1 Aspecto Tributario y Contable Del Agente Inmobiliario

Facultad de Arquitectura y Urbanismos
Programa de Especialización del Agente

Inmobiliario
Aspectos Tributarios y Contables

aplicados a la Gestión
Inmobiliaria
CPCC Luis Alfonso Canales Cortez
www.urp.edu.pe
Las Constructoras vs Agencia Inmobiliaria
El término construcción consiste en la acción y efecto de fabricar,
edificar, hacer una nueva planta, una obra de arquitectura o
ingeniería, un monumento o en general cualquier obra pública.
➢Las Constructoras son las que se dedican exclusivamente a la
construcción de inmuebles pero que el terreno pertenece a un
tercero (contrato de construcción).
➢La Agencia Inmobiliaria se dedica a la venta de inmuebles que ha
construido o que ha mandado a construir sobre terreno propio
(actividad inmobiliaria)

www.urp.edu.pe Inmobiliario
Término Construcción:
Dentro de la división 45, encontramos la referencia señalada por el
literal d) articulo 3° de la Ley del Impuesto General a las ventas e
Impuesto Selectivo al Consumo, al establecer los diferentes elementos
que permiten describir al término Construcción, tal como se señala a
continuación:
CÓDIGO ACTIVIDAD
CIIU
4510-6 Preparación de Terreno
4520-7 Preparación de Edificios completos o partes de edificios – Obras de ingeniería civil.
4530-7 Acondicionamiento de edificios
4540-9 Terminación de Edificios
4550-0 Alquiler de equipo de construcción o demolición de operarios Facultad de Arquitectura y Urbanismos
ACTIVIDADES INMOBILIARIAS, según CIIU
Está comprendida por las actividades de arrendadores, agentes y/o
corredores en una o más de las siguientes operaciones:
➢ Venta o compra de bienes raíces,
➢ Alquiler de bienes raíces y
➢ Prestación de otros servicios inmobiliarios, como:
❖ Tasación inmobiliaria
❖ Depositarios de plicas inmobiliarias (depósito en garantía de que
se hayan cumplido las condiciones de la
transacción inmobiliaria antes de que la propiedad y/o el dinero
cambie de manos).
➢ La construcción de estructuras combinada con el mantenimiento de
la propiedad o el arrendamiento de esas estructuras.
➢ Actividades de administradores de propiedad inmobiliaria.
Las actividades incluidas en esta sección pueden realizarse con bienes

propios o arrendados o a cambio de una retribución o por contrata.

División: 68 - Actividades inmobiliarias
6810- Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o
arrendados.
6820- Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución
o por contrata
Estas clases comprende las siguientes actividades:

ACTIVIDADES COMPRENDIDAS EN LA CLASE
6810: BIENES PROPIOS O ARRENDADOS
- Compra, venta, alquiler y explotación de bienes inmuebles propios o arrendados, como:
edificios de apartamentos y viviendas; edificios no residenciales, incluso salas de
exposiciones, instalaciones de autoalmacenamiento y centros comerciales; y terrenos.
- Alquiler de casas y pisos o apartamentos amueblados o sin amueblar por períodos
largos, en general por meses o por años.
Se incluyen también las siguientes actividades:
- Promoción de proyectos de construcción para su posterior explotación, es decir, para
alquilar espacio en esos edificios.
- Subdivisión de propiedades inmobiliarias en lotes, sin mejora de los terrenos.
- Explotación de campamentos residenciales para casas móviles.

ACTIVIDADES NO COMPRENDIDAS EN LA
CLASE 6810 BIENES PROPIOS O ARRENDADOS
No se incluyen las siguientes actividades:
- Promoción de proyectos de construcción para la venta; véase la clase
4100.
- Subdivisión y mejora de terrenos; véase la clase 4290.
- Explotación de hoteles, hoteles de apartamentos e instalaciones de
alojamiento similares; véase la clase 5510.
- Explotación de campamentos, parques de caravanas e instalaciones
de alojamiento similares; véase la clase 5520.
- Explotación de albergues para trabajadores, casas de huéspedes e
instalaciones de alojamiento similares; véase la clase 5590.
ACTIVIDADES COMPRENDIDAS EN LA CLASE
6820: RETRIBUCIÓN O POR CONTRATA
Esta clase comprende las actividades inmobiliarias que se realizan a cambio
de una retribución o por contrata, incluidos los servicios inmobiliarios.
Se incluyen las siguientes actividades:
- Actividades de agentes y corredores inmobiliarios.
- Intermediación en la compra, la venta y el alquiler de bienes inmuebles a
cambio de una retribución o por contrata.
- Administración de bienes inmuebles a cambio de una retribución o por
contrata.
- Servicios de tasación inmobiliaria.
- Actividades de agentes depositarios de plicas inmobiliarias.
ACTIVIDADES NO INCLUIDAS EN LA CLASE
6820 RETRIBUCIÓN O POR CONTRATA
No se incluyen las siguientes actividades:
- Actividades jurídicas; véase la clase 6910.
- Servicios de apoyo a instalaciones; véase la clase 8110.
- Administración de instalaciones, como bases militares, prisiones y
otras instalaciones (excepto administración de instalaciones
informáticas); véase la clase 8110.

¿Qué es Tributación?
Es una prestación de dinero que el Estado exige en el ejercicio de su poder de
imperio sobre la base de la capacidad contributiva en virtud de una ley, y para
cubrir los gastos que le demande el cumplimiento de sus fines.
Definición de Héctor Villegas; Curso de Finanzas, Derecho Tributario y Financiero. Tomo I - Buenos Aires.

Sistema Tributario Peruano
Es el conjunto ordenado de normas, principios e instituciones que

regulan las relaciones procedentes de la aplicación de tributos en el
país. Se rige bajo el Decreto Legislativo N° 771 (enero de 1994),
denominado como la Ley Marco del Sistema Tributario Nacional.

Según la Constitución de 1993
El Estado es el poder político organizado en tres niveles de gobierno:
Estado
Gob. Gob. Gob.

Nacional Regional Local
cada uno de ellos agrupa diferentes unidades ejecutoras o productoras de bienes y

servicios públicos cuyos costos operativos deben ser financiados con tributos.
El Sistema Tributario peruano cuenta con 3 elementos principales, que sirven de
columna para su funcionamiento eficiente:
• Política tributaria: Diseñada por el MEF, para dirigir el sistema tributario,
asegurando la sostenibilidad de las finanzas públicas.
• Normas tributarias: La Política tributaria se implementa a través de las normas
tributarias. Comprendida por el Código Tributario.
• Administración tributaria: El órgano del Estado encargado de aplicar la política y
normas tributarias es la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria
(SUNAT).
El Código Tributario establece que el término
TRIBUTO comprende: Impuesto, Contribución y Tasa.

➢Impuesto: Es el tributo cuyo pago no origina por parte del Estado una
contraprestación directa en favor del contribuyente. Tal es el caso del
Impuesto a la Renta.
➢Contribución: Es el tributo que tiene como hecho generador los
beneficios derivados de la realización de obras públicas o de
actividades estatales, como lo es el caso de la Contribución a EsSalud,
SENATI, SENCICO.
➢Tasa: Es el tributo que se paga como consecuencia de la prestación efectiva de un
servicio público, individualizado en el contribuyente, por parte del Estado. Por
ejemplo los derechos arancelarios de los Registros Públicos, Arbitrios, Derechos,
Licencias.

Tributos administrados por el Gobierno
Central:
➢IMPUESTO A LA RENTA
➢IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS
➢DERECHOS ARANCELARIOS

Tributos administrados por el Gobierno Local:
➢IMPUESTO PREDIAL
➢IMPUESTO DE ALCAVALA
➢IMPUESTO VEHÍCULAR

Tributos administrados por otras instituciones:
➢CONTRIBUCIÓN AL SEGURO SOCIAL – EsSalud 9% Rem
➢Contribución al Servicio Nacional de Adiestramiento Técnico
Industrial – SENATI 0.75% Rem.
➢Contribución al Servicio Nacional de Capacitación para la Industria de
la Construcción – SENCICO 0.2% Vtas

¿Qué es el Impuesto a la Renta?
El Impuesto a la Renta es un tributo que se determina anualmente. Su
ejercicio se inicia el 01 de enero y finaliza el 31 de diciembre.
Este impuesto grava los ingresos que provienen del arrendamiento
(alquiler), enajenación u otro tipo de cesión de bienes inmuebles y
muebles, de acciones y demás valores mobiliarios (ganancias de
capital) y/o del trabajo realizado en forma dependiente e
independiente.

PERSONA NATURAL VS JURIDICA
SIN IR 1ra, 2da,

NEGOCIO 4ta y 5ta
NATURAL
CON
IR 3ra
PERSONAS NEGOCIO
JURÍDICA IR 3RA

Para determinar el Impuesto a la Renta de Personas Naturales
que no realizan actividad empresarial, se han separado las
rentas de la siguiente manera:
IR 1ra
IR 2da
SIN
NEGOCIO
NATURAL IR 4ta
CON
PERSONAS
NEGOCIO
JURÍDICA IR 5ta
Rentas de Capital - Primera Categoría
Son las rentas generadas por arrendamiento, subarrendamiento u otro
tipo de cesión de bienes inmuebles y muebles.
Tributan de manera independiente y la tasa aplicable para el cálculo del
Impuesto varia según la base imponible que puede ser la Renta Bruta o
Renta Neta.

¿Qué comprobantes debo emitir?
Dependiendo de la forma de pago, deberás entregarle al inquilino:
➢El original del Recibo por Arrendamiento - Formulario 1683.
➢La versión digital o impresa del Formulario Virtual 1683.
Los recibos sirven al inquilino para sustentar gasto (puede deducir un
adicional de 3 UIT, por arrendamiento y/o subarrendamiento de
inmuebles hasta por un 30% del monto del alquiler).

Archivo y Orden de Documentos
Archivar cronológicamente:
➢Copias de los Recibos por Arrendamiento
➢Copias de los voucher de pagos que realizas.

Presunción Tributaria
Para efectos tributarios se presume que:
➢ El alquiler o la cesión se realiza por la totalidad del bien.
➢ Los predios han estado ocupados durante todo el ejercicio gravable.

Descargo de Presunción Tributaria
Si requieres demostrar que el alquiler o cesión de tus bienes se ha
realizado de manera parcial, por un plazo menor, o que simplemente
no fueron alquilados o cedidos a otra persona; deberás contar con la
documentación que acredite tu posición, tales como:
➢ Contrato de alquiler con firma legalizada ante notario público.
➢ Disminución en el consumo de servicios de energía eléctrica y agua.
➢ Resolución Municipal que declare ruinoso el predio.
➢ O cualquier otro medio probatorio que se estime suficiente a criterio
de la SUNAT.
IMPORTANTE:
En ningún caso se aceptará como prueba:
➢Contratos celebrados o legalizados en fecha simultánea o posterior a
cualquier notificación o requerimiento de la SUNAT.

Calculando el impuesto por pagar
Renta de 1ra Categoría
¿Quién debe pagar? Le corresponde pagar el impuesto al:
Propietario, por los ingresos que recibe por concepto de alquiler de
sus bienes muebles o inmuebles, por las mejoras no reembolsables
incorporadas a su predio y por ceder gratuitamente o a precio no
determinado de sus bienes.
Inquilino, por los ingresos que obtenga producto de subarrendar todo
o parte del inmueble que ocupa.

¿Cuánto debo pagar?
El cálculo mensual y anual del impuesto a la renta se puede determinar
de dos formas:
➢ Sobre la base de la Renta Bruta (total de ingresos obtenidos),
aplicando la tasa efectiva del 5%; o
➢ Sobre la base de la Renta Neta (total de ingresos obtenidos - 20%),
aplicando la tasa del 6.25%. Con cualquiera de estas formas, el
resultado será el mismo.

Cálculo Mensual

¿Cuándo debo pagar?
Se dan en 2 momentos: Pagos Mensuales y Anuales.
Los pagos constituyen también una DJ de los ingresos obtenidos, de
ahí que se le denomine “declaración y pago”.
Declaración y pago mensual: Estás obligado a pagar el IR
mensualmente, en caso arriendes o subarriendes bienes muebles e
inmuebles.

Ejemplo: Si tu RUC es 10134759264 y has recibido
ingresos por concepto de alquiler de tu vehículo en el
mes de enero

NOTA:
Si recibes pagos por adelantado.
Ejemplo:
El pago de 1 año de alquiler, podrás pagar todo el impuesto en el mes
que recibes el importe o pagarlo mes a mes de acuerdo al cronograma
de vencimientos.

Declaración y Pago Anual (Formulario 1683)
Si te encuentras en alguno de los siguientes supuestos:
➢ Tienes un monto pendiente de pago.
➢ Tienes pagos en exceso de años anteriores.
➢ Se incorporaron mejoras no reembolsables a tu inmueble.
➢ Has alquilado bienes muebles o inmuebles por un importe menor
al monto mínimo establecido por la norma (6%).
➢ Has cedido gratuitamente bienes muebles o inmuebles (Renta ficta).

Cálculo Anual (Renta Bruta)

Calculo Anual (Renta Neta)

Multas
Declarar fuera de la fecha establecida en el cronograma mensual o
anual, constituye una infracción tributaria. Según, el numeral 1 del
artículo 176 del Código Tributario (tabla II). La multa es del 50% de
una UIT vigente.
Si subsana la infracción, antes de cualquier notificación, podrá acceder
a una reducción del monto de dicha multa, según Base legal: Art 176
inc 1 CT, RS 063-2007/SUNAT
90% Subsane y pague la multa conjuntamente.
80% Subsane y pague multa posterioridad.

Obligaciones por el alquiler de inmuebles
ubicados en el país por un No Domiciliado

• Si un no domiciliadlo alquila un inmueble ubicado en el país, el
arrendatario domiciliado está obligado a efectuarte la retención por
concepto del Impuesto a la Renta, la cual se determinará y pagará
utilizando el PDT Otras Retenciones – Formulario Virtual N° 617.
• La retención que se te efectúe se calculará aplicando la tasa del
cinco por ciento (5%) de las rentas provenientes por el alquiler de
inmuebles de conformidad a lo dispuesto por el inciso b) del artículo
54° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta.
• En caso no se cancele el impuesto conjuntamente con dicho PDT el
pago se deberá realizar mediante el Formulario N° 1662 – Boleta de
Pago, consignando cómo código de tributo el 3062 (Retenciones no
domiciliados).
Rentas de Capital - Segunda Categoría
Se tributa de manera independiente y la tasa aplicable para el cálculo
del Impuesto es de 6.25% sobre la Renta Neta de Segunda Categoría
originadas por la enajenación de inmuebles, acciones y demás valores
mobiliarios a que se refiere el inciso a) del artículo 2° de la Ley del
Impuesto a la Renta. Se incluye en esta categoría la Renta de Fuente
Extranjera obtenida por la enajenación de inmuebles, de acciones y
demás valores mobiliarios a que se refiere el inciso a) del artículo 2° de
la Ley del Impuesto a la Renta, que cumplan con los supuestos
establecidos en el segundo párrafo del artículo 51º de la misma Ley.

IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORÍA EN RELACIÓN A
LOS INMUEBLES (RENTA DE GANANCIAS DE CAPITAL)
Las personas naturales pueden o no realizar actividad empresarial,

existiendo un régimen fiscal para cada caso.
La persona natural que no realiza actividad empresarial y realiza
transacciones inmobiliarias, se le aplicará el impuesto a la renta de
segunda categoría, que será sobre la renta neta obtenida que, es la
diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición del
inmueble y los gastos que se hicieron y que están vinculados con la
operación.

SON RENTAS DE SEGUNDA CATEGORÍA:
Para efectos didácticos mencionaremos la renta de segunda categoría
que la ley señala y que son pasibles de impuestos para lo que es
materia del presente módulo:
Las ganancias de capital, está constituida por el ingreso que provenga
de la enajenación de bienes de capital, entendiéndose por bienes de
capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el
ámbito de un giro de negocio o empresa.

Sobre el impuesto
Es el impuesto que grava el ingreso que proviene de la enajenación
(venta) de bienes de capital, en donde se incluye los bienes inmuebles.
Sujetos pasivos
En relación con el pago de impuestos y las obligaciones fiscales,
un sujeto pasivo es la persona natural o jurídica sobre la que recae la
obligación de pagar. En ese sentido son sujetos pasivos: las personas
naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que venden o
transfieren inmuebles a título oneroso.
Tasa efectiva del impuesto
Se afecta con el 5% de la ganancia de capital (precio de venta menos
costo computable).

El costo computable.
De acuerdo al literal a) del artículo 21 de la Ley del Impuesto a la Renta, para
efectos de la determinación del costo computable en la enajenación de
bienes inmuebles, se tendrá en cuenta lo siguiente:
➢El costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado
por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de
Economía y Finanzas sobre la base de los índices de precios al por mayor
proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI),
incrementado con el importe de las mejoras incorporadas con carácter
permanente.
➢Los referidos índices se fijan mensualmente por Resolución Ministerial del
Ministerio de Economía y Finanzas, que se publica dentro de los primeros
cinco (5) días hábiles de cada mes. Los reajustes se aplican también a los
costos posteriores y a las mejoras de acuerdo a los índices que
correspondan a la fecha en que se realizaron.
Costo computable en caso de enajenación de
inmuebles a plazos
En el caso de la venta de inmuebles a plazos cuyas cuotas convenidas para el
pago comprendan más de un ejercicio gravable (un año), el costo de los
bienes vendidos que corresponda a cada año (ejercicio gravable), se
determinará de acuerdo al siguiente procedimiento:
1. Se dividirá el ingreso percibido en el ejercicio por concepto de la venta,
entre los ingresos totales provenientes de las mismas.
2. El resultado obtenido en el punto anterior será redondeado
considerando cuatro decimales y se multiplicará por el costo computable
del bien vendido.

Pagos definitivos por rentas de segunda
categoría:
En los casos de venta de inmuebles o derechos sobre los mismos, el
vendedor abonará en calidad de pago definitivo 5% de la renta
percibida.

Cálculo de impuesto a la renta de 2da
categoría
Para determinar el costo de adquisición actualizado de tu inmueble vendido , se
debe aplicar el Índices de Corrección Monetaria - ICM del mes.
Por ejemplo: Si el 24 de julio del 2019 vendiste un inmueble en S/ 210,000 y el
valor de adquisición (septiembre 2017) de dicho inmueble fue por S/ 180,000.
Según la publicación del MEF, el ICM aplicable al valor de adquisición es de 1.03
Entonces: S/ 180,000 x 1.03 = S/ 185,400 es el costo de adquisición actualizado.

Luego:
Precio de venta: S/ 210,000
- Costo de adquisición actualizado: S/ 185,400
Renta neta: S/ 24,600
Por último: A la renta neta debes aplicarle la tasa efectiva del 5%.
S/ 24,600 x 5% = S/ 1,230 Impuesto a pagar.
Deberás declarar y pagar en el mes siguiente de recibido el pago por la venta del
inmueble, según cronograma de vencimientos mensuales-SUNAT.

Forma y lugar para realizar el pago:
Para realizar el pago, será mediante el Sistema “Pago Fácil” para lo cual deberá proporcionar la
siguiente información:
1. Número de RUC.
2. Período tributario, que corresponde al mes en que percibe la renta.
3. Código de tributo: Renta de segunda categoría-cuenta propia.
4. Importe a pagar.
5. La constancia de pago del impuesto debe presentarse al Notario, Formulario 1662 –boleta de
pago- que entrega el banco al recibir el impuesto, éste es un requisito previo a la elevación
de la escritura pública de la minuta respectiva.
Los principales contribuyentes realizarán el pago en los lugares establecidos por SUNAT para
efectuar la declaración y pago de sus Obligaciones Tributarias.
Los medianos y pequeños contribuyentes, en las sucursales o agencias bancarias autorizadas.

Plazo para efectuar el pago:
El pago se debe efectuar hasta el mes siguiente de haber percibido la renta,
según el último dígito del RUC del contribuyente para las obligaciones de
periodicidad mensual. Formulario Virtual N°1665.
Todo pago fuera del plazo deberá incluir los intereses monetarios
respectivos, calculados desde el día siguiente al vencimiento hasta el día de
pago.
¿Qué debo hacer si pago el impuesto antes de realizar la declaración?
Si vas a realizar el pago en forma independiente a la declaración, debes
utilizar el Formulario 1662 - Boleta de Pago (Sistema Pago Fácil) en la red
bancaria autorizada.
En este caso, deberás hacer la declaración oportunamente, de acuerdo a lo
señalado en los párrafos anteriores, a fin de no incurrir en una infracción.
Obligaciones por la venta de inmuebles
ubicados en el país por un No Domiciliado
• Como no domiciliado, si vendes un inmueble, el comprador que
tenga la condición de domiciliado, se encuentra obligado a retenerte
el Impuesto a la Renta, pagándolo a través del PDT Otras
Retenciones – Formulario Virtual N° 617.
• La retención en este caso se calcula aplicando la tasa del cinco por
ciento (5%) por ser rentas provenientes de la transferencia de
inmuebles de conformidad a lo dispuesto por el inciso b) del artículo
54° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (Tasa vigente a partir
del 01.01.2017).
• En el caso que presente sólo el PDT sin la cancelación de la
retención correspondiente, el pago del impuesto se deberá hacer
mediante el Sistema Pago Fácil, Formulario N° 1662 – Boleta de
Pago, consignando cómo código de tributo el 3062 (Retenciones no
domiciliados).
Ganancias de capital no gravada con el
impuesto a la renta
1. Casa- habitación única
No constituye ganancia de capital gravada con el impuesto a la renta, la
venta efectuada de inmuebles ocupados como “casa- habitación” del
vendedor.
Se considera “casa-habitación” del vendedor, al inmueble que
permanezca en su propiedad por lo menos 2 años y que no esté
destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina y similares.

Más de un inmueble considerado como
“casa-habitación”,
Si el vendedor tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla
con las condiciones para ser considerado “casa-habitación”,
Se considera sólo al último que quede, luego de la venta de los demás
inmuebles.
Cuando la venta se produzca en un solo contrato o cuando no fuera
posible determinar las fechas en la que dichas operaciones se
realizaron se reputará como “casa-habitación del vendedor al inmueble
de mayor valor.

Adquisiciones inmobiliarias antes del 1° de
enero del 2004.
Tampoco se encuentra gravada con el impuesto de 2da Categoría por la
venta de inmuebles distintos a “casa-habitación” efectuadas por
personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que
optaron por tributar como tales, cuando la adquisición se haya
realizado con anterioridad al 1º de Enero del 2004 y se haya vendido
con posterioridad a dicha fecha.

Imputación de la renta de segunda categoría:
Las rentas de segunda categoría se imputan en el ejercicio en que se
perciban.
Se entiende como percibida cuando se encuentre a disposición del
beneficiario, aun cuando no la haya cobrado.

Determinación del impuesto a la renta
Para las rentas de 2da categoría la determinación del impuesto es
inmediata y no de periodicidad anual, en caso el agente de retención
no cumpla con realizar la retención respectiva, será el propio
contribuyente quien realice el pago del impuesto dentro de los mismos
plazos que corresponden al agente de retención, y a la vez informa a la
SUNAT el nombre y domicilio del agente de retención, con la
consiguiente consecuencia de que el agente de retención sea
sancionado de acuerdo al código Tributario por no efectuar retención.


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• Política tributaria: Diseñada por el MEF, para dirigir el sistema tributario,

asegurando la sostenibilidad de las finanzas públicas.

• Normas tributarias: La Política tributaria se implementa a través de las normas

tributarias. Comprendida por el Código Tributario.

• Administración tributaria: El órgano del Estado encargado de aplicar la política y

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