DERECHO REGISTRAL

Unidad 2
 DOCUMENTOS
REGISTRABLES
ART. 2 LEY 17801.

ART. 2 LEY 8236.

 DOCUMENTOS REGISTRABLES

ART. 2 LEY 17801:

 a) los documentos por los cuales se

constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles,
 b) los que dispongan medidas cautelares,
 c) y los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales.
DOCUMENTOS REGISTRABLES
Los doc. por los que se transmiten o
constituyen derechos reales pueden
ser de origen:
1. Notarial
2. judicial o
3. administrativo
1. OTROS
Venta deDOCUMENTOS REGISTRABLES
inmuebles en lotes y a plazos: Ley
14.005;
2. Banco Hipotecario S.A. Anotación
Hipotecaria. Inembargabilidad.
Arrendamientos y aparcerías rurales: Ley
13.246;
Expropiación: Ley 21.499
Prescripción adquisitiva a favor del Estado.
Leyes 20.396, 21.477 y 24.322.
 OTROS DOCUMENTOS
Leasing.
REGISTRABLES
Vivienda.
Inembargabilidad a favor del IPV. Ley
6.606.
Inembargabilidad de inmuebles con fines
recreativos que pertenezcan a Clubes de
Fútbol. Ley 6858.
Servidumbre de electroducto, Ley 5518.
 OTROS DOCUMENTOS
REGISTRABLES
 Preanotación del dominio a nombre de los herederos
del presuntamente fallecido con la prohibición de
enajenarlos o gravarlos sin autorización judicial.
(Art.91CCCN).
 En el caso de divorcio, la decisión judicial de atribuir
del uso de la vivienda a uno de los ex cónyuge (art.443),
o de que el inmueble no sea enajenado sin el acuerdo
expreso de ambos ex cónyuges o de que no sea
enajenado ni partido (art. 444)
 OTROS DOCUMENTOS REGISTRABLES
 Pacto de convivencia en el que se atribuya el hogar
común y la división de los bienes obtenidos por el
esfuerzo común, en caso de ruptura (art.513 y 514)
Puede ingresar por escritura o inst. privado con firma
certificada.
 En el caso de cese de la unión convivencial, la decisión
judicial de atribuir el uso de la vivienda familiar a uno
de los ex convivientes o la decisión de que el inmueble
no sea enajenado sin el acuerdo expreso de ambos o de
que no sea partido ni liquidado (art.526).
 OTROS DOCUMENTOS
REGISTRABLES
En el caso de cese de la unión
convivencial la decisión judicial produce
efectos respecto de terceros a partir de su
inscripción.
Puede ingresar documento judicial o
notarial (protocolización)
 OTROS DOCUMENTOS
REGISTRABLES
 En el caso de condominio con indivisión forzosa
temporaria puede ingresar el Convenio por el que de
común acuerdo los condóminos suspenden la partición
(art.2000) o la partición anticipada dispuesta a pedido
de parte por el juez (art.2002).
Producen efectos respecto de terceros a partir de la
inscripción.
Puede ingresar doc, judicial o notarial que lo
protocoliza.
 OTROS DOCUMENTOS
REGISTRABLES
Indivisión impuesta por el testador (art.2330)
Pacto de indivisión (art.2331).
Indivisión judicial por oposición del cónyuge
(art.2332) o de un heredero (art.2333).
Para su oponibilidad a terceros deben inscribirse, pudiendo
ingresar por doc. judicial o notarial (protocolización)
art.2334.
DOCUMENTOS REGISTRABLES
Pueden ser otorgados:
 En la misma provincia en la que se
ubica el inmueble al que se refiere el
documento.
 En una provincia distinta a aquella en
la que se ubica el inmueble.
 En un país distinto a aquel en que se
ubica el inmueble.
 DOCUMENTOS
REGISTRABLES
 Documentos de extraña jurisdicción
 De origen notarial
 De origen judicial

 Documentos otorgados en el
extranjero:
 De origen notarial
 De origen judicial
Documentos de extraña jurisdicción
De origen notarial:
gozan de entera fe y producen idénticos
efectos en todo el territorio de la República,
debiendo ser legalizados y tributar en la
provincia en la que se pretenden inscribir.
(art. 293 CCyC, Dec-ley 14.984/57 ratificado por
ley 14.447, art. 5 ley 8236, art. 241 C.Fiscal)
Documentos de extraña jurisdicción

De origen judicial: ley 22.172, sello especiaL,

contenido art.3:
Designación y número del Tribunal y
Secretaría y nombre del Juez y Secretario.
Nombre de las partes, objeto o naturaleza del
juicio y el valor pecuniario si existiera.
Mención sobre la competencia del Tribunal
oficiante.
Documentos de extraña jurisdicción

De origen judicial: ley 22.172, art.3:

Transcripción de las resoluciones que deban
notificarse o cumplirse y su objeto claramente
expresado si no resultase de la resolución
transcripta.
Nombre de las personas autorizadas para
intervenir en el trámite.
El sello del Tribunal y la firma del Juez y del
Secretario en cada una de sus hojas.”
 
 Documentos otorgados en el
extranjero
de origen notarial:
A. Cuando transfieren derechos reales:
Apostilla de la Haya o Cadena de
Legalizaciones
B. deben constar en instrumento público,
y estar legalizados. Art. 2667 CCyC y
6 ley 8236.
La apostilla de La Haya (o
simplemente apostilla, también en
francés: apostille) es un método
simplificado de legalización de
documentos a efectos de verificar
su autenticidad en el ámbito
internacional
Físicamente consiste en una foja que se
agrega a los documentos que la autoridad
competente estampa sobre un documento
notarial o público, si correspondiere. El
apostillado suprime el requisito de
legalización diplomática y consular de los
documentos que se originen en un país
miembro del Convenio y que se pretendan
utilizar en otro país también miembro del
Convenio.
Estos documentos que hayan sido
certificados por una apostilla
deberían ser reconocidos en
cualquier otro país miembro sin
necesidad de otro tipo de
autenticación o legalización.
 Documentos otorgados en el
extranjero
de origen judicial: deberán cumplir con las normas
procesales de Mendoza (exequatur)
La sentencia se presenta al Juez civil en turno,
quién controlará que se cumplan todos los
requisitos previstos en el CPC, verificará que sea
emanada de autoridad judicial de un país
adherente a los convenios internacionales y
remitirá un oficio al Registro. 278 a 281CPC.
 Documentos no registrables

Art. 3 Ley 8236:

a) Las cesiones de derechos y
acciones posesorias.
b) Los contratos de locación y sus
transferencias.
c) Los boletos de compraventa no
incluidos en la Ley 14.005.
 Documentos no registrables
d) Las declaratorias de herederos con
excepción de las solicitadas por oficio o
testimonio Ley 22.172.
e) Las cesiones de derechos hereditarios.
g) Todo otro documento que fuera portante
de derechos personales.
 Documentos no registrables
Bienes del dominio público. Art. 10 Ley
17801.

Inhibición voluntaria. Art.91 ley 8236.

Boleto de Compraventa.

Declaratoriasde herederos. Cesión de

derechos hereditarios.
 INHIBICIÓN VOLUNTARIA: La inhibición
voluntaria, como contrato, es un acto jurídico
bilateral accesorio, en virtud del cual una persona
se obliga a no transferir un inmueble determinado
o los inmuebles de su propiedad y la otra acepta
esa limitación a la facultad de disponer, en
garantía de una compraventa, de un contrato de
mutuo o de una convención que implique el
carácter de acreedor del inhibiente por parte de
quien lo acepta
 Requisitos de lo documentos
registrables
Art. 3 Ley 17801:
 Estar constituidos por escritura notarial o
resolución judicial o administrativa según
legalmente corresponda.
 Tener las formalidades establecidas por las
leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quién esté facultado para hacerlo.
 Requisitos de lo documentos
Art. 3 Ley 17801: registrables
Revestir carácter de auténticos y hacer fe por sí
mismos o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración,
sirviendo inmediatamente de título al domino,
derecho real o asiento practicable.
Instrumentos privados - firma certificada.
 Requisitos de lo documentos
registrables
Art. 3 bis Ley 17801:
 exige para los documentos mencionados
en el artículo 2 inc. A), la clave o código
de identificación de las partes
intervinientes otorgado por la AFIP o por
la ANSES de corresponder, de lo contrario
se inscribe en forma PROVISIONAL.
 Requisitos de lo documentos
registrables
 Art. 4 Ley 8236. c) Si fuesen de origen
notarial, reunir los requisitos establecidos por la
Ley Notarial. d) Si fuesen instrumentos privados,
presentarse por quien acredite un interés legítimo
con firma certificada por Notario o autoridad
competente. e) Cumplimentar aquellos requisitos
que en forma específica determine la legislación
de fondo para el acto instrumentado.
EFECTOS DE LA INSCRIPCION
 La inscripción en el Registro
Inmobiliario tiene efectos declarativos,
de publicidad y oponibilidad a terceros.
(art.1893del C.C.yC y art. 2 de la Ley 17.801)

 constituyendo un acto administrativo

con sus caracteres propios.
 El
Concepto de Derecho real
Código Civil de Vélez no definía al derecho real.
 Para Papaño, su definición surgía del antiguo art.497 del CC.:
“A todo derecho personal corresponde una obligación
personal. No hay obligación que corresponda a derecho
reales”. En consecuencia el derecho real es aquel que no tiene
una obligación correspondiente.
 Concepto de Derecho real
Art. 1882 del CCyC
“El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y
las demás previstas en este Código”.
 Concepto de Derecho real
Aspecto Absolutez de su Aubry et Rau
interno oponibilidad erga omnes

Aspecto Relación inmediata entre Demolombe

externo una persona y la cosa
 esun Concepto de Derecho
derecho absoluto, de contenidoreal patrimonial,
cuyas normas son sustancialmente de orden público,
que establecen entre una persona (Sujeto activo) y
una cosa determinada (objeto) una relación directa e
inmediata, que previa publicidad, obliga a toda la
sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar
cualquiera acto contrario al mismo (obligación
negativa) naciendo para el caso de su violación una
acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius preferendi”.
 Diferencias Derecho real Derechos
personales
Oponibilidad erga omnes persona determinada

Objeto cosa prestación

Elementos son 2 (titular y objeto) son 3 (sujeto activo, pasivo

y objeto)
Régimen legal número clauso (art1884) autonomía de la voluntad
(958)
Ejercicio Posesión salvo la hipoteca
No
Ius persequendi y Derecho de perseguir la cosa en
preferendi manos de quien la tenga.
Primero en el tiempo poderoso No
en el derecho (art1886)

Adquisición Título, modo e inscripción Hechos jurídicos que

producen su adquisición
 Adquisición de los derechos reales

Vélez no previó causas generales

de adquisición y pérdida (Art.577
y su nota); para la adquisición,
transmisión, modificación o
extinción de los derechos reales
sobre inmuebles.
 Adquisición de los derechos
reales
Art. 1892.- “Título y modos suficientes. La
adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y
modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico
revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real”.
 Adquisición de los derechos reales
Tradición:
 “el acto jurídico real que implica la materialidad de la entrega de la
cosa, el desplazamiento de ésta desde el tradens hacia el accipiens”
 La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir

derechos reales que se ejercen por la posesión. El primer uso es

modo suficiente en la adquisición de la servidumbre
positiva.
 Adquisición de los derechos
reales
“Para que el título y el modo sean suficientes para
adquirir un derecho real sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto”.
Título: Es un acto jurídico cuya finalidad consiste en
la transmisión de un derecho real propio del
disponente capaz y legitimado al efecto, al
adquirente, también capaz, conforme los
requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.
 Adquisición
 Para
de los para
que el título sea suficiente derechos
producir lareales
adquisición o
transmisión del derecho real, deberá tratarse de un título al que
la ley le reconoce idoneidad para transmitir un derecho real y
deberá además reunir los recaudos que establezca la ley.

 TÍTULOS NOTARIALES-JUDICIALES-ADMIN.
 Inscripción en el Registro
inmobiliario
 la inscripción en el Registro Inmobiliario de la
adquisición o transmisión de los derechos reales,
no es un requisito para constituir el derecho
sino para hacerlo oponible a terceros, es decir
que el derecho real ingresa al Registro ya
constituido, sea en sede notarial, judicial o
administrativa. Art. 1893 CC y 1 de la ley 17801.
 Efecto de la inscripción en el RI.
 “La adquisición o transmisión de derechos reales, no son oponibles a
Art.1893 Inoponibilidad.
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
 Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la
posesión, según el caso.
 No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en
los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del
derecho real.
 Adquisición de los derechos
reales

TÍTULO MÁS MODO E INSCRIPCIÓN

 
¡Muchas gracias!