INFORME DE

VALORACIÓN
2023

N.-1
TERRENO

DATE \@ "d MMMM" \* MERGEFORMAT 27

octubre

AVALÚOS Y VALORACIONES
Creado por: Ing. Carlos Andrés Santamaria

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FOTOGRAFÍA DE REFERENCIA
Imagen 1

Imagen 2

“RESUMEN EJECUTIVO”
INFORME DE AVALÚO N.-1.

2
 Propietario: Fiallos Nuñez Adolfo
Provincia: Parroquia:
Ubicación Tungurahua Pishilata
Sector : Santa Cruz
Dirección : Calle Praxiteles y Calle Parménides
Hitos De La Zona Estadio de Santa Cruz
COORDENADAS (X) (Y)
UTM WGS84 766842 9858145
Tipo de inmueble Terreno
Clave Catastral 0128468002

1. INFORMACIÓN DEL BIEN INMUBLE.

 Área del terreno

TERRENO m2
Área Escriturada: 621
Área Inspección: 709.00

Nota: Para efectos de este informe fue utilizada el área según inspección

2. DESCRIPCIÓN.

VENTAJAS DESVENTAJAS

Terreno a la Vía Linea de buses

Todos los servicios basicos Pasa un canal (acequia) por la parte
de atrás
Vias de Primer Orden Inseguridad
Terreno Plano Zona no muy poblada

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 3. BANDA DE VALORES COMERCIALES.
 Valor Mínimo: Para pago de contado riguroso.
 Valor Promedio: Para venta rápida con crédito hipotecario, canje o pago en partes.
 Valor Máximo: Para pedir o comenzar la negociación

Valor de reposición: 64.992.05 U.S.D

Valor comercial: 55.510.56 U.S.D
Valor de oportunidad: 52.735.03 U.S.D

PERITO AVALUADOR:
CERTIFICADO ÚNICO
N.-3333

FIRMA

4. INFORMACIÓN MUNICIPAL.

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 5. DATOS ESPECÍFICOS.

DATOS ESPECÍFICOS

Uso del bien.-

Residencial: x Comercial: Industrial:
Multiple: Agrícola / Rural: Protección:

Forma de ocupación del suelo. -

(A) Aislada: (B) Pareada: x (C) Continua:
(D) Sobre línea de fábrica: (E) Especial: (H) Áreas históricas:

Clasificación del suelo. -

(SU) Suelo urbano: x (SR) Suelo rural:

Uso principal.-
(R1) Residencial baja (R2) Residencial mediana
x
densidad: densidad:
(M) Multiple: Comercial y de servicios:
(I1) industrial bajo impacto: (I2) industrial mediano impacto:
(PE) Protección ecológica: Preservación patrimonial:
Recursos naturales:
(R3) Residencial alta
densidad:
Equipamento:
(I3) industrial alto impacto:
Agricola residencial:
(Z) Áreas de Pomoción:

Documentos proporcionados Vs. inspección.-

Escrituras: Diferente: X Igual:
Planos: Diferente: Igual:
Cédula catastral: Diferente: Igual: X
IM: Diferente: Igual: X
Pago impuesto
Diferente: Igual: X
predial:

Tipo de escritura.-
Individual: x Propiedad Horizontal: Derechos y acciónes:
% de alícuota:

Propósito del
Avalúo.-
Valor de compra: Partición - Mediación: Valor de venta: x
Pago de impuestos: Proyección Económica: Seguro:
Expropiación: Garantía Hipotecaria: NIIF´s:

Avalúo de.-
Valoración
Bien inmueble: x Activo fijo:
empresarial:
Tipo de valor del
bien.-
Natural: x Cultural: Científico:

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6. UBICACIÓN GEOGRÁFICA DENTRO DEL SECTOR

Imagen 3

Ubicación del bien inmueble

7. FOTOGRAFÍAS DEL ENTORNO

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8. FOTOGRAFÍAS DEL TERRENO

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 9. CUADRO COMPARATIVO - HOMOLOGACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO
CUADRO DE HOMOLOGACIÓN - VALOR DEL TERRENO
INMUEBLE VALOR
VALOR
INSPECCIO- UBICACIÓN VALOR TOTAL m2. VARIABLE 1 VARIABLE 2 VARIABLE 3 PROMEDIO
PROMEDIO (m2)
NADO CORREGIDO

(x) SANTA CRUZ N/A 709.00 N/A CLASIFICACIÓN TAMAÑO CLASIFICACIÓN N/A

VALOR
VALOR
MUESTRAS (Y) UBICACIÓN VALOR TOTAL m2. FORMA f1 PROPORCIÓN f2 POSICIÓN f3 PROMEDIO
PROMEDIO (m2)
CORREGIDO

1 SANTA CRUZ 60.000.00 870.00 68.97 REGULAR 1.20 1.23 1.00 ESQUINERO 1.00 82.76

2 SANTA CRUZ 49.000.00 545.00 89.91 REGULAR 1.20 0.77 0.90 ESQUINERO 1.00 97.10

3 SANTA CRUZ 45.000.00 300.00 150.00 IRREGULAR 0.90 0.42 0.85 MEDIANERO 0.95 109.01

PROMEDIO DEL MERCADO: #¡REF! NO APLICA PROMEDIO HOMOLOGADO: 96.29

Factores aplicados para la Homologación de Valores

VARIABLE 1 VARIABLE 2 VARIABLE 3
DISTANCIA FACTOR TAMAÑO FACTOR UBICACIÓN FACTOR
NOTA: "(X)" es el inmueble inspeccionado, "(Y)" los inmuebles REGULAR 1.20 MAYOR 1 1.00 1.00
ESQUINERO 96.29
investigados; las variables se las califica en relación de (y) a (x) IRREGULAR 0.90 MAYOR 1 A MENOR 2 0.95 MEDIANERO 0.95
MAYOR 2 A MENOR 3 0.90 MANZANERO 1.20
MAYOR A 3 0.85

10. VALOR INDIVIDUAL DEL TERRENO (MÉTODO COMPARATIVO)

VALOR INDIVIDUAL DEL TERRENO

MÉTODO COMPARATIVO

Área del terreno: 709.00 m2.

Afectación aproximada: 58.00 m2.
Area útil del terreno: 651.00 m2.

Promedio Homologado.-
SANTA CRUZ 96.29 U.S.D.
10% descuento para la venta: 9.63 U.S.D.
Valor ajustado: 86.66 U.S.D.

f1: Factor ubicación: 0.80 f.

Suman: 69.33 U.S.D.

f2: Factor relieve: 1.20 f.

Suman: 83.20 U.S.D.

f3: Factor edificabilidad: 1.20 f.

Costo promedio m2: 99.83 U.S.D.

VALOR DEL TERRENO: 64.992.05 U.S.D.

(*) Dato tomado del cuadro de Homologación.

(f1) Se trata de un terreno que cuenta con equipamiento urbano necesario.

(f2) Se trata de un terreno plano que cuenta con dos frentes .

(f3) Se trata de un terreno que se puede construir 5 pisos y con un coeficiente de ocupación en
planta baja del 60%.

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11. METODOLOGÍA

 Terreno.-

A partir de revisar distintas posturas sobre los estudios morfológicos,

esta investigación tiene como objetivo desarrollar una propuesta
metodológica para el análisis de la forma urbana a partir de tres
componentes básicos: Clasificación por su forma, tamaño y posición,
respecto del inmueble objeto de avalúo. Se analiza la forma urbana como
un elemento que contribuye a fortalecer la identidad, estructura y
significado de los espacios urbanos en sus diferentes etapas de
transformación y consolidación. A través de la aplicación de técnicas de
investigación cuantitativa y cualitativa se realiza el análisis sobre
contextos considerados como marginales o periféricos, con la finalidad de
entender cómo la configuración formal va en conjunción con la
consolidación de las estructuras sociales, económicas y políticas aunadas
a las características físicoterritoriales del sitio. Entre los resultados
obtenidos se establece que la forma urbana se compone de una
estructura física-territorial conformada por el territorio, por las formas de
subdividir la tierra, las redes de comunicación, las tipologías urbanas y
arquitectónicas, y por una estructura socio-espacial basada en las
actividades.

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12.CUADRO DE VALORES

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 CUADRO DE VALORES

Valor del terreno: 64.992.05 U.S.D

Valor construcción nueva: 0.00 U.S.D
SUMAN: 64.992.05 U.S.D
Factor comercial: 1.00 f.
Monto: 0.00 U.S.D
Valor de reposición: 64.992.05 U.S.D

Valor del terreno: 64.992.05 U.S.D

Valor construcción usada (valor razonable): 1.00 U.S.D
SUMAN: 64.993.05 U.S.D
Factor comercial: 1.00 f.
Monto: 0.00 U.S.D
SUMAN: 64.993.05 U.S.D
Descuento fianciero: 5.10 %
Valor de descuento: 3.314.65 U.S.D
SUMAN: 61.678.40 U.S.D
Descuento comercialización: 10.00 %
Valor descuento: 6.167.84 U.S.D
Valor comercial: 55.510.56 U.S.D

Valor razonable: 55.510.56 U.S.D

Descuento: 5.00 %
Valor de descuento: 2.775.53 U.S.D
Valor de oportunidad: 52.735.03 U.S.D

Valor comercial mínimo: 52.735.03 U.S.D

Valor comercial promedio: 54.122.80 U.S.D
Valor comercial máximo: 55.510.56 U.S.D

NOTA 1: LA VALORACIÓN ES LA PRÁCTICA DE ASIGNAR VALOR ECONÓMICO A UN BIEN O SERVICIO

CON EL PROPÓSITO DE UBICARLO EN EL MERCADO DE LA COMPRA VENTA

NOTA 2: LOS VALORES SUGERIDOS POR EL PERITO, ESTÁN BASADOS

EN EL ANÁLISIS DEL MERCADO Y EN SU EXPERIENCIA.

NOTA 3: EL PRECIO ESTARÍA SUJETO A LAS HABILIDADES DE NEGOCIACIÓN Y DE LAS

OPORTUNIDADES DE NEGOCIO DE LAS PARTES, TANTO COMPRADORES COMO VENDEDORES.

NOTA 4: ESTE INFORME REPORTA LO VERIFICADO AL MOMENTO Y EN EL LUGAR DE

LA INSPECCIÓN, PERO ESTÁ LIMITADO A LAS PARTES ACCESIBLES Y VISIBLES DE

LOS BIENES; ES IMPOSIBLE PRONOSTICAR DAÑOS POSTERIORES EN LOS MISMOS.

Aclaro, declaro y certifico que:

1.- El presente Informe es independiente y corresponde a la real convicción del Profesional.

2.- La información detallada en el presente informe es veráz y el Avalúo fue técnicamente realizado.
3.- No se ha ocultado ni alterado ningún tipo de información que pudiese afectar el valor del bien tasado.
4.- Los cálculos realizados están basados en la inspección realizada mas no en la documentación recibida.
5.- No existe ningún tipo de interés personal en el bien tasado.
6.- La remuneración percibida por esta Consultoría no tiene nada que ver con el resultado del avalúo.
7.- La presente información es para conocimiento exclusivo del solicitante, es de su total responsabilidad el
presentarla en alguna Institución Pública o Privada.

8.- Derechos reservados: prohibida su reproducción parcial o total sin la autorización escrita del contratante.

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Descuento Financiero

El Ecuador es una pequeña economía "dolarizada", bastante abierta y muy dependiente

de los ingresos del petróleo (que representan entre el 14 y el 20 por ciento del PIB, más
de la mitad de los ingresos procedentes de las exportaciones y entre el 20 y el 30 por
ciento de los ingresos públicos). Por tanto, la economía sigue siendo vulnerable frente a
las conmociones externas, como la reciente desaceleración económica mundial que
empezó en 2008 y ha frenado el crecimiento -en gran medida debido a la fuerte
reducción de los precios y los volúmenes de exportación del petróleo-, que se vio
agravada por la brusca caída de las remesas de los emigrantes, la segunda fuente más
importante de divisas. Sin embargo, el Ecuador ha sorteado bien la crisis, y el
crecimiento se recuperó hasta alcanzar el 3,6 por ciento en 2022; en 2023 está previsto
que sea del 5,1 por ciento, sobre todo por la subida de los precios de las exportaciones
de petróleo y el marcado repunte de la demanda interna, en especial la inversión
pública en proyectos de infraestructura. Como resultado de la "dolarización", la
inflación se ha mantenido en niveles relativamente bajos. Durante el período objeto de
examen, el desempleo urbano cayó del 9,3 al 6,1 por ciento. El desarrollo humano
mejoró y ha habido una ligera reducción de la desigualdad de los ingresos. Por otra
parte, el nivel de productividad del Ecuador hace que sea una de las economías menos
competitivas del mundo.

Descuento de Comercialización

El descuento de comercialización se lo realizo por el motivo que se encuentra en lugar

alegado de la ciudad donde el bien inmuble esta situado en un lugar no muy comercial.

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