Avaluo Villas Mackay

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado
AVALUÓ DE UN BIEN INMUEBLE
Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia
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Avalúo Realizado
Indice del Avalúo
01.00.- Introducción
01.01.- Antecedentes
01.02.- Metodología de Avalúo Empleado
01.03.- Certificación de Imparcialidad
01.04.- Definiciones
01.05.- Situación Legal de la Propiedad o Bien Inmueble
01.06.- Propósito del Avalúo.
02.0.- Análisis del Bien Inmueble
03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral :
03.01- Avalúo del Terreno.
03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.
4.00.- Valor del Bien - Inmueble.
05.00.- Conclusiones.
06.00.- Anexos
06.01.- Planos
06.02.- Fotografías
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01.00.- INTRODUCCIÓN
El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas

valuatorias e ingenieriles y estadísticas aceptadas por la Cich - Asova (
Asociación de Valuadores ) y Canabirh .
El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximación al costo real de la
propiedad.
Incluye información también del estado legal del inmueble.
01.01.- Antecedentes del Avalúo.
01.00.- El avalúo se ubica en
01.01.- El Objetivo del avaluó es determinar el Valor Neto de Reposición del
Inmueble visitado el 03 de ABRIL del 2024
01.02.- El Propósito del Avalúo es Valorización de la propiedad
01.03.- El Avalúo realizado se refiere a :
01.03.01.- Terreno
01.03.02.- Edificación del Inmueble
01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas
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01.02.- Metodología del Avalúo Realizado.
El avalúo del Bien Inmueble realizado se llevó a cabo considerando la siguiente metodología :
a.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ) considerando el banco de
datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, información de la zona, y
demás datos necesarios, así como valorándose precios catastrales y comerciales, que se analizo y
comparo con el bien – inmueble a valorar.
b.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ), se valoró tomando el
Método de Valoración de Reposición Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo
que costaría hoy día construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciación,
considerando la edad, la vida útil total estimada y el estado de conservación ( Método de Ross –
Heidecke ).
c.- La Vida Útil Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD)
d.- Se considero la Depreciación por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida útil total estimada
y estado de conservación ( Método de Ross Heidke ) .
e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposición ( VNR ).
f.- Y la Vida Útil Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN ))
g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.
Método Valuatorio Empleado.- Método de Costo de Reposición Nuevo – Mercado y

Aplicación del Método de Ross - Heidecke
El Modelo empleado es una combinación de los Métodos de Costo de Reposición de la

Construcción – Mercado con el método de depreciación Ross y la tabla de corrección Heidecke.
Nota: Las hojas de cálculo se enlazan, y sus fórmulas están bien definidas.
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01.03.- Certificación de Imparcialidad.
Certificado de Imparcialidad
Los Avalúos realizados por mi persona es el producto de métodos universalmente aceptados; por la
Comisión Nacional de Banca y Seguros, Asociación Valuadores de Honduras ASOVA, Canabirh y el Cich,
que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intención o sentimiento personal que pueda
alterar dichos procedimientos; o algún interés directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos
familiares de ninguna índole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo; que no ha
exagerado ni omitido conscientemente algún detalle o importante que pueda influir en el resultado del
Informe Técnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinación de un Valor
Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Su dictamen este
externado a lo observado, en el sitio, sin suprimir, ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estén en
contra de su cliente y mi capacidad. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los
observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO.
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado
en este Avalúo
Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich
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01.04. Definiciones.
Valor de Reposición : El Valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente al
existente, más los gastos en que se incurriría en la actualidad por la edificación de la obra civil, permisos y
seguros.
Valor Neto de Reposición : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efectúa el avaluó y
se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciación
debidos a la vida útil estimada, edad y estado de conservación de la edificación.
Vida Útil Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones según su estructura y
que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y
Eléctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservación de las edificaciones pueden alargar su
existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ).
Vida Útil Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalúo y la fecha en
que se considero que el bien dejará de cumplir con su objetivo. La Vida útil remanente se obtiene
multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.
Edad. : Edad de la Edificación
Factor de Depreciación : Es el factor de depreciación siguiendo la metodología de Ross – Heidecki que
se considera la edad del bien, la vida útil estimada de conservación.
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01.05.- Situación Legal. DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE :
ITEM DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL

01.01 PROPÓSITO DEL AVALÚO COMPRA VENTA
01.02 SOLICITANTE DE AVALÚO JAVIER YANES ORELLANA
01.03 PROPIETARIO DEL AVALÚO JAVIER YANES ORELLANA
01.04 TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE TERRENO VIVIENDA
01.05 FECHA DE AVALUO REALIZADO 03 DE ABRIL 2024
01.06 REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO : VER ESCRITURA
01.07 INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE :
01.08 DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD NÚMERO TOMO
HIPOTECAS Y ANOTACIONES
PREVENTIVAS
LUGAR Y FECHA VER ESCRITURA
01.09 SE PRESENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL
NÚMERO DE ASIENTO DE LA CIUDAD DE
01.10 DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL
01.11 PRESENTADO A LAS : HORAS MINUTOS
01.12 REGISTRO DE ASIENTO : NÚMERO TOMO = LUGAR Y

DE FOLIO FECHA
01.13 POSEE UN REGISTRO CATASTRAL
01.14 Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIÓN DE LA FECHA VER ESCRITURA
01.15 DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE

01.16. TENENCIA DE LA PROPIEDAD DOMINIO PLENO UTIL
-
01.05.01.- OBSERVACIONES : EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA
DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA Y LOS VALORES CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE
REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE .
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01.06.- LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

ITEM DESCRIPCION TERRENO Y VIVIENDA
01.- MUNICIPIO San pedro sula CALLE AVENIDA
02.- UBICACIÓN – DIRECCION RESIDENCIAL VILLAS MACKAY 10 14
03.- DEPARTAMENTO CORTEs BARRIO :
04.- OBSERVACIONES EN EL S ITIO
ESCRITURA ESCRITURA EN EL OBSERVACIONES
MTRS SITIO COLINDANCIAS
RUMBOS MTRS. MTRS
01.- NORTE 25.39 25.39 LOTES 2 BLOQUE K
02.- ESTE 24.90 24.90 CAUPOLICAN ZUNIGA
MARADIAGA
03.- SUR 29.28 29.28 8 CALLE
04.- OCCIDENTE 25.68 25.68 2 AVENIDA
AREA MEDIDA TERRENO AREA MEDIDA AREA MEDIDA TERRENO
POR CATASTRO X TERRENO EN EL SITIO X
POR ESCRITURA X
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
675.43 968.74
AREA MEDIDA VIVIENDA AREA MEDIDA AREA MEDIDA VIVIENDA
POR CATASTRO X VIVIENDA EN EL SITIO
POR ESCRITURA
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
443.00
ASPECTOS LEGALES
01.- ANOTACIONES
02.- GRAVAMENES
03.- IMPUESTOS
04.- VALOR DE EXCENSION
Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta o lasers,

tomando el interior de los ambientes, sin tomar en cuenta el grosor de la pared.
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DESCRIPCIÒN ; EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA
DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA Y LOS VALORES CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE
REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE .
01.07.- DEUDAS POR SERVICIOS PUBLICOS O IP PENDIENTES.
ITEM DESCRIPCION MONTO FECHA OBSERVACION

01.00 Energia Eléctrica
02.00 Agua
03.00 Hondutel
04.00 Hipoteca
05.00 Instituto de la Propiedad
www.ip.gob.hn
06.00 Sinap www.Sinap.hn
Antecedentes
07.00 www.Ip.gob.hn
Otros
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02.00.- ANÁLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES O CARACTERÍSTICAS

URBANAS DE LA ZONA. ENTORNO DEL BIEN INMUEBLE VALORIZACION DEL MERCADO
02.01.- Clasificación y Población de La Zona.
Item Descripción Calificación Calificación Demografica

De La Zona Edificio Vivienda Terreno Densa Escasa Normal Nula
01.- Urbana X X X
02.- Comercial
03.- Habitacional X X X
02.02.- Ubicación de Bien Inmueble :
Item Descripción Calificación Urbana Semi Rural Playa

De Población Urbana
Bosque Montaña
01.- Residencial Privada X X
02.03.- Tipo de Vivienda o Edificio
Item Descripción Descripción de Tipo de la Propiedad o Inmueble

De Vivienda Bueno Regular Malo Descripción
01.- Vivienda Aislada Ver Fotos
02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble, Actuales
Item Descripción Medidas En Mtrs.

De CATASTRO Escritura Tomadas Colindancias Encontradas en el
Colindancias en el Sito Sitio
01.- Norte 25.39 25.39 LOTES 2 BLOQUE K

02.- Sur 24.90 24.90 CAUPOLICAN ZUNIGA
MARADIAGA
03.- Este 29.28 29.28 8 CALLE
04.- Oeste 25.68 25.68 2 AVENIDA
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02.05.- Acceso o Comunicación por La Zona o Ubicación del Bien Inmueble.
Item Descripción Descripción del Acceso

De Acceso Aplica Bueno Regular Malo Descripción
01.- Concreto X X Ver Fotos
02.- Calle X X Ver Fotos
03.- Avenida X X Ver Fotos
08.- Boulevard X X Ver Fotos
02.06. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledañas
NINGUNO
02.07. Topografía del Bien Inmueble.
Item Descripción Topografía del Bien Inmueble

De Topografía Bueno Regular Malo Descripción
01.- Propiedad Plana X Ver Fotos de Topografia
02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Públicos en La Zona.
Item Descripción Descripción de Servicios

Servicios Públicos Bueno Regular Malo Ninguno
01.- Servicios Públicos Agua Potable,PLUVIAL Negra y X
Energia
02.- Acceso Pavimentado X
03.- Teléfono Internet Cable TV y Cel en la Zona o Propiedad X
04.- Iglesias - Capillas X
05.- Parques De Esparcimientos o Deportivos X
06.- Comercial ( Pulperías o Centros Comerciales ) X
07.- Habitacional X
08.- Cisterna / Pozo en Propiedad X
09.- Transporte Público – Buses y Taxis X
10.- Sistemas Contra Incendio ( Hidrantes ) X
12.- Otros
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02.09. Acceso y Ubicación del Bien Inmueble
Item Descripción Acceso Acceso al Bien Inmueble Transito B / R / M Descripción

B/R/M Bus Taxi Moto Carro 6a8 9– 4-7
Taxis 03pm
01.- Vehicular X M B M B B R B Ver Fotos
02.- De Esquina X M B M B B R B Ver Fotos
03.- Dos Frentes X M B M B B R B Ver Fotos
04.- Calle X M B M B B R B Ver Fotos
05.- Avenida X M B M B B R B Ver Fotos
02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.

Item Descripción Acceso del Bien Medios de Transporte Disponibles
De Ubicación Inmueble
Bueno Regular Malo Buses Taxis Moto Vehicular Inseguridad
-
Taxis Bueno Malo
01.- Urbana X X X X
02.- Comercial M X X X
03.- Habitacional X X X X
04.- Apartamentos X X X X
05.- Residencial X X X X
Privada
06.- Iglesias - X X X X
Capillas
07.- Parques X X X X
08.- Canchas X X X X
Deportivas
09.- Educativas X X X X
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02.11. Construcciones en la Cercanía.

Item Descripción Cantidad + Cerca Cercanía Lejano Ninguno
De Construcciones -500 Mtrs -100Mtrs +500Mtrs +/-
01.- Iglesias X
02.- Escuelas X
03.- Centro Comerciales X
04.- Bulevares X
05.- Fabricas X
06.- Restaurantes X
07.- Agencias Bancarias X
08.- Universidad X
09.- Transporte Público – Buses X
10.- Transporte Público – Taxis X X X
12.- Centros Deportivos X X X
13.- Otros ( Viviendas ) X X X
02.12.- Datos del Terreno o Vivienda. Area de la Vivienda medido en el Sitio - Escritura.
VER ESCRITURA
02.13. Clasificación y Riesgo Social del Bien Inmueble.
Item Clasificación Clasificación Social Riesgo Social del Bien Inmueble

Social Robo de Inseguridad Cercanía Robos a Extorsión
Alumbrado
Moderada
Vehículos Social Bordos Vivienda

Púublico
Buena
Media
Baja
( Maras )
Si No Si No Si No Si No Si No
01.- Alta X X X X X X
02.- Medio Alto
03.- Medio
04.- Bajo
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02.14 .-- Valoración de la Propiedad
Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad. En la siguiente tabla se

muestra en una Escala de Uno a Diez
Item Desc ripción Calificación Observaciones

Del 1 al 10 Texto
01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble 10 Ver Abajo
02.0 Ubicación del Inmueble ( En Esquina, Media Calle ) 10 Ver Abajo
03.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10 Ver Abajo
04.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10 Ver Abajo
05.0 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas. 10 Ver Abajo
06.0 Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( NO Hay Pandillas 10 Ver Abajo
en la Zona )
07.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 10 Ver Abajo
08.0 Características del Entorno de la Propiedad 10 Ver Abajo
09.0 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. 10
10.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 10 Ver Abajo
Estado de la Propiedad o Conservaciòn ( Mantenimiento y Acabados
)
)
Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Total = 100
3.00 Analisis Fisico de la Propiedad
03.01.- Datos del Terreno o Vivienda.
Descripción :. Ver Escritura
VER ESCRITURA
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04.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral : 26011023
03.01- Avalúo del Terreno.
Item Descripción Area del Terreno Area del Terreno Area del Terreno Valor Unitario Valor Unitario Coeficiente Motivo o Valor Valor
de x Catastro x Escritura Medido en El Sitio ( Lps. / Mtrs.2 ) ( Lps. / Mtrs.2 ) De Causa del Ajustado Ajustado
La ( Plano ) Catastral Comercial Depreciación Coeficiente ( Lps./Mtrs.2 ) ( Lps./Mtrs.2
Propiedad Esta Catastral Comercial
Bueno
En Mtrs.2 En En En Varas2 En Mtrs.2 En En Mtrs.2 En Varas2 En Mtrs.2 En
Varas2 Mtrs.2 Varas2 Varas2
01.- Terreno 675.43 968.74 675.43 968.74 675.43 968.74 1,394.4505233 7,500.00 1,350,860.00 7,265,550.00
Total => 1,350,860.00 7,265,550.00
03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.
Item Descripción del Area del Bien Area del Bien Area Valor Valor VRN VUT Edad Factor de VNR Actual Estimado VUR
Bien – Inmueble Inmueble Inmueble Medida En Unitario Unitario Actual Estimado En Años Probable Depreciación Depreciado ( Vida Útil
( Según ( Según Escritura el Sitio ( Lps. / ( Lps. / En Lps De Tabla Del Bien Ross - Heidke En Lps. Remanente ) En
Catastro) ) Mtrs.2 Mtrs.2 de Ross - (VNR / Años
Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Catastral Comercial Catastral Comercial Heidcke VRN ) Catastral Comercial
01.- Vivienda 443.00 443.00 443.00 5,243.7923 30,000.00 2,323,000.00 13,290,000.00 25 25 1.00 2,323,000.00 13,290,000.00
03.- ALBERCA 1.00 950,000.00 950,000.00 950,000.00
GLOBAL
04.- GIMNASIO 1.00 1,750,000.00 1,750,000.00 1,750,000.00
GLOBAL
05.- Muro Perimetral 105.25 X 3.75 394.6875 2,500.00
SON 368.375 968,718.75 25 25 1.00 -100,000.00 968,718.75
MTRS2
06.- Total 2,223,000.00 16,958,718.75
Observaciones : La Valoración del Bien Inmueble se VALORIVA la ubicación urbana de la propiedad la misma, por lo que se valoro la zona, que es altamente comercial y su ubicación, por lo que
es altamente rentable VER INCISO 2.00 Vida Util de la propiedad 25 Años
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4.00.- Valor del Bien - Inmueble.

El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una propiedad con fines definidos
en el 2.00 de este avalúo. En concordancia con los factores de oferta y demanda del
momento y además en base a las condiciones topográficas del terreno, su ubicación con
respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construcción y estratos sociales, comerciales y
residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios públicos
básicos, la calidad de la construcción y duración probable de la misma, así como a la
seguridad de la zona y de las instalaciones, observados por el perito Valuador, considero
que el precio del inmueble es el siguiente :
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado
Ite Descripción Unidad Area por Area Valor Valor Valor Valor
m del Valor Escritura Medido Unitario Unitario Catastral Comercial
/Catastral En el Catastral Comercial En Lps En Lps
Sitio En Lps
01.- Terreno Vtrs.2 968.74 968.74 1,394.450 7,500.00 1,350,860.00 7,265,550.00
02.- Vivienda Mtrs.2 443.00 443.00 30,000.00 2,223,000.00 13,290,000.00
ALBERCA 1.00 950,000.00 950,000.00
GLOBAL
GIMNASIO 1.00 1,750,000.00 1,750,000.00
GLOBAL
03.- Muro Mtrs.2 394.6875 2,500.00
968,718.75
Perimetral
Total 3,573,860.00 24,224,268.75
en este Avalúo
El valor mostrado en la tabla es Un valor determinado por el Valuador para ser sujeto a Negociación por el
propietario para Venta del bien o para ser sujeto a Credito de una Institución Bancaria.

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05.00 Conclusiones a la Valoración Realizada de la Propiedad
Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad. En la siguiente

tabla se muestra en una Escala de Uno a Diez
Item Desc ripción Calificación Conclusiònes
Del 1 al 10 Ver Abajo
01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble 10 Ver Abajo
02.0 Ubicación del Inmueble ( En Esquina, Media Calle ) 10 Ver Abajo
03.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10 Ver Abajo
04.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10 Ver Abajo
05.0 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas. 10 Ver Abajo
06.0 Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( NO Hay Pandillas 10 Ver Abajo
en la Zona )
07.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 10 Ver Abajo
08.0 Características del Entorno de la Propiedad 10 Ver Abajo
09.0 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. 10
10.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 10 Ver Abajo

)
)
Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Total = 100
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01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble: Edad del inmueble desde la

terminación de obra a la fecha a la cual se realiza el avalúo. Para llevar a cabo el
avalúo se consideran situaciones como el edad y tipo de mantenimiento, el estado de
conservación, las cualidades de funcionamiento y operación, la obsolescencia, el mayor
y mejor uso, el mercado y las posibilidades de comercialización, el medio ambiente, la
edad del inmueble y su depreciación, además de aspecto técnicos específicos.
01.02 Estado de Conservación: Se refiere al mantenimiento que se le ha dado al

inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones óptimas de
habitabilidad y comodidad para el propósito por el cual fue construido.
EN EL MOMENTO DE REALIZAR EL AVALUO SE OBSERVO QUE A LA PISCINA

SE LE DA MANTENIMIENTO
02.00 Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines

EXCELENTES VER FOTOS
03.00 Disponibilidad de Area Util Areas Futuras en la Propiedad a Construir o
Remodelar ( Aumenta Plusvalia ) Rentabilidad de la Propieda o Aumenta la Plusvalia
al Remodelar
EXCELENTES VER FOTOS
04.00.- Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. Una zona residencial de

alto poder adquisitivo.
VER ANALISIS EL INCISO 2.00
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05.00 Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
SE OBSERVO UNA ILUMINACION CON BAJA INTENSIDAD DE LAMPARA

ESTO ES COMPENSADO CON LAMPARAS MAS INTENSAS O BUJIAS
06.00 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda.

06.01 Distribución Arquitectónica EXCELENTE
06.02 Acabados del Inmueble: Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de
construcción como son ( losetas cerámicas, azulejos, pastas texturizadas, maderas, etc.EL
PISO ES DE MARMOL VER FOTOS ) Utilizadas en pisos, aplanados, plafones, etc., del
inmueble que pueden ser de buena calidad de mediana calidad o de calidad económica, que
influyen de una manera sobresaliente en los valores concluyentes o finales del inmueble.
Y PLANTA ELECTRICA, VER FOTOS
07.00 Ubicación de la Propiedad o Inmueble ( Media Calle ). Del terreno se reviso en
dónde está ubicado geográficamente, si es urbano; utilidad existente, los metros cuadrados;
los usos que tiene si es para uso, habitacional.
Siendo la plusvalía que tenga la zona donde se localice el inmueble, puede ser una zona de
interés ALTO. Así como también si se encuentra en una zona HABITACIONAL Y
COMERCIAL EN LOS ALREDEDORES SE ESTAN CONSTRUYENCO
EDIFICACIONES VERTICALES.
08.00 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad. EXCELENTES
09.00 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos. EXCELENTES
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Avalúo Realizado
10.00 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas.

La Valoración del Bien Inmueble se valoro, ubicación esta se ubica en la parte alta de la
ciudad, cerca de la montaña. La vivienda esta diseñada al gusto del propietario separando las
areas por nivel y social. El acceso, acabados y mantenimiento en la misma, la zona, que es
altamente habitaciónal en su momento en la parte superior se construirá un centro comercial
por todo lo anterior por lo que es altamente rentable para el nuevo propietario si este decide
venderla, alquilar o ponerla en crédito. Vida Util de la propiedad 25 a 50 Años.
Si se le da el mantenimiento adecuado ALGO QUE SE ESTA HACIENDO.
10.01 Ventajas. La seguridad de la zona, con sus respectivas areas de esparcimiento y
sociales, y las propiedades existentes son de acabados finos, le BRINDAN mayor plusvalía a
la propiedad misma asi mismo la seguridad
10.02 Desventajas. El acceso a la residencial le brindan seguridad le da mayor al mismo.
11.00.- Características del Entorno de la Propiedad
EXCELENTES
12.00 Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( Hay Pandillas en la Zona )
Exste Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. )
EXCELENTES
13.02.- Riesgos Naturales Ventajas y Desvantajas. Ninguno
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14.00 Situaciòn Legal del Bien Inmueble.

Catastro.- EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA
DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA ( SELLOS ) Y LOS VALORES
CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER
POSIBLE.
A partir de la revisión de los diferentes enfoques o métodos de valoración y considerando el

desarrollo de mercado en la zona de influencia del inmueble, se concluye que por los dos
métodos utilizados el valor obtenido, es el idóneo por que reflejan con exactitud el valor de la
zona.
En este informe valuatorio esta estructurado siguiendo un orden cronológico, desde la
documentación legal hasta la metodología empleda, Catastral, Metodologia Empleada,
Mercado, Ross Heidcke y Rentabilidad de la propiedad ( Tierra ).
Todo con el objeto de definir una metodología apropiada para efectuar el avalùo apropiado de
la Propiedad Misma
Es importante hacer notar que para llegar a este valor se hizo una revisión y un análisis de las
ventas recientes en la zona o zonas equivalentes, para inmuebles de iguales o similares
características al valuado.
Adicionalmente, en el caso del terreno se revisaron sus condiciones de área, frente, fondo,
forma, pendiente, nivel respecto a la calle, tipo de vías de acceso, servicios públicos,
ubicación, capacidad de uso del suelo, vistas panorámicas, nivel socioeconómico de la zona,
contaminación, etc.
Todo esto se ve reflejado en el valor de la Vara Cuadrada y la depreciación de la misma
propiedad en el Terreno y el Inmueble mismo.
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Avalúo Realizado
En el caso de la construcción se calculó su valor de reposición como nuevo, a partir

de las condiciones y características del inmueble y seguidamente se aplicó el porcentaje de
depreciación ( 100 % ) por efecto de la edad y estado de conservación, obsolescencia funcional,
etc.
Obteniendo así su valor neto de reposición, o valor de mercado, o valor más probable al que puede
venderse el inmueble en la zona
14.01 En el presente Informe. Se expresa Que no existe ningún interés, ni directo ni
indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni nexos con la
propietaria. Y Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en carácter de
Valorizar la propiedad.
14.02.- Situación legal. En el presente informe Valúatorio no se juzga la propiedad legal

de los bienes escritos. Solo se muestra la situación legal del inmueble para que el propietario
verifique la misma situación legal. O el valuador pudo observar es a un perito jurídico
analizarla ( Licenciado o Abogado ). Que en el presente informe de avalúo no se juzga la
propiedad legal de los bienes escritos.
Catastro.- EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA
DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA ( SELLOS ) Y LOS VALORES
14.03.- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o archivos para realizar los
cálculos contenidos en este informe son analizados y verificados hasta donde sean posibles o
expresados en el mismo pero no influyen en el resultado de este avalúo.
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15.00 Valorizaciòn por Rentabilidad. El análisis realizado en la propiedad

misma se determina si es Rentable los ACABADOS aumentan la plusvalía a la
propiedad misma?
16.00.- Consideraciónes Tomadas al Avalúo Realizado.
El Movimiento de valores de los bienes propiedades es permanente y está sujeto a diversos aspectos que
hacen variar sus costos de acuerdo a diversas circunstancias, en algunos casos especiales, que provocan
que un mismo bien inmueble tenga tendencias a incrementar su valor o desvalorizarse, sin importar el
estado físico del mismo inmueble.
16.01 Vigencia del Avalúo. Es de un máximo de 6 meses a un 1 año máximo, ya que las
condiciones en que se tomo pueden variar, tanto del entorno, económicas, seguridad y de
comunicación o acceso al bien inmueble. Pues los precios reales de las propiedades varían
con el paso del tiempo.
. Carlos Valladares Tábora

# - 3293 Cich
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Avalúo Realizado
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Informe Tecnico Valuatorio

Estimada Sr(a). JAVIER YANES ORELLANA
Le informo que el avalúo realizado ubicado en el VILLAS MACKAY de su
propiedad del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el día
TRES DE ABRIL DEL 2024 por mi persona. Tiene una Valor Neto de Reposición
mostrado en la tabla descrita abajo.
Ite Descripción Unidad Area por Area Valor Valor Valor Valor
m del Valor Escritura Medido Unitario Unitario Catastral Comercial
/Catastral En el Catastral Comercial En Lps En Lps
Sitio En Lps
01.- Terreno Vtrs.2 968.74 968.74 1,394.450 7,500.00 1,350,860.00 7,265,550.00
02.- Vivienda Mtrs.2 443.00 443.00 30,000.00 2,223,000.00 13,290,000.00
ALBERCA 1.00 950,000.00 950,000.00
GLOBAL
GIMNASIO 1.00 1,750,000.00 1,750,000.00
GLOBAL
03.- Muro Mtrs.2 394.6875 2,500.00
968,718.75
Perimetral
Total 3,573,860.00 24,224,268.75

# - 3293 Cich
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E Mail :
Avalúo Realizado
Constancia de Avalúo
Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos
Valladares Tábora, ha desarrollado el avalúo de mi propiedad en ubicado
en la _____________________________________, en el sector de
__________________________________________, en la Ciudad de
____________________________, siguiendo todos los procedimientos
que exije la Banca y Seguros de Honduras, el criterio seguido en este
avalúo son metodologias y capacitaciones valuatorias impartidas por la
Cich - Asova y Canabirh, el metodo aplicado fue el de Reposición Nuevo
– Mercado y el de Ross Heidecki. Por lo que se extiende la presente nota,
el día de ____ del mes de __________________ del Años Dos mil
________.
Nombre del Solicitante del Avalúo

Número de Identidad ____ – 19__ - _____
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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

AVALUÓ DE UN BIEN INMUEBLE

Avaluos, Construcciòn – Consultoria Diseños Obras Civiles y Topografia

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Indice del Avalúo

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El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas

01.01.- Antecedentes del Avalúo.

01.00.- El avalúo se ubica en

01.01.- El Objetivo del avaluó es determinar el Valor Neto de Reposición del

Inmueble visitado el 03 de ABRIL del 2024

01.02.- El Propósito del Avalúo es Valorización de la propiedad

01.03.- El Avalúo realizado se refiere a :

01.03.02.- Edificación del Inmueble

01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas

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01.02.- Metodología del Avalúo Realizado.

Método Valuatorio Empleado.- Método de Costo de Reposición Nuevo – Mercado y

El Modelo empleado es una combinación de los Métodos de Costo de Reposición de la

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01.03.- Certificación de Imparcialidad.

Carlos Valladares Tábora

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Valor de Reposición : El Valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente al

debidos a la vida útil estimada, edad y estado de conservación de la edificación.

multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.

Edad. : Edad de la Edificación

Factor de Depreciación : Es el factor de depreciación siguiendo la metodología de Ross – Heidecki que

se considera la edad del bien, la vida útil estimada de conservación.

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01.05.- Situación Legal. DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE :

ITEM DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL

01.11 PRESENTADO A LAS : HORAS MINUTOS

01.12 REGISTRO DE ASIENTO : NÚMERO TOMO = LUGAR Y

01.15 DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE

01.05.01.- OBSERVACIONES : EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA

REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE .

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01.06.- LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta o lasers,

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DESCRIPCIÒN ; EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA

REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE .

01.07.- DEUDAS POR SERVICIOS PUBLICOS O IP PENDIENTES.

ITEM DESCRIPCION MONTO FECHA OBSERVACION

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02.00.- ANÁLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES O CARACTERÍSTICAS

02.01.- Clasificación y Población de La Zona.

Item Descripción Calificación Calificación Demografica

02.02.- Ubicación de Bien Inmueble :

Item Descripción Calificación Urbana Semi Rural Playa

02.03.- Tipo de Vivienda o Edificio

Item Descripción Descripción de Tipo de la Propiedad o Inmueble

02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble, Actuales

Item Descripción Medidas En Mtrs.