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CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

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CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO Son causas de extinción del arrendamiento: v La expiración del termino fijado En caso de que

el arrendamiento se haya realizado por tiempo determinado este va a concluir el día que se haya establecido en el contrato de arrendamiento. En el arrendamiento puede existir la tacita de reconducción la cual se establece si a la expiración del termino fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada en este caso se presume renovado el arrendamiento. v Voluntad unilateral Esta es una causa de extinción de contrato cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado es decir cuando no se ha establecido ni por la parte ni por la ley. v Perdida o destrucción de la cosa a) Pérdida total de la cosa: Se considera total la perdida o destrucción de la cosa cuando impide absoluta e invenciblemente el uso de la cosa al cual este destinado b) La perdida parcial de la cosa va a ser causa de extinción del contrato. v Resolución por incumplimiento culpable Cuando el arrendatario no cumpla con el vsb perjuicios que ocasione.El Mutuo Disenso. 

el arrendatario será responsable por los daños y

 

Expiración del término fijado: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 CCV). En relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual si la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración . (Art. 1.600CCV). o Supuestos de la tácita reconducción:  Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley).  Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión. o Efecto de la tácita reconducción: es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Voluntad unilateral: es causa de extinción del contrato cuando resulta de una cláusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la ley) Pérdida o destrucción de la cosa: o Pérdida o destrucción total de la cosa (Art. 1.588 CCV) o Pérdida o destrucción parcial de la cosa (Art. 1.588 CCV) o Pérdida de los frutos de la cosa no extingue el contrato sino que sólo puede producir reducción del canon cuando se trata de arrendamientos de predios rústicos (Arts. 1.624 y 1.625 CCV) Resolución por incumplimiento culpable: la resolución por incumplimiento, sea legal o convencional responde al derecho común, salvo en lo que respecta a los efectos de la misma en el tiempo, ya que el disfrute del arrendatario, cuando ha existido, es un hecho que no puede borrarse. Así el arrendador puede exigir el pago de los alquileres vencidos con anterioridad a la resolución y no está obligado a repetir los cánones percibidos sino cuando y en la medida en que se trate de cánones que correspondan a períodos de disfrute posteriores a la resolución. La resolución puede estar acompañada de la condena al pago de daños y perjuicios.

Único y Arts. no cumplidas en su totalidad. II. La ley.a) Atendiendo si extinguen la obligación satisfaciendo al acreedorcon la ejecución de la prestación debida u otra equivalente. la novación. la nulidad.. o si por elcontrario.Clasificación . Ambas pueden ser desvirtuadas si se prueba la existencia de pacto en contrario. 1. siempre que el arrendatario tenga goce de la cosa con anterioridad a la enajenación. En todo caso. estamos ante una obligación plenamente válida. la presunción se establece asi: o Se presume que el nuevo adquirente respetará el arrendamiento por todo el tiempo convenido si concurren dos hechos: a) que el contrato conste de instrumento público o de documento privado con fecha cierta: b) que el contrato original fuera por tiempo determinado. inciso 1º.Es importante destacar que las obligaciones deben estar vigentes.Los modos de extinguir las obligaciones son los actos o hechos jurídicos que ocasionan la liberación del deudor de la prestación a quese encuentra obligado. siendo capaces de disponer libremente de lo suyo.El artículo 1567 señala cuales son.Generalidades. emplea Extinción de las Obligaciones – Juan Andrés Orrego Acuña2 impropiamente la expresión “darla por nula” refiriéndose a laconvención objeto de la resciliación. No hay en realidad vicio alguno denulidad. A los que el mencionadebemos agregar la dación en pago. lanovación.924 CCV). Extinción de las Obligaciones – Juan Andrés Orrego Acuña1 EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES I.El mutuo consentimiento o resciliación 1. en efecto. alsegundo grupo.604 y 1. más correcto sería decir que la resciliación es unaconvención en que las partes interesadas.. la dación enpago. siendo capaces de disponerlibremente de lo suyo. en rigor ya nopodrían resciliarse. la resolución. la obligación puede extinguirse por una “convención en que las partes interesadas. el mutuoconsentimiento es una aplicación del aforismo “las cosas se deshacen de la misma manera como se hacen” . la remisión. la compensación. 1. o si destruyen la fuente de la obligación y la extinguen por víaconsecuencial. pues si así fuere. por la sencilla razón de que no existiríanobligaciones destinadas a extinguierse 1 .No hay sin embargo un problema de nulidad de por medio. cuando no se reúnen las condiciones antes indicadas. consienten en darla por nula” . extinguen la obligación sin procurar al acreedor ventajaalguna.esto es. o Se presume que el nuevo adquirente respetará el arrendamiento por todo el tiempo por el cual se reputan celebrados los contratos por el tiempo indeterminado.605. sino elmero consentimiento de las partes. Enajenación de la cosa arrendada: en nuestro CC Arts. 1. el plazo extintivo y la muerte deldeudor o del acreedor en ciertos casos. la compensación. la perdida de la cosa debida. Tratándose de las obligaciones contractuales. 1. la dación en pago.Concepto Conforme al artículo 1567.b) Atendiendo a si extinguen la obligación misma y actúan por víadirecta.Concepto y Enumeración . extinguiéndose las obligaciones vigentes.Suelen clasificarse desde diversos puntos de vista. la nulidad y la resolución. el pago. laprescripción extintiva y la pérdida fortuita de la cosa debida.. la transacción.604 ap.Al primer grupo pertenecen la prescripción. 2. consienten en dejar sin efecto una convención ocontrato.920 ord.Por ello.. al segundo grupopertenecen la confusión.Al primer grupo pertenecen el pago. 5º y 1. será necesario que el contrato haya sido registrado si el arrendamiento del inmueble excede de seis años (Art.

por un lapso máximo de tres (3) años. el art. peligrosas. se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.En armonía con el precepto citado.Falta de pago de la fianza o su actualización. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más.Falta de pago de la renta. . . éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia. asumiendo este último caso el nombre de “desahucio” RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato. nocivas. de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos. a tiempo determinado o indeterminado. se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.. éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario. celebrados a tiempo determinado. Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley. 2163 números 3 y 4) y en elarrendamiento.Que se realicen en la vivienda actividades molestas. se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. mediante la revocación.Cuando el arrendador no facilite el goce y uso pacífico de la vivienda. la parte que lo hubiera cumplido tendrá derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.La realización por parte del arrendatario de obras en la finca no consentidas por el arrendador. llegado el día del vencimiento del plazo estipulado. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más. de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. Regulación del arrendamiento a tiempo determinado Artículo 14 LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS En los contratos de arrendamiento.Subarriendo o cesión no consentidos. .Excepcionalmente. etc. . se prorrogará. Causas de resolución del contrato por el arrendatario: . b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años. 1545 también disponeque el contrato puede ser “invalidado” por consentimiento mutuo. acumulado para ese mismo período. .En caso de que el arrendador se negase a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para que sirva para su uso. perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda. si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo. Causas de resolución del contrato por el arrendador: . . Asíacontece en el mandato (art. . o de cualquiera de las cantidades asumidas por el arrendatario. .Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario. pero menor de diez (10) años. .Casos en los que el contrato se resuelve por resolverse el derecho del arrendador. que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual.Daños causados por el arrendatario en la finca. insalubres. un contrato puede dejarse sin efecto por lavoluntad de uno solo de los contratantes.

En los contratos por tiempo determinado. es cuestión de pruebas. 33).910 Cuando la hipoteca renace. si el anterior ha sido cancelado. Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado. reputándose que dicho gravamen se ha trasladado al precio del remate. en el concepto de pertenecer dicha cosa en dominio al deudor. Artículo 1.909 La hipoteca renace con la acreencia cuando se anula el pago que la extinguió. con citación de los acreedores hipotecarios. la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado. Darle esa interpretación no es correcto. tiene efecto sólo desde la fecha del nuevo registro. Si el propietario no da su consentimiento el contrato de subarrendamiento no tiene ninguna validez y el propietario tiene el derecho de rescindir el contrato principal. y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. De esta manera. . El subarrendamiento (Sotsarrendament) es un contrato por el cual el inquilino de una vivienda realquila una parte a otra persona. libre de todo gravamen de hipoteca sobre ella. ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar verbalmente. sino en vía judicial en procedimiento breve. salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. si el inmueble estuviere exento de regulación. la cual se verificará por la prescripción del crédito respecto de los bienes poseídos por el deudor pero si el inmueble hipotecado estuviere en poder de tercero. Artículo 1. lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado. la hipoteca renace retrotrayéndose sus efectos a la época en que fue constituida. en la misma convención las partes fijan el tiempo de duración de los mismos.911 La cosa hipotecada que se vende en remate judicial. la hipoteca prescribirá por veinte años. o de un convenio entre las partes. La ley solo permite realquilar una parte de la vivienda y siempre que el propietario haya dado su consentimiento. Artículo 1. y pueden hacerse por escrito o en forma verbal. coexisten dos contratos diferentes: el que tiene el arrendador con el inquilino y el que tiene el inquilino con una tercera persona.908 La hipoteca se extingue igualmente por la prescripción. Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. Sin embargo. pasa al comprador. independientemente de su cuantía (art. La venta en remate judicial no hace fenecer la acción reivindicatoria que tenga un tercero sobre la cosa que se remató. si se hubiera cancelado la hipoteca dando en pago el inmueble hipotecado y esta operación es anulada. Por la redacción del artículo 34 del Decreto-Ley da la impresión de que los contratos portiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. la encontramos en que ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempoindeterminado no se ejerce administrativamente. después que se pague el precio. Artículo 1.Durante el lapso de prórroga legal.

La renta del realquiler no puede ser nunca superior a la que el inquilino está pagando al propietario y la duración del contrato de subarrendamiento estará supeditada a la duración del contrato principal. mientras que el canon de arrendamiento permanece igual en el caso de cesión total. Los infractores de esta disposición. El subarrendamiento es frente al arrendador "res inter alios acta" de modo que el subarrendatario viene a ser un tercero que no tiene derechos ni deberes frente al arrendador derivados del subarrendamiento. En cambio. No está permitido el alquiler como vivienda de un local comercial o industrial o un garaje. la cesión de arrendamiento. mientras que los derechos que puede invocar el cesionario frente al arrendatario cedente son los derechos que le corresponden conforme a las normas de la cesión de créditos. Hibido de subarrendar sin el consentimientoescrito del arrendador Como lo describe el artículo 1692del Código Civil. Artículo 16: Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad. es una decisión subjetiva y arbitraria del arrendador porque el Código Civil. a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento. sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo. 2. 4. Es decir. tendrán carácter de oferta pública. o no. Establecida la diferencia entre los conceptos de la cesión de arrendamiento y de subarrendamiento se siguen las siguientes consecuencias: 1. el oferente queda obligado a cumplir con los términos de la oferta y a no revocar ésta sin justa causa. El canon que debe el subarrendatario al arrendatario puede diferir del pactado entre el arrendador y el arrendatario. no ha establecido parámetros objetivos que deba cumplir el potencial subarrendatario. Casos de subarriendo celebrados sin autorización LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Artículo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador. El arrendatario tiene frente al subarrendatario el privilegio que la ley concede a los arrendadores. como cesión de crédito que es. En consecuencia. el asentimiento para autorizar la celebración del subarrendamiento. El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendatario todos los derechos que tienen los arrendatarios frente a sus arrendadores. El dar. 3. .cedente. surte efectos frente al arrendador desde que éste la acepte o desde que se le haya notificado. no así el arrendatario . CESIÓN Y SUBARRENDAMIENTO Se entiende por subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero (el subarrendatario) y por cesión de arrendamiento la cesión que hace el arrendatario a un tercero (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador. incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley. el arrendatario se encuentra prohibido de subarrendar el bien si que no cuenta con el consentimiento escrito del arrendador. el subarrendamiento debe contar con el asentimiento escrito del arrendador.

el arrendador tendría la facultad de resolver el contrato de arrendamiento. no existiría tampoco subarrendatario. se llegara a considerar que el subarrendamiento celebrado sin asentimiento del arrendador implica la invalidez del subarrendamiento. el artículo 1693 del Código Civil señala que “Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario”. es una obligación reconocida por el Código Civil(14). ante la falta de asentimiento del arrendador. tendríamos el absurdo de entender. En cuanto a la oportunidad en que debe expresarse el asentimiento del arrendador debemos anotar que el Código no señala que el mismo tenga que ser brindado necesariamente con anterioridad a la celebración del subarrendamien-Si es que. por ejemplo. en virtud de lo dispuesto por el artículo 1697º inciso 4 del Código Civil(15). Efectivamente. dado que sería más eficiente y conveniente para el subarrendatario no asumir solidariamente las obligaciones . En consecuencia. que debe cumplir el arrendatario. en el supuesto que el arrendatario subarriende el bien -sin el consentimiento señalado-. En consecuencia. que solamente se puede aplicar la responsabilidad solidaria establecida en el artículo 1693 del Código Civil únicamente para aquellos contratos de subarrendamiento que cuenten con la autorización del arrendador. buen crédito o el otorgamiento de garantías. en el supuesto negado por nosotros. Es decir. entre otros. contar con la autorización escrita para subarrendar.como condiciones de solvencia. se incentivaría la realización de contratos de subarrendamiento sin el asentimiento del arrendador. Queda claro que como obligación de no hacer. se consideraría –equivocadamenteque no existe contrato de subarrendamiento válido y por ende. lejos de la orientación de las normas del Código Civil.

tendría que exigirse por la vía de la responsabilidad extracontractual (porque supuestamente no existiría un contrato válido). Como es evidente. concluimos que el subarrendamiento efectuado sin el asentimiento del arrendador. cualquier consecuencia o daño ocasionado por el subarrendatario. Sin perjuicio de ello. pese a suscribirse un contrato entre el subarrendador y el subarrendatario.contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito por su respectivo subarrendador. es un contrato válido y exigible entre las partes que lo celebraron. este razonamiento no resulta en modo alguno coherente con las disposiciones del Código Civil y además nos llevaría a la situación contradictoria de entender que. Por todas las razones expresadas. . el arrendador quedará facultado para resolver el arrendamiento (contrato base). lo cual implica que no se producirá la nulidad o invalidez del subcontrato de arrendamiento. en aplicación de lo dispuesto por el inciso 4º del artículo 1697º del Código Civil.

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