El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y

resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre

bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad
de las personas.

Mientras que el Catastro Inmobiliario, es una Registro Administrativo dependiente del

Ministerio de Economía y Hacienda en el que se describen inmuebles.

Cuando nos encontramos con un caso de discrepancia entre los dos organismos hay que tener
en cuenta que el catastro es un registro administrativo donde figuran todos los inmuebles que
existen a nivel estatal, siendo su finalidad servir como base para la aplicación de varios
impuestos sobre las fincas; mientras que el Registro de la Propiedad es un registro público que
garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble, motivo por el cual para el
caso que haya una discrepancia entre los datos que figuran en ambos, tendrán prevalencia los
datos del Registro de la Propiedad.

Para resolver tal problemática será necesario documentar la existencia de esta discrepancia,
siendo esencial disponer de un informe técnico que acredite que efectivamente no coincide la
realidad inmobiliaria con la descripción reflejada en el catastro.

A pesar de que el procedimiento para instar una rectificación de los datos catastrales se debe
iniciar de oficio por la Administración, los afectados por la discrepancia también pueden
solicitar el inicio de un expediente de rectificación de superficie; hecho este que conllevará que
la administración acuerde el inicio del expediente, notificando y dando audiencia a los
interesados para que si lo consideran conveniente, formulen alegaciones, hasta que
finalmente se dicte la correspondiente resolución.

Por otro lado, la ley catastral también prevé la posibilidad de subsanar la discrepancia
mediante la intervención de un notario cuando este tenga que otorgar documentos en los que
se adjunte una certificación catastral. Es un procedimiento preceptivo para el notario, que se
halla obligado a solicitar a los otorgantes que manifiesten si la descripción que contiene la
certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble.

Si los otorgantes acreditan la existencia de la discrepancia, se incorporará la nueva descripción

del bien inmueble en el documento público. Finalmente, el notario deberá de informar a la
Dirección general del catastro sobre la rectificación realizada y, una vez validada por la
Dirección, se incorporará al catastro.

Por último, hacer mención que raíz de la entrada en vigor de la ley 13/2015 de 24 de junio que,
modifica la Ley Hipotecaría y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se ha
establecido un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la
Propiedad, para que este último incorpore la descripción gráfica georeferenciada de las fincas
registrales, utilizando como base la cartografía catastral, con el fin de dar mayor seguridad a
los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del
tráfico jurídico.

Con la nueva Reforma de la Ley hipotecaria se pasa a regular la concordancia entre el Registro
de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral, para adaptar la discrepancia entre
el catastro y el registro de la propiedad a la realidad física de las fincas prevaleciendo la
representación georreferenciada de las fincas, con respecto a la descripción literaria (de
escritura), para determinar su delimitación y superficie.

Si la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad es inferior al 10%, la

rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la
finca impedida de inscripción registral si se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria
a efectos registrales de fincas.

Por el contrario, si el catastro y el registro no coinciden por una diferencia superior al 10%, el
notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando
una representación gráfica alternativa georeferenciada que reúna los requisitos de la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General
del Catastro de fecha 26 de Octubre de 2015.