Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Avalúo Realizado

AVALUÓ DE UN BIEN INMUEBLE

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

Indice del Avalúo

01.00.- Introducción
01.01.- Antecedentes
01.02.- Metodología de Avalúo Empleado
01.03.- Certificación de Imparcialidad
01.04.- Definiciones
01.05.- Situación Legal de la Propiedad o Bien Inmueble
01.06.- Propósito del Avalúo.
02.0.- Análisis del Bien Inmueble
03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral :
03.01- Avalúo del Terreno.
03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.
4.00.- Valor del Bien - Inmueble.
05.00.- Conclusiones.
06.00.- Anexos
06.01.- Planos
06.02.- Fotografías

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

01.00.- INTRODUCCIÓN

El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas

valuatorias e ingenieriles y estadísticas aceptadas por la Cich - Asova (
Asociación de Valuadores ) y Canabirh .
El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximación al costo real de la
propiedad.
Incluye información también del estado legal del inmueble.

01.01.- Antecedentes del Avalúo.

01.00.- El avalúo se ubica en

01.01.- El Objetivo del avaluó es determinar el Valor Neto de Reposición del

Inmueble visitado el 12 de ABRIL del 2024

01.02.- El Propósito del Avalúo es Valorización de la propiedad

01.03.- El Avalúo realizado se refiere a :

01.03.01.- Terreno

01.03.02.- Edificación del Inmueble

01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

01.02.- Metodología del Avalúo Realizado.

El avalúo del Bien Inmueble realizado se llevó a cabo considerando la siguiente metodología :
a.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ) considerando el banco de
datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, información de la zona, y
demás datos necesarios, así como valorándose precios catastrales y comerciales, que se analizo y
comparo con el bien – inmueble a valorar.
b.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ), se valoró tomando el
Método de Valoración de Reposición Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo
que costaría hoy día construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciación,
considerando la edad, la vida útil total estimada y el estado de conservación ( Método de Ross –
Heidecke ).
c.- La Vida Útil Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD)
d.- Se considero la Depreciación por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida útil total estimada
y estado de conservación ( Método de Ross Heidke ) .
e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposición ( VNR ).
f.- Y la Vida Útil Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN ))
g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.

Método Valuatorio Empleado.- Método de Costo de Reposición Nuevo – Mercado y

Aplicación del Método de Ross - Heidecke

El Modelo empleado es una combinación de los Métodos de Costo de Reposición de la

Construcción – Mercado con el método de depreciación Ross y la tabla de corrección Heidecke.
Nota: Las hojas de cálculo se enlazan, y sus fórmulas están bien definidas.

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

01.03.- Certificación de Imparcialidad.

Certificado de Imparcialidad
Los Avalúos realizados por mi persona es el producto de métodos universalmente aceptados; por la
Comisión Nacional de Banca y Seguros, Asociación Valuadores de Honduras ASOVA, Canabirh y el Cich,
que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intención o sentimiento personal que pueda
alterar dichos procedimientos; o algún interés directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos
familiares de ninguna índole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo; que no ha
exagerado ni omitido conscientemente algún detalle o importante que pueda influir en el resultado del
Informe Técnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinación de un Valor
Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Su dictamen este
externado a lo observado, en el sitio, sin suprimir, ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estén en
contra de su cliente y mi capacidad. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los
observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO.
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado
en este Avalúo

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

01.04. Definiciones.

Valor de Reposición : El Valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente al

existente, más los gastos en que se incurriría en la actualidad por la edificación de la obra civil, permisos y

seguros.

Valor Neto de Reposición : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efectúa el avaluó y

se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciación

debidos a la vida útil estimada, edad y estado de conservación de la edificación.

Vida Útil Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones según su estructura y

que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y

Eléctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservación de las edificaciones pueden alargar su

existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ).

Vida Útil Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalúo y la fecha en

que se considero que el bien dejará de cumplir con su objetivo. La Vida útil remanente se obtiene

multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.

Edad. : Edad de la Edificación

Factor de Depreciación : Es el factor de depreciación siguiendo la metodología de Ross – Heidecki que

se considera la edad del bien, la vida útil estimada de conservación.

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

01.05.- Situación Legal. DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE :

ITEM DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL

01.01 PROPÓSITO DEL AVALÚO COMPRA VENTA
01.02 SOLICITANTE DE AVALÚO JULIO OCHOA
01.03 PROPIETARIO DEL AVALÚO JULIO OCHOA
01.04 TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE TERRENO Y VIVIENDA
01.05 FECHA DE AVALUO REALIZADO 12 DE ABRIL 2024
01.06 REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO : VER ESCRITURA
01.07 INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE :
01.08 DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD NÚMERO TOMO
HIPOTECAS Y ANOTACIONES
PREVENTIVAS
LUGAR Y FECHA
01.09 SE PRESENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL
NÚMERO DE ASIENTO DE LA CIUDAD DE
01.10 DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL

01.11 PRESENTADO A LAS : HORAS MINUTOS

01.12 REGISTRO DE ASIENTO : NÚMERO TOMO = LUGAR Y

DE FOLIO FECHA
01.13 POSEE UN REGISTRO CATASTRAL 19077 / 0790146002
01.14 Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIÓN DE LA FECHA VER ESCRITURA

01.15 DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE COLONIA LOUSIANA

01.16. TENENCIA DE LA PROPIEDAD DOMINIO PLENO UTIL
-

01.05.01.- OBSERVACIONES : EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA

DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA Y LOS VALORES CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE

REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE .

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

01.06.- LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

ITEM DESCRIPCION TERRENO Y VIVIENDA
01.- MUNICIPIO San pedro sula CALLE AVENIDA
02.- UBICACIÓN – DIRECCION
03.- DEPARTAMENTO CORTEs BARRIO :
04.- OBSERVACIONES EN EL S ITIO
ESCRITURA ESCRITURA EN EL SITIO OBSERVACIONES
MTRS MTRS COLINDANCIAS
RUMBOS MTRS.
01.- N 90° 00’ 00” E 10,00 10,00 VER ESCRITURA
02.- S 90° 00’ 00” 17.25 17.25 VER ESCRITURA
03.- N 90° 00’ 00” W 10,00 10,00 VER ESCRITURA
04.- N 90° 00’ 00” 17.15 17.15 VER ESCRITURA
AREA MEDIDA TERRENO AREA MEDIDA AREA MEDIDA TERRENO
POR CATASTRO X TERRENO EN EL SITIO X
POR ESCRITURA X
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
172.00 246.70 172.00 246.70 172.00 246.70
AREA MEDIDA VIVIENDA AREA MEDIDA AREA MEDIDA VIVIENDA
POR CATASTRO X VIVIENDA EN EL SITIO
POR ESCRITURA
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
95.00 172.00 246.70
ASPECTOS LEGALES
01.- ANOTACIONES
02.- GRAVAMENES
03.- IMPUESTOS
04.- VALOR DE EXCENSION

Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta o lasers,

tomando el interior de los ambientes, sin tomar en cuenta el grosor de la pared.

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

DESCRIPCIÒN ; EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA

DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA Y LOS VALORES CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE

REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE .

01.07.- DEUDAS POR SERVICIOS PUBLICOS O IP PENDIENTES.

ITEM DESCRIPCION MONTO FECHA OBSERVACION

01.00 Energia Eléctrica VER RECIBOS
02.00 Agua VER RECIBOS
03.00 Hondutel VER RECIBOS
04.00 Hipoteca VER RECIBOS
05.00 Instituto de la Propiedad
www.ip.gob.hn
06.00 Sinap www.Sinap.hn
Antecedentes
07.00 www.Ip.gob.hn
Otros

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

02.00.- ANÁLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES O CARACTERÍSTICAS

URBANAS DE LA ZONA. ENTORNO DEL BIEN INMUEBLE VALORIZACION DEL MERCADO

02.01.- Clasificación y Población de La Zona.

Item Descripción Calificación Calificación Demografica

De La Zona Edificio Vivienda Terreno Densa Escasa Normal Nula
01.- Urbana X X X
02.- Comercial X X X
03.- Habitacional X X X

02.02.- Ubicación de Bien Inmueble :

Item Descripción Calificación Urbana Semi Rural Playa

De Población Urbana
Bosque Montaña
01.- COLONIA LOUSIANA X
06.- Otros

02.03.- Tipo de Vivienda o Edificio

Item Descripción Descripción de Tipo de la Propiedad o Inmueble

De Vivienda Bueno Regular Malo Descripción
01.- Vivienda Aislada X Ver Fotos
02.- Otra Ver Fotos

02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble, Actuales

Item Descripción Medidas En Mtrs.

De CATASTRO Escritura Tomadas Colindancias Encontradas en el
Colindancias en el Sito Sitio

01.- Norte 10,00 10,00 10,00 VER ESCRITURA

02.- Este 17.25 17.25 17.25 VER ESCRITURA
03.- Sur 10,00 10,00 10,00 VER ESCRITURA
04.- Oeste 17.15 17.15 17.15 VER ESCRITURA

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

02.05.- Acceso o Comunicación por La Zona o Ubicación del Bien Inmueble.

Item Descripción Descripción del Acceso

De Acceso Aplica Bueno Regular Malo Descripción
01.- Concreto X X Ver Fotos
02.- ACCESO DE TIERRA X X Ver Fotos
03.- Calle TIERRA X X Ver Fotos
04.- Avenida TIERRA X X Ver Fotos

02.06. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledañas

Item Descripción Riesgo en Zonas Aledañas

De Inundaciones Ninguno Cercano Adjunto Lejano Inundable
-100 +100 +/- 250 Si No
Mtrs. Mtrs Mtrs.
01.- Ríos - Quebradas X X
02.- Hundimientos X X
03.- Drenaje del Bien X X
04.- Hondonada X X
05.- Cerro ( por X X
Deslizamiento )
06.- Torres de Radio X X
07.- Torres de Celular X X

02.07. Topografía del Bien Inmueble.

Item Descripción Topografía del Bien Inmueble

De Topografía Bueno Regular Malo Descripción
01.- Propiedad Plana X Ver Fotos de Topografia
02.- Otros Ver Fotos de Topografia

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Públicos en La Zona.

Item Descripción Descripción de Servicios

Servicios Públicos Bueno Regular Malo Ninguno
01.- Servicios Públicos Agua Potable, Negra y Energia X
02.- Agua Pluvial X
03.- Acceso Pavimentado X
04.- Teléfono Internet Cable TV y Cel en la Zona o Propiedad X
05.- Iglesias - Capillas X
06.- Parques De Esparcimientos o Deportivos X
07.- Comercial ( Pulperías o Centros Comerciales ) X X
CENTRAL DE ABASTOS
08.- Habitacional X
09.- Cisterna / Pozo en Propiedad X
10.- Transporte Público – Buses y Taxis X

02.09. Acceso y Ubicación del Bien Inmueble

Item Descripción Acceso Acceso al Bien Inmueble Transito B / R / M Descripción

B/R/M Bus Taxi Moto Carro 6a8 9– 4-7
Taxis 03pm
01.- Vehicular B X X X X X Ver Fotos
02.- De MEDIA Ver Fotos
CALLE
03.- Avenida Ver Fotos
04.- Vehicular Ver Fotos
05.- Calle Sin Salida Ver Fotos
06.- Un Frente Ver Fotos

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.

Item Descripción Acceso del Bien Medios de Transporte Disponibles
De Ubicación Inmueble
Bueno Regular Malo Buses Taxis Moto Vehicular Inseguridad
-
Taxis Bueno Malo
01.- Urbana X X X X X
02.- Comercial X X X X X
03.- Habitacional X X X X X
04.- Industrial X X X X
05.- Apartamentos X
06.- Residencial X X X X
Privada
07.- Iglesias - X
Capillas
08.- Parques
09.- Canchas X X X X
Deportivas
10.- Educativas X

02.11. Construcciones en la Cercanía.

Item Descripción Cantidad + Cerca Cercanía Lejano Ninguno
De Construcciones -500 Mtrs -100Mtrs +500Mtrs +/-
01.- Iglesias X
02.- Escuelas X
03.- Centro Comerciales X
04.- Boulevares X X
05.- Fabricas X
06.- Restaurantes X
07.- Agencias Bancarias X
08.- Universidad X X
09.- Transporte Público – Buses – TAXI X X
10.- Centros Deportivos X
12.- Otros ( Viviendas ) X X X

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

02.12. Clasificación y Riesgo Social del Bien Inmueble.

Item Clasificación Clasificación Social Riesgo Social del Bien Inmueble

Social Robo de Inseguridad Cercanía Robos a Extorsión

Alumbrado
Moderada
Vehículos Social Bordos Vivienda

Púublico
Buena
Media
Baja
( Maras )
Si No Si No Si No Si No Si No

01.- Alta
02.- Medio Alto
03.- Medio X X X X X X
04.- Bajo

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

02.14 .-- Valoración de la Propiedad

Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad. En la siguiente tabla

se muestra en una Escala de Uno a Diez

Item Desc ripción Calificación Observaciones

Del 1 al 10 Texto
01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble 10 Ver Abajo
02.0 Ubicación del Inmueble ( Media Calle ) 10 Ver Abajo
03.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10 Ver Abajo
04.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10 Ver Abajo
05.0 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas. 10 Ver Abajo
06.0 Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( Hay Pandillas en la 10 Ver Abajo
Zona )
07.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 10 Ver Abajo
08.0 Características del Entorno de la Propiedad 10 Ver Abajo
09.0 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. 10
10.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 10 Ver Abajo
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Area Util Areas Futuras en la Propiedad a
Construir
Estado de la Propiedad o Conservaciòn ( Mantenimiento y Acabados
)
Total = 100

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

3.00 Analisis Fisico de la Propiedad

03.01.- Datos del Terreno o Vivienda.

Descripción :. Ver Escritura Y FOTOS EN EL ANEXO

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

04.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral : 19077 - 0790146002

03.01- Avalúo del Terreno.

Item Descripción Area del Terreno Area del Terreno Area del Terreno Valor Unitario Valor Unitario Coeficiente Motivo o Valor Valor
de x Catastro x Escritura Medido en El Sitio ( Lps. / Mtrs.2 ) ( Lps. / Mtrs.2 ) De Causa del Ajustado Ajustado
La ( Plano ) Catastral Comercial Depreciación Coeficiente ( Lps./Mtrs.2 ) ( Lps./Mtrs.2
Propiedad Esta Catastral Comercial
Bueno
En Mtrs.2 En En En Varas2 En Mtrs.2 En En Mtrs.2 En Varas2 En Mtrs.2 En Varas2
Varas2 Mtrs.2 Varas2
01.- Terreno 172.00 246.70 172.00 246.70 172.00 246.70 167.3287 2,000.00 1.00 1.00 41,280.00 493,400.00
Total => 41,280.00 493,400.00

03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.

Item Descripción del Area del Bien Area del Bien Area Valor Valor VRN VUT Edad Factor de VNR Actual Estimado VUR
Bien – Inmueble Inmueble Inmueble Medida En Unitario Unitario Actual Estimado En Años Probable Depreciación Depreciado ( Vida Útil
( Según ( Según Escritura el Sitio ( Lps. / ( Lps. / En Lps De Tabla Del Bien Ross - Heidke En Lps. Remanente ) En
Catastro) ) Mtrs.2 Mtrs.2 de Ross - (VNR / Años
Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Catastral Comercial Catastral Comercial Heidcke VRN ) Catastral Comercial

01.- Vivienda 95.00 95.00 3,598.5263 10,000.00 341,860.00 950,000.00 25 25 1.00 341,860.00 950,000.00
02.- Muro Perimetral 190.40 1,500.00 285,600.00 285,600.00
06.- Total 1,235,600.00

Observaciones : La Valoración del Bien Inmueble se VALORIZA la ubicación urbana, TOPOGRAFIA, ESTRATO SOCIAL Y POSIBLE REMODELACION CON ACABDOS AL GUSTO DEL
nuevo propietario a la propiedad. Vida Util de la propiedad 25 Años

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

4.00.- Valor del Bien - Inmueble.

El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una propiedad con fines definidos
en el 2.00 de este avalúo. En concordancia con los factores de oferta y demanda del
momento y además en base a las condiciones topográficas y SOCIALES del terreno, su
ubicación con respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construcción y estratos sociales,
comerciales y residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros
servicios públicos básicos, la calidad de la construcción y duración probable de la misma,
así como a la seguridad de la zona y de las instalaciones, observados por el perito Valuador,
considero que el precio del inmueble es el siguiente :
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le
hizo saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado

Ite Descripción Unidad Area por Area Valor Valor Valor Valor
m del Valor Escritura Medido Unitario Unitario Catastral Comercial
/Catastral En el Sitio Catastral Comercial En Lps En Lps
En Lps
01.- Terreno Mtrs.2 95.00 167.3287 2,000.00 41,280.00 493,400.00
02.- Vivienda Mtrs.2 190.40 3,598.5263 10,000.00 341,860.00 950,000.00
03.- Muro Mtrs.2 1,500.00 285,600.00
Total 383,140.00 1,729,000.00
en este Avalúo
El valor mostrado en la tabla es Un valor determinado por el Valuador para ser sujeto a Negociación por el
propietario para Venta del bien o para ser sujeto a Credito de una Institución Bancaria.

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

05.00 Conclusiones a la Valoración Realizada de la Propiedad

Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad. En la siguiente
tabla se muestra en una Escala de Uno a Diez
Item Desc ripción Calificación Conclusiònes
Del 1 al 10 Ver Abajo
01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble 10 Ver Abajo
02.0 Ubicación del Inmueble ( Media Calle ) 10 Ver Abajo
03.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10 Ver Abajo
04.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10 Ver Abajo
05.0 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas. 10 Ver Abajo
06.0 Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad 10 Ver Abajo
07.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 10 Ver Abajo
08.0 Características del Entorno de la Propiedad 10 Ver Abajo
09.0 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. 10
10.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 10 Ver Abajo
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Area Util Areas Futuras en la Propiedad a
Construir
Estado de la Propiedad o Conservaciòn ( Mantenimiento y Acabados
)
Total = 100 Ver Abajo

01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble: Edad del inmueble desde la terminación de
obra a la fecha a la cual se realiza el avalúo. Para llevar a cabo el avalúo se consideran
situaciones como el edad y tipo de mantenimiento, el estado de conservación, las
cualidades de funcionamiento y operación, la obsolescencia, el mayor y mejor uso, el
mercado y las posibilidades de comercialización, el medio ambiente, la edad del
inmueble y su depreciación, además de aspecto técnicos específicos. Y ACABADOS.

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

01.02 Estado de Conservación: Se refiere al mantenimiento que se le ha

dado al inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones óptimas de
habitabilidad y comodidad para el propósito por el cual fue construido.

02.00 Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines NINGUNA

03.00 Disponibilidad de Area Util Areas Futuras en la Propiedad a Construir o
Remodelar ( Aumenta Plusvalia ) Rentabilidad de la Propieda o Aumenta la Plusvalia
al Remodelar

EL AREA DEL TERRENO ES MUY PEQUEÑO

04.00.- Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. Una zona residencial de
alto poder adquisitivo.

BAJO ESTRATO SOCIAL QUE SE VE REFLEJADO EN EL ESTADO DE LAS

CALLES QUE SON DE TIERRA.

05.00 Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad

BOMBILLOS DE BAJA INTENSIDAD.

06.00 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda.

06.01 Distribución Arquitectónica ADECUADO
06.02 Acabados del Inmueble: Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de
construcción como son (losetas cerámicas, azulejos, pastas texturizadas, maderas, etc.)
Utilizadas en pisos, aplanados, plafones, etc., del inmueble que pueden ser de buena calidad
de mediana calidad o de calidad económica, que influyen de una manera sobresaliente en los
valores concluyentes o finales del inmueble. MUY CONVENIENTES

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

07.00 Ubicación de la Propiedad o Inmueble ( Media Calle ). Del terreno se

reviso en dónde está ubicado geográficamente, si es urbano, utilidad existente, los metros
cuadrados; los usos que tiene -si es para habitacional las autorizaciones que pueda tener, por
ejemplo, en cuanto a densidad para construcción, limitaciones de altura. Siendo la plusvalía
que tenga la zona donde se localice el inmueble, puede ser una zona popular, de interés
medio. Así como también si se encuentra en una zona comercial o de oficinas importante.

08.00 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad. EXCELENTES CERCA DE

LA 27 CALLE A -500 MTRS.

09.00 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos. IGUAL AL INCISO 8.00

CENTRAL DE ABASTOS

10.00 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas.

La Valoración del Bien Inmueble se valoro, ubicación esta se ubica en la parte BAJA de la
ciudad, cerca de la montaña. La vivienda esta diseñada al gusto del propietario separando las
areas por nivel y social. El acceso, acabados y mantenimiento en la misma, la zona, que es
habitaciónal en su momento Ese adoquinara las calles. Vida Util de la propiedad 25 a 50
Años. Si se le da el mantenimiento adecuado
10.01 Ventajas. La seguridad de la zona, con sus respectivas areas de esparcimiento y
sociales, y las propiedades existentes son de acabados MODESTOS, le darán mayor plusvalía
a la propiedad misma asi mismo la seguridad LA PROPIEDAD PRESENTA MUROS
ALTOS QUE BRINDA SEGURIDAD.

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

10.02 Desventajas. El acceso a la PROPIEDAD AL LLEVARSE A CABO EL

ADOQUINAMIENTO permitirá el acceso de lo ajeno una mejor circulación ya que la misma
no es CIRCUITO CERRADO.
11.00.- Características del Entorno de la Propiedad
MODESTOS
12.00 Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( Hay Pandillas en la Zona )
Exste Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. )
BAJOS
13.02.- Riesgos Naturales Ventajas y Desvantajas. Ninguno
14.00 Situaciòn Legal del Bien Inmueble.
Catastro.- EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA

DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA ( SELLOS ) Y LOS VALORES

CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER

POSIBLE.

A partir de la revisión de los diferentes enfoques o métodos de valoración y considerando el

desarrollo de mercado en la zona de influencia del inmueble, se concluye que por los dos
métodos utilizados el valor obtenido, es el idóneo por que reflejan con exactitud el valor de la
zona.
En este informe valuatorio esta estructurado siguiendo un orden cronológico, desde la
documentación legal hasta la metodología empleda, Catastral, Metodologia Empleada,
Mercado, Ross Heidcke y Rentabilidad de la propiedad ( Tierra ). Todo con el objeto de
definir una metodología apropiada para efectuar el avalùo apropiado de la Propiedad Misma

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

Es importante hacer notar que para llegar a este valor se hizo una revisión y un
análisis de las ventas recientes en la zona o zonas equivalentes, para inmuebles de iguales o
similares características al valuado.
Adicionalmente, en el caso del terreno se revisaron sus condiciones de área, frente, fondo,
forma, pendiente, nivel respecto a la calle, tipo de vías de acceso, servicios públicos,
ubicación, capacidad de uso del suelo, vistas panorámicas, nivel socioeconómico de la zona,
contaminación, etc. Todo esto se ve reflejado en el valor de la Vara Cuadrada y la
depreciación de la misma propiedad en el Terreno y el Inmueble mismo.
En el caso de la construcción se calculó su valor de reposición como nuevo, a partir de las
condiciones y características del inmueble y seguidamente se aplicó el porcentaje de depreciación
( 100% ) por efecto de la edad y estado de conservación, obsolescencia funcional, etc. Obteniendo
así su valor neto de reposición, o valor de mercado, o valor más probable al que puede venderse el
inmueble en la zona
14.01 En el presente Informe. Se expresa Que no existe ningún interés, ni directo ni
indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni nexos con la
propietaria. Y Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en carácter de
Valorizar la propiedad.

14.02.- Situación legal. En el presente informe Valúatorio no se juzga la propiedad legal

de los bienes escritos. Solo se muestra la situación legal del inmueble para que el propietario
verifique la misma situación legal. O el valuador pudo observar es a un perito jurídico
analizarla ( Licenciado o Abogado ). Que en el presente informe de avalúo no se juzga la
propiedad legal de los bienes escritos.

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

14.03.- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o archivos para
realizar los cálculos contenidos en este informe son analizados y verificados hasta donde sean
posibles o expresados en el mismo pero no influyen en el resultado de este avalúo.

15.00 Valorizaciòn por Rentabilidad. El análisis realizado en la propiedad misma se

determina si es Rentable o No después de las modificaciones hechas para el nuevo
propietario Y ACABADOS QUE EL NUEVO PROPIETARIO DESEE, estas
remodelaciones la aumentan la plusvalía a la propiedad misma?

16.00.- Consideraciónes Tomadas al Avalúo Realizado.

Hay que hacer notar que los valores catastrales EL PROXIMO VAN A AUMENTAR por
SER el año quinto.
El Movimiento de valores de los bienes propiedades es permanente y está sujeto a diversos aspectos que
hacen variar sus costos de acuerdo a diversas circunstancias, en algunos casos especiales, que provocan
que un mismo bien inmueble tenga tendencias a incrementar su valor o desvalorizarse, sin importar el
estado físico del mismo inmueble.

. Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

Anexos
AVALUO COLONIA LOUSIANA

Fotografías - Planos y Anexos

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

Informe Tecnico Valuatorio

Estimada Sr(a). JULIO ARTURO OCHOA BONILLA
Le informo que el avalúo realizado ubicado en el COLONIA LOUSIANA de su
propiedad del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el día _12
DE ABRIL 2024 por mi persona. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en
la tabla descrita abajo. El valor mostrado en la tabla es Un valor determinado por el
Valuador para ser sujeto a Negociación por el propietario para Venta del bien o para
ser sujeto a Credito de una Institución Bancaria.

Ite Descripción Unidad Area por Area Valor Valor Valor Valor
m del Valor Escritura Medido Unitario Unitario Catastral Comercial
/Catastral En el Sitio Catastral Comercial En Lps En Lps
En Lps
01.- Terreno Mtrs.2 95.00 167.3287 2,000.00 41,280.00 493,400.00
02.- Vivienda Mtrs.2 190.40 3,598.5263 10,000.00 341,860.00 950,000.00
03.- Muro Mtrs.2 1,500.00 285,600.00
Total 383,140.00 1,729,000.00

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

Constancia de Avalúo

Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos

Valladares Tábora, ha desarrollado el avalúo de mi propiedad en

ubicado en la COLONIA LOUSIANA, en la Ciudad de SAN PEDRO

SULA, siguiendo todos los procedimientos que exije la Banca y

Seguros de Honduras, el criterio seguido en este avalúo son

metodologias y capacitaciones valuatorias impartidas por la Cich -

Asova y Canabirh, el metodo aplicado fue el de Reposición Nuevo –

Mercado y el de Ross Heidecki. Por lo que se extiende la presente nota,

el día de ____ del mes de __________________ del Años Dos mil

________.

JULIO ARTURO OCHOA BONILLA

Nombre del Solicitante del Avalúo

Número de Identidad ____ – 19__ - _____

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :
 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

Tel. Cel. 958 – 994 – 17 / 883 – 541 – 54

E Mail :