La Coordinación Nacional de Valores

La coordinación de valores. Áreas económicas homogéneas.

TEMA
Módulos básicos. Las Juntas Técnicas Territoriales de coordinación
9 inmobiliaria urbana. La Comisión Superior de Coordinación inmobiliaria
urbana. Procedimiento de coordinación

OBJETIVOS

El objetivo de este tema es el conocimiento de las bases y los

principios formulados para la elaboración, puesta en marcha y
funcionamiento del conjunto de valoraciones catastrales en todo el
territorio, garantizando en todo caso la homogeneidad de estas y el
establecimiento de un mecanismo de valoración desarrollado bajo el
principio de equidad en todo él.

Este análisis no solo se restringirá al procedimiento de coordinación

sino también al estudio de los órganos colegiados que constituyen los
garantes de que el procedimiento de valoración se atiene a esos principios.

I- INTRODUCCIÓN

Desde el punto de vista de los trabajos a realizar, podemos decir que

la coordinación nacional de valores consiste esencialmente en la agrupación
de los municipios en función de las características de su mercado
inmobiliario o, en su defecto, de otras variables socioeconómicas,
estableciendo con ello grupos de municipios para asignarles, en
consecuencia tras dichos estudios, los correspondientes módulos precisos
para su valoración, tanto el suelo como la construcción, así como otros
parámetros necesarios para ello.

El principio básico en el que se apoya el procedimiento de

coordinación nacional de valores, es el de obtener y mantener el principio
de garantía de equidad tributaria.

El apoyo a este principio hay que cimentarlo en la carta magna del

Estado, pues ya en su Título VIII, artículo 149.1 1ª no señala que:
El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes
materias:
1ª La regulación de las condiciones básicas que garanticen la
igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los
derechos y en el cumplimiento de los deberes
constitucionales.

En este sentido y haciendo aplicación de este principio ya incide el

Art.2 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley del catastro inmobiliario que establece
lo siguiente:

_________________________________________ 1
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

La información catastral estará al servicio de los

principios de generalidad y justicia tributaria y de asignación
equitativa de los recursos públicos, a cuyo fin el Catastro
colaborará con las Administraciones Públicas, los juzgados y
Tribunales y el Registro de la Propiedad para el ejercicio de
sus respectivas funciones y competencias. Asimismo, estará
a disposición de las políticas públicas y de los ciudadanos
que requieran información sobre el territorio, en los términos
previstos en el título VI.

Un sistema de valoración conjunto

El origen de un sistema de coordinación se cita de un modo muy

sucinto en el texto refundido de la ley del catastro:

Artículo 12. Régimen jurídico

[…]
2. Los actos resultantes de los procedimientos de
incorporación serán motivados con referencia a los hechos y
fundamentos de derecho. Cuando el acto incluya la
determinación de un nuevo valor catastral, éste se motivará
mediante la expresión de la Ponencia de la que traiga causa
y, en su caso, de los módulos básicos de suelo y
construcción, el valor en polígono, calle, tramo, zona o
paraje, el valor tipo de las construcciones y de las clases de
cultivo, la identificación de los coeficientes correctores
aplicados y la superficie de los inmuebles.

Es decir que señala la necesidad de una sistemática que permita la

referenciación modular de unas ponencias de valores respecto a otras, de
manera que el conjunto ofrezca la garantía de un modelo que obtenga la
necesaria correspondencia entre todos los valores.

El primer hecho relevante en la construcción del Catastro Inmobiliario

no solo es la realización del inventario de los inmuebles, sino que también
es la asignación del valor catastral a cada uno de ellos. El artículo en el que
se regula su determinación, el artículo 24 del Real Decreto legislativo
1/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
del catastro inmobiliario nos señala:

Artículo 24 Determinación del valor catastral.

La determinación del valor catastral […] se efectuará

mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de
valores.

Con él se concatena el artículo siguiente, el 25 del texto refundido de

la Ley del catastro inmobiliario, del siguiente modo:

___________________________________________ 2
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

Artículo 25. Contenido de las ponencias de valores.

1.La ponencia de valores recogerá, según los casos y

conforme a los que se establezca reglamentariamente, los
criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico
y demás elementos precisos para llevar a cabo la
determinación del valor catastral, y se ajustará a la
directrices dictadas para la coordinación de valores

Constituye esta la primera cita en la Ley reguladora del Catastro

Inmobiliario que hace referencia expresa al procedimiento de coordinación
de valores integrado o subsumido dentro del procedimiento de valoración
catastral y de la incorporación de bienes inmuebles en el catastro
inmobiliario.

Por tanto, el procedimiento de coordinación de valores se encuentra

dentro de lo que constituye el núcleo fundamental en la formación del
catastro, pues es la asignación del valor catastral uno de sus elementos
esenciales y dentro de este proceso, se señala la coordinación de valores
como parte de los trabajos previos necesarios para la obtención de este.

Es decir, la necesidad de referenciación de unas ponencias de valores

a otras, de manera que el conjunto ofrezca la garantía de un modelo que
mantenga una determinada continuidad y que construya un sistema de
valoración que no ofrezca puntos de ruptura, mostrando, en la medida que
el mercado nos lo señale, un modelo continuo donde sus oscilaciones y
variaciones, y correlativamente los valores catastrales, respondan a una
trama sin discontinuidades.

Partiremos de la idea de que el mantenimiento de un sistema de

coordinación, puede considerarse in extenso, como el establecimiento de
una sistemática común de valoración en todo el territorio de la Dirección
General del Catastro. Como ya sabemos, el tasador tiene varias alternativas
de valoración disponibles como herramientas de trabajo. Si de todas las
disponibles, se parte de una concreta y se considera que esa será la misma
para todo el territorio, fijando una fórmula única para el análisis y estudio
de los valores de mercado, estamos garantizando ya una aproximación de
las distintas valoraciones. Esto no es más que la justificación técnica de la
existencia del

Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se

aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco
de valores del suelo y de las construcciones para determinar
el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana.

Así esta selección entre todos los métodos de tasación posibles de

uno concreto, que en nuestro caso es el método comparativo y de
reposición en el análisis del valor total y de la construcción, con la obtención
del valor del suelo por el método residual, establece una secuencia de

_________________________________________ 3
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

valoración, que permite en todo caso una primera aproximación a los

valores, que garantiza el análisis de la información, así como de los datos
obtenidos del mercado y su tratamiento, del mismo modo en todo el
territorio y ya con ello se fundamenta, en parte, que la formación del valor
catastral se articula en un método único. Ello facilita la posibilidad de
establecer una correspondencia entre todos los valores obtenidos.

Un módulo de referencia el módulo nacional M

Sin embargo, ya en sus primeros artículos, el Real Decreto antes

citado, fija que toda la coordinación no se confía únicamente a una
sistemática, sino que se considera necesario que el conjunto de las
valoraciones nacionales partan de un tronco común, como es el
establecimiento de un módulo nacional M que refleja lo que se considera
un valor medio de mercado para el conjunto de inmuebles y así lo establece
el:
Artículo 2

El Ministro de Economía y Hacienda aprobará

anualmente, a propuesta del Presidente del Centro de
Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, y oído el
Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria, un módulo de
valor (M) que servirá de base a los del suelo y construcción
en los términos previstos en la norma 16 de las normas
técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y
de las construcciones para determinar el valor catastral de
los bienes inmuebles de naturaleza urbana y […]
El módulo M, así fijado, recogerá las variaciones
experimentadas en el período de tiempo indicado, en el valor
de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana,
de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se
realicen por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación
Tributaria, de conformidad a lo dispuesto en la norma 23 de
las mencionadas normas técnicas.

Ahora bien, es preciso comprender que es lo que considera el Texto

refundido de la Ley del catastro como valor de Mercado y para ello
acudimos al artículo 23, donde se define este del siguiente modo:

Artículo 23
[…]
El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el
valor de mercado, entendiendo por tal el precio más
probable por el cual podría venderse, entre partes
independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto
se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de
referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

___________________________________________ 4
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

Como vemos, el establecimiento de este módulo pretende el vínculo

del conjunto de los valores sin embargo, es preciso matizar nuestro estudio
y análisis del mercado y para ello se construyen:

Los Grupos de Dinámica Inmobiliaria

Es preciso recordar que para el estudio y análisis del mercado se ha

propuesto la creación de unos grupos más amplios como son los 4 grupos
de municipios por categorías de dinámica inmobiliaria. Aun cuando
actualmente esta clasificación no constituye de modo directo parte de la
coordinación, es cierto que de hecho se está conformando en una
herramienta que facilita este proceso, formando unos criterios de
coordinación y homogeneización en la elaboración de Ponencias de valores
determinandose la necesidad de clasificar los municipios, entendiendo que
la complejidad de la Ponencia de Valores se encuentra vinculada a la
dinámica inmobiliaria considerando que esta se encuentra caracterizada
entre otros parámetros por las transmisiones de dominio, las licencias de
obra concedidas, la oferta y la demanda del sector inmobiliario, los precios
máximos observados, así como el tipo de planeamiento urbanístico, el
número de unidades urbanas y el número de habitantes, parámetros que
condicionarán los criterios a utilizar para la valoración de bienes inmuebles
de los distintos municipios.
En función de estos parámetros, todos los municipios se encuadrarán
en uno de los siguientes grupos:
Grupo 1.- Municipios con dinámica del mercado inmobiliario fuerte
Grupo 2.- Municipios con dinámica del mercado inmobiliario media –
alta
Grupo 3.- Municipios con dinámica del mercado inmobiliario media –
baja
Grupo 4.- Municipios sin dinámica inmobiliaria.

Para ello, las Junta Técnicas Territoriales de Coordinación

Inmobiliaria, a partir de la información suministrada por las Gerencias
Territoriales, elaboraran una propuesta de clasificación de los municipios de
su ámbito, que elevarán a la Comisión Superior de Coordinación
Inmobiliaria de Urbana, para su aprobación.

La ubicación de un municipio dentro de un grupo, llevará consigo la

mayor o menor limitación en la utilización de determinados instrumentos y
en la selección de los criterios de la normativa, tales como: los estudios de
mercado, la división en polígonos de valoración, el tipo de valor, las
edificabilidades, la valoración en su caso de los vuelos y los coeficientes con
su campo de aplicación.

Esta clasificación de los municipios en cuatro categorías, debe ser

coordinada por la Comisión Superior, realizando un trabajo previo al que
constituye la determinación de las áreas económico-homogéneas. Está
basada en la dinámica inmobiliaria y consecuentemente, en aquellos
indicadores que se estima que pueden caracterizarla o presentarla de una
manera más eficaz.

_________________________________________ 5
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

Como veremos, son en definitiva las características del mercado, las

que nos permiten realizar esta clasificación, y de este mismo modo, es este
el que nos categoriza las diferentes áreas. Aunque para ello puede ser
ayudado o matizado por otras variables ligadas a él, pero que no forman
parte del mismo. Por tanto, la clasificación de los municipios en grupos de
Dinámica Inmobiliaria puede llegar a considerarse como una
protoclasificación, o clasificación previa que nos aproxima a lo que habrá de
ser la coordinación nacional final de los municipios.

Áreas Económico-homogéneas

En el texto refundido de la ley del catastro se establecen la definición

de lo que constituye el valor catastral, que en su Art. 22 “Valor Catastral”.

Articulo 22. Valor catastral

El valor catastral es el determinado objetivamente

para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el
Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral
del suelo y el valor catastral de las construcciones.

Artículo 23
[…]
El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el
valor de mercado, entendiendo por tal el precio más
probable por lo cual podría venderse, entre partes
independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto
se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de
referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

Coordinado con este precepto y recogiendo los mismos criterios y

conceptos, se establece en el RD 1020/93 de las normas técnicas en su:

Norma 3. Metodología general.

1. Para el cálculo del valor catastral se tomará como

referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso
pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo
con lo preceptuado en las presentes normas técnicas.
............................................................................
..................................................
2. El valor catastral de los bienes de naturaleza
urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las
construcciones, si las hubiere.

Por tanto, en la normativa se establece que el valor catastral se

compone básicamente con la adición de dos elementos que son: el valor del
suelo y el de la construcción. Es preciso establecer una relación entre el
módulo M con los dos elementos que componen el valor catastral, siendo

___________________________________________ 6
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

por ello necesaria una diversificación que atienda tanto al valor del suelo
como al valor de la construcción. Para ello, la misma normativa describe un
sistema para poder realizarlo. Así se establece en el capítulo III en su
norma 16, donde formula como transformar el módulo único M a nivel
nacional en los diversos módulos para la valoración del suelo, por un lado y
las construcciones por otro.

Luego es preciso comenzar a concretar el concepto de Área

Económico-homogéneas. Para ello partimos de los criterios que nos
establece la propia normativa, donde se indica que serán aquellas zonas
para las que el mercado se comporta de un modo semejante, pudiendo
establecer una similitud entre todas ellas, otorgando una categoría de valor
para el suelo y otra para las construcciones

Norma 15.3. Las áreas económicas homogéneas,

tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas
geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su
componente suelo como en su componente construcción,
tiene una similitud en sus características, que permite
obtener una modulación de su comportamiento.

Por tanto, la delimitación de las Áreas Económico-homogéneas se

vincula al comportamiento del mercado; sin embargo, habitualmente se
suele identificar el criterio de que el Área Económico-homogénea tiene como
dimensión mínima el término municipal. Ha habido momentos en que se
han reducido sus dimensiones, identificándolas con el Polígono de
Valoración, sin embargo, el posterior trabajo de revisión y mantenimiento
del catastro ha mostrado que no eran acertadas esas dimensiones, pues
dificultaban dichas tareas. Aconsejándose esa dimensión mínima,
únicamente en aquellos casos en los que la divergencia del comportamiento
del mercado entre los Polígonos de Valoración sea tan dispar que así lo
indique. Un ejemplo de ello es el caso en que el casco antiguo del
municipio, alejado de la línea de costa, presenta un mercado inmobiliario de
dinámica media-baja, mientras que las urbanizaciones de segunda vivienda
que se encuentran junto a la línea de costa muestran una dinámica
inmobiliaria alta, siendo el nivel de los valores de mercado de este segundo
polígono mucho más altos que los valores que se obtienen en el primero,
ello aconsejaría establecer dos Áreas Económico-homogéneas diferenciadas.
Un segundo ejemplo, bastante extendido, es el caso del municipio cuyo
núcleo principal presenta una dinámica inmobiliaria muy distinta a la de
cada uno de los núcleos agregados, necesitando igualmente una
diferenciación. Sin embargo, no existe ningún precepto legal que determine
las dimensión territorial que deben presentar las Áreas Económico-
homogéneas ni cual debe ser su tamaño mínimo o máximo.

Norma 15.3 En general, las áreas económicas-

homogéneas tanto en suelo como en construcciones,
delimitan zonas geográficas en las que el mercado
inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su
componente construcción, tiene una similitud en sus

_________________________________________ 7
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

características que permite obtener una modulación de su

comportamiento.

Una vez que se establecen las diferentes Áreas Económico-

homogéneas estas se reconocen por su delimitación geográfica y por que a
cada una de ellas les corresponden diferentes módulos para la valoración
del suelo y de la construcción, por tanto para cada área se considera
necesario establecer la asignación de dos módulos, quedando identificada
con ellos. Así cada área tiene dentro de la misma los mismos módulos del
suelo y construcción siendo estos diferentes, uno o los dos, de las áreas
colindantes.

Diversificación del módulo M Módulos básicos

En consecuencia, es preciso conocer cual es la sistemática para que,

partiendo de un único modulo a nivel nacional, M, se establezcan diferentes
módulos para el suelo y la construcción en las diferentes áreas. Acudimos a
los criterios de la Norma 16 del RD 1020/93, donde se detalla la
fórmula para proceder a su diversificación.

Vv=1,40 [VR + VC] FL

En la que:

Vv= Valor en venta del producto inmobiliario, en

pesetas/m2 construido.

VR= Valor de repercusión del suelo en pesetas/m2

construido.

VC= Valor de la construcción en pesetas/m2

construido.

FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias

de valor de productos inmobiliarios análogos por su
ubicación, características constructivas y circunstancias
socio-económicas de carácter local que afecten a la
producción inmobiliaria. Las cuantías de este coeficiente
estarán comprendidas entre los siguientes:
1,2857≥ FL ≥ 0,7143

2. En relación con los conceptos contenidos en la

norma 15, apartados 2 y 3, los módulos básicos de
repercusión de suelo (MBR) y construcción (MBC),
correspondientes a las distintas áreas económicas
homogéneas serán:

MBRi= 0,21. M. FSi

___________________________________________ 8
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

MBCi= 0,50. M. FCi

En la que FSi y FCi son factores que diversifican los

componentes de suelo y construcción del módulo M al que se
refieren el artículo 2 de este real decreto, de acuerdo con las
secuencias siguientes:

FSi: 1,70 – 1,20 – 0,80 – 0,45 – 0,21 – 0,10 – 0,0378

FCi: 0,70 – 0,65 – 0,60 – 0,55 – 0,50 – 0,45 – 0,40

Los valores de MBCI resultantes de esta diversificación

podrán incrementarse por acuerdo de la Comisión Superior
de Coordinación Inmobiliaria, según los análisis de mercado
que al efecto se realicen por la Dirección General del
Catastro, mediante la aplicación de coeficientes
comprendidos entre los máximos y mínimos que se incluyen
en el cuadro siguiente.

Módulo Básico Coeficientes

De Construcción (MBC)
MBC1 1,00 – 1,36
MBC2 1,00 – 1,31
MBC3 1,00 – 1,29
MBC4 1,00 – 1,27
MBC5 1,00 – 1,24
MBC6 1,00 – 1,22
MBC7 1,00 – 1,20

La determinación de la existencia de un Factor de localización (Fl),

posibilita que los porcentajes que se han considerado para la determinación
de la fórmula que analiza el valor en venta, varíen y esta cuestión es
razonable si consideramos los distintos tipos de empresas de promoción
inmobiliaria; estas tienen muy diferentes proporciones en las relaciones de
gastos generales y beneficios, desde el mínimo que se encuentra en la
autoconstrucción hasta el fijado por los grandes promotores. La estructura
de los diferentes beneficios y gastos de estos, varía según el tamaño de la
empresa promotora, y si a ello añadimos la diversificación que se produce
en el conjunto del territorio nacional, donde las promociones en municipios
costeros turísticos o en grandes poblaciones atienden a un funcionamiento
muy distinto del que podría producirse en áreas interiores con una actividad
constructiva más restringida. Esta posible variación es la que pretende
analizar y reflejar el Factor de Localización (Fl). Sin embargo la existencia
de esta realidad, se confronta con la posible distorsión que puede introducir
en la coordinación; la alteración de esta proporción, una vez que hemos
establecido los módulos MBR y MBC para cada uno de los municipios al fijar
un FL diferenciado, puede provocar que el valor catastral obtenido para
módulos iguales sea distinto. Ahora bien se han habilitado también sistemas
que permiten la coordinación de este elemento entre los distintos

_________________________________________ 9
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

municipios y consecuentemente entre las diferentes Áreas Económico-

homogéneas.

Vemos que, por tanto, partiendo del módulo M básico se generan 7

categorías tanto para el Módulo Básico de Construcción, en adelante MBC,
como para el Módulo Básico de Repercusión en adelante MBR. Y estos son
los que podemos asignar a cada una de las Áreas Económico-homogéneas.

Ahora analizaremos como se utiliza cada uno de estos módulos y

como se establece su coordinación.

Módulo Básico de Repercusión

Si acudimos de nuevo al Real Decreto 1020/1993 de las normas

técnicas, encontramos en su norma 17 la definición de lo que se considera
valor de repercusión del suelo.

Norma 17. Valores de repercusión de suelo.

Realizada la identificación de cada área

económica homogénea de suelo con su
correspondiente MBR, el valor básico de repercusión en
cada polígono (VRB) se obtendrá aplicando a dicho módulo
básico los criterios de la norma 18.

Por tanto el primer paso, como ya se indicó anteriormente, es

determinar el MBR correspondiente al Área Económico-homogénea, una vez
que se ha fijado este, el paso siguiente será comprobar que todos los
valores de la Ponencia se encuentran dentro de los límites de la
coordinación. Para ello se verifica que los distintos valores se encuentran
dentro de los límites fijados por los coeficientes banda.

Norma 18. Cuadro de bandas de coeficientes del valor

del suelo.

Los valores de repercusión de suelo se considerarán, a

efectos de su coordinación, como producto del MBR que
corresponda al área económica homogénea de que se trate,
por un coeficiente porcentual fijado en la Ponencia de
valores, que deberá estar comprendido dentro de los
máximos y mínimos que para cada uso se señalan en el
siguiente cuadro.

El cuadro propuesto por las normas técnicas ha sido modificado por la

disposición adicional primera del Real Decreto 1464/2007 de 2 de
noviembre por el que se aprueban las normas técnicas de valoración
catastral de los bienes inmuebles de características especiales.

___________________________________________ 10
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo

MBR Máximos según usos del suelo (%) Mínimos

(%)
Residencial Industrial Oficinas Comercial Turístico Cualquier
Uso
MBR1 400 150 900 900 540 3
MBR2 250 150 750 785 465 4
MBR3 220 150 630 670 405 5
MBR4 210 150 510 555 345 8
MBR5 200 150 410 460 305 12
MBR6 170 150 310 365 265 18
MBR7 150 150 210 270 225 20

Para verificar la coordinación de los valores de suelo, se procede a

dividir el VRC (Valor de repercusión de Calle) actualmente el valor
correspondiente a la Zona de Valor ZV, entre el valor del Módulo Básico de
Repercusión (MBR) fijado para nuestra Área Económico-homogénea y se
multiplica por 100, verificando que la cifra obtenida se encuentra dentro de
los márgenes máximo y mínimo, considerando que dichos límites son
diferentes dependiendo del valor del módulo, y del uso al que está indicada
la repercusión que se está contrastando.

Cada Junta Técnica Territorial puede fijar y variar estos límites con la
única limitación de que su horquilla de valores se encuentre incluida dentro
de los límites mínimos y máximos que ha fijado la norma.

En la actualidad hay que matizar las determinaciones que establece

este cuadro. Pues hay una variación en cuanto a la posible asignación del
valor de repercusión. Así, mientras la norma 18 permite una variación
continua del valor, posteriormente se ha establecido la obligación de que
cada uno de estos se identifique con unas cuantías concretas a fin de poder
construir el Mapa Nacional de Valores en el que todas las Ponencias de
Valores hacen referencia a los mismos escalones de valor y con ello poder
construir el Mapa Nacional de valores.

Por tanto, atendiendo a dicho cálculo, dicho coeficiente será 100

cuando el valor de repercusión descrito coincida con el valor de su MBR, así,
dicho coeficiente es la representación porcentual de la Zona de Valor
respecto del MBR.

Como se puede comprobar, la variabilidad del VRC o en los términos

actuales, de la Zona de Valor ZV, respecto del MBR es muy amplia.
Permitiendo reflejar así, en el valor del suelo, toda la posible gama de
valores que pueden producirse en el término municipal.

Dicha variación se ha establecido considerando que entre los

componentes que configuran el valor catastral, es el valor de la
construcción el que habitualmente presenta un mayor peso y
consecuentemente, el valor del suelo una menor importancia; por tanto se
ha creado un sistema de coordinación con un control más preciso en el valor

_________________________________________ 11
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

de la construcción que en el valor del suelo, como ya veremos. Justificando

así la gran variabilidad posible en el valor del suelo.

La variación de valores que se produce dentro de un término

municipal es muy grande y, en consecuencia, se considera que esta, debe
estar recogida en el proceso de coordinación, instituyendo sistemas que
permitan garantizar que los valores de repercusión utilizados oscilen dentro
de un horquilla lo suficientemente amplia para mostrar toda la variabilidad
que pueda producirse en un término municipal, pero referenciada y
articulada de manera que sean comparables varios municipios en términos,
cantidades y módulos semejantes asegurando la homogeneidad y
disponibilidad de este método de comparación. La gran diversidad de
valores que pueden producirse en un término municipal en sus diferentes
polígonos de valoración y en sus diferentes usos, logra resumir en un solo
dato, el MBR, la situación del suelo en todo el territorio de un modo sencillo.
Pudiendo así comparar las distintas Áreas Económico-homogéneas
delimitadas.

Como vemos, la coordinación, en lo referente a la valoración del

suelo, pivota razonablemente en los valores de repercusión. Sin embargo,
determinados mercados del suelo funcionan con valores unitarios y por
tanto también se ha habilitado un sistema que permite conocer o controlar
la variación que puedan producirse en estos valores.

Modulo básico de Construcción.

Veamos lo que nos fijan las Normas Técnicas en lo referente al valor

de las construcciones, para ello acudimos a la norma 19:

Norma 19. Valor de las construcciones.

Realizada la identificación de cada área económica

homogénea de la construcción con su correspondiente
MBC, el valor de las construcciones se obtendrá aplicando a
dicho módulo básico el coeficiente que por uso, clase,
modalidad y categoría les corresponda en el cuadro de
coeficientes de valor de las construcciones definido en la
norma 20, que figura al final de las presentes normas.

Así, lo primero que establece esta norma es la necesidad de selección

de un MBC que caracterice e identifique nuestra Área Económica-
homogénea en lo que se refiere al valor de las construcciones.

Dentro del conjunto de las construcciones que hay que valorar

asignaremos a cada una de ellas una de las tipologías y categorías que se
recogen en el cuadro de la norma 20, según se indica

3. En el cuadro se identifica la tipología 1.1.2.4 con la

construcción media, uso residencial en viviendas colectivas
de carácter urbano, en manzana cerrada.

___________________________________________ 12
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

Con lo que el MBC, representa el coste medio de construcción en

euros por metro cuadrado de una vivienda colectiva, de carácter urbano en
manzana cerrada y por ello partiendo de este hecho debemos realizar
nuestro análisis y posterior asignación de las correspondientes tipologías.
En el caso de que ello no fuera posible, pues no se produce esta tipología en
el Área Económico-homogénea analizada, se realizarán los cálculos
necesarios que permitan la transformación del coste unitario de
construcción de la tipología característica del Área a la correspondiente para
la tipología 1.1.2.4 y para poder hacerlo podremos acudir a los coeficientes
reflejados en el cuadro de la norma 20.

Por tanto y concordante con ello, en la obtención de muestras de

mercado para la elaboración de los cálculos que nos permitan la selección
de los módulos, sería interesante que las características de las
construcciones se aproximaran en lo posible a lo que se considera la
tipología origen del cuadro marco. Sin embargo, esta indicación debe
encontrase siempre matizada por la tipología predominante en el municipio
en cuestión.

Otro criterio que es preciso definir para la obtención de muestras de

mercado utilizadas en el proceso de coordinación, es identificar que
tipología y que tipos son precisos para el análisis que realicemos y que esto
sea homogéneo en todo el territorio. Todos los análisis de muestras, han de
referirse a edificaciones que correspondan a la tipología más característica
del municipio. Sin embargo, en la obtención de estas muestras ha habido
un cambio de criterio. Antiguamente se consideraba que en la coordinación
se debía garantizar que todos los niveles de valor desde los máximos a los
mínimos deberían alcanzarse. Así, cuando se consideraban las muestras de
mercado, se tendía a recopilar lo que llamamos valores punta del municipio;
ello conllevaba distorsionar los criterios de coordinación, pues la presencia
de esos valores máximos, si desconocemos su frecuencia y origen, puede
hacer que obtengamos conclusiones erróneas. Es bien distinto que este
valor sea algo excepcional, en cuyo caso podíamos incluso obviarlo, pues
habría que analizar con sumo cuidado, como y porqué se ha llegado a ese
valor aconsejándose incluso en determinadas circunstancias su eliminación
del conjunto; o por el contrario, aún siendo muy altos dichos valores estos
son frecuentes, en cuyo caso, su inclusión es obligada. Por tanto y en
atención a esto se consideró que el mejor modo de llevar adelante la
coordinación sería atendiendo al valor medio, estimando que este sistema
nos permite tener una visión de conjunto mejor en todo el territorio.

Siguiendo estas normas y atendiendo a sus orientaciones, estamos

utilizando el método comparativo, ya que para la determinación de las
diferentes categorías, realizamos un análisis previo de las características
constructivas de la edificación a valorar, en contraste con los modelos
propuestos por los catálogos de edificios y construcciones de carácter
urbano. Estamos comparando dos construcciones la tipo y la analizada para
el cálculo del valor de reposición de esta última. Ello constituye la base del
método comparativo.

_________________________________________ 13
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

Para aclarar el procedimiento que seguimos, tenemos que estudiar

con detalle las determinaciones que referidas al valor de las construcciones
que establece el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, lo que disponen
estas normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo
y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana referido a este tema y ello lo hallamos en
la siguiente norma:

Norma 20. Cuadro de coeficientes del valor de las

construcciones.
1. Para el cálculo del valor de las construcciones se
establece el cuadro de coeficientes que figura al final del
presente anexo.

2. La categoría 1, establecida en dicho cuadro de

coeficientes, podrá ampliarse con las categorías 1.A, 1.B y
1.C, para considerar edificios cuya calidad supere la que
corresponda a los de la categoría 1, tal y como aparezca
ésta descrita en el correspondiente catálogo. A estas tres
categorías les corresponderán unos coeficientes, que se
obtendrán incrementando el de la categoría 1 en un 50, un
30 y un 15 por 100, respectivamente. Esta ampliación se
recogerá, en su caso, en la Ponencia de valores.

4. En los coeficientes del cuadro correspondientes al

uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1)
y al uso residencial-vivienda colectiva de carácter urbano en
manzana cerrada (1.1.2), se considera incluida la parte
proporcional de obras accesorias tales como cerramientos,
jardinería interior, obras de urbanización interior, zona de
juegos, etc., no estando incluido el coste de las piscinas,
campos de tenis o de otros deportes o cualquier otro tipo de
instalaciones especiales.

5. En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera

incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de
piscinas, mini-golf, deportes, etc. no estando incluidas las
edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías
comerciales, discotecas, etc.

6. No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5

anteriores: cuando la importancia de dichas instalaciones
accesorias sea elevada en relación a la superficie de la
edificación principal, se valorarán aparte o aumentando la
categoría que le correspondiese.

7. En la modalidad 10.3.5 se contemplan las obras de

infraestructura necesarias para la adecuación del terreno al
destino indicado en jardines, tanto públicos como privados.

___________________________________________ 14
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

8. Cuando en la tipificación de un edificio existan

locales en los que el uso a que están destinados no
corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo,
oficinas ubicabas en locales de viviendas, comercio en
viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que
corresponda a su tipología constructiva. Cuando se
encuentren garajes, traseros o locales en estructura en otros
tipos diferentes al residencial se podrán tipificar en la
modalidad 1.1.3. .

Estos catálogos se realizarán siguiendo las

instrucciones dictadas por la Dirección General, previo
estudio por la comisión Superior de Coordinación
Inmobiliaria Urbana.

En la elaboración de la tipificación, es decir la determinación de la

tipología y en la asignación de las categorías, es posible que todo este
esfuerzo de coordinación, tras ese estudio tan minucioso y detallado para la
determinación de un MBC en un área Económico-homogénea se distorsione
y malogre. Pues lo que en un servicio técnico se considera categoría 4 no
sea considerado del mismo modo en otro o peor aún, en otro municipio
elaborado por el mismo servicio técnico. O de igual modo puede ocurrir que
se confundan dos tipologías permutando sus características. Para resolverlo
la propia norma 20 habilita un sistema que pretende evitarlo.

9. Las Gerencias Territoriales del Centro de Gestión

Catastral y Cooperación Tributaria elaborarán un catálogo de
edificios y construcciones de carácter urbano de su ámbito
territorial, coordinado por la Junta Técnica Territorial
correspondiente, en concordancia con las tipologías
establecidas en el cuadro de coeficientes del valor de las
construcciones.

Donde literalmente nos obliga a que se coordine por la Junta Técnica

un catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano, garantizando
así que la asignación de tipologías y categorías sea uniforme en todo su
ámbito al seguir un modelo conjunto y uniforme en todo su territorio.

El paso siguiente sería la consolidación de todos estos catálogos

regionales en un catálogo a nivel nacional que permita asegurar que los
criterios fijados en una Junta Técnica, sean uniformes con los de otra,
cerciorando que en todo el territorio nacional se utilizan idénticos criterios
tipológicos, manteniendo, de este modo la uniformidad en la valoración en
lo que a la construcción se refiere y construyendo así un modelo de
valoración de la construcción coordinado.

_________________________________________ 15
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

Procedimiento de coordinación

Para estudiar el procedimiento, lo primero es saber quién tiene

en origen la competencia de coordinación y a quién se la otorga el Real
Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Este, ya en su título
preliminar, en el que se establecen las disposiciones generales nos dispone:

“Artículo 4. Competencias

La formación y el mantenimiento del Catastro

Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral,
es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones,
que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y
la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se
ejercerán por la Dirección General del Catastro,
directamente o a través de las distintas fórmulas de
colaboración que se establezcan con las diferentes
Administraciones, entidades y corporaciones públicas.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la
superior función de coordinación de valores y la de
aprobación de las ponencias de valores se ejercerán en todo
caso por la Dirección Gral. del Catastro.”

En origen la competencia de coordinación la tiene otorgada la

Dirección General del Catastro.

Es preciso desarrollar el concepto de coordinación y como se

materializa esta en un procedimiento.

Una vez considerada la sistemática seguida para garantizar que el

conjunto de las valoraciones en todo el territorio atiendan a criterios
semejantes y considerando iguales variaciones de valor, procederemos a
detallar el procedimiento seguido para llevar a cabo la coordinación:

CAPITULO IV
Coordinación 1

Norma 21.Delimitación de áreas económicas homogéneas.

1
Sobre coordinación de valores ver las circulares siguientes:

• 05.04/90 de 8 de febrero.
• 03.04/97 de 28 de enero.
• 14.04/98 de 9 de julio.
• 12.04/04 de 15 de diciembre.
• 02.04/06 de 8 de febrero.
• 02.04/07 de 20 de marzo.
• 01.04/08 de 8 de febrero.

___________________________________________ 16
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

1. Las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación

Inmobiliaria de Urbana realizarán, en su ámbito territorial,
una delimitación de áreas económicas homogéneas del suelo
y de las construcciones.

Para ello, solicitarán de las Gerencias Territoriales

incluidas en su ámbito la realización de unos estudios
previos, que comprenderán:
a) Datos identificativos de las zonas y plano en el que
se señale su perímetro.
b) Costes de la construcción de las tipologías más
características.
c) Precios de venta de las mismas.
d) Estimación de valores de suelo, utilizando los datos
reflejados en los apartados b) y c) anteriores.

e) Datos económicos que incidan en la actividad

inmobiliaria.

Se nos está indicando que es la propia Gerencia Territorial del

Catastro la que comienza el proceso de coordinación delimitando las Áreas
Económico-homogéneas atendiendo a los criterios que se han señalado más
arriba. Lógicamente la propuesta de estas áreas procederá de los Jefes de
Área considerando todas y cada una de las circunstancias y características
que permitan discriminar cada uno de los sectores del territorio.

A nivel provincial son los servicios técnicos de la Gerencia los que

proceden a coordinar unos términos municipales con referencia a otros,
eliminando todas aquellas circunstancias de borde que puedan provocar
distorsiones en las valoraciones de los municipios.

1. Una vez realizados los estudios descritos en el epígrafe anterior,

las Juntas Técnicas Territoriales redactarán unas propuestas
coordinadas de valores que incluirán los MBR y bandas de
coeficientes o los VU para las áreas económicas homogéneas de
suelo y los MBC para las de construcción.

Como vemos la norma otorga la competencia en el establecimiento

de las Áreas Económico-homogéneas a las Juntas Técnicas Territoriales, con
la preparación previa elaborada por los Ponentes y así lo contempla el
apartado e) del artículo que se citará posteriormente cuando estudiemos la
composición y competencias de este órgano administrativo.

Si tras lo expuesto hacemos un resumen por etapas del

procedimiento de coordinación se realizará esquemáticamente del siguiente
modo:

_________________________________________ 17
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

1- Trabajos previos elaborados por los Servicios Técnicos de las

Gerencias del catastro para la clasificación de los distintos
municipios en los grupos de dinámica inmobiliaria.
2- Recopilación de la información elaborada por el Ponente para
la formulación conjunta de los grupos de dinámica inmobiliaria.
3- En ausencia de mercado, se fijarán unos valores de
referencia en aquellos municipios en los que se considere que la
ausencia de dinámica inmobiliaria no permite la obtención de una
muestra de mercado representativa, siendo aprobados aquello
por la Junta Técnica Territorial de Coordinación.
4- Aprobación por la Junta Técnica Territorial de Coordinación
Inmobiliaria de la agrupación de los municipios en los grupos de
dinámica inmobiliaria para su elevación a la Comisión Superior de
Coordinación Inmobiliaria.
5- Aprobación por la Comisión Superior de Coordinación
Inmobiliaria de los grupos de dinámica inmobiliaria.
6- La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria aprobará
los criterios marco de coordinación con los criterios básicos.
7- Para la elaboración previa de la Coordinación cada uno
de los Jefe de Área dentro del ámbito de la Junta Técnica
Territorial de coordinación propondrá un MBR y un MBC
para cada una de las 10 áreas Económico-homogéneas
además de la correspondiente a la capital de la provincia.
8- El Ponente de la Junta Técnica Territorial de Coordinación
conforme a los criterios marco y atendiendo a las propuestas de
los Servicios técnicos de las Gerencias Territoriales del Catastro,
delimitará las Áreas Económico-homogéneas dentro del ámbito de
su competencia, es decir en el ámbito de su comunidad
autónoma, proponiendo un MBR y un MBC para cada una de ellas.
9- La propuesta elaborada por el Ponente procurará coordinar
todas las propuestas de las provincias que se integran en la Junta
Técnica Territorial de Coordinación y aprobada por esta, se
elevará a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria a
través del informe de su secretario.
10- Elevar la propuesta a la Comisión Superior de
Coordinación Inmobiliaria designa 1 municipio como
representante de cada Área Económico-homogénea hasta
un total de 10 por cada provincia, además del
correspondiente a la capital, verificará la homogeneidad de
las propuestas elaboradas, proponiendo una coordinación
para todo el territorio en el que tiene otorgadas
competencias la Dirección General del Catastro,
comunicando su resultado a cada una de las Juntas
Técnicas Territoriales del Catastro a través de su
secretario.
11- Recibida la coordinación en las Juntas Técnicas
Territoriales, el ponente la trasladará a los Jefes de Área
de las Gerencia Territoriales del catastro para que hagan la
propuesta de su extensión a todos los municipios dentro
del ámbito de su competencia.

___________________________________________ 18
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

12- Recogidas por el ponente las propuestas de los

Servicios Técnicos de las Gerencias Territoriales y a la vista
de los criterios propuestos por la Comisión Superior de
coordinación Inmobiliaria, propondrá una extensión de los
criterios de coordinación a todos los municipios dentro del
ámbito de su competencia.
13- Planteamiento de unas directrices generales de los
coeficientes banda (Zonas de Valor), que serán utilizados para
cada uno de los módulos y usos dentro del ámbito de su
competencia, fijando los máximos y mínimos utilizables para cada
uno de los módulos y dentro del marco de las Áreas Económico -
homogéneas.
14- Se aprobará la extensión de la coordinación propuesta
por el Ponente en la Junta Técnica de Coordinación
Inmobiliaria.
15- Conforme a los criterios fijados, se elaboraran las diferentes
Ponencias de Valores por los servicios técnicos de las Gerencias
Territoriales del Catastro que lo presentaran para su coordinación
al Ponente de la Junta Técnica Territorial de Coordinación.
16- El Ponente verificará que la ponencia cumple los criterios
marco de coordinación elaborados, que utiliza los módulos que
previamente han sido coordinados para este municipio y que el
conjunto de los valores utilizados en la ponencia se encuentran
dentro de la horquilla de valores determinada por los coeficientes
banda ( integrado dentro de cada uno de las Zonas de Valor
prefijadas), que el valor del Fl se encuentra dentro de los
márgenes autorizados, y que presenta la documentación
necesaria para que el expediente de la Ponencia de valores sea
completo conforme al grupo de Dinámica Inmobiliaria al que
pertenece.
17- Cumplida por la Ponencia de Valores todos los criterios para
su coordinación, se presenta ante la Junta Técnica Territorial de
coordinación para la verificación de la misma.
18- Coordinada la Ponencia de Valores, el Secretario extenderá
sobre la Ponencia de Valores la diligencia de coordinación donde
hace constar la sesión de la Junta Técnica Territorial en al que se
procedió a su coordinación.

Debido a lo complejo del procedimiento de coordinación que se ha

desarrollado y puesto que con cierta frecuencia transcurre un lapso de
tiempo muy dilatado desde el momento en el que se hizo la extensión de la
coordinación y el momento en el que se procede a la elaboración de la
Ponencia de Valores, se hace preciso en ocasiones reajustar los módulos
asignados a un Área Económico-homogénea, inhabilitando la extensión de
coordinación propuesta. Se ha modificado ligeramente el procedimiento de
coordinación, alterando su frecuencia. Frente al anterior método en el que
solo era preciso realizarlo en el caso de que se modificase el módulo M,
actualmente se realiza con una frecuencia anual independientemente de la
revisión del módulo. Las modificaciones introducidas se refieren a las etapas
que más arriba se encuentran señaladas en negrita. Repetimos todo el

_________________________________________ 19
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

procedimiento de coordinación con las modificaciones introducidas para

agilizar el procedimiento de coordinación:

1- Trabajos previos elaborados por los Servicios Técnicos de

las Gerencias del catastro para la clasificación de los
distintos municipios en los grupos de dinámica inmobiliaria.
2- Recopilación de la información elaborada por el Ponente
para la formulación conjunta de los grupos de dinámica
inmobiliaria.
3- En ausencia de mercado, se fijarán unos valores de
referencia en aquellos municipios en los que se considere la
ausencia de dinámica inmobiliaria siendo aprobados por la
Junta Técnica Territorial de Coordinación.
4- Aprobación por la Junta Técnica Territorial de Coordinación
Inmobiliaria de la agrupación de los municipios en los
grupos de dinámica inmobiliaria, para su elevación a la
Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria.
5- Aprobación por la Comisión Superior de Coordinación
Inmobiliaria de los grupos de dinámica inmobiliaria.
6- La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria aprobará
los criterios marco de coordinación con los criterios básicos.
7- Para la elaboración previa de la Coordinación cada
uno de los Jefes de área dentro del ámbito de la
Junta Técnica Territorial de coordinación propondrá
un MBR y un MBC para los municipios en los que se
van a elaborar nuevas Ponencias de Valores totales.
8- El Ponente de la Junta Técnica Territorial de Coordinación,
conforme a los criterios marco y atendiendo a las
propuestas de los Servicios técnicos de las Gerencias
Territoriales del Catastro, delimitará las Áreas Económico
Homogéneas dentro del ámbito de su competencia, es decir
en el ámbito de su comunidad autónoma proponiendo un
MBR y un MBC para cada una de ellas.
9- La propuesta elaborada por el Ponente, procurará coordinar
todas las propuestas de las provincias que se integran en la
Junta Técnica Territorial de Coordinación, y la aprobará en
esta Junta Técnica Territorial de Coordinación para su
elevación a la Comisión Superior de Coordinación
Inmobiliaria a través del informe de su secretario.
10- Elevar la propuesta a la Comisión Superior de
Coordinación Inmobiliaria con todos los municipios a
los que se va a proceder la elaboración de una nueva
Ponencia de Valores Totales.
11- Se comunica a la Junta Técnica Territorial la nueva
coordinación elaborada.
12- (Eliminada).
13- Planteamiento de unas directrices generales de los
coeficientes banda (Zonas de Valor), que serán utilizados
para cada uno de los módulos y usos dentro del ámbito de
su competencia, fijando los máximos y mínimos utilizables

___________________________________________ 20
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

para cada uno de los módulos y dentro del marco de las

Áreas Económico - homogéneas.
14- (Eliminada).
15- Conforme a los criterios fijados se elaboraran las diferentes
Ponencias de Valores por los servicios técnicos de las
Gerencias Territoriales del Catastro que lo presentaran para
su coordinación al Ponente de la Junta Técnica Territorial de
Coordinación.
16- El Ponente verificará que la ponencia cumple los criterios
marco de coordinación, que utiliza los módulos que
previamente han sido coordinados para este municipio y
que el conjunto de los valores utilizados en la ponencia se
encuentran dentro de la horquilla de valores determinada
por los coeficientes banda ( integrado dentro de cada uno
de las Zonas de Valor prefijadas), que el valor del Fl se
encuentra dentro de los márgenes autorizados, así como
que presenta la documentación necesaria para que el
expediente de la Ponencia de valores sea completo
conforme al grupo de Dinámica Inmobiliaria al que
pertenece.
17- Cumplida por la Ponencia de Valores todos los criterios para
su coordinación, se presenta ante la Junta Técnica
Territorial de coordinación para la verificación de la misma.
18- Coordinada la Ponencia de Valores, el Secretario extenderá
sobre la Ponencia de Valores la diligencia de coordinación
donde hace constar la sesión de la Junta Técnica Territorial
en al que se procedió a su coordinación.

Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria

Las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación vienen

reguladas por Real Decreto 417/2006 de 7 de abril, por el que se
desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 marzo, que dedica su capítulo
V a las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria

El cometido de las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación se

encuentra recogido en su artículo 11.

Artículo 11. Funciones de la Junta Técnica Territorial

Corresponden a las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación

Inmobiliaria las siguientes funciones:

a) Recibir el informe anual sobre el mercado inmobiliario

regulado en el artículo 12.e) y elevarlo a la Comisión Superior
de Coordinación Inmobiliaria.

_________________________________________ 21
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

b) Formular las propuestas coordinadas de valores relativas

al ámbito de su competencia y elevarlas a la Comisión
Superior de Coordinación Inmobiliaria.
c) Acordar la delimitación de áreas económico homogéneas,
asignado a cada una los módulos básicos de valoración,
valores de referencia, banda de coeficientes y cualquier
otro parámetro que corresponda de conformidad con los
criterios marco fijados por la Comisión Superior de
Coordinación Inmobiliaria, comunicándolo a efectos de su
aplicación a las Gerencias y Subgerencias del Catastro
afectadas.
d) Definir el campo de aplicación de los coeficientes respecto
de los que la normativa de valoración catastral así lo prevea y
autorizar su aplicación efectiva en las Ponencias de valores.
e) Verificar que las Ponencias de valores remitidas por las
Gerencias o Subgerencias del Catastro se ajustan a los
criterios de coordinación a los que se refiere el párrafo c)
anterior, siempre que no tengan ámbito territorial superior al
de la comunidad autónoma.
f) Coordinar e informar, previamente a su aprobación, las
Ponencias de valores especiales cuyo ámbito territorial
comprenda el de más de un Consejo Territorial de la Propiedad
Inmobiliaria de su ámbito.
g) Proponer a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria
el acuerdo por el que se resuelvan las discrepancias que se
susciten en materia de coordinación de Ponencias de
valores, cuando las correcciones efectuadas no supongan, a
juicio de la Junta, subsanación de las observaciones
formuladas, conforme a lo previsto en el párrafo d) del artículo
siguiente.
h) Cualesquiera otras actuaciones que les pueda encomendar la
Dirección Gral. del Catastro o a la Comisión Superior de
Coordinación Inmobiliaria.

Como se deduce de las actividades que han sido resaltadas en el

artículo 11 citado, las funciones propias que la Junta Técnica Territorial
tiene otorgadas están fundamentalmente orientadas a los trabajos de
coordinación, elaborando criterios y normas que permitan garantizarla, y
verificar que estos han sido respetados y considerados en la elaboración de
las Ponencias de Valores, delimitando y orientado geográficamente los
trabajos para formalizar y concretar estos criterios en las Áreas Económico-
homogéneas.

Como detalla el apartado 2 de la norma 21 del RD 1020/93 de 25 de

junio, las Juntas Técnicas procederán a la coordinación de los datos
obtenidos por las Gerencias Territoriales, abundando y resumiendo las
competencias que han sido desarrolladas en el artículo 11 más arriba
citado.

___________________________________________ 22
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

Para el ejercicio de dichas competencias de coordinación, es preciso

que cada una de estas cuestiones sea estudiada, preparada y analizada por
algún técnico que conozca las divergencias existentes entre los diferentes
municipios y que tras dicho análisis elabore unas conclusiones que puedan
ser debatidas, asumidas y aprobadas o no, por el órgano que tiene
otorgadas dichas competencias de coordinación. Este técnico no es otro que
el Ponente cuyas competencias se relacionan en el artículo 12 del Real
Decreto 417/2006 de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido
de la Ley del Catastro Inmobiliario donde se detallan lo siguiente:

Artículo 12. Funciones del ponente

Compete al ponente correspondiente de las Junta Técnica

Territorial de Coordinación Inmobiliaria:
a) Recabar de las Gerencias o Subgerencias del Catastro la
corrección de las Ponencias de valores en los supuestos
ñeque la Junta Técnica las considere no ajustas a los criterios
de coordinación.
b) Elaborar un informe anual sobre el mercado
inmobiliario, a cuyo efecto realizará el seguimiento y
coordinación de los estudios del mercado inmobiliario y de la
aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico y
de sus modificaciones.
c) Asesorar a la Junta Técnica Territorial y desarrollar las
actividades necesarias para la preparación de cuantos asuntos
se sometan a su consideración.

Entre las competencias del Ponente se encuentra la elaboración y

preparación de toda la información necesaria para ser posteriormente
analizada y desarrollada por la Junta Técnica y alcanzar finalmente, entre
sus componentes un acuerdo sobre dichas materias.

El ámbito territorial en el que se ejercen las competencias de la Junta

Técnica Territorial, se analiza en el artículo 9 del Real Decreto antes citado
417/2006.

Artículo 9. Ámbito

1. En cada una de las Delegaciones Especiales de

Economía y Hacienda, excepto en Navarra y País Vasco,
existirá una Junta Técnica Territorial de Coordinación
Inmobiliaria, como órgano técnico de coordinación de
valores catastrales en el ámbito territorial de su
competencia.
2. En el caso de las Ciudades de Ceuta y Melilla las
funciones de las Juntas Técnicas Territoriales
corresponderán a los respectivos Consejos Territoriales
de la Propiedad Inmobiliaria.

_________________________________________ 23
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

Luego, fundamentalmente, el ámbito territorial de la Junta Técnica se

extiende en el territorio de cada una de las Comunidades Autónomas, con la
excepción hecha de las dos ciudades autónomas donde no se constituye
esta Junta Técnica asumiendo sus funciones el Consejo Territorial de la
Propiedad Inmobiliaria.

Por último, la composición de las Juntas Técnicas Territoriales. Se

encuentra regulada por el Artículo 10 del Real Decreto 417/2006. Es
presidida por el Delegado Especial de Economía y Hacienda, y vicepresidida
por el Gerente Regional del Catastro. Como ya se señaló anteriormente,
recibe el auxilio técnico de un Arquitecto para las cuestiones propias del
catastro de Urbana y de un Ingeniero de Montes o Agrónomo para las
cuestiones de rústica, designado entre los funcionarios del catastro dentro
de su ámbito territorial; en cuanto a los vocales, se analiza en el apartado
d) del artículo 9 para ser desarrollado parcialmente por la orden EHA
2386/2007 de 26 de julio por la que se determina el ámbito territorial de los
consejos territoriales de la propiedad inmobiliaria de Madrid y Barcelona y
se establece el procedimiento de designación de los representantes locales
en diversos órganos colegiados. En este artículo 9 se dispone que esta
vocalía esté compuesta por una distribución realizada entre miembros de la
Hacienda Estatal, miembros de las corporaciones locales y miembros
designados por las comunidades autónomas según la siguiente proporción:

- 2 Técnicos designados entre los funcionarios que desarrollan su

actividad en la Hacienda Estatal.
- 2 Técnicos designados entre los funcionarios que desarrollan su
actividad en la Consejería de Hacienda de las Comunidades
Autónomas.
- 4 Técnicos designados por la Administración local en su
representación

Por último se designa un secretario que llevará un registro de las

actividades desarrolladas por la Junta Técnica.

En resumen la labor de la Junta Técnica Territorial de Coordinación

Inmobiliaria se concreta conjuntando los valores obtenidos dentro del
ámbito de la Comunidad Autónoma, es en este escalón donde se procede a
verificar que los módulos propuestos para un municipio de una provincia
está coordinado con los municipios de provincias colindantes, pues en
ocasiones, la delimitación administrativa de las provincias separa áreas,
comarcas o regiones naturales que presentan características semejantes y
que por tanto, independientemente de la provincia a la que pertenezcan,
será preciso que se garantice que las valoraciones en estos términos
municipales semejantes también lo sean.

La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana

De igual modo en la norma 21 se detalla como continúa el

procedimiento de coordinación.

___________________________________________ 24
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

Estas propuestas coordinadas de valores se elevarán a

la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana,
que establecerá los criterios-marco a nivel nacional,
asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los
municipios correspondientes.

Los criterios que han sido armonizados a nivel de las comunidades

autónomas, han de ser coordinados a nivel nacional de manera que
municipios colindantes pertenecientes a comunidades autónomas distintas,
pero con características semejantes, presenten criterios de valoración
homogéneos, es decir, coordinados. Puesto que realizar esta tarea con la
totalidad de municipios, presenta una gran dificultad, es preciso restringirlo
a un conjunto de municipios abarcable; para ello, al conjunto de cada una
de las Áreas Económico-homogéneas se ha considerado que además de las
capitales de provincia, sean seleccionados 10 municipios como
representativos de cada una de sus distintas áreas y son estos municipios
cabecera de comarca los que se procede a coordinar; donde se establecen
las comparaciones, de manera que los criterios que se han fijado para cada
uno de estos municipios es necesario extenderlo a cada uno de los otros
municipios integrados en la comarca, entendiendo que los criterios fijados
para uno puede hacerse extensivo al resto. Ello lleva a considerar los
criterios marco, como criterios origen de la coordinación, como ya se ha
indicado más arriba. Actualmente este procedimiento se ha simplificado
para poder realizar la coordinación de un modo ligeramente diferente
convirtiendo este procedimiento en un proceso anual de coordinación pero
que conserva en esencia los mismos principios.

Las competencias de las Comisiones Superiores de Coordinación

Inmobiliaria se encuentra regulada actualmente por el capitulo III del
real decreto 417/2006 de 7 de abril que en sus Artículos 5 y 6 regula
su composición y funciones.

Las funciones de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria

se relacionan en el artículo 6 se indica lo siguiente:

Artículo 6. Funciones

Corresponden a las Comisiones Superiores de

Coordinación Inmobiliaria las siguientes funciones:
a) Proponer al Ministro de Economía y Hacienda los
módulos y criterios de valoración, a efectos
catastrales, de los bienes inmuebles.
b) Aprobar los criterios marco de coordinación nacional
de valores catastrales con el objeto de garantizar la debida
equidad.
c) Resolver las discrepancias que les sean elevadas por
las Juntas Técnicas Territoriales, de acuerdo con lo
previsto en el artículo 11 g) de este real decreto

_________________________________________ 25
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

e) Verificar que las Ponencias de valores cuyo ámbito

territorial comprenda más de una Comunidad
Autónoma se ajustan a los criterios de coordinación
establecidos conforme al apartado b) de este artículo
f) Informar, previamente a su aprobación, las
Ponencias de valores especiales cuyo ámbito territorial
se extiende a más de una comunidad autónoma.
f) Cualesquiera otras que les pueda encomendar el
Presidente de la Comisión.

Como vemos las competencias básicas de la Comisión Superior de

Coordinación Inmobiliaria se centran en el establecimiento de los criterios
marco de coordinación y todo lo relativo a su aplicación. Comprobar e
informar aquellas Ponencias de valores especiales cuyo ámbito territorial
supere el propio de una comunidad autónoma.

En relación a la composición de la Comisión, esta se encuentra

regulada por el artículo 5 del Real Decreto 417/2006 de 7 de abril por el
que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que
atendiendo a las directrices que en la misma se establecen la Presidencia la
ocupa el Director General del Catastro y en cuanto a las vocalías existen
representantes de la administración Central, representantes de las
administraciones de las comunidades autónomas y representantes de la
administración Local en la siguiente proporción:

- 4 técnicos designados entre los funcionarios del Ministerio de

Economía y Hacienda.
- 1 técnico entre los funcionarios de la Agencia Estatal de
Administración Tributaria.
- 1 técnico designado en representación de la Dirección General de
Registros y del Notariado.
- 1 técnico titulado superior designado en representación del
Ministerio de Medio Ambiente, medio rural y Marino.
- 1 técnico titulado en representación del Ministerio de Vivienda.
- 4 técnicos titulados superiores representantes de las comunidades
autónomas.
- 4 técnicos titulados superiores representantes de la
Administración Local.
- Pudiendo participar otros titulados superiores con voz pero sin
voto según establece el artículo que lo regula.

Posteriormente estos criterios que han sido recogidos serán comunicados a

las Junta Técnicas y finalmente a las Gerencias Territoriales conforme a lo
establece en su punto 3 la norma 21 del Real Decreto 1020/1993 según
vemos:

3. Las Juntas Técnicas Territoriales, comunicarán a cada

Gerencia Territorial de su ámbito la coordinación
establecida, que habrá de ser tenida en cuenta en la
redacción de las Ponencias de valores.

___________________________________________ 26
Tema 9
 La Coordinación Nacional de Valores

El trabajo de coordinación finaliza con la supervisión realizada por

el Ponente donde comprueba que las directrices generales que se han
elaborado en el proceso de coordinación han sido contempladas en las
ponencias y que los límites que se han indicado no son rebasados por
ninguna de las Zonas de Valor. Al tiempo que se verifica que el conjunto de
la documentación se encuentra completa.

Finalmente como resultados visibles de los trabajos de coordinación,

está la formalización de un conjunto de documentos que se pueden
consultar, que garantizan la calidad y el carácter científico de estos
procesos, que permitan el contraste entre la distintas Juntas Técnicas y el
control interno y, por último, que den seguridad jurídica frente a consultas
externas, incluidas las procedentes de los tribunales.

b) Importancia fundamental de la obtención de información de

mercado

No hay que olvidar que lo que perseguimos es una coordinación de

valores y que la situación óptima consistiría en disponer de los valores de
mercado y de los valores de construcción de los productos inmobiliarios más
frecuentes en todos los municipios, con lo cual la clasificación en grupos
sería automática. Por lo tanto, la obtención de información de mercado, de
valores en venta y de la construcción, debe ser absolutamente prioritaria.
Solamente si no existe mercado, con carácter siempre subsidiario, se
utilizarán métodos estadísticos para la fijación de valores de referencia.

Debe ser obligación de las Gerencias Territoriales el seguimiento de

los valores de mercado, costes de construcción y demás parámetros de
valoración de los productos inmobiliarios más característicos de los distintos
grupos de municipios, analizando cada año la información procedente de los
trabajos de revisión y de otras prospecciones realizadas al efecto. Las
Gerencias Territoriales transmitirán toda esta información de campo a las
Gerencias Regionales, para su análisis y coordinación construyendo con ello
un...

Observatorio de mercado.

Sistema previo de verificación de datos necesarios para la

coordinación

Datos externos a los valores de mercado utilizables en los procesos

de coordinación.

Las fuentes externas que nos pueden suministrar información son

fundamentalmente, a nivel estatal, el Instituto Nacional de Estadística y, a
nivel regional, las Comunidades Autónomas, las Delegaciones de la Agencia
Estatal, y los ayuntamientos. También se puede conseguir información de
los colegios profesionales, de algunas empresas como las suministradoras
de electricidad, de asociaciones de bancos y cajas, u otros.

_________________________________________ 27
Tema 9
 BLOQUE V. CATASTRO

Sin ánimo exhaustivo, los datos más frecuentemente utilizados han

sido:
nº de habitantes e incremento o disminución de la población.
nº de bancos
nº de plazas hoteleras
nº de teléfonos
nº de vehículos
nivel de renta
nº de transmisiones de dominio
nº de altas en el impuesto de actividades económicas o de licencias
de actividad
nº de licencias de obras o licencias de primera ocupación
visados de los colegios de arquitectos o aparejadores
nº de contratos de alta para el suministro de electricidad
Km. de distancia al centro de actividad económica comarcal o
regional.

Bibliografia

• Constitución Española de 1978.

• Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
(BOE de 8 de marzo de 2004).
• Decreto 417/2006 de 7 de abril, por el que se desarrolla el
texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (B.O.E. de
24 de abril de 2006).
• Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio por que se aprueban
las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores
del suelo y de las construcciones para determinar el valor
catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (B.O.E.
de 22 de julio 1993).
• Orden EHA 2386/2007 de 26 de julio por la que se determina
el ámbito territorial de los consejos territoriales de la propiedad
inmobiliaria de Madrid y Barcelona y se establece el
procedimiento de designación de los representantes locales en
diversos órganos colegiados (B.O.E. de 4 de agosto de 2007).
• Real Decreto 1464/2007 de 2 de noviembre por el que se
aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los
bienes inmuebles de características especiales (B.O.E. 20 de
noviembre de 2007).

___________________________________________ 28
Tema 9