1

UNIVERSIDAD DE LAS AMERICAS

ESCUELA DE ARQUITECTURA. SANTIAGO
CURSO DE TASACION INMOBILIARIA
5SEMESTRE 2007

ENFOQUES DE TASACION


1 EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

1.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

El enfoque por comparacin de mercado permitir determinar el valor de la propiedad que se tasa
segn comparacin con otras propiedades similares que estn transndose o hayan sido
recientemente transadas en el mercado inmobiliario.

Se procede a revisar sus principales caractersticas:

1.1.1 Definiciones

Se estima conveniente tener presente las dos siguientes definiciones:

Valor de mercado:

Cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valoracin, se intercambiara voluntariamente una
propiedad entre un comprador y un vendedor en una transaccin libre despus de una
comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada,
prudentemente y sin presiones.

Precio:

Cantidad de dinero que un comprador particular est realmente dispuesto a pagar y un vendedor
particular est dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transaccin.
2
1.1.2 Implicancias del valor de mercado

Para que un valor pueda ser considerado como de mercado o de libre mercado es indispensable que
se constate lo siguiente:

Alguien desea comprar pero no est obligado a hacerlo.
Alguien desea vender pero no est forzado a vender a cualquier precio.
La actuacin es voluntaria, sin estmulos indebidos o situaciones econmicas criticas.
Las partes (oferta y demanda) no estn relacionadas y actan independientemente.
Ambas partes (oferta y demanda) estn informadas y disponen de un tiempo razonable para
negociar la venta.
La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable.
No se tienen en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un inters especial.

1.1.3 Principios de valoracin

Entre los principios de valoracin que se deben tener presente para tasar tenemos los siguientes:

Principio de sustitucin:

El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares caractersticas sustitutivas de aquel
igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor
equivalente.

Principio de contribucin (o de valor residual):

El valor de un componente de la propiedad depende de su contribucin al valor total de ella.

Principio de mayor y mejor uso:

El valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de ser destinado, dentro de las posibilidades
legales y fsicas, al uso ms razonable, probable y financieramente aconsejable que le permita
obtener el mayor valor.




3
1.1.4 Limitaciones

Problemas habituales del enfoque por comparacin de mercado se generan debido a lo siguiente:

Supone mercado con competencia perfecta.
No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.
Requiere informacin suficiente (cantidad y calidad).
La informacin es variable en el tiempo.

1.1.5 Aplicaciones

Las aplicaciones del enfoque de comparacin de mercado son para tasaciones para el sistema
bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercializacin de productos
inmobiliarios.
No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales del
mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).

1.2 PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

1.2.1 Definicin del enfoque comparativo

Este enfoque consiste en efectuar la valoracin de un inmueble segn el anlisis comparativo de
valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario.

El mtodo consiste en:

Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias ms
probables bajo las cuales ese bien se comercializara en el mercado.

Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese mercado.

Determinar el valor a partir de informacin especfica y concreta del mercado apropiado.

1.2.2 La ecuacin de valor por comparacin

La ecuacin para resolver la tasacin de un inmueble segn el enfoque de comparacin de mercado
es la siguiente:

T
i
= Sup

m X UF/M (ESM)
4
Donde

Ti = Valor de tasacin del inmueble

Sup

m

= Magnitud

de superficie edificada o de suelo en el caso de la tasacin de terrenos.

UF/M = Valor en unidad de medida de lo edificado o de suelo en el caso de terrenos. Este valor
incluye el valor del suelo, de lo edificado y de las obras complementarias. En los
inmuebles de copropiedad, incluye la cuota proporcional del terreno, de las reas
comunes y de las obras complementarias.

ESM = Estadstica sistematizada del mercado la cual permite establecer una franja de valores
(varianza) con promedios, mximos y mnimos.

Nota: la UF/M del suelo en rea urbana caracterizada por un alto coeficiente de constructibilidad (uso
de suelo en alta densidad y edificacin en altura) incluye habitualmente el valor UF/M de la
edificacin que all exista

1.2.3 Etapas del procedimiento

El procedimiento implica el desarrollo de las siguientes etapas:

1.2.3.1 Anlisis de la propiedad

Las caractersticas y cualidades que influyen en el valor de la propiedad deben establecerse
analizando:

Inspeccin fsica del inmueble y su entorno:
- Localizacin, el sector y la vecindad
- Terreno construcciones

Documentacin tcnica y legal:
- Legalidad de construcciones, expropiaciones, servidumbres, etc.

Conocimiento de disposiciones normativas:
- Plan regulador, usos y constructibilidad.
- Dotacin de servicios pblicos.


5

1.2.3.2 Estudio de mercado inmobiliario

El estudio de mercado de inmuebles contempla:

Anlisis del mercado inmobiliario propiamente tal, el cual implica, a su vez, conocer la:
- Situacin general del pas (macro).
- Situacin del mercado inmobiliario local.

Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado en base a estadstica sistematizada de
mercado lo cual implica a su vez la constatacin de:
- Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables, es decir, de atributos
similares.
- Existencia de informacin actualizada y confiable del comportamiento de dicho mercado.

1.2.3.3 Recopilacin de informacin

La recopilacin de la informacin de mercado implica:

Captar datos de oferta y/o de demanda.

Considerar la presencia de las variables espaciales y temporales.

Capturar datos a ser considerados como:
- Elementos estadsticos: a mayor nmero de referencias mayor exactitud y fiabilidad de la
informacin.
- Elementos cualitativos: a mayor informacin especfica, mejores resultados de los ajustes; a
mayor semejanza, ms significativa es la informacin.

Reconocer
- La escasez de informacin (espacio tiempo).
- La existencia de antecedentes incompletos e insuficientes.

Tener presente que:
- La muestra no es aleatoria.
- Los bienes son heterogneos y por lo tanto son bienes sustitutos, similares pero, no idnticos.



6
1.2.3.4 Caractersticas para seleccionar

La seleccin de los datos captados contempla las siguiente consideraciones:

Un sistema de sntesis que contemple la definicin de lo esencial del inmueble. Lo que obliga a
que de los datos de mercado captados se puedan singularizar los componentes tcnicos que los
diferencian del inmueble a tasar.

Una clasificacin de las tipologas de productos inmobiliarios segn:
- Usos.
- Tipos edificatorios (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.).

Una precisin en las caractersticas de la localizacin de los inmuebles en cuanto a:
- Homogeneidad del sector.
- Densidad del sector.
- Estrato socioeconmico del sector.

Una precisin de las caractersticas de los inmuebles tales como:
- Tamaos de los inmuebles.
- Valores de los inmuebles.

Adems:
- Fechas en que se capta el dato.
- Tipos de fuentes informativas.

1.2.3.5 Verificacin de la informacin (control de calidad)

La verificacin de la informacin captada presupone:

Descarte y validacin de datos dado que se pueden advertir:
- Datos incompletos o repetidos.
- Sujetos relacionados.
- Especulaciones.
- Promociones equivocadas.
- Intervenciones atpicas (en su financiamiento o promocin).
- Heterogeneidad de construcciones.
Correccin de sesgos de las fuentes a fin de disponer una muestra restringida pero fiable.
Seguimiento de las referencias (en el caso de ser ofertas)

7
1.2.3.6 Anlisis de la propiedad en su mercado

El anlisis de la propiedad a tasar en relacin a su mercado implica su comparacin con otras que
compiten por igual demanda. Por ello el anlisis comparativo debe captar inmuebles similares en:

Ubicacin.
Caractersticas del entorno inmediato y accesibilidad.
Caractersticas del terreno.
Conservacin de la construccin.
Comercializacin.
Anlisis del mayor y mejor uso.
Otros.

Tasacin del inmueble problema

La aplicacin del anlisis de mercado al caso especfico implica:

Seleccin de propiedades comparables.
Evaluacin de las diferencias a travs de la homologacin de ellos lo que implica la adecuada
alteracin del valor de las referencias captadas segn calificacin de sus diferencias.
Reconciliacin de valores u homogeneizacin estadstica de las referencias de mercado
homologadas a fin de determinar el valor de tasacin.

1.2.3.7 Reconciliacin de valores

A travs de un procedimiento estadstico (que habitualmente se efecta a travs del estadgrafo del
Excel) se establece una reconciliacin entre los valores de las 5 referencias captadas ms similares
al del inmueble tasado. Con lo anterior se establece:

Una aproximacin matemtica del valor de tasacin ya que se determina un valor promedio con la
correspondiente desviacin estndar.

Un margen de error de la estimacin deducido de los datos de la franja de valor.

Obteniendo el valor promedio sealado se puede proceder a resolver la ecuacin de tasacin por
comparacin de mercado.

8
1.2.3.8 Ecuaciones para ser aplicadas en la tasacin con enfoque por comparacin de
mercado

Se reconocen dos ecuaciones generales a saber:

Ecuacin para la tasacin de terrenos

T
t
= M
t
x $
M
t


- T
t
= Tasacin de terreno

- M
t
= Superficie de terreno en M (ha) determinada de escrituras, o, de planos aprobados
de subdivisin o loteo, o, de permisos de edificacin, o, de planos catastrales
municipales, o, de certificados de avalos detallados del SII, o, de levantamientos a
huincha o con instrumentos.

- $ = Razn del valor por metro cuadrado deducido de estadstica sistematizada
M
t
inmobiliaria de terrenos similares debidamente homologados.

Ecuacin para la tasacin de inmuebles (suelo con edificaciones)

T
i
= M
e
x $
M
e


- T
i
= Tasacin del inmueble (aplicable a casas, departamentos, oficinas, locales
comerciales, boxes de aparcamientos vehiculares, bodegas acogidas a rgimen de
copropiedad).

- M
e
= Superficie de lo edificado determinada de permisos de edificacin y de sus
ampliaciones, o, de cuadros aprobados de superficies de venta por piso, o, de
levantamientos a huincha o con instrumentos.

- $ = Razn del valor por metro cuadrado deducido de estadstica sistematizada de
M
e
mercado inmobiliario del inmueble que corresponda debidamente homogada.
9
1.3 EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO

1.3.1 Tasacin de un terreno de 1000 m en el que el valor UF/M de terrenos similares
determinado por enfoque de comparacin de mercado es de UF/M 8,00

Por lo tanto, 1000 m de superficie (singularizndose cmo se ha determinado) x UF/m 8,00 =
UF 8.000.

1.3.2 Tasacin de una casa de 560 m de terreno y 169 m edificados

OFERTA DE CASAS SIMILARES EN LA COMUNA Y SECTOR RESPECTIVO DE LA CASA
QUE SE TASA
N Fecha Ubicacin Valor UF Terreno Edificacin Fuente de informacin
1 5.381 500 200
2 6.272 420 158
3 5.227 440 180
4 7.500 460 260
5 7.350 500 160
6 7.963 530 220
7 7.748 539 250
8 6.800 550 200
9 7.550 580 190
10 7.900 600 240
TOTAL 69.691 5.119 2.058
PROMEDIO 6.961,10 511,90 205,80
CASA PROBLEMA 560,00 169,00





10
OFERTA DE TERRENOS EN LA COMUNA Y SECTOR RESPECTIVO DE LA CASA QUE
SE TASA
N fecha Ubicacin Valor UF Superficie UF/M Fuente de
informacin
1 4.250 500 8,5
2 5.580 620 9,0
3 3.264 480 6,8
4 3.339 530 6,3
5 4.350 580 7,5
6 4.680 650 7,2
TOTAL 25.463 3.360 45,3
PROMEDIO 4.243,83 560 7,58

HOMOLOGACION BASICA DE DATOS CAPTADOS DEL MERCADO

Valor casa promedio = UF 6.961,10
Son 511,90 m de terreno X UF/M 7,58 promedio valor suelo = UF 3.880,20
Residual para lo edificado = UF 3.080,90
Valor promedio de lo edificado = UF 3.080,90 : 205,80 m edificado = UF/M 14,97

Tasacin casa problema
Son 560 m de terreno X UF/M 7,58 = UF 4.244,80
Son 169 m edificados X UF/M 14,97 = UF 2.529,93
= UF 6.774,73


11
2 EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD

El enfoque por rentabilidad permitir determinar el valor de la propiedad que se tasa a travs de la
proyeccin en el tiempo de las rentas que dicho inmueble le puede provocar a su propietario.

Se distinguen dos modalidades de enfoques, a saber:

Rentabilidad esttica

Corresponde al mtodo de tasacin del valor de las rentas derivadas de cnones de arriendo,
llevadas a perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del que se tasa, expresadas a valor
presente tras la aplicacin de una tasa de descuento apropiada.

Rentabilidad dinmica

Corresponde ms bien a una derivacin del mtodo de evaluacin de proyectos, en este caso
aplicado principalmente a la determinacin del valor del suelo de inmuebles, lo que implica simular la
ejecucin material de dichos proyectos.

Se trata por lo tanto de despejar el valor del terreno, de la ecuacin de la Utilidad que resulta de la
evaluacin del proyecto, aplicando los flujos futuros de la inversin y de su recuperacin,
descontados a valor presente.

La Utilidad es:

U = (-) Inversin en el tiempo (T terreno; C construccin; H honorarios; F financiamiento) (+)
Recuperacin de la inversin en el tiempo (operaciones de: CV compraventa; A arriendos; Ad
administracin).

Los factores que deben ser considerados en el tiempo son la tasa y el capital

2.1 TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA

2.1.1 Caractersticas del enfoque por rentabilidad esttica

2.1.1.1 Definiciones

Entre las definiciones que deben tenerse presente estn las siguientes:

12
Valor de Renta

Representa la capacidad del inmueble de generar ingresos, rentas o beneficios durante su vida til,
los cuales se representan como una potencialidad de lo que vale o podra valer. Corresponde al valor
de los flujos futuros descontados a una tasa pertinente (principio de anticipacin).

Renta Bruta Anual

Corresponde al rendimiento de las rentas de arriendos mensuales de inmuebles consideradas
durante un ao.

Renta Neta Anual,

Corresponde a la renta bruta anual a la que se le han deducido los gastos de mantenimiento
necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir dicha renta durante su vida til
(gastos de administracin, mantencin, impuestos, seguros, etc,) as como las expectativas de
ocupacin (desarriendos entre otros).

Renta Perpetua:

Corresponde al calculo del valor presente de los flujos futuros (renta neta anual) que genere el bien,
descontados a una tasa pertinente que considere la tasa de inters normal de mercado sobre la
inversin (mercado inmobiliario),

Tasa de Inters:

Corresponde al precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos (monto/unidad de tiempo) o, en
otras palabras, precio al cual se presta dinero en el tiempo.

Tasa de Amortizacin

Corresponde a la tasa de recuperacin de la inversin. Es la operacin contable mediante la cual se
distribuye el costo o gasto incurrido en la adquisicin de un bien, entre cada uno de los perodos que
componen su vida econmica o su vida til.

Vida Econmica

Lapso de tiempo en el cual la edificacin no representa costos para su funcionamiento por deterioro u
obsolescencia.
13
2.1.1.2 Problemas que presenta el procedimiento

Este enfoque de tasacin es probablemente el menos usado en nuestro medio debido a factores tales
como los siguientes:

La tasa de capitalizacin depende de factores externos al propio bien, tales como rentabilidad de
las inversiones, expectativas empresariales de beneficios, situaciones puntuales del mercado, etc.
Estos factores, fuera de que son variables, dependen adems de la decisin o apuesta del
demandante de la tasacin.

Con el mismo activo, distintos inversionistas o empresarios pueden conseguir diferentes
beneficios netos y considerar, por lo tanto, valores de capitalizacin distintos.

Los factores de valoracin, as como el mercado de arriendos, son muy sensibles a las
variaciones de la economa e inestables en el tiempo.

Los resultados del procedimiento de tasacin varan sensiblemente ante cambios menores en los
parmetros de clculo.

Es un rgimen de difcil respaldo tcnico dada la falta de informacin procesada del mercado
inmobiliario de arriendos. El mercado de arriendos es competitivo y poco transparente.

Las preferencias de la demanda en el mercado habitacional estn orientadas principalmente a la
compra de inmuebles ms que a su arriendo.

Supone mercado de arriendos con competencia perfecta.

No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.

Requiere informacin suficiente (cantidad y calidad).

2.1.1.3 Aplicaciones de la tasacin por rentabilidad esttica

El enfoque por rentabilidad esttica suele utilizarse para:

Fijar el valor de tasacin por rentabilidad de productos inmobiliarios afectos a ser arrendados en
general y especialmente para aquellos cuyo valor es de compleja obtencin por comparacin de
mercado (locales comerciales, clnicas, hoteles, clubes deportivos, canteras, predios agrcolas,
fbricas, etc.).
14

No es aplicable en principio a monumentos nacionales o en general a productos inmobiliarios
habitualmente no arrendables.

Desarrollar asesoras en inversin en inmuebles.

Ser empleada, las ms de las veces, como un camino complementario y no como un camino
nico de encuentro con el valor de tasacin.

Ser utilizada tanto para el anlisis retrospectivo como prospectivo del valor de inmuebles.

2.1.2 El procedimiento de tasacin

El procedimiento de tasacin por rentabilidad esttica implica una serie de etapas que deben ser
desarrolladas y que se pasan a sealar:

2.1.2.1 Anlisis de la propiedad

Se requiere considerar aspectos similares a los ya sealados para el enfoque de comparacin de
mercado. No obstante lo expresado, se indican a continuacin:

Inspeccin fsica.
Estudio de mercado: estadstica sistematizada de mercado de arriendos similares.
Captura de datos de inmuebles similares.
Verificacin de la informacin (control de calidad).
Descartes y validacin de datos:
- Datos incompletos o repetidos.
- Sujetos relacionados.
- Especulaciones.
- Promociones equivocadas.
- Intervenciones atpicas (en su financiamiento o promocin).
- Heterogeneidad de construcciones.
Correccin de sesgos de las fuentes.
Muestra restringida pero fiable.
Seguimiento de las referencias (lo que es slo un requerimiento terico).
Reconciliacin de valores.
15
Aproximacin matemtica:
- Valor mximo, valor mnimo, valor promedio desviacin estndar distribucin.
- Margen de error de la estimacin : franja de valor.
- Franja de valor = media + margen de error.

2.1.2.2 Anlisis del mercado de arriendos

El procedimiento es similar al ya sealado para el enfoque de comparacin de mercado. Se reitera
no obstante que requiere de:

Captacin de valores de arrendamiento mensuales similares al del inmueble que se tasa.

Desarrollo de enfoque comparativo de arriendos utilizando variables similares a los planteados
para la estadstica sistematizada de operaciones de compraventa.

2.1.2.3 Determinacin de valores

El procedimiento de tasacin debe considerar los siguientes factores:

La renta mensual

Corresponde con el canon de arriendo mensual del inmueble.

La renta bruta anual (Rba)

Corresponde al producto de la renta mensual por 12 periodos.

La renta neta anual (Rna)

Corresponde a la renta bruta anual a la que se le han descontado los gastos de mantencin y
conservacin, as como se han considerado los meses de desarriendos
La capitalizacin de la renta

Corresponde a la razn entre las rentas percibidas anualmente y la tasa de descuento pertinente.





16
2.1.2.4 Gastos (del propietario) a considerar en la determinacin de la renta neta

Entre los gastos, de habitual responsabilidad del propietario que deben ser considerados para la
determinacin de la renta neta, deben sealarse los siguientes:

Pago de contribuciones.
Mantencin de lo edificado.
Reparacin de lo edificado.
Seguros ante siniestralidades (incendios, terremotos, avalanchas, inundaciones, etc.).
Fondos de reserva (aplicado generalmente en gastos comunes).
Corretaje de propiedades por administracin del arriendo.

2.1.2.5 Gastos relacionados con el inmueble a no ser considerados en la determinacin de la
renta neta

Entre los gastos relacionados con el inmueble que habitualmente no se consideran en la renta neta
estn:

Los gastos comunes.

El pago de servicios domiciliarios de agua potable, electricidad, alcantarillado, gas, calefaccin,
telfono, aseo, TV cable.

Lo anterior debido a que son gastos que habitualmente estn incorporados en los gastos que son de
responsabilidad del arrendatario.

2.1.2.6 Determinacin de meses de dasarriendo

El factor desarriendo corresponde a la cantidad de meses en que el inmueble permanece no
arrendado durante un ao calendario.

Esto es un aspecto de compleja precisin por la falta de informacin respectiva en el mercado
inmobiliario, motivo por el cual es una cifra que, en general, debe ser estimada o directamente
deducida de la informacin que proporciona el propietario del inmueble.

Los gastos de mantencin y conservacin ms los meses de desarriendo suelen ser estimados en el
corretaje de propiedades en 1,5 meses por ao.

17
2.1.2.7 Determinacin de la tasa de descuento

La tasa de descuento a aplicar debe tener presente lo siguiente:

La existencia de tasas libres de riesgo o de menor riesgo para la inversin.

La existencia de pagars reajustables del Banco Central de Chile en UF (BCU).

La consideracin de que un inmueble ofrece imponderables que lo hacen menos seguro que una
inversin en pagars del Banco Central de Chile.

La consideracin de que la menor tasa de descuento de un inmueble ser necesariamente mayor
que la del banco central.

La tasa de descuento ser:

td = Rba
Vci


td = Tasa de descuento
Rba = Renta bruta anual del inmueble
Vci = Valor comercial del inmueble deducido de enfoque de comparacin de mercado de
transferencias de compraventa de propiedades similares.

2.1.2.8 Ecuacin de rentabilidad esttica para la tasacin de inmuebles

Tasacin de renta perpetua equivalente a la renta sostenida por un inmueble en un amplio perodo de
aos (20 a 30 aos):

Ti = Rna
td


Donde:

Ti = Tasacin del inmueble.
Rna = Renta neta anual que corresponde a la renta bruta anual menos gastos.
td = Tasa de descuento.
18
Lo anterior expresado en forma detallada:

Ti = (m x UF/M de canon arriendo mensual x 12 meses) (gastos de conservacin + desarriendo)
tasa de descuento

2.2 EJEMPLIFICACIN DE TASACIN POR RENTABILIDAD ESTTICA:

Tasacin de un departamento de 80 m con canon de arriendo de $ 300.000 mensuales.

La renta bruta anual (Rba) de departamentos similares supongamos se ha determinado en $
300.000 x 12 meses, igual a $ 3.600.000. El valor comercial de venta (Ti) de departamentos
similares supongamos se ha determinado en $ 37.000.000 segn enfoque de comparacin de
mercado. La tasa de descuento ser por lo tanto:

td = Rba = $ 3.600.000 = 0,09729
V
ci
$ 37.000.000

La tasacin por rentabilidad del departamento ser:

Ti = Rna
td

Rna = $300.000 canon de arriendo mensual x 10.5 meses = $ 3.150.000 (Rna). Por lo tanto, la
tasacin del depto. $ 3.150.000 : 0.09729 = $ 32.377.428

2.3 TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO

Este enfoque utiliza la frmula para determinar la Utilidad resultante del procedimiento de evaluacin
de proyectos inmobiliarios de la cual se despeja uno de sus factores. Implica por lo tanto determinar
la Utilidad a valor presente del proyecto a construir o de lo edificado a remodelar, en base a la
totalidad de las (-) Inversiones as como de la (+) Recuperacin de las Inversiones, lo que se efecta
segn estudios con sensibilizaciones optimistas, normales y pesimista.

2.3.1 Factores componentes de la inversin y de la recuperacin de la inversin

En un proyecto inmobiliario el detalle de las (-) inversiones y de la (+) recuperacin de la inversin
debe considerar, por lo menos, lo siguiente:


19
(-) Inversin:
- Terreno.
- Obras de demolicin.
- Obras de infraestructura de urbanizacin.
- Obras de construccin:
- Obras de edificacin.
- Obras complementarias.
- Honorarios profesionales y remuneraciones de personal.
- Financiamiento de crditos.
- Operaciones de compraventa.
- Promocin (corretaje).
- Transferencias (notaria, conservador, tramitacin del crdito bancario, etc.).
- Post venta.

(+) Recuperacin de la inversin
- Ventas.
- Administracin.
- Arriendos.
- Concesiones.

2.3.2 Los anlisis de cabida

La (-) inversin debe precisar las magnitudes del proyecto de construccin a fin de determinar los
costos del mismo. En la tasacin de terrenos a travs de la metodologa de rentabilidad residual
dinmico cuando no se dispone an de un proyecto a cubicar y presupuestar se opta, a falta de ello,
por establecer la constructibilidad mxima (volumen terico edificable) que permiten los Ordenanzas
Locales derivadas de los planes reguladores.

El anlisis de cabida corresponde a la determinacin de la mxima constructibidad que determina la
aplicacin, al terreno que se tasa, de la normativa vigente.

2.3.2.1 Aspectos a considerar en un anlisis de cabida segn disposiciones de las
Ordenanzas Locales

Entre los aspectos a ser considerados en un anlisis de cabida estn los que se sealan a
continuacin, los cuales estn a su vez contenidos en los certificados de informacin previa
municipal:


20
Lneas oficiales:
- Perfil oficial.

Afectacin a utilidad publica:
- Ensanche.
- Prolongacin.
- Apertura.
- Area verde.

Condiciones de urbanizacin
- Ejecutada.
- Recibida.
- Garantizada.

Normas urbansticas. Instrumento (s) de planificacin territorial aplicable(s):
- Intercomunal.
- Comunal.
- Seccional.
- Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno:
- Areas de riesgo, proteccin o restriccin.
- Area o inmueble de conservacin histrica.
- Zona tpica o monumento nacional.
- Area donde se ubica el terreno:
- Urbana.
- Expansin urbana.
- Restriccin.
- Rural.
- Declaratoria postergacin de permisos.
- Usos de suelos permitidos.
- Subdivisin predial mnima.
- Densidad mxima.
- Altura edificacin. Mxima.
- Sistema de agrupamiento.
- Coeficiente de constructibilidad.
- Coeficiente de ocupacin suelo.
- Ocupacin pisos.
- Rasante.
- Nivel de aplicacin (altura).
- Adosamiento.
- Distanciamiento.
- Cierros.
- Ochavos.
21
2.3.2.2 Consideraciones especiales de los anlisis de cabida

Adems de las disposiciones de las Ordenanzas Locales se debe tener presente lo que establece la
Ordenanza General de Urbanismo y Construccin relativo a los conos de sombra y a los conjuntos
armnicos. Tambin deber tenerse presente las disposiciones de la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria ya que la mayora de las evaluaciones de proyectos inmobiliarios se refieren
precisamente a conjuntos regidos por dicha Ley.

Conos de Sombra

Con el fin de evitar diseos con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes, las
edificaciones aisladas podrn sobrepasar opcionalmente stas siempre que la sombra del edificio
propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen terico edificable
en el mismo predio y se cumplan ciertas condiciones, todo lo cual deber graficarse en un plano
comparativo que permita verificar su cumplimiento.

Para los efectos de calcular la sombra proyectada sobre los predios vecinos bastar con medir la
superficie de sta. Las reas adyacentes con uso espacio publico no se contabilizaran en dicho
calculo, a pesar de que el volumen terico planteado les proyecte sombra.

En ningn caso el proyecto podr superar las superficies de sombra parciales que proyecta el
volumen terico hacia las orientaciones, oriente y sur, ni por ende la superficie de sombra total
producida por dicho volumen terico edificable en el predio, as como tampoco su altura total.

La sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen terico, deber calcularse utilizando el
procedimiento de la O.G de U y C.

Conjuntos Armnicos

Se considera que un proyecto tiene la calidad de conjunto armnico, cuando cumple con alguna de
las condiciones que se sealarn a continuacin:

a) Condicin de Dimensin

La condicin de dimensin se puede cumplir en el caso de:

Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie
predial mnima establecida por el plan regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea
inferior a 5000 m2.
22

Estar emplazado en un terreno que constituya en si una manzana existente, resultante o no de
una fusin predial, cualquiera sea la superficie total de esta.

Estar emplazado en un terreno resultante de una fusin predial, siempre que su superficie no sea
inferior a 2500 m2.

En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los terrenos debern deslindar, al
menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el plan regulador respectivo,
de un ancho mnimo de 20 m., Con calzada de un ancho total mnimo de 14 m.

b) Condicin de Uso

La condicin de uso se cumple al estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que
el plan regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, de una superficie total no
inferior a 2500 m2, que deslinde, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o
consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mnimo de 20 m. Con calzada de un ancho
total mnimo de 20 m. o que el proyecto la ensanche a esa dimensin.

El distanciamiento entre los edificios que contempla el proyecto y los deslindes con los predios
vecinos, no podr ser inferior a 10 m. Aunque se emplace en reas de construccin continua
obligatoria.

c) Condicin de Localizacin y Ampliacin

La condicin de localizacin y ampliacin se cumple al estar localizados en el mismo terreno en que
estn emplazados inmuebles declarados Monumentos Nacionales o de conservacin histricas, y
proyectados como ampliacin, restauracin o reciclaje de los mismos, debiendo contar los primeros
con autorizacin previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley N17.288, y, los
segundos con autorizacin de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo.

2.3.2.3 Aplicacin de las condiciones correspondientes a conjuntos armnicos

Los proyectos que cumplan con la condicin de dimensin a que se refieren las letras a) y b) podrn
exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador
respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condicin de dimensin a que se refiere la letra c) podrn exceder
hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo.
23
Los proyectos que cumplan con la condicin de uso podrn exceder hasta en un 50% el coeficiente
de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condicin de localizacin y ampliacin, podrn exceder hasta en
un 100% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condicin de dimensin y/o de uso podrn exceder en un 25% la
altura mxima establecida por el plan regulador respectivo.

2.4 ECUACION PARA LA TASACION POR RESIDUAL DINAMICO

Utilidad a valor presente = (-) inversin en el tiempo* (+) recuperacin de la inversin en el tiempo*

U = (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*.
(*) = con la consideracin de las respectivas tasas de inters o de descuento en el tiempo.
U = Utilidad a valor presente.
t = terreno.
c = construccin.
h = honorarios.
f = financiamiento.
ri = recuperacin de la inversin.

La ecuacin de Utilidad a valor presente es:
U = Ri G
U = Ri (t) (t(t) + c (t) + h (t) + f (t))

Donde

Ri = Recuperacin de la inversin
G = Gasto
(t) = Funcin de tiempo


Al despejarse el valor del terreno tenemos:

t
(t)
= Ri (t) (c
(t)
+ h
(t)
+ f
(t)
) - U

Lo habitual para desarrollar esta ecuacin es efectuar planillas dinmicas de clculo en Excel en los
cuales se ingresan los datos de la evaluacin los que son atendidos por un programa computacional.
24

2.5 RESUMEN DE APOYOS TECNICOS PARA DESARROLLAR UNA VALUACION DE
RENTA POR RESIDUAL DINAMICO:

Obtener la superficie mxima a construir:
- Aplicar normativa de las ordenanzas locales.
- Aplicar posibilidad de:
- Conos de sombra
- Conjunto armnicos:
- Condicin de dimensin
- Condicin de uso
- Condicin de localizacin y ampliacin

- Aplicar valores UF/M a lo urbanizado y/o edificado obtenidos de operaciones similares:

Valores de construccin por
Costo de Reposicin:
De propuestas publicas o privadas
Valores de costos comerciales
de construccin:
De ofertas o demanda del mercado de
productos inmobiliarios
Plazos de construccin:
De programacin razonable de los
tiempos de emplear.
Velocidades de ventas:
De la informacin detectable del
mercado inmobiliario de productos
inmobiliarios nuevos.

- Aplicar modelo de flujos de caja conforme a la normativa internacional de valoracin
inmobiliaria.

25
RECURRIR A:

- Boletn Informativo INE
- Revista Enconcreto
- Mercado del suelo urbano (Trivelli)
- Boletn Collect: anlisis de la oferta y venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago
- Mercado de oficinas (Mackenzie Hill)
- Informe Gemines (Panorama Inmobiliario)
- Portales inmobiliarios:
- www.portalinmobiliario.com
- www. Acop.cl
- www. Emol.com
- www.coproch.cl
- Portal del MINVU
- Portales bancarios
- Portales de corredores de propiedades

26
3 EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

La tasacin por enfoque de costo de reposicin implica determinar el valor del suelo del inmueble por
enfoque de comparacin de mercado al cual se le suma el valor de lo construido depreciado por
antigedad y por estado de conservacin.

3.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION

Se efectuar a continuacin una revisin de las principales caractersticas del enfoque por costo de
reposicin.

3.1.1 Consideraciones preliminares

El enfoque de costo de reposicin implica considerar las siguientes circunstancias:

Se trata de determinar el costo actual de ejecucin material de lo construido.
Aplicable slo a lo construido.
La obtencin del costo actual se har por:
- Reposicin o reproduccin: rplica idntica, o,
- Reemplazo: rplica similar.
Se trata de un mtodo siempre perfeccionable.
Aplicable para lograr el valor del inmueble slo cuando hay correspondencia entre el uso actual
del suelo y el del inmueble.

3.1.2 Usos

El uso del enfoque de costo de reposicin se aplica para proyectos en construccin o terminaciones
preferentemente a:

Resoluciones judiciales.
Arbitrajes civiles.
Valoraciones para compaas de seguros.
Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano: industrias, escuelas, monumentos
nacionales, teatros, estadios, etc.
Valuacin de lo construido en expropiaciones urbanas o rurales.
Auxiliar para determinar el costo de lo construido en la evaluacin de proyectos inmobiliarios.
Controlar avances y gastos de una obra en ejecucin.
Auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales.
27
3.1.3 Normativas nacionales de tasacin

Tngase presente las normativas nacionales que han desarrollado el enfoque por costo de reposicin
y cuya consulta se hace recomendable:

El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional del MINVU.
Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalo de bienes races agrcolas o no agrcolas.

3.2 EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION

El procedimiento de valoracin por costo de reposicin de lo construido puede desarrollarse en base
a:

El costo histrico u original.
El presupuesto al da el cual a su vez puede ser:
- Detallado.
- Simplificado.
- Utilizando el mtodo unitario de cubicacin presupuestada sistematizada.

3.2.1 La cubicacin presupuestada sistematizada

La cubicacin presupuestada sistematizada es un mtodo que permite la determinacin del valor por
m de lo construido segn sean las caractersticas de lo edificado y su ubicacin territorial.

Para ello ser imprescindible sistematizar la informacin, que se capte del mercado de valores por m
de construccin.

Esta informacin debe ser clasificada segn se trate de obras de edificacin o de otras
construcciones (bodegas, galpones, hangares y edificios similares) considerando:

Altura de edificacin.
Clases de edificacin (segn Ordenanza General de Urbanismo y Construccin).
Calidades de edificacin nueva (segn descripcin de las Resoluciones del MINVU).
Emplazamiento territorial.

La informacin del mercado de precios del m de la construccin se aplica en tablas como las
siguientes:

28
PLANILLAS BASES PARA REFERIR VALORES DE EDIFICACIN NORMADA EN UF/M

Clasificacin de la Edificacin Calidad de la Edificacin
Altura Clase Estructura Superior Corriente Inferior

A - G
Acero y acero
prefabricado con
panelera afn


B - I
Hormign armado y
prefabricados de
placas o paneles de
hormign y similares

C - D
Albaileras
confinadas o armadas



Hasta dos
pisos (1 2
pisos)
E - H
Maderas impregnadas
o maderas de
Durabilidad 1 (incluso
prefabricados en
madera)




Clasificacin de la
Edificacin
Calidad de la Edificacin
Altura Clase Estructura Superior Corriente Inferior


Hasta
cinco
pisos sin
ascensor
A B
C - D
Acero - Hormign
armado -
Albailera
confinadas o
armadas



Ms de
cinco
pisos
con
ascensor
A - B
Acero - Hormign
armado



29
PLANILLA BASE PARA REFERIR VALORES DE EDIFICACIN NO NORMADA EN UF/M

Clasificacin de la Edificacin Calidad de la Edificacin
Altura Clase Estructura Regular Inferior

Ca
Albailera no armada ni
confinada


Ea Maderas no tratadas


1 piso
F2 Adobe



3.2.2 La determinacin del valor de las obras complementarias

La determinacin del valor de las obras complementarias se efectuar en base a presupuestos
unitarios detallados correspondientes a cada uno de las partidas habituales las cuales expresadas en
unidades de medida servirn de base referencial, respecto de cada una de las partidas, de obras
complementarias a tasar.

A modo de ejemplo, tambin referencial, se citan a continuacin las obras complementarias
sealadas en el Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional:

Descripcin (Referidas todas a 1,0 Unidad) Unidad Precio Unitario UF
CIERROS EXTERIORES DE ANTEJARDIN
Albailera de bloque de cemento a la vista e=19 cm m
2
0,63
Albailera ladrillo (Titn) a la vista e=14 cm m
2
0,46
Cerco madera delimitatorio predial Pino Insigne 0.40m alto ml 0,18
Reja de barras de acero de 10 mm x 1.00 m. alto ml 1,77
Reja tablas Pino Insigne 3/4x4 x 1.00 m alto ml 0,34
CIERROS INTERIORES O MEDIANEROS
30
Descripcin (Referidas todas a 1,0 Unidad) Unidad Precio Unitario UF
De tabla Lampazo (tapa) 1.8 m alto ml 0,55
De tablas de madera 1.8 m alto (dos usos) ml 0,36
De malla alambre entre pie derechos de madera 2x2" de 1,80 m
alto
ml 0,39
De placas hormign vibradas 1,80 m alto ml 0,54
De pandereta de ladrillo 1.80 m alto ml 0,37
PUERTAS Y PORTONES DE PATIO Y/O DE ANTEJARDIN
Portn con lmina de acero 1mm (2 hojas) 2.60 x 1.80 m Global 5,90
Portn de madera 3/4x4 (2 hojas) 2.60 x 1.80 m. ml 0,57
Portn de reja de barras de acero (2 hojas) 2.6x1.8 Global 6.29
Puerta con lmina de acero 1 mm de 0.90 x 1.00 m de alto Global 2,66
Puerta madera Pino Insigne 3/4x4 de 0.90 x 1.00 m de alto ml 0,51
Puerta de reja de barras de acero 10 m de 0.90 x 1.00 m de alto Global 3,35
PAVIMENTOS EXTERIORES
Adocreto 10 x 20 x 6 sobre arena m
2
0,42
Adocreto csped m
2
0,30
Adoqun piedra gris m
2
1,15
Asfltico peatonal m
2
0,55
Baldosa roja 20 x 20 al liquido m
2
0,63
Baldosa microvibrada m
2
0,64
Baldosn ceram.arcilla 12.5 x 2.5 m
2
0,49
Cermica (Cordillera) 20 x 20 Alpaca m
2
0,53
Entablado machihembrado. 1 x 4.5" Pino Insigne m
2
0,26
Pasteln cemento vibrado 50x50 cm m
2
0,42
Pasteln piedra huevillo a la vista m
2
0,62
Radier de 0.07 m 212 kg/c/m
3
m
2
0,17
Radier de 0.10 m 212 kg/c/m
3
m
2
0,22
31
Descripcin (Referidas todas a 1,0 Unidad) Unidad Precio Unitario UF
Afinado de piso (1:3) e=2cms. m
2
0,18
COBERTIZOS CON CUBIERTA
Cobertizo estructura madera Pino 2x3 cubierta galvanizada m
2
0,15
Cobertizo 2.50 x 5.00 m estructura metlica cubierta galvanizada m
2
0,83
PERGOLAS Y/O PARRONES
De madera m
2
1,84
De tubos de cemento y madera m
2
2,99
Metlicos m
2
1,56
MURETES ORNAMENTALES DE TERRACEOS
Pirca de piedra boln d=10 cm m 0,39


3.2.3 Actualizacin de valores unitarios de costo de reposicin.

Es responsabilidad permanente del tasador tener actualizados los valores UF/M de edificacin as
como los valores unitarios de cada una de las partidas habituales de las obras complementarias.

El procedimiento de actualizacin de valores UF/M de edificacin obliga a efectuar nueva captacin
de referencias del mercado de la construccin y a nuevo anlisis de los valores unitarios de las
partidas de obras complementarias. Si bien el uso del ndice de costo de edificacin (ICE) de la
Cmara Chilena de la Construccin para practicar la actualizacin de valores, puede aceptarse, esto
slo debe entenderse como un uso eventual.

3.2.4 Depreciacin.

Los valores de costo de reposicin actualizados sern afectados por el factor de depreciacin por
antigedad. Esta prdida de valor tiene un fundamento ms contable que tecnolgico.

Recomendable resulta ser la aplicacin de los coeficientes de depreciacin deducibles de las
Resoluciones para el avalo de bienes races del SII. Una expresin de ellos es lo que se establece
en la Tabla que se seala a continuacin:


32
CLASES DE CONSTRUCCION A B C E F G I
% ANUAL DE DEPRECIACION 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 1.0 1.1
% MAXIMO DE DEPRECIACION 70 80 70

La depreciacin funcional, en cambio, est relacionada al uso y conservacin de lo edificado por parte
del usuario, lo que resulta constatable al momento que se practica la inspeccin tcnica del inmueble.
Esta depreciacin funcional de ser constatada se presenta como:

Un aumento de valor por remozamientos efectuados.
Una prdida de valor por deterioro no reparados.

Ambas situaciones se valoran positiva o negativamente y provocan a su vez un rejuvenecimiento o
envejecimiento de lo construido que afecta al valor de tasacin final, as como tambin, a la
consideracin de la edad del inmueble (edad real y edad efectiva).

Para una mejor comprensin, se seala a continuacin un grfico que expresa la funcin
depreciacin:

VALOR RESIDUAL
V
A
L
O
R

D
E

L
A

E
D
I
F
I
C
A
C
I
O
N
EDAD EN AOS
D
E
P
R
E
C
IA
C
IO
N
Rejuvenecimiento
Aumento de Valor por
remozamiento
Envejecimiento
Prdida de Valor por
Deterioro
33
3.3 TASACIN POR COSTO DE REPOSICIN CON DEPRECIACIN

Tasacin de un colegio de 3.500 m de terreno con destino educacional y 1.850 m edificados.
Clase C con recepcin final el ao 1987 (20 aos de antigedad) con mantencin normal.

T
t
= 3.500 m x UF/M 5,00 obtenidos por enfoque de comparacin
de mercado = UF 17.500,00
T
e
= 1.850 m x UF/M 20,00 obtenidos por cubicacin presupuestada
sistematizada = UF 37.000 x 0,78 cd (coef. de depreciacin) = UF 28.860,00
T
oc
= segn detalle partida por partida = UF 1.850 x 0,78 cd = UF 1.443,00
Valor de tasacin = UF 47.803,00

Coeficiente de depreciacin = 20 aos x 1,1% anual = 22% de expropiacin = cd 0,78


Nombre de archivo: Enfoques de tasacin
Directorio: E:\UDLA
Plantilla: C:\Archivos de programa\Microsoft
Office\Plantillas\~wd09.tmp
Ttulo: A.A. & A.A.
Asunto:
Autor: Nelson Aravena
Palabras clave:
Comentarios:
Fecha de creacin: 10/09/2007 6:16
Cambio nmero: 5
Guardado el: 12/09/2007 11:53
Guardado por: Alberto Arenas & Arqtos. Asociados
Tiempo de edicin: 11 minutos
Impreso el: 29/08/2008 1:10
ltima impresin completa
Nmero de pginas: 33
Nmero de palabras: 6.712 (aprox.)
Nmero de caracteres: 36.921 (aprox.)