Lima, 28 de diciembre del 2023

Comunicado Proyecto Inizzio

Sembra Inmobiliaria viene ejecutando un proyecto inmobiliario denominado ¨Inizzio¨ en la

segunda cuadra de la Av. Caminos del Inca1, la misma que tiene una zonificación histórica de
Comercio Zonal (CZ). Nuestro proyecto inmobiliario fue conceptualizado y proyectado desde
el año 2020 sometiendo la misma a evaluación por el Cómité Técnico distrital2, resultado de
ello se obtuvo la Conformidad en cada una de las especialidades: Arquitectura (Acta de
Verificación y Dictamen No. 654-2022), de Estructuras (según Acta No. 0763-2022), de
Instalaciones Sanitarias (según Acta No. 0852-2022) y de Instalaciones Eléctricas (según Acta
No. 0849-2022).

Dicha evaluación, acreditó que nuestro proyecto inmobiliario se encuentra diseñado

cumpliendo con la normativa aplicable (técnica y legal) y que, entre otras, cumple con la
altura permitida para la zonificación en la que se encuentra el inmueble.

Al respecto, es oportuno manifestar que durante la evaluación y diseño del nuestro proyecto
inmobiliario, se encontraban vigentes distintas normas aplicables que determinaban las
características técnicas (altura, densidad, requisitos de área libre, estacionamientos y otros),
entre las que se encuentra el Decreto Supremo N°010-2018-VIVIENDA y sus normas
modificatorias, el Decreto Supremo: N°012-2019-VIVIENDA y el Decreto Supremo N°002-2020-
VIVIENDA (normas vigenes y de plena eficacia), normas de alcabce general (emitidas por el
Ministerio de Vivienda) y que son de obligatorio cumplimiento tanto para las empresas como
para las entidades públicas. Así mismo, le resulta aplicable (obligatoriamente) lo contenido
en Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitación Urbana y de Edificaciones, su reglamento y
otras normas complementarias que regulan la emisión de las Licencias de Edificación y que
son aplicables a nivel nacional, donde -además- establece y otorga las competencias (junto
con la Ley Orgánica de Municipalidades) a las Municipalidades (distritales y provinciales).

Resulta importante precisar que la cuadra dos de la Av. Caminos del Inca (como hemos
manifestado antes) tiene una zonificación histórica de Comercio Zonal, ello permite que se
instalen centros comerciales, supermercados y demás actividades, así mismo regula la altura
de los proyectos inmobiliarios. Considerando ello, tanto el Decreto Supremo N°010-2018-
VIVIENDA y sus normas modificatorias, así como el Decreto Supremo: N°012-2019-VIVIENDA
(Normativa de Vivienda de Interés Social) y el Decreto Supremo Nº 022-2016-VIVIENDA del 24
de diciembre de 2016 establecen que los proyectos que se encuentren en zonificación RDA
(Residencial densidad alta) que es compatible con zonificación CZ (Comercio Zonal) le es
aplicable el resultado de multiplicar 1.5 (a+r), es decir: 1.5 veces la suma del ancho de la vía y
los retiros.

1
Con la dirección exacta en Av. Caminos del Inca 236, Mz B, Lt. 3, Urb. Tambo de Monterrico, distrito de Santiago de Surco.
2
El Comité se encuentra compuesto por distintos técnicos especialistas designados como tal por meritocracia: 1) un
representante de la Municipalidad distrital, 2) dos representante del Colegio de Arquitectos del Perú y 3) tres representantes
del Colegio de Ingenieros del Perú quienes, en su calidad de expertos, revisarán el cumplimiento de los requisitos, condiciones
y parámetros de cada uno de los proyectos, y de cumplirlas serán aprobadas los expedientes técnicos.
Teniendo en cuenta ello, y de acuerdo al área física de la sección vial de la Avenida Caminos
del Inca, se tiene que se una edificación puede tener hasta 60 metros lineales de altura:

* SECCIÓN VIAL NORMATIVA APROBADA POR ORDENANZA N° 341 - MML

Por lo que le corresponde el siguiente cálculo de acuerdo al anterior cuadro:

ALTURA MAXIMA EN RDA: 1.5 (a + r) = 1.5 (30+10) = 1.5 (40) = 60 ML. La altura del piso
normativo es de 2.65 metros, por lo que podría edificarse 22.64 pisos

Nuestro proyecto inmobiliario incialmente contaba con una licencia de edificación que nos
permitía edificar 20 pisos de altura, es decir cumpliamos con todos los requisitos estabelcidos
por normativa aplicable y técnicamente fue validad por la Comisión Técnica Distrital.

Con fecha, 9 de mayo de 2023, el Tribunal Constitucional mediante Pleno Sentencia 302-2023
(Expediente 001-2021-CC/TC y 004-2021-CC/TC) resolvió la nulidad del literal b, en el primer
párrafo del literal c del artículo 2.2 y el artículo 10.4 del Reglamento Especial de Habilitación
Urbana y Edificación aprobado por el Decreto Supremo Nº 010-2018-VIVIENDA (que regula la
altura), hecho que concluye también en su considerando 140, tal como se puede apreciar:
Es importante resaltar que el Decreto Supremo 022-2023-VIVIENDA no fue declarado nulo por
el Tribunal Constitucional de manera que la altura de nuestro edificio es normativamente
permitida.

Como hemos detallado todos los trámites realizados por Sembra se han basado en la
normativa aplicable y vigente en el tiempo, la sentencia expedida por el Tribunal
Constitucional de fecha 9 de mayo de 2023 fue expedida con fecha posterior (cuando ya nos
encontrábamos realizando obras). En ese mismo sentido, el Tribunal Constitucional reconoce
el estado de derecho y la predictibilidad de las normas, por lo que en su considerando 142 y
143 reconoce que las licencias antes expedidas en la vigencia de la norma no deberían de
afectarse yya que afectaría legítimos derechos de terceros generados por el principio de
buena fe (ya que la norma se encontraba plena y vigente).

Lo precisado por el Tribunal Constitucional es claramente razonable y acorde a derecho,

puesto que Sembra y el resto de inmobiliarias no podrían verse afectadas por contar con
derechos que posteriormente (por hechos ajenos) sean declaradas nulas, ya que ex
justamente la seguridad jurídica la que prima en un estado de derecho como el que tiene
nuestra república.

Sembra, conociendo los reclamos de los vecinos, y con la finalidad de mantener el perfil
urbano, de manera voluntaría bajo la normativa aplicable decidió modificar su proyecto
inmobiliario para reducir la altura del edificio de 20 a 17 pisos, teniendo la misma altura que el
edificio inmediato contiguo, ello a pesar que económica y financieramente afecta
significativamente a la empresa. De tal manera que nuestra licencia de edificación actual (que
nos permite edificar 17 pisos de altura) también fue remitida a la Comisión Técnica para su
aprobación obteniendo la conformidad técnico - normativo. Ya existen diversos
pronunciamientos del Colegio de Ingenieros, Ministerio de Vivienda, Colegio de Arquitectos,
gremios especializados, INDECOPI y otras entidades públicas y privadas que reconocen que
los derechos adquiridos antes de la sentencia del Tribunal Constitucional deben de
mantenerse vigentes y que las entidades ediles tienen que cumplir las normas y el estado de
derecho (incluyendo la seguridad jurídica).

Por otro lado, y no menos importante, debemos de resaltar que todas las personas tienen el
derecho (constitucionalmente reconocido) a contar con una vivienda digna, sin importar su
raza, condición social, económica o de cualquier otra índole. Por lo que los argumentos de
¨residencialidad¨, ¨clases sociales¨, ¨la vivienda social no pude tener una piscina¨, ¨se
incrementará la delincuencia¨, ¨no existen mercados popuares por la zona¨, no deberían de
ser tomados en cuenta, más aún cuando afecta la dignidad de las personas.

Cuándo por fin se decidió que las normas de urbanismo sean iguales para todos,
democratizándolas y ordenándolas con la finalidad de terminar la brecha de vivienda y dotar
de vivienda digna para todos (reducir la vivienda informal), ciertos grupos apelan a un
concepto nuevo, no identificable en el vocablo español, de nombre ¨residencialidad¨, que no
es otra cosa que restringir los derechos de vivienda digna y de su dignidad como personas
por no ser de un color o contar con un estatus distinto.

Atentamente,

Sembra Inmobiliaria