Derechos Reales Apuntes Del DR Marcos Vilar Buhler

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Derechos Reales - Apuntes del Dr. Marcos Vilar Bühler.
Derechos Reales (Universitat de Barcelona)
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DERECHOS REALES
TEMA 1.
EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES.

El derecho patrimonial es la parte del derecho civil que directa o indirectamente nos
relaciona la persona con el patrimonio (los bienes). En el análisis del derecho
patrimonial, el patrimonio va de un lugar a otro desde un punto de vista estático, es
decir, físico.
En el primer supuesto (el móvil) lo regula sucesiones.
Los bienes pasan de una persona a otra y legalmente es objeto de estudio del derecho
y obligaciones y contratos en particular. La principal fuente de la obligación es el contrato
que obliga a un sujeto ante otro en el hacer o no hacer.
Derecho de sucesiones implica desde el punto de vista patrimonial el cambio de titular
de una persona, en el cambio de titular de un bien, y a diferencia de los contratos que
tienen lugar en vida de los contratantes, el derecho de sucesiones opera como
consecuencia del fenómeno sucesorio mortis causa, muerte del anterior titular, sus
herederos se colocan dentro de su personalidad y se convierten en los nuevos titulares.
Si estudiamos los bienes desde el punto de vista estáticos, no por su cambio de manos
si no en si mismos, nos adentramos en el estudio de los derechos reales.
Lastán define el derecho real como aquel poder jurídico directo y absoluto de una
persona sobre una cosa. De este concepto se pueden deducir las características de
los derechos reales.
1. Absolutidadà el derecho real que tiene una persona tiene que ser respetado
por toda la colectividad. El titular de un derecho real puede oponerlo erga omnes.
2. Inmediatividadà El titular de un derecho real puede ejercer sus facultades
como titular del derecho de una manera directa, no depende de nadie porque el
derecho es suyo.
3. El objeto sobre el que recaen los derechos reales son las cosas. Se considera
que puede ser susceptible de un derecho de propiedad cosas que no se pueden
tocar, como el derecho inmaterial.
4. ¿Cómo se adquiere un derecho real? La adquisición de un derecho real requiere
un doble requisito: el título y el modo. Para adquirir un derecho real no solo se
requiere un negocio jurídico, una causa que justifique que yo pueda/me legitime

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adquirir un derecho real (venta, donación, sucesión), sino que requiere el modo,
que es la efectividad material del poder sobre la cosa.
Para adquirir un DR no solo se requiere una causa que justifique que se pueda adquirir
(venta, donación, sucesión…) sino que además se requiere el modo, y este se reduce
en la efectividad material del poder sobre la cosa.
DIFERENCIA CON LOS DERECHOS DE CRÉDITO. (EXAMEN)
1. Atendiendo a los sujetos.

a. El DR es oponible erga omnes, todo el mundo ha de respetarlo; en
cambio, un DC afecta inter partes.
2. Punto de vista objetivo
a. Los DR recaen sobre cosas, en cambio el objeto de los DC de las
obligaciones es la prestación (dar, hacer o no hacer), por tanto, el titular
del DR ejerce el poder de este él mismo.
b. La efectividad del DC sí que requiere el concurso del otro contratante. El
DR se consolida día a día con su ejercicio y el DC se extingue con su
cumplimiento (cumplida la prestación se acaba la relación jurídica).
c. La adquisición de un DR requiere el requisito del título y del modo, para
ser titular de un DR ha de haber una justa causa que lo justifique y para
que sea efectivo requiere el modo, implica la efectividad material sobre
la cosa. A diferencia de los DC que solo requieren el consentimiento de
las partes, las cuales quedan vinculadas por el mero acuerdo.
d. Los DC para que nazca una obligación es suficiente el mero
consentimiento. Los DR pueden gozar de una seguridad casi absoluta si
acceden al registro de la propiedad, el cual es voluntario.
Llamado tercer hipotecarioà El adquirente de un DR a título oneroso (pagando), que

inscribe su compraventa en el Registro de Propiedad, y el vendedor del DR es el titular
anterior inscrito.
En los DC su número es ilimitado, además de los contratos típicos, las partes pueden
crear nuevos contratos y pueden dotar de infinito contenido los contratos (principio de
la autonomía de la voluntad, 1255 CC).

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Autonomía de la voluntad: en los contratos se pueden establecer las cláusulas

que crean convenientes siempre que no sean contrarias a la ley.
Contratos típicos: regulados por la ley.

Contratos atípicos: no regulados por la ley pero que las partes pueden crear.
¿Pueden las partes crear derechos reales?

Así es como encontramos las figuras intermedias:
POSIBILIDAD DE FIGURAS INTERMEDIAS: IUS AD REM, DERECHOS REALES IN

FACIENDO Y OBLIGACIONES PROPTER REM.
En las figuras intermedias ponemos en duda la clásica distinción entre un DR y un DC

y así han surgido las llamadas teorías obligacionistas de los derechos reales o las
teorías de los derechos de crédito.
Obligacionistas (DR)à el titular de un DR de una u otra manera tiene que cumplir

obligaciones frente a sujetos determinados o frente a toda la colectividad. Por el hecho
de ser propietario está obligado a cumplir ciertas prestaciones.
Realistas (DC)à la obligación es un vínculo entre dos sujetos y el acreedor puede exigir
que el deudor cumpla, pero al final, si el deudor no cumple como consecuencia del
principio de responsabilidad patrimonial universal (1911) con su patrimonio (DR)
responderá.
Por esto, entre uno y otro derecho hay las llamadas figuras intermedias que participan
tanto de la naturaleza de DR como de DC. Dentro de estas figuras está el llamado ius
ad rem (vocación hacia el DR).
IUS AD REM
Un sujeto está llamado a acabar siendo el titular de la cosa, pero todavía no tiene el DR,
es una figura intermedia porque lo acabará teniendo. (ej: anotación preventiva de
demanda). Por lo tanto, es una vocación o una llamada al derecho.

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PROPTER REM (in faciendo, DR de hacer, obligaciones ambulatorias)

Son ambulatorias en el sentido de que una persona estará obligada a realizar una
prestación por la relación que tiene con una cosa. Si se es propietario de una cosa se
está obligado a hacer. Cambian porque la persona obligada será la persona que tenga
una relación con la cosa y si esa cosa cambia de mano en mano el obligado también
cambiará. (ej: propietario de predio sirviente obligado a mantener su finca para que su
predio dominante utilice su finca.). En función de la relación del titular con la cosa está
obligado a cumplir sus obligaciones o no.
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

Los DR admiten múltiples clasificaciones, pero la primera es aquella que atiende a la
naturaleza jurídica del objeto sobre el que recae.
1. DR que recaen sobre cosas corporales y DR que recaen sobre objetos
inmateriales.
2. DR débiles (no pueden ser protegidos por el RP) y los DR fuertes o plenos
(derecho de propiedad).
3. DR limitados.
SISTEMA DEL NUMERUS CLAUSUS.

En el derecho español el sistema de clasificación de los derechos reales es un
numerus apertus, que no estén a fecha de hoy definidos en el código civil.
LEGISLACIÓN APLICABLE: C.C.C, C.C Y NORMAS DE DERECHO

INTERNACIONAL PRIVADO RELATIVAS A LOS BIENES.
El régimen jurídico de los derechos reales es doble: por un lado, el libro quinto del código
civil y por otro lado la legislación hipotecaria. Los inmuebles que se encuentren en
Cataluña se rigen por el libro 5 del Código Civil de Cataluña. Las fincas que estén fuera
de Cataluña se rigen por el Código Civil, salvo algunas especialidades que hay en
Galicia con los foros. Lo que es la institución del Derecho Real la puede regular cada
una de las CCAA que tenga derecho propio (art.149.1.8) permite a las CCAA legislar en
materia civil conservando, modificando o desarrollando el derecho propio y como en
Cataluña antes de la CE1978 la compilación catalana de 1961 ya regulaba los derechos
reales, en la actualidad todo el libro 5º del Código Civil de Cataluña, de una manera
exhaustiva, regula casi todos los derechos reales. Paralelamente al Código Civil de
Cataluña, existe la ley y el Reglamento hipotecario, y éstos son normas que se aplican

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en todo el territorio español, son normas de vigencia en todo el territorio. Y ello, porque
en el 149 CE establece que los registros de instrumentos públicos son competencias
estatales y, por lo tanto, hoy la Ley del Reglamento hipotecario es una ley estatal. Esta
casa con el libro 5º del CCC. La norma de los derechos reales tiene como punto central
el lugar donde estuviere la cosa, la finca, rex dei sitare. El art. 10.1 del CCE, en el título
preliminar, dice que la posesión, la propiedad y los demás derechos sobre bienes
inmuebles, se regirán por la ley del lugar donde se encuentre el inmueble. La misma ley
se aplicará a los mismos muebles.
IDEA SOBRE EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL.
LA LEY Y EL REGLAMENTO HIPOTECARIO.

El art. 1 de la ley hipotecaria dice que el registro de la propiedad tiene por objeto la
inscripción y anotación de los actos y contratos relativos al dominio de la propiedad y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Al RP acceden las fincas (…) La ley
hipotecaria no se refiere solo a la hipoteca, estudia como acceden al registro las fincas
y otros derechos reales. El art. 1 dice que esta inscripción, el registro competente será
el del termino municipal donde estuviere la finca (ej: si yo compro un piso en bcn el
registro se hará en bcn). El registro de la propiedad siempre esta a salvo guarda de los
tribunales. Este acceso del derecho real esta regulada en la ley hipotecaria.
El eje sobre el que se vertebran los derechos reales son las cosas. El CCC regula las
cosas en el art.511. El CC regula de forma directa lo que son las cosas (…). La cosa
desde el punto de vista jurídico hablaremos de bienes cuando este objeto exterior es
susceptible de constituir la esencia de una relación jurídica. Relación jurídica como una
situación de poder concreta que se concede a las personas en cuanto que son miembros
de una comunidad en la que existe un ordenamiento jurídico que protege y regula esa
situación. Las que configuran lo que se entiende x cosa. Las clasificaciones que se
pueden hacer de las cosas y del patrimonio, atendiendo:
1. A si están fijas o son susceptibles de moverse sin menoscabo, sin deterioro de
la cosa, estas se dividen en inmuebles y muebles, y los semovientes.
2. A si son consumibles o no consumibles.
3. A si son divisibles o indivisibles.

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4. Universales o singulares, que da lugar al concepto de patrimonio, que tiene una

regulación unitaria.
TEMA 2.
LAS COSAS: CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN.

La clasificación de las cosas distingue entre:
1. Mueblesà Los muebles son todos aquellos que no son inmuebles y además
todos aquellos que son susceptibles de deslazamiento sin menoscabo.
2. Inmueblesà Los bienes inmuebles además de los que lo son por su naturaleza,
las tierras, los edificios, los caminos, también incluye bienes inmuebles por
incorporación o por destino. Y así jurídicamente todas aquellas cosas que estén
unidas al inmueble por naturaleza, de una manera fija, pero de tal manera que
no se puedan separar sin destruirlas o menoscabarlas, por incorporación
también se consideran que son inmuebles. También se incluyen en el concepto
de inmuebles lo que son los inmuebles por destino. Si sirve a la función que se
desempeña dentro del inmueble, se incorporan al inmueble para servir al destino
para el que tenemos al inmueble, también se consideraran que son inmuebles.
Además, existen bienes inmuebles por analogía, por ejemplo, una concesión
administrativa que recae sobre un bien inmueble es derecho de la concesión,
por analogía, es un bien inmueble.
Mirar art 334 CC o 511 del CCC.
BIENES MUEBLES E INMUEBLES.
BIENES DE DOMINIO PÚBLICO Y DE PROPIEDAD PRIVADA.
EL PATRIMONIO Y SUS TIPOS.

El ordenamiento jurídico tiene como relaciones jurídicas el patrimonio, las
universalidades de bienes, regula unitariamente a estos conjuntos patrimoniales. Les
dota de sentido jurídico y así pueden tener lugar patrimonios separados o patrimonios
de bienes derivados como la sociedad de gananciales, o bien puede existir patrimonios
del fenómeno sucesorio, como es la herencia.
La herencia establece a la hora de determinar los bienes de una persona.

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TEMA 3.
EL DERECHO DE PROPIEDAD: CONCEPTO LEGAL Y TRATAMIENTO

CONSTITUCIONAL.
¿Cuál es el fundamento del derecho de propiedad?
1. Según las teorías individualistas el fundamento del derecho de propiedad es
un acto individual de aprehensión de la cosa que no tiene dueño para hacerla
propia, puede haber propietarios si hay una ocupación de la cosa.
2. Según las teorías colectivistas el fundamento de la propiedad individual no es
un acto individual sino colectivo, la comunidad es la que permite que dentro de
la organización de un estado se permita el derecho de propiedad.
3. Junto con las anteriores existen las llamadas teorías eclécticas que entienden
que el fundamento del derecho de propiedad es tanto de individuo como la
familia como el Estado.
a. Individuoà ya que necesita las cosas para tener una esfera individual
que le permita sobrevivir
b. Familiaà porque el estímulo de esta es lo que induce a la propiedad
privada y al bienestar de la familia.
c. Estadoà con su protección permite al individuo
Evolución histórica
Derecho romano, solo se reconocía el derecho de propiedad al pater familias y que
fuera ciudadano romano.
Derecho germánico había propiedad colectiva.
o En la Edad Media, la propiedad era territorial, se confundía propiedad y soberanía y
propiedad y señor feudal. La propiedad estaba dividida, en el sentido de que el
concepto comprendía la titularidad de la cosa (monarca, señor feudal, conde…) y
otra cosa era el aprovechamiento de esa cosa. Empezaron a surgir figuras como la
enfiteusis que permitían a los señores feudales conrear o aprovechar unas
cantidades de tierra que no eran suyas. Además, una característica era la
concentración de grandes propiedades de terreno en manos de la Iglesia, por lo
tanto, no hay propiedad para el individuo mismo.
o Será en la Época Moderna que empieza a configurarse la propiedad tal y como la
conocemos actualmente. Se sustituye la propiedad feudal o servil en una propiedad
individual, se sustituye la propiedad como un derecho del soberano a favor de la

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propiedad del individuo. Culmina en que, una vez reconocido al individuo como
posible propietario, el derecho de propiedad se configura como absoluto (quien es
propietario puede hacer lo que quiera con la cosa).
o España s.XIX se produjo este trasvase de la propiedad medieval en lo que es la
propiedad que conocemos hoy en día. Posteriormente a la Constitución de Cádiz se
reconoció el derecho a la propiedad privada y a la herencia. Se intentó mediante las
leyes desvinculadoras de 1822 y sobretodo las leyes desamortizadoras de 1855.
Pretendían repartir las llamadas manos muertas de la Iglesia a los ciudadanos,
quería que los individuos fueran propietarios, el problema fue que pasó a gente noble
y rica en vez de a todos los ciudadanos.
o Con el transcurso del tiempo llegamos a nuestra CE y en el art.33 se reconoce el dº
a la propiedad privada y a la herencia, y añade la función social de estos derechos
delimitara su contenido. Por lo que al derecho civil se refiere el CCC regula la
propiedad en el art. 541 y el CC en el art. 348 y siguientes. Estos artículos dicen que
la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones de
las que establece la ley y el propietario de una cosa tiene acción contra todo
poseedor de esa cosa para que la devuelva. El CC de 1889 regula el derecho de
propiedad como un derecho absoluto, en cambio en la CE de 1978 se rebaja el
derecho de propiedad, art.33.2 la función social de este derecho delimitara su
contenido.
Facultades del dominio. (FACULTADES DOMINICALES)

¿Cuáles son las facultades del dominio y cuáles son los límites de la propiedad?
Facultades dominicales las podemos distinguir de las de libre disposición
1. Facultades de libre disposiciónà propietario puede disponer de la cosa por
varios tipos:
a. A título oneroso
b. A título gratuito
c. Inter vivos
d. Mortis causa
Los actos de disposición pueden recaer sobre la totalidad del objeto o sobre una
parte de este.
Puede haber limitaciones a la libre disposición de las cosas, así la ley puede
restringir a un propietario la venta o donación de una cosa. Las limitaciones de
disponer pueden tener un origen no legal sino voluntario. Así cuando una

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persona dispone de una cosa a favor de otra puede establecer al adquirente la

obligación de conservar esa cosa y no venderla, no transmitirla. Son las llamadas
prohibiciones de disponer.
Además de la enajenación de la cosa están las llamadas facultades de

transformación de la cosa, se brinda al propietario la posibilidad de alterar la
naturaleza jurídica por la sustancia o destino de la cosa dentro de los límites
establecidos. Así el propietario de un solar con las licencias y permisos
adecuados puede edificar y transformar su propiedad urbana suelo en una
propiedad urbana edificio/casa.
Existe la facultad de destrucción de la cosa, la posibilidad de destruir la cosa,

sin embargo, tropieza con el obstáculo de la constitución.
El ius abutendi o derecho de abusar la cosa quiere decir que una persona
ejerce su derecho de propiedad sin ningún interés ni beneficio particular sino
únicamente con la intención de perjudicar a otro.
2. Facultades de aprovechamientoàel uso de la cosa otorga al propietario la

utilización de la cosa en sí misma, el disfrute otorga la posibilidad de adquirir los
frutos de la cosa, pueden ser:
a. Naturalesà producciones espontaneas de la tierra (setas).
b. Industrialesà los produce la tierra en beneficio del cultivo o del trabajo.
c. Civilesà rentas y rendimientos económicos que produce una cosa.
Facultad de consumir las cosas respetando su naturaleza y destino.
3. Facultades de exclusiónà implican intromisiones de extraños en la titularidad

de gozo, uso y disfrute en el derecho de propiedad. Las facultades de exclusión
comprenden a su vez varias figuras:
a. Derecho de cerrar o vallar una finca.
b. Deslinde de la finca (límites físicos sin cerrar)
i. Amojonamiento (una vez fijados los limites el propietario puede
fijar hitos o mojones).

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EXTENSIÓN DEL DOMINIO EN SENTIDO VERTICAL. (DEMANAR)

En derecho romano se decía que la propiedad puede ir hacia arriba y por abajo.
Actualmente los límites son dobles:
1. Los que impone la propia tecnología
2. Los límites jurídicos.
Límites hacia arriba (…)
Punto de vista del derecho civil, los limites hacia arriba vienen delimitados por:
1. El derecho de superficie corresponde a su titular para edificar en suelo ajeno.
Hay un propietario del suelo y un superficiario(..)
2. Limitaciones derivadas del derecho de sobre y sub-edificación, se refiere a la
posibilidad sobre un edificio ya existente de levantar nuevas edificaciones (en la
parte de arriba o en el subsuelo). Si se ejerce este derecho de vuelo, los titulares
de este estarán sujetos a muchas limitaciones impuestas por los propietarios del
edificio sobre el que se ha edificado.
TEMA 4.
LIMITACIONES DEL DOMINIO: LAS RELACIONES DE VECINDAD Y LAS

PROHIBICIONES DE DISPONER.
Art. 33 CE, 38 CC, configuran el derecho de propiedad siempre y cuando se respeten
los límites que establece la ley y debe cumplir una función social. Históricamente cuando
se hablaba de limitaciones al derecho de propiedad se decía que eran unas anomalías
insólitas de un derecho que por su naturaleza es pleno. Las fincas antiguamente no
podían estar unidas ya que entre ellas había una zona de nadie (inter limitere). En
derecho romano estas regulaciones se encuentran dentro de las servidumbres, en
cambio en el CCC art.545 y siguientes se regulan los limites al derecho de propiedad
dentro de las llamadas relaciones de vecindad. Los limites al derecho de propiedad
podemos clasificarlos:
1. Emanan de la propia naturaleza del dominioà como se tiene que ejercer el
derecho de propiedad. A su vez, pueden tener varios fundamentos:
a) Prohibición del abuso del derechoà parte de la hipótesis de que un
sujeto es titular de un derecho (propiedad), ejerce su derecho, pero el
ejercicio de este implica perjudicar a otra persona. Aunque se tenga título

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y aunque se ejerza el derecho de propiedad dentro de sus facultades, si

se perjudica a un tercero, en algunas ocasiones judicialmente habrá que
limitar el ejercicio del dº de propiedad. Este limite se fundamenta en la
teoría del abuso del derecho. CC art.7.2 dice: la ley no ampara el abuso
de derecho ni el ejercicio antisocial del mismo y todo acto u omisión que
por la intención de su autor, la naturaleza del objeto o por las
circunstancias del caso sobrepasen manifiestamente los límites del
derecho con daño para tercero darán lugar a la correspondiente
indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas
que impidan la persistencia del abuso. Este artículo se redactó a raíz de
una jurisprudencia que fue configurando el concepto de abuso de
derecho. Requisitos del articulo 7.2 CC:
1. Que quien ejerce el derecho tenga título para ejercerlo.
2. Que ejercite este derecho y dentro de los límites establecidos.
3. Que este ejercicio, aun teniendo el titulo para ejercerlo, lo
estemos haciendo de tal manera que se cause perjuicio a un
tercero.
b) Actos de emulaciónà una persona los ejerce en beneficio propio sin

especial interés de ejercer su derecho de propiedad, únicamente con
intención de perjudicar a los demás. Está muy relacionado con el derecho
de propiedad. El problema de esto es demostrar esa intención de
perjudicar a los demás.
*diferencia entre a. y b. à b. se debe demostrar la intención de
perjudicar que sobrepasa la finalidad del derecho de propiedad*
2. Teoría del derecho inocuo (ius inocui)à si yo no uso una cosa, ¿puedo
impedir que un tercero la utilice o se aproveche de ella? Sí. En determinados
supuestos la sociedad parece tolerar que los no propietarios se aprovechen de
ciertas producciones espontaneas de la tierra, y así se habla del espigueo y
pastoreo. Junto a los limites generales que derivan del dominio están los
llamados limites derivados del interés social. Art.33CEà función social de la
propiedad delimitara su contenido, nadie puede ser expropiado de su derecho
de propiedad sino mediante ---------

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3. Limitaciones por razones de utilidad:

a) Expropiación forzosaà es una derogación o privación del título de
derecho de propiedad y de las facultades dominicales. Es normativa
administrativa y por tanto, justifica que este interés público (con
procedimiento con garantías) puede trascender y privar al ámbito
privado.
4. Obligaciones impuestas al propietario en beneficio a la propiedadà art. 389
y siguientes CC se impone al propietario de un muro a punto de caerse, un árbol
a punto de caer, edificio en ruina… Se le exigen una serie de actuaciones para
impedir que se perjudique a la comunidad. Son de interés general.
1. Servidumbres legales de utilidad públicaà establece
restricciones al derecho de propiedad para un interés general.
Limites de interés socialà Los que hemos visto hasta ahora ---
2. Relaciones de vecindadà El CC regula estas materias en los

art.530 y siguientes; y el CCC regula esta materia dentro de las
relaciones de vecindad propiamente dicho en los art.545 y
siguientes. Son los límites al derecho de propiedad que derivan
de la convivencia de las personas dentro de la sociedad. Se
caracterizan por la reciprocidad. Los predios colindantes están
limitados por las llamadas inmisiones que pretenden no
perjudicar la propiedad ajena y cercana. Diferencias entre
relaciones de vecindad y servidumbres:
1. La servidumbre (art.530CC) es un gravamen impuesto al
propietario de un inmueble en beneficio de otro inmueble
perteneciente a otro dueño. Es un gravamen al derecho
de propiedad en beneficio al vecino. Esta puede acceder
al registro de la propiedad directamente, en cambio con la
relación de vecindad surgirán de cómo se haya inscrito en
el registro el derecho de uno y de otro.
2. La relación de vecindad, si cada propietario hace lo suyo
no es más que una delimitación del contorno o límite de
un derecho. Las propiedades vecinas están en situación
de igualdad, no pasa lo mismo con la servidumbre donde

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hay una relación de subordinación en favor del predio

sirviente al predio dominante.
Acciones que tiene el propietario para defender el dominio.

1. Acción reivindicatoriaà corresponde al propietario no poseedor contra el
poseedor no propietario. Para que triunfe esta acción quien la ejercita basta
con que muestre su titulo de propiedad. El problema surge en los casos de
doble venta o en los que aparezca mas de un titular. La fortaleza de un
derecho real reside en su inscripción al registro de propiedad.
2. Acción negatoria de servidumbreà es la que ejerce el propietario de una
finca frente aquel que pretenda tener una servidumbre a su favor y a cargo
del titular. Tiene por objeto que se declare que no existe un predio dominante
o que la finca del titular no constituye un predio sirviente.
3. Acción confesoriaà Tiene por objeto que se declare al que la ejerce que
es titular de una servidumbre y por tanto que su derecho de propiedad es un
predio dominante y que se declare que el otro predio es sirviente.
4. Derivadas del derecho intersticio (Interdictos posesorios) de retener y
conservar la posesiónà protegen la propiedad avanzándose contra aquel
que pretende poseer.
5. Deslinde y amojonamientoà se refieren a la concreción de los limites
materiales de una finca y, una vez delimitados acceder a la concreción física
mediante hitos que evidencian cual es el alcance de mi derecho de
propiedad.
IDEA SOBRE LA PROPIEDAD URBANA Y RÚSTICA.

La clasificación de los derechos reales atendiendo sobre el objeto sobre el que recae,
vemos que sobre las cosas inmuebles existe la propiedad inmobiliaria. Cuando se trata
de inmuebles por naturaleza nos referimos a las tierras, edificios y construcciones
adheridas a la tierra. Dentro de esta propiedad inmobiliaria podemos distinguir la
propiedad rustica y la urbana.
1. Propiedad rusticaà
2. Propiedad urbanaà ARNU
La palabra urbanismo surge por primera vez en el s.XX en un congreso en Londres el
1---. Por lo que a nuestro país se refiere. La CE establece que toda la materia en relación
con el urbanismo, le ordenación de edificación en núcleos urbanos es una materia

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competente para las CCAA. La ley del suelo distingue una clasificación donde se incluye
lo que son:
1. Los solares.
2. El suelo urbanizable.
3. El suelo no urbanizable.
En los núcleos de población siempre que estemos en suelo urbano y se disponga de la

correspondiente licencia administrativa se permite edificar. Por tanto, aquellas
construcciones que se levanten en suelo no urbanizable o sin licencia administrativa
tendrán que ser demolidas.
El suelo urbanizable es aquel que mediante la aprobación del correspondiente plan

urbanístico se puede dotar de elementos, de urbanización como acceso rodado,
suministro de agua y energía, evacuación de aguas… y constituye un terreno dentro de
la propiedad urbana susceptible en un futuro de convertirse en solar y, por tanto,
mediante la correspondiente licencia, ser susceptible de urbanización.
---
Por lo que se refiere a la propiedad rustica, la regulación de esta las competencias

pueden ser adquiridas por las CCAA. Los contratos agrarios---
Esa superficie de suelo que no está dentro de los límites de suelo urbano se dedica al
cultivo o bien los aprovechamientos de pastos o bien puede ser objeto de propiedades
especiales como la propiedad de los montes o de las minas.
Propiedad rustica destinada a cultivoà serie de limitaciones derivadas de la necesidad
de transformar grandes zonas agrícolas, la necesidad de mejorar la explotación agrícola
o ganadera o la necesidad de preservar los recursos naturales. En base a esas
necesidades se ha ido legislando y dictando normas como las que se refieren a las
explotaciones familiares agrarias, donde se otorga beneficios fiscales a los titulares de
la tierra.

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TEMA 5.
MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO.

Se definen como aquellos hechos jurídicos que en virtud de los cuales, se genera la
posibilidad de que un sujeto sea titular bien del dominio, o de cualquier otro derecho
real. Los modos de adquirir pueden tener distintos orígenes:
1. Naturalàcomo consecuencia de un hecho jurídico que dependa de las ciegas
fuerzas de la naturaleza se puede crear un derecho real.
2. Acto estatalà una intervención estatal. Como consecuencia de una
expropiación forzosa el estado privara del domino a alguien que se le puede
otorgar a otra persona.
3. Voluntad de los particularesà dependen de un acto privado susceptible de
generar el dominio a otra persona. Pueden clasificarse:
a. Inter vivosà entre personas vivas se puede crear o transmitir un
derecho real.
i. La donación.
ii. La ocupación.
iii. La usucapión.
iv. La tradición (teoría del título y del modo).
b. Mortis causaà disposiciones que una persona hace para después de
su muerte por un título formal como es el testamento con el que atribuye
la titularidad de un derecho real a favor de otra persona.
i. El testamento.
ii. La institución de heredero.
iii. Un legado.
c. Modos de adquirir la propiedad singulares y universales.
i. Singularesà la titularidad recae sobre una cosa concreta.
ii. Universalesàrecaen sobre un patrimonio, una universalidad de
bienes (heredero a titulo universal; legatario a título particular).
1. Heredero a titulo universalà si hay un heredero con la
totalidad de la herencia o si hay varios herederos con una
parte alícuota de la herencia.
d. Modos originarios y modos derivativos.

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i. Originariosà No depende de una titularidad anterior, es decir, la

cosa se adquiere ex novo, nadie lo ha transmitido, no había titular
anteriormente.
ii. Derivativosà Sí que depende de una titularidad anterior, y sobre
esa o se cambia de titular o se crea un nuevo derecho. A su vez
puede ser:
1. Traslativaà el mismo derecho real se traslada a otro
sujeto.
2. Constitutivaà sobre la base de un derecho real anterior
se crean nuevos derechos. A su vez se pueden crear
nuevos derechos:
a. Manteniendo el anterior.
b. Sustituyéndolo.
SISTEMAS DE TRANSMISIÓN EN EL DERECHO COMPARADO.

En nuestro derecho, el CC regula los modos de adquirir la propiedad en los art.9 y
siguientes y de manera muy semejante en el CCC en los art.531 y siguientes. El CC en
su libro III, regula los diferentes modos de adquirir la propiedad y en el art.609 y
siguientes se regula la ocupación, la donación y todas las sucesiones. En el CCC en el
Libro IV se regulan las sucesiones, en el Libro V la ocupación y la accesión y en el Libro
VI la donación. CC art.9, CCC art.531 dice que la propiedad se adquiere por la
ocupación y la propiedad y demás derechos sobre los bienes se adquieren y se
transmiten, por la ley, donación, sucesión testada e intestada y como consecuencia de
algunos contratos mediante la tradición, y también se adquieren por la prescripción.
Vemos que nuestro CC está abordando la teoría del título y el modo, se requieren ciertos
contratos mediante la tradición, por tanto, el mero contrato no es suficiente, exige la
tradición, el modo de adquirir. Sin embargo, este modo de adquirir se puede llevar a
cabo con independencia de la entrega material de la cosa, en determinados supuestos,
solo con el título ya se adquiere el dominio, aunque no haya entrega material de la cosa
ya se adquiere la propiedad de esta. ¿Y qué sucede si esa propiedad accede al Registro
de la Propiedad? ¿La inscripción en el Registro de la Propiedad, sustituye al modo?
DERECHO ESPAÑOL: LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO (IMPORTANTE).

En derecho romano, la transmisión de la propiedad se descomponía de varias fases o
actuaciones. Para transmitir el derecho a otro sujeto había que entregar la cosa, el

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adquirente la tenía que recibir, tenía que haber un acuerdo de entregar y recibir el cual
se fundamentaba en una causa la cual si al día de mañana se creaban problemas era
lo que justificaba la transmisión del dominio. Esta estructura de compraventa implica
que la adquisición del derecho real estructuralmente comprende:
1. Corpus traditionisà entrega material de la cosa.
2. Animus traditionisà la intención de la entrega de la cosa.
3. Iusta causa traditionisà el negocio jurídico previo subyacente que justifica que
si se entrega la cosa con ánimo de hacer propietario al adquiriente es porque
hay un negocio previo que en caso de problemas todo lo justificará.
4. Nexo causalà entre el justo título y la entrega. (el título y el modo).
Los códigos modernos han intentado justificar los requisitos que tienen que darse para
adquirir la propiedad. Las legislaciones modernas suelen dividirse en aquellas que se
denominan de transmisión causal y las de adquisición abstracta:
1. Teoría de transmisión causalà La validez de la adquisición siempre depende
de un negocio jurídico subyacente y válido (un título). Por tanto, si ese título se
anula (cosa robada, menor de edad…) el que ha recibido el modo puede ser
privado de la cosa entregada. Según estas teorías todo lo que afecta al título
afecta al modo, por tanto, si el titulo no es válido no se adquiere el derecho real.
2. Teorías de adquisición abstractaà Una vez entregada la cosa y se ha tomado
posesión de ella o se ha inscrito en el registro de la propiedad, ya se ha adquirido
el dominio con abstracción del título, lo que quiere decir que, cualquier anomalía
de ese título no afectara a la adquisición.
LA TRADICIÓN Y SUS FORMAS. FUNCIÓN DE LA INSCRIPCIÓN EN LAS

TRANSMISIONES.
La tradición implica la entrega material (tradición) de la cosa y además implica la
transmisión de la titularidad. Junto a la tradición el CC y el CCC admiten otros tipos de
tradición si la entrega de la cosa. La regla general establece en el art.1462, dice que se
entenderá entregada la cosa vendida cunado se ponga en poder y posición del
comprador. Junto con esta entrega material real de la cosa, existe la llamada tradición
instrumental (una escritura), el art. 1462 añade que cuando la venta se hiciere
mediante escritura pública (requiere que además de los contratantes hay una tercera
persona que otorga el Estado para dar fe de la veracidad y legalidad de ese contrato) el
otorgamiento de esta, equivale a la entrega de la cosa objeto de la compraventa aunque

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ni una cosa ni el precio se hubieren entregado, salvo que de la misma escritura se

dedujera lo contrario. No hay entrega material de la cosa, y esa entrega se sustituye
mediante un instrumento público. Junto con esta existe la tradición simbólica, así el
art.1463 nos dice que la entrega de las cosas muebles también se puede realizar
mediante la entrega de las llaves del lugar o sitio donde esa cosa estuviera almacenada
o guardada. ***Tradición brevi manu***, esta implica entregar la cosa sin la entrega de
esta pero por un mero acuerdo entre las partes cuando las cosas no se pueden entregar
al que las compra bien porque ya las tiene en su poder o bien porque en el instante de
la venta esa cosa físicamente no se puede trasladar, y con el mero acuerdo de las partes
es un modo de tradición, un acuerdo simbólico que implica hacer dueño de la cosa al
comprador sin la entrega de esta. Vemos que el titulo y el modo como esencia de la
adquisición de los derechos reales admiten excepciones y nos obliga a poner esta teoría
en duda.
Requisitos del modo:
1. Punto de vista subjetivo:
a. Persona que entrega
i. Disponibilidad de la cosa.
ii. Ser dueño de la cosa. Si se constituye un derecho real no es
necesario que sea dueño de la cosa.
iii. Capacidad de contratación. Aptitud para realizar el negocio
jurídico, título que legitime para transmitir la propiedad.
b. Persona que recibe.
i. Voluntad de recibir la cosa.
ii. Capacidad para realizar el negocio jurídico, título que le legitime
para adquirir la cosa.
2. Punto de vista objetivo:
3. Punto de vista formal:
a. Formalización de la entrega de la cosa, excepcionalmente, determinados
contratos como la donación, para que haya título y modo si recae sobre
bienes inmuebles, debe constar en documento público. La donación de
bienes inmuebles debe realizarse en escritura pública y debe constar la
aceptación del adquiriente (…)
Otro problema que plantea la teoría del título y el modo son los supuestos de doble
venta. Sucede cuando una cosa se ha vendido a varios compradores diferentes. La

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solución a la llamada doble venta nos la da el art.1873 del CC regulado dentro de la

compraventa y el Libro VI lo regula en el mismo sentido con los siguientes matices:
1. Cuando lo que se venda sea una cosa mueble, la propiedad se transferirá al
que primero sea poseedor de la cosa de buena fe.
2. Respecto de los bienes inmuebles, si hay varias ventas de un bien, la
propiedad se transferirá al que primero haya escrito su dominio en el registro
de la propiedad.
3. Si no hay inscripción en el registro, será dueño de la cosa el que de buena
fe sea poseedor de la cosa. Si no hay registro ni posesión el adquiriente será
el que presente contrato de fecha más antigua.
La inscripción en el registro de la propiedad no es obligatoria, a nadie se le obliga a
inscribir su derecho. Por tanto, la inscripción en el registro no es constitutiva del derecho
real. Excepcionalmente, determinados derechos reales, para que nazcan y para que
alguien sea titular de ellos, si que es necesario con carácter constitutivo su inscripción
en el registro. Para constituir una hipoteca, si esta no se inscribe en el registro, el
derecho real no se adquiere. El llamado Derecho de superficie, en el art.30 del
Reglamento Hipotecario establece que para su eficaz constitución deberá poder
acceder al Registro. En los demás casos, se pueden adquirir los derechos reales sin
necesidad de inscripción en el registro. Esta inscripción no sustituye al modo, lo que
sucede es la publicidad que nos da el registro de propiedad, por eso si que es
conveniente frente a terceros para protegernos de ellos. Así, quien tenga un titulo y
modo y además inscriba su derecho en el registro, ese derecho es inatacable, aunque
haya otro sujeto prevalecerá la inscripción en el registro.
El art.38 de la ley hipotecaria dice que a todos los efectos legales se presume que a
todos los derechos reales inscritos: 1º Existen y pertenecen a su titular en la forma que
determina la inscripción respectiva 2º También se presume que hay título y hay modo,
que hubo un contrato que accedió al registro y que tiene la posesión.
Tema 6.
ACCESIÓN: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA.

Como modo de adquirir la propiedad. La accesión también es un modo de adquirir el
dominio el art. Establece que el dominio y los demás derechos reales (..san). En virtud

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de la accesión el propietario de una cosa principal (mueble o inmueble) es dueño y

adquiere todo lo que esta cosa produzca o se le una o incorpore natural o artificialmente
de una manera permanente y estable. La accesión se fundamenta sobre varios
principios:
1. Principio de superficies solo cedità la propiedad de un terreno o un inmueble
hace suya todo lo que se le incorpore, plante o edifique al mismo.
2. Presunción de que el dueño del terreno es quien ha edificado, plantado o
sembrado.
3. Principio de indemnizaciónà si es un tercero el que edifica, planta o siembra en
terreno ajeno y lo hace de buena fe, el propietario de ese suelo tiene que
indemnizar al dueño de los materiales.
CLASES. ACCESIÓN DIRECTA Y CONTINUA.

Nuestro derecho regula la accesión en los art.350 y siguientes del CC y en los art.541 y
siguientes del CCC. El art.351 nos dice que el propietario de un terreno es dueño de su
superficie y tiene derecho por accesión a todo lo que este produzca, se le una o se le
incorpore. Igualmente, el art.350 nos dice que el propietario de un terreno puede plantar,
sembrar o edificar por encima del mismo y por abajo puede hacer las excavaciones
correspondientes respetando las leyes que le correspondan. La accesión puede admitir
varias clasificaciones:
1. Accesión artificialà depende de la mano del hombre.
2. Accesión naturalà no interviene el hombre y consiste en un hecho jurídico y
es susceptible de generar la propiedad a favor de un sujeto.
3. Contraposición entre la accesión discreta o por producción y la accesión
continua o por incorporación:
a. Accesión discretaà al dueño de una cosa le corresponden todos los
frutos y utilidades que produzca su cosa. Se dice que implica un
movimiento centrifugo.
b. Accesión continuaà se debe a un movimiento centrípeto. A su vez,
admite varias clasificaciones:

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ESPECIAL EXAMEN DE LA DOCTRINA DE LOS FRUTOS Y DEL DERECHO

DE ACCESIÓN QUE AFECTE A BIENES INMUEBLES.
1. Accesión de mueble a muebleà se rige por el principio de que el dueño de una

cosa principal hace suyo por accesión lo que a esta cosa principal se le una
cuando esta cosa que se incorpora es accesoria. ***Distinción entre cosa
principal y accesoriaà entre dos cosas muebles que se incorporan se considera
principal la que tenga más valor; si tienen igual valor, la principal será la que
tenga mayor volumen. *** Existen las siguientes variedades:
a. La adjunciónà unir una cosa accesoria a la principal.
i. Si la unión es de buena fe el dueño de la principal adquiere la
accesoria con la obligación de indemnizar el valor de la cosa
accesoria a su propietario.
ii. Si la unión se ha hecho de mala fe, y la mala fe es por parte del
dueño de la cosa accesoria, el dueño de la cosa accesoria
pierde la cosa accesoria y tiene que indemnizar los perjuicios
causados al dueño de la cosa principal. Si la incorporación de
mala fe la hace el dueño de la cosa principal, en este caso:
1ºdueño cosa accesoria puede ser indemnizado por el valor de
la cosa accesoria y daños y perjuicios o 2º puede optar por
separar y recuperar la cosa accesoria e indemnización de
daños y perjuicios.
b. El conmixtiónà unión o mezcla de dos cosas hecha de tal manera que
no se puedan separar. Principios:
i. Si la mezcla se hace de buena fe, se genera una cotitularidad
entre los que aportaron los materiales.
ii. Si la mezcla se hace de mala fe, en este caso el que hizo la
mezcla pierde el material que haya aportado y debe indemnizar
los daños y perjuicios causados.
c. La especificaciónà crear una obra de nueva especie
empleando materiales ajenos. Determinar cuál es la cosa principal.
i. Cuando la obra se ha hecho con el consentimiento del que
aportó el material, es decir, de buena fe, quien ha hecho la obra
se la queda y tiene que indemnizar el material.

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ii. En cambio, cuando esta especificación se ha hecho empleando

materiales de otro, de mala fe, es decir sin que el dueño de este
material lo supiera, quien ha empleado el material ajeno tiene
que indemnizar el valor de la materia y los daños y perjuicios
que se hubieren causado al dueño del material.
2. Accesión de inmueble a inmueble.
a. Aluviónà acumulación de tierras en los predios rivereños como
consecuencia del sucesivo arrastre de materiales. Con el paso del tiempo
el rio va tirando arrastres superiores a las fincas al lado del río, cuyos
propietarios ven un incremento en su terreno a causa de la crecida
natural del rio.
b. Avulsiónà tiene lugar como consecuencia de una violenta venida en la
riada, cuando se segrega, se corta o se separa parte de una finca que se
encuentra en la parte superior del rio y por efecto de esta corriente se
transforma y se traslada a unos predios inferiores. En este caso hay dos
posibilidades:
i. Si el trozo segregado y transportado se identifica, el propietario
original conserva el dominio en otro lugar.
ii. Si el trozo segregado y desplazado va a parar más abajo y se
superpone, se mezcla y se confunde con un predio que hay más
abajo, el dueño del predio de abajo, por accesión, adquiere la
titularidad y el incremento de su terreno.
c. Mutación de cauceà naturalmente la dirección del lecho de un río varia,
sucediendo dos cosas:
i. Que se invada nuevos terrenos por donde discurrirá el cauce.
ii. Por otro lado, el antiguo cauce por el que ya no discurre agua
quedará al descubierto. Como consecuencia de esto y por
accesión, los dueños de los predios de los márgenes de ese río
que ha quedado abandonado adquirirán ese cauce que ha
quedado al descubierto. Y si el cauce dividía propiedades de los
dueños, se trazará una línea equidistante. Si la mutación del
cauce se realiza como consecuencia de trabajos autorizados,
ese cauce será propiedad del Estado y se podrá utilizar para
concesión administrativa.

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d. Formación de islaà si como consecuencia de las alteraciones del rio

se forma una isla en medio de este, será propiedad de las fincas
rivereñas. Y si esa isla está en medio se trazará una línea equidistante.
Si la isla se ha creado en medio de un rio navegable, esa será propiedad
del estado. Y si se ha formado por trabajos autorizados, concesiones
administrativas, se puede determinar que esta isla forme parte de la
explotación.
3. De mueble a inmuebleà tiene lugar cuando se edifica, planta o siembra en una

propiedad ajena. El propietario del suelo por accesión hará suyo todo lo que a
su suelo se edifique, plante o siembre. Sin embargo, dentro de la accesión:
a. Que sea el dueño del suelo, tierra o solar, el que empleando materiales
de otro sujeto (tocho, semillas, árboles) sea el que haga la incorporación
y utilice materiales ajenos. Si la incorporación se ha hecho de buena fe o
se ha hecho a la vista y sin oposición del dueño de los materiales, lo
edificado, plantado o sembrado pertenecerá al dueño del suelo. Si la
edificación se ha hecho con materiales ajenos, pero de mala fe, es decir,
sin que lo supiera o con la oposición del dueño de los materiales, en este
caso, el dueño de los materiales puede optar en: arrancar la edificación,
plantación o siembra, y además que se le indemnice por daños y
prejuicios, o bien podrá pedir al dueño del suelo que le indemnice el valor
de los materiales, plantas y semillas y daños y perjuicios.
b. Que sea el dueño de los materiales el que realice la incorporación, en
este caso, si lo consiente el dueño del suelo, el dueño de estos materiales
se quedará con todo, pero indemnizando al dueño del suelo el valor que
tenía. En la práctica suele darse una posición intermedia, y es que aquel
que edifica planta o siembra ase queda con el edificio y al dueño del suelo
lo que se le da es un piso. En cambio, si el dueño de estos materiales de
mala fe realiza la edificación, pierde lo edificado y se concede al
propietario del suelo la opción de quedarse lo edificado, o bien, proceder
a la demolición, y en ambos casos ha de ser indemnizado de daños y
perjuicios. El problema de esta accesión de mueble a inmueble es las
llamadas extralimitación en la construcción. ¿Qué sucede cuando se
edifica fundamentalmente el suelo propio, pero invadiendo parte del
suelo ajeno?

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i. CCC art. 542.7 la propiedad del suelo absorbe la propiedad de

todo lo que se le una- matizar. Cuando la propiedad del suelo
sea excepcionalmente valiosa ese propietario del suelo
invadido podrá optar entre la indemnización y si hubiere mala fe
por parte del dueño del suelo, incluso, con hacer suyo lo
edificable. En caso contrario, la regla general el dueño del suelo
obre el que se ha edificado la mayor superficie construida
también hará suya esa superficie que ha invadido terreno ajeno
si no hay mala fe, pero en este caso el dueño del terreno
invadido, además de ser indemnizado en esa superficie
invadida, el resto de su terreno pierde valor por haber
disminuido la superficie pues incluso podrá exigir al que edifico
a que le adquiera la totalidad del terreno.
Tema 7.
LA USUCAPIÓN.
Modo originario, no derivativo, de adquirir la propiedad o demás derechos reales como
consecuencia de la posesión ininterrumpida durante un determinado período de tiempo
y en concepto de una titularidad jurídica. La usucapión es un modo nuevo de adquirir la
propiedad, no es derivativo, nadie me la transmite, y adquiero esta propiedad como
consecuencia de la posesión de una cosa con intención de adquirir un derecho real
sobre la misma durante un determinado tiempo.
REQUISITOS Y EFECTOS.
1. Desde el punto de vista subjetivo:
a. La usucapión requiere que quien este prosiguiendo esa cosa la posea
con la intención de tener un derecho real sobre la misma, la posea en
concepto de dueño, usufructuario…
2. Desde el punto de vista objetivo:
a. La usucapión requiere la posesión de la cosa. Esta posesión debe ser
pública, manifiesta, no clandestina. Tiene que ser pacífica, no arrebatado
violentamente a una persona.
1. Buena fe.
3. Y desde el punto de vista formal: 2. Justo título.
3. Plazos.

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a. La usucapión requiere el transcurso de un determinado tiempo. Esa

posesión pública y pacífica se debe practicar ininterrumpidamente, en
Cataluña si son cosas muebles durante 3 años, si son inmuebles 20 años.
10 años—> presentes
20 años—> ausentes
En el CC además de la usucapión ordinarias cuyos plazos son 6 años muebles y 30
años en los inmuebles (confirmar plazo en CC). Además de la prescripción ordinaria
anteriormente mencionada, existe la llamada usucapión extraordinaria, requiere unos
plazos más breves, pero requiere otros requisitos:
1. El justo título à legítima al que está poseyendo, en virtud de una apariencia
para poseer. Puede suceder que exista un contrato, pero que sea falso
(vendo cosa, pero no soy dueño) Comprador tiene un justo titulo, cuando hay
justo titulo, si yo poseo de buena fe, convencido de que estoy legitimado para
poseer la cosa en virtud de un contrato en este caso, en el CC los plazos de
usucapión serán más breves: 3 años para los muebles, 10 para los
6 30
inmuebles.
Posesión sea:
2. Buena fe. 1. Pública (no clandestina).
2. Pacíﬁca.
3. Ininterrumpida.
RENUNCIA A LA MISMA. 4. Plazos.
Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada,
pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo, la renuncia puede realizarse
tácitamente cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del
derecho adquirido (art. 1935.1).
Por lo que supone que el poseedor usucapiente, incluso una vez agotado el
correspondiente plazo y habiendo obtenido a su favor la usucapión (usucapión ganada),
puede renunciar a ella tanto expresa cuanto tácitamente, siempre que no lo haga en
perjuicio de terceros. Por el contrario, se prohíbe radicalmente la renuncia a la usucapión
futura, en el sentido de que los particulares no pueden adoptar acuerdos que vulneren
el significado propio de una institución, como la usucapión, fundada básicamente en el
principio de seguridad jurídica.
Un problema distinto es el representado por la renuncia a la usucapión en curso,
recayente pues sobre el plazo posesorio que sea, pero aún incompleto a efectos de
ganar la usucapión.

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LA OCUPACIÓN: CONCEPTO, REQUISITOS Y ESPECIES.

Es un modo de adquirir la propiedad y los demás derechos reales como consecuencia
de la aprehensión material de un objeto que no tiene dueño con la intención de hacerlo
propio.
Viene regulada en el CCC 341 y en el CC 610 y ss.
CC se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carezcan
de dueño, tales como los animales susceptibles de caza y pesca, el tesoro y las cosas
muebles abandonadas.
Requisitos de la ocupación como modo de adquirir la propiedad
1. Subjetivosà quien ocupe la cosa tenga intención de hacerla suya, porque esta
cosa aparentemente no tiene dueño.
2. Objetivoà objeto a ocupar carezca de dueño en ese momento y que el que va
a adquirir la cosa abandonada, cosa sin dueño, realice un acto de aprehensión,
de toma de posesión material de la cosa, y además, cuando está tomando
posesión cogiendo esa cosa, ha de haber ese elemento subjetivo de la intención
de hacerla propia.
Cosas susceptibles de ser ocupadas
Ocupación de muebles semovientes y respecto a los inmuebles
1. Muebles:
a. El tesoroà depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos
preciosos cuya legítima pertenencia no conste. Regla general: si el
propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que se
encuentra debajo del mismo, si se lo encuentra en su propiedad a él le
pertenecen. En cambio, si el que no es dueño de la finca, por casualidad
descubre un tesoro en fundo ajeno, tiene derecho a la mitad de su valor.
Se exceptúa en ambos casos cuando el tesoro sea interesante para la
ciencia o para el arte, atribuye la titularidad al estado, sin perjuicio de la
recompensa o premio que se le pueda dar al hallador.
b. Hallazgoà encontramos una cosa mueble que no es tesoro y que
aparentemente no tiene dueño, en este caso, se tiene que comunicar al
dueño, y si no se conoce al dueño se tiene que entregar al Ayuntamiento.
El ayuntamiento publicará el hallazgo durante dos domingos
consecutivos. Y transcurridos seis meses desde la segunda publicación
en Cat, 2 años del CC, sin que aparezca el dueño, en el CC la cosa se
entrega al que la hubiere hallado. En Cat si MIRAR EN CÓDIGO, si pasan

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estos dos años y el valor de la cosa hallada no excede de seis veces el

salario mínimo interprofesional, en este caso, el que la ha hallado se la
puede quedar. Si la cosa según esta peritación excede de 6 veces el
salario mínimo interprofesional, el que la ha hallado tiene derecho al
importe de este valor (salario mínimo interprofesional 6 v) + el 4% del
valor de tasación de esa cosa. En el CCC transcurridos 2 años desde la
ultima publicación sin que aparezca el dueño, se la puede quedar. En
cambio, si en estos dos años aparece el dueño, el que ha hecho el
hallazgo tiene derecho a una recompensa que oscilará entre el 10% y el
5% del valor de la cosa según esta cosa exceda de una determinada
cantidad 1.500 pesetas (8€). Los gastos que se hubieren hecho par ala
conservación de la cosa se deducirán del importe de la cosa hallada.
c. Objetos arrojados al mar: ley de remolque, salvamentos, hallazgos y
extracciones marítimas. Regla general:
i. Las producciones espontáneas del mar pertenecían al primer
ocupante, que están sujetas actualmente al control administrativo.
ii. En cuanto a los objetos arrojados al mar, el que ocupare un
objeto abandonado en el mar estas cosas pertenecerán al Estado
si bien al que ha hecho el hallazgo se le otorga una recompensa
en función del valor de esa cosa arrojada al mar, y actualmente
la ley de presupuestos del estado se determina el importe de esta
recompensa.
iii. Bienes inmueblesà desde la ley de Mostrencos 1835, los
bienes inmuebles vacantes, es decir, que carecen de dueño,
automáticamente son de titularidad estatal y por lo tanto no son
susceptibles de ocupación.
2. Semovientesà Animales:
a. Domésticos que se hallan bajo el poder del hombre
b. Amansados o domesticados: que son por naturaleza salvajes, pero
pueden ser objeto de ocupación, que en este caso acaban siendo
propiedad del que los hubiere ocupado
c. Fieros o salvajes: susceptibles de caza y pesca regulados por normativa
específica (regulación especial en Cataluña).
i. El poseedor de un animal, si éste se le escapa o extravía tiene
derecho a perseguirlo y reclamarlo a quien lo hubiera recogido u

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ocupado durante 20 días. En cambio, si se trata de un enjambre

de abejas, su plazo es de 2 días.
LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE PROPIEDAD (USUCAPIÓN

SECUNDUM TAULAS).
¿Qué sucede si una persona está poseyendo y en el registro de la propiedad hay otra
persona inscrita?
La usucapión según el RP parte de una inexactitud y es que en el RP consta una
inscripción errónea. Antes, el acceso de las fincas al RP a veces no era muy exacto y
una persona aparece como titular inscrito de una finca que en realidad no le pertenece.
Art. 35 Ley hipotecaria recoge la presunción de que si ese titular inscrito lo esta sobre
una base errónea, se presumirá que ha estado poseyendo esa finca; establece también
que se presume que quien tenga inscrito ese titulo erróneo, está poseyendo esa finca
por el hecho de estar inscrito en el RP. Si esta posesión presunta es publica, pacifica e
ininterrumpida acabará consolidando su derecho, y esa finca mal inscrita acabará
siendo del poseedor no propietario.
Actualmente, esta usucapión difícilmente se puede dar, porque la coordinación entre el
RP y el catastro (depende de hacienda), el acceso del acceso del certificado de catastro
y del RP, la posibilidad de que en el RP se incorporen mapas y hasta las coordenadas
de esa finca, puede difícilmente llevar a un error y por tanto difícilmente entrará en juego
el art.35 de la Ley Hipotecaria.
Junto con la usucapión secundum taulas, el art.36 regula la usucapión contra taulas,
una usucapión fuera del registro que ataca al RP, un usucapiente que incluso arrebatara
el derecho del titular inscrito.
Usucapión contra taulas.

El fundamento de la usucapión puede ser subjetivo y objetivo:
1. Subjetivo: presunción de abandono.
2. Objetivo: finalidad social y el contenido económico de la propiedad.
Si una persona no hace uso de su dominio durante mucho tiempo, la ley presume que
no quiere seguir siendo propietario, y si paralelamente fuera del RP sí está usando esa
propiedad (san)
Este fundamento, incluso opera contra el titular inscrito que tiene la consideración de
tercer hipotecario (art.34 Ley Hipotecaria) el RP protege aquel que inscribe su derecho,
el que lo adquiere onerosamente y quien se lo vendió a su vez figuraba como titular

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inscrito (tercer hipotecario). En estas circunstancias nace el tercer hipotecario y se le

mantendrá su derecho pase lo que pase. A este se le puede atacar, cuando una persona
tenga su DR inscrito, sea tercer hipotecario y conoce, tiene suficientes motivos para
saber que la finca o derecho la posee a titulo de dueño otra persona y no reacciona,
incluso esa usucapión fuera del RP acaba atacando al registro de la propiedad, por lo
tanto, es una usucapión contra el registro de la propiedad. Los requisitos siempre habrá
que probarlos (art. 36 LH).
Tema 8.
MODOS DE PERDER EL DOMINIO; LA REVOCACIÓN, LA EXPROPIACIÓN,

EL ABANDONO Y LA RENUNCIA.
Son aquellos hechos o negocios jurídicos que tienen la virtualidad de separar el derecho
real de su titular. Son múltiples las clasificaciones que se pueden hacer de estos DR:
1. Voluntarios.
a. Transmisión inter vivos del derecho de propiedad.
b. Consecuencia del propio fenómeno sucesorio.
2. Involuntarios. (CCC art.532)
a. Perdida de la cosaà esta se pierde cuando desaparece (ocupación), se
destruye o cuando esta queda fuera del comercio (por disposición legal),
o cuando la cosa ya no puede servir para el uso que tenia asignado
(servidumbre de paso, si al predio dominante le abren un caminoà la
servidumbre pierde su sentido).
3. Acto administrativo del Estado.

a. Requisaà cuando se nos prive de las cosas por necesidades de guerra.
b. Confiscaciónà con sujeción a las reglas fiscales.
c. Supuestos de expropiación forzosaà por razones de utilidad.
4. Derivan de la propia configuración del derecho
a. Confusión de derechosà cuando la propiedad se ha dividido entre la
nuda propiedad y el usufructo, cuando se extinga el derecho de usufructo
se producirá el fenómeno de la confusión del pleno dominio a favor del
propietario.
Dentro de estos modos de perder el dominio los más importantes son: (examen)

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1. Abandonoà acto material que consiste en el desamparo de una cosa realizada

con la intención de dejar de ser dueño de la cosa. Es un acto visible, externo. En
principio parece que es un modo de perderé el DR sobre cosas muebles, sin
embargo, los bienes inmuebles también se pueden abandonar, es esa
presunción de dejadez y de no ocuparse de un bien inmueble lo que incluso
permite que otra persona la pueda adquirir por usucapión. Si una persona
abandona un bien inmueble y nadie la adquiere por usucapión, este bien será
propiedad del Estado. Para que este abandono de inmuebles sea una situación
que afecte a terceros, además del acto material de desampararte del bien
requiere una declaración de voluntad expresa, y si ese inmueble esta inscrito en
el RP que la declaración se inscriba también. Requisitos:
a. Subjetivosà son el llamado animus de delinquendi (desamparar la cosa
con el animo de dejar de ser dueño), este abandono se configura
jurídicamente como un hecho jurídico unilateral y abdicativo, lo que
quiere decir que para que alguien deje de ser dueño de la cosa no es
necesario que alguien más acepte ser dueño de ella. Además, es un acto
de disposición que produce un efecto extintivo del derecho.
b. Objetivosà requiere un acto material, un desamparo visible. Este
desamparo, exige para producir el efecto, que el que haga el abandono
tenga la titularidad de la cosa y la capacidad de disponerla. Produce la
perdida ex nunc de la cosa, desde ese momento se deja de ser dueño
de la cosa. Las responsabilidades del dueño antes del abandono
subsisten.
2. Renunciaà consiste en una declaración de voluntad expresa en virtud de la
cual el titular de un derecho manifiesta su voluntad de dejar de ser dueño. La
diferencia entre la renuncia y el abandono radica en que el abandono exige un
acto exterior de desamparo y la renuncia una declaración de voluntad. Esta
renuncia, igualmente es un acto de naturaleza unilateral, abdicativo y extintivo.
En cuanto al objeto renunciable puede ser sobre el dominio o se pueden
renunciar otros DR y el dominio puede ser sobre cosas muebles o inmuebles.
Este acto jurídico de renunciar, si recae sobre bienes muebles parece que se
rige por el principio de libertad de formaà cualquier medio por el que pueda
constatarse la voluntad de no ser dueño sirve. Inmueblesà para que produzca
efectos la renuncia, si se trata de un inmueble inscrito en el RP, la renuncia como
tal acto extintivo debe constar en documento publico y acceder al RP. Puede ser:

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a. Directamente aplicativa (derecho que ya me pertenece).

b. Preventiva (derecho que me va a pertenecer).
i. Repudiación de la herenciaà requiere esa declaración de
voluntad con la cual el llamado a la herencia manifiesta su
voluntad de no querer ser heredero (hay excepciones).
Los efectos que produce la renuncia son extintivos, no se retrotraen los efectos
de la denuncia a las relaciones jurídicas pendientes y anteriores a la declaración.
**Existe también, la posibilidad de realizar determinados negocios jurídicos que se refieren a los derechos
inscritos y a los relacionados con la posibilidad de variar el orden en el RP. Supuestos de posposición,
permuta y rango hipotecario. ** (no saber)
3. Revocaciónà forma parte de los derechos potestativos o de modificación

jurídica. Una persona titular de un derecho puede decidir, modificar o extinguir
el derecho de otra persona, un ejemplo claro son los actos de revocación
(donatario). La donación es aquel acto de liberalidad en la que una persona
recibe una cosa a favor de otra. Excepcionalmente genera en el donante la
posibilidad de dejarla sin efecto, revocarla. Una vez hecha es irrevocable,
excepcionalmente se contempla la revocación de la donación por:
a. Ingratitud.
b. Incumplimiento de obligaciones.
c. Pobreza extrema.
En este caso, quien hizo la donación puede extinguir el derecho que tenia el
donatario.
LA PÉRDIDA DEL DOMINIO EN VIRTUD DE LAS ADQUISICIONES A NON

DOMINO.
En el art.522 CCC i 464 CC. La adquisición a non domino, nos referimos a los supuestos
en que el que transmite la cosa no es dueño de ella. En cambio, el adquirente la recibe
de buena fe, en la convicción de que quien le transmitió la cosa era dueño de ella, y que
ha adquirido titulo y modo y que el bien ya es suyo. El CC dice que la posesión de los
bienes muebles adquirida de buena fe equivale al titulo, por tanto, nos dice que quien
compra una cosa de buena fe tiene el titulo sobre ella, sin embargo, si esa cosa se
hubiere perdido o sustraído y después de ello se le vende, el verdadero dueño tiene el
derecho a reivindicar, con lo cual parece que cuando se trata de cosas hurtadas y
robadas el adquirente las puede perder. La adquisición a non domino dice que cuando

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el CC dice que la posesión de los bienes muebles equivale al titulo este titulo como regla
general es titulo de propiedad, por tanto, quien compra de buena fe es dueño.
Excepción, cuando la cosa vendida era hurtada o robada. Entonces la adquisición a non
domino se traduce en el sentido de que la posesión de los bienes muebles adquiridas
de buena fe de estas cosas robadas, equivale al titulo de posesión, con lo cual si yo
poseo en el transcurso de tiempo que establece la ley para usucapir, con el transcurso
del tiempo será ese titulo como titulo de propiedad y, por tanto si esa posesión se
transforma en propiedad, ni siquiera el que perdió la cosa o se la robaron, la podrá
reclamar.
ACCIONES QUE PROTEGEN EL DOMINIO.

(Tema 4)
1. Acción reivindicatoriaà corresponde al propietario no poseedor contra el
poseedor no propietario. Para que triunfe esta acción quien la ejercita basta con que
muestre su titulo de propiedad. El problema surge en los casos de doble venta o en
los que aparezca mas de un titular. La fortaleza de un derecho real reside en su
inscripción al registro de propiedad.
2. Acción negatoria de servidumbreà es la que ejerce el propietario de una finca
frente aquel que pretenda tener una servidumbre a su favor y a cargo del titular.
Tiene por objeto que se declare que no existe un predio dominante o que la finca del
titular no constituye un predio sirviente.
3. Acción confesoriaà Tiene por objeto que se declare al que la ejerce que es titular
de una servidumbre y por tanto que su derecho de propiedad es un predio dominante
y que se declare que el otro predio es sirviente.
4. Derivadas del derecho intersticio (Interdictos posesorios) de retener y
conservar la posesiónà protegen la propiedad avanzándose contra aquel que
pretende poseer.
5. Deslinde y amojonamientoà se refieren a la concreción de los limites materiales
de una finca y, una vez delimitados acceder a la concreción física mediante hitos
que evidencian cual es el alcance de mi derecho de propiedad.
Tema 9.
LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y CLASES.

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Cuando hablamos de derechos subjetivos estos deben corresponder a un titular. Lo

habitual es que los derechos subjetivos se identifiquen con un sujeto, pero puede
suceder que el derecho subjetivo corresponda simultáneamente a varios sujetos.
Hablaremos de cotitularidad con relación a varios sujetos en relación a cualquier
derecho, así en materia de contratos puede haber una pluralidad de acreedores de
deudores, de fiadores, de arrendadores… Obligaciones pluripersonales, las
obligaciones solidarias (responde del todo en caso de no pagar los otros) y
mancomunadas (responde solo de su parte). La muerte del llamado causante, hay la
vocación hereditaria, una vez muerta una persona varios sujetos pueden llegar a ser
herederos: coherederos, que hasta que nos se les adjudique bienes determinados de la
mas hereditaria, tienen sobre ella una cotitularidad. Cuando el derecho de cotitularidad
se refiere de los derechos reales, en este caso se hablará de comunidad. Comunidad
desde el derecho de propiedad o respecto del resto de derechos reales, por ejemplo,
cuando estudiemos el co-usufructo, o cuando estudiemos.
Copropiedad, cotitularidad, la comunidad referida a la propiedad de una cosa.
Simultáneamente una cosa tiene varios propietarios. La comunidad la regula el CCC en
el art. 551 y ss, y el CC en arts.392 y ss. La regla general cuando hay varios sujetos es
que la comunidad es la llamada comunidad proindiviso, por cuotas. Disponen los
artículos anteriores, que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un
derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
REGULACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL.

Se rige por la voluntad de los cotitulares, y supletoriamente por las normas del CC o
del CCC.
A falta de pacto entre los cotitulares, el CCC se regirá por el art.551 y ss y el CC arts.
392 y ss. El primer problema de la comunidad es si esta tiene o no personalidad jurídica.
La comunidad no es una sociedad, no tiene una personalidad distinta a la de sus
miembros, por eso se dice que la diferencia entre la comunidad y la persona jurídica, a
parte de que no tiene personalidad se dice que las personas jurídicas nacen para
conseguir un fin determinado (beneficio, hacer el bien, divertir asociados), en cambio a
finalidad de la comunidad, el régimen jurídico no tiende a estos fines sino que lo que
pretende es regular su existencia, y además favorecer su extinción. Ya que la
comunidad, que una cosa pertenezca a varios sujetos es una situación antieconómica.
Por ello en principio el régimen que vamos a estudiar está pensando en una situación
transitoria, y buscará su liquidación. Por lo tanto, no es una sociedad, no es una persona

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jurídica porque ni persigue un fin concreto, sino que las normas jurídicas que no tiene
personalidad distinta de cada uno de los propietarios, sino regula resta situación de
impase como se gestiona y facilitar su extinción.
Clasificación de las comunidades
1. Origen:
a. Voluntarioà puede depender de cualquier negocio jurídico en la que
varios titulares quieran convertirse en copropietarios de una cosa de
forma voluntaria.
b. Forzosoà la ley muchas veces impone una comunidad sobre un objeto
que tiene determinadas características físicas. Por ejemplo, propiedad
horizontal. La ley impone una comunidad sobre los elementos comunes
de la propiedad horizontal que forzosamente tienen que coexistir en un
régimen de copropiedad.
2. Dependiendo de los bienes:
a. Comunidad singularà titularidad recae sobre un bien concreto
b. Comunidad universalà titularidad recae sobre bienes universales de
un patrimonio. Comunidad hereditaria, comunidad que se da entre los
herederos que han aceptado la herencia que transitoriamente son
dueños de los bienes hereditarios en régimen de copropiedad hasta que
se extinga la comunidad hereditaria por la adjudicación de bienes
determinados, lotes o x.
3. SSSà
a. Régimen económico del matrimonioà entre esposos hay sociedad de
gananciales, pertenecen a los dos, los dos cónyuges son los titulares de
estos bienes. Hay una comunidad sobre esos bienes así que mientras
que no se extinga la sociedad de gananciales, no se divide la comunidad.
Y cuando se extingue, a cada uno de los cónyuges, se les atribuye la
mitad de los bienes y derechos que formaban la comunidad.
4. Comunidades especialesà
a. Romana, por cuotas o pro indivisoà Por cuotas ideales sobre el objeto
que se tiene en común, por cuotas divisibles. La suma de los titulares
determina quien es el sujeto al que se le atribuye la cosa. La suma de
personas determina la cotitularidad. Cada uno tiene su cosa ideal, que si

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no se establece lo contrario se presume que es por partes iguales; cuota

que se puede disponer, negociar.
b. Germánica o en mano comúnà la pluralidad de sujetos cotitulares,

unitariamente considerados, son el titular de la cosa. Por tanto, mientras
hay la comunidad germánica, no hay cuotas, solo al disolverse, al
extinguirse la comunidad germánica, sí que cada uno de los titulares se
le atribuirá su derecho concreto. Hay quienes entienden que se trata de
un conjunto de propiedades que determinan el todo, es decir, la cosa
intelectualmente están divididas en tantas partes como titulares; otra
teoría lo que entiende es que lo que esta dividido es el sujeto, titulares
que tiene la cosa y otra teoría que entiende que ni la cosa ni el derecho
está dividido, y lo que esta dividido es el valor de la cosa y en función del
derecho de cada copropietario.
Régimen jurídico de comunidad por cuotas

Derechos de la cosa en común y que derechos tienen de su cuota.
Respecto de la cosa común, vigente la comunidad (3 propietarios de un patinete):
o Cada uno de los copropietarios puede utilizarlo, y lo utilizará según esas normas
pactadas entre ellos. Pueden utilizar la cosa conforme a su destino, sin alterar la
forma y sustancia de la cosa. Puede disfrutar de la cosa, todos los frutos o
rendimientos que obtenga la cosa se distribuirá entre los copropietarios en
proporción a su cuota. Los copropietarios están obligados a mantener la cosa común
y realizar en proporción a esta cuota, las reparaciones, gastos e inversiones
necesarias.
o En cuanto a los actos de la administración pertenece a todos los copropietarios.

Aunque en el 105.2 CCC distingue, que:
à Actos de administración ordinaria, bastará el acuerdo de la mayoría de los
partícipes, han de identificarse con actos mantenimiento… siempre que sea
por el deterioro normal de la cosa o por el uso normal de la cosa.
à Cuando los actos sean de acto de administración extraordinaria el acuerdo
debe estar aceptado por ¾ partes, afecten a la esencia de la cosa a la
estructura de la cosa, a los elementos esenciales de la cosa o se trate de
gastos de extraordinario valor en proporción a lo que vale la cosa.

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à Cuando se trate de actos de disposición tendrá que ser aceptado el acuerdo

por unanimidad.
o Constituir gravamen es acto de disposición.

o Cualquiera de los copropietarios en beneficio de los demás puede realizar la defensa
en juicio o ejercer acciones en beneficio de la comunidad, representar en juicio o
fuera de juicio. Si le perjudica tiene que indemnizar a los demás copropietarios.
o Obligaciones y derechos en cuanto a su cuota:
à Cada copropietario, a diferencia de la comunidad germánica, puede cada
uno disponer de su cuota. En este caso nace a favor de los otros
copropietarios. El derecho de adquisición preferente que se divide en el
derecho de tanteo y el derecho de retracto. Quien tenga intención de
enajenar su cuota, deberá comunicarlo a los demás copropietarios
indicándole las circunstancias de esa venta, precio etc. En este caso, los
demás copropietarios pueden adquirir esa cuota. La adquisición de la cuota
será en cuanto a sus mismas cuotas. Si el copropietario enajena sin haberlo
notificado a los demás copropietarios, estos tienen la posibilidad de ejercer
este mismo derecho de adquisición preferente y retrotraer a la situación
anterior. Derecho de retracto es de 3 meses a contar desde que los
copropietarios tuvieren conocimiento de esa enajenación. Y si esta
copropiedad fuere sobre bien inmueble y esta enajenación de la cuota
hubiere accedido al RP el periodo de 3 meses constará desde la inscripción
no desde el conocimiento de los demás.
à Renunciar a su derecho: acrece en proporción a su respectiva cuota.
Extinción de la copropiedad
o Abandono o renuncia de todos los copropietarios.
o La cosa se inutiliza, queda fuera del comercio, no puede servir para su uso ordinario.
o Comunidad se extingue por comunidad por cuotas convertida a comunidad especial.
Cuando hay 6 titulares de un edificio entero, son copropietarios de la casa y deciden
reformar esta comunidad por cuotas, en una propiedad horizontal. Implica la
extinción de la comunidad ordinaria y e nacimiento del régimen de una comunidad
especial que es la horizontal o de casa o pisos.
o Por la reunión en una sola persona de la titularidad exclusiva sobre todo el bien.

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En la extinción de la comunidad hay ciertos casos que son forzosos:

Cuando es fácilmente divisible, es fácil hacer la adjudicación a cada copropietario de su
cuota. La extinción de la comunidad es una consecuencia de X . En los códigos civiles
se dice que, regla general, cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento la
extinción de la comunidad, la división de la cosa común. No obstante, se puede pactar
una indivisión por un periodo no superior a los 10 años. En el CCC se añade que cuando
en esta partición hubiere como cotitular un menor o un incapacitado, su representante
podrá pedir que no se practique la división durante un periodo prudencial de 5 años.
Esta división se realizará de común acuerdo entre los copropietarios. Y si no hay
acuerdo, se podrá acudir a los jueces o a un arbitraje para que se determine como se
practicará la división.
1. Si la cosa admitiere cómoda división, se podrá adjudicar a cada uno la cuota que
le corresponde. Cuando un copropietario tuviere las 4/5 partes en la comunidad
tiene derecho a hacer suya la cosa, abonando al otro u otros en metálico lo que
le corresponda.
2. Cuando se tratare de cosas que fueren difícilmente divisibles, objetos que
forman parte de una colección, cosas que con su división perjudicare al valor,
desmerezca la cosa, en este caso, podrá quedársela aquel que muestre mayor
interés en la cosa, y si dos o mas de uno muestra interés, en este caso se la
podrá quedar aquel que tenga mayor cuota. Y si todos tuvieren el mismo interés
y las cuotas fueran las mismas, se decide por la suerte (moneda al aire). Otra
opción también es que se venda y se reparta su valor.
Hay cosas que son esencialmente indivisibles, se aplicará las normas anteriores y si se
adjudica a uno ha de pagar al resto su parte y si coinciden los requisitos y la suerte y
nadie se lo quiere quedar, se vende y se reparte el precio.
Efectos de la extinción
1. Tratándose de la pro indiviso, el efecto que produce es transformar una cuota
abstracta, ideal que tenia sobre la cosa, en un derecho concreto.
2. No por extinguirse la comunidad no se extinguen las deudas, gravámenes que
existían sobre la comunidad. Estas existen y mancomunadamente se repartirán
entre los que fueron copropietarios.

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COMUNIDADES ESPECIALES Y TIPOS DUDOSOS DE COMUNIDAD.

1. Propiedad horizontal:
a. En el CC cuando hay una pluralidad de sujetos parte de la comunidad
romana pro indiviso, pero sin embargo, a lo largo del CC hay otras formas
especiales de comunidad (comunidad germánica, materia de régimen
económico matrimonio…). En el CC después de hablar de la comunidad
ordinaria, habla de la propiedad horizontal o de casa por pisos.
b. En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el 553 (inmuebles en
Cataluña el CCC) y derecho común 396 ley de la propiedad horizontal 21 de
junio. Se rigen por estas leyes y por la voluntad de los propietarios.
2. El CCC se refiere aquellas comunidades análogas a la propiedad horizontal, casas
por pisos, pero que todavía no han constituido el régimen de propiedad horizontal.
3. También se incluyen la llamada multipropiedad o propiedad por turnos.
4. Medianería.
Además, en el CC existen otras comunidades especiales que son aquellas referidas a

otros derechos reales distintos de la propiedad (co-usufructo, enfiteusis, censo,
derechos reales de garantía).
APROVECHAMIENTOS COMUNALES.
En el CC 600 y ss, se refieren a los aprovechamientos comunales. Aprovechamientos
de pastos, leñas y otros productos de los montes.
Copropiedad especial que se regulan en leyes especiales como son materia de aguas,
minas, propiedad intelectual, industrial.
Tema 10.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL: CONCEPTO Y NATURALEZA.

Ley de propiedad simple CC. En el CCC se dice que el régimen de propiedad horizontal
no solo se centra en la propiedad horizontal simple, en los edificios existentes o
construcción, sino que también se aplica a los amarres de puertos deportivos, a las
paradas de mercado, a los nichos y a otras construcciones análogas.
Por lo que se refiere a los edificios, esta ley sirve para un edificio que ya exista o un
edificio en construcción. Y en el CCC además la propiedad horizontal simple se regula

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también la p. h. compleja à quiere decir que existen varias escaleras, varias

subpropiedades horizontales, es decir la suma a su vez de varias p. horizontales. Y
finalmente dentro de la p. h del CCC se regula la p. h. sobre solares, las urbanizaciones
privadas (también llamada PH tumbada) pero se rige como una forma especial de PH
porque las distintas parcelas de la urbanización tienen unos servicios comunes, unos
accesos comunes (jardín común para todos) y todo esto hay que regularlo.
La PH simple viene definida en el art 396 del CC al decirnos que los pisos, los locales
independientes de un edificio podrán ser objeto de propiedad exclusiva que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
¿Y cuales son entre otros estos elementos comunes? Fachada, terrazas, jardín,
ascensores, cubiertas…
Añade este articulo que no se puede enajenar un elemento común o privativo
aisladamente. Es decir, si una persona vende su piso, si este piso esta en n régimen de
PH, esta enajenación implica el derecho sobre los elementos comunes. Y añade que en
caso de que se venda un piso o local, los dueños de los otros pisos ya no tienen un
derecho de adquisición preferente.
EL TÍTULO CONSTITUTIVO.
La PH se puede estudiar desde diferentes puntos de vista:
1. Requisitos subjetivos: tanto el presidente como los miembros deben ser
propietarios de los pisos o locales.
a. Propietarios de los pisos y localesà se organizan en la junta de
Propietarios.
b. Presidente de la comunidad.
c. Administradorà puede estar asistido en la Junta por el secretario.
2. Requisitos objetivosà
a. Piso o local susceptible de propiedad separadaà comprenden desde
su entrada hasta el fondo, limite o pared y deberá indicarse su superficie
ya que determinará la cuota que ese piso o propiedad separada tiene
respecto a los elementos comunesà cuota de participación.
b. Elementos comunesà son imprescindibles para el adecuado uso o
disfrute de los elementos privativos. El mantenimiento de estos
corresponde a los propietarios de los pisos o locales y en proporción de
sus respectivas cuotas. Los elementos comunes están en intima relación

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con las características físicas del edificio. Junto a los elementos

privativos están los llamados elementos comunes procomunales, es
decir, son aquellos elementos fuera del piso o local que pertenecen a
todos los propietarios en proporción a su cuota y a ellos les corresponde
determinar cual es el uso de este. Existen los llamados anejos, que son
elementos privativos que no están dentro del piso o local, pero
pertenecen privativamente a todos o algunos de los dueños de los pisos
y locales. Existen también determinados elementos comunes pero que
se utilizan privativamente por algunos titulares de pisos y locales.
3. Requisitos formalesà para que exista la PH y quede sujeta a este régimen
especial ha de otorgarse el título de constitución bien por el copropietario del
edificio que quiere constituir el régimen de PH. Se puede constituir por acuerdo
de los distintos copropietarios que pueden transformar la propiedad ordinaria en
una PH. En este título se deberá describir el inmueble en su conjunto y los
diferentes pisos y locales. Deberá indicarse la cuota que corresponda a cada
uno de los pisos y locales en los elementos comunes, deberá incorporarse un
plano del edificio, si se tratare de una nueva edificación deberá incorporarse la
llamada declaración de obra nueva que se hará constar en el titulo de
constitución. Este, incluye los estatutos de la comunidad, los cuales regulan el
funcionamiento, derechos, deberes y obligaciones de cada uno de los
propietarios. En CC se dice que este titulo deberá constar en documento publico
y tendrá que inscribirse en el RP a los efectos de la legislación hipotecaria.
¿Puede ser que no esté inscrita en el RP? à lo normal es que se inscriba, por
eso hay seguridad ante terceros. La practica de la inscripción en el RP se
matricula como finca separada todo el edificio, inscripción que deberá incluir el
art.9 y 51 del Reglamento. Primero se inscribirá y se le asignara un numero al
edificio, y después con numero independiente de finca podrán inscribirse cada
uno de los diferentes pisos o locales de dicho edificio. Además, existen las
ordenanzas que no forman parte del título de constitución, regulan los llamados
detalles de convivencia, no han de constar en escritura publica y menos aun
acceden al RP. En el CCC el art.553 ha sido reformado por la ley 5/2015.
ESTATUTOS Y REGLAMENTOS.
La ley añade que por lo que se refiere a los estatutos, puede hacerse constar una serie
de pactos y limitaciones que son muy importantes. En estos hay que hacer constar el

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uso que se le da al inmueble, a los elementos privativos y comunes. Igualmente se

puede establecer que en caso de que un piso o local se ajunte con otro o se divida y se
haga más pequeño, se puede determinar que cuando esto ocurra sin que lo apruebe la
junta se determinara que cuotas corresponderán a estos nuevos pisos resultantes de la
división o a este nuevo piso o local resultante de la agregación. Obligación de los
estatutos de hacer constar que determinados propietarios queden exonerados de
determinados gastos comunes. Igualmente se puede hacer constar que determinados
propietarios queden exonerados de determinados gastos comunes. Igualmente, en
estos estatutos se puede hacer constar que en algún piso cierren esos elementos
comunes que son de uso privativo (terraza del ático). Se puede autorizar la colocación
de carteles de publicidad. Se añade la posibilidad de que en caso de conflicto entre los
propietarios antes de acudir a los tribunales obligatoriamente se haga a una mediación
o un arbitraje.
LA CUOTA.
La cuota de participación es el medidor para determinar cual es la aportación de cada
titular en el mantenimiento de instalaciones comunes, reparaciones ordinarias,
extraordinarias… Esta cuota se aplica a todos los propietarios y para sufragar todos los
gastos. Sin embargo, en revisión de que determinados elementos comunes sean
utilizados más por unos propietarios que por otros o que determinados propietarios
incluso no utilicen algunos elementos comunes, se permite que cuando se otorga el
titulo de constitución se pueda alterar, identificar determinados gastos y reducir la cuota
de algunos pisos y locales en el mantenimiento de determinados elementos comunes,
o al revés, establecerles una cuota mayor. Si en la comunidad hay alguien que utiliza
algún elemento más que otro se requiere cambiar el titulo de constitución se debe
acordar con la junta para modificar este, porque se requiere el acuerdo de todos los
copropietarios.
LAS DEUDAS CONTRAÍDAS PARA EL MANTENIMIENTO, CONSERVACIÓN

O REPARACIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES
La regla general es que los propietarios responden mancomunadamente (en función de
su cuota). Se establece la afección real lo cual quiere decir que el piso o local
independiente de cada propietario en ultima instancia responde de las cuotas
impagadas por aquel de los vecinos que no paga su cuota, y además respecto de las
deudas de la comunidad, para pagarlas. En ultima instancia de estas responde el fondo

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de reserva en segundo lugar, si hubiere elementos privativos de uso común también

se responde ante las deudas con esto y si no fuera suficiente, habría que proceder
contra los distintos dueños de los pisos.
FONDO DE RESERVA
En el fondo de reserva es obligatorio que anualmente el 5% de los que se prevea que
serán gastos ordinarios, se deposite en una cuenta separada de la comunidad, este
fondo de reserva pues, se destinara para hacer frente a estos imprevistos, gastos
ordinarios o deudas de la comunidad. Si este fondo no se gasta, se va acumulando. En
los casos de enajenación de un piso o local, la deuda persigue al piso. Quien adquiera
ese piso o local adquiere esa deuda, por ello, en las escrituras de venta de un piso o
local en régimen de PH el notario incorporara una certificación del secretario de la junta
de propietarios donde se hará constar que ese piso o local esta al corriente de los gastos
y pagos de la comunidad y certificara que ese piso o local responde o adeuda una
cantidad sea a acreedores o a dueños de otros pisos o locales.
EXTINCION DEL REGIMEN DE PH

La PH y la aplicación de esta normativa se extingue:
1. Derrumbe o ruina del edificioà si hubiera un acuerdo de volver a alzarlo con
las mismas características no se extinguiría el régimen de PH.
2. Por acuerdo de todos los propietariosà si se quiere construir una comunidad.
3. Voluntad del propietario únicoà no le interesa este régimen y prefiere una
propiedad exclusiva de todo el edificio.
Tema 11.
DERECHOS, OBLIGACIONES Y LIMITACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
Elementos objetivos
A. Elementos privativosà Derechos del propietario:
1. Gozar, disponer de su elemento privativo.
2. Cada propietario puede realizar obras de mantenimiento, de
conservación.
3. Incluso hacer modificaciones en su piso o local, pero en este caso debe
comunicarlo a la comunidad. Se permite a los propietarios en su piso o
local, hacer alguna alteración que directamente afecte a los elementos

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comunes, en cuyo caso es necesario que esta modificación la acuerde la

junta de propietarios. Si se modifica estos elementos comunes hay que
reponer las cosas a su estado original, no se puede perjudicar al resto de
propietarios.
4. Los propietarios pueden enajenar, gravar su piso o local, habiendo
desaparecido desaparecido a favor de los otros copropietarios la
posibilidad de ejercer el tanteo y el retracto. Por la sola enajenación de
un piso o de un local, los dueños de los demás por este solo titulo no
tendrán derecho de tanteo ni de retracto. En caso de enajenación, lleva
inherente la transmisión de la copropiedad que a ese elemento privativo
le corresponden los elementos comunes, es decir, no se puede vender
sin el derecho de utilizar los elementos comunes.
5. El uso del piso o local se ha de hacer de acuerdo con la naturaleza del
inmueble, no se pueden hacer actos contrarios a la moral, orden
publico… en cuyo caso, se ha de prohibir al arrendatario el desempeño
de estas acciones contrarias al orden publico.
6. Si una persona vende su piso o local, lo tiene que comunicar a la
comunidad, sinoà seguirá siendo deudor de las cuotas que deba a la
comunidad. Desde que se comunica la venta, deja de deber a la
comunidad. Igualmente, se impone a los propietarios la obligación de
conservar su piso o local en buen estado arquitectónico, de salubridad…
Se establecen determinadas servidumbres forzosas que cumplen los
propietarios en beneficio de la comunidad (facilitar el acceso a personas
mayores) y en definitiva, los propietarios tiene que permitir el acceso a
su piso o local para la reparación y mantenimiento de los elementos
comunes en beneficio de la comunidad. Si como consecuencia de este
acceso se producen perjuicios al dueño del piso local, se le tiene que
indemnizar por parte de la comunidad (pleitos).
7. Se prohíbe a los propietarios, tanto en su elemento privativo como en los
comunes, realizar actividades contrarias a la convivencia normal o
que hagan peligrar el inmueble. En los estatutos se puede hacer una
relación de actividades que los propietarios no deben realizar. En caso
de que lo hicieranà la junta de propietarios puede acordar requerirle para
que cese en esta actuación y, en caso de omisión, la junta puede
requerirle judicialmente (pleitos). Incluso, se prevé que, si reiteradamente

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se desatienden estos requerimientos, judicialmente se pueda privar del

uso del piso o local durante 2 años. Tratándose de un alquiler, se puede
llegar a la resolución del contrato.
B. Elementos comunesà mantenimiento, goce, uso… es en función de las cuotas
atribuidas a cada propietario que determinan la vinculación de los elementos
comunes. Esta utilización de los elementos comunes no puede perjudicar a la
comunidad y tiene que ajustarse a la naturaleza de la finca.
1. Elementos comunes que solo utilizan algunos pisos o localesà aun
siendo un elemento común, el uso es exclusivo de determinados
propietarios (áticos, terrazas…) en estos casos puede establecerse que,
para el mantenimiento de estos elementos, la cuota sea mayor por parte
del piso o local que lo utiliza, si no se detalla en los estatutos todos pagan
lo mismo. Este mantenimiento es en proporción a cuotas. En el caso de
que un piso o local no use algún elemento común no lo exime de pagar
su parte, salvo que en los estatutos se exija lo contrario, en función de la
previsión del uso que ciertos pisos o locales puedan hacer en mayor o
menor medida se puede establecer una diferencia de gastos. Si a un
propietario se le graba con una mayor cuota no puede ser superior
al doble de lo que le correspondería por cuota. Los propietarios
pueden ser morosos, pero la
i. Comunidad puede ser deudora, los gastos comunesà
o Se han de pagar con las derramas.
o Los fondos de reserva.
o Se procede a la venta de los elementos privativos de uso
común (la portería).
o Responderán mancomunadamente los propietarios en
proporción a su cuota.
ii. En cuanto a las deudas de los propietariosà
o Procedimiento monitorioà que el moroso pague.
o De las deudas del propietario a la comunidad, hay la
aflicción real, que es que en ultima instancia, ese piso
privativo servirá para pagar lo que debe el vecino que no
ha pagado.
o Para que se pueda (X) procesalmente contra el moroso,
la junta de propietarios tiene que liquidar la deuda, hacerla

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constar en acta y autorizar al presidente a interponer

demanda.
Elementos personales
La comunidad tiene:
1. Presidente.
2. Secretario administradorà puede o no, ser un propietario de esa PH y esa
actuación se puede encomendar a un administrador que puede ser una gestoría,
un administrador de fincas…
3. La junta de propietariosà formada por todos propietarios de los pisos locales.
ORGANIZACIÓN DE LA COMUNIDAD.
Los cargos de presidente y de secretario los nombra la junta de propietarios. El cargo
de presidente y de secretario se nombran por años, se ha de hacer por rotaciones. Si al
vencer el año nadie dice nada, se prorroga el cargo. Quien asume el cargo asume las
obligaciones que debe cumplir. Estos cargos no son remunerados excepto el del
administrador cuando se encarga una empresa externa. Aunque no sea retribuido hay
que remunerar al presidente o secretario por los gastos de su bolsillo. En la designación
de los cargos, no debe producirse ningún tipo de discriminación por razón de sexo,
orientación sexual, origen o creencias o por algún otro motivo.
Funciones del presidente:

1. Representa a la comunidadà en juicio y fuera de juicio.
2. Convocar y presidir las juntas de propietarios.
3. Velar por el buen funcionamiento de la comunidad.
4. Que el administrador y secretario cumplan las funciones.
Funciones de la Junta de propietarios:

1. Puede nombrar un vicepresidenteà en caso de muerte o imposibilidad del
presidente le sustituye.
Funciones del secretario:

1. Extender las actas de las reuniones.
2. Realizar las notificaciones.
3. Expedir certificaciones.

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4. Tiene la obligación de custodiar como mínimo 5 años toda la documentación de

la comunidad.
Funciones del Administrador:

1. Gestión de los asuntos ordinarios.
2. Tomar las medidas convenientes, actos necesarios para la conservación del
inmueble.
3. Funcionamiento correcto de la comunidad.
4. Velar porque los propietarios cumplan con sus obligaciones (con el uso que hay
que darle al inmueble).
5. Preparar las cuentas anuales y previsión de gastos e ingresos.
6. Si fuera necesario, adoptar las medidas urgentes que no pueden esperar a la
junta de propietarios.
7. Con autorización del presidente, le corresponden los pagos ordinarios y hasta
los extraordinarios urgentes.
8. Todas y cada una de las funciones que le haya atribuido la junta.
LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS: CONSENTIMIENTOS

COLECTIVOS E INDIVIDUALES.
Junta de propietarios
à Es el órgano soberano y todas las decisiones que afectan a la comunidad dependen
de la junta.
à En concreto, las competencias que les corresponden son:
o El nombramientoà nombrar presidente y secretario y administrador.
o Modificar el título de constitución
o Modificación de los estatutos de la comunidad que forman parte del título de
constitución
o Aprobar y modificar las ordenanzas.
o Aprueban presupuestos, cuentas y autoriza la realización de las obras ordinarias
de mantenimiento, conservación, preparación y actuaciones extraordinarias.
Dentro de la aprobación de los presupuestos la junta tiene que aprobar las
derramas de gastos extraordinarias pera hacer frente a los gastos.
o Modificar las cuotas que corresponden a los distintos propietarios

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à Clases de junta:
o Ordinariaà se tiene que celebrar una vez al año. Se aprueban las
cuentas anuales, los presupuestos para los gatos previstos en el siguiente
ejercicio y nombrar anualmente al presidente.
o Extraordinariaà el presidente puede, cuando lo crea conveniente,
convocar, además de la junta ordinaria, otra junta y también cuando se lo
solicita al presidente una cuarta parte de los propietarios que además
sumen la cuarta parte de las cuotas.
o Universalà tiene lugar cuando, estando presentes todos los propietarios
deciden constituirse en una junta.
à La convocatoria de la junta se hace por el presidente, se ha de hacer al menos con

ocho días de antelación a la celebración de la misma. Se tienen que comunicar a los
propietarios ya sea por correo postal u electrónico, y se tiene que colgar en un sitio
visible, en un lugar común no en un piso privativo. La convocatoria está al orden del
día, aquellos asuntos que cualquier propietario haya solicitado al presidente que
incluyen el orden del día siempre y cuando anuncios. Debatir sobre obras, ruegos y
preguntas, que no implican, en principio aprobar cosas que no sean del orden del
día. La fecha en la que se ha de celebrar, lugar y hora. Si hubiera que debatir algunos
presupuestos o realización de obras, o bien se remitirá la documentación a los
propietarios para que la analicen o se indicará que la documentación está en un sitio
visible o a disposición de la administración.
à En el listado deberá indicarse que el propietario es moroso y tiene derecho a asistir

y hablar, pero no a votar. El moroso se entiende como tal, aquel que debe alguna
cuota, pero, puede ejercer su derecho a voto si acredita que ha consignado
judicialmente lo que debe (no lo ha entregado a la comunidad), en cuyo caso
conserva sud derecho de voto.
à Asistenciaà pueden asistir todos los propietarios personalmente o bien pueden
delegar su asistencia en otro vecino. Igualmente, un propietario puede estar
representado en la junta por un apoderado. Regula igualmente (moni) sin embargo,
respecto del usufructo, también el usufructuario puede acudir válidamente y con
derecho a voto a la reunión.
à En cuanto al derecho de voto, se ejerce por el propietario o su representante, y en
cuanto a las mayorías para adoptar acuerdos, la regla general es que basta la

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mayoría simple (la mitad + 1 de los propietarios que han asistido y que han votado,
y que además representen la mayoría de las cuotas de los que han asistido). La ley
determina acuerdos mas complejos para suprimir barreras arquitectónicas (rampas)
o también, para instalar un ascensor. Además de esto, también bastara este acuerdo
simple para adoptar medidas que afecten a la habitabilidad, seguridad o
accesibilidad del inmueble (extintores, hidrantes…). Para adoptar instalaciones que
supongan una eficiencia energética o hídrica (placas solares), para conectar
servicios de telecomunicaciones, para cambiar los contadores de agua basta
también la mayoría simple. Para la modificación de las ordenanzas (detalles de
convivencia) también basta con la mayoría simple.
à Por lo que se refiere a estos actos extraordinarios, que requieren el voto favorable
de todos los propietarios con derecho a voto:
1. Modificar las cuotas que se fijaron en el titulo de constitución de cada piso y
local.
2. Cuando se quiere desvincular un anexo (patios, jardines, terrazas…).
3. Para constituir sobre el inmueble algún gravamen.
4. Para constituir un derecho de vuelo, modificar bajo el subsuelo (plazas de
parking).
5. Integrar la PH en otros conjuntos inmobiliarios mas complejos.
à Junto a estos actos, se establece la posibilidad de que algunos acuerdos se adopten

por las 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto y que además representen
las 4/5 partes de las cuotas. Bastaran las 4/5 partes para:
1. Modificar el titulo de constitución.
2. Para constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio
común.
3. Para establecer cuotas especiales de gastos en función del uso.
4. Si hay elementos comunes que pertenecen a todos los propietarios y se
quieren arrendar por un periodo superior a 15 años.
à Estos acuerdos de la comunidad se extenderán en un libro de actas, con la firma del

secretario y la del presidente (tiene que ser redactada los 5 días siguientes a la
reunión).
¿Qué ha de constar en el acta?

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Asistentes, fecha y hora, acuerdos tomados… A veces, se requiere la presencia d un

notario para que levante el acta. Debe enviarse dentro de los 10 días siguientes a la
celebración de la reunión. Luego, se incorporan en el libro de actas que ha de ser
custodiado por el administrador. Estos acuerdos adoptados por la junta pueden ser
impugnados judicialmente cuando un propietario crea que es contrario a las leyes o se
le haya excluido en su derecho de voto. Los que han votado en contra de un acuerdo
que no afecte a la esencia, sino que sea un acuerdo superfluo o no necesario el
disidente puede no pagar este gasto siempre que exceda de la ¼ parte del presupuesto
anual vigente de la comunidad. El plazo de impugnación es de 1 año desde la
notificación del acta.
Tema 15.
LA POSESIÓN.
Se define como la detentación material física de una cosa. Pero desde el punto de vista
jurídico se define como esa misma detentación visible y física realizada con una voluntad
jurídica, en virtud de un titulo posesorio. Un propietario además del titulo de propiedad
tiene la detentación si en ese momento tiene la cosa. Un usufructuario tiene además de
su derecho de usufructo, ese titulo de usufructuario le facilita la posesión jurídica de la
cosa. Un arrendatario además de los derechos que le concede el contrato de
arrendamiento puede habitar la casa porque la posee.
Este concepto nos ayuda a distinguir esa misma detentación en virtud de un titulo que
me legitima para poseer.
CLASES DE POSESIÓN.
Distinción entre posesión natural y posesión civil.
La posesión de las cosas viene regulada en los art.430 y ss del CC, y de una manera
muy similar en los art.521 y 522 del CCC. Junto a esta distinción nos aproximamos al
concepto de posesión jurídica. Esta posesión en virtud de un titulo es propiamente el
derecho de posesión. La posesión como tal derecho independiente, es un derecho débil
que como tal tiene una protección muy relativa, y así incluso la ley hipotecaria en el art.5
dice que los títulos referentes al mero hecho de poseer no tendrán acceso al RP,
posesión como derecho independiente no accede al RP. Uno de los principios es el de
legitimación en virtud del cual, una vez inscrito en el registro un DR se presume que
quien tiene inscrito ese DR tiene la posesión de este. Por tanto si un propietario tiene
inscrito en el derecho de la propiedad, se intuye que está poseyendo. Art. 430 distingue

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que es ese mismo disfrute unido a la intención de tener la cosa o derecho como propio,
en virtud de un titulo.
La posesión natural, es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho, y la posesión
civil es esa misma tenencia, ese mismo disfrute unido a la intención de tener la cosa o
derecho como propiedad, en virtud de un titulo (arrendatario…).
Hay otras clasificaciones:

A)
1. Posesión inmediataà se identifica con la detentación, implica la aprehensión
de la cosa, el contacto directo entre el que posee y la cosa poseída.
2. Posesión mediataà se tiene a través de otra persona (ej: si alquilo una cosa,
la posesión de esa cosa es mía, pero esa posesión como propietario la ejerzo a
través de mi inquilino, en cambio, el inquilino como arrendatario, ejerce la
posesión inmediata sobre la cosa).
B)
1. Buena feà tiene lugar cuando el poseedor ejerce su derecho convencido de
que puede hacerlo, y así esta buena fe consiste en la creencia que la persona
que le transmitió la cosa era dueño de ella y se la podía transmitir. En el CC la
regla general es que la buena fe del poseedor se presume, y la mala fe hay que
probarla. Por eso, en ningún caso, puede adquirirse violentamente la posesión.
Si alguien se cree con derecho a poseer tiene que reivindicarla.
2. Mala feà tiene que ser probada.
C)
1. Dueñoà es el ius posidendi, posee en virtud de titulo de propiedad.
2. Mero tenedor de la cosaà actos meramente tolerados, ejecutados
clandestinamente, con violencia o contra la oposición del dueño o propietario de
la cosa. En este caso se trata de una mera detentación sin titulo que la legitima
y que no genera el concepto de posesión, que
D)
1. Posesión materialà implica una detentación de la cosa.
2. Posesión civilísimaà también es posesión jurídica, pero que la ley la reconoce,
aunque no se posea la cosa. Se da cuando se sucede a titulo hereditario, y así,
cuando fallece una persona se produce la vocación sucesoria (el llamamiento
sucesorio). Cuando el llamamiento se concreta en un herederoà delación.

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Desde que se le llama hasta cuando el heredero acepta la herencia el heredero

ha estado poseyendo. Esta posesión ficticia también es un caso de posesión.
ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN. EFECTOS DE LA POSESIÓN

Posesión civil sobre cosasà las cosas para que se posean tiene que ser apropiables
por su naturaleza. La posesión de una cosa raíz, comprende la de todos sus accesorios
y frutos incorporados.
1. Modos de adquirir la posesión:
a. Ocupación material de la cosa susceptible de ser poseída (moni).
b. Como consecuencia de cualquier titulo que genere en la persona un
derecho que implique el ius posidendi, el derecho a poseer.
c. Por el cumplimiento de las formalidades legales, que excepcionalmente
se traduce en la adquisición de la posesión, es la independiente de la
detentación de la cosa (adquisición civilísima).
2. Perdida posesión:
a. Cuando se extingue el derecho por: abandono de la cosa.
b. Transmisión de la cosa a titulo gratuito u oneroso.
c. Destrucción de la cosa.
d. Por quedar esta fuera del comercio de los hombres.
e. Por la posesión de otro durante mas de 1 año sin que el que tiene el ius
posidendi haya ejercido acciones para la adquisición de su derecho o
recuperación de este. La llamada acción publicianaà meramente
declarativa que únicamente tiene por objeto, preventivamente, que se
declare que a una persona les corresponde la posesión de una cosa.
3. Efectos de la posesión:
a. Presunción de buena feà presunciones posesorias.
b. La posesión en tiempo intermedioà si un poseedor actual demuestra
una posesión anterior, se presume que ha estado poseyendo durante el
tiempo intermedio. Y los efectos de esta al cesar, son todos los que se
refieren a los frutos, mejoras, gastos de la posesión. Al cesar en la
posesión estas cosas ceden a favor del dueño de la cosa, si fueran cosas
de lujo o recreo, al cesar la posesión ese poseedor la podrá recuperar
siempre y cuando no menoscabe la integridad de la cosa. Si esa posesión
hubiere sido de mala fe, se tendrá que indemnizar al dueño de la cosa

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(por la privación de la detentación, daños y perjuicios causados y, si se

hubieren hecho mejoras, estas quedan en beneficio del propietario)
Tema 16.
EL USUFRUCTO: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA.

Dentro de la clasificación de los DR, dentro de los DR de goce se distinguen los
derechos de usufructo, uso y habitación. Derecho de usufructo lo regula el CC en los
arts. 467 y ss y en el CCC en el art.561.
Se define el DR de usufructo como aquel que otorga a su titular a gozar y disfrutar de
una cosa ajena con la obligación de conservar su forma y sustancia. El derecho de
usufructo es un derecho en cosa ajena consistente en disfrutar, recibir los frutos, usar
la cosa dejando a salvo su sustancia. Por tanto, las características son:
1. Se tiene en cosa ajenaà el titular de este derecho de goce se llama
usufructuario y el titular de la cosa ajena es el nudo propietario.
2. Es un DR de goceà el goce implica que, excepto la titularidad, el resto de las
facultades dominicales corresponden al titular del derecho en cosa ajena, en
tanto que el nudo propietario conserva la titularidad de la cosa, el derecho de
propiedad, pero sin el usufructo de este. El DR de propiedad es expansivo,
recobra su contenido total, cuando se extingue el usufructo, esas facultades
dominicales vuelven en poder del nudo propietario que ahora ya tendrá el pleno
dominio.
3. Derecho temporalà no es indefinido. Lo que sucede es que, generalmente, el
derecho de usufructo es vitalicio, si no se fija su duración. Mientras viva el
usufructuario conserva ese derecho. A su muerte, el nudo propietario o
herederos recuperan el derecho.
Clases de usufructos:
Por su origenà
1. Usufructos voluntariosà cuando el titular de la cosa decide desintegrar su
dominio y atribuir las facultades de uso y disfrute al futuro usufructuario. Se
puede hacer inter vivos o a titulo mortis causa. Se rige por lo que diga el titulo
por el cual se ha constituido este derecho y, subsidiariamente, se regirá por lo
que diga el CC. Estos usufructos pueden a su vez constituirse por:

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a. Enajenaciónà transmisión al usufructuario las facultades de uso y

disfrute.
b. Retenciónà pleno propietario conserva el usufructo y lo que es ajena es
la nuda propiedad.
2. Usufructos legalesà constitución del derecho de gozar de una cosa ajena,
excepcionalmente impuesto por la ley. Dentro de estos están los usufructos en
derecho de materia de familia y los usufructos sucesorios. Existen en materia de
derecho de sucesiones determinados usufructos impuestos por la ley:
a. Cuando no hay testamento (sucesión intestada) y en la regulación
del derecho de legítimaà cuando a favor del cónyuge viudo que no
tuviera medios económicos suficientes se le concede por ley un derecho
de usufructo sobre la vivienda habitual y el ajuar domestico esencial.
Por los sujetos:
1. Un usufructuario.
2. Varios usufructuarios (co-usufructo).
b. A favor de personas vivas simultáneamente.
c. A favor de varias personas vivas sucesoriamenteà a la muerte de la
ultima de ellas se extinguirá el usufructo.
d. A favor de personas jurídicasà en el CC se establece el limite de los 30
años, en el CCC se distingue:
i. Si no se dice nada, la duración es de 30 años.
ii. Si se quiere establecer una duración determinada, la vigencia
máxima del usufructo en Cataluña será de 99 años.
Atendiendo a las facultades concebidas:
1. Puro o simpleà sin condición alguna y sin ningún gravamen a cambio se
concede ese derecho de gozar y usar.
2. Si no es puro y simpleà se puede imponer al usufructuario alguna condición
(pacto de reversión del usufructo a favor del nudo propietarioà se le ponen unas
condiciones a cambio del usufructo).
Atendiendo a otras facultades: (examen!!!!!!!!)
1. Usufructo de disposiciónà ¿puede el usufructuario disponer de su derecho?
Y si lo hace, de qué dispone: ¿de la cosa o del usufructo? El usufructo de
disposición nos obliga a distinguir lo que es cuando se dispone de la cosa
usufructuada.

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2. Disponibilidad del usufructoà se refiere a la posibilidad de que el

usufructuario disponga del derecho de usufructo, no de la cosa usufructuada.
Usufructo de disposición
En el CCC esto se regula diferenciando ambas figuras. El art.480 Dice que el
usufructuario podrá usar la cosa y disfrutar de ella e incluso enajenar su derecho de
usufructo, pero todos los negocios que realice el usufructuario se extinguirán cuando
se extinga el usufructo.
El problema que plantea el CC es: ¿puede también el usufructuario enajenar la cosa
usufructuada? La doctrina entiende que se admite el usufructo de disposición cuando
se trate de usufructos sucesorios y en caso de necesidad.
En cambio, en el art.651.21 CCC, regula expresamente el usufructo de disposición y
permite al titular de la cosa que constituye el usufructo puede disponer de la cosa. Si
solo dice esto, el usufructuario podrá disponer de la cosa a titulo oneroso no a titulo
gratuito. Para poder hacerlo, es preciso, que quien constituye el usufructo expresamente
lo hubiera autorizado. Incluso, el CCC regula el usufructo de disposición, aunque no se
haya constituido expresamente como tal, cuando se trate de usufructos sucesorios
(cónyuge viudo) y en caso de necesidad. Cuando una persona es titular de un derecho
de usufructo, por un testamento en que se le ha nombrado usufructuario de un bien o
de un patrimonio, se le ha instituido sin la facultad expresa de disposición, en este caso,
podrá enajenarse a titulo oneroso el bien usufructuado en caso de necesidad
económica, eso quiere decir que ese usuario heredero no tenga otros bienes que pueda
vender antes, o que estos, constituyen el llamado patrimonio inembargable.
Disposición del derecho de usufructo

En el CCC con especialidad, se regula en el caso de que el usufructuario disponga de
su derecho de usufructo, del contenido económico de este, NO de la cosa. Se concede
a favor del nudo propietario un derecho de adquisición preferente, la posibilidad de
absorber el contenido del usufructo. Se puede analizar desde dos fases:
1. Antes de disponer del derechoà si se ha notificado por parte del usufructuario
al nudo propietario de la voluntad de enajenar ese usufructo, tiene un derecho
de tanteo ejercitable en el termino de 1 mes desde que se le hubiere comunicado
por parte del usufructuario la voluntad de transmitir su derecho, la persona a la
que se lo va a transmitir y las condiciones del precio de esa transmisión. Si no
se le comunica esto, ese derecho de disposición preferente se puede aplicar en

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3 meses a comenzar desde que el nudo propietario tuviere conocimiento de que

se ha verificado la transmisión del derecho de usufructo.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO EN EL USUFRUCTO

EN GENERAL Y EN CASOS ESPECIALES.
1. Derechos y obligaciones del nudo propietario
a. Conserva la titularidad dominical, lo que quiere decir que cuando se
extingue el derecho de usufructo conserva y recupera la plenitud dominical
tanto de gozar disponer… Igualmente, el nudo propietario puede disponer de
su derecho, vender la cosa, transmitirla etc. Pero respetando el derecho de
usufructo. El propietario lógicamente tiene que respetar al usufructuario el
contenido de su derecho.
b. Obligacionesà al propietario le corresponde satisfacer los gastos
extraordinarios que afectan a la esencia de la cosa, estructura del edificio si
es un inmueble, y a los (….) estos gastos son del nudo propietario. Los
tributos que recaen sobre la titularidad son también del nudo propietario.
2. Derechos y obligaciones del usufructuario

a. Antes de constituir el usufructo. El usufructuario ha de hacer un inventario
de los bienes dados en usufructo y además del inventario, ha de prestar
fianza o garantía que como obligación personal garantice las obligaciones
que se le imponen al usufructuario.
b. Durante su ejercicio. Una vez ya se ha tomado posesión, puede disfrutar
de la cosa, percibir rendimientos… Al usufructuario le corresponden los
frutos pendientes al constituirse el usufructo y al cesar en el usufructo, tendrá
derecho a los frutos pendientes en proporción al plazo que el ultimo año duró
el usufructo. Le corresponde los gastos ordinarios de conservación,
reparación e igualmente se permite al usufructuario si no menoscaba la cosa,
hacer reparaciones al objeto del usufructo e incluso hacer mejoras suntuarias
o de puro lujo, recreo u ornato, que tendrá derecho a retirar cuando se
extinga el usufructo siempre y cuando no menoscabe, deteriore la cosa
usufructuaria.
c. Después, al cesar el usufructo, tendrá que devolver la cosa usufructuada,
indemnizar al dueño de la cosa por los deterioros que hubiere realizado en
la misma. Tenemos que distinguir si el objeto del derecho de usufructo son

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cosas que se consumen con el uso, el usufructuario tiene que devolver la

cosa en el estado en que se encuentre después de usarla, siempre y cuando
este desgaste sea consecuencia del uso normal de la cosa usufructuada. Si
el usufructo recae sobre cosas que se consumen con el uso, cuasiusufructo,
en este caso tratándose de una cosa fungible hay que devolver otro tanto de
la misma especie y calidad, y si no fuese posible, el usufructuario está
obligado a devolver el valor de esa cosa.
Si se constituye un usufructo de un ganado es sobre las crías y demás rendimientos que

nos de. En el CC además, regula el usufructo de una piara de ganado y contempla que
si ese ganado falleciere por una enfermedad o por la rapacidad de los animales dañinos,
el usufructuario, cuando se extinga el usufructo tendrá que entregar los despojos.
Sobre bosques o aprovechamientos forestalesà (san) y además se le permite hacer las
talas necesarias para la construcción, sus necesidades familiares…
En el CC regula el usufructo de viñas, olivares y otros arboles y arbustosà el
usufructuario, además de aprovechar los cultivos, si estos perecieren, el usufructuario
podrá hacer suyos los pies muertos, arrancados o tronchados. Además, los usufructos
sobre arboles, se permite al usufructuario hacer las talas o entresacas necesarias para
que los arboles que queden se desarrollen convenientemente.
Hay otros usufructos especiales en función sobre el objeto que recaen, que no son cosas
propiamente materiales, como seria el usufructo de acciones y participaciones sociales,
fondos de inversión… el usufructo recae sobre los rendimientos de estos fondos.
Tema 17.
CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO. USUFRUCTO
SIMULTÁNEO Y SUCESIVO.
Causas de extinción del usufructo
Vienen reguladas en el art. 513 y ss del CC y 561 y ss del CCC.
à Como derecho vitalicio que es, es por la muerte del usufructuario. Si se hubiere
constituido un usufructo por el tiempo en que una persona tarde en alcanzar una
determinada edad, si esta fallece antes del vencimiento del plazo, no por ello se
extingue el usufructo, sino que se prolonga hasta el día prefijado. Si se constituye el
usufructo a favor de varias personas vivas, hasta la muerte de la ultima de ellas, no
se constituye el usufructo.

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à Vencimiento del termino. Si se constituye el usufructo por tiempo concreto

determinado, cuando llegue este termino se extingue el usufructo. Igualmente se
extingue en los usufructos constituidos a favor de personas jurídicas, cuando estas
se extinguieren o liquidaren, aunque sea antes del plazo previsto.
à Se extingue el usufructo por la llamada consolidación. Es decir, cuando se reúne

en una misma persona el concepto de nuda propiedad y de usufructo.
à Extinción de la cosa o quedar fuera del comercio sobre la cosa que recae el
derecho de usufructo. Si la destrucción de la cosa fuera parcial, persistirá el
usufructo sobre el resto. SI al finca arruinada estuviere asegurada, corresponderá al
usufructuario el interés legal de la indemnización que se le de al nudo propietario.
à Usufructuario incumpliere sus obligaciones o siendo un usufructo condiciona

incumpliera los gravámenes que se le hubieren impuesto, y tiene lugar la reversión.
USUFRUCTO GANANCIAL.
LA DISPONIBILIDAD DEL USUFRUCTO.

Disposición del derecho de usufructo
En el CCC con especialidad, se regula en el caso de que el usufructuario disponga de
su derecho de usufructo, del contenido económico de este, NO de la cosa. Se concede
a favor del nudo propietario un derecho de adquisición preferente, la posibilidad de
absorber el contenido del usufructo. Se puede analizar desde dos fases:
1. Antes de disponer del derechoà si se ha notificado por parte del usufructuario
al nudo propietario de la voluntad de enajenar ese usufructo, tiene un derecho
de tanteo ejercitable en el termino de 1 mes desde que se le hubiere comunicado
por parte del usufructuario la voluntad de transmitir su derecho, la persona a la
que se lo va a transmitir y las condiciones del precio de esa transmisión. Si no
se le comunica esto, ese derecho de disposición preferente se puede aplicar en
3 meses a comenzar desde que el nudo propietario tuviere conocimiento de que
se ha verificado la transmisión del derecho de usufructo.
EL USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPOSICIÓN.

Usufructo de disposición

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En el CCC esto se regula diferenciando ambas figuras. El art.480 Dice que el

usufructuario podrá usar la cosa y disfrutar de ella e incluso enajenar su derecho de
usufructo, pero todos los negocios que realice el usufructuario se extinguirán cuando
se extinga el usufructo.
El problema que plantea el CC es: ¿puede también el usufructuario enajenar la cosa
usufructuada? La doctrina entiende que se admite el usufructo de disposición cuando
se trate de usufructos sucesorios y en caso de necesidad.
En cambio, en el art.651.21 CCC, regula expresamente el usufructo de disposición y
permite al titular de la cosa que constituye el usufructo puede disponer de la cosa. Si
solo dice esto, el usufructuario podrá disponer de la cosa a titulo oneroso no a titulo
gratuito. Para poder hacerlo, es preciso, que quien constituye el usufructo expresamente
lo hubiera autorizado. Incluso, el CCC regula el usufructo de disposición, aunque no se
haya constituido expresamente como tal, cuando se trate de usufructos sucesorios
(cónyuge viudo) y en caso de necesidad. Cuando una persona es titular de un derecho
de usufructo, por un testamento en que se le ha nombrado usufructuario de un bien o
de un patrimonio, se le ha instituido sin la facultad expresa de disposición, en este caso,
podrá enajenarse a titulo oneroso el bien usufructuado en caso de necesidad
económica, eso quiere decir que ese usuario heredero no tenga otros bienes que pueda
vender antes, o que estos, constituyen el llamado patrimonio inembargable.
DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN.

Constituyen un derecho real de goce de cosa ajena, son básicos. Situaciones de
emergencia, de extrema humildad y que en definitiva querían garantizar a alguien de su
familia un mínimo sustento. Los regula el CC en los arts.523 y ss y en el CCC arts. 562
y 563.
Los derechos de habitación se regulan en primer lugar por su titulo de constitución. La
persona que constituye sobre sus bienes este derecho a favor del usuario, el contenido
de ese derecho viene dado por la voluntad del titular en pleno dominio. Supletoriamente
también se rigen por las normas que, con carácter analógico, sean aplicables y regulen
el usufructo.
El derecho de uso y de habitación se configura como unos derechos personales, a favor
de una persona e incluso de su familia. No se pueden transmitir salvo expresado lo
contrario. El derecho de uso consiste en ceder a una persona una cosa para que la
use y el limite de este derecho es usar la cosa para satisfacer sus necesidades o las
suyas mas las de su familia, aunque esta aumente o crezca. Este derecho puede recaer

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sobre una finca rustica, sobre un edificio, o incluso sobre todo un ganado. Junto al
derecho de uso, está el de habitación.
El derecho de habitación otorga a su titular la posibilidad de ocupar los departamentos
de una casa que sean suficientes para atender a sus necesidades personales o las
suyas y las de su familia, aunque esta crezca. Son derechos sociales.
Tema 18.
EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE: CONCEPTO, CARACTERES Y
CLASES.
Servidumbres reguladas en el CCC en el art.566 y en el CC en los arts.530 y ss.
Conceptoà derecho real consistente en un gravamen que se impone sobre un inmueble
en beneficio de otro inmueble. El inmueble o predio que sufre el gravamen se denomina
predio sirviente, y aquel fundo en beneficio del que se ha constituido la servidumbre
se llama predio dominante.
SERVIDUMBRES PERSONALES.
En el CC además de las servidumbres reales, existen las llamadas servidumbres
personales. Estas se constituyen no de un fundo a favor de otro, sino de un inmueble
en beneficio de una persona. Así como en la servidumbre predial, da igual quien sea el
titular de una finca o de otra, en la personal cuando se cambia el beneficiario de esta, si
no se establece otra cosa, se extingue. Esto se debe a que estas servidumbres
personales se constituyen en consideración a esa persona. El derecho de balcón.
SERVIDUMBRES REALES: CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN.

El origen de una servidumbre puede ser:
1. Legalà servidumbres forzosas. En ocasiones cuando se dan determinadas
circunstancias geográficas, la ley impone la servidumbre (s. De paso, s. De
aguas…). Se rigen generalmente por la normativa municipal de cada
ayuntamiento (sobretodo en materia de aguas, acceso…) se establecen
ordenanzas municipales en las que se regula el contendido de estas; en su
defecto se rigen por otras normas.
2. Voluntariasà cuando sin imponerlas la ley, son las partes (propietarios
colindantes) los que pueden regular la servidumbre. Se regirá por lo que
disponga su titulo de constitución. Ej: servidumbre de humos.

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Existe la constitución de servidumbre por el llamado signo aparenteà cuando un fundo

pertenece a un solo propietario, y dentro de este no hay una servidumbre ,porque se
requieren dos fundos de dos propietarios, pero hay una apariencia de servidumbre, si
ese único fundo se divide a favor de dos propietarios distintos el CCCà este signo
aparente es titulo suficiente para entender que nace una servidumbre respetando esa
apariencia. CC, en cambio no tiene un articulo que expresamente lo diga, pero (san).
Servidumbres reguladas en los CC.

1. Servidumbre de aguas.
a. Servidumbre natural de aguasà los predios inferiores están sujetos a
recibir las aguas que naturalmente desciendan de los predios superiores,
no pudiendo hacer obras que dificulten o mermen el fluir de las aguas.
b. Servidumbre de acueductoà el derecho a conducir las aguas a través
de un fundo ajeno.
c. Servidumbre de estribo de presasà consecuencia de la servidumbre
de acueducto. Cuando una persona tiene derecho a recibir agua de un
rio, pero para la toma de agua es necesario construir un estribo de presa,
el del predio dominante tiene derecho a construir una presa en el predio
sirviente para canalizar el agua y luego hacerla parar por la servidumbre
de acueducto.
d. Servidumbre del camino de sirgaà los predios ribereños a los ríos
navegables y flotables, deben prestar una servidumbre (mañanes) (san).
2. Servidumbres forzosas de pasoà cuando un predio (dominante) se encuentra
enclavado entre otro predio (sirviente) sin tener acceso directo a la vía publica.
En este caso, se constituye la servidumbre forzosa de paso, que ha de ser por
el lugar menos oneroso al predio sirviente, y en la medida de lo posible, lo mas
corto, y en cuanto a la anchura, lo que baste a las necesidades del predio
dominante. En el CC se regulan:
a. Servidumbres de paso para ganado.
i. La cañada.
ii. El cordel.
iii. La vereda.
iv. De abrevadero.
v. De descansadero.
vi. De majado.

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3. Servidumbre de medianeríaà en el CCC se regula dentro de las relaciones de

vecindad y cotitularidad. En el CC se regula como una servidumbre. Una pared
medianera es aquella que divide dos predios pertenecientes a diferentes titulares
y que esta asentada, en la mitad de su espesor, sobre cada una de las fincas
diferentes. Es una pared que divide. (SAN). Se pueden introducir bigas
solamente hasta la mitad de su espesor. Y finalmente, en pared medianera no
se pueden abrir ventanas, pero si huecos de 20cm de cuadro en la parte superior
de la misma por debajo del techo.
4. Servidumbre de luces y vistasà en primer lugar, hay que tener en cuenta que
habrá que estar a lo que determinen las ordenanzas municipales. Es aquella
servidumbre en virtud de la cual el predio dominante tiene derecho a recibir luz
en su finca y, por tanto, al predio sirviente se le prohíbe realizar cualquier obra
que merme, limite o restrinja esa luz. La servidumbre de vistas incluye la de
luces y, además, se concede al predio dominante el derecho a ver desde su finca
a través del predio sirviente vecino, por tanto, esta servidumbre impide al predio
sirviente levantar paredes o ejecutar obras que mermen este derecho. Las
distancias que hay que respetar para levantar una pared y no perjudicar las luces
o vistas del predio dominante vienen determinadas en cada ayuntamiento.
Supletoriamente se establece que: si las vistas son rectas, la distancia es de 2m
desde la línea divisoria de los dos predios. Si las vistas son oblicuas, la distancia
es de 50/60cm.
5. Servidumbres de distancias y de obras intermediasà en el CCC dentro de
las relaciones de vecindad. Se prohíbe a los dueños de las fincas vecinas
levantar fabricas, industrias, artefactos que produzcan humos sin respetar las
distancias que establezca la normativa administrativa.
6. Servidumbre de conexión a redesà cualquier propietario tiene derecho a
conectarse con las redes, y para ello tienen derecho a pasar el cable a través
del predio vecino (red eléctrica, telefónica, evacuación de aguas…).

Derechos Reales Apuntes Del DR Marcos Vilar Buhler

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Derechos Reales - Apuntes del Dr. Marcos Vilar Bühler.

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