Aspectos problemáticos de la

JUNTA DE PROPIETARIOS

Julio Gerente legal en San Miguel Industrias PET S.A. (empresa del Grupo Intercorp) Consultor en
temas de propiedad y posesión.
Pozo Expositor y conferencista.
Sánchez Docente universitario.
 ¿Quiénes y cómo se constituye la
junta de propietarios?

iQuiénes? iCómo?

La Junta de Propietarios está Se constituye al otorgamiento del

constituida por todos los Reglamento Interno y se inscribe
propietarios de las secciones de en la partida registral del predio
Propiedad Exclusiva de la matriz o en la que corresponde a
edificación. los bienes comunes.
 Aspectos problemáticos de la
Junta de Propietarios a nivel
civil y
registral
 ¿Quién convoca en casos de acefalia en la
junta de propietarios?
Conceptos previos:

Salvo Cuando el Reglamento Interno no

disposición
establece la forma de elegir al
contraria del primer presidente
estatuto, el , puede convocar el constructor o
presidente los propietarios que representen el
convoca a 2 5 % de acciones y
junta de
participaciones.
propietarios.
¿Qué precedentes vinculantes ha establecido
el
Tribunal Registral sobre este tema?
“El último presidente inscrito de la
Junta de Propietarios con periodo de
funciones vencido también está
legitimado para convocar a Junta de
Propietarios con la finalidad de elegir
al nuevo presidente o directiva”.
Resolución Nº 34-2016-SUNARP/PT.
Publicado el 27/02/2016
“Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios
inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la
convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada
por propietarios que representen el 2 5 % de
participaciones sobre los bienes comunes, para tratar
cualquier materia que se sefiale en la convocatoria. Ello
es también aplicable cuando existe presidente inscrito con
período de funciones vigente, y el 2 5 % de propietarios
convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad
del presidente.”
Resolución Nº 179-2016-SUNARP/PT.
Publicado el 07/10/2016
 Aspectos problemáticos de la
Junta de Propietarios a nivel
constitucion
al
¿Es inconstitucional el corte de agua por
falta de pago?

El Tribunal Constitucional ha establecido en la sentencia del i E l corte de la luz también

expediente N.º 06534-2006-PA/TC: es inconstitucional?

“El im pedimento del goce de agua

potabl e representa una afectación de
dad ostensiblemente grave del
intensiho a la salud y del derecho a la
derecad de la persona. Desde esta
ectiva, estipulaciones
dignid ctuales como la analizada son
perspsiblemente contrarias a estos
hos fundamentales.”
contra
osten
derec
¿Afecta el honor exhibir una lista de morosos
en la vitrina informativa del edificio?

El Tribunal Constitucional ha establecido en la sentencia del expediente Nº 3206-2012-PA/TC:

EI caso: Se solicita que la Junta de Propietarios retire el nombre de la lista de

• S morosos que exhibe en la vitrina del edificio.

EI faIIo:
“Rechazamos qu e la difusión de una lista de deudores sea, en si misma, ilegítima, SÍ
consideramos inc onstitucional que la difusión venga acompañada de simbología que
degrade la n del deudor”, pero no la difusión de reportes que brindan
image verídica yinformación a”
objetiv
¿Se vulnera la libertad individual si se instalan cámaras
de vigilancia en las zonas comunes del edificio?

El Tribunal Constitucional ha establecido en la sentencia de un proceso de habeas corpus (Exp Nº 03595-2013-PHC/TC):

El caso
El fallo
“No se ha demostrado que la cámara en mención haya servido o sirva para vigilar a la
El propietario de recurrente (…), tampoco se ha probado que dicha cámara registre las conversaciones
una unidad y actividades que realizan, toda vez que tiene un alcance limitado para captar
inmobiliaria solicita imágenes, (…) tampoco permite grabar imágenes ni sonido dado que no tiene
que se retire la sistema de almacenamiento y solo registra imágenes en tiempo real; de lo que se
cámara de vigilancia
instalado por otro
concluye que serviría para vigilar el ingreso de las personas que ingresan a la notaría
propietario en la [demandada]. Por lo expuesto, no se acredita que la cámara en cuestión resulte
zona común del lesiva de los derechos invocados. No obstante, la desestimatoria de la demanda, la
edificio porque permanencia de la cámara en el área en referencia puede ser decidida por la junta de
afecta su libertad propietarios del edificio mediante un acuerdo de asamblea o mediante otro
individual. mecanismo distinto al presente proceso constitucional.”
 Aspectos problemáticos de la
Junta de Propietarios a nivel
laboral
¿Qué condiciones de trabajo se deben otorgar
a los guardianes de edificios habitacionales?

Decreto Supremo N º 9-2010-TR

Las Juntas de Propietarios de unidades inmobiliarias habitacionales deben otorgar las siguientes
condiciones de trabajo a los guardianes y/o porteros.

Espacio techado p ara

Acceso a servici os Termo de bebida con
realizar funciones. Si
sanitarios y agua
está fuera del edificio, agua caliente.
potable.
una caseta con silla.
 jpozo@smi.com.pe

¡Muchas Julio Pozo Sánchez

gracias! Julio Pozo Sánchez

@julioepozo

Julio Pozo Sánchez

GEDI - Grupo de Estudio

de Derecho Inmobiliario
LA CONVOCATORIA A
SESIÓN DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
JULIO EDUARDO POZO SÁNCHEZ
• LA CONVOCATORIA A UNA JUNTA DE PROPIETARIOS SE ENCUENTRA REGULADA
EN EL ARTÍCULO 146 DEL REGLAMENTO DE LA LEY Nº 27157. LA NORMA
ESTABLECE QUE:
• “SALVO DISPOSICIÓN CONTRARIA DEL REGLAMENTO INTERNO, LA JUNTA DE
PROPIETARIOS DEBERÁ SER CONVOCADA A SESIÓN POR EL PRESIDENTE,
CON UNA ANTICIPACIÓN NO MENOR DE CINCO DÍAS NATURALES,
MEDIANTE AVISO CONTENIDO EN CARTA, ESQUELA, FACSÍ- MIL, CORREO
ELECTRÓNICO O CUALQUIER OTRO MEDIO QUE PERMITA DEJAR
CONSTANCIA DE SU ENTREGA O RECEPCIÓN, Y CARTELES PUBLICADOS EN
LAS VITRINAS O PIZARRAS QUE AL EFECTO DEBE MANTENER LA
ADMINISTRACIÓN EN UNO O VARIOS SITIOS VISIBLES DE LA EDIFICACIÓN.
LOS AVISOS Y CARTELES CONTENDRÁN LA INDICACIÓN DEL DÍA, HORA Y
LUGAR DE LA REUNIÓN Y LAS MATERIAS A TRATARSE. SI LA SESIÓN
DEBIDAMENTE CONVOCADA NO SE CELEBRA EN LA FECHA PREVISTA, LA
JUNTA DEBERÁ SER NUEVAMENTE CONVOCADA EN LA MISMA FORMA
DENTRO DE LOS TRES DÍAS NATURALES DESDE LA FECHA DE LA SESIÓN
NO CELEBRADA.”
RESOLUCIÓN N° 034-2016-SUNARP/PT
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
PUBLICADO EL 27 DE FEBRERO DEL 2016
• “El último presidente inscrito de la junta de propietarios
con periodo de funciones vencido también está
legitimado para convocar a junta de propietarios con la
finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva”.
 ¿ACASO NO PARECE OBVIO?
Este criterio es usual e incluso reconocido legalmente en
materia de sociedades y personas jurídicas sin fines de
lucro. así, cuando ha culminado el mandato del presidente
del directorio (en sociedades o asociación) o gerente
general, qué duda cabe que aún (por lo menos) puede
convocar para elegir a su sucesor o reemplazo.
¿ QUÉ OCURRIÓ EN LA RESOLUCIÓN N° 2485
-2014-SUNARP-TR-L DEL 31 DE DICIEMBRE
DEL 2014?

“se advierte… (que) el mandato de la junta directiva venció el año 2011, por lo que al no
existir presidente con mandato vigente inscrito legitimado para convocar, y siendo que el
reglamento interno inscrito no ha estipulado disposición alguna que establezca la
continuidad en el cargo del último presidente hasta la elección de la nueva junta directiva,
ante una situación de acefalía la convocatoria correspondía ser efectuada por propietarios
que representen cuando menos el 25% de participación en bienes comunes” (cursiva
nuestra)
 APLICACIÓN SUPLETORIA DEL ARTÍCULO 47
DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE
PERSONAS JURÍDICAS NO SOCIETARIAS
Las complicaciones en materia de convocatoria a nivel de junta de propietarios datan de
muchos años atrás y recurrir al reglamento de personas jurídicas sin fines de lucro no
representa mayor novedad. así, durante la vigencia del reglamento de inscripciones del
registro de predios aprobado por la resolución Nº 248-2008- SUNARP-SN no era
permitido acreditar la convocatoria mediante la presentación de una declaración jurada.
tras varios años, y siguiendo el derrotero del reglamento de personas jurídicas sin fines
de lucro vigente, el actual reglamento de inscripciones del registro de predios aprobado
por la resolución nº 097-2013-sn superó ese vació al disponer que sí era posible
acreditar la convocatoria mediante constancia formulada por el presidente son su firma
certificada notarialmente. tema cerrado
LOS PROBLEMAS CONTINÚAN: LA OBLIGACIÓN DE
CERTIFICAR LA FIRMA DEL 25% DE
PARTICIPACIÓN DE PROPIETARIOS QUE
CONVOCAN A UNA SESIÓN DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
Esta complicación (las trabas que supone legalizar notarialmente la firma de todos los
convocantes) fue advertida en las resoluciones n° 157-2014-sunar-tr-l y n° 646-2014-
sunarp-tr-l en donde, por lo menos, se estableció como criterio que “la constancia de
convocatoria de una sesión de junta de propietarios convocada por el 25% de
participaciones en los bienes y áreas comunes, en que se elija al primer al primer
presidente, puede ser suscrita por el presidente electo si así lo hubiera acordado la
propia sesión” ( cursiva y negritas nuestras)
(SIC)…. RESOLUCIÓN N° 1616 -2015- SUNARP
-TR-L
ANTECEDENTE DEL PRECEDENTE
APROBADO
• En el caso concreto que atiende la resolución n° 1616 -2015- SUNARP-
TR-L, el condominio 1 – parques de la huaca, hubiera tenido que conseguir que 85
propietarios realicen y suscriban la convocatoria. y eso no es lo más complicado: a
efectos de acreditar la convocatoria los 85 propietarios hubieren tenido que legalizar
su firma ante notario público. increíble¡!
 COMENTARIO

No obstante, como puede advertirse, se limitó a: i) la convocatoria que tuviera por objeto elegir al
primer presidente de la junta de propietarios; e, ii) insistió en que la convocatoria debería ser
efectuada por el 25% participaciones, aunque la constancia con firma legalizada notarial podía
ser suscrita por el presidente electo (destrabando un tanto la madeja).
como es de verse, la casuística que nos ofrece el tema referido a las juntas de propietarios y,
por tanto, la convivencia en condominios, desde un plano social y jurídico, no sólo desde la
óptica civil, sino también en sus aspectos inmobiliarios y registrales, urge de un tratamiento
legal que le preste la debida atención. este precedente de observancia obligatoria resulta un
buen (pero aún insuficiente) avance.
RESOLUCIÓN DEL PRESIDENTE DEL
TRIBUNAL REGISTRAL N° 179-2016-
SUNARP/PT
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
PUBLICADO EL 07 DE OCTUBRE DEL 2016
• CUANDO NO EXISTE PRESIDENTE DE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS INSCRITO O HA VENCIDO EL MANDATO DEL
PRESIDENTE INSCRITO, LA CONVOCATORIA A JUNTA DE
PROPIETARIOS PODRÁ SER EFECTUADA POR PROPIETARIOS
QUE REPRESENTEN EL 25% DE PARTICIPACIONES SOBRE LOS
BIENES COMUNES, PARA TRATAR CUALQUIER MATERIA QUE
SE SEÑALE EN LA CONVOCATORIA. ELLO ES TAMBIÉN
APLICABLE CUANDO EXISTE PRESIDENTE INSCRITO CON
PERÍODO DE FUNCIONES VIGENTE, Y EL 25% DE
PROPIETARIOS CONVOCA ACREDITÁNDOSE LA MUERTE,
RENUNCIA O INCAPACIDAD DEL PRESIDENTE.”
• CRITERIO SUSTENTADO EN LA RESOLUCIÓN N.º 380-2015-SUNARP-TR-L DEL 20.02.2015.