PROTECCION REGISTRAL DEL TERCERO

BUENA FE REGISTRAL VS
OPONIBILIDAD DE DERECHOS

Dr. Jorge Luis Gonzales Loli

Notario de Lima
 PROTECCIÓN REGISTRAL DEL
TERCERO
 Busca que el adquirente de un Derecho Registrado, no sea
afectado por vicios existentes en actos registrados
anteriores o por actos no inscritos.
 Se orientan a lograr la Seguridad del Tráfico
 Reduce los costos de transacción, permitiendo que la única
información que se requiere conocer es la que aparece en el
Registro.
 No es igual en los distintos Sistemas Registrales.
 En el Perú, se encuentra, fundamentalmente, en el
Principio de Fe Pública Registral (Art. 2014 del C.C.)
y en la oponibilidad de lo inscrito (Art. 2022 del C.C.)
 PROTECCIÓN REGISTRAL DEL
TERCERO (España)

 Haciendo una analogía el Art. 32 de la Ley Hipotecaria)

Española (Tercero Latino o de Oponibilidad) sería el
equivalente al Artículo 2022° del Código Civil Peruano y el
Art. 34 de la Ley Hipotecaria Española (Tercero Germano)
correspondería al Artículo 2014° del Código Civil Peruano
 ¿Existen dos terceros registrales? (Teoría Dualista) o el
Tercero del Artículo 32° de la LH sólo es una variante o
especie del Artículo 34° de la LH. (Teoría Monista) Al
tercero del Artículo 32° se le aplican todas las exigencias del
Artículo 34° de la misma Ley o es independiente.
PROTECCIÓN REGISTRAL DEL TERCERO
(Artículos de la Ley Hipotecaria)

Las inscripciones
de los títulos
expresados en los
artículos 2 y 4
serán nulas si en
ellas se omite o se
expresa, con
PROTECCIÓN REGISTRAL DEL TERCERO
(Artículos de la Ley Hipotecaria)

Los títulos de dominio o

de otros derechos reales
sobre bienes inmuebles,
que no estén
debidamente
El tercero queinscritos
de buenao
anotados enaeltítulo
fe adquiera Registro
de la Propiedad,
oneroso no
algún derecho
perjudican a tercero.
de persona que en el
 PROTECCIÓN REGISTRAL DEL
TERCERO (Tesis Monista y Dualista)

Tesis Dualista (Mayorista), Lacruz, Diez Picazo y

García García.
En este orden dualista

¿Se exige la onerosidad al tercero del Artículo 32

de la LH?

¿Es necesaria la buena fe en el tercero del

Artículo 32° de la LH?
Buena Fe Desconocimiento vs Ausencia de
Fraude
(Art. 1473 del C-C- Español)
PROTECCIÓN REGISTRAL DEL TERCERO
(Algunos Criterios Españoles)

Inscripción No Convalidante
(Art. 33 LH)

La adquisición debe ser en virtud

de negocio jurídico válido.

Debe adquirirse de titular registral:

Tesis rigurosa, necesaria previa inscripción de derecho
del transmitente, antes de la adquisición.
Tesis amplia, posibilidad de inscripción simultánea de
dos transferencias.
PROTECCIÓN REGISTRAL DEL TERCERO
(Algunos Criterios Españoles)

Buena Fe Desconocimiento o
Buena Fe Creencia de su exactitud.
¿Es necesario que él tercero haya consultado
efectivamente el Registro? ¿Es exigible una dosis normal
de diligencia o basta el desconocimiento? ¿Es relevante la
posesión por alguien distinto al enajenante?

Momento en que debe existir la buena fe:

Doctrina mayoritaria que debe existir
cuando se crea el título y no cuando se
inscribe

Buena Fe se presume, pero puede

desvirtuarse con indicios sólidos
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
(Introducción)

 Regulado por el Artículo 2014 del C.C. y el Artículo

VIII del Título Preliminar del RGRP.
 Se inspira en el Artículo 34 de la LH Española.
 Busca la protección absoluta del tercero adquirente
respecto a vicios existente en el título de su
transferente.
 En Doctrina se denomina protección al Tercero
Germano, pues parte de lograr un derecho
inatacable, aún en sede jurisdiccional.
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
(Introducción)
 Su sustento es la confianza en la apariencia de validez de
un derecho, emanada en la información legitimada que
aparece en el Registro.
 Casación 1951-2001-Puno: “fundamento del principio de
fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el
tráfico patrimonial, protegiendo las adquisiciones que por
negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes (..)
confiados en el contenido del Registro, para ello la ley
reputa de exacto y completo el contenido de los asientos
registrales.”
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
(Requisitos)
 El Adquirente debe ser un
tercero.
 La Adquisición del tercero
debe efectuarse a título
oneroso.
 El derecho del Transferente
debe encontrarse inscrito.
 El derecho del Transferente
debe contener causas de
nulidad, anulabilidad,
rescisión o resolución.
 El Tercero debe proceder
de buena fe.
 No deben constar en el Registro
las causas que determinen la
invalidez o ineficacia del acto o
derecho inscrito.
 El Tercero debe inscribir su
derecho en el Registro
correspondiente.
 Conlleva sacrificio del derecho
del verdadero propietario:
Según Casación N°3047-2007
debe interpretarse
restrictivamente su
aplicación.???
 Las relaciones
Sujeto que no es jurídicas deben
parte de una tener conexidad
relación jurídica, entre si, sobre la
pero sí lo es en base de referirse a
otra relación un mismo bien o
jurídica. titularidad
registral.
No son terceros los
sucesores a título
Concepto de universal (herederos),
pero si los a título
Tercero singular (legatarios).
Ver Casación 2533-
2006-Lima, que
deniega carácter de
Se trata de
tercero al heredero en
relaciones
sucesión intestada.
jurídicas
: encadenadas
y sucesivas
entre sí
 La Previa inscripción del Derecho del
Transferente

Acto o derecho
. inscrito en el cual
. Confianza
aparezcan lasen la
apariencia
facultades registra. El
dispositivas
. La inscripción
tercero se apoyadelen lo
del
Acto transferente.
o Derecho debe
que publicitado.
ser ANTERIOR al
acto de transferencia al
tercero.

. Supuesto especial en el
cual el Acto o Derecho
no se encuentra inscrito
Consecuente
 Título del Transferente contiene
causas de invalidez o ineficacia
 Inexactitud Registral.
 La causal de invalidez o ineficacia
debe encontrarse en el título del
transferente, no en el del
ADQUIRENTE. (el Registro no
convalida Nulidades – Art. 46 del
NRGRP)
 Debido a la existencia de causales de
nulidad, rescisión o resolución, el
titular registral sólo es un TITULAR
APARENTE.
 Nulidad comprende tanto defectos de
fondo, como de forma en la
inscripción del título del
transferente.
 Se comprende, también, a la
inexactitud derivada de errores en
los asientos registrales (Art. 87 y 90
del NRGRP)
 Está dentro de estos supuestos una
escritura falsificada inscrita que
luego da lugar a una nueva venta de
buena fe: Ver Casación N° 383-
2001-Apurimac.
 Una rectificación posterior de la
inexactitud no enerva la buena fe,
en el caso de quien adquirió bajo la
vigencia del asiento inexacto Ver
Casación N° 793-2001- Tacna
 La Adquisición debe ser a título oneroso
Se fundamenta en el hecho que se
prefiere que el adquirente a título
gratuito deje de percibir un lucro,
El Adquirente a título
a que sufran un perjuicio
gratuito sí está protegido
económico los legítimos titulares de
por la Legitimación.
derecho
(Exposición de Motivos de la LH
Española)
El Acto adquisitivo
debe ser válido.

Dificultades en la calificación de
onerosidad: legados
remuneratorios o con cargos; No se protege adquisiciones
hipotecas no coetáneas a créditos u por ministerio de la Ley.
otorgadas a favor de terceros.
 Falta de Constancia Registral de las causales
de invalidez o ineficacia
 Comprende todos los  Problemas en los datos de
asientos conformantes de
hecho y afectaciones
los Registros Jurídicos.
urbanísticas
 Necesidad que la causales  Posición respecto a los datos
de invalidez consten
del estado civil de los titulares
expresamente en el
registrales.
asiento registral.
 Reforma introducida por la
 Problemas derivados de
Ley N° 30313 respecto al
la existencia de
asiento y los títulos
duplicidad de
archivados.
inscripciones.
 El extraño caso de la sociedad conyugal (¿existe
un solo tercero registral?)

Casación Nº 336-2006 (pub. 01-02-2007).

“aún cuando el terreno o la fábrica, o ambas hayan sido de

propiedad de una sociedad conyugal, si en los Registros
Públicos aparece inscrito sólo a nombre de uno de los
cónyuges con estado civil soltero, el adquirente de algún
derecho respecto del referido bien o bienes de parte de la
referida persona, conserva su derecho una vez que inscriba, así
se anule, rescinda o resuelva el de su otorgante, lo que significa
que no puede ser objeto de nulidad ni de cualquier declaración
de ineficacia”.
El extraño caso de la sociedad conyugal (¿existe
un solo tercero registral?)

Casación Nº 111-2006 (pub. 31-01-2007)

“Conforme se desprende de lo establecido en el Artículo
2014º, el tercero registral al que hacer referencia la norma es
el sujeto que no interviene, es decir, que no es parte, en el
acto jurídico materia de anulación o resolución.
Este supuesto no ocurre en los de autos, ya que es el
recurrente quien argumenta que el acto de gravamen
realizado por su cónyuge no se encuentra amparado bajo el
principio de fe pública registra, pero tal acto de gravamen es
específicamente aquel cuya validez se viene cuestionando,
de manera que, el Banco demandado, NO ES TERCERO
REGISTRAL”, bajo los alcances de la norma bajo análisis
(Art. 2014º del C.C.)
 Clase de Buena Fe requerida
 Buena fe objetiva y subjetiva.
 Buena fe lealtad y probidad
 Buena fe desconocimiento vs Buena Fe creencia.
 Buena fe falta de constancia registral vs Buena Fe especial estado de
diligencia.
 Buena Fe vs Ausencia de Fraude.
 Casación 3873-2001-Lambayeque: Buena fe subjetiva: “existen indicios
que demuestran que el recurrente tenía conocimiento que el inmueble
era materia de varios litigios, por tanto al no haber obrado de buena
fe, los principios registrales antes mencionados no lo protegen”
 Casación 811-2005-Piura: Buena Fe “consiste en la creencia o
persuasión personal de que el vendedor sea un dueño legítimo”
 Casación 2504-2005-Lima: Buena Fe “por no haber demostrado los
terceristas que el Banco de Crédito conocía la exactitud del registro
respecto al estado civil del otorgante”.
 Momento en que debe existir la Buena Fe

 A la fecha de celebración del contrato.

 A la fecha de presentación
del título al Registro.

 A la fecha de inscripción del título.

La Exposición de Motivos del Código Civil plantea que la
buena fe debe existir al momento de la inscripción. La
Doctrina mayoritaria se inclina por la fecha de celebración
del contrato.
Momento en que debe existir la Buena Fe

Casación 22501-2001- Camaná -Arequipa:

“para su aplicación se requiera la concurrencia copulativa
de los siguientes requisitos: (..) b) que el adquirente actúe
de buena fe tanto al momento de la celebración del acto
jurídico del que nace su derecho como al momento de
inscripción del mismo”

Este criterio, erróneo y basado en la exposición de motivos

del Código Civil, que a su vez toma una interpretación
minoritaria de Cano Tello, es, lamentablemente, casi
uniforme en nuestra jurisprudencia nacional.
MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 2014
DEL CÓDIGO CIVIL – FE PÚBLICA
REGISTRAL –LEY 30313
CRITERIO DE UN PLENO CIVIL QUE
PLANTEA LA INAPLICACIÓN DE LA FE
PÚBLICA REGISTRAL ANTE
FALSIFICACIONES DE TÍTULOS

 PLENARIO CIVIL DE 20-0CTUBRE 2012

 SENTENCIA PLENO 207/2020 PLENO
JURISDICIONAL EXPEDIENTE Nº 0018-2015-
PI/TC
 PRINCIPALES ALEGACIONES DE LA
DEMANDA
1.- Se indica que se permite el despojo del propietario legítimo en beneficio del
tercero de buena fe, a partir de un título falsificado o mediante suplantación de
identidad.
2.- Se enfatiza la existencia de mafias que cometen fraudes inmobiliarios
aprovechado las debilidades notarial, registral, fiscal y judicial.
3.- Se sostiene que si el vendedor no era el propietario legítimo no habría
transferido nada (“nemo plus iuiris).
4.- Se refiere que si el tercero obró de buena fe es el Estado el que debería
indemnizar al perjudicado por los errores registrales.
5.- Se plantea que no existe libre mercado ni libre iniciativa privada propios de la
economía social de mercado si los agentes económicos no pueden intercambiar
voluntariamente sus bienes, con pleno respeto a la dignidad, libertad, libertad
contractual y a la propiedad. Ello se afecta con la norma impugnada.
 PRINCIPALES ALEGACIONES DE LA
DEMANDA
6.- El tercero no debería ocupar una mejor posición jurídica frente al
propietario legítimo, sin que la primacía debería inclinarse a este último
sobre la base de la inviolabilidad de la propiedad referida en el artículo
70º de la Constitución.
7.- En determinados supuestos la aplicación del principio de fe pública
registral es racional, pero no lo es en los casos de falsificación de
documentos y suplantación de identidad.
8.- En una ponderación de derechos el resultado debe favorecer al
propietario legítimo, es decir prevalecer el derecho de propiedad frente a
la seguridad jurídica en el caso concreto.
9.- Se alega, también, vulneración al derecho a vivienda adecuada, a la
inalienabilidad de los bienes estatales de dominio público.
ARGUMENTOS DE LA CONTESTACIÓN DE LA
DEMANDA
1.
ARGUMENTOS DE LA CONTESTACIÓN DE LA
DEMANDA
FALLO DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
EN MAYORÍA ( 5 VOTOS CONTRA 2)

1. Declarar INFUNDADA la demanda.

2. INTERPRETAR que los extremos cuestionados del artículo 5 y de la Primera
Disposición Complementaria y Modificatoria de la Ley 30313 son constitucionales en
tanto se considere que para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber
desplegado una conducta diligente y prudente, según los fundamentos de esta
sentencia, desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo,
además de haber dado pleno cumplimiento a todos los requisitos establecidos en el
artículo 2014 del Código Civil, modificado por la Ley 30313.
3. INTERPRETAR que la aplicación en una decisión judicial del artículo 2014 del
Código Civil, modificado por la Ley 30313, en caso el propietario original haya sido
víctima de falsificación de documentos y suplantación de identidad y se encuentre en
situaciones de especial vulnerabilidad que hayan dificultado el cumplimiento de su
deber de diligencia, como puede ser la precariedad de su situación socioeconómica,
educativa, cultural o cualquier otra desventaja objetiva de similar índole, requiere de
una motivación cualificada.
Controversia Constitucional: Derecho de
Propiedad vs Seguridad Jurídica en la
transferencia de inmuebles
Derecho de Propiedad desde una perspectiva
Constitucional
Seguridad Jurídica Registral desde una
perspectiva Constitucional
Seguridad Jurídica Registral desde una
perspectiva Constitucional
Validez constitucional de la Fe Pública
Registral
Interpretación armónica del derecho de propiedad
y el principio de seguridad jurídica
Buena fe requerida implica especial estado de
diligencia – Verificación de la Posesión
Buena fe requerida implica especial estado de
diligencia – Verificación de la Posesión
Buena fe requerida implica especial estado de
diligencia – Verificación de la Posesión
Buena fe requerida implica especial estado de
diligencia – Verificación de la Posesión
Exigencia de motivación judicial cualificada en
caso de personas en situación de vulnerabilidad
Responsabilidad de los Notarios
Responsabilidad de los Notarios
 Responsabilidad de los Árbitros – Falta de
regulación legislativa.
73. En segundo lugar, con respecto a los árbitros, si bien el artículo
32 del Decreto Legislativo 1071, "Decreto Legislativo que norma el
arbitraje", se refiere a la causal de responsabilidad por daños y
perjuicios ocasionados por dolo o culpa inexcusable en el ejercicio
de sus atribuciones, este Tribunal advierte que resulta razonable
considerar que en determinados casos los árbitros pueden incurrir
en supuestos responsabilidad civil y penal, lo que corresponderá ser
determinado por el legislador
Responsabilidad de los Registradores
Consideración general sobre la responsabilidad
Sobre la supuesta afectación de los principios de
dignidad, libertad individual y libertad contractual
 Sobre la supuesta afectación de los principios de
libre iniciativa privada y economía social de mercado
Sobre la supuesta vulneración del derecho a la
vivienda adecuada
 Sobre la supuesta afectación del carácter inalienable de los
bienes estatales de dominio público, establecida en el artículo
73 de la Constitución
 Consecuencias principales de la Sentencia
respecto a la Fe Pública Registral
A favor de la Fe Pública
 Se reafirma la constitucionalidad del
sacrificio del derecho del titular original a
favor de la seguridad del tráfico.
 Se reconoce que bajo determinados
requisitos, los sub-adquirentes de titulares
que adquirieron sobre la base de
falsificaciones o suplantaciones anteriores,
conservarán su derecho.
 Se exige que el propietario original deba
actuar también con diligencia, utilizando los
medios de protección que le otorga el
Estado.
 Se exhorta al Estado a fortalecer los
mecanismos que impidan la inscripción de
las títulos falsificados o con suplantación.
En Contra de la Fe Publica
 Se exige una buena fe especial Estado de
diligencia y ya no sólo desconocimiento.
 Se establece, más allá de los requisitos del
Artículo 2014º, la verificación de la posesión.
 Se precisa que la buena fe deberá mantenerse
hasta el momento mismo de la inscripción.
 Se establece la necesidad de una conducta
diligente y “prudente” que implica la
revisión de todos los títulos archivados.
 Se deja abierta la posibilidad de una
interpretación judicial “amplia” y a veces
“cualificada” de lo que es necesario para ser
un tercero registral, que no genera
predictibilidad para el tercero adquirente.
 PROBLEMAS PRÁCTICOS QUE DERIVAN DE LA
REFORMA DEL ARTÍCULO 2014 DEL CC Y NO
RESUELTOS POR LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL

¿La interpretación del TC sobre los requisitos de la Fe Pública Registral se

aplicará a todos los supuestos de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución,
o, sólo será aplicable a los casos en que se originen de una falsificación o
suplantación? ¿ En todos los casos se deberá verificar la posesión?
 PROBLEMAS PRÁCTICOS QUE DERIVAN DE LA
REFORMA DEL ARTÍCULO 2014 DEL CC Y NO
RESUELTOS POR LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL

En el caso de los títulos archivados anteriores: ¿cómo el tercero que adquiera

podrá verificar si son o no falsificados o peor aún con suplantación?. ¿La
exigencia de diligencia sería verificar la autenticidad de todos los títulos
archivados por diez años en cada Notaría, Juzgado o Dependencia
Administrativa que los emitió? ¿Y que pasa con las suplantaciones en la que
los títulos sí son auténticos y pueden verificarse como tales en la entidad
respectiva?
 PROBLEMAS PRÁCTICOS QUE DERIVAN DE LA
REFORMA DEL ARTÍCULO 2014 DEL CC Y NO
RESUELTOS POR LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL

Se relativiza gravemente, sin dejarse sin efecto, la legitimación

registral. Vale decir, que si bien el Registro se presume exacto
y válido mientras no se declare su nulidad judicial,
cancelación administrativa o rectificación registral, como
quiera que para tener buena fe deben revisarse los títulos
archivados, lo inscrito por el Registrador ya no tiene efecto
incuestionable y es el interesado quien deberá “interpretar” a su
especial manera si el asiento es correcto o no. ¿Se adopta un
sistema de transcripción y no de inscripción?
 PROBLEMAS PRÁCTICOS QUE DERIVAN DE LA
REFORMA DEL ARTÍCULO 2014 DEL CC Y NO
RESUELTOS POR LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL

 Indefinición sobre el plazo de tiempo que comprendería el Estudio de Titulación, dado que al
comprenderse los títulos archivados, no basta revisar los asientos vigentes, ni el título de su
adquisición, sino los títulos archivados anteriores, aún de asientos no vigentes. De ello se
desprendería que:
a) No bastaría sólo revisión del Título Adquisitivo del actual propietario y su título archivado.
b) ¿Deberían revisarse todos los asientos y títulos archivados hasta 10 años de antigüedad? ¿Se aplicaría la
prescripción extintiva aun contra la reivindicación? ¿Siempre podría intentarse la prescripción adquisitiva
pasado los diez años?
c) ¿Debería revisarse también los títulos archivados de los poderes de empresas, representantes y apoderados así
como de todas las demás inscripciones de otros Registros distintos al inmobiliario que sustentan la inscripción?
d) Clarísimo encarecimiento de los costos de un verdadero estudio de titulación, más aún cuando los títulos
archivados tienen costo por página y no están digitalizados, pudiendo ser de difícil acceso en todo el territorio
nacional
e) DE HECHO, ACTUALMENTE EL REGISTRO PÚBLICO NO PERMITE EL ACCESO A LA REVISIÓN
DE LOS TÍTULOS ARCHIVADOS
 PROBLEMAS PRÁCTICOS QUE DERIVAN DE LA
REFORMA DEL ARTÍCULO 2014 DEL CC Y NO
RESUELTOS POR LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL

En resumen, si bien el TC ha tratado de armonizar la fe pública registral con

la protección del derecho de propiedad con el principio de seguridad jurídica,
ha consagrado la constitucionalidad de esta protección al tercero, al
establecer un “standard” de buena fe como especial estado de diligencia,
genera más bien una mayor fragilidad en la aplicación judicial de la fe
pública registral, que, entendemos no será aplicable sólo a los casos de
suplantación o falsificación, sino que será más difícil que un tercero pueda
acogerse a sus alcances, sin probar una, casi interminable averiguación de
situaciones ajenas al Registro y no comprobables a través de fáciles
verificaciones. Necesidad de “Estudios de Títulos” sumamente
especializados y atentos a circunstancia extrarregistrales de difícil
averiguación. ¿ Será necesario un seguro de título?
 ¿El Tercero Registral en el Registro de
Sociedades
“La inexactitud o invalidez de ?
los asiento de inscripción en el No es necesario que se inscriba
Registro no perjudicará al el acto celebrado con la
tercero que de buena fe sociedad.
hubiera celebrado actos Sin embargo, tratándose de
jurídicos sobre la base de los contratos respecto a bienes
mismos, siempre que la causas registrables, el tercero deberá
de dicha inexactitud no inscribir su derecho para
consten en los antecedentes acogerse a lo regulado por el
registrales” artículo 2014° del C.C.
(Art. IV del T.P. del RRS).
En este caso se entiende como
Tercero a toda persona que ha
entrado en relación jurídica
No se exige que la adquisición
con la sociedad inscrita,
sea a título oneroso.
confiando en la exactitud de
los asientos que publicita el
Registro de Sociedades.
 LA OPONIBILIDAD DE LO INSCRITO
PREVISTA EN EL ART. 2022 DEL C.C. (I)

Es una
Se basa en la
forma de Genera la
En existencia de
protección inoponibilidad
doctrina un conflicto de
al tercero (ineficacia
se le derechos y no
distinta a relativa) de los
denomina en la existencia
la prevista derechos reales
protección de vicios en las
en el no inscritos,
al Tercero transmisiones
artículo frente a los
Latino. de derechos
2014 del registrados.
anteriores.
C.C.
 LA OPONIBILIDAD DE LO INSCRITO
PREVISTA EN EL ART. 2022 DEL C.C. (I)

Si se exige la Compulsar
No se buena fe, por contradicciones en
aplica al aplicación Casaciones 527-
conflicto supletoria del 2003- Arequipa
entre No se exige Artículo 1135° (Embargo
derechos onerosidad del Código Civil. prevalece sobre
reales y en la Posiciones sobre Título de
otras clases adquisición la clase de buena Propiedad)
de fe a que se vs Casación 2103-
derechos. refiere. Art. 949 2006-Lima
del C.C. Arts. (Propiedad
1135 vs Art 2022 prevalece sobre
del Código Civil. embargo)
 LA OPONIBILIDAD DE LO INSCRITO
PREVISTA EN EL ART. 2022 DEL C.C. (I)

B Compraventa 01-01-2003
No Registrada

C Compraventa 01-04-2003
Registrada el 01-07-2003
 LA OPONIBILIDAD DE LO INSCRITO
PREVISTA EN EL ART. 2022 DEL C.C. (II)

B Compraventa 01-01-2003
No Registrada

C Hipoteca 01-04-2003
Registrada el 01-07-2003
 LA OPONIBILIDAD DE LO INSCRITO
PREVISTA EN EL ART. 2022 DEL C.C. (III)

Compraventa 01-01-2003
B
No Registrada

C Embargo 01-06-2003
Registrado el 01-07-2003
CAS. Nº 1360-2002 LIMA (28.02.03)

“... la garantía real constituida a favor del Banco

codemandado se inscribió registralmente el treinta
de abril de mil novecientos noventiséis, por lo que en
este caso el actor tiene un derecho real no inscrito
registralmente en tanto que el derecho real del referido
Banco si lo está.

... en casos como este el acreedor hipotecario se encuentra

protegido por el Principio de Fe Registral Pública, al
haber adquirido su derecho de garantía cuando en los
Registros aparecía que los otorgantes de tal garantía eran
los propietarios del bien”
CAS. Nº 4113-2001 LIMA (30.06.03)

“... debe prevalecer el derecho de la entidad

impugnante, en atención a que cuando se
efectuó la transferencia del bien a favor del
tercerista aparecía inscrita la hipoteca a favor
de la entidad recurrente, por lo que el Banco
demandado mantiene su adquisición una vez
inscrito su Derecho, pues, en materia registral,
quien entra primero al registro es primero en el
derecho”
CAS. Nº 310-01 LAMBAYEQUE (30.06.01)

“... no es suficiente la existencia de un documento privado

de fecha cierta por el que se transfiere la propiedad, sino
que es necesario que el derecho se haya inscrito con
anterioridad al que se quiere excluir u oponer, en el caso
sub-júdice a un contrato de mutuo con garantía hipotecaria
en escritura pública debidamente inscrito en el Registro de
Propiedad Inmueble, por lo que éste tiene prioridad sobre
aquél, siendo en consecuencia, manifiestamente
improcedente la demanda de tercería por ser el petitorio
jurídicamente imposible.”
CAS. Nº 2472-2001 LIMA (01.07.02)

“... en este caso se trata de derechos de diferente

naturaleza, por un lado real el de los terceristas y por
el otro personal el del embargante, se tiene que aplicar
el derecho común y por lo tanto no rigen las
disposiciones
del derecho registral; ... el artículo novecientos
cuarentinueve del Código Civil dispone que la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace
al acreedor Propietario de él”
CAS. Nº 1931-99 LAMBAYEQUE (02.12.02)

“... si bien es cierto que en virtud del artículo

novecientos cuarentinueve del Código Civil, la
transmisión del derecho de propiedad es
netamente consensual para oponer dicho
derecho a quien tiene derecho inscrito se
requiere que éste conste en documento de fecha
cierta”
CAS. Nº 1932-99 JAEN (30.11.01)

“... alude al consensualismo del contrato de

compraventa, el cual si bien no requiere de
formalidad alguna para su celebración, a
tenor de lo dispuesto en el artículo
novecientos cuarentinueve del Código Civil,
resulta insuficiente para los procesos de
tercería, en donde se requiere además, la
certeza de la fecha de su celebración.”
 OPONIBILIDAD DE LO INSCRITO
vs
FE PÚBLICA REGISTRAL
Tercero Latino– 2022 C.C.
Adquisición a propietario sustantivo.
Conflicto de Títulos.
Aplicable sólo a conflictos entre
derechos reales.
No requiere que la adquisición sea a
título onerosa.
No requiere previa inscripción del
título anterior.
Se exige buena fe, entendida como
inexistencia de fraude.
Inoponibilidad Registral.
Tercero Germano - 2014 C.C.
Adquisición a propietario aparente.
Inexactitud Registral.
Aplicable a todo acto adquisitivo
registrable.
Sí se requiere onerosidad en la
adquisición.
Se requiere previa inscripción del
título del transferente.
Se exige buena fe, entendida como
desconocimiento.
Apariencia Registral