Reseña Operación y

control de Inmuebles
Profesor, Lic. Vidal Villa Nueva López

Alumno: Román Rodríguez Pineda

 ÍNDICE
LOS BIENES RAICES ....................................................................................................... 2
CLASIFICACION DE LOS BIENES ................................................................................... 2
LOS SERVICIOS DE ARQUITECTURA ............................................................................ 3
LA COMERCIALIZACIÓN DE BIENES INMUEBLES......................................................... 5
LA PROMOCION Y PUBLICIDAD .................................................................................. 6
EFECTIVIDAD DE LOS MEDIOS DE PROMOCIÓN...................................................... 6
BENCHMARKS INMOBILIARIOS .................................................................................. 6
NEGOCIACIÓN Y ETICA ............................................................................................... 6
ESCRITURACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES ............................................................ 7

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 LOS BIENES RAICES
Un bien raíz coincide con los bienes inmuebles como edificios, terrenos y cualquier derivado de éstos que están fijados a la
tierra. Son denominados así debido a que no se pueden trasladar. Este tipo de activos se denominan así porque están
íntimamente unidos al suelo, ya sea de forma física o jurídica (son inseparables legalmente). También, a los mismos efectos,
los buques y aeronaves acuáticas son considerados bienes raíces, ya que su funcionalidad está en la superficie marítima,
siendo inútiles si se desligan de este.

Tipos de bien raíz

Suelen representarse diversos tipos de bienes raíces según su tipología:

Según su naturaleza: Como el suelo y subsuelo (metro, tranvía, edificios.)
Bienes raíces por incorporación: Como las construcciones (por estar asentadas de forma indefinida en el suelo)
Según su destino: Que sirven e incrementan el valor de los bienes raíces principales. Son, generalmente, mejoras
de éstos.
Según su analogía: como las hipotecas.
Bienes raíces por acceso: Como el mobiliario fijo de los bienes raíces principales (puertas, ventanas, reformas…)
Por representación: Como las escrituras y registros que otorgan la titularidad al propietario.
Los activos inmobiliarios pueden tener hipoteca, mientras que los muebles no, y además se pueden inscribir en
registros públicos de la propiedad para un mayor control jurídico.

CLASIFICACION DE LOS BIENES

BIEN: Es toda cosa susceptible de apropiación, excluyéndose aquéllas que se encuentren fuera del comercio.

Por su naturaleza esencial.

 Bienes Corpóreos, ocupan un lugar en el espacio y son percibidos por nuestros sentidos, (Casa)
 Bienes Incorpóreos, Solo pueden ser percibidos por la inteligencia, (Patente, derechos de autor)

Por su posibilidad de sustitución.

 Fungibles y no fungibles.
 Ej. Dos monedas del mismo valor.

Bienes Presentes.
 En este Momento

Bienes Futuros.
 Cuando están en construcción o en Maqueta.

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 LOS SERVICIOS DE ARQUITECTURA
Los servicios de arquitectura son lo que el arquitecto debe hacer para cada proyecto. Estos servicios son lo que
regularmente el cliente debe esperar de un arquitecto. Muchos de estos servicios han sido cubiertos por nosotros como
fases de diseño arquitectónico, por lo que aquí solo se describe una descripción básica.

Los servicios de arquitectura generalmente incluyen lo siguiente:

Planteamiento del programa y necesidades

Diseño esquemático
Proyecto ejecutivo
Administración de construcción
Servicios adicionales
Levantamientos arquitectónicos
Diseño sostenible
Diseño urbano
Licitación / Negociación / Discusiones de precios
Gestión de proyectos
Renderizaciones 3D
Estudios de viabilidad
Selección de sitio
Auditorías de condiciones de construcción
Supervisión
Diseño de interiores

En el planteamiento del programa y necesidades: Este servicio es principalmente un trabajo de consultoría, pero al final
debe tener una lista de los deseos y necesidades de los clientes.

Diseño esquemático: Aquí desarrollará la forma básica del edificio. Habrá muchos bocetos versus dibujos formales. En
general, desea desarrollar los planos de plantas arquitectónicas, los planos del conjunto y las elevaciones de los edificios.

Proyecto ejecutivo: Durante esta fase, proporcionará juegos completos de dibujos del proyecto ejecutivo. Los documentos
y planos de construcción completarán todos los detalles e incluirán todos los elementos del diseño y planos de todas las
especialidades para empezar la construcción.

Administración de la construcción: Generalmente involucra al arquitecto que actúa como representante del propietario
durante la construcción. Las visitas de obra, las pruebas de materiales y las inspecciones aseguran que el contratista esté
construyendo según lo especificado.

Servicios adicionales: Son servicios que no está obligado a incluir en un contrato básico. Cuantos más servicios adicionales
pueda ofrecer, mejor podrá ayudar a sus clientes.

Levantamientos arquitectónicos: Todos los propietarios de edificios existentes deben tener un conjunto de dibujos que
registren el edificio tal como está actualmente.

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Diseño sostenible: Un arquitecto podría ofrecer, podrían incluir el análisis del impacto de los materiales en la salud, el
diseño para el bienestar, el análisis de energía, la ventilación y evaluación de sostenibilidad del proyecto, por ejemplo, LEED,
BREAM, WELL.

Diseño urbano: Se extiende más allá del diseño de un solo edificio para enfocarse en grupos de edificios, espacios públicos,
sistemas de transporte, servicios y comodidades, incluye componentes de arquitectura, arquitectura del paisaje y
planificación de la ciudad.

Licitación/negociación/discusiones de precios: El arquitecto es el único del lado del propietario que tiene experiencia con
la construcción y cuánto cuesta construir un edificio. El propietario generalmente tiene poca o ninguna experiencia con las
negociaciones. Es posible que no sepan cuánto debería costar.

Gestión de Proyectos: Esto incluiría cualquier servicio que el propietario no se sienta capaz de manejar por sí solo. Esto
podría ser la selección de varios materiales o cualquier coordinación con otras partes involucradas.

Renderizaciones 3D: Gracias al software de diseño moderno, los arquitectos ahora pueden hacer render modelos 3D de
diseños. Esto le da al propietario una idea clara de cómo se verá su edificio.

Estudio de Viabilidad: Este determina si un proyecto vale la inversión del propietario. Normalmente, los arquitectos verán
la ubicación propuesta y otros factores para determinar si este proyecto traerá el resultado que el propietario desea.

Selección del Sitio: Un edificio es tan importante como el diseño del edificio. La selección del sitio es un proceso
multifacético que varía según el uso del edificio. La selección del sitio para un espacio comercial a menudo considerará
cosas como la cantidad de competencia y el costo de vida en el área.

Auditorias de condiciones de construcción: Se realiza una auditoría de las condiciones del edificio en un edificio ya
existente. Un arquitecto puede ayudar a buscar problemas estructurales o componentes de construcción que puedan estar
fuera de código.

Supervisión: La administración de la construcción proporcionada bajo servicios básicos es una supervisión del sitio a tiempo
parcial. El arquitecto solo estará en el sitio para actividades específicas, como inspecciones, pruebas o supervisión de
actividades de construcción delicadas.

Diseño de Interiores: Si el arquitecto ofrece este servicio, vale la pena incluirlo como un servicio adicional si el cliente está
buscando una decoración de interiores. Beneficia al proyecto tener un enfoque holístico que incluya todos los elementos
de diseño desde el principio. Se convierte en un proyecto final más completo y coherente.

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 LA COMERCIALIZACIÓN DE BIENES INMUEBLES
La comercialización implica la implementación y planificación de venta de un inmueble para logar la meta deseada, para
ello, se toma en cuenta las tendencias actuales en el sector y el análisis de las fortalezas, debilidades, oportunidades y
amenazas.

Investigación de mercado: hacer una recolección de datos de manera sistemática para poder tomar mejores decisiones,
pero su verdadero valor reside en la manera en que se usa todos los datos obtenidos para poder lograr un mejor
conocimiento del consumidor.

Objetivos: Planificación e implementación a donde queremos llegar, metas, en que tiempo, a que costo vender nuestro
producto.

Valoración de la propiedad: Costo, precio de un inmueble, por lo regular lo hace un tasador en base a la zona donde se
pretende hacer el proyecto.

Preparación de la propiedad: adecuar para el objetivo del proyecto, ejemplo; prepararse para solicitar un crédito y hacer
los preliminares en el predio para inicio de trabajos de construcción.

Marketing y publicidad: Establecer redes sociales, canales de venta, estudios de mercado locales y a una distancia elegida
estratégicamente para comparar y estar acorde a los precios del mercado objetivo.

Fotografía y video: Utilización de tecnología actual para dar a conocer estados actuales del predio o instalaciones para
adecuación según proyecto de inversión.

Mostrar la Propiedad: El equipo de ventas se encargará de mostrar físicamente lo que se esta vendiendo con sus
características y amenidades, la cual nos vamos a distinguir de la competencia.

Negociación y cierre: Hacer tratos de compra – venta, promesas de venta a plazos o de contado, ya sea por medio de un
crédito hipotecario o crédito especial para vivienda o construcción.

Cierre de la transacción y seguimiento a la postventa: Cuando se liquida la propiedad y se escritura, asi como garantizar
vicios ocultos por un año, de acuerdo a la Ley Federal del Consumidor.

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 LA PROMOCION Y PUBLICIDAD

Redes Sociales
Páginas WEB
Publicidad en línea
Merketing por correo electrónico
Anuncios impresos
Vallas publicitarias
Recorridos virtuales y videos
Marketing en redes de agentes publicitarios
Eventos y ferias inmobiliarias
Show Rom
Puntos de venta

EFECTIVIDAD DE LOS MEDIOS DE PROMOCIÓN

Establecer objetivos medibles

Utilizar herramientas de seguimientos
Medir el Retorno de Inversión en publicidad
Realizar seguimiento de Leads
Realizar encuestas y retroalimentación para estrategias de marketing
Hacer pruebas A/B = Comparativa, Facebook, redes Sociales, etc.
Seguimiento al tráfico WEB
Análisis Post Costo por medio de clics, esto en pagina WEB
Evaluación continua
Consulta a profesionales de los medios de comunicación, redes y mercadotecnia

BENCHMARKS INMOBILIARIOS

Precio Promedio de venta y/o alquiler

Tasa promedio de vacancia, (cuantos desarrollos hay en la zona)
Tasa de ocupación
Rendimiento de alquiler
Tiempo promedio en el mercado (operación de venta)
Índice de precios (Tipo de viviendas a vender)
Ingreso promedio (análisis de poder adquisitivo del cliente, nivel socio económico)
Tasa de interés hipotecaria (préstamos bancarios)
Permisos de construcción (Ver que no estén saturados)
Índices de rentabilidad

NEGOCIACIÓN Y ETICA
Transparencia
Conflicto de intereses
Confidencialidad
NO discriminación
Honradez

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 ESCRITURACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES
El trámite de escrituración es de vital importancia para asegurar tu propiedad. Este documento será el único que podrá
acreditarte como dueño legítimo del inmueble y te permitirá vender, arrendar, heredar tu casa o solicitar una hipoteca
usándola como garantía.

Acudir con un notario público. El primer paso para escriturar un inmueble es elegir un notario público que se
encargue de acompañarte en el trámite y darle certeza jurídica. Un notario es el profesional que te puede brindar
asesoría y acompañamiento durante el proceso de compraventa o cualquier otra transacción inmobiliaria, con la
finalidad de evitar inconvenientes.

Tramitar constancias y avalúo. Previo a la compraventa de una propiedad, debe realizarse un avalúo. Este análisis
permite conocer el valor real de una propiedad con base en su estado físico y sus características, tales como
ubicación, tamaño y antigüedad.

Realizar los pagos correspondientes. Después de reunir las constancias y documentos para el trámite, el siguiente
paso será realizar todos los pagos relacionados con la propiedad. Es decir, se debe liquidar el precio total del
inmueble y sus posibles adeudos, pagar los impuestos derivados de la transacción y contar con el monto destinado
a los gastos notariales y costos de escrituración.

Firmar la escritura. Ya que cuentes con toda la documentación en orden, será el notario quien se encargue de
organizar la cita para firmar la escritura. Para ello, se elaborará un proyecto de escritura pública de tu propiedad
y se solicitará la presencia del vendedor, del comprador y de la institución financiera que otorgó el crédito
hipotecario, de ser el caso.

Inscribir el inmueble ante el Registro Público de la Propiedad. Una vez teniendo las escrituras de tu casa, es
igualmente importante que la propiedad se dé de alta en el Registro Público de la Propiedad. Este organismo tiene
la función de reconocer al dueño legítimo de una propiedad y llevar un historial de los procesos jurídicos o legales
que un inmueble ha atravesado.

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