Maestría de Dirección y Administración de la construcción

Trabajo final – GRUPO 02

CURSO:
Gestión Inmobiliaria
INTEGRANTES:
July Roxana Quito Mena SESIÓN 1
Christian Gabriel Tijero Angulo Mag. Yuliana Torres Luján.
Carlos Alberto Córdova Vásquez
Alfredo Guerra Alarcon
Lolin Jauregui Cosco
CARACTERISTICAS DEL TERRENO:

El TERRENO
SE ENCUENTRA
AQUÍ

HUANCAYO
ACCESOS PRINCIPALES AL TERRENO:

AYA
TERRENO

E OL
OS
AV. J
AV.
LEA

LD EZ
N

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DR

AV.
AT
OR
RES
PRINCIPALES ATRIBUTOS CERCA AL TERRENO: Colegio Saco Oliveros
Colegio Santa Isabel

Parque Tupac Amaru Colegio Ramiro

Villaverde

AYA
TERRENO

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AV.
AV
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EA
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R
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DEZ
RAL

OR
GI
AV.

R
ES
Parque La Libertad

Plaza Vea
Real Plaza Huancayo
TIEMPOS DE ACCESIBILIDAD AL PROYECTO:
VISTAS DEL TERRENO:

TERRENO
 Estudio de transito de las calles

Como se puede ver no son

O
. PUN avenidas, muy concurridas
G en el día, por lo cual las
LON
O oficinas no tendrían
PR
problemas con el ruido a la
hora de trabajar

C.
LA
F
LO
EZ

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L D
A

A
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.G
AV
MEDIDAS DEL TERRENO:
• Medidas del Terreno – Levantamiento topográfico:
• Partida registral del terreno:
PLANO DE ZOONIFICACION
CERTIFICADO DE PARAMETROS
URBANISTICOS
 ANALISIS DE ESTUDIO DE SUELOS

• Se realizaron los trabajos de exploración de campo y ensayos de laboratorio con fines de cimentación.
• El área de estudio esta ubicada en la zona sísmica 2 en el Perú, con un Factor de zona = 0.45 y un Perfil de suelo = S2. Así mismo,
un período que define la plataforma del espectro TP = 0.56 s. y TL = 2 s.
• Se ejecutaron (03) calicatas hasta una profundidad de 3 m. y no se presentó Nivel Freático.
• El estrato de apoyo de cimentación es GW
• La profundidad mínima de cimentación para zapatas cuadradas o rectangulares será de 1.20 m
• Factor de seguridad de corte = 3.00
• Asentamientos máximo-permisibles menores a 1 pulg:
 Para zapata cuadrada =1.33 cm
 Para zapata rectangular =1.20 cm
• Suelo no agresivo y cemento Tipo I recomendado para concreto
• El ancho mínimo recomendado para las zapatas armadas es:
• Zapata cuadrada: B= 2.20 m
• Zapata rectangular: B= 1.70 m
• Bajo las condiciones actuales del terreno, y considerando las recomendaciones indicadas líneas arriba, la capacidad portante
admisible por corte de: Para zapatas cuadradas = 4.4 kg/cm2 y para zapatas rectangulares = 3.8 kg/cm2.
• Según el análisis granulométrico, de 0.0-0.2m el suelo contiene grava con material arcilloso y restos orgánicos; de 0.2-3.0m se
tiene grava 51%, suelo arcilloso 37.3 % y fino 11.7%, su clasificación SUCS (GP-GC) y AASHTO (A-2-6); y de 3.0-6.0m se tiene
grava 52.1%, arena 43.7% y fino 4.2%, su clasificación SUCS (GW) y AASHTO (A-1-a)
COSTO DE TERRENO POR M2 EN LA ZONA:
TERRENO

1 2

3
4
INFORMACION DEL PROYECTO:
CUADRO DE AREAS DEL PROYECTO:
 TARGETING – OFICINAS
PREFERENCIAS

• Ubicación céntrica
• Acceso a servicios básicos
• Cuenta con áreas comunes
• Actividades de integración
• Cuenta con áreas verdes
• Precio acorde al mercado
• Edificación sostenible
• Centros comerciales cercanos
¿POR QUE NOS COMPRARIA A REASON WHY
NOSOTROS ANTES QUE ELEGIR A
LA OTRA COMPETENCIA Y OTRAS
OPCIONES?

SOSTENIBLE TECNOLOGIC
O

REASON WHY
FUNCIONALES
• Mobiliario ergonómico
• Espacios multifuncionales
• Tecnología integrada
• Entornos colaborativos
• Espacios abiertos
• Áreas de recreación y descanso
• Iluminación
• Motivación decorativa
• MAXIMACION DE BENEFICIOS
EMOCIONALES
ECONOMICOS
• Ayuda a encontrar mejores
respuestas, manteniendo un • Capacidad
financiera/buen costo
ambiente de trabajo
saludable. • Conectividad confiable y
• Permite que los lideres segura
controlen el nivel de estrés en • Tendencia de las pymes de
sus subordinados. adquirir servicios de
alquiler de oficinas
• Mejora la capacidad de
comunicación, satisfacción y
rendimiento laboral.
MARKETING MIX

OFICINAS
MARKETING MIX - PRODUCTO
• Oficinas privadas
• Oficinas compartidas
• Sala de reuniones
• Sala de capacitaciones
• Comedor
 MARKETING MIX - PRECIO
TERRENO

1 2

3
4
MARKETING MIX - PRECIO
 MARKETING MIX - PROMOCION

• Ofrecer los mejores espacios de oficina para emprender,

crear y desarrollar negocios en un ambiente conectado e
innovador
• Convertirnos en el mejor lugar para el desarrollo de
negocios de oficina de los emprendedores de
Huancayo.
• Infraestructura moderna con ambientes adecuadamente
implementados.
• Ofrecer trabajos de calidad.
• Entregar lugares que cuenten con un espacio acogedor,
que satisfaga las necesidades del cliente.
• Desarrollar proyectos que generen confianza en los
clientes.
• Lograr la satisfacción del clientes, incluso
incrementando sus expectativas.
 MARKETING MIX - PROMOCION
MEDIOS DE PROMOCION

• Publicidad en redes sociales

• Talleres
• Programas de recomendación y de
fidelización de usuarios
• Alianzas estratégicas con la
Asociación de Emprendedores de
Huancayo.
• Eventos sociales
• Publicidad en radio
• Publicidad en vallas
• Boletín informativo digital
• Contacto de ventas por WhatsApp.
• Contacto por Instagram
• Promoción por tik tok.
 MARKETING MIX -PLAZA

UBICACIONES FISICAS
(STAND DE VENTAS)

UBICACIONES
VIRTUALES
(REDES SOLICALES)

ACTIVIDADES
(BOLETIN INFORMATIVO,EVENTOS
SOCIALES, PROGRAMA DE
RECOMENDACIÓN)
MARKETING MIX -PLAZA

Sala de ventas de oficinas

PLANO DE
ARQUITECTURA
Estudio de Mercado
 PERFIL ECONIMICO DEL PROYECTO
Determinación de Ingresos

Separación Firma de minuta de pago10% Desembolso del banco pago 90%

(Inicio de Construcción)
 PERFIL ECONOMICO DE PROYECTO
Determinación de Egresos

Alerta!: Incidencia/ Ventas < 20%

Alerta!: Incidencia/ Ventas < 1.5%

Alerta!: Incidencia/ Ventas < 45%

 PERFIL ECONOMICO DE PROYECTO
Determinación de Egresos

Alerta!: Incidencia/ Ventas < 4.5%

Alerta!: Incidencia/ Ventas < 4.5%

Alerta!: Incidencia/ Ventas < 2%

PROYECTOS DE OFICINA
 PROYECTO DE OFICINAS
CRONOGRAMA VALORIZADO DE Área Construida Torre 1,395.00 m2
COSNTRUCCION Área Construida Sótano 450.00 m2
N° Pisos 6.00
CRONOGRAMA VALORIZADO Metrado Dias
120% Obras Preliminares 10
Demolicion 5
100%
Excavacion 1,350 m3 5
80% Muros pantalla 10
Cimientos 10
60% Tren de estructuras sotanos 10
40%
Tren de estructuras edificio 95
Tren de Acabados 60
20% Obras Exteriores 10
214
0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Plazo meses (días útiles) 10
Perímetro- (ml) Altura (ml) N sotanos
59.3 3 2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Área Total (MP) 355.8
10% 7% 11% 15% 20% 17% 9% 6% 3% 2% Área ( 1 MP) 12
10% 17% 28% 43% 63% 80% 89% 95% 98% 100% Cantidad de MP 29.65
cantidad de dias 10
Incidencia 20%

Incidencia 1.5%

Incidencia 45%
Incidencia 4.5%

Incidencia 2% ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS

INGRESOS ( Ventas) 1,932,314
EGRESOS ( Costos y gastos del Proyecto) 1,438,141
Utilidad operativa antes de impuestos 494,173
Margen operativo= Utilidad antes de impuesto/Ventas 25.57%
Impuesto a la renta ( 29.5%) 145,781
Utilidad neta 348,392
Margen neto= Utilidad Neta/ Ventas 18.03%
Impacto del IGV ( credito o debito fiscal) (13,693)
Utilidad neta ajustada 334,699
Margen neto ajustado) Utilidad Neta ajustada/Ventas 17.3%

INDICADORES

APORTE DE CAPITAL APROX. $477,858

ROI 24.23%
ROE 54.82%
 INCIDENCIA SOBRE COSTOS %
Terreno $ 407,781.65 24.9%
Proyecto $ 27,328.80 1.7%
Publicidad y Marketing $ 89,472.31 5.5%
Costo de Construcción $ 946,958.85 57.8%
Gastos inmobiliarios $ 90,890.43 5.6%
Otros Gastos $ 74,560.26 4.6%
Total Inversión (S/) $ 1,636,992.30 100.0%

ANALISIS DEL IGV

USD
IGV ventas 173,908
IGV costos y gastos 187,601
Saldo C.Fiscal/Devolución Estado -13,693

Ticket oficina $ 351,037.00

Separacion $ 526.32
Cuota inicial oficina(10%) 10% $ 34,577.38
Velocidad de ventas (Unidad oficina / mes): 1
Unidades oficina a vender 6.00 UND
Pre venta (30%) 2 UND
Precio por estacionamiento $ 12,500.00

Plazo de ventas 6
MESES
Flujo económico del proyecto

Flujo de caja acumulado

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

-200,000

-400,000

-600,000
 Resultado cálculos ejemplo de Proyecto

 VAN : 237,410 VAN> 0, OK RENTABLE

 TIR : 3.8 % TIR> costo de capital=18%, OK RENTABLE
ESTRUCTURA BANCARIA DE PROYECTO

Aporte (30%)
 Accionistas
 Inversionista

Banco (70%)
 Préstamo por hipoteca de terreno
(50%)
 Línea de crédito por la venta de
departamentos.
 CONCLUSIONES

 Se concluyo que la venta de las oficinas ubicadas en calle florida,

la cual consta de 6 pisos y dos sótanos, generan gran impacto en
la rentabilidad del proyecto.
 Se concluyo que el proyecto se encuentra en una buena zona
comercial y segura.
 Se concluyo que en cuanto a la ubicación del proyecto, las oficinas
se encuentran en una zona donde no hay incremento de trafico ya
que cuenta con una av. Principal la cual esta en una vía con poco
transito y trafico.
 Se concluyo que el proyecto es una buena inversión a futuro y
tiene una buena facilidad de venta , por estudios realizados
dentro de la zona.
 El costo del terreno es barato en comparación a las ganancias a
obtener.