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W17474

COMPRAR O ALQUILAR: VIVIR EN SINGAPUR

Ruth S. K. Tan, Zsuzsa R. Huszár y Weina Zhang escribieron este caso únicamente para proporcionar material para el debate en
clase. Los autores no pretenden ilustrar el manejo eficaz o ineficaz de una situación de gestión. Los autores pueden haber ocultado
algunos nombres y otros datos identificativos para proteger la confidencialidad.

Esta publicación no puede transmitirse, fotocopiarse, digitalizarse ni reproducirse de ninguna forma ni por ningún medio sin la
autorización del titular de los derechos de autor. La reproducción de este material no está cubierta por la autorización de ninguna
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contacto con Ivey Publishing, Ivey Business School, Western University, London, Ontario, Canadá, N6G 0N1; (t) 519.661.3208; (e)
cases@ivey.ca; www.iveycases.com.

Copyright © 2017, Universidad Nacional de Singapur y Fundación de la Escuela de Negocios Richard Ivey. Versión: 2020-02-24

La familia Wong -compuesta por el Sr. Wong, de 40 años, la Sra. Wong, de 38, y sus tres hijos pequeños-
se trasladó a Singapur en 2010 cuando el Sr. Wong recibió una oferta de trabajo de un importante gigante
de la banca de inversión. Durante los seis años siguientes, alquilaron un condominio de tres dormitorios
por 4.000 dólares de Singapur1 al mes, lo que incluía el aparcamiento y las tasas del condominio, pero no
el coste de mantenimiento, que corría a cargo del propietario.

Aunque el alquiler les facilitaba la vida, la familia Wong empezó a sopesar los pros y los contras de
comprar una unidad más grande, en el mismo edificio, que quedó disponible en junio de 2016. En los
últimos tres años, el mercado inmobiliario se había suavizado un poco y el coste de la vivienda había
bajado de 1,6 a 1,5 millones de dólares. La idea de la propiedad de la vivienda como una forma de
inversión en pensiones atrajo a la pareja. Los alquileres mensuales podrían utilizarse para pagar la
hipoteca.

LA VIVIENDA EN PROPIEDAD COMO FORMA DE INVERSIÓN

Hace unos años, los Wong decidieron establecerse en Singapur. En enero de 2016 recibieron la
nacionalidad singapurense con gran alegría. Comprendieron que Singapur tenía un sistema de pensiones
de reparto que hacía recaer la responsabilidad de la planificación de la jubilación en el individuo y no en
el Estado. Todos los ciudadanos debían depositar un porcentaje de sus ingresos mensuales en su propia
cuenta del Fondo Central de Previsión (CPF),2 , gestionado por el Gobierno de Singapur.

1 Todos los importes en divisas se expresan en SG$, salvo que se especifique lo contrario; SG$1 = US$0,75 a 31 de marzo de
2016.
2 El Fondo Central de Previsión (CPF) era un sistema integral de seguridad social que permitía a los ciudadanos de

Singapur que trabajaban y a los residentes permanentes reservar fondos para la jubilación. También se ocupa de la
asistencia sanitaria, la propiedad de la vivienda, la protección familiar y la mejora de los activos. Tanto los trabajadores
como las empresas cotizan mensualmente al CPF. Estas aportaciones se ingresaban en tres cuentas: Cuenta Ordinaria ,
Cuenta Especial y Cuenta Medisave, en las que las aportaciones de la Cuenta Ordinaria podían retirarse antes de la
jubilación con fines de vivienda, seguros, inversión y educación para el contribuyente o para sus hijos; "CPF Overview",
Este documento está autorizado para ser usado sólo en Gerencia de finanzas-MBA WK 2023 de Carlos Maquieira en la Universidad de Chile de Sep
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Central Provident Fund Board, consultado el 29 de agosto de 2016, www.cpf.gov.sg/Members/AboutUs/about-us-info/cpf-
overview.

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2

Al alcanzar la edad de jubilación de 55 años, todos los singapurenses podían optar por recibir una
cantidad a tanto alzado del CPF tras reservar una suma mínima. La suma mínima se mantendría intacta
hasta los 65 años, momento en el que se efectuarían pagos mensuales al jubilado hasta su fallecimiento
(véase el Recuadro 1).

Los ahorros en el FPC por sí solos pueden no ser suficientes para que un ciudadano mantenga el mismo
nivel de vida tras la jubilación. Para los cónyuges que se quedan en casa, el problema es muy real. Como
la Sra. Wong era ama de casa, el Sr. Wong necesitaría ahorros adicionales para mantenerse a sí mismo y a
su esposa.

El gobierno de Singapur fomentaba mucho la propiedad de la vivienda como forma de ahorro. Tras la
jubilación, si surgía la necesidad, el jubilado podía desbloquear los ahorros mudándose a una unidad más
pequeña o plantearse una hipoteca inversa. Los compradores primerizos (sólo los ciudadanos con ingresos
mensuales inferiores a 12.000 dólares podían considerarse compradores primerizos) de viviendas públicas
podían obtener subvenciones del gobierno. Los compradores primerizos de propiedades privadas, como
condominios, no tendrían derecho a subvenciones.

Los ciudadanos de Singapur que compraban propiedades podían pagar parte del anticipo utilizando sus
fondos del CPF. En concreto, para una propiedad de 1,5 millones de dólares, los Wongs tenían que
aportar un mínimo de 75.000 dólares en efectivo y retirar 225.000 dólares de la cuenta ordinaria de sus
cuentas del CPF. Podían pedir prestado hasta el 80% del préstamo sobre el valor o 1.200.000 $,
suponiendo que reunieran los requisitos para el préstamo.

MERCADO INMOBILIARIO DE SINGAPUR

Entre 2009 y 2013, los precios inmobiliarios subieron un 70%. El Gráfico 2 muestra que el índice de
precios de la vivienda alcanzó un nivel de 170 en el tercer trimestre de 2013, mientras que en el primer
trimestre de 2009 se situaba en 100 puntos. Durante el mismo período, los salarios nominales medios
aumentaron solo un 30%.3

Desde 2013, el mercado inmobiliario de Singapur se ha suavizado debido a la atonía del crecimiento
económico, a las diversas medidas de enfriamiento adoptadas recientemente4 (véase el gráfico 3) y a la
gran oferta de unidades residenciales privadas de nueva construcción. Según Augustine Tan, presidente
de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Singapur, en mayo de 2016 había 57.597 nuevas
unidades residenciales privadas y 12.077 condominios ejecutivos disponibles. Estas cifras eran
significativas en vista de la débil demanda imperante.5 El gráfico 4 muestra que la oferta de nuevas
unidades en tramitación se redujo del primer al segundo trimestre de 2016.

Los precios de la vivienda inmobiliaria llevaban 11 trimestres consecutivos cayendo a finales de junio de
2016.6 Los precios estaban un 9,4% por debajo del máximo del tercer trimestre de 2013.

En la sesión informativa anual del banco central celebrada el 25 de julio de 2016, Ravi Menon, director
gerente del banco central -la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS)-, afirmó que la MAS estaba
"bastante satisfecha" con la forma en que estaba evolucionando el sector inmobiliario.

3 The Business Times, "Medidas de enfriamiento de la propiedad: Why Cautionary Stance Still Needed", 26 de julio de
2016, consultado el 4 de agosto de 2016, https://global-factiva-com.libproxy1.nus.edu.sg/ha/default.aspx.
4 "Singapore Property Market Cooling Measures", Singapore Real Estate Exchange, consultado el 4 de agosto de 2016,

www.srx.com.sg/cooling-measures.
5 Geraldine Goh, "Weak Sentiment Still Weighing Down Singapore Property Market, Says Redas Chief Augustine Tan" ("La

debilidad sigue lastrando el mercado inmobiliario de Singapur, según Augustine Tan, jefe de Redas").
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3
Straits Times, 12 de julio de 2016, consultado el 4 de agosto de 2016, https://global-factiva-
com.libproxy1.nus.edu.sg/hp/printsavews.aspx.
6 Lynette Khoo, "Medidas de enfriamiento de la propiedad: Why Cautionary Stance Still Needed", Business Times, 26 de julio

de 2016, consultado el 4 de agosto de 2016, www.businesstimes.com.sg/companies-markets/property-cooling-measures-why-

cautionary-stance-still-needed.

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4

Se trata de una suavización gradual de los precios, deshaciendo parte de la brusca subida que
vimos antes. La situación de endeudamiento de los hogares ha mejorado y el ratio de servicio de
la deuda de los nuevos préstamos es muy bueno. Los préstamos inmobiliarios morosos de los
bancos son muy bajos. Así que no nos preocupa el mercado inmobiliario como tal. Creo que las
cosas se están desarrollando bien.7

Menon dijo que era demasiado pronto para levantar las medidas de enfriamiento, ya que "queremos
asegurarnos de que se afianzan los avances que hemos logrado con esfuerzo en los últimos uno o dos
años, que estamos en una senda sostenible para el mercado inmobiliario, y que los balances de los hogares
se fortalecen aún más para resistir los choques (de tipos de interés e ingresos)".8

CONSIDERACIONES FINANCIERAS

Aunque a los Wong les gustaba mucho el piso de alquiler y su entorno, sus hijos preferían tener sus
propias habitaciones. La vivienda más grande, con cuatro dormitorios, sería perfecta para ellos.

Si los Wong hicieran la compra, tendrían que pagar una cuota de mantenimiento de 250 dólares
mensuales al comité de gestión del condominio, el impuesto de propiedad de 100 dólares mensuales a las
autoridades gubernamentales y el coste de las reparaciones y el mantenimiento general dentro de la
unidad de 100 dólares mensuales.

Los pagos iniciales en efectivo incluían un pago inicial del 20% del precio de compra, un 3% de derechos
de timbre, un 1% de honorarios del agente, 4.000 dólares de honorarios legales de transferencia y 4.000
dólares de otros gastos de cierre.

Los Wong pensaban pedir un préstamo a 30 años con pagos mensuales. El director del banco les informó
de que el tipo hipotecario vigente era del 3% anual. Aunque las condiciones del mercado habían sido
favorables en los últimos años por los bajos tipos de interés, a los Wong les preocupaba que el tipo de
interés pudiera subir a corto plazo, encareciendo los préstamos.

En Singapur, los préstamos de hipotecas comerciales solían adoptar la forma de hipotecas híbridas de tipo
variable; el tipo de interés sería fijo durante los tres primeros años y se ajustaría a partir de entonces en
función de los tipos locales de oferta interbancaria de Singapur a uno o tres meses. Desde 2015, los tipos
de oferta interbancaria de Singapur a uno y tres meses habían ido aumentando. En junio de 2016, se
situaban en el 0,76% y el 1,00%, respectivamente, más del doble de los niveles medios de 2009 a 2014, del
0,35% y el 0,47%, respectivamente (véase el Gráfico 5).

ESCENARIOS POSIBLES

A los Wong les habían aconsejado que, si compraban para quedarse, no importaba cuándo entraran en el
mercado. Esto les sonaba bastante contradictorio. ¿Cómo no iba a importar si tenían que desembolsar más
dinero? Sin duda afectaría a la magnitud de sus ganancias/pérdidas si tuvieran que vender la propiedad
dentro de, digamos, 10 años. Decidieron realizar un análisis de la ganancia o pérdida neta en la compra
basándose en varios escenarios:

7 Rennie Whang, "'Too Early' to Lift Property Cooling Measures: MAS", Straights Times, 26 de julio de 2016, consultado el 4 de
agosto de 2016, https://global-factiva-com.libproxy1.nus.edu.sg/ha/default.aspx.
8 Ibid.

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5

• En el escenario 1, el precio de venta de la vivienda se mantiene en 1,5 millones de dólares al cabo de

10 años.
• En el escenario 2, el precio de venta subió un 10%.
• En el escenario 3, tanto el alquiler como el precio de venta aumentaron un 0,15% al mes durante los
10 años siguientes.
• En el escenario 4, el tipo hipotecario anual aumentaría un 0,5% a partir del primer año y se
mantendría constante durante los 10 siguientes.

Para su análisis, supusieron que cuando finalmente vendieran la unidad de condominio tendrían que pagar
el principal aún pendiente del préstamo y una comisión de agente del 1,00% sobre el precio de venta.

OTRAS CONSIDERACIONES

La compra de la propiedad supondría una gran inversión para los Wong. La Sra. Wong se sentía inquieta.
Al Sr. Wong, en cambio, le preocupaba que el mercado inmobiliario repuntara pronto y pudieran perder
esta oportunidad de oro.

Aparte de sus cálculos cuantitativos, tuvieron que considerar ciertos factores cualitativos. Por ejemplo, las
transacciones inmobiliarias desempeñaban un papel fundamental en la vida de muchas familias de
Singapur, ya que los distritos escolares primarios estaban estrechamente vinculados a las direcciones
residenciales. Por tanto, las propiedades situadas cerca de escuelas populares invariablemente tendrían un
precio superior.

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RECUADRO 1: TIPOS DE CUENTAS DE LOS FCP Y SUMA DE JUBILACIÓN

Cuenta ordinaria Cuenta Especial y

(para Cuenta Medisave Jubilación
compra de (para inversión y Cuenta
vivienda y sanidad) (en SG$)
seguros)
Tipo de interés en junio de 2.50% 4.00% 4.00%
2016
Transferencia Apertura
A los 55 años a la cuenta de automática
jubilación
Suma de jubilación
Suma básica de
jubilación para 55 años 80,500
en 2016
Jubilación completa a los
55 años en 2016 161,000
Mejora del importe de la
jubilación a los 55 años en 241,500
2016
Cuantía básica de la
jubilación a los 55 años 90,500
en 2020
Jubilación completa a los
55 años en 2020 181,000
Mejora del importe de la
jubilación a los 55 años en 271,500
2020

Fuente: Central Provident Junta Fondo, consultado en abril 11, 2017,

www.cpf.gov.sg/Members/Schemes/schemes/retirement/retirement-sum-scheme.

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7

GRÁFICO 2: ÍNDICE DE PRECIOS DE LA VIVIENDA EN SINGAPUR

Panel A: Índice de precios residenciales de Singapur

(1T/2009 = 100)
180
170
160
150
140
130
120

Núcleo de la Región Fuera de la Región Central

Central (CCR) (OCR)

Panel B: Índice de alquiler residencial de Singapur (1T/2009

= 100)
125

120

115
110
105
100

Núcleo de la Región Fuera de la Región Central

Central (CCR) (OCR)

Nota: Q = trimestre
Fuente: Índice de precios: Autoridad de Reurbanización Urbana, consultado el 15 de diciembre de 2016, www.ura.gov.sg/uol/-
.
/media/User%20Defined/URA%20Online/media-room/2016/jul/pr16-49a2.pdf?la=es; Índice de alquiler: Autoridad de
Reurbanización Urbana, consultado el 15 de diciembre de 2016, www.ura.gov.sg/uol/-
/media/User%20Defined/URA%20Online/media- room/2016/jul/pr16-49a4.pdf?la=en.

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ANEXO 3: MEDIDAS DE REFRIGERACIÓN DE LA PROPIEDAD

Derecho de timbre adicional del comprador (ABSD)

Tasa de ABSD en
Tasa ABSD sobre Tasa ABSD viviendas terciarias
Ciudadanía la vivienda sobre vivienda y posteriores
principal secundaria
Ciudadanos de N/A 0% revisado a 7%. 3% revisado a 10%.
Singapur
Residentes 0% revisado a 5%. 3% revisado a 10%. 3% revisado a 10%.
permanentes
Extranjeros y
personas 10% revisado a 15%. 10% revisado a 15%. 10% revisado a 15%.
físicas

Impuesto adicional de timbre del vendedor (SSD)

Propiedad residencial Vendido en el año Vendido en el Vendido en el Vendido en el

1 año 2 año 3 cuarto año
Tasa de SSD desde Igual que el
febrero de 2010 impuesto básico N/A N/A N/A
de timbre del
comprador
2/3 del 1/3 del
Tasa de SSD desde Igual que el impuesto impuesto
agosto de 2010 impuesto básico básico de básico de N/A
de timbre del timbre del timbre del
comprador comprador comprador
Tasa de SSD desde
enero de 2011 16% 12% 8% 4%

Restricciones a la relación préstamo-valor (LTV)

Para todos los préstamos, los valores LTV se revisan a la baja del
Febrero 2010 90% al 80%, para reducir las compras especulativas en el mercado.
Para el primer préstamo, la LTV se mantiene en el 80% y para el
Agosto 2010 segundo se revisa a la baja hasta el 70%.
Para el segundo préstamo, la LTV se reduce aún más, hasta el
60%. Se introduce una nueva restricción adicional para los no
Enero de 2011 particulares, que exige
LTV máximo del 50%.
Para el primer préstamo, la LTV se revisa a la baja hasta el 80% y
para el segundo
Octubre de 2012 se revisa a la baja hasta el 60%. Para los no particulares, se revisa
a la baja hasta el 40%.
Para el primer préstamo, el LTV se revisa a la baja hasta el 80%,
para el segundo hasta el 50% y para el tercero hasta el 40%. Para
Enero de 2013 los no particulares, se revisa a la baja hasta el 20%.

Nota: N/A = no disponible

Fuente: "Singapore Property Market Cooling Measures", Singapore Real Estate Exchange, consultado el 15 de diciembre
de 2016, www.srx.com.sg/cooling-measures.
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GRÁFICO 4: UNIDADES DISPONIBLES, UNIDADES VACANTES Y

OFERTA FUTURA DE UNIDADES RESIDENCIALES
PRIVADAS

Q1/2016 Q2/2016 Cambia

Unidades terminadas
Disponible (nº de 330,303 338,728 2.60%
unidades)
Ocupado (nº de 305,384 308,418 1.00%
unidades)
Vacante (nº de 24,919 30,310 21.60%
unidades)
Tasa de vacantes (porcentaje) 7.50 8.90

Oferta en curso
En construcción (nº de 46,815 41,102 -12.2%
unidades)
Planificado
desarrollo (nº de 6,697 6,148 -8.2%
unidades)

Nota: Q = trimestre
Fuente: Urban Reurbanización Autoridad, consultado endiciembre 15, 2016, www.ura.gov.sg/uol/-
/media/User%20Defined/URA%20Online/media-room/2016/jul/pr16-49e1.pdf?la=es.

GRÁFICO 5: EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LOS TIPOS DE INTERÉS A CORTO PLAZO Y

RENDIMIENTO DE LA DEUDA PÚBLICA A UN AÑO

Tipos de interés de Singapur de enero de 2006 a junio de

2016
4

3.5

2.5

1.5

0.5

0
Nov-06

Nov-11
Feb-08

Sep-12
Feb-13

May-14

Jun-16
Jun-06

Sep-07

May-09

Jun-11

Abr-12
Jul-08
Abr-07

Mar-10

Mar-15
Ago-10

Ago-15
Ene-11

Ene-16
Oct-09

Oct-14
Dic-08

Dic-13
Jul-13
Ene-
06

SIBOR a 1 mes SIBOR a 3 T-bill a 1

meses año

Nota: SIBOR = Singapore Interbank Offered Rates; T-bill = Letras del Tesoro.
Fuente: Tipo T-bill a un año: Estadísticas del Gobierno de Singapur, consultadas el 15 de diciembre de 2016,
www.sgs.gov.sg/Statistics.aspx; tipos SIBOR a uno y tres meses (hasta diciembre de 2013): "Domestic Interest Rates",
Autoridad Monetaria de Singapur, consultado el 15 de diciembre de 2016, www.mas.gov.sg/Statistics/Other-Statistics.aspx;
los tipos SIBOR recientes a partir de enero de 2014 proceden de MoneySmart, consultado el 9 de febrero de 2017,
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10
www.moneysmart.sg/home-loan/sibor-trend.

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