TRANSFORMANDO LA VALUACIÓN EN GRANDE, SU

EVOLUCIÓN HACIA UNA VISIÓN GLOBAL.

Estimación de plusvalías generadas por programas de

regeneración para la movilidad urbana, un análisis espacial de
la valuación.
MPDU Esp en Val Arehmi López García
Octubre 2019 1
 • Introducción.
• Marco teórico y revisión bibliográfica.
CONTENIDO • Proceso metodológico.
• Modelos econométricos.
• Conclusiones.

2
 Complejidad Como importante
del espacio
urbano Suelo conformador social y de
ganancias económicas

urbano.
(plusvalías).

Se entienden como el
Plusvalías aumento de valor potencial
de las propiedades

urbanas.
proveniente de las políticas
urbanas reflejado
principalmente en la tierra.

• El estudio busca probar la hipótesis de que las obras de regeneración de

vialidades tienen un efecto en los incrementos del coste de los terrenos cercanos
a las mismas.
3
• En octubre del 2010 se publicó la propuesta del PMU, generando así
especulación inmobiliaria derivada de los beneficios que la obra
traería a las propiedades contiguas.

• En la ciudad no se aplica una metodología rigurosa para calcular los

aumentos de valor producto de estas obras.

• Implementación de nuevas estrategias para el desarrollo urbano que

tomen en cuenta el respeto a la valorización del suelo en función de
las políticas urbanas y los beneficios que éstas deberían producir a
los inmuebles habitacionales.

• El estudio se apoya en un modelo de regresión espacial para corregir

las subestimaciones de las plusvalías.

4
Área de
estudio:

Fuente: IMIP 5
 Revisión bibliográfica (marco teórico):

Del plusvalor a la plusvalía urbana

Lefebvre
existe
Valor de uso y valor de una
Carlos duplicida Especulación inmobiliaria.
cambio.
Marx: d en el
Plusvalor espacio
(relación urbano.
El valor de Uso
obrero El valor de uso es
la manera en la
cambio se refiere Inserta económicamente
patronal). que un objeto
a lo que el
mercado está
las Mayor y mejor
más aconsejable
de un inmueble,
Se genera a partir
de su máxima
satisface cierta uso.
necesidad
dispuesto a pagar teorías en función de sus productividad.
por dicho objeto posibilidades
(Marx).
(Marx). marxistas legales y físicas.
.
6
 Revisión bibliográfica (marco teórico):
Lefebvre.
Valor de uso y valor
de cambio.
David Harvey.

El suelo urbano. Topalov. Mercancía ligada a los procesos

urbanos que la rodean.

La valorización del Camagni. La renta urbana relación con la

suelo urbano localización e interacción.

Jaramillo. Teoría de la capitalización de la renta

de la tierra.
La valorización del suelo debe ser un producto de
su localización en relación con lo que las políticas
urbanas dan a su entorno.
7
 Proceso metodológico:

Selección del área de estudio.

Av.
Santiago
Troncoso
Temporalidad

Plan de por la
movilidad diversidad
urbana. de usos
(enero de suelo.
2013
inicia,
octubre
2010 se
anuncia).

Fuente: elaboración propia. 8

 Proceso metodológico:

Muestra:
187
feudos
con
Población:

Propiedades 1826 propiedades.

a 300 metros
traslación
de la vialidad de
seleccionada. dominio.
2379 propiedades.

4205 propiedades
totales.

Fuente: elaboración propia. 9

 Proceso metodológico:

V = α K P IC V = valor de la tierra.
Valor residual
estático, Borrero
(2008).
α = factor alfa.

K = área útil construida,

Fuente: elaboración propia.
CUS.
P = precio de venta por
m² útil construido.
IC = Índice de
construcción, COS.
10
 Proceso metodológico:

(()
Depreciación
según Ross
Heidecke. Va = valor actual.

2
1𝑥 𝑥 Vn = valor nuevo para la
construcción.

𝑉𝐴=𝑉𝑛 1− + 2 ∗𝐸 x = edad actual.

2𝑛 𝑛 n = vida útil probable.

E = coeficiente de depreciación
por estado de conservación.

11
Proceso metodológico:
VALOR ANTES DE LA OBRA PUBLICA
NO CL CAT
$ VEN INPC FA $ ACT

Deflactación:
Actualizar 0 234-083-001 $937,740.48 127.728 0.9474 $888,396.92
valores a 1 269-017-017 $71,676.00 87.499 1.3830 $99,124.54
precios 2 269-017-022 $680.00 23.517 5.1455 $3,498.95
constantes 3 269-017-035 $98,726.00 104.027 1.1632 $114,840.73
mediante el 4 269-019-010 $75,538.00 108.563 1.1146 $84,196.52
INPC. 5 269-020-014 $85,674.00 141.405 0.8557 $73,315.33
6 269-020-021 $680.00 23.666 5.1131 $3,476.92
7 269-020-022 $232,590.00 140.470 0.8614 $200,363.20
8 269-021-035 $3,250.00 88.485 1.3675 $4,444.51
9 269-023-007 $680.00 26.519 4.5630 $3,102.86
10 269-023-030 $191,000.00 128.832 0.9393 $179,399.04
11 269-024-019 $680.00 23.666 5.1131 $3,476.92
12 269-024-040 $2,350.00 116.301 1.0405 $2,445.09
13 269-025-020 $3,250.00 88.816 1.3624 $4,427.95
14 269-038-004 $680.00 26.519 4.5630 $3,102.86
15 269-038-010 $4,250.00 108.305 1.1173 $4,748.44
16 269-038-014 $680.00 38.798 3.1189 $2,120.85
17 269-039-007 $680.00 23.517 5.1455 $3,498.95
18 269-039-018 $680.00 108.305 1.1173 $759.75
19 269-039-019 $680.00 23.517 5.1455 $3,498.95
20 269-040-033 $680.00 23.517 5.1455 $3,498.95

Fuente: elaboración propia.

12
Valor de las
propiedades
antes de la
obra pública:

Fuente: elaboración propia. 13

Valor de las
propiedades
después de la
obra pública:

Fuente: elaboración propia. 14

 VUT = valor unitario de
terreno.

a =constante.

Modelo: FS = Factor superficie.

𝐿𝑛𝑉𝑈𝑇=𝑎+𝑏1 𝐹𝑆+𝑏2 𝐹𝑅+𝑏3 𝐹𝑂+𝑏4 𝐹𝐹+𝑏5 𝐹𝐴 FR = factor de frente.

FO = factor de fondo.

FF = factor de forma.

FA = factor de
accesibilidad.

15
 Proceso metodológico: Fórmula diseñada por
Borrero (2008).

Frente (ml)

Fórmula diseñada por Accesibilidad

Variables Borrero (2008). (distancia

euclidiana, en ml)

Fondo
(ml)
Dependiente. Forma Sup
• Valor Unitario (m²)
de Terreno.

Ubicación
Independientes. geográfica UTM
• Superficie, frente, GeODa.
fondo, forma,
accesibilidad. Elaboración propia con datos de la dirección General de Catastro Municipal.
16
 FR: frente del predio, fórmula diseñada por Borrero
(2008) para medir la influencia del frente en los lotes:

. A = Frente del
inmueble
Ar = Frente tipo de loteque
de la zona.
se valúa.
0.25 = Exponente que equivale a sacar la raíz cuarta
(dos veces raíz cuadrada) en una calculadora simple.

17
 FO: Factor fondo del predio, es decir, la distancia desde el frente del
inmueble hasta el fondo del mismo, determinada con el criterio Hoffman
bajo la recomendación de Borrero (2008).

. λ = Factor de
profundidad.
Fti = Fondo Tipo.

Fta = Fondo a tasar.

18
 Resultados:
Matrices de peso:
A 166 m.
A 1700 m.
A 3400 m.

GeoDa

19
Resultados:

AOP DOP
• I de Moran • I de Moran
0.68896 0.34871

20
Errores y corrección de los modelos:
MINIMOS CUADRADOS ORDINARIOS
ANTES DEL PMU DESPUÉS DEL PMU

R² 0.186112 0.306523
BREUSH-PAGAN 0.0000 0.0000
KOENDER-BASSET 0.0075 0.0000
WHITE 0.0000 0.0000
P 0.00000 P 0.014360
LM (lag)
V 258.67820 V 5.993900
P 0.00000 P 0.002380
LM (error)
V 240.77110 V 9.229500
CRITERIO AKAIKE 468.983 193.174
CRITERIO SCHWARZ 488.240 212.431
21
Estadísticas arrojadas por las regresiones:

AOP DOP
Regresión espacial Regresión espacial con
tipo LAG. error autorregresivo.
•R² 0.704195. •R² 0.362905.
•Constante 7.3501. •Constante 7.27416.
•Criterio Akaike 311.939. •Criterio Akaike 182.378.
•Criterio Schwarz 201.634.
•Criterio Schwarz 334.406.
•4 variables explicativas:
•3 variables explicativas: •Superficie.
•Superficie. •Frente.
•Frente. •Fondo.
•Fondo. •Accesibilidad.

22
 Podemos deducir que:
El análisis realizado por Camagni (2005) en relación con la renta del suelo, donde liga el valor de la tierra con su
localización productiva, su localización residencial, su movilidad y sobre todo: la accesibilidad en donde la renta
urbana está conformada en relación con la ubicación espacial y su accesibilidad al resto de la ciudad, la actividad
económica que la rodea y la plusganancia que se genera por la propia renta. Notamos pues que el sector
inmobiliario a pesar de su carácter inamovible genera riqueza dentro de la ciudad, justo como Lefebvre (1983) lo
señala, y se convierte entonces en una fuente de ingresos para los propietarios de los bienes que son beneficiados
por este tipo de obras gubernamentales.

Notamos pues que el sector inmobiliario a pesar de su carácter inamovible genera riqueza dentro de la ciudad,
justo como Lefebvre (1983) lo señala, y se convierte entonces en una fuente de ingresos para los propietarios de
los bienes que son beneficiados por este tipo de obras gubernamentales.

23
 ID CLAVE CATASTRAL TIPO SUPERFICIE $ M² AOP $ TOTAL AOP

0 234-083-001 NAVE INDUSTRIAL 9768.130 $1.43 $ 14,004.42

Resultados finales:

1 269-017-017 VIVIENDA 175.400 $0.82 $ 143.25

2 269-017-022 VIVIENDA 197.060 $0.81 $ 159.86
3 269-017-035 VIVIENDA 175.400 $0.83 $ 144.89
4 269-019-010 VIVIENDA 170.000 $0.79 $ 134.22
5 269-020-014 VIVIENDA 170.000 $0.78 $ 133.37
6 269-020-021 NEGOCIO (CARNEMART) 246.410 $0.41 $ 100.90

PLUSVALÍA TOTAL $ 426,828.78

ID CLAVE CATASTRAL TIPO SUPERFICIE $ M² DOP $ TOTAL DOP
0 234-083-001 NAVE INDUSTRIAL 9768.130 $5.43 $ 52,999.44
1 269-017-017 VIVIENDA 175.400 $6.37 $ 1,116.57
2 269-017-022 VIVIENDA 197.060 $6.39 $ 1,258.63
3 269-017-035 VIVIENDA 175.400 $6.31 $ 1,106.23
4 269-019-010 VIVIENDA 170.000 $6.29 $ 1,069.46
5 269-020-014 VIVIENDA 170.000 $6.32 $ 1,074.80
6 269-020-021 NEGOCIO (CARNEMART) 246.410 $6.50 $ 1,602.75

Fuente: elaboración propia. 24

 • El aumento de valor provocado por las obras públicas en las
propiedades cercanas, o plusvalías son un concepto teórico mientras
que la manera de comprobar su existencia mediante modelos
econométricos se consideran un análisis técnico que apoya las teorías
Conclusiones:

en las que se basa esta investigación.

• Se ha mencionado anteriormente que la tierra es un bien de

producción en la ciudad, que es justo tanto ética como
financieramente la devolución de esta ganancia por parte de los
beneficiados y de lo complicado que es la interpretación y
comprensión de este concepto.

25
 • Una vez entendido que la renta es parte del proceso productivo de la
tierra deducimos cómo este valor pasa a ser parte del proceso
económico de la ciudad y cómo a su vez, este precio va de la mano
Conclusiones:

del uso que se le da al inmueble, entre la muestra seleccionada y

analizada en la presente investigación hay naves industriales,
comercios y viviendas, las últimas son las que representan una
mayoría y a pesar de que las características particulares de cada lote
crean una importante influencia en el valor del mismo, son diferentes
de acuerdo al uso que la propiedad tiene permitido o al que sus
habitantes o la ciudadanía le dan, la ubicación de los terrenos, es
pues, un factor determinante al momento de ponderar plusvalías
para comercializarlo.

26
 • En este contexto, con el desarrollo de este estudio se pudo
comprobar que existe una relación entre el Plan de Movilidad Urbana
y el valor de los terrenos cercanos, ya que, los modelos apoyados en
regresión espacial utilizados para estimar los valores de los
inmuebles antes y después de la obra pública tienen coeficientes de
Conclusiones:

determinación superior al 35% y 70%, señalando así que son

explicativas tres de las cinco variables seleccionadas.

• Con el uso de la variable accesibilidad y sus resultados estadísticos en

el segundo modelo, el utilizado después de la obra pública, se
comprobó también que la accesibilidad cambió la manera de
valorizar la tierra en el entorno al Plan de Movilidad Urbano por la
conectividad con el resto de la ciudad.

27
 Gracias.

2
8