,102,629

14,580,880,864

-3,312,864,960

-3,544,765,507

-3,792,899,093

-4,058,402,029

-4,342,490,171

Total gastos departamentos no operados

Depreciacin

-1,301,042,296

-1,301,042,296

-1,301,042,296

-1,301,042,296

-1,301,042,296

Amortizacin de diferidos

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

UTILIDAD OPERATIVA

6,350,204,683

4,554,169,179

5,779,777,265

7,218,989,764

8,879,679,856

Provisin impuestos: 38.5%

UTILIDAD OPERATIVA ANTES DE
IMPUESTOS

-2,444,828,803

-1,753,355,134

-2,225,214,247

-2,779,311,059

-3,418,676,745

3,905,375,880

2,800,814,045

3,554,563,018

4,439,678,705

5,461,003,111

+ Depreciacin

1,301,042,296

1,301,042,296

1,301,042,296

1,301,042,296

1,301,042,296

+ Amortizacin diferidos

57,668,541

57,668,541

57,668,541

57,668,541

57,668,541

5,264,086,717

4,159,524,881

4,913,273,855

5,798,389,541

6,819,713,948

-10,694,157,508

-5,242,576,080

-3,883,386,310

-17,507,539

-783,493

-1,034,453

-1,153,361

-21,578,668

-10,694,157,508

-5,260,083,619

1,380,700,407

4,158,741,388

4,912,239,402

5,797,236,181

6,798,135,280

FLUJO DE CAJA OPERATIVO

-Inversin en Activo Fijos y Nominales
- Inversin en capital de trabajo
TOTAL FLUJO NETO DEL PROYECTO

-10694157508

-5260083619

1380700407

4158741388

4912239402

39,787,912,581

104

7. DIAGRAMA DE FLUJO DE CAJA

TIR

30.84%

VPN al WACC

5,538,958,803

8. CRITERIO DE DECISIN
SE ACEPTA

TIR
30.84%

MAYOR QUE

TREMA
20.00%

105

9. FLUJO DE FONDOS DEL INVERSIONISTA Y

SU RENDIMIENTO
AO 0

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

ANO 5

ANO 6

Ventas

12,946,668,509

11,388,781,712

13,051,153,610

14,966,231,290

17,138,884,031

Gastos de Habitaciones

-1,370,108,321

-1,334,690,923

-1,471,357,942

-1,624,369,602

-1,795,932,521

-554,422,588

-596,063,148

-647,999,607

-705,321,571

Costos y Gastos de Alimentos y Bebidas

Gastos de Departamentos Menores

-357,120

-382,118

-408,867

-437,487

-468,111

MARGEN DE CONTRIBUCIN

11,021,780,480

9,457,645,522

10,931,387,195

12,636,102,629

14,580,880,864

-3,312,864,960

-3,544,765,507

-3,792,899,093

-4,058,402,029

-4,342,490,171
-1,301,042,296

Gastos departamentos no operados

Depreciacin

-1,301,042,296

-1,301,042,296

-1,301,042,296

-1,301,042,296

Amortizacin de diferidos

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

-57,668,541

UTILIDAD OPERATIVA

6,350,204,683

4,554,169,179

5,779,777,265

7,218,989,764

8,879,679,856

Gastos financieros

-1,691,541,937

-1,691,541,937

-1,369,541,679

-987,971,374

-535,810,562

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

4,658,662,747

2,862,627,242

4,410,235,586

6,231,018,390

8,343,869,294

Provisin impuestos: 38.5%

-1,793,585,157

-1,102,111,488

-1,697,940,701

-2,398,942,080

-3,212,389,678

UTILIDAD NETA

2,865,077,589

1,760,515,754

2,712,294,886

3,832,076,310

5,131,479,616

+ Prstamo

5,260,083,619

3,883,386,310

-1,740,541,933

-2,062,542,191

-2,444,112,496

-2,896,273,308

+ Depreciacin

1,301,042,296

1,301,042,296

1,301,042,296

1,301,042,296

1,301,042,296

+ Amortizacin de diferidos

57,668,541

57,668,541

57,668,541

57,668,541

57,668,541
-21,578,668

- Amortizacin de deuda

- Inversin en capital de trabajo

- Inversin en activos fijos y diferidos
TOTAL FLUJO NETO INVERSIONISTA

-17,507,539

-783,493

-1,034,453

-1,153,361

-10,694,157,508

-5,242,576,080

-3,883,386,310

-10,694,157,508

4,223,788,426

1,377,901,164

2,007,429,079

2,745,521,289

3,572,338,476

-10694157508

4223788426

1377901164

2007429079

20,607,213,671

106

10. DIAGRAMA DE FLUJO DE CAJA

TIR

25.83%

VPN (20%)

1,905,076,058

11. CRITERIO DE DECISIN

SE ACEPTA

TIR
25.83%

MAYOR QUE

TREMA
20.00%

107

12. FLUJO DE CAJA O PRESUPUESTO DE

EFECTIVO

AO 0
ENTRADAS
Por ventas
Recaudo por cartera
Aportes
Prstamo
TOTAL ENTRADAS DE EFECTIVO

AO 1

AO 2

0
0

AO 3

12,407,223,988
0

10,694,157,508

AO 4

10,914,249,141

AO 5

12,507,355,543

AO 6

14,342,638,320

17,138,884,031

539,444,521

474,532,571

543,798,067

623,592,970

5,260,083,619

3,883,386,310

10,694,157,508

5,260,083,619

16,290,610,298

11,453,693,662

12,981,888,115

14,886,436,387

17,762,477,002

SALIDAS
Inversin marginal en Inventarios
Inversin activos fijos

10,118,196

783,493

1,034,453

1,153,361

10,418,314,804

5,230,076,080

3,883,386,310

275,842,704

12,500,000

Gastos de Habitaciones

1,370,108,321

1,334,690,923

1,471,357,942

1,624,369,602

1,795,932,521

Gastos y Costos de Alimentos y Bebidas

554,422,588

596,063,148

647,999,607

705,321,571

761,602,536

Gastos de departamentos menores

Inversin activos diferidos

Gastos de departamentos no operados

357,120

382,118

408,867

437,487

468,111

3,312,864,960

3,544,765,507

3,792,899,093

4,058,402,029

4,342,490,171

Pago de intereses

1,691,541,937

1,691,541,937

1,369,541,679

987,971,374

535,810,562

Amortizacin del prstamo

1,740,541,933

2,062,542,191

2,444,112,496

2,896,273,308

Pago de impuestos de renta

1,793,585,157

1,102,111,488

1,697,940,701

2,398,942,080

3,212,389,678

10,694,157,508

5,252,694,276

12,606,266,393

10,010,880,548

11,043,724,532

12,220,710,001

13,544,966,887

7,389,343

3,684,343,905

1,442,813,114

1,938,163,583

2,665,726,386

4,217,510,115

TOTAL SALIDAS DE EFECTIVO

FLUJO NETO DE EFECTIVO
Saldo inicial

7,389,343

3,691,733,248

5,134,546,361

7,072,709,944

9,738,436,330

Saldo final de efectivo

7,389,343

3,691,733,248

5,134,546,361

7,072,709,944

9,738,436,330

13,955,946,445

108

13. BALANCE GENERAL PROYECTADO

AO 0

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

AO 5

AO 6

ACTIVOS
Efectivo

7,389,343

3,691,733,248

5,134,546,361

7,072,709,944

9,738,436,330

13,955,946,445

Cuentas por cobrar

539,444,521

474,532,571

543,798,067

623,592,970

714,120,168

Inventario

10,118,196

10,118,196

10,901,689

11,936,141

13,089,502

14,189,325

Total Activo Corriente

17,507,539

4,241,295,965

5,619,980,621

7,628,444,153

10,375,118,803

14,621,825,410

Terreno

1,390,276,800

1,390,276,800

1,390,276,800

1,390,276,800

1,390,276,800

1,390,276,800

1,390,276,800

Edificio

7,629,974,439

12,860,050,519

15,371,388,669

15,371,388,669

15,371,388,669

15,371,388,669

15,371,388,669

Maquinaria y Equipo

1,398,063,565

1,398,063,565

2,770,111,725

2,770,111,725

2,770,111,725

2,770,111,725

2,770,111,725

-1,301,042,296

-2,602,084,592

-3,903,126,887

-5,204,169,183

-6,505,211,479

10,418,314,804

15,648,390,884

18,230,734,899

16,929,692,603

15,628,650,307

14,327,608,011

13,026,565,716

275,842,704

288,342,704

288,342,704

288,342,704

288,342,704

288,342,704

288,342,704

-57,668,541

-115,337,082

-173,005,622

-230,674,163

-288,342,704

275,842,704

288,342,704

230,674,163

173,005,622

115,337,082

57,668,541

10,694,157,508

15,954,241,127

22,702,705,026

22,722,678,847

23,372,431,541

24,760,395,355

27,710,821,653

Depreciacin acumulada
Total Activo Fijo
Activo Diferido
Amortizacin de diferidos
Total Activo Diferido
TOTAL ACTIVOS
PASIVO Y PATRIMONIO
Impuesto por pagar

Prstamo bancario

5,260,083,619

9,143,469,929

7,402,927,995

5,340,385,804

2,896,273,308

2,896,273,308

0
10,694,157,508

Total Pasivo

5,260,083,619

9,143,469,929

7,402,927,995

5,340,385,804

Aporte socios

10,694,157,508

10,694,157,508

10,694,157,508

10,694,157,508

10,694,157,508

10,694,157,508

2,865,077,589

4,625,593,343

7,337,888,228

11,169,964,538

17,016,664,145

10,694,157,508

10,694,157,508

13,559,235,098

15,319,750,851

18,032,045,737

21,864,122,047

27,710,821,653

10,694,157,508

15,954,241,127

22,702,705,026

22,722,678,847

23,372,431,541

24,760,395,355

27,710,821,653

Utilidad del ejercicio

Total patrimonio
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

109

ANEXO N: ESCENARIO DE OCUPACIN

Resumen de escenario
Celdas cambiantes:
Ocupacin_Ao5
Celdas de resultado:
TIRproyecto
WACC
TIRinverionista
Tasa_mnima_atractiva

original

Escenario 1

Escenario 2

Escenario 3

Escenario 4

Escenario 5

54.40%

30.00%

40.00%

50.00%

55.00%

60.00%

30.84%
20.00%
25.83%
20.00%

8.65%
20.00%
1.24%
20.00%

19.45%
20.00%
2.85%
20.00%

27.71%
20.00%
20.46%
20.00%

31.25%
20.00%
26.49%
20.00%

34.50%
20.00%
31.60%
20.00%