LA RESERVA LA SEA

BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

 Al analizar la cuestin de Las clausulas de `reserva` y otras cuestiones en la compra y venta inmobiliaria se tratan diferentes aspectos relacionados con las reservas de venta dentro del mbito inmobiliario., tales como ; la venta de cosa ajena, la validez de la utorizacion de venta, el reclamo de escrituracion, la devolucion de reserva en caso de frustracin de la celebracin del contrato, etc.

 En este trabajo nos centraremos en los dos temas que consideramos mas importantes dentro de la actividad inmobiliaria, no solo por la utilizacin habitual de los mismos sino tambin por su importancia jurdica. Por un lado, evaluaremos la relacin que existe entre la reserva de compra y el boleto de compraventa, y por otro lado, la relacin entre la reserva de compra y la sea.

FIRMAMOS RESRVA O SEA??

En el primer caso el interrogante o problema por resolver es el siguiente: que ocurre si al firmar una reserva estamos en realidad realizando un contrato de compraventa? En este caso nos encargaremos de mostrar las diferencias jurdicas existentes entre ambos contratos resaltando los elementos que son propios de un boleto de compraventa y que, en caso de figurar en la reserva, estaran cambiando la modalidad y los alcances del contrato.

 El segundo interrogante es el de las similitudes y diferencias que podemos encontrar entre la reserva y la sea. Fundamentalmente nos centraremos en las cosencuencias-efectos, que existen segn si se firma una reserva o una sea.

La reserva inmobiliaria y el boleto de compraventa

La reserva inmobiliaria y el boleto de compraventa Veamos en primer lugar la naturaleza propia del contrato para saber que elementos deben conformarla y las partes que la realizan. La reserva inmobiliaria es un tipo de contrato que se establece entre un interesado en adquirir un inmueble y el propietario del inmueble o el agente inmobiliario que lo representa.

 Por esta razn suelen aparecer en la practica inmobiliaria numerosos problemas al momento de realizar una reserva. Distinto es el caso de la firma de un boleto de compraventa donde se establece con mayor claridad los elementos constitutivos infaltables en su conformacin, como mas adelante veremos. En el caso de la reserva suelen quedar muchos puntos confusos librados a la suerte de las partes teniendo en cuenta los inconvenientes que puede traer, no solo en las relaciones jurdicas emergentes entre las partes sino tambin teniendo en cuenta la parte pecuniaria concomitante.

 En definitiva, al momento de interpretar la reserva hay que hacerlo en referencia a lo que se quiso estipular en cada caso. Hay que mirar en primer lugar a la voluntad de las partes y su verdadera intencin ya que es un contrato nacido de la autonoma de la voluntad, enmarcada por la buena fe y con las limitaciones que le imponen la moral, las buenas costumbres y el orden publico. Lo que las partes hayan incorporado al documento voluntariamente y habiendo dado consentimiento al firmar se transforma en ley para las partes y es exigible su cumplimiento.

 Es una modalidad contractual atpica -un contrato innominado-. No esta regulada por nuestra legislacin y a causa de esto no existe una modalidad exigida segn la forma para su realizacin, salvo la exigencia de que estn firmados y realizados en doble ejemplar. De este modo los distintos agentes inmobiliarios junto con la parte interesada incorporan los elementos que consideran necesarios para la realizacin de la reserva. Pero estos elementos pueden varias segn las circunstancias lo que hace que existan diferentes tipos de reservas segn la situacin.

 El sentido fundamental de la reserva, es el de un contrato en el que se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto, a fin de obtener por un plazo necesariamente breve que se retire de la venta un bien determinado, -que se saque la oferta de la vidriera , que se retire por un plazo la foto del inmueble-, lapso durante el cual no se concretara la operacin con otro interesado permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones para finiquitarla.

 En este sentido la reserva esta subordinada a la celebracin del posterior contrato de compraventa definitivo y en caso de no darse este ultimo la reserva de venta caduca automticamente. Funciona como una condicin suspensiva y la no realizacin del boleto de compraventa se considera que la obligacin nunca hubiera surgido.

QUE PASA CON EL DINERO ENTREGADO ????

Sobre este punto veremos a continuacin que ocurre con el dinero entregado y las diferencias que en este punto la reserva tiene respecto de la sea. Pero ingresemos dentro del primer aspecto que es el de establecer una distincin entre la reserva y los boletos de compraventa a partir de los elementos que los componen. Debemos aclarar que entendemos que ambos tipos de contratos tienen fines distintos y se celebran con vistas a establecer diferentes relaciones contractuales.

 En el primer caso, por lo visto anteriormente por medio de la reserva el reservante busca asegurarse la prioridad de poder negociar sobre el bien evitando que el propietario lo venda a un tercero. En el caso del boleto de compraventa, la relacion es distinta pues en este ultimo ya se esta realizando la venta.-

 Mas all de los distintos fines que diferencian a los contratos es importante atender los elementos que los componen. Por lo tanto al momento e realizar la reserva debern observase en cada caso las clusulas que lo componen pues en caso de incorporar otros elementos estaremos frente a un contrato de compraventa.

 Si se incorporan sobre todo el precio y la cosa (en el primer caso siendo dinero y serio y en el segundo, determinada) estamos frente a un boleto de compraventa definitivo. Pueden aparecer adems otros elementos que, segn el caso, podrn acentuar que se esta en presencia de un contrato de compraventa y no de una reserva.

 Es probable que las partes pensaran que estaban ante una reserva de compra o un boleto provisorio o pre-boleto, pero la incorporacin de estos elementos constituye en realidad un boleto de compraventa y los efectos que este produce es el de realizar la venta siendo un principio de ejecucin de contrato. Y de este modo queda regulado por las normas que gobiernan este tipo de contratos como por ejemplo el pacto comisorio.

 Ms aun, si nos encontramos frente a un documento que contiene todos los elementos necesarios para realizar una venta, podemos afirmar que existe tambin el derecho a reclamar la escrituracin correspondiente e incluso, frente a la resistencia de una de las partes, el juez podr firmarla en nombre de la parte que se niega a hacerlo.

 En definitiva, no importa entonces el nombre que las partes le den a la reserva sino mas bien el contenido que la compone y es este el que debe mirarse en primer lugar para establecer la naturaleza cierta del contrato. De modo preciso se ha afirmado en un fallo que el hecho de que un documento este intitulado `compromiso de compra` no quita de manera alguna el valor asignado de una verdadera compraventa, si de comn acuerdo figura all el bien que se vende, la forma de pago del precio y el compromiso de compra y vender, que representan los elementos esenciales del contrato de compraventa

SEGUNDA CUESTION: La reserva inmobiliaria y la sea.

Nos queda por resolver la segunda cuestin que es la de establecer las principales diferencias entre la reserva y la sea para arribar a los efectos que producen cada una de estas modalidades contractuales. Frente a lo que acabamos de ver podemos afirmar en primer lugar que en el caso de que la reserva tenga todo los elementos necesarios, estaremos ante un boleto de compraventa y no de una reserva. En este caso el documento firmado podr tener los efectos y los alcances de una sea.

 Sin embargo los contratos llevan nombres distintos y en algo buscan identificarse. En caso de hablar de reserva no se podra aplicar (salvo que los elementos la identifiquen con la sea) el art. 1202 del Cod. Civil sino que deber evaluarse la voluntad de las partes que se manifiestan en el contrato.

 S cuando se habla de sea ya que all puede aplicarse el mencionado articulo (salvo que los elementos que la conforman no sean conformes a la naturaleza de una sea sino ms bien el de una reserva).

Es importante el nombre del contrato o el contenido???

Por lo tanto, como hemos visto al hablar de la relacin con el boleto de compraventa, si bien es importante la denominacin que las partes le den al documento la naturaleza jurdica del mismo viene dada por los elementos que lo componen.

 Por eso es importante para su distincin observar primeramente lo que las partes han querido establecer al firmar el instrumento (tanto para saber si es reserva o sea, como para saber si es penitencial o confirmatoria). Ms all de ello, en algunos casos se ha identificado el sentido de reserva con el de sea

 Del mismo modo deber observarse tambin la cantidad de importe entregado, ya que en el caso de la reserva se hace entrega de una suma de dinero, generalmente de escasa significacin. Pero en el caso de que la cantidad sea elevada, puede esta suponer que no se estaba frente a un documento provisorio (reserva) sino frente a un boleto definitivo y por lo tanto dicho monto entregado podra ser comprendido como la entrega de una sea.

 Al entregar un monto elevado cuando no es necesario hacerlo en una reserva puede entenderse como una confirmacin de las obligaciones contradas o incluso como principio de ejecucin.

 Uno de los puntos sobre los que versa la importancia de esta distincin esta en establecer que ocurre con el dinero entregado en calidad de reserva o sea. Este es un problema importante con el que se encuentra el agente inmobiliario si la operacin se frustrara en este punto. En la sea, segn afirma el art. 1202 del Cod. Civ., las partes pueden arrepentirse y en caso que se arrepienta el oferente perdera el importe entregado. Pero ocurre tambin que en algunos casos el dinero entregado en calidad de reserva puede tener los alcances de una sea y por lo tanto se perdera el importa si se frustrara la celebracin del contrato proncipal.

 Si es el oferente quien se arrepiente, perder este el monto entregado y en caso de ser el aceptante, deber restituir al oferente el monto recibido mas otro tanto. En el caso de que el arrepentimiento provenga del oferente es lgico que este pierda el importe entregado sino se beneficiaria al reservar sin una contraprestacin de su parte.

 Si es el oferente quien se arrepiente, perder este el monto entregado y en caso de ser el aceptante, deber restituir al oferente el monto recibido mas otro tanto. En el caso de que el arrepentimiento provenga del oferente es lgico que este pierda el importe entregado sino se beneficiaria al reservar sin una contraprestacin de su parte.

 Este arrepentimiento de las partes podr darse cuando no haya habido un principio de ejecucin del contrato, es decir que si cualquiera de las partes ha empezado a cumplir con las prestaciones no puede por lo tanto arrepentirse puesto que el cumplir la prestacin es una manera de confirmar el contrato. Seria contradictorio que al cumplir el contrato una de las partes quisiera arrepentirse. Por eso cuando la sea se entrega bajo la clusula en concepto de sea y como principio de ejecucin del contrato.

 Queda en muchos casos a criterio del agente inmobiliario si debe devolverse el monto entregado como sea o no. La mayor parte de las empresas inmobiliarias tiende a devolver la reserva en caso de no concretarse el negocio siempre y cuando exista una causa justificada correspondiente al comprador o a la empresa que impidiera llevar a cabo la operacin. Sin embargo en muchos casos las empresas no devuelven el monto entragado como reserva provocando un inconveniente entre las partes.

 En nuestra opinin, hay que ser cautelosos con este tema ya que es sencillo a simple vista afirmar que la reserva debe devolverse en caso de no hacerse la operacin. Sin embargo, en muchas casos puntuales aparecen, impuestas por las partes, causas simuladas o excusas que impiden la realizacin de la operacin y a travs de ellas se busca la devolucin de la reserva. En estos casos puede ocurrir que las partes hayan decidido realizar la operacin sin la intermediacin pactada con la inmobiliaria, buscando ahorrarse la comisin.

 Tambin debemos aclarar que en algunos casos pueden existir gastos originados en la emisin de la reserva (por ejemplo, sacarlo de la venta, poner la franja de reservado en el cartel, etc). Si por alguna razn la operacin no llegara a darse, la parte que originara el obstculo en el negocio deber hacerse cargo de los gastos surgidos del retiro de venta del inmueble siempre y cuando esto este aclarado de algn modo expreso entre el agente inmobiliario y las partes. En caso de que se tratara del oferente, el gasto se podr descontar al momento de devolver la reserva.

Clarn.com Edicin Mircoles 30.09.1998 Sociedad

Algunas inmobiliarias se quedan con la reserva que deja la gente COMPRAVENTA DE PROPIEDADES: DENUNCIA DE LA CAMARA INMOBILIARIA ARGENTINA

 Algunas inmobiliarias se quedan con la reserva que deja la gente El 10% de los reclamos que recibe la Cmara es por la falta de devolucin de la reserva, una vez que se frustra la operacin Por operar en forma irregular, la semana pasada la Cmara expuls a 2 inmobiliarias

 A raz de las denuncias que est recibiendo, la Cmara Inmobiliaria Argentina (CIA) recomienda a los futuros compradores de viviendas que se asesoren antes de dejar dinero de reserva. Segn dicen, el 10 por ciento de los reclamos que reciben es de gente a la que la inmobiliaria no le devolvi la plata de la reserva cuando no se concret la operacin.Es ms, la Cmara -que agrupa al 25 % de las casi 5.000 inmobiliarias que hay en la Capital Federal- acaba de expulsar a dos empresas por operar con ardides que no se corresponden con una buena inmobiliaria, dijo el abogado Hctor DOdorico, flamante titular de la Cmara.Lamentablemente estamos padeciendo un pequeo porcentaje de delincuentes que trabajan ensuciando al mercado, dijo.

 Ocurre que desde hace unos cinco aos las inmobiliarias estn pidiendo una suma que ronda los mil pesos a modo de reserva, en el caso de que alguien que busca casa manifieste inters por una propiedad y realice una contraoferta (por ejemplo, oferte menos de lo que pide el vendedor).

 A diferencia de la reserva, que simplemente es una propuesta de compra, la sea significa el inicio de ejecucin de la venta. Y si el comprador despus desiste, la pierde.La reserva es una modalidad habitual que se hace con los fines de tener certeza de que la preferencia (por el inmueble) es concreta, explic Jorge Toselli, de la inmobiliaria Toselli y Fuentes, con 35 aos en el mercado.

 De no haber acuerdo -en la rebaja del precio, el ejemplo apuntado-, las inmobiliarias tienen la obligacin de restituir el dinero. La frmula de reserva, as se llama el trmite, contempla que la devolucin se debe hacer a las 24 horas de no concretada la operacin.Pero esto no siempre sucede.

 Hay inmobiliarias, las menos, claro, que en este punto estafan a la gente. Adems toman reservas que no son exclusivas. Qu hacen con el dinero? Buscan capitalizarse. Toman la reserva de uno, de otro, de diez personas y ponen el dinero a trabajar, sostiene Toselli.Las trampas que buscan estas inmobiliarias marginales, tal como las denomina la Cmara, radica en confundir al comprador o comprometerlo con una firma aprovechando su ignorancia en el aspecto legal o inmobiliario.Lo cierto es que muchas personas desisten en el reclamo, otras caen en la trampa de la letra chica y las menos denuncian sus experiencias

 En este ltimo caso, siempre y cuando la operacin se haya frustrado porque el vendedor no acept la contrapropuesta, los compradores deben pelearla para recuperar la plata porque estos estafadores estiran la situacin hasta las ltimas consecuencias, dice Toselli, que integr el directorio de la Cmara durante 12 aos

 Por lo general reaccionan luego de recibir una carta documento, agrega quien asegura haber conocido entre siete y ocho firmas que hacan una suerte de sociedad con las reservas y, como mnimo, se quedaban con los intereses.Por qu sucede esto? Para la Cmara hay una razn: existen muchas inmobiliarias en el mercado porteo y no todas estn en condiciones de competir con lealtad.

 Por todo esto y para jerarquizar la actividad, la Cmara puso a disposicin un telfono (300-2272) donde se evacuan dudas y se ofrece asesoramiento gratuito.FragilidadLa devolucin de las reservas -reconoce DOdorico- es el costado ms frgil. Aunque no entr en detalles, el titular de la Cmara sostuvo que las dos inmobiliarias desafectadas respondan a casos realmente patolgicos.

 Ms all de su buena voluntad, lo cierto es que tanto las inmobiliarias expulsadas como otras que no estn asociadas a la CIA operan libremente y se convierten en anzuelos atractivos para los interesados

 Por caso, una inmobiliaria que tiene sus oficinas en Barrio Norte y pidi la reserva del nombre, seal: No es costumbre devolver la reserva. Es ms, el 90 por ciento de las inmobiliarias no lo hace, afirm su dueo. Parado en la vereda de enfrente, Toselli argumenta que no debe haber ms de un 10 por ciento de firmas que hagan esto, aunque reconoce que las inmobiliarias tramposas suelen tomar reservas no exclusivas.Qu quiere decir? Piden las seas a varios oferentes

 y eligen el mejor postor. Mientras, hacen trabajar la plata. Era una operatoria muy comn en otros tiempos.Con menos de 10 das en su cargo, DOdorico planea instrumentar una campaa para promocionar el asesoramiento en materia inmobiliaria. Pretendemos que antes de dejar una propuesta, la gente nos consulte para evitar posteriores inconvenientes, sobre todo en el caso de ignorar la trayectoria de la inmobiliaria.