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1º. Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley.
Su personalidad empieza desde el instante mismo en que, con arreglo a derecho, hubiesen
quedado válidamente constituidas.
2º. Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley
conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados."
No existe una ley que expresamente reconozca o conceda esa personalidad a las Comunidades de
Propietarios constituidas según la LPH, por lo que es de aplicación lo dicho por el Catedrático de
Derecho Civil D. Ricardo de Angel Yagüez en el capítulo VI de su obra "Una Teoría del Derecho"
(Editorial Civitas, 1995):
"No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los
socios, y en que cada uno de estos contrate en su propio nombre con los terceros.
Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes."
Es decir, las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica. Esto ya era un avance en
nuestro proceso pues ya teníamos un dato muy importante, la ausencia de personalidad jurídica
en las comunidades de bienes.
3. Vemos que el Código Civil, en vez de haber definido directamente el que las comunidades
de bienes carecen de personalidad jurídica, ha preferido decirlo de una manera indirecta,
pero el hecho cierto es que lo dice. Esta manera de proceder quizás pueda parecer falta
de lógica, pero desde nuestro punto de vista es totalmente coherente con lo expresado en
el Artículo 39.2º del Código Civil :
"Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que
la ley conceda personalidad propia , independiente de la de cada uno de los asociados."
ANTECEDENTES
JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA
La primera documentación a la que se tuvo acceso fueron varias sentencias del Tribunal Supremo.
Esta sentencias, por orden cronológico de su dictado, son: la STS 25.05.1987, la STS 15.07.1988,
la STS 4.11.1988, la STS 8.03.1991, la STS 14.05.1992, la STS 28.07.1992 y la STS 30.05.1997.
"Si bien el acuerdo que origina el litigio es provisionalmente ejecutivo, una cosa es el acuerdo y
otra el litigio en que se discute."
Es decir, en el caso de que se produzca un litigio por causa de un acuerdo en la comunidad, el
presidente de la misma no actuará en representación de la comunidad de propietarios como tal
comunidad, sino de la subcomunidad que, constituyendo mayoría cualificada para poder hacer que
sea ejecutivo el acuerdo, litiga contra otra subcomunidad de la misma comunidad, la formada por
los comuneros disidentes, y ello independientemente del número de comuneros componentes de
esta última subcomunidad.
Como consecuencia de la lectura detenida de las anteriores sentencias, resoluciones y doctrina, las
preguntas que se planteaban eran:
¿Como es posible que un profesional del derecho afirme, con la contundencia manifestada en la
primera respuesta del foro, que las comunidades de propietarios si tienen personalidad jurídica?.
¿Como es posible que otra respuesta del foro afirme, también contundentemente, que la práctica
ordinaria en los tribunales españoles es la de considerar la existencia de la personalidad jurídica
de las comunidades de propietarios?
La situación puede dejar perplejo a cualquiera, sobre todo teniendo en cuenta que, al igual que
han sido encontradas sentencias del Tribunal Supremo y resoluciones de la D.G.R. y N. que se
basan precisamente en la ausencia de esa personalidad, podría ocurrir que también se
encontrasen sentencias en las que se afirmara lo contrario.
PERSONALIDAD JURÍDICA
Para tratar de aclarar la situación se acudió a la legislación vigente. En primer lugar localizamos en
el Código Civil lo fundamental sobre "personalidad jurídica", lo que es tratado en su Artículo 35:
1º. Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley.
Su personalidad empieza desde el instante mismo en que, con arreglo a derecho, hubiesen
quedado válidamente constituidas.
2º. Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley
conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados."
No existe una ley que expresamente reconozca o conceda esa personalidad a las Comunidades de
Propietarios constituidas según la LPH, por lo que es de aplicación lo dicho por el Catedrático de
Derecho Civil D. Ricardo de Angel Yagüez en el capítulo VI de su obra "Una Teoría del Derecho"
(Editorial Civitas, 1995):
"A falta de una ley que expresamente lo autorice u ordene, no existe posibilidad de que un grupo
humano revista esos caracteres de identidad jurídica propia que derivan de la personalidad"
COMUNIDADES DE BIENES
Lo anterior, aunque en principio pudiera parecer que nos resolvía el problema, la experiencia dice
que se pueden utilizar argumentos retorcidos, los que antiguamente denominábamos sofismas,
que pueden conducir a la situación manifestada por el tercer participante en el foro, es decir, que
en los tribunales normales si fuera aceptada la existencia de la personalidad jurídica de las
comunidades de propietarios. Como consecuencia, se prosiguió el trabajo deductivo, llegando al
Artículo 1669, Libro Cuarto (De las obligaciones y contratos), del Código Civil. Este artículo, en su
segundo párrafo dice:
"No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los
socios, y en que cada uno de estos contrate en su propio nombre con los terceros.
Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes."
Es decir, las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica. Esto ya era un avance en
nuestro proceso pues ya teníamos un dato muy importante, la ausencia de personalidad jurídica
en las comunidades de bienes.
Vemos que el Código Civil, en vez de haber definido directamente el que las comunidades de
bienes carecen de personalidad jurídica, ha preferido decirlo de una manera indirecta, pero el
hecho cierto es que lo dice. Esta manera de proceder quizás pueda parecer falta de lógica, pero
desde nuestro punto de vista es totalmente coherente con lo expresado en el anteriormente
mencionado Artículo 39.2º del Código Civil :
"Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley
conceda personalidad propia , independiente de la de cada uno de los asociados."
De acuerdo con el razonamiento deductivo anterior, ha sido demostrado que las comunidades de
bienes no tienen personalidad jurídica propia.
Ahora bien, las comunidades de propietarios establecidas según la LPH, ¿constituyen ellas a su vez
"comunidades de bienes"?.
Para poder responder a esta pregunta, proseguimos con la lectura del Código Civil y más
concretamente su Título III, "De la comunidad de bienes", el cual abarca los artículos 392 al 406,
ambos inclusives.
"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser
objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás
elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,
cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores,
cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser
enajenadas, gravadas o embargadas con la parte determinada de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la de los interesados."
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Vemos que este Artículo 396 hace referencia a los edificios en copropiedad, tal y como lo son los
edificios o fincas cuyos pisos o locales pertenecen a diferentes propietarios, característica básica
de las comunidades de propietarios establecidas según la LPH. Pero, además, hace referencia a
otras disposiciones "especiales". Y, ¿cuales son estas disposiciones legales especiales a las que se
refiere el Código Civil?.
"La presente ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el
artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal."
Tenemos que la propia LPH establece que ella misma es una emanación del Artículo 396 del
Código Civil y, en consecuencia, las Comunidades de Propietarios son una de las formas de
Comunidades de Bienes incluidas en el Título III de dicho Código, y ello con todas sus
consecuencias en cuanto a tales comunidades de bienes, en especial la carencia de personalidad
jurídica.
CONSECUENCIAS
Otra consecuencia es que el comunero o comuneros disidentes, tienen los mismos derechos
legales que el resto de los comuneros que, en ese momento, no forman ya la comunidad en
cuanto a ese asunto concreto sino que forman una subcomunidad dentro de la comunidad. Esto
tiene su fundamento legal en el Artículo 14 (Igualdad ante la ley) de la Constitución Española:
"Los españoles son iguales ante la ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón
de raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social."
CONCLUSIONES
2. Solo se puede hablar de comunidad, en sentido estricto, cuando se produce unanimidad entre
los copropietarios.
4. Cualquier derecho que a nombre de la comunidad sea concedido a los componentes de una
subcomunidad, aunque ésta constituya mayoría cualificada dentro de la comunidad, es extensible
a los componentes de la subcomunidad disidente.
OBSERVACIONES
El autor agradecerá que le sean señalados argumentos, no meras opiniones o pareceres, tanto en
pro como en contra de las conclusiones a las que se ha llegado y de cualquier otra que pueda ser
extraída, lo que servirá para descubrir deficiencias en el proceso deductivo realizado. Esto
redundará en un mejor conocimiento del problema y, por consiguiente, en una más correcta
aplicación de la Ley.