CREDITOS HIPOTECARIOS EN EL PERU

En un crdito hipotecario un cliente recibe dinero de un banco, comprometindose

a devolverlo en cuotas peridicas y con unos intereses asociados. Se realiza a
medio o al largo plazo, y se respalda con la hipoteca de una vivienda, en unas
condiciones pactadas con el banco y plasmadas en un contrato.
Existen varios tipos de crdito hipotecario, normalmente determinados por el tipo
de cuotas (ya que son abiertas y pueden variar con el tiempo, si el cliente lo
solicita). Por ejemplo, pueden establecerse ms pequeas al principio, para ir
creciendo con los aos. Esta modalidad puede ser interesante si, por ejemplo,
contemplamos un ascenso salarial. O podra ser al revs: mayores en un primer
momento, y decrecientes en el tiempo (conveniente si, por ejemplo prevemos otro
gasto a medio o largo plazo).
Un crdito hipotecario comparte muchas semejanzas con el prstamo hipotecario.
Aunque tienen la misma finalidad, funcionan de manera diferente. Es importante
conocer las particularidades de cada modalidad a la hora de decidirse por una u
otra; hemos de elegir la que mejor se adapte a nuestras condiciones.
As, el prstamo hipotecario es cerrado: tiene unas condiciones fijas establecidas
en un contrato, que deber modificarse si el cliente quiere cambiarlas por
ejemplo, para ampliar el importe a financiar-. En cambio, en el crdito hipotecario
se concede una cantidad de dinero, y el titular puede disponer del total o de solo
una parte de ese dinero concedido. Cada vez que necesite ms dinero puede
utilizar el resto, siempre que la cantidad total que est utilizando no supere el
lmite de crdito que estableci el banco. A medida que el titular devuelve el
dinero prestado, puede volver a disponer de esas cantidades.
Por otro lado, hay varios factores ms que distinguen ambos productos, tales
como el tipo de inters generalmente mayor en los crditos-, las comisiones, o
las subrogaciones. Si vas a solicitar un crdito hipotecario, un buen consejo es
que analices primero tu situacin financiera actual y futura, en la medida de lo

posible. A la hora de devolverlo, es importante planificar el pago, pues

normalmente se devuelve en bastantes aos, y hay que tenerlo en mente a la
hora de hacer clculos. Contempla otros gastos que vayas a tener en el tiempo,
mira tu capacidad de ahorro y destina un porcentaje fijo de ste para devolver tu
crdito.1

COMO SE EVALUA UN CREDITO HIPOTECARIO EN EL PERU?

La casa propia es una de las metas que se traza la mayora de las familias, pues
se trata quizs de la adquisicin ms importante que realiza y que les da algo de
tranquilidad econmica. Por eso es que los crditos hipotecarios juegan un rol
preponderante. Pero, sabe cmo hacen los bancos para determinar la tasa de
inters que cobrarn por ese prstamo? Conoce por qu hay quienes logran una
mejor tasa? Sabe que si rene una serie de condiciones, puede negociar una
menor tasa de inters?
Un primer indicador que toman en cuenta los bancos al evaluar un prstamo
hipotecario es el historial crediticio del consumidor. Los clientes que hayan
registrado un comportamiento adecuado de pagos representan un menor riesgo
para la entidad financiera y a ellos se les asigna una menor tasa de inters,
seala Fernando Arruntegui, presidente del Comit de Relaciones con el
Consumidor de la Asociacin de Bancos del Per (Asbanc).
Otro indicador que utilizan los bancos es el ingreso disponible de las personas
solicitantes; es decir, las remuneraciones que perciben luego de descontar los
pagos por otras deudas.
Pueda que se trate de una persona con ingresos muy altos, pero si tiene
demasiadas deudas, incluso podra negrsele el prstamo, agrega el ejecutivo de
Asbanc.

1 https://www.bbva.es/general/finanzas-vistazo/hipotecas/creditohipotecario/index.jsp

NO BAJA MUCHO
Si bien un buen cliente financiero puede obtener una mejor tasa de inters, la
diferencia no ser muy significativa.
Paul Lira, director acadmico de la UPC, comenta que la tasa de los crditos
hipotecarios viene impuesta por la divisin de finanzas de los bancos.
Se pueden mejorar las tasas siempre y cuando la persona tenga un alto ingreso
disponible y buen rcord crediticio, pero la disminucin no ser grande, agrega
Lira.
Si el cliente le dice al banco que en vez de darle un 10% de cuota inicial
entregar un 20%, 30% o 50%, la entidad financiera ver reducido el riesgo y la
teora dice que la tasa de inters debera poder negociarse. Efectivamente, los
bancos bajarn la tasa, pero no mucho,y en promedio quedarn las tasas que se
haban fijado inicialmente, agrega el docente de la UPC.
LA EDAD
La edad del solicitante es un aspecto que tambin impacta en las condiciones del
crdito hipotecario. Sin embargo, una mayor edad no implica una mayor tasa de
inters. Por ah no va la cosa. El tema se regula a travs del plazo que aprobar
la entidad financiera para el pago del prstamo.
Los bancos tienen que calzar el plazo del crdito con la edad laboral del cliente,
esa es la poltica. Si la edad de jubilacin de los hombres en el Per es de 65
aos y una persona de 35 aos de edad pide un prstamo hipotecario, lo estara
terminando de pagar estando dentro de su expectativa de vida laboral, indica
Lira.
Agrega que si una persona de 60 aos pide un prstamo hipotecario, sera ms
complicada su aprobacin, pues lo tendra que terminar de pagar cuando bajen
sus ingresos.
Eso porque las entidades financieras toman en cuenta aspectos adicionales si el
solicitante est cerca de su edad de jubilacin. Es difcil que otorguen un

prstamo hipotecario a alguien de 55 aos, salvo que se trate de una persona

bien posicionada, o que pida para una segunda vivienda o para su casa de playa,
precisa Lira.
En esos casos, los bancos se fijan en los colaterales, las otras propiedades que
tenga la persona, cunto aporta como cuota inicial, qu depsitos tiene en el
banco, entre otros factores.
Si has sido cliente del banco por 10 o 15 aos y tienes tarjetas de crdito,
prstamos personales, seguro con la empresa de los accionistas del banco,
entonces la entidad ya te conoce y te puede dar acceso al crdito, aade.
Arruntegui agrega que si el solicitante es de avanzada edad de unos 75 u 80
aos, el crdito tiene que ser de menor plazo, tal vez de solo dos o tres aos.
A estas evaluaciones y al menor plazo se agrega el seguro de desgravamen. En
el caso de personas de avanzada edad, este seguro ser ms costoso.
Un caso diferente es si la persona de avanzada edad pide un prstamo
hipotecario en nombre de su empresa. Si la persona fallece, la compaa tiene
que seguir pagando.

CARACTERSTICAS
PLAZO
Hipotecaria Sura y Scotiabank dan prstamos para vivienda con un plazo
de pago de hasta de 30 aos.

FINANCIAMIENTO
Los principales bancos financian hasta el 90% del valor de la vivienda.

INGRESOS
Para calificar a un crdito hipotecario se debe tener ingresos de S/. 3.600 al mes, este
sueldo le permitir comprar el departamento ms econmico de S/. 100 mil,
menor a 100 metros cuadrados. Otra opcin es el fondo MiVivienda, pero
es solo para las personas que no tienen casa a nivel nacional.

EDAD
Interbank da crditos hipotecarios a quienes tengan entre 21 y 72 aos de
edad. Scotiabank, para los que tienen entre 18 y 69 aos. 2

SITUACION DEL CREDITO HIPOTECARIO EN EL PERU

El saldo de crditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero a marzo de
2016 ascendi a S/. 12 387 millones, de los cuales slo el 2 por ciento es
financiado por instrumentos hipotecarios y el 18 por ciento por recursos del Fondo
MiVivienda (FMV). El resto se financia con depsitos del propio sistema bancario,
siendo los de ms largo plazo los de la Compensacin por Tiempo de Servicio,
con una duracin de entre cuatro y siete aos, y los de inversionistas
institucionales, particularmente los de los fondos de pensiones, cuya volatilidad es
bastante alta. Este descalce de plazos podra ser evitado con el desarrollo de
instrumentos hipotecarios.

CARACTERSTICAS DEL CRDITO HIPOTECARIO EN EL PER

i.

El crdito hipotecario es provisto principalmente por la banca mltiple, que

concentra el 95,8 por ciento del total y representa el 13,0 por ciento del

ii.

total de sus colocaciones.

Los crditos hipotecarios an muestran un alto nivel de dolarizacin,
aunque ste ha disminuido en los ltimos tres aos. En 2015, el flujo de

2 http://elcomercio.pe/economia/peru/tu-dinero-conoce-como-se-evaluacredito-hipotecario-noticia-1587559

nuevos crditos en soles ha sido ms del doble de los pactados en

dlares, en consecuencia, el coeficiente de dolarizacin de 80 por ciento
iii.

en 2014 baj a 67 por ciento en febrero de 2009.

La banca ofrece crditos a plazos de hasta 30 aos. Sin embargo, el
promedio es de 13 aos y, adems, se suelen efectuar prepagos, que
finalmente reducen la duracin de los crditos a siete u ocho aos. Si bien
los bancos llegaron a ofrecer crditos con un ratio loan-to-value (monto del
prstamo entre el valor del inmueble) de hasta 90 por ciento, en la

iv.

actualidad esta relacin es de 80 por ciento.

La tasa de morosidad de los crditos hipotecarios es 0,79 por ciento,
mientras que la correspondiente al crdito total del sistema financiero es
1,71 por ciento. En este sentido, la calidad de cartera de los crditos
hipotecarios es superior a la del promedio, lo que explica, por un lado, el
dinamismo que los bancos han mostrado en esta modalidad crediticia y,
por el otro, su reticencia a deshacerse de activos que confieren pocos
riesgos y mejoran sus indicadores generales.3

3 http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Revista-Moneda/Moneda-140/Moneda140-03.pdf

CONCLUSIONES

I.

Debe reconocerse que existe un grave problema de dficit habitacional en

Per, que se concentra mayoritariamente en los sectores socioeconmicos
de menores ingresos. No se debe esperar que 70 el mercado por s slo
solucione el problema del acceso al crdito hipotecario. Tal como se seal
en secciones anteriores, para que los prestatarios puedan acceder a los
productos que ofrecen los intermediarios financieros, deben percibir, como
mnimo, un ingreso de US$ 1.000, monto que alcanza slo una pequea
fraccin de la poblacin. Ello hace imperante que el Estado participe en
este mercado, con el objeto de promover su desarrollo y que as un mayor

II.

nmero de hogares pueda acceder a este tipo de financiamiento.

En cuanto a la construccin de viviendas, las empresas dedicadas a esta
actividad han ofrecido viviendas con precios superiores a US$30.000, que
muy pocos hogares interesados en adquirir vivienda estn en condiciones
de pagar. Por ello, el Estado debe, conjuntamente con el sector privado,
disear proyectos habitacionales que busquen satisfacer la demanda de

III.

vivienda de los sectores de menores ingresos.

Si bien debe trabajarse en la eliminacin de estas trabas, tambin se debe
promover el establecimiento de mayores vnculos entre el mercado de
crdito hipotecario y el mercado de capitales, tales como los bonos, los
ttulos de crditos hipotecarios negociables y las letras hipotecarias (que

IV.

han funcionado exitosamente en otros pases como Chile)

Finalmente, es necesario reformar el Cdigo Civil a fin de permitir la
ejecucin de garantas inmobiliarias por medios extrajudiciales, sin que ello
afecte los derechos del deudor. Asimismo, deben respetarse los derechos

de las partes de celebrar con libertad convenios respecto a mecanismos

alternativos de solucin en caso de que el deudor incumpla sus
obligaciones de pago, tales como el pacto comisorio. En tales casos, se
debe reglamentar esta actividad de modo que los intermediarios financieros
no cometan abusos con los prestatarios.

BIBLIOGRAFIA

BANCO BBVA CONTINENTAL BBVA (2016) RECUPERADO DE:

https://www.bbva.es/general/finanzas-vistazo/hipotecas/creditohipotecario/index.jsp
PORTAL WEB DIARIO EL COMERCIO (2016) RECUPERADO DE:
http://elcomercio.pe/economia/peru/tu-dinero-conoce-como-se-evaluacredito-hipotecario-noticia-1587559

BANCO CENTRAL DE RESERVAS DEL PERU BCRP (2016) RECUEPRADO DE:

http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Revista-Moneda/Moneda140/Moneda-140-03.pdf