PATRIMONIO.

LOS BIENES Y SU CLASIFICACIN

CONCEPTO DE BIEN

Los bienes los encontramos en el Libro III del Cdigo Civil de Puebla Bien,
etimolgicamente viene de "Bonus", que significa "HACER FELIZ".

Cuando se habla de Bien hablamos de todas las cosas que no estn excluidas
del comercio y los derechos subjetivos cuando puedan valorarse en dinero
(Art940)

Para el Derecho Civil solo son Bienes las cosas que pueden ser objeto de
apropiacin individual o particular y colectiva; los Bienes Fiscales son los nicos
de propiedad pblica que estn en el comercio.

CLASIFICACIN DE LOS BIENES

Nuestra ley en el Captulo II del Libro de Bienes, clasifica a los bienes en:

Muebles. Aquellos bienes que pueden trasladarse de un lugar a otro.-

Por su naturaleza: los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a
otro por s mismo o por efecto de una fuerza exterior (Art. 945)
Por disposicin de la ley:
I- Los derechos que tiene por objeto bienes muebles corpreos o
la entrega de estos o el pago de una cantidad.
II- Las acciones de los socios en las asociaciones o sociedades.
(Art. 946)
Inmuebles. Aquellos que no estn sujetos a traslado, los inmovibles
Por su naturaleza. Aquellos que no podemos mover o han sido
provocados por fenmenos naturales, ejemplo: tierras, feudos.
Por disposicin de la ley: Los derechos reales sobre inmuebles.

Segn a las personas a quienes pertenecen.

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 Los bienes son de propiedad pblica o privada (Art. 962)
Los bienes de propiedad pblica se regirn por las leyes que
se encarguen de ellos.
Los bienes de propiedad privada pertenecen a los particulares
y se regirn por el Cdigo Civil.

Bienes mostrencos y vacantes.

Son bienes mostrencos los bienes inmuebles que carecen de dueo,
porque los abandon o los perdi el dueo de estos (Art. 965)
Son bienes vacantes:
I. Los inmuebles que no tienen dueo cierto y conocido.
II. Los inmuebles abandonados por quien era su dueo (art 966)
Bienes fungibles, no fungibles, consumibles y no consumibles.
Son fungibles.- los bienes de la misma especie, cantidad y calidad
que pueden ser remplazados por un iguales.
Son bienes no fungibles los que no pueden ser sustituidos por
mismos de la misma especie, cantidad y calidad.
Son bienes consumibles o no dependiendo de si estos se agotan al
primer uso o no.

Tapia Ramrez J. (2004) nos dice que los bienes jurdicamente, en sentido
extensa, es todo inters que merece ser protegido por la ley (p.48)

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PATRIMONIO

La etimologa de la palabra patrimonio proviene de origen latn, deriva de "Patri

onium", es decir lo recibido por el padre o pater.

Nuestro Cdigo Civil en sus artculos 943 y 944 diferencian al econmico del
moral, y los concepta diciendo que patrimonio econmico es el conjunto de
bienes pertenecientes a una persona y las obligaciones a cargo de la misma; y el
moral el que est constituido por los derechos y deberes no valorables en dinero.

FORMA DE ADQUIRIR DERECHOS PATRIMONIALES

En el captulo cuarto del Cdigo Civil del Estado en su artculo 1000, muestra que
las forma de adquirir derechos patrimoniales son:

Artculo 1000.- Las formas de adquirir derechos patrimoniales pueden ser:

I.- Originarias o derivadas;

II.- A ttulo oneroso o a ttulo gratuito;

III.- Por acto entre vivos o por causa de muerte;

IV.- A ttulo universal o a ttulo particular.

Originaria. En las formas originarias, el derecho adquirido se crea al

ingresar en el patrimonio del adquirente, ya sea porque ese derecho no
exista, ya sea porque habiendo existido y formado parte del patrimonio de
una persona determinada, se haya extinguido ese derecho (Art. 1001)
Derivada. En las formas derivadas hay transmisin del derecho de un
patrimonio a otro, por voluntad de los interesados o por disposicin de la
ley. (Artculo 1002)
Ttulo oneroso. En la transmisin a ttulo oneroso, el adquirente da por el
derecho que adquiere, una prestacin en bienes o servicios.(Artculo 1003)

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 Ttulo gratuito. En la transmisin a ttulo gratuito, quien adquiere la
propiedad no da ninguna prestacin. (Artculo 1004)
Por acto entre vivos. Las transmisiones por acto entre vivos se realizan por
contrato o por acto unilateral, en los casos establecidos en este
Cdigo.(Artculo 1005)
Ttulo particular. La transmisin es a ttulo particular cuando tiene por objeto
bienes individualmente determinados y puede realizarse por acto entre
vivos o por causa de muerte. (Artculo 1006)
Titulo universal. La transmisin es a ttulo universal cuando su objeto lo
constituye el patrimonio del autor de la herencia o una parte alcuota de ste.
(Artculo 1008)

Originaria.

Dentro de la forma de adquirir un derecho patrimonial de forma originaria

tenemos la ocupacin que la podemos definir como el hecho de tomar
posesin de una cosa o perteneciente a nadie con la intencin de adquirir su
propiedad.

Derivada.

Esta forma de adquirir la propiedad se rige por la voluntad de las partes y

pueden ser:

Gratuitas.
o Dentro de las gratuitas tenemos la donacin que es un contrato mediante
el cual una persona llamada donante otorga a otro llamado donatario un
bien o derecho usualmente gratuito.

Se perfecciona con:

* La voluntad de las partes.

*Designacin de la cosa.

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 * Transcurso del tiempo si sta no es revocable ya se por ingratitud,
insolvencia, denuncia, abandono.

o Cesin, es una forma de transmitir un derecho u obligacin mediante el

cual el cedente trasmite al cesionario un derecho u obligacin que requiere
la autorizacin de un acreedor o titular del ese derecho.

o Compraventa. Es un contrato que se puede ser de naturaleza civil,

administrativa y mercantil, mediante el cual una persona llamada vendedor
transmite derechos a otro llamado comprador por un pago.

Se perfecciona con:

*Precio.

*Voluntad de las partes.

*Designacin de la cosa.

Vicios en la compraventa:

-Absoluta:

+Error de hecho. +Violencia.

Lesin.

-Relativa:

+Dolo. +Error aritmtico

+Mala fe.

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Se sujeta a clausulas particulares:

Clusula de no venta: es la contravencin de no vender a cierta persona, no

originaria la nulidad de la venta, y el responsable solo quedar obligado a
pagar los daos y perjuicios.(Articulo 2177)
Clusula de retroventa: son ilcitos el acto de retroventa y la promesa de
venta de un inmueble que haya sido objeto de una compraventa entre los
mismos contratantes.
Clausula a derechos de retencin: es el derecho que surge por disposicin
de la ley, facultando las partes a retener el objeto del mismo contrato
obtenido lcitamente y por voluntad de su titular.
Clausula a derecho de tanto: es aquel derecho que tiene una persona que
se puede desprender del mismo acto jurdico y que puede dar lugar a la
nulidad del acto reclamado.
Clausula a derecho por el tanto: es aquel que se puede establecer en una
clusula contractual por voluntad de las partes o bien que puede surgir por
la ley en algunos actos jurdicos.

Onerosas. Aquella que requieren que el adquiriente de un servicio o

prestacin.
Despus de la muerte.

A ttulo particular.
Se va a dar en una sucesin testamentaria a travs de un legado, se dice que
es a ttulo particular cuando hay un bien determinado, singular, es decir,
especifico, a travs de un legado.

A ttulo universal.
Se dice que hay transmisin a titulo universal en la sucesin testamentaria, se
da cuando existen uno o ms herederos dueos de un legado.
Existen los mixtos que son los legados a ttulo particular y a titulo universal.

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 Los herederos legtimos son cuando no hay testamento, cuando el juez
reconoce a los ponentes que se dar en juicio, donde debe existir un acurdo.
Los legatarios son las personas beneficiarias.

Rojina Villegas define al patrimonio como: conjunto de obligaciones y

derechos susceptibles de una valorizacin pecuniaria, que constituye
una universalidad de derecho (universitas juris) (1980:7)

AQUISICION O FORMA DE DERECHOS POR ACCESIN

La accesin es la forma de adquirir la propiedad que consiste en que el propietario

de un bien, tambin es propietario de lo que produce, se le une o incorpora natural
o artificialmente.

La accesin puede ser por:

ACCESIN POR INCORPORACIN NATURAL

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Se produce por la accin determinante de la naturaleza representada por la accin
de los lagos y ros, cuyas corrientes producen algunos efectos.

ALUVIN: Consiste en que por virtud de la accin constante,

paulatina o incesante de un ro, un predio va aumentando de tamao al ir
depositando en ste predio arena y materiales en general, ignorndose su
procedencia.

Sus caractersticas son:

Se debe a una accin prolongad y constante del ro.

El depsito del material o arena se va verificando paulatinamente.

Se ignora el dueo del material.

AVULSIN: Es parecido al caso anterior, pero con las modalidades

de que en ste caso es por una corriente brusca, por la cual el ro arranca una
porcin considerable de un predio ribereo para irlo a depositar a otro.

Sus caractersticas son:

Es un acontecimiento momentneo y brusco.

Se sabe de dnde proviene lo incorporado.

En ste caso la ley establece que el propietario del predio que recibe la
incorporacin hace suyo lo incorporado. Se ha hablado de que es un caso de
prescripcin por el tiempo de 2 aos pero el Cdigo Civil marca 1 ao.

ALVEO O CAUCE ABANDONADO: Es un fenmeno que se produce

por la variacin del curso del ro y al variar ste encontramos una porcin que
queda cubierta y otra que ya no puede ampliarse.

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La ley nos da solucin atendiendo a la naturaleza de las cosas, nos dice que el
dueo del predio ocupado pierde lo que fue inundado por la variacin del curso del
ro y el dueo del colindante, adquiere el predio desalojado.

Para que opere ste fenmeno no debemos presumir que el cambio sea temporal,
debe ser permanente.

FORMACIN DE ISLAS: Es un ro no navegante, la accin constante

de su corriente se llega a formar una isla que pasa a propiedad de los propietarios
de los predios ribereos en proporcin al frente de su terreno y trazando una lnea
transversal en la mitad del ancho.

DIVISIN DE UN RI EN DOS BRAZOS Resulta de la imposibilidad

de ocupar un terreno en virtud de un brazo o ramal de un ro.

La ley establece que cuando la corriente se divide en 2 brazos dejando aislada

una finca o parte de ella, el dueo pierde la propiedad de la parte de ella, el dueo
pierde la propiedad de la parte ocupada por las aguas.

ACCESIN POR INCORPORACIN ARTIFICIAL

A diferencia de la accesin natural, en ste tipo de accesin los bienes se

incorporan mediante la intervencin de la mano del hombre. Este tipo de Accesin
puede ser de 2 clases:

DE MUEBLE A INMUEBLE: Como su nombre lo indica, consiste en

la incorporacin de unos varios bienes muebles a uno inmueble. Dichas
incorporaciones pueden lograrse mediante: edificacin, siembra, plantacin,
reparaciones y mejoras.

Este tipo de accesin se puede presentar de 3 modos:

1. Que el propietario del terreno construya con materiales ajenos.

2. Que el propietario de los materiales construya en terreno ajeno.

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3. Que un tercero que no es el dueo de los materiales, construya sobre un
terreno que tampoco le pertenece.

Requisitos que se necesitan para poder resolver estos casos en base a la ley.

Se requiere que la incorporacin sea autntica; es decir, que no sea posible

econmicamente separar los bienes, y que de hacerlo sera mayor el perjuicio
econmico.

Se debe determinar claramente la buena o mala fe con la que se haya

actuado.

Se entiende que hay mala fe:

Por parte del incorporado cuando hace la edificacin, plantacin, siembra,

mejoras y permite que con material suyo las haga en otro terreno que se sabe que
es ajeno sin el previo consentimiento escrito del dueo.

Por parte del dueo cuando a su visita y paciencia se hiciere el edificio, la

siembra, plantacin o mejoras.

Algunas hiptesis de en la accesin:

1. Si la incorporacin la realiza el dueo del inmueble con material ajeno, si

hubo buena fe por parte del incorporado, debe pagar el precio del material al
dueo del mismo. Art. 1049 C.C.P.

2. Si el dueo del inmueble acta de mala fe, debe pagar el precio de lo

incorporado ms los daos y perjuicios que ocasione por dicha incorporacin. Art.
1049 C.C.P.

3. Si la incorporacin se realiza y el dueo del inmueble procedi de buena fe,

el dueo del inmueble debe pagarle su precio. Art. 1051 C.C.P.

4. Si el dueo de lo incorporado procede de mala fe, pierde la propiedad de

sus materiales, y no puede reclamar indemnizacin. Adems el dueo del terreno
tiene la opcin de hacer suya la cosa, o si no le reporta benfico alguno, de

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mandarla a destruir a costa del dueo de lo incorporado, pudiendo a su vez
reclamar daos y perjuicios. Art. 1052 C.C.P.

Si en la incorporacin ambas partes actan de mala fe, se tendr como si hubiera

sido de buena fe.

*DE MUEBLE A MUEBLE: La incorporacin de mueble a mueble, se puede dar

de 3 maneras:

Adjuncin.

Mezcla.

Especificacin.

*ADJUNCIN.- Es la unin de 2 bienes muebles en tal forma que terminan por

construir uno mismo. (ej. Una pintura, escultura, etc.)

Los bienes deben de ser de diferentes dueos.

Que su separacin resulte en una prdida econmicamente considerable.
El bien principal es el de mayor valor.
Si lo anterior no se puede determinar, el bien principal es el mejorado o
adornado por la unin del otro.

*MEZCLA.- Es la unin de 2 bienes muebles que llegan a mezclarse inclusive en

sus componentes moleculares, pueden ser de slidos o lquidos. (ej. Las
substancias, las esculturas, etc.)

*ESPECIFICACIN.- Este tipo de accesin consiste en incorporar el trabajo del

hombre a un bien ajeno para que as de origen a un nuevo bien; tal como sucede
en la pintura o la escultura.

En la especificacin, normalmente el trabajo del hombre es considerado como el

bien principal, y para poder resolver los posibles casos se recurre a los principios
que rigen la accesin y a la buen o mala fe.

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Los dueos de los bienes pueden pedir la separacin de los bienes siempre que
se separen sin detrimento.

Cuando lo anterior no se pueda lograr, el dueo del bien principal se quedar con
lo accesorio, quedando obligado a indemnizar al propietario del otro bien, siempre
que ste ltimo no haya actuado de mala fe.

En caso de que el haya actuado de mala fe, el propietario de lo accesorio deber

pagar al dueo de lo principal los perjuicios causados.

Si el que actu con mala fe fue el dueo de lo principal, ste quedar obligado a
pagar daos y perjuicios al dueo de lo accesorio, o bien que se separen los
bienes aun cuando tenga que destruirse el principal.

En el Cdigo Civil de Puebla comprende en los artculos del 1037 al 1080.

Aguilar Carvajal L. (1977: 133) define a la accesin como el derecho en virtud del
cual el propietario de una cosa adquiere la propiedad de todo lo que se une o
incorpora, sea natural o artificialmente.

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GRUPOS INDUSTRIALES.

Se consideran grupos industriales los que producen inmuebles pero con

intervencin del hombre.

-Los Bienes muebles manufacturados se consideran frutos naturales los propios

de la tierra, las cosechas, incluso las cras de los animales, entre otros.

-Se consideran Grupos civiles las rentas, los intereses de una renta, cuanta
bancaria, las ganancias de una compraventa, los pagos por derechos transferidos
como los derechos de autor, entre otros.

APROPIACION DE ANIMALES.

1. Apropiacin de animales sin marca (salvajes) reglas:

a) Se presume que el animal sin marca pertenece al propietario del predio

donde se encuentra, mientras no se demuestre lo contrario o que el dueo del
predio no cra animales de esa raza.

b) Se presume que los animales sin marca que se encuentre en tierras que
exploten en comn varias personas son del dueo o de los copropietarios de la
cra de la misma especie y raza en ellas establecidas, mientras no se pruebe lo
contrario.

c) La ocupacin de animales que no tengan dueo se rige por las

disposiciones relativas a los bienes mostrencos.

d) Se considera lcito apropiarse de los animales bravos conforme a los

reglamentos de polica y buen gobierno, y de caza y pesca que establece la
secretara de agricultura y recursos hidrulicos.

2. Apropiacin de animales de caza. Se rige por las leyes correspondientes.

3. Apropiacin de animales y otros productos por la pesca y el buceo. Se parte del

hecho de que pertenecen exclusivamente a los dueos de los predios donde se
encuentran esas aguas.

13
4. Apropiacin de enjambres. Se prohbe destruir en predios ajenos los nidos,
huevos y cras de ave de cualquier especie y de es lcito apropiarse de los
enjambres que no hayan sido encerrados en colmenas, todo lo que est en algn
bien inmueble vacante, debe ajustarse a las leyes y reglamentos respectivos.

DOMINIO DE AGUAS

El dueo del inmueble en que haya una fuente natural, o que hubiese perforado un
pozo, hecho por obras de captacin de aguas subterrneas o construido aljibe o
presa para captar aguas pluviales, puede usar y disponer de esas aguas.

Si las aguas a que se refiere el artculo anterior se localizaren en 2 o ms predios,

su aprovechamiento se considerar de utilidad pblica, y quedar sujeto a las
disposiciones legales sobre la materia.

El dominio sobre las aguas de que trata el artculo 1031, no perjudica los derechos
que legtimamente hayan podido adquirir para su aprovechamiento, los
propietarios de los predios inferiores.

El propietario de las aguas no podr desviar su curso de modo que cause dao a
otra persona.

El propietario de un predio que slo con muy costosos trabajos pueda proveerse
del agua indispensable para utilizar convenientemente ese predio, tiene derecho
de exigir de los dueos de los predios vecinos que tengan aguas sobrantes, le
proporcionen la necesaria, mediante el pago de una indemnizacin fijada por
peritos.

Las disposiciones de este captulo se aplicarn en tanto lo permitan el artculo 27

de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y las leyes
reglamentarias del mismo.

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DERECHOS REALES.

CONCEPTO.

Es el poder o facultad que tiene una persona respecto un bien mueble o inmueble
que le permita usar, disfrutar o disponer de ese bien con exclusin de los dems.

Caractersticas.

Usar. Disfrutar. Disponer.

PROPIEDAD.

Es el Derecho Real que otorga a su titular la facultad de usar, disfrutar y disponer

de un bien con las modalidades y limitaciones que la misma ley establece. En el
Cdigo Civil del Estado de Puebla, la Propiedad se encuentra en el Libro III,
Captulo III, Artculos del 984 al 999, la ley la define como: el derecho real que
faculta a su titular para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones y
modalidades que fijan en las leyes.

Desde el Derecho Romano hasta la actualidad han existido 3 atributos de la

propiedad que son:

IUS UTENDI - Derecho de Usar

IUS UFRENDI - Derecho de Disfrutar, Gozar o Aprovechar
IUS ABUTENDI - Derecho de Disponer.

PROPIEDAD PIRVADA.- Es toda propiedad mueble o inmueble que depende de

un particular de acuerdo con las leyes civiles y son reconocidas por el artculo 123
de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, las leyes civiles y
Autoridades Administrativas.

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PROPIEDAD PUBLICA.- Es aquella que depende del control del Estado y es de
utilidad pblica o social, inembargable, intransferible, no sujeta a comercio y
regulado por las leyes de inters pblico.

Bonnecase J. define a la Propiedad como el derecho real tipo, en virtud del cual,
en un medio social dado y en el seno de una organizacin jurdica determinada,
una persona tiene la prerrogativa legal de apropiarse, por medio de actos
materiales o jurdicos toda la utilidad inherente a una cosa mueble o inmueble
(1997:150)

LA COPROPIEDAD

CONCEPTO

Es una forma en que se presenta la propiedad, segn nuestro Cdigo Civil (art.
1081), existe copropiedad cuando uno o ms bienes pertenecen pro indiviso a
dos o ms personas.

Lo que le corresponde a cada Copropietario es una parte proporcional o

alcuota, es decir una parte ideal determinada desde el punto de vista aritmtico
en funcin de una idea de proporcin que se expresa en un quebrado.

Cada copropietario puede ceder, arrendar, vender, etc., su parte alcuota, pues es
dueo absoluto. Con las restricciones para los actos de disposicin que toda forma

16
de propiedad puede ser objeto, ejemplo: el derecho del tanto o de preferencia por
el tanto. Fuera de estas restricciones puede ejecutar actos de dominio o de
administracin sobre su parte alcuota.

Caractersticas:

-Debe ser divisible.

-Se puede dar como parte de la propiedad privada.

-Los copropietarios responden en partes iguales las cargas del bien.

-los copropietarios tiene el derecho del tanto.

-los copropietarios solo pueden enajenar cuando haya divisin.

CUANDO CESA LA COPROPIEDAD.

Generalmente la copropiedad es temporal cuando esta es voluntaria, y solo la

forzosa es permanente, esto no quiere decir que la copropiedad no puede cesar.
El Cdigo Civil seala en su art. 1113 cundo cesa la copropiedad:

a) Por la divisin del bien comn.

b) Por la destruccin o prdida del bien objeto de ella.
c) Por la enajenacin del mismo bien.
d) Por la consolidacin o reunin de todas las cuotas en un solo copropietario.

La divisin de bienes inmuebles debe hacerse con las formalidades que la ley
exige para su venta y que en ellas son aplicables las reglas relativas a la divisin
de herencias.

Derechos y obligaciones de los copropietarios.

Derecho del tanto y por el tanto.

Derecho de percibir frutos y utilidades en partes iguales.

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Derecho reciproco a conservar el bien a los fines que por su naturaleza est
determinado.

Derecho a la divisin voluntaria del bien o a su venta.

Obligacin de notificar cualquier perturbacin o alteracin a otro copropietario.

Obligacin de contribuir en partes iguales a la conservacin del bien

Obligacin de reparar los daos, a proteger el bien, entre otros.

RGIMEN DE PROPIEDAD CONDOMINAL

CONCEPTO.

Inmueble que pertenece a varios dueos y que cada uno tiene derecho exclusivo
de su casa y a la vez son copropietarios de los bienes y reas en comn.

Pueden estar integrados por diferentes viviendas.

En forma vertical, horizontal o mixta.

Se comparten derechos y obligaciones por los vecinos del condominio.

Se puede definir al Condominio: Inmueble, construido en forma vertical u

horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a
distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carcter indivisible.

Nuestro Cdigo Civil del Estado de Puebla reglamenta el Rgimen de Propiedad y

Condominio en el Libro 3, Captulo X, Artculos 1116 al 1186, y aparte tiene una
ley independiente.

El Rgimen de Propiedad y Condominio, existe cuando se combinan las 2

formas de propiedad: INDIVIDUAL Y COPROPIEDAD.

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Los condminos son aquellas personas que al ser propietarios estn en
posesin de una casa y tiene derechos exclusivos en posesin sobre ella, son
copropietarios de las partes comunes de un conjunto urbano o fraccionamiento.

Quienes celebran un contrato de compraventa con reserva de dominio; una vez

cumplidos los trminos del mismo se convierten en propietarios.

Cmo se origina el rgimen de Propiedad y Condominio?

a) Diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales que pertenezcan a

distintos dueos.
b) Se construye un edificio para vender a personas distintas con diferentes
pisos, departamentos, viviendas o locales del mismo.
c) Propietario o propietarios de un edificio lo dividen en diferentes pisos,
departamentos, viviendas o locales, si existe un elemento en comn que
sea indivisible.

Para construir el rgimen de propiedad y condominio, es necesario comparecer

ante un Notario Pblico, y debern declarar su voluntad en escritura pblica, la
cual debe inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad.

Es indispensable tambin dar aviso en el Ayuntamiento de la Constitucin del

Rgimen de Condominio

Escritura Pblica consta:

Situacin, dimensin y linderos del terreno "descripcin del edificio".

Descripcin de cada local, nmero, situacin, medidas y datos para
identificarlo.
Valor total del inmueble y que corresponde a cada local.
Valor total de inmueble y que corresponda a cada local.
Destino general del edificio y especial de cada local.
Bienes de propiedad comn, su destino, situacin, medidas, partes de que
se componga, caractersticas que lo distingan.
Constancia de las autoridades competentes.
19
Las Autoridades Administrativas que intervienen son:

Heroico Ayuntamiento.
Direccin de planeacin urbana y obras pblicas del municipio.
Autoridades estatales.
Notario Pblico.

H. Ayuntamiento:

No oficial.
Alineacin del edificio y de cada departamento.
Nmero de cuanta del predial.
Toma de agua.

Secretara de Salubridad:

Instalacin de gas y drenaje.

Un oficio de la ocupacin del departamento.

Escritura constitutiva se agregara:

Plano general.
Plano correspondiente a cada local.
Plano de las reas comunes.

Las futuras escrituras de compraventa de cada departamento, piso, vivienda o

local, se regir por la escritura general y al apndice de la misma escritura y
reglamento del condominio y administracin donde se establecen los derechos y
obligaciones de los diversos condominios.

Acuerdo de los condominios se podrn modificar en escritura pblica, destino

general del edificio y el espacial del local.

Condmino ser dueo de:

Exclusivo de su local.

20
 Condueo de los elementos y partes del edificio de que se consideren
comunes.
Uso de los bienes comunes ser igual; independiente del valor de la parte
privativa.
Elementos comunes no son susceptibles de divisin ni venta.

Los condminos son condueos de:

Suelo, subsuelo, cimientos, estructuras, paredes maestras y techo de

edificio.
Stanos, prticos, puertas de entrada, vestbulos, patios, estacionamientos
para vehculos, jardines, galeras, corredores y escaleras de uso comn.
Locales destinados: administracin, portera y alojamiento del portero e
instalaciones generales y servicios comunes.
Obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan para el uso o
disfrute comn.
Instalaciones que se resuelvan por unanimidad, usar o disfrutar en comn.

En el Reglamento de Condominio y Administracin se establecern

obligatoriamente por lo menos, lis siguientes puntos:

a) Forma de designacin y facultades del administrador.

b) Bases de remuneracin del administrador y forma de su remocin.
c) Forma y proporcin de la aportacin de los propietarios a los gastos
comunes.
d) Forma de convocar la asamblea de propietarios en casos necesarios para
adoptar resoluciones tratndose de los casos en que sta ley exija una
mayora determinada.
e) La fijacin de los derechos y obligaciones de cada uno de los propietarios,
especificando con la mayor claridad, las partes del edificio que son de uso
comn y las limitaciones a que queda sujeto el ejercicio del derecho de
usar, tanto de los bienes comunes como los propios.

21
El reglamento de condominio y administracin slo podr modificarse por acuerdo
unnime de los condminos.

Es necesario precisar que cada condmino ser dueo exclusivo de ese lugar y
condueo de los elementos y partes del edificio que se consideren comunes.

Los condminos pueden:

Condmino que abandone sus derechos o renuncie a usar determinados

usos comunes, continuara sujeto a las obligaciones.
Condmino podr enajenar, hipotecar o gravar su local, sin necesidad de
tomar consentimiento.
Condmino usar su local respetando el derecho de convivencia.

Condminos no pueden:

Usar su local para usos ilcitos.

A otro fin estipulado.
Efectuar actos u omisiones que comprometan la solidez, seguridad,
salubridad o comodidad del edificio.

Los condminos no podrn:

Ocupar los vestbulos, jardines, patios, azoteas o techos.

Hacer excavaciones, elevar o realizar otras construcciones.
Pintar o decorar la fachada, en forma que altere la esttica del edificio.
Hacer innovaciones o modificaciones que afecten la estructura, de paredes
maestras u otros elementos esenciales del edificio o que perjudiquen su
solidez.
Abrir luces o ventanas.

Los condminos podrn:

hacer obras y reparaciones al interior de su local.

Los condminos debern:

22
 Abstenerse de todo acto, en el interior o fuera de su local, que impida o
disminuya la eficacia de los servicios comunes e instalaciones generales.
Mantener en buen estado de conservacin y funcionamiento los servicios e
instalaciones propios.
Los condminos del ltimo piso, costearan los gastos de los techos.
Los del piso de abajo se encargaran de las obras que necesite los suelos
en la parte de su propiedad.

Obras en los bienes comunes e instalaciones generales, observan las

siguientes reglas:

Las obras de conservacin del edificio, necesarias para el funcionamiento,

el administrados las ejecutar el administrador sin previo acuerdo; carga de
los gastos ser repartido.
El administrador convocar a asamblea y por mayora de votos resolvern
problemas acerca de los gastos.
La reparacin de vicios ocultos, cuando el vendedor no se haga cargo
corrern por parte de los condminos dependiendo sus aportaciones del
espacio que ocupe.
Para obras no previstas, se necesitar el voto unnime.
Se prohbe las obras que pongan en peligro la solidez o seguridad del
edificio.

Gastos, Obligaciones Fiscales y Controversias:

Los condminos deben contribuir, en proporcin al nmero de metros

cuadrados que tenga su local, para los gastos de administracin y servicios
comunes.
Los gastos especiales sern a cargo del grupo de condminos beneficiados
y podrn establecerse normas especiales para los gastos.
Pago de los gastos comunes.- las cuotas para estos gastos, que los
condminos no cubran oportunamente, causarn inters al tipo que fije el
reglamento de condominio.

23
 El acta de la asamblea en que se acuerde el pago de cuotas o en que se
distribuyan los gastos ya efectuados, protocolizada ante notario, servir de
ttulo para exigir en juicio ejecutivo civil a los morosos.
Los crditos seguirn siempre al dominio de los respectivos locales, aunque
se transmitan a 3ros.
El condmino que no cumpla las obligaciones a su cargo ser responsable
de los daos y perjuicios que cause a los dems.

DESTRUCCIN

Si el edificio se destruye total o parcialmente debido a un siniestro, y en ste 2

caso resultare inhabitable y los condminos no acordaren reconstruirlo, se
proceder a la divisin del inmueble de acuerdo con las disposiciones generales
de copropiedad.

En caso de que la mayora resuelva hacer la reconstruccin, los condminos que

queden en minora estarn obligados a contribuir a la reconstruccin, en la
proporcin que les corresponda, o a vender sus derechos.

En caso de ruina por vetustez del edificio, la mayora de los condminos podrn
resolver la demolicin y venta de los materiales o la reconstruccin y, si optare por
sta, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella

CONDOMINIO DE MERCADO

Es de inters pblico la construccin de mercados sometidos al rgimen de

propiedad y condominio, ste puede satisfacerse:

Por el Estado.
Por los Municipios.
Por empresas de participacin estatal.
Por personas fsicas o jurdicas.

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Para la construccin de los mercados sujetos al rgimen de propiedad y
condominio, antes de la construccin de ellos, deben obtenerse las licencias de
construccin y autorizacin que exigen las leyes de reglamentos vigentes, adems
de sujetarse a las siguientes reglas:

a) Se destinar para los comerciantes ambulantes, un rea que no ser

inferior a la quinta parte de la superficie total de ellos, el sealamiento del
rea la da el administrador del condominio, con intervencin del inspector
de mercados municipales.
b) El constructor vender los locales a personas que hagan del comercio su
ocupacin habitual.
c) Solo podr adquirirse un solo local por persona.

Sin embargo no impide que las personas enumeradas en el art. 28 del C.C.P.,
adquieran un local si cumplen lo dispuesto en el art. 1173 del C.C.P.

Art. 28.- Se consideran testaferros, salvo prueba en contrario el

cnyuge, los socios, dependientes econmicos, empleados, y
presuntos herederos de aqul a quien la ley no permite adquirir ese
derecho o realizar ese acto jurdico.

d) Los condminos en lo individual no pueden cambiar el fin de los locales

destinados a mercado.
e) Se prohbe arrendar los locales del condominio.
f) El Municipio tiene el derecho del tanto o preferencia por el tanto, ya que el
condmino no es el que goza el derecho sino una tercera persona ajena, el
Municipio.
g) Las controversias que surjan se resolvern; por la autoridad judicial, si se
afectan nicamente derechos civiles, y por autoridades administrativas
cuando afecten las relaciones de orden administrativo entre la autoridad y
los condminos.

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La asamblea del condmino no podr:

Cambiar el fin del condominio destinado a mercado o de la parte de

superficie dedicada a los ambulantes.
Declara extinguido el rgimen de condominio destinado a mercado.

Se prohbe arrendar los locales del mercado.

El municipio tiene el derecho del tanto en el caso de enajenacin por los

condminos de los locales de un mercado en condominio.

Al nombramiento de un administrador:

Ser nombrado por el ayuntamiento a propuesta en terna de la asamblea de

condminos.

De no asistir todos los condminos a la asamblea se convocar por segunda vez

de la manera, si en 30 das no se nombra a un administrador, el ayuntamiento
designar a uno provisional, quien en 3 das convocar para asamblea general,
por medio de avisos puestos en lugares visibles y de una publicacin en el
peridico oficial y con 2 das de anticipacin por lo menos y sta asamblea se
deber realizar dentro de los 15 das siguientes a la publicacin de la
convocatoria.

Controversia... por la autoridad judicial competente que afectan nicamente

derechos civiles.

Por las autoridades administrativas competentes cuando afecten relaciones de

orden administrativo entre la autoridad y los condminos.

El ayuntamiento podr en cualquier tiempo imponerse de la administracin y

funcionamiento de los condminos para cerciorarse del cumplimiento de la ley.

A solicitud de la cuarta parte de los condminos podrn practicarse auditoras al

mercado en condominio.

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Si en la auditoria resultaren responsabilidades a cargo del administrador, el
ayuntamiento proceder a destituirlo de inmediato en sus funciones y a designar
un administrador interino, sin perjuicio de las responsabilidades en que hubiere
incurrido el administrador.

El administrador ser el ejecutor de las resoluciones administrativas dictadas por

las autoridades competentes.

De Ibarrola A. resalta que:

la posesin de cada uno de los copropietarios es necesariamente pro-

indiviso, lo que quiere decir que cada uno de los coposeedores no tiene
la posesin sobre determinadas partes del inmueble, sino sobre todas y
cada una de las partes que lo forman, es decir en forma alcuota.
(2008:403)

Sobre esta interesantsima modalidad de la propiedad, llamada tambin

PROPIEDAD POR PISOS, PARCELACION CUBICA DE LA
PROPIEDAD O PROPIEDAD POR PLANOS, y que la ley mexicana,
con profundo conocimiento de la naturaleza de la institucin que
reglamenta, ha llamado REGIMEN DE PROPIEDAD Y
CONDOMINIO. (2008:415)

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 LA POSESIN

CONCEPTO

Es la tenencia o el goce por nosotros mismos o por otro en nuestro nombre, de un

bien corpreo, o de un derecho, respectivamente, con el nimo de comportarnos
como propietarios de ese bien o como titulares de ese derecho".

CARACTERISTICAS:

- La posesin presupone una propiedad.

- Quien posee se presume poseedor de todo lo que implica el bien.
- Es un derecho real.
- Se protege mediante juicios posesorios.
- La posesin puede ser reclamado por el poseedor civil o el precario.
- Se justifica en ttulos o documentos.
- Tiene mayor valor la posesin ms antigua que la ms reciente.
- Se puede atender a un derecho registral.
- La posesin debe ser pblica, pasiva, continua y de buena fe.

Se adquiere, cuando concurren los 2 elementos, sin importar cul de los 2 haya
podido existir en primer lugar, ni el tiempo que haya transcurrido entre la aparicin
de uno y otros elementos.

Se conserva, cuando solo subsiste el animus, ya que el corpus puede

encontrarse en otra persona esto es detentando el bien para el poseedor.

Se pierde, con la prdida de los 2 elementos que es lo ms comn cuando se

enajena una cosa donde se trasmiten ambos, tambin cuando se pierde el corpus,
en los casos de robo o extravo o prdida etc., siempre que el elemento volitivo
tambin se pierda o se abandone; por ltimo cuando se pierde el animus.

Nuestra ley en su artculo 1391 establece cuando se pierde los bienes corpreos.

Peniche Lpez E. define a la posesin como el acto de tener una cosa material con el
nimo de propietario. (1997:153)

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Artculo 1391.- La posesin de bienes corpreos se pierde:

I. Por abandono;

II. Por la destruccin o prdida del bien o por quedar ste fuera del comercio;

III. Por sentencia ejecutoriada que ordene al poseedor entregar la posesin:

IV. Por hecho de otra persona que tome posesin del bien de que se trate si esa
posesin dura ms de un ao contado conforme lo dispone la fraccin II del
Artculo 1356:

V. Por expropiacin.

BUENA Y MALA FE

Buena fe.- El poseedor de buena fe que haya adquirido la posesin, tiene los
derechos siguientes:

1. De hacer suyos los frutos mientras su buena fe no sea interrumpida.

2. El de que se le abonen todos los gastos necesarios lo mismo que los tiles
teniendo derecho de retener la cosa percibida hasta que se haga el pago.
3. El de retirar las mejoras voluntarias si no se causa dao en la cosa
mejorada o reparando el que se cause al retirarlas.
4. El de que se le abonen los gastos hechos por l, para la produccin de los
frutos naturales o industriales que no hace suyos por estar pendientes al
tiempo de interrumpirse la posesin, teniendo derecho al inters legal sobre
el importe de estos gastos desde el da en que los haya hecho.

Mala fe.- El poseedor de mala de es aquel que entra a la posesin sin ttulo
alguno para poseer y el que conoce los vicios de su ttulo.

Los efectos que produce la posesin de mala fe, obligan al poseedor a:

1. Restituir los frutos percibidos.

2. A responder de la prdida o deterioro de la cosa sobre, venido por su culpa
o por fuerza mayor a no ser que estos se haban causado, aunque la cosa
hubiere estado poseda.
3. A que se le abonen los gastos necesarios sin el derecho de retencin de la
cosa.
4. Tiene derecho a retirar los gastos tiles si no son pagados por el
propietario.

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 5. No tiene derecho a diferencia del de buen fe a retirar los gastos voluntarios,
a expensas de que a ninguno de los 2 se les tiene que pagar, sin embargo
el poseedor de buena fe puede retirar los gastos voluntarios y el de mala fe
no.
6. A aquel poseedor que haya posedo la cosa en virtud de un acto delictivo
tiene la obligacin de reintegrar los frutos percibidos o su importe, adems
de pagar los que se haya dejado de producir por su culpa o negligencia.

DERECHOS DEL POSEEDOR.

- Promover la proteccin o reconocimiento de su derecho real a travs de

juicios posesorios.
- Que se reconozca la facultad o derecho de renunciar a la prescripcin on
bien.
- Derecho de demostrar que no ha interrumpido voluntariamente su
posesin.

OBLIGACIONES DEL POSEEDOR.

(Art.1380) El poseedor de mala fe est obligado:

I. A restituir los frutos percibidos.

II. A responder de los frutos que haya dejado de producir el bien por
omisin.
III. A responder de la prdida o deterioro del bien sobrevenido por su culpa.

(Art. 1381) El poseedor de mala fe no tiene derecho a la retencin del bien.

(Art. 1389)El poseedor de mala fe debe justificar el importe de los gastos a que
tenga derecho.

CONTRATO DE SUPERFICIE.

Es un contrato o derecho real por virtud del cual el dueo de un bien inmueble
llamado superviviente autoriza a otra llamado superficiario a elegir, construir,
incluso plantar o edificar un bien, en terreno que le es ajeno en forma temporal y
comnmente a ttulo oneroso.

DERECHOS DEL SUPERFICIANTE.

- Derecho al pago por la superficie dada.

- Al vencimiento se le entregue la propiedad.

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OBLIGACIONES DEL SUPERFICIANTE.

- Respetar y no perturbar el derecho del superficiario.

- A notificar al superficiario en caso de venta a fin de hacer valer su derecho
por el tanto.

DERECHOS DEL SUPERFICIARIO.

- Construir y edificar tal y como lo pactaron.

- Desprender lo edificado si es posible y pactado a su favor.

OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO.

- Pagar lo sealado en el contrato.

- Notificar la enajenacin de su derecho.
- Entregar la propiedad al finalizar el plazo establecido.

TERMINACION DEL CONTRATO DE SUPERFICIE.

- Vencimiento del plazo.

- Confusin.
- Voluntad de las partes.
- Expropiacin.

JUICIO DE USUCAPIN.

Lo promueve:

-Cualquier persona fsica o moral que tenga diez (10) aos como poseedor de
buena fe y veinte (20) como poseedor de mala fe.

En contra de:

- Titular del derecho.

- Todos los colindantes.
- El Estado, municipio y Federacin.

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No corre contra:

- Copropietarios.
- Bienes que afecte bienes de la sociedad conyugal.
- Menores no representados.
- Parientes descendientes y ascendientes hasta el cuarto grado.

La demanda tiene que tener:

- Bienes que se pretende usucapir.

- Contra quienes.
- Colindantes
- Informe del Registro Pblico de la Propiedad.
- Constancias que acrediten la posesin publica, contina.
Justo ttulo.- Minuta, constancia de vencida, etc.
- Nombre de los testigos.

Despus de aceptada la demanda se va a solicitar la publicacin de tres edictos

consecutivos que debe de llevar:

- Bien.
- Juez.
- Demandante.
- Nmero de expediente.
- Seales y medidas.
- Se debe de convocar a todo aquel que se crea con derecho.

La sentencia sirve como ttulo de propiedad.

Los Recursos aceptados son:

- Apelacin.
Entre los nueve das despus de la notificacin de la sentencia.
- Va incidental.
Cuerda separada solicitada dentro de los tres das despus del acto que se
pretenda reclamar.
- Reclamacin.
Cuerda separada por el trmino de dos das, pudiendo ser escrito y debe
ser interpuesta en el momento de la audiencia.

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JUICIO REIVINDICATORIO.
Se promueve por el propietario de un bien o quien tenga la titularidad de un
derecho.
Este juicio tiene por objeto restituir dicho bien a su propietario con todos sus
frutos y accesiones.
Las pruebas en este juicio pueden ser el ttulo de propietario, testigos,
informe del Registro pblico, fotgrafos e identificaciones.

Opinin.- considero que estos juicios son una buena forma de resolver las
controversias presentadas por la posesin, reclamar t posesin, o
inclusive pedir que se te reconozca como propietario del bien.

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Referencias:

Aguilar Carvajal L. (1997) Segundo Curso de Derecho Civil. Segunda

Edicin. Ed. Porra: Mxico. Pg. 133.

Bonnecase J. (1997) Segundo Curso de Derecho Civil Privado. Ed. Porra:

Mxico. Pg. 156.

De Ibarralo A. (2008) Cosas y Sucesiones. Ed. Porra: Mxico. Pgs. 403 y

415.

Peniche Lpez E. (1997) Introduccin al Derecho y Lecciones de Derecho

Civil. Ed. Porra: Mxico. Pg. 153

Rojilla Villegas R. (1980) Compendio de Derecho Civil. Ed. Porra: Mxico.

Pg. 7.

Tapia Ramrez J. (2004) Bienes (Derechos reales, Derechos de Autor y

Registro Pblico de la Propiedad) Ed. Porra. Mxico. Pg. 48.

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