PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA

La ejecución de hipoteca es un procedimiento ejecutivo a través del cual se hace

posible la ejecución de los bienes dados en garantía hipotecaria para satisfacer con el
producto de su remate el cumplimiento de las obligaciones garantizadas, conforme a las
disposiciones previstas en el Capítulo IV, Título II del Libro Cuarto del Código de
Procedimiento Civil, constituyendo una modificación al de la vía ejecutiva y permite al
acreedor hipotecario hacer efectivos los derechos de preferencia y persecución que tiene
para la satisfacción de sus créditos.
Por la naturaleza de los bienes que resultan afectados por la garantía hipotecaria, se
clasifica la hipoteca en hipoteca mobiliaria, comúnmente conocida como mercantil, que se
rige en nuestro derecho por la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de
Posesión e Hipoteca Inmobiliaria cuando se trata de inmuebles los objetos a los cuales se
refiera, rigiéndose para su constitución por las disposiciones del Código civil y Para su
ejecución por el Código de Procedimiento Civil. El artículo 530 del Código civil califica la
hipoteca como inmueble por el objeto al cual se refiere, siendo indivisible y subsistiendo
toda ella sobre todos y cada uno de los bienes hipotecados y sobre cada parte de tales
bienes, estando adherida a los mismos y persiguiéndolos a donde quiera que los mismos se
trasladen en virtud de actos jurídicos que sobre ellos se realicen, extendiéndose a todas las
mejoras, construcciones y demás accesorios del inmueble hipotecado. Por su cualidad de
inmueble, la hipoteca está sometida a la publicidad instrumental que exige la
protocolización del documento en el cual se constituye.

Diferencia con la Vía Ejecutiva:

1. La ejecución de hipoteca se formula mediante solicitud; la vía ejecutiva lo es
mediante demanda.
2. Presentada la demanda por vía ejecutiva, de resultar procedente el procedimiento,
el juez decretará el embargo ejecutivo de bienes del deudor; en la ejecución de
hipoteca, al providenciarse la solicitud solo se decretará medida preventiva de
prohibición de enajenar y gravar, resultando procedente el embargo ejecutivo una
vez vencido el plazo de intimación sin que el deudor haya dado cumplimiento al
pago.
3. La vía ejecutiva, independientemente de cuál sea la conducta procesal del deudor,
deberá transitar necesariamente el largo recorrido del procedimiento ordinario y
esperar a que se produzca una sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, para
que pueda procederse al remate de los bienes. La ejecución de hipoteca,
dependiendo de la conducta procesal del deudor ante la intimación al pago que se
le haga, pasará a ser un procedimiento contencioso ordinario a partir de la
apertura del lapso probatorio si el deudor intimado formula oposición al pago; pero
pasará a la ejecución forzosa incluyendo el remate de los bienes hipotecados si tal
oposición no es formulada.
4. La vía ejecutiva procede cuando la obligación cuyo pago se demanda consta en
instrumento púbico, auténtico o reconocido, mientras la ejecución de hipoteca sólo
procederá cuando la obligación esté garantizada con hipoteca y el instrumento por
el cual se haya constituido sea registrado ente la oficina de Registro Público
Inmobiliario correspondiente al lugar de ubicación del inmueble.
5. En la vía ejecutiva, decretado el embargo, podrá embargarse todos los bienes del
deudor hasta cubrir el monto decretado por el tribunal, sea cual fuere la naturaleza
de dichos bienes; en la ejecución de hipoteca podrán embargarse sólo los bienes
inmuebles afectados por la garantía hipotecaria para el cumplimiento de la
obligación.
REQUISITOS DE LA SOLICITUD.
Requisitos relativos a los documentos: deben anexarse a la solicitud, que están previstos
en el artículo 661 CPC.
1. Que se anexe a la solicitud el documento registrado constitutivo de hipoteca. De no
haberse protocolizado el documento constitutivo de la hipoteca no existirá la
hipoteca. La exigencia de presentar el documento constitutivo de la hipoteca junto
con la solicitud de ejecución, se corresponde con el requisito de forma de la
demanda contenida en el artículo 6 del artículo 340 del CPC, esto es, producir con el
libelo “Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de
los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido”.
2. Que se anexa a la solicitud de la ejecución de hipoteca una certificación de
gravámenes expedida por el Registro Público Inmobiliario correspondiente en el
cual consten los gravámenes y enajenaciones de que hubiere podido ser objeto el
inmueble hipotecado con posterioridad al establecimiento de la hipoteca cuya
ejecución se pide. Tal certificación permitirá tanto al acreedor que pretende la
ejecución como al Tribunal que conozca de la misma, saber si existen terceros
interesados en la ejecución que se adelante, a los fines de su intimación si fuere
procedente; así, un adquiriente del bien hipotecado, será un tercero a quien habrá
que intimar junto con el deudor.
Requisitos relativos a la obligación:
1. Por lo cual se traba la ejecución de la hipoteca, están previsto en los artículos 660 y
661 CPC. Que la obligación por la cual se trabe la ejecución de la hipoteca, sea la de
pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca.
2. Que la obligación sea de plazo vencido, esto es que el plazo convenido para su
cumplimiento haya transcurrido íntegramente.
3. Que la obligación sea líquida, en el sentido que la prestación esté determinada en
una medida que la cuantifique con toda precisión.
4. Que la obligación no haya prescrito. Se trata aquí de la prescripción de la
obligación, no de la hipoteca, pues puede ocurrir que habiendo prescrito aquélla no
haya ocurrido la de esta, pudiendo tener una y otra distintos términos de
prescripción.
5. Que la obligación no se encuentre sujeta a condiciones u otras modalidades. La
existencia de condición determina la no exigibilidad del crédito hasta tanto la
condición no se cumpla.

REQUISITOS RELATIVOS A LA SOLICITUD DE EJECUCION DE HIPOTECA.

1. Que cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 340 CPC; esto es los
requisitos de forma de la demanda. Sobre este aspecto, debe señalarse que si bien
el artículo 661 del CPC se refiere a la solicitud de ejecución tal expresión debe
tenerse como demanda propiamente dicha, pues de no ser así, mal podrían
oponerse las cuestiones previas, como se permite al deudor intimado oponerlas
conforme al parágrafo único del artículo 664 CPC.
2. Que se indique el monto del crédito con los accesorios que estén garantizados por
la hipoteca, lo que guarda relación con la facultad que se le confiere al juez para
excluir de la ejecución, el monto del crédito o los accesorios que no estén cubiertos
por la hipoteca.
3. Que se indique los terceros que puedan ser poseedores del inmueble. Son terceros
poseedores del inmueble hipotecado los que lo retienen o poseen a título de
dominio, sin que tengan a su cargo la obligación que a favor del acreedor se haya
constituido con la garantía de la hipoteca, como es el caso del comprador o el de la
cosa hipotecada.

JUEZ COMPETENTE.
El artículo 661 no contiene una regla especial que señala expresamente cuál es el juez que
deba conocer de la ejecución de hipoteca, concretándose a establecer que la solicitud
deberá ser presentada por el acreedor al Tribunal competente. No señalándose una
competencia especial para el desarrollo de este procedimiento, debe recurrirse a las
normas generales sobre la competencia. En consecuencia, será el juez competente para
conocer del procedimiento el que lo fuere para conocer de la demanda de cobro en juicio
ordinario, atendiendo a las reglas determinantes de la competencia por la cuantía, por la
materia y por el territorio. Ahora bien si un niño o adolescente fuere demandante o
demandado, la competencia corresponderá a los Tribunales de Protección de Niños y
Adolescentes, sea cual fuere la cuantía.

EXAMEN DE LA SOLICITUD POR EL JUEZ

Al examinar la solicitud para su providenciación, el juez debe determinar:

1. Que se haya presentado junto con la solicitud el documento constitutivo de la
hipoteca (art. 661 CPC), que podrá serlo original, en copia certificada o en copia
fotostática conforme a lo previsto en el artículo 429 del CPC, siempre que se
señalen los datos de registro correspondiente y la Oficina de Registro en la cual se
encuentre archivado el original.
2. Que el documento constitutivo de la hipoteca esté registrado en la Oficina
Subalterna de Registro de la jurisdicción donde esté situado el inmueble, ya que la
hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado como lo dispone el artículo 1879 del
Código Civil.
3. Que la obligación garantizada con la hipoteca cuya ejecución se solicita, sean
líquidas y de plazo vencido. Ord 2 del artículo 661 CPC
4. Que no haya transcurrido el lapso de la prescripción de las obligaciones
garantizadas con la hipoteca cuya ejecución se solicita.
5. Que las obligaciones garantizadas con la hipoteca cuya ejecución se solicita, no
estén sujetas a condiciones u otras modalidades. Ord. 3 del artículo 661 CPC
6. Si de los recaudos presentado por el acreedor ejecutante se desprende de la
existencia de terceros poseedores del inmueble sobre el cual se halle constituida la
hipoteca, de modo que no habiéndolo indicado el acreedor ejecutante en la
solicitud, proceda a intimarlo de oficio. Primer aparte, art. 661 CPC.

ADMISIÓN.
Si del examen de la solicitud, el juez encontrare llenos los extremos exigidos en le artículo
661 del CPC, admitirá la solicitud y en el mismo auto de admisión decretará:
1. La intimación del deudor y del tercero poseedor del inmueble que hubiere
indicado el solicitante o que el Juez considere necesario intimar por desprenderse
así de los recaudos acompañados a la solicitud.
2. La prohibición de enajenar y gravar el inmueble hipotecado, participándole
inmediatamente al Registrador inmobiliario competente.
Si de la revisión el juez no encontraré llenos los extremos exigidos en el artículo 661,
negará la admisión de la solicitud. En todo caso, el auto será apelable en ambos efectos,
por causar un gravamen irreparable al ejecutante.

INTIMACION.
La intimación del deudor y del tercero poseedor si fuere procedente, se acordará en el
mismo auto que acuerde la admisión de la solicitud. Tal intimación, por no establecerse un
procedimiento especial para practicarla, se hará con arreglo a las disposiciones relativas a
la citación previstas en el CPC (art. 215 al 233del CPC), pero si la intimación personal no
pudiere lograrse, se practicará en la forma prevista en el artículo 650 del CPC, por
disponerlo así el artículo 665 del CPC, abriéndose a partir del día siguiente a aquel en que
conste en autos haberse practicado la intimación dos términos:
1.- El primero para pagar la cantidad intimada.
2.- El segundo para formular oposición al pago que se les intima y para oponer cuestiones
previas.

La intimación en la ejecución de hipoteca equivale a la citación en el juicio ordinario pero

produciendo un efecto distinto, ya que la citación tiene como efecto poner al demandado
en conocimiento de la demanda para que ejerza su derecho a la defensa, la intimación
tiene como efecto colocar al demandado frente a la disyuntiva de pagar dentro del plazo
de la intimación para evitar el embargo y que se adelante la ejecución, lo que constituye
una obligación de dar o hacer, pues aún formulando oposición al pago, no podrá evitar el
remate del bien hasta tanto sea decidida la oposición al pago, no podrá evitar el embargo
del inmueble y el inicio de la ejecución; tan solo evitará el remate del bien hasta tanto sea
decidida la oposición.
Otro aspectos que también distingue la intimación de la citación en juicio ordinario, es el
efecto que produce el incumplimiento del pago y la falta de formulación de oposición
dentro de los términos correspondientes, pues si el deudor no formula oposición al pago
de la cantidad por la cual se le intima, el decreto intimatorio se equipara a la sentencia
pasada en autoridad de cosa juzgada, acarreando la ejecución definitiva hasta concluir en
el remate del bien hipotecado.
Desde otro punto de vista de la citación, tenemos que la intimación equivale a la citación
en el juicio ordinario, tal como se expreso anteriormente, y que la citación se practicará de
acuerdo a lo indicado en el Libro Primero Título IV del Capítulo IV, la intimación tácita o
presunta resulta procedente por actuación del intimado en el proceso antes de practicarse
la intimación.

EL TERCERO POSEEDOR.
El tercero poseedor es toda persona que detenta a título no precario la totalidad o una
parte del inmueble gravado con la hipoteca, sin estar obligado personalmente a favor del
acreedor al pago de la deuda.
Podemos clasificar los terceros de acuerdo al artículo 661 CPC:
1.- Simple detentador que posee por orden y cuenta del poseedor legítimo;
2.- El poseedor precario con título propio para usar o usufructuar la cosa (arrendatario,
comodatario);
3.-l que posee con título de dominio, por ser tercero adquiriente de la cosa que estaba ya
gravada con hipoteca (art. 1267 y 1877 in fine CC), sea como causahabiente del deudor
hipotecario u otro título;
4.- el tercero dador de la hipoteca como garantía de la obligación asumida por el deudor
intimado (art. 1902, Segundo aparte y art. 1900CC).

Tal clasificación resulta a los efectos de saber a qué terceros se refiere el artículo 661 CPC
como sujetos de la intimación. Es tercero, porque no es ni ha sido parte en la obligación
que existe entre el acreedor y el deudor. No se le ataca como deudor, sino como
representante del inmueble, y su obligación es por razón de la cosa, propter rem.

INTIMACIÓN DEL DEUDOR Y DEL TERCERO POSEEDOR.

La intimación se acordará y se practicará al deudor y al tercero poseedor para que paguen
dentro de tres días, contados a partir del día siguiente a aquel en que conste en autos
haber sido intimados, apercibidos de ejecución.
Con la intimación se abre el lapso para el o los intimados. El primer lapso se concede para
que sea pagada la cantidad intimada, bajo apercibimiento de ejecución y es de tres días; el
segundo, para que sea formulada oposición si existe algunos los motivos que señala el
artículo 663 del CPC y es de ocho días; y el tercero, también de ocho días, para que sean
opuestas las cuestiones previas ha que hubiere lugar a la solicitud de ejecución de
hipoteca. En todo caso, deberá concederse el término de distancia si fuere procedente.
Nótese que el legislador patrio creo en la norma contenida en el artículo 661 del CPC, un
litisconsorcio pasivo necesario conformado por el deudor y el tercero poseedor, la omisión
de intimación de alguno de ellos invalida todo el procedimiento puesto que por tratarse de
un litisconsorcio pasivo necesario, no puede seguirse el procedimiento con uno solo de los
interesados.
 Lapso para acreditar el pago de la obligación.
El deudor y el tercero poseedor intimados tienen un lapso de tres días para pagar las
cantidades que se les intime, de modo que se procederá al embargo del inmueble
hipotecado al cuarto día siguiente a aquel en que conste en autos su intimación si fuere el
caso, esto es, al día siguiente del vencimiento del término dentro del cual el deudor y /o el
tercero poseedor debe pagar las cantidades por las cuales se les haya intimado y, estos no
acreditaren haber pagado tales cantidades. Así se continúa el procedimiento de ejecución
de sentencia, hasta que deba sacarse a remate el inmueble, suspendiéndose en este
estado el procedimiento si se hubiere formulado la oposición a que se refiere el artículo
663 del CPC, continuándose con el remate del mismo si fuere declarada sin lugar y
dejándose sin efecto el embargo si la misma fuere declarada con lugar.
 La oposición al pago.
En la misma intimación al pago que se le haga al deudor y al tercero poseedor, se les
apercibirá de ejecución en caso de no dar cumplimiento al pago; pero también deberá
indicársele el derecho que tienen a formular oposición al pago que se les intima conforme
al artículo 663 del CPC, señalándoseles igualmente que tal oposición podrán formularla
dentro de los ochos días siguientes a aquél en que se haya efectuado la intimación.
La oposición no equivale, simplemente a la contestación de la demanda en el juicio
ordinario, porque aparte de las cuestiones previas, tiene que fundarse en las únicas
causales establecidas, y el juez debe examinar su admisibilidad o no, por lo que es
imposible plantear, como oposición, lo que no encuadra dentro de los ordinales del artículo
663 CPC.
No es admisible por tanto en la ejecución de hipoteca, la reconvención, la mutua petición u
otros medios de ataque o defensa que sí son procedentes en el juicio ordinario.
 Motivos de la oposición.
La oposición al pago que se le intima, la podrán formular el deudor y el tercero poseedor,
por los motivos taxativamente establecidos en el artículo 663 CPC.
Los únicos motivos en que puede fundarse la oposición en el procedimiento de ejecución de
hipoteca son:
1.-La falsedad del documento registrado presentado en la solicitud de ejecución.
2.-El pago de la obligación cuya ejecución se solicita, siempre que se consigne junto con el
escrito de oposición la prueba escrita del pago.
3.-La compensación de suma líquida y exigible, a cuyo efecto se consignará con el escrito
de oposición la prueba escrita correspondiente.
4.- La prórroga de la obligación cuyo cumplimiento se exige, a cuyo efecto consignará con
el escrito de oposición la prueba escrita de la prórroga.
5.- Cualquier otra causa de extinción de la hipoteca, de la establecidas en los artículos
1907 y 1908 del Código Civil.

SUSTANCIACIÓN DE LA OPOSICIÓN.
Se le impone al Juez el deber de examinar cuidadosamente los instrumentos que se le
presenten y si la oposición llena los extremos exigidos en el artículo 663 CPC.
El juez deberá analizar:
1.- Si la oposición aparece fundada en alguno de los motivos señalados en el artículo 663
del CPC.
2.- Si junto con la oposición y tratándose de los motivos señalados en los ordinales 2 al 5,
se ha acompañado prueba escrita del fundamento o motivo de la misma.

Verificados los dos extremos anteriores, si encuentra que alguno de ellos no se ha

cumplido, declarará improcedente la oposición, caso contrario, declarará el procedimiento
abierto a pruebas, y la sustanciación continuará por los trámites del procedimiento
ordinario hasta que deba sacarse a remate el inmueble hipotecado, procediéndose
respecto a la ejecución.
“Si en virtud de ella hubiere de procederse al remate, se anunciará éste con tres (3) días
de anticipación, aunque se hayan dado los tres avisos que ordena el Título expresado”
único aparte del artículo 634 del CPC (negrilla de la docente).

Podemos observar la incongruencia en el procedimiento establecido en el artículo 663 del

CPC para la tramitación del procedimiento cuando se formule oposición al pago por parte
del deudor o del tercero poseedor, en relación con lo que establece el único aparte del
artículo 662 del CPC.
1. En el procedimiento de hipoteca no está prevista en forma alguna, ni siquiera
mediante la constitución de garantía, la suspensión del procedimiento ejecutivo
como si se tratara de ejecución de sentencia.
2. Si el deudor y el procedimiento ejecutivo o el tercero poseedor no acreditaren al
cuarto día de su intimación, haber pagado la cantidad intimada, se procederá al
embargo del inmueble hipotecado y el procedimiento ejecutivo continuará hasta el
 estado en que deban sacarse a remate los bienes embargados, esto se da
independientemente de que se formule oposición o no.
3. Si se formula oposición la misma se tramitará por el procedimiento ordinario. ¿por
qué habrá de continuarse luego de decidida la oposición el trámite ejecutivo hasta
que los bienes deban sacarse a remate como lo dispone el artículo 663? Ese trámite
ya se cumplió y en tal estado se encuentra la ejecución de la hipoteca, de modo que
no habrá falta repetir los actos de ejecución hasta tal estado nuevamente, sino que
decidida la oposición se procederá al remate de los bienes hipotecados sin más
espera.

Ahora bien, no es que el procedimiento de ejecución de hipoteca se suspenda al

formularse la oposición fundada en alguno de los motivos que establece el artículo 663
CPC.
El procedimiento se suspenderá para esperar la decisión de la oposición al llegar a la
publicación del tercer cartel de remate, esto es, sin que el remate pueda llevarse a
cabo estando pendiente tal decisión, a menos que el ejecutante dé caución. El trámite
de los bienes se llevará a cabo si la oposición es declarada improcedente, pues si la
oposición prospera, el embargo practicado quedará sin efecto y el procedimiento
concluirá al quedar firme la sentencia que estimó la oposición.

CUESTIONES PREVIAS.
Al analizar los requisitos que deba cumplir la solicitud de ejecución de hipoteca, esto
deben cumplir los requisitos de forma de la demanda. Aunque tal exigencia no aparece
establecida en el artículo 661 CPC, pero su cumplimiento no debe eximirse, ya que
ningún sentido tenría entonces el contenido del parágrafo único del artículo 664 CPC.
Para que las cuestiones previas puedan estar opuestas, deberá formularse oposición a
la ejecución de hipoteca por alguno de los motivos taxativamente establecidos en el
artículo 663 del CPC, ya que el contenido el parágrafo único del artículo 664 del CPC se
desprende la necesidad de que las mismas sean opuestas “junto con los motivos en
que se funde la oposición”, no resultando por tanto procedente, formularlas
aisladamente, lo que constituye una de las diferencias entre el procedimiento ordinario
y el procedimiento especial de ejecución de hipoteca.

SUSTANCIACION DE LA EJECUCIÓN EN CUADERNO SEPARADO.

Cuando el encabezado del artículo 664 nos indica que en este procedimiento son
aplicables las disposiciones del artículo 636 y 639 del CPC relativo a la Vía Ejecutiva. Tal
previsión se corresponde con la independencia de los procedimientos que puedan
adelantarse en la ejecución de hipoteca, pues si se formula la oposición al pago se
sigue su trámite en el expediente principal hasta que sea decidida y formúlese o no
oposición, si el deudor hipotecario no acredita al cuarto día haber cumplido con el
pago intimado, se abre el procedimiento de ejecución como si se tratara de ejecución
de sentencia hasta el momento en que deban sacarse los bienes hipotecados a remate
y en este estado se suspenderá la ejecución hasta que sea decidida la oposición; pero si
no se formuló oposición el remate se llevará a cabo inmediatamente y son estas
actuaciones las que se sustanciarán en cuaderno separado.

De acuerdo a todo lo expuestos, concluimos que el Procedimiento de Ejecución de

Hipoteca, lo ubicamos en el Libro Cuarto Título II Capítulo IV desde el Artículo 660
hasta el 665 del Código de Procedimiento Civil, y su estructura está diseñada como se
expresa a continuación:
La norma del 660 nos indica la exclusividad del procedimiento “las obligaciones
garantizadas con hipoteca deben hacerse efectivas mediante el procedimiento de
Ejecución de Hipoteca”.
Dentro de la norma 661 nos indica Procedencia, requisito de la solicitud, admisión de la
solicitud, intimación del deudor y del tercero poseedor, apelación del auto de admisión.
En el artículo 662 comprende los efectos de no cumplir la orden de pago, lapso para
que se produzcan los efectos, procedencia de la ejecución, Suspensión de la ejecución
en estado de remate, continuación de la ejecución, remate del inmueble.
El artículo 663 nos indica oposición, entre ello lapso para formular la oposición,
legitimados para formular la oposición, motivos de la oposición, apertura a prueba,
procedimiento ordinario.
La norma contenida en el artículo 664, nos indica las normas aplicables de la vía
ejecutiva (art. 636 y 639 CPC). Igualmente hace mención de oponer cuestiones previas.
El artículo 665 nos indica el uso de la vía ejecutiva.