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PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

I. Introducción

Se entiende por "principio" el origen de las cosas, la regla o norma general, jurídica o no, de donde
pueden deducirse normas jurídicas, o a la misma norma jurídica destinada a inspirar diversas
aplicaciones y que se nos impone con una autoridad superior, son pues reglas generales y elementos
esenciales que caracterizan un determinado sistema o régimen y que no necesitan demostración,
dada su propia evidencia1.

Asimismo, Los principios registrales son aquellas orientaciones capitales, líneas directrices del
sistema registral, es decir son aquel resultado de la sintonización o condensación jurídico registral.
Según Sanz2, los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema
registral de un país determinado, y que pueden especificarse por inducción o abstracción de los
diversos preceptos de su derecho positivo.

Por lo que son la reglas o ideas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un
determinado país.

Ahora bien, el Principio De Fe Pública Registral, es una regla fundamental que sustenta y sirven de
base a nuestro sistema registral, brindando, seguridad jurídica, en el trafico patrimonial, asimismo,
dicho principio protege al adquiriente de buena fe, que, en base al registro correspondiente, adquiere
un bien, asimismo, nuestro ordenamiento jurídico, este entendido como TERCERO REGISTRAL.

Por lo que, en este orden de ideas, con dicho principio, se protege al adquiriente de buena fe y a
título oneroso, como tercero registral, siempre que su adquisición no adolezca de causas de nulidad
que aparezca de la partida registral o sus antecedentes registrales a la fecha de su inscripción.

II. Definición del Principio De Fe Pública Registral

El doctor García García3, define al principio de Fe Pública Registral, como “aquel (…) en virtud del
cual el tercero que adquiere con base en la legitimación dispositiva del titular registral es mantenido
en la adquisición a nom domino4 que realiza una vez que ha inscrito su derecho con los demás
requisitos exigíos por Ley”5

1
MANUAL DE DERECHO REGISTRAL, CARLOS E. GOMEZ DE LA TORRE RIVERA., AREQUIPA, 2019.
2
GACETA JURÍDICA, Los Principios Registrales; ed. abril 2000, Lima
3
GARCIA GARCIA, Jose Mauel. Tomo II. Ob. Cit., p. 227
4
Significado: Del no Dueño
5
Rimascca Huarancca, Ángel. El derecho registral: en la jurisprudencia del Tribunal Registral. --1a. ed.. --Lima:
Gaceta Jurídica: 2015
Sin embargo, el doctor Díez – Picazo y Gullón6, define a dicho principio como “la eficacia de la
inscripción tiene su máximo exponente en el principio de la fe pública registral, su formulación puede
hacerse de una manera muy simple. El registro protege a toda aquella persona que confía en los
datos que publica relaticos al dominio o derechos reales. Con una fórmula más amplia, diríamos que
protege a quien confía en los derechos que publica7.”

Al respecto, nuestra legislación peruana, en el artículo 2014, del Código Civil Peruano8, indica al
respecto del Principio de buena fe pública registral, lo siguiente:

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los
títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud


del registro.

Asimismo, la Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del


asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de
los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los Artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones
Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049, LEY Nº 30313, indica al
respecto, en su artículo 5. Efectos de la cancelación, establece:

La información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han


sido canceladas, no perjudica al tercero en los términos establecidos en el artículo
2014 del Código Civil. Tampoco perjudican las inscripciones, anotaciones o los
títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de cancelación.

En, este orden de ideas, el Principio De Fe Pública Registral protege al adquiriente de buena fe y a
título oneroso, como tercero registral, siempre que su adquisición no adolezca de causas de nulidad
que aparezca de la partida registral o sus antecedentes registrales a la fecha de su inscripción.

III. Respecto Del Tercero Registral

6
Rimascca Huarancca, Ángel. El derecho registral: en la jurisprudencia del Tribunal Registral. --1a. ed.. --Lima:
Gaceta Jurídica: 2015
7
DÍEZ PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio, Ob. Cit., p. 333
8
Código Civil Peruano de 1984.
Al conocer el principio de la fe pública registral, surge la figura del tercero, que es el sujeto externo
que llega a ser partícipe de la relación jurídica que se da, y que, según su actuación, este se distingue
entre tercero en el orden civil puro y tercero para los efectos del registro. Según lo indica Muciño,
esta clasificación resalta por las siguientes características:

EL TERCERO CIVIL: El primero es completamente extraño o ajeno a un acto o contrato, por no


haber tenido relación jurídica con ninguna de las partes, y solo tiene un deber general de respeto o
abstención respecto a dicho acto. También, dentro de esta clasificación resalta el tercero adquirente,
que es quien ha entrado en relación jurídica con alguna de las partes de un contrato, respecto de lo
que es materia u objeto del mismo, como sería el caso de la celebración de un nuevo contrato. estos
terceros son los causahabientes, llamados también adquirentes a título singular o sub adquirentes.

EL TERCERO REGISTRAL, es entendido como aquella persona (Jurídica o Natural) que funda su
derecho en la inscripción, y lo opone frente al que no tiene el derecho inscrito o lo inscribe con
posterioridad.

El tercero registral opone con éxito su situación jurídica, frente a cualquier acto o contrato en cuya
celebración no haya intervenido y que no se haya inscrito o se inscriba posteriormente a su derecho,
usando para defender su derecho no las normas del Derecho Común, que le podrían resultar
perjudiciales, sino los principios y normas del Derecho Registral. Que son de orden público y por
tanto aseguran su derecho.

IV. Características Del Tercero Registral

V. Requisitos Del Tercero Registral

VI. Clases Del Tercero Registral

Según lo detalla la Autora ELIZABETH AMADO9, nos dice que dentro del derecho comparado, se
puede encontrar dos tipos de terceros registrales:

 EL TERCERO LATINO, que se le reconoce en los casos de conexión transversal y cuya


protección se encuentra en el principio de posibilidad. Generalmente se le exige al tercero
buena fe a efectos de ser protegido. En sistemas de inscripción, donde no se reconoce este
principio de buena fe, al considerarlo irrelevante, no ha derecho alguno solo se generan
obligaciones entre las partes.

9
AMADO RAMIREZ, ELIZABETH, El derecho Registral y Notarial en la era Digital, T. 1, Ediciones Legales, Lima
2017
 EL TERCERO GERMANO, se da en los casos de conexión lineal y cuya protección se
encuentra en el principio de la fe pública registral. Se exige también la buena fe al tercero,
pero el requisito de la onerosidad no se recoge en todos los sistemas. Así, en los sistemas
registrales, los terceros adquirientes de buena fe a título gratuito también se encuentran
protegidos. Caso contrario pasa en Perú, que se requiere que se otorgue la buena fe sobre
adquisición a título oneroso.

VII. Buena Fe

Sobre la Buena Fe, podemos decir en palabras de ANGEL RIMASCCA HUARANCCA10 que es
aquella depositada en el aspecto negativo, la cual viene a ser el desconocimiento de la existencia
de una inexactitud registral, es decir, desconoce o ignora la existencia de inexactitudes registrales
que se dan en la discrepancia de la realidad registral con la extra registral. La Buena fe también
puede darse en la adquisición del bien y no se puede exigir dicha buena fe hasta el momento de
inscripción del derecho.

GARCIA11 indica que respecto a la buena fe dentro de la concepción dada, esto es que “ la buena fe
se refiere al desconocimiento de situaciones de trascendencia real inmobiliaria , únicas que dan lugar
a una inexactitud registral. Los pactos meramente obligacionales en nada afectan a la buena fe o la
mala fe”.

El Tribunal Registral, mediante Resolución N° 849-200812, nos dice que “ el legislador del Código
Civil exige la buena fe, y ella debemos entenderla como los términos dados en su artículo 2014, esto
en lo que es el desconocimiento de la inexactitud registral. Ante ello alega que en dicho articulo se
indica: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro". Así mismo indica que el referido artículo encuentra su antecedente directo
en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española. Este principio de acuerdo con la Exposición de
Motivos del Código Civil, "protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien
aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento
de enervar dicha adquisición, que se fundamenta en causas no inscritas antes.

10
RIMASCCA HUARANCCA ANGEL, El derecho Registral en la Jurisprudencia del Tribunal Registral, Gaceta
Juridica, Lima 2015
11
García García José M. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Madrid- Civitas
12
RESOLUCION N° 849-2008-SUNARP-TR-L, file:///C:/Users/pucul/Downloads/849-2008-SUNARP-TR-L.pdf
VIII. Falsificación De Documentos Y La Buena Fe

IX. La Nueva Falsificación De La Buena Fe

X. Conclusiones

1 )El Principio De Fe Pública Registral protege al adquiriente de buena fe y a título oneroso,


como tercero registral, siempre que su adquisición no adolezca de causas de nulidad que
aparezca de la partida registral o sus antecedentes registrales a la fecha de su inscripción

5) El Tercero Registral tiene dos clasificaciones, siendo el de clase Latino (cuya protección se
encuentra en el principio de oponibilidad y se le exige al tercero buena fe a efectos de ser
protegido) y el de Clase Germánico (Se exige también la buena fe al tercero, pero el requisito
de la onerosidad no se recoge en todos los sistemas)

6) Buena Fe, se referirá al desconocimiento de situaciones de trascendencia real inmobiliaria,


únicas que dan lugar a una inexactitud registral.

- Dentro del principio de la fe pública registral, surge la figura del tercero, que, según su
actuación, este se distingue entre tercero en el orden civil puro y tercero para los efectos del
registro.

XI. Bibliografía

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