Sistemas de amortización de vivienda 2021

1. Conceptos generales

¿Qué es un sistema de Amortización?

Un sistema de amortización, es la forma como se

estipula pagar un crédito hipotecario, en cuotas mensuales pactadas entre el cliente y la
entidad.

Para todos los sistemas de amortización, las cuotas mensuales incluyen:

 Capital
 Intereses
 Seguros (Vida e IRT)

Existen dos sistemas de amortización para los créditos hipotecarios:

UVR

Este sistema de amortización permite que un crédito hipotecario sea expresado en una
unidad que aumenta o disminuye al mismo tiempo que la inflación aumenta o disminuye.

Para el sistema de amortización en UVR, existen 2 modalidades:

Abono fijo a capital

La cuota en UVR irá disminuyendo. Esto significa, que empezarás pagando

cuotas altas en pesos, y poco a poco irán bajando.

Ejemplo:

Cuota fija en UVR

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A medida que la inflación aumente, el valor a pagar en pesos aumentará también.

PESOS.

Significa que el valor del crédito no cambia mientras se paga.

Para el sistema de amortización en PESOS, existen 2 modalidades:

Abono fijo a capital:

En este sistema de amortización, el valor de la cuota en pesos disminuye a partir de la

segunda cuota.

Ejemplo:

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Abono cuota fija:

El valor de la cuota en pesos se mantiene fijo hasta pagar la totalidad del crédito.

Ejemplo:

2. Diferencia entre amortización en Pesos y en UVR

UVR Pesos
El costo del crédito equivale a la inflación y un %
La tasa definida por el Banco
adicional definido por el Banco
Esta dirigido a hogares que sus ingresos crezcan
acorde con la inflación
Saldo crédito crece en función de la inflación, Saldo no crece, siempre disminuye
estaría sujeto a las condiciones macroeconómicas
Permite saber con exactitud cuánto tiene que
El valor de la cuota depende del comportamiento
pagar cada mes, cuánto abona a capital e
de la inflación en el mes
intereses y cuánto le queda de saldo.
Si el ingreso no crece, la relación (cuota / ingreso)
podría exceder el 30% y generar dificultades de
pago
Incremento de los seguros anualmente: Incremento de los seguros anualmente:
•Vida con los cumpleaños de los Asegurados •Vida con los cumpleaños de los Asegurados
•IRT con la indexación del valor del avalúo •IRT con la indexación del valor del avalúo
Caso de los dos asegurados, si el que no esta Caso de los dos asegurados, si el que no esta
asegurado fallece la aseguradora no responde. asegurado fallece la aseguradora no responde.

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3. Proceso de atención comercial según el cliente

La decisión de comprar una vivienda en el tipo de mercado en el cual el Banco Caja

Social es experto, es un proceso trascendental de vida que involucra máximo los
próximos 20 años de vida de una familia; porque es en la mayoría de hogares es la
primera vivienda y todo el proceso es completamente nuevo y no hay un conocimiento
previo de las condiciones de la financiación.

Por lo tanto presentar la mejor alternativa para entender la capacidad de pago del Cliente
empieza por entender cómo son los ingresos que recibe mensualmente y su relación con
el ajuste anual, que puede ser de dos tipos:

INGRESOS INDEXADOS CON LA INFLACIÓN INGRESOS NO INDEXADOS CON LA

INFLACIÓN
Anualmente las personas que tienen una Para las personas que son
relación contractual con un empleador emprendedoras, la variación anual de sus
reciben un ajuste en sus ingresos como ingresos puede ser negativa o positiva y la
mínimo en la mayoría de los casos, en magnitud de la variación está en función de
función con el ajuste el salario mínimo la gestión en su negocio.
mensual, que está basado en el Análisis
Macroeconómico de la situación del país y Y que en el reglamento de riesgo se han
que incluye la variación anual de precios. clasificado en los siguientes segmentos:

Y que en el reglamento de riesgo se han

clasificado en los siguientes segmentos: *Microempresarios.

*Asalariados.
*pensionados.
*rentistas de capital.
*profesional independiente.

Este análisis del origen de los ingresos se debe realizar para cada uno de los
participantes para entender el mayor ingreso cómo esta soportado en el tiempo con un
ajuste anual o si puede ser variable, por ejemplo:

Ejemplo 1:

Solicitante Núcleo Ocupación Ingreso Segmento

Familiar Mensual
Principal Mamá Contadora de la $3.400.000 Asalariada

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Empresa Formal
Pasteles SAS
Deudor Solidario Hijo Tatuador en un $1.000.000 Microempresario
local en arriendo
En este caso, el mayor ingreso lo aporta la Mamá y el 70% de los ingresos que soportarán
la financiación en el plazo del crédito de vivienda se espera que los ingresos crezcan
anualmente mínimo con la inflación.

Ejemplo 2:

Solicitante Núcleo Ocupación Ingreso Segmento

Familiar Mensual
Principal Esposo Venta de $8.000.000 Microempresario
cortinas
Deudor Solidario Esposa Secretaria en $2.000.000 Asalariada
Aerolínea Viajes Formal
Ltda
En este caso, el mayor ingreso lo aporta el Esposo y el 80% de los ingresos que
soportarán la financiación en el plazo del crédito de vivienda variaran de acuerdo con la
gestión empresarial que realice.

Con un entendimiento real y profundo de los ingresos de los solicitantes se debe proceder
a realizar el ofrecimiento de los sistemas de amortización, recordando los conceptos
básicos de cómo se comporta un crédito hipotecario en el plazo pactado de acuerdo con
la moneda y la forma de pago de los intereses y del capital:

Tipo de Comportamiento cuota

Evolución en el periodo del crédito
moneda en el plazo del crédito
Cuota fija en pesos:
Mismo valor cuota

Abono fijo a capital:

Pesos Disminución de valor
de la cuota

Abono fijo a capital en

UVR: Disminución de
valor de la cuota

UVR Cuota fija en UVR:

Incrementa el valor de
la cuota

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Ofrecimiento comercial sistemas de amortización Pesos

Debido a que el valor de la cuota se mantiene estable o disminuye, este sistema de

amortización se puede ofrecer a todos los tipos de ingresos ya que la cuota en ningún
caso se incrementa.

Ofrecimiento comercial sistemas de amortización UVR

Debido a que el valor de la cuota puede crecer, este sistema de amortización se puede
ofrecer UNICAMENTE a Clientes con ingresos indexados ya que se debe asegurar que si
la cuota crece, también crecen los ingresos.