T1- RELACIÓN ENTRE LA ARQUITECTURA Y EL DERECHO

CONTEXTO SOCIAL Y ESTADO DE DERECHO

Sociedad: Conjunto de individuos interactuantes entre sí
El equilibrio viene a través de normas para regular las interacciones.

Nación política: sujeto político en el que reside la soberanía constituyente de un Estado.

Nación cultural: comunidad humana con ciertas características culturales comunes.

ESTADO Concepto político. Es un ordenamiento político basado en una asociación institucional. Forma de organización
social. Forma de organización social. Conjunto de instituciones.

Características del Estado

1. • Territorialidad 5. • Impersonalidad (en la ley se habla de roles y
2. • Población no de personas puntuales)
3. • Soberanía (reconocimiento) 6. • Monopolio de la fuerza
4. • Burocracia administrativa (especialidad en el
manejo de ciertos asuntos, en mano de los
mejores)

DIVISIÓN DE PODERES DEL ESTADO ARGENTINO – El sistema de gobierno representativo republicano y federal.
Esto se determina en la constitución. La constitución nacional es un acuerdo político en la cual se establecen derechos,
obligaciones y garantías. Tres poderes, el poder ejecutivo nacional que administra el estado (presidente), el poder
legislativo que crea las leyes (cámara diputados / senadores) y el poder judicial que verifica el cumplimiento de las leyes.
Verificar existencia del contrato social: reconocimiento de derechos y obligaciones de sus ciudadanos.

DERECHO Conjunto de normas que regulan la interacción social

Fuentes: 1-Ley 2-Usos y Costumbres 3- Doctrina 4-Jurisprudencia

HECHO acontecimiento que se presenta ante la percepción humana

Sin trascendencia jurídica — ES SIMPLE HECHO
Con trascendencia jurídica — ES HECHO JURÍDICO

ACTOS INVOLUNTARIOS por falta de discernimiento. Acto de quien está privado de la razón, acto ilícito de la persona
menor de edad, o acto lícito de la persona menor de edad.
ACTOS VOLUNTARIOS – ejecutados con discernimiento, intención, y libertad. Estos pueden ser lícitos o ilícitos.
Cuando un acto voluntario se realiza podría generar consecuencias jurídicas.
ACTO JURÍDICO es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de
relaciones o situaciones jurídicas.
Vicios de la voluntad: Error, dolo o violencia

1
PERSONA ente susceptible de adquirir derecho o contraer obligaciones. La persona es el ente que genera el derecho.
PERSONA HUMANA entes que presentan rasgos de humanidad.
PERSONA JURÍDICA entidad abstracta producto de una sociedad entre personas o de otras personas jurídicas. Entes a
los que se les confiere la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones.

PÚBLICAS (art. 146 CCyC) a) el Estado nacional, las Provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los municipios,
las entidades autárquicas y las demás organizaciones constituidas en la República a las que el ordenamiento jurídico
atribuya ese carácter; b) los Estados extranjeros, las organizaciones a las que el derecho internacional público
reconozca personalidad jurídica y toda otra persona jurídica constituida en el extranjero cuyo carácter público resulte de
su derecho aplicable; c) la Iglesia Católica.

PRIVADAS (art. 148 CCyC) a. las sociedades; b. las asociaciones civiles; c. las simples asociaciones; d. las fundaciones;
e. las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; f. las mutuales; g. las cooperativas; h. el consorcio de
propiedad horizontal; i. toda otra contemplada en ley.

ATRIBUTOS DE LA PERSONA
1- Nombre: derecho a ser individualizada. Identificación de la persona.
2- Domicilio: asiento jurídico de las personas. Lugar donde ejercita sus derechos.
3- Capacidad: aptitud que dispone la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones. (solo humana) (La
incapacidad puede ser de derecho o de ejercicio)
4- Estado: posición jurídica de la persona en una sociedad. (estado de familia) (solo humana)
5- Patrimonio: conjunto de bienes que posee una persona
6- Nacionalidad (solo humana)
7- Duración (solo juridica)

OBLIGACIÓN: relación jurídica en virtud de la cual alguien denominado deudor debe satisfacer una prestación a favor
de otro llamado acreedor.

ROL SOCIAL DEL ARQUITECTO

2
CONSTRUCCION. Fin: materializar proyectos arquitectónicos y de ingeniería aptos para el desarrollo de las distintas
tareas necesarias en el desarrollo social.
OBRA. Cualquier objeto transformado o producido por alguien. Edificio en construcción. Clasificación: pública/privada

FIGURAS INTERVINIENTES EN LA CONSTRUCCIÓN

Azul: vínculo contractual

Amarillo: vínculo de subordinacion profesional

ARQUITECTO aquel que ejerce la arquitectura, siendo ésta el arte de proyectar y construir espacios habitables.
Naturaleza jurídica: realizador de obra intelectual. Asume obligación de resultado (la obra se mantiene en pie y apta para
su destino)

NORMAS QUE REGULAN EL EJERCICIO PROFESIONAL

Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Jurisdicción Nacional
CPAU — CONSEJO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
RETP — Registro de encomiendas de Tareas Profesionales

Provincia de Buenos Aires

CAPBA — Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires
Visado previo de planos

CONDICIONES PARA EJERCER

1- Estar MATRICULADO (registro ante el Consejo o Colegio que certifica la aptitud para poder realizar el ejercicio
profesional
2- Estar inscripto en ORGANISMOS DE CONTROL TRIBUTARIO (AFIP orden nacional, AGIP caba, ARBA prov. bs.as.)
3- Estar inscripto en ORGANISMOS PREVISIONALES: AFIP (orden nacional y CABA, trabajadores autónomos y
monotributistas), Caja de Previsión (Provincia de Bs.As.)

INCUMBENCIAS PROFESIONALES Obligación y cargo de hacer algo

Res. N°498/06 Anexo 5 del Ministerio de Educación, Ciencia y Tecnología de la Nación

PROYECTO, DIRECCIÓN Y ADJUDICACIÓN DE OBRAS

PROYECTO. Conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de la obra.

CABA + NACIONAL
Art 46 Decreto-Ley 7887/55 Jurisdicción Nacional Es ”...el conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con
precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional.
Comprende:
1-Planos generales, a escala conveniente, de plantas, elevaciones principales y cortes acotados y señalados con los
símbolos convencionales, de modo que puedan ser tomados como básicos para la ejecución de los planos de
estructuras e instalaciones.
3
2-Planos de construcción y de detalle.
3-Planos de instalaciones y de estructuras, con sus especificaciones y planillas correspondientes.
4-Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas"

PROVINCIA
Involucra:
1- Planos generales.
2- Planos complementarios.
3- Pliego de condiciones. Cláusulas y condiciones.
4- Memoria descriptiva.
5- Cómputo métrico.
6- Presupuesto detallado.
7- Estudio de propuestas. Revisión y verificación de las propuestas.
8- Documentación para actuaciones oficiales.

ETAPAS
- CROQUIS PRELIMINARES. Graficaciones mínimas para el comitente.
- ANTEPROYECTO. Cambio de escala, ajuste de mediciones al código + memoria descriptiva, y presupuesto estimativo
- PROYECTO. Carácter y finalidad de la obra. Se permite ejecutarla bajo la dirección de un profesional.

DOCUMENTACIÓN DE PROYECTO DE OBRA ≠ DOCUMENTACIÓN MUNICIPAL O REGLAMENTARIA

La documentación de proyecto de obra es la documentación interna perteneciente al estudio/ la obra -carpeta técnica, en
cambio, la documentación municipal es el conjunto de diversas documentaciones que se presentan ante organismos
públicos/privatizados para solicitar autorización para construir -carpeta reglamentaria

PROPIEDAD INTELECTUAL El derecho intelectual abarca -además de derechos de invención y marcas de fábrica-
producción intelectual de tipo: • Científica. • Artística. • Literaria. • Didáctica.

- Autor. Titular de por vida de su producción.

- Fallecimiento. Durante 70 años, sus herederos serán titulares de esos derechos. Después de 70 años, pasan a ser de
dominio público.
- Se protege solo lo original. PLAGIO - sanciones civiles, penales y de los tribunales de ética profesional.

En arquitectura:
- Obra INÉDITA. Croquis preliminar, anteproyecto, proyecto.
- Obra CONOCIDA/EDITADA. Obra registrada/aprobada por autoridad estatal, obra en construcción.
- Custodia de trabajos intelectuales. Dirección Nacional de Derecho de Autor, Escribanía, Consejo o Colegio Profesional.
Reaseguro para el autor que quiere dar a conocer su trabajo y desea preservarlo de cualquier intento de plagio o de
aprovechamiento.
- Alteración de una obra. El profesional tiene derecho a borrar su firma, exigir indemnización si un comitente utilizó
indebidamente documentación.

PLAGIO Aprovechamiento del trabajo intelectual ajeno presentándose como propio, aún cuando tenga diferencias de
detalles, que no alteran la esencia y funcionamiento originalmente concebidos por su verdadero autor.

ADJUDICACIÓN DE OBRAS

- Trato directo
- Concurso Oposición de méritos
Tipos: abiertos, cerrados, nacional, internacional, sobre mejor anteproyecto o proyecto a ejecutar, sobre mejor
obra ejecutada
Figuras: promotor (comitente o no), asesor, jurado (fallo inapelable), concurrente (concursante, adjudicatario o
ganador)
Bases: a) Reglamento del concurso.(1-llamado 2-carácter 3-participantes 4-asesoría 5-jurado 6-presentación de
trabajos 7-premios) b) Consideraciones generales. c) Consideraciones particulares.

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DIRECCIÓN DE OBRA Y NUEVOS ROLES PROFESIONALES

Art 47 del Decreto-Ley 7887/55 Es "...la

función que el profesional desempeña
controlando la fiel interpretación de los
planos y de la documentación técnica que
forma parte del Proyecto y la revisión y la
extensión de los certificados
correspondientes a pagos de la obra en
ejecución, inclusive el ajuste final de los
mismos“.

1. Servicio profesional independiente y

unipersonal;
2. Representa al comitente en la obra;
3. Interpreta el lenguaje escrito de un
plano para el estricto control de la
materialización de un proyecto.
4. Revisión y extensión de los
certificados correspondientes a pagos de la
obra

La responsabilidad del sobrestante cae

sobre el D.O. El D.O. delega funciones pero
no responsabilidades.
Es éticamente reprochable que el constructor y D.O. sea la misma persona. Es imposible controlarme a mí mismo.

FUNCIONES TÉCNICAS EN LA EMPRESA CONSTRUCTORA

1. Organización: planificación de la obra.

2. Conducción / jefatura de obra: lleva a cabo la planificación.
3. Vigilancia de obra:
● Verifica especificaciones del contrato
● Función incluida en la conducción /jefatura
● Excepcionalmente la hace el director de obra (superintendencia de obra)
4. Policia de obra:
● Función de la conducción
● Custodia materiales y herramientas
● Ejerce vigilancia en obras por contratos separados
● Controla la convivencia y buena conducta.
5. Representante técnico: PROFESIONAL
● Asume responsabilidad en nombre del constructor.
● Ejerce conducción
● Actúa ante organismos públicos/privados

VÍNCULO PROFESIONAL - EMPRESA

5
Comunicaciones entre: D.O y Empresa por libro de órdenes de servicio.
Empresa y D.O por libro de notas de pedido,
Acta e inicio de obra, parte diario de obra, acta de finalización de obra.

NUEVOS ROLES PROFESIONALES

T2- GESTIÓN DE OBRAS DE ARQUITECTURA

OBRA PÚBLICA: encargada por el ESTADO. Su gestionamiento se rige por leyes específicas -Ley 13.064 y normas de
cada región.
El estado puede realizar las obras:(gerenciamiento)
- Por cuenta propia.
- Por contratación directa.
- Por contratación indirecta. (licitación)
- Por concesión de obra pública.
- Por fideicomiso.

OBRA PRIVADA: encargada por particulares para aprovechamiento propio (comitente determinado) o para
emprendimientos inmobiliarios (comitente indeterminado). Su gestionamiento se rige por el CCyC y por normas
concordantes. Se pueden realizar:
- Por cuenta propia (administración)
- por contratación directa.
- por contratación indirecta (licitación).
- Por fideicomiso.

ADJUDICACIÓN DE OBRAS
- TRATO DIRECTO
- LICITACIÓN: ofrece precio por una cosa que es de la calidad que se exige. Concurso de precios para llevar a cabo la
construcción.

FIGURAS DE LA LICITACIÓN : promotor, asesor, oferente, repartición.

TIPOS DE LICITACIÓN: abierta, cerrada, nacional, internacional, pública, privada.
BASES:
1- Objeto de llamado (obra, provisión de materiales)
2- Oferentes
3- Pliego de condiciones
4- Consultas
5- Propuestas
6- Momento de adjudicación de la obra
7- Firma del contrato
8- Orden de aplicación de los documentos técnicos
9- Recepción de las propuestas.

6
CONCESIÓN DE LA OBRA PÚBLICA Acto administrativo de otorgamiento de un derecho de explotación de bienes y
servicios durante un cierto periodo. La concesión puede ser otorgada por una empresa a otra o por el Estado a una
compañía privada.

MODALIDADES:
- PEAJE: explotación, la obra pasa al estado al recuperarse el precio. CONTRIBUCIÓN QUE EL CONCESIONARIO
EXIGE A LOS ADMINISTRADOS PARA UTILIZAR LAS OBRAS
- CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS: No hay explotación. La obra pasa al Estado al finalizarse. La pagan los vecinos de
la obra por el beneficio o incremento en el valor que adquieren sus propiedades por dicha obra. Debe ser equitativa y
razonable y se cobra solo hasta llegar a cubrir el aumento de valor según cada caso particular.

EXTINCIÓN
1. RESCISIÓN: cuando por causas de fuerza mayor no es posible cumplir con la concesión y sin existir
responsabilidad de las partes, estas llegan a un acuerdo y extinguen el contrato.
2. REVOCACIÓN: la concesión de revoca sin indemnización para el concesionario cuando existe violación de una
norma legal.
3. RESCATE: la Administración revoca la concesión por razones de interés público, pero indemnizando al
concesionario.
4. CADUCIDAD DE LA CONCESIÓN: la declara el Estado, previa intimación al concesionario ante incumplimientos
reiterados del mismo.

Posiciones jurídicas de los roles de la construcción:

COMITENTE puede ser:
- Persona jurídica públicas o privadas
- Persona humana: Autónomo cuentapropista (no asalariado)

EMPRESA puede ser:

- Persona jurídica públicas o privadas
- Persona humana: Autónomo cuentapropista (no asalariado) INEXISTENCIA DE EMPRESA PLURIPERSONAL

SOCIEDADES (Ley 19.550)

Sociales más usuales: Sociedad Anónima (S.A.) Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.) Sociedades Simples o
Libres.

"Habrá sociedad si una o más personas en forma organizada (...) se obligan a realizar aportes para aplicarlos a la
producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas...”. (art. 1, Ley
19.550).

PERSONERÍA JURÍDICA La otorga el Estado a través del Registro Público de Comercio -en C.A.B.A., la Inspección
General de Justicia (IGJ)

Requisitos para la constitución de una sociedad

1. Contrato Constitutivo
2. Inscripción en el Registro Público de Comercio
3. Publicación de edictos
4. Llevar libros rubricados
5. Llevar contabilidad uniforme
6. Estar sometidas a la Ley de Concursos y Quiebras

RESPONSABILIDAD DEL SOCIO: Administración, gobierno, control y fiscalización

DISOLUCIÓN: extinción (principales causas)

1. Por decisión de los socios
2. Por expiración del término por el cual se constituyó
3. Por cumplimiento de la condición a la que se subordinó su existencia
4. Por logro del objeto por el cual se formó, o por la imposibilidad sobreviniente de lograrlo
5. Por la pérdida del capital social
6. Por declaración en quiebra
7. Por fusión
8. Por sanción firme de cancelación de oferta pública o de la cotización de sus acciones

LIQUIDACIÓN: Enajenación del patrimonio social, a cargo del órgano de administración, salvo casos especiales.
7
Los socios responden frente a los terceros como obligados simplemente mancomunados y por partes iguales
salvo que la solidaridad con la sociedad o entre ellos, o una distinta proporción, resulten:
• de una estipulación expresa respecto de una relación o un conjunto de relaciones.
• de una estipulación del contrato social.
• de las reglas comunes del tipo que manifestaron adoptar y respecto del cual se dejaron de cumplir requisitos
sustanciales o formales.

La persona jurídica responde por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de
sus funciones

FIDEICOMISO

El fiduciante tiene recursos económicos (inversor), el fiduciario recibe temporalmente el dominio del inmueble y el
beneficiario es quien luego quiere comprar el inmueble.

EXTINCIÓN
• Cumplimiento del plazo o condición a que esté sometido
• Vencimiento del plazo máximo legal (30 años desde su constitución).
• Revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la revocación no tendrá efecto
retroactivo.
• Cualquier otra causal prevista en el contrato.

PROBLEMA FINANCIERO: cómo afrontar los gastos que demande la construcción.

SITUACIONES POSIBLES:
• Poseer el CAPITAL TOTAL
• Poseer el CAPITAL PARCIAL
• Préstamo (Bancario o particular).
• Hipoteca.
• Anticresis.
• Usufructo
• Fideicomiso PREVENTA: posibilidad de lograr liquidez.

PROBLEMA ECONÓMICO: cómo mantener ese edificio y el equilibrio entre lo invertido en la obra y su posterior
explotación.
Consideración: Amortización, Interés y Renta.

T3 - CÓDIGO URBANÍSTICO

DOMINIO Situación de derecho/poder. Restricciones: en el INTERÉS PRIVADO.o en el INTERES PÚBLICO

ORDENAMIENTO TERRITORIAL Normativa que regula el uso del territorio, definiendo los usos posibles para las
diversas áreas del mismo, sea todo un país o parte de él.
URBANISMO Disciplina cuyo objeto de estudio es la ciudad, en cuanto a su ordenamiento y organización.
PLANEAMIENTO URBANO Conjunto de instrumentos técnicos y normativos realizados con el fin de ordenar el uso del
suelo y regular las condiciones para su transformación o conservación.
OBJETIVOS DEL URBANISMO 1. EI Uso del suelo 2. La organización de los transportes 3. La legislación
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ANTECEDENTES
1944 - CÓDIGO DE LA EDIFICACIÓN
1977 - CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO -Autopistas -Premios a la construcción en altura -Ensanche área central
-Cinturón ecológico
ALCANCE DEL CODIGO URBANÍSTICO
● uso del suelo
● edificios, estructuras e instalaciones
● apertura y el ensanche de vías públicas
● subdivisión y englobamiento de parcelas
● volúmenes edificables
● el tejido urbano
● la sustentabilidad medioambiental
● la preservación de los ámbitos históricos arquitectónicos y paisajísticos
● todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la Ciudad se
aplican a la propiedad privada y a la de las personas de derecho público, cualquiera fuera la afectación de sus
bienes.

COMPOSICIÓN DEL CÓDIGO POR SECCIONES

SECCIÓN 1 ALCANCES - ÁMBITO DE VIGENCIA - ORDEN PÚBLICO - PRINCIPIOS DE PLANIFICACIÓN URBANA Y
TERRITORIAL DERECHOS Y OBLIGACIONES GLOSARIO
SECCIÓN 2 NORMAS ADMINISTRATIVAS (CERTIFICADOS Y TRÁMITES CERTIFICADO UEBANÍSTICO USO
CONFORME USO NO CONFORME SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS).
SECCIÓN 3 NORMAS DE USO DEL SUELO
Las Áreas de Mixtura de Usos se clasifican como:
• Baja Mixtura del Usos de Suelo 1: áreas predominantemente residenciales con comercios minoristas y servicios
personales de baja afluencia.
• Media Mixtura de Usos del Suelo A 2: áreas y corredores destinados a residencia, servicios y comercios de mediana
afluencia.
• Media Mixtura de Usos del Suelo B 3: áreas y corredores destinados a residencia, depósitos siempre que incluyan local
de venta y servicios y comercios de mediana afluencia.
• Alta Mixtura de Usos del Suelo 4: áreas y corredores destinados a residencia, depósitos siempre que incluyan local de
venta y servicios y comercios de afluencia metropolitana.

Cuadro de usos del suelo

SECCIÓN 4 CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO, PARCELAMIENTO Y APERTURA DE VÍAS PÚBLICAS

CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO
Todo parcelamiento que exija la apertura de vía pública o propuesta de urbanización referida a una superficie superior a
una hectárea y media (1,5 ha), obligará a la cesión de dominio gratuita a la Ciudad de una superficie de terreno de entre
25 al 50 % del total de la superficie de la parcela, afectada para uso y utilidad pública. En todos los casos deberá
destinarse no menos de una tercera parte de la superficie cedida a espacios verdes de uso público y acceso irrestricto.

PARCELAMIENTO
Las líneas divisorias laterales, en cuanto sea posible, se hallen en ángulo recto con la L.O. o sigan el radio en los casos
de curva. Queda prohibido el parcelamiento en terrenos de los cuales resulten parcelas que no tengan acceso a vía
pública.

DIVISIÓN Y PARCELAS MÍNIMAS

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SECCIÓN 5 SISTEMA DE MOVILIDAD
MOVILIDAD SUSTENTABLE: transporte eficiente y sostenible en términos medioambientales, sociales, económicos y
culturales, en la cual el peatón es un eje prioritario de las intervenciones.

La Red Vial es el soporte físico de cuatro funciones complementarias entre sí:

• Accesibilidad territorial: posibilidad de interacción entre las parcelas frentistas y la infraestructura
• Ambiental: aseguramiento de buenas condiciones de asoleamiento y ventilación
• Social: lugar en el que las personas ejercen la movilidad
• Tránsito: posibilidad de desplazamiento

SECCIÓN 6 NORMAS DE EDIFICABILIDAD

SECCIÓN 7 LINEAMIENTOS DEL HÁBITAT

ARTICULACIÓN METROPOLITANA permeabilizar las barreras urbanas generadas por los grandes predios, por suelo
vacante o por ejes ferroviarios, a fomentar la ocupación de terrenos ociosos, a mejorar las condiciones del espacio
público y del hábitat, a fortalecer los centros urbanos y a favorecer la movilidad urbana, revitalizando y promoviendo el
equilibrio del territorio.

RIBERA ACCESIBLE (RÍO DE LA PLATA Y RIACHUELO)

SECCIÓN 8 REURBANIZACIÓN E INTEGRACIÓN SOCIO-URBANA

Las reurbanizaciones estarán determinadas por la mayor participación del Estado y de sus habitantes, siguiendo los
siguientes principios:
● Integración Urbana
● Gestión Participativa
● Infraestructura de servicios básicos

SECCIÓN 9 PROTECCIÓN PATRIMONIAL E IDENTIDAD

ÁREAS DE PROTECCIÓN PATRIMONIAL (APH Y AE) Son áreas, espacios o conjuntos urbanos que poseen
características diferenciales de alto significado patrimonial y por lo tanto merecen tratamiento de protección.
• Áreas de Protección Histórica (APH) • Áreas de Arquitectura Especial (AE)

SECCIÓN 10 INSTRUMENTOS DE DESARROLLO TERRITORIAL Y PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

NOMENCLATURA CATASTRAL
CIRCUNSCRIPCION C
SECCION S
MANZANA M
PARCELA P

CATASTRO Registro de datos físicos de bienes inmuebles p/ identificarlos o controlarlos

MATRÍCULA REGISTRAL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

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 FR 16-2776
FR 16-2776/0
FR 16-2776 /1
FR 16-2776 /2
FR 16-2776 /3 (Prop horizontal)

PERFIL EDIFICABLE Datos necesarios para su realización:

- Parcela (solicitud de Consulta Catastral en la DGFOC del GCBA)
- Manzana (solicitud de Medidas perimetrales y ancho de calle en la DGFOC del GCBA)
- Calles (ídem manzana)

MANZANA ATÍPICA

- CUADRANGULAR CON ÁREA INFERIOR A 4000 M2 (no regirán la L.F.I. ni la L.I.B)

- SEMISUMA LADOS OPUESTOS INFERIOR A 62 m (no regirán la L.F.I. ni la L.I.B)
- MANZANAS DE 3, 5 o más LADOS (Organismo Competente establecerá la L.F.I y la L.I.B. correspondiente)
- MANZANAS CON LADO CURVO (Organismo Competente establecerá la L.F.I y la L.I.B. correspondiente)

La LFI es la línea coincidente con la

proyección de los planos que determinan el
Espacio Libre de Manzana. Entre las Líneas
de Frente Interno que conforman el
Centro/Espacio Libre de Manzana se
encuentra comprometido el interés público
por ser un espacio urbano de dominio
privado.

El Centro Libre de Manzana podrá ser

edificado hasta la Línea Interna de
Basamento con la construcción de un cuerpo
cuya altura estará regulada según la
localización que corresponda al inmueble conforme indica el artículo 6.2. Por encima de dicha altura sólo podrán
sobresalir barandas o parapetos traslúcidos hasta un metro con veinte centímetros (1,20) de alto.
El Centro Libre de Manzana, delimitado por la Línea de Frente Interno o Línea Interna de Basamento según
corresponda, será destinado exclusivamente a espacio absorbente. Para el caso de Edificaciones destinadas a Uso del
Suelo Residencial, no más del 30 % de dicha superficie podrá tener tratamiento diferente a suelo absorbente

COMPENSACIÓN DE L.I.B

Cuando en una parcela ubicada en U.S.A.B. 1 o U.S.A.B. 2 la L.I.B. resulte ser una línea quebrada u oblicua, se la podrá
regularizar, compensando el avance sobre la L.I.B. de la manzana con la cesión al Centro Libre de Manzana de un área
equivalente a la que se ocupa y no se generen medianeras expuestas.

11
UNIDADES DE EDIFICABILIDAD CLASIFICACIÓN

12
13
14
ÁREAS DESCUBIERTAS para iluminar y ventilar locales de conformidad a la normativa de Edificación. Son
conformadas por ESPACIO URBANO y PATIOS VERTICALES

Se considera como ESPACIO URBANO: (no construido)

15
 1. El espacio de vía pública comprendido entre L.O. y el comprendido entre L.O y retiros.
2. El Espacio Libre de Manzana;
3. El espacio entre laterales de los Edificios de Perímetro Libre y Semilibre y las líneas divisorias entre parcelas,
conectado directamente con el espacio de vía pública y/o con el Espacio Libre de Manzana;
4. El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados dentro
de la misma parcela, según ciertas relaciones
5. Patio bajo cota de parcela

El arranque del Espacio Urbano es un plano horizontal virtual a nivel de la cota de la parcela. En el caso de Patios bajo
cota de parcela el plano horizontal virtual se considera a nivel de la cota del primer subsuelo. El arranque de los Patios
Verticales entre volúmenes edificados dentro de la misma parcela es un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer
local que reciba iluminación y ventilación del mismo. Serán admisibles Patios y Vacíos de Edificación de cualquier
dimensión, siempre que no sean necesarios para iluminar y ventilar locales y mejoren las condiciones de la propia
parcela o de los linderos.

Cuando en un área descubierta se ubique una escalera, podrá incorporarse a la superficie de la primera la proyección
horizontal de la escalera hasta una altura de 2,20 m sobre el solado del área descubierta. Sólo se permiten elementos
plegables para la ocupación de áreas descubiertas que constituyan Espacio Urbano o Patio Vertical.

PATIOS VERTICALES Áreas descubiertas ubicadas entre los volúmenes construidos en las parcelas que por sus
dimensiones no son aptas para conformar Espacio Urbano. (Antes aire y luz)
1. Superficie mínima = 26 m2
2. Lado mínimo d = 6 m
3. Lado mínimo d’ perpendicular a LDP = 4 m

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EDIFICACIÓN CON PLANTA BAJA LIBRE Se puede edificar con planta baja libre lo cual no genera incrementos en el
espacio edificable ni en la altura máxima permitida.

COMPLETAMIENTO DE TEJIDO O EDIFICABILIDAD Se permite cuando la altura de alguno de los edificios linderos
supere la altura máxima de la parcela a edificar. El edificio se equipara los niveles de techos y terrazas con los niveles
correspondientes del edificio lindero, en sus alturas sobre L.O. y en las de cada uno de sus retiros. Las Áreas de
Protección Histórica y las Urbanizaciones Determinadas se rigen por sus normas especiales.

TIPOLOGÍAS EDILICIAS
● Entre Medianeras
● En Perímetro Libre

● En Perímetro Semilibre (En USAM, USAB1 y USAB2 se admiten linderos a edificios entre medianeras, en el
resto solo puedo si es lindero a edificio de PL o PSL)

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EDIFICABILIDAD EN PARCELAS NO ALCANZADAS POR L.F.I.
(No se aplica en parcelas de menos de 22m de fondo)

En USAB1 y USAB2: d=4m

En USAA y USAM: d=6m
En CA y CM: d=8m

El área descubierta resultante se considera Espacio urbano si a tales extensiones se

abren vanos de ventilación e iluminación.

BALCONES

- 1.50m de expansión sobre L.O. o LFI/LIB

- En vías de ancho de 30m o más podrá sobresalir 2m.
- No puede pasar el ancho de la acera o vereda
- Sobre L.E o L.R.O expansión de 1.5m

PLUSVALIA Ley 6062 (modificatoria Cód. Fiscal)

El desarrollador contribuye con el crecimiento y consolidación de los servicios e infraestructura de la Ciudad a través del
pago de un porcentaje de esa plusvalía que obtuvo gracias a cambios normativos.

CÓDIGO DE EDIFICACIÓN DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

Código urbanístico (Mirada macro, urbana. Regulación de los edif. Construidos en relación a la ciudad y vía pública,
usos, tejido y dimensiones) vs Código de Edificación (Normativa sobre los edificios construidos respecto a sus
espacios y características interiores)
18
TÍTULO 1. GENERALIDADES
Marco legal: Plan Urbano Ambiental
Orden Público
Alcance/ objeto: establecer los requisitos y procedimientos básicos para las etapas que componen una obra. Define los
estándares constructivos, de habitabilidad, seguridad, funcionalidad, accesibilidad y sustentabilidad, así como también
establece condiciones generales para la prevención y extinción en caso de incendio.

TÍTULO 2. OBRA, AVISOS, PERMISOS, SUJETOS

AVISOS DE OBRA: realización de tareas de reparaciones, limpieza, pintura, ejecución de solados, etc., obras
superficiales, no cambian morfología.

PERMISOS DE OBRA: para demolición, modificación, ampliación y obra nueva; requieren intervención de uno o varios
profesionales. Se clasifican como:
1. Permiso de Obra Menor: hasta 500 m2 y/o subs hasta 4 m de altura . El plano límite < 10,50 m. 1
PROFESIONAL
2. Permiso de Obra Media: hasta 2500 m2 y/o subs hasta 6 m de profundidad total. El plano límite < 23,50 m. 1
responsable del PROYECTO Y DIRECCIÓN DE OBRA, y 1 responsable de la CONSTRUCCIÓN. Asimismo,
se requerirá una empresa responsable por la construcción.
3. Permiso de Obra Mayor: sin límite de superficie, altura o profundidad. 1 responsable del PROYECTO Y
DIRECCIÓN DE OBRA, 1 responsable de la CONSTRUCCIÓN y 1 responsable en SEGURIDAD E HIGIENE.
Asimismo, se requerirá una empresa responsable por la construcción.
4. Permisos de Obras en Casos Particulares:
a. + de un permiso de obra en una misma parcela;
b. Permiso de Obra de Uso Particularizado;
c. Permiso de Obra para Inmuebles de Protección Patrimonial;
5. Permisos de Obra en Etapa Proyecto: Los permisos de obra en etapa Proyecto se corresponden con un
anteproyecto que no resulta apto para construir; puede aplicarse sobre futuros permisos de micro obra, de obra
menor, obra media y obra mayor. El plazo de vigencia del Permiso en Etapa de Proyecto, será de 180 días
corridos.

SUJETOS:
1. Propietario 7. Instalador Ejecutor de Estudios de Suelos
2. Gerenciador Profesionales 8. Responsable en Seguridad e Higiene
3. Proyectista o Director de Proyecto 9. Foguista
4. Revisor del Proyecto 10. Conservador
5. Director de Obra o Director General de Obra
6. Constructor de Obra o Representante
Técnico

TÍTULO 3. PROYECTO
Clasificación de los Locales (establecido por la autoridad según dimensión, uso y ubicación)
Locales de Permanencia o 1ra. Clase: Se trabaja y/o habita de manera permanente o transitoria x un mismo grupo
de usuarios durante un lapso prolongado.
Locales Complementarios o 2da. Clase: Sirven a los locales de permanencia (1 y 3). Los locales de 2da .Clase
complementan un uso.
Locales de Permanencia Eventual o 3ra. Clase: Para comercio y/o trabajo. Uso eventual por un mismo grupo de
usuarios o uso continuo con alta rotación de usuarios.
Locales de Tránsito o 4ta. Clase: De paso o servicio entre otros locales.
Locales sin Permanencia o 5ta. Clase: Auxiliares para servicios generales del edificio. Son locales sin
permanencia de usuarios, excepto para períodos muy breves de tiempo.

DIMENSIONES DE LOS LOCALES

Altura libre mínima de un local = distancia entre el solado y el cielorraso terminados. En caso de existir vigas
aparentes, dejarán una altura libre no menor a 2,10 m. La altura mínima de cada local varía de acuerdo a su clase
y superficie.

El lado mínimo de los locales de primera clase en vivienda permanente se mide con exclusión de los armarios o
roperos empotrados. La superficie mínima incluye armarios o roperos empotrados.

SUBDIVISIÓN DE LOCALES
ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN DE LOCALES
Un local de primera clase debe recibir luz del día y ventilación del Espacio Urbano.
19
El área mínima de los vanos de iluminación debe ser: i=A/X
Donde: i = área mínima del total de los vanos de iluminación. A = área libre de la planta del local. x = valor
dependiente de la ubicación del vano, según el siguiente cuadro:

Ventilación El área mínima k de los vanos de ventilación debe ser: k= i / 3

ESCALERAS

Las escaleras principales de un edificio deben estar provistas de pasamanos a ambos lados, siendo parte
integrante de las mismas los rellanos o descansos. En cada piso la escalera debe ser perfectamente accesible
desde cada vestíbulo general o público.
La escalera principal debe tener las siguientes características:

A Tramos Los tramos de la escalera no más de 12 alzadas corridas entre descansos o rellanos, a excepción de
edificio residencial de planta baja y hasta 3 pisos altos, en que se admiten tramos de hasta 21 alzadas corridas.

B Perfil de los escalones Fórmula: 2 a + p = 0,60 a 0,63 donde: a (alzada) no es menor que 0,15 m ni mayor que
0,18 m. La nariz de los escalones no puede sobresalir más de 0,035 m sobre el ancho de la pedada.

C Descansos Las escaleras principales permitidas, deben llevar descansos de una profundidad mínima igual al
ancho de la escalera. En tramos rectos sin giro, la profundidad puede reducirse a un mínimo de 0,95 m.
D Ancho libre El ancho libre de una escalera se mide entre zócalos. Los anchos mínimos son: I Caso general
1,20 m.
E Altura de paso La altura de paso es por lo menos de 2,10 m y se mide desde el solado de un rellano o escalón
al cielorraso u otra saliente inferior a éste.
F Pasamanos La altura de colocación será de 0,90 m.

RAMPAS El acceso hasta la rampa debe ser fácil y franco a través de lugares comunes de paso que comuniquen
cada unidad de uso y cada piso. La pendiente máxima debe ser según tabla y su solado debe ser antideslizante.
Toda rampa que supere el 1,40 m de altura de nivel de solado, debe complementarse con medios alternativos de
elevación. Características principales:

-Superficies lisas y antideslizantes -Tramos largo máximo 6 m

-Pendientes 5% a 10% según altura a salvar -Descansos de 1,5 m
-Ancho libre 0,90 a 1,20 m -Descanso con giro a 90° o 180° con diámetro 1,50
-Pasamanos idem escaleras pero altura 0,75 m m

TOLERANCIAS: se aplica para errores de obra, y no para la etapa de otorgamiento de permiso. Se puede tolerar
una diferencia máxima del 3 % de los valores numéricos de las medidas.

MEDIOS DE SALIDA Y ACCESIBILIDAD 1- Ancho de entradas y pasos 2- Escaleras Principales y Secundarias –

Rampadas - Caja de Escalera 3- Ascensores 4- Puertas

TÍTULO 4. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS Complementario con reglamento técnico

1. Medidas de Protección y Seguridad
2. Ejecución las Instalaciones
3. Contrapisos y Solados o Pisos
4. Techos y Cubiertas
5. Conclusión de las Obras

TÍTULO 5. CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO Exigencia que al finalizar la obra la empresa constructora

entregue manual de mantenimiento del edificio.
● Conservación de fachadas (y partes e instalaciones de un edificio).
● Obras en Mal Estado o Amenazadas por un Peligro

PODER DE POLICÍA. Facultad del estado para ejercer control sobre el cumplimiento de las normas
POLICÍA EDILICIA. Control sobre construcciones.

20
En CABA: Agencia Gubernamental de Control (AGC); Dirección General de Registro de Obras y Catastro
(DGROC); Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (DGFYCO)

AGENTES VERIFICADORES DE OBRA (AVO)

• Controlan OBRAS CIVILES, PÚBLICAS Y PRIVADAS, COMPRENDIDAS POR EL CÓDIGO DE LA
EDIFICACIÓN y que no estén regidas por una ley especial.
• Realizan CONTRALOR DE OBRAS, INSTALACIONES DE ASCENSORES Y/O TRANSPORTE VERTICAL,
INSTALACIONES SANITARIAS Y CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIÓN DE CONSERVACIÓN DE OBRAS (Ley
257).

VERIFICACIONES ESPECIALES
- Son solicitadas por el Director de Obra, según avances de obra (3 verificaciones).
- Concluida la obra, el D.O. tiene treinta (30) días hábiles para solicitar la 4ta verificación; habiendo ya
presentado la Declaración Jurada de Finalización de Obra, junto con el propietario, en la Dirección
General de Rentas.
- Si no se presentan las constancias de Verificaciones Especiales, la DGFYCO no dará curso a la
verificación final (4ª), hasta tanto no hayan sido abonadas las correspondientes multas.

REGISTRO DEL PLANO DE MENSURA Y SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

Resol-2016-7-SSREGIC Deberá acompañarse la constancia de la solicitud de la 4ta verificación especial.

ASPECTOS DE LAS VERIFICACIONES ESPECIALES

ORDEN DE LA ETAPA DE LA OBRA EN LA QUE EL ASPECTOS A COMPROBAR POR EL AGENTE

VERIFICACIÓN DIRECTOR DE OBRA DEBERÁ VERIFICADOR DE OBRA
ESPECIAL SOLICITAR LA VERIFICACIÓN

1ra. Verificación Al comenzar la implantación de obra de Ubicación en el lote - Línea de Edificación - Línea de Frente
Especial Planta Baja en el terreno. Interno - Línea Interna de Basamento - Separación del
edificio de los ejes divisorios - Niveles - Dimensión de los
Patios.

2da. Verificación Al finalizar la última losa. Verificar la volumetría de la obra total - Altura máxima -
Especial Dimensión de los patios - Altura de losas – Escaleras - Pozo
de ascensor.

3ra. Verificación Al finalizar la mampostería y las Verificar dimensión de locales y sala de máquinas,
Especial montantes de las instalaciones condiciones de iluminación y ventilación, sala de máquinas
complementarias

4ta. Verificación A la terminación de la obra, pudiendo Verificar la totalidad de la obra respecto al plano Conforme a
Especial faltar pintura Obra.

LEY 257. Obliga a los propietarios de inmuebles en CABA a presentar un Certificado de Conservación y un
Informe Técnico. .
● Inspección técnica específica periódica del estado de fachadas, muros divisorios, espacios de aire y luz. .
● Tareas de prevención: objeto de evitar accidentes.
● En el informe deberá especificarse las intervenciones necesarias para la recuperación o consolidado de
fachadas.
● El informe deberá contener una caracterización de los daños encontrados, tipo de intervenciones, plazos y
tecnología apropiada.
● Las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: frente, contrafrente y laterales.
● En perímetro semilibre: frente, contrafrente y lateral.
● Entre predios: frente, contrafrente y los tratamientos existentes en muros divisorios.
IMPACTO AMBIENTAL. Ley 123 - Definición impacto
ambiental: Cambio neto como consecuencia de
acciones antrópicas que puedan producir alteraciones
susceptibles de afectar la salud y calidad de vida, la
capacidad productiva y los procesos ecológicos
esenciales

21
EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL (EIA) Procedimiento técnico - administrativo para identificar y prevenir
los efectos que actividades o proyectos puedan causar al ambiente.

ACCESIBILIDAD AL MEDIO FÍSICO

Posibilidad de las personas con movilidad
reducida de gozar adecuadas condiciones
de seguridad y autonomía para el desarrollo
de las actividades de la vida diaria -
Constitución Nacional, art. 43

Ley 22.431 Primera norma sobre

protecciones para discapacitados.

T4 HONORARIOS

Los honorarios constituyen la retribución por el trabajo y la responsabilidad profesional en la ejecución de la tarea
encomendada e incluyen el pago de gastos generales de su oficio, relacionadas al ejercicio de la profesión.

RETRIBUCIÓN:
- valor al tiempo y al servicio proporcionado
- valor del título de la labor intelectual y de la responsabilidad

ARANCELAMIENTO
CABA (Dec.Ley 7887/55) Actualización por coeficientes. Monto de obra: surge por valores de mercado.
Provincia de Bs.As. (Dec.Ley 6964/65) Actualización permanente. Monto de obra: surge por aplicación de tablas

HONORARIOS CIUDAD DE BUENOS AIRES

22
CIUDAD DE BUENOS AIRES - JURISDICCIÓN NACIONAL
• Honorarios mínimos: cálculo para obras por contratos separados con dos o más contratistas (siempre que no
haya un contrato de más del 75% del valor de la obra), por coste y costas, con un contratista principal, y por
unidad.
• En obras por ajuste alzado (c/ contratista principal cuyo contrato sea de más del 75% del costo de la obra): se
reducen honorarios de Dirección en un 10%. (Honorarios D.O. - 10%)
• En obras por administración directa del profesional (conseguir y fiscalizar la provisión de materiales y mano de
obra), se cobrarán honorarios adicionales del 10% del valor de obra. (Honorarios D.O. + 10%)
• Honorarios de Dirección (por otro profesional) se incrementan 25%. (Honorarios D.O. + 25%)
• Si el comitente interrumpe la tarea encomendada pagará al profesional los porcentajes según las etapas
realizadas hasta ese momento (completando etapa de trabajo) más el 20% del importe de los honorarios por los
trabajos encomendados y no ejecutados (porcentaje aplicado sobre el presupuesto aceptado o sobre el más bajo
o sobre el presupuesto oficial o sobre el presupuesto estimativo).
• En obras repetidas y adaptadas, por el proyecto del prototipo: 70% de los honorarios, 10% de los honorarios por
el proyecto de cada repetición; por dirección de la obra total 40% de los honorarios completos.
70% de los 60% del proyecto completo.
Repetición 10% de los 60% del proyecto completo.
Honorarios totales=(honorarios prototipo proyecto + honorarios por repetición x 17 + dirección de obra x
18)
• En obras de refección: honorarios con más un adicional del 50% de los mismos.
• Se cobra adicional del 0,3% del costo definitivo de la obra si el profesional confecciona planos y planillas y
gestione su aprobación por las autoridades municipales o prepare documentación para gestionar créditos
hipotecarios.
• Gastos especiales: van fuera de los honorarios

PROVINCIA DE BUENOS AIRES

23
PROVINCIA DE BUENOS AIRES
• Incrementos del honorario por dirección de obra:
• En obras a coste y costas, 10% del valor de los trabajos.
• Dirección de la obra proyectada por otro profesional, 50% del honorario correspondiente (no se aplica
este suplemento si el profesional dirige obras proyectadas por organismos oficiales). D.O+ 50% (X1,5)
• Dirección de obras por contratos separados: D.O+ 100%. (X2)
• Dirección de obras por administración: D.O+ 200%. (X3)
• En encargo de anteproyecto: 10% del honorario total.
• Corresponde honorario adicional por toda modificación pedida o consentida, por el comitente, que implique un
recargo de los trabajos del proyecto.
• En obras repetidas, el proyecto del prototipo se cobra según Tabla XVII (común) y para cada repetición del
proyecto, la Tabla XX (coeficiente según nro. de repeticiones); por cantidad intermedia se calculará por
interpolación lineal.
• Se abona una CUOTA DE EJERCICIO PROFESIONAL (CEP): porcentaje sobre valor de los honorarios.
• En obras encomendadas y no ejecutadas, se pagará íntegramente la totalidad del monto contratado (s/ art. 24,
tit. I, Dec. 6964/65). Jurisprudencialmente no tuvo buena acogida esta norma pues “se configuraría un
enriquecimiento sin causa para el profesional que vería retribuida en forma íntegra una actividad, cuyo
arancelamiento presupone un considerable empleo de tiempo” (CNCiv, 27-3-80, Brozzi c/ Yafar).

PRIVILEGIO Art 2573 CCyC “Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia
a otro. Puede ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del deudor, excepto
disposición legal en contrario y el supuesto de subrogación real en los casos que la ley admite. El privilegio no
puede ser ejercido sobre cosas inembargables declaradas tales por la ley”

ENUMERACIÓN CCyC Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:
A Los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito
por expensas comunes en la propiedad horizontal;
B Los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis meses y los provenientes de indemnizaciones
por accidentes de trabajo, antigüedad o despido, falta de preaviso y fondo de desempleo, sobre las mercaderías,
materias primas y maquinarias que, siendo de propiedad del deudor, se encuentren en el establecimiento donde
presta sus servicios o que sirven para su explotación. Cuando se trata de dependientes ocupados por el
propietario en la edificación, reconstrucción o reparación de inmuebles, el privilegio recae sobre éstos;
C Los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que se aplican particularmente a determinados bienes, sobre
éstos;
D Lo adeudado al retenedor por razón de la cosa retenida, sobre ésta o sobre las sumas depositadas o
seguridades constituidas para liberarla;
E Los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin desplazamiento, warrant y los
correspondientes a debentures y obligaciones negociables con garantía especial o flotante;
F Los privilegios establecidos en la Ley de Navegación, el Código Aeronáutico, la Ley de Entidades Financieras, la
Ley de Seguros y el Código de Minería.

RÉGIMEN TRIBUTARIO Y PREVISIONAL

24
IMPUESTO Carga que impone la Nación o las Provincias a todos sus habitantes con el objeto de generar recursos
económicos para hacer frente a los gastos que demande el sostenimiento del Estado. Las personas físicas o
jurídicas, argentinas o extranjeras que desarrollen su actividad en el país, están obligadas a ser contribuyentes.

CARACTERISTICAS
1. LEGALIDAD.
2. EQUIDAD o MODERACIÓN.
3. IGUALDAD y GENERALIDAD: Art. 16 CN “ ... La igualdad es la base del impuesto y de las cargas
públicas”.
4. NO CONFISCATORIEDAD.
5. RETROACTIVIDAD: las leyes impositivas deben ser preexistentes a los hechos que originan el gravamen

CLASIFICACIÓN PRINCIPAL
• Directos: es pagado por el sujeto pasivo que determina la ley, y éste no logra trasladarlo a otro (ganancias y
bienes personales);
• Indirectos: la ley define a un sujeto que debe pagarlo, pero el responsable logra trasladarlo a otra persona (IVA,
Ingresos brutos);

En la Nación: crea impuestos el Poder Legislativo; y la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS

(AFIP, autoridad de aplicación).

IMPUESTOS PRINCIPALES

IMPUESTO A LAS GANANCIAS Nacional, directo, grava las utilidades de las personas físicas y jurídicas, tanto
en el país como en el extranjero. Se paga una vez al año, se presenta DDJJ (se trabaja sobre ingresos, egresos y
deducciones, y se abona un porcentaje, 9 a 35% aumenta a mayor ganancia). Pueden practicarse retenciones (no
alcanzan a Monotributistas).

IMPUESTO A LOS INGRESOS BRUTOS Provincial o regional. No lo tributan los arquitectos en la Capital Federal.
Puede adherirse al Convenio Multilateral de tributarse ingresos brutos en más de una jurisdicción. Se paga
mensualmente, con DDJJ anual. En la Capital Federal, los arquitectos empresarios pagan alícuota del 3% sobre
facturación. En Pcia. de Bs. As. , el 3,5% y en algunos casos una cifra fija mínima bimestral. Cada provincia tiene
su propio régimen.

IMPUESTO SOBRE BIENES PERSONALES Se tributa anualmente si los bienes de los que se es titular superan
en su conjunto un monto fijado por la AFIP.

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA) Nacional, indirecto, pues traslada la obligación a un tercero. Es un
porcentaje sobre la facturación. Ese porcentaje se deposita en una entidad bancaria, y de realizarse compras con
IVA, sólo se deberá tributar la diferencia del IVA entre el facturado y el pagado. DDJJ mensual.

• Si se ejecuta proyecto y dirección, es suficiente emitir recibo;

• Si trabaja como contratista o empresario debe emitir factura y recibo.

HONORARIOS E IVA Categorías que puede revestir un comitente frente al IVA :

• Responsable Inscripto. • Consumidor Final.
• Responsable Monotributo. • Exento.

El IVA -englobado o discriminado, incluido en las facturas o liquidaciones de contratistas y proveedores- integra el
monto de la obra (para base de cálculo de los honorarios). El IVA que el arquitecto factura a su comitente, se
aplica sobre el honorario calculado según lo expuesto en el punto precedente. Se aclara que el monto IVA
resultante no actúa en detrimento de los honorarios puesto que la obligación fiscal, cuando corresponde, consiste
en adicionar a cada factura de honorarios el porcentaje de IVA y, en calidad de "agente de percepción", depositar
posteriormente dicho monto, o su saldo remanente, una vez debitados los montos IVA de las compras y gastos
computables que hayan sido realizados por el arquitecto durante el mismo lapso fiscal.

RÉGIMEN PREVISIONAL (JUBILACIÓN)

En Ciudad de Buenos Aires: Se aporta únicamente al régimen de reparto asistido (jubilación estatal). La cuota que
el profesional abona va aumentando a medida que acumule antigüedad como contribuyente.

En Provincia de Buenos Aires: Se aporta a la Caja de Previsión Social para Agrimensores, Arquitectos, Ingenieros
y Técnicos (Ley 12.490 y modificada por Ley 12.949), pagando un 10 % sobre el monto de los honorarios
25
cobrados por su tarea profesional, que no será inferior a la cuota mínima anual, cuyo monto es establecido por la
referida Caja.

RESPONSABILIDAD TRIBUTARIA Los contribuyentes están alcanzados por dos tipos de responsabilidades: -Por
deuda propia -Por deuda ajena (responsabilidad de las personas físicas o jurídicas)

T5 DERECHOS REALES (primera parte)

Los derechos reales abarcan una enorme cantidad de relaciones entre personas y cosas. Son poderes que se
tienen respecto de las cosas.
PROPIEDAD:Conjunto de intereses que puede poseer una persona fuera de sí mismo.
COSA: Todo lo que tiene entidad. Objeto material susceptible de tener algún valor.
BIEN: Utilidad, beneficio, riqueza, caudal.¨Los bienes materiales se llaman cosas¨.
PATRIMONIO: Bienes propios adquiridos por cualquier título. El conjunto de bienes de una persona constituye su
patrimonio.

DERECHO PATRIMONIAL Conjunto de derechos que comprenden COSAS o BIENES, susceptibles de

apreciación, deduciendo las cargas que los gravan.

• Derechos PERSONALES: relación entre personas, a través de un vínculo jurídico.

• Derechos REALES: derecho que una persona sobre una cosa bien. Poder sobre una cosa.
• Derechos INTELECTUALES: encuadran dentro de una categorización del derecho, y abarca la propiedad de
una obra intelectual, que puede ser artística, científica, literaria, como también además los derechos de invención
y las marcas de fábrica.

CLASIFICACIÓN DE COSAS
- FUNGIBLES: cuando pueden suplantarse unas por otras similares de la misma calidad y cantidad.. /NO
FUNGIBLE
- CONSUMIBLES: las que concluyen con el primer uso.
- NO CONSUMIBLES: las que no se extinguen con el primer uso.
- DIVISIBLES: las que pueden ser particionadas en porciones reales.
- INDIVISIBLES: son cosas cuya división convierte en antieconómico su uso y su aprovechamiento.
- PRINCIPALES: las que existen para ellas y por ellas.
- ACCESORIAS: las que dependen de otras cosas, o estan adheridas a cosas.
- DENTRO DEL COMERCIO: las que cuya enajenación no está prohibida.
- FUERA DEL COMERCIO: las que cuya enajenación está expresamente prohibida por ley o por acto jurídico
autorizado.

CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS O BIENES

• MUEBLES: "... pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa" (art. 227 CCyC).
• INMUEBLES: “Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y
las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre" Adherido al suelo(art. 225 CCyC).
• NO REGISTRABLES: No requieren inscripción en registros públicos.
• REGISTRABLES: Dada su importancia económica y social y por hallarse dentro del comercio, deben estar
inscriptos en registros públicos.

*La registrabilidad tiene que ver con una actividad del Estado que decide que un determinado bien debe ser
registrable. El Estado le da una importancia económica, otra importancia. Ej: una nave, un auto. El auto debe
figurar en un registro público. Una obra de arquitectura puede terminar siendo un bien registrable. Asegurar paz
social y garantizar el derecho de propiedad.

LAS COSAS INMUEBLES SE SUBDIVIDEN EN CUANTO A SU PROPIEDAD COMO:

- BIENES DE DOMINIO PÚBLICO DEL ESTADO: En poder del Estado (Nacional, Provincial, Municipal). Son
bienes de dominio público estatal, destinados al uso y goce de toda la ciudadanía, con características de
inalienables, de uso gratuito (aunque pueda cobrarse pequeños montos con fines conservatorios) e
imprescriptibles: Los bienes públicos del Estado pueden ser desafectados e ingresar al dominio privado, por
decisión del Poder Legislativo o del Poder Administrador.
Ej: mar territorial, aguas interiores, bahías, golfos, puertos ancladeros, playas marítimas, ríos, arroyos, lagos,
lagunas navegables, islas formadas en el mar territorial, espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas
jurisdiccionales de la Nación, calles, plazas, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para la
utilidad o comodidad común, documentos oficiales del Estado, ruinas y yacimientos arqueológicos y
paleontológicos.
26
- BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO: pertenecen al Estado Nacional, Provincial o Municipal, sin
perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales.
Ej: inmuebles que carecen de dueño, minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles, los lagos no
navegables que carecen de dueño, cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas (excepto
tesoros), los bienes adquiridos por el Estado Nacional, Provincial o Municipal.

POSESIÓN: cuando una persona por medio de otra o por si se comporta como titular de un derecho real, lo sea o
no. Ejerce un poder sobre la cosa.
TENENCIA: cuando una persona por medio de otra o por si se comporta como representante del poseedor.
Reconoce que la cosa es ajena.
SERVIDOR DE LA POSESIÓN: cuando utiliza la cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio,
hospedaje u hospitalidad.
DERECHO PERSONAL: vínculo
jurídico creado entre personas.
DERECHO REAL: vínculo jurídico
consistente en el derecho (de
contenido patrimonial/susceptible a
valor económico) que una persona
(sujeto activo del derecho) ejerce
respecto de una cosa (objeto),
haciéndolo de manera directa e
inmediata. Poder que una persona
ejerce sobre una cosa

Es el poder jurídico, de estructura

legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y
que atribuye a su titular las facultades
de persecución y preferencia. Sobre
todo el objeto o parte del
objeto.(CCyC)

ENUMERACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
1. DOMINIO (de propiedad) 8. USUFRUCTO
2. CONDOMINIO (de propiedad) 9. USO
3. PROPIEDAD HORIZONTAL (de propiedad) 10. HABITACIÓN
4. CONJUNTOS INMOBILIARIOS (de propiedad) 11. SERVIDUMBRE
5. TIEMPO COMPARTIDO (uso que reconoce la 12. HIPOTECA (garantía)
propiedad en otro) 13. ANTICRESIS (garantía)
6. CEMENTERIOS (uso que reconoce la 14. PRENDA (garantía)
propiedad en otro)
7. SUPERFICIE (uso que reconoce la propiedad
en otro)

1. DOMINIO: derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de
una cosa.
El DOMINIO puede ser:
- PERFECTO: cuando es absoluto(ante todo el mundo), exclusivo (mio solo) y perpetuo (para siempre). No está
gravada con ningún derecho real hacia otras personas, ej hipotecada, prendada etc.
- IMPERFECTO: si posee condición o plazo resolutorios, o si se halla gravado respecto de terceros.

Dominios imperfectos:
- revocable ( sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa
a quien se la transmitió),
- desmembrado (sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava)
- fiduciario (sujeto a ser entregado a un tercero).

EXTENSIÓN DEL DOMINIO: comprende los objetos que forman un todo con ella o con sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo.

27
Las construcciones, siembras o plantaciones en el inmueble pertenecen a su dueño, excepto propiedad horizontal
y superficie.

FORMAS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO: la apropiación, la transformación, la accesión, tradición, percepción

de frutos, la sucesión, y la prescripción.

2.CONDOMINIO: derecho real sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a
cada uno por una parte indivisa. Las partes se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción. (CCyC)
La cosa común puede ser puesta bajo administración.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINIOS:

- Al uso y goce, se puede hacer uso y goce de la cosa sin alterar su destino.
- A la enajenación, cada condominio puede enajenar y gravar la cosa de su parte indivisa.
- Para conservar la cosa, cada condominio debe pagar los gastos de conservación y reparación.

TIPOS DE CONDOMINIOS:
- CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA - cualquier copropietario puede pedir la partición en cualquier
momento, sin que la cosa se desnaturalice.
- CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA - esta puede ser:
● Temporaria:los condominios pueden suspender la partición por un plazo que no exceda los 10 años.
● Perdurable:cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios al uso común. Mientras
subsiste la afectación, ninguno de los condominios puede pedir la división. (Ejemplo medianeras)

3.USUFRUCTO: derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Ante la duda se presume el usufructo gratuito/oneroso.
OBJETO
Puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
• una cosa no fungible;
• un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
• una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
• el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

Existen dos tipos de usufructo:

- USUFRUCTO PERFECTO: que consiste en el uso y goce de una cosa sin alterar su sustancia.
- USUFRUCTO IMPERFECTO: hace referencia a cosas que serían inútiles para el usufructuario que no las
consumiese o cambiara de estado.

El usufructo es intransmisible por causa de muerte

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en
un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO: se constituye por:

1. La transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad.
2. La transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce.
3. Transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

DURACIÓN DE USUFRUCTO:
- Plazo prefijado
- Toda la vida del usufructuario (vitalicio)
- 50 años si este es persona jurídica

El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargos.
El usufructuario puede transmitir su derecho pero es su vida la que marca la duración del usufructo.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento.
El usufructuario debe pagar impuestos, tasas, contribuciones y expensas.
No están a su cargo las mejoras por vetustez o caso fortuito.
El propietario puede exigir que realice mejoras.

EXTINCIÓN
- Por la muerte del usufructuario si es vitalicio y no se pactó un plazo.
- Por la extinción de la persona jurídica usufructuaria.
28
- El no uso por persona alguna durante 10 años.
- el uso abusivo y la alteración de la sustancia.

4.USO: derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión
y con los límites establecidos en el título, sin alterar sus sustancia. (similar a usufructo pero sólo puede constituirse
a favor de persona humana.) Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de estos se
limita a las necesidades del usuario y familia.

5.HABITACIÓN: derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él,
sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de una persona humana.
Intransmisible: no es transmisible por pacto entre vivos ni por causa de muerte. No es ejecutable por los
acreedores. El habitador está a cargo de contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa.

6.HIPOTECA: derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en
poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución
y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Pueden constituir hipoteca los titulares de
derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
GARANTÍA QUE RECAE SOBRE UN INMUEBLE para el RESPALDO DEL COBRO DE UNA DEUDA.

Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte
indivisa sin esperar el resultado de la partición.

7.PRENDA: derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se
diferencia de la hipoteca, en que se prenda un bien mueble
PRENDA SIMPLE:se entrega una cosa en garantía de un crédito.
PRENDA CON REGISTRO (sin desplazamiento): se establecen sobre cosas que posean título registral. Ej. Auto.
No se otorga el auto.

8.ANTICRESIS: derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se
entrega a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Derecho real de garantía en el cual el deudor pone en manos del acreedor una cosa un bien para que este lo
explote y perciba los frutos. El tiempo de la anticresis no puede pasar los 10 años para cosas inmuebles, y 5 años
para cosas muebles registrables

9.SERVIDUMBRE: derecho real que se establece entre dos inmuebles, y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La servidumbre puede tener como objeto la
totalidad o una parte material del inmueble ajeno. Puede constituirse servidumbre onerosa o gratuita. En caso de
duda se presume onerosa. La servidumbre es intransmisible. Cuando la servidumbre ha sido constituida para un
uso determinado, no puede ejercerse para otros usos. Ej. tengo un terreno que da sobre la ruta, y permito al dueño
del terreno de atrás como sirviente yo, pasar por mi terreno para pasar.

La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte. En caso de duda se presume onerosa.
Servidumbre personal es intransmisible.

CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES:

- PERSONALES: se constituyen en utilidad de una persona humana o jurídica y que finalizan con ella.
- REALES: vincula dos inmuebles independientemente, hay derecho de una heredad sobre otra, para utilidad de la
primera.
- PRINCIPALES: cuando es única respecto del objeto sobre el cual se establece.
- ACCESORIAS: cuando una servidumbre principal requiere de ellas para el mantenimiento de la primera.
- FORZOSA: cuando debe realizarse de forma obligatoria.
- VOLUNTARIAS: las que pueden pactar libremente.
- POSITIVA: cuando la carga real consiste en soportar su ejercicio.
- NEGATIVA: cuando la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
- CONTINUAS: cuando no requiere la presencia de personas humanas que realicen de forma actual un hecho. Ej
aeroducto
- DISCONTINUAS: cuando requiere la presencia de personas para ser ejercida. Ej de paso
- APARENTES: las que se manifiestan por signos materiales observables. Visible
- NO APARENTES: las que no se manifiestan por ningún signo observable. No visible
- DIVISIBLES: las que designan hechos susceptibles de división. Ej explotación o extracción de materiales. Sujeto
a un límite
29
- INDIVISIBLES: las cuales se acota o demarca el sitio donde se ejercen sin que exista restricción para su
realización.
- LEGAL: la que se determina por la ley.
- ADMINISTRATIVA: las que se imponen por acto administrativo, por el estado o persona de Derecho Público.

EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

- Por nulidad, resolución o rescisión.
- Por vencimiento del plazo o condición.
- Por imposibilidad de uso.
- Por renuncia.
- Por confusión.
- Por expropiación.
- Por la desaparición de toda utilidad.
- Por el no uso.
- Por la muerte en en el caso de la persona humana o plazo cumplido.
- Por extinción de la persona jurídica, o si no se pactó un plazo, a los 50 años desde su constitución.

ACCIONES POSESORIAS Defienden la posesión y la tenencia. Las acciones posesorias según haya turbación o
desempoderamiento tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de
poder. (Acción de despojo, defensa extrajudicial o acción de mantener la tenencia o posesión)

ACCIONES REALES Defienden la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales. Frente al ataque de un
derecho real ya constituido. (Reivindicatoria: defiende existencia del derecho real ante desapoderamiento,
Negatoria: ante turbación o molestia, confesoria: similar a negatoria o deslinde: falta de certidumbre sobre la
existencia de un límite, se investiga antecedentes para demarcar límite.)

TURBACIÓN: Cuando de los actos no resulta un exclusión absoluta del poseedor o del tenedor
DESEMPODERAMIENTO: Cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.

EXTENSIÓN DEL DOMINIO Art 1945 CCyC “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la
medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las
construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o
plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.”

FORMAS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO

APROPIACIÓN: Aprehensión de cosas muebles sin dueño o abandonadas; los bienes inmuebles nunca carecen
de dueño; si este no existe, el bien pasa a manos del Estado.
TRANSFORMACIÓN: Creación de un nuevo objeto valiéndose de otro.
ACCESIÓN: Una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial.
TRADICIÓN TRASLATIVA: Entrega material de una cosa, hecha por el propietario actual al adquirente de dicha
cosa, poseyendo ambos (propietario y adquirente) capacidad para enajenar y adquirir.
PERCEPCIÓN DE FRUTOS: Una cosa puede generar otra cosa, sin que la primera vea alterada su esencia; el
propietario de la primera cosa será además propietario de aquella que se generó.
SUCESIÓN: Transmisión de derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona fallecida, a
una o más personas supervivientes. Quien recibe la sucesión es el heredero, que pasa a continuar la persona del
difunto, en cuanto a la titularidad de los derechos transmitidos. Mediante una declaratoria judicial, pasa el heredero
a ser titular de dominio.
PRESCRIPCIÓN: La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el
transcurso del tiempo.

EXTINCIÓN DEL DOMINIO

-Por destrucción de la cosa
-Por consumo de la cosa
-Por colocación de la cosa fuera del comercio (pasa a dominio público del Estado)
-Por abandono de la cosa
-Por enajenación
-Por transmisión judicial La expropiación en virtud de utilidad pública del bien, la sentencia judicial, la restitución de
cosa cuya propiedad fue transmitida por título viciado de nulidad.
-Por ley
-Por alzamiento de animales domésticos
30
INTERDICTOS Son instrumentos legales que prevé el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para repeler
una perturbación de la posesión y que buscan como fin lograr una decisión judicial que resguarde los derechos del
denunciante.
La decisión del juez no es definitiva. Puede generar posteriores acciones legales.
Clasificación:
1. Adquirir (se ejerce cuando voy a adquirir algo que antes no era mío, pero ahora me corresponde y está
ocupado por terceros, para que estos abandonen)
2. Retener (casos donde hay una amenaza de poder quitarme mi dominio, ej metiéndose en un campo pero
están interviniendo de mi lado aun no demarcando un nuevo límite)
3. Recobrar (cuando ya se demarco un nuevo límite sobre mi territorio) Requiere informe técnico.
4. Obra nueva (una obra de arquitectura está afectando a un inmueble lindero, afectación material, puede
pedir el cese de la obra.) Requiere informe técnico.

DENUNCIAS Son recursos legales que se toman ante la certeza de que se puede producir algún daño ante mi
persona o bienes, por lo que puedo presentarme ante un juez para que tome medidas en el caso.
- DAÑO TEMIDO (ordena establecer medidas de seguridad cuando se teme un daño inminente a mis
bienes, temor concreto con informe técnico)
- OPOSICIÓN A REPARACIONES URGENTES (deterioro en propiedad lindera o prop horizontal, si el
dueño o el consorcio no prevee arreglar el problema. Se obliga judicialmente la reparación del problema)
EN TIEMPO PRESENTE Y URGENCIA

ENTRAR EN MORADA AJENA Art 150 CP “Será reprimido con prisión de seis meses a dos años, si no resultare
otro delito más severamente penado, el que entrare en morada o casa de negocio ajena, en sus dependencias o
en el recinto habitado por otro, contra la voluntad expresa o presunta de quien tenga derecho a excluirlo” Salvo
que sea para evitar un mal mayor.

CONSTRUCCIÓN EN SUELO AJENO Adquisición del dominio por accesión. Accesión: Una cosa mueble o
inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial. Ej. 1- Aluvión (tierras ganadas por retiro del agua o
acumulacion de sedimento), 2- Avulsión, cuando el agua lleva tierra o plantas a terrenos vecinos.

3- Construccion, siembra y plantación (la diferencia se da por buena/mala fe)

-EN SUELO AJENO CON MATERIALES PROPIOS: Si el responsable obró con buena fe el dueño del terreno
podrá adueñarse de lo construido, indemnizando al edificante; si obró con mala fe, el dueño puede exigir demoler
la obra, a costa del edificante. Y si desea conservarla, debe abonarla.
-EN SUELO AJENO CON MATERIALES AJENOS: Lo edificado pasa a ser propiedad del dueño del terreno. Si el
responsable del hecho obró con buena fe debe pagar el valor del material, si obró con mala fe debe indemnizar
por daños y perjuicios.

INVASIÓN DEL INMUEBLE COLINDANTE - INVASIÓN PARCIAL Art 1963 CCyC “Quien construye en su
inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido,
si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.

El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. Puede
reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su
caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no se indemniza, puede ser obligado a demoler
lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, este puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez
puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.”

EXPROPIACIÓN Art 17 CN “La propiedad es inviolable y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella,
sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por
ley y previamente indemnizada…” La utilidad pública debe declararse/decretarse y así explicar los motivos. Se
puede expropiar el subsuelo sin expropiar el suelo.

SUJETO EXPROPIANTE
-Estado (Nacional, Provincial o Municipal);
-Entes autárquicos nacionales;
-Empresas del Estado debidamente facultadas;
-Personales reales o ideales, siempre que la Ley o un acto administrativo conforme a la ley lo autorice

31
LEYES
—Nación Ley 21.499
—Ciudad de Buenos Aires Ley 238
—Provincia de Buenos Aires Ley 5708

INDEMNIZACIÓN: Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del
propietario dentro de los valores máximos que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación para
los bienes inmuebles, o las oficinas técnicas competentes que en cada caso se designarán, para los bienes que no
sean inmuebles. Valor máximo: se incrementa en un %10. Se debe abonar en efectivo, en moneda nacional.

Se abona: valor objetivo del bien, los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiación y
depreciación monetaria e intereses.

Si pasa cierto tiempo marcado por las leyes y no se expropia, se puede declarar la expropiación por abandonada.
No afecta en por ejemplo vías públicas etc.

Retrocesión: Cuando el inmueble quedó vacío o no se le dio el uso prometido. Se puede pedir la devolución del
bien y restituir actualizada la indemnización.

EXPROPIACIÓN IRREGULAR: Procede cuando:

1) el Estado toma un bien sin haber indemnizado,
2) si una cosa mueble o inmueble a expropiarse resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para
disponer de ella en condiciones normales,
3) Si el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen
una lesión a su derecho de propiedad. (Art.8º Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que
quedase sin expropiar fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la
expropiación de la totalidad del inmueble).

OCUPACIÓN TEMPORANEA: Ej. hospital de temporáneo de campaña. Se da si por razones de utilidad pública
fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa determinados, mueble o inmueble, o de una universalidad
determinada de ellos. La necesidad debe ser anormal, urgente, imperiosa, o súbita; apareja indemnización.

SOBRE COSA PROPIA / SOBRE COSA AJENA / DE GARANTÍA

COSA QUIEN ES QUIEN TIPO DE GENERA EJEMPLOS
DUEÑO TIENE Y PERSONA DINERO APLICACIÓN
DE LA USA LA (SIMPLIFICADO)
COSA COSA

DOMINIO MUEBLE 1PERSONA ESA MISMA fisica o juridica PUEDE JUAN ES DUEÑO DE
INMUEBLE PERSONA UNA CASA

CONDOMINIO MUEBLE 2 O MAS ESAS fisica o juridica PUEDE JUAN Y PEDRO SON
INMUEBLE PERSONAS MISMAS DUEÑOS DE UNA
PERSONAS CASA

USO MUEBLE TITULAR DE OTRA fisica o juridica NO JUAN LE OTORGA A

INMUEBLE DOMINIO PERSONA MARCELO UN
DEPARTAMENTO PARA
QUE VIVA. MARCELO
LO USA

HABITACION REDUCCIÓN TITULAR DE OTRA Solo fisica NO JUAN LE OTORGA A

MÍNIMA DE DOMINIO PERSONA MARCELO UNA
UNA HABITACIÓN PARA
VIVIENDA QUE VIVA.

USUFRUCTO MUEBLE TITULAR DE OTRA SI LO COBRA EL JUAN LE OTORGA A

INMUEBLE DOMINIO PERSONA USUFRUCTUARIO MARCELO UNA
INMUEBLE PARA QUE
LO EXPLOTE Y SE
QUEDE CON LO QUE
PRODUCE

HIPOTECA INMUEBLE TITULAR DE ESAS PUEDE LUCAS TIENE UNA

DOMINIO MISMAS DEUDA CON JUAN.
PERSONAS LUCAS PONE SU CASA

32
 EN GARANTÍA DE
PAGO.

PRENDA MUEBLE TITULAR DE EL PUEDE LUCAS TIENE UNA

DOMINIO ACREEDOR DEUDA CON JUAN.
SALVO EN LUCAS PONE SU AUTO
BIENES EN GARANTÍA DE
REGISTRADO PAGO.
S

ANTICRESIS MUEBLE TITULAR DE EL SI SE LO QUEDA LUCAS TIENE UNA

INMUEBLE DOMINIO ACREEDOR EL ACREEDOR DEUDA CON JUAN.
LUCAS LE ENTREGA A
JUAN UN INMUEBLE
PARA QUE LO
EXPLOTE Y SE COBRE
LA DEUDA

SERVIDUMBRE MARIA PARA

ACCEDER A SU
TERRENO, LO HACE
MEDIANTE EL
TERRENO DE CLARA.
MARIA SE SIRVE DEL
TERRENO DE CLARA.

SUPERFICIE UN TERRENO TITULAR DE OTRA SI

DOMINIO PERSONA

TIEMPO MUEBLE 2 O MÁS ESAS PUEDE

COMPARTIDO INMUEBLE PERSONAS MISMAS
EN PERSONAS
DIFERENTE EN
MOMENTO DIFERENTE
DE TIEMPO MOMENTO
DE TIEMPO

PROPIEDAD UN EDIFICIO PUEDE

HORIZONTAL

COMPLEJOS COMPLEJO PUEDE

INMOBILIARIOS INMOBILIARIO

CEMENTERIOS CEMENTERIO NO
PRIVADOS

INSTRUMENTO PÚBLICO: ESCRITURA ANTE ESCRIBANO

T7 DERECHOS REALES PARTE 2

PROPIEDAD HORIZONTAL CCyC “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio.”

Es un derecho real autónomo. Es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre las partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio.

UNIDAD FUNCIONAL Denominación de los departamentos, locales u otros espacios susceptibles de

aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común
del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla

1- SALIDA DIRECTA O INDIRECTA A LA VÍA PÚBLICA. 2- AUTONOMÍA FUNCIONAL

unidad complementaria: sirve a la unidad funcional

33
INMUEBLE AFECTADO A LA PROPIEDAD HORIZONTAL
COSAS Y PARTES PROPIAS: Unidad
funcional, las cosas y partes que están
comprendidas dentro de esta, como tabiques
internos no portantes, puertas, ventanas,
artefactos y revestimientos, balcones.

COSAS Y PARTES COMUNES: aquellas

que son comunes a todas o a algunas
unidades funcionales. Palier, hall, pasillos,
terrazas, la vivienda del encargado, y más.
Los balcones son partes comunes de uso
exclusivo. Las cosas y partes cuyo uso no
este determinado, se consideran comunes.
Ningún propietario puede alegar derecho
exclusivo. Cada propietario puede usar las
partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar los derechos de otros propietarios.

FIGURAS DEL RÉGIMEN DE PH

1. PROPIETARIO: Ejercer dominio sobre su unidad funcional. Utiliza partes comunes. Conservar, atender y
reparar su propia unidad funcional y partes comunes. No altera forma del edificio ni su destino.
2. CONSORCIO: es el conjunto de propietarios de las unidades funcionales, estos constituyen la persona jurídica
consorcio.
3. ADMINISTRADOR: es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Supervisa el estado
del edificio, maneja fondos del consorcio, convoca asambleas, contrata y capacita persona, cobra expensas.
Puede cobrar honorarios. Custodiar documentación del inmueble
4. CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: puede existir, hace el control de la administración. Convoca asambleas,
redacta la orden del día, ejerce la administración de consorcio si está ausente.
5. PERSONAL LABORAL: depende del consorcio y debe ocuparse de mantener en perfecto estado de
conservación e higiene las partes comunes del edificio.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Instrumento que regula la vida en el inmueble sujeto al régimen legal. Es una escritura pública que se inscribirá en
el registro de la propiedad horizontal.

Contenidos básicos: designación del administrador, el uso de partes comunes, convocatoria a asambleas, destino
de las unidades funcionales, forma y proporción de la contribución a expensas.

Modificaciones: según el caso que sea, puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios.

El reglamento de PH es distinto al reglamento interno, este ordena el uso y goce de las partes comunes por parte
de los consorcistas (horarios, seguridad, etc.).

ASAMBLEAS: máximo organismo del consorcio y consiste en la reunión de propietarios.

FUNCIÓN: resolver cuestiones atribuidas por ley o por reglamento, cuestiones atribuidas al administrador o al
consejo de propietarios, el nombramiento o despido de personal, y atribuciones del administrador o consejo.
AUTORIDAD: presidente.
CONVOCATORIA: con la transcripción del orden del día, puede autoconvocarse. Las decisiones que se adopten
son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad
de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
ORDEN DEL DÍA: temario sobre el cual debatir. Requisito de validez de la asamblea.
TIPOS DE ASAMBLEA: ordinarias (las que se hacen anualmente)/ extraordinarias (las que son propuestas o
pedidas).
34
NULIDAD DE ASAMBLEA: El derecho a promover acción judicial de nulidad caduca a los 30 días contados desde
la fecha de la asamblea.
DECISIONES: se adoptan por mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios.
ASAMBLEA JUDICIAL: si el administrador o el consejo omite convocar a asamblea, el 10% de los propietarios
totales podrán solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez fija una audiencia que convoque a
los propietarios. Esta puede ser resuelta con mayoría simple de presentes. Si no se llega a una decisión, decide el
juez. Este puede regularizar la situación del consorcio con medidas cautelares.

QUÓRUM Cantidad de personas mínimas para deliberar

MAYORÍA Cantidad de votos necesarios para aprobar una decisión

MAYORÍAS ESTABLECIDAS POR EL CCyC:

- UNANIMIDAD: requerida para mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes que modifiquen de manera
sustancial.
- MAYORÍA QUE REPRESENTE MÁS DE LA MITAD DEL VALOR DEL EDIFICIO: requerida en caso de grave
deterioro o destrucción.
- MAYORÍA DE DOS TERCIOS: requerida para la modificación del reglamento.
- MAYORÍA DE LOS PROPIETARIOS: requerida para la realización de mejoras u obras nuevas sobre cosas y
partes comunes.
- MAYORÍA DE PRESENTES: necesaria para resoluciones por asamblea judicial.

EXPENSAS: Conjunto de gastos que demanda la reparación y la limpieza de las partes y bienes comunes del
edificio, que son indispensables. Están a cargo de cada propietario, y corresponden en proporción del valor del
piso o departamento. Son mensuales según los gastos aprobados en asamblea

CLASIFICACIÓN DE LAS EXPENSAS Por su formación se originan expensas por gastos fijos y de
mantenimiento del edificio, etc. Se clasifican en :
- Ordinarias: por gastos fijos y mantenimiento del edificio.
- Extraordinarias: todo tipo de gasto que no es fijo ni de mantenimiento.

FORMACIÓN 1) GASTOS FIJOS 2) GASTOS DE MANTENIMIENTO

IMPOSIBILIDAD DE PAGO: los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa. Ante la falta de
pago trae aparejado el reclamo judicial por parte del consorcio, mediante el juicio ejecutivo por expensas.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios.

REPARACIONES URGENTES: cualquier propietario en ausencia del administrador y del consejo de propietarios
puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el
gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la
restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES: pueden ser solicitadas por un propietario, un conjunto de
propietarios o todo el consorcio.
MEJORAS: tareas de reparación o modificación con el fin de un mejor uso del inmueble.
OBRAS NUEVAS: obras que modifiquen la morfología original del inmueble.

Si las tareas NO gravitan o modifican estructuralmente el inmueble -> Requieren MAYORÍA de los propietarios,
previo informe técnico de un profesional autorizado.

Si las tareas gravitan o modifican estructuralmente el inmueble -> Requieren UNANIMIDAD del Consorcio

IRREGULARIDADES
- MOLESTIAS A VECINOS
- OBRAS SIN AUTORIZACIÓN
- DAÑOS A UNIDADES FUNCIONALES (Generado por parte común: se responsabiliza al CONSORCIO,
Generado por parte privativa: se responsabiliza al PROPIETARIO)

OBLIGACIÓN DE CONSERVAR
- Estructura física del inmueble
- Conservación y reparación del piso o departamento

35
 - Servicio de mantenimiento y asistencia técnica (ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas
móviles y guarda mecanizada de vehículos), seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a
terceros

EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL SUPUESTOS:

1. CONFUSIÓN: si una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las unidades funcionales de un
inmueble. Puede desafectar el inmueble del régimen legal o bien queda virtualmente paralizado.
2. DESAFECTACIÓN: de la sujeción a la Propiedad Horizontal, por decisión unánime del consorcio o por
resolución judicial.
3. GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO: la asamblea por mayoría puede resolver su
demolición y venta del terreno y de los materiales, la reparación o reconstrucción.
4. EXPROPIACIÓN: son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal

SUBCONSORCIOS en el caso de edificios de más de una torre, o complejos de varios edificios. Estos tratan
asuntos particulares de cada torre, pero con pleno reconocimiento al consorcio de todo el conjunto edilicio

CONCEPTOS JURÍDICOS QUE SE RELACIONAN ENTRE SÍ, ETAPAS TRANSITORIAS

1. PREHORIZONTALIDAD: estado jurídico protectorio. Protege a todos aquellos contratantes que suscribieron a
contratos anteriores al derecho de propiedad horizontal. El titular debe construir un seguro a favor del
adquirente para el riesgo del fracaso de la operación.

2. ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: se genera realizando por parte del propietario, el reglamento de P.H.
Permite la división jurídica del edificio además de materialmente en unidades funcionales. Se genera una
autonomía funcional. Independencia funcional según destino. Salida directa o indirecta a la vía pública. Zonas
comunes como la terraza, el hall, instalaciones, pasillo, ascensores, muros portantes, etc.

3. PROPIEDAD HORIZONTAL:es un contrato de adhesión, se presume conocido por todos los propietarios
aunque no lo hayan visto. Por esto siempre se debe pedir una copia del reglamento. Tiene cláusulas:
- Estatutarias - determinan los metros de cada unidad funcional, las expensas, la numeración de las partes
comunes, el consorcio, su función, el administrador y la asamblea.
- Reglamentarias - consejo de propietarios, subconsorcio, relaciones de vecindad por el cual se realiza un
reglamento interno para las cuestiones de convivencia, de valor legal.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,

empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino, que
contemplan usos mixtos.

ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS: el cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisión

forzosa y perpetua de las partes comunes, la entidad de persona jurídica que agrupa a los propietarios, el
reglamento, etc.
COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación,
acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios comunes
COSAS Y PARTES PRIVATIVAS: deben reunir los requisitos e independencia funcional según su destino. Salida
a la vía pública por vía directa o indirecta.
FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO: surgen del reglamento del conjunto inmobiliario.
LOCALIZACIÓN Y LÍMITES PERIMETRALES: depende de lo que dispongan las normas del lugar pueden
materializarse mediante cerramientos en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario

CEMENTERIOS PRIVADOS
Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
Se inscribe dentro del Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso
del cementerio.
Desde su habilitación no se puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) créditos provenientes del saldo
de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) expensas, tasas, impuestos y contribuciones
correspondientes a aquéllas.

REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y USO CONTIENE:

36
 1. Descripción del inmueble
2. Disposiciones de orden para facilitar a los titulares el ejercicio de sus facultades.
3. Fijación y forma de pago por administración y mantenimiento.
4. Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados.
5. Pautas sobre la construcción de sepulcros
6. Disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas.
7. Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes.
8. Constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

ADMINISTRADOR: está obligado a llevar registro de inhumaciones con los datos de la persona inhumada, y un
registro de titulares de los derechos de sepultura.

TITULAR DE DERECHO DE SEPULTURA:

FACULTADES:
1. Inhumar en la parcela
2. Construir sepulcros - Acceder al cementerio en los horarios indicados
3. Utilizar los oratorios y lugares comunes
DEBERES:
1. Mantener decoro, sobriedad y respeto al lugar y otros
2. Pagar la cuota de servicio de mantenimiento y funcionamiento
3. Abonar los impuestos, tasas y contribuciones
4. Respetar las disposiciones y reglamentos de salud pública y policía mortuoria

TIEMPO COMPARTIDO
Bienes que están afectados a su uso periódico y por turnos, para hospedaje, alojamiento, comercio, turismo, y
para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Cuando se trata de inmuebles debe formalizarse por
escritura pública.

El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto
en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su
consentimiento a la afectación instrumentada.
Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones

ADMINISTRACIÓN
- EMPRENDEDOR:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

-DEBERES DE LOS USUARIOS DEL T.C:

a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios
disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular
o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos
establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
pueda serle imputado particularmente.

SUPERFICIE:
● Derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir.
● Puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada.
● El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por vivos o
por causa de muerte.
● En este derecho real se tiene dos partes: el propietario del terreno y el superficiario, que es quien planta o
edifica.
● Plazos Máximos: El derecho de superficie no puede pasar los 70 años en caso de construcciones, y 50
años en caso de plantaciones.
37
 ● La propiedad superficiaria no se extingue a caso que se pacte lo contrario, o por la destrucción de lo
construido, plantado o forestado.
● La extinción puede ser por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición
resolutoria, por consolidación y por el no uso durante 10 años para construir, y 5 años para plantar o
forestar.
● Al momento de la extinción el propietario del suelo hace suyo lo construido, libre de los derechos del
superficiario.
● El propietario debe indemnizar al superficiario, excepto pacto contrario.

T6 MEDIANERIA

MEDIANERÍA: Es una variante del derecho real de condominio. Tiene lugar cuando es un muro que divide predios
contiguos estando encaballado sobre el eje divisorio de predios.

EFECTOS PROPIOS DE LA POSESIÓN CCyC “A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor
debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir con la
obligación de cerramiento”

FACULTAD DE EXCLUSIÓN CCyC “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o
disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales”

NATURALEZA JURÍDICA — CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE CCyC

Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso común de dos más heredades que pertenecen a diversos propietarios, mientras subsiste la afectación,
ninguno de los condominios puede pedir la división. Art 2005 CCyC Cada condominio solo puede usar la cosa
común para la necesidad de los inmuebles a los que esta afectada y sin perjudicar el derecho igual de los
restantes condominios. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos
heredades contiguas, es condominio con indivisión forzosa perdurable.

ASPECTO FUNCIONAL TÉCNICO JURÍDICO DEL MURO

FUNCIONAL TÉCNICO JURÍDICO

Lindero, separativo o divisorio: Contiguo: lindero que se asienta Privativo o exclusivo: lindero que
demarca un inmueble y lo delimita del totalmente en uno de los inmuebles pertenece a uno solo de los
inmueble colindante colindantes, de modo que el filo colindantes
coincide con el límite separativo

Cerramiento: lindero de cerramiento Próximo: situado muy cerca del límite Medianero: lindero que es común
forzoso, sea encaballado o contiguo separativo de terreno; y pertenece en condominio a
ambos colindantes

Enterrado: ubicado debajo del nivel del Encaballado: lindero que se asienta
suelo sin servir de cimiento a una parcialmente en cada uno de los
construcción en la superficie inmuebles colindantes

De elevación: lindero que excede la

altura del muro de cerramiento

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ELEMENTOS SEPARATIVOS DE TERRENOS

TABIQUE símil cerca (precariedad) 6 a 10 cm espesor.

CERCO VIVO Tallo bajo, h: 1,50 aprox.

3mt desde nivel del piso mínimo.

PRIMERA CONSTRUCCION ENCABALLADA

● Facilita que el vecino lindero adquiera medianería.
● Promueve y facilita el encerramiento.
● Limita el dominio.

AFECTACIONES A LA PROPIEDAD DEL TERRENO CCyC “El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella y son sus accesorios. El dominio de una cosa se extiende al subsuelo y al espacio aéreo,
en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.”
CCyC “Cada uno de los propietarios de los inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene
frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al
que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”

● El vecino debe tolerar este uso y avance del lindero.

● No hay apropiación de la franja de terreno.
● NO SE INDEMNIZA

CONDICIONES PARA QUE EXISTE MEDIANERÍA

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1) Heredades contiguas
2) ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales
3) Altura, Materiales y Espesores determinados

El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a 3 metros. Si cierra partes
cubiertas debe ser construido en albañilería de ladrillos macizos o piedra. El espesor de un muro divisorio puede
ser de 0,45m o de 0,30m.

CONDICIONES PARA QUE EXISTA MEDIANERÍA

1. APOYO - cuando puede soportar esfuerzos estructurales.

2. ARRIME - cuando se acerca al eje divisorio dejando poco espacio para poder desarrollar correctamente una
función.
3. CERRAMIENTO FORZOSO - cuando existe la obligación de cerrar un terreno.
4. CERRAMIENTO SIMPLE - muro utilizado para impedir vistas y cerrar volúmenes arquitectónicos.

CERRAMIENTO SIMPLE
El muro es utilizado para impedir vistas y cerrar volúmenes arquitectónicos. No existe apoyo si se penetra el muro
para colocar estructura independiente de hormigón armado o bien con estructura mixta, si dicha estructura llega
hasta la línea divisoria de predios. En la Ciudad de Buenos Aires, el CEdif en el art. 4.12.1. establece que la
estructura resistente debe ejecutarse dentro de los límites del predio. Un muro divisorio con su propio cimiento,
podrá asentarse en ambos predios colindantes. Los muros privativos contiguos a predios linderos, sean o no

40
resistentes, deben ejecutarse dentro del propio predio.

CCyC: El vecino puede liberarse de conservar y/o reconstruir un muro mediante la ABDICACIÓN (renuncia) de su
derecho de medianería perdiendo no solamente el derecho sobre el 50% indiviso del muro sino además sobre la
franja de terreno en el que se asienta.

MEDIANERÍA: ORDEN PÚBLICO – DERECHO / DEBER

DERECHOS
1. —A reconstruir el muro
2. —A darle mayor altura al muro
3. —A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro
4. —A readquirir los derechos de medianería
5. —A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado
6. —A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro lindero posee de
hacerlos retirar hasta la mitad de la pared.
7. —A abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino o al muro.
8. —A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
9. —A servirse del muro para todos los usos a los que se destinó, según su naturaleza.
10. —A abrir ventanas o troneras

SERVIRSE DEL MURO

Servirse es la UTILIZACIÓN INMEDIATA O ESPECÍFICA. Es el uso específico del muro. Se considera
ampliamente el servirse del muro, no sólo con apoyo, arrime, sino además con cerramiento forzoso, embutimiento
de cañerías, adosamiento de cañerías.

OBLIGACIONES
1. —Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, de igual manera, a reconstruir el muro en forma
conjunta con su vecino, en el caso de muro condenable.
2. —Respetar todos los derechos de su condómino.
3. —A suprimir aberturas, luces, y toda obra incompatible con la medianería.
4. —A mantener altura y espesor de la pared.
El espesor solamente podrá reducirse si se cuenta con el consentimiento del vecino, tal el caso de muros
de 0,45 m de espesor que se reducen a 0,30 m. En cambio, si se trata de aumentar el espesor existente,
podrá efectuarse si el excedente se construye en el terreno del vecino constructor.
5. —A no hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recíproco.

ADQUISICIÓN DE DERECHOS DE MEDIANERÍA: El muro es medianero hasta los 3 metros de altura, también es
medianero el muro de elevación, si el titular colindante adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripción adquisitiva.

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 FORMAS DE ADQUISICIÓN

FORMAS BÁSICAS FORMAS ALTERNATIVAS

1 CONTRIBUCIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN EN 1 COMPENSACIÓN Demoler el muro si se necesita

COMÚN Contrato pacífico hacerlo más firme o con distintas características. Debe
reconstruirse a su costo. Sin indemnizar y en forma
inmediata.

2 CESIÓN DE DERECHOS Al ceder los derechos el 2 DETERMINACIÓN DEL DUEÑO DE INMUEBLES

vecino la construye.
A) ONEROSA Paga por los derechos por contrato (se
abona la mitad del muro)
B) GRATUITA El vecino cede gratuitamente “dona”
COLINDANTES O ANTECESOR COMÚN El dueño de
propiedades linderas puede modificar la medianera a
su gusto. Si se vende uno de los terrenos la situación
cambia y puede haber problemas. Se puede demoler
el muro pero cuando se venda se debe realizar uno
nuevo.

3 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Es posible adquirir 3 READQUISICIÓN TRAS ABDICACIÓN O

el derecho por el transcurso del tiempo. Si después de
5 años el dueño no reclama
ABANDONO Se abandona el derecho y las
obligaciones de medianería. En caso de abandonar el
derecho de medianería, puede re-adquirirlo pagando
como si nunca la hubiera tenido antes. Esto hace que
deba correr el eje divisorio hacia el filo del muro de
aquel que abandonó el derecho.

PRESUNCIONES

1. El muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde
esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del
edificio más alto.
2. En zona urbana: presunción de medianería hasta la h del edificio más bajo. Presunción de medianería
sólo si divide edificios, y no patios
3. En zona rural: Todo cerramiento, cerco, zanja u otro elemento que separa dos propiedades rurales se
presume medianero salvo prueba en contrario. El árbol existente en cercos o zanjas medianeras se
presume medianero, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le causaren
perjuicios. Y si cayesen por algún accidente no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino.
4. Prueba de la existencia de medianería: Por encima de lo medianero, el muro se considera privativo, salvo
prueba en contrario, sean éstas: - instrumentos públicos - instrumentos privados - por signos materiales.

PRESCRIPCIÓN
CCyC “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real
sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.”

Prescripción adquisitiva breve — 10 años CCyC “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título
y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años… si la cosa es registrable, el plazo de la
posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.”

Prescripción adquisitiva larga — 20 años CCyC “Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de 20 años. No
puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión”
CCyC “La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.”

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Plazo genérico — 5 años CCyC “El plazo de la prescripción es de 5 años, excepto que esté previsto uno
diferente en la legislación local”

CC: El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o
pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que
se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.

CCyC: “El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del
valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del
muro y de sus cimientos.

READQUISICIÓN TRAS ABDICACIÓN O ABANDONO

Quien abdicó la medianería puede re-adquirirla en cualquier tiempo pagandola, como si
nunca la hubiese tenido antes.

CCyC “El condómino…puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de

medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme
parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho
propio. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o
enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.”
CCyC “La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo
derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.”
CCyC “El que abdicó la medianería puede re-adquirirla en cualquier tiempo pagándola,
como si nunca la hubiera tenido antes.”

ÁRBOLES Y MUROS DIVISORIOS Y/O MEDIANEROS

● El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que generen molestias a
vecinos.
● El afectado puede exigir que sean retirados a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar
molestias.Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo

VENTANAS EN MUROS DIVISORIOS Y/O MEDIANEROS

No se puede tener visión frontal a menor distancia que 3 metros, ni laterales a menor distancia que 60 cm. Se
pueden realizar aberturas transparentes de paño fijo a 1.8 metros del suelo y de un tamaño de 20cm. Si es opaca
pueden ser a 1.30 m del suelo.

INSTALACIONES EN MEDIANERAS La profundidad de una canaleta dependerá del espesor del muro, en muros
de 0,30cm será hasta 0,05 m, y en muros de 0,45m será de hasta 0,15 m.

MEDIANERÍA EN SUBSUELO Al igual que el muro de elevación este es privativo hasta que el dueño del predio
contiguo quiera utilizarlo para realizar un subsuelo, y pedirá condominio del mismo y pagará la mitad del muro.

EXTINCIÓN DE LA MEDIANERÍA
1. Muro condenable: cuando se halla en estado de serio deterioro, por lo cual debe demolerse.
2. Abdicación o abandono de derechos: pasa a ser privativo, ya que tiene un solo dueño.
3. Confusión o unificación de predios: cuando dos predios contiguos se unifican realizando los trámites
correspondientes.

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PAGOS DE DERECHOS DE MEDIANERÍA
¿CUANDO SE PAGAN LOS DERECHOS DE MEDIANERÍA? Desde el momento en que se hace uso específico
del muro por parte del otro condómino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación del pago.

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¿QUÉ COMPRENDE EL DERECHO DE MEDIANERÍA? Altura y Longitud del muro desde Nivel de Fundación
La acción de cobro es siempre personal, con modalidad propter rem, por el cual debe ser afrontado por el dueño
del predio que usa el muro.

TASACIÓN DEL VALOR DEL MURO

Si el muro lleva años construido,a la hora de valuar un muro se realiza una depreciación, siendo la disminución del
precio, en cambio si el muro es reciente se paga el 50% del valor actual. Para este cálculo se habla de la vida útil
del muro (el tiempo de aprovechamiento efectiva) y la vida remanente o expectante ( la esperanza de vida).

MÉTODOS DE VALUACIÓN/TASACIÓN DEL MURO

1. MÉTODOS NO DEPRECIATIVOS - no consideran el estado del muro ( para muros recientes)
● Clásico o común: se computan mano de obra y materiales.
● Prototipo: considera al muro computando por unidad técnica (m2/m3)
2. MÉTODOS DEPRECIATIVOS - consideran el estado del muro y su antigüedad
● Lineal y rectilíneo: la depreciación se da como la función lineal de la edad. la depreciación es uniforme a
lo largo de la vida del edificio.
● Cuadrático o parábola de Kunztle: la depreciación no es constante, es lenta al principio y luego va
aumentando paulatinamente.
● F.W. Ross: se aplica a las cosas que sufren desgaste irregular. Como edificios sometidos a cargas
accidentales o propias.
● Depreciación discriminada según tabla de Ross-Heidecke (Norma IRAM 34.869): depreciación de cada
uno de los componentes del muro, incorporando al estado como factor que se agrega a la antigüedad.

ESTADO DE COMPONENTES DEL MURO (TABLA DE ROSS-HEIDECKE)

1.0 - excelente 3.5 - malo
1.5 - muy bueno 4.0 - muy malo (necesita reparación importante)
2.0 - bueno 4.5 - demolición
2.5 - normal 5.0 - irrecuperable (sin valor)
3.0 - regular (necesita reparación sencilla)

Va= (Vr - r) x (1-K/100) + r

Va= valor actual al cual se arribó luego de aplicar la depreciación.
Vr= valor de reposición
r= valor residual
K= coeficiente obtenido de la tabla de Ross-Heidecke a la cual se ingresa teniendo el estado de conservación y la
antigüedad El estado de conservación surge de la apreciación ocular que el profesional debe efectuar sobre el
elemento, y la antigüedad se obtiene dividiendo la edad por su vida útil.

Mampostería de Elevación: Edad: 10 años - Vida útil: 90 años - Estado 2 10 años / 90 años = 0.11 antigüedad
tomada en un % de la Vida Útil. Con el Estado 2 y la antigüedad 0.11, se entra a la Tabla de Ross Heideck, que
otorga un Coeficiente K = 8,47.

Norma IRAM Llegado el muro a su depreciación total, correspondería reconocer al propietario de la

pared sólo el valor residual (R) o sea, el de sus escombros. No obstante, si se ha llegado a ese
punto y la pared aún puede prestar utilidad al adquirente, se debe reconocer al propietario de dicha
pared la mitad del costo de un tabique de 150 mm, más la mitad del valor residual del resto.

TASACIÓN DEL MURO SEGÚN LA REGLA DE MASSELIN

- Entre 0 a 10 años de antigüedad - no debe depreciarse
- Entre 10 a 20 años de antigüedad - depreciación del 10% de Vr
- Entre 20 a 30 años de antigüedad - depreciación del 20% de Vr
- Entre 30 a más años de antigüedad - depreciación del 30% de Vr

T8- CONTRATOS

CONTRATOS: Acto jurídico bilateral mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear,
regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales /derechos y obligaciones. Judiciables y
de contenido patrimonial

CONTRATOS PRELIMINARES Deben contener el acuerdo sobre los elementos esenciales particulares que
identifiquen el contrato futuro definitivo. Las partes pueden pactar la obligación de celebrar un contrato futuro. Las

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partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el
orden público, la moral y las buenas costumbres.

ELEMENTOS DE LOS CONTRATOS ESENCIALES: elementos que resultan indispensables para la conformación
del contrato.
1. Consentimiento - armonía entre oferta y aceptación.
2. Capacidad - la aptitud de las partes para adquirir derechos o contraer obligaciones.
3. Objeto - Protagonista del acto jurídico. Debe ser lícito, posible y determinado o determinable. Conforme a
la moral y buenas costumbres.
4. Forma - como se exterioriza el contrato, se es escrito o verbal, con presencia de escribano público,
escritura del acto, oficial público, o testigos, etc. A menos que haya un impedimento legal hay plena
libertad.

Compra venta inmobiliaria si o si escritura pública.

CAUSA DEL ACTO JURÍDICO = CAUSA DEL CONTRATO La causa es el fin inmediato autorizado por el
ordenamiento jurídico que ha sido determinante de la voluntad.

CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS CONTRATOS

1. Unilaterales - el sacrificio de una persona no es correspondido con el de otra, como una donación.
2. Bilaterales - las partes tienen obligaciones recíprocas, como el contrato de compra-venta, locación, obra y
servicios, etc.
3. Oneroso - cuando las ventajas que se procuran a una de las partes les son concebidas por una prestación
hecha.
4. Gratuito - cuando se aseguran a uno u otro de los contratantes una ventaja sin prestación a su cargo,
como un comodato.
5. Conmutativo - cuando las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Hecho cierto y concreto. No
está sujeto a ninguna causa eventual.
6. Aleatorio - cuando depende de un acontecimiento incierto sujeto al azar, como las apuestas. Hecho
incierto. Se gana si se produce el evento.
7. Formales - libertad de formas, las partes eligen las que crean convenientes. Escrito.
8. No formales - cuando no necesitan cumplir con formas legales para ser celebrados.
9. De adhesión - cuando una de las partes no participa de la redacción pero adhiere a las cláusulas
generales, como en P.H. Una de las partes reúne condiciones. Ej: Al contratar un servicio de teléfono yo
decido si adhiero
10. De libre discusión - las partes pactan libremente las cláusulas. Discuten como llevar a cabo el contrato.

CONTRATO TÍPICO O NOMINADO Están previstos en las leyes. Ej: Cesión de derechos, compraventa, locación,
leasing, etc.
CONTRATO ATÍPICO O INNOMINADO No están previstos en las leyes.

MEDIOS PROBATORIOS DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO

Pueden ser probados por todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción según las reglas de la
sana crítica y con arreglo a lo que disponen las leyes procesales. Medios de prueba posibles:
- Instrumentos Públicos - capaces de proporcionar la plena prueba. Pueden ser las escrituras públicas.
- Instrumentos Privados - firmados o no firmados.
- Confesión de partes Judicial o Extrajudicial - una declaración de lo que sabe.
- Presunciones Legales o Judiciales - se presume existencia de un contrato por ciertos actos.
- Testigos
- Juramento Judicial

EFECTO DE LOS CONTRATOS Sólo tiene efecto entre las partes contratantes, no lo tiene con terceros, a caso
que este previsto por la ley. Salvo deuda que se hereda. Se considera parte del contrato a quien lo otorga a
nombre propio, quien es representado por un otorgante, o quien manifiesta la voluntad contractual.

SUSPENSIÓN DEL CUMPLIMIENTO Se puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriese una
grave amenaza de daño porque el otro no puede cumplir o solverlo. La suspensión queda sin efecto cuando la otra
parte cumple.

EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS

De modo normal:
- Por cumplimiento de obligaciones asumidas.
46
- Por vencimiento del plazo de vigencia.

De modo anormal:
- Por rescisión bilateral - dejar sin efecto el contrato o una obligación por ambas partes. Ej: una obra queda por la
mitad.

UNILATERALES:
- Por rescisión unilateral - dejar de cumplir una obligación por una de las partes, la otra parte puede reclamar y
ser indemnizada. Ej: dejar un inmueble a un familiar.
- Por resolución - Facultad de extinguir el acuerdo ante el incumplimiento de la otra parte. La resolución puede
ser total o parcial (si se opta por una, no puede pedirse la otra luego) Se trata de un acuerdo dado por las dos
partes.
- Por revocación - acto jurídico que deja sin efecto otro anterior por voluntad del otorgante. Se aplica en los
unilaterales.

- Por nulidad - como si nunca se hubiera realizado. La sanción declara nulo el acto jurídico.

CLÁUSULA RESOLUTORIA: si una de las partes deja de cumplir con aquello que se obligó, la otra considera
resuelto el contrato a su favor. Puede ser expresa, las partes expresan los supuestos incumplimientos de ambos, o
implícita, funciona si no se pone en marcha la expresa.

- EXPRESA- se pactan los supuestos para exigir resolución. Incumplimientos genéricos o debidamente
identificados. Plazo para subsanar incumplimiento (48/72hs por ejemplo)
- IMPLÍCITA- cláusula implícita y queda sujeta al CCy C.

CLÁUSULA PENAL: es el reaseguro del cumplimiento de una obligación, y que consiste en una aplicación de una
pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación asumida. Tasación del imcumplimiento.

LÍMITES DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Los contratos son el reflejo de la autonomía de la voluntad, se

trata de un acto puramente personal. Los limites son:
1. El abuso de derecho - cuando uno va en contra de los fines del ordenamiento jurídico o cuando excede los
límites impuestos de la buena fe, y las buenas costumbres.
2. La lesión - cuando una de las partes explotando la necesidad, ligereza e inexperiencia de la otra, obtiene una
ventaja patrimonial desproporcionada y sin justificación.
3. La teoría de la imprevisión - cuando no se puede prever, se puede demandar la resolución del contrato.
Cuando hay una gran dificultad de cumplimiento. Por cumplimiento excesivamente oneroso o por caso fortuito.
4. Suspensión del cumplimiento - cuando aparece una amenaza demostrable. Se puede reanudar en cuanto
sea seguro el cumplimiento.
5. Frustración de la finalidad - Cuando se produce un cambio drástico en el esquema de cumplimiento
contractual, la parte perjudicada puede reclamar resuelto el contrato.

CONTRATO DE OBRA O DE SERVICIOS Art 1251 CCyC “Hay contrato de obra o servicios cuando una persona,
según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra,
llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. El
contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la
intención de beneficiar”

CONTRATO DE OBRA—Cuando se promete un resultado eficaz.

CONTRATO DE SERVICIO—Cuando la actividad que se realiza es independiente de su eficacia.

PARTES DEL CONTRATO PROFESIONAL

1. Comitente - quien encarga la obra material e intelectual.
2. Profesional - quien proyecta o dirige la obra (vínculo contractual con comitente - CONTRATO PROFESIONAL y
vínculo de subordinación profesional con empresa)
3. Empresa - realizador de la obra material. (vínculo contractual con comitente - CONTRATO DE
CONSTRUCCIÓN)

Los contratos pueden ser CONEXOS - contratos que dependen de otros contratos.
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN Es entre la empresa y el comitente. Vinculación contractual que se realiza para
llevar a cabo una obra. Está dentro de los contratos típicos o nominados.

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OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA Y DEL PRESTADOR CCyC
A Ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos
al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada.
B Informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida.
C Proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que
algo distinto se haya pactado o resulte de los usos.
D Usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos
materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer.
E Ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda
según su índole.

OBLIGACIONES DEL COMITENTE CCyC

A Pagar la retribución.
B Proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o
del servicio.
C Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el art 1256.

CONTENIDO DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

2 PARTES DEL CONTRATO:
- Índice o Contrata - se consignan las generalidades de las obligación del contrato.
- Pliego de condiciones - documentación para ejecutar la obra, documentación gráfica y escrita.Tiene cláusulas
generales que refieren a todas las tareas necesarias para cumplir con el contrato, y las específicas, que indican
como ejecutar los trabajos de cada rubro y calidad de los materiales.

CLÁUSULAS GENERALES Indican una mínima previsión necesaria para el normal cumplimiento del contrato
Estas tienen:
- Objeto de contrato - Condiciones de pago y certificación
- Dirección de obras - Fin del contrato
- Ejecución de obras

CLÁUSULAS ESPECÍFICAS: Disposiciones sobre cuestiones particulares inherentes al objeto del contrato. Forma
de ejecutar los trabajos y calidad de los materiales.

DERECHO DE RETENCIÓN: retener un objeto cuando no se puede cumplir con el contrato. La empresa
constructora puede retener la obra. No requiere autorización judicial ni manifestación previa.

SISTEMAS JURÍDICOS ECONÓMICOS DE EJECUCIÓN DE OBRAS

FORMAS DE CONTRATACIÓN DE OBRAS La contratación de obras puede realizarse por:

- Gestión directa del comitente - en ese caso no existe un único contrato de construcción sino que tantos como
empresas unipersonales y operarios existan. La administración la hace el comitente o la encarga al D.O a través
del mandato.
- Gestión indirecta del comitente - tiene como actor la empresa pluripersonal que realiza toda la gestión.

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OBRAS EJECUTADAS CON EMPRESA PLURIPERSONAL Se utilizan formas de ejecución de obras de los
sistemas jurídicos económicos, que son parte del contrato de construcción y se adecuan a las necesidades de
cada comitente.

SISTEMAS JURÍDICOS ECONÓMICOS DE EJECUCIÓN DE OBRAS

● La contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente.
● Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero.
● Si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue
contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee materiales.

1. SISTEMA DE AJUSTE ALZADO

- Se basa en el conocimiento de un precio total predeterminado de la obra o rubro. Se debe contar con
documentación detallada y perfecta. Exacto cómputo y presupuesto. Se cuenta con un proyecto completo.
Habrá 3 supuestos que determinen las variantes de ajuste alzado:
● las alteraciones en el proyecto (+20% o -10%)
● los trabajos adicionales (Cambio de materiales por ejemplo)
● los trabajos imprevisibles (Casos de fuerza mayor)

IMPREVISIBLE (a cargo del comitente) ≠ IMPREVISTO (tarea que el contratista se olvidó de presupuestar. A
cargo del contratista)

AJUSTE ALZADO RIGUROSO El precio del contrato no va a variar por que no está previsto que aparezcan los
tres supuestos. Si pasara algún supuesto se debería celebrar un contrato nuevo. Si quiero hacer un adicional, lo
hago por un contrato aparte, no por el mismo contrato. El contrato madre no se toca.

AJUSTE ALZADO RELATIVO Permite la aparición de los tres supuestos y permite incrementar el monto del
contrato hasta cierto punto. Siempre y cuando el comitente desee hacer esa modificación. En obra pública cuando
el comitente dice que necesita que hagan algo más, el contratista tiene que estar preparado, no puede decir que
llega hasta ahí por que el contrato dice que debe hacerlo y por lo tanto, le pagarán más por ese trabajo.
Incrementos de hasta un 20% y disminuciones de hasta 10%.

INFLACIÓN: No constituye Ajuste Alzado Relativo

En ambos casos se trabaja con lo que sería la cuantificación de cada rubro de obra en función de su porcentual de
avance de obra. Se hace la liquidación sobre el porcentual de obra, para que después el director de obra la
certifique. El comitente no conoce discriminadamente lo que se gasta en mano de obra, materiales, en gastos
generales, etc. Está todo englobado en el precio total de cada rubro.

2. SISTEMA POR A COSTE Y COSTAS

Sistema de costo y retribución. No se cuenta con precios determinados, pero puede poseer una idea de monto
global, siendo estimativo , y que puede tomarse como el límite de costo de la obra.

Se conoce cuánto se gasta de material, de seguros, de mano de obra, cuál es el porcentaje de gastos generales y
se conoce cuánto se lleva de ganancia o beneficio la empresa constructora. El contratista le rinde una planilla de
gastos al cliente, junto con los comprobantes para respaldar. El beneficio o utilidad es la ganancia del empresario.

Es un sistema apto para trabajar en los casos en los cuales no hay un proyecto completo: tareas de ampliación,
reciclaje y todo aquel trabajo que no cuente con una adecuada documentación. No se cuanto va a terminar
saliendo el total de la obra. Es utilizado en economías de altos períodos inflacionarios por que permite trabajar día
a día. No tiene mecanismo de ajuste porque se liquida al valor del día.

3. SISTEMA DE UNIDAD

- Se basa en el establecimiento de una unidad técnica de rubro o tarea a cobrar. La parte más pequeña en la cual
se descompone una obra es el rubro. La unidad es la porción técnica de la obra. Este sistema se divide en dos
tipos:

-UNIDAD SIMPLE
Se toma cada rubro y a su vez, se descompone en las unidades técnicas correspondientes (metro lineal, m2,m3)
En m2 incluye el gasto del material más mano de obra, gastos generales, ganancias.

Los pequeños contratistas, muchas veces suelen pasar un presupuesto en el que te cobran por unidad. Significa
que descomponen el rubro y te cobran tanto $ por m2. El contrato finaliza cuando se terminan de hacer los m2 que
49
correspondían, por lo tanto se finaliza la contratación, debido a que cada unidad es como si fuese un contrato por
sí mismo.

- UNIDAD COMPLEJA/ MEDIDA

La unidad de medida conformada por la unión de varios rubros distintos que la hace un todo concreto. Como la
cotización de un baño de un complejo habitacional o cocina de un edificio de propiedad horizontal, ya que son
iguales y se repiten. Te pasan un monto por el cual se construiría la unidad a repetirse.

Cuando se termina de construir una unidad, se puede evaluar si se continúa con el resto de las unidades, de
acuerdo al producto terminado, o si se cambia de contratista. También se puede determinar la unidad: una unidad
puede ser un baño o el departamento de 40 m2 en su totalidad.

*No se puede realizar ninguna modificación de no ser autorizada por el comitente, a menos que la realización de
esa tarea sea imprescindible para la correcta resolución de esa obra.

RIESGOS DE LA CONTRATACIÓN: Si los bienes necesarios para la ejecución de obra perecen por fuerza mayor.
La muerte del comitente, que no extingue el contrato pero puede complicarlo por imposibilidad o inutilidad. La
muerte del contratista o prestador, que extingue el contrato, siendo así el comitente pagará lo realizado y los
materiales aprovechables.

T9- RÉGIMEN LABORAL

TRABAJO Acción y efecto de trabajar. Ocupación retribuida. Obra, resultado de la actividad humana
DERECHO LABORAL Ordenamiento jurídico vigente que rige las relaciones humanas dentro del contexto del
vínculo entre un trabajador y un empleador.

1. LEY DE CONTRATO DE TRABAJO: el trabajo es toda actividad lícita que se preste a favor de quien tiene la
facultad de dirigirla, mediante remuneración.

El contrato de trabajo tiene por principal objeto la actividad productiva y creadora del hombre. Después se
entiende que media entre las partes una relación de intercambio y un fin económico.
Ley Nº 20.744 de contrato de trabajo “Habrá contrato de trabajo, cualquiera sea su forma y denominación, siempre
que una persona física se obligue a realizar actos, ejecutar obras, o prestar servicios a favor de la otra y bajo la
dependencia de ésta, durante un período determinado o indeterminado de tiempo, mediante el pago de una
remuneración...”

DEBERES DEL TRABAJADOR:

1. prestar los servicios convenidos
2. respetar las órdenes dadas
3. realizarlas con eficacia, puntualidad
4. dedicación, cuidar las herramientas suministradas
5. guardar secreto sobre procedimientos comerciales y/o técnicos.

DERECHOS DEL TRABAJADOR:

1. percibir remuneración,
2. gozar de los beneficios sociales según leyes, estatutos y convenios colectivos de trabajo.

DEBERES DEL EMPLEADOR:

1. pagar remuneraciones y beneficios sociales
2. suministrar trabajo, herramientas, materia prima
3. brindar seguridad, comodidad e higiene

DERECHOS DEL EMPLEADOR:

1. ejercer potestades de mando y disciplina
2. dirigir, organizar la actividad, etc.

2. CONVENIOS COLECTIVOS DE TRABAJO: Ley 14.250 Acuerdo entre empleadores (a través de organismos
empresariales) y los trabajadores (por medio de sus asociaciones) que rigen condiciones de trabajo en una rama
laboral determinada. La construcción cuenta con el CCT Nº76/75 que Regula las relaciones de trabajo que
involucra a empleadores y trabajadores de la construcción y sus ramas subsidiarias, (albañiles, plomeros, pintores,

50
techistas, etc). Realiza una categorización de las calidades de operarios. Los CCT deben ser homologados por el
Ministerio de Trabajo y Seguridad Social.
f
3. RÉGIMEN LEGAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN: Régimen legal autónomo; Rige las relaciones
laborales en el ámbito de la construcción para los trabajadores en relación de dependencia; esta ley suplanta, para
los trabajadores de la construcción, las normas contenidas en la Ley de Contrato de Trabajo (art. 36, Ley 22.250),
prevaleciendo sobre ésta última.

Son sujetos:
• EMPLEADORES de la industria de la construcción que ejecuten obras de arquitectura o ingeniería.
• EMPLEADORES de las industrias complementarias o coadyuvantes de la construcción.
• TRABAJADORES que dependan de los referidos empleadores, y los que se desempeñen en talleres, depósitos,
o parques destinados a la conservación, reparación, y guarda de los elementos de trabajo utilizados en dichas
obras o lugares.

ÓRGANO DE APLICACIÓN - IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción)

Es en el cual trabajador y empleador deben inscribirse. Controla la inscripción de cada trabajador. Encargado de
aplicar el régimen laboral.

El contratista o subcontratista deberá estar inscripto en el IERIC, requisito que será exigido por el comitente,
quien comunicará a dicho organismo la ubicación de la obra y el inicio de la misma.

Este debe:
1. Inscribir y llevar registro de todas las personas comprendidas.
2. Exigir a todo empleador la exhibición de los libros y documentación requerida por esta ley.
3. Expedir y registrar la libreta de aportes al fondo de desempleo.
4. Fijar el monto de los aranceles por inscripción y renovación anual de las mismas.
5. Promover reglas y procedimientos a seguir por las entidades bancarias.
6. Realizar un censo de empresas y trabajadores de la construcción, como también de obras.
7. Dictar normas que regulen la actividad y permitan cumplir su cometido.

4. FONDO DE CESE LABORAL (EX FONDO DE DESEMPLEO):

Mecanismo legal que sustituye el régimen de preaviso y despido. Este fondo se nutre del aporte obligatorio a
cargo del empleador. El fondo es inalienable, irrenunciable, inembargable e intransferible (salvo por imposición
judicial de cuota alimenticia una vez producido el desempleo). Por cualquier causa que justifique el cese de la
relación laboral, el trabajador dispondrá del fondo de cese laboral.

5. CREDENCIAL DE REGISTRO LABORAL (EX LIBRETA DE APORTES): documento de carácter obligatorio

expedido al trabajador por el IERIC. Posee los datos personales del trabajador, y permite consultar de forma
inmediata los antecedentes laborales de los trabajadores que se desee contratar, también realizar trámites
administrativos a través de internet y gestionar la incorporación de trabajadores de forma sencilla y rápida.

T10- SEGUROS APLICADOS A LA CONSTRUCCIÓN - SEGURIDAD E HIGIENE

SEGUROS APLICADOS A LA CONSTRUCCIÓN

“Hay contrato de seguro cuando el asegurador se obliga mediante el pago de una prima o cotización a resarcir un
daño o a cumplir la prestación convenida si ocurre el evento”

OBJETO DEL CONTRATO DE SEGURO Reparar materialmente, en forma parcial o total, las consecuencias de
un daño que destruye o menoscabe la vida y el patrimonio de las personas. Contratando un seguro se busca
reparar materialmente.

En el contrato de seguro, un asegurador se obliga, mediante una prima que le abona el asegurado (o tomador), a
resarcir un daño o cumplir la prestación convenida si ocurre el evento previsto.

SEGURO: garantía contra un daño inevitable e imprevisto, destinada a reparar materialmente las consecuencias
de un daño.
SINIESTRO: daño sufrido por una persona o un bien.
RIESGO: probabilidad de que ocurra un siniestro.
POLIZA: documento que prueba el contrato celebrado. Documento que instrumenta el contrato de seguro entre
asegurado y asegurador
PRIMA: precio que recibe el asegurador por parte del asegurado.
51
BENEFICIARIO: persona que percibirá la indemnización revista en el contrato de seguro. El asegurado y el
beneficiario generalmente coinciden, no siendo así en los seguros de vida, cuando se asegura la propia vida en
beneficio de otra persona.

PARTES INTERVINIENTES EN EL CONTRATO DE SEGURO

1. Asegurado - persona titular del interés asegurable sobre cuyo riesgo se toma el seguro.
2. Asegurador - empresa que asume la cobertura del riesgo.

CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE SEGURO

- Bilateral - Aleatorio
- Nominado - Consensual
- Oneroso - De adhesión

SEGUROS PATRIMONIALES QUE AFECTAN A LA CONSTRUCCIÓN

- Incendio - Responsabilidad civil
- Transporte - Caución: mantenimiento de oferta, ejecución del
- Robo contrato, anticipos, acopios, fondo de garantía o de
- Desperfectos Técnicos reparo.

SEGUROS DE PERSONAS QUE AFECTA A LA CONSTRUCCIÓN

- Salud - Seguro colectivo
- Accidentes personales - Riesgo de trabajo
- Vida

LEY DE SEGURIDAD E HIGIENE : establece que las condiciones de higiene y seguridad en el trabajo se ajustan
en todo el territorio de la República

OBJETIVO DE LA HIGIENE Y SEGURIDAD EN OBRAS

1- Proteger la vida,preservar y mantener la integridad psicofísica de los trabajadores.
2- Prevenir, reducir, eliminar o aislar riesgos de los distintos centros o puestos de trabajo.
3- Estimular y desarrollar una actitud positiva respecto de la prevención de los accidentes o enfermedades que
puedan derivarse de la actividad laboral.

Ley de Riesgos de Trabajo

OBJETO Normalizar las condiciones de Seguridad e Higiene en todas las obras de construcción a través del
Reglamento de Higiene y Seguridad.
• PREVENCION
• REPARACIÓN DE DAÑOS (en dinero – en especie)
• RECALIFICACIÓN Y RECOLOCACIÓN • MEJORAMIENTO DE LA ACTIVIDAD

CONTINGENCIAS QUE CUBRE

• ACCIDENTES DE TRABAJO (no los accidentes inculpables)
• ACCIDENTES IN ITINERE (en el camino al trabajo/casa)
• ENFERMEDADES PROFESIONALES (no las enfermedades inculpables)

INCAPACIDADES: Pueden ser TRANSITORIAS - PERMANENTES (PROVISIONAL O DEFINITIVA) - GRAN

INVALIDEZ - FALLECIMIENTO

ALGUNAS RESOLUCIONES DE LA SRT

• El establecimiento de sanitarios y vestuarios para el personal.
• La provisión de elementos de protección personal.
• Medidas de prevención ante caída de personas o cosas.
• La protección del sistema eléctrico.
• La confección del legajo técnico.
• La capacitación sobre seguridad e higiene.
• La señalización de obra.
• La protección contra incendios.
• Establece denunciar ante la ART el inicio de obra, presentando un programa de seguridad que debe ser
confeccionado por el contratista

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 Sujetos:
COMITENTE: Figura
solidaria con el contratista.
CONTRATISTA:
Responsable del
cumplimiento de las
normativas vigentes, y de lo
establecido en el Pliego de
Condiciones Generales y
Contrato de Trabajo.
TRABAJADOR: Debe gozar
de las condiciones de medio
ambiente de trabajo, estar
permanentemente
informado sobre los riesgos
que genera la tarea que
desempeña en la obra;
debe cumplir con las
normas de prevención

DECRETO 911/96 su objetivo es normalizar las condiciones de seguridad e higiene a través del reglamento de
higiene y seguridad.

Prestaciones de higiene y seguridad

-El número de personal especializado en Higiene y Seguridad en el Trabajo dependerá del riesgo intrínseco de la
actividad, la cantidad de personal y los frentes de trabajos simultáneos que se pueden presentar, sin distinguir si el
Servicio es interno o externo.
-El servicio de seguridad e higiene no interviene en forma directa ni da órdenes a quienes ejecutan las tareas para
no interferir con las líneas de mando de la empresa (aunque ante riesgo inminente debe actuar).

Prestaciones de medicina e higiene y seguridad

-Dirigidas por profesionales de la especialidad, tendrá por objeto prevenir daños físicos y crear condiciones para el
buen desarrollo de la seguridad e higiene de obra

PROGRAMA DE SEGURIDAD debe elaborarse un Programa de Seguridad como parte del Legajo Técnico; dicho
programa indicará:
• Memoria descriptiva de la obra.
• Programa de prevención de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales con base en los riesgos
previstos en cada etapa de obra.
• Programa de capacitación del personal en materia de higiene y seguridad.
• Registro de las evaluaciones efectuadas sobre agentes contaminantes.
• Organigrama del servicio de seguridad e higiene.
• Planos del obrador y servicios auxiliares.

El Programa de Seguridad se realizará para efectuar tareas de:

• Excavación.
• Demolición.
• Obras que superen los 4 metros de altura o 1000 m2 de superficie cubierta.
• Obras sobre o en proximidades de líneas o equipos energizados con Media o Alta tensión.
• Obras que por sus características, la ART del empleador lo exija.

El Programa debe ser firmado por la empresa constructora, el director de obra, el responsable de seguridad e
higiene y debe ser aprobado por la ART.

T11- RESPONSABILIDADES PROFESIONALES

RESPONSABILIDAD Obligación de cumplir por sí o por otro, a consecuencia de delito, de una culpa, o de otro
motivo legal, siendo además una obligación moral que resulta para uno, de un asunto determinado, o del posible
yerro en un asunto determinado.

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RESPONSABILIDAD PROFESIONAL: proyectar y dirigir una obra de larga duración que debe mantenerse en pie,
y que no debe proceder en un obrar doloso o culposo. Si este obrar origina daños a terceros se deberán reparar
los daños causados con su actuación.

Momentos
- Durante las tratativas previas
- Durante proyecto y dirección de obra
- Durante el tiempo que transcurre entre la entrega provisional de la obra y la entrega definitiva
- Desde la entrega definitiva en adelante.

ORDEN DE LA RESPONSABILIDAD
1. CIVIL - obligación que recae sobre una persona de reparar el daño causado, mediante una indemnización o
regresando lo dañado a su estado original. Resguarda patrimonio
2. PENAL - se genera lesión o riesgo de lesión aun bien jurídicamente protegido. (como la vida, la integridad física,
la libertad, etc.) Resguarda la vida
3. Otras - responsabilidad ante municipios, consejos y colegios profesionales, y al fisco.

RESPONSABILIDAD CIVIL Para demandar debe existir un daño, un incumplimiento de una obligación y una
conexidad entre el daño y el incumplimiento.

TIPOS DESCRIPCIÓN PLAZOS DE A QUIENES SE RECLAMA

PRESCRIPCIÓN RESPONSABILIDAD

PRECONTRACTUAL Omisión de diligencias apropiadas 5 años Cualquiera de las partes se

para acceder al perfeccionamiento reclama entre sí
del contrato que se pretendía
formar; ruptura intempestiva de
tratativas.

CONTRACTUAL Derivada del incumplimiento 5 años Cualquiera de las partes se

(incluye vicios de obra) contractual, incluyendo la aparición reclama entre sí
de vicios de obra

POSCONTRACTUAL Garantía impuesta legalmente ante 5 años Reclamo al constructor,

la aparición de RUINA luego de proyectista y/o D.O.
terminada la obra

EXTRACONTRACTUAL Daño a un tercero ajeno a toda 3 años Reclamo al propietario del

vinculación contractual lindero como al D.O. y
constructor

VICIO: es el defecto, imperfección, deterioro, mala calidad, defecto, o daño físico en las cosas, una anomalía.

- Según su manifestación
- Aparentes - los que se observan a simple vista.
- Ocultos - los que no se observan a simple vista o que surgen tras la entrega de la obra.

- Según su naturaleza
1. -Vicio de construcción: mala ejecución de trabajos
2. -Vicio de materiales: uso de materiales defectuosos
3. -Vicio de suelo: inobservancia de posibles situaciones en un terreno
4. -Vicio de plano: inobservancia de normas edilicias, errores de mensura de un terreno, mal cálculo
estructural, y todo aquel yerro en la ejecución de planos de proyecto.

VICIOS REDHIBITORIOS: defectos que hacen impropia a la cosa para su destino por razones estructurales, o
funcionales o que disminuye su utilidad en gran medida. Este se aplica a los supuestos de compraventa. Vicio de
naturaleza. ENTRE COMPRADOR Y VENDEDOR

RUINA: se considera ruina a todo deterioro total o parcial que compromete la estabilidad de una cosa. A veces se
puede subsanar pero puede ser muy caro.

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- Según su alcance
- Parcial - comprende parte de la obra
- Total - comprende toda la obra

- Según el momento de ocurrencia

- Ruina ya producida - comprende el evento pasado
- Amenaza de ruina - analiza indicios de que puede producirse

OBRAS QUE PUEDEN ENTRAR EN RUINA

—Edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración.
—Comprende a los inmuebles por accesión física destinados a perdurar por largos períodos (estadios, piletas
diques, usinas, hornos de panadería, fosas para venta de nafta, silos, ascensores en grutas naturales para
transporte de turistas).

OBRAS QUE NO PUEDEN ENTRAR EN RUINA

—Construcciones precarias no destinadas a durar en el tiempo.
—Muebles que no poseen caracteres para ser considerados inmuebles por accesión.

CAUSAS DE LA RUINA
1. —Vicios de construcción
2. —Vicios de materiales
3. —Vicios de proyecto
4. —Vicios del suelo

PLAZO: 10 AÑOS DE ACEPTADA LA OBRA

DAÑO Menoscabo, detrimento o destrucción de bienes, pérdida patrimonial

PERJUICIO Ganancia lícita que deja de obtenerse

DEBER DE PREVENCIÓN DEL DAÑO CCyC Toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de evitar
causar daño, adoptar las medidas para evitar la producción del daño y no agravar el daño ya producido.

DEBER DE REPARAR CCyC La violación del deber de no dañar a otro, o el incumplimiento de una obligación, da
lugar a la reparación del daño causado

ACEPTACIÓN DE LA OBRA: se considera aceptada tras la inspección en el acto de su entrega. La recepción

hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de que deba
responderse por vicios ocultos.

Puede acordarse (o no) establecer un plazo de garantía para que el comitente verifique el funcionamiento de la
obra o bien si existen vicios ocultos.

Existirá una recepción provisional que no importará aceptación, siempre y cuando se haya pactado expresamente
un plazo de garantía que comience a correr desde la recepción de la obra, y que los vicios no se tendrán -en tal
supuesto- por purgados, ya que entre comitente y constructor han acordado, que la obra se recibirá mediante un
acta, y que, durante un lapso, regirá una garantía que obligará al constructor a reparar a su costa aquello que
pudiere fallar.

PLAZO DE GARANTÍA: ENTRE PROVISIONAL Y DEFINITIVA. Para verificar el funcionamiento de la obra o si

existen vicios ocultos.

DESTRUCCIÓN O DETERIORO DE LA OBRA POR CASO FORTUITO ANTES DE LA ENTREGA “La

destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza
a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los siguientes efectos:
A si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el contratista tiene derecho
a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada;
B si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los materiales, no
se debe la remuneración pactada aunque el contratista haya advertido oportunamente esa circunstancia al
comitente;
C si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o del deterioro de parte importante de
la obra, debe la remuneración pactada”.

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RECEPCIÓN DE LA OBRA: hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa,
sin perjuicio de que deba responderse por vicios ocultos.

1. Recepción provisional: Para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento; la

recepción no hace presumir la aceptación. Se inicia un plazo de garantía por vicios ocultos.
2. Recepción con reservas: Similar a la provisional, aunque dejando expresamente a salvo que deben
subsanarse pequeños defectos. vicios aparentes.
3. Recepción definitiva: Tras la verificación de buen funcionamiento, se considera la obra definitivamente
aceptada, y comienza a regir el plazo de garantía por ruina.

Puede pactarse construir

OBRA SIN PACTAR PLAZO DE GARANTÍA POR VICIOS OCULTOS
si aparece el comitente debe reclamar dentro de los 60 días, si la empresa hace caso omiso el día 61 empiezan a
correr los 3 años para que prescriba la acción

OBRA PACTANDO PLAZO DE GARANTÍA POR VICIOS OCULTOS

el más conveniente. Es a convenir libremente, dentro de ese plazo pactado está el plazo de comunicación de 60
días y después el de prescripción de la acción. La aceptación de la obra se da cuando termina el plazo de garantía
y ahí comienzan a correr los 10 años de caducidad por ruina.

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GARANTÍA POR VICIOS OCULTOS: en inmuebles caduca la acción a los 3 años. Puede ser aumentado
convencionalmente. No se podrá reclamar por el vicio oculto si no se comunicó en el plazo de 60 días, siempre
que se manifieste dentro del plazo de 3 años o dentro del plazo de garantía, si fue pactado.

GARANTÍA POR RUINA: plazo de caducidad de 10 años y actúa como garantía. El mero transcurso sin que se
produzca ruina produce la extinción del derecho reconocido. La ruina no es dispensable por acto alguno.

SUJETOS RESPONSABLES: 1- Constructor 2- Director de obra 3- Proyectista 4- Estado 5- El vendedor que

mandó a construir
57
Se pueden desligar de la responsabilidad si hubo culpa del comitente, caso fortuito o de fuerza mayor, o hecho de
un tercero por el cual no se debe responder.

RESPONSABILIDAD PENAL

DERECHO PENAL: es una ciencia que estudia las normas jurídicas que definen ciertas conductas como
infracciones y que dispone la aplicación de sanciones.
RESPONSABILIDAD PENAL: implica responder penalmente por una conducta antijurídica, o bien una omisión
que derivó en un cuasi delito. Responsabilidad que debe asumirse por imprudencia, negligencia, impericia, etc.
CUASIDELITO: es la acción u omisión realizada sin intención, infringiendo la ley, sin malicia, ni dolo, con culpa,
descuido, negligencia e imprevisión.
DELITO: la base del delito es la conducta. Es todo acto ilícito, ejecutado a sabiendas y con intención de dañar a la
persona o los derechos de otro. Está prohibido por la ley.

DOLO: cuando hay un acto ilícito voluntario contrario al orden jurídico que ocasiona un daño.
1. Dolo directo - voluntad encaminada a lograr un resultado bajo un querer y conocer.
2. Dolo de consecuencias necesarias - voluntad encaminada a lograr un resultado, que repercute en un resultado
no deseado.
3. Dolo eventual - sabe ciertas posibilidades del resultado de su acción pero no deja de realizarla.

ACCIÓN DOLOSA - actuar con intención

ACCIÓN CULPOSA - violación del deber de cuidado, es sin intención

DELITOS POSIBLES
1. Contra la propiedad
- Defraudación y estafa - Administración fraudulenta
- Apropiación indebida - Usurpación - despojo

2. Contra la fe pública y administración pública

- Usurpación de autoridad, titulo - Falsificación de sellos, timbres - Falsificación de documentos en
y honores y marcas general
- Falso testimonio

3. Contra la vida y la seguridad pública

- Homicidio y lesiones culposas - Incendios y otros estragos

PROCESO PENAL: el delito es conocido por la justicia mediante la prevención o la denuncia. Tiene 3 etapas:
1. Instrucción - el fiscal solicita las medidas de prueba y declaración del imputado a quien puede dictarse falta de
mérito, sobreseimiento, o auto de procesamiento.
2. Etapa intermedia - contro de la legalidad de la etapa de instrucción.
3. Debate oral y público - ante un tribunal, la sentencia podrá ser absolutoria o condenatoria.

PENAS - Multa - Inhabilitación - Reclusión - Prisión

T12- TASACIONES Y PERITAJES

TASAR ES VALORAR UN BIEN EN EL MERCADO DENTRO DE UN DETERMINADO MOMENTO

ECONÓMICO.

TASACIONES: Valorizaciones rápidas o estimativas de una cosa. Estas deben realizarse sobre la base de un
criterio analitico.
TASAR: Justipreciar y valorar una cosa. Poner tasa a lo que se vende. Es graduar precio o valor de las cosas.
TASACIÓN: acción y efecto de tasar. Una tasación profesional requiere de fundamento y rigor técnico apropiados
para el caso. Siempre el valor de realización comercial de un bien inmueble resulta del estado del mercado y de la
plaza inmobiliaria. Es en relación entre la oferta y demanda.

OBJETIVO DE TASACIÓN
—Operaciones compra-venta inmobiliaria
—División de condominio
—Obtener créditos hipotecarios

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—Asegurar bienes
—Expropiar bienes
—Fusionar, reestructurar, absorber, liquidar bienes de sociedades
—Confección de inventarios
—Conocimientos de patrimonios
—Valoración de las herencias en las sucesiones
—Certificaciones de estados de obra en préstamos para construir, ampliar o modificar inmuebles
—Peritajes de valor en procesos judiciales

VALOR: grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades requeridas o proporcionar
bienestar o deleite.
PRECIO: valor pecuniario en que una cosa se estima. Regulado por la oferta y la demanda.

MÉTODOS PARA LA ESTIMACIÓN DE VALOR INMOBILIARIO

Separativos - desagregativos
Integrativos - unificación
Específicos - análisis singular, renta, mejoras
Comparativos - comparación de elementos semejantes
Directo - que obtiene un valor partiendo de unidades existentes semejantes
Indirecto - evalúa rentabilidad
Empírico - Apreciación objetiva del valor de mercado, con más las observaciones intrínsecas y extrínsecas que
ofrece el bien y una investigación estadística comparativa de valores.

VALOR DEL BIEN Análisis y promedio de los precios de inmuebles con características similares del mercado
(idénticas o tipologías muy parecidas). Parámetros usualmente adoptados: superficie, ubicación, calidad, estado
en función de la antigüedad y conservación y tipo o confiabilidad de la oferta.

ETAPAS DE LA TASACIÓN
1 Recopilar información
2 Estudio del bien a tasar
3 Estudio de la zona en la cual se ubica el bien
4 Aplicación de los métodos de tasación
5 Balance de los resultados obtenidos

CATEGORÍAS DE TASACIONES
1 Estimativas: por método
2 Ordinarias: por método
3 Extraordinarias: intervienen distintas disciplinas

MÉTODOS PARA LA TASACIÓN

TASACIÓN DE TERRENOS: puede pararse de un análisis centrado en la recolección de datos sobre terrenos
similares, de modo comparativo, o considerando la renta que puede obtenerse de dicho terreno.
Esta tasación está basada en métodos:
- Directos - que obtiene un valor partiendo de unidades existentes semejantes.
- Comparativo - que surge de comparar valores de venta de lotes de comparación posible.
- Indirecto - que contempla la renta anual que puede obtenerse de ellos.
—Lote tipo 10 m x 30
—Terrenos irregulares: paralelogramo, triángulo, polígono
irregular
—Terreno interno
—Calidad del suelo

Factores intrínsecos: dependen directamente del lote

mismo y que constituyen parte de su propia esencia.
Factores extrínsecos: no dependen directamente del lote, y
que surgen de una afectación dada por situaciones y
reglamentaciones que influyen sobre el terreno en cuestión

TASACIÓN DE EDIFICIOS: en esta se tiene en cuenta el aspecto físico del inmueble. Se puede tasar por el
método directo. Pero en este caso la aplicación del método supone tener en cuenta al terreno. Se puede
discriminar entre valor del edificio y del terreno o tomar conjuntamente a ambos.

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DEPRECIACIÓN: disminuir o rebajar el precio de algo. En una depreciación debe tenerse en cuenta 3 factores:
1. ESTADO FÍSICO - desgaste de todos o parte de sus componentes, durante un lapso más o menos prolongado.
2. VIDA ÚTIL ECONÓMICA - la amortización del mismo en un cierto periodo.
3. FUNCIONALIDAD - el proyecto mientras responda a las necesidades del destino, valoriza mucho el bien debido
a la funcionalidad

INTEGRACIÓN = VALOR DEL TERRENO + VALOR DEL EDIFICIO

1) INTEGRACIÓN DE COSTOS PARCIALES
Costos de terreno,de edificio, ganancias, costos financieros, gastos de promoción y ventas.
2) CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTA BRUTA: ingreso obtenido por la explotación de un bien
RENTA LÍQUIDA: Renta Bruta – (Gastos de explotación + amortización)
3) COMPARACIÓN DE VALORES VENALES
ANALIZA ANTECEDENTES DE INMUEBLES SEMEJANTES
HOMOGENIZA COEFICIENTES DE COMPARACIÓN

PERITAJE

PERITAR ES EMITIR UN JUICIO SOBRE UNA SITUACIÓN, BASÁNDOSE EN LOS CONOCIMIENTOS

PROPIOS DEL EMISOR Y LA CIENCIA APRENDIDA Y APLICADA

PERITO: Aquel que posee conocimientos especializados para determinar las causas y efectos de un hecho.
Persona idónea sobre cierta disciplina. Es un auxiliar de la justicia.

PERITAJES: cuando no se logra determinar la causa de una consecuencia por carecerse de conocimientos
particulares sobre el caso, se acude a terceros idóneos del tema para realizar el peritaje. Consiste en emitir juicio
sobre la situación, basándose en los conocimientos propios y la ciencia aprendida y aplicada. Este en muchos
casos ayuda a aclarar una situación controversial.

CLASIFICACIÓN DE PERITAJES
1 PRIVADOS informes de un perito para un particular. Puede ser escrito u oral.
2 PÚBLICOS
-EXTRAJUDICIALES los solicitados por el estado, a través de cualquier organismo
- JUDICIALES los que se efectúan en el ámbito de la justicia en cualquiera de sus fueros

PRUEBA: Razón, argumento, instrumento u otro medio con que se pretende mostrar y hacer patente la verdad o
falsedad de un hecho.

PRUEBA EN UN EXPEDIENTE JUDICIAL Actividad procesal que se realiza tendiente a crear la convicción
jurídica acerca de la existencia o inexistencia de los hechos afirmados por las partes. Son objeto de prueba
aquellos hechos que afirma una parte y niega la otra, y que a su vez sean conducentes para que el juez arribe a
su decisión final.

MEDIOS DE PRUEBA Camino tendiente a proporcionar datos demostrativos de la existencia o no de uno o más
hechos, para ser volcados en la demanda. Se admite la prueba pericial si la apreciación de hechos controvertidos
requiere conocimientos técnicos especializados. Está a cargo de un juez la designación de un perito, a fines de
que este emita un dictamen. Se debe presentar la especialidad del idóneo y proponer puntos de pericia.

PRUEBA DOCUMENTAL RECONOCIMIENTO JUDICIAL

PRUEBA DE INFORMES PRESUNCIONES JUDICIALES
PRUEBA CONFESIONAL PRUEBA DE PERITOS
PRUEBA TESTIMONIAL

MEDIO DE PRUEBA ≠ FUENTE DE PRUEBA

60
CONSULTOR TÉCNICO: Presta asesoramiento a la parte en cuestiones de su especialidad. Cuando se llega a
instancia judicial las partes pueden contar con la presencia de un perito privado, que se denomina consultor
técnico. Puede ser nombrado en cualquier oportunidad en que la parte lo necesite y también puede reemplazarlo
en cualquier momento. No es un auxiliar de la justicia, por eso no debe formalizar la aceptación de su función en el
expediente, y tampoco está obligado a presentar su dictamen por escrito en este. Los honorarios saldrán del fondo
de la condena en costas, siendo estos abonados por la parte que pierde, o puede requerirlos de la parte que lo
contrató.

SUAPM — Sistema Único De Administración De Peritos Y Martilleros De La Justicia Nacional Y Federal

—Obligatorio para inscripción y preinscripción de peritos
—Unifica y centraliza información de peritos
—Verifica datos diversos de peritos
—Publica listas de profesionales inscriptos Etc
—Sortea peritos y comunica a estos su designación

MOMENTOS DE LA PERICIA JUDICIAL DE ARQUITECTURA

1 Necesidad de contar con la pericia
2 Claridad en la formulación de preguntas
3 Reconocimiento del lugar a peritar
4 Producción del dictamen
5 Valoración por parte del juez

PERITAJES EN JUSTICIA PENAL

En el fuero nacional, existe el perito oficial y el perito de parte.
El juez puede designar al perito oficial, y las partes querellante y defensora, pueden designar sendos peritos de
parte.

DICTAMEN PERICIAL
COMPRENDERÁ:
- La descripción de las personas, lugares, cosas o hechos examinados en las condiciones en que hubieren sido
hallados.
- Una relación detallada de todas las operaciones practicadas y sus resultados.
- Las conclusiones que formulen los peritos conforme a los principios de su ciencia, arte o técnica.
- Lugar y fecha en que se practicaron las operaciones. El juez valorará la pericia de acuerdo a las reglas de la
sana crítica.

T13- GESTIÓN EMPRESARIAL, MARKETING, INSERCIÓN LABORAL Y CALIDAD DEL

EJERCICIO PROFESIONAL

MARKETING Técnica desarrollada para lograr una mejor captación de trabajo.

“Orientación administrativa cuya tarea fundamental de la organización es determinar las necesidades y deseos de
sus mercados meta y adaptar la organización a la entrega de las satisfacciones deseadas, en forma más efectiva y
eficiente que sus competidores, de tal modo que preserve o aumente el bienestar de los consumidores y de la
sociedad” — Philip Kotler

LA ESTRATEGIA DE MARKETING SE BASA EN UNA NECESIDAD DEL MERCADO

PLAN DE MARKETING
1 Ser consciente de los propios recursos
2 Fijar objetivos
3 Detectar un segmento de clientes
4 Establecer un plan de acción
5 Saber administrar el tiempo profesional
6 Efectuar seguimiento

SERVICIO DEL PROFESIONAL Poner al servicio del comitente:

• Un espacio físico adecuado (especial recaudo con el mantenimiento de su estudio).
• Un trabajo apropiado coherente con las incumbencias profesionales, con el plan de necesidades y con las
normativas legales.
• Una correcta documentación de su trabajo, con todos los elementos gráficos y escritos indispensables.
• Una buena planificación de las tareas.
• Una eficiente dirección de las tareas, si estas requieren su intervención personal y directa.
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NORMALIZACION
CALIDAD (múltiples significados)
-Conjunto de cualidades o propiedades de un objeto que lo hacen capaz de satisfacer necesidades implícitas o
explícitas.
-Propiedad de un objeto que permite su comparación con cualquier otro de su misma especie.
-Percepción que posee una persona acerca de un objeto, una fijación mental del consumidor que asume
conformidad con dicho producto o servicio y la capacidad del mismo para satisfacer sus necesidades.

INSTITUTO ARGENTINO DE NORMALIZACIÓN — IRAM En Argentina, existen normalizaciones técnicas como

base de calidad para todo tipo de productos. Se trata de una asociación civil sin fines de lucro creada en el año
1935, dedicada al estudio de normativas técnicas para productos.

ORGANIZACIÓN INTERNACIONAL DE NORMAS DE ESTANDARIZACIÓN — ISO

Conjunto de normas sobre calidad y gestión de calidad aplicables a cualquier tipo de organización o actividad
orientada a la producción de bienes o servicios. Estas normas buscan la optimización de calidad, tiempos de
entrega y niveles de servicio.

LEED
Incorporar estrategias al proyecto para lograr los siguientes puntos
-Eficiencia energética
-Uso de energías alternativas
-Mejora de la calidad ambiental interior
-Eficiencia del consumo de agua
-Desarrollo sostenible de los espacios libres
-Adecuada selección de materiales.

RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS

MECANISMOS

JUSTICIA ORDINARIA A cargo del poder judicial (en el fuero correspondiente). Se traslada la resolución del
problema a la justicia. Primera y segunda instancia (Cámaras de Apelaciones)

MÉTODOS ALTERNATIVOS
—NEGOCIACIÓN Influencia recíproca entre partes; intereses y posiciones; razonamiento para encarar el
problema; estilos de negociación; intercambio de concesiones; acuerdo.
—CONCILIACIÓN Influencia del conciliador; intereses y posiciones; razonamiento para encarar el problema;
propuesta de soluciones; acuerdo.

—ARBITRAJE Técnica alternativa de resolución de diferencias entre partes que acuerdan la intervención de un
tribunal de árbitros para que resuelva una controversia.
El árbitro es un tercero que entiende sobre la solución de un diferendo. Actúa un Tribunal Arbitral; tienen derecho
al cobro de honorarios. Puede actuar como árbitro cualquier persona con plena capacidad civil.
El contrato de arbitraje se hace constar en una cláusula compromisario incluida en un contrato, un acuerdo
independiente o un estatuto o reglamento.

Las partes pueden estipular que los árbitros reúnan determinadas condiciones de nacionalidad, profesión
experiencia

COMPROMISO ARBITRAL: el compromiso de arbitraje se hace constar en una cláusula compromisoria. El

contrato de arbitraje es independiente del contrato con el que se relaciona. Forma escrita

ARBITRAJE INSTITUCIONAL: las partes pueden encomendar la administración de arbitraje y la designación de

este a asociaciones civiles u otras entidades nacionales o extranjeras.

DESIGNACIÓN DE LOS ÁRBITROS: uno o más, en número impar. Las partes pueden estipular libremente el
nombramiento del o los árbitros.

CLASES DE ARBITRAJE
-De derecho: El tribunal se comporta como si fuese un Tribunal Judicial. La decisión es apelable.
-De amigable componedores: El tribunal no se maneja como un Tribunal Judicial. La decisión es inapelable
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LAUDO ARBITRAL: Manifestación de los árbitros sobre la resolución del diferendo, definido de forma unánime o
mayoritaria.

Nulidad: Si una de las partes o ambas denuncia irregularidades en el proceso podrá demandarse la nulidad, sin
embargo, hasta que la nulidad no se declare, el laudo sigue vigente.
Impugnación: No es suficientemente claro en su compresión, manifiesta equívocos e incongruencias; se emitió
con dolo o fraude, se emitió con demora respecto del tiempo establecido.

2. MEDIACIÓN: instancia obligatoria antes de acceder a la vía judicial. Aplicable a relaciones patrimoniales,
familiares, sociales. METODO NO ADVERSARIAL DE RESOLUCION DE CONFLICTOS
- Mediar - conducir a las partes a que se encuentren, con el fin de llegar a un acuerdo de forma pacífica y
armónica.
- Mediador - acompaña a las partes en conflicto, orientandolas a que busquen respuesta a la crisis que les afecta.
Cobra honorarios fijados por la ley. Debe poseer independencia de criterio, a fin de no ser influenciable por las
partes. Debe tener capacidad de comprensión acerca de como el conflicto incide sobre las partes. Debe tener
creatividad para inducir a las partes a encontrar las más efectivas formas de solución. Y además debe guardar
confidencialidad sobre lo que cada parte le transmite.

Los mediadores pueden ser públicos, que integran el Cuerpo Oficial de Mediadores del Ministerio de Justicia; y
privados, elegidos por las partes por su capacidad.
La tarea del mediador se basa en tomar contacto con las partes en la reunión, les debe comentar acerca de las
reglas que guían el proceso. Guía, conduce al entendimiento de las partes y sugiere las distintas alternativas de
solución posible.

- Finalización de la mediación - La finalización de la mediación puede ser con o sin acuerdo.

se confecciona un legajo por reglamento que contiene el formulario de solicitud firmado por ambas partes,
convenio de confidencialidad, constancia de notificaciones y reuniones celebradas, acta de finalización de la
mediación con su resuelto.

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO Se trata de la regulación del derecho de peticionar ante las autoridades,
siguiendo los pasos y lineamientos acordes a la ley y en búsqueda del pleno y eficaz funcionamiento de la
burocracia administrativa estatal. Todo acto emanado por la autoridad puede ser revisable, pero para que la
administración pueda revisar sus actos, es necesario respetar el procedimiento administrativo.

RECURSOS
1. DEFENSOR DEL PUEBLO
creada por los parlamentos o legislaturas, y encabezada por un alto funcionario público, independiente,
responsable ante la legislatura o parlamento, que recibe quejas de ciudadanos agredidos por la
administración pública, sus funcionarios, empleados, o que actúa de acuerdo a su propia decisión y que
tiene el poder de investigar, recomendar acciones correctivas y emitir informes.

2. DEFENSA DEL CONSUMIDOR Una relación de consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un
consumidor. Un contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona
humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o
prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o
servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social. El contrato se
interpreta en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existen dudas sobre los alcances de su
obligación, se adopta la que sea menos gravosa.

RELACIÓN DE CONSUMO Vínculo jurídico entre el proveedor y el consumidor o usuario. Las relaciones de
consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor,
por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica.

DEFENSA DEL CONSUMIDOR

Sanciones: Apercibimiento, multas, decomiso de las mercaderías, clausura, etc. Sin perjuicio de lo dispuesto en
esta ley, el consumidor y usuario podrán iniciar acciones judiciales cuando sus intereses resulten afectados o
amenazados.
Tribunales Arbitrales: para resolver las controversias que se susciten con motivo de lo previsto en la ley.

Autoridad de Aplicación Nacional: Secretaría de Industria y Comercio.

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Autoridad de Aplicación Local: gobiernos provinciales (en Ciudad de Buenos Aires actúa la Dirección General de
Defensa y Protección del Consumidor)

ETICA PROFESIONAL

ÉTICA Estudio de los fundamentos de la moral y los valores. Conjunto de normas que regulan el comportamiento
humano desde el punto de vista del bien.

ÉTICA PROFESIONAL Es el conjunto de los mejores criterios y conceptos que deben guiar a la conducta de un
sujeto por razón de los más elevados fines que pueden atribuirse a la profesión que ejerce.

PRINCIPALES DEBERES ÉTICOS RESPETAR

- Respetar las disposiciones legales y reglamentarias que incidan en actos de la profesión.
- Velar por el prestigio de la profesión.

CÓDIGO DE ÉTICA PROFESIONAL: DEBERES

1. -Para con la dignidad de la profesión
2. -Para con los demás profesionales
3. -Para con los clientes y el público en general
4. -Entre los profesionales que se desempeñan en la función pública y los que lo hacen en la actividad privada
5. -En su actuación ante contratos
6. -Entre profesionales ligados entre sí por relación de jerarquía
7. -En concursos

RADICACIÓN DE UNA CAUSA DE ÉTICA Las causas de ética se radicarán ante el Consejo Profesional en el
que estuviere matriculado el imputado y podrán promoverse por denuncia, por solicitud del profesional de cuya
actuación se trate, o de oficio por el consejo competente.

Las causas pueden ser presentadas por el matriculado o por la comunidad en general
- De un profesional a otro
- De un particular a un profesional
- Pueden ser iniciadas por el Consejo de Oficio
- Por solicitud del profesional cuya actuación se trate.

Las denuncias deberán formularse por escrito y deberán contener:

-El nombre, el domicilio real y la identificación individual del denunciante, quien deberá constituir domicilio especial
a los efectos de las notificaciones que hubieren de practicarse.
-El nombre del profesional a quien se denuncie o, en su defecto, las referencias que permitan su individualización
y su domicilio.
-La relación de los hechos que fundamenten la denuncia.
-Los elementos y medidas de prueba que se ofrezcan.

El CPAU realiza una instrucción de la causa, ordena las medidas de prueba que juzgue pertinentes, fijará
audiencias, de todo lo cual se notificará al denunciado. De encontrarse en dicha causa elementos que
evidenciarían falta de ética, el Consejo gira la causa a la Junta Central de Consejos Profesionales, el cual se
constituye como Tribunal.

TRIBUNAL: deberá resolver si el profesional cuestionado ha transgredido las normas de ética. La sanción que se
adopte será aplicada por el Consejo Profesional en el cual el sancionado estuviere matriculado. *No podrá ser
sancionado un profesional después de haber transcurrido tres años de cometida la falta que se les impute. Si hay
juicio civil por un caso, el tribunal deberá esperar a que este termine para saber su fallo y luego analizarlo.

LAS FALTAS SERÁN CALIFICADAS COMO: - Leve - Seria - Grave - Gravísima

LAS SANCIONES SERÁN:
- Advertencia
- Amonestación
- Censura Pública
- Multa
- Suspensión de 1 mes a 2 años
- Cancelación de la matrícula

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