EL DESAHUCIO

CONCEPTO

Se denomina desahucio al acto y la consecuencia de desahuciar: expulsar a un

arrendatario o a un inquilino a través de un procedimiento legal. Un juicio de desahucio,
por lo tanto, tiene la finalidad de impedir que un individuo siga haciendo uso del bien
que alquila, alegando un incumplimiento del contrato.

Un desahucio supone un grave problema para aquel que lo padece. Si el propietario se

niega a renegociar las condiciones del contrato y no tiene contemplaciones,
posiblemente el inquilino y su familia terminen siendo desahuciados: es decir, se
quedarán sin un techo y terminarán con sus pertenencias en la calle.

Con la reforma de la Ley Notarial introducida por el Código Orgánico General de

Procesos, se introdujo como facultad exclusiva de los notarios desde el año 2015. (RO-S
506: 22-may-2015) específicamente en el artículo 18 de la Ley Notarial, la inscripción
de los contratos de arrendamiento y la solemnización del desahucio conforme la Ley de
Inquilinato y el Código Civil. (Pérez Porto y Gardey,2018).

CASOS DE DESAHUCIO EN INQUILINATO

Los Notarios solo pueden solemnizar el desahucio (notificación de terminación del

contrato de arrendamiento) en los siguientes casos:

 Por cumplimiento del plazo estipulado en el contrato.

 Por transferencia de dominio.
 Por obra nueva.
 Desahucio según el Código Civil

Desahucio por cumplimiento del plazo del contrato

Es la más común de las peticiones de desahucio, al respecto la Ley de Inquilinato en su

Artículo 33 establece: “Anticipación del arrendador. - El arrendador comunicará al
arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por
lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá
renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez.
Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el
desahucio respectivo.

Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los

subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el
subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a
la pensión de tres meses”.

El Notario está en la obligación de hacer el cálculo del tiempo de anticipación necesario

para que proceda la solemnización, por ende no se podría hacer un desahucio con
ochenta y nueve días de anticipación a la fecha de término estipulada en el contrato.

Sin embargo, no se establece el tiempo máximo de anticipación, la Ley solo dispone

noventa días de anticipación “por lo menos”.

Debemos recordar que los derechos de los inquilinos son irrenunciables, y cualquier
vulneración a sus derechos se entenderá como no escrita.

Como ejemplo, no procedería un desahucio por cumplimiento de plazo de un año

establecido en el contrato de arriendo de un inmueble destinado para vivienda ya que la
Ley de Inquilinato establece como tiempo mínimo de duración del contrato de arriendo
para vivienda en dos años.

Desahucio por transferencia de dominio

La causa o justificativo para que opere el desahucio es la transferencia de dominio del

inmueble o local arrendado, la Ley no establece como causal la transferencia de una
parte, de derechos y acciones, o por fallecimiento del propietario presentando la
posesión efectiva, por lo que el Notario deberá desechar la petición si no se justifica o
prueba la transferencia de dominio del inmueble arrendado.

Esto se prueba únicamente con la escritura pública de transferencia de dominio

debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Es recomendable adjuntar a la petición, un certificado de gravamen actualizado, a fin de

probar que no existe contrato de arriendo por escritura pública inscrito en el Registro de
la Propiedad.
No importa si la transferencia fue a título gratuito, oneroso, dación en pago, remate,
adjudicación, restitución fiduciaria, o de padres a hijos o viceversa, etcétera, el Notario
debe realizar la notificación del desahucio dentro de un mes plazo, (treinta días, todos
los días) posterior a la fecha de inscripción de la escritura en el Registro de la
Propiedad.

La Ley de Inquilinato en su Artículo 31 establece “La transferencia de dominio del local

arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al
arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación.

Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de

transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha
de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de
desahucio al inquilino.

Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la

Propiedad del respectivo cantón”.

Desahucio por obra nueva

Como prueba de la pretensión se debe adjuntar copia certificada del permiso de

demolición, otorgado por la autoridad competente que son los Gobiernos Autónomos
Descentralizados de la Municipalidades, o del Municipio del Distrito Metropolitano
según sea el caso.

La Ley de Inquilinato en el literal h del artículo 30, establece la causal de terminación

del contrato de arrendamiento mediante desahucio, por resolución del arrendador de
demoler el local para nueva edificación.

Hay que tomar en cuenta que el desahucio debe notificarse con tres meses de
anticipación por lo menos a la fecha fijada para la demolición; para esto el arrendador
debe indicar en su petición la fecha en la que iniciará la demolición.

Desahucio según el Código Civil

Desahucio regulado por el Código Civil procede cuando no se ha fijado tiempo para la
duración del arriendo según, lo regula el Artículo 1892: “Si no se ha fijado tiempo para
la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que
se destina la cosa arrendada, o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo
cesar sino por desahucio, esto es, noticiándoselo anticipadamente a la otra parte.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se
arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de
una semana, de un mes.

El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período…”.

El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las

pensiones de arrendamiento (Artículo 1892 inciso 3 del Código Civil). En el caso de
casas, almacenes o edificios se aplicará el art. 1917 del Código Civil: “Artículo 1917
“El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un
período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta”.

En el caso de predios rústicos el desahucio deberá darse con anticipación de un año

Artículo 1927 del Código Civil “No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo,
deberá darse el desahucio con anticipación de un año, para hacerlo cesar.

REQUISITOS PARAACCIONAR EN CADA TIPO DE DESAHUCIOS

1 Terminación del plazo del contrato

La petición o solemnización de desahucio se realiza por lo menos con 90 días de

anticipación a la terminación del contrato.

Los requisitos que se requieren para realizar este trámite son:

 Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario

 Documentos que justifican la pretensión (contrato de arrendamiento
debidamente inscrito en una notaría o juzgado de inquilinato, inscripción de la oficina
de arriendos del Municipio)
 Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios.
 En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al
desahuciado de conformidad a lo previsto en el COGEP.


2) Transferencia de dominio

La petición o solemnización del desahucio se realiza dentro de los 30 días posteriores a

la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad.
Los requisitos que se requieren para realizar este trámite son:

 Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario

 Documentos que justifican la pretensión (Escritura pública debidamente inscrita
en el Registro de la Propiedad, certificado de gravámenes actualizado)
 Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios
 En la petición se debe establecer la dirección exacta en donde se debe notificar al
desahuciado de conformidad a lo previsto en el COGEP.

3) Obra Nueva

La petición o solemnización de desahucio se realiza por lo menos con 3 meses de

anticipación a la iniciación de la demolición programada.

Los requisitos que se requieren para realizar este trámite son:

 Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario

 Documentos que justifican la pretensión (copia certificada del permiso de
demolición otorgado por la autoridad competente, por lo general Municipios y GAD´s).
 Contrato de arrendamiento debidamente inscrito.
 Copia de cédula y papeleta de votación de los peticionarios.

EL DESAHUCIO COMO FACULTAD DEL ARRENDATARIO

El artículo 35 de la Ley de Inquilinato brinda la facultad al arrendatario de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, pero solo en los contratos escritos que no se
haya
estipulado plazo y en los contratos verbales. El desahucio al arrendador podrá realizarlo
al inquilino en cualquier tiempo, siempre y cuando sea con un mes de anticipación, por
lo menos; pero está obligado a pagar el precio del arrendamiento por todo ese tiempo y
a
permitir que los interesados en arrendar el inmueble lo examinen
No obstante, lo manifestado, el inquilino no está obligado a notificar con el desahucio al
arrendador, en los casos de excepción enumerados taxativamente en el último inciso de
la indicada norma legal, esto es, en los casos de los literales, a), b) y c) del artículo 28
de
la Ley de Inquilinato, que hacen alusión:

a) Al arrendamiento de habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas;

b) Al arrendamiento de locales a individuos o familiares que, teniendo su residencia
habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y,
c) Al arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su
propia naturaleza tengan corta duración.

LA ACCION DE DESAHUCIO

La acción de desahucio no es sino el medio o procedimiento que tiene el dueño del bien
inmueble, para la desocupación del inmueble en cuestión, se lo realiza amparado en la
justicia y es aplicado en beneficio del usufructuario, usuario o poseedor. El libro Cuarto
del Código Civil habla sobre las obligaciones y contratos y reconoce esta calidad
absorbente de la acción de desahucio establecida dentro del contrato de arrendamiento.

El tratadista Mucius Scaevola determina la naturaleza jurídica de la acción de desahucio

de acuerdo a las siguientes características:

1.- Tiene carácter resolutorio del contrato de arrendamiento;

2.- Es de carácter personal con efectos reales;

3.- La acción de desahucio es unilateral;

4.- Es una acción privilegiada; y,

5.- La acción de desahucio tiene carácter inmobiliario.

CASOS EN LOS QUE PROCEDE EL DESAHUCIO EN NOTARIA

Según la Ley de Inquilinato el desahucio procede únicamente en los siguientes casos: en

el determinado en el literal h) del artículo 30 que es por demolición del local arrendado,

en el determinado en el artículo 31 de la misma Ley que se refiere al caso de

transferencia

de dominio del bien inmueble por parte del arrendador, y en el caso de cumplimiento
del
plazo constante en el artículo 33 de dicha Ley.

El procedimiento que se debe dar al desahucio por transferencia de dominio, se

encuentra

normado como atribución exclusiva de los Notarios Públicos, en el artículo 18 numeral

35 de la Ley Notarial, y que faculta a la o al interesado en el desahucio dirigir una

solicitud

a la o al notario, acompañado prueba de su pretensión, recibida la solicitud y los

documentos que se acompaña a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al

desahuciado, de cuyo acto deberá sentarse una razón.

El Notario debe levantar un acta en la que califica de procedente el desahucio y dispone

su notificación en sede notarial a través del propio Notario. El notario debe preparar un

oficio de notificación, en el que debe hacer constar lo siguiente:

❖ Lugar y fecha.

❖ El nombre de la persona (arrendatario) a quien va dirigido.

❖ La mención del petitorio y de la calificación de su procedencia.

❖ La notificación con el plazo de que en noventa días proceda a desocupar la vivienda

❖ Firma de la o el notario.

❖ Forma de notificación (según lo establecido en el Código General de Procesos)

❖ De este trámite el Notario sentará una razón de que se dio cumplimiento con la

notificación con el desahucio, llegando a cumplir así su atribución exclusiva.

La parte final de la Disposición transitoria Décimo quinta del Código Orgánico General

de Procesos, a su vez dispone que, luego de la notificación que realiza el Notario con el
desahucio, si existe controversia, en Notario tendrá que enviar una fotocopia auténtica
de

todo lo actuado a la oficina de sorteos del respectivo cantón, en el término de tres días

contados a partir de recibida la oposición, para que radicada su competencia en uno de

los Jueces de lo civil, proceda mediante procedimiento sumario.

Teniendo en cuenta que conforme al artículo 48 de la Ley de Inquilinato23, la oposición

únicamente podrá sustentarse en el hecho de haber transcurrido más de un mes desde el

traspaso de dominio, o en haber celebrado el contrato de arrendamiento mediante

escritura

pública, conforme a la disposición constante en el artículo 29 24de la citada ley.

Ahora bien, de darse el caso de que el inquilino desahuciado por el Notario, se allanare
o

no presentare oposición alguna, ni tampoco desocupa el local arrendado, se declarará

que

el desahucio da por terminado el contrato y una vez transcurrido los plazos previstos en

las disposiciones citadas, se tendría que efectuar el lanzamiento, pero ahí el problema

planteado en el presente trabajo, quién ordena el lanzamiento si el Notario es un mero

notificador y no tiene la competencia para ordenar el lanzamiento. Ante este caso, si el

interesado acude ante el Juez para iniciar por la vía civil este trámite, encontraría una

negativa, ya que, dicho contrato se dio por terminado con el desahucio que realizó el

Notario, es por esta razón que yo he propuesto una reforma a la Ley de Inquilinato.

DESAHUCIO LABORAL
El desahucio es cuando el trabajador presenta su renuncia voluntariamente. La
notificación deberá realizarse con al menos 15 días del cese definitivo de las labores,
dicho plazo puede reducir por aceptación del empleador, indica el Código.

El empleador bonificará al trabajador con el 25% del equivalente a la última

remuneración mensual por cada año de servicio. La misma bonificación se pagará en
caso de terminación laboral por acuerdo entre las partes.

La liquidación se pagará 15 días después del aviso de desahucio. Ese tiempo el

empleado debe permanecer en la empresa, con la intención de que el patrono consiga un
nuevo empleado que llene el cargo. Sin embargo, si hay una buena relación con el
empleador es posible acordar la salida inmediata del obrero, sin afectar el monto global
de su liquidación.

Por otro lado, el Código establece que si el trabajador deja su puesto intempestivamente,
sin previo aviso de desahucio, pagará al empleador una suma equivalente a 15 días de
remuneración. (Diario El Comercio)

PROCEDIMIENTO

Dicha notificación se realizará con al menos quince días del cese definitivo de las
labores,

dicho plazo puede reducirse por la aceptación expresa del empleador al momento del
aviso.

En los casos de terminación de la relación laboral por desahucio, el empleador

bonificará al trabajador con el veinticinco por ciento del equivalente a la última
remuneración mensual por cada uno de los años de servicio prestados a la misma
empresa o empleador.

El empleador, en el plazo de quince días posteriores al aviso del desahucio, procederá a

liquidar el valor que representan las bonificaciones correspondientes y demás derechos
que le correspondan a la persona trabajadora
 BIBLIOGRAFIA

Pérez Porto, Julián y Gardey,Ana. Concepto de Desahucio. Publicado: 2017.

Actualizado: 2018 https://definicion.de/desahucio/
- CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS, (2016), Corporación de Estudios
y Publicaciones, Quito.
Diario El Comercio. ¿Cómo se calculan las liquidaciones por despido, desahucio y
fuerza mayor? 2020. https://www.elcomercio.com/actualidad/negocios/trabajadores-
liquidaciones-despido-desahucio-empleados.html
- LEY NOTARIAL, Corporación de Estudios y Publicaciones, Quito 2011.
-Ley de Inquilinato, Quito, 2013