OPP Modulo 1 Ultimo

UNIDAD 1: CÓMPUTO Y PRESUPUESTO
1.1 SIGNIFICADO DE OBRA: pueden ser de naturaleza material (física) o inmaterial (intelectual).
Desde el punto de vista JURIDICO o LEGAL: todo hecho consumado (cumplido, realizado) perfecto y útil para
los fines que fue concebida.
Desde el punto de vista TECNICO o USUAL: conjunto de trabajos que hacen una unidad terminada, completa
y adecuada a su fin.
El proceso de ejecución de los trabajos para la realización de una propuesta puede ser:
 OBRA PÚBLICA: Es toda construcción, servicio de industria o trabajos realizados en el ámbito urbano que se
ejecuten con fondos del estado nacional, provincial o municipal, con el fin de cubrir necesidades públicas
que hacen al perfeccionamiento social.
SEGÚN LEY 4990- LEY DE OBRAS PUBLICAS DE LA PROVINCIA DEL CHACO EN SU ART 1º DEFINE: son
construcciones, conservaciones, instalaciones, modificaciones, restauraciones, trabajos en general o
servicios de industria que se ejecuten con fondos provinciales, nacionales o internacionales o con subsidios
de particulares que tengan como finalidad el bien público con mayor aprovechamiento de los recursos que
le son propios, extendidos a todo el territorio de la provincia del Chaco.
 OBRA PRIVADA: son aquellas que se ejecutan con fondos privados. Aquellas que no se ejecutan con fondos
del estado. Son costeadas por empresas constructoras que cobran o se sirven de los usuarios.
TRABAJO: es toda actividad lícita (permitida, autorizada) que una persona realiza para otra capaz de dirigirla
(empleador) a cambio de una remuneración (pago, salario).
 Trabajador: es aquel que presta su colaboración manual o intelectual a un tercero, en relación de
dependencia o mediante retribución (recibe una remuneración).
SERVICIO: es toda actividad pública o privada regulada por ley que tiende a satisfacer las necesidades
individuales o colectivas.
Utilidad o provecho que presta una cosa o persona para satisfacer necesidades públicas.
 Servicio de industria: según la ley de obras públicas es la organización e instalación de servicios industriales
(talleres, fábricas, usinas).
ITEM: es cada uno de los trabajos o tareas en los que se subdivide una obra. Se los dispone según un orden
cronológico de ejecución.
 A cada ítem se le asigna una unidad técnica de medida que puede ser global o métrica (m2, m3, ml).
A partir de las cuales surgen las cantidades que intervienen en el cómputo. Unidades fijadas de
ante mano para el caso de obras públicas por las normas D.N.A (Dirección Nacional de
Arquitectura). Y en obras privadas surge de la experiencia laboral.
Los ITEM de igual naturaleza se agrupan en RUBROS.
RUBROS: cada una de las partes o etapas de una obra. Hace a la realización del presupuesto, a la vez que
actúa como lista de los trabajos a realizar. Es la suma de ítems de igual naturaleza que definen entre sí por su
forma de medición o por los materiales que intervienen en su medición. Ejemplo:
RUBRO ITEM
MOV. DE SUELOS Desmonte de suelos m3
Excavación de zanjas m3
Vaciado y relleno de pozos negros m3
MENSURAR O COMPUTAR: medir las distintas partes de la obra, las cuales se denominan ítems. Con el
cómputo se determina la cantidad de trabajo a realizar, así como la cantidad de materiales y el tiempo que
demorara su ejecución.
CETIFICAR O LIQUIDAR: no es un pago en sí mismo, sino, un anticipo, un adelanto del pago. El pago se
concreta a obra terminada, es decir al cumplirse la prestación. Pagos parciales, anticipos, certificados, no son
pagos son anticipos.
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UNIDAD 1: OPP PROGRAMA 2017 – ANTONELLA DE LA ROSA
PAGAR: es toda entrega de dinero que el deudor hace al acreedor. Jurídicamente (s/ el código civil) es el
cumplimiento de la prestación, es decir, de la obligación.
 El constructor (locador) paga con la obra terminada.
 El arquitecto paga con la entrega del proyecto.
 El deudor (locatario) paga a obra recibida o terminada.
1.2 PROCESO DEL COMPUTO METRICO.

Computar es medir. La finalidad del cómputo métrico es determinar el costo de cada parte o subsistema de
la obra y así, el costo total de la misma para determinar un presupuesto. Se determina la cantidad de
materiales, se eligen las opciones más convenientes y se determina la cantidad de trabajo a realizar y el tiempo
que demanda su ejecución.
El profesional encargado deberá conocer perfectamente la documentación y las condiciones en las que se
desarrolla la obra. Se separa la obra en partes, según un orden cronológico de ejecución en ITEMS y RUBROS.
Surge a partir de que el cliente o comitente quiere saber cuánto cuesta la obra. Consiste en la medición de
longitudes, áreas, volúmenes que requieren manejo de fórmulas geométricas y planteos aritméticos, y supone
el conocimiento de procesos constructivos.
Para hacer un presupuesto rápido el cual sirve para tener noción del costo total de la obra basta con
multiplicar la superficie cubierta por el valor de m2 en la construcción.
 SUPERFICIE CUBIERTA: es la unidad métrica más usual. Sirve como elemento de comparación para presupuestar
edificios de características similares.
 Toda medición deberá realizarse a proyecto terminado.
PRINCIPIOS GENERALES DE CÓMPUTO METRICO:

 ESTUDIAR LA DOCUMENTACIÓN: planos que suministran la información.
 RESPETAR LOS PLANOS: la obra debe corresponderse a ellos.
 AJUSTARSE A LAS NORMAS: para tener un parámetro.
 MEDIR CON EXACTITUD: para no desperdiciar.
Otros:
 Hacer un plan de trabajo.
 Hacer un plan de inversiones.
 Hacer un plan financiero.
APLICACIÓN DEL CÓMPUTO METRICO: computar es calcular mediante el uso de fórmulas matemáticas
más o menos complejas la cantidad de cada tarea de obra, revoques, solados, aislaciones, etc. Existen tres
alternativas de aplicación:
 PARA PRESUPUESTAR UNA OBRA: el profesional deberá valerse de los planos y documentación definitoria del
proyecto.
 PARA CERTIFICAR TAREAS EJECUTADAS: deberán medirse superficies y volúmenes de obras ya ejecutados.
 PARA EJECUTAR TAREAS DE LA OBRA: determinar la compra de materiales necesarios para la construcción de
cada ítem de la obra en su verdadera magnitud, descontando los vacíos de vanos.
CONOCIMIENTOS PREVIOS: el computista debe tener conocimientos prácticos sobre los distintos procesos
constructivos que hacen a la obra en sí, de cómo será su ejecución práctica, de las cláusulas del contrato
(económica, legal y técnica), del mercado (precios de materiales) y debe contar además con capacidad
suficiente como para detectar errores y omisiones en el plano, a fin de corregirlos y completarlos
respectivamente, haciendo a veces de colaborador del proyectista.
PROCESO DE EJECUCION DEL CÓMPUTO METRICO: no hay reglas fijas para realizar un cómputo se aplica
el criterio personal.
MEDICION DE UNA OBRA: implica la subdivisión de la obra según las distintas tareas a realizar. (Subdivisión =
ítems). Para cada ítem habrá que definir cuál es la unidad métrica. Se ordenan por orden de ejecución y los
de igual naturaleza se agrupan en RUBROS.
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TECNICA DEL CÓMPUTO METRICO: principios que guían el desarrollo del trabajo
 ESTUDIAR LA DOCUMENTACION: los buenos resultados de un cómputo están estrechamente vinculados

a la cantidad y a la calidad de información que se suministre al técnico. Los documentos necesarios son:
Planos definitivos, planillas de locales, planos y planillas de estructuras, detalles, pliego de condiciones,
planos de instalaciones.
El profesional además de contar con esta documentación deberá contar con conocimiento TEORICO: para
evaluar y diferenciar los materiales para cada caso de ejecución. PRACTICOS: de cada tarea para evaluar
por ejemplo el uso de andamios, retiro de desechos, etc.
 RESPETAR LOS PLANOS: la medición debe corresponderse con la obra. El cómputo se hará siguiendo las
indicaciones de los pliegos y planos. Suele ocurrir que la información anterior es incompleta y/o
contradictoria, por eso los pliegos de condiciones deben establecer un ORDEN DE PRIORIDAD, en donde
se consideran los distintos documentos, en caso de no haberlos se aplican los siguientes principios:
1. Los documentos de obra son complementarios. Los que no esté en uno y si en otro es obligatorio
para el contratista.
2. Cuando existen divergencias, entre medidas acotadas y las que se deducen por aplicación de
escala, se priorizan las primeras.
3. Cuando dos o más documentos se contradicen, se debe dar preferencia a aquellos que estudian la
obra específicamente Eje. El plano de detalles por sobre los generales.
 AJUSTARSE A LAS NORMAS: las normas que rigen la medición de la obra y del proyecto tienen orígenes
muy variados, desde la cláusula contractual rígida, hasta la practica más o menos difundida y elástica; de
allí la necesidad de ajustarse a normas invariables (normas de la DNA: Dirección Nacional de Arquitectura
establece como unidad de medida).
 MEDIR CON EXACTITUD: dentro de ciertos límites de tolerancia debe lograrse cierto grado de exactitud;
será mayor cuanto mayor sea el costo del rubro que se estudia. Eje: no es lo mismo desperdiciar 1m2 de
revoque fino que 1m2 de revestimiento de granito.
Unidades métricas usuales: se usan en la construcción de viviendas unifamiliares, edificios de
departamentos, comercios, escuelas y obras en general (Gl, unidad, ml, m2, m3).
FORMAS DE COMPUTAR: según su destino, el cómputo se puede realizar:

1. SOBRE PLANOS DEL PROYECTO: con la finalidad de presupuestar, es decir, estimar el valor de la
misma. Implica determinar la cantidad de materiales necesarios, cantidad de obra a ejecutar por
m2 y el costo de la obra. Es previo a la ejecución de la obra, por lo que la exactitud de las mediciones
dependerá del computista (conocimiento y experiencia).
Es previo a la ejecución de la obra y es el menos preciso.
2. SOBRE UNA OBRA EN CONSTRUCCIÓN: con la finalidad de habilitar el pago a cuenta del total, es
decir para la certificación de la obra: para realizar la habilitación de pagos durante el desarrollo de
la obra. permite realizar una tasación más exacta de los trabajos realizados hasta ese momento
(cantidad de materiales invertidos y mano de obra ocupada).
Corrige errores y omisiones del cálculo sobre plano, así como del plan de trabajo. Porque puede
considerar aspectos como el sobrante de materiales en un determinado rubro (que pueden ser
utilizados en otros, abaratando el total).
3. SOBRE OBRA TERMINADA: con la finalidad de una tasación o para la fijación de una renta o para
determinar un porcentaje en caso de herenciamiento o para la CERTIFICACIÓN FINAL (consiste en
el balance y cierre de obra, donde se registra todo lo que se hizo y todo lo que se cobra).
Inconvenientes: no poder detectar las calidades y las características de los materiales que no se
encuentran a la vista. La medición es más exacta que el primero pero menos que el segundo.
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Son más exactos dado que el computista tiene noción de todos los gatos realizados hasta el momento. El más
preciso es el 2, brinda conocimientos más acabados del tipo y calidad de los materiales utilizados, en el caso
3 solo se evalúa lo que está a la vista.
NORMAS DE MEDICION OFICIALES Y DE LAS PRÁCTICAS USUALES DE LOS DISTINTOS GREMIOS: las normas
oficiales para la medición de obras de arquitectura son establecidas por el M.O.P (Ministerio de Obras
Publicas) a través de decretos, y sus reformas que son denominadas normas para la medición de estructuras
en la construcción de edificios. Sin embargo a veces hay que apartarse de estas y ajustarse a normas que
impone el medio.
NORMAS D.N.A (Dirección Nacional de Arquitectura): No existe reglamentación completa pero si clausulas.
Solo son obligatorias en el cómputo de obras públicas nacionales, pero conviene tenerlas en cuenta en obras
privadas ya que son el único elemento de base.
1.3 CONCEPTO DE COSTO - COSTO Y PRECIO

COSTO- COSTO: comprende la suma del costo de materiales + el costo de la mano de obra.
a) COSTO DE MATERIALES
COSTO – COSTO
b) COSTO DE MAÑO DE OBRA. COSTO
PRECIO
c) GASTOS GENERALES.
d) BENEFICIOS.
PRECIO: es lo primero que el cliente quiere saber, una vez determinado el precio, solo se puede actualizar
como consecuencia de inestabilidad económica- efectuados a través del “régimen de variación de costos” que
permite ir actualizando los costos dese la fecha de licitación hasta la fecha de ejecución.
El contratista no podrá bajo ningún pretexto, reclamar aumento de los precios unitarios fijados en el contrato.
ART 42, LEY 4990.
 GLOBALES: precio total de una obra, surge de la multiplicación de su superficie cubierta por el costo de
una unidad de medida (usualmente m2) sirve para orientar al propietario sobre el costo estimativo de una
obra.
 UNITARIOS: coste de cada uno de los materiales a pie de obra.
Elementos integrantes del precio:
a) COSTO DE LOS MATERIALES: se obtiene multiplicando la cantidad de materiales (en m2,m3,ml,gl) que
posee una estructura por el costo unitario de los mismos. Se consideran los materiales al “pie de obra”
debido a pérdidas o desperdicios en el transporte.
El precio de los materiales está definido por: el precio de compra y el precio del flete. Los factores que
intervienen en el precio son: la distancia del lugar de origen hasta la puesta en obra, el medio de transporte
utilizado, carga y descarga, depósitos en el caso de ser necesario.
FLETE: el costo se obtiene del volumen o peso de lo transportado y la distancia en km. Se utilizan tres medios
de transporte (carretera: más rápido. Ferroviario. Fluvial: más lento y más barato).
b) COSTO DE MANO DE OBRA depende de:
 Rendimiento: la cantidad de obra que un operario puede realizar en un tiempo determinado. Factores
que inciden: la edad de la persona, capacidad, clima, capacitación, herramientas con las que cuenta,
repetitividad de los trabajos, formas de contratación.
 Formas de contratación: es el factor que más incide en el rendimiento, es el modo en el que se acordó el
pago de la mano de obra o salario. Pueden ser de tres formas:
- A JORNAL: se le paga por hora de trabajo pero no tiene ninguna obligación de alcanzar algún resultado.
Tipos de jornales:
 Jornal básico: pago mínimo que cada obrero recibe según su categoría, se lo establece según los
convenios colectivos de trabajo de la industria de la construcción.
 Jornal real: es el jornal básico más las cargas sociales.
Las cargas sociales son beneficios o contribuciones sociales, son los aportes al estado establecidos por
las leyes que deben efectuar los patrones (empleador) por tener obreros a su cargo. Se calculan en
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porcentajes. Su valor se traduce en un % del jornal básico cuya estimación la realiza la cámara
Argentina de la construcción. Incluye:
 Jubilación 11%.
 ART, seguro contra accidentes 2%. Se deposita en AFIP
 Obra social 5%.
 Sueldo anual complementario (aguinaldo) 1%mensual- 12% anual.
 Fondo de desempleo 12%anual – 8% al año (2ºaño) va disminuyendo, el empleador deposita
en una caja de ahorro de IERIC.
 Indemnización- su valor varía según la antigüedad.
 Preaviso de despido, se notifica al obrero que a partí de cierta fecha no va a trabajar más, un
periodo de 20 o 30 días para que pueda conseguir otro trabajo.
 Vestimenta, vacaciones, feriados, seguro.
- A DESTAJO: se fija el precio por cantidad de resultado, el obrero ira cobrando a medidas que va
concretando los trabajos. No tiene un plazo para terminar los trabajos
- POR CONTRATO: se fija un precio único por el total de los trabajos y tiene un plazo para ejecutarlos.
Se pueden contar con las tres formas dentro de una obra, sobre todo en obras importantes donde la empresa
recurre a los subcontratos de determinadas partes de la obra.
CONVENIOS COLECTIVOS DE TRABAJO: son acuerdos de las dos partes intervinientes (la patronal y la obrera) que
integran la comisión paritaria. Entidades representativas: UOCRA (Unión Obrera Argentina de la Construcción)
representa a los obreros. La cámara Argentina de la construcción representa a la clase empresarial, la
patronal. La función de estas entidades es establecer las condiciones de trabajo y pago para los obreros de la
construcción. Fija las condiciones mínimas que tiene que haber entre el contratista y el obrero. Además de
establecer el régimen de reemplazos y vacantes. Que la semana laboral no exceda las 44hs. Las condiciones
de higiene y seguridad. Beneficios marginales (asistencia perfecta) régimen de representación gremial.
PERSONAL OBRERO DE LA CONSTRUCCIÓN – CATEGORÍAS:

 Oficial especializado.
 Oficial albañil. Salario determinado por jornada legal de 8hs.
 Medio oficial albañil.
 Ayudante.
 Sereno - Su retribución es mensual.
La legalización laboral establece que la forma de pago debe ser en el lugar de trabajo y dentro de los cinco
días posteriores a su vencimiento, deben ser en quincenas y deben pagarse en efectivo, que el propietario
demore en el pago del certificado no es impedimento para pagar a los jornales.
 1º quincena: entre el 15 y el 20 de cada mes.
 2ºquincena: entre el 1 y el 5 de cada mes.
EMPLEADOS DE LA CONSTRUCCIÓN: convenio colectivo de trabajo Nº 151/75 aplicable a: personal

administrativo, técnicos, capataces y maestranza; que cumplen tareas de oficinas, obras, depósitos y/o
talleres dependientes de las empresas constructoras. Se asignan diversas categorías.
GRUPO A: personal administrativo.

1º. Categoría: auxiliar administrativo principal, tareas de responsabilidad controla y supervisa a los empleados.
2º. Categoría: auxiliar administrativo, tareas de responsabilidad aplicando conocimientos de su sector.
3º. Categoría: Ayudante Adm. Ppal. Tareas que requieren práctica y criterio propio.
4º. Categoría: “ “ 1º tareas que no requieren ejercicio de mayor criterio.
5º. Categoría: “ “ 2º tareas que casi no requieren ejercicio de criterios propios.
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GRUPO B: personal técnico.
1º. Categoría: auxiliar técnico principal, bajo su control están un conjunto de empleados y/o tareas de una sección,
de la cual debe tener conocimiento.
2º. Categoría: auxiliar técnico, los conocimientos que debe aplicar son generales de los trabajos de su especialidad,
capacidad técnica suficiente para supervisar trabajos inferiores.
3º. Categoría: ayudante técnico ppal. requiere experiencia, actúan bajo supervisión superior.
4º. Categoría: ayudante técnico 1º conocimientos técnicos elementales.
5º. Categoría: ayudante técnico 2º.
GRUPO C: capataces.
1º. Capataz general de la empresa, dirige controla, inspecciona supervisa 2 o más obras.
2º. Capataz general de obra, se encuentra frente a una obra.
3º. Capataz de 1º amplios conocimiento de su especialidad, saber interpretar planos generales y detalles, pliegos de
condiciones, etc.
4º. Capataz de 2º, saber interpretar planos, dirigir la ejecución y apuntalamiento y andamios.
5º. Capataz ayudante, secundara al capataz en sus tareas, conocer y saber preparar las mezclas según las indo
indicaciones que se le hagan saber organizar y distribuir el trabajo en obra.
GRUPO D: personal de maestranza, desempeñan tareas generales.

1º. Categoría: choferes de administración o jefe de ordenanza.
2º. Categoría: tarea de limpieza, porteros, serenos de oficinas, ordenanzas, etc.
c) GASTOS GENERALES: son todas las inversiones que debe efectuar la empresa para materializar una obra
y que no forman parte del costo- costo.
 Directas: inexistentes sin la obra, surgen como consecuencia de la ejecución de la obra.
- Garantía del contrato.
- Sellado del contrato.
- Ingresos brutos.
- Fondo de reparo.
- Impuesto a las ganancias.
- Tribunal arbitrario.
- Mensuales: representante técnico, sereno, choferes, personal, capataz, etc.
- Otros: obrador, cartel de obra, maquinas, máquinas y equipos, mensuras, ayuda de gremios, etc.
- Costos de finalización de obra, deben ser tenidos en cuenta al momento de realizar el presupuesto de la
obra. Es un gasto directo muy importante, comisiones por descuento de certificados, gastos por sesiones
de crédito, estampillado, etc.
 Indirectas: son gastos fijos de la empresa, que igualmente se producen por más que no haya obra
ejecutándose. Se prorratean (se reparten proporcionalmente) entre todas las obras contratadas y por eso
se lo debe considerar estimativamente en el presupuesto.
- Sueldo del personal directivo de la empresa, administrativo, técnico.
- Gastos de oficinas de la empresa.
- Viajes, viáticos.
- Amortización de equipos no afectados a obra.
- Impuestos en general.
d) BENEFICIO: también llamado utilidad. Es la pretensión que tiene el constructor o empresario de

remuneración por los trabajos a realizar para una obra y la responsabilidad que asume frente a la misma.
Debe asegura un margen de rentabilidad que resulte una ganancia real y concreta. Generalmente es el
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10%. Los factores que inciden en la determinación del beneficio son la envergadura y los riesgos de
inversión de capitales, la problemática de la ejecución, el estado de la economía, etc.
DETERMINANTES DEL PRECIO

TASAS o IMPUESTOS QUE GRAVAN LA CONSTRUCCION sobre la obra:
 De origen nacional:
- Impuesto al valor agregado IVA incidencia directa al costo de obra.
- Impuestos internos a los combustibles, cubiertas, etc. incidencia directa al costo de obra.
- Impuesto a los capitales, el que te cobran por beneficios de bonos o acciones, incidencia directa al
costo de la obra.
- Impuesto a las ganancias, un porcentaje sobre los beneficios declarados, incidencia directa.
- Impuesto a los débitos bancarios, impuesto que te cobra el banco por las extracciones y usos de la
cuenta.
 De origen provincial:
- El impuesto a los ingresos brutos, que actualmente es de _____, se paga por el ingreso que obtienes,
es un % en base a una ganancia.
- Impuesto de ley de sellos, se pagan cuando haces todos los trámites en la ATP.
- Impuestos provinciales especiales, un porcentaje que se paga para el fondo de salud pública 0,71%.
 De origen municipal:
- Son tazas que varían en las distintas ciudades y están relacionadas al monto de la obra.
AYUDA DE GREMIOS:
Son todas las tareas que debe realizar el contratista principal cuando subcontrata un trabajo específico con
algún gremio en la obra. Forma de traducirlo en el presupuesto son por ejemplo: descarga de materiales y su
acarreo dentro de la obra, aperturas de zanjas, canaletas, provisión de mezcla, etc.
IMPREVISTOS PRESUPUESTARIOS: se agrega conjuntamente con el beneficio para cubrir todos aquellos costos
adicionales que eventualmente debe efectuar la empresa (oscila el 3% del presupuesto).
EQUIPOS:
Es el conjunto de maquinarias o herramientas o medios auxiliares que permiten realizar los trabajos con mayor
eficiencia y rapidez aumentando la productividad y reduciendo los costos.
- Maquinaria: tractores, motoniveladoras, topadoras, hormigoneras, etc.
- Herramientas: vibrantes manuales, compactadoras manuales, revocadoras, etc.
- Medios auxiliares: encofrados, andamios, herramientas de mano, etc.
Formas de obtenerlas: compra, alquiler, leasing (contrato de alquiler con opción de compra).
 Amortización: es el cociente entre el costo de un equipo y su vida útil.
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PRESUPUESTO: estimación del precio con anterioridad a la ejecución del trabajo, es el cálculo anticipado del
costo de una obra o una de sus partes. Tiene como objetivo estimar con mayor precisión el costo de la obra
antes de su ejecución. Formas de presupuestar:
 POR ANALOGÍA O ESTIMACIÓN COMPARATIVA: basado en hecho de que dos obras semejantes (en
función y característica técnicas). Deben tener un precio proporcionado en su magnitud, tendrán
el mismo valor de “unidad de edificación”, m2, m3, magnitud física, magnitud funcional.
 POR SUMA DE PARTIDAS GLOBALES: cuando el empresario sub contrata a otras empresas a las que
solicita los correspondientes presupuestos (de dif. Secciones) para confeccionar el presupuesto
global, sumando gastos generales más beneficios.
 POR ANÁLISIS DE PRECIOS REALES: (computo métrico) es el más seguro y utilizado para concursos
de precio. Por análisis de costos es uno de los documentos más importantes de la obra, es el que
más se aproxima al costo real y sirve de guía operativa de organización. Se descompone el costo
de sus partes fundamentales planteando la org. del presupuesto de la sgte manera:
- Cantidad y costo total de cada uno de los materiales.
- Cantidad y costo total de las especialidades de mano de obra.
- Plan de trabajo. Determinación del avance de obra.
- Plan de inversiones, distribución de los costos en el tiempo.
- Plan financiero, programación en el tiempo de los ingresos necesarios para el cumplimiento del trabajo.
Análisis de precios: es la fundamentación del precio de cada ítem que de este modo queda totalmente
explicita. Al realizar debemos ser cuidadosos con el coeficiente de aporte de materiales adoptado para que
se ajuste al trabajo que tenemos que cotizar, y con los rendimientos de mano de obra.
Determinación del coeficiente de impacto: analizar la obra en todos sus ítems hasta costo- costo y
posteriormente afectar a cada uno de ellos por el “coeficiente de impacto”, el cual permite obtener
rápidamente el precio de aplicación u oferta de cada ítems.
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UNIDAD 2: DEL PLIEGO DE CONDICIONES Y ESPECIFICACIONES
2.1 LEY DE OBRAS PÚBLICAS
 Ámbito de aplicación- Art. 1 Ley O.P 4990.
Obra pública: construcciones, conservaciones, instalaciones, modificaciones, restauraciones, trabajos en
general o servicios de industria. Proyectos que se ejecutan con fondos provinciales, nacionales o
internacionales, o subsidios particulares. Tiene como finalidad el bien público con el mayor
aprovechamiento de los recursos que le son propios extendidos a todos el territorio.
 PASOS POR LOS QUE PASA UNA OBRA Ley O.P 4990.
1. LLAMADO A LICITACIÓN: (licitación pública, privada, concurso de precios o contratación directa).
Se da desde la publicación de los edictos licitatorios hasta la fecha de apertura de la licitación. Su duración
se determina en base al tiempo necesario para que los proponentes adquieran los pliegos, estudien la
licitación, realicen consultas y preparen su oferta.
Edicto: aviso, decreto publicado por la autoridad con el fin de hacer pública una resolución, un acta, etc.
 Licitación pública: demandadas por el estado, puede presentarse cualquier empresa siempre que
cumpla con los requisitos del pliego de bases y condiciones.
 Licitación privada: participan como oferentes solo aquellas empresas invitadas por el organismo
licitante.
 Concurso de precios: el organismo invita a un número determinado de personas físicas para que
propongan las ofertas para la ejecución del contrato.
 Contratación directa: se elige directamente al contratista, sin llamado a licitación.
2. FECHA DE APERTURA DE LA LICITACIÓN: es un evento puntual que se realiza en un día determinado en las
cláusulas del pliego licitarío. Acto presidido por la máxima autoridad del organismo licitante. En el lugar
se abren los sobres Nº1 de cada oferente, son los que contienen la documentación técnica, verificando
que coincida con lo que exige el pliego. Los demás oferentes podrán manifestar lo que a su juicio
faltase o no estuviese en orden, cuyo caso, dichas observaciones se harán constatar en el acta, dichas
actas podrán firmar los ofertantes, sus representantes, cualquier presente a su voluntad.
Si el contenido del sobre Nº1 está en orden, se procede a la apertura del sobre Nº2, el cual contiene la
oferta económica. Cada propuesta será leída en voz alta por quien preside el acta. Todo lo ocurrido en
el evento deberá figurar en el acta, bajo la certificación de un escribano de gobierno. La falta de alguno
de los requisitos implica el rechazo automático de la oferta en el mismo acto.
3. PLAZO DE SOSTENIMIENTO DE LA OFERTA: es un lapso de tiempo establecido en las clausulas especiales
durante el cual el oferente deberá mantener inamovible su oferta, de lo contrario perderá la garantía
de la oferta. (1% de presupuesto oficial).
4. FECHA DE ADJUDICACIÓN: evento puntual en el que se comunica el resultado de la licitación a cada uno
de los de los proponentes. La adjudicación recaerá sobre la propuesta más ventajosa, siempre que
cumpla con los requerimientos impuestos en las bases y condiciones de la licitación.
Los puntos a evaluar son: importe, plazo de ejecución, capacidad técnica y financiera.
5. FIRMA DEL CONTRATO: luego de resuelta la adjudicación se establecen entre los 10-15 días para la firma
del contrato. (Tiempo estipulado para que el adjudicatario pueda construir la garantía del contrato),
si no se formaliza el contrato en el tiempo estipulado la adjudicación podrá quedar sin efecto.
6. FECHA DE INICIO DE OBRA: luego de la firma del contrato se dispone de un plazo entre los 10-15 días
hábiles para dar inicio formal a la obra con entrega del terreno y la realización de un primer replanteo.
Esto incluye un acta de iniciación. Si el contratista no concurre a la fecha indicada para replanteo se
fijara una nueva cita con 10 días de anticipación, de no concurrir a esta se asume el abandono de la
obra y pierde la garantía del contrato. (5% del monto adjudicado).
7. PLAZOS DE EJECUCIÓN DE OBRA: empieza a computarse a partir de la fecha de iniciación de la obra con
el acta de iniciación, hasta la fecha de recepción provisoria. Es estimado por el proyectista en su plan
de trabajo y programa de inversiones, los cuales se elaboran considerando el tiempo que demandara
la ejecución de cada ítem, posibles eventualidades climáticas, necesidades del comitente, etc.
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8. RECEPCIÓN PROVISIONAL: se realiza cuando las obras estén concluidas de acuerdo al contrato y una vez
realizadas todas las pruebas establecidas. Se realiza una vez cumplido el plazo de ejecución de obra.
aquí comienza a correr el PLAZO DE GARANTIA cuya duración va desde los 3 meses (obras de Ing.)
hasta los 12 meses (obra de Arq.) siendo tiempo suficiente para evidenciar vicios ocultos. La recepción
tendrá carácter provisional hasta que se haya cumplido el plazo de garantía establecido en el pliego.
9. RECEPCIÓN DEFINITIVA: se realiza al finalizar el plazo de garantía fijado, siempre que no se evidencien
patologías o el contratista haya subsanado los vicios ocultos detectados. Cuando el contratista solicita
la recepción definitiva se realiza una inspección obligatoria y confección del acta. A partir de acá
comienza por un plazo de 10 años la RESPONSABILIDAD CIVIL de la empresa constructora por la cual
la misma sigue siendo responsable por la ruina total o parcial de la obra, con la salvedad de que puede
señalar como responsable al director de obra, o proyectista, entre quienes se determinara la
responsabilidad por cualquier ruina que aparezca.
 RESPONSABILIDAD DE LOS PROYECTOS ART 4 LEY DE O.P 4990

El organismo público licitante deberá indefectiblemente contar con el proyecto o la documentación
técnica básica mínima necesaria para la obra, como condición previa al llamado a licitación, para la
ejecución de cualquier obra pública. Cuando el llamado a licitación contemple proyecto y precio para la
ejecución de una obra pública, el proyecto deberá ser aprobado por el organismo, previo a la firma del
contrato. En la elaboración de la documentación técnica del proyecto, se deberán aplicar las normativas
técnicas, de seguridad, de calidades vigentes y las legales, que rijan el ejercicio profesional en la
provincia del chaco.
 CONTENIDO DE LA DOCUMENTACION TECNICA art 5 ley O.P 4990

1- Objeto de la obra.
2- Compromiso escrito del destinatario de la obra de hacerse cargo de la operación y el
mantenimiento.
3- Memoria descriptiva del proyecto de la obra.
4- Memorias de cálculo.
5- Estudio del impacto ambiental (antes, durante y después de la obra).
6- Planos catastrales generales de la obra y detalles constructivos.
7- Modelo de planilla de cotizaciones de ítems.
8- Especificaciones técnicas particulares. Que cubran la totalidad de los ítems de la obra que se trata.
9- Especificaciones técnicas generales.
10- Plazos de ejecución.
11- Clausulas legales.
12- Bases y condiciones de llamado a licitación.
13- Liberación de espacios, dominios y trazas.
14- Modelo de contrato.
15- Plan de trabajo e inversiones.
16- Análisis de precios.
17- Computo numérico.
18- Fuente de financiación legalizada.
19- Monto del presupuesto oficial.
20- Planilla de materiales y equipos mínimos a incorporar en la obra.
21- Modelo de cómputos de insumos y servicios locales.
22- Cartel de obra que identifique a la misma.
23- Condiciones especiales de higiene y seguridad a cumplir por el contratista de la obra.
El organismo licitatorio podrá incluir otras especificaciones que a su juicio ayuden a definir los objetivos de la obra
a licitar, a fin de que el mismo apunte al óptimo aprovechamiento de los recursos, abarcando aspectos tales como
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la complejidad de la obra, el grado de afectación que esta le producirá al medio, población beneficiada directa o
indirectamente y otros.
 HABILITACIÓN DE EMPRESAS OFERENTES ART 7 LEY O.P 4990

Para poder participar como oferente de una licitación pública, toda empresa, persona deberá contar con
la habilitación del registro de constructores de obras públicas de las provincias del Chaco que funciona en
el ámbito del organismo provincial encargado de regir las obras publicas en el Chaco. Los aspectos a
evaluar para obtener la correspondiente habilitación son la capacidad técnica de la empresa y su solvencia
económica, financiera y legal.
 DIPONIBILIDAD DE CRÉDITOS ART. 12 LEY DE O.P 4990

Antes del llamado a licitación o contratación el organismo ya debe contar con el crédito presupuestario y
legalmente previsto su financiación. Solo por razones de reconocida urgencia, originadas por caso fortuito
o fuerza mayor que afecten seriamente la seguridad o la salud pública, el poder ejecutivo podrá autorizar
el llamado a licitación o contratación con cargo de solicitar simultáneamente la autorización, si así
correspondiera, a la legislatura provincial para comprometer el crédito.
 CONTENIDO DEL CRÉDITO ART. 13 LEY DE O.P 4990

Los créditos acordados para las obras públicas deberán contemplar los importes que demande la
adquisición de los terrenos, desocupación, constitución de servidumbre o restricción al dominio cuando
así correspondiera, como así también gastos y honorarios por servicios profesionales. En ningún caso
podrá adjudicarse o contratarse obra alguna sin disponerse previamente del dominio y posesión o uso
autorizado legalmente de los inmuebles necesarios a favor del estado.
 PUBLICACION DE LA LICITACION ART 15 LEY DE O.P 4990

El aviso de la licitación deberá publicarse en el: boletín oficial, página web oficial y en algún diario de la
provincia del Chaco. Los avisos deberán publicarse al menos tres veces con una anticipación no menor a
10 días a la fecha de apertura de la licitación.
 CONTENIDO DEL AVISO PUBLICITARIO ART 16 LEY DE O.P 4990

1- Denominación de la obra que se licita.
2- Ubicación geográfica de la misma.
3- Organismo que realiza la licitación.
4- Lugar de consulta o retiro del pliego del llamado de licitación.
5- Monto del presupuesto oficial en moneda de curso legal.
6- Plazo de ejecución.
7- Funcionario del organismo al que debe dirigirse la propuesta.
8- Lugar, día y hora de apertura de la licitación.
9- Importe de la garantía que proponente deberá constituir para intervenir en ello.
10- Precio de venta del respectivo pliego licitatorio.
11- Sistema de contratación.
12- Capacidad de contratación.
13- Identificación de los profesionales del proyecto.
 CONSULTA DE DOCUMENTACIÓN LICITATORIA ART 17

Va a estar a disposición de los interesados en la sede del organismo que lo efectúa.
Obras de interés local: se remitirá copia de la documentación al municipio correspondiente con anterioridad
la publicación del aviso.
A difusión nacional: la documentación deberá estar disponible en l casa del chaco en cap. Federal.
Adquisición: previo pago del importe que se haya establecido como precio del aviso.
Recibo oficial: por el pago efectuado lo extenderá el organismo responsable de la documentación licitatoria.
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 ACLARACIONES DE LA DOCUMENTACIÓN LICITATORIA ART 18
Pliegos licitatorios: determinan los modos y plazos pedidos de aclaración.
El organismo licitante efectuara las aclaraciones que estimase convenientes para la mejor interpretación del
contenido del pliego, cumpliendo con los mismos recaudos previstos en la documentación licitatoria. Las
fechas de aclaración se comunicaran por escrito a todos los que adquiriesen el pliego.
 PARTICIPACIÓN DE EMPRESAS LOCALES ART 19

Para propiciar la participación de las empresas locales en la financiación y ejecución, operación y
mantenimiento de toda obra pública provincial, el pliego podrá establecer:
La obligatoriedad de que cualquier empresa no local, para ser oferente, debe asociarse o incluir una
participación asociativa con una o más empresas locales. Entendemos por empresas locales a aquellas que
están inscriptas en el registro público de comercio de la provincia del chaco.
 FORMALIDAD DEL ACTO LICITATORIO ART 20

El acto de apertura será público, se realizara en el lugar, fecha y hora del aviso. Será presidido por la máxima
autoridad presente del organismo licitante al que secundaran, técnicos, representantes, profesionales,
auxiliares pertenecientes al mismo. El escribano presenciara el acto y certificara el desarrollo del mismo con
su firma en el acta respectiva.
Finalizada la apertura de los sobres presentados, cualquiera de los presentes tendrá la posibilidad de hacer
constar en el acta las observaciones que a su juicio merezca. Una vez concluida el acta estará firmada con
aclaración de firma por los presentes y por el escribano de gobierno designado.
CAPACIDAD TECNICA FINANCIERA: aspectos a tener en cuenta en la adjudicación de una obra o un oferente
 Capacidad de ejecución anual: monto máximo en pesos que una empresa constructora está en
condiciones de ejecutar en obras durante un año ($/año).
 Capacidad de contratación anual: es el monto disponible que cada constructor tiene asignado para lo
que resta del año, luego de algún trabajo.
Ambos elementos figuran en el registro de constructores de obras públicas de la provincia, para llevar un
registro de las construcciones habilitadas para obras públicas y poder así distribuir proporcionalmente entre
las distintas empresas, el presupuesto oficial para obras públicas.
 Capacidad del proponente: los concurrentes deberán estar inscriptos en el registro y no podrán
contratar a aquellos que no hayan cumplido con contratos anteriores ni empleados de la
administración.
 INCOMPATIBILIDADES- ART 30
Serán desestimadas las propuestas de personas físicas o jurídicas, cuando algunos de sus apoderados,
profesionales, socios o miembros de sus órganos directivos, sean funcionarios o técnicos que hayan
intervenido en la preparación de los pliegos o llamados a licitación de que se trate o tengan entre sus
funciones la facultad de decidir, en cualquier instancia, las cuestiones que puedan surgir desde la presentación
de las propuestas hasta la adjudicación final.
 SISTEMA DE ADJUDICACIÓN – ART 31 (aspectos que se analizan para evaluar la oferta mas conveniente)
La adjudicación preservara el concepto de la propuesta más conveniente, conforme las condiciones
establecidas para la licitación y resguardara la seguridad, salud y el
Interés público. A tales efectos, el organismo adjudicara a la oferta más conveniente analizando y evaluando
los siguientes aspectos como mínimo:
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1- Capacidad y organización operativa de la empresa para la ejecución de la obra.
2- Situación patrimonial al último ejercicio contable legal.
3- Contratos simultáneos.
4- Solvencia económica y financiera de la empresa.
5- Antecedentes de obras similares, la falta de los cuales en ningún caso será causal de exclusión.
6- 5Tipo y calidad del equipamiento afectado a la obra.
7- Responsabilidad ante sus proveedores.
8- Antecedentes de conducta de la empresa oferente, otorgada por el registro de constructores de la provincia.
9- Certificación de capacidad de contratación otorgada por el registro de constructores de la provincia.
10- Cumplimiento de los requisitos exigidos en la documentación para la licitación correspondiente.
11- Ponderación de los insumos, servicios y mano de obra de preferencia local, como asimismo deberá realizar la
identificación y ubicación geográfica actualizada de sus bienes registrables.
12- Consideración de los montos de las ofertas conforme al criterio de la banda eliminatoria del veinte por ciento
(20%).
La presentación de las propuestas a una licitación no implicara su aceptación, pudiendo el organismo rechazar algunas
o todas sin que ello diere lugar a reclamo alguno.
CONTRATO – documentación contractual art 36

Es un acuerdo de voluntades entre el contratista y el comitente para la ejecución y pago de los trabajos. El
contrato entra en vigencia a partir de la fecha de su firma. Un contrato de ejecución está conformado por:
1- Ley de obras públicas y decretos reglamentarios.
2- Bases de llamado a licitación.
3- El pliego de las condiciones y especificaciones por la contratación y ejecución de obras.
4- Planos generales y de detalle.
5- La propuesta del contratista.
6- Aclaraciones varias que las partes hubiesen admitido.
7- Acta de adjudicación.
8- Ley 4787 de administración financiera.
9- La contrata: identificación de las partes contratantes, comitente y contratista. Y la designación de la
dirección de obra.
GARANTÍAS art 24 y 25.
Son otras condiciones legales que debe ofrecer el constructor (empresa) para presentarse a licitación. AL
presentar una propuesta deberá constituirse una garantía a favor del organismo licitante por un importe
equivalente al uno por ciento (1%) del monto del presupuesto oficial de la obra que se trate.
 GARANTÍA DE OFERTA: es el 1% del presupuesto oficial y es retenido hasta cumplirse el plazo de
mantenimiento de la oferta. Durante el plazo de mantenimiento de la oferta el proponente deberá
mantener inamovible su oferta, de lo contrario se lo sancionara apropiándose de su depósito.
 GARANTÍA DEL CONTRATO: es el 5% del monto adjudicado que será retenido hasta después de la
recepción definitiva de la obra. Se dispone de un lapso de 10-15dias a contar a partir del momento en
que se hace público el resultado de la adjudicación. Según la ley de obras publicas la garantía del
contrato debe ser devuelta con la recepción definitiva.
 GARANTÍA DE FONDO DE REPARO art 49 : equivale a un 5% del monto del contrato del importe de cada
certificado (pago mensual) retenido hasta la recepción definitiva de la obra. su fin es reparar los vicios
constructivos que aparezcan luego de la recepción provisional de la obra en caso de que el constructor
no acuda a repararlos.
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MEDIOS LEGALES A TRAVÉS DE LOS QUE SE PUEDEN CONSTITUIR LAS GARANTÍAS
 DEPÓSITO DE DINERO EN EFECTIVO: medio menos utilizado.
 CARTA DE FIANZA BANCARIA: garantía dada por un banco, en nombre de la empresa. El banco responde
por el oferente realizando el pago de la garantía. El banco cobra un interés sobre la garantía prestada
haciéndole firmar una contragarantía a la empresa, la cual puede responder con bienes patrimoniales.
 PÓLIZA DE SEGUROS: las garantías se realizan por medio de compañías de seguro. Son más económicas
que las anteriores, no piden una contragarantía, sino que asimilan a las garantías como un riesgo más a
cubrir.
 PAGARE: se puede garantizar pero solo hasta un determinado monto del presupuesto oficial.
 HIPOTECARIO: su procedimiento es engorroso y genera demoras, debe hacerse ante escribano público y
registrarse en catastro y en el registro de la propiedad. No se acepta para garantizar la “garantía de oferta”
sino recién hasta la firma del contrato.
 PRENDA: igual que anterior pero son para bienes muebles.
 BONOS O TRIBUTOS.
 CHEQUE CERTIFICADO.
 CRÉDITOS DISPONIBLES.
PERDIDA DE GARANTIA DE OFERTA art 26.

Si antes de la adjudicación y dentro del plazo del mantenimiento de la oferta y sus prorrogas, la oferta fuera
retirada, el proponente perderá la garantía constituida, dándose conocimiento del hecho al registro de
constructores de obras públicas de la provincia, a sus efectos. Si el adjudicatario no se presentare, no afianzare
o se negare a firmar la contrata en la forma y tiempo establecidos, previa intimación fehaciente, perderá el
importe de la garantía de la oferta en beneficio del organismo y será sancionado como mínimo con seis meses
de inhabilitación en el registro de constructores de obras públicas de la provincia. En tal supuesto, el
organismo podrá adjudicar la obra a la oferta que sigue en orden de conveniencia. En caso de reincidencia en
la conducta del adjudicatario, la inhabilitación será por un periodo de dos años.
VIGENCIA DE LA GARANTIA DE OFERTA art27.

La vigencia de la garantía de oferta habilitara al oferente a ser adjudicatario en el caso que la administración
así lo resuelva y lo obliga a presentarse a firmar el contrato respectivo en el tiempo y forma establecidos en
las bases y condiciones, conforme a comunicación expresa del organismo licitante. El incumplimiento de esta
obligación dará lugar a que el estado provincia efectué la aplicación de sanciones a través del registro de
constructores de obras públicas de la provincia.
La garantía de oferta mantendrá su vigencia hasta la culminación del plazo establecido en el pliego o hasta la
firma del contrato, lo que resultare primero, procediéndose en ambos casos a la devolución inmediata de la
garantía de oferta a todos los oferentes.
DE LA MEDICIÓN, CERTIFICACIÓN Y PAGO DE LAS OBRAS EJECUTANTES

Son obligaciones reciprocas que hay que prever en las condiciones legales del contrato.
MEDICIÓN DE LA OBRA: art.43
Se realiza periódicamente (cada mes) a los efectos de ir habilitando pagos o certificaciones durante el
transcurso de la obra. Hay dos maneras de medir:
 Medir la variación de volúmenes que se produce en periodos fijos de tiempo (ley de O.P establece
periodos mensuales de medición.
 Medir volúmenes fijos de obra (prestablecidos) independientemente del tiempo de su ejecución. Eje:
banco hipotecario va habilitando el préstamo en cuotas de acuerdo al avance de obra.
Según la ley de O.P las mediciones deben realizarse dentro de los 5 días hábiles, posteriores a cumplimiento
del mes, dejando constancia en un acta que formara parte de la “foja de medición”.
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CERTIFICACIÓN DE OBRA: art. 44.
Es el instrumento con el cual se acredita que el contratista ha realizado una determinada cantidad de obra.
Elemento en donde el propietario reconoce la deuda al constructor por los trabajos realizados hasta el
momento.
Según la ley de O.P dentro de los 10 días post medición se debe extender un certificado de pago por la obra
relevada.
PAGO DE OBRA: se efectúa dentro del término fijado en el pliego de condiciones. Pueden ser de contado, pago
diferido (emisión de pagarés) o mixtos (parcialmente de contado y parcialmente diferido).
 De contado: se puede anticipar al constructor hasta el 30% del monto del contrato, pero se debe
garantizar que será destinado a la compra, alquiler o reparación de equipo y/o materiales.
 Deferido: el estado recurre a estas formas de pago que consiste en la emisión de pagarés, cuando no
tiene recursos. Pagares reglamentados en el pliego, exige que el proponente al momento de presentar
su oferta, presente también su financiación de cobro. Condiciones mínimas a tener en cuenta:
- Plazos de financiación: periodo por el cual se presta el dinero.
- Fondo de amortización: formas en que se levantaran los pagarés.
- Interés de financiación: costo adicional por el dinero prestado, el fin es mantener el valor del
capital.
TEORÍA DEL RIESGO IMPREVISIBLE

Surge como consecuencia de los desfasajes económicos (inflaciones) que impediría a los contratistas poder
cumplir con las obligaciones y prestaciones establecidas en el contrato, es decir, cosas ajenas a su voluntad.
Art. 1091 código civil y comercial: todo aquel que se vea en la posibilidad de cumplir con el contrato (que su
cumplimiento le resulte oneroso) o por causas ajenas a su voluntad (extraordinarias, de fuerza mayor) tienen
derecho a dar por concluido el contrato. Ya sea de forma total, parcial o en el estado en que se encuentre.
MULTAS
Es una indemnización económica por todo daño y perjuicio que se ocasiona al propietario. Es posible de ser
calculado, por lo general es entre el 1% y el 5% del monto del contrato, y se debe procurar que nunca supere
el 10% (beneficio).
Por atrasos en la ejecución de la obra, a partir del segundo mes de ejecución, en relación con los montos
indicados en la curva de inversiones. Cuando el atraso supere el 5% en el primer mes y se aumente en el
segundo, del monto del contrato actualizado se aplicaran las siguientes multas:
 Multas por incumplimiento del plan de trabajo y/o curva de inversiones durante la ejecución de la
obra: 1 al 4%.
 Multas por mora en la terminación de la obra: según la fecha contractual y ampliaciones legalmente
otorgadas. Será la que corresponda, según el rango de sanción que sea aplicable, hasta llegar a 10%
como tope máximo.
INCENTIVOS O PREMIOS POR ADELANTO DE PLAZOS: incentivos económicos que premian la finalización
de la obra, incitando así su rápida concreción. Solo se da en obras privadas.
INICIACIÓN Y REPLANTEO DE OBRA: la administración deberá comunicar por escrito la aprobación del
contrato y la orden de inicio de obra, la fecha de replanteo, la entrega del terreno, labrándose un acta por
duplicado, de cada operación.
Si el contratista no concurre a la fecha indicada para el replanteo, se fijara una fecha nueva con 10 días de
anticipación y de no concurrir a esta segunda se asume el abandono de la obra.
ALTERACIONES EN LAS CONDICIONES DEL CONTRATO: algunos contratos poseen clausulas rígidas, en
otros se prevén alteraciones, tal es el caso de los contratos de obras públicas, en los cuales siempre surgen
modificaciones. Como por ejemplo:
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- Trabajos adicionales: aquellos que responden exclusivamente a la voluntad del propietario, por lo que
este se hará cargo de la variabilidad del costo de la obra.
- Trabajos imprevistos: son trabajos que se tienen que hacer o rehacer a fin de preservar la obra evitando
que se dañe. Trabajo económicamente a cargo del propietario (en obras públicas es el estado) siempre
y cuando el constructor no estuviese en mora. Fenómenos naturales, acontecimientos humanos como
huelgas, alteraciones en el mercado o epidemias.
- Trabajos imprescindibles: son aquellos que no estando expresamente previstos en la documentación
del proyecto, hacen a la completa, adecuada y correcta realización de la obra asegurando un
funcionamiento acorde a los fines previstos. Son obligatorios para el constructor, deberá ejecutarlos
dentro del precio convenido, corren por su cuenta.
PLIEGO DE BASES Y CONDICIONES: (documento más importante del proyecto) según la ley de obras
públicas 4990 es el instrumento escrito que contiene las normas jurídicas, ya sea de alcance general o
particular, reguladoras del procedimiento de contratación en su preparación y posterior adjudicación
(entrega, otorgamiento).
Es un documento contractual que contiene disposiciones legales, económicas, administrativas y técnicas
constituyendo el soporte indispensable para la contratación y ejecución de una obra.
Tiene como fin definir con precisión las condiciones para una licitación, adjudicación, contratación, ejecución
y recepción de obras, fundamentalmente públicas.
En una licitación cuando el propietario es el Estado: se rige por los principios del derecho administrativo (ley
de obras públicas). Cuando el propietario es Particular: se rige por los principios del derecho civil.
En obras privadas, no existe disposición a seguir (solo ordenanzas y códigos).
El pliego de condiciones regula las relaciones entre el propietario (promotor del proyecto) y los contratistas
(los que van a ejecutar). Las especificaciones particulares del pliego es donde se define con precisión,
materiales, equipos, etc. Se refleja cómo hay que hacer lo que está en los planos.
BASES: son las normas que regulan el proceso, son documentos de naturaleza legal que sirven de referencia
y soporte para dar seguridad a las condiciones que regulan la ejecución de obras. Señalan los derechos,
obligaciones, responsabilidades (mutuas entre propietario y contratista).
Evitan discusiones, ayudan a la toma de decisiones con rapidez y eficacia.
CONDICIONES: de ejecución de obra, describe las circunstancias futuras e indispensables para que pueda
ejecutarse la obra, el cumplimiento de la misma depende el nacimiento y finalización de la correcta ejecución
de trabajos en la obra.
 Pliego de bases y condiciones generales: contiene el conjunto de disipaciones aplicables a la totalidad de

los contratos de una misma categoría, en relación a los contratos de una misma categoría en relación a :
- Forma de adjudicación.
- Garantía de oferta y ejecución contractual.
- Condiciones de trabajo.
- Subcontratación.
- Cesión de contrato, responsabilidades, otras.
 Pliego de bases y condiciones particulares: son documentos que contienen las especificaciones que se
establecen particularmente para la ejecución de cada contrato. Contienen reglas complementarias y
subordinadas al pliego de condiciones generales.
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 Pliego de especificaciones técnicas particulares: contiene la regulación práctica especial de cada obra,
forma parte de la documentación del proyecto. En él se describen por separados los elementos de la obra
o provisión de calidades de materiales, forma de ejecución, técnicas de mediación para el pago.
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
Debe tener correlación con planillas de locales, listado de rubros e ítems, planos y planillas de locales. Su
importancia esta en determinar la calidad de los materiales y los procedimientos de ejecución que inciden en
los costos de construcción.
Pliego de especiación técnica: comprende la documentación escrita que amplia, complementa y detalla la
información de la documentación gráfica del proyecto integrado por planos y planillas. Es uno de los
documentos integrantes de la documentación del proyecto, aborda todos aquellos aspectos referidos a la
descripción de los materiales, productos, muestras, pruebas y ensayos, reglamentos y otras disposiciones
técnicas, requerimientos particulares y resultados a cumplir. Es un documento que especifica, con la mayor
precisión posible, materiales y productos, procedimientos y/o resultados.
PRODUCCIÓN DE LAS ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

 Pueden ser de distintas maneras según los estudios de arquitectura.
 Varían según: el tipo de trabajo realizados, la cantidad de especificaciones producidas, y la envergadura
del estudio.
 A veces se hacen en el estudio, otras fuera, parte de ellas pueden ser otorgadas por profesionales a cargo
de especialidades del proyecto.
 En algunos casos un profesional especialista tiene a su cargo la coordinación de las especificaciones
producidas por estos últimos y redacción de las mismas.
TIPOS DE ESPECIFICACIONES: existen cuatro formas, no se opta por una sola, se suelen complementar.
 ESPECIFICACIONES DESCRIPTIVAS: define las propiedades exactas de los materiales y de los métodos de
ejecución, colocación o instalación, sin usar marcas, ni estar patentados. El contratista debe respetar las
prescripciones establecidas. Es una descripción detallada y escrita de la propiedad de un producto y mano
de obra necesaria para su colocación.
 ESPECIFICACIONES DE RESULTADOS: especifica los resultados requeridos, el criterio por el cual el resultado
será juzgado y método por el cual será verificado.
El contratista el libre de elegir los materiales y métodos que cumplan con una especificación de resultados.
 ESPECIFICACIÓN SEGÚN LAS NORMAS: esta forma requiere que un producto o proceso de ejecución estén
de acuerdo a normas prestablecidas.
 ESPECIFICACIONES SEGÚN MARCAS Y SISTEMAS PATENTADOS: esta forma específica el nombre del
producto, el número del modelo y toda otra información patentada. El contratista debe garantizar que su
uso no implica otras obligaciones para el comitente en relación con la patente. Ventajas: estricto control
en la selección del producto del producto. Preparación de planos más detallados y completos basados en
información precisa. Especificaciones más cortas y menor tiempo de producción.
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La licitación de una obra cualquiera sea su naturaleza exige para su normal y rápido desarrollo la preparación
de una serie de documentos que forman en conjunto al “legajo de obra”
PARTE ESCRITA:
Memoria descriptiva: fundamentación de las ideas y soluciones adoptadas por el Arq. Del proyecto.
Pliego de condiciones y especificaciones:
 de origen legal (reglas en la ley de obras públicas, disposiciones legales y jurídicas, obligaciones,
derechos, normas,)
 de origen técnico (disposiciones técnico constructivas, determinan la calidad y forma de ejecución de
los trabajos).
Cómputo y presupuesto: cálculo del monto, cantidad, precio de materiales. Estimación del costo con
antelación a la ejecución.
PARTE GRÁFICA: Planos: representan a escala y son generales, de detalles, de instalaciones, otros. Planillas:
complementan los planos ofreciendo información específica, de locales, de carpintería, de terminaciones,
otras.
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UNIDAD 3: LOS SISTEMAS DE EJECUCIÓN DE OBRAS
3.1 CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS DE EJECUCIÓN.
Son los distintos sistemas o distintos estudios de orden técnico y jurídico, vinculados o no a un contrato de
construcción conforme a los cuales se inician- desarrollan y terminan las obras.
1- SIN CONTRATO: POR ADMINISTRACIÓN: -Propia o Economía.

-Delegada.
2- POR CONTRATO: a) POR CONCESIÓN: -Concesión gratuita.

-Concesión onerosa.
-Concesión subvencionada.
b) POR PRECIO: Por ajuste de alzado: -Absoluto.

-Relativo.
Por unidad de medida o precio unitario: -Unidad simple.

-Unidad de medida.
Coste y costas: -A porcentaje.
-A suma fija.
-Con cláusulas especiales.
c) MIXTOS: - Por contrato separado.

- Por contrato combinado.
-Por contrato mixto.
1- EJECUCIÓN DE OBRA SIN CONTRATO:

 POR ADMINISTRACIÓN PROPIA O ECONOMÍA: el propietario es el encargado de construir la obra
haciendo de constructor y de director de obra, sin la intervención de ningún empresario constructor,
ingeniero o arquitecto (salvo en la creación y elaboración del proyecto.
Ventajas: ahorro económico, propietario consciente del precios de los materiales.
Desventajas: si no está capacitado puede tener errores constructivos.
 POR ADMINISTRACIÓN DELEGADA: cuando el propietario, por falta de idoneidad, da mandato a otra
persona para que se encargue de la administración de la obra. Implica su dirección, compra de
materiales, contratación de obreros, etc.
Ventajas: mejor fiscalización del propietario y flexibilidad.
Desventajas: riesgo para el propietario de ser engañado de los precios de los materiales –
responsabilidad del propietario.
MANDATO: es un contrato que vincula el propietario con el administrador autorizando este último a
realizar actos jurídicos (compras, contrataciones, etc.). La responsabilidad recae sobre el propietario.
2- EJECUCION DE OBRA POR CONTRATO:

El propietario delega la ejecución de la obra a un tercero con quien establece un contrato.
Según el C.C.y.C art. 1251: hay contrato de obra cuando una persona, según el caso el contratista o
prestador de servicio, actuando independientemente, se obliga a favor de otro, a realizar una obra material
o intelectual a proveer un servicio mediante una retribución.
A. POR CONCESION: utilizado en obras públicas, cuyo pago se realiza mediante la explotación financiera
de la misma por parte de la empresa que la ejecuto (con capitales propios). Dicha explotación dura un
plazo determinado (fijado por la ley) dentro del cual el constructor deberá recuperar su inversión y
obtener el beneficio.
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Vencido el plazo de concesión la obra pasa en mano del estado, aplicado solo en obras públicas que sean
rentables: caminos, puentes, terminales de colectivos, etc.
Cuando el estado construye obras por concesión puede exigir o no el pago de una retribución (canon)
teniendo en cuenta las rentas que se pueden obtener de la explotación de las mismas, pudiendo ser de tres
tipos:
 Concesión gratuita: cuando el costo de la obra se equilibra con lo recaudado. No existe canon.
 Concesión onerosa: en este sistema la empresa o constructor debe pagar a la administración un
porcentaje de lo recaudado (canon), cuando las rentas producidas por la obra es mayor que lo estimado
o necesario.
 Concesión subvencionada: lo recaudado por la explotación no cubre los costos previstos. Es decir, los
ingresos de la concesión son insuficientes para solventar la inversión realizada, el estado subsidiara a la
empresa o constructor en una suma determinada prevista.
CONTRATO DE OBRA PÚBLICA: aquel en el cual es estado paga directamente la obra al constructor, de acuerdo
al régimen legal de la obra pública.
CONTRATO DE CONCESIÓN DE OBRA PÚBLICA: aquel en el cual es estado no paga el contrato, sino que permite
al constructor que se indemnice de los gastos a través del cobro de una tarifa por el uso, o explotación.
En este sistema hay que definir cuatro elementos básicos:
1- Costo de la obra: depende del proyecto, se podrá conocer su valor o formara parte de lo propuesto.
2- Interés del capital: es la tasa de financiación que propone la empresa o constructor, para conseguir
los fondos necesarios para su ejecución.
3- Plazo de concesión: tiempo que comienza desde que se entrega la obra al propietario y este lo
devuelve para su explotación por concesión.
4- Tasas a pagar por el usuario: derecho que cobra la empresa o constructor para utilización de la obra
B. POR PRECIO: se contrata la obra por un monto presupuestado con antelación cuya forma de pago puede
darse de varias maneras, las cuales constituyen variantes de este tipo de contratación.
 POR AJUSTE ALZADO:

Ajuste es sinónimo a precio, se determina por contrato, la ley, los usos o decisión jurídica.
Alzado que está fijado en una determinada calidad.
Se refiere a la obra perfectamente definida cuyo precio se fija en un monto global, un precio único total por
el total de la obra e inamovible. Precio pre-determinado y total por la ejecución completa de los trabajos. Es
una modalidad que implica el máximo riesgo por el contratista y por lo tanto el incremento del coeficiente de
pase entre costo y precio debido a que además de los gastos generales y beneficios de la empresa, los
oferentes suelen incluir ciertas previsiones para contingencias (riesgo, peligros, etc.)
Es cuando las partes convienen a: Una realizar la obra proyectada (proyectista) y la Otra a pagar por la misma
un precio único (comitente). A su vez pueden ser:
 Por ajuste alzado absoluto: es rígido, una vez firmado no da lugar a modificaciones (ni de obra, ni de
precio, salvo acuerdo entre las partes). No es muy conveniente dado que en toda obra surgen
modificaciones.
 Por ajuste alzado relativo: permite modificaciones, tanto en los trabajos de obra como en el precio de
los mismos. Es ideal para casos imprevisibles. Eje: inflaciones, que no permitan mantener un precio
fijo, este aspecto e ve contemplado en el contrato a partir de la cláusula de estabilidad monetaria.
Ventajas: es sencillo e invariable, el dueño no paga más que el precio global pactado.
Desventajas: si existe un error en el presupuesto hay riesgo de que el constructor baje la calidad de los
materiales para poder adecuarse al precio pactado.
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 POR UNIDAD DE MEDIDA O PRECIO UNITARIO:
En esta modalidad se convienen precios unitarios para cada ítem a liquidar según la cantidad de unidades
realmente ejecutadas y medidas (de acuerdo a las normas de ejecución estipuladas).
Recomendada para contratación que trabaja con pocos ítems.
Se desmenuza la obra en ítems y se les fija un una unidad (métrica) con las que se lo medirá.
Luego se establece en el contrato el valor o precio unitario (costo de materiales, de mano de obra, gastos
generales, beneficio) cada ítem con su correspondiente unidad de medida (ml, m2, m3).
El precio se fija por la medida o por unidades técnicas, se debe establecer de manera clara con precisión las
formas de medición. Existen dos tipos:
 Por unidad simple: no se conviene la cantidad de unidades a realizar sino solo el precio en cuyo caso
cualquiera de las dos partes (constructor o propietario) puede dar por cumplido el contrato (ya que
no se establecido la cantidad precisa de unidades a construir, sino solo su precio). Su uso no es usual,
pero está previsto por la ley.
 Por unidad de medida: se conviene tanto la cantidad de unidades (ítems) a realizar, como su precio. El
responsable del cómputo es el propietario que indica la cantidad de unidades a utilizar (distinto al
ajuste alzado).
Ventajas: contar con una obra inicialmente definida, predeterminada en razón de que las cantidades de obras
a realizar, las pone el propietario, siendo responsabilidad del constructor o empresario cotizar el precio
unitario sobre las obras que le indica el propietario y la calidad de la obra en consecuencia es buena.
Desventajas: ideal para obras de ingeniería que requieren trabajo de un tiempo prudencial que resulta
imposible que lo efectué el constructor para presupuestar la obra.
 COSTES Y COSTAS
Coste: sinónimo de costo: equivalente a gastos de obra.
Costas: sinónimo de beneficio: equivalente a gastos de empresa.
El contratista se obliga a ejecutar los trabajos contra el reintegro de los costos (coste) más un plus (costas)
por concepto de gastos generales y beneficios, generalmente constituido por un porcentaje a aplicar sobre
las primeras. El empresario construye la obra con sus propios recursos y el propietario se obliga a ir
reembolsándole al constructor (coste).
El pago se efectúa mediante certificados de pagos que se elaboran semanal o mensualmente con el avance
de la obra.
Es recomendable para la contracción de trabajos cuyo precio es de problemática determinación a priori:
trabajos de refacción y en todos aquellos casos en que no sea posible contar al momento de la contratación
con una completa y ajustada documentación de proyecto, o en épocas de inflación.
Costos o expensas de una empresa se pueden manifestar de dos formas:
 A porcentaje: cuando la retribución empresaria está fijada en un % del costo o expensas de la obra.
Ventajas: incentiva al empresario para perfeccionar la obra, ya que los gastos debidamente justificados
que la obra demande los pagara el dueño en carácter de reintegro.
Desventajas: exige tener confianza en el empresario y resulta antieconómico si no existe una adecuada
vigilancia y dirección del técnico director de obra.
 A suma fija: cuando la retribución empresaria está fijada en una suma fija.
Ventajas: desaparece la indiferencia o desinterés del empresario por el mayor monto de gasto porque la
retribución es a suma fija, determinada de antemano.
Desventajas: hace desaparecer del empresario su interés por la economía de los gatos al ser retribución
determinada en suma fija.
3
 Coste y costas con cláusulas especiales:
Ventajas: corrige la indiferencia empresaria por el ahorro de los gatos y que puede llegar hasta un 50% de
la economía realizada con respecto al presupuesto estimativo oficial.
Desventajas: la calidad de la obra puede lesionarse si no existe adecuada vigilancia y control por parte de
la dirección de obra.
C. MIXTOS O COMBINADO: consiste en contratar las distintas partes de la obra mediante distintos sistemas
de contratación y/o contratando a distintos constructores (contratos separados) para la ejecución de cada
una de ellas. Sistemas de contratamiento:
 POR CONTRATOS SEPARADOS

No hay contratista principal sino que cada constructor termina su contrato con la finalización de su parte de
obra.
Ventajas: puede obtenerse mejor ejecución al contratar en forma independiente con los empresarios
acreditados de cada gremio, consiguiendo mejores precios.
Desventajas: aparece anarquía (ausencia total de estructura gubernamental en un estado) en la obra si no se ejerce una
adecuada vigilancia por parte de la dirección de obras.
 POR CONTRATO COMBINADO

Hay un solo constructor responsable para una obra que es subdivida en dos o más formas de contratamiento.
Ventajas: reunir toda la obra en un solo contrato con constructor o empresario adoptando el sistema de
ejecución más adecuado para cada parte de la obra.
Desventajas: las mismas que el sistema anterior.
 POR CONTRATO MIXTO

El propietario podrá materializar una obra utilizando sistemas con y sin contratamiento.
Ventajas: mismas que el sistema anterior.
Desventajas: el problema que se presenta es determinar el responsable, pues en este sistema se diluyen las
posibilidades de determinar las responsabilidades.
4
UNIDAD 4: DE LA DIRECCION, CONDUCCION Y ORGANIZACIÓN DE OBRA.
DIRECCIÓN DE OBRA (DIRECTOR DE OBRA – representante del estado)
Finalizada la etapa intelectual y aprobada por las autoridades de la policía de la edificación, sobreviene la
etapa de la dirección de la obra, que se define legalmente como el control de la fiel interpretación de los
planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto y la revisión y extensión de los certificados
correspondiente al pago de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos.
Operación de control de obra: encargado de verificar que los trabajos se correspondan a lo proyectado en la
documentación contractual y el cumplimiento de las obligaciones del contratista.
Supervisa y controla periódicamente la ejecución de las obras.
Dirección a cargo del director de obra quien representa al comitente que en obras públicas es la
administración (el estado).
El director de obras es responsable frente a su comitente, autoridades y terceros pro fallas, errores u
omisiones cometidas en el desempeño de las tareas a su cargo. Se encarga también de trazar el “plan de
dirección de obras”.
FORMAS DE EJERCER LA DIRECCIÓN DE OBRAS- SEGÚN EL SISTEMA DE EJECUCIÓN ADOPTADO.

 Por economía: el propietario o comitente ejecuta la obra por sí y para sí mismo, haciendo las veces de
director y empresario (constructor) es decir, la dirección está a cargo del mismo propietario.
 Por administración o mandato: el propietario delega la obra a un administrador (mandato), el mandatario

o administrador asume la organización técnica, administrativa y económica de la obra y se encarga de su
post cumplimiento. Si no hay empresas involucradas se contra directamente a los albañiles, y si se contrata
a una empresa constructora, el control recae sobre ella.
 Por contrato: obras públicas o privadas se divide en los siguientes trabajos:

1- El proyectista o la repartición pública realiza la parte técnica, legal y artística. La dirección de obra
debe aprobar el plan de obra y controlar su ejecución.
2- El constructor o empresa se encarga del aspecto económico, plan de obra y presupuesto.
PLAN DE DIRECCIÓN, SU EJECUCIÓN Y CONTROLADOR.

El director de obra traza el plan de obra que comprende las siguientes tareas:
1- ESTUDIO DEL PROYECTO: interpretación del proyecto y su documentación.
2- PREVENCIÓN: debe anticipar los requerimientos de obra y su ejecución.
3- DETERMINACIÓN DEL MOMENTO DE EJECUCIÓN.
4- EJECUCIÓN DE LA OBRA: control de la ejecución correcta.
5- INSPECCIÓN: verificación (del cumplimiento de disposiciones administrativas y legales) y recepción
(provisoria y definitiva).
OBLIGACIONES DEL DIRECTOR DE OBRA

Un director de obras, responde por fallas en las edificaciones también por su obligación de:
 Ordenar y dirigir los trabajos de ejecución material de la obra.
 Inspección de los materiales y mezclas, cuidando que reúnan las proporciones, dosificaciones,
dimensiones y condiciones de calidad previstas en el proyecto o en sus documentos complementarios,
asegurando la capacidad de los mismos para servir a su destino en la edificación.
 Deben exigir las pruebas de ensayos y análisis que estime necesario para comprobar la bondad y
aptitud de los materiales antes de autorizar su utilización en obra.
El servicio profesional de dirección de obra tiene por objeto:

- Que la obra se construya con concordancia con los planos y especificaciones, de acuerdo con los precios
y plazos y disposiciones de la documentación contractual.
1
- Asesorar a los contratistas.
- Asesorar al comitente a los efectos de las recepciones provisoria y definitiva de la obra.
- Controlar la actividad de los contratistas con respecto a:
 Concordancia con la documentación.
 Medición de los trabajos previo a su liquidación.
 Pruebas y ensayos requeridos por la documentación.
 Puesta en marcha de las instalaciones.
- Aprobar la concordancia con la documentación contractual de:
 Los planos de detalles confeccionados para los contratistas.
 Materiales propuestos por los contratistas especificados bajo la condición “similar o equivalente”.
 Las muestras y tramos de muestras de componentes o partes de la obra.
- Confeccionar y entregar a los contratistas:
 aclaraciones graficas o escritas, que a criterio del D.O sean necesarias para la interpretación o complementación
de las documentación contractual.
 Listado con fallas o defectos detectados en la inspección previa a la recepción provisoria.
 Listado con fallas o defectos detectados en inspecciones efectuadas durante el lapso de garantía.
- Emitir ordenes de servicio para:
 Aclarar y/o complementar aspectos de la documentación contractual.
 Demoler y re ejecutar trabajos que exhiban diferencias con la documentación contractual.
 Reparar o demoler y re ejecutar trabajos con fallas o defectos aparentes.
 Instrumentar toda acción a la dirección de obra.
- Advertir al contratista en caso de observar fallas o incumplimientos en materias que son de su exclusiva
responsabilidad como ejemplo:
 Replanteos.
 Existencia de fallas o defectos aparentes en muros linderos.
 Adopción y mantenimiento de medidas de seguridad e higiene del trabajo, protecciones y defensas.
 Procedimientos y técnicas constructivas.
 Construcciones provisorias de obrador, cerco y cartel de obra.
 Ubicación o guarda de materiales ocupados en obra.
 Limpieza del obrador.
 Vigilancia.
INSPECCIÓN Y CONTROL DE OBRAS- art 56 Ley de OP.

El organismo licitante será el responsable de realizar la dirección técnica de la obra, inspección, contralor y
seguimiento de la obra contratada, verificando la calidad de los procesos constructivos. Para el caso de obras
a contratar con proyectos de terceros, la dirección técnica será ejercida por el organismo que hubiere
aprobado el proyecto. El organismo determinara, en su estructura, el área que tendrá a su cargo la dirección
técnica de las distintas obras que se ejecuten y de la cual dependerán los inspectores de obras asignados a
cada una de ellas.
La inspección de las obras será ejercida por profesionales según las características y complejidad de la obra
que se trate, matriculados en el consejo profesional de agrimensores, arquitectos e ingenieros de la provincia
del chaco, designados por el organismo responsable. Las comunicaciones con las contratistas se realizaran a
través de la inspección, estando obligada la empresa contratista a acatar las órdenes que se impar tienen
tendientes al fiel cumplimiento del contrato. Las inspecciones tendrán libre acceso a los obradores, talleres,
laboratorios, campamentos, oficinas del contratista y de terceros afectados a la obra, a quienes la contratista
le hubiera encomendado trabajos o provisiones relacionados con la obra inspeccionada. Idénticas facultades
tendrán las áreas específicas de control del tribunal de cuentas.
*CONTRALOR: control que se ejerce sobre algo, en especial el que se hace desde la administración pública, para asegurar el
cumplimiento de un trámite, etc.
2
EXCLUSIVIDAD DE LA INSPECCIÓN – art 57 Ley de O.P
La ejecución de la obra se realizara bajo la exclusiva supervisión del o los profesionales matriculados
designados por el organismo licitante. El contratista solamente podrá recusar la inspección de las obras, ante
razones debidamente fundadas por escrito, quedando a exclusivo criterio del organismo responsable aceptar
o no la recusación planteada, expidiéndose expresamente a través del instrumento pertinente.
CONDUCCIÓN DE OBRAS (REPRESENTANTE TÉCNICO – empresa constructora)

Ejecución de la obra a cargo del constructor o la empresa constructora; materialización del proyecto.
Constructor es el responsable de la programación, coordinación de la intervención de los distintos gremios de
obreros, especialistas y subcontratistas, así como la ejecución y control de la construcción y además la
distribución y provisión de materiales, herramientas y obreros.
Es el responsable ante el comitente, autoridades y terceros por fallas, errores u omisión en el desempeño de
las tareas a su cargo.
REPRESENTACIÓN TÉCNICA art 58 Ley de O.P

los pliegos de licitación indicaran el perfil del profesional universitario o técnico matriculado y habilitado en
el consejo profesional de agrimensores, arquitectos e ingenieros del chaco, teniendo en cuenta las
características y complejidad de la obra, como asimismo las restricciones respecto de que la representación
técnica no opere simultáneamente en más de dos obras cuando la suma de los presupuestos oficiales supere
el millón de pesos ($1.000.000,-) o bien la ubicación geográfica lo limite o el nivel de complejidad lo requiera.
El monto señalado podrá ser actualizado por decreto del poder ejecutivo.
Quien responde por la empresa es el representante técnico: es el responsable de ejecutar la obra de acuerdo
al proyecto, al contrato y a las normas de la construcción.
 Se encarga de coordinar el plan de trabajo (o de avance), la distribución de materiales, las compras,
etc.
 Su presencia es más usual en obras grandes, mientras que obras chicas no se acostumbra a asistir con
regularidad.
 Es el profesional que asume la responsabilidad, que implica una construcción, una instalación o
provisión de sus equipos y/o materiales para la construcción.
PLAN DE EJECUCIÓN O PREVENCIÓN DE OBRAS:

Comprende la preparación y disposición de todo lo referente a la ejecución de la obra haciendo a la
organización y exitosa ejecución de la misma. Funciones:
1- Preparar y determinar el plan de trabajo y supervisar frecuentemente la marcha de los mismos.
2- Responsabilizarse en la preparación de planos, cálculos y planillas, etc. de estructuras e instalaciones.
3- Preparar toda la documentación técnica necesaria como especificaciones, confección de subcontratos, etc.
4- Coordinar los distintos subcontratistas y proveedores.
5- Provisión de materiales y distribución de mano de obra.
6- Instrucciones para el personal.
 DIFERENCIA ENTRE DIRECCIÓN Y CONDUCCIÓN
DIRECCIÓN: director de obra. CONDUCCIÓN: representante técnico.

 Asegurar la perfecta interpretación de los planos.
 Vigilar la organización y ejecución de los trabajos y la  Atender a las necesidades propias de la ejecución de obra.
calidad de materiales.  Provisión, distribución y destino de mano de obra,
 Medición de los trabajos realizados para la extensión de materiales, equipos y maquinarias.
los certificados de obra.  Manejar el consumo de materiales, encargándose del
 Asegurar el cumplimiento del plan de trabajo, verificando depósito de entrada y salida de materiales.
plazos de ejecución que evidencien un posible retraso.  Organizar los equipos de obreros.
 Ampliación verbal de las indicaciones de planos y
documentos.
3
¿Quién responde por fallas, en la edificación?
En el nivel de la construcción la ley civil imputa (culpa) al constructor la responsabilidad por ruina total o
parcial de la obra, si esta procede de vicio de construcción, vicio de suelo o mala calidad de los materiales.
VICIOS O DEFECTOS Y DIFERENCIAS EN LA CALIDAD. Artículo 1271.

Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra.
PLAZOS DE GARANTÍA. Artículo 1272.

Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su
funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación.
Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo
de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:
a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;
b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los
plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes.
OBRA EN RUINA O IMPROPIA PARA SU DESTINO. Artículo 1273.

El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde
al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen
impropia para su destino. El constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa
ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales,
aunque no sean provistos por el contratista.
Los empresarios constructores son los responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales o provinciales
de todo daño que se causen a los vecinos.
La responsabilidad civil recae sobre la empresa constructora, el director de obra y el proyectista. Ante alguna patología,
vicio o ruina de la obra, cada uno de estos tratara de deslindar responsabilidades además, en cuyo caso se recurrirá a
una pericia para determinar responsabilidades.
RESPONSABILIDADES COMPLEMENTARIAS. Articulo 1277

El constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción están obligados a
observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño
producido por el incumplimiento de tales disposiciones.
PROYECTO DE DIRECCIÓN DE OBRAS:

No siempre los encargos unifican el proyecto y la dirección de obra en un único responsable. En ocasiones los
comitentes optan por encomiendas parciales de proyecto o de dirección de obra, procedimiento que de por
si no aporta ventajas al comitente, a los profesionales o a la obra.
 Proyectista: debe ajustar la documentación del proyecto al máximo y no debe dejar nada librado a la
interpretación del director de obra.
 Director de obra: debe estudiar en profundidad la documentación del proyecto no solo para cumplir su rol
de manera correcta, sino por responsabilidades adicionales que adquiere.
Por esta razón el arancel prevé honorarios adicionales para el director de obra, equivalente al 25% del total
de honorarios por dirección de obra.
ENCOMIENDAS DE SUPERVISIÓN DE OBRA

Es el ejercicio de una “inspección superior” por parte de un profesional sobre la actitud de otro profesional o
empresas a fin de prestarles asesoramiento y/o ejercer ciertos controles sobre ellos.
 Una supervisión de obra no debe asumir responsabilidades propias del director de obra y debe abstenerse
de dar órdenes en la obra. Su función no es ejecutiva, debe limitarse a asesorar e informar a su comitente.
 Hay gran cantidad de variantes por lo que no se puede generalizar las tareas y obligaciones de una
supervisión de obra. Un caso que se presenta frecuentemente es el de la supervisión que se encomienda
4
al profesional proyectista para ejercer sobre otro profesional, director de obra o sobre una empresa
constructora Eje: en los contratos de llave en mano.
 En este caso el Arq. Autor del proyecto, es contratado por el comitente para verificar, durante la ejecución
de la obra, el respeto al proyecto o su adaptación a situaciones que exigen ajustes al mismo, debiendo
cumplir las siguientes tareas (entre las más representativas):
- Asesorar al comitente en caso de modificaciones al proyecto.
- Asesorar al comitente en caso de cambios de especificaciones y reemplazo de materiales.
- Asesorar al comitente en relación con adicionales o economías.
- Advertir al profesional responsable en caso de detectar incumplimientos contractuales de la dirección de
obra e informar al comitente en caso de desatención.
 Es recomendable que en los contratos de supervisión las tareas y obligaciones sean enunciadas con el
mayor detalle posible.
 También se recomienda que los contratos sean visados, para su conocimiento y como prueba de
conformidad, por los profesionales sobre quienes será ejercida la supervisión.
 Para asegurar el éxito de la ejecución de obra, el profesional supervisor debe desempeñar su rol con pleno
conocimiento de los roles ajenos.
INSPECTOR DE OBRA.
Es quien se vale del director para controlar la obra siendo un representante del mismo. Tendrá libre acceso a
obradores, talleres, laboratorios, oficinas del contratista y de terceros afectados a la obra. No puede dar
órdenes en la obra, el director de obra no es responsable por las omisiones o errores de la inspección. Es un
profesional o técnico, destacado por el comitente en la obra para desempeñar ciertas tareas específicas:
- Control de calidad de los materiales.
- Control del personal y de la ejecución de la obra.
- Medición de los trabajos.
- Seguimiento del plan y cumplimiento de plazos.
- La correcta interpretación de las especificaciones técnicas.
(Solo en obras de gran magnitud, sino estas funciones las ejerce el director de obra).
DIRECCIÓN DE OBRA Y JURISDICCIÓN DE LA OBRA.

 Actividad del arquitecto como proyectista, como director de obra, afecta no solo a los intereses de su
comitente, sino también a La seguridad, la calidad de vida y los bienes de las futuros usuarios del edificio,
de los vecinos linderos y de la comunidad en general.
 Existen varios organismos que reglamentan el ejercicio profesional a partir del cumplimiento de normas y
realizando controles sobre la actividad del arquitecto y la obra (su resultado final)
 El arquitecto a cargo de la dirección de obra, debe estar inscripto en la municipalidad con jurisdicción
sobre la obra y cumplir los procedimientos, presentación de planos requeridos por la misma.
ROLES DE LA OBRA.
Cliente: persona o entidad que solicita al arquitecto un servicio profesional.

Comitente: persona física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa,
programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de construcción para sí o para su posterior
enajenación (venta-transferencia), entrega o cesión a terceros, bajo cualquier título y exhibe (o muestra) la
titularidad de un derecho que la faculta (encarga, capacita, habilita) a construir sobre el terreno.
Contratista: agente que asume contractualmente, ante el comitente, el compromiso de ejecutar con medios
humanos y materiales propios o ajenos.
Ejecuta la obra o parte de las mismas con sujeción al proyecto y a los términos del contrato de construcción,
mediante el pago de un precio pactado.
 Contratista principal: es el contratista que en obras por contratos separados tiene a su cargo, parte de
los trabajos a ejecutar en las obras, usualmente las obras generales, vigilancia y ayuda de gremios.
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El documento “contrato de construcción por ajuste alzado con contratista principal” establece que el
C. Ppal. Adquiere la condición del constructor y asume las responsabilidades por el proceso de
construcción de la totalidad de la obra.
 Contratista único o empresa constructora: es el que tiene a su cargo la totalidad de los trabajos a
ejecutar y asume la totalidad de las responsabilidades consiguientes (relacionadas).
 Contratista complementario: es el que, en obras por contratos separados, tiene a su cargo parte de los
trabajos a ejecutar en la obra y recibe prestaciones de ayuda de gremios por parte de la contratista
principal.
Ejecutor de obra: en obras por administración o por contratos separados en los que ningún contratista asume
las responsabilidades como constructor, el comitente asume el rol de empresario-constructor y debe
encomendar las obligaciones y responsabilidades técnicas de la construcción a un profesional habilitado quien
actuara como ejecutor de obra.
Gerente de construcciones: profesional que brinda servicios de gerencia de construcciones.
Gerente de proyecto: brinda servicios que van desde evaluaciones preliminares a terminaciones de la obra
pueden incluir:
- Redacción del programa de necesidades.
- Estudio de márketing.
- Asesoramiento para elección del proyectista y de los especialistas para la ejecución del proyecto.
- Programación de costos e inversiones.
Proveedor: persona o empresa que suministra materiales o equipos.
Proyectista: profesional o profesionales autores de la documentación de proyecto utilizada para la
contratación y ejecución de la obra.
Representantes de la D.O: son auxiliares de la dirección técnica designados por esta para actuar en su nombre
y a su cargo. La D.O es la única responsable por los errores u omisiones en que pueden incurrir sus
representantes.
Supervisión de obra: función que compete a un profesional que, no ejerciendo la dirección de la obra, es
contratado por el comitente para que le brinde asesoramiento y ejerza funciones de colaboración y contralor,
estipuladas en su contrato sobre actuación del D.O o una empresa constructora.
DIRECCIÓN DE OBRA:
Director de obra: control de obra, verificación de los trabajos en relación a lo proyectado. En la dirección de
obra aparecen involucrados:
Inspector de obra: es quien se vale del director para controlar la obra siendo un representante del mismo. Es
un profesional o técnico, destacado por el comitente en la obra para desempeñar ciertas tareas específicas:
- Control de la calidad de los materiales.
- Control del personal y ejecución.
- Medición de los trabajos.
- Seguimiento del plan y cumplimiento de los plazos. La correcta interpretación de las especificaciones técnicas.
- No puede dar órdenes en la obra, el D.O no es responsable por las omisiones o errores del inspector.
Solo en obras de gran magnitud, sino estas funciones las ejerce el D.O.
Sobrestante: es un colaborador de la D.O con atribuciones limitadas y sus tareas se limitan usualmente a:
- Control de rutina.
- Control de ingresos y egresos de materiales.
- Controles del personales.
- Mediciones.
Está presente permanentemente en obra, controlando los periodos de la misma.
Apuntador: lleva el parte diario, elabora informes diarios referentes al proceso de la obra.
Laboratorista: se encarga de realizar ensayos tendientes a controlar la calidad de los materiales utilizados así
como los elementos construidos.
Topógrafo: controla el loteo, relevamiento del terreno, el amanzanamiento, etc.
Dibujante: se encarga de la parte gráfica, como elaboración del croquis.
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REPRESENTANTE TÉCNICO- A su cargo están:
Jefe de obra o constructor: ejecuta directamente los trabajos bajo orden del R.T. su responsabilidad es
exclusivamente técnica (no legal, no Adm., Ni contable) en obras chicas se relaciona directamente con
capataces, proveedores y obreros.
Jefe de obra de la dirección de obra: es un representante de la D.O con atribuciones extendidas, de acuerdo
con lo dispuesto en la orden de servicio mediante la cual la D.O comunica su designación, la D.O es la única
responsable por los errores u omisiones que pueda cometer el jefe de obra.
Jefe de área: realiza una tarea semejante a la del sobrestante en la D.O. controla el correcto desempeño de
los albañiles. Es el punto de unión entre la obra y la oficina técnica. No son tan necesarios en obras pequeñas
pero si en obras grandes.
Capataz general: actividad parecida al jefe de área con la diferencia que no posee la misma formación
académica que este. Es solo un obrero experimentado con buenos conocimientos técnicos y prácticos y tiene
a su cargo un conjunto de obreros.
Encargados: función de control y asistencia del personal, recepción de, materiales y otros elementos.
Obreros: quienes ejecutan los trabajos bajo la dirección de sus supervisores y capataces.
Subcontratistas: es la persona o empresa a quien el contratista encomienda la ejecución de parte de los
trabajos contratados.
Desarrollador inmobiliario: nuevas modalidades para la gestión de proyectos y obras, de media y gran
envergadura. Es quien detecta una oportunidad, concibe el producto acorde a esta. Traspasa los
requerimientos de proyecto a los proyectistas, hace un seguimiento a estos proyectos para verificar que el
proyecto sea coherente con las características del producto deseado, estructura el financiamiento requerido,
coordina actividades de producción y venta.
DOCUMENTACIÓN DE OBRA- tres libros destinados a documentar toda la historia escrita de la obra.
1- LIBRO DE ÓRDENES Y SERVICIOS: destinado a documentar las órdenes u observaciones y todas las
modificaciones que la inspección de obra haga a la empresa.
Queda en poder de la inspección de la obra foliaba y numerada realizado por triplicado (queda en poder
dela inspección de obra, un duplicado pasa al bibliógrafo de la obra que en su archivo posee el inspector
de la misma y el triplicado pasa al contratista/ empresa).
2- LIBRO DE NOTAS DE PEDIDOS: servirá para que la empresa comunique, solicite, notifique, etc. a la
repartición cualquier novedad que necesite dejar documentada y asentada en la misma.
(Queda al poder del contratista/empresa, el duplicado será entregado al representante técnico y el
triplicado a la inspección de obra).
3- LIBRO DE ACTAS: destinado a asentar en el mismo el Acta de iniciación de obra, replanteo inicial, recepción
y entrega de elementos, de entrega o recepciones parciales, provisionales, acta de acepto de materiales.
(Queda al poder de del organismo licitante, el duplicad para la inspección de obra y el triplicado para la
empresa contratista).
En este documento se deja constancia de un hecho o de lo tratado y resuelto en las reuniones de
sociedades y asociaciones. El director de obra debe intervenir al comienzo, durante y al final de ella en
diferentes actas, donde se dejan asentados hechos sucedidos, reuniones entre comitente y empresa, con
un propósito determinado.
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TIPO DE ADJUDICACIONES- PROCEDIMIENTO PARA LA EJECUCIÓN DE OBRAS POR CONTRATO
1- LICITACIÓN PÚBLICA: abierta a toda empresa que quiera presentarse, llamándose mediante avisos
publicitarios. Se tiene en cuenta el pliego de bases y condiciones, planos y elementos a los cuales deben
ajustarse los proponentes.
2- LICITACIÓN PRIVADA: ante un reducido y selecto número de concursantes que son llamados por carta,
citados sol aquellos de capacidad técnica y financiera.
3- CONCURSO DE PRECIOS (mínimo 3)
4- CONTRATACIÓN DIRECTA: es para realizar un trabajo específico como una operación de compraventa. Se
puede contratar por:
- Ajuste alzado.
- Unidad de medida.
- Costes y costas.
LICITACIONES Y REGLAMENTACIONES.
Licitador: puede reservarse el derecho de elegir la propuesta que más le convenga, también puede declarar
desierta la licitación.
Es conveniente elegir:
- Uniformidad en la presentación.
- Confección del presupuesto detallado.
- Que haya limite a precios bajos.
Factores que definen a una propuesta como las más convenientes:

- ORDINARIO: precio, garantía, solvencia y antecedentes del proponente, plazos y propuestas.
- EXTRAORDINARIO: compromiso de conservar la obra una vez terminada, facilidades financieras.
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UNIDAD 6: GENERALIDADES LEGALES
DERECHO
Surge de la existencia del hombre en sociedad, pautas de convivencias necesarias. Es un conjunto de normas
que rigen la convivencia de los hombres en sociedad, normas a los cuales debe ajustar su conducta (para que
no haya caos y sea posible vivir en comunidad), normas de conductas que regulan la convivencia.
Características del derecho:
 Bilateral: porque al accionar sobre un sujeto, se oponen las obras u acciones de otros.
 General: se aplica a todos los individuos.
 Coercitivo: en caso de incumplimiento se aplica una sanción.
 Imperativo: porque ordena que se manifieste por orden o por imposición.
 Evolutivo: se adecua al desarrollo de la vida social, no es estático.
División del derecho NATURAL  Derecho constitucional.

 Derecho administrativo.
OBJETIVO POSITIVO PUBLICO:  Derecho penal.
 Derecho procesal penal.
DERECHO
 Derecho internacional público.
 Derecho civil.
 Derecho comercial.
PRIVADO  Derecho agrario.
 Derecho procesal civil.
 Derecho a la familia.
 Personalismos.
EXTRAPATRIMONIAL  Potestades familiares.
SUBJETIVO ES
 Obligaciones.
PATRIMONIALES
 Reales.

DERECHO OBJETIVO
Es el que establece el deber SER, lo que se debe cumplir o lo que no se debe hacer. Es el ordenamiento
“social justo”. Son normas establecidas por el estado (con su carácter de autoridad) sobre todo los individuos
y se establecen normas generales coercitivas y obligatorias para todos.
Regla de conducta exterior al hombre a quien se dirige y que arroja las siguientes expresiones: “el derecho
prohíbe apoderarse de lo ajeno”, “el derecho impone a los esposos los deberes de fidelidad y cohabitación”.
Conjunto de normas que rigen las relaciones de las personas en una comunidad.
DERECHO NATURAL: son los valores, principios y normas que existieron desde siempre y que trascienden
el derecho escrito (en normas). Surgen con la persona misma, el solo hecho de nacer, ser hombre
(derecho a la vida, libertad, dignidad humana, familia). Surgen por la existencia, por una necesidad por
el solo hecho de ser persona.
Sus principios son válidos para todo tiempo y lugar. Estos principios encuentran sus fundamentos en algo
superior al hombre, por la cual los hombres no podrían cambiarlo aunque se lo propusieran. Todos estos
principios que trascienden cada sociedad y en el tiempo y se mantienen son parte del derecho natural,
que no están escritos pero si nuestro ordenamiento legal esta incluido en estos principios, eje: no hay
normas contra la vida, la libertad, propiedad, etc.
DERECHO POSITIVO: conjunto de leyes vigentes en el país. Se divide en dos grandes ramas: el público y
el privado. Es la concreción del derecho natural, es decir, la traducción del derecho natural y su
adaptación a las circunstancias sociales concretas de un momento histórico determinado.
1
Aquel que está escrito, legislado y plasmado en normas, en una ley y que existe en un momento y en una
sociedad determinada. Es el que tenemos eje: en el código civil, en la constitución, etc. y que se clasifica
en dos grupos:
 EL DERECHO PÚBLICO: es un derecho de subordinación, es el derecho donde el estado, con su
autoridad establece normas a través del poder legislativo.
 Derecho constitucional: establece toda la normativa de nuestra constitución nacional. El
estado tiene el derecho de hacer cumplir la constitución haciendo que la población se
subordine a ella.
 Derecho administrativo: son todos los órganos dependientes del estado, que organizan su
funcionamiento, regulan las entidades del estado y entidades particulares. Son a los que
acudimos desde nuestra posición antes de por ejemplo denunciar una acción civil, primero
acción administrativa.
 Derecho penal: son normas de carácter obligatorias (no matar, no robar, etc.) define las
conductas antisociales o delitos y establece sus respectivas sanciones.
 Derecho procesal penal: cómo se lleva adelante el proceso desde su inicio hasta su fin.
 Derecho internación público: regula la relación de los estados entre sí, como entes soberanos
(independientes) Eje: Arg. con Chile, con Paraguay, etc.
 EL DERECHO PRIVADO: son aquellas normas que rigen la relación de los particulares entre sí, en un
plano de igualdad y coordinación, porque esta dictado para los particulares. En un pie de igualdad,
no ejerce el estado como poder de imperio sino los particulares entre sí, los regula:
 Derecho civil: que son todas las normas de contrato u obligaciones, derecho real, etc.
 Derecho comercial: es el que rige las relaciones entre los particulares, cuando compramos
algún producto.
 Derecho agrario: es el que rige todo contrato y actividad en el campo.
 Derecho procesal civil: es el que nos ordena como ir a reclamar, que tiene que hacer el juez,
el abogado.
 Derecho laboral: el que rige las relaciones de trabajo.
 Derecho de familia: que rige las relaciones y obligaciones de los miembros de una familia.
La clave de la distinción derecho público- derecho privado: para distinguir si una norma es de una u otro, es
ver cuál es el interés protegido: si el que predomina en la norma jurídica es de interés general, colectivo o
social pertenece al derecho público. Si lo que priva es el interés de los particulares pertenece al derecho
privado.
DERECHO SUBJETIVO
Facultad o atribución que tiene el sujeto. Establece la facultad o posibilidad de que uno ejerza su derecho o
no.
Alude a las prerrogativas (ventaja, facultad, atributo) que tiene una persona para exigir de los demás un
determinado comportamiento. Eje: “facultad del propietario de usar y disponer de la casa”, “facultad del
acreedor para ejecutar los bienes del deudor”.
Está sujeto a la voluntad de cada uno a ejercerlo o no. Poder (potestad) que tiene un individuo de ejercer o
no su derecho. Eje: si una persona presta dinero a otra persona y esta persona no se lo devuelve, el
reclamante o acusador tiene la opción de ejercer el derecho o no según su voluntad de denunciarlo, reclamar
que hubo apoderamiento ilícito, puede demandarlo.
DERECHO EXTRAPATRIMONIALES: no tiene un contenido económico, sentido vital.
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 PERSONALISMOS: aquellos que son propios de la persona, que hacen a la esencia de cada persona
(la fama, el honor, la libertad, la propiedad).
Si alguien es difamado y se siente agraviado por lo que el otro dice, le puede iniciar un juicio por
injurias y calumnia porque afecto su honor y su buen nombre. Esto no es contenido patrimonial
porque honor y buen nombre no tienen valor económico pero como sanción se aplica una
compensación económica.
 POTESTADES FAMILIARES: ámbito donde el derecho subjetivo rige plenamente. Eje: una mama
con su hijo que recibe una cuota alimentaria, recibe uno o dos meses y después ya no más, su
derecho es seguir reclamando, en muchas ocasiones no lo hacen porque demanda muchos
conflictos, etc. Otro caso es el reconocimiento paterno, por parte de las madres para no tener
problemas.
DERECHOS PATRIMONIALES: tienen un valor económico contenido, puede ser un bien.

 OBLIGACIONES: por ejemplo a reclamar algo que una persona presta a otra.
 REALES: uno de los derechos reales por excelencia es el de la propiedad, yo soy dueño hasta que
decida no serlo, puedo tener un terreno y elijo que hago. Si se mete otra persona yo decido que
hago.
FUENTES DEL DERECHO

Es el lugar de donde surgen las normas jurídicas, es decir, de donde se inspiran los legisladores para
imponerlas. Son actos o hechos de los que deriva la creación, modificación o extinción de normas jurídicas.
Órganos normativos o factores (históricos) que inciden en la creación del derecho.
Las fuentes del derecho se clasifican en MATERIALES (es donde estrictamente surge la norma) y FORMALES
(donde se inspiran y direccionan las normas).
Fuentes materiales: (la ley y la costumbre)
 LA LEY: es la fuente principal de nuestro derecho, cuando pensamos en normas de derecho, en la primera
que pensamos es en la ley. Principal fuente de la norma jurídica.
Reglas generales y obligatorias emanadas de la autoridad pública. Es un precepto común dictados para
todos en general, justo basado en la justicia, estable al ser obligatorio y tener carácter de perdurabilidad
en el tiempo, y suficientemente promulgable porque es dictada por una autoridad competente de rápida
entrada en vigencia.
Características:
1- Socialidad: se dicta para el hombre en cuanto miembro de la sociedad y se dirige a gobernar las relaciones
entre individuo.
2- Obligatoriedad: supone una voluntad superior que manda y una inferior que obedece.
ARTÍCULO 1º C.C yC.- Fuentes y aplicación. Los casos que este Código rige deben ser resueltos según las leyes que resulten aplicables,
conforme con la Constitución Nacional y los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte
3- Origen público: la ley debe emanar de una autoridad pública en la línea de la soberanía política, no puede ser
dictado por cualquiera. A través de las leyes se manifiesta la soberanía que tiene el poder público para
dictarlas.
4- Coactividad: porque ante el incumplimiento, las leyes traen sanción. No se deja a voluntad de las personas su
cumplimiento.
5- Normatividad: abarca un número indeterminado de hechos y rige a quien quiera que quede comprendido en
el ámbito de su aplicación. Porque rigen para determinadas conductas.
6- Generales y abstractas: no se dirige a una persona determinada. se establece para un número indeterminado
de individuos.
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Clasificación: pueden clasificarse a su vez:
LEY EN SENTIDO MATERIAL: son las normas escritas sancionadas por la autoridad pública competente como:
 Constitución nacional y constituciones provinciales.
 Leyes dictadas por el congreso nacional y legislaturas provinciales.
 Decretos del poder ejecutivo nacional y provincial.
 Ordenanzas municipales y edictos de policía.
Tienen todos los caracteres de ley: obligatorias, etc. Pero a veces las dicta el consejo municipal.
LEY EN SENTIDO FORMAL: aquellas que son dictadas por el poder legislativo que en el orden nacional se
elabora a través de lo dispuesto por la constitución nacional. En el orden provincial las leyes son dictadas
por las legislaturas de cada provincia.
ESCALA JERÁRQUICA DE LAS LEYES- KELSEN
1- Constitución Nacional. No toda norma es obligatoria por si misma; es obligatoria si

2- Leyes nacionales. Las dicta el congreso de la nación. respeta el orden jerárquico y los principios fundamentales de
3- Decretos nacionales. Las dicta el poder ejecutivo nacional. nuestra constitución.
4- Constitución Provincial. Una norma inferior, (eje: los edictos u ordenanza municipales)
5- Leyes provinciales. Las dictan los diputados.
nunca pueden ir en contra de los principios y fundamentos de
6- Decretos provinciales. Las dicta el gobernador.
nuestra constitución nacional.
7- Ordenanzas municipales. Las dicta el consejo municipal
La orden superior es la constitución nacional.
8- Edictos policiales (no se usa)
En el código civil y comerciar habla claramente de cuáles son las funciones de la ley en todos los problemas.
ARTÍCULO 4º- C.CyC: Ámbito subjetivo. Las leyes son obligatorias para todos los que habitan el territorio de la
República, sean ciudadanos o extranjeros, residentes, domiciliados o transeúntes, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes
especiales.
ARTÍCULO 5º- C.CyC: Vigencia. Las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas
determinen.
¿Desde cuándo es obligatoria la ley? Para nosotros desde que se publican 8 después. Formulación de una ley:
 Iniciativa. (proyecto lanzado por el poder ejecutivo o cámara de diputados o senado).
 Presentación ante las cámaras.
 Discusión. Sanción: aprobación por cámara.
 Promulgación.
 Publicación. Se publica en el boletín oficial.
Hay algunas leyes dicen que empiezan a regir a partir de tal fecha en ese caso no importan los 8 días.
ARTÍCULO 6º C.CyC: Modo de contar los intervalos del derecho. El modo de contar los intervalos del derecho es el
siguiente: día es el intervalo que corre de medianoche a medianoche. En los plazos fijados en días, a contar de uno
determinado, queda éste excluido del cómputo, el cual debe empezar al siguiente. Los plazos de meses o años se
computan de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se
entiende que el plazo expira el último día de ese mes. Los plazos vencen a la hora veinticuatro del día del vencimiento
respectivo. El cómputo civil de los plazos es de días completos y continuos, y no se excluyen los días inhábiles o no
laborables. En los plazos fijados en horas, a contar desde una hora determinada, queda ésta excluida del cómputo, el
cual debe empezar desde la hora siguiente. Las leyes o las partes pueden disponer que el cómputo se efectúe de otro
modo.
Los días se cuentan desde la 0:00hs hasta las 24hs, medianoche, es decir que si una obligación vence el 1º de abril, mi
plazo para cumplirla termina a las 24hs. Días: de 0:00 a 24hs, en caso de los días fijados en plazo, todos los 2 tengo
que pagar el alquiler y si el 2 es feriado tengo que pagar el día siguiente hábil. Si me obliga a pagar los 31 y ese mes no
tiene 31, tengo que pagar el 1º día del mes siguiente, el primer día hábil del nuevo mes.
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ARTÍCULO 7º- C.CyC: Eficacia temporal. A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de
las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad
establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.
Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más
favorables al consumidor en las relaciones de consumo.- Desde su entrada en vigencia son obligatorias.
 LA COSTUMBRE: es la conducta repetida. La costumbre jurídica es la forma espontánea de expresión del derecho
(mientras que la ley es reflexiva y coherente). Cuando una regla de conducta se reitera en el tiempo de manera
constante y uniforme la comunidad la asume como una regla jurídicamente obligatoria, aunque no exista ley que
la certifique.
Históricamente la costumbre a precedido a la ley en la organización jurídica de los pueblos, las sociedades
primitivas se rigen por la les costumbres y no conocen la ley escrita. Cuando las relaciones sociales
adquieren cierta complejidad aparece la necesidad de fijar la norma jurídica en texto escrito. Conforman
a la costumbre dos elementos:
Elemento objetivo: está constituido por la serie de actos semejantes, uniformes y constantemente
repetidos.
Elemento subjetivo: radica en la certeza de que la observación de la práctica responde a una necesidad
jurídica. Rasgos psicológicos que diferencian a la costumbre jurídica de la mera costumbre como el saludo
y nuestros actos de buenos modales.
FUENTES FORMALES: (la jurisprudencia y la doctrina)
 LA JURISPRUDENCIA: es la fuente de derecho que resulta de la fuerza de convicción que emana de las
decisiones judiciales concordantes sobre un mismo tema. Debe buscarse en las decisiones de los órganos
jurisdiccionales del estado y se manifiesta como una repetición, como una forma habitual o uniforme de
pronunciarse, forma que denota influencia de unos fallos sobre otros.
Es la interpretación de la ley que hacen los jueces al dictar sentencias, en situaciones en que la legislación
es deficiente e incompleta. Interpretación que se convierte en regla, sirviendo como procedente para
futuras sentencias.
Son los fallos que sientan precedentes en algunos sentidos, y tienen significación y precedencia para los
otros fallos que se van a dictar posteriormente. La jurisprudencia puede ser:
Uniforme: iguales fallos para las mismas circunstancias.
Contradictorias: cuando las mismas cuestiones se resuelven de manera diferente en los distintos tribunales.
 LA DOCTRINA: es la opinión de los autores especialistas en derechos, que por ser una opinión nunca
puede generar una conducta general. Sirve como soporte teórico para los legisladores y jueces. Pero no
constituye una fuente formal de derecho.
La doctrina juega en la ciencia del derecho el mismo papel que la opinión publica en la política, orienta
a la interpretación que cuadra efectuar del derecho y prepara su labor crítico y por el valor de la
enseñanza, muchos cambios en la legislación y jurisprudencia.
Las cuestiones dudosas o controversias se deciden por la postura que frente a ellos asume la doctrina.
El juez acude a la doctrina para encontrar sentido al objetivo caso. Carece de fuerza obligatoria, sirviendo
solamente como un elemento de consulta o sugerencia para los fallos. Su valor depende del prestigio y
autoridad científica del autor que la determina.
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PERSONA: Entes capaces de adquirir derechos y contraer obligaciones (C.CyC.)
 Persona física: humana- personas de existencia visible.
 Persona jurídica: pública o privada- entes creados por personas físicas o por la ley.
PERSONA HUMANA: concepto que expresa la singularidad de cada individuo de la especie humana (en
contraposición a la naturaleza humana que indica lo común entre ellos). Sujeto consciente, Irrepetible,
Racional, Llamado a ser libre y único.
Una persona frente a determinada situación posee las habilidades para analizar, relacionar, comprar,
generalizar y ejemplificar sus vivencias diarias. Para su desarrollo pleno es necesario que viva en comunidad.
Son personas de existencia visible (personas físicas) aquellas que presentan rasgos característicos de
humanidad, sin distinción de cualidades o accidentes.
 Atributo de la persona humana: son cualidades que le son propias, tanto a la persona de existencia
visible como a la jurídica.
1- NOMBRE: es la denominación con que se la conoce y que sirve para identificarlo en la sociedad.
ARTICULO 62- C.CyC: Derecho y deber- La persona humana tiene el derecho y el deber de usar el prenombre y el apellido que le
corresponden.
Es necesario y único. Es irrenunciable e inmutable, no se puede cambiar en principio (solo en casos
excepcionales y si existiesen justos motivos a criterio del juez- ARTÍCULO 69- C.CyC).
ARTICULO 64- C.CyC: Apellido de los hijos - El hijo matrimonial lleva el primer apellido de alguno de los cónyuges; en caso de no
haber acuerdo, se determina por sorteo realizado en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas. A pedido de los
padres, o del interesado con edad y madurez suficiente, se puede agregar el apellido del otro.
Todos los hijos de un mismo matrimonio deben llevar el apellido y la integración compuesta que se haya decidido para el primero
de los hijos.
El hijo extramatrimonial con un solo vínculo filial lleva el apellido de ese progenitor. Si la filiación de ambos padres se determina
simultáneamente, se aplica el primer párrafo de este artículo. Si la segunda filiación se determina después, los padres acuerdan el
orden; a falta de acuerdo, el juez dispone el orden de los apellidos, según el interés superior del niño.
2- DOMICILIO: del latín “domicilium” de Domus- casa. Existen dos tipos:

 Domicilio real: es donde tiene el asiento principal de su residencia o negocio. Se trata del lugar donde la
persona desarrolla su vida y el ámbito donde centra sus actividades familiares, culturales, sociales,
deportivas, de esparcimiento u otras.
ARTICULO 73- C.CyC: Domicilio real. La persona humana tiene domicilio real en el lugar de su residencia habitual.
Si ejerce actividad profesional o económica lo tiene en el lugar donde la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones
emergentes de dicha actividad.
 Domicilio legal: atribuido por la ley. Sirve a los fines jurídicos para el cumplimiento de sus derechos y
cumplir sus obligaciones, eje: funcionarios públicos, en el lugar donde desempeñan sus funciones.
ARTICULO 74- C.CyC: Domicilio legal. El domicilio legal es el lugar donde la ley presume, sin admitir prueba en contra, que una
persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones. Sólo la ley puede
establecerlo, y sin perjuicio de lo dispuesto en normas especiales:
a) los funcionarios públicos, tienen su domicilio en el lugar en que deben cumplir sus funciones, no siendo éstas tempora rias,
periódicas, o de simple comisión;
b) los militares en servicio activo tienen su domicilio en el lugar en que lo están prestando;
c) los transeúntes o las personas de ejercicio ambulante, como los que no tienen domicilio conocido, lo tienen en el lugar de su
residencia actual;
d) las personas incapaces lo tienen en el domicilio de sus representantes.
 Domicilio especial: es el lugar que una persona pacta en un contrato para la producción de efectos
jurídicos, provenientes del mismo (contrato) ARTICULO 75- C.CyC: Domicilio especial. Las partes de un contrato
pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.
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3- CAPACIDAD: aptitud de una persona para adquirir derechos y obligaciones y ejercer dichos derechos por
sí mismo.
 Capacidad de derecho: aptitud que toda persona inviste por solo ser tal, adquirir derechos y contraer
obligaciones.
ARTICULO 22- C.CyC: Capacidad de derecho. Toda persona humana goza de la aptitud para ser titular de derechos y deberes
jurídicos. La ley puede privar o limitar esta capacidad respecto de hechos, simples actos, o actos jurídicos determinados.
 Capacidad de hecho: capacidad de obrar, de acto, por eso también se la denomina capacidad de ejercicio
o goce. (no se aplica a persona jurídica).
ARTICULO 23-C.CyC: Capacidad de ejercicio. Toda persona humana puede ejercer por sí misma sus derechos, excepto las
limitaciones expresamente previstas en este Código y en una sentencia judicial.
Protección de la persona se funda en ciertas condiciones de la persona (minoría de edad, condición de
salud mental) que la hacen vulnerables frente a terceros. Tienen derechos pero no lo pueden ejecutar.
ARTICULO 24-C.CyC: Personas incapaces de ejercicio. Son incapaces de ejercicio:
a) la persona por nacer;
b) la persona que no cuenta con la edad y grado de madurez suficiente, con el alcance dispuesto en la Sección 2ª de este
Capítulo;
c) la persona declarada incapaz por sentencia judicial, en la extensión dispuesta en esa decisión.
4- PATRIMONIO: conjunto de bienes y obligaciones que tienen o no un valor en dinero y que pertenece a
una persona. (puede darse en la persona física o jurídica). Eje: un vehículo, un inmueble, o los que no
tienen valor económico: una foto familiar.
5- ESTADO CIVIL: situación en la que se encuentra una persona, un individuo en relación con su grupo
familiar. Eje: estar casado, soltero, divorciado, viudo, padre, hijo, esposo.
La prueba de estado se realiza mediante actas que se registran en libros especiales denominados
partidas.
COMIENZO DE LA EXISTENCIA:
ARTICULO 19- C.CyC: Comienzo de la existencia. La existencia de la persona humana comienza con la concepción.
La existencia de la persona humana comienza en la concepción, él bebe dentro del vientre tiene
derechos pero tiene que nacer con vida para poder ejercerlos.
ARTICULO 21-C.CyC: Nacimiento con vida. Los derechos y obligaciones del concebido o implantado en la mujer quedan
irrevocablemente adquiridos si nace con vida. Si no nace con vida, se considera que la persona nunca existió. El nacimiento
con vida se presume.
FIN DE LA EXISTENCIA:
ARTICULO 93-C.CyC: Principio general. La existencia de la persona humana termina por su muerte.
PERSONA JURIDICA: entes creados por personas físicas o por la ley. Principal diferencia con la persona física,
es que las jurídicas carecen de estado civil.
ARTICULO 145.-Clases. Las personas jurídicas son públicas o privadas.
ARTICULO 146.-Personas jurídicas públicas. Son personas jurídicas públicas:
a) el Estado nacional, las Provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los municipios, las entidades autárquicas y las demás
organizaciones constituidas en la República a las que el ordenamiento jurídico atribuya ese carácter;
b) los Estados extranjeros, las organizaciones a las que el derecho internacional público reconozca personalidad jurídica y toda otra
persona jurídica constituida en el extranjero cuyo carácter público resulte de su derecho aplicable;
c) la Iglesia Católica
ARTICULO 147.-Ley aplicable. Las personas jurídicas públicas se rigen en cuanto a su reconocimiento, comienzo, capacidad,
funcionamiento, organización y fin de su existencia, por las leyes y ordenamientos de su constitución.
ARTICULO 148.-Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas: las sociedades; las asociaciones civiles; las simples
asociaciones; las fundaciones; las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; las mutuales; las cooperativas; el
consorcio de propiedad horizontal; toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal
se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.
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 Atributos de la persona jurídica:
1- NOMBRE: ARTICULO 151.-Nombre. La persona jurídica debe tener un nombre que la identifique como tal, con el aditamento
indicativo de la forma jurídica adoptada. La persona jurídica en liquidación debe aclarar esta circunstancia en la utilización de
su nombre.
El nombre debe satisfacer recaudos de veracidad, novedad y aptitud distintiva, tanto respecto de otros nombres, como de
marcas, nombres de fantasía u otras formas de referencia a bienes o servicios, se relacionen o no con el objeto de la persona
jurídica.
No puede contener términos o expresiones contrarios a la ley, el orden público o las buenas costumbres ni inducir a error sobre
la clase u objeto de la persona jurídica. La inclusión en el nombre de la persona jurídica del nombre de personas humanas
requiere la conformidad de éstas, que se presume si son miembros. Sus herederos pueden oponerse a la continuación del uso,
si acreditan perjuicios materiales o morales. Es de libre elección.
2- DOMICILIO Y SEDE SOCIAL: la persona jurídica tiene un domicilio general que es fijado en el lugar indicado
por sus estatutos, donde se ubica la sede de su dirección o administración. Independientemente del
domicilio general, las sucursales tienen un domicilio especial en el lugar del respectivo establecimiento.
ARTICULO 152.-Domicilio y sede social. El domicilio de la persona jurídica es el fijado en sus estatutos o en la autorización que
se le dio para funcionar. La persona jurídica que posee muchos establecimientos o sucursales tiene su domicilio especial en el
lugar de dichos establecimientos sólo para la ejecución de las obligaciones allí contraídas. El cambio de domicilio requiere
modificación del estatuto. El cambio de sede, si no forma parte del estatuto, puede ser resuelto por el órgano de
administración.
ARTICULO 153.-Alcance del domicilio. Notificaciones. Se tienen por válidas y vinculantes para la persona jurídica todas las
notificaciones efectuadas en la sede inscripta.
3- OBJETO: es la finalidad para la cual se crea esa empresa. ARTÍCULO 156: El objeto de la persona jurídica debe ser
preciso y determinado.
Esta declarado por el estatuto, es un elemento esencial que determina la capacidad y por ende los límites
a la actividad de la persona jurídica y de sus administradores y representantes.
4- PATRIMONIO: Es un patrimonio común independiente del de cada individuo que conforma la persona
jurídica. Si la persona jurídica carece de patrimonio no podría funcionar.
ARTÍCULO 154.-La persona jurídica debe tener un patrimonio. La persona jurídica en formación puede inscribir
preventivamente a su nombre los bienes registrables.
COMIENZO DE LA EXISTENCIA:
ARTICULO 142. La existencia de la persona jurídica privada comienza desde su constitución. No necesita autorización legal para
funcionar, excepto disposición legal en contrario. En los casos en que se requiere autorización estatal, la persona jurídica no puede
funcionar antes de obtenerla.
En el caso que se requiere autorización estatal, la persona jurídica no puede funcionar antes de obtenerla. Eje: las
fundaciones, como ciudad limpia, necesitan autorización del estado.
Puede funcionar simplemente inscribiéndose en el registro.
FIN DE LA EXISTENCIA:
ARTICULO 163.-Causales. La persona jurídica se disuelve por:
a) la decisión de sus miembros adoptada por unanimidad o por la mayoría establecida por el estatuto o disposición
especial;
b) el cumplimiento de la condición resolutoria a la que el acto constitutivo subordinó su existencia;
c) la consecución del objeto para el cual la persona jurídica se formó, o la imposibilidad sobreviviente de cumplirlo;
d) el vencimiento del plazo;
e) la declaración de quiebra; la disolución queda sin efecto si la quiebra concluye por avenimiento o se dispone la
conversión del trámite en concurso preventivo, o si la ley especial prevé un régimen distinto;
f) la fusión con otra persona jurídica.
g) la reducción a uno del número de miembros, si la ley especial exige pluralidad de ellos y ésta no es restablecida
dentro de los tres meses;
h) el agotamiento de los bienes destinados a sostenerla;
i) cualquier otra causa prevista en el estatuto o en otras disposiciones de este Título o de ley especial
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UNIDAD 7: CONTRATOS
CONTRATO ARTICULO 957.- Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para
crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.
Vinculo que se establece entre dos o más personas, por el cual una de ellas debe cumplir una prestación a
favor de la otra, la cual tiene derecho a exigir su cumplimiento.
Características para que sea contrato:

 Es bilateral: como mínimo tiene que tener dos partes (pueden ser más).
 Es entre vivos: por el consentimiento, ambos deben expresar su voluntad. Las personas incapaces no
podrán realizar un contrato.
 Es patrimonial: con un valor económico, para una de las partes o para ambas.
 Es causado: tiene una finalidad, se celebra para crear derecho.
Obligaciones: vinculo jurídico que se establece entre dos personas, por el cual una de ellas debe cumplir una
prestación en favor de la otra o entregarle un caso y este otro tiene derecho a exigir su cumplimiento.
Elementos:
a) Sujeto: Deudor: debe cumplir con la obligación. Para el la obligación constituye una deuda. Puede haber
uno o múltiples deudores.
Acreedor: tiene el derecho a exigir el cumplimiento de la obligación. Para el la obligación constituye un
crédito. Puede ser uno o múltiples acreedores.
b) Objeto: es la prestación, de dar, hacer.
Fuentes de las obligaciones: son las causas que dan lugar a las obligaciones (sin causa no hay obligación) que
en todos los casos deben ser lícitos. Pueden ser:
TRADICIONALES:
 Contrato: acuerdo de voluntad de las dos partes. Principal fuente de obligaciones.
 Cuasicontrato: falta de acuerdo de voluntad de una parte.
 Delito: acción mal intencionada. Acción dolosa.
 Cuasidelito: daño o perjuicio causado sin intención. La acción es culposa.
MODERNA:
 Enriquecimiento sin causa: aumento del patrimonio sin causa o justificación.
 Voluntad unilateral: cuando una persona se obliga, por iniciativa propia a dar o hacer algo.
 Abuso de derecho: el que actúa en contra de la moral, las costumbres y la buena fe.
PRINCIPIOS CONTRACTUALES
Aquellos que rigen la creación, el cumplimiento y la extinción, es decir, para formarlo entre las partes,
mantenerlo, cumplirlo y después extinguirlo se rigen en principios generales:
 Libertad de contratación: es un acto de autonomía de la voluntad, nadie está obligado a contratar,

depende de uno si quiere hacerlo o no.
ARTÍCULO 958.- Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los
límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.
 Fuerza obligatoria: los contratos son obligatorios para las partes que lo firman y suscriben desde el
momento en que lo firman. Salvo que se aclare que comenzara a regir en determinada fecha.
ARTÍCULO 959.- Efecto vinculante. Todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. Su contenido sólo puede ser
modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé.
 Buena fe: conducta honesta en relación a las partes interesadas. Es el principio que debe regir todo
contrato, es lo que lleva a las partes contratantes a cumplir conforme a la letra del contrato.
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ARTÍCULO 961.- Buena fe. Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Obligan no sólo a lo que está
formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que
razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor.
 Conservación del contrato: es para dar seguridad jurídica, es lo que prima que alguien firmo un contrato.
Evita que las partes se arrepientan o renuncien al contrato.
ARTICULO 1066.- Principio de conservación. Si hay duda sobre la eficacia del contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe
interpretarse en el sentido de darles efecto. Si esto resulta de varias interpretaciones posibles, corresponde entenderlos con el alcance
más adecuado al objeto del contrato.
 Principio de relatividad de efectos: los efectos del contrato son los que se establecen al momento de
contratar. Todo contrato está sujeto a una reinterpretación, si bien los contratos deben ser cumplidos,
también los efectos pueden readecuarse.
ELEMENTOS DE UN CONTRATO
Son elementos propios, que deben estar reunidos en un contrato a los efectos de determinarse su existencia.
Si falta uno de ellos no hay contrato:
1- EL OBJETO: debe estar claramente determinado: que estoy contratando. Claramente especificado: a que
me estoy obligando.
ARTICULO 1003.- Disposiciones generales. Debe ser lícito, posible, determinado o determinable, susceptible de valoración económica
y corresponder a un interés de las partes, aun cuando éste no sea patrimonial.
ARTICULO 1004.- Objetos prohibidos. No pueden ser objeto de los contratos los hechos que son imposibles o están prohibidos por las
leyes; ni los bienes que por un motivo especial se prohíbe que lo sean.
ARTICULO 1005.- Determinación. Cuando el objeto se refiere a bienes, éstos deben estar determinados en su especie o género según
sea el caso, aunque no lo estén en su cantidad.
2- EL CONSENTIMIENTO: ARTICULO 971.- Formación del consentimiento. Los contratos se concluyen con la
recepción de la aceptación de una oferta o por una conducta de las partes que sea suficiente para
demostrar la existencia de un acuerdo. Dos partes del consentimiento son la oferta y la aceptación:
ARTICULO 972.- Oferta. La oferta es la manifestación dirigida a persona determinada o determinable, con la intención de obligarse
y con las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir de ser aceptada.
ARTÍCULO 978.- Aceptación. Para que el contrato se concluya, la aceptación debe expresar la plena conformidad con la oferta.
Cualquier modificación a la oferta que su destinatario hace al manifestar su aceptación, no vale como tal, sino que importa la
propuesta de un nuevo contrato, pero las modificaciones pueden ser admitidas por el oferente si lo comunica de inmediato al
aceptante.
3- LA CAUSA: es el para qué. ARTICULO 1013.- Necesidad. La causa debe existir en la formación del contrato y durante su
celebración y subsistir durante su ejecución. La falta de causa da lugar, según los casos, a la nulidad, adecuación o extinción del
contrato.
4- LA FORMA: ARTICULO 1015.- Libertad de formas. Sólo son formales los contratos a los cuales la ley les
impone una forma determinada.
CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS
 CONTRATOS UNILATERALES Y BILATERALES: Art. 966

Los contratos son unilaterales cuando una de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta quede obligada. De
las partes que la forman solo una asume obligación a su cargo.
Son bilaterales cuando las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra. Las normas de los contratos
bilaterales se aplican supletoriamente a los contratos plurilaterales. Desde su celebración generan
obligaciones reciprocas para todas las partes.
 CONTRATOS A TÍTULO ONEROSO Y A TÍTULO GRATUITO: Art. 967

Los contratos son a título oneroso cuando las ventajas que procuran a una de las partes les son concedidas
por una prestación que ella ha hecho o se obliga a hacer a la otra. Cuando hay una ventaja económica para
ambas partes. Se impone sacrificios y ventajas reciprocas.
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Son a título gratuito cuando aseguran a uno o a otro de los contratantes alguna ventaja, independiente de
toda prestación a su cargo. Es cuando establece sacrificio para uno y ventaja para el otro.
 CONTRATOS COMUNICATIVOS O ALEATORIOS: Art. 968

Los contratos a título oneroso son conmutativos cuando las ventajas para todos los contratantes son ciertas.
Son los más habituales y ambas partes tienen en claro a que se obligan, como y cuando. Cuando las ventajas
para los contratantes son ciertas, son aquellas en que las obligaciones están determinadas con certeza. Eje: si
compro una heladera en 12 cuotas, sé que pago las 12 cuotas y punto.
Son aleatorios, cuando las ventajas o las pérdidas, para uno de ellos o para todos, dependen de un
acontecimiento incierto. No hay certeza de cómo es la obligación, no es posible establecer con certeza el
contenido prestacional a cargo. Eje: un contrato de alquiler agrario, me comprometo con el dueño del campo
a entregarle el 50% de las cosechas, pero eso depende cómo va la cosecha.
 CONTRATOS FORMALES: Art. 969

Los contratos para los cuales la ley exige una forma para su validez, son nulos si la solemnidad no ha sido
satisfecha. Las partes se obligan a cumplir con la formalidad preestablecida.
 CONTRATOS NOMINADOS E INNOMINADOS: Art. 970

Los contratos nominados son aquellos que están regulados en el código, tienen una significación particular y
poseen un “nombre”. Son contratos individualizados que poseen nombres y están regulados por la ley.
Los contratos innominados son aquellos que no se ajustan a alguno de los tipos regulados por la ley, y son
creados por las partes.
 CONTRATOS POR ADHESIÓN O DISCRECIONALES: Art. 984

El contrato por adhesión es aquel mediante el cual uno de los contratantes adhiere a cláusulas generales
predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente haya participado en
su redacción. Una de las partes propone y la otra se adhiere sin discusión.
Los contratos discrecionales cuando las partes discuten y llegan a un acuerdo.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO: como se termina un contrato

 Cumplimiento: cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, es la vía natural de extinción.
 Recisión: es cuando se da por terminado el contrato antes de cumplir sus efectos.
 Recisión bilateral: las dos partes pierden interés y se ponen de acuerdo.
 Recisión unilateral: una de las dos partes decide ponerle fin al contrato.
 Revocación: es un medio de extinción de los actos jurídicos que en el caso de los contratos, se presenta
como la facultad de una de las partes de dejar sin efecto el vínculo por alguna causa que lo hace nulo (eje:
cuando fallece una de las partes).
 Resolución: acto jurídico unilateral que genera la extensión del vínculo contractual en etapa de
cumplimiento o antes que se cumpla el plazo establecido por causa de sobrevivientes.
CONTRATO DE LOCACIÓN DE OBRA Y DE SERVICIO.

Disposiciones generales, comunes a obras y servicios. Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona
según el caso (contratista o prestador de servicios) actuando independientemente se obliga a favor de otra
llamada comitente a:
 Realizar una obra de manera intelectual o material.
 Proveer un servicio mediante una retribución.
Las partes pueden acordar su gratitud, en autonomía por privado.
Locación: habrá locación cuando una de las partes se obliga a entregar una cosa, prestar un servicio o hacer
una obra y la otra parte se obliga a pagar.
3
Locación de obra: se da cuando una persona se obliga a ejecutar una obra para otra y esta se obliga a pagar
un precio determinado en dinero.
 Locador de obra: realiza el trabajo propio de su profesión con independencia del locatario, disponiendo
el modo de consumar la obra.
 Elementos esenciales: encargo de una obra material o intelectual, pago de esa obra al precio determinado.
 Obligaciones:
 Del locador ejecución de la obra en forma convenida.
 Del locatario: pagar el precio.
Locatario = comitente = propietario = contratante. Encarga el proyecto y la construcción de obra. es
representado por el director de obra.
Locador= constructor= empresario=contratista. Es el que ejecuta la obra proyectada. Es representado por el
representante técnico.
 CONTRATO DE OBRA: tiene por objeto la realización o ejecución de una obra determinada. Cuando se
promete un resultado eficaz reproducible o susceptible de entrega. En este tipo de contrato, la actividad
del deudor es un medio para alcanzar el objeto reproducible y susceptible de entrega. En el contrato de
obra se contrata la utilidad de la persona y no a la persona en cuanto es útil.
Locación de servicio: se da cuando dos partes se obligan recíprocamente, una a prestar un servicio y la otra a
pagar por este un precio determinado de dinero.
 Locador de servicio: persona que trabaja para otra en relación de dependencia, por lo que el locador
está obligado a hacer lo que el contrato dispone, de la forma y momento que él lo diga.
 Elementos esenciales: prestación de un servicio, pago de ese servicio en un precio determinado.
 Obligaciones:
 Del locador: ejecutar el servicio, hecho en tiempo útil, satisfacer lo formulado, fidelidad hacia el
locatario, subordinación del empleado al patrón.
 Del locatario: para los servicios, suministrar los materiales si fuese necesario.
 CONTRATO DE LOCACIÓN DE SERVICIO: cuando la obligación de “hacer” consiste en realizar cierta actividad
independientemente de su eficacia.
Es así que la prestación de un servicio puede consistir en:
 Realizar cierta actividad, con diligencia apropiada, independientemente de su éxito.
 Procurar al acreedor cierto resultado concreto, con independencia de su eficacia.
 Proporcionar al acreedor el resultado eficaz prometido.
En los fundamentos se indica que el servicio es un hacer con un valor especifico y no un dar.
Servicio en relación de dependencia: a diferencia de los servicios autónomos (cuando somos monotributistas,
que ejercemos de manera independiente) aquellos prestadores en relación de dependencia se rigen por las
normas del derecho laboral.
El trabajo dependiente se encuentra regulado en la ley de contrato de trabajo 20.744 y sus modificaciones.
Para saber cuándo un servicio es dependiente o no, se debe recurrir a las normas de la ley de contrato de
trabajo.
Relación de trabajo: cuando una persona realice actos, ejecute obras o preste servicios en favor de otra, bajo
la dependencia de esta en formativa voluntaria y mediante el pago de una retribución.
PRECIO art 1255: El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.
Las leyes arancelarias no pueden cercenar (reducir la cantidad) la facultad de las partes de determinar el precio de
las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la
aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la
aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la
4
retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución.
Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes
puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento
en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto.
Determinación del precio de las modalidades distintas de contratación:
 Sistema de retribución global (ajuste alzado).
 Sistema de contratación por unidad de medida.
Las partes no podrán pretender la modificación del precio determinado con fundamento en que la obra o
servicio exige menos o más trabajo, o que su costo es mayor o menor al previsto; Eje. No se puede pretender
cambiara el precio de porque la obra duro más tiempo, etc.
RESPONSABILIDAD DEL PROYECTISTA- DIRECTOR TÉCNICO: art 1256- obligaciones del contratista y del
prestador. El contratista o prestador de servicio está obligado a:
A. ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente
requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad
desarrollada.
 Ejecutar el contrato conforme a lo convenido entre las partes.
 Deberá ajustar su actuar y actividad a los conocimientos requeridos.
 Ante la falta de previsión en el modo de ejecutar el contrato, se pueden elegir libremente los medios para su
ejecución pero, es preciso que la actividad se ajuste a las reglas del arte, la ciencia y la técnica.
B. informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida.
 El contratista o prestador debe hacer conocer al comitente los aspectos principales del cumplimiento de la
obligación, para acordar libremente el contrato con conocimiento de sus características y modo de
configuración.
 El contratista debe informar al comitente en caso de que los materiales sean improvistos o tengan vicios.
C. proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto
que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos.
 Proveer los materiales en tiempo y forma.
 El conocimiento del contratista o prestador alcanza la determinación de la calidad de los materiales que debe
proveer.
D. Uso debido de los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos
materiales sean impropios o tengan vicios.
 Empleo de los materiales de forma debida y correcta a fin de procurar su efectiva custodia y conservación.
 Deber de información de los materiales provistos por el comitente.
E. ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente

corresponda según su índole.
En el plazo de ejecución de obra puede ocurrir que:
 Haya sido acordado expresamente por las partes en el contrato, en donde el contratista o prestador de servicio
deberá cumplir con la ejecución de la obra o servicio en ese plazo.
 No haya sido acordado por las partes en el contrato, el contratista o prestador de servicio deberá cumplir con
la ejecución en el plazo que razonablemente, pudiere corresponder en la obligación contratada.
RESPONSABILIDAD DEL COMITENTE: art 1257El comitente está obligado a:

A. Pagar la retribución: abonar el precio. Es la obligación principal. La retribución es convenida entre las
partes.
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B. Proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la
obra o del servicio.
C. Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256. (Obligaciones del contratista o
prestador): obligación de recibir la obra, no puede ser incumplida por el comitente, una vez realizada la
obra o prestado el servicio, si el contratista o prestador dio cumplimiento efectivo de sus obligaciones.
RIEGOS DE CONTRATACIÓN: ARTICULO 1258.- Si los bienes necesarios para la ejecución de la obra o del servicio perecen por
fuerza mayor, la pérdida la soporta la parte que debía proveerlos.
Es decir si se pierde material, eje: arena que se moja, esa pérdida debe reponer el propietario.
MUERTE DEL COMITENTE: ARTICULO 1259.- La muerte del comitente no extingue el contrato, excepto que haga imposible o
inútil la ejecución.
Puede ser continuado por sus herederos, si se encuentran interesados en su conclusión, para lo que deberán
cumplir sus obligaciones.
MUERTE DEL CONTRATISTA O PRESTADOR: ARTICULO 1260.- La muerte del contratista o prestador extingue el contrato,
excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el costo de
los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada en proporción al precio total convenido.
DESISTIMIENTO UNILATERAL: ARTICULO 1261.- El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la
ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al prestador todos los gastos y trabajos realizados.
DIRECCION DE OBRA/ARBITRAJE: toda resolución del director de obra que origine controversia, deberá
someterse a arbitraje, para lo cual se recurre a personas idóneas en la materia (peritos), conocedores de las
reglas del arte de la construcción.
DERECHO DE RETENCIÓN: facultad que corresponde al tenedor de una casa ajena, para conservar su posesión
hasta el pago de lo que se le es debido por razón de esa misma casa. En obras públicas el constructor renuncia
al derecho de retención según lo que establece el pliego de condiciones.
RESPONSABILIDAD POR RUINA DE OBRA.

 RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS: ARTICULO 1051.- La responsabilidad por defectos ocultos se
extiende a: los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para
su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos
conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente
menor.
El adquiriente debe denunciar dentro de los 60 días de haberse manifestado.
 EXCLUSIÓN DE LA RESPONSABILIDAD: ARTICULO 1053.-La responsabilidad por defectos ocultos no

comprende:
a) Los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a
las circunstancias del caso al momento de la adquisición.
b) Los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición.
 RUINA POR OBRA IMPROPIA PARA SU DESTINO: ARTICULO 1273.- El constructor de una obra realizada en
inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la
obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El
constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo,
aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, etc.
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La responsabilidad se extiende a la persona que:
 Vende una obra.
 A toda persona que actuando en calidad de mandatario cumple una función semejante al contratista.
 Según la causa del daño, al subcontratista, proyectista, director y cualquier otro profesional ligado al comitente por
un contrato de obra en construcción.
PLAZO DE CADUCIDAD DE LA RESPONSABILIDAD POR OBRA EN RUINA O IMPROPIA PARA SU DESTINO

ARTICULO 1275.- Para que sea aplicable la responsabilidad el daño debe producirse dentro de los diez años
de aceptada la obra. Cualquier clausula o exclusión o limitación de la responsabilidad se considera nula, el
propietario siempre puede reclamarlo.
RESPONSABILIDAD COMPLEMENTARIA: ARTÍCULO 1277.-El constructor, los subcontratistas y los profesionales

que intervienen en una construcción están obligados a observar las normas administrativas y son
responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de tales
disposiciones.
(Desde el día que se produjo la ruina el plazo de prescripción liberatoria de la acción es de un año, es decir,
tiene un año para quejarse).
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UNIDAD 8: DEL DOMINIO
En toda relación del derecho civil existen tres elementos:
 El sujeto del derecho.
 El objeto del derecho.
 La acción (según la ley) para hacer valer el derecho.
Derecho real: establece una relación directa entre Derecho personal: es el cual establece una relación
una persona y una cosa. Es el vínculo jurídico entre dos personas en función de una prestación (un
persona- objeto. hecho). Vinculo jurídico acreedor-deudor-prestador
o hecho.
DERECHO REAL: ARTICULO 1882.-Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia y las demás provistas por la ley.
 Objeto: ARTICULO 1883.- El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
Puede ser un bien específicamente señalado por ley.
Sea corpóreo o no, debe ser especial y específicamente individualizado. Eje: la designación de un espacio
transformado en unidad privada en la propiedad horizontal.
 Sujeto: activo del derecho (la persona).
PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA: ARTÍCULO 1886.- El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder
de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente
El derecho de persecución: otorga a su titula la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre.
Se da en los casos en que el sujeto despojado de la cosa o el bien, por lo que tiene permiso de hacer valer la
titularidad del derecho en manos de quien se encuentre para obtener su restitución.
El derecho de preferencia: alcance parecido, es hacer valer, en caso de conflicto el derecho real por sobre
otros de la misma especie o personales constituidos posteriormente. Responde a un principio temporal.
Primero en el tiempo, mejor en el derecho. Es decir de surgir varios titulares, tiene preferencia el más antiguo.
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES según artículo 1887

 el dominio;
 el condominio;
 la propiedad horizontal;
 los conjuntos inmobiliarios; Derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia.
 el tiempo compartido;
 el cementerio privado;
 la superficie;
 el usufructo;
 el uso; Derechos reales sobre la cosa ajena.
 la habitación;
 la servidumbre;
 la hipoteca; Derechos reales de garantía.

 la anticresis;
 la prenda.
1
ARTICULO 1888.-Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen
sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio,
se interpreta a favor del titular del bien gravado.
ARTICULO 1889.-Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito
en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
ARTICULO 1890.-Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables
cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no
registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
ARTICULO 1891.-Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por
la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
EL DOMINIO.
Es el derecho real en virtud del cual, una cosa se encuentra sometida a la voluntad y la acción de una persona.
De todos los derechos reales, es el más importante, implica la posibilidad de usar o disponer de la cosa propia.
Derecho real de propiedad sobre las cosas que brinda la mayor cantidad de facultades que un derecho puede
otorgar sobre los mismos:
 Derecho de uso.
 Derecho de goce.
 Derecho de disposición.
 Dominio perfecto: ARTICULO 1941.- El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades
de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
ARTICULO 1942.-El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue
aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
ARTICULO 1943.-El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
 Dominio imperfecto: ARTÍCULO 1946.-Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a

condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
Comprende los casos de dominio desmembrado, revocable, el supuesto de dominio fiduciario.
FORMAS DE ADQUIRIR EL DOMINIO:

 Apropiación: ocupación de la cosa con intenciones de apropiársela. Los bienes en desuso o sin dueño
pueden ser tomado por otra persona con ánimos de usarla.
 Adquisición de un tesoro: modo de adquirir el dominio de una cosa, por la continuidad de su posesión a
través del tiempo.
 Régimen de cosas perdidas: por hallazgo o recompensa y subasta.
 Transformación y accesión de cosas muebles e inmuebles: accesión es cuando una cosa mueble o
inmueble, se incorpora a otra por adherencia natural o artificial. La cosa incorporada puede ser reclamada
por el propietario de la cosa original a la cual se sumó la otra. Por eje: aluvión, avulsión, construcción, siembra y
plantación.
LÍMITES DEL DOMINIO: Art. 1970- Los límites impuestos al dominio en relaciones de vecindad, rigen en subsidio de
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los deberes impuestos no generan indemnización de daños.
 Camino de sirga: franja del terreno que no se refiere a la calle o camino público, que se deja en terrenos de riveras,
equivalente a 15mts de ancho.
 Árboles y arbustos: suprimen la distancia mínima y establece como parámetro una normal tolerancia.
 Luces y vistas: mantienen distancias mínimas.
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Clases de condominio:
 CON INDIVISIÓN FORZOSA: cualquiera de los condominios no puede pedir la partición en cualquier
momento por alguna causa que sea por ley, por contrato o una disposición de última voluntad.
 TEMPORARIA: los condominios pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda
10años. Puede ser ‘partición nociva’ se puede postergar cinco años o ‘partición anticipada’, el juez lo
autoriza antes de tiempo. Tanto para la nociva como la anticipada, solo se da para circunstancias graves y
perjudicables.
 PERDURABLE: condominio sobre accesorios indispensables. Cuando el dominio recae sobre cosas
afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a
diversos propietarios. Mientras sean accesorios indispensables ninguna puede pedir la división. (Eje:
muro, cerco, fosa)
 SIN INDIVISIÓN FORZOSA: cualquiera de los condominios en cualquier tiempo y sin depender de la
conformidad de los demás condominios, puede poner fin a la copropiedad solicitando la partición de la
cosa común.
DERECHOS REALES SOBRE UNA COSA AJENA:

USUFRUCTO.
ARTICULO 2129.- Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando
se lo menoscaba.
Es un derecho real que se ejerce por la posesión y otorga su titular el derecho de usar, gozar y disponer
judicialmente de él. Y en algunos casos a disfrutar los derechos que este bien produzca.
Es temporario, el usufructuario debe restituir el objeto sobre el cual recae, al momento de culminar el
usufructo (eje: desgaste deterioro que se produce por el paso del tiempo).
USO.
Derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena sin alterar la sustancia y acotado a ciertos límites
y extensiones dispuestos por el titular.
Se constituye en una persona humana y esta no se puede servir de los frutos que devengan de ese bien, no
tomar dominio. (Artículo 2154).
HABITACIÓN.
Derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno o en parte material de él, temporalmente y sin
alterar su sustancia. Se lo aplica a una persona humana. Está sujeto a normas y no es trasmisible. Eje: hoteles,
no se tiene posesión ni dominio y los acreedores no pueden pedir nada del hotel.
SERVIDUMBRE.
Derecho real que se establece entre dos inmuebles en donde el inmueble dominante puede hacer
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. Eje: calles para llegar a un terreno en el campo.
 Objeto: totalidad o parte de un inmueble ajeno.
DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

HIPOTECA.
Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles incivilizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor (ante el incumplimiento del deudor) las facultades de persecución y
preferencia para cobrar el crédito garantizado. (Art. 2205)
ANTICRESIS.
Derecho real de garantía concebido por un deudor o un tercero a un acreedor, ejerciendo la posesión de un
inmueble. El acreedor toma posesión del inmueble y esta autorizado a percibir los frutos y la renta que se
produce como parte de pago de la deuda contraída. No puede exceder 10 años para cosas inmuebles, 5 años
para cosas muebles.
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PRENDA.
Derecho real de garantía sobre cosas muebles (o créditos) como pago de una deuda. Se le da posesión de una
cosa mueble al acreedor para saldar su deuda.
NUEVAS FORMAS DEL DOMINIO. (Nuevos derechos sobre la cosa ajena)
 CONJUNTOS INMOBILIARIOS.
ARTICULO 2073.-Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
ELEMENTOS CARACTERISTICOS:
 Cerramiento perimetral seguridad/control.
 Cosas y partes comunes y privadas.
 Espacio libres comunes.
 Obligaciones de colaborar con cargos (gastos, expensas).
 Marco legal.
 Persona jurídica o entidad formada por todos los propietarios.
 TIEMPO COMPARTIDO.
ARTICULO 2087.-Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino.
Es una situación donde el titular del derecho mediante el pago de un precio en dinero, puede usar y
eventualmente gozar en forma periódica exclusiva y alternada durante un cierto periodo de tiempo
determinado en un espacio, ya sea departamento, casa o cabaña, sin alterar su sustancia material o de
destino, al mismo tiempo que aprovecha los servicios o instalaciones, y accesorios que integran el sistema.
Estos usuarios son los terceros, pueden servirse del bien y de las prestaciones compatibles previstas para su
destino.
 Emprendedor: coincide o no con el propietario. Está a cargo de formación, organización, desarrollo y

financiamiento.
 Administrador: designado por el emprendedor. Está a cargo de la gestión, mantenimiento y coordinación.
 Propietario.
 Comercializador.
 CEMENTERIO PRIVADO.
Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. El titular del dominio debe
otorgar una escritura de afectación del inmueble para destinarlo a la finalidad de cementerio privado.
Cementerio privado-afectación: a partir de su habilitación por parte de la municipalidad local, el cementerio
no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Superficie: derecho real sobre cosa parcialmente propia o inmueble ajeno. Otorga a su titular la facultad de
uso y goce y disposición material y jurídica del derecho de: plantas, forestar o construir y ejercer derecho
sobre lo: plantado, forestado, construido, en el terreno, suelo o subsuelo según la modalidad de su ejercicio
y plazo de ejecución establecido en la leyes especialmente del mismo. El título de adquisición no puede
exceder 70 años para construcciones y 50años para forestaciones y plantaciones.
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UNIDAD 9: DEL CONDOMINIO
CONDOMINIO.
ARTICULO 1983.- Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa (no está dividido en partes). Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Se puede hacer uso y goce de la cosa común, pero sin extralimitase es decir no abusando de ella y usándola en la misma proporción
que los demás.
Elementos del condominio:
 Pluralidad de sujetos: deber de existir de dos o más personas.
 Fraccionamiento: se reparte proporcionalmente a cada uno de los propietarios.
 El condominio solo recae sobre cosas muebles o inmuebles.
Constitución del condominio:

 Por contrato.
 Por disposición de última voluntad (testamento).
 En los casos que la ley determina.
MEDIANERÍA.
Hay medianería cuando se ha construido un elemento separativo, con muro, cerco o fosa, encaballado sobre
el eje divisorio de los terrenos y con el aporte (en mitades iguales) de ambos propietarios. Es un caso de
condominio de indivisión forzosa.
Puede materializarse con cualquier tipo de objeto capaz de separar físicamente dos terrenos (muro, cerco,
fosas) para el caso del muro.
ARTICULO 2006.-Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite
separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
DESDE EL PUNTO DE VISTA FÍSICO:

Lindero: está constituido en el límite de dos heredades.
 CONTIGUO: cuando han sido constituidos totalmente sobre el terreno de uno de los propietarios vecinos.
El filo coincide con el filo separativo.
 DIVISORIO (encaballado): cuando su eje coincide exactamente con el límite de ambas heredades, es decir
a caballo.
DESDE EL PUNTO DE VISTA JURÍDICO:

 MURO PRIVATIVO: cuando su construcción ha sido solventada por uno solo de los propietarios (ya sea
contiguo o a caballo). Uno solo contribuyo en la construcción y pago del mismo, propiedad exclusiva de
uno.
 MURO MEDIANERO: es medianero cuando su valor de construcción ha sido solventado por ambos vecinos.
Incluso en el caso en cual uno lo construyo y el otro reembolso la mitad de su valor. Está ubicado a caballo
o sobre el eje.
Condiciones de medianería: debe tratarse de propiedades contiguas en zonas urbanas o suburbanas. Altura
mínima 3metros. Ancho 30cm (15cm para cada uno). La extensión será la necesaria. No es posible adquirir
solo una porción de muro.
1
DETERMINACIÓN DEL PRECIO.
Los valores en base a los cuales se determinaran el precio de la medianería, corresponderán al de la fecha de
la demanda o de la construcción de la mora. Los elementos que intervienen en el cómputo son:
1- Excavación, cimiento, mano de obra.
2- Concreto y revoques.
3- Mampostería de elevación.
4- Franja de terreno.
5- Gastos varios (inspecciones, planos, etc.).
6- Capa aisladora vertical (elemento posible).
7- Pinturas y demás terminaciones (elemento posible).
DERECHO Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINIOS.
Derechos:
 Hacer uso de la cosa común, como si fuera propia, sin degradarla y conforme al destino de ella.
 Pedir en cualquier momento, la división de la cosa común, siempre y cuando no se encuentre sometida a una
indivisión forzosa.
 Obligar a sus comunes a solventar los gastos de conservación y reparación de la cosa común. Pueden librarse de
esta obligación renunciando al derecho de la copropiedad sobre la cosa.
 Adquirir la medianería pagando la mitad del valor de la pared tal como está construido, más la porción de terreno
afectada.
Obligaciones:
 Ningún condominio puede, sin el consentimiento de todos, ejecutar sobre la cosa común actos materiales o
jurídicos que afecten el ejercicio actual e inmediato del derecho de la propiedad.
 No se pueden ejecutar innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los propietarios.
 No se puede enajenar, construir servidumbres, ni hipoteca, con prejuicio del derecho de los demás propietarios.
 Mantenimiento, reconstrucción, reparación y conservación de la cosa.
2
UNIDAD 10: PROPIEDAD HORIZONTAL (rama de los derechos reales)
PREHORIZONTALIDAD.
Es la situación jurídica que se produce cuando el régimen de propiedad horizontal todavía no está constituido
por completo, pero en la que se encuentra formada la voluntad de llegar a establecerla.
Existe voluntad y condiciones para la constitución de régimen de propiedad horizontal pero este no llega a
nacer por falta de alguno de sus requisitos.
1- Elemento de voluntad consiste en la decisión del propietario del inmueble.
2- Elemento material. El edificio que se va a dividir horizontalmente.
3- Elemento formal, titulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Es cuando existe el primero 1 y faltan 2 y 3.
ARTICULO 2070.-Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales
celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
ARTICULO 2071.-Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de
propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso
de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con
más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
LEY DE PREHORIZONTALIDAD (N.19724/72)

El periodo de prehorizontalidad comprende el momento en que se ofrece en venta el departamento aun en
vías de construcción hasta el momento de finalización y adjudicación del dominio. El objetivo es proteger los
intereses de todos aquellos que adquieren un departamento en construcción, como consecuencia de estafas
sufridas por compradores de buena fe.
PROPIEDAD HORIZONTAL
En nuestro derecho fue introducida como derecho real mediante le ley 13.512, que regula dicha figura. (Dicha ley no define el
concepto pero si lo hace el código civil y comercial).
Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio. Otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica sobre las partes privativas y comunes del edificio en conformidad con lo que
establece el código civil y comercial, y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
El objeto de la propiedad horizontal es una unidad (edificio, lote, conjunto de edificios) como un derecho
autónomo. Cada propietario es dueño exclusivo y único de su propiedad y copropietario de: el terreno y los
sectores comunes.
Los derechos de los propietarios son:
 Sobre partes privadas: de dominio pero con mayores restricciones o limitaciones. Eje: no puede hacer
intervenciones sobre la parte externa de su vivienda que altere la uniformidad del edificio.
 Sobre partes comunes: de condominio pero con mayores limitaciones de uso y goce pero de disposición.
REQUISITOS: la ley 13512/48 en su artículo 1º establece los requisitos de la propiedad horizontal:

 Independencia funcional de cada unidad.
 Salida de las mismas hacia la vía publica, ya sean directa o a través de partes comunes.
 El edificio en su conjunto debe cumplir con las normas de edificación.
Reseña histórica: en el siglo XIX nuestro país empezó a experimentar un rápido crecimiento, que llevo a
pueblos y ciudades cada vez más grandes y congestionadas. La gente comenzó a alojarse en edificios
compartidos (conventillos) lo que originaba un sin número de conflictos entre los distintos moradores. Surge
entonces la necesidad de regular dicho modo de vida. Hacia el año 1948 se sanciona la Ley 13512 que
establece una solución definitiva al problema de la propiedad horizontal.
Formas de constituirlo: el código dispone quienes pueden construir el derecho real de propiedad horizontal y
los requisitos que deben cumplirse desde el punto de vista formal a los efectos de su validez.
El reglamento es de importancia porque es un requisito jurídico para afectar a un edificio al régimen de
propiedad horizontal y es el contrato que regula la organización consorcial.
1
ARTICULO 2038.-Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar,
por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
PARTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD EXCLUSIVA
 UNIDAD FUNCIONAL.
 UNIDADES COMPLEMENTARIAS (cocheras individuales y bauleras).
PROPIEDADES EN COMUN.
 DE USO COMUN.
 DE USO EXCLUSIVO (de una o algunas unidades).
Todo esto se encuentra de un terreno. El TERRENO es equivalente al concepto de la cosa inmueble donde se
ejerce el dominio. La propiedad horizontal es un conjunto de pequeños volúmenes de propiedad exclusiva
dentro de un volumen mayor de propiedad común que el código llama terreno.
UNIDAD FUNCIONALES: Art 2039 que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con
la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.
UNIDADES COMPLEMENTARIAS: es el conjunto de superficies cubiertas, semi cubiertas o descubiertas

comunicadas y unidas entre sí, cuya finalidad es la de servir a las unidades funcionales.
DE USO COMÚN: Art 2040. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de
uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento
de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.
Art. 2° Ley 13.512- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas
las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada,
jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios
de beneficio común.
Partes comunes no indispensables según el C.CyC.: piscina, solárium, gimnasio, lavadero, salón de uso múltiple.
DE USO EXCLUSIVO: son aquellas partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usadas por todos los
propietarios, sino por alguno de ellos con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a
las que estas acceden de modo exclusivo (balcones, patios anexos a una unidad, terrazas, etc.) el uso exclusivo
generalmente se determina en los reglamentos, la modalidad de uso y las obligaciones del usuario para su
mantenimiento.
CONSORCIO.
ARTICULO 2044.-Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios
y el administrador.
2
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
ARTICULO 2045.-Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar
la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución,
transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las
cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
 Facultades materiales:
 Derecho de poseer: ya que la PH. Es un derecho real sobre la cosa propia que se ejerce por la posesión.
 Derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento.
 Derecho de gozar: puede recibir los frutos que genere la cosa.
 Derecho de disponer materialmente: es limitado.
 Facultades jurídicas: cada propietario puede enajenar (vender) la unidad funcional que le pertenece, o
sobre ella constituir derechos reales o personales.
 Derecho a enajenar.
 Derecho de gravar (hipotecar, constituir usufructo, uso, habitación).
 Derecho de constituir derechos personales (locación, comodato).
 Derecho de abandonar.
ARTICULO 2046.-Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes
del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de
la unidad funcional.
ARTICULO 2047.-Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
Es un estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares de las
unidades funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal.
Se denomina copropiedad porque describe las partes del edificio y la proporción en el que las unidades
privativas participan en las comunes, y administración se refiere a los órganos del consorcio.
Es el documento contractual que se debe constituir mediante escritura pública, el cual contiene las normas
que definen la organización consorcial. Establece las facultades y obligaciones de los propietarios. Se debe
redactar al constituirse el consorcio de copropietarios, estableciendo las normas de convivencia.
En dicho reglamento se determinaran los gastos comunes y su cobro. Se fijaran las bases de remuneración
del administrador.
3
Art. 9° - Ley 13.512: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de
copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor
de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro
de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los
fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse,
en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las
mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en
que en esta ley se exige una mayoría especial.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Es de vital importancia porque es un requisito jurídico para afectar un edificio al régimen de la propiedad
horizontal. Es el contrato que regula la organización consorcial, es decir, se fijaran las cláusulas de
especificación de las partes privadas y comunes. Se fijaran derechos y obligaciones de los consorcistas.
La constitución, a los fines de la división jurídica el titular del dominio o condominios deben redactar por
escritura pública este reglamento que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
ARTICULO 2056.-Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
A. Determinación del terreno;

B. Determinación de las unidades funcionales y complementarias;
C. Enumeración de los bienes propios;
D. Enumeración de las cosas y partes comunes;
E. Composición del patrimonio del consorcio;
F. Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
G. Determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
H. Uso y goce de las cosas y partes comunes;
I. Uso y goce de los bienes del consorcio;
J. Destino de las unidades funcionales;
K. Destino de las partes comunes;
L. Facultades especiales de las asambleas de propietarios;
M. Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
N. Especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
O. Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
P. Determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
Q. Forma de computar las mayorías;
R. Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios;
S. Designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
T. Plazo de ejercicio de la función de administrador;
U. Fijación del ejercicio financiero del consorcio.
4
UNIDAD 11: DERECHO DEL TRABAJO /PERICIA/ SOCIEDAD
DERECHO DEL TRABAJO.
Conjunto de disposiciones legales, normas y principios teóricos que regulan las relaciones jurídicas entre
empleadores y trabajadores, y de ambos con el estado.
Su origen deriva de una prestación voluntaria subordinada y retribuida de la actividad humana para la
producción de bienes y servicios. Comprende:
-EL DERECHO SINDICAL.
-LA SEGURIDAD SOCIAL.
SEGURIDAD SOCIAL.
Protección de los trabajadores principalmente económicos (pero no exclusivamente económica) ante los
riesgos de enfermedad, accidentes, vejez, cesantía, etc.
Derecho de seguridad social:
Es el conjunto de normas y principios que regula la rama de la política social y económica del país que,
mediante determinadas instituciones, busca proteger a sus miembros cuando sufren estados de necesidad
producidos, producidos por: determinadas eventualidades sociales, asegurándole condiciones de vida, salud
y trabajo socialmente suficientes.
FUENTES DEL DERECHO LABORAL.

 Constitución: establece: derecho al trabajo.
 Derecho al salario mínimo.
 Indemnización por despido.
 Jornada de trabajo, descanso semanal y vacaciones anuales.
 Seguridad social.
 Estabilidad de los funcionarios públicos.
 Seguridad e higiene en el trabajo. (Derecho de sindicación).
 Derecho de huelga y cierre patrimonial.
 Derecho a negociar colectivamente.
 Tratados internacionales.
 Ley 20.744 contrato de trabajo.
 Leyes especiales.
LEY 20.744 DE CONTRATO DE TRABAJO.

FUENTES DE REGULACIÓN - Artículo 1° - ley 20.744: El contrato de trabajo y la relación de trabajo se rige:
A. Por esta ley.
B. Por las leyes y estatutos profesionales.
C. Por las convenciones colectivas o laudos con fuerza de tales.
D. Por la voluntad de las partes.
E. Por los usos y costumbres.
CONCEPTO DE TRABAJO- Art. 4° Ley 20.744

Constituye trabajo, a los fines de esta ley, toda actividad lícita que se preste en favor de quien tiene la facultad
de dirigirla, mediante una remuneración.
El contrato de trabajo tiene como principal objeto la actividad productiva y creadora del hombre en sí. Sólo
después ha de entenderse que media entre las partes una relación de intercambio y un fin económico en
cuanto se disciplina por esta ley.
1
PRINCIPIOS REGULADORES DE LAS RELACIONES DE TRABAJO.
ARTÍCULO 7. - CONDICIONES MENOS FAVORABLES. NULIDAD.

Las partes, en ningún caso, pueden pactar condiciones menos favorables para el trabajador que las dispuestas en las normas legales,
convenciones colectivas de trabajo o laudo con fuerza de tales, o que resulten contrarias a las mismas. Tales actos llevan aparejada
la sanción.
ARTICULO 8. - CONDICIONES MÁS FAVORABLES PROVENIENTES DE CONVENCIONES COLECTIVAS DE TRABAJO.
Las convenciones colectivas de trabajo o laudos con fuerza de tales, que contengan normas más favorables a los trabajadores, serán
válidas y de aplicación.
ARTICULO 9. - EL PRINCIPIO DE LA NORMA MÁS FAVORABLE PARA EL TRABAJADOR.
En caso de duda sobre la aplicación de normas legales o convencionales prevalecerá la más favorable al trabajador, considerándose
la norma o conjunto de normas que rija cada una de las instituciones del derecho del trabajo.
Si la duda recayese en la interpretación o alcance de la ley, los jueces o encargados de aplicarla se decidirán en el sentido más
favorable al trabajador.
ARTÍCULO 10. - CONSERVACIÓN DEL CONTRATO.
En caso de duda las situaciones deben resolverse en favor de la continuidad o subsistencia del contrato.
ARTÍCULO 11. - PRINCIPIOS DE INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE LA LEY.
Cuando una cuestión no pueda resolverse por aplicación de las normas que rigen el contrato, se decidirá conforme a los principios
de la justicia social, a los generales del derecho del trabajo, la equidad y la buena fe.
ARTICULO 12. - IRRENUNCIABILIDAD.
Será nula y sin valor toda convención de partes que suprima o reduzca los derechos previstos en esta ley, los estatutos profesionales
o las convenciones colectivas, ya sea al tiempo de su celebración o de su ejecución.
ARTICULO 13. - SUBSTITUCIÓN DE LAS CLÁUSULAS NULAS.
Las cláusulas del contrato de trabajo que modifiquen en perjuicio del trabajador normas imperativas Consagradas por leyes o
convenciones colectivas de trabajo serán nulas y se considerarán substituidas de pleno derecho por éstas.
ARTICULO 14. - NULIDAD POR FRAUDE LABORAL.
Será nulo todo contrato por el cual las partes hayan procedido con simulación o fraude a la ley laboral, sea aparentando normas
contractuales no laborales, interposición de personas o de cualquier otro medio.
CONTRATO DE TRABAJO. (Art. 21)

Habrá contrato de trabajo siempre que una persona física se obligue a realizar actos, ejecutar obras, prestar
servicios, a favor de la otra y bajo la dependencia de esta durante un periodo determinado o indeterminado,
mediante una remuneración.
CLAUSULAS DEL CONTRATO DE TRABAJO

En cuanto a la forma y condiciones de la prestación, quedan sometidas las disposiciones de orden público,
estatutos, convenciones colectivas, usos y costumbres.
RELACIÓN DE TRABAJO. (Art. 22)

Habrá relación de trabajo cuando una persona realice actos, ejecute obras o preste servicio en favor de otra,
bajo la dependencia de ésta en forma voluntaria y mediante el pago de una remuneración, cualquiera sea el
acto que le dé origen.
SUJETOS DEL CONTRATO DE TRABAJO:

TRABAJADOR: Persona física que se obliga o presta servicios según condiciones previstas en la ley cualquiera
sea la modalidad de la prestación.
-EMPLEADOR: Persona física o conjunto de ellas, tenga o no personalidad jurídica propia, que requiera los
servicios de un trabajador
REQUISITOS ESENCIALES Y FORMALES DEL CONTRATO DEL TRABAJO.

-Capacidad: Personas a partir de los 18 años o a partir de los 16 con autorización de sus padres.
-Facultad para estar en juicio: En acciones vinculadas al contrato o relación de trabajo y para hacerse
representar por mandatarios mediante el instrumento previsto por las leyes locales.
2
OBJETO DEL CONTRATO DE TRABAJO.
El contrato de trabajo tendrá por objeto la prestación de una actividad personal e insustituible, indeterminada
o determinada, conforme a la categoría profesional del trabajador, de acuerdo a lo establecido en los
estatutos profesionales y convenciones colectivas de trabajo.
DERECHOS Y DEBERES DE LAS PARTES

-Obligación genérica de las partes: las partes están obligadas a los términos del contrato y a todos aquellos
comportamientos que resulten de la ley de trabajo.
-Principio de la buena fe: obrar con buena fe.
-Facultad de organización: del empleador -Facultad de dirección: que asistan al empleador.
-Facultad de modificar formas y modalidades del trabajo
-Facultades disciplinarias. Limitación
-Pago de la remuneración (obligación del empleador)
-Deber de seguridad según las normas legales sobre higiene y seguridad
-Deber de protección: alimentación y vivienda cuando el trabajador habite en el establecimiento
-Deber de ocupación: de acuerdo a la calificación o categoría profesional
-Igualdad de trato
-Deberes de diligencia y colaboración (puntualidad, asistencia regular, dedicación adecuada)
-Deber de fidelidad: cuando se exija secreto de información
-Cumplimiento de órdenes e instrucciones.
MODALIDADES DEL CONTRATO DE TRABAJO

-Contrato por tiempo indeterminado
-Contrato de trabajo a tiempo parcial. (Obliga a prestar servicio durante un determinado tiempo de horas al día o a la semana)
-Contrato de trabajo a plazo fijo. (Durara hasta el plazo convenido no pudiendo ser hasta más de 5años)
-Contrato de trabajo de temporada. (Determinadas épocas del año)
-Contrato de trabajo eventual. (Para actividades concretas)
-Contrato de trabajo en grupo o equipo.
REMUNERACIÓN DEL TRABAJADOR:
 SALDO O SALARIO GENERAL.

Se entiende por remuneración la contraprestación que debe percibir el trabajador como consecuencia del
contrato de trabajo. Dicha remuneración no podrá ser inferior al salario mínimo vital. El empleador debe al
trabajador la remuneración, aunque éste no preste servicios, por la mera circunstancia de haber puesto su
fuerza de trabajo a disposición de aquél. (Art 103).
 SALARIO MÍNIMO VITAL Y MÓVIL.

Salario mínimo vital, es la menor remuneración que debe percibir en efectivo el trabajador sin cargas de
familia, en su jornada legal de trabajo, de modo que le asegure alimentación adecuada, vivienda digna,
educación, vestuario, asistencia sanitaria, transporte y esparcimiento, vacaciones y previsión. (Art. 116).
 ALCANCE.
Todo trabajador mayor de dieciocho (18) años, tendrá derecho a percibir una remuneración no inferior al
salario mínimo vital que se establezca, conforme a la ley y por los organismos respectivos. (Art. 117).
 INEMBARGABILIDAD.
El salario mínimo vital es inembargable en la proporción que establezca la reglamentación, salvo por deudas
alimentarias. (Art 120)
 SUELDO ANUAL COMPLEMENTARIO.

Se entiende por sueldo anual complementario la doceava parte del total de las remuneraciones definidas en
el Artículo 103 de esta ley, percibidas por el trabajador en el respectivo año calendario. (Art.121).
3
JORNADA DE TRABAJO. (ART 197)
Se entiende por jornada de trabajo todo el tiempo durante el cual el trabajador esté a disposición del
empleador en tanto pueda disponer de su actividad en beneficio propio.
Integrarán la jornada de trabajo los períodos de inactividad a que obliguen la prestación contratada, con
exclusión de los que se produzcan por decisión unilateral del trabajador.
La distribución de las horas de trabajo será facultad privativa del empleador y la diagramación de los horarios,
sea por el sistema de turnos fijos o bajo el sistema rotativo del trabajo por equipos no estará sujeta a la previa
autorización administrativa, pero aquél deberá hacerlos conocer mediante anuncios colocados en lugares
visibles del establecimiento para conocimiento público de los trabajadores.
Entre el cese de una jornada y el comienzo de la otra deberá mediar una pausa no inferior a doce (12) horas.
TRABAJO NOCTURNO E INSALUBRE. (Art. 200)

 La jornada de trabajo íntegramente nocturna no podrá exceder las 7horas entre la hora 21 de un día y la
hora 6 del siguiente.
 Cuando se alteren las horas diurnas/nocturnas se reducirá proporcionalmente la jornada en 8min por cada
hora nocturna trabajada o se pagaran los 8minutos de exceso como tiempos suplementarios.
 En caso de constatar el desempleo de tareas con insalubridad se intimara al empleador a adecuar
ambientalmente el lugar
 Las tareas en condiciones declaradas insalubres no podrán exceder de 6 horas diarias o 36 semanales.
 La insalubridad no existirá sin declaración previa de la autoridad de aplicación y solo podrá ser dejado sin
efecto por la misma autoridad.
HORAS SUPLEMENTARIAS. (Art 201)

El empleador deberá abonar al trabajador que prestare servicios en horas suplementarias, medie o no
autorización del organismo administrativo competente, un recargo del cincuenta por ciento (50%) calculado
sobre el salario habitual, si se tratare del días comunes, y del ciento por ciento (100%) en días sábado después
de las trece (13) horas, domingo y feriados.
PERICIA.
Es un medio de prueba a fines de esclarecer determinados hechos que se encuentran controvertidos en el
pleito. Consiste en examinar hechos para emitir un informe crítico sobre los mismos y se realiza a pedido de
un juez y por peritos.
Es el dictamen de los peritos, que son personas llamadas a informar ante el juez o tribunal conocimientos
especiales. Las pericias pueden ser:
-PERICIAS VOLUNTARIAS: Solicitadas por las partes o el juez en un proceso. Algunas son por iniciativa de las
partes o pericias de oficio.
-PERICIAS NECESARIAS: Establecidas por ley. Pericias de oficio.
PRUEBA PERICIAL
Informe crítico suministrado por terceros (peritos) que, a raíz de un encargo judicial y fundado en
conocimientos científicos, literarios, artísticos o prácticos, comunican o exponen ante el juez las
comprobaciones, opiniones y deducciones extraídas sobre los hechos.
FUNCIONES DE LA PERICIA:
 Verificar e informar sobre hechos que requieren conocimientos especiales que escapan a la cultura
general del juez y de las personas explicando causas y efectos.
 Dictamen debido y suficientemente fundado, suministrando reglas técnicas o científicas de la experiencia
especializada de los peritos para la convección del juez.
4
PERITO.
Persona idónea con título habilitante encargado de realizar las pruebas. Se distinguen cuatro tipos distintos
de peritos:
 PERITO PROPIAMENTE DICHO: Aquel que mediante sus conocimientos científicos y técnicos y habilitados
con título, debe analizar aquellos puntos de prueba que escapan del conocimiento del juez. Pueden ser
generales: médicos, ingenieros, o específicos: agrimensores, gasistas, etc.
Dentro de ellos podemos distinguir:
-PERITO OFICIAL: Debe ser una persona experta, con título y entendido en ciencia, arte y oficio.
-PERITO DE CONTROL: Su función es evaluar el peritaje oficial presentando un informe. Controla la labor
técnica del perito oficial.
 PERITO ASESOR: Es el asesor personal del juez que lo puede auxiliar en ciertas circunstancias, pero que no
participa en el juicio.
 PERITOS REALIZADORES: Practican las operaciones del inventario, evaluación y partición en los juicios
sucesorios o mensuras y deslindes o divisiones.
 PERITOS INFORMANTES: Categoría especial en proceso de insania para determinar la incapacidad o

rehabilitación del insano.
SOCIEDADES.
Contrato en el que dos o más personas se obligan mutuamente a dar o hacer con el fin de obtener beneficios
en dinero, el que dividirán entre ellos en proporción de sus respectivos aportes o de lo que hubieren pactado.
Es un grupo de personas con un fin determinado (con fines de lucro)
 Civiles: se rigen por el código civil y comercial.
 Comerciantes.
5
Unidad 5: Tasaciones.
Tasar1 o valuar un bien significa determinar su valor económico
en un contexto dado y en una fecha precisa.
La tasación participa dentro de tres universos técnicos que

coexisten:
1. El mundo de la economía, pues involucra valores
expresados en monedas corrientes.
2. El mundo de la arquitectura y de la ingeniería, ya que se
trata de la valuación de bienes inmuebles: edificios y
terrenos.
3. El mundo del derecho, pues los requerimientos que originan
la tasación pueden involucrar condiciones legales
específicas.
La utilidad de esta tarea, hecha con cierto rigor, para el

profesional de la construcción es evidente. En primer lugar, el
desempeño diario de los profesionales (arquitectos, técnicos,
ingenieros) en las diferentes etapas del proyecto requiere pensar y
analizar en detalle la factibilidad económica de lo que se está
proponiendo. En segundo lugar, conocer estos temas puede ser el
primer paso hacia una especialización que cada día es más requerida
por la sociedad.
Tipos de tasaciones (según el Decreto Ley 1332)
TASACIONES
Apreciación. Comparación. No hay

ESTIMATIVAS análisis.
Comparaciones. Análisis técnicos.

ORDINARIAS Fundamentadas. Memoria descriptiva
Estudios aspectos técnicos. Estudios

EXTRAORDINARIAS de mercado. Interdisciplinariedad.
Organismo competente.
La ley 21.626 del año 2001 dispuso que el Tribunal de
Tasaciones de la Nación –organismo público de más de 50 años de
trayectoria- asumiera el carácter de organismo rector de tasaciones.
Esto implica que tiene a su cargo la valuación de todo tipo de inmueble,
los dictámenes en casos de expropiaciones, adquisiciones, ventas,
1
Derivado de la palabra tasa, es decir de la determinación del valor de una cierta finalidad específica , contributiva
concepto restringido que se ha generalizado.
1
locaciones o concesiones en las que intervenga el Estado Nacional;
pudiendo incluso actuar por solicitud de jurisdicciones provinciales y de
particulares.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación es un organismo

descentralizado de la administración Pública. Está integrado por cinco
miembros, tiene la finalidad de cubrir todo el país y cuenta con una
dotación de setenta personas.
En la actualidad, presidido por el Ing. Daniel Martín, el organismo

está redactando las Normas Nacionales de Valuación que
contemplan un proceso fundado para arribar a una tasación objetiva.
Las Normas abarcan tasaciones por expropiación, valores técnicos
contables para bienes de la Administración Pública, tasación de
servidumbres de electroductos y cámaras de electricidad, tasación de
bienes muebles, entre otros.
Criterios de valor.
El paso previo a cualquier valuación es determinar la finalidad de
la misma, algunos motivos pueden ser:
▪ Valuación patrimonial.
▪ Venta, adquisición.
▪ Garantía hipotecaria.
▪ Seguros.
▪ A efectos impositivos o catastrales.
▪ Para servidumbre.
▪ Expropiación.
En todas estas situaciones, la meta es la misma: determinar un

valor lo más objetivo posible; pero es la finalidad de la tasación la que
orientará el camino a seguir para asegurar que los recaudos necesarios
se cumplan. La finalidad servirá de guía para identificar el tipo o
concepto de valor que se adoptará.
En cuanto al concepto de valor y los distintos tipos, existen varias

interpretaciones. A continuación se exponen aquellos que pertenecen al
criterio establecido por el Tribunal de Tasaciones de la Nación en las
Normas Nacionales de Valuación.
Tipos de valor
1. El valor del mercado o venal: es el que expresa el posible

resultado de una transacción libre entre las partes, es decir el que
se ubique en la intersección de las curvas de la oferta y la
demanda.
No es representativo de un valor de mercado el que corresponde a
una transacción condicionada, por ej. Una venta obligada por
2
motivos económicos o de índole legal. Tampoco lo son el valor de
expropiación (aunque en su determinación se hayan seguido
recaudos severos para ajustarlo a la realidad del mercado), o el
valor que está dispuesto a pagar alguien por un bien, para él
particularmente valioso (por ej. Un terreno contiguo a su propiedad
que permitiría una ampliación).
2. El costo de reposición bruto o neto: es valor de naturaleza

particular, conformado a partir del valor del terreno y el valor o
costo2 de la construcción. Es decir, que se trata de un valor “no
integral”, producto de un proceso técnico desagregado.
Antiguamente a este valor se lo denominaba “valor físico”. En la
actualidad existen debates en torno al mismo entre los tasadores,
pero lo válido es saber que se trata de un concepto diferente al del
valor del mercado y que, en cierta forma, es representativo del
costo en términos técnicos
3. El valor de uso: este concepto puede asimilarse al valor de un

inmueble dado que tiene para su dueño, para el fin concreto al que
está destinado.
Se trata de un valor no objetivo, por lo cual su determinación se
restringe a clientes particulares que necesiten saber cuanto vale
para su empresa ese bien. No representa el valor que ese bien
podría tener para cualquier otro interesado.
Métodos utilizados para tasar.

La finalidad de la tasación y el concepto de valor adoptado
conducirán al método más apropiado. Entre ellos podemos mencionar:
a) Métodos separativos o directos:

Se obtiene la valuación examinando por separado el valor de la
tierra y el de las construcciones, mejoras y accesorios:
1. El método comparativo: es el adecuado para la determinación

del valor del mercado. Se trata de repetir lo que se hace para
saber si algo está en precio o cuánto puede valer alguna cosa.
Es útil para tasar inmuebles como terrenos, departamentos,
oficinas, locales, etc. este método conduce lógicamente un
proceso de determinación de valor a partir de la ponderación de
similitudes y diferencias de características fundamentales y más
representativas del bien a tasar. Tales características obran en
término de comparación, con relación a ciertos antecedentes
tomados como testigos. De esta manera se obtiene el valor
unitario que se aplicará al bien a tasar.
2
El concepto de costo en este caso, debe tomarse en el sentido de lo que cuesta realizar la construcción, y no del
valor de una eventual adquisición a la manera contable.
3
El método comparativo resulta de la aplicación del principio
económico de sustitución que establece que el valor de un bien
estará determinado por el de otros bienes que puedan
eventualmente sustituir el servicio que este presta.
2. El valor del costo de reposición depreciado: en sí no

representa un valor del mercado. En general se obtiene
determinando el valor de mercado del terreno y sumándole el de la
construcción, a partir de su costo de reposición. Se parte de un
costo a nuevo para el tipo de construcción que se trate, y se le
aplica alguna regla de depreciación que contemple la antigüedad
(o más precisamente la expectativa de vida) y el estado del bien.
En caso de subaprovechamiento de las posibilidades edilicias en
terrenos valiosos, puede procederse a una quita en el componente
del valor del terreno por estas circunstancias, o incluso tasar el
mejor valor del terreno prescindiendo de la construcción, según
sea la finalidad de la tasación y la envergadura de lo edificado.
Métodos Directos o Separativos

(énfasis en el valor de cambio)
Terreno VT Suma
Construcción VC Ponderada VALOR
Otras mejoras Vm Balance
b) Métodos de conjunto o indirectos:

En estos casos se considera la renta que produce o es susceptible
de producir el inmueble.
1. Los métodos de rentabilidad: estos, al igual que los métodos de

capitalización, conducen a obtener el valor del inmueble a tasar y
se aplican a bienes que permite obtener una renta. Consisten
básicamente en asimilar los beneficios que el bien deja a un
capital determinado, obtenido mediante la aplicación de una tasa
adecuada.
4
2. La metodología del valor residual: es utilizada por muchos
tasadores para el caso de terrenos, en donde este valor surge de
la diferencia entre la posible venta de un emprendimiento y la
suma de todos los demás costos y el beneficio, excluido por
supuesto el valor del propio terreno, que es la incógnita.
Métodos Indirectos o de Conjunto
(énfasis en el valor de uso)
Terreno
Renta Neta
Construcción Renta Líquida Capitalización VALOR
Anual
Otras mejoras
Conclusiones y proyecciones:
En términos generales para la mayor parte de las finalidades y en
la mayoría de las situaciones podrá obtenerse un valor de mercado por
comparación, tanto se trate de un terreno como de la valuación integral
de una edificio. En casos determinados, cuando no pueda obtenerse
ese valor comparativo, el profesional deberá recurrir a otro método
alternativo que variará según cada caso.
Todos estos métodos comparten una característica: e su

aplicación se deduce el valor económico del inmueble a valuar, se lo
descubre a partir de unos datos determinados. Por otra parte existe una
nueva orientación en este tema en otro sentido: se dirige al proceso de
la formación del valor, a partir de los aspectos fundamentales que
intervienen en él. Apunta además a fomentar la consideración de otros
aspectos que son descuidados.
Las apreciaciones en cuanto a la calidad del proyecto

arquitectónico y a la calidad urbanística de los asentamientos
residenciales, por ejemplo, deberán entonces participar decisivamente
en la evaluación económica de los proyectos.
Las diversas técnicas, sean las estimativas del costo y del valor de
mercado, las económicas, las financieras y otras, que se desarrollan
aplicando modelos de valuación específicos, deberán tender a
incorporar en el análisis de valor elementos que potencien la
consideración de la calidad de vida, apareciendo la generación de valor
urbano a partir de dicha calidad.
En este contexto aparece la demanda de especialistas con

conocimientos en el campo técnico, económico, social y jurídico que
5
tengan la capacidad de valuar y analizar diversos casos y que además
puedan organizar, desarrollar y gestionar proyectos complejos.
El valor de un terreno
1. Por proceso de comparación
Para el arquitecto independiente que pretende lograr una

estimación aproximada del valor de una terreno, el método
comparativo con antecedentes correctamente elegidos es el camino
ideal. Para su correcta aplicación lo ideal sería trabajar con datos
fidedignos de ventas, pero como esto resulta difícil, se trabaja con
valores de ofertas (que deben ser visitadas) y se debe ponderar el
ajuste razonable que trae cada negociación en cada caso.
Los datos pueden obtenerse de diversas fuentes como:

inmobiliarias, datos publicados en diarios, remates oficiales, etc. pero
siempre deben someterse a un riguroso estudio objetivo para detectar
el desvío de los precios por circunstancias particulares y evitar la toma
de datos irreales.
Obtenidos los antecedentes comparables se debe establecer el

valor del lote mediante algún proceso lógico que actúe como
legitimante del mismo.
Para definir este procedimiento en primera instancia deben

definirse las características que actuarán como términos de
comparación (ubicación, dimensiones o medidas, superficie, existencia
o no de servicios en la zona, capacidad edificable del terreno, etc.),
para procesar la información de manera adecuada.
Según estos aspectos se determina si el lote que sirve de

antecedente en mejor, igual o peor que el bien a tasar y en cuanto lo
es. Conviene desagregar la comparación en una serie de ítem evitando
la comparación global entre ambos, expresando las diferencias
resultantes en términos porcentuales o mediante un valor absoluto.
Esto puede resolverse aplicando un coeficiente comparativo para
expresar la diferencia en cada rubro de comparación. Los coeficientes
más fuertes se deben adjudicar a los términos de comparación que se
juzguen más determinantes en la determinación del valor.
Luego el valor unitario3 del terreno a tasar deberá modificarse en

función de la relación con el antecedente y mostrará cuánto pedirían
por el terreno a valuar si fuese igual al que se está analizando.
3
El valor del terreno por unidad de superficie o unitario se aplica a este método comparativo cuando los
antecedentes y el lote a tasar tienen una similar capacidad edificable expresada en el Factor de Ocupación Total
(FOT).
6
Sobre este concepto, pueden elaborarse procedimientos
estadísticos a partir de una base de datos que nos permita determinar
cuál es el peso relativo de cada ítem de comparación.
2. Por Método Residual.
Este método es utilizado en casos en donde por la

excepcionalidad del terreno, no es aconsejable el método comparativo,
ya que la inexistencia de terrenos que puedan actuar como
antecedentes puede llevar a estimar valores con altos porcentajes de
error.
En este caso el valor del terreno4 surge en función de supuestos

de edificabilidad y venta del producto establecido, es decir, cuánto se
puede pagar por el mismo para que se cumplan esos supuestos de
ventas, costos y beneficios. Es este también el pensamiento requerido
para encarar cualquier tipo de inversión.
La secuencia de pasos a seguir es ésta:

▪ Definir un proyecto apropiado y realizable (respondiendo a la
demanda concreta o potencial).
▪ Fijar con precisión todos los costos involucrados (costos, gastos,
honorarios, comisiones, salvo precio del terreno)
▪ Establecer el margen de beneficio razonable para el promotor del
negocio.
▪ La diferencia entre el ingreso por al venta y la suma de los costos
y los beneficios, nos dará el valor posible del mismo para que se
cumplan esos supuestos.
Este análisis en primera instancia puede ser estático, sin incluir el

factor tiempo o dinámico incluyéndolo (distintos momentos de ingresos,
aspecto financieros)en casos de requerir mayores precisiones.
El valor que podrá pagarse por el terreno será igual al ingreso por
la venta futura, menos los costos de obra, menos la ganancia que se
desea obtener por el negocio. Se obtiene una estimación razonable del
valor, pues se remite a la conformación del mismo. Acarrea por otra
parte limitaciones, pues los pequeños cambios en ciertos supuestos,
por ejemplo el margen de beneficios, pueden aparejar diferencias
considerables en los resultados.
Factores a considerar en la tasación de tierras
FACTORES INTRINSECOS FACTORES EXTRÍNSECOS

Formas, dimensiones, niveles, Características de la zona,
orientación, ubicación, calidad del normas de uso del suelo, FOS,
4
Cuando se aplica el método residual, se trabaja con el valor de metro cuadrado edificable, denominado de
incidencia, por representar la incidencia del costo del terreno frente a los demás costos con relación a los metros
cuadrados construidos
7
suelo, relación frente fondo, FOT, planos límites, corazón de
forma, superficie del lote, manzana, tendencia de la zona
superficie edificable, topografía. (regresiva, progresiva,
estancada), servicios públicos,
características de la calle,
vecindad, condiciones de venta,
estabilidad monetaria.
El valor de las grandes fracciones urbanas

Determinar estos valores requiere de una delicada tarea. Se parte
de un primer supuesto: el valor unitario de una gran superficie debería
ser menos a la de un lote, siempre que el fin último considerado sea la
división en parcelas de tal superficie; en caso de que la misma fuera
destinada a una industria o gran supermercado se considerarán los
parámetros de la máxima rentabilidad de tal actividad.
La mejor solución se da en casos en que existen antecedentes

efectivamente comparables, es decir superficies similares. Caso
contrario se recurre a otros métodos como el pasaje “de lote a block”.
Este procedimiento analiza lo que hipotéticamente un tasador
plantearía: costos surgidos por gastos de urbanización, intereses del
capital invertido, etc., para obtener una determinada ganancia
comercializando en cierto tiempo los lotes. De ahí surge el valor unitario
que le es conveniente pagar por la fracción.
El valor de mercado de un edificio.

El valor de un inmueble construido es esencialmente integral, es
decir que involucra el terreno y la construcción. El valor del mercado
puede establecerse por métodos comparativos considerando los
siguientes parámetros de comparación:
▪ La ubicación en general.
▪ La ubicación relativa (si se trata de una unidad dentro de un
edificio).
▪ Las características constructivas de la edificación.
▪ La antigüedad o expectancia: tiempo de vida útil que le resta.
▪ El estado en el que se encuentra.
▪ Las comodidades adicionales del bien (piscina, quincho, doble
circulación de una departamento).
▪ La firma del arquitecto, si es considerada dentro del mercado
como un valor agregado.
El método de comparación integral es de fácil manejo en casos

de departamentos, oficinas o locales, pero es más complejo en casas
con terreno propio, donde las características y dimensiones del terreno
8
son un factor más de comparación porque el valor unitario incluye el del
terreno y la superficie cubierta homologada.
Cualquiera sea el destino del bien que se desea tasar, se debe

homogeneizar o homologar las superficies de los antecedentes y del
inmueble a tasar para evitar distorsiones. Se trata de un criterio práctico
y simple de determinar claramente que superficie, al margen de la
cubierta, se tomará en cuenta asignando ciertos porcentajes de
incidencia a espacios descubiertos y balcones, que luego serán
multiplicados por el valor unitario, por ejemplo un 33% para patios y
20% para balcones. Para establecer la magnitud de estos porcentajes
se debe partir de un criterio general que considere determinadas
superficies estandarizadas dentro de ciertos márgenes razonables.
Factores a considerar en la tasación de construcciones
Calidad de la mano de obra, de

materiales, correcta utilización de
técnicas constructivas, edad y estado
de la conservación, gastos necesarios
Calidad física
para renovación o rehabilitación de las
FACTORES instalaciones, de las envolventes y/o
estructuras, valor de demolición o valor
INTRÍNSEC residual.
OS Distribución de zonas y locales,
dimensiones, ventilación, asoleamiento,
Calidad comunicaciones o circulaciones,
funcional acceso, carácter y calidad de las
instalaciones, destino, adaptabilidad y
flexibilidad.
FACTORES Características de la zona residencial,
EXTRÍNSEC Entorno comercial, industrial, rural.
OS
Valoración de proyectos
Valorar un emprendimiento es una tarea de consultoría fruto del
encargo de una institución bancaria que solicita un estudio para avalar
un préstamo el promotor del mismo, por ejemplo. En este caso el banco
solicita una opinión sobre un proyecto que le presentaron, que incluye
los elementos arquitectónicos y un estudio económico financiero o plan
de negocios.
La opinión del valuador genera un informe detallado de la acabada

descripción de la propuesta (programa, urbanismo, arquitectura,
construcción) y verificación de todos los datos que hacen a la
factibilidad económica de la propuesta:
9
▪ Costo de adquisición del terreno.
▪ Costo de la construcción.
▪ Valores asignados a las diferentes unidades funcionales.
▪ Gastos generales, honorarios, etc.
El tasador deberá verificar los valores brindados por el promotor con las
ofertas de terrenos y antecedentes de unidades en venta en la zona,
los costos de la construcción y la forma en que se contemplaron los
gastos y los honorarios.
Luego corresponde realizar una primera verificación del margen de

beneficios del promotor, con la consecuente emisión de una opinión de
este punto y de todo lo constatado hasta el momento, que
posteriormente será complementada con un análisis dinámico del
negocio, incluyendo el factor tiempo.
El trabajo del profesional.

El profesional que opte por la especialización de esta temática
tiene diversos campos para su desarrollo laboral, tanto en el ámbito
público (nacional o provincial) como privado.
Perito o consultor independiente: la labor para la Justicia exige

la inscripción en registros jurisdiccionales, siendo los honorarios
regulados judicialmente.
En la consulta independiente el encargo puede variar desde la

valuación de determinados activos físicos para sus propietarios o
empresas inmobiliarias, hasta la realización sistemática de tasaciones
hipotecarias para las instituciones bancarias. Dentro de este caso se
incluye la evaluación de un proyecto de forma integral como paso
previo a la adjudicación de un crédito al promotor.
Las tasaciones hipotecarias se realizan mediante el método

comparativo, según las propias recomendaciones del Banco Central. El
valor de mercado, responde así a la finalidad de obtener el valor de
garantía. En estos casos se debe brindar particular atención a la
verificación de la identificación dominial de la propiedad tasada, que
constituye la mayor causa de reclamos y conflictos
Las empresas de tasación: son una modalidad que adquirió

vigencia con la llegada de firmas europeas al país. Se trata de
sociedades dedicadas a tasar, básicamente para bancos, organizadas
a partir de un equipo técnico estable que supervisa y controla, más una
nómina de tasadores independientes que facturan a la empresa.
10
En nuestro país en la actualidad existen muchas sociedades o
cooperativas que tienen como clientes a bancos o cajas de ahorro y
que trabajan con dedicación completa o parcial. Las tasaciones
hipotecarias eran realizadas por profesionales de la planta de las
instituciones o por independientes, hoy existen varias empresas o
consultorías profesionales que realizan esta actividad.
Representante de parte en juicios por expropiación: un caso

especial es la actuación como representante ante el Tribunal de
Tasaciones de la Nación fijada en dos instancias: advenimiento y juicio
propiamente dicho. La ley Nacional 21.499 establece los mecanismos
para asegurar un valor indemnizatorio justo.
▪ En caso de advenimiento: el valor en este caso es determinado

por una de las Salas en que se divide el Tribunal. Según la ley
este valor puede incrementarse un 10 %. Si el acusado acepta el
valor, le proceso finaliza allí.
▪ En caso de juicio: cuando el afectado no acepta el valor propuesta

se desarrolla el juicio expropiatorio, que involucra a dos partes: el
expropiante (ente público) y el expropiado. Ambas partes pueden
designar un representante técnico para la determinación del valor
que debe ser elevado al juez interviniente.
Tales representantes deben poseer título profesional universitario

habilitante. El expropiante designa a un profesional de planta del
organismo; el expropiado a un profesional independiente propuesto a
través de un abogado cuyos honorarios están en función de regulación
judicial. La tarea de ambos representantes consiste en elaborar una
tasación fundada atendiendo las pautas legales vigentes: por un lado la
Ley Nacional y por otro las reglamentaciones internas, que, por ejemplo
fijan ciertos requisitos de presentación.
Hecha la tasación, los representantes la elevan al Tribunal para la

elaboración en la Sala de un dictamen que se gira el Plenario del
organismo, integrado por cinco miembros del Tribunal y cada uno de
los representantes de las partes, el que debatirá técnicamente el tema,
produciendo un dictamen por votación que se elevará al juez. El
Tribunal funciona como una instancia técnica independiente.
Este es el mecanismo para casos de jurisdicción5 nacional. En

algunas provincias existen procedimientos similares para los casos de
expropiación según jurisdicción provincial: tribunales, regímenes con
intervención de peritos, etc.
5
Al hablar de jurisdicción, se hace referencia a un concepto jurídico y no territorial. Ejemplo: la expropiación en
cualquier provincia para ejecutar una ruta nacional, es un caso de jurisdicción nacional.
11
PROCESO DE EXPROPIACIÓN. Fuente de Datos: Normas
Nacionales de Valuación.
Declaración de Utilidad Pública
Tribunal de Tasaciones de la Nación
Sala A Sala B Sala AD HOC
El expropiado acepta el valor: El expropiado no acepta el valor

ADVENIMIENTO
Proceso judicial
Juez ordena la toma de posesión
Tribunal de Tasaciones de la Nación

TOMA DE POSESIÓN
Plenario
SENTENCIA JUDICIAL
Tasación de un bien en caso de expropiación o

servidumbre.
Existen consideraciones básicas para este tipo de tasaciones.
El valor objetivo: se trata de un valor objetivo brindado por la Ley,

desprovisto de valor afectivo o ganancias hipotéticas. Se trata de
obtener en los casos que sean posible el valor del mercado del bien y el
valor del costo de reposición depreciado. Si se aplican los dos métodos
para la obtención del valor, lo apropiado es optar por el mayor de
ambos. Se debe considerar que la expropiación no es una compraventa
y que el expropiado no quería vender, sino que se dispone del bien en
virtud de su afectación en función de una utilidad pública declarada por
Ley.
La fecha: se refiere a la fecha de tasación. Cuando la

expropiación es directa (cuando el expropiante avanza con la
expropiación), la fecha que establece la Ley es la de toma de posesión
del bien. En caso de no haber acuerdo y recurrir al juicio, el perito debe
tasar el inmueble a una fecha anterior y con las condiciones del bien y
su entorno para esa fecha. Si se trata de una expropiación inversa
(activada por el afectado al estar el bien sujete a expropiación y el
proceso detenido) como hubo toma de posesión la fecha de tasación es
la actual, del día en que se elabora el informe.
Expropiación parcial: en caso de que se afecte solo parte del

bien se debe determinar el valor de dicha parte, valuar los perjuicios
directos ocasionados por la expropiación y el valor unitario de la tierra
12
que se aplicará el sector expropiado, calculado en función de las
dimensiones totales del predio antes de la expropiación.
Servidumbres administrativas: se determina el valor de la

superficie afectada, por ejemplo para el caso de un electroducto, en
función de las restricciones impuestas por las normativas específicas
del ente. Por no existir transferencia del dominio, el valor a otorgar será
levemente inferior al cien por cien, más los perjuicios directos.
Claves a considerar en una tasación.
▪ Determinar la finalidad de la tasación.

▪ Realizar una inspección técnica.
▪ Visitar los antecedentes comparables.
▪ Realizar una identificación dominial del bien.
▪ Considerar y observar tanto las características intrínsecas
como las extrínsecas.
▪ Calcular el valor.
▪ Ser riguroso en casos complejos, presentando informes
completos y fundados.
▪ Tener disponibilidad potenciando el espíritu de observación.
▪ Tener en un banco de datos registros comparables
considerando los plazos de validez y vigencia de los mismos.
▪ Permanente formación que permita la renovación de temas y
enfoques.
Depreciación
Se denomina depreciación a la pérdida inevitable de valor que se
incrementa a pesar de los prudentes gastos de mantenimiento y que
solo puede recuperarse mediante el reemplazo de unidades
depreciadas por nuevas, al final de su vida o servicio útil. El valor
residual resulta es el valor de los materiales en el momento del retiro.
Valor presente o Valor depreciado = (Valor a nuevo –

Depreciación) + Valor residual
13
Causas de depreciación
CAUSAS DE ORIGEN FÍSICO

Por accidentes o fallas progresivas, por
Averías mala conservación, siniestros sufridos
(inundaciones, incendios, terremotos, etc.).
Deterioro: por el uso o roturas. El deterioro
Decrepitud aumenta con la edad.
Desgaste: se incrementa con el uso.
CAUSAS DE ORIGEN FUNCIONAL
Errores de organización funcional, mala
Inadecuación ventilación, insuficiente iluminación,
instalaciones defectuosas o incompletas.
Cuando ciertos elementos deben ser
Obsolescencia reemplazados por otros de mayor calidad y
confort.
Cuando el servicio deja de prestarse en la
Anulación
forma prevista.
La depreciación funcional es más rápida que la física.
Criterios de depreciación
1. De la línea recta: supone depreciaciones constantes

proporcionales a la edad.
Valor
D= edad x Vnd = x x Vnd
duración n
d= 1- x
n
Edad
2. De la parábola ( Kuentzle): supone depreciación menor al

comienzo y mayor al final de la vida útil.
Valor D = x2 Vnd
n2
d= 1- x2
n2
3. De Ross: supone un promedio

Edad
entre las dos anteriores.
Valor
D=1 x + x2 x Vnd
2 n n2
d= 1-1 x + x2
2 n n2
Edad
14
4. De Heidecke: parte del supuesto de que la depreciación no puede
ser evitada con gastos de mantenimiento, éstos solo permitirán
aumentar la vida útil. Se aconseja aumentar la depreciación si no
hubo buena conservación. Para dar practicidad a este criterio se
establecieron cinco categorías de estados de conservación con
cuatro intermedias, dando a cada una un coeficiente. Estas tablas
se utilizan en lugar de las formula aparentemente complicada que
resulta de aplicar el criterio con el de la línea recta, de la parábola
o de Ross.
Referencias.
Vnd: Valor nuevo a depreciar.
Vr: Valor residual.
Vnd: Valor nuevo depreciado. Vnd = Vn - D
Vp: Valor presente o valor depreciado. Vp = Vnd
d: Porcentaje del valor a nuevo que mide la depreciación a la fecha
(según tabla).
D: Depreciación total. D = Vn – Vp
x: Edad.
n: Duración, vida probable o útil.
c: Estado de conservación en porcentaje.
15

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UNIDAD 1: CÓMPUTO Y PRESUPUESTO

1.2 PROCESO DEL COMPUTO METRICO.

PRINCIPIOS GENERALES DE CÓMPUTO METRICO:

 ESTUDIAR LA DOCUMENTACION: los buenos resultados de un cómputo están estrechamente vinculados

FORMAS DE COMPUTAR: según su destino, el cómputo se puede realizar:

1.3 CONCEPTO DE COSTO - COSTO Y PRECIO

PERSONAL OBRERO DE LA CONSTRUCCIÓN – CATEGORÍAS:

EMPLEADOS DE LA CONSTRUCCIÓN: convenio colectivo de trabajo Nº 151/75 aplicable a: personal

GRUPO A: personal administrativo.

GRUPO D: personal de maestranza, desempeñan tareas generales.

d) BENEFICIO: también llamado utilidad. Es la pretensión que tiene el constructor o empresario de

DETERMINANTES DEL PRECIO

 Amortización: es el cociente entre el costo de un equipo y su vida útil.

 RESPONSABILIDAD DE LOS PROYECTOS ART 4 LEY DE O.P 4990

 CONTENIDO DE LA DOCUMENTACION TECNICA art 5 ley O.P 4990

 HABILITACIÓN DE EMPRESAS OFERENTES ART 7 LEY O.P 4990

 DIPONIBILIDAD DE CRÉDITOS ART. 12 LEY DE O.P 4990

 CONTENIDO DEL CRÉDITO ART. 13 LEY DE O.P 4990

 PUBLICACION DE LA LICITACION ART 15 LEY DE O.P 4990

 CONTENIDO DEL AVISO PUBLICITARIO ART 16 LEY DE O.P 4990

 CONSULTA DE DOCUMENTACIÓN LICITATORIA ART 17

 PARTICIPACIÓN DE EMPRESAS LOCALES ART 19

 FORMALIDAD DEL ACTO LICITATORIO ART 20

CONTRATO – documentación contractual art 36

PERDIDA DE GARANTIA DE OFERTA art 26.

VIGENCIA DE LA GARANTIA DE OFERTA art27.

DE LA MEDICIÓN, CERTIFICACIÓN Y PAGO DE LAS OBRAS EJECUTANTES

TEORÍA DEL RIESGO IMPREVISIBLE

 Pliego de bases y condiciones generales: contiene el conjunto de disipaciones aplicables a la totalidad de

PRODUCCIÓN DE LAS ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

1- SIN CONTRATO: POR ADMINISTRACIÓN: -Propia o Economía.

2- POR CONTRATO: a) POR CONCESIÓN: -Concesión gratuita.

b) POR PRECIO: Por ajuste de alzado: -Absoluto.

Por unidad de medida o precio unitario: -Unidad simple.

c) MIXTOS: - Por contrato separado.

1- EJECUCIÓN DE OBRA SIN CONTRATO:

2- EJECUCION DE OBRA POR CONTRATO:

 POR AJUSTE ALZADO:

 POR CONTRATOS SEPARADOS

 POR CONTRATO COMBINADO

 POR CONTRATO MIXTO

FORMAS DE EJERCER LA DIRECCIÓN DE OBRAS- SEGÚN EL SISTEMA DE EJECUCIÓN ADOPTADO.

 Por administración o mandato: el propietario delega la obra a un administrador (mandato), el mandatario

 Por contrato: obras públicas o privadas se divide en los siguientes trabajos:

PLAN DE DIRECCIÓN, SU EJECUCIÓN Y CONTROLADOR.

OBLIGACIONES DEL DIRECTOR DE OBRA

El servicio profesional de dirección de obra tiene por objeto:

INSPECCIÓN Y CONTROL DE OBRAS- art 56 Ley de OP.

CONDUCCIÓN DE OBRAS (REPRESENTANTE TÉCNICO – empresa constructora)

REPRESENTACIÓN TÉCNICA art 58 Ley de O.P

PLAN DE EJECUCIÓN O PREVENCIÓN DE OBRAS:

 DIFERENCIA ENTRE DIRECCIÓN Y CONDUCCIÓN

DIRECCIÓN: director de obra. CONDUCCIÓN: representante técnico.

VICIOS O DEFECTOS Y DIFERENCIAS EN LA CALIDAD. Artículo 1271.

PLAZOS DE GARANTÍA. Artículo 1272.

OBRA EN RUINA O IMPROPIA PARA SU DESTINO. Artículo 1273.

RESPONSABILIDADES COMPLEMENTARIAS. Articulo 1277

PROYECTO DE DIRECCIÓN DE OBRAS:

ENCOMIENDAS DE SUPERVISIÓN DE OBRA

DIRECCIÓN DE OBRA Y JURISDICCIÓN DE LA OBRA.

Cliente: persona o entidad que solicita al arquitecto un servicio profesional.

Factores que definen a una propuesta como las más convenientes:

División del derecho NATURAL  Derecho constitucional.

DERECHO EXTRAPATRIMONIALES: no tiene un contenido económico, sentido vital.