Propósito del seminario

n Proporcionar un entendimiento sencillo de

los cambios y reglas nuevas del cierre
hipotecario.
n Proveer al participante de los
conocimientos básicos y conceptos
generales de los parámetros para el
financiamiento hipotecario.
Propósito del seminario

n Revelar la importancia del Seguro

de Título y sus variantes.
Resultado de WSR&CPA

n Se crea el:
Consumer Financial Protection Bureau

Funciones

Supervisar los productos y servicios financieros

Ofrecidos a los consumidores.
¿ Qué es el CFPB?

n Es el Consumer Financial Protection

Bureau, es quien emite las regulaciones
en relación a la otorgación de préstamos
hipotecarios.
n Busca evitar que los consumidores
terminen con mensualidades , que NO
puedan pagar.
CFPB

n Ha establecido reglas que enmiendan los

siguientes reglamentos:
n Reg. Z- Truth in Lending Act - TILA
n Reg. X – Real Estate Settlement Procedure
RESPA
n Reg. B – Equal Credit Opportunity Act ECOA
CFPB- general

n HOEPA - Home Ownership and

Equity Protection Act. (Reverse)
n Originador Hipotecario. Lic Federal y
Estatal
n Tasaciones. ECOA - 3 días

n Escrow – cuenta reserva hipotecaria.

CFPB- general

n Administración de Hipotecas –
“servicing”.
n Capacidad de pago.

n Consejería.

n Prohibido cargos por saldo temprano.

Comparación de Parámetros
n Limita a 43% el total de ingreso
comprometido de todas las deudas del
consumidor.
n Anteriormente se permitía de entre 45% a
48% del ingreso.
Ejemplo

n Una familia con ingresos de $2,000

mensuales, No puede tener más de $860 en
total de pagos mensuales incluyendo
hipoteca, seguros, impuestos y
mantenimiento. En este calculo podrían
incluir el gasto de agua, energía eléctrica ,
teléfono y pensión alimentaria, además de
los prestamos y tarjetas de crédito.
Consecuencias

n Estudios realizados demuestran que

en PR, de una muestra 27,200
hipotecas otorgadas en los pasados
dos años, 45% compra de vivienda y
27% refinanciamientos, NO hubieran
calificado bajo los nuevos
parámetros, valor de las
transacciones $3,000 millones.
Datos adicionales

n En este mismo ejemplo, 45%

de esas familias con ingresos
de $40,000 al año, No
cualificarían para comprar o
refinanciar una residencia.
Habilidad de repago (Ability –to- Repay
Rule)
nLimitede
compromisos de
pagos mensuales-
endeudamiento 43%
Puntos de controversia

n La realidad de Puerto Rico.

n Evidencia de ingresos.

n Nivel de deuda, el “fiao”.

Historia actual 2022

n Entre el 2010 y 2021, entran en vigor reglas

para “unificar” el proceso.

n La Oficina de Protección Financiera del

Consumidor, cambia las reglas de
divulgación bajo las Regulaciones Z
(TILA) y la Regulación X (RESPA)
CFPB cambios

n –Forma de estimación de préstamo H-24

n –Folleto de información especial
n –Lista de proveedores de servicios
n –Forma de divulgación de cierre H-25
n –Aviso de cierre de fideicomiso (Escrow)
Directrices del Dodd-Frank Act
n TILA y RESPA requerían a los bancos,
proveer diferentes formas de divulgación a
los solicitantes de prestamos hipotecarios.

n “The Dodd-Frank Act directed CFPB to

integrate the TILA and RESPA disclosures.”
Estimado del préstamo: contenido
obligatorio
n Proporcionar a los solicitantes un estimado
de buena fe de los costos crediticios y los
términos de la transacción.
n Debe ser por escrito y contener cierta
información prescrita en la Regla final.
n Ser provisto de acuerdo con los requisitos de
tiempo y método de entrega en la Regla Final
n Se adhiere a las instrucciones de formato
específicas prescritas en la Regla final
Contenido obligatorio
n CFPB proporcionó un formulario estándar de
estimación de préstamos (formulario H-24)
n Los acreedores deben usar el Formulario H-24
para préstamos hipotecarios garantizados por
el gobierno federal. El H-24 es opcional para
otros préstamos que no son préstamos
hipotecarios relacionados con el gobierno
federal (pero las divulgaciones deben contener
información exacta)
n Generalmente excluyen los préstamos para
construcción y financiamiento temporal
Loan Estimate –Timing 1026.19(e)(1)

n • Entrega del estimado del préstamo o envío

por correo:
n –A más tardar el tercer día hábil después de
que el acreedor reciba una solicitud para una
transacción cubierta.
n –Al menos siete días hábiles antes de la
consumación.
Loan Estimate –Timing (cronometraje)
n Un acreedor ha “recibido” una solicitud
cuando ha recibido:
–El nombre del miembro
–Los ingresos del miembro
–El número de seguro social del miembro para
obtener un informe crediticio
–La dirección de la propiedad
–Una estimación del valor de la propiedad
–El monto del préstamo hipotecario solicitado
Loan Estimate –Timing

n Los acreedores deben entregar la Estimación

del Préstamo, o enviarla por correo, al menos
siete días hábiles antes de su consumación.
n La “perfección” ocurre cuando el miembro se
compromete contractualmente con el
acreedor del préstamo.
n Cuándo ocurre la consumación depende de
la ley estatal aplicable.
•Calendario de tarifas:
–En general, no se pueden imponer tarifas
antes de que el miembro haya recibido la
estimación del préstamo e indique la
intención de continuar con la transacción.
• Comunicación de intención de proceder:–Los
socios pueden indicar de cualquier manera
(excepto en silencio) su decisión de proceder
con el préstamo después de la entrega de la
Estimación del Préstamo.
Estimación del préstamo: precisión

n • Las divulgaciones deben ser:

n –Hechas de buena fe–Coherente con la mejor
información razonablemente disponible para el
acreedor en el momento de la divulgación.
• Los cargos se incluyen en estas categorías de
tolerancia:
n –No respeto o penalidad por la tolerancia

n –10% de tolerancia acumulada

n -Tolerancia cero
•Exceder sin tener en cuenta la tolerancia:
n –Intereses pagados por adelantado;
n –Primas de seguros de propiedad;
n - Cantidades colocadas en una cuenta de depósito en
garantía, depósito, reserva o similar;
n –Servicios que necesita si le permite al miembro
“comprar” y el miembro selecciona un proveedor de
servicios externo que no está en la lista escrita de
proveedores de servicios;
n –Cargos pagados a proveedores de servicios externos
por servicios no requeridos por el acreedor (que pueden
ser pagados a afiliados del acreedor).
Estimación del préstamo: precisión
10 % de tolerancia acumulada:
–Cargos por servicios de terceros cuando:
• El cargo no se paga al acreedor ni al afiliado
del acreedor; y
• El acreedor permite al consumidor comprar el
servicio de terceros; y
• El consumidor selecciona un proveedor de
servicios externo en la lista escrita de
proveedores de servicios del acreedor.
Estimación del préstamo: precisión

Tolerancia cero:
–Los honorarios pagados al acreedor, corredor
hipotecario o afiliado de cualquiera de ellos;
–Las tarifas pagadas a proveedores de
servicios de terceros no afiliados si el
acreedor no permitió que el miembro
"comprara"; y los
–Impuestos de transferencia.
Estimación del préstamo: precisión
• Generalmente: el acreedor debe reembolsar el
exceso al miembro a más tardar 60 días
calendario después de la consumación.
–10% de cargos de tolerancia acumulados: en la
medida en que los cargos sumados excedan la
suma de todos los cargos revelados en la
estimación del préstamo en más del 10 por
ciento
–Cero Cargos de Tolerancia –Cualquier monto
cobrado más allá del monto revelado en la
Estimación del Préstamo
Estimación del préstamo: precisión

n –Información específica del solicitante o de la

transacción en la que se basó el acreedor al
proporcionar la Estimación del préstamo que
era inexacta o cambiaba después de que se
proporcionaron las divulgaciones; o
n –Información nueva específica del solicitante
o la transacción en la que el acreedor no se
basó al proporcionar la estimación del
préstamo
Estimación del préstamo: precisión

•Regla general: los acreedores están

sujetos a la estimación del préstamo y no
pueden emitir revisiones.
• Circunstancia cambiada -–Un evento
extraordinario más allá del control de
cualquier parte interesada u otro evento
inesperado específico para el miembro o la
transacción, como una guerra o un desastre
natural;
Estimación del préstamo: precisión
n Excepciones: los acreedores pueden
proporcionar estimaciones de préstamos
revisadas solo en determinadas
circunstancias:
n –Cambio de circunstancias que provocan
que los cargos aumenten más de lo permitido
n - Circunstancias cambiantes que afectan la
elegibilidad del solicitante para los términos
aplicados o el valor de la garantía del
préstamo.
Estimación del préstamo: precisión

n • El miembro solicitó cambios a los términos:

n -Revisiones a los términos de liquidación del
préstamo que provoquen un aumento de los
cargos estimados
n -El solicitante indica su intención de continuar
con la transacción más de 10 días hábiles
(días abiertos para el negocio) después de
que la estimación del préstamo se entregó
originalmente o se envió por correo
Estimación del préstamo: precisión

n • La tasa de interés no estaba fijada

n • La estimación del préstamo vencidos.
n • Préstamo de nueva construcción con
liquidación demorada más de 60 días
calendario (si se permiten revisiones)
Divulgación de cierre: contenido

• La Divulgación de Cierre:
–Debe estar por escrito
–Debe entregarse al prestatario antes de su
consumación.
–Reemplaza la divulgación final de TILA y
HUD-1–Contiene cifras de cierre reales
–Debe contener información específica y estar
en forma aprobada
Divulgación de cierre: contenido
n • Las regulaciones incluyen una divulgación
de cierre estándar (formulario H-25)
n • Los acreedores deben usar el Formulario H-
25 para préstamos hipotecarios relacionados
con el gobierno federal.
n • El formulario H-25 es opcional para
préstamos hipotecarios que no sean
préstamos relacionados con el gobierno
federal; por lo general, excluye financiamiento
temporal y préstamos para construcción.
Closing Disclosure –Page 1
Closing Disclosure –Page 2
Closing Disclosure –Page 3
Closing Disclosure –Page 4
Closing Disclosure –Page 5
Divulgación de cierre - Calendario
• La Divulgación de cierre debe entregarse al
menos tres días hábiles (días que no sean
domingos y feriados) antes de su consumación,
o debe enviarse por correo para garantizar la
entrega oportuna.
• La regla final proporciona definiciones para:
–Día laboral y
-Consumo
• Si se entrega a tiempo, la consumación debe
retrasarse, excepto en casos de emergencia
financiera personal genuina.
Divulgación de cierre: exactitud
• Todos los términos deben ser precisos
• Estimaciones permitidas si:
–Hecho de buena fe
–La información necesaria no está
razonablemente disponible.
–La banca utilizó la debida diligencia para
obtener la información
• Si es necesario, se requieren correcciones
para proporcionar cifras precisas antes de la
consumación.
Divulgación de cierre: exactitud
• Tres categorías de cambios para los cuales
un prestamista debe emitir una Divulgación
de Cierre corregida:
–Cambios previos a la consumación que
requieren un nuevo período de espera de
tres días hábiles
–Cambios previos a la consumación que no
requieran un nuevo período de espera
–Cambios posteriores a la consumación
Divulgación de cierre: exactitud
• Correcciones previas a la consumación: se requiere un
nuevo período de espera de tres días hábiles si:
–El APR divulgado se vuelve inexacto
–El producto crediticio cambia
–Se agrega una penalización por pago
anticipado
• No hay un nuevo período de espera para todos
los demás cambios
–Pero la divulgación de cierre corregida
proporcionada antes o al cierre
Divulgación de cierre: exactitud

• Se requieren divulgaciones revisadas

posteriores a la consumación:
–Cuando las circunstancias cambien dentro de
los 30 días posteriores a la consumación
–Para corregir errores administrativos no
numéricos
–Con reembolsos para curar violaciones de
tolerancia
Escrow Closing -Notificación
• Requerido antes de cancelar la cuenta de
depósito en garantía
–Préstamos de primer gravamen a plazo
cerrado sobre bienes inmuebles o viviendas
–Excluidas las hipotecas inversas
•Termino de tiempo
–30 días hábiles antes de que el administrador
cancele.
–Tres días hábiles antes de la rescisión a
solicitud del consumidor
Resources
Seguro de Título

n Protege contra riesgos ocultos que pueden

amenazar la inversión financiera en su
vivienda.
n Existen dos tipos básicos de seguro de título
de propiedad.
Los dos tipos de seguro de título de propiedad

n Protección al prestamista o
acreedor hipotecario
n Cobertura o protección al
propietario
Cobertura o protección al propietario

n El seguro de título a favor de propietarios

tiene vigencia, hasta tanto el asegurado o
sus herederos tengan intereses en la
propiedad asegurada. Esta cobertura incluso
puede continuar hasta después de que usted
haya vendido la propiedad.
Estudio de Título

n El seguro de título empieza con una

búsqueda en los registros públicos de
propiedad que afectan los bienes inmuebles
involucrados.
n El agente de título o el abogado realiza la
investigación en beneficio de su subscriptor
para determinar si la propiedad es
asegurable.
Investigación

n Con el análisis de las evidencias obtenidas

en la investigación se pretende informar
sobre todas las “objeciones sustanciales” al
título de propiedad.
n Frecuentemente, en la “cadena” o historial de
la propiedad que se obtiene con la
investigación, se encuentran documentos
que no transfieren claramente el título de
propiedad
Problemas de título

n Los problemas de título de propiedad se

descubren a través de la investigación y la
revisión del mismo para poder corregirlos
siempre que sea posible.
n Sin embargo, incluso el trabajo preventivo
más cuidadoso no puede localizar todos los
riesgos ocultos del título de propiedad.
Errores ocultos en Títulos

n Falsificación de firmas en escrituras, lo que

implica que no transmitió la titularidad.
n Un heredero desconocido de un propietario
anterior, el cual reclama su derecho de
propiedad.
n Instrumentos ejecutados por medio de un
poder falso o vencido.
n Errores en los registros públicos.
Seguro de Título

n El seguro de título ofrece una protección

financiera contra estos y otros riesgos del
título cubiertos. El asegurador del título
deberá pagar la defensa contra ataques al
título según si se encuentra asegurado, y
enmendará el título o pagará las
reclamaciones válidas.
n Todo esto, por un único pago al momento del
cierre de la transacción.
Ejemplo de Costo en cierre hipotecario

n Pagaré de $ 159,065

n Lender’s Title Insurance $ 472.66

n Owner’s Title Insurance $164.75

n Total $ 637.41
Preguntas

n¿…..?

n¿…..?
Bibliografía

n www.HUD.gov

n www.consumer.ftc.gov

n http://www.stewart.com/es/puerto-rico/title-insurance

n https://www.federalregister.gov/articles/2015/02/19/2
015-01321/amendments-to-the-2013-integrated-
mortgage-disclosures-rule-under-the-real-estate-
settlement