Estudio de Actualizacion de Zonificacion Catastral

ZONIFICACION CATASTRAL Y DETERMINACION DE VALORES DE
SUELO Y CONSTRUCCION
ESTUDIO DE ACTUALIZACIÓN DE LA ZONIFICACIÓN CATASTRAL Y DETERMINACIÓN DE

VALORES DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN ACORDES AL MERCADO INMOBILIARIO
ÚNICAMENTE PARA LAS CABECERAS MUNICIPALES”
1. Justificación
El sistema catastral en el Estado de Campeche, desde sus inicios ha presentado diversos

dificultades, entre los cuales sobresalen, la incapacidad de vincularse con el Registro Público de la
Propiedad, la debilidad institucional, un marco jurídico demasiado complejo y obsoleto, pero
principalmente la ausencia de procesos de modernización y actualización, entre ellos el de la
operación mediante firma electrónica o la capacidad del estudio permanente de determinación de
zonas y áreas de valor del suelo, como herramientas básicas de determinación de valores
catastrales más apegados a la realidad de mercado.
A través de los años, los actores del mercado inmobiliario, han externado su preocupación por
las debilidades del marco jurídico y de las instituciones que gobiernan el proceso inmobiliario, que
incluye desde la regulación del desarrollo urbano, la autorización de los proyectos, el registro de las
operaciones inmobiliarias y la resolución de incidentes judiciales. La fortaleza institucional del
Catastro y del Registro Público de la Propiedad, son parte especial en la que los inversionistas y la
población que adquieren propiedades inmobiliarias, tienen especial interés, ya que su función es
garantizar la legitimidad y la certeza de los derechos que se constituyen sobre los inmuebles.
Sin embargo, después de muchos años de esfuerzos y de inversiones cuantiosas para su

modernización, el Registro sigue presentando, en la mayoría de las entidades federativas, acciones
pendientes en su modernización. En virtud de que en el Estado Mexicano, los Gobiernos de los
Estados cuentan con soberanía, en lo que toca a su régimen interior y los municipios con la
autonomía que les brinda la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos de acuerdo al
artículo 115, las atribuciones en materia de registro inmobiliario difieren de Estado a Estado, así
como entre sus municipios, lo que ha ocasionado que se amplifiquen las debilidades originales,
incrementándose el riesgo y el costo, lo cual desalienta la inversión inmobiliaria.
Como resultado de un diagnóstico general a nivel nacional, el cual incluyó la recopilación de

necesidades detectadas en los Estados y Municipios, a continuación se enlistan de manera
sintetizada las principales problemáticas en materia de catastro:
• Los usuarios no están satisfechos con los servicios catastrales y registrales.

• Los catastros y registros tienen una baja eficiencia y pobre calidad de servicios.
• Los catastros y registros son concebidos como autoritarios y no como instituciones de servicio
público.
• La ciudadanía desconoce la importancia del catastro y de registrar sus derechos de propiedad.
• La información de un inmueble en el registro público de la propiedad y en el catastro es
inconsistente y no existen reglas claras para la solución de tales problemas.
• La orientación que se le ha dado a los proyectos de modernización catastral ha sido con un
enfoque recaudatorio, lo que origina descuido en la veracidad de la información sobre los
propietarios.1
Para resolver la problemática expuesta, la Federación ha decidido retomar en su carácter de

promotor del Sistema Nacional de Planeación Democrática a que se refiere el mandato contenido
en el artículo 26 Constitucional, la promoción de la modernización de los registros y catastros, de
tal manera que estas instituciones sirvan a los planes de desarrollo económico y social del país y de
los propios Estados, mediante la definición de un modelo de catastro que considere la
modernización de estos de manera integral, que sirva como referencia y guía para las oficinas
catastrales de los Estados y municipios del país.
Nuestro Estado, ha tendido un gran avance como generador de políticas en materia catastral,
esto debido al Programa de Modernización Catastral, iniciando su inclusión en el año 2011 con el
objetivo de realizar acciones y obtener resultados que sean de beneficio para toda la ciudadanía.
Parte de los logros que se alcanzaron al incluirse en el Programa de Modernización es la
actualización de información de los predios de ámbito urbano de las cabeceras y juntas
municipales, que constaron de la generación de cartografía digital a nivel de predio y de un censo
patrimonial que recabó la información básica necesaria de inscripción catastral y registral. También
se homologaron los mecanismos y procedimientos de todas las oficinas catastrales mediante una
reingeniería de procesos y sustentado jurídicamente, todo esto con la finalidad de sentar las bases
para garantizar la certeza jurídica de la propiedad en el Estado. El Sistema de Gestión Catastral
Multifinalitario, se encuentra operando actualmente, en todos los Municipios del Estado con base
en la información cartográfica con fechas de toma aerofotogrametría que va desde el año 2009
hasta 2011, esto de acuerdo a lo que se menciona en el documento denominado Proyecto
Ejecutivo de Modernización Catastral del Gobierno del Estado de Campeche. 2
1
INFOCAM et-al, Proyecto Ejecutivo de Modernización Catastral del Gobierno del Estado de Campeche,
2013, México.
2
Ibídem.
Por último, en lo referente a la zonificación catastral actual, esta fue generada en el periodo de
1993-1994, cuando el Estado de Campeche incorporó por primera vez información cartográfica
catastral para las áreas urbanas de las cabeceras municipales y desde entonces ha sido la misma,
sin tomar en cuenta los cambios de uso en el proceso de ocupación del territorio, además de
considerar también que en cuanto a la valuación catastral, fue en el año 2000, cuando se realizó en
cada uno de los Municipios del Estado, un estudio para determinar los valores unitarios de suelo y
construcción que sirven de base para el cálculo de los valores catastrales y desde entonces los
incrementos a dichas tablas se han basado solamente en porcentajes generalizados apelando de
forma muy elemental al factor inflacionario anual.
Por las razones anteriores, a través del presente Estudio de actualización de la zonificación
catastral y determinación de valores de suelo y construcción acordes al mercado inmobiliario
únicamente para las cabeceras municipales, se busca modernizar el catastro para una mejor
eficiencia y eficacia, que sea de beneficio tanto para el habitante como usuario del mismo servicio y
de la autoridad para tener los elementos básicos que le permitirán realizar su labor con mayor
celeridad y apego a la realidad en cuestión de los valores que son asignados a las zonas de cada
Municipio. Además de poder contar con información veraz, actualizada y con servicios catastrales
eficientes utilizados para múltiples propósitos para beneficio y seguridad de los campechanos.
2. Marco Jurídico
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
El contexto legal al que se apega el estudio se origina de la reforma al artículo 115 de la

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, decreto publicado en el Diario Oficial de la
Federación el 23 de diciembre de 1999, en el ámbito de gobierno municipal, citándose de la
siguiente forma en el artículo quinto transitorio:
“Artículo Quinto.- Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los
estados, en coordinación con los municipios respectivos, adoptarán las medidas
conducentes a fin de que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el
cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean equiparables a los
valores de mercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, a realizar las
adecuaciones correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las
mencionadas contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de
proporcionalidad y equidad.”3
3
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf.
Determinando el propio Decreto, que establece la obligación de los Ayuntamientos y las

Legislaturas de equiparar los valores unitarios de suelo a los valores de mercado.
Por lo anterior, es que el párrafo cuarto de la fracción IV del Artículo 115, Constitucional,
queda de la siguiente manera, el cual a la letra dice:
“Los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán a las

legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos,
contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y
construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la
propiedad inmobiliaria.”4
Ahora bien, en materia de catastro la primera legislación fue del Distrito Federal, dicha Ley se
publicó en el Diario Oficial el 23 de diciembre de 1896, y se denominó Ley de Catastro del Distrito
Federal; teniendo como características, regir la formación de un catastro fiscal, geométrico,
parcelario, mixto, con sistema de avalúos por clases y tarifas, perpetuado por medio de una
conservación constante y con avalúos revisables periódicamente.
Constitución Política del Estado de Campeche
En la Constitución del Estado menciona las atribuciones que se le confieren a los municipios, es
así como el artículo 105, en su fracción III menciona que administrarán libremente su hacienda, la
cual se formará de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las
contribuciones y otros ingresos que la ley establezca. Así como podrán percibir las contribuciones,
incluyendo las tasas adicionales sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división,
consolidación, traslación y mejora, así como las que tengan como base el cambio del valor de los
inmuebles.
También se menciona en el artículo 107 que los Honorables Ayuntamientos, en el ámbito de

sus competencias, propondrán al H. Congreso del Estado las cuotas, tasas y tarifas aplicables a
impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y tablas de valores unitarios de suelo y
construcción que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad
inmobiliaria. A más tardar el 30 de noviembre de cada año, los Honorables Ayuntamientos deberán
presentar al Congreso del Estado las iniciativas de Leyes de Ingresos Municipales correspondientes,
para que, una vez que sean aprobadas por éste, entren en vigor para el siguiente año.
4
Ibídem.
Código Civil del Estado de Campeche
En la legislación del Estado de Campeche, los bienes inmuebles que se encuentran situados
dentro del Territorio del Estado, se regirán por las disposiciones del Código Civil del Estado de
Campeche, aún cuando pertenezcan a extranjeros.
Ley de Fraccionamientos, Unidades Habitacionales, Condominios y Uso de Inmuebles en tiempo

compartido del Estado de Campeche
Las disposiciones jurídicas que regulan la división de terrenos, la construcción de

fraccionamientos, unidades habitacionales y en la que se establece las normas que rijan la
propiedad en condominio así como el uso y disfrute de inmuebles en tiempo compartido es la Ley
de Fraccionamientos, Unidades Habitacionales, Condominios y Uso de Inmuebles en tiempo
compartido del Estado de Campeche.
3. Antecedentes del Estudio
El objetivo de este trabajo es el Estudio de actualización de la zonificación catastral y

determinación de valores de suelo y construcción acordes al mercado inmobiliario únicamente para
las cabeceras municipales, el cual a través del sistema valuatorio permita ser utilizado de forma
eficiente y de fácil manejo en el método comparativo de mercado, para ser utilizado en la
valoración del suelo y construcciones, procurando con ello verificar que la información obtenida se
ajuste al precio real de venta.
El método de mercado quizás el más utilizado en la valuación inmobiliaria, independientemente

del sistema que utilice, como ejemplos están el método de comparación de Campell, regresión
múltiple, análisis de varianza o el sistema de homologación, entre otros.
Para el presente estudio se empleara el sistema de homologación, el cual se caracteriza por ser
de fácil manejo, sin embargo es el menos utilizado y difundido, ya que el empleo de sus factores, no
han sido considerados en forma correcta para la aplicación de los valores en el catastro, púes
actualmente estos factores son los utilizados por el valuador, ya que estos factores son
determinados por la características propias de la zona en estudio.
Asimismo, este estudio será el medio para identificar los factores más significativos, con esto se
realizara una integración de los factores que considere las características de la construcción y el
terreno, como la superficie de terreno y construida, edad, estado de conservación, calidad del
proyecto, calidad de construcción, zona de ubicación, equipamiento urbano, calidad de vialidad,
por mencionar algunas. Con ello, se permitirá llegar a un valor de la vivienda más justo y
fundamentado en la normatividad, a través de un proceso matemático auxiliado por la estadística y
la ingeniería de costos.
El sistema de homologación es el proceso, en el que se pretende hacer comparables dos o más

bienes inmuebles que por sus características son parecidas pero no idénticos, para que con base en
los datos de mercado, y sus características obtenidas de cada uno de los comparables, se pueda
llegar a una conclusión respecto al valor del bien analizado, es decir el sujeto.
Cuando se emplea el sistema de homologación para ser utilizado en el método de mercado, se

podrá contar con un método valuatorio que permita conocer de forma rápida y menos subjetiva, el
valor de los predios –terreno y construcción-, pues; al utilizarse de forma clara y puntual los
elementos más significativos que dan valor a un bien inmueble, se estará en condiciones de ofrecer
confianza y seguridad a los habitantes del Estado de Campeche. Este sistema se aplica a la valuación
masiva, pudiendo ser de gran utilidad en los Catastros de las Cabeceras municipales.
4. Delimitación del área de estudio
Nuestro estudio se enfoca en las cabeceras municipales que conforman el Estado de

Campeche: Calkini, Hecelchakán, Tenabo, Hopelchen, Champotón, San Francisco de Campeche,
Escárcega, Palizada, Carmen, Candelaria, Calakmul, donde se realizó parte de la investigación de
este estudio con el apoyo y asistencias de los departamentos de Catastro de cada municipio, para
recabar la información directa en relación a los antecedentes del inventario de la propiedad raíz,
estructurado por el conjunto de registros o padrones inherentes a las actividades relativas a la
identificación, registro y valuación de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado.
5. Términos del estudio
El proceso de modernización del Catastro en el Estado de Campeche, se apega al Modelo

Óptimo presentado por la Federación con el fin de fortalecer los procesos y las herramientas para
contar con información de calidad y garantizar una correcta generación, administración y valuación
del inventario de los bienes inmuebles urbanos y rústicos del territorio del Estado y una relación
directa en el marco normativo, procedimental y tecnológico que consolide la vinculación con el

Registro Público de la Propiedad, el Registro Agrario Nacional y otras entidades relacionadas con la
información territorial hacia garantizar la certeza geográfica y jurídica en el Estado.
Para continuar las acciones realizadas en el Estado en lo referente al catastro y su

modernización, pretendiendo alcanzar un mayor acoplamiento al Modelo Óptimo de Catastro que
promueve el Gobierno Federal, el Estado de Campeche, a través de su Secretaria de Gobierno y por
conducto del Instituto de Información Estadística, Geográfica y Catastral del Estado (INFOCAM), se
promovió el Proyecto Ejecutivo de Modernización Catastral (PEC) en el año 2013,5 y es bajo esa
premisa que se origina el estudio, con el fin de presentar un instrumento que dé certeza y
establezca las bases para la consolidación de las acciones en materia del proceso de homologación
de terminantes de la zonificación y valores catastrales en las cabeceras municipales que conforman
el Estado de Campeche.
El proceso de valuación se realiza cada año en los diferentes municipios del estado y es el
municipio el que determina la actualización de los valores unitarios de suelo y construcción. Por su
parte, la legislatura local es el órgano encargado de revisar y aprobar las propuestas pronunciadas
por los ayuntamientos.
La última actualización de valores se llevó a cabo en el 2000 y para el próximo año se espera la
entrada en vigor de la nueva tabla de valores de suelo y construcción.
Sin embargo, aun cuando la revisión de los valores catastrales se efectúa anualmente, resulta
evidente que en la mayoría de las municipalidades, la aproximación de los valores catastrales
respecto a los valores comerciales es en términos reales, notablemente menor para los fines
recaudatorios hacendarios el no contar con una base de valor catastral homóloga con la comercial,
genera un impacto negativo que repercute directamente en la falta de equidad y proporcionalidad
en los tributos inmobiliarios. Por lo anterior, es conveniente que en la determinación de valores
unitarios de suelo y construcción se revisen los valores de mercado constantemente; así como la
revisión de las dinámicas urbanas que permitan mantener actualizados los valores unitarios.
Es muy frecuente suponer que el incremento al valor catastral implica necesariamente

aumentos en los tributos inmobiliarios; esto no es exacto, ya que es facultad de la legislatura del
Estado definir las bases de la tributación y las tasas impositivas que son factibles de aplicar, a fin de
incrementar la recaudación de manera proporcional sin provocar oposición o malestar social. Por
5
INFOCAM et-al, Proyecto Ejecutivo de Modernización Catastral del Gobierno del Estado de Campeche,
2013, México.
tanto, los ayuntamientos son responsables de actualizar el valor catastral y la Cámara de Diputados
de determinar los montos a contribuir de los tributos.
Derivado de los cambios observados en el proceso de gestión catastral (estado-municipios), en

los procedimientos de determinación de la base del valor catastral y en los procedimientos del
cobro de impuestos inmobiliarios, en un alto porcentaje de ayuntamientos se generó una situación
de coexistencia de tres padrones de distinta naturaleza, los cuales dificultan seriamente la
integración y operación adecuada de un padrón catastral que apoye eficientemente el cobro de
impuestos y la administración del territorio urbano.
Estos padrones con orígenes, propósitos y administradores distintos son los siguientes:
Padrón fiscal
Padrón fiscal automatizado
Padrón catastral
Cada uno de estos padrones integra información que en algunos campos es común, aunque
no siempre coincide. También existen campos que se encuentran sólo en uno o dos de los
padrones, resultando en algunos casos ser información innecesaria o absolutamente rezagada. De
igual forma se observa que en cada padrón se han realizado diversos procedimientos de
actualización y complementación de manera aislada.
Igualmente se propone incorporar disposiciones que definan los períodos y procedimientos

que al interior realizará el ayuntamiento, a efecto de llevar a cabo la determinación de nuevos
valores catastrales, distinguiendo claramente entre las que se realizan por cambios en los valores
de la construcción y las que tienen su origen en cambios de los valores de suelo. Asimismo,
especificar los procedimientos y causas extraordinarias que obligarían a un proceso de revaluación,
tales como la construcción de vialidades, la apertura de fraccionamientos u otras.
En donde la valuación catastral tiene por objeto asignar valores de mercado a los predios
ubicados dentro del territorio del Estado de acuerdo con la Ley, manuales, e instructivos
correspondientes y demás disposiciones sobre la materia, mismas que hacemos referencias en esta
metodología.
6. Proceso metodológico
Como hemos aclarado en párrafos anteriores, el objetivo principal del presente estudio es
lograr que la determinación de valores de suelo sea acordé al mercado inmobiliario.
La consecuencia lógica de la sobreoferta, es un sensible movimiento en los precios comerciales

de los inmuebles, luego entonces la tarea del perito valuador profesional, al encomendársele un
estudio valuatorio de un bien, no debe soslayar todas las variables que influyen al valor y se toma
una tarea enfocada a analizar el objeto de estudio desde todos los ángulos adecuados y conocidos,
tales como, el Enfoque de Costos, por el método físico o directo; el Enfoque de ingresos, que puede
ser por el método de capitalización de rentas; el Enfoque de productividad; o algún otro, pero es
claro, que es muy importante, considerar en el presente estudio al Enfoque desde el punto de vista
de Mercado para su aplicación en la homologación.
El enfoque de mercado, se sustenta en la comparación de nuestro sujeto de estudio respecto a

los inmuebles disponibles o ventas realizadas en el mercado inmobiliario y el procedimiento
consiste en estimar la deseabilidad del bien en función de los sustitutos encontrados, con el objeto
de deducir el precio más probable que podría alcanzar el bien en análisis, basándose en el principio
de sustitución, que sume que un comprador bien informado no pagará por la propiedad en estudio
más del precio de compra de otra propiedad sustitutiva igualmente deseable y exactamente igual a
la analizada.
El sistema de homologación emplea coeficientes, es decir los factores de homologación que

actúan como correctivos de ajuste, y trata de analizar los valores encontrados, que es igual a los
inmuebles comparables, homologándolos con respecto al inmueble en estudio, el sujeto; el cual se
incrementara o disminuirá en relación a sus características.
El sistema funciona considerando siempre como base a nuestro sujeto, de tal forma que se
proporcionará un coeficiente de 1.00 al sujeto, y dando por consiguiente un valor menor a 1.00, al
factor de homologación comparable, si se considera de menos calidad al comparable, de una
característica especifica; y viceversa; superior a la unidad, cuando el sujeto sea de mejor calidad a la
muestra recabada.
Parte importante del estudio, es identificar los elementos de comparación o factores que
intervienen en la determinación del valor de un bien, analizar los coeficientes de ajuste mismos que
permitan la homologación de los inmuebles comparables con el sujeto y ambiciosamente,
establecer al final, un sistema practico de fácil aplicación y comprensión, que sirva de sustento en
nuestro enfoque comparable de mercado, mediante el cual se llegue a Valores Comerciales
confiables.
Así también, para que este sistema sea utilizado de la manera adecuada, es necesario contar
con un correcto y exhaustivo estudio de mercado, en el que se tiene clasificado los inmuebles en
función de sus características principales. Este estudio, deberá abarcar el conjunto de los diferentes
tipos de inmuebles que se quieren comparar, pues a pesar de que esta información solo será
representativa, deberá contemplar, en la medida de lo posible, una muestra parcial del parque
inmobiliario actual.
Por otro lado, es necesario verificar la información recabada, cuando ésta sea obtenida a través
de fuentes no directas, en este caso, se debe de visitar el inmueble y tomar toda la información
referente, a su ubicación, su entorno, estado de conservación de cada uno de sus elementos y edad
del inmueble, para verificar si es o no comparable con el objeto de estudio. Es importante anotar la
fecha de vista o venta según sea el caso, para poder ir contando con una base de datos.
Junto con la investigación de mercado, también es necesario realizar una estratificación de las
muestras de campo depuradas en función de los criterios de homologación en los tipos de
inmuebles, debiendo considerar del tipo de construcción y de la zona donde se encuentre ubicado.
Esta información de campo, es la que servirá de base para el presente estudio, y será registrada
en una base de datos, de tal forma, desde la cual podamos transportar con una relativa facilidad a
través de comandos basados en búsquedas y referencias, hacia una hoja prediseñada, en la cual,
con solo cambiar el número de muestra, cambie también todos los datos del análisis.
Es en este paso, en el que se demuestra la utilidad del método, ya que se puede aplicar en
cualquier parte, caso particular emplearlo en cada cabecera municipal, lo único que cambiaria, sería
las características de comparación de los inmuebles, que en cada lugar consideren de acuerdo a los
productos del mercado inmobiliario.
6.1. Factores que afectan al valor
Dentro del amplio marco de referencia que llamamos antecedentes del valor se encuentra
una gran diversidad de elementos que es necesario tener en cuenta para obtener márgenes de
confiabilidad que se acerquen lo más posible a la realidad de la materia objeto de nuestro análisis.
A continuación se indicaran brevemente cuáles son y en qué consisten esos elementos.
En primer lugar, se verá lo relativo a las tendencias que engloban aspectos de suma
importancia, como son; la economía, en cuanto actividades industriales, comerciales y agrícolas;
los ciclos de negocios, en lo que hace a los periodos de sub y sobre- producción, inflación y de
recesión; la población, en lo que se refiere a nacimientos, muertes y cambios; los índices de poder
adquisitivo, los diversos tipos de financiamiento como se opera y, por último los impuestos. Otro
elemento importante es el de la influencia internacional, en el cual se advierten aspectos como el
equilibrio de pagos, el precio del oro, los montos de los intereses y la estabilidad de la moneda
extranjera.
Por otra parte, hay que considerar también la influencia nacional en sus aspectos en políticas
hacendarias, intereses bancarios, disponibilidad de financiamiento e impuestos. También, hay que
tener en cuenta los elementos que tienen su impacto más directo en los valores, como , por
ejemplo, los datos del municipio, que abarcan los aspectos de empleo, niveles de ingresos,
incremento, disminución y migración de la población, así como los tipos de financiamiento
existentes.
Por lo que respecta a los datos de la zona, éstos se analizan dependiendo de cómo sea
determinada la zona como residencial, comercial o industrial.
En caso de que sea residencial hay que considerar los factores físicos tamaño, topografía,
apariencia o aspecto, tamaño y forma de los lotes, tipos de calles, condiciones del suelo y del
subsuelo, drenaje, riesgos naturales, clima, infraestructura, tipo y homogeneidad de las casas,
proximidad con centros comerciales, culturales, deportivos y el grado de contaminación. Por otra
parte, deben de advertirse los factores económicos: población, patrones de uso, baldíos, nuevas
construcciones, empleo, ingreso familiar, porcentaje de propiedad y de arrendamiento, ventas y
vacantes, niveles de precio, niveles de renta, financiamientos otorgados, impuestos prediales y el
costo de los servicios. En lo que respecta a los factores gubernamentales, por su parte son:
servicios municipales, planificación, zonificación, construcciones permitidas e impuestos. Los
factores sociales, que son aquellos que se refieren a las características de los residentes, a la
densidad de índices de delincuencia y criminalidad.
En el caso de la zona comercial, los factores físicos que es preciso observar son: calles, suelo y
subsuelo, drenaje, estacionamientos, tránsito y contaminación. Igualmente hay que considerar
los factores económicos: cambios de población, desarrollo, rentas, vacantes, costos de la
propiedad, competencia con otras zonas comerciales y financiamiento; los factores
gubernamentales y los factores sociales.
Para la zona la zona industrial, intervienen, como factores físicos: tamaño y forma de los lotes,
calles, desastres naturales, clima, infraestructura, basura, transporte y localización de
trabajadores; como factores económicos: salarios, sindicatos, costos de servicios y de transporte e
impuestos. De igual modo se deben incluir los factores gubernamentales y los factores sociales.
Además de lo señalado en los párrafos anteriores, existen otras circunstancias que crean,
mantienen o incrementan los valores inmobiliarios y que se deben de tomar en cuenta en la
elaboración de los avalúos. Por lo que es necesario tener que analizar el mercado y aplicar
fórmulas para valor presente, valor futuro, capitalización de rentas, comparación de mercado,
entre otros en casos muy específicos ya que la capitalización de renta para nuestro caso no es
viable ya que solo se pretende obtener el valor de suelo y construcción.
En el siguiente apartado se aborda específicamente el factor social, económico, jurídico y el

físico-natural.
6.2.Factores sociales
Estos factores nos ayudan a explicar los patrones de uso de la tierra como así también la
demanda y el precio de los inmuebles (terrenos-construcciones). Los sociólogos sostienen que la
gente tiene ciertos deseos básicos de pertenencia a un territorio y de gozar de compañía. Estos
deseos se manifiestan en los agrupamientos de personas cerca de los centros urbanos y en las
variaciones en el uso de la tierra, estos factores se ven reflejados en aspectos como: seguridad,
equipamiento e infraestructura y clases sociales, los cuales se determinan un valor en la valuación
llamados Valuación multifactorial para terrenos, mismos que un momento impactan en menor o
mayor porcentaje al valor del suelo.
El prestigio –plusvalía- también cumple un rol importante en el uso de la tierra, en la medida

en que los individuos y los grupos buscan ciertas localizaciones por razones tanto económicas
como sociales. Estos motivos llevan a la invasión y sucesión de usos de la tierra. La invasión ocurre
en la medida en que una población, por ejemplo, jubilados de buena situación económica que
buscan casas frente al mar, buscan expandir su territorio y mejorar su posición. El caso en que la
nueva población desplaza a la vieja, como ocurre hoy en nuestros centros de población.
Este patrón ocurre hasta que un nuevo equilibrio se alcanza con un patrón obviamente
diferente del uso de la tierra y sus valores. También se puede atribuir a los siguientes: La
distribución por edad, la educación, las tasas de criminalidad, y el orgullo de ser propietario son
otros factores sociales que afectan los patrones de uso de la tierra y sus valores, índice de
crecimiento poblacional, el cual puede ser positivo o negativo, así como los cambios en la densidad
de la población; cambios en el número de miembros de una familia; la distribución geográfica del
nivel social, como por ejemplo vecindarios valorizantes o minusvalorizantes; actitudes hacia los
cambios arquitectónicos de diseño y funcionalidad; zonas de moda; cambio de costumbre y
normas en la sociedad; inclinación hacia las actividades educacionales y sociales.
6.3.Factores económicos
Los factores económicos, se relacionan con el estado general de las economías internacionales,
regionales y locales. Las variables de la demanda que afectan los valores de la tierra o
construcciones incluyen los niveles de empleo, niveles salariales, niveles de ingreso y el poder
adquisitivo, la disponibilidad de financiamiento, las tasas de interés, y los costos de transacción. Las
variables de la oferta incluyen la cantidad disponible de tierra; los costos de desarrollo, construcción
y financiamiento; y los impuestos y otros costos de tenencia, mismos que en valuación se
determinan en el proceso de homologación de los factores de los comparables, antes mencionados.
Estos factores, particularmente aquellos que se relacionan con la oferta de la tierra pueden
variar sustancialmente de un área a la otra, como son los recursos naturales; su cantidad, calidad,
localización y su grado de uso; tendencias industriales y comerciales; tendencias de los empleos y
niveles de salarios, esto se traduce como apertura o cierre de fuentes de trabajo; disponibilidad de
dinero, créditos, entre otras fuentes financiables; niveles de precios, tasas de interés y cargas
impositivas; devaluaciones, es de acuerdo a la estabilidad monetaria; y la infraestructura básica, que
afectan en su momento y pueden dar un valor mayor o menor aun inmueble, su aplicación está dada
en la aplicación del proceso multifactorial.
6.4.Factores jurídicos
Las políticas con respecto al orden legal, el gobierno y las relacionadas con el sistema político
pueden incrementar o disminuir la demanda por la tierra. Las políticas favorables promocionan el
uso y el desarrollo eficiente de la tierra. A nivel nacional, las políticas económicas, fiscales, y
monetarias pueden o bien promover o retardar el crecimiento económico y la demanda por la
tierra. Los gobiernos nacionales, estatales, y locales a menudo proveen incentivos o desincentivos
específicos para el desarrollo de la tierra a través de mecanismos de gravamen impositivo,
zonificación, controles del uso de la tierra, y controles de la renta.
La calidad de los servicios de los gobiernos locales, como los caminos, las escuelas, el
transporte público, la protección policíaca y protección civil, también afectan la demanda,
incluyendo: el régimen de propiedad, de acuerdo a lo establecido en la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos; planeación Urbana, que va en función de la legislación en materia de
Asentamientos Humanos, fraccionamientos y condominios, los reglamento de Zonificación Urbana
primarias y secundarias, Programas Directores Urbanos, Atlas de riesgo, entre otros
ordenamientos ambientales y urbanos; así como las leyes que afecten el uso, venta, renta o
explotación de los inmuebles, la Política monetaria que afecte el libre uso de la propiedad raíz.
6.5.Factores físicos o naturales
Estos factores explican ampliamente los patrones de los valores de la tierra dentro del área de
una ciudad o una cierta área del mercado. Al analizar estos factores, resulta útil distinguir los
conceptos del lugar y la localización. Los atributos del lugar son el tamaño, la topografía, y otros
factores físicos de un área determinada. Los atributos de localización o de conexión se enfocan
en la ubicación de la zona con respecto a otros lugares, como por ejemplo el centro de negocios, el
acceso a las autopistas, las áreas comerciales, las escuelas, las costas o un basurero. Los atributos del
lugar afectan los valores de la tierra dado que los dueños son capaces de usar los recursos
inherentes de la tierra; los atributos de localización afectan el valor de la tierra dada la cercanía o
accesibilidad de la misma a otros recursos.
Un modelo exitoso de valuación de la tierra debe incluir variables del lugar y de localización, así
como también: el tipo de clima; la superficie; subsuelo y recursos naturales; fertilidad de la tierra;
fenómenos meteorológicos, tormentas, huracanes; topografía.; inundaciones, erupciones volcánicas,
fuego, sismos, contaminación ambiental, control de desastres; factores comunitarios, como el
transporte, vías públicas, templos o iglesias, puntos de interés, polos de desarrollo, escuelas,
parques, entre otros; y factores urbanos.
7. Investigación de campo
Durante el desarrollo de la investigación en campo, se considera el conjunto de inmuebles que

se quieren comparar en las diferentes zonas de las cabeceras municipales en su área urbana
principalmente, que pese a ser información representativa, deberá contemplar, en la medida de lo
posible, seis comparable por zona actual de la base de valores del parque inmobiliario, los cuales
serán terrenos baldíos y casas habitacional, mismas que se ubicaran por lo menos seis sujetos en el
50% de cada una de las zonas catastrales de las cabeceras municipales.
En los casos de los centros de población de las cabeceras municipales donde no cuenten con
sujetos muestras para hacer el sistema de homologación, para encontrar el valor de la zona en
estudio se hará la traslación de los sujetos encontrados en otras zonas de la cabecera municipal,
donde se aplicarán los factores de eficiencia de servicios públicos e infraestructura, para a
completar el 50% de las zonas catastrales si se diera el caso.
El sujeto (muestra) en estudio, es un terreno baldío con las características propias de un lote
tipo, que es el común denominador en la manzana en su fondo y frente, en los casos que el origen
sea los centros de población o colonias de origen agrario o invasión por mencionar algunos y en los
casos como señala la Ley de Fraccionamientos vigente en el Estado, el lote tipo tiene una medida
estándar en toda una zona o fraccionamiento, mencionadas en dicha ley.
Cabe señalar que para recabar la información acorde al presente estudio, se basó en la cédula
de investigación, que es un formato claro y sencillo, mismo que facilitó la recolección de los datos
necesarios y específicos para emplear en el presente trabajo, siendo prudente realizar una
inspección física al entorno del sujeto de estudio, para tratar de identificar inmuebles en venta u
operaciones realizadas, agotando la posibilidad de entablar comunicación directa para obtener la
información. Ver anexo 1, Formato de Investigación de Campo.
Cuando la información sea obtenida a través de fuentes directas, es decir, visitar el inmueble y
tomar datos fiables referentes a su ubicación, su entorno, estado de conservación y edad del
inmueble, para observar si es o no comparables con el objeto de estudio. Es importante señalar que
se registre la fecha de visita, para poder ir contando con un banco de datos, los cuales deberán ser
de acuerdo a la Inspección general de la zona de estudio, considerando tomar fotografías.
Reiterando que es necesario realizar la inspección específica del inmueble, en el que se debe contar
con un guion y tomando fotografías de la calle de ubicación, fachadas y detalles interiores más
relevantes, elementos claves en la determinación del valor.
La información de campo que fue recabadas a través del mercadeo de los inmuebles en los
municipios, se concentró en una base de datos de forma tabular, misma desde la cual se pudo
transportar con relativa facilidad a través de comandos basados en búsquedas y referencias, hacia
una hoja prediseñada, en la cual, con solo cambiar el número de muestra, cambie también todos
los datos a imprimir. Esto facilitó el desplazamiento dentro de nuestro archivo de mercado, ya que
contar con una hoja por separado para cada muestra, haría tener una cantidad incontable de hojas.
7.1.Análisis de selección de investigación
De acuerdo al Diccionario de la Real Academia Española menciona que un análisis es la

“Distinción y separación de las partes de un todo hasta llegar a conocer sus principios o
elementos”.6 Por lo que el análisis, es el acto de separar las partes de un elemento para estudiar su
naturaleza, su función o bien su significado. El análisis es un efecto que comprende diversos tipos
de acciones con distintas características y en diferentes ámbitos, pero en suma es todo acto que se
6
Definición de análisis, http://lema.rae.es/drae/?val=analisis
realiza con el propósito de estudiar, ponderar, valorar y concluir respecto de un objeto, persona o
condición.
Cuando se haya realizado la investigación de campo, se procederá al análisis de la selección de

la información, misma en la que se aplicara el Sistema de Homologación mediante el método de
comparación del mercado.
7.2. Métodos de georreferenciación del terreno
El presente apartado se refiere a los sistemas de georreferenciación, mismos que son

utilizados para su ubicación de un sistema georreferenciado, ya sea catastral o de las diferentes
instancias que manejan una cartografía aérea, es importante mencionar que al emplear estos
sistemas, son únicamente para ubicar y referenciar el terreno, por lo que su aplicación no afecta el
valor del suelo.
7.2.1. Cuadricula universal transversa mercator (UTM)
La proyección UTM, es un Sistema Cilíndrico Transverso conforme, tangente al elipsoide a lo

largo de un meridiano que se toma como origen, pero, en grandes extensiones, a medida que nos
alejamos del meridiano tangente, las deformaciones aumentan escandalosamente, es por ello, por
lo que se divide la tierra en 60 husos de 6 grados sexagesimales cada uno, obteniendo así 60
proyecciones iguales, pero cada uno con su meridiano central.
A continuación se ilustra la proyección UTM:

7.2.2. Geoclave
En el caso de la localización de los terrenos, en los que algunos o en su mayoría, dependiendo

de las características de cada uno de los municipios, se caracterizan por estar alejados de las
manchas urbanas, representan una problemática para la persona que realiza las valuaciones en los
terrenos en cuanto a la certeza de su ubicación, ya que se debe consignar dicha clave en su
dictamen de valor.
Si bien es cierto que en un predio citadino, poder ser ubicado dentro de una carta urbana o
plano catastral, que refiere su localización precisa dentro de una manzana así como los colindantes
del bien en estudio, al contrario que un terreno rural no catastrado.
Para solucionar las adversidades, por la falta de catastros rurales para la localización de estos
inmuebles se puede realizar mediante los siguientes métodos: Los planos de los predios
colindantes, las cartas geográficas, los navegadores satelitales (GPS) y las geoclaves.
La geoclave es un Código de Identificación Numérico, conocido también como CIN. Esta clave
se utiliza para definir un punto en el espacio mediante datos geográficos de latitud y longitud, estos
datos numéricos expresados en grados-minutos-segundos se denominan Guarismos. Es decir es
una consecución de 13 cifras formada por los siguientes datos:
Latitud Longitud Número de control

GG MMSS GG MM SS C
Grados Grados Número de control
Minutos Minutos
Segundos Segundos
Es importante considerar que, si los grados de Longitud obtenidos son < a 100 se elimina el
primer número.
Ahora bien, en el caso de que el último número de control es igual a la suma de todos los
guarismos anteriores y si cuya suma < a 9, se vuelve a sumar los guarismos hasta que resulte un
número con un solo guarismo.
Estos sistemas de georreferenciación del predio en valuación se utilizan como referencia para
su ubicación de un sistema georreferenciado, ya sea catastral o de las diferentes instancias que
manejan una cartografía aérea, la cual puede estar restituida en una malla o cuadricula, donde la
georreferencia es parte de la misma. Su aplicación no afecta el valor del suelo, ya que es solo de
referencia para la ubicación del terreno.
8. Composición territorial de la República Mexicana y del Estado de Campeche
La composición del territorio mexicano, se integra por las superficies continental, insular y
marítima. Entendemos que la de la superficie continental se refiere a la parte del territorio nacional
que está articulado con el Continente Americano y la insular, a la superficie de las islas del país. La
superficie marítima está constituida por el Mar Territorial y la Zona Económica Exclusiva (ZEE).
El área que ocupan el mar territorial y la Zona Económica Exclusiva se define por medio de
tratados internacionales con Estados Unidos de América, Guatemala, Belice, Honduras y Cuba,
quienes son los países que limitan con nuestro país Estados Unidos Mexicanos. Dentro de las
dependencias federales que tiene la atribución de custodiar el mar territorial y la Zona Económica
Exclusiva corresponde a la Secretaría de Marina.
A continuación se muestra una imagen en la que se ejemplifica la superficie continental, insular

y marítima:
Fuente:INEGI. Marco Geo estadístico Nacional 2005.
Territorio nacional en km2

Superficie territorial 1 964 375
Superficie continental 1 959 248
Superficie insular 5 127
Superficie marítima 3 149 920
Océano pacifico 2 320 380
Golfo de México y Mar Caribe 829 540
Total 5114 295
En lo que corresponde al Estado de Campeche la división política se representa de la siguiente

forma:
Cada cabecera municipal contempla un esquema en cuanto a la composición de su territorio,

el cual se explicara más adelante por cada una de las cabeceras municipales.
La Identificación de los procesos de crecimiento y expansión y sus efectos sobre el valor del
suelo urbano que adquiere, es una herramienta fundamental para intervenir en los valores de suelo
urbano ante su ocurrencia. La formación de valor del suelo en las ciudades intermedias y los
factores, actores y agentes sociales que inciden en ello, es lo que se propone examinar y exponer
en este trabajo, teniendo en cuenta que, en este rango de ciudades, los procesos mencionados no
se reproducen al igual que en las ciudades como Campeche y Carmen ya que son en distinta escala.
En las cabeceras municipales las diferentes distribuciones del suelo se dividen en suelo urbano,
suelo de expansión (reserva territorial), suelo ecológico (reserva ecológica), y suelo rural o agrícola,
es aquí donde la distribución del suelo está dada por su actividad económica preponderante para el
crecimiento del centro de población de la cabecera municipal.
8.1.Forma y estructura de la Ciudad

La ciudad es un lugar de intercambios materiales, es el lugar más favorable para la distribución

de los productos manufacturados e industriales, y para el consumo de bienes y servicios diversos.
Es representativa del sistema económico, social y político. Los elementos de la ciudad obedecen a
condiciones surgidas del entorno físico, del clima y del paisaje, y también a necesidades profundas
de la comunidad, así como a circunstancias espirituales de todo orden. La ciudad es más que un
conjunto de casas, determinada organización funcional que se concretiza en estructuras materiales.
8.1.1. Tipos de forma de la Ciudad
La forma de una ciudad está definida por su dimensión o extensión física, por sus límites que
constituyen el perfil de la ciudad en planta y por su perfil vertical y de contorno. Tales
características son ordenadas por el elemento básico de la forma, que es la traza, o sea, la red de
vías de circulación que van desde las arterias principales hasta las pequeñas calles de vecindario.
Cada tipo de traza determina una forma de ciudad diferente, aunque en la mayoría de las ciudades
se combinan distintos tipos de trazas. La extensión y forma de una ciudad e adaptan al medio físico
en que ésta se encuentra enclavada. Los planos de una ciudad son diseñados de acuerdo con un
concepto definido de forma, se moldean de acuerdo al medio natural y ofrecen un gran número de
variantes.
Las formas básicas son tres, de las cuales se desprenden las demás, estas son: rectilínea,
reticular o cuadricula; radio céntrica o radial y la de malla, desordenada o de plato roto.
La rectilínea indica una interacción de orden y es producto de una voluntad (se necesita que
alguien decida que el trazo de todas las calles será reticulado, facilita la lotificación, la
administración y el tránsito, pero causa un desperdicio de viabilidad y pobreza visual, además de
monotonía.
La forma radial, se estrella o radio céntrica indica concurrencia de las vías hacia un punto
importante de atracción que se desee resaltar y a medida a que crece la ciudad, aparecen vías
circulares alrededor del centro.
La disposición desordenada, de malla o plato roto es una traza articulada que crece en forma
orgánica. Es la resultante de muchas intenciones distintas de sus habitantes. Produce una gran
riqueza visual, pero dificulta la orientación y el tránsito. Este es el plano de muchas ciudades
medievales, la mayoría de la cuales posteriormente se transformaron de acuerdo con las líneas
rectas. Solo quedan algunas pequeñas ciudades o barrios con estas características.
La forma líneas es generalmente el resultado de una línea o espina de transportes o de la

topografía natural que solo permite un crecimiento lineal.
La forma de anillo se produce cuando una ciudad se desarrolla alrededor de un gran espacio
abierto. Como ejemplo de esta forma en nuestro país se encuentra la bahía de Acapulco ha hecho
que la ciudad se desarrolle en forma de anillo a su alrededor.
La constelación se produce cuando hay una serie de ciudades con dimensiones semejantes,
localizadas próximas unas de otras.
El satélite o satélites corresponden a una constelación de pequeñas ciudades que se

distribuyen alrededor de una ciudad principal.
8.1.2. Estructura urbana
La estructura urbana está constituida por una serie de elementos físicos destinados a la
realización de actividades distintas. La distribución de estos elementos en el espacio determinado la
existencia de diferentes zonas en la ciudad, mismas que corresponden a diversos usos de suelo. Los
principales elementos de la estructura urbana son habitación, industria, comercio y oficinas;
vialidad y equipamiento. Cada uno de estos usos del suelo se puede presentar con características
diferentes; así, pues existen diversos tipos de habitación, de vialidades, entre otros elementos.
Habitación
Se clasifica en residencial, media y popular, de acuerdo al estrato socioeconómico que la

ocupa, o en unifamiliar, dúplex o multifamiliar, según el número de familias que ocupan cada
unidad. Es común encontrar zonas de viviendas mixtas, estos casos se presentan cuando existe
habitación media y popular, o porque la vivienda se encuentra mezclada con otros usos, ejemplo de
ello un comercio.
Industria
Generalmente se clasifica en tres tipos, pesada, mediana y ligera. Es pesada cuando emplea
grandes equipos y produce ruidos, polvos o humos, por lo cual se debe controlar, para evitar
problemas de contaminación y separada de la vivienda, ya que no es compatible con ella.
Comercio y oficinas
En el desarrollo de esta actividad se utilizan instalaciones de diversos tipos, pues se considera

desde una pequeña tienda de barrio, a zonas de comercio especializado, grandes tiendas de barrio,
a zonas de comercio especiales, grandes tiendas de menudeo y mayoreo. Hasta centros
comerciales planificados.
El comercio se zonifica espontáneamente en las áreas centrales de las ciudades, donde se

mezcla con oficinas de todo tipo y ocupa zonas de alta densidad, con edificios altos. Los centros
comerciales planificados han surgido como forma de llevar los servicios comerciales a las zonas
habitacionales alejadas del centro y pasan a conformar subcentros urbanos.
Vialidad
La vialidad es el elemento básico de la forma urbana y de la estructura de la ciudad, ya que los

elementos se ordenan dependiendo de esta. Existen tres tipos de vialidades, la primaria, secundaria
y terciaria. La vialidad primaria eses aquella que se caracteriza por las vías principales o que
atraviesan yoda la ciudad o gran parte de ella, son las más amplias y las que siempre presentan
mayor tráfico. En el caso de la vialidad secundaria son las que relacionan distintas zonas de la
ciudad, vinculadas con las vía primarias. Por último, la vialidad terciaria corresponde a las calles más
pequeñas de vecindario, que dan servicio a zonas pequeñas y, debido a su escasa extensión, son
atravesadas por poco tránsito.
Equipamiento
Corresponde al conjunto de edificios y espacios destinados a dar servicios especializados a la

población, o donde se realizan actividades comunitarias, dentro de los principales equipamientos
podemos encontrar:
 Educacional: Jardín de niños, primaria, secundaria y bachillerato.

 De salud: Consultorios, clínicas y hospitales.
 Comerciales: Mercado, rastro y abasto.
 Culturales: Biblioteca, museo, teatro y centro social.
 Recreativos: parques, jardines, plazas y cines.

 Deportivos: canchas, centros deportivos y estadio.
 De comunicaciones: correo, telégrafo y teléfono.
 De transporte: Terminales de autobuses y taxis, ferrocarriles y aeropuerto.
 Municipal: Bomberos, panteones, basureros, policía y oficina municipal.
En la ciudad se realiza una serie de actividades diferentes y, como su ejecución requiere un

espacio determinado, se generan distintos sectores de uso de suelo, que unidos y articulados por la
vialidad, formarán la estructura urbana, las cuales en el sistema de valuación su aplicación es para
tener el concepto de los diferentes usos de suelo que pueden impactar el valor del suelo mismo, ya
sea por sus características de estructura urbana o físicas de la propia ciudad.
El análisis de la estructura de la ciudad permite conocer parte de su problemática y llegar a

conocer los valores propios de la zona. Una zonificación más detallada de esta estructura facilita
distinguir entre zonas habitacionales; visualizar las carencias de equipamiento, como escuelas,
hospitales, en determinadas zonas de la ciudad, entre otros. Con esto el suelo urbano puede tener
mayor o menor valor económico en las diferentes zonas de la ciudad.
La estructura urbana es un importante medio para planificar y su objetivo es llegar a conocer y

localizar en el espacio los principales problemas de la ciudad, así como las zonas que funcionan
adecuadamente, y al mismo tiempo visualizar las posibilidades de crecimiento futuro de esa ciudad,
de acuerdo con las características geográficas de su emplazamiento y con la estructura existente, es
como la plusvalía, o la oferta y demanda hace que el suelo urbano tenga méritos o deméritos para
la valuación de los mismos.
El uso de suelo se determina en dos procesos, en el levantamiento físico del inmueble o zona,
para determinar el uso preponderante en ese momento; en segundo término se utiliza de acuerdo
a la normativa vigente para valuación de inmuebles 7.
8.2.Clasificación de predios
Un predio es aquel bien inmueble conformado por un terreno comprendido dentro de un

perímetro, el cual se encuentre edificado o terreno baldío a que pertenezca en propiedad, posesión
o por cualquier otro título a una o varias personas. Los predios se clasifican en regulares, irregulares
y en manzana urbana.
Circular 1462, Comisión nacional bancaria.

7
Predios Regulares
Los predios regulares son aquellos que cuentan con las siguientes características, los de forma
de cuadrilátero con uno o más frentes, cuyos ángulos no difieran en más o menos de 10° del ángulo
recto; también aquellos cuadriláteros que presenten uno o más ancones que no excedan en más de
1.00 m. lotes en esquina (dos frentes) con pancoupés que no excedan en más de 2.00 m. siempre
que sus linderos interiores no difieran en más o menos 10° del ángulo recto de las perpendiculares
trazadas a los alineamientos. Asimismo, se consideran predios regulares, los polígonos con un solo
frente que sean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares.
Predios Irregulares
Los Irregulares son los que teniendo uno o más frentes, sean cuadriláteros cuyos ángulos
difieran en más de 10 ° del ángulo recto, los triángulos con uno o más lados a la calle, los polígonos
de más de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares, así como los
lotes interiores.
Los predios ubicados dentro de una manzana urbana se definen de acuerdo a su ubicación, por
ejemplo intermedio, esquina, intermedio dos frentes, intermedio dos o más frentes. También según
su posición en una manzana urbana, como puede ser cabecero; manzanero, 4 o más frentes;
manzanero tres frente o Interior.
8.3.Lote tipo
En el sistema de nomenclatura para predios, se estableció por la Ley Predial de 1993, este
sistema de Nomenclatura definía los predios por un conjunto de 3 cifras: sección o región, manzana
y predio, imponiéndose la formación de juntas Regionales integradas por tres representantes del
departamento del D.F. y tres representantes de los propietarios, donde se pugnaba por obtener el
avaluó general, uniforme y justo de la propiedad raíz del Distrito Federal que garantice a los
propietarios el reparto equitativo de la plusvalías.
Posteriormente, se relacionaron las proporciones de los predios y se formó el llamado lote tipo
o también llamado prototipo, porque relaciona en valor de la tierra en cada predio de acuerdo con
procedimientos y tablas uniformes que determinan los incrementos y castigos que corresponden
de acuerdo con su ubicación, forma y dimensiones. La determinación de las unidades tipo de las
construcciones se hizo clasificándolas por tipos según sus materiales, calidad de mano de obra y
productividad media.
Es decir, se le denomina lote tipo a la dimensión estándar de un predio localizado en una

manzana. Generalmente el fondo del lote, será dado en función del ancho de la manzana y el frente
dependiendo del tipo de zona o colonia que se trate, así pues, en una ciudad se puede tener
diversos y variados lotes tipos.
Ahora bien, el lote tipo puede variar en función del tipo de urbanización o bien encontraremos
también lotes con dimensiones menores a 7.00 metros de frente, asentados generalmente en el
centro de las ciudades donde los propietarios realizan subdivisiones o segregaciones para traslado
de dominio, donaciones entre otros trámites.
Siendo aplicable también para nuestro estudio las medidas consideradas en la Ley de
fraccionamientos y Unidades Habitacionales, Condominios y Uso de Inmuebles en tiempo
compartido del Estado de Campeche, ya que en el artículo 42 8 menciona, que los lotes de
fraccionamientos del tipo de habitación popular, por destinarse a clases proletarias, “se venderán a
precios moderados y podrá permitirse que tengan un frente mínimo de siete metros y una
superficie no menor de ciento veinte metros cuadrados”, asimismo se tomara en cuenta los
programas directores urbanos que existan en los municipios del estado, donde algunos señalan el
lote tipo, y en el caso de los lotes tipos que fueran de los antes mencionados, se le denomina lote
tipo a la dimensión estándar de un predio localizado en una manzana, tomando el fondo del lote,
en función del ancho de la manzana y el frente dependiendo del tipo de zona o colonia que se trate,
dando por ello una diversidad de lotes tipos en una zona o en la ciudad.
Entiéndase como lote tipo (moda), al lote cuyo tamaño se repite más en el área, enclave o en
el corredor del valor. (Consultar los lotes tipo, en los Programas directores y Parciales de Desarrollo
Urbano, o legislación vigente)9
El sistema sobre el lote tipo es el mismo que se utiliza actualmente, y se realiza con
levantamientos individuales de manzanas divididas en los predios que la forman con detalle de las
construcciones que las ocupan, asignando números de cuenta por división de predios y fijar las
bases de tributación catastral, basándose en avalúos catastrales, manifestaciones de
arrendamiento y avisos de traslado de dominio.
En el caso del Estado de Campeche, es importante considerar la figura de subdivisión y se

aplica siguiendo los lineamientos establecidos en la Ley General de Asentamientos Humanos
(LGAH), en su artículo 9º se establece que en lo que respecta a la jurisdicción de cada municipio le
corresponde expedir las subdivisiones, y estas a su vez deben estar apegadas con los planes o
programas de desarrollo urbano y reservas; usos y destinos de áreas y predios. Por lo que, cada
municipio es el encargado de realizar este trámite, a través del área que se designe para tales
8
Ley de Fraccionamientos y unidades habitacionales, condominios y uso de inmueble en tiempo compartido
del Estado de Campeche, http://congresocam.gob.mx/leyes/index.ph
9
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria. Gaceta oficial del Distrito
Federal, 6 de diciembre del 2013.
efectos. Esto dependerá de la estructura con la que cuente cada Ayuntamiento, como puede ser la
Dirección de Obras Publicas o en su caso la Dirección de Desarrollo Urbano.
Por último, en el caso de que el predio a valuar disponga de un frente menor a 7.00 metros,
será necesario aplicarle un factor de demérito correspondiente denominado, frente menor al del
Lote tipo, en función de que; independientemente de que no cumple con la norma del frente
mínimo, dificulta en gran medida la elaboración del proyecto arquitectónico.
8.4.Divisiones virtuales para valuación de predios
Para realizar las divisiones virtuales para valuación de predios, es importante contar con los
planos, los cuales son el elemento principal para iniciar el proceso de valuación. Estos deben estar
en rigurosa escala y deberá ser presentado por el interesado en que se realice la valuación,
después; obteniendo los planos se procede a realizar la división de fracciones correspondientes.
Asimismo, la superficie del lote valuado, deberá considerar con lo expresado en la escritura de
propiedad, tanto en área como en la dimensión de sus linderos y la posición del Norte.
Una vez que se haya determinado la forma y la posición del lote en la manzana de su
localización, se procede a seccionarlo en fracciones que denominaremos dimensiones virtuales,
esto se realizara de acuerdo a lo siguiente:
Primero se inscribirá un Rectángulo con la mayor área posible con proyección al frente de la
calle, esta fracción la denominaremos como “Áreas Regulares” (Ar). Posteriormente, las superficies
restantes se limitaran con líneas punteadas, hacia el frente de la calle con relación al Rectángulo
mayor inscrito, con prolongaciones hacia los linderos del fondo y frente del lote. (Ver figura “A”)
3
2
1
Figura “A”
Figura 1.- Rectángulo mayor.

Figura 2.- Áreas irregulares sin Frente.
Figura 3.- Áreas irregulares sin Frente y con acceso de fondo.
Figura 4.- Área irregular sin Frente.
Cada una de las Fracciones ó Polígonos que resulten de la División Virtual efectuada, ya sean
de Fondo, laterales ó con frente a la calle, procederemos a darle Nomenclatura y a determinar el
área Gráfica que representen con relación la superficie total del lote valuado.
Con lo anterior, se concluye el primer paso para efectuar la valuación del predio en cuestión
denominado División virtual del Lote para Valuación.
8.5.Investigación de terrenos en base al Sistema de Homologación
8.5.1. Factores de valuación para Terrenos
Los factores de valuación son elementos o circunstancias que contribuyen, junto con otros
elementos que ayudan a producir un resultado. Para la valuación de los terrenos es importante
considerar los siguientes factores: factor de área, factor de irregularidad, factor de fondo, factor de
frente, el factor pendiente, el factor de ubicación y factor de topografía. Estos factores son los más
significativos para realizar la valuación de un bien inmueble.
8.5.2. Factor de área
Este factor determina la relación existente entre el Área del Lote Tipo y el Área Total Valuada,
mediante la siguiente fórmula:
F.A.: 0.25 x (ALT /ATV) + 0.75

De donde:
F.A. es Factor de Área.
ALT es el Área del Lote Tipo.
ATV es el Área Total Valuada.
0.25 es una constante propia de la formula
0.75 es una constante propia de la formula
Este concepto debe aplicarse a los lotes cuya superficie sea menor ó mayor a la del lote tipo, al
aplicarse ésta fórmula encontraremos.
Cuando se aplique a un lote mayor del lote tipo Valuado, resultará un factor de Demérito.
Cuando se aplique a un lote menor del lote tipo Valuado, resultará un factor de Incremento o
Premio.
Esto está determinado por el proceso de valuación de lotes tipo, donde se determinan los méritos y
deméritos del propio terreno10.
8.5.3. Factor de irregularidad
Son aquellos predios que no quedan comprendidos dentro de los predios regulares, las
fracciones sobrantes después de inscribir lotes regulares (lote tipo), dentro del predio irregular 11.
De esta fórmula resultara un factor de demerito aplicable a las áreas irregulares resultantes de
la División Virtual Efectuada.
De donde:
FI: Factor de Irregularidad
AR = Área Regular
AT = Área Total
El área regular es el lote tipo (10.00 x 15.00, 7.00 x 20.00, por mencionar algunos), o el área
propia del terreno a valuarse, es la que se tomara para la aplicación de la formula en la División
virtual del terreno12.
10
Ibidem.
11
Madero García, Ruy J. Valuación Catastral, Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores
de la República Mexicana, A.C. México 2002.
12
Ficha de Homologación División Virtual de terreno, M.V. Arq. Pablo E. Prast Riestra; Colegio de valuadores
tabasqueños A.C.
Los factores de irregularidad y de forma no son los mismos criterios para la valoración de un
terreno.
8.5.4. Factor Fondo
El factor de fondo13 se calculara con los deméritos o castigos aplicables a las Fracciones que
presenten Fondo mayor al del Lote tipo predominante en la manzana ò zona.
Cuando el fondo del lote sea mayor del fondo del lote base, se fraccionaran el lote trazando
paralelas al frente a las distancias iguales del fondo.
Para tomar en cuenta el efecto del fondo, el valor unitario de la fracción obtenida se
multiplicara por un factor de fondo (FF) como sigue:
a) Para la fracción más cercana del frente del lote ( en la figura, la fracción 1) donde FF= 1.00
b) Para la fracción siguiente (fracción 2 de la figura) donde FF= 0.70, siendo esta una
constante ya establecida en valuación.
c) Para las siguientes fracciones se multiplicaran el factor anterior por 0.70, así sucesivamente
hasta cubrir el fondo del lote. En nuestro caso la fracción 3 tendrá un FF = 0.70 x 0.70 = 0.49
Es decir, Factor de fondo (F.F.) su constante será 0.70 y se multiplicara cuantas veces sean las
fracciones de un terreno.
BANCOMER, S.A., Institución de Banca Múltiple, Instructivo de valuación inmobiliaria, Septiembre de

13
2003.
Ejemplo:
F.F = 0.70 x 0.70 x 0.70=0.34 esto quiere decir que hay tres fracciones más del lote tipo.
F.F = 0.70 x 0.70 x 0.70 X 0.70= 0.24 esto quiere decir que nuestro lote tipo tiene cuatro fracciones
más del lote tipo.
Y así sucesivamente si el lote tiene más fracciones.
8.5.5. Factor Frente
El frente es la característica más importante de un lote de terreno urbano, ya que da acceso y

servicio al lote. Por ello en algunas entidades se usa una dimensión de frente como unidad de valor.
A este respecto cabe indicar que, donde se encuentran frentes menores que el frente tipo, es
preciso aplicar un factor de demerito, ya que reduce el acceso y, por consiguiente, la posibilidad o
la comodidad de aprovechamiento de un predio.
En el caso de factor de frente 14 (Fr.) se aplicara la siguiente formula, cuando el predio a valuar
disponga de un frente menor a 7.00 metros.
En donde:
FR= es factor frente del lote tipo autorizado
También la siguiente variante en Fr.:
Donde si el frente del lote es igual a 7.00 metros su factor de frente resultante será 1.00
Donde si el frente del lote es igual a 6.00 metros su factor de frente resultante será0.72
Donde si el frente del lote es igual a 4.00 metros su factor de frente resultante será0.65
14

Siendo esto una regla ya establecida en valuación.
Para la aplicación de esta fórmula de factor de frente se tiene como referencia el lote tipo de
7.00 mts de frente, su aplicación resultante de la formula será diferente cuando el lote valuado sea
mayor que el lote tipo.
8.5.6. Factor de topografía
Este Factor es una Variante del Factor de Pendiente (F.p.) y resulta de multiplicar un Dato Fijo
(0.35) por la Pendiente del Lote o Talud Equivalente, cuyo resultado se restará a la unidad.
F. Top.= Factor de topografía
F. Top. = (1 – 0.35t)
De donde:
t = Talud Equivalente.
8.5.7. Factor de comercialización
El factor de comercialización se determina en base a la siguiente formula.
En donde:
Com.= es comercialización.
I = inflación
g = % por ciento de gastos de venta
n = número de meses en comercializar
8.5.8. Factor de ubicación
En el caso del factor de ubicación15, depende de la posición del lote en la manzana, por
ejemplo:
FU= Factor de Ubicación
Clave lote Posición del lote en croquis Tipo de zona

manzana residencial comercial
0 Intermedio 1.00 1.00
1 Esquina 1.15 1.20
2 Dos frentes 1.10 1.15
3 Tres o más frentes 1.15 1.20
Cabecero
4 1.25 1.35
5 Manzanero o más 1.30 1.40

frentes
6 Manzanero 3 1.25 1.35

frentes
15

7 Interior 0.70 0.75
Este factor de ubicación es con respecto a la posición del comparable dentro de la manzana,
donde hay dos valores uno residencial y otro comercial de acuerdo al uso del comparable, se toma
por la apreciación en el levantamiento del sitio 16.
8.5.9. Factor de zona (FZ) comparable con el resto de la ciudad
Este factor nos indica en la posición que se encuentran dentro la estructura urbana de la
ciudad, tomando en cuenta los aspectos como son: céntrica, intermedia, periferia, de expansión y
rural17, donde muchas veces esta ubicación depende si cuentan con los servicios e infraestructura
cercana, donde los valores son los siguientes:
Céntrica 1,000
Intermedia 0,950
Periférica 0,900
De Expansión 0,850
Rural 0,800
Es aquí donde la percepción del valuador nos dirá la característica a asignar al comparable en
estudio. En nuestros casos de acuerdo al crecimiento de los centros de población se elabora un
plano de catastral con las características antes mencionadas de acuerdo a la consolidación de las
mismas.
8.5.10. Aplicación en la hoja de cálculo del sistema de Homologación de terrenos
La aplicación de los factores antes mencionados se toma en consideración de acuerdo a las

diferentes normativas vigentes para la valuación 18, mismas que se aplican, para el sistema de
homologación de valores de suelo y construcción.
16
Madero García, Ruy J. Valuación Catastral, Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la
República Mexicana, A.C. México 2002.
17
Lineamientos para la Valuación Inmobiliaria, INFONAVIT, de las unidades de Valuación, A.C.
Para estos factores su aplicación en el valor del suelo será de acuerdo a las características
propias de cada sujeto en estudio, tomando en cuenta la habilidad de percepción del valuador.
8.6. Valuación multifactorial para terrenos
Los elementos que son necesario considerar en la valuación multifactorial de terrenos son
los siguientes: el factor de eficiencia para terrenos, esto de acuerdo a los factores físicos,
económicos y gubernamentales. Como variables utilizamos su localización, vías de acceso,
urbanización, servicios, infraestructura, posición del lote, zona geometría, topografía,
productividad, proyecto, obras complementarias, alineamiento, uso de suelo, licencia de
construcción, precio de ventas estatus legal y las restricciones y afectaciones. Para cada una de
estas variables existe un parámetro que determina desde las condiciones máximas o mínimas en las
que se encuentra cada una de ellas. Posteriormente se obtiene el porcentaje de incidencia por cada
una de las variables, dando como resultado el factor de eficiencia del terreno, que se compara con
un porcentaje máximo.
No se
Nulo Aceptable Mínimo Mediano Alto Muy Alto Peligroso Total
Riesgo Observa
Ambiental 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Los factores que determinaran el multifactorial serán los siguientes, donde los parámetros
están dados en el proceso de valuación bajo los siguientes rangos, donde se especifica las
características dándole un valor numérico, para poder obtener un porcentaje del factor al final de la
valuación de cada una de estas.
Sin
Localización riesgo Riesgo Riesgo Muy Riesgo Riesgo Riesgo Riesto Riesgo Riesgo
mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto Considerable Sustancial
10 9 8 7 6 5 4 3 0
Productividad Optima Excelente Muy buena Buena Normal Regular Bajo Muy bajo Nula
Renta 10 9 8 7 6 5 4 3 0
Muy
Optimo Productivo Bueno Adecuado Regular Malo Obsoeto Sin
Proyecto Bueno
a Desarrollar 6 5 4 3 2 1 0,5 0,25 0
SOCIEDAD Hipotecaria Federal, S.N.C. Reglas de carácter general que establecen la

18
metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Diario

oficial, lunes 27 de septiembre del 2004. Y modificaciones vigentes.
Obras Bardas Cercas Rellenos Taludes Mejoramiento Patios Caseta Energia Otros
Complementaria
9 8 7 6 5 4 3 2 1
s
Sin Sin Derecho de

Vigente Por renovar No. Oficial Restricción Afectación Servidumbre
Alineamiento Restricc Afecta Via
5 4,75 4,5 4,25 4 3,75 3,5 3 2,5
Comercial
Comercial 2a Resid 1a Resid 2a Mixto I. Social Servicios Industrial Reserva
Uso Suelo 1a
5 4,75 4,5 4,25 4 3,75 3,5 3 2,5
Vias de
Periférico Principales Colectoras Sub-Colec Local Privada Camellón Vecinal Brecha
Acceso
10 9 8 7 6 5 4 3 0
Fuera de No
Avalúo Optimo Adecuado Excesivo Alto Bajo Mínimo
Precio de Venta Rango sabe
Ofertado 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0,25 0,1 0
Condomini Coo- No En
Privada Comunal Ejido Minoría Hipotecada
Status o Propied escriturada Litigio
Legal 6 5 4 3 2 1 0,5 0,25 0
Torres
Sin Restricción Afectación Arroyo Drenaje Der. Vía Oleoductos Otros
Restricciones CFE
y/o Afectaciones 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0,25 0,1 0
Licencia de Vigente Comercial Residencial Mixto Servicios I. Social Industrial Reserva Otro
Construcción 7 6 5 4 3 2 1 0,5 0,25
Para la aplicación de estas variables y sus coeficientes son de percepción del valuador en sitio
o al entrevistar o solicitar información del terreno o construcción a valuar, esta metodología está
basada en las características del alrededor del propio bien a valuar 19.
La aplicación de estos factores multifactoriales se ven reflejadas en el anexo de Excel mismo

que sirve para el proceso del sistema de homologación. Ver anexo 2, Valuación Multifactorial de
terrenos.
Para el caso de la aplicación de factor de eficiencia de servicios para terrenos por la zona de
ubicación, la aplicación son los siguientes factores:
Asociación de Institutos de Valuaciones, A.C.

19
Excelent Muy
Servicios Públicos e Bueno
Bueno Mediano Aceptable Regular Deficiente Nulo
Rangos 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65
Los rangos están dados por la formulación en valuación, de acuerdo a la investigación de un

profesionista de la Valuación20, mismos que fueron presentados y avalados en un congreso de
valuación, donde las semejanzas más cercana a la realidad del criterio de dictamen técnico de
calidad por algunas instituciones de gobierno.
En los casos de Agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, recolección de basura,
suministro de gas, telefonía, servicio de tv cable, vigilancia por mencionar algunos, los parámetros
se toman en cuenta de acuerdo a la eficiencia de los servicios en días.
En los otros casos como son los servicios: estacionamientos, señalización, guarniciones,
banquetas, ancho de calle, intensidad vehicular, señalización, nomenclatura, contaminación visual
y ambiental, ruidos, en estos casos los rangos se miden por su construcción y calidad de los
servicios.
Excelente: su coeficiente es igual a 1.00

Donde los servicios estén completos los 365 días del año.
Donde el servicio está completo al 100 % en cuanto a su construcción.
Muy Bueno: su coeficiente es igual a 0.95

Donde los servicios están en un rango de 365 días a 300 días del año.
Donde el servicio está al 95% en cuanto a su construcción.
Bueno: su coeficiente es igual a 0.90.

Mediano: su coeficiente es igual a 0.85.

20
M.V. Arq. Pablo E. Prast Riestra; Colegio de Valuadores Tabasqueños A.C.
Aceptable: su coeficiente es igual a 0.80.

Regular: su coeficiente es igual a 0.75.

Donde los servicios van en un rango de 149 días a 100 días del año.
Deficiente: su coeficiente es igual a 0.70.

Nulo: su coeficiente es igual a 0.65.

Donde no se cuenta con los servicios.
Estos parámetros se toman de acuerdo a la percepción del valuador o en algunos casos se

pregunta al usuario, solo para confirmar la existencia en su caso de estos servicios.
En la aplicación de acuerdo a la formulación establecida para valuación ninguno de los

parámetros tiene el mismo peso solo se marcan (1) como el indicativo de los parámetros de
acuerdo a la calidad de los factores de eficiencia de servicios en una zona. Ver anexo 3, Tabla de
factor de eficiencia de servicio.
En los factores de eficiencia de infraestructura los rangos que se toman son de acuerdo a la
distancia de donde se encuentre el inmueble a valuar contra la infraestructura.
Inmediat 800 o
INFRAESTRUCTURA o
200m 300m 400m 500m 600m 700m
más
Rangos 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65
En la aplicación de acuerdo a la formulación establecida para valuación ninguno de los

servicios de infraestructura tiene el mismo peso solo se marcan (1) como el indicativo de los
parámetros de acuerdo a la cercanía de los factores de eficiencia de infraestructura.
8.6.1. Valuación de terrenos en transición

Los terrenos cercanos a la mancha urbana no todos son considerados en transición, pues
existe una clasificación intermedia que refleja a los predios que en el mayor de los casos está
prohibido un cambio en el uso de suelo, sin embargo la cercanía a la mancha urbana provoca una
presión sobre los valores de la tierra y a esto se le conoce como influencia urbana, sin embrago los
valores de estos no podrán equipararse con los terrenos transición.
Un terreno en transición habitacional campestre o turístico debe contar con una característica
básica, el entorno, que es el valor adicional, es decir; el plus. Puede ser una playa, un río, un lago,
una presa, un bosque, unas ruinas arqueológicas, entre otros.
La diferencia entre ambas es que un predio de transición campestre es más local, y el

aprovechamiento del suelo es mucho más limitado. Existen factores de ajuste que son aplicables a
los terrenos en transición:
Acceso: premia o demerita a una propiedad por la calidad de los caminos que permiten llegar hasta
éste, estos pueden ser asfaltados, conformados, terracerías, brechas o caminos de herradura y
normalmente el valor disminuirá conforme la calidad del camino. En el caso de predios enclavados
en una zona de transición industrial, este factor suele ser determinante, no así en terrenos
turísticos o campestres, a los cuales no se les asignara demerito alguno siempre y cuando el
trayecto a recorrer no sea muy largo o bien se trate de un sitio de alta demanda.
Ejemplo de Acceso
Pendiente: premia o demerita una propiedad por la orografía, en términos generales, a mayor
pendiente disminuye el valor, con excepción de predios que disponen de mejores vistas (turísticos
o campestres) a los que debe asignársele incrementos importantes por su mejor vocación.
Ejemplo de pendiente
Asimismo, para este tipo de valuación de terrenos en transición también se aplican los factores
de superficie, en el que se puede premiar o demeritar a una propiedad por el tamaño de la misma;
y de ubicación, este factor es preponderante dado el incremento de valor de la tierra, conforme su
cercanía a la mancha urbana o la vocación y uso que influye en el valor de la tierra.
En los terrenos en transición también inciden los servicios municipales, permiso y derechos
sobre estos. Un incremento en el terreno se debe a que cuente con los servicios de agua potables,
alcantarillado, energía eléctrica, proximidad a carretera o autopista. El demerito se presente por la
carencia de permisos, afectaciones, restricciones y derechos de paso en el terreno.
Este tipo de terrenos no son aplicados en nuestro trabajo, debido a que en nuestro estudio
solo se refiere a las cabeceras municipales del estado de Campeche.
9. El cálculo del valor del suelo por homologación del terreno
Para realizar el cálculo del valor del suelo por homologación de los terrenos se consideran los
siguientes factores: comercialización, área, topográfica, de zona, de irregularidad, de ubicación y de
frente, mismos que se describen en los capítulos anteriores.
Una vez considerados todos estos factores se realiza la homologación que deberá dar como
resultado el valor unitario de homologación del terreno. Para un mejor ejemplo, se anexa tabla de
homologación del terreno. Ver anexo 4, Tabla de Factores SHT.
10. Valuación de las construcciones
Para efectos de determinar el valor de las construcciones enclavadas en un predio, será

necesario observar detenidamente de qué manera están emplazadas dentro del lote, que
características físicas y geométricas presentan, de cuantos niveles consta, si son o no funcionales,
expresando específicamente la calidad de la edificación y todas las características de descripción
general del predio, el cual se verá reflejado en el formato de avalúo correspondiente.
La descripción general del predio se refiere a las características del terreno, pero además debe
considerar las siguientes apreciaciones:
a) Genero del inmueble: Indica si se trata de una casa-habitación, de una vivienda, de un local
comercial, entre otros.
b) Niveles: Se describe cuantos niveles y cuerpos consta dicho inmueble, incluyendo planta
baja.
c) Tipología: Mencionar si es de transición, provisionales, semi-provisionales, económicas,

corrientes, medianas, buenas, de lujo o especializadas.
d) Exteriores: Señalar si cuenta con patios, vacíos y cajones de estacionamiento al frente ò al

fondo del lote.
e) Uso: Independientemente de la clasificación del inmueble a que se refiere el párrafo

segundo, mencionaremos si el uso de la construcción corresponde al mismo clasificado o si
cuenta actualmente con otro uso.
10.1. Clasificación de inmuebles
Podemos considerar como clasificación de inmuebles lo siguientes:
Vivienda
Casa-habitación Unifamiliar
Casa-habitación Dúplex
Casa-habitación Triplex
Casa-habitación Cuádruples
Casa-habitación en condominio horizontal
Residencia
Residencia especializada
Departamento
Departamento en condominio
Departamento de interés social
Edificio de departamentos
Edificio de oficinas
Edificio de comercio y oficinas
Edificios de comercios y oficinas en condominio
Local comercial
Local comercial en condominio
Plaza comercial
Centro comercial
Centro comercial en condominio
Salones de reunión o clubes sociales
Restaurante
Bar
Discoteca
Mercado
Central de abasto
Estacionamiento
Hotel (una, dos, tres, cuatro estrellas), Gran turismo y clase especial
Sucursal bancaria
Tienda departamental
Tienda de autoservicio
Hospital de nivel, 1, 2 y 3
Clínica
Sanatorio
Bodega
Nave industrial
Nave industrial y oficinas
Nave industrial y bodegas
Industria ligera, semipesado, pesada, artesanal

Parque industrial
Estaciones de servicio (gasolinera, carbugas, entre otros)
Estación de bomberos
Taller
Plantel Escolar: Maternal, primaria, secundaria, preparatorio, universitario
Edificios administrativos de gobierno
10.2. Clasificación general de las construcciones
En general existen diversas clasificaciones de los tipos de construcciones de acuerdo a sus

atributos y estos determinados por categorías, según los elementos de construcción con los que
están edificados.
Para este efecto tomaremos la clasificación general que se estable en la normatividad e

valuación vigente.
La construcción de acuerdo a la naturaleza se dividen en habitacionales y especiales. Las

construcciones habitacionales de acuerdos a su tipología, se clasifican en antiguas, modernas y
edificios.
De acuerdo a su categoría, las construcciones pueden ser:
a) Antiguas: se clasifican en económicas, medio y superior.

b) Modernas: se clasifican en interés social, popular, medio, bueno, superior.
c) Edificios: se clasifican en interés social, medio, superior.
d) Especiales: se clasifica en corriente, medio, bueno, muy bueno y superior.
Para una mayor ilustración ver en el apartado de anexos la tabla de clasificación de

construcciones. Ver anexo 5, Tabla clasificación de las construcciones 21.
10.3. Tipología de viviendas
Las construcciones habitacionales se dividen en las siguientes:
De transición
Colegio de Valuadores Tabasqueños A.C.

21
Se denomina a las construcciones que revelan una duración temporal difícilmente recuperable y
presenta los siguientes elementos:
 Techos: guano o paja.

 Muros: jaguacte, caña o tablas.
 Estructura: horcones de madera.
 Pisos: tierra.
Provisionales
De aprovechamiento transitorio con elementos recuperables que en su mayoría, pueden ser

desmantelados e instalados en otro sitio:
 Techos: láminas de zinc, asbesto o cartón asfalticos.

 Muros: láminas de zinc, cartón, asbesto.
 Estructura: con postes tubulares y de madera rustica.
 Acabados: Piso de tierra o cemento.
Semi-Provisionales
Las viviendas formadas por elementos permanentes y provisionales:
 Techos: tejas de asbesto ò zinc, onduladas ò de canalón.

 Muros: block ò tabique.
 Estructura: refuerzos de concreto armado.
 Acabados: pisos de cemento y algunos aplanados.
Económicas
Se aprecia una mano de obra semi-calificada, materiales de calidad económica y una distribución
adecuada a su uso.
 Techos: losas de concreto reforzado.

 Muros: block o tabique con refuerzo de concreto.
 Estructura: elementos de concreto armado.
 Acabados: aplanados, empastados, pisos de materiales pétreos como mosaicos o azulejos.
Corrientes
Formadas de materiales permanentes, donde se observa la intervención de un obrero o albañil, no

necesariamente calificado.
 Techos: Tejas de asbestos o zinc, onduladas ò de canalón.

 Muros: block o tabique.
 Estructura: refuerzos de concreto armado
 Acabados: pisos de cemento y algunos aplanados.
Medianas
Formados de elementos permanentes, de duración prolongada tanto en muros como en cubiertas

y revelan una mano de obra calificada.
 Techos: Losas de concreto reforzado.

 Muros: bock o tabiques con refuerzos de concreto.
 Acabados: aplanados y pisos de cerámicas y materiales pétreos.
Buenas
Mano de obra muy calificada, materiales de buena calidad y un proyecto arquitectónico.
 Techos: losas de concreto reforzado ò aligerado.

 Muros: block o tabique con refuerzo de concreto.
 Estructura: elementos de concreto.
 Acabadas: aplanadas, empastados, pisos materiales pétreos como losetas de cerámica,
mosaicos ò azulejos de buena calidad.
De lujo
Mano de obra altamente calificada, materiales de calidad superior y un proyecto arquitectónico.
 Techos: losas de concreto reforzado o aligerado.

 Muros: block o tabique con refuerzos de concreto armado.
 Acabados: aplanados, empastados finos, texturizados, pisos de mármol, granitos y losetas
de cerámica importada.
 Instalaciones: piscinas, equipos de filtrado de agua, aire acondicionado tipo de ventana ò
mini-Split.
Especializadas
Son aquellas donde se aprecia una mano de obra altamente calificada o artesanal, tanto en su
calidad de construcción, así como en sus materiales empleadas, de distribución altamente funcional
y un proyecto arquitectónico minuciosamente elaborado.
 Techos: losas de concreto reforzado, aligerado ò policarbonatos.

 Muros: block o tabique con refuerzos de concreto armado.
 Estructura: de concreto armado.
 Acabados: aplanados, empastados finos, texturizados, pisos, de mármol, granito y losetas
de cerámica importadas.
Dentro sus instalaciones se pueden encontrar, piscinas, saunas, equipos de filtrado de agua, sub-
estaciones eléctricas, aire acondicionado integral, sistema de seguridad, entre otros.
10.4. Clasificación de zonas urbanas
La zona Urbana es aquella comprendida dentro del límite del centro de población o perímetro
urbano, y para su valuación se clasifica en las siguientes. La zona generalmente se clasifica
considerando según su tipo, atendiendo a las características del uso del suelo de la zona o colonia
incluyendo aquellos casos en los que se aprecien clasificaciones mixtas, tomando en cuenta la
naturaleza y calidad de las construcciones, tipo de proyecto, calidad y cantidad de los servicios
públicos y municipales, así como los niveles económico-sociales de la población y ubicación de las
colonias de los municipios. A continuación, se detalla la siguiente lista:
Residencial de lujo
Residencial de primera
Residencial de segunda
Residencial de interés social

Residencial antigua
Residencial de tercera
Residencial popular
Residencial campestre
Departamental de lujo
Departamental de primera
Departamental de segunda
Departamental de interés social
Comercial de primera
Comercial de segunda
Comercial de tercera
Comercial y de servicios
Mixta: Departamental y comercial
Mixta: Residencial y comercial
Industrial ligera
Industrial semi-pesada
Industrial pesada
Mixta: industrial y comercial
Mixta: industrial y de servicios
Almacenes y bodegas
Comercial de mercados
En transición
Rural o rustica
Asimismo, en la siguiente tabla se refiere la calcificación que se emplea en la normatividad

de valuación vigente:
Clasificación de zonas según la C.N.B.V.

Habitacional Industrial Comercios y oficinas Otros
De lujo Ligero De lujo De mercados
1er orden Semipesada De primera Centrales de
Bueno semi de lujo abasto
2do orden Pesada De segunda Plazas comerciales

Tipo medio
3er. Orden De segunda De tercera
Económico
Interés social De tercera
Popular
Antigua
Campestre
De transformación
Los usos de suelo solo son de manera informativa no tienen un valor tangible en el sistema de
Homologación, por lo mismo no aparece su aplicación en la formulación.
10.5. Coeficiente de ocupación del suelo (COS)
Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) es el factor, expresado en porcentaje, que

multiplicado por la superficie total de un lote o predio, determina la máxima superficie construible
de desplante en o sobre la superficie del predio.
La fórmula es la siguiente:
10.6. Coeficiente de utilización o uso del suelo (CUS)
Coeficiente de Uso de Suelo (CUS): Es el factor que multiplicado por la superficie total de un
lote o predio, determina la máxima superficie construida que puede tener una edificación, en un
lote determinado. Se refiere a la construcción techada, cerrada o abierta.
La fórmula que se utiliza es la siguiente:

Estos coeficientes solo se aplican para verificar en un momento si cumplen con los programas
directores urbanos, no es un coeficiente que se aplique en la formulación del sistema de
Homologación.
10.7. Valores unitarios de construcción
De acuerdo al artículo 4º de la Ley de Catastro del Estado de Campeche, se entiende por

valores unitarios de construcción a los determinados para las distintas clasificaciones de
construcción por unidad de superficie o de volumen, en cada zona catastral. 22
El presente estudio se considera lo establecido en el artículo 32 de la misma ley señalada en el

párrafo anterior, en la que se menciona que los Ayuntamientos propondrán al Instituto de
Información Estadística, Geográfica y Catastral del Estado de Campeche (INFOCAM), el cual fue
creado mediante acuerdo del ejecutivo del Estado publicado en el Periódico Oficial del Estado el 11
de marzo de 201123, los proyectos de división del territorio de sus respectivos Municipios en zonas
y sectores catastrales, esto , para su conocimiento y revisión, así como los de las tablas de los
valores unitarios de suelo y de construcción. Una vez hecha la revisión y, en su caso, las
modificaciones o adecuaciones que determine el INFOCAM, los ayuntamientos los presentaran, en
el mes de diciembre, al congreso del Estado para su aprobación definida. El decreto que expida el
congreso se publicara en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado y entrara en vigor al día
siguiente de su publicación.
Asimismo, los Ayuntamientos conformaran una tabla de valores unitarios de construcciones

por cada zona catastral y también, elaboraran una tabla de valores unitarios de suelo por cada
sector que conforma la zona catastral.
22
http://congresocam.gob.mx/leyes/index.php?option=com_content&view=article&id=183:ley-de-catastro-del-
estado-de-campech&catid=1:leyes&Itemid=7
23
http://www.infocam.gob.mx/infocam/pdfjs/web/viewer.php?url=pdf_biblioteca/
AcuerdoCreacion_INFOCAM.pdf
Para cada una de las cabeceras municipales que comprende el presente estudio, se realizará
un análisis de los valores unitarios de suelo aplicados desde el ejercicio fiscal 2010 al 2014.
10.8. Valores unitarios de instalaciones especiales, accesorias y obras complementarias
Para el cálculo de los valores unitarios de instalaciones especiales, accesorios y obras

complementarias, utilizamos la tabla de costo unitario, en la que se determina según su género,
clasificación y calidad de edificación. En dicha tabla se incluyen los conceptos que pueden referirse
al tipo de barda, los tipos de piso, en caso de que existan alguna obra como una piscina, cisterna d
concreto y también se menciona los materiales y acabados con los que estén construidos; el tipo de
portón; especificar el tipo de cocina; si cuenta con aire acondicionado, elevadores; el suministro,
tendido y compactado utilizado como puede ser grava o relleno de material de banco.
Dependiendo de la descripción de los conceptos que se enlistaron anteriormente, es que se
establece la relación correspondiente al valor unitario, si bien se piden de carácter general, deben
ser lo suficientemente explicitas para justificar el valor unitario de cada tipo de construcción.
10.9. Depreciación de la construcción
La depreciación es un proceso continuo que tiene lugar en toda propiedad física y se refiere a
la pérdida del valor, es decir, es la disminución del valor o precio de una cosa las construcciones
debido a que tienen una vida económica limitada 24. Las cuales se dan por causas de deterioro físico
y obsolescencia funcional o económica; y es la relación entre la edad cronológica y la vida útil
remanente de una construcción y se calcula mediante la siguiente formula general:
D=E/Vur
En la que:
D= Depreciación
E= Edad
Vur= Vida útil remanente
Para el caso de la edad, se considera de dos formas:
24
Edad cronológica: Aquella que puede ser comprobada mediante fuentes veraces, tales como:
licencia obra, aviso de terminación de obra, manifestación de obra en propiedad.
Edad aparente: (Ad corpus) es aquella estimada por el perito cuando no se tenga documento de
referencia y se consignará de acuerdo al estado de conservación de la construcción, según la
experiencia del valuador.
Las causas de la depreciación se clasifican en el deterioro físico, a la obsolescencia funcional y

obsolescencia económica.
El deterioro físico se debe a diferentes causas, como el uso, abuso, abandono, fisuras,
cuarteaduras, fallas estructurales, vicios ocultos de las construcciones. Se entiende como la pérdida
del valor por comparación con una propiedad nueva derivada del desgaste, uso en el servicio, y la
influencia de los elementos climatológicos.
La depreciación por obsolescencia económica se presenta cuando las condiciones económicas

externas afectan el grado de utilización, cambios provocados por el medio ambiente, por el diseño
industrial o por las generaciones de las utilidades. Por ejemplo el nivel social, económico y cultural
de los vecinos, cambio de uso de suelo, planes de desarrollo urbano, los reglamentos y
normatividades gubernamentales.
En la depreciación por obsolescencia funcional, se entiende la obsolescencia derivada por ser

menos útil, no más útil o deseable, debido a los cambios en el diseño o en el proceso. También
puede ser como la capacidad inadecuada ligada al departamento de proceso, o en el artículo
mismo, o en sus relaciones con otras partidas comprendidas dentro de la propiedad del bien. Un
proyecto no adecuado, instalaciones no adecuadas, que contravienen normatividades o
reglamento, a causas de la edad de los edificios, debidos al estudio arquitectónico del bien, son
ejemplos de una depreciación por obsolescencia.
Para nuestro estudio se aplicara el criterio de ROSS-HEIDECKE, el cual ha sido diseñado para
calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros
métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una
depreciación más acorde con la realidad.
La fórmula para aplicar este factor es la siguiente:
D= [ 1 - ( 0.50 ( E / VT ) + ( E / VT )2 ] X C
En donde:
D = es depreciación.
Tabla de calificación a las construcciones por su estado de conservación

Estado de conservación factor
Nuevo 1.00
Muy bueno 0.9748
Normal 0.9068
Regular 0.9191
Reparaciones sencillas 0.8199
Reparaciones importantes 0.6680
Rehabilitación total 0.4740
Ruinoso 0.2480
Inutilizable 0.0010
* Se aplicará el Factor de Calificación ( “C” ) a la Fórmula de depreciación Ross – Heidecke.
11. Cálculo del valor de la construcción por homologación
Para efectos del cálculo del valor de la construcción por homologación, se consideran los
siguientes factores de edad, estado de conservación y como referencia, así como también el área
de la construcción, mismos que al realizar la homologación se determina el valor unitario de
homologación de construcción. Ver anexo 6, Tabla Calculo de Valor de construcción por
homologación.
12. Tasa impositiva
El proceso de tasación es concretamente una frase sucesiva de la acción de valuar, se logra

mediante el desarrollo de un sistema de investigación científica, o método para valuar un bien; por
lo tanto, la comprensión del proceso valuatorio es la columna vertebral en la formación académica
de un valuador. Si este no ha comprendido este proceso, difícilmente podrá valuar con razonable y
confiable precisión.
La tasación es un cálculo realizado por el tasador para obtener una aproximación lo más
cercana a la realidad posible el valor comercial de una propiedad.
Según la Ley de Haciendo de los Municipios del Estado de Campeche en su artículo 11

menciona que la tasa es el porcentaje señalado por la Ley en forma previa, exacta y precisa.
Asimismo, en el artículo 26 de esa Ley, se menciona que el impuesto predial se pagara

aplicando a la base del impuesto las tasas señaladas de acuerdo a las tarifas establecidas por cada
uno de los municipios del Estado de Campeche. En el que se describe el municipio, el uso de suelo y
el porcentaje de la tasa que se deberá aplicar. Como ejemplo señalamos los porcentajes aplicados
para el municipio de Calakmul:
Tarifas
Municipios de uso de suelo tasa %
Calakmul
URBANOS: Habitacional 0.05%

Comercial y de servicios 0.06%
Industrial 0.06%
Baldíos 0.11%
Preservación ecológica 0.01%
RUSTICOS: Terrenos Explotados 0.25%
Terrenos inexplotados 0.50%
Para apreciar cual ha sido la variación en el porcentaje de la tasa aplicable al uso de suelo para
cada cabera municipal en el Estado de Campeche, en el apartado de estudios para cada municipio
se incluye un análisis en donde se identifica la variación de esos porcentajes de la tasa dentro de los
ejercicios fiscales del año 2010 al 2014.
12.1. Propuesta
La propuesta del presente trabajo es aplicar los valores de suelo, de construcción y de tasa, que
sean localizados en cada zona, son los que serán aplicados en el modelo espejo de cada cabecera
municipal.
13. Plusvalía
La plusvalía está definida como incremento de valor que adquiere la propiedad raíz con
motivo de una obra pública realizada. Este atributo se basa en el principio de beneficio, toda vez
que parte del supuesto de que algunas obras públicas benefician de manera específica a
determinados predios, traduciéndose en un aumento de valor o plusvalor de la propiedad
inmobiliaria.
13.1. Índice Nacional del Precio de Consumidor
El código Fiscal de la Federación en su artículo 20 párrafo segundo, establece que en los casos en
que las leyes fiscales así lo establezcan, a fin de determinar las contribuciones y sus accesorios se
aplicara el Índice Nacional de Precios al consumidor, el cual será calculado por el Instituto Nacional
de Estadística y Geografía y se publicará en el Diario Oficial de la Federación dentro de los primeros
diez días del mes siguiente al que corresponda. 25
Asimismo, en el párrafo tercero menciona que las contribuciones y sus accesorios se

considerará el tipo de cambio a que se haya adquirido la moneda extrajera de que se trate y no
habiendo adquisición, se estará al tipo de cambio que el Banco de México publique en el Diario
Oficial de la Federación el día anterior a aquél en que se causen las contribuciones. Ahora bien, en
dado caso que el Banco de México no publique dicho tipo de cambio se deberá aplicar el último
tipo de cambio publicado anteriormente al día en el que causen las contribuciones.
En el artículo 20-BIS se refiere a los lineamientos a los que está sujeto el Instituto Nacional de
Estadística y Geografía para calcular el Índice Nacional de Precios al Consumidor.
Para nuestro estudio, es primordial considera el Índice Nacional de Precios al Consumidor

(INPC), que como mencionamos en párrafos anteriores, son los valores que emite el Banco de
México y calcula el Instituto Nacional de Estadística y Geografía, con el objeto de controlar los
precios del mercado de los alimentos y de productos de primera necesidad.
Por la relevancia que tiene el gasto familiar en el gasto agregado de la economía, las variaciones
del INPC se consideran una buena aproximación de las variaciones de los precios de los bienes y
servicios comercializados en el país, de ahí que el principal uso que se hace del INPC es para estimar
25
Código Fiscal de la Federación, http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/8.pdf
la inflación, entendida como el crecimiento continuo y generalizado de los precios de los bienes y
servicios que se expenden en una economía. Es de singular importancia lograr una medición lo más
precisa posible de la inflación debido a que es un fenómeno económico altamente nocivo, debido a
que:
 Afecta la estabilidad del poder adquisitivo

 Perturba el crecimiento económico, debido a que eleva los riesgos de los proyectos de
inversión
 Distorsiona las decisiones del consumo y el ahorro
 Propicia una desigual distribución del ingreso, y
 Dificulta la intermediación financiera
Estos índices son de gran utilidad en el ámbito de la valuación, ya que con ellos es posible
determinar lo siguiente:
 El valor actual aproximado de un bien que fue adquirido con fecha anterior (hasta el año de
1950)
 Conocer el valor que tenía un determinado bien, de forma retroactiva, a una fecha
determinada, partiendo del valor actual del mismo.
Para la aplicación del presente estudio de actualización de la zonificación y determinación de

los valores de suelo y de construcción, se consideran lo siguientes datos sobre el INPC:
Mes Índices Fecha de publicación en el DOF

Mayo *112.527 10 de junio de 2014
Abril *112.888 9 de mayo de 2014
Marzo *113.099 10 de abril de 2014
Febrero *112.790 10 de marzo de 2014
Enero *112.505 10 de febrero de 2014
Los INPC se utilizan en la valuación para hacer avalúos referenciados de mejoras de los
inmuebles, en nuestro caso se podrá utilizar para poner un factor de incremento en aquellas zonas
donde no se encuentren valores de venta, en caso que no se pudieran transportar los valores de
inmuebles (terrenos o construcciones) de otra zona.
14. Conclusiones
Como resultado del estudio de actualización de las zonas catastral, al realizar la investigación en
cada una de las cabeceras municipales del Estado de Campeche, se podrá obtener cambios en los
valores de suelo, creación de bandas de valor, esto en caso de que apliquen los factores de
homologación descritos en el presente estudio, debido a que cada municipio cuenta con sus
propios características socio-económicas.

Estudio de Actualizacion de Zonificacion Catastral

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