E-BOOK

¿Quieres invertir
pero no sabes
cómo hacerlo?
 INTRODUCCIÓN

¿Quieres invertir de antes de empezar a

forma segura pero no invertir y descubrirás
sabes cómo hacerlo? ¿Te cómo puedes generar
preocupa no tener riqueza de forma segura
suficiente conocimientos, invirtiendo en inmuebles
tiempo o dinero? sin necesidad de
disponer de grandes
Si te quedas hasta el final sumas de dinero.
del E-book aprenderás
los 7 trucos que todo
inversor necesita conocer

"LO QUE NO TE CUENTAN DE LA INVERSIÓN EN INMUEBLES"

 ¿QUIÉN NO
HA SOÑADO
ALGUNA VEZ
CON VIVIR DE
LA INVERSIÓN?

Seguramente si estás aquí es

porque alguna vez se te ha
pasado por la cabeza que es
posible generar ingresos que
te permitan vivir con un poco
más de tranquilidad y
disfrutar más de la vida.

¿Verdad?

Sin embargo, muy pocos se

detienen a pensar qué
necesitan hacer para lograr
este objetivo o cuáles son los
pasos que deben de seguir
para comenzar a generar
ingresos pasivos a través de
los inmuebles como lo
hacen las personas más ricas
del mundo.

¡Comencemos!
Truco 1:
Entiende
la inversión
Para empezar en el mundo Pasivo Financiero
de la inversión, debes
cambiar el enfoque de tu
vida, debes adoptar una Pasivo financiero es un
mentalidad largoplacista. término que se utiliza
para describir la deuda o
Además, también debes la obligación financiera
comprender la diferencia que tiene una empresa o
entre activos y pasivos: una persona.

Los pasivos financieros

incluyen préstamos
Activo Financiero
bancarios, bonos
emitidos, cuentas por
Un activo financiero es pagar, y otros
cualquier cosa que tenga compromisos financieros
un valor económico y que que deben ser pagados
pueda ser utilizado como en el futuro.
un medio para obtener
ganancias o cubrir Estos pasivos representan
riesgos. una obligación de pagar
dinero a otras partes, ya
Los ejemplos comunes de sea en el corto o en el
activos financieros largo plazo.
incluyen acciones de una
compañía, bonos, divisas,
materias primas, y
propiedades inmobiliarias.

Estos activos se pueden

negociar en mercados
financieros, como bolsas
de valores, mercados de
materias primas y
mercados de divisas.
 El pasivo financiero es
opuesto al activo, ya que
estos últimos representan
los recursos de una
empresa o de un
individuo, mientras que los
ACTIVO
primeros representan las
deudas u obligaciones.
Cuando entendemos esto,
llegamos a conclusión de
que necesitamos más
activos que pasivos:
Un coche se deprecia
con el tiempo, nos hace
perder más dinero
PASIVO
(seguros, impuestos,
aparcamiento, gasolina,
mantenimiento, entre
otros) y no nos genera
retornos.
Un piso en alquiler, nos
genera una renta cada
mes, que se traduce en
un gran ingreso al largo
plazo pues la renta
pagará la hipoteca de la
casa. Además nos
generará unas
ganancias todos los
meses. Y por si fuera
poco, si hicimos una
buena compra,
podremos vender la
casa en un futuro y
obtener más ganancias.
Si entendemos el primer Una persona con
punto, llegamos a esta conocimientos financieros
conclusión: el dinero se básicos, jamás dejaría
debe o bien ahorrar o bien todo el dinero en el banco
invertir.
viendo cómo este se
deprecia.
Ahora bien, si tenemos en
cuenta la inflación, la
conclusión es que hay que
invertir sí o sí.

ENTIENDE LA INFLACIÓN

¿Qué es la inflación?

La inflación se refiere al la comida, la electricidad y

aumento general y todas esas cosas por las
sostenido en los precios que pagamos a diario
de los bienes y servicios cuesten cada día más.
en una economía.
Si la inflación es del 10%,
Se mide generalmente a es decir, los bienes
través del índice de precios mencionados ahora
al consumidor (IPC), que cuestan un 10% más y
rastrea los cambios en los nuestro salario no
precios de una canasta de incrementa acorde a ese
bienes y servicios porcentaje, quiere decir
adquiridos por los que hemos perdido poder
hogares. adquisitivo.

En resumen: La inflación
hace que la gasolina,
Con el mismo dinero
ahora puedo comprar
menos cosas, por lo tanto
el dinero ha perdido valor.
Y no sólo eso…
AQUÍ VIENE EL TRUCO:
Si en el año 2000 tuvieras
100.000€ euros en el
banco, en el año 2020
habrías perdido un 45.67%
(inflación acumulada
durante esos 20 años). Es
decir, sigues teniendo esos
100.000€ en el banco pero
ahora velen muchísimo
menos, concretamente
45.670€ menos.

¿Qué te parece?
¿Asusta verdad?

Haz tus propios

cálculos aquí 👇

Calculadora de
inflación en España
 ¿QUÉ TE PARECE?
ASUSTA, ¿VERDAD?

Sin embargo, si en el 2000

hubieras comprado un piso
con esos mismos 100.000€,
en una buena zona, ahora
ese piso valdría mucho más,
tanto por la inflación como
por el alza de las
inversiones inmobiliarias y
la escasez de las viviendas
disponibles.

Aumento del precio de los inmuebles - Fuente Idealista

Si bien hemos entendido

que el dinero parado se
DEPRECIA, en las próximas
páginas vamos a explorar
algunas alternativas para
invertir nuestro capital.
Truco 2:
Compara
los activos
financieros
 VALUE
Cuando este sucede, hay
Los inversores buscan mucho dinero en manos del
empresas resistentes a las inversor, y éste ve
crisis, no importa su oportunidades en todos
crecimiento, lo importante lados, es cuando invierte en
es que sean rentables y acciones, criptomonedas, y
seguras. startups.

Esto sucede cuando hay Se conoce como tiempo de

incertidumbre en los “vacas gordas”.
mercados porque se prevé
una recesión, hay una Nosotros venimos de 2
inflación elevada. La subida décadas Growth. Se puede
de intereses hace que a las ver por la evolución de los
empresas les sea más caro tipos:
obtener financiación y por lo
tanto invertir menos, lo que
lleva a un aumento de
despidos y recorte de
costes.

El mercado es Value en
tiempos de vacas flacas (el
inversor es cuidadoso y El Euribor llegó a ser
exigente). negativo… Imagínate los
buenos tiempos que hemos
estado viviendo.
GROWTH
Esta etapa se da cuando los Ahora bien, como vamos
tipos de interés son tan hacia un época de vacas
bajos, es decir, merece la flacas, hay que explorar qué
pena endeudarse para activos nos convienen más,
invertir y obtener con el objetivo de proteger
rentabilidades. nuestro dinero que tanto
nos ha costado ganar.
ACTIVOS DE RIESGO Real Estate.
MODERADO
Históricamente el ladrillo es
lo MÁS SEGURO en tiempos
Estos activos son aquellos de inflación (es inmune a
que nos dan menos ella). De hecho, en el 2008
rentabilidad pero más (crisis inmobiliaria) tuvimos
seguridad: la inflación más baja de lo
que llevamos de siglo.
Divisas.
Si se prevé que nuestra En este documento
divisa (euro) caerá contra estudiaremos este activo
otras como el Dólar o el inmobiliario.
Franco Suizo, una buena
estrategia sería cambiar
parte de nuestro ahorros a
esa divisa más fuerte para ETFs.
así evitar la inflación de Los ETFs replican los
nuestra propia divisa. movimientos de los índices
más importantes. Por
ejemplo, el ETF SP500,
replica la cartera de todo el
Bonos del Estado.
índice SP500. De esta forma
Si pensamos que nuestro estás muy diversificado,
Estado es fuerte y que no porque con dicho ETF
quebrará, una forma de estarías invirtiendo en 500
obtener un 3-4% anual empresas de Estados
seguro, es comprando estos Unidos.
Bonos, que en otras
palabras, viene a ser
prestarle dinero a dicho
país.

Los bonos más populares

son los de EEUU y Alemania.
 ACTIVOS
ARRIESGADOS
Estos activos son algo más
volátiles porque NO los
podemos controlar. Es decir,
en ellos participan millones
de personas, con millones
de intereses, y si bien nos
pueden dar una buena
rentabilidad, no son menos
seguros y predecibles:
Acciones.
Comprar acciones te
permite tener un trocito de
una empresa grande que
cotice en algún índice
público (SP500, NASDAQ,
NYSE, IBEX, DAX, entre
otros). Esto depende mucho
de cada empresa y sólo
tiene sentido hacer Stock
Picking (estudiar en
profundidad las empresas
que te interesan y sólo
invertir en aquellas en las
que se proyecte su
crecimiento en un futuro.
Criptomonedas
Invertir en criptomonedas
tiene sentido si crees que
revolucionarán la tecnología
y la sociedad en el futuro
(nosotros lo creemos). Eso
sí, hay que tener cuidado
porque cada criptomoneda
es un mundo totalmente
distinto y dependen de un
proyecto y propuesta de
valor única.
¿Recuerdas la burbuja de las
punto.com?
Se crearon miles de
empresas, sin embargo el
95% de ellas desaparecieron
poco años después.
¿Esto significa que internet
era una estafa?
NO, solamente significa que
el mercado necesita
madurar y consolidarse.
Y algo parecido está
ocurriendo con las
criptomonedas.
El riesgo es sumamente
elevado ⚠️
 Startups
Invertir en startups, es
comprar participaciones de
una empresa con base
tecnológica, que creas que
solucione un problema
importante, que le permita
crecer y expandirse. De
nuevo, este activo es
arriesgado y sus estadísticas
están sesgadas por tiempos
de GROWTH. Es decir, todas
las estadísticas de Startups
que tenemos son de los
últimos 20 años.

No obstante un tipo de
inversión del cual no hemos
hablado hasta el momento y
queremos hacerlo es:

La inversión en inmuebles.

Esta porque es la que mejor

se adapta a la mayoría de
los perfiles y sobre todo a
los tiempos actuales, por su
eficacia contra la inflación, y
su ratio riesgo/beneficio lo
cual exploraremos en el
próximo truco.
Inversión en
inmuebles:

Truco 3:
¿Qué modalidades
existen?
Dentro de la inversión Dependiendo de las
inmobiliaria, existen respuestas a esas
distintas modalidades. preguntas, nacen las
siguientes modalidades:
Estas modalidades
dependen de varios
factores determinantes: #1
Alquiler.
¿Cuánto tiempo tardo
Este es un mito bastante
en recuperar mi
extendido. La idea de que
inversión?
solo se puede invertir en
inmuebles si dispones de
¿Conseguiré
grandes sumas de dinero
financiación con esta
ha quedado en el pasado.
operación?
Hoy en día existen
¿Hay una demanda
alterativas de inversión
que pueda satisfacer
que te permiten invertir
con este producto?
desde solo 200€ en
inmuebles.
¿De dónde provienen
las ganancias?
Te dejamos la tabla de
Catesomi que te ayudará
¿Cuál es el riesgo de
a entender qué
está inversión?
inmuebles son los
mejores pisos para
¿Necesito un equipo o
invertir en modalidad de
lo puedo yo solo?
alquiler:
#2
Compra-Reforma- a través de una buena
Alquila: reforma, y posteriormente
venderla, esperando que
Es parecida a la opción
ese aporte de valor se
anterior, aquí debes
traduzca en un 10%-25%
encontrar una casa con un
de rentabilidad.
precio por debajo de
mercado, aplicarle una
Es una opción muy
reforma integral (calcula
rentable pero se necesita
cuánto te costará primero)
de una mayor implicación,
y luego sacas al mercado
conocimientos y
en forma de alquiler.
experiencia.

#3
#4
Flipping House Compra-Alquiler-
En el caso de flipping Habitaciones
house, hay mayor riesgo, Este modelo es como el
se necesita un equipo, y primero, lo único es que
los bancos suelen ser buscarás pisos con 3-4
reacios a este tipo de habitaciones, más un
operaciones. salón que también
convertirás en habitación.
Se trata de comprar una
casa por debajo de
mercado, añadirle valor
Este es ideal para pisos en Ten en cuenta que este
zonas universitarias, dado modelo conlleva más
que nuestro inquilino trabajo (debemos
objetivo será un preparar la propiedad
estudiante. para cada nuevo inquilino)
y nos exige una cercanía a
De igual forma, este la propiedad.
modelo lleva algo más de
trabajo que el alquiler Eso sí, es muy rentable, y
convencional, dado que desde Domoblock te
vas a tener que lidiar con recomendamos AIRDNA
más inquilinos, problemas para que hagas tus
que tengan los inquilinos estudios.
entre ellos, así como una
búsqueda algo más
prolongada de los
mismos.

Sin embargo, sus

rentabilidades son muy
interesantes.

#5
Alquiler turístico

Se trata de comprar una

propiedad con la debida
financiación, en zonas
turísticas (playa o
montaña) para poder
alquilarla a través de
plataformas como Airbnb.
#6
Rent to Rent
Este modelo consiste en
alquilar todo un piso, con
un contrato de explotación
de vivienda (exento de la
LAU) que te permita a su
vez alquilar y añadirle
valor a la vivienda, para
que a su vez tú se la
alquiles por habitaciones a
otros inquilinos.
Este modelo es perfecto
para propietarios pasivos
que quieren ganar un
poquito más a través de
un acuerdo que ofrezca
ventajas para ambas
partes (ganas tanto tú
como el propietario).
#7
E-rent
Este modelo se basa en un
contrato de intermediación
de vivienda, en el cual el
propietario es quien, través
de ti, alquila por
habitaciones su propiedad.
En este caso tú ganas
dinero por los servicios que
ofreces al propietario
(capturar fotos, buscar
inquilinos, cerrar acuerdos,
gestionar el alquiler,
arreglar la casa, etc.).
#8
Domoblock
Nuestra empresa aplica el
modelo Flipping House.
Sin embargo, gracias a la
tokenización, a través del
blockchain, permitimos a
TODA nuestra comunidad
participar desde 200€ en
oportunidades de
inversión inmobiliaria y así
obtener rentabilidades de
la mano de profesionales
en el sector.
Qué ventajas tiene
nuestro modelo?
- El usuario no tiene que
hacer nada. Nosotros nos
encargamos de todo.
-
La rentabilidades son
atractivas, entorno al 15%.
- La rapidez. Obtienes tus
ganancias en un plazo
entre 4 y 8 meses.
- La comodidad. Puedes
invertir desde cualquier
lugar en solo unos clics.
- El bajo riesgo. Los
proyectos están
gestionados por
profesionales y podrás
diversifcar en varios al
mismo tiempo.
Te presentamos nuestro
proyecto más reciente.
Truco 4:
¿Cómo encontrar
la vivienda?
Te explicamos las formas Te recomendamos las
con las que puedes siguientes páginas:
encontrar la mejor vivienda:

- Buscando inmobiliarias
por la zona usando Google
Maps, y llamando a todas
comentándoles el tipo de
producto que buscas. En
cuanto lo encuentren te
llamarán y te ahorrarás el
trabajo.

- Estableciendo contactos
con otros inversores. A los
inversores les llega mucho
DealFlow y a veces no
pueden entrar a todas las
oportunidades. Si tienes
este tipo de contactos,
podrán darte consejo y
compartir oportunidades
contigo.

- Portales inmobiliarios. Si
te activas alertas, y usas
buenos filtros, podrás
acceder a muchas
oportunidades hasta
encontrar la más óptima.
- Portales de bancos. Hay
bancos que han invertido
en bienes raíces, o que bien
han tenido problemas con
inquilinos antiguos para
pagar la hipoteca y fueron
embargados.

Las propiedades en este

tipo de condiciones, suelen
tener un precio por debajo
de mercado.

Te recomendamos las
siguientes plataformas:
Truco 5:
Impuestos
y gastos
El sector inmobiliario es
El ITP es el Impuesto de
gigante, de hecho
Transmisiones
representa una notable
Patrimoniales, y se sitúa
parte del PIB de nuestro
entre el 6 al 10%,
país.
dependiendo de la
comunidad en la cual se
Lo que sucede aquí es que
localice el inmueble.
dependiendo del modelo, y
de tu estructura legal, te
Este impuesto se puede
corresponden unos
reducir hasta la mitad si
impuestos u otros.
cumples algunos requisitos
(entre ellos, ser menor de
Vamos a mencionar los
32 años).
más comunes:
IBI (Impuesto sobre
Impuesto para Obra Nueva Bienes Inmuebles)
La compra de una
El ayuntamiento es el
propiedad de Obra Nueva
encargado de fijar la
(una propiedad que se
cuantía del canon a pagar
vende por primera vez)
por los inmuebles ubicados
implica el pago del IVA que
en su municipio. Este
es el 10% del precio, más el
Impuesto lo pagan todos
1.5% del Impuesto de Actos
los propietarios.
Jurídicos Documentados
(AJD). Esto eleva la factura
El IBI se calcula partiendo
total de impuestos al 11.5%.
de la base del valor
catastral del inmueble,
Impuesto obra de 2ª mano sobre ella se aplica un
Si estás comprando una coeficiente decidido por
casa de segunda mano, no cada Ayuntamiento.
tendrás que pagar el IVA
pero sí el ITP.
Para los inmuebles de
Gastos de Compra-Venta
naturaleza urbana, los
coeficientes oscilan entre el Cuando vas a comprar una
0,4% y el 1,3%. propiedad, hay unos gastos
asociados, además del valor
En general, el valor catastral del inmueble.
de un inmueble depende
de una serie de ponencias Estos son:
de valores:
1. Notaría
- La localización del El notario cobra por
inmueble. preparar los títulos de
propiedad para la venta y
- El valor del suelo o del presenciar la firma de estos
inmueble en el mercado por ambas partes.
actual.
Las tarifas se calculan
- Las características según el precio de compra y
urbanísticas del suelo. la complejidad de los títulos
de propiedad. Este gasto
- El coste material de las supone entre el 0.2% y el
construcciones. 0.3% del precio del
inmueble.
- La antigüedad del edificio.
2. Registro de la
Sobre este valor, el Propiedad
ayuntamiento establece un El Registro de la Propiedad
tipo a aplicar para cada registra (valga la
inmueble. Para su cálculo redundancia) oficialmente
se utilizan unos coeficientes la propiedad de la
que realiza el Ministerio de propiedad a su nombre una
Hacienda, estipulados en la vez que se ha completado
Ley de Haciendas Locales. la compra.
Para esto, se cobran tarifas
de entre 0.2% y 0.3%
dependiendo del precio de
compra.
3. Honorarios del agente
inmobiliario:
El vendedor paga siempre
los honorarios de las
agencias intermediadoras.
Ten en cuenta que si usas
agentes inmobiliarios, estos
cobrarán un mínimo del 3%
sobre el valor del inmueble
en concepto de honorarios.
Por eso, te damos dos
consejos:
Intenta contactar con el
propietario evitando a
sus agentes
inmobiliarios. Así
podrás comprarlo más
económico.
Si tienes un inmueble
para reformar, al que no
le estás dando ningún
uso, en Domoblock te lo
compramos sin cobrarte
absolutamente nada.
Pide una valoración de
tu inmueble de forma
gratuita al final de este
E-book.
Gastos Bancarios
Los bancos van a intentar
sacarte mucho dinero a
través de sus productos
financieros.
Entre estos gastos
tendríamos:
- Los tipos de interés que
te cobran.
- La tasa de apertura.
- Domiciliación bancaria.
- Las tarifas
administrativas.
- Los seguros (vida, hogar,
dental, etc.).
- Los productos de
inversión.
- Préstamos personales
para que amuebles la
casa.
La suma de estos gastos
suele suponer el 1% del
precio del inmueble.
 Truco 6:
¿Cómo negociar
con el banco?
En esta sección te daremos Habla con muchos bancos
varios TIPs para que y brokers hipotecarios.
negocies con el banco si tu Esto te ayudará a conocer
intención es pedir una cómo se mueven los
hipoteca: intereses en ese momento
para elegir la mejor opción y
Ve con números en la crearle escasez al banquero
mano. para que sepa que puede
Muestra tus activos, tu perder un cliente valioso a
salario, tus operaciones, las manos de un competencia
proyecciones para ésta más rápida y decidida.
operación, comparaciones
con otros bancos, entre Negocia lo que merezca la
otros. pena.
Di que NO a otros
Pide préstamos antes de préstamos, negocia el
comprar la casa. interés, no cojas productos
Aunque parezca contra- de inversión y tampoco
intuitivo, deberías adquirir aceptes el seguro de vida si
pequeños préstamos para realmente no te interesan.
uso diario, para así pagarlos
de forma ejemplar y Con una domiciliación
mejorar la puntuación de tu bancaria y el seguro del
historial crediticio frente al hogar es más que suficiente
banco. para obtener una buena
bonificación.
Habla de economía,
inversiones y de tu vida Haz tus cálculos sobre
privada. TODO.
Los banqueros son Compara todo lo que
personas, y necesitan puedas y traza un plan de
confiar en ti. Y claro… Para inversión para esa
que lo hagan, debes propiedad.
hacerles ver que sabes del
tema, y que esta operación
es la primera de muchas.
 Truco 7:
¿Cómo calculo
mi rentabilidad?
Para calcular tu Derramas en la
rentabilidad debes tener comunidad.
en cuenta varios Reparaciones del
parámetros: inmueble.
Meses que no se ha
Gastos ONE-SHOT alquilado el piso.
Esto es lo que pagarás una
sola vez: Otra herramienta súper
útil que te ayudará a hacer
1. Coste del inmueble. tú análisis financiero de la
2. Gastos (1,1% * Coste del inversión es la tabla de
inmueble). amortizaciones:
3. ITP (10% del inmueble).
4. Reforma (solo si es
necesaria). Haz tus propios
cálculos aquí 👇
Gastos Recurrentes

1. Intereses del préstamo Tabla de

2. Seguros (hogar, impago, Amortización online
etc.).
3. IBI.
4. Mantenimiento.
5. Comunidad.

Gastos imprevistos

Vamos a suponer un
margen de 100€ cada mes
por imprevistos:
Si lo que quieres es invertir en inmuebles
de forma pasiva, sin preocuparte de
ninguna gestión, ni tramites burocráticos
y de la mano de profesionales del sector,
Domoblock es la mejor opción para ti.

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