E.E.S.T.

N°6
BANFIELD
LOMAS DE ZAMORA

PROVINCIA DE BUENOS AIRES

DIRECCIÒN GENERAL DE CULTURA Y EDUCACIÒN I ng. J.
DIRECCIÓN DE EDUCACIÓN TÉCNICO PROFESIONAL
E.E.S.T. Nº 6 – "Ing. Juan V. Passalacqua" BANFIELD,LOMAS DE ZAMORA
Gascón y Avda. Alsina (Altura Gascón 150) Banfield TE Nº 4242-1716 V. P.
E-mail: passabanfield@yahoo.com.ar

DEPARTAMENTO DE TALLER

MATERIA: EJERCICIO PROFESIONAL DE LA CONSTRUCCION

CURSO: 7MO 2DA

PROFESORES: ARQ. PAOLINO, MARIELA

M.M.O MELO, FERNANDO

MEDIANERIA
Código Civil, art. 2716: “El Condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de
separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa”.

MEDIANERIA

 Variante del derecho real de Condominio, SOBRE UNA PARED que sirva de
separación entre dos heredades contigua
 Es muro medianero aquel construido en forma encaballada o encabalgada sobre un eje
divisorio de predios; dicho muro es propiedad de los dueños de los fundos, que
contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación del mismo.

CLASIFICACIÓN DE LOS MUROS

A) FAZ TECNICA

1) Muro contiguo
Línea Divisoria de Predios

Espesor del muro

2) Muro encaballado
Línea Divisoria de Predios

Espesor 1/2
del muro
1/2

3) Muro próximo
Línea Divisoria de Predios

Espesor del muro

B) FAZ JURIDICA

1) MURO PRIVATIVO: propiedad de aquel que lo construyó.

2) MURO MEDIANERO: propiedad de los dueños de dos fundos contiguos. El
artículo 2717 del C.C. dice al respecto: “Un muro es medianero y común de los
vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa
en el límite separativo de las dos heredades”.

Espesor del muro encaballado: 18 pulgadas (aproximadamente 45 cm, que se

lleva a 30 cm.) y siempre conservando el muro su condición de macizo, de piedra
o ladrillo construido en albañilería (conforme art. 2725 del CC y art. 5.8.3.1 del
Código de la Edificación), no debiendo construirse con ladrillos huecos.
 PRIMERA CONSTRUCCION DE UN MURO

Art. 2725 del C.C.: aquel que edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes,
puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, siempre que:

a) la pared sea piedra o de ladrillo,

b) la pared posea 3,00 m de altura,
c) su espesor no exceda de 18 pulgadas (de querer construir más
espesor, el constructor colocará en su terreno el excedente; y de
buscar disminuirse el espesor, debe requerirse consentimiento del
vecino).

 Altura: Determinada por cada municipio determinará el máximo a edificar en

altura. El art. 2729 del C.C. establece que “...si no hubiese designación
determinada, la altura será de tres metros”. De tenerse diferencia de
niveles naturales de predio, la medianería se toma desde el nivel de predio
más elevado, sin importar la profundidad de sus cimientos.
 Espesor, el C.C. lo refiere en “pulgadas”. Cuando se habla de 18” -muro de
45 cm- se habla en un sentido nominal, siendo que los muros miden entre 42
a 45 cm de espesor. Suele tomarse la pulgada del Sistema Imperial Británico,
equivalente a 2,54 cm, cuando en época de la sanción del C.C. se utilizaba la
pulgada castellana de 2,32 cm. Comúnmente se toma la pulgada del C.C.
como la pulgada británica.

DERECHOS OBLIGACIONES

 A reconstruir el muro.  Contribuir a gastos de mantenimiento

 A darle mayor altura al muro. y de reparación, de igual manera, a
 A abandonar o renunciar a los derechos reconstruir en forma conjunta con su
sobre el muro. vecino el muro, en el caso de muro
 A readquirir los derechos de medianería. condenable.
 A obligar a su vecino a conservar y  Respetar todos los derechos de su
mantener el muro medianero en buen condómino.
estado.  A suprimir aberturas, luces, y toda
 A colocar tirantes en todo el espesor obra incompatible con la medianería
del muro sin perjuicio del derecho que el (C.C. arts. 2655, 2656, 2657, y 2740).
otro lindero posee de hacerlos retirar  A mantener altura y espesor de la
hasta la mitad de la pared (C.C. art. pared. Respecto al espesor, éste
2731). solamente podrá reducirse si se cuenta
 A abrir armarios o nichos aun pasando con el consentimiento del vecino (arts.
el medio muro, sin perjudicar al vecino o 2730 y 2737 del C.C.), tal caso de muros
al muro (C.C. art. 2731). de 0,45 m de espesor que se reducen a
 A arrimar toda clase de construcciones al 0,30 m. Si se trata de aumentar el
muro medianero. espesor existente, podrá efectuarse si el
 A servirse del muro para todos los usos excedente se construye en el terreno del
a los que se destinó, según su naturaleza vecino constructor.
(C.C. art. 2730).  A no hacer innovaciones en la pared
 A abrir ventanas o troneras en el medianera que impidan al otro un
mismo, siempre que su vecino preste derecho igual y recíproco.
su consentimiento (C.C. art. 2654 y
2655).
 FORMAS DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS DE MEDIANERIA

1) CONTRIBUCION PARA LA CONSTRUCCIÓN EN COMUN: aporte económico

simultáneo.

2) COMPRA DE DERECHOS: se adquiere la parte que desee utilizar (cesión de derechos).

3) DONACIÓN DE DERECHOS: se ceden derechos de medianería a su lindero sin reclamar

valor alguno. En este caso, el vecino que construyó; otorga así el 50% de la propiedad de
la pared.

4) COMPENSACIÓN: destruir todo o parte de ese muro para reconstruirlo con el propósito
de hacerlo más apropiado a fines de soportar mayor carga o bien otras razones, sin
indemnizar y en forma inmediata.

5) DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA o ANTECESOR COMÚN: al existir dos predios

colindantes pertenecientes a una misma persona (sin estar dichos predios unificados) si
se vende uno de los terrenos a un tercero, de no poder determinarse el estado de la pared
(ante ausencia de instrumentos legale3s) se debe recurrir a presunciones legales.

6) PRESCRIPCIÓN: C.C., 3947: “...La prescripción es un medio de adquirir un derecho

o de liberarse de una obligación por el simple transcurso del tiempo”. La
prescripción se presenta de dos maneras:
 PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA: Cuando ese vecino ha ejercido la propiedad de
muro durante 10 años ininterrumpidos, se libera de hacer frente a la deuda que el
lindero le reclama. En este caso, el derecho al cobro prescribe (Art. 4023 del C.C.) , y
este tipo de prescripción es la denominada. art. 4023 del C.C.: “Toda acción
personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición
especial...”.
 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, o USUCAPIÓN: también se observa una posesión
ininterrumpida durante 20 años, que puede no tener justo título, y se puede hacer con
mala fe. NO SE APLICA EN MEDIANERIA

7) READQUISICIÓN DE DERECHOS: Hubo abandono de los derechos de medianería, y al

liberarse de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación del muro perderá
asimismo, derechos sobre la franja de terreno sobre la cual se asienta la pared. Se
produce de esta forma un CORRIMIENTO DEL EJE DIVISORIO DE PREDIOS hacia el
FILO DEL MURO, perdiendo la franja de terreno el vecino que hizo abandono. El muro, de
ser medianero pasa a ser PRIVATIVO del otro lindero, quien también pasa a apropiarse
de la franja de terreno aludida.
Si el vecino que abandonó quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los
derechos de medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya,
dado que allí también se asienta parte de la pared.

CONDICIONES PARA LA EXISTENCIA DE MEDIANERIA

 Apoyo: entre las construcciones hay contacto físico para apoyar elementos estructurales (como tirantería
de madera, perfiles de hierro, vigas, viguetas y/o losas), penetrando dicho muro. No existe apoyo si se
penetra el muro para colocar elementos de estructura independiente de hormigón armado o mixta entre
hacer y hormigón armado, si dicha estructura llega hasta el eje divisorio de los predios.

 Arrime: un elemento constructivo de un vecino se acerca al muro divisorio, dejando un espacio. Se trata
de que existe una proximidad que permita desarrollar una función, como podría ser un pasadizo.

 Cerramiento Forzoso: obligatoriedad de encerrarse que existe en predios urbanos. Si bien cada vecino
puede hacer un muro de cerramiento tomando como filo el eje divisorio de predios (quedando como muro
contiguo), también puede hacerlo encaballado, teniendo derecho a exigir del lindero el 50 % del valor del
muro, y hasta una altura que se halla determinada en cada jurisdicción (3,00 m según el C.C.).
 Desde el momento en que se hace uso
¿CUANDO SE PAGAN LOS específico del muro por parte del otro
condómino, siendo el valor computable
DERECHOS DE MEDIANERIA? el de la fecha de reclamación del pago.

 En su longitud;
EXTENSION DE LA  Desde Nivel de Fundación;
MEDIANERIA  Se presume la existencia de la condición de medianería
hasta la altura del edificio menos elevado

Por encima de lo
medianero, el muro se
MURO considera privativo,
PRIVATIVO salvo prueba en
contrario, sean estas:
a) instrumentos
públicos (escrituras)
b) por instrumentos
privados (convenios
entre particulares)
MURO c) por signos
MEDIANERO materiales, huellas.
Art. 2721, C.C.: si un
título establece
medianería y los signos
evidencian que nunca
existió tal condición, el
título es considerado
superior al signo.

1) MURO CONDENABLE: estado físico de deterioro; se extingue condición

jurídica..
EXTINCION
2) ABANDONO: el condómino lindero hace abandono de sus derechos de
DE LA medianería, el muro pierde su condición de medianero, pasando a ser
MEDIANERIA privativo; además el condómino que abandonó pierde además la franja de
terreno donde se apoya la mitad del muro.
3) CONFUSIÓN o UNIFICACIÓN DE PREDIOS.

1) METODO CLÁSICO O COMÚN: cómputo y presupuesto de

materiales y mano de obra. Este método no contempla la vida útil del
JUSTIPRECIACION muro.
DEL MURO 2) METODO DEL PROTOTIPO: igual al anterior, publicado en
MEDIANERO revistas especializadas.
3) METODO DE DEPRECIACIÓN DE LOS
COMPONENTES: contempla la heterogeneidad del muro, con los
distintos materiales que lo componen en un todo homogéneo,
poseyendo los materiales distintas vidas útiles, y diversos estados de
conservación, debido a su ubicación, características y resistencias.
 Métodos de DEPRECIACION

A) METODO LINEAL o RECTILINEO: la depreciación es una función lineal de la edad. la

depreciación es uniforme u lo largo de la vida del edificio. Siendo "D" depreciación, "c" edad
y "d" duración, la fórmula es:

B) METODO CUADRÁTICO o PARÁBOLA DE KUNZTLE: la depreciación se distribuye a

lo largo de la vida del bien, siguiendo las coordenadas de una parábola.

C) METODO INTERMEDIO O FÓRMULA DE F. W. ROSS: la depreciación no es

constante como supone la línea recta: es lenta al comienzo de la vida del edificio y va
paulatinamente aumentando hacia el final. La expresión algebraica es:

D) METODO DE DEPRECIACIÓN DISCRIMINADA según TABLA DE ROSS-

HEIDECKE: Heidecke agregó el componente “estado” de la cosa; si las reparaciones son oportunas,
permiten obtener una máxima duración, y que en tanto un bien regularmente conservado se deprecia
de modo regular, uno mal conservado se deprecia más rápidamente. Hay 5 categorías o estados de
conservación, con otras 4 categorías intermedias, a cada una de las cuales es debido un coeficiente.

Para depreciar un muro, se analizan los distintos componentes del mismo, con sus respectivas tareas:
a) Excavación de cimientos
b) Mampostería de submuración
c) Mampostería de tabique panderete
d) Capas aisladoras verticales y horizontales
e) Mampostería de elevación
f) Revoques exteriores
Va = (Vr - r) . (1 - K/100) + r
Se tomará la siguiente fórmula:
 Va: valor actual, al cual se arribó luego de aplicar la depreciación.
 Vr: valor de reposición, se obtiene a través de alguna revista o publicación de temas de
construcción, es el valor que insume ejecutar esa tarea hoy.
 r: valor residual, el valor que tendría si se demoliera, para obtener un recupero económico por la
venta de los cascotes.
 K: coeficiente obtenido de la tabla de Ross-Heidecke, a la cual se ingresa teniendo dos datos
del elemento a depreciar: el estado de conservación y la antigüedad. El estado de conservación
surge de la apreciación ocular que el profesional debe efectuar sobre el elemento, y la
antigüedad se obtiene dividiendo la edad por su vida útil.

Mampostería de Elevación: Edad: 10 años - Vida útil: 90 años - Estado 2

10 años / 90 años = 0.11 antigüedad tomada en un % de la Vida Util.

Con el Estado 2 y la antigüedad 0.11, se entra a la Tabla de Ross-Heidecke, l

que otorga un Coeficiente K = 6,13.

METODO DE MASSELIN: se aplica en un todo homogéneo del muro. No apto para valuación profesional
Parámetros:
1. Entre 0 a 10 años de antigüedad, el muro no debe depreciarse.
2. Entre 10 a 20 años de antigüedad, se aplicará una depreciación del 10% de Vr.
3. Entre 20 a 30 años de antigüedad, se aplicará una depreciación del 20% de Vr.
4. Entre 30 a más años de antigüedad, se aplicará una depreciación del 30% de Vr.
MEDIANERIA EN SUBSUELO: Existe derecho a tomar del terreno del vecino la mitad del
espesor de la pared, pudiendo aumentarse para colocar una aislación hidrófuga sobre un
tabique de panderete. Si en el futuro, el vecino lindero decide la construcción de un sótano,
podrá hacerlo quitando el panderete y abonando derechos por la superficie que utiliza del
muro construido.

INSTALACIONES EN MEDIANERAS: la profundidad de una canaleta está determinada por el

espesor del muro.
 En muros de 0,45 m de espesor, hasta 0,15 m,
 En muros de 0,30 m de espesor, hasta 0,05 m.

VENTANAS EN MEDIANERAS: la profundidad de una canaleta está determinada por el espesor

del muro.
 La colocación de ventanas o troneras en muros medianeros está prohibida por el art. 2654
del C.C., a menos que exista consentimiento del vecino.
 Por el art. 2656 del C.C. si una pared es contigua y privativa, su dueño puede abrir en ella
ventanas para recibir luces, a 3,00 m de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz,
con rejas de hierro, cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas, tal lo establece el
art. 2655 del C.C. La única manera de cerrar las aberturas es cuando el vecino adquiera
derechos de medianería y edifique apoyándose en el muro.
 En la Ciudad de Buenos Aires, el art. 4.10.2 del Código de la Edificación permite vanos en
muros divisorios o privativos contiguos a un predio lindero siempre que dichas aberturas
estén cerradas con bastidor resistente y vidrio, plástico o material similar transparente, de
espesor no menor a 5 mm, en paños de 20 cm de lado o bien con bloque s de vidrio. El
derrame del vano estará a no menos que 1,80 m sobre el nivel del solado del local.

CONVENIO DE MEDIANERÍA: instrumento privado que los propietarios de dos fundos contiguos
firman en virtud de la adquisición de derechos de medianería, y se agregan como elementos
accesorios

 Siluetas de los distintos polígonos superpuestos donde se determinan el muro

medianero a liquidar, partes privativas, o estados anteriores de propiedad.
 Cómputo Métrico del Muro a liquidar, y de sus partes componentes.
 Valores de Reposición de los distintos rubros que integran el muro, y sus
correspondientes depreciaciones.
 Corte del muro, desde sus cimientos, incluyendo su elevación.
 Plano de ubicación de los predios, de acuerdo a la cuadrícula catastral.

NORMA IRAM Nº 34.869: REGULA TASACION DE MUROS SEGÚN LINEAMIENTOS

DE LA DEPRECIACION DISCRIMINADA DE COMPONENTES
(Tabla de Ross-Heidecke).
 MEDIANERIA
Adquisición de derechos
por compra-venta
Muro Privativo del Inmueble
GRAFICO 1 M.Fco. SOLANO LOPEZ 2166

Situación original
E.D.P.

Nivel
de Predio

L.M.
Nivel
de Fundación

GRAFICO 2
Situación existente Silueta perteneciente
más apoyo a la obra construida en
M.Fco. SOLANO LOPEZ 2164
del lindero
Muro Privativo del Inmueble
M.Fco. SOLANO LOPEZ 2166

Nivel
de Predio
L.M.

Nivel
E.D.P.

de Fundación

GRAFICO 3
Superposición de Siluetas
L.M.

y determinacion
de estados
de propiedad Muro Privativo
M.F.S.Lopez 2164
Muro Privativo
M.F.S.Lopez 2166
Muro en
Condominio

Nivel
de Predio
E.D.P.

Nivel
de Fundación
 Superposicion de siluetas

10,80 10,60
2,80 7,80
Localización 5,30 5,30
de Predios

3,60
L.M.
Navarro

0,95
E.D.P.
N
Caracas

Manzana 64
Gavilan

2,20

9,40
8,66
6,40

8,66

9
8
23,70

23,70
21,40
21,40

4,20

8,66 8,66

2164 2166

Mariscal Fco. Solano Lopez

1,30

13,60
21,40

Corte del Muro Referencias

0,30
E.D.P.

POLIGONO IV -Mampostería de elevación 0,30

(Delimitado por los vértices C-D-F-G) PRIVATIVO del predio
M.Fco. M.F.S.LOPEZ 2166
Solano Lopez
2164 (exterior) IV= 10,80 m x 2,20 m= 23,76 m2
M.Fco.
Solano Lopez POLIGONO V-VI-VIII-IX Mampostería de elevación 0,30
Nivel de Predio 2166 (interior)
(Delimitado por los vértices G-H-I-E-K-L-J) PRIVATIVO del
predio M.F.S.LOPEZ 2164
VI= 3,95 x 2,80 = 11,06 m2
VII= 0,95 x 7,80 = 7,41 m2
VIII= (5,30 x 3,60%2 = 9,54 m2
IX= (5,30 x 3,60%2 = 9,54 m2
5 HILADAS DE ASTA

TOTAL= 37,55 m2
5 HILADAS DE ASTA Y ½
Nivel
de Fundación
- 1,30 m POLIGONO I-II-III-V- Mampostería de elevación 0,30
5 HILADAS DE DOS ASTAS (Delimitado por los vértices A-B-E-I-H-G-D-C) MEDIANERO
OBJETO DE ESTE CONVENIO
I= 21,40 x 1,30 = 27,82 m2 correspondiente a
mampostería de
0 ,6 0

ESPESORES Cimentación.
Ladrillo 1 tizón: 0,25 m II= 4,20 x 13,60 = 57,12 m2
Azotado Hidrófugo: 5 mm III= 9,40 x 7,80 = 73,32 m2
Jaharro: 20 mm V= 2,20 x 2,80 = 6,16 m2
Enlucido 5 mm

TOTAL= 164,42 m2
Planilla de Liquidación de Medianería
Ordenamiento para la tasación de los componentes de un muro medianero
a través del Método de Ross-Heidecke.

Coste
Unitario
1 2 4 3-4=5 6 7 6 / 7 = 8 9 8 y 9 10 50% de 14=15
Edad Vida
11 (5x11)+ 4=12 13
Porcentaje de
1+2=3 Util la edad
CIUDAD DE
BUENOS AIRES
Capital Federal de la República Argentina.
Ubicada en la margen Oeste del Río de la Plata,
sobre la pampa húmeda.
Superficie: 200 km2
Población: Aprox. 3.000.000 de habitantes.
Situada a 20 metros sobre el nivel del mar.
La ciudad esta rodeada de Sur a Norte
por un enorme cordón urbano y suburbano,
denominado Gran Buenos Aires, que concentra
casi 9.000.000 de ciudadanos.
La gran mayoría de ellos trabaja o realiza
alguna actividad en la capital, lo que provoca
una circulación diaria de casi 5.000.000 de personas,
y un ingreso promedio de 1.000.000 de automóviles.
Es la zona más densamente poblada del país.
Nivel
de
Predio

SILUETAS
1 2

3 4
Privativo del
vecino constructor
Medianero por
situación anterior
Privativo del
vecino lindero
Medianero por
adquisición actual
 Construcción
Lote vecino
Primera
Construcción 1959
1950 1950

A A
B B

Ampliación
Planta Alta
1990 Demolición
2006
1990
1950 1950
A A
B 1959
B
 Construcción
2007

Demolición
2007

1990 1990

B B
1950 A 1950 A
1990 2007
1950

2007 2007
1990 1990
1950 1950
 ½ ½

½
½

½
½

½
½
 LFI
1/4 1/4 1/4 1/4

LIB

1/3 1/3 1/3

9

9
LFI
9
9

18
LFI
18
9
 L.F.I.
L.I.B.

E.D.P.

E.D.P..
L.O.

E.D.P.

Entre
Medianeras
2 2 2

4 III
3 II

I
H máx.
fachada

tg = R=h/d E.D.P. tg = 1,5

L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho
de calle
 L.F.I.= L.I.B.
L.O. E.D.P.

E.D.P.

Perímetro
Libre

I I
H máx. H máx.
fachada fachada

B B
tg = R=h/d tg = 1,5
L.O. L.F.I.= L.I.B. E.D.P. L.F.I. E.D.P. E.D.P.
d = ½ ancho 6
de calle
1 Perímetro Semilibre

r´= h´/ d’
E.D.P.
6

r´= h´/ d’
E.D.P.
6

E.D.P. X E.D.P.
Parcela 14 m x = retiro mínimo 4 m
Parcela 14 m x = retiro mínimo 6 m
 2 2 2

4 III

.I.
L.F
3 II

45º o 60º
H máx.
fachada I

Manzana Atípica

Línea Pa Nueva L.O

rticulariza .
d a
L.O. Exis
te nte
Calle
Ancho

A n cho
Calle

Zona que desaparece

Línea Particularizada
Nuevo