¿QUÉ ES UNA TORRE DE

APARTAMENTOS?

Antes de sumergirnos en los detalles, es esencial entender la definición. En términos simples, se

trata de una estructura que alberga múltiples unidades de vivienda independientes, diseñadas para
albergar a varias familias o individuos.

Estas unidades, también conocidas como departamentos, condominios o dúplex, comparten un

solo edificio, lo que significa que varios hogares comparten un mismo espacio arquitectónico.

4 CARACTERÍSTICAS DE LAS TORRES DE APARTAMENTOS

1. Estructura vertical: Una de las características más evidentes de estos edificios es su estructura
vertical. A diferencia de las viviendas unifamiliares que se extienden horizontalmente, los edificios
de vivienda multifamiliar aprovechan el espacio vertical para albergar a múltiples residentes. Esto
permite una mayor eficiencia en el uso del suelo, especialmente en entornos urbanos donde el
espacio es limitado y valioso.

2. Unidades independientes: Cada piso o sección del edificio alberga unidades de vivienda
independientes. Estas unidades pueden variar en tamaño y diseño, desde estudios acogedores
hasta amplios departamentos de varias habitaciones. La diversidad de opciones de vivienda dentro
de un solo edificio brinda flexibilidad a los residentes, ya que pueden elegir la configuración que
mejor se adapte a sus necesidades y preferencias.

3. Áreas comunes: Además de las unidades privadas, los edificios de vivienda multifamiliar suelen
contar con áreas comunes compartidas. Estas pueden incluir pasillos, piscinas, áreas de
recreación, gimnasios y, en algunos casos, jardines o terrazas comunitarias. Estos espacios
ofrecen oportunidades para la interacción social entre los residentes y contribuyen a crear una
sensación de comunidad en el edificio.

4. Servicios y comodidades: Muchos edificios de vivienda multifamiliar también ofrecen servicios

y comodidades adicionales para mejorar la calidad de vida de sus residentes. Estos pueden incluir
servicios de conserjería, estacionamiento seguro, lavandería en el lugar, salas de estar
compartidas y seguridad las 24 horas. La presencia de estos servicios puede marcar la diferencia
al elegir un lugar para vivir.
4 VENTAJAS DE VIVIR EN UNA TORRE DE APARTAMENTOS

1. Aprovechamiento del espacio: La disposición vertical de estos edificios permite una mayor
eficiencia en el uso del suelo, lo que es muy valioso en áreas urbanas densamente pobladas. Esto
contribuye a la sostenibilidad ambiental y al acceso más equitativo a la vivienda en entornos
urbanos.

2. Integración de la comunidad: La presencia de áreas comunes y servicios compartidos fomenta

un sentido de comunidad entre los residentes. Las interacciones cotidianas en pasillos, ascensores
o áreas recreativas pueden dar lugar a relaciones sociales significativas, creando un entorno en el
que los vecinos se conocen y apoyan mutuamente.

3. Amenidades modernas: Muchos edificios de vivienda multifamiliar están equipados con

amenidades modernas que pueden mejorar la calidad de vida. Desde gimnasios hasta piscinas,
estas instalaciones adicionales brindan comodidades que podrían ser difíciles de replicar en una
vivienda unifamiliar.

4. Seguridad y comodidad: La presencia de servicios de seguridad y la comodidad de tener

acceso a instalaciones compartidas en el mismo edificio pueden ser aspectos decisivos al buscar
un departamento. La sensación de seguridad y la facilidad de acceso a servicios esenciales
pueden ser consideraciones cruciales para los posibles residentes.

4 FACTORES AL BUSCAR UN DEPARTAMENTO EN UNA

TORRE DE APARTAMENTOS.
1. Presupuesto: Aunque hay muchas ventajas de los edificios multifamiliares, es esencial
considerar el presupuesto. Los costos asociados con la vida en estos edificios pueden variar según
la ubicación, las comodidades y otros factores. Evaluar cuidadosamente el presupuesto personal
es crucial para encontrar la opción que se adapte a las necesidades financieras.

2. Políticas del edificio

Cada edificio puede tener sus propias políticas y reglamentos internos. Es importante revisar y
comprender estas políticas antes de comprometerse con un contrato de arrendamiento. Esto
incluye reglas sobre mascotas, horarios de áreas comunes y cualquier restricción específica del
edificio.
3. Ubicación: La ubicación del edificio de vivienda multifamiliar es un factor clave. La cercanía a
los lugares de trabajo, las escuelas, el transporte público y los servicios esenciales puede tener un
gran impacto en la comodidad y la calidad de vida. Evaluar la ubicación desde diferentes
perspectivas es fundamental a la hora de tomar una decisión.

4.Reputación del edificio: Investigar la reputación del edificio y la administración es esencial. Las
reseñas en línea y las experiencias de residentes actuales o anteriores pueden proporcionar
información valiosa sobre la calidad de vida, el mantenimiento del edificio y la eficacia de la
administración.

¿QUÉ AREAS POSEE UN EDIFICIO DE APARTAMENTOS?

 AREAS AL AIRE LIBRE: Las terrazas, las piscinas, zonas de parrillas, patios y jardines de
juegos para niños son ideales para compartir con tu familia y relajarse al aire libre. Pueden
encontrarse en el primer nivel como en el último nivel del edificio de departamentos. Son ideales
para las familias con hijos pequeños o mascotas, ya que les permite jugar, conocer a otros niños y lo
más importante, mantenerse seguro.
 AREAS SOCIALES: Las áreas sociales son ese toque adicional que hacen que los compradores
se decidan entre una u otra opción. Es importante que al momento en que estás buscando tu
nueva casa o apartamento , hayas determinado exactamente aquello con lo que te sientes cómodo o
lo que raramente disfrutarías, esto te permitirá elegir esa casa o apartamento ideal de acuerdo a tu
estilo de vida.
 AREAS COMUNES: Las áreas comunes como su palabra lo indica son todos esos espacios de los
que podemos hacer uso y goce con los demás residentes, ese derecho lo obtenemos cuando hemos
comprado o rentado una unidad en este lugar. Estos espacios compartidos son de libre uso, es
responsabilidad y deber de los residentes darle un uso adecuado.
 AREA DE ADMINISTRACION: Corresponde a la actividad de gestionar de forma eficiente
todas las labores necesarias para el correcto funcionamiento de la vida, y el bienestar de todas las
partes dentro de la edificación.
 AREA DE SEVICIOS: Las áreas de servicio son aquellas que dan apoyo al funcionamiento
interno y mantenimiento de la vivienda y son de uso exclusivo de los habitantes de la casa y/o del
personal de servicio si este fuera el caso.
 ESTACIONAMIENTO: Si tienes un carro o una bicicleta, debes revisar si el edificio cuenta con
estacionamiento para ambos tipos de vehículos. Además, debe haber una iluminación adecuada para
la seguridad y vigilancia. Si se trata de un estacionamiento subterráneo, asegúrate de saber hasta
dónde tendrás que caminar para llegar a la entrada del edificio
 AREA DE SEGURIDAD: Esta área se centra en la seguridad de los habitantes del edificio. Se
puede incluir los sistemas de vigilancia, control de acceso y seguridad del edificio.
 AREA DE MANTENIMIENTO: Es el área destinada al almacenamiento y mantenimiento de
las instalaciones para el edificio.
¿QUÉ AMBIENTES POSEEN LAS AREAS DE UNA TORRE DE
APARTAMENTOS?
 GIMNASIOS: Entre las áreas comunes de un edificio de departamentos, el gimnasio se ha vuelto
obligatorio. Las personas buscan desarrollar su estilo de vida saludable vinculado a la actividad
deportiva. Los gimnasios contribuyen al buen vivir de los residentes con lugares más confortables,
seguros y funcionales.
 ESTACIONAMIENTO: Si tienes un carro o una bicicleta, debes revisar si el edificio cuenta con
estacionamiento para ambos tipos de vehículos. Además, debe haber una iluminación adecuada para
la seguridad y vigilancia. Si se trata de un estacionamiento subterráneo, asegúrate de saber hasta
dónde tendrás que caminar para llegar a la entrada del edificio.
 GIMNASIO: Entre las áreas comunes de un edificio de departamentos, el gimnasio se ha vuelto
obligatorio. Las personas buscan desarrollar su estilo de vida saludable vinculado a la actividad
deportiva. Los gimnasios contribuyen al buen vivir de los residentes con lugares más confortables,
seguros y funcionales.
 LAVANDERIA: Algunos proyectos inmobiliarios, también, cuentan con sus propias lavanderías.
En este lugar, debe haber una buena cantidad de iluminación y suficientes lavadoras para hacer
frente a las necesidades de todos los vecinos del edificio.
 SALA DE ESTUDIO: Si tienes hijos que se encuentran en la etapa escolar o universitaria. Esta
zona es la mejor para estudiar, sus espacios e implementos garantizan un ambiente de tranquilidad y
comodidad. Fueron creados porque muchas veces no hay silencio o tranquilidad en casa.
 TERRAZA: El sueño de muchas personas interesadas en comprar un departamento, es tener la
mejor vista posible. Esto se logra gracias a las terrazas de los edificios, zonas en donde puedes
compartir con tus amigos y/o familiares.
 CAFETERIA: Es un establecimiento de hostelería donde se sirven aperitivos y comidas,
generalmente platos combinados, pero no menús o cartas.
 VESTIBULO O LOBBY: Es el lugar donde los residentes o visitantes son recibidos. Puede
incluir zonas de recepción, asientos y acceso a los ascensores.
 PISCINA: Algunos proyectos inmobiliarios cuentan con una piscina para que los propietarios
puedan relajarse y pasar un momento agradable. Si no tienes la posibilidad de ir a la playa o a un
club, puedes usar la piscina de tu propio edificio.
 PARQUE PARA MASCOTAS: Es el espacio designado para que los residentes puedan pasear a
sus mascotas y puedan distraerse junto a ellos.
 LAVANDERIA: Son lugares equipadas con lavadoras y secadoras para el uso de los residentes.
 RECEPCION: Es uno de los lugares más importantes de todo el inmueble. Aquí es en donde
clientes, residentes, visitas y usuarios se registran, solucionan varios problemas, solventan dudas,
reciben y dejan mensajes y, sobre todo, generan su primera impresión.
 CUARTO DE BASURA O RECICLAJE: Es el espacio designado para la eliminación de los
desechos adecuada de los residuos solidos y reciclables.
 ESTACIONAMIENTO PARA BICICLETAS: El uso de bicicletas es una de las formas más
ecológicas y saludables para poder movilizarse dentro de la ciudad. Por esta razón, dentro de las
áreas comunes de un edificio también se encuentran los estacionamientos exclusivos para las
bicicletas que te permitirán poder guardar tu bicicleta en un espacio seguro.
 COWORKING: Es el lugar diseñado para que empleados de diferentes empresas o autónomos
puedan compartir un mismo espacio-oficina. El uso comunal de esta infraestructura permite crear
sinergias y colaboraciones entre profesionales lo cual, a su vez, genera un sentimiento de comunidad.
 SALAS: Lugares en los cuales los residentes pueden relajarse, socializar y estar cómodos teniendo
privacidad si fuera el caso.
  PARQUES: Son los lugares en los que pueden distraerse tanto niños como adultos en el que
puedan tener comodidad y disfrutar de las áreas verdes.

MATERIALES
MATERIALES BASICOS PARA LA CONTRUCCION DE UNA TORRE DE
APARTAMENTOS

 ACERO: Sin dudas el acero, se encuentra entre los componentes mas presentes en el sector de la
construcción. Su versatilidad y adaptabilidad a todo tipo de escenarios es uno de los secretos de
este material, así como su precio.
 HORMIGON: Otro de los fijos es, sin duda, el hormigón, un compuesto formado por una mezcla
de arena, cemento y gravas o piedras.
 MADERA: Es un material muy utilizado y que es esencial a la hora de construir ya que esta
ayuda en muchas etapas a la hora de construir, además de tener un papel esencial al momento del
encofrado.
 BLOQUES DE CONCRETO: Estos son elementos prefabricados conocidos como BLOCKS.
La mayoría se caracterizan por un diseño que presenta huecos de diversos tamaños, los cuales
tienen como función primordial el paso de los elementos de acero que conforman una
construcción. Sus distintos diseños tienen como objetivo adecuarse a distintas partes de una obra.
 LADRILLOS
 VIGAS DE ACERO: La característica principal de las vigas es que son materiales de
construcción capaces de soportar grandes pesos y de sostener la estructura.
 PUERTAS Y VENTANAS.

¿CÓMO ELEGIR LOS MEJORES MATERIALES?

En la elección de los materiales mas adecuados para la construcción es imprescindible considerar aspectos
como:

o Calidad.
o Durabilidad.
o Resistencia.
o Eficiencia energética.
o Seguridad a largo plazo.
o Relación precio-calidad.

Cuando se construyen edificios de este, es importante evitar el uso de materiales que contengan sustancias
toxicas o peligrosas para la salud de los habitantes o para el medio ambiente.

o Asbesto: A pesar de su uso limitado en la actualidad debido a los riesgos para la salud,
algunos edificios viejos todavía lo utilizan.
o Plomo: Era utilizado en antiguas tuberías de agua y pinturas, el plomo es una sustancia
toxica que puede ser dañina para la salud.
o Materiales que emiten VOCs: Muchos materiales de construcción y acabados pueden
emitir compuestos orgánicos volátiles.

TIPO DE MOBILIARIO
MOBILIARIO PARA COCINA

o Mesones islas
o Refrigeradoras y freezer apanelables
o Muebles HPL
o Muebles termolaminados

MOBILIARIO PARA DORMITORIOS

O Closet sobre diseño

O Encimeras de madera
o Camas de madera
o Mesitas de noche
o Sofás
o Espacios para trabajar
o Percheros

MOBILIARIO PARA BAÑOS

O Lavabos
O Muebles organizadores
o Encimeras
o Muebles bajo portalavabos

Antropometría y ergonométrica de las áreas de un edificio de apartamentos:

Lobby:

Recepción/ sala de espera

Elevadores:

Estacionamientos:

Lavandería:

Piscina y servicio sanitario:

Cocina:

Comedor:

Sala:

Dormitorio:

Sanitarios:
Pasillos:

NORMAS, LEYES, PERMISOS

DE LOS INMUEBLES

A. Todos los Inmuebles objeto de seguro de hipoteca deberán llenar los siguientes requisitos generales:

1. El Terreno

 Localización que evite el uso inarmónico a los fines residenciales, contando con vías de
comunicación y acceso adecuado por medio de una calle terminada con aceras apropiadas.
 Ser de área y proporciones adecuadas a la zona en que se localice.
 Características físicas adecuadas a la construcción, sin presentar riesgos de inundaciones,
deslaves, erosiones, derrumbes, hundimientos, etc.

2. La Construcción

Tener condiciones estructurales satisfactorias que garanticen duración prolongada con un bajo
costo de mantenimiento, y resistencia al uso y a los elementos.
 Calidad funcional como vivienda, con adecuada luz y ventilación naturales.
 Calidades estéticas.
 Suficiencia de servicios.
A. Los inmuebles existentes deberán estar al momento de solicitar el resguardo de asegurabilidad, en un
estado de conservación satisfactorio, que no requieran de reparaciones inmediatas para su uso, excepto
cuando el objeto del préstamo hipotecario sea para hacer las reparaciones necesarias.
B. Las viviendas proyectadas deberán llenar demás de los requisitos generales, todos los aplicables de las
Normas de Planificación y Construcción. Si la construcción es en terreno que se deba urbanizar, es
necesario que cumpla con todos los requisitos mínimos de urbanización, según las normas ya
mencionadas.
C. El inmueble deberá constituir una finca debidamente registrada y sin anotaciones ni limitaciones que
afectan la garantía hipotecaria a constituirse.
REQUISITOS MINIMOS DE PLANIFICACION

 Requisitos generales de aceptabilidad

 Planos, Documentos, Especificaciones y Presupuesto
 Requisitos para Solares
 Requisitos Arquitectónicos
 Requisitos Estructurales
 Requisitos para Instalaciones.

CÓDIGOS Y REGLAMENTOS LOCALES

a) Los requisitos de estas normas han sido establecidos para satisfacer ciertos objetivos básicos del
FOMENTO DE HIPOTECAS ASEGURADAS y no deberán ser interpretados para relevar al
constructor de su responsabilidad de cumplir con las leyes, códigos y reglamentos vigentes.
b) Todos los proyectos que se presenten al FHA deberán cumplir como mínimo con los requisitos
que se establezcan en estas normas y con todos los reglamentos y normas municipales vigentes
y según el caso, las normas y reglamentos de otras instituciones estatales, así como lo aplicable
del Código Civil. En todo caso, si existe diferencia con estas normas, regirán las más estrictas.
c) El FHA no asume ninguna responsabilidad de comprobar el cumplimiento de las leyes, códigos
y reglamentos vigentes de otras instituciones o de hacer interpretaciones relacionadas con su en
casos específicos.

CONDICIONES DE LOCALIZACIÓN

El inmueble debe localizarse en áreas donde no haya condiciones extremas que le sean nocivas,
tales como: Humo excesivo, malos olores, ruidos constantes, probabilidad de hundimiento, inundación y
efectos de erosión, o sea que la salud y seguridad de los futuros ocupantes estén plenamente garantizados.

TERRENO

Todo terreno que se ofrezca en garantía de hipoteca deberá constituir un solo cuerpo, comprendiendo un
inmueble definido y capaz de ser vendido en el mercado. Por lo mismo deberá estar convenientemente
delimitado con muros linderos, verjas, etc.

SERVICIOS

Cada unidad de vivienda deberá estar provista de los siguientes servicios:

a) Suministro adecuado y constante de agua potable, por el sistema público correspondiente, o en su

defecto por un sistema propio.
b) Sistema de drenaje que proporcione una evacuación adecuada y segura de las aguas negras y
pluviales del inmueble, con disposición final en un colector público o en un sistema propio.
 c) Energía eléctrica suficiente para una buena iluminación artificial y para el equipo que se use en la
vivienda. La localización de focos, tomacorrientes, timbres, interruptores y bajadas de antenas, así
como teléfonos, etc. deberán ser en los lugares más funcionales.

ACCESO AL INMUEBLE

Deben existir facilidades para el acceso directo de vehículos al inmueble por medio de calles públicas o
privadas que estén en buenas condiciones y que se mantengan siempre en buen estado, debiendo estar
protegidas por una servidumbre de paso permanente. Las calles nuevas deberán sujetarse a los
requerimientos municipales correspondientes y del FHA.

ACCESO A LA VIVIENDA

Toda vivienda deberá tener acceso directo de la calle, así como facilidades para los servicios necesarios.

El acceso deberá ser tal que permita la entrada de automóviles al lote, con una pendiente máxima del 10%,
pudiéndose permitir hasta un 15% en casos especiales que lo justifique, a juicio del FHA.

ACCESO A LOS AMBIENTES

Todo dormitorio y el baño principal tendrá acceso directo del vestíbulo de distribución.

ACCESO A PATIOS POSTERIORES

Los jardines o patios posteriores deberán tener acceso del exterior por medio de un pasillo o a través de áreas
de servicio.

TIPOS DE VIVIENDAS ELEGIBLES

De acuerdo con las disposiciones de planificación adoptadas (tamaño del lote, áreas verdes, etc.) podrán
considerarse los siguientes tipos de vivienda.

 Vivienda aislada
 Vivienda semi. -aislada(dúplex)
 Vivienda en hilera
 Vivienda en propiedad horizontal

También podrán tomarse en consideración las diferentes combinaciones que resultarán de los tipos antes
mencionados. La vivienda deberá ser independiente, a menos que otro tipo haya sido previamente aprobado
por la, como en el caso de edificaciones planeadas en propiedad horizontal, donde obligatoriamente existen
servicios comunes generales y limitados.

UNIDADES DE VIVIENDA

Se considera como una unidad de vivienda la que cuente como mínimo con un dormitorio, área de estar, baño
y cocina. Un dormitorio aislado o desconectado del bloque principal de la edificación no podrá ser
considerado como una unidad de vivienda.

UNIDAD NO RESIDENCIAL

El área dedicada a usos no residenciales, incluyendo las áreas de almacenaje o similares, no deberá exceder
del 25% del área de la edificación, considerando para este efecto el área total que sumen los diferentes niveles
de esta. Esta parte o proporción no será aceptada si el tipo de uso no está en armonía con el carácter
residencial de la propiedad. Los casos aceptables incluyen la mayoría de las actividades profesionales, y
comerciales deseables en un conjunto residencial.

DE LOS PRINCIPIOS QUE RIGEN EL SEGURO DE HIPOTECA DEL FHA

Las operaciones de seguro de hipoteca del FHA tienen por objetivo ayudar en la solución del problema de la
vivienda, promoviendo la inversión de capitales privados en viviendas destinadas a darse en propiedad a
familiares que tienen niveles de ingresos y ahorro adecuados y suficientes para su adquisición, pero que
necesitan que se les concedan amplias facilidades de financiamiento. Se requiere que las operaciones
respondan a los sanos principios que se infieren de la ley que rija al FHA y para ello es necesario el
cumplimiento de condiciones que garantizan un sólido respaldo de la inversión con el valor del inmueble, que
el mismo sea una inversión satisfactoria para el comprador ofreciéndole seguridad y atractivo prolongado, y
que sea adecuado a sus posibilidades.

Según los reglamentos vigentes se podrá asegurar hipotecas sobre inmuebles destinados a vivienda ya sea de
construcciones existentes o de construcciones que se proyectan específicamente para ser construidas y
vendidas por el sistema FHA.

En todo caso, para asegurar el cumplimiento de los principios enunciados anteriormente, se requiere que se
cumpla con requisitos mínimos en las condiciones del Inmueble y en las características del comprador.

DE LOS INMUEBLES

A. Todos los Inmuebles objeto de seguro de hipoteca deberán llenar los siguientes requisitos generales:

1. El Terreno

1.1 Localización que evite el uso inarmónico a los fines residenciales, contando con vías de comunicación y
acceso adecuado por medio de una calle terminada con aceras apropiadas.

1.2 Ser de área y proporciones adecuadas a la zona en que se localice.

1.3 Características físicas adecuadas a la construcción, sin presentar riesgos de inundaciones, deslaves,
erosiones, derrumbes, hundimientos, etc.

2. La Construcción

2.1 Tener condiciones estructurales satisfactorias que garanticen duración prolongada con un bajo costo de
mantenimiento, y resistencia al uso y a los elementos.

2.2 Calidad funcional como vivienda, con adecuada luz y ventilación naturales.

2.3 Calidades estéticas.

2.4 Suficiencia de servicios.

B. Los inmuebles existentes deberán estar al momento de solicitar el resguardo de asegurabilidad, en un

estado de conservación satisfactorio, que no requieran de reparaciones inmediatas para su uso, excepto
cuando el objeto del préstamo hipotecario sea para hacer las reparaciones necesarias.
C. Las viviendas proyectadas deberán llenar demás de los requisitos generales, todos los aplicables de las
Normas de Planificación y Construcción. Si la construcción es en terreno que se deba urbanizar, es necesario
que cumpla con todos los requisitos mínimos de urbanización, según las normas ya mencionadas.

D. El inmueble deberá constituir una finca debidamente registrada y sin anotaciones ni limitaciones que
afectan la garantía hipotecaria a constituirse.

3 PLANOS DEL INMUEBLE 201.3.1 PLANOS DE LOCALIZACIÓN Y EMPLAZAMIENTO

a) En el plano de localización se deberá indicar: Situación del lote dentro de la cuadra, la distancia a que está
localizado con relación a una esquina, frente y fondo, área registrada y real dirección, número catastral, datos
de registro, orientación, etc. (Esc. 1:1000). b) En el plano de emplazamiento se deberá indicar:
Emplazamiento de la construcción dentro del solar, distancias de la edificación a los límites de la propiedad
(frente, fondo, lados) dimensiones del lote, ancho de vía y aceras, orientación, niveles finales del solar,
pendiente del acceso para vehículos, área total construida y libre, dirección, número catastral, datos de
registro, etc. (Esc. 1:100,1:200,1:400 ó 1:500).

201.3.2 PLANOS DE Arquitecturales. 1:50, 1:75 ó 1:100 (1:20 ó 1:25 para detalles)

a) PLANTA ARQUITECTÓNICA

Indicar: dimensiones parciales y totales, ejes, gruesos de muros, vanos de ventanas y puertas, altura de sillares
y dinteles, nivel de piso, dimensión de voladizos, localización de tragaluces, así como nombre de los
ambientes e indicación de cortes transversales y longitudinales como mínimo. b)

FACHADAS Y CORTES

Dibujar: Las vistas que sean necesarias, tanto del caso típico como de sus variantes. Las secciones que
comprenden desde la cimentación hasta el techo, indicando el perfil original del terreno en línea de trazos y el
perfil final de la línea llena, ejes, desniveles de patios, aceras y carrilleras, así como alturas interiores,
exteriores, de verjas, muros linderos, sillares, cenefas y de cualquier otro elemento que amerite ser destacado.

c) PLANTAS DE ACABADOS

Indicar: Los enlucidos de muros y cielos, tipo de piso, acabados especiales, acabados especiales, acabados de
ventanas, puertas y closet, clase de pintura, etc.

d) PLANO DE DETALLES

Indicar: Tipo de ventanas con localización, dimensiones, áreas, partes fijas y movibles, material, tipo y
espesor de vidrios, etc. Tipo de puertas y marcos con: localización, dimensiones, sección mostrando
estructura y forro, materiales, etc. Tipo de closet con: localización, dimensiones, sección mostrando
estructura, formas, entrepaños y puertas, materiales, etc. Detalle de baños y cocinas en planta y cortes
señalando la posición exacta de cada artefacto, accesorios, así como la altura de recubrimientos especiales.
Detalle de escaleras y pasamanos. Detalle de tragaluces.

e) PLANO DE JARDINIZACION

Indicar: Áreas de aceras, carrileras, patios, jardines, engramados, muros, linderos con dimensiones, material y
acabado, verjas y puertas de entrada con dimensiones, material y diseño. 201.3.3 PLANOS DE
ESTRUCTURAS: Escala 1:50, 1:75 ó 1:100 (1:20 ó 1:25 para detalles)
a) PLANTA DE CIMENTACIÓN, COLUMNAS Y MUROS

Ubicación y detalle de zapatas, cimiento corrido, soleras de amarre, columnas y mochetas, indicando refuerzo,
dimensiones y recubrimientos. Detalles acotados de muros típicos y sillares con indicación del refuerzo
horizontal y demás datos pertinentes. En caso de diversidad de elementos, hacer tabla de zapatas, cimiento
corrido, columnas y mochetas, anotando refuerzos y dimensiones.

b) PLANTA DE ENTREPISO Y/O TECHO FINAL

Estructura y espesor de losa correspondiente con identificación y detalles de vigas y dinteles, indicando
refuerzo, dimensiones y recubrimientos. En caso de diversidad de elementos hacer tabla de vigas y dinteles
anotando refuerzo y dimensiones. Es necesario acotar los dobleces del armado y la longitud de los refuerzos
adicionales. En los planos anteriores debe especificarse:

Valor soporte del suelo, cargas y esfuerzos de diseño, así como cualquier otra característica especial de los
materiales empleados. Cuando la Subgerencia de Proyectos y Viviendas del FHA lo considere necesario,
solicitará copia de los cálculos estructurales respectivos.

201.3.4 PLANOS DE INSTALACIONES: Escala 1:50, 1:75 o 1:100 (1:20 o 1:25 para detalles)

a) PLANO DE AGUA POTABLE

Red de distribución desde el medidor, con indicación del tipo de tubería, diámetros, accesorios y válvulas de
control. Toda unidad de vivienda, salvo casas de bajo costo, deberá contar como mínimo con instalación para
agua caliente en el lavamanos y ducha o bañera del servicio sanitario principal, así como en el lavatrastos.

En caso de edificaciones de más de dos niveles, debe indicarse la presión correspondiente en cada uno de
ellos, así como los parámetros de diseño del sistema. Debe incluirse un cuadro explicativo con la simbología
empleada.

b) PLANOS DE DRENAJES

Red completa de drenajes, con diámetros, pendientes, cajas de registro, sifones y reposaderas. Calidad del
material que se emplea para la red de drenajes. Detalles de cajas de registro y sifones, ubicación de fosa
séptica y pozo ciego (sí lo hubiera). Detalle de fosa séptica con estructura y materiales. Bajadas pluviales con
diámetros y material, así como el área que drena cada bajada en planta de techo. Cuadro con explicación de la
simbología empleada.

c) PLANO DE INSTALACIÓN ELECTRICA

Red completa de distribución desde el contador, indicando la localización de este, del tablero de distribución,
salidas para iluminación, interruptores, tomacorrientes, timbres, intercomunicadores, salidas para teléfonos y
antenas, así como de los ductos con los diámetros respectivos.

Deberá indicarse además el número de circuitos con el amperaje correspondiente, identificando a cuál de ellos
pertenece cada unidad. Los calibres de los alambres conductores utilizados y su tipo deben indicarse
claramente, así como las diferentes formas de instalación de los ductos (empotrados, enterrados, etc.). Debe
incluirse un cuadro explicativo con la simbología empleada.

d) PLANOS DE INSTALACIONES ESPECIALES

Escaleras, elevadores, ductos, sistema de agua potable con equipo de bombeo, pararrayos, aire acondicionado,
luz roja con control foto celda, planta telefónica, u otros, con especificaciones de diseño e instalación.

202. DOCUMENTOS

202.1 DOCUMENTOS PARA URBANIZACIONES

a) Descripción general del proyecto y su localidad.

b) Descripción de las áreas de uso público del proyecto.

c) Descripción del tipo o tipos de viviendas a construirse, con la información del precio de venta y de la
integración de este.

d) Información con respecto al valor unitario que se le asigna al terreno urbanizado.

e) Certificación del Registro de la Propiedad Inmueble.

f) Presentar Licencia Municipal de Urbanización (Resolución 52-93) en la cual se autoriza el proyecto.

g) Informe municipal confirmando el abastecimiento de agua potable por parte de esa Institución, o en su
defecto informe detallado del sistema por medio del cual se dotará de agua a la urbanización, incluyendo los
aforos y análisis sanitarios respectivos y la organización de la administración futura del sistema.

h) Informe municipal confirmando la evacuación de aguas negras y de lluvia por medio de colectores de esta
Institución o en su defecto un informe detallado del sistema por medio del cual se llevará a cabo la misma.

i) Informe de la Empresa Eléctrica correspondiente, confirmando el abastecimiento de energía eléctrica por

parte de esa Institución, para las viviendas y el alumbrado público, o en su defecto un informe detallado del
sistema por medio del cual se llevará a cabo el mismo.

j) Informe de las pruebas de suelos efectuadas.

k) Aceptaciones institucionales de las áreas comunes cedidas (escolar, deportiva, verde y reforestación)

INDICE

I antecedentes 1

situación territorial en el municipio de Guatemala 1 marco legal para el ordenamiento territorial 4 política
territorial del municipio de Guatemala 6

II formulación del pot 9

objetivos del pot 9 bases teóricas del pot 13 estructura y componentes del pot 16

III tablas de indicadores 19

Procedimientos 19 ciclo de fraccionamiento 21 ciclo de obras 22 ciclo de uso del suelo 24

IV mapa único 26

Criterios de elaboración del mapa único 26 red vial y franjas de influencia urbanísticas 26 zonas especiales 29
áreas de conservación natural y de alto riesgo 31 cono de aproximación del aeropuerto 32
V incentivos 32

hechos incentivables, tipos de incentivos y su aplicación 32 VI planificación local y participación ciudadana

en el pot 36 Planes Locales de Ordenamiento Territorial (PLOTs) 36 planes maestros (PM) 40

VII implementación del pot 43

cambios necesarios en la normativa actual 43 proceso de implementación 45 efectos esperados del pot 46

El Plan de Ordenamiento Territorial [POT]

del Municipio de Guatemala

I. Antecedentes

Situación territorial de la Ciudad de Guatemala

1 el proceso de centralismo y del crecimiento espacial y poblacional de la Ciudad de Guatemala ha sido

ampliamente documentado por diversos autores

.1Existe coincidencia sobre el aumento en la escala del desarrollo urbano en los últimos años y los efectos
negativos que un crecimiento desordenado produce

.2 para 2000, el área metropolitana de Guatemala tenía una extensión de entre 22,500 y 35,000 ha,
dependiendo la forma de medición que se utilizará

.3 Y en los últimos doce años se ha producido más suelo urbano que en los 218 años de ocupación urbana
desde la fundación de la ciudad.

4 siguiendo el crecimiento espacial a un ritmo proyectado del 4.4% anual.5

3 las estimaciones indican que la mancha urbana de la Ciudad se duplicará para el año 2020 si el ritmo de
crecimiento espacial continúa al ritmo actual. Eso quiere decir que el área urbanizada y funcionalmente ligada
al área metropolitana comenzaría a partir de aproximadamente el kilómetro 40 en poblados como Ciudad
Vieja, Sumpango, Palín y Palencia.

Véase, por ejemplo:

Alvarado, Luis (1983). El proceso de urbanización en

Guatemala. Guatemala: Universidad de San Carlos.

AVANCSO (2000). La Ciudad de Guatemala y su área de

influencia urbana: perfiles de problemas y líneas de solución.

Serie Temas Urbanos 2000, No. 1. Guatemala: AVANCSO.

AVANCSO (2003). El proceso de crecimiento metropolitano

de la Ciudad de Guatemala. Cuadernos de Investigación No.
18.

Guatemala: AVANCSO.
Gellert, Gisela (1995). Ciudad de Guatemala: factores determinantes en su desarrollo urbano. Debate 31.
Guatemala:

FLACSO.

Plan de Desarrollo Metropolitano (1995). Guatemala y el contexto internacional: Primer Estudio Base.
Guatemala:

Municipalidad de Guatemala. Plan de Desarrollo Metropolitano (1995). Guatemala y el contexto nacional:

Segundo Estudio Base. Guatemala:

Municipalidad de Guatemala.

Velásquez, Eduardo (1989). Desenvolvimiento capitalista, crecimiento urbano e urbaniza cao na Guatemala,
1940-1984. São

Paulo: Universidades de São Paulo. 2 AVANCSO (2003), 142-144.

3 La primera cifra corresponde a una estimación de 2005 del Plan de Desarrollo Metropolitano en base a
fotografías aéreas del año 2000, y la segunda, también del Plan de Desarrollo Metropolitano, corresponde a
una proyección de crecimiento territorial del plano digitalizado del uso del suelo que se elaboró en 1995. 4
AVANCSO (2003), 128.

5 Ver cita siguiente.

Para el año 2020 se estima que se urbanizarán nuevos 307 km2 por sobre los 225 km2

que ya estaban urbanizados en 2000. Estimación propia basada en el crecimiento generado por el área de
influencia del proyecto del Anillo Metropolitano sobre las áreas aptas para urbanizar y el ritmo de crecimiento
actual.

4 En cuanto al ritmo del crecimiento poblacional, éste es muy parecido al de la expansión urbana (4.3%
anual) lo cual lo cual indica que no se ha producido una redensificación del área metropolitana, sino que las
densidades promedio existentes en la ciudad se están manteniendo. Esto quiere decir que la ciudad está
desarrollándose de una manera horizontal más que vertical.8

5 No obstante, la distribución de población no es homogénea en el territorio: mientras en 19649

El 71% de la población del Departamento de Guatemala vivía en el Municipio de Guatemala, y en 1989 era
ya el 50%, para el año 2002 sólo el 37% vivía allí. Y si las condiciones continúan en el sentido que lo hacen
actualmente, para el año 2020 se esperara que únicamente el 24% vivan en el Municipio de Guatemala,
mientras que el 76% restante lo harían en los municipios periféricos.10

6 De igual manera, la distribución de donde vive la población no es homogénea a lo largo de las distintas
zonas postales del Municipio de Guatemala. Existen fuertes diferencias entre ellas: sólo entre la zonas 6, 17 y
18 se llega al 31.6% del total del Municipio. En contraste, las zonas 4, 9 y 10 tienen únicamente al 1.7% de la
población, aunque son las mejor servidas por todos los servicios municipales. Esta distribución inequitativa de
la población también se da, de acuerdo a recientes investigaciones, con la distribución territorial de los lugares
de empleo. 13 Mientras los lugares de trabajo, particularmente los del sector terciario, se encuentran
concentrados en el Municipio de Guatemala, la residencia, particularmente de la población de menores
ingresos, se concentra en la periferia. De acuerdo con los Datos calculados en base a datos del INE de los
censos de 1994 y 2002 para el Departamento de Guatemala. 8 Aunque hay partes de la ciudad con alta
 concentración de edificios altos, esto no necesariamente implica altas
densidades poblacionales. Así, por ejemplo, la zona 14 tiene una
densidad poblacional bruta de 36 habitantes por hectárea, un 37% por
debajo del promedio ponderado para el Municipio de Guatemala en su
conjunto. 9 El año con mayor proporción de población del
Departamento viviendo en el Municipio de Guatemala. 10 Todos los
datos con base en las cifras de los distintos censos del INE e
interpolaciones propias. Los resultados se obtienen de las tasas de
crecimiento que existían para el período intercensal 1994-2002, que son
las siguientes: Municipio de Guatemala 1.7%; municipios periféricos
6.17%, en promedio. Aún así, de las proyecciones de población del INE
basadas en el censo del año 2002 se deduce que hay municipios que para
el año 2003 crecían a tasas de hasta casi 15% anual (p. ej. San Pedro
Ayampuc en el 2003), aunque se prevé que dichas tasas tiendan a
estabilizarse hacia alrededor de 4% en unos 10 años (Fuente:
Estimaciones y proyecciones de la población año 2000-2010, al 30 junio
2003 año cierre medio, INE). Por su parte, el informe final del Programa de Modernización del Manejo de
Desechos Sólidos en la Ciudad de Guatemala, financiado por el BID, supone que el municipio central crecerá
hasta el 2012 al ritmo del 1.2% anual, mientras que habría municipios con tasas de crecimiento de hasta el
11%. 11 En base a datos del censo de 2002. 12 Asimismo, es en estas zonas con adecuada provisión de
servicios municipales donde vecinos de otros municipios que llegan durante el día a trabajar o a estudiar a la
ciudad hacen uso de los mismos, sin que aporten tributariamente al respecto. 13 Universidad de San Carlos de
Guatemala (2006). La polarización laboral segrega territorialmente al área metropolitana. Boletín trimestral
‘Territorios Urbanos’, No. 2. Guatemala: USAC. Una situación similar es posible que se dé con la ubicación
de los centros educativos, pero no existen estudios específicos al respecto últimos datos de movilidad, el 38%
de todos los viajes siguen teniendo como destino el distrito central de comercio de la Ciudad de Guatemala.

La segregación socioespacial de la población y de distribución de los distintos usos del suelo y el crecimiento
desordenado y de baja densidad en el área metropolitana produce varios efectos, siendo los más importantes:

• Aumento del costo de los servicios públicos, particularmente agua, alcantarillado y transporte colectivo por
la ampliación del área de cobertura de éstos servicios.

• Dependencia, en creciente medida, en la provisión de servicios por parte del sector privado (pozos, plantas
de tratamiento, necesidad de vehículo propio, etc.) que no siempre son económicamente más eficientes de
proveer.

• Utilización ineficiente de infraestructuras y servicios públicos existentes, particularmente en el municipio

central.

• Ocupación de áreas de alto riesgo de sismos, deslizamiento e inundación para la vivienda, tanto en el sector
formal como informal.

• Fuerte presión sobre el medio ambiente por contaminación de cuencas, disposición de desechos sólidos,
erosión del suelo y tala de árboles, producto de la expansión y ocupación desordenada del territorio.

• Aumento del tiempo perdido, de la contaminación auditiva y del aire, del estrés y del consumo de energía
por las necesidades de movilidad diarias requeridas.15

• Deterioro de la calidad de vida, aumento del costo de vida y segregación social y familiar de los habitantes
del área metropolitana.
• Incremento de la inseguridad ciudadana en aquellos lugares de la ciudad que no tienen vigilancia privada y
cerramientos físicos.

9 Aun cuando se critica la enorme centralidad que tiene la

Ciudad de Guatemala con respecto al resto de poblaciones del
país —la segunda más alta de Latinoamérica—16 esto no se
traduce en densidades habitacionales altas y ni siquiera medias.
El Municipio de Guatemala tiene una densidad bruta de 57
habitantes por hectárea,17 que comparada con otras ciudades
latinoamericanas es relativamente baja, llegando casi al nivel de
ciudades norteamericanas.

14 Las zonas postales incluidas como parte del distrito central de negocios son la 1, 2 , 4, 9, 10, 13 y 14.
Datos preliminares provenientes de la revisión de las matrices de origen-destino para 2006 que es parte del
estudio de movilidad que se realiza en la actualidad por parte de un consorcio español.

15 Un usuario de transporte colectivo del área sur de la metrópoli ocupa, de acuerdo con un estudio de origen-
destino realizado por la Municipalidad de Guatemala en 2005, 2 horas y 24 minutos al día para realizar los
viajes requeridos. 16 De acuerdo a AVANCSO (2003), el índice de primacía urbana de Guatemala es de 84.3,
el cual únicamente es superada por Montevideo, Uruguay, con un índice de 85.4.

17 Estimación de la Municipalidad de Guatemala en base a las cifras de población del censo de 2002 y las
áreas totales de cada una de las zonas postales del municipio.

10 Las cifras de densidades brutas incluyen las áreas no urbanizadas y no urbanizables del municipio, lo que
quiere decir que (a) existe todavía una porción del territorio del municipio por urbanizar (11%), y (b) existe
un buen porcentaje del municipio (37%) que, por razones ambientales o de riesgo, no debería urbanizarse.18
Datos análogos para el resto del área metropolitana no existen.

11 Esto hace suponer que, hoy por hoy, sólo el 52% del municipio está urbanizado, y por tanto se desvirtúa la
concepción que la expansión y la presión por el territorio sólo se está dando en los municipios periféricos. De
esta cuenta, la planificación territorial para el municipio central deberá incluir políticas y estrategias para (a)
guiar la redensificación que se dará en las áreas urbanizadas, (b) dirigir el crecimiento en las áreas de
expansión de una manera ordenada,19 y (c) proteger las áreas ambientalmente valiosas y de alto riesgo para la
ocupación humana.

Marco legal para el ordenamiento territorial

12 La aplicación de la política territorial en un área determinada debe corresponder con el marco legal
vigente. En Guatemala, la legislación territorial tiene tres características principales: las responsabilidades
estás relegadas completamente al nivel municipal, la legislación es muy general y vaga, y la normativa
territorial es no jerarquizada y cumulativa en el tiempo. Esto implica que hay muchas lagunas,
contradicciones e imprecisiones, que no dan certeza ni a las instituciones, ni a los vecinos, ni a los
inversionistas, generando finalmente lo que se percibe como desorden urbano.
13 La propia Constitución Política de la República es la que asigna a las municipalidades, como una de sus
dos funciones específicas, “atender […] el ordenamiento territorial de su jurisdicción”,20 sin que en ella o en
otro cuerpo legal existente se defina qué realmente quiere decir el término y hasta dónde se extiende el
concepto para la aplicación del mismo.21

14 Lógicamente, mucho del tema del ordenamiento territorial tiene necesariamente que ver con la definición
del derecho a la propiedad privada. La Constitución dice que “toda persona puede disponer libremente de sus
bienes de acuerdo con la ley”.22 Y: “El estado garantiza el ejercicio de este derecho […] de manera que se
alcance el progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos”.23

15 Dado que no hay un marco legal para el ordenamiento territorial y a que desvinculadamente coexisten 17
leyes y 6 reglamentos que hacen referencia al tema, vigentes algunas de ellas desde 1956,24 es muy difícil
dilucidar donde termina la libertad para un propietario de hacer con la propiedad lo que él desea y donde
inicia el poder del estado para garantizar el bien común, que de acuerdo al artículo 2 de la Constitución “es su
fin supremo”.25

18 Análisis propio de la Municipalidad de Guatemala, en base a fotos aéreas de 2000 y al estudio conjunto
con Fundaeco sobre el cinturón verde metropolitano (inédito).

19 En el Municipio de Guatemala, esto principalmente se dará en las zonas 24 y 25 y, en menor medida, en

las zonas 16, 17 y 18. 20 Asamblea Nacional Constituyente (1985). Constitución Política de la República de
Guatemala. Guatemala: Congreso de la República.

Art. 253, inciso c).

21 Por ejemplo, pueden hacerse las siguientes preguntas: ¿No deberían regularse los locales donde se
expenden bebidas alcohólicas por las municipalidades en vez de la SAT? O: ¿Prevalece la opinión municipal
por sobre cualquier proyecto del estado? 22 Asamblea Nacional Constituyente (1985), art. 39 23 Ibid. 24 Ver
anexo 5. 25 Por ejemplo, pueden hacerse las siguientes preguntas: ¿Puede obligarse a varios propietarios
individuales a ponerse de acuerdo para el desarrollo ordenado de un área? O: ¿Puede la municipalidad obligar
a alguien a desarrollar o a vender su propiedad si es prioritario para la política territorial (un lote baldío en el
centro, p.ej.)? O: ¿Puede la municipalidad prohibir el desarrollo urbano de un área si lo considera ‘rural’ y ‘no
urbanizable’?

16 Lo que sí queda claro en la Constitución es que los únicos entes del estado encargados del ordenamiento
territorial son las municipalidades. Esto contrasta con la mayoría de países, donde está establecido legalmente
qué aspectos del ordenamiento territorial están delegados a nivel local y cuáles a nivel regional o nacional.

17 La Constitución es clara al decir que “la función pública no es delegable”,26 por lo que el ordenamiento
territorial lo tienen que hacer las municipalidades mismas y no los desarrolladores de proyectos ni los vecinos
de un área. Es decir, todo el poder de ordenamiento territorial recae en las municipalidades mismas.

18 Este hecho está acentuado en el Código Municipal, donde en distintas partes se hace referencia al
ordenamiento territorial.27 Adicionalmente, el Código Municipal dice que las municipalidades “está[n]
obligada[s] a formular y ejecutar planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral”.28 Es decir, la
realización de un Plan de Ordenamiento Territorial es una obligación legal, aunque en ningún lugar se
especifican los contenidos de estos planes ni los plazos en los que deben aprobarse.29

19 Paralelamente a la Constitución y al Código Municipal, existen varias leyes y reglamentos a nivel nacional
que tocan temas relacionados con la administración del territorio. Usualmente estas regulaciones obligan a las
municipalidades a hacer cumplir ciertas disposiciones que en veces no son lógicas, y muchas veces
desvinculadas entre sí. Además, en ocasiones puede entreverse una contradicción en el enfoque territorial de
las leyes.30

20 A nivel municipal, lógicamente cada municipalidad del país tiene el marco regulatorio territorial local
desarrollado en mayor o menor medida. Como muchas veces sucede con el desarrollo de los municipios, la
Municipalidad de Guatemala es la que lleva el mayor trecho recorrido a este respecto: desde 1970 ha
promulgado 17 reglamentos y ordenanzas que ocupan más de

350 páginas de texto.31

21 Sin embargo, a nivel municipal también existen muchas inconsistencias, contradicciones y lagunas.
Particularmente cuando se grafica sobre un plano la aplicación territorial de la normativa, se visualizan las
complicaciones correspondientes. Esto, junto a las limitaciones legales que existen a nivel nacional son las
que dificultan la gestión de ordenamiento del territorio. Por lo tanto, mucha mejoría habría con solo
simplificar lo más posible la normativa y vincular entre sí los distintos documentos legales.

22 En cuanto al tema de la planificación territorial del área metropolitana en su conjunto, hay algunas lagunas
legales al respecto. La Constitución habla que “la Ciudad de

26 Ibid., art. 154. 27 Congreso de la República (2002). Código

Municipal. Decreto No. 12-2002. Guatemala: Congreso de la
República. Entre los artículos que hacen referencia directa o
indirecta al ordenamiento territorial se encuentran, los art. 4, 35, 49,
68, 95, 96, 142, 143, 145 y 146. 28 Ibid, art. 142. 29 Una excepción
la constituye la Ley Preliminar de Urbanismo de 1956, que
identificaba contenidos mínimos de los distintos tipos de planes,
pero ha quedado obsoleta para las necesidades de la planificación
territorial actual. 30 Por ejemplo, la Ley de Vivienda tiene un
enfoque más centralista, casi obligando a las municipalidades a
"coordinar con el CIV las formulación de las políticas de [...]
ordenamiento territorial", mientras que el Decreto 56-95 le da toda
la potestad a las municipalidades de regular los establecimientos abiertos al público. Guatemala [...] y su área
de influencia urbana constituirán la región metropolitana [...] determinado por la ley de la materia",32 pero el
problema es que nunca ha progresado ninguna ley específica sobre la materia, principalmente por la cuestión
de la autonomía municipal.33

23 De esta cuenta, lo que aplica para la Ciudad de Guatemala es la normativa general sobre la función
municipal del ordenamiento territorial, cuya base constitucional y del Código Municipal está clara. La
Municipalidad de Guatemala toma en cuenta este fundamento legal para promulgar su Plan de Ordenamiento
Territorial. Este hecho no exime que en un futuro y de común acuerdo —sin violar, por lo tanto, la autonomía
municipal— pueda lograrse una mancomunidad de municipios específicamente dedicada al ámbito del
ordenamiento territorial conjunto, como lo permite la ley.

Política territorial del Municipio de Guatemala

24 Como parte de las funciones legalmente establecidas, la Municipalidad de Guatemala para el Municipio de
Guatemala tiene su política territorial formulada dentro del Plan Estratégico de Desarrollo ‘Guatemala 2020’,
que se encuentra en su fase final de redacción.34 El Plan establece la imagen objetivo del Municipio de
Guatemala, así como las políticas y estrategias en cada uno de los 11 sectores que se abordan.
25 El Plan ‘Guatemala 2020’ es una actualización del Plan ‘Metrópolis 2010’ con dos diferencias
sustanciales:

(a) se toma en cuenta la planificación estratégica únicamente para el Municipio de Guatemala y no para
el área metropolitana, y (b) se incorpora un fuerte componente de consulta a lo interno de la
municipalidad y de participación ciudadana a lo externo, en ambos casos para atender a las críticas
que se le hicieron al plan anterior.35
32 asamblea Nacional
Constituyente (1985), art. 231.
33 AVANCSO (2003), 247-
251. El problema acá es que no
se ha establecido el alcance de
la coordinación metropolitana
respecto a la autonomía
municipal.

34 Se prevé que el Plan ‘Guatemala 2020’ sea aprobado oficialmente por el Consejo Municipal de Desarrollo
(i.e. Concejo Municipal + Alcaldes Auxiliares).

35 Ibid., 164-165. Aunque en contraste podría opinarse ahora que la visión de región metropolitana ha sido
descartada, el Plan ‘Guatemala 2020’ invitó a participar en todas las 37 sesiones de participación ciudadana a
las Oficinas Municipales de Planificación de los restantes 16 municipios del Departamento de Guatemala, y,
para la sesión específica de partidos políticos, a los 16 alcaldes municipales. Ir más allá sería imponer a los
otros municipios una visión metropolitana, lo cual no sólo atentaría contra la autonomía municipal, sino que
excedería las funciones que para las municipalidades establece la legislación nacional.

26 El sector ordenamiento territorial se define en el Plan ‘Guatemala 2020’ como el que “gestiona el uso
eficiente y racional del espacio urbano, identificando, registrando, planificando y regulando el
fraccionamiento, la construcción, el uso del suelo y la operación de inmuebles en la Ciudad de Guatemala”.36
Por lo tanto a los actores relacionados con este sector le corresponden actividades de planificación y de
administración. El problema central del sector es caracterizado de esta manera en el Plan: “El territorio de la
Ciudad de Guatemala no es utilizado eficientemente y de acuerdo a su mayor potencial, lo que causa falta de
estabilidad en la calidad de vida de los habitantes en el corto plazo, falta de certeza para los inversionistas
inmobiliarios en el mediano plazo e insostenibilidad de los políticas públicas urbanas en el largo plazo”.37
Esto quiere decir, en otras palabras, que el status quo en temas territoriales es inadecuado para todos los
actores urbanos.

27 Teniendo en cuenta la problemática, el Plan ‘Guatemala 2020’ propone las siguientes políticas públicas
sectoriales para el territorio:38

• Fomentar una cultura urbana basada en el respeto y la convivencia, minimizando en lo posible la

segregación socioespacial, favoreciendo la interconectividad vial y los usos del suelo mixtos.

• Impulsar el acceso equitativo al suelo y a los servicios públicos, particularmente al incidir en los mercados
de la tierra a través de indicadores de edificabilidad.

• Preservar el ambiente y los recursos naturales, desincentivando la expansión desmedida de la ciudad.

• Incentivar fraccionamientos, construcciones y usos acordes a la mayor potencialidad de la tierra de acuerdo

a su ubicación.
• Promover marcos regulatorios urbanísticos claros, concisos, prescriptivos y basados en incentivos.

• Mejorar la eficiencia en la administración y control del territorio, respondiendo efectivamente a los

requerimientos de los vecinos.

• Promover y consolidar las ventajas competitivas propias de la ciudad central, generando al mismo tiempo
nuevos nichos de competitividad urbana.

• Mantener una recaudación continuada, transparente y proporcional del Impuesto Único sobre Inmuebles.

28 La forma de lograr volver realidad estas políticas y generar un cambio se logra a través de la ejecución de
varias estrategias sectoriales. En el tema territorial, la estrategia más importante del Plan Guatemala 2020’ es
implementar el Plan de Ordenamiento Territorial, según dice literalmente: “Aprobar el Plan de Ordenamiento
Territorial [POT] mandado por el Código Municipal, que tenga como fin cumplir con las políticas sectoriales,
simplificando todas las normas actuales en un solo marco legal, incorporando un plano único de zonas
urbanas y normando los procedimientos para los ciclos urbanos de fraccionamiento, construcción, uso y
operación. El plan deberá, por un lado, incentivar altas densidades en los núcleos de actividades de la Ciudad
y a lo largo de corredores de ‘Transmetro’ y, por otro, muy bajas densidades en las áreas rurales circundantes
para preservar las áreas de alto riesgo y las ambientalmente valiosas. Además, el plan tendrá que incluir la
metodología de incentivos para aquellos hechos y actividades urbanos que se quiere impulsar”.39

29 Como puede verse, la estrategia de implementar el POT responde prácticamente a todas las políticas
territoriales consensuadas para el municipio, y además toma en cuenta importantes aspectos de los sectores
movilidad y medio ambiente.

30 Adicionalmente, y como segunda estrategia, el Plan Guatemala 2020 propone “implementar los Planes
Locales de Ordenamiento Territorial [PLOTs] que recojan las propuestas de los vecinos de un barrio o colonia
para la resolución de sus necesidades particulares, sin que esto desvirtúe la política territorial de ciudad
consignada en el POT”.40 Es decir, se propone darle énfasis a la participación local ciudadana, consciente de
que la planificación centralizada no siempre llega al detalle de lo requerido a nivel barrio o colonia.
CASOS ANALOGOS
EDIFICIO CRECE, GUATEMALA

Crece, es una comunidad de negocios en Guatemala ha desarrollado dos

edificios de oficinas con características de arquitectura bioclimático, en que
incluye techos verdes con el que evita la radiación solar por el techo, con
elementos arquitectónicos como voladizos y parteluces para contrarrestar la
incidencia solar en las ventanas de las oficinas y dejar pasar luz con efectos
menores de calor. Un ducto vertical de ventilación se crea una ventilación
cruzada que evacúa el aire caliente del edificio por el mismo pozo hacia una
abertura en la parte superior del edificio, muros de ladrillo de barro que por
su masividad, produce que la radiación solar penetre con una velocidad
menor, para que durante la tarde estos ladrillos se calienten sin llegar ese
mismo calor al interior del edificio durante esas horas de sol, para que en las
horas nocturnas el calor acumulado por los ladrillos ingrese al interior.
Estos son solo unas de las características que podría poseer nuestro edificio.

EDIFICIO BIOCLIMATICO EN EL NORTE DE BOGOTÁ

Desarrollada a partir de las condiciones climáticas y aprovechando el

sol, la vegetación, la lluvia y los vientos para disminuir los impactos
ambientales y en busca de reducir los consumos de energía, la
arquitectura bioclimática toma fuerza en Colombia y tendrá uno de
corporativo ubicado en el norte de Bogotá, Colombia.

El proyecto busca optimizar

la ventilación natural, tanto
de las oficinas como de los
sótanos, buscando con ello
evitar o disminuir la
necesidad de equipos
mecánicos de ventilación o
de extracción de aire.

Por lo que este edificio se asemeja a las condiciones en las que el

proyecto se propondrá, igualando la ubicación que es en un área
metropolitana y las dimensiones a utilizar, sin embargo, el enfoque es diferente, debido a que este edificio
bioclimático es únicamente utilizado para oficinas mas no de apartamentos, pero es de reconocer que se
convirtió en un ícono metropolitano por su característica bioclimática. Regresando a Guatemala, podemos
localizar varias edificaciones que presentan ciertos rasgos de arquitectura bioclimática, como lo son las
cavidades ventiladas presentes en el edificio del Banco Industrial de la zona 4, que para tratar de minimizar el
impacto del medio ambiente sobre las edificaciones se utiliza una doble envolvente que funciona como un
elemento amortiguador o como exclusa térmica.