Ficha 6 - Conjuntos Inmobiliarios

ESP. ARQ.
Marisa TROIANO
LEGISLACION
CICLO 2021DE OBRA
Ficha #1-06
EL MARCO LEGAL DEL EJERCICIO PROFESIONAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
1. Defina Unidad Funcional, Cosas y Partes Privadas, Cosas y Partes Comunes.
• Unidad funcional: “El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en
pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común
del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.”
Código Civil y Comercial (2015) Art. 2039
• Cosas y Partes Privadas: “Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.”
• Cosas y partes comunes: “Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de
uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de
propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.”
2. Desarrolle brevemente las figuras que intervienen en el Régimen legal de la

PROPIEDAD HORIZONTAL.
Las figuras intervinientes son:
• Consorcio: El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio.
Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
• Copropietario: Persona propietaria de una cosa junto con otro u otros. Tienen las obligaciones de cumplir el
reglamento, pagar expensas, reparar su unidad funcional, etc.
ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

PUDDA CARLSEN, Laura
grupo 9 SARAZOLA, Sebastian
ESP. ARQ. Marisa TROIANO
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• Administración: Representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Entre sus obligaciones
podemos mencionar.
- Supervisar el estado general del edificio.
- Convocar a asambleas y redactar orden del día.
- Custodiar la documentación del inmueble.
- Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales.
• Concejo de administración: Integrada por propietarios designados por la Asamblea. Sus atribuciones son:
-Controlar los aspectos financieros y económicos del consorcio. Aprobar presupuestos.
- Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios.
Troiano, M. (2021) Derechos reales [Teórica]. Legislación de Obras. FAUD mdp
3. Establezca cuál es la finalidad del Reglamento de Propiedad Horizontal y enuncie su contenido.
El reglamento de propiedad horizontal es un conjunto de normas que fija los derechos y obligaciones de los
titulares de las unidades funcionales, determinando así los límites que recíprocamente se imponen los
propietarios para la buena convivencia. Su contenido debe ser el siguiente:
a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios;

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r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
4. Describa cuáles son las funciones de la Asamblea y cómo se clasifican.
La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera
de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere.
Las asambleas pueden clasificarse en:
- Ordinarias y extraordinarias
Las ordinarias son aquellas que se celebran con periodicidad, en los plazos predeterminados en el reglamento.
En cambio las extraordinarias se convocan ante circunstancias especiales, para tratar asuntos que no sean
competencia de la asamblea ordinaria, ya sea porque se trate de una situación imprevista o que verse sobre sobre
temas de especial importancia o de urgencia.
- Convocadas o autoconvocadas
Como su nombre lo indica, son aquellas que son convocadas por el administrador o, en su defecto, por el consejo
de propietarios si lo hay.
Las autoconvocadas las organiza la propia asamblea. Pero las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.

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- Judiciales
Son aquellas que se realizan en sede judicial, conforme el artículo 2063 del CCyC. “Si el administrador o el
consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por
ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.”
5. Clasifique las obras de arquitectura que pueden hacerse en un edificio sujeto a la Propiedad
Horizontal. Ejemplifique
Las modificaciones en cosas y partes comunes que pueden hacerse son:
• Mejora u obra nueva
- Que requieran mayoría: Se decide instalar un sistema de monitoreo con cámaras de seguridad en el acceso y
hall del edificio. Esta mejora será aprobada con una mayoría de propietarios a favor.
- Que requieran unanimidad: Cuando la mejora u obra nueva modifica al inmueble de manera sustancial. Por
ejemplo construir nuevos pisos.
- Con intereses particulares: También se necesita unanimidad cuando la modificación u obra nueva presente
beneficios solo para un propietario. Por ejemplo, si un propietario tiene acceso al patio interno del edificio y decide
techarlo para utilizarlo como un ambiente mas de su unidad.
• Reparaciones urgentes
Las reparaciones de conservación y mantenimiento debe realizarlas el administrador, en caso de ausencia de

este o que el cargo se encuentre vacante y se presente un problema en el inmueble, cualquiera de los propietarios
puede hacerse cargo de la reparación. Luego solicitará el reintegro. Por ejemplo, se produce la rotura de un caño
en la montante de agua afectando a varias unidades. Ante la ausencia del administrador, uno de los propietarios
contrata los servicios de un sanitarista matriculado para efectuar dicha reparación.
• Grave deterioro o destrucción
En caso de producirse un hecho que deteriore o destruya el edificio, como en un incendio por ejemplo. El
consorcio puede tomar tres decisiones.
1) Demolición del edificio, venta del terreno y de los materiales.
2) Realizar la reparación del edificio.
3) Resolver la reconstrucción del edificio.
Código Civil y Comercial (2015) Art. 2051- 2055

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6. Comente los distintos artículos del CCyC que se relacionan con la obligación de conservar el edificio
Los artículos que se relacionan son:
Art. 2046 - Obligaciones del propietario. El propietario esta obligado a:
- conservar en buen estado su unidad funcional;

- permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas
o para controlar los trabajos de su instalación;
Art. 2048 - Gastos y contribuciones.
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble.
Art. 2067 - Derechos y obligaciones del administrador.
El administrador debe atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura
del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
7. Ante la producción de un daño, cuáles son las responsabilidades de los copropietarios y del
administrador. Ejemplifique
Ante la producción de un daño como puede ser el desprendimiento total o parcial del cielo raso en el hall del
edificio, el administrador según lo expresa el articulo 2067 del CCyC, tendrá el derecho y obligación de convocar a
asamblea para informar y debatir sobre el daño ocurrido. Posteriormente ejecutar las decisiones que en ella se
tomaron.
Para solventar los gastos de reparación puede disponer total o parcialmente del fondo de reserva ante este gasto
imprevisto, requiriendo la autorización previa del consejo de propietarios.
Es responsabilidad de los copropietarios según el artículo 2048, pagar las expensas comunes ordinarias de
administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, parte de las
cuales irán al fondo de reserva. Como también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea.

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8. Enuncie las formas de extinción del régimen de la Propiedad Horizontal
Las formas de extinción podrian ser:
• En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios
puede pedir la venta del terreno y materiales, según Art. 12 de la Ley 13.152.
• Por vetustez del edificio, según el Art. 16 de la Ley 13.512, la mayoría que represente más de la mitad del valor
podrá resolver la demolición y venta del terreno.
9. ¿Qué establece el art. 2071 del Código Civil y Comercial
El artículo establece la necesidad de contar con un seguro obligatorio. “Para poder celebrar contratos sobre
unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble
debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un
interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato
preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el
adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.”
10. Establezca una posible clasificación de CONJUNTOS INMOBILIARIOS según la escala y servicios
disponibles. Ejemplifique con casos.
Podemos clasificar a los conjuntos inmobiliarios en:
• Clubes de campo: Se define como un complejo recreativo residencial, caracterizado por estar localizado en un
área no urbanizada, contar con un significativo equipamiento para actividades deportivas o sociales, disponer de
lotes para vivienda transitoria y contar con una indisoluble relación física y jurídica.
Un ejemplo es el Complejo La Serranita, ubicado en el barrio Colinas Verdes, Ruta 226 km 24,5.

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• Barrios cerrados o privados: Se caracterizan por un uso residencial predominante, tienen equipamiento
comunitario, perímetro materializado con un cerramiento y pueden localizarse en cualquier zona del Código
(urbana, suburbana o rural).
Un ejemplo en la ciudad de Mar del Plata, es el barrio privado Rumenco.
• Parques industriales empresariales o náuticos;

• Cualquier emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial.
11. Defina Club de Campo según la Ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de la
Provincia de Buenos Aires.
Según el Decreto/Ley 8912 del año 1977 la definición de club de campo es la siguiente:
“Se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada que no
conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas:
a) Esté localizada en área no urbana.
b) Una parte de la misma se encuentre equipada para la practica de actividades deportivas, sociales o culturales
en pleno contacto con la naturaleza.
c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio.
d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación
funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento
no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha
área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas.”
Decreto/Ley 8912/77 Art. 64
12. ¿Qué establece el art. 2075 del Código Civil y Comercial?
El artículo establece el Marco Legal del los conjuntos inmobiliarios. Este marco especifica que “Todos los
aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos
correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan
este derecho real.”

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13. ¿Qué normas son las que determinan los elementos característicos y edificios de los Conjuntos
Inmobiliarios. Ejemplifique
Los artículos que determinan estos elementos de los Conjuntos Inmobiliarios son:
Art. 2074.- Características: Nombra los elementos característicos de estas urbanizaciones, entre ellos,
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes, etc.
Art. 2079.- Localización y límites perimetrales: La localización depende de lo que dispongan las normas
provinciales y municipales aplicables. También define que los limites perimetrales deben materializarse según las
reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen en función de aspectos urbanísticos y de
seguridad.
Código Civil y Comercial (2015)
14. Enuncie las cosas y partes comunes y privativas de los Conjuntos Inmobiliarios.
• Cosas y partes necesariamente comunes: Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares
del terreno destinadas a:
- vías de circulación
- acceso y comunicación
- áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales
- instalaciones y servicios comunes
- otros bienes afectados al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
horizontal que regula el emprendimiento.
• Cosas y partes privativas:
La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe
reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o
indirecta.

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15. Facultades y obligaciones de los propietarios de los Conjuntos Inmobiliarios.
“Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites
y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo
en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos.”


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ESP. ARQ.

1. Deﬁna Unidad Funcional, Cosas y Partes Privadas, Cosas y Partes Comunes.

2. Desarrolle brevemente las ﬁguras que intervienen en el Régimen legal de la

Las ﬁguras intervinientes son:

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

3. Establezca cuál es la ﬁnalidad del Reglamento de Propiedad Horizontal y enuncie su contenido.

a) determinación del terreno;

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

Código Civil y Comercial (2015) Art. 2056

4. Describa cuáles son las funciones de la Asamblea y cómo se clasiﬁcan.

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

Código Civil y Comercial (2015) Art. 2058

Las asambleas pueden clasiﬁcarse en:

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

Las modiﬁcaciones en cosas y partes comunes que pueden hacerse son:

• Mejora u obra nueva

Las reparaciones de conservación y mantenimiento debe realizarlas el administrador, en caso de ausencia de

• Grave deterioro o destrucción

Código Civil y Comercial (2015) Art. 2051- 2055

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

Los artículos que se relacionan son:

Art. 2046 - Obligaciones del propietario. El propietario esta obligado a:

- conservar en buen estado su unidad funcional;

Art. 2048 - Gastos y contribuciones.

Art. 2067 - Derechos y obligaciones del administrador.

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

8. Enuncie las formas de extinción del régimen de la Propiedad Horizontal

Las formas de extinción podrian ser:

9. ¿Qué establece el art. 2071 del Código Civil y Comercial

Código Civil y Comercial (2015) Art. 2071

Podemos clasiﬁcar a los conjuntos inmobiliarios en:

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

• Parques industriales empresariales o náuticos;

Código Civil y Comercial (2015) Art. 2073

12. ¿Qué establece el art. 2075 del Código Civil y Comercial?

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

Código Civil y Comercial (2015)

• Cosas y partes privativas:

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

15. Facultades y obligaciones de los propietarios de los Conjuntos Inmobiliarios.

Código Civil y Comercial (2015) Art. 2078

ESTUDIANTES: DOUELLE, Federico

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