TEÓRICA 1A - CONTEXTO SOCIAL Y ESTADO DE DERECHO

RELACIÓN ENTRE LA ARQUITECTURA Y EL DERECHO

CONTEXTO SOCIAL Y ESTADO DE DERECHO

Sociedad: Conjunto de individuos interactuantes entre sí.
El equilibrio viene a través de normas para regular las interacciones.

Nación política: sujeto político en el que reside la soberanía constituyente de un Estado.

Nación cultural: comunidad humana con ciertas características culturales comunes.

ESTADO: Concepto político. Es un ordenamiento político basado en una asociación institucional. Forma de
organización social. Conjunto de instituciones.

CARACTERÍSTICAS DEL ESTADO

1) Territorialidad
2) Población
3) Soberanía (reconocimiento)
4) Burocracia administrativa (especialidad en el manejo de ciertos asuntos, en mano de los mejores)
5) Impersonalidad (en la ley se habla de roles y no de personas puntuales)
6) Monopolio de la fuerza (lo tiene el Estado y este estado debe estar equilibrado con sus tres poderes)

DIVISIÓN DE PODERES DEL ESTADO ARGENTINO

El sistema de gobierno representativo, republicano y federal. Esto se determina en la constitución. La
constitución nacional es un acuerdo político en la cual se establecen derechos, obligaciones y garantías. Tres
poderes, el poder ejecutivo nacional que administra el estado (presidente), el poder legislativo que crea las
leyes (cámara diputados / senadores) y el poder judicial que verifica el cumplimiento de las leyes. Verificar
existencia del contrato social: reconocimiento de derechos y obligaciones de sus ciudadanos.

DERECHO
Conjunto de normas que regulan la interacción social. Fuentes (originan al derecho):
1) Ley (poder legislativo)
2) Usos y Costumbres
3) Doctrina
4) Jurisprudencia (modo de actuar de los jueces respecto a un caso)

HECHO
Acontecimiento que se presenta ante la percepción humana:

Sin trascendencia jurídica → ES SIMPLE HECHO

Con trascendencia jurídica → ES HECHO JURÍDICO
(ej: cuando se pierden vidas humanas o bienes).
Hechos jurídicos pueden ser externos o ajenos a los humanos.

Si lo realizan los humanos es un ACTO. El ACTO es una conducta humana, puede ser voluntaria o
involuntaria.

ACTOS INVOLUNTARIOS – por falta de discernimiento, sin intención, sin voluntad. Acto de quien está
privado de la razón, acto ilícito de la persona menor de edad, o acto lícito de la persona menor de edad.

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ACTOS VOLUNTARIOS – ejecutados con discernimiento, intención, y libertad. Estos pueden ser simples,
lícitos o ilícitos. Cuando un acto voluntario se realiza podría generar consecuencias jurídicas.

ACTO JURÍDICO es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o
extinción de relaciones o situaciones jurídicas. Todos los actos son lícitos a menos que sean liciados (es decir
cometido por alguien empleando dolo). Vicios de la voluntad: Error, dolo o violencia.
Los actos jurídicos no pueden ser ilícitos.

PERSONA
Ente susceptible de adquirir derecho o contraer obligaciones. La persona es el ente que genera el derecho.

PERSONA HUMANA; entes que presentan rasgos de humanidad. ATRIBUTOS:

A) Nombre: deber y derecho a ser individualizada. Identificación de la persona.
B) Domicilio: asiento jurídico de las personas. Lugar donde ejercita sus derechos.
C) Capacidad: aptitud que dispone la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones. (solo humana)
a) De derecho: aptitudes desplegadas ante situaciones permitidas.
b) De ejercicio: determinados actos ejercidos por nosotros mismos.
D) La incapacidad:
a) De derecho -casos previstos en ley-
b) De ejercicio, no puede desarrollar actos por sí mismo -persona por nacer, sin edad ni grado de madurez
suficiente, declarada incapaz por sentencia-.
E) Estado de familia: posición jurídica de la persona en una sociedad. (solo humana)
F) Patrimonio: conjunto de bienes que posee una persona (no siempre de propiedad de persona física -
puede ser de persona jurídica). Bienes de apreciación económica para satisfacer necesidades. Puede ser
generado por el estado.
G) Nacionalidad (solo humana). Condición que reconoce la pertenencia de la persona a una nación.
H) Duración (solo jurídica).
OBLIGACIÓN: relación jurídica en virtud de la cual alguien denominado deudor debe satisfacer una
prestación a favor de otro llamado acreedor.

PERSONA JURÍDICA; entidad abstracta producto de una sociedad entre personas o de otras personas
jurídicas. Entes a los que se les confiere la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones.
A) Personas Jurídicas PÚBLICAS (art. 146 CCyC) a) el Estado nacional, las Provincias, la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, los municipios, las entidades autárquicas y las demás organizaciones constituidas en la
República a las que el ordenamiento jurídico atribuya ese carácter; b) los Estados extranjeros, las
organizaciones a las que el derecho internacional público reconozca personalidad jurídica y toda otra
persona jurídica constituida en el extranjero cuyo carácter público resulte de su derecho aplicable; c) la
Iglesia Católica.
B) Personas Jurídicas PRIVADAS (art. 148 CCyC) a. las sociedades; b. las asociaciones civiles; c. las simples
asociaciones; d. las fundaciones; e. las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; f. las
mutuales; g. las cooperativas; h. el consorcio de propiedad horizontal; i. toda otra contemplada en ley.
ATRIBUTOS:

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 1) Nombre
2) Domicilio
3) Objeto
4) Duración
5) Patrimonio

TEÓRICA 1B - ROL SOCIAL DEL ARQUITECTO

CONSTRUCCIÓN
Fin: materializar proyectos arquitectónicos y de ingeniería aptos para el desarrollo de las distintas tareas
necesarias en el desarrollo social.
OBRA: Cualquier objeto transformado o
producido por alguien. Edificio en
construcción. Clasificación: pública/
privada.

FIGURAS INTERVINIENTES EN LA
CONSTRUCCIÓN:
Azul: vínculo contractual (pago por obra
material y intelectual).
Amarillo: vínculo de subordinación
profesional

ARQUITECTO;
Aquel que ejerce la arquitectura, siendo
ésta el arte de proyectar y construir
espacios habitables. Naturaleza jurídica:
realizador de obra intelectual. Asume obligación de resultado (la obra se mantiene en pie y apta para su
destino).

NORMAS QUE REGULAN EL EJERCICIO PROFESIONAL - CONTROL DEL EJERCICIO PROFESIONAL

→ Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Jurisdicción Nacional (Decreto-Ley 6070/58 rati cado por Ley
14.467)
CPAU — CONSEJO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
RETP — Registro de encomiendas de Tareas Profesionales
→ Provincia de Buenos Aires (Ley 10.405)
CAPBA — Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires
Visado previo de planos
Ambos fiscalizan la labor de los profesionales inscriptos.

CONDICIONES PARA EJERCER el ejercicio profesional:

A) Estar MATRICULADO: Registro ante el Consejo o Colegio que certifica la aptitud para poder realizar el
ejercicio profesional.
B) Estar inscripto en ORGANISMOS DE CONTROL TRIBUTARIO: AFIP orden nacional, AGIP caba, ARBA
prov. bs.as.
C) Estar inscripto en ORGANISMOS PREVISIONALES: AFIP (orden nacional y CABA, trabajadores autónomos
y monotributistas), Caja de Previsión (Provincia de Bs.As.)

INCUMBENCIAS PROFESIONALES
Actividades reservadas o alcance del título de arquitecto: Obligación y cargo de hacer algo.

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fi
Res. N°498/06 Anexo 5 del Ministerio de Educación, Ciencia y Tecnología de la Nación.
Las incumbencias corresponden a lo que diga la resolución de la UBA. La nueva resolución no puede
aplicarse a la UBA porque es autónoma.

TEÓRICA 1C - ÉTICA PROFESIONAL

ÉTICA
Estudio de los fundamentos de la moral y los valores. Conjunto de normas que regulan el comportamiento
humano desde el punto de vista del bien.

ÉTICA PROFESIONAL
Es el conjunto de los mejores criterios y conceptos que deben guiar a la conducta de un sujeto por razón de
los más elevados fines que pueden atribuirse a la profesión que ejerce.
(Código de Ética Profesional para la Agrimensura, la Arquitectura, la Ingeniería, Decreto 1099/84).

PRINCIPALES DEBERES ÉTICOS

→ Respetar las disposiciones legales y reglamentarias que inciden en actos de la profesión.
→ Velar por el prestigio de la profesión. (Velar=Cuidar)

CÓDIGO DE ÉTICA PROFESIONAL decreto 1099/84 → DEBERES:

A) Para con la dignidad de la profesión
B) Para con los demás profesionales
C) Para con los clientes y el público en general
D) Entre los profesionales que se desempeñan en la función pública y los que lo hacen en la actividad
privada
E) En su actuación ante contratos
F) Entre profesionales ligados entre sí por relación de jerarquía
G) En concursos

RADICACIÓN DE UNA CAUSA DE ÉTICA (radicar=denunciar)

Las causas de ética se radicarán ante el Consejo Profesional en el que estuviere matriculado el imputado y
podrán promoverse por denuncia, por solicitud del profesional de cuya actuación se trate, o de oficio por el
consejo competente.

Las causas pueden ser presentadas por el matriculado o por la comunidad en general:
→ De un profesional a otro.
→ De un particular a un profesional.
→ Pueden ser iniciadas por el Consejo de Oficio.
→ Por solicitud del profesional cuya actuación se trate.

Las denuncias deberán formularse por escrito y deberán contener:

→ El nombre, el domicilio real y la identificación individual del denunciante, quien deberá constituir domicilio
especial a los efectos de las notificaciones que hubieren de practicarse.
→ El nombre del profesional a quien se denuncie o, en su defecto, las referencias que permitan su
individualización y su domicilio.
→ La relación de los hechos que fundamenten la denuncia.
→ Los elementos y medidas de prueba que se ofrezcan.

El CPAU realiza una instrucción de la causa, ordena las medidas de prueba que juzgue pertinentes, fijará
audiencias, de todo lo cual se notificará al denunciado.

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De encontrarse en dicha causa elementos que evidenciarían falta de ética, el Consejo gira la causa a la Junta
Central de Consejos Profesionales, el cual se constituye como Tribunal.

TRIBUNAL - RADICACIÓN DE UNA CAUSA DE ÉTICA:

Deberá resolver si el profesional cuestionado ha transgredido las normas de ética. La sanción que se adopte
será aplicada por el Consejo Profesional en el cual el sancionado estuviere matriculado. No podrá ser
sancionado un profesional después de haber transcurrido tres años de cometida la falta que se les impute. Si
hay juicio civil por un caso, el tribunal deberá esperar a que este termine para saber su fallo y luego
analizarlo. La sanción puede apelarse ante la Justicia Nacional.
(Sanciones según Art. 28° del Decreto-Ley 6070/58)
→ Las FALTAS serán clasificadas como:
Leve
Seria
Grave
Gravísima.
→ Las SANCIONES (adoptadas por tribunal, ejecutadas por el CPAU) serán:
Advertencia
Amonestación
Censura Pública
Multa
Suspensión de 1 mes a 2 años
Cancelación de la matrícula

TEÓRICA 2 - PROYECTO, DIRECCIÓN Y ADJUDICACIÓN DE OBRAS

PROYECTO: Conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de la
obra.

CABA + NACIONAL
Art 46 Decreto-Ley 7887/55 Jurisdicción Nacional Es ”... el conjunto de elementos gráficos y escritos que
definen con precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un
profesional. Comprende:
A) Planos generales, a escala conveniente, de plantas, elevaciones principales y cortes acotados y señalados
con los símbolos convencionales, de modo que puedan ser tomados como básicos para la ejecución de
los planos de estructuras e instalaciones.
B) Planos de construcción y de detalle.
C) Planos de instalaciones y de estructuras, con sus especificaciones y planillas correspondientes.
D) Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas"

PROVINCIA
Art. 3 del Decreto 6964/65, Provincia de Buenos Aires) (Es más acotado pero más preciso, no aparece
parte de detalles de obra, los planos reglamentarios no están en los planos de proyecto). Involucra:
A) Planos generales.
B) Planos complementarios.
C) Pliego de condiciones. Cláusulas y condiciones.
D) Memoria descriptiva.
E) Cómputo métrico.
F) Presupuesto detallado.
G) Estudio de propuestas. Revisión y verificación de las propuestas.
H) Documentación para actuaciones oficiales.

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Proyecto está conformado por ETAPAS:
→ CROQUIS PRELIMINARES: Graficaciones mínimas para el comitente. Esquemas, diagramas, croquis. No
estoy obligado a realizarlo con rigor técnico.
→ ANTEPROYECTO: Conj. de plantas, cortes, elevaciones, según código y normas. Elementos gráficos que
den una idea final de la obra en estudio. Cambio de escala, ajuste de mediciones al código + memoria
descriptiva, y presupuesto estimativo.
→ PROYECTO: Conjunto de elementos gráficos y escritos que definen el carácter y finalidad de la obra. Se
permite ejecutarla bajo la dirección de un profesional.

DOCUMENTACIÓN DE PROYECTO DE OBRA

≠
DOCUMENTACIÓN MUNICIPAL O REGLAMENTARIA

La documentación de proyecto de obra es la documentación interna perteneciente al estudio / la obra -

carpeta técnica.
La documentación municipal es el conjunto de diversas documentaciones que se presentan ante organismos
públicos/privatizados para solicitar autorización para construir - carpeta reglamentaria.

El proyecto es un acto intelectual y está protegido por la Ley 11.723 de PROPIEDAD INTELECTUAL
(Propiedad intelectual: dueño arquitecto. Obra material: dueño el cliente):
El derecho intelectual abarca -además de derechos de invención y marcas de fábrica- producción intelectual
de tipo: Científica / Artística / Literaria / Didáctica.

→ Autor: Es Titular de por vida de su producción.

→ Fallecimiento: Durante 70 años, sus herederos serán titulares de esos derechos. Después de 70 años,
pasan a ser de dominio público.
→ Se protege solo lo original: → PLAGIO: Sanciones civiles, penales y de los tribunales de ética profesional.

Proceso EN ARQUITECTURA sobre propiedad intelectual:

→ Obra INÉDITA: Lo no conocido, lo no editado. Es el proyecto antes de su materialización. Croquis
preliminar, anteproyecto, proyecto.
→ Obra CONOCIDA/EDITADA: Obra registrada/aprobada por autoridad estatal, obra en construcción. Obra
construida.
→ Custodia de trabajos intelectuales: Dirección Nacional de Derecho de Autor, Escribanía, Consejo o
Colegio Profesional. Reaseguro para el autor que quiere dar a conocer su trabajo y desea preservarlo de
cualquier intento de plagio o de aprovechamiento.
→ Alteración de una obra: El profesional tiene derecho a borrar su firma, exigir indemnización si un
comitente utilizó indebidamente documentación. La propiedad intelectual es única y le pertenece al
Arquitecto.

PLAGIO: Aprovechamiento del trabajo intelectual ajeno presentándose como propio, aún cuando tenga
diferencias de detalles, que no alteran la esencia y funcionamiento originalmente concebidos por su
verdadero autor.

ADJUDICACIÓN DE OBRAS (obra intelectual - no material)

(Adjudicar = Dar) Dos formas:
A) Trato directo: Contrato al profesional apto.
B) Concurso Oposición de méritos:
- Tipos: abiertos, cerrados, nacional, internacional, sobre mejor anteproyecto o proyecto a ejecutar,
sobre mejor obra ejecutada.

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 - Figuras: 1-Promotor(comitente o no). 2-Asesor 3-Jurado(fallo inapelable) 4-Concurrente(concursante,
adjudicatario o ganador).
- Bases:
a) Reglamento del concurso.(1-llamado 2-carácter 3-participantes 4-asesoría 5-jurado 6-presentación
de trabajos 7-premios).
b) Consideraciones generales.
c) Consideraciones particulares.

DIRECCIÓN DE OBRA Y NUEVOS ROLES PROFESIONALES

Art 47 del Decreto-Ley 7887/55 Es "...la función que el profesional desempeña controlando la fiel
interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del Proyecto y la revisión y la
extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los
mismos“.
A) Servicio profesional independiente y unipersonal;
B) Representa al comitente en la obra;
C) Interpreta el lenguaje escrito de un plano para el estricto control de la materialización de un proyecto.
D) Revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra.

La responsabilidad del sobrestante cae sobre el D.O. El D.O. delega funciones pero no responsabilidades.
Es éticamente reprochable que el constructor y D.O. sea la misma persona. Es imposible controlarme a mí
mismo.
FUNCIONES TÉCNICAS EN LA EMPRESA CONSTRUCTORA
A) Organización: planificación de la obra.
B) Conducción / jefatura de obra: lleva a cabo la planificación. Coordina recursos materiales y humanos.
C) Vigilancia de obra:
a) Verifica especificaciones del contrato
b) Función incluida en la conducción /jefatura
c) Excepcionalmente la hace el director de obra (superintendencia de obra)
D) Policia de obra:
a) Función de la conducción
b) Custodia materiales y herramientas
c) Ejerce vigilancia en obras por contratos separados
d) Controla la convivencia y buena conducta.
E) Representante técnico: PROFESIONAL

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 a) Asume responsabilidad en nombre
del constructor.
b) Ejerce conducción
c) Actúa ante organismos públicos/
privados
VÍNCULO PROFESIONAL - EMPRESA
Comunicaciones entre: D.O y Empresa por
libro de órdenes de servicio.
Empresa y D.O por libro de notas de
pedido,
Acta e inicio de obra, parte diario de obra,
acta de finalización de obra.

NUEVOS ROLES PROFESIONALES:

Servicios de Consultoría - Gerenciamiento.

TEÓRICA 3 - DERECHOS REALES 1

Los derechos reales abarcan una enorme cantidad de relaciones entre personas y cosas. Son poderes que se
tienen respecto de las cosas.
PROPIEDAD: Conjunto de intereses que puede poseer una persona fuera de sí mismo.
COSA: Todo lo que tiene entidad. Objeto material susceptible de tener algún valor.
BIEN: Sinónimo de cosa. Utilidad, beneficio, riqueza, caudal. ¨Los bienes materiales se llaman cosas¨.
PATRIMONIO: Conjunto de cosas. Bienes propios adquiridos por cualquier título. El conjunto de bienes de
una persona constituye su patrimonio. Conjunto de derechos que comprenden COSAS o BIENES,
susceptibles de apreciación, deduciendo las cargas que los gravan.

DERECHO PATRIMONIAL, formado por:

A) Derechos PERSONALES: relación entre personas, a través de un vínculo jurídico.
B) Derechos REALES: derecho que una persona sobre una cosa bien. Poder sobre una cosa.
C) Derechos INTELECTUALES: encuadran dentro de una categorización del derecho, y abarca la propiedad
de una obra intelectual, que puede ser artística, científica, literaria, como también además los derechos de
invención y las marcas de fábrica.

CLASIFICACIÓN DE COSAS O BIENES:

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→ FUNGIBLES: cuando pueden suplantarse unas por otras similares de la misma calidad y cantidad.
→ NO FUNGIBLE: no sustituibles unas por otras en misma calidad y cantidad.
→ CONSUMIBLES: las que concluyen con el primer uso.
→ NO CONSUMIBLES: las que no se extinguen con el primer uso. Puede deteriorarse con el paso del
tiempo.
→ DIVISIBLES: las que pueden ser particionadas en porciones reales, sin ser destruidas totalmente.
→ INDIVISIBLES: son cosas cuya división convierte en antieconómico su uso y su aprovechamiento.
→ PRINCIPALES: las que existen para ellas y por ellas.
→ ACCESORIAS: las que dependen de otras cosas, o están adheridas a cosas.
→ DENTRO DEL COMERCIO: las que cuya enajenación no está expresamente prohibida.
→ FUERA DEL COMERCIO: las que cuya enajenación está expresamente prohibida por ley o por acto
jurídico autorizado.

CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS O BIENES:

→ MUEBLES: "... pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa" (art. 227 CCyC).
→ INMUEBLES: “Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera
orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre". Adherido al suelo (art. 225
CCyC).
→ NO REGISTRABLES: No requieren inscripción en registros públicos.
→ REGISTRABLES: Dada su importancia económica y social y por hallarse dentro del comercio, deben estar
inscriptos en registros públicos.
*La registrabilidad tiene que ver con una actividad del Estado que decide que un determinado bien debe
ser registrable. El Estado le da una importancia económica, otra importancia.
Ej: una nave, un auto. El auto debe figurar en un registro público. Una obra de arquitectura puede terminar
siendo un bien registrable. Asegurar paz social y garantizar el derecho de propiedad.

LAS COSAS INMUEBLES SE SUBDIVIDEN EN CUANTO A SU PROPIEDAD COMO:

A) BIENES DE DOMINIO PÚBLICO DEL ESTADO: En poder del Estado (Nacional, Provincial, Municipal). Son
bienes de dominio público estatal, destinados al uso y goce de toda la ciudadanía, con características de
inalienables, de uso gratuito (aunque pueda cobrarse pequeños montos con fines conservatorios) e
imprescriptibles: Los bienes públicos del Estado pueden ser desafectados e ingresar al dominio privado,
por decisión del Poder Legislativo o del Poder Administrador.
Ej: mar territorial, aguas interiores, bahías, golfos, puertos ancladeros, playas marítimas, ríos, arroyos,
lagos, lagunas navegables, islas formadas en el mar territorial, espacio aéreo suprayacente al territorio y a
las aguas jurisdiccionales de la Nación, calles, plazas, canales, puentes y cualquier otra obra pública
construida para la utilidad o comodidad común, documentos oficiales del Estado, ruinas y yacimientos
arqueológicos y paleontológicos.
B) BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO: pertenecen al Estado Nacional, Provincial o Municipal,
sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales.
Ej: inmuebles que carecen de dueño, minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles, los
lagos no navegables que carecen de dueño, cosas muebles de dueño desconocido que no sean
abandonadas (excepto tesoros), los bienes adquiridos por el Estado Nacional, Provincial o Municipal.
C) BIENES DE LOS PARTICULARES: Los bienes que NO son del Estado Nacional, Provincial, de CABA, o
Municipal, son de los particulares sin distinción de las personas que hagan derecho sobre ellos, salvo
aquellas establecidas por las leyes especiales.

POSESIÓN ≠ TENENCIA
POSESIÓN: cuando una persona por medio de otra o por si se comporta como titular de un derecho real, lo
sea o no. Ejerce un poder sobre la cosa.
TENENCIA: cuando una persona por medio de otra o por si se comporta como representante del poseedor.
Reconoce que la cosa es ajena.

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SERVIDOR DE LA POSESIÓN: cuando utiliza la cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio,
hospedaje u hospitalidad.

DERECHO PERSONAL: vínculo jurídico creado entre personas.

DERECHO REAL: vínculo jurídico consistente en el derecho (de contenido patrimonial/susceptible a valor
económico) que una persona (sujeto activo del derecho) ejerce respecto de una cosa (objeto), haciéndolo de
manera directa e inmediata. Poder que una persona ejerce sobre una cosa
Es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y
que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia. Sobre todo el objeto o parte del objeto.
(CCyC).
Enumeración derechos reales (según importancia)
1) DOMINIO (de propiedad)
2) CONDOMINIO (de propiedad)
3) PROPIEDAD HORIZONTAL (de propiedad)
4) CONJUNTOS INMOBILIARIOS (de propiedad)
5) TIEMPO COMPARTIDO (uso que reconoce la propiedad en otro)
6) CEMENTERIOS (uso que reconoce la propiedad en otro)
7) SUPERFICIE (uso que reconoce la propiedad en otro)
8) USUFRUCTO
9) USO
10) HABITACIÓN
11) SERVIDUMBRE
12) HIPOTECA (garantía)
13) ANTICRESIS (garantía)
14) PRENDA (garantía)

1. DOMINIO
Derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa.

El DOMINIO PUEDE SER:

→ PERFECTO: cuando es absoluto(ante todo el mundo), exclusivo(mío solo) y perpetuo(para siempre). No
está gravada con ningún derecho real hacia otras personas, ejemplo: hipotecada, prendada etc.
→ IMPERFECTO: si falta alguno de los caracteres de absoluto, exclusivo o perpetuo, si posee condición o
plazo resolutorios, o si se halla gravado respecto de terceros.

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 a) revocable: sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la
cosa a quien se la transmitió
b) desmembrado: sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava
c) fiduciario: sujeto a ser entregado a un tercero.
FACULTADES DEL TITULAR DE DOMINIO:
→ de poseer la cosa
→ de hacer uso
→ de hacer goce
→ de disponer
→ de enajenarla total o parcialmente
→ de alquilarla o arrendarla
→ de grabarla con los derechos reales de hipoteca, uso, uso y habitación, servidumbre, prenda.

EXTENSIÓN DEL DOMINIO: comprende los objetos que forman un todo con ella o con sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo.
Las construcciones, siembras o plantaciones en el inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto a los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Ej: si soy dueño de un terreno tmb soy dueño de todo lo que está plantado, es espacio aéreo y subsuelo.

FORMAS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO: la apropiación, la transformación, la accesión, tradición,

percepción de frutos, la sucesión, y la prescripción.

2. CONDOMINIO
Derecho real sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada uno por
una parte indivisa. Las partes se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
(art. 1983 CCyC) (No son dueños de la parte material, son dueños de la indivisa sobre el total, ejemplo:
división de un auto)

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINIOS:

→ Al uso y goce, se puede hacer uso y goce de la cosa sin alterar su destino.
→ A la enajenación, cada condominio puede enajenar y gravar la cosa de su parte indivisa.
→ Para conservar la cosa, cada condominio debe pagar los gastos de conservación y reparación.
La cosa común puede ser puesta bajo administración.

TIPOS DE CONDOMINIOS:
A) CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA - cualquier copropietario puede pedir la partición en cualquier
momento, sin que la cosa se desnaturalice. La acción es imprescriptible.
B) CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA esta puede ser:
a) Temporaria: los condominios pueden suspender la partición por un plazo que no exceda los 10 años.
b) Perdurable: cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios al uso común.
Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condominios puede pedir la división.
(Ejemplo medianeras)

3. USUFRUCTO
Derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Ante la duda
se presume el usufructo gratuito/oneroso.

OBJETO: Puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los
siguientes objetos:
→ una cosa no fungible;
→ un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
→ una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

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→ el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

Existen dos tipos de usufructo:

→ USUFRUCTO PERFECTO: que consiste en el uso y goce de una cosa sin alterar su sustancia.
→ USUFRUCTO IMPERFECTO: hace referencia a cosas que serían inútiles para el usufructuario que no las
consumiese o cambiara de estado.

→ El usufructo es intransmisible por causa de muerte.

→ No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
→ En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.

MODOS DE CONSTITUCIÓN del Usufructo: (se constituye por)

A) La transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad.
B) La transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce.
C) Transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

DURACIÓN del Usufructo:

→ Plazo prefijado
→ Toda la vida del usufructuario (vitalicio)
→ 50 años si este es persona jurídica
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con
cargos.
El usufructuario puede transmitir su derecho pero es su vida la que marca la duración del usufructo.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento.
El usufructuario debe pagar impuestos, tasas, contribuciones y expensas.
No están a su cargo las mejoras por vetustez o caso fortuito.
El propietario puede exigir que realice mejoras.

EXTINCIÓN del Usufructo:

→ Por la muerte del usufructuario si es vitalicio y no se pactó un plazo.
→ Por la extinción de la persona jurídica usufructuaria.
→ El no uso por persona alguna durante 10 años.
→ El uso abusivo y la alteración de la sustancia.

4. USO
Derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y
con los límites establecidos en el título, sin alterar sus sustancia. (similar a usufructo pero sólo puede
constituirse a favor de persona humana.) Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el
uso de estos se limita a las necesidades del usuario y familia.

USO ≠ USUFRUCTO: El derecho real de USO solo se puede constituir a favor de persona
humana.

5. HABITACIÓN
Derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su
sustancia.
→ El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de una persona humana.
→ Es Intransmisible: no es transmisible por pacto entre vivos ni por causa de muerte, no se puede heredar.
No es ejecutable por los acreedores.
→ El habitador está a cargo de contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa.

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6. HIPOTECA
Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y
preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
La hipoteca es el respaldo del cobro de una deuda. Se garantiza con un bien inmueble un derecho personal.
Instrumento que sirve para garantizar acceso a la vivienda.
Pueden constituir hipoteca los titulares de derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie.
GARANTÍA QUE RECAE SOBRE UN INMUEBLE para el RESPALDO DEL COBRO DE UNA DEUDA.

Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte
indivisa sin esperar el resultado de la partición.

7. PRENDA
Derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
PRENDA SIMPLE: se entrega una cosa en garantía de un crédito.
(ej: dejo un cuadro por plata, cuando la devuelvo me dan el cuadro)
PRENDA CON REGISTRO o sin desplazamiento: se establecen sobre cosas que posean título registral.
(Ej. Auto. No se otorga el auto, el auto yo lo sigo usando mientras.)

HIPOTECA ≠ PRENDA: Ambos tienen un derecho real de garantía

→ Hipoteca sobre bien inmueble.
→ Prenda sobre bien mueble.

8. ANTICRESIS
Derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a
una deuda.
Derecho real de garantía en el cual el deudor pone en manos del acreedor una cosa un bien para que este lo
explote y perciba los frutos.
El tiempo de la anticresis no puede pasar los 10 años para cosas inmuebles, y 5 años para cosas muebles
registrables.

9. SERVIDUMBRE
Derecho real que se establece entre dos inmuebles, y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. (Ej: que tu terreno sea el sirviente para permitir la
salida del dueño de otro terreno que no tiene acceso a una ruta. No se le puede impedir el transito).
→ La servidumbre puede tener como objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo.
→ Puede constituirse servidumbre onerosa o gratuita. En caso de duda se presume onerosa.
→ Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante.
→ La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte.
Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos.
→ La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte. En caso de duda se presume onerosa.

CLASIFICACIÓN de las servidumbres:

A) PERSONALES: se constituyen en utilidad de una persona humana o jurídica y que finalizan con ella.
B) REALES: vincula dos inmuebles independientemente, hay derecho de una heredad sobre otra, para
utilidad de la primera (se presume perpetua):
- Heredad o predio dominante: A aquel cuyo beneficio se ha constituido el mencionado derecho Real.
- Heredad o predio sirviente: A aquel sobre el cual se ha constituido Derecho Real o Personal.
C) PRINCIPALES: cuando es única respecto del objeto sobre el cual se establece.

13
D) ACCESORIAS: cuando una servidumbre principal requiere de ellas para el mantenimiento de la primera.
E) FORZOSA: cuando debe realizarse de forma obligatoria.
F) VOLUNTARIAS: las que pueden pactar libremente.
G) POSITIVA: cuando la carga real consiste en soportar su ejercicio.
H) NEGATIVA: cuando la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
I) CONTINUAS: cuando no requiere la presencia de personas humanas que realicen de forma actual un
hecho. Ej aeroducto.
J) DISCONTINUAS: cuando requiere la presencia de personas para ser ejercida. Ej de paso-tránsito.
K) APARENTES o VISIBLES: Se anuncian u observan por signos exteriores.
Ej: sacar agua. Tendido electroducto.
L) NO APARENTES o NO VISIBLES: las que no se manifiestan por ningún signo observable, visible.
Ej: Tendido de acueducto bajo vereda.
M) DIVISIBLES: las que designan hechos susceptibles de división.
Ej explotación o extracción de materiales. Sujeto a un límite.
N) INDIVISIBLES: las cuales se acota o demarca el sitio donde se ejercen sin que exista restricción para su
realización.
O) LEGAL: la que se determina por la ley.
P) ADMINISTRATIVA: las que se imponen por acto administrativo, por el estado o persona de Derecho
Público. Ej: entrada a un predio público.

EXTINCIÓN de las servidumbres:

A) Por nulidad, resolución o rescisión.
B) Por vencimiento del plazo o condición.
C) Por imposibilidad de uso.
D) Por renuncia.
E) Por confusión.
F) Por expropiación.
G) Por la desaparición de toda utilidad.
H) Por el no uso.
I) Por la muerte en en el caso de la persona humana o plazo cumplido.
J) Por extinción de la persona jurídica, o si no se pactó un plazo, a los 50 años desde su constitución.

ACCIONES POSESORIAS
Defienden la posesión y la tenencia. Las acciones posesorias según haya turbación o desempoderamiento
tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder.
ACCIONES TURBACIÓN: Cuando de los actos no resulta un exclusión absoluta del poseedor o del tenedor
DESEMPODERAMIENTO: Cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al
tenedor.
Acciones posesorias pueden ser:
→ Acción de mantener la tenencia o posesión
→ Acción de despojo
→ Defensa extrajudicial

ACCIONES REALES
Defienden la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales. Frente al ataque de un derecho real ya
constituido.
Pueden ser:
→ Reivindicatoria: defiende existencia del derecho real ante desapoderamiento.
→ Negatoria: ante turbación o molestia
→ Confesoria: similar a negatoria, también defendemos al derecho real (como en negatoria)

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→ Deslinde: falta de certidumbre sobre la existencia de un límite, se investiga antecedentes para demarcar
límite.

EXTENSIÓN DEL DOMINIO

Art 1945 CCyC “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que
su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones,
siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de
los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o
plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.”

FORMAS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO:

→ APROPIACIÓN: Aprehensión de cosas muebles sin dueño o abandonadas; los bienes inmuebles nunca
carecen de dueño; si este no existe, el bien pasa a manos del Estado.
→ TRANSFORMACIÓN: Creación de un nuevo objeto valiéndose de otro.
→ ACCESIÓN: Una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial.
→ TRADICIÓN TRASLATIVA: Entrega material de una cosa, hecha por el propietario actual al adquirente de
dicha cosa, poseyendo ambos (propietario y adquirente) capacidad para enajenar y adquirir.
→ PERCEPCIÓN DE FRUTOS: Una cosa puede generar otra cosa, sin que la primera vea alterada su esencia;
el propietario de la primera cosa será además propietario de aquella que se generó.
→ SUCESIÓN: Transmisión de derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona
fallecida, a una o más personas supervivientes. Quien recibe la sucesión es el heredero, que pasa a
continuar la persona del difunto, en cuanto a la titularidad de los derechos transmitidos. Mediante una
declaratoria judicial, pasa el heredero a ser titular de dominio.
→ PRESCRIPCIÓN: La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por
el transcurso del tiempo.

EXTINCIÓN DEL DOMINIO

→ Por destrucción de la cosa
→ Por consumo de la cosa
→ Por colocación de la cosa fuera del comercio (pasa a dominio público del Estado)
→ Por abandono de la cosa
→ Por enajenación
→ Por transmisión judicial La expropiación en virtud de utilidad pública del bien, la sentencia judicial, la
restitución de cosa cuya propiedad fue transmitida por título viciado de nulidad.
→ Por ley
→ Por alzamiento de animales domésticos

INTERDICTOS
Son instrumentos legales que prevé el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para repeler una
perturbación de la posesión y que buscan como fin lograr una decisión judicial que resguarde los derechos
del denunciante.
La decisión del juez no es definitiva. Puede generar posteriores acciones legales.
Clasificación:
A) Adquirir (se ejerce cuando voy a adquirir algo que antes no era mío, pero ahora me corresponde y está
ocupado por terceros, para que estos abandonen)
B) Retener (casos donde hay una amenaza de poder quitarme mi dominio, ej: metiéndose en un campo pero
están interviniendo de mi lado aun no demarcando un nuevo límite)
C) Recobrar (cuando ya se demarcó un nuevo límite sobre mi territorio) Requiere informe técnico.
D) Obra nueva (Cuándo se hubiere comenzado una obra que afectaré o un inmueble, su poseedor o tenedor
podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquella estuviere concluida o próxima a su

15
 terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o
encargado de ella tramitará por el juicio sumarísimo. El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión
de la obra.) Requiere informe técnico.F

DENUNCIAS
Son recursos legales que se toman ante la certeza de que se puede producir algún daño ante mi persona o
bienes, por lo que puedo presentarme ante un juez para que tome medidas en el caso.
→ DAÑO TEMIDO (ordena establecer medidas de seguridad cuando se teme un daño inminente a mis
bienes, temor concreto con informe técnico)
→ OPOSICIÓN A REPARACIONES URGENTES (deterioro en propiedad lindera o prop horizontal, si el
dueño o el consorcio no prevé arreglar el problema. Se obliga judicialmente la reparación del problema)
EN TIEMPO PRESENTE Y URGENCIA

ENTRAR EN MORADA AJENA:

Art 150 CP “Será reprimido con prisión de seis meses a dos años, si no resultare otro delito más severamente
penado, el que entrare en morada o casa de negocio ajena, en sus dependencias o en el recinto habitado
por otro, contra la voluntad expresa o presunta de quien tenga derecho a excluirlo” Salvo que sea para evitar
un mal mayor.

CONSTRUCCIÓN EN SUELO AJENO:

Adquisición del dominio por accesión. Accesión: Una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia
natural o artificial.
De cosas Muebles:
De cosas inmuebles:
A) Aluvión (tierras ganadas por retiro del agua o acumulación de sedimento)
B) Avulsión, cuando el agua lleva tierra o plantas a terrenos vecinos.
C) Construcción, siembra y plantación (la diferencia se da por buena/mala fe)

CONSTRUCCIÓN SIEMBRA Y PLANTACIÓN:

A) EN TERRENO AJENO CON MATERIALES PROPIOS: Si el responsable obró con BUENA FE el dueño del
terreno podrá adueñarse de lo construido, indemnizando al edificante; si obró con MALA FE, el dueño
puede exigir demoler la obra, a costa del edificante. Y si desea conservarla, debe abonarla.
B) EN TERRENO PROPIO CON MATERIALES AJENOS: Lo edificado pasa a ser propiedad del dueño del
terreno. Si el responsable del hecho obró con BUENA FE debe pagar el valor del material, si obró con
MALA FE debe indemnizar por daños y perjuicios.

INVASIÓN DEL INMUEBLE COLINDANTE - INVASIÓN PARCIAL:

Art 1963 CCyC “Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede
obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble.
Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del
inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no se indemniza, puede
ser obligado a demoler lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso
inmediatamente de conocida la invasión, este puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si
resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.”

EXPROPIACIÓN
Art 17 CN “La propiedad es inviolable y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en
virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley
y previamente indemnizada…” La utilidad pública debe declararse/decretarse y así explicar los motivos. Se
puede expropiar el subsuelo sin expropiar el suelo.

16
SUJETO EXPROPIANTE:
→ Estado (Nacional, Provincial o Municipal);
→ Entes autárquicos nacionales;
→ Empresas del Estado debidamente facultadas;
→ Personales reales o ideales, siempre que la Ley o un acto administrativo conforme a la ley lo autorice
LEYES, cada una establece entidad que puede ejecutar la expropiación:
Nación Ley 21.499
Ciudad de Buenos Aires Ley 238
Provincia de Buenos Aires Ley 5708

INDEMNIZACIÓN
Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario dentro
de los valores máximos que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación para los bienes
inmuebles, o las oficinas técnicas competentes que en cada caso se designarán, para los bienes que no sean
inmuebles. Valor máximo: se incrementa en un %10. Si no estoy de acuerdo con el valor tasado, debo
accionar legalmente y el juez dictamina el valor correcto. No puedo evitar expropiación, puedo cuestionar el
valor.
Monto a abonar: en dinero efectivo en pesos.
Se abona: valor objetivo del bien, los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de la
expropiación y depreciación monetaria e intereses.
Valor agregado post-declaración de expropiación no será abonado. Si pasa cierto tiempo marcado por las
leyes y no se expropia, se puede declarar la expropiación por abandonada. No afecta en por ejemplo vías
públicas etc.
No se abona: No se pagará lucro cesante, ni se pagarán obras posteriores.

ABANDONO DE EXPROPIACIÓN
Se tendrá por abandonada si el expropiante no promueve el juicio dentro de los plazos legales.

RETROCESIÓN
Cuando el inmueble quedó vacío o no se le dio el uso prometido. En un lapso de dos años. Se puede pedir
la devolución del bien y restituir actualizada la indemnización.

EXPROPIACIÓN IRREGULAR Procede cuando:

A) El Estado toma un bien sin haber indemnizado,
B) Si una cosa mueble o inmueble a expropiarse resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento
para disponer de ella en condiciones normales,
C) Si el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que
importen una lesión a su derecho de propiedad. (Art.8º Si se tratase de la expropiación parcial de un
inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el
expropiado podrá exigir la expropiación de la totalidad del inmueble).

OCUPACIÓN TEMPORÁNEA
Ej. hospital de temporáneo de campaña. Se da si por razones de utilidad pública fuese necesario el uso
transitorio de un bien o cosa determinados, mueble o inmueble, o de una universalidad determinada de
ellos. La necesidad debe ser anormal, urgente, imperiosa, o súbita; apareja indemnización.

SOBRE COSA PROPIA / SOBRE COSA AJENA / DE GARANTÍA

COSA QUIEN ES QUIEN TIPO DE GENERA EJEMPLOS

DUEÑO TIENE Y USA PERSONA DINERO APLICACIÓN
DE LA LA COSA (SIMPLIFICADO)
COSA

17
DOMINIO MUEBLE 1PERSON ESA MISMA fisica o PUEDE JUAN ES DUEÑO
INMUEBLE A PERSONA juridica DE UNA CASA

CONDOMINI MUEBLE 2 O MAS ESAS fisica o PUEDE JUAN Y PEDRO

O INMUEBLE PERSON MISMAS juridica SON DUEÑOS DE
AS PERSONAS UNA CASA

USO MUEBLE TITULAR OTRA fisica o NO JUAN LE OTORGA

INMUEBLE DE PERSONA juridica A MARCELO UN
DOMINI DEPARTAMENTO
O PARA QUE VIVA.
MARCELO LO USA

HABITACION REDUCCIÓ TITULAR OTRA Solo fisica NO JUAN LE OTORGA

N MÍNIMA DE PERSONA A MARCELO UNA
DE UNA DOMINI HABITACIÓN PARA
VIVIENDA O QUE VIVA.

USUFRUCTO MUEBLE TITULAR OTRA SI LO COBRA JUAN LE OTORGA

INMUEBLE DE PERSONA EL A MARCELO UNA
DOMINI USUFRUCTUAR INMUEBLE PARA
O IO QUE LO EXPLOTE
Y SE QUEDE CON
LO QUE PRODUCE

HIPOTECA INMUEBLE TITULAR ESAS PUEDE LUCAS TIENE UNA

DE MISMAS DEUDA CON
DOMINI PERSONAS JUAN. LUCAS
O PONE SU CASA EN
GARANTÍA DE
PAGO.

PRENDA MUEBLE TITULAR EL PUEDE LUCAS TIENE UNA

DE ACREEDOR DEUDA CON
DOMINI SALVO EN JUAN. LUCAS
O BIENES PONE SU AUTO
REGISTRAD EN GARANTÍA DE
OS PAGO.

ANTICRESIS MUEBLE TITULAR EL SI SE LO LUCAS TIENE UNA

INMUEBLE DE ACREEDOR QUEDA EL DEUDA CON
DOMINI ACREEDOR JUAN. LUCAS LE
O ENTREGA A JUAN
UN INMUEBLE
PARA QUE LO
EXPLOTE Y SE
COBRE LA DEUDA

18
 SERVIDUMBR MARIA PARA
E ACCEDER A SU
TERRENO, LO
HACE MEDIANTE
EL TERRENO DE
CLARA.
MARIA SE SIRVE
DEL TERRENO DE
CLARA.

SUPERFICIE UN TITULAR OTRA SI

TERRENO DE PERSONA
DOMINI
O

TIEMPO MUEBLE 2 O MÁS ESAS PUEDE

COMPARTID INMUEBLE PERSON MISMAS
O AS EN PERSONAS
DIFEREN EN
TE DIFERENTE
MOMEN MOMENTO
TO DE DE TIEMPO
TIEMPO

PROPIEDAD UN PUEDE
HORIZONTA EDIFICIO
L

COMPLEJOS COMPLEJO PUEDE

INMOBILIARI INMOBILIA
OS RIO

CEMENTERI CEMENTER NO
OS IO
PRIVADOS

TEÓRICA 4 - DERECHOS REALES 2

10. PROPIEDAD HORIZONTAL
Art. 2037 CCyC “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio. [...] Las diversas partes del inmueble así como las facultades
que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”

Es un derecho real autónomo. Es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su
titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre las partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio.

UNIDAD FUNCIONAL
Denominación de los departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o
por un pasaje común.

19
La propiedad de la unidad funcional comprende la
parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso común del inmueble o indispensables para
mantener su seguridad, y puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a servirla.
→ Debe tener:
A) SALIDA DIRECTA O INDIRECTA A LA VÍA
PÚBLICA
B) AUTONOMÍA FUNCIONAL: Una unidad no
requiere de otra unidad para funcionar.
→ La unidad complementaria sirve a la unidad
funcional. Ej: guardacoches, bauleras.
Eventualmente si el reglamento lo permite,
pueden convertirse en unidades funcionales.
→

I N M U E B L E A F E C TA D O A L A P R O P I E D A D
HORIZONTAL
A) COSAS Y PARTES PROPIAS: Unidad funcional, las cosas y partes que están comprendidas dentro de esta,
como tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos y revestimientos, balcones.
B) COSAS Y PARTES COMUNES: aquellas que son comunes a todas o a algunas unidades funcionales.
Palier, hall, pasillos, terrazas, la vivienda del encargado, y más.
Los balcones son partes comunes de uso exclusivo. Las cosas y partes cuyo uso no este determinado, se
consideran comunes. Ningún propietario puede alegar derecho exclusivo.
Cada propietario puede usar las partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar los derechos de
otros propietarios.

FIGURAS DEL RÉGIMEN DE PH

A) co-PROPIETARIO: Ejercer dominio sobre su unidad funcional. Utiliza partes comunes. Conservar, atender y
reparar su propia unidad funcional y partes comunes. No altera forma del edificio ni su destino.
B) CONSORCIO: es el conjunto de propietarios de las unidades funcionales, estos constituyen la persona
jurídica consorcio.
C) ADMINISTRADOR: es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Supervisa el
estado del edificio, maneja fondos del consorcio, convoca asambleas, contrata y capacita personal, cobra
expensas. Puede cobrar honorarios. Custodiar documentación del inmueble. Es un mandatario NO es un
dependiente, por lo tanto no se lo indemniza.
D) CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: puede existir o no, hace el control de la administración. Convoca
asambleas, redacta la orden del día, ejerce la administración de consorcio si está ausente.
E) PERSONAL LABORAL: depende del consorcio (es personal dependiente) y debe ocuparse de mantener
en perfecto estado de conservación e higiene las partes comunes del edificio.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (ex co-propiedad)

Es un documento que crea el titular de la obra.
→ Función: Instrumento que regula la vida en el inmueble sujeto al régimen legal.
→ Constitución: Es una escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Horizontal.
→ Contenidos básicos: - Designación del administrador - uso de partes comunes - convocatoria a asambleas
- destino de las unidades funcionales - forma y proporción de la contribución a expensas.
→ Modificaciones: según el caso que sea, puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante
una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios.

20
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ≠ REGLAMENTO INTERNO
El Reglamento Interno no necesariamente se inscribe con escritura pública. Regula situaciones y crea normas
convivenciales (horarios de ruido, utilización de determinado ascensor para proveedores, horarios y días de
mudanzas, usos de amenities). Ordena el uso y goce de las partes comunes por parte de los consorcistas.

ASAMBLEAS
Es el máximo organismo del consorcio y consiste en la reunión de propietarios.
→ FUNCIÓN: resolver cuestiones atribuidas por ley o por reglamento, cuestiones atribuidas al administrador
o al consejo de propietarios, el nombramiento o despido de personal, y atribuciones del administrador o
consejo.
→ AUTORIDAD: presidente.
→ CONVOCATORIA: con la transcripción del orden del día, puede auto-convocarse. Las decisiones que se
adopten son válidas si la auto-convocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad
unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
→ ORDEN DEL DÍA: temario sobre el cual debatir. Requisito de validez de la asamblea.
→ TIPOS DE ASAMBLEA: ordinarias (las que se hacen anualmente) / extraordinarias (las que son propuestas
o pedidas).
→ NULIDAD DE ASAMBLEA: El derecho a promover acción judicial de nulidad caduca a los 30 días contados
desde la fecha de la asamblea.
→ DECISIONES: se adoptan por mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios.
→ MAYORÍAS: consta de doble exigencia. Número de unidades funcionales; partes proporcionales indivisas
de las unidades funcionales con relación al conjunto. Lo que se hace ahora es: tiene que haber mayoría
por cabeza y además deben representar al menos el 51% de la superficie.
→ ASAMBLEA JUDICIAL: si el administrador o el consejo no convoca asamblea, el 10% de los propietarios
totales podrán solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez fija una audiencia que
convoque a los propietarios. Esta puede ser resuelta con mayoría simple de presentes. Si no se llega a una
decisión, decide el juez. Este puede regularizar la situación del consorcio con medidas cautelares.

QUÓRUM: Cantidad de personas mínimas para deliberar. (Ej: de 10 personas al menos

6 que representen + del 50%)
≠
MAYORÍA: Cantidad de votos necesarios para aprobar una decisión.
(Mayoría absoluta = Mitad + 1)

MAYORÍAS ESTABLECIDAS POR EL CCyC:

→ UNANIMIDAD: requerida para mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes que modifiquen de
manera sustancial.
→ MAYORÍA QUE REPRESENTE MÁS DE LA MITAD DEL VALOR DEL EDIFICIO: requerida en caso de grave
deterioro o destrucción.
→ MAYORÍA DE DOS TERCIOS: requerida para la modificación del reglamento.
→ MAYORÍA DE LOS PROPIETARIOS: requerida para la realización de mejoras u obras nuevas sobre cosas y
partes comunes.
→ MAYORÍA DE PRESENTES: necesaria para resoluciones por asamblea judicial.

EXPENSAS
Conjunto de gastos que demanda la reparación y la limpieza de las partes y bienes comunes del edificio, que
son indispensables. Están a cargo de cada propietario, y corresponden en proporción del valor del piso o
departamento. Son mensuales según los gastos aprobados en asamblea.
CLASIFICACIÓN DE LAS EXPENSAS por su formación se originan expensas por gastos fijos y de
mantenimiento del edificio, etc. Se clasifican en :
→ Ordinarias: por gastos fijos y mantenimiento del edificio.

21
→ Extraordinarias: todo tipo de gasto que no es fijo ni de mantenimiento.

FORMACIÓN
1) GASTOS FIJOS
2) GASTOS DE MANTENIMIENTO

IMPOSIBILIDAD DE PAGO
los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa. Ante la falta de pago trae aparejado el
reclamo judicial por parte del consorcio, mediante el juicio ejecutivo por expensas.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios. Si no paga las expensas se puede
subastar su unidad funcional.

DEFENSAS Art. 2049 del CCyC

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución por renuncia al uso y goce
de los bienes o servicios comunes. (Osea no pueden negarse a pagar porque “no usan” algo).
Distinto sería, que no pueda acceder a usarlo, entonces si puede ser eximido del pago.

REPARACIONES URGENTES
Cualquier propietario en ausencia del administrador y del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta
injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los
bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

Pueden ser solicitadas por un propietario, un conjunto de propietarios o todo el consorcio.

MEJORAS: tareas de reparación o modi cación con el n de un mejor uso del inmueble.
≠
OBRAS NUEVAS: obras que modi quen la morfología original del inmueble.

→ Si las tareas NO gravitan o modifican estructuralmente el inmueble → Requieren MAYORÍA de los

propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
→ Si las tareas gravitan o modifican estructuralmente el inmueble → Requieren UNANIMIDAD del Consorcio

IRREGULARIDADES
→ MOLESTIAS A VECINOS → Puede haber penalidades.
→ OBRAS SIN AUTORIZACIÓN: pueden afectar o no partes comunes.
→ DAÑOS A UNIDADES FUNCIONALES (Generado por parte común: se responsabiliza al CONSORCIO,
Generado por parte privativa: se responsabiliza al PROPIETARIO).

OBLIGACIÓN DE CONSERVAR
→ Estructura física del inmueble
→ Conservación y reparación del piso o departamento
→ Servicio de mantenimiento y asistencia técnica (ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas
móviles y guarda mecanizada de vehículos), seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a
terceros.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO
→ Documentación de instalaciones o disposiciones constructivas
→ Listado de gremios idóneos
→ Listado de profesionales

22
fi
fi
fi
EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL SUPUESTOS:
A) CONFUSIÓN: si una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las unidades funcionales de un
inmueble. Puede desafectar el inmueble del régimen legal o bien queda virtualmente paralizado.
B) DESAFECTACIÓN: de la sujeción a la Propiedad Horizontal, por decisión unánime del consorcio o por
resolución judicial.
C) GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO: la asamblea por mayoría puede resolver su
demolición y venta del terreno y de los materiales, la reparación o reconstrucción.
D) EXPROPIACIÓN: son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de propiedad
horizontal

SUBCONSORCIOS
En el caso de edificios de más de una torre, o complejos de varios edificios. Estos tratan asuntos particulares
de cada torre, pero con pleno reconocimiento al consorcio de todo el conjunto edilicio

CONCEPTOS JURÍDICOS QUE SE RELACIONAN ENTRE SÍ, ETAPAS TRANSITORIAS

A) PREHORIZONTALIDAD: estado jurídico protectorio. Protege a todos aquellos contratantes que
suscribieron a contratos anteriores al derecho de propiedad horizontal. El titular debe construir un
seguro a favor del adquirente para el riesgo del fracaso de la operación. (ocurre por ej. cuando se
vende una unidad funcional sin estar construida)
B) ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: se genera realizando por parte del propietario, el reglamento de
P.H. Permite la división jurídica del edificio además de materialmente en unidades funcionales. Se genera
una autonomía funcional. Independencia funcional según destino. Salida directa o indirecta a la vía
pública. Zonas comunes como la terraza, el hall, instalaciones, pasillo, ascensores, muros portantes, etc.
C) PROPIEDAD HORIZONTAL:es un contrato de adhesión, se presume conocido por todos los propietarios
aunque no lo hayan visto. Por esto siempre se debe pedir una copia del reglamento. Tiene cláusulas:
- Estatutarias - determinan los metros de cada unidad funcional, las expensas, la numeración de las
partes comunes, el consorcio, su función, el administrador y la asamblea.
- Reglamentarias - consejo de propietarios, subconsorcio, relaciones de vecindad por el cual se realiza un
reglamento interno para las cuestiones de convivencia, de valor legal.

11. CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier
otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino, que contemplan usos mixtos.

ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS:
El cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes
comunes, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes, la entidad de persona jurídica que
agrupa a los propietarios en las unidades privativas, el reglamento con órganos de funcionamiento,
restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario.

COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES: partes y lugares del terreno destinadas a vías de
circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas,
recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes
COSAS Y PARTES PRIVATIVAS: deben reunir los requisitos e independencia funcional según su destino.
Salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO: surgen del reglamento del conjunto inmobiliario.

LOCALIZACIÓN Y LÍMITES PERIMETRALES: depende de lo que dispongan las normas del lugar pueden
materializarse mediante cerramientos en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

23
Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario

12. CEMENTERIOS PRIVADOS:

Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
Se inscribe dentro del Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y
uso del cementerio.
Desde su habilitación no se puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) Créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) Expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y USO CONTIENE:
A) Descripción del inmueble + partes, lugares, instalaciones, servicios comunes.
B) Disposiciones de orden para facilitar a los titulares el ejercicio de sus facultades.
C) Fijación y forma de pago por administración y mantenimiento.
D) Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados.
E) Pautas sobre la construcción de sepulcros
F) Disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas.
G) Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes.
H) Constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

ADMINISTRADOR: está obligado a llevar registro de inhumaciones con los datos de la persona inhumada, y
un registro de titulares de los derechos de sepultura.

TITULAR DE DERECHO DE SEPULTURA:

FACULTADES:
A) Inhumar en la parcela
B) Construir sepulcros
C) Acceder al cementerio en los horarios indicados
D) Utilizar los oratorios y lugares comunes
DEBERES:
A) Mantener decoro, sobriedad y respeto al lugar y otros
B) Pagar la cuota de servicio de mantenimiento y funcionamiento
C) Abonar los impuestos, tasas y contribuciones
D) Respetar las disposiciones y reglamentos de salud pública y policía mortuoria

13. TIEMPO COMPARTIDO

Bienes que están afectados a su uso periódico y por turnos, para hospedaje, alojamiento, comercio, turismo,
y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Cuando se trata de inmuebles debe formalizarse
por escritura pública. Uno no es dueño, sino que puede utilizarlo con un lapso acotado de tiempo y por
turnos

El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el
supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar
su consentimiento a la afectación instrumentada.
Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones

EMPRENDEDOR:
A) Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
B) Habilitar un Registro de Titulares;
C) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;

24
D) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

DEBERES DE LOS USUARIOS DEL T.C:

A) Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros
usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
B) Responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos,
sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal
y regular o por el mero transcurso del tiempo;
C) Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
D) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto
que pueda serle imputado particularmente.

14. SUPERFICIE
Derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo ya existente
en el terreno. Puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en
el espacio aéreo o en el subsuelo.
→ El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por vivos o
por causa de muerte. No por usucapión.
→ Plazos Máximos: 70 años en caso de construcciones, y 50 años en caso de plantaciones.
→ En este derecho real se tiene dos partes: el propietario del terreno y el superficiario, que es quien planta o
edifica. Al momento de la extinción el propietario del suelo hace suyo lo construido, libre de los derechos
del superficiario.
→ La propiedad superficiaria no se extingue a caso que se pacte lo contrario, o por la destrucción de lo
construido, plantado o forestado. La extinción puede ser por renuncia expresa, vencimiento del plazo,
cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante 10 años para
construir, y 5 años para plantar o forestar.
→ El propietario debe indemnizar al superficiario, excepto pacto contrario.

TEÓRICA 5 - CONTRATOS
CONVENCIÓN SIMPLE → No judiciable
CONVENCIÓN JURÍDICA → Judiciable

CONTRATOS
Acuerdo / Acto jurídico bilateral mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear,
regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales /derechos y obligaciones. Son
Judiciables y de contenido patrimonial. Se puede pedir la correspondiente indemnización. No se puede
cancelar a menos en instancia judicial.

CONTRATOS PRELIMINARES
Deben contener el acuerdo sobre los elementos esenciales particulares que identifiquen el contrato futuro
definitivo. El plazo de vigencia es de 1 año o el menor conveniente entre las partes. Se puede renovar a su
vencimiento. Las partes pueden pactar la obligación de celebrar un contrato futuro. Las partes son libres para
celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público,
la moral y las buenas costumbres. Es un contrato previo al contrato principal.

ELEMENTOS DE LOS CONTRATOS ESENCIALES, resultan indispensables para la conformación del

contrato:

25
A) Consentimiento: armonía entre oferta y aceptación. Cuando una oferta que hace una parte es aceptada
por la otra. El consentimiento tiene que ser durante un lapso de tiempo considerable.
B) Capacidad: la aptitud de las partes para adquirir derechos o contraer obligaciones.
C) Objeto: Protagonista del acto jurídico. Debe ser lícito, posible y determinado o determinable. Conforme a
la moral y buenas costumbres.
D) Forma: como se exterioriza el contrato, se es escrito o verbal, con presencia de escribano público,
escritura del acto, oficial público, o testigos, etc. A menos que haya un impedimento legal hay plena
libertad. Principio de Libertad de Formas, es el aspecto que lo hace reconocible. Forma libre (escrita,
verbal, web, etc.). Compra venta inmobiliaria si o sí escritura pública.

CAUSA DEL ACTO JURÍDICO = CAUSA DEL CONTRATO.

La causa es el fin inmediato autorizado por el ordenamiento jurídico que ha sido determinante de la
voluntad.

CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS CONTRATOS

A) Unilaterales: el sacrificio de una persona no es correspondido con el de otra. Una sola parte se obliga. Ej:
Una parte puede donar un bien a la otra.
B) Bilaterales: las partes tienen obligaciones recíprocas, como el contrato de compra-venta, locación, obra y
servicios, etc. Ej: Una parte ofrece realizar una obra o servicio, y la otra le abona. Por lo tanto hay
compromiso de ambas partes.
C) Oneroso: cuando las ventajas que se procuran a una de las partes les son concebidas por una prestación
hecha. La patrimonialidad se ve modificada para ambas partes. Ej: yo vendo algo, me lo compran y el que
compra pierde parte de su patrimonio (dinero) y yo me veo beneficiado para seguir con mi actividad
comercial.
D) Gratuito: cuando se aseguran a uno u otro de los contratantes una ventaja sin prestación a su cargo, como
un comodato. Una parte se obliga y la otra no hace nada. Ej: yo dono y la otra parte permanece pasiva.
E) Conmutativo: cuando las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Hecho cierto y concreto. No
está sujeto a ninguna causa eventual. La prestación aparece perfectamente determinada. Ej: Realizar una
DO para la calle tal, comitente tal.
F) Aleatorio: cuando depende de un acontecimiento incierto sujeto al azar, como las apuestas. Hecho
incierto. Se gana si se produce el evento. Su objeto o cumplimiento depende de una instancia incierta. Ej:
apuestas, loterías.
G) Típicos o Nominados: Ciertos contratos tienen tipos legales determinados en la ley. Están previstos en la
Ley. Tienen características particulares que hacen que deban estar agrupados entre sí. Ej: Fideicomiso,
compra-venta, contratos de obra material o intelectual, cesión de derechos, locación, leasing, etc.
H) Atípicos o Innominados: No tienen características nominadas en Ley. No están previstos en la Ley.
I) Consensuales: los que quedan concluidos por consentimiento de las partes. Ej: contrato de obra material.
J) Reales: los que quedan concluidos por la cosa, es decir contrato de compra-venta
K) Formales: libertad de formas, las partes eligen las que crean conveniente. Escrito.
L) No formales: cuándo no necesitan cumplir con normas legales para ser celebrados. No aconsejables. Ej:
Contratos de construcción no suelen ser formales
M) De adhesión: cuando una de las partes no participa de la redacción pero adhiere a las cláusulas generales,
como en P.H. Una de las partes reúne condiciones. Ej: Al contratar un servicio de teléfono yo decido si
adhiero. Contratos de construcción generalmente son de adhesión, con ciertos matices.
N) De libre discusión: las partes pactan libremente las cláusulas. Discuten cómo llevar a cabo el contrato. Ej:
formas de financiación.

MEDIOS DE PRUEBA DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO:

Pueden ser probados por todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción según las reglas de
la sana crítica y con arreglo a lo que disponen las leyes procesales. Medios de prueba posibles:
→ Instrumentos Públicos - capaces de proporcionar la plena prueba (Escrituras públicas).
→ Instrumentos Privados - firmados o no firmados.

26
→ Confesión de partes Judicial o Extrajudicial - una declaración de lo que sabe.
→ Presunciones Legales o Judiciales - se presume existencia de un contrato por ciertos actos.
→ Testigos - el hecho le consta personalmente.
→ Juramento Judicial.

EFECTO DE LOS CONTRATOS

Sólo tiene efecto entre las partes contratantes, no lo tiene con terceros, a caso que esté previsto por la ley.
Salvo deuda que se hereda a sucesores. Se considera parte del contrato a quien:
A) Lo otorga a nombre propio
B) Quien es representado por un otorgante que actúa en su nombre e interés
C) Quien manifiesta la voluntad contractual.
D) Los efectos del contrato se extienden a los sucesores universales.

SUSPENSIÓN DEL CUMPLIMIENTO

Se puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriese una grave amenaza de daño porque el
otro no puede cumplir o solverlo. La suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple.

EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS, pueden ser:

A) De modo NORMAL:
a) Por cumplimiento de obligaciones asumidas.
b) Por vencimiento del plazo de vigencia.
B) De modo ANORMAL:
a) DECLARACIÓN UNILATERAL:
- Rescisión Unilateral: dejar de cumplir una obligación por una de las partes, la otra parte puede
reclamar y ser indemnizada. Ej: dejar un inmueble a un familiar.
- Por resolución: facultad de extinguir el acuerdo ante el incumplimiento de la otra parte. La resolución
puede ser total o parcial (si se opta por una, no puede pedirse la otra luego) Se trata de un acuerdo
dado por las dos partes.
- Por revocación: acto jurídico que deja sin efecto otro anterior por voluntad del otorgante. Se aplica en
los unilaterales.
b) DECLARACIÓN BILATERAL: Rescisión Bilateral: mutuo acuerdo en dejar sin efecto el contrato. Por
rescisión bilateral - dejar sin efecto el contrato o una obligación por ambas partes.
Ej: una obra queda por la mitad.
c) NULIDAD: como si nunca se hubiera realizado. La sanción declara nulo el acto jurídico.

Importante comunicar a la otra parte la decisión a adoptar. La otra parte puede pedir que el contrato se
cumpla o que se reparen daños
Es posible exceptuarse del cumplimiento contractual si la otra parte no cumple.

CLÁUSULA RESOLUTORIA o PACTO COMISORIO:

Si una de las partes deja de cumplir con aquello que se obligó, la otra considera resuelto el contrato a su
favor. Puede ser expresa, las partes expresan los supuestos incumplimientos de ambos, o implícita, funciona
si no se pone en marcha la expresa.
→ Cláusula resolutoria EXPRESA- se pactan los supuestos para exigir resolución. Incumplimientos genéricos o
debidamente identificados. Plazo para subsanar incumplimiento (48/72 hs por ejemplo). En obra es
recomendable trabajar con esta cláusula, porque los tiempos de obra son muy acotados.
→ Cláusula resolutoria IMPLÍCITA- en los contratos bilaterales la cláusula resolutoria es implícita y queda
sujeta al art. 1087 CCy C.

27
 CLÁUSULA PENAL:
Es el reaseguro del cumplimiento de una obligación, y que consiste en una aplicación de una pena o multa
en caso de retardar o de no ejecutar la obligación asumida. Tasación del incumplimiento. Ej: si no me
entregan la obra en tiempo y forma, puedo establecer el pago de una multa por c/día de retraso.

LÍMITES DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD CONTRACTUAL:

Los contratos son el reflejo de la autonomía de la voluntad, se trata de un acto puramente personal. Los
limites son:
A) El abuso de derecho: cuando uno va en contra de los fines del ordenamiento jurídico o cuando excede
los límites impuestos de la buena fe, y las buenas costumbres.
B) La lesión: cuando una de las partes explotando la necesidad, ligereza e inexperiencia de la otra, obtiene
una ventaja patrimonial desproporcionada y sin justificación.
C) La teoría de la imprevisión / cumplimiento imposible del contrato por caso fortuito = fuerza mayor:
cuando un hecho no se preve o no se puede evitar, se puede demandar la resolución del contrato.
Cuando hay una dificultad de cumplimiento, cumplimiento excesivamente oneroso o por caso fortuito.
D) Suspensión del cumplimiento: cuando aparece una amenaza de daño demostrable. Se puede reanudar
en cuanto sea seguro el cumplimiento.
E) Frustración de la nalidad: cuando se produce un cambio drástico en el esquema de cumplimiento
contractual, la parte perjudicada puede reclamar resuelto el contrato. Si la frustración de la finalidad es
temporaria, hay derecho a resolución solo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo
tiempo de ejecución es esencial.

CONTRATO DE OBRA O DE SERVICIOS Art 1251 CCyC

“Hay contrato de obra o servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de
servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra
material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. El contrato es gratuito si las partes así
lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la intención de beneficiar” (El comitente
paga por una obra o servicio. El contrato es oneroso.)

CONTRATO DE OBRA → Cuando se promete un resultado e caz. Obligación de resultado.

≠
CONTRATO DE SERVICIO → Cuando la actividad que se realiza es independiente de su
e cacia. Es necesario arbitrar todos los medios para llegar al n. Ej: Gestoría

PARTES DEL CONTRATO PROFESIONAL / OBRA INTELECTUAL

A) Comitente - quien encarga la obra material e intelectual.
B) Profesional - quien proyecta o dirige la obra (vínculo contractual con comitente - CONTRATO
PROFESIONAL y vínculo de subordinación profesional con empresa)
C) Empresa - realizador de la obra material. (vínculo contractual con comitente - CONTRATO DE
CONSTRUCCIÓN)

Itemizado básico: encabezamiento - objeto del contrato - tareas a realizar por el profesional - proyecto
documentación contractual - dirección de obra - documentación para tramitaciones . gastos a cargo de las
partes - costo de la obra - honorarios a percibir el por el profesional - derecho a retener documentación -
propiedad intelectual del profesional - extinción del contrato o cláusula resolutoria - continuidad del contrato
- obligaciones varias - jurisdicción judicial - sellados.

Los CONTRATOS pueden ser CONEXOS - contratos que dependen de otros contratos. Están vinculados
entre sí.

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 TEÓRICA 6 - CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN es entre la empresa y el comitente. Vinculación contractual que se realiza
para llevar a cabo una obra. Está dentro de los contratos típicos o nominados.

OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA Y DEL PRESTADOR CCyC

A) Ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente
requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad
desarrollada.
B) Informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida.
C) Proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto
que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos.
D) Usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de
que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer.
E) Ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente
corresponda según su índole.

OBLIGACIONES DEL COMITENTE CCyC

A) Pagar la retribución.
B) Proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la
obra o del servicio.
C) Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el art. 1256.

CONTENIDO DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN, 2 PARTES DEL CONTRATO:

A) ÍNDICE O CONTRATA: se consignan las generalidades de las obligación del contrato.
B) PLIEGO DE CONDICIONES: conjunto de documentación para ejecutar la obra, documentación gráfica y
escrita. Tiene cláusulas generales que refieren a todas las tareas necesarias para cumplir con el contrato, y
las específicas, que indican cómo ejecutar los trabajos de cada rubro y calidad de los materiales.
a) CLÁUSULAS GENERALES: disposiciones sobre cuestiones generales inherentes al contrato. Estas
tienen: (Cada una se desglosa en otras, que varían según el contrato)
- Objeto de contrato
- Dirección de obras
- Ejecución de obras
- Condiciones de pago y certificación
- Trabajos adicionales
- Fin del contrato
- Disposiciones varias
b) CLÁUSULAS ESPECÍFICAS: Disposiciones sobre cuestiones particulares inherentes al objeto del
contrato. Forma de ejecutar los trabajos y calidad de los materiales. Cómo ejecutar cada rubro, en
forma concreta y en detalle
c) LISTAS DE TRABAJO: Reemplazan las cláusulas específicas, siendo más reducidas que éstas. Son
recíprocas a las Planillas de Locales. (Pautados para obras de menor envergadura)

DERECHO DE RETENCIÓN: retener un objeto cuando no se puede cumplir con el contrato. La empresa
constructora puede retener la obra. No requiere autorización judicial ni manifestación previa. Se pueden
retener los planos.

SISTEMAS JURÍDICOS ECONÓMICOS DE EJECUCIÓN DE OBRAS :

EMPRESA CONSTRUCTORA UNIPERSONAL: es persona humana. Pone precio por su propio trabajo.
Ej: albañil, electricista, colocador.

29
EMPRESA CONSTRUCTORA PLURI-
PERSONAL: consta de un elenco de
varios, que actúan de forma
coordinada.

FORMAS DE CONTRATACIÓN DE
OBRAS: La contratación de obras
puede realizarse por:
→ Gestión directa del comitente: en
ese caso no existe un único contrato
de construcción sino que tantos como empresas unipersonales y operarios existan. La administración la
hace el comitente o la encarga al D.O a través del mandato.
→ Gestión indirecta del comitente: tiene como actor la empresa pluri-personal que realiza toda la gestión.

OBRAS EJECUTADAS CON EMPRESA PLURI-PERSONAL

Se utilizan formas de ejecución de obras de los sistemas jurídicos económicos, que son parte del contrato de
construcción y se adecuan a las necesidades de cada comitente.

SISTEMAS JURÍDICOS ECONÓMICOS DE EJECUCIÓN DE OBRAS :

→ La contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente.
→ Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero.
→ Si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue
contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee materiales.

1. SISTEMA DE AJUSTE ALZADO

Se basa en el conocimiento de un precio total predeterminado de la obra o rubro. Se debe contar con
documentación detallada y perfecta. Exacto cómputo y presupuesto. Se cuenta con un proyecto completo.
Los costos se establecen por rubro.
Habrá 3 supuestos que determinen las variantes de ajuste alzado:
→ las alteraciones en el proyecto (+20% o -10%): Cambios en el proyecto.
→ los trabajos adicionales : variante, cambian las calidades del material
→ los trabajos imprevisibles (Casos de fuerza mayor): trabajos de los que depende la continuidad de la obra
y no se pueden prever.

IMPREVISIBLE (a cargo del comitente)

≠
IMPREVISTO (tarea que el contratista se olvidó de presupuestar - a cargo del contratista)

A) AJUSTE ALZADO RIGUROSO: El precio del contrato no va a variar por que no está previsto que
aparezcan los tres supuestos. Si pasara algún supuesto se debería celebrar un contrato nuevo. Si quiero
hacer un adicional, lo hago por un contrato aparte, no por el mismo contrato. El contrato madre no se
toca.
B) AJUSTE ALZADO RELATIVO: Permite la aparición de los tres supuestos y permite incrementar el monto
del contrato hasta cierto punto. Siempre y cuando el comitente desee hacer esa modificación. En obra
pública cuando el comitente dice que necesita que hagan algo más, el contratista tiene que estar
preparado, no puede decir que llega hasta ahí por que el contrato dice que debe hacerlo y por lo tanto, le
pagarán más por ese trabajo. Incrementos de hasta un 20% y disminuciones de hasta 10%.
→ INFLACIÓN: No constituye Ajuste Alzado Relativo:
En ambos casos se trabaja con lo que sería la cuantificación de cada rubro de obra en función de su
porcentual de avance de obra. Se hace la liquidación sobre el porcentual de obra, para que después el
director de obra la certifique. El comitente no conoce discriminadamente lo que se gasta en mano de
obra, materiales, en gastos generales, etc. Está todo englobado en el precio total de cada rubro.

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2. SISTEMA POR A COSTE Y COSTAS / costo y retribución

Sistema de costo y retribución. No se cuenta con precios determinados, pero puede poseer una idea de
monto global, siendo estimativo , y que puede tomarse como el límite de costo de la obra.

Se conoce cuánto se gasta de material, de seguros, de mano de obra, cuál es el porcentaje de gastos
generales y se conoce cuánto se lleva de ganancia o beneficio la empresa constructora. El contratista le rinde
una planilla de gastos al cliente, junto con los comprobantes para respaldar. El beneficio o utilidad es la
ganancia del empresario. (esto es lo que lo hace diferente al de ajuste alzado donde solo se conoce el costo
por rubro total)

Es un sistema apto para trabajar en los casos en los cuales no hay un proyecto completo: tareas de
ampliación, reciclaje y todo aquel trabajo que no cuente con una adecuada documentación. No se cuánto va
a terminar saliendo el total de la obra. Es utilizado en economías de altos períodos inflacionarios por que
permite trabajar día a día. No tiene mecanismo de ajuste porque se liquida al valor del día.
El beneficio o utilidad es la ganancia del empresario, que puede consistir en un porcentaje del monto de lo
liquidado o en una suma fija.

3. SISTEMA DE UNIDAD
Se basa en el establecimiento de una unidad técnica de rubro o tarea a cobrar. La parte más pequeña en la
cual se descompone una obra es el rubro. La unidad es la porción técnica de la obra.
Este sistema se divide en dos tipos:
A) UNIDAD SIMPLE (único rubro):
- Se toma cada rubro y a su vez, se descompone en las unidades técnicas correspondientes (metro lineal,
m2,m3) En m2 incluye el gasto del material mas mano de obra, gastos generales, ganancias. Conocer
el valor de cada rubro + el de la mano de obra que demanda, mas los GGD y los GGI.
- Los pequeños contratistas, muchas veces suelen pasar un presupuesto en el que te cobran por unidad.
Significa que descomponen el rubro y te cobran tanto $ por m2. El contrato finaliza cuando se terminan
de hacer los m2 que correspondían, por lo tanto se finaliza la contratación, debido a que cada unidad
es como si fuese un contrato por sí mismo.
B) UNIDAD COMPLEJA / MEDIDA (conjunto de rubros):
- La unidad de medida conformada por la unión de varios rubros distintos que la hace un todo concreto.
Como la cotización de un baño de un complejo habitacional o cocina de un edificio de propiedad
horizontal, ya que son iguales y se repiten. Te pasan un monto por el cual se construiría la unidad a
repetirse.
- Cuando se termina de construir una unidad, se puede evaluar si se continúa con el resto de las
unidades, de acuerdo al producto terminado, o si se cambia de contratista. También se puede
determinar la unidad: una unidad puede ser un baño o el departamento de 40 m2 en su totalidad.
*No se puede realizar ninguna modificación de no ser autorizada por el comitente, a menos que la realización
de esa tarea sea imprescindible para la correcta resolución de esa obra.

RIESGOS DE LA CONTRATACIÓN:
Si los bienes necesarios para la ejecución de obra perecen por fuerza mayor. La muerte del comitente, que
no extingue el contrato pero puede complicarlo por imposibilidad o inutilidad. La muerte del contratista o
prestador, que extingue el contrato, siendo así el comitente pagará lo realizado y los materiales
aprovechables.

TEÓRICA 7 - GESTIÓN DE OBRAS DE ARQUITECTURA

OBRA PÚBLICA:
Encargada por el ESTADO. Su gestionamiento se rige por leyes específicas: Ley 13.064 y normas de cada
región. El estado puede realizar las obras (gerenciamiento):

31
→ Por cuenta propia. (personal e infraestructura propia)
→ Por contratación directa de empresas constructoras.
→ Por contratación indirecta de empresas constructoras. (licitación)
→ Por concesión de obra pública.
→ Por fideicomiso.

OBRA PRIVADA:
Encargada por PARTICULARES. Su gestionamiento se rige por el CCyC y por normas concordantes.
Destino puede ser para:
→ Aprovechamiento propio (comitente determinado): que quiere que le hagan su propia obra.
→ Emprendimientos inmobiliarios (comitente indeterminado): se hace sobre estudio de mercado.

Se pueden realizar:
→ Por cuenta propia (administración).
→ Por contratación directa de empresas constructoras.
→ Por contratación indirecta empresas constructoras (licitación).
→ Por fideicomiso.

ADJUDICACIÓN DE OBRAS
(dar una obra material). Se puede hacer por:
→ TRATO DIRECTO → contratación directa.
→ LICITACIÓN → selección de oferentes. Ofrece precio por una cosa que es de la calidad que se exige.
Concurso de precios para llevar a cabo la construcción.

1. LICITACIÓN
FIGURAS DE LA LICITACIÓN (figura=actor): promotor (comitente o no), asesor (brindan info a los
oferentes), oferente (participante o adjudicatario de la obra), repartición (el Estado).

TIPOS DE LICITACIÓN: abierta o cerrada, nacional o internacional, pública o privada.

BASES:
A) Objeto de llamado (obra, provisión de materiales)
B) Oferentes
C) Pliego de condiciones
D) Consultas
E) Propuestas
F) Momento de adjudicación de la obra
G) Firma del contrato
H) Orden de aplicación de los documentos técnicos
I) Recepción de las propuestas.

2. CONSESIÓN
CONCESIÓN DE LA OBRA PÚBLICA (conceder=dar/otorgar): Acto administrativo de otorgamiento de un
derecho de explotación de bienes y servicios durante un cierto periodo. La concesión puede ser otorgada
por una empresa a otra o por el Estado a una compañía privada.

SERVICIO PÚBLICO ≠ OBRA PÚBLICA

MODALIDADES, dos tipos:

→ PEAJE: Explotación. la obra pasa al estado al recuperarse el precio. CONTRIBUCIÓN QUE EL
CONCESIONARIO EXIGE A LOS ADMINISTRADOS PARA UTILIZAR LAS OBRAS.
Ej: Autopistas, al transitar se cobra peaje

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→ CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS: No hay explotación. La obra pasa al Estado al finalizarse. La pagan los
vecinos de la obra por el beneficio o incremento en el valor que adquieren sus propiedades por dicha
obra. Debe ser equitativa y razonable y se cobra solo hasta llegar a cubrir el aumento de valor según cada
caso particular.

EXTINCIÓN de la concesión:
A) RESCISIÓN: cuando por causas de fuerza mayor no es posible cumplir con la concesión y sin existir
responsabilidad de las partes, estas llegan a un acuerdo y extinguen el contrato.
B) REVOCACIÓN: la concesión de revoca sin indemnización para el concesionario cuando existe violación de
una norma legal.
C) RESCATE: la Administración revoca la concesión por razones de interés público, pero indemnizando al
concesionario.
D) CADUCIDAD DE LA CONCESIÓN: la declara el Estado, previa intimación al concesionario ante
incumplimientos reiterados del mismo.
Posiciones jurídicas de los roles de la construcción:
COMITENTE puede ser:
→ Persona jurídica públicas o privadas
→ Persona humana: Autónomo cuentapropista (no asalariado)

EMPRESA / COMITENTE puede ser:

→ Persona jurídica: públicas o privadas.
→ Persona humana: autónomo cuentapropista (no asalariado) INEXISTENCIA DE EMPRESA PLURIPERSONAL

3. SOCIEDADES (Ley 19.550)

Tipo de sociedades mas usuales: Sociedad Anónima (S.A.), Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.)
Sociedades Simples o Libres.

"Habrá sociedad sí una o más personas en forma organizada (...) se obligan a realizar aportes para aplicarlos
a la producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las
pérdidas...”. (art. 1, Ley 19.550).

PERSONERÍA JURÍDICA (autorización legal para el funcionamiento) (personería=autorización): La otorga el

Estado a través del Registro Público de Comercio - en C.A.B.A., la Inspección General de Justicia (IGJ).

Requisitos para la constitución de una sociedad:

A) Contrato Constitutivo
B) Inscripción en el Registro Público de Comercio
C) Publicación de edictos
D) Llevar libros rubricados
E) Llevar contabilidad uniforme
F) Estar sometidas a la Ley de Concursos y Quiebras

Las sociedades pueden: transformarse (cambiar su propósito), fusionarse, escisión (dividirse).

RESPONSABILIDAD DEL SOCIO: Administración, gobierno, control y fiscalización.

ADMINISTRADOR O REPRESENTANTE LEGAL

DISOLUCIÓN; extinción de la sociedad. Principales causas:

A) Por decisión de los socios
B) Por expiración del término por el cual se constituyó
C) Por cumplimiento de la condición a la que se subordinó su existencia
D) Por logro del objeto por el cual se formó, o por la imposibilidad sobreviniente de lograrlo

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 E) Por la pérdida del capital social
F) Por declaración en quiebra
G) Por fusión
H) Por sanción firme de cancelación de oferta pública o de la cotización de sus acciones

LIQUIDACIÓN: Enajenación del patrimonio social, a cargo del órgano de administración, salvo casos
especiales.

SOCIEDADES SIMPLES / LIBRES / DE HECHO: (sociedades de hecho, no están inscritas en libro)

Los socios responden frente a los terceros como obligados simplemente mancomunados y por partes iguales
salvo que la solidaridad con la sociedad o entre ellos, o una distinta proporción, resulten:
→ De una estipulación expresa respecto de una relación o un conjunto de relaciones.
→ De una estipulación del contrato social.
→ De las reglas comunes del tipo que manifestaron adoptar y respecto del cual se dejaron de cumplir
requisitos sustanciales o formales.

RESPONSABILIDAD DE LA PERSONA JURÍDICA:

La persona jurídica responde por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con
ocasión de sus funciones.

4. FIDEICOMISO (inmobiliario)
(es un tipo de contrato, NO es una sociedad).

Requiere de la existencia de 3 partes: Fiduciante -

Fiduciario - Beneficiario.
Es un contrato por el cual se encomienda a alguien
administrar un patrimonio. El que administra el
patrimonio (convirtiéndose en dueño de ese
patrimonio) se obliga a transferirlo a alguien que
resulte ser un Beneficiario, Fideicomisario,
Adquiriente.

FIDUCIANTE: inversor, es el que aporta recursos, bienes. Ej: terreno - dinero - materiales - maquinaria.
FIDUCIARIO: se apropia de esos bienes, se convierte en el dueño. No es dueño perpetuo, es fiduciario, sería
el administrador, transforma esos bienes. Realiza todo tipo de tareas o gestiones para conservación o mejora
del patrimonio para luego transferirlo al beneficiario.
BENEFICIARIO: El fiduciante se puede convertir en beneficiario. O pueden ser meros adquirentes.
→ El duciante tiene recursos económicos, el duciario recibe temporalmente el dominio del inmueble y el
bene ciario es quien luego quiere comprar el inmueble.

Características del FIDEICOMISO vs otras formas societarias respecto a RIESGOS COMERCIALES:

→ NO corren riesgo comercial por actividades del fiduciante y el fiduciario.
→ Los terceros no pueden atacar los bienes que hayan sido puestos en el fideicomiso. El Fideicomiso fue
creado para que el patrimonio no pueda ser atacado ni perseguido por acreedores.

EXTINCIÓN
→ Cumplimiento del plazo o condición a que esté sometido
→ Vencimiento del plazo máximo legal (30 años desde su constitución).
→ Revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la revocación no tendrá
efecto retroactivo.
→ Cualquier otra causal prevista en el contrato.

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PROBLEMA FINANCIERO: cómo afrontar los gastos que demande la construcción.
SITUACIONES POSIBLES:
→ Poseer el CAPITAL TOTAL
→ Poseer el CAPITAL PARCIAL
→ Préstamo (Bancario o particular).
→ Hipoteca.
→ Anticresis.
→ Usufructo
→ Fideicomiso PREVENTA: posibilidad de lograr liquidez.

PROBLEMA ECONÓMICO: cómo mantener ese edificio y el equilibrio entre lo invertido en la obra y su
posterior explotación.
Consideración: Amortización, Interés y Renta.

PROYECTOS DE INVERSIÓN: emprendimientos inmobiliarios para comitente indeterminado.

Es una estrategia para construir. Se necesita tener un equipo multidisciplinario. El inversor evalúa la
rentabilidad del proyecto.
Se basa en ESTUDIOS DE MERCADO, pautas a considerar:
A) Conocer el sitio posible de emplazamiento de la obra
B) Cantidad de dinero a aportar
C) Costo del financiamiento bancario
D) Plan de ingresos por venta o financiación del emprendimiento
E) Plan de egresos del emprendimiento
F) Saldo de dinero sobrante mensual
G) Saldo de dinero sobrante acumulado

5. AUTOCONSTRUCCIÓN / AUTOGESTIÓN DE OBRA:

No es una persona humana. Situaciones desencadenadas por situaciones traumáticas o desastres naturales.
Se realiza con ayuda material y/o profesional del Estado. El propio comitente es el que lleva adelante la obra.

TEÓRICA 8 - RESPONSABILIDAD CIVIL / PROFESIONAL

RESPONSABILIDAD: Obligación de cumplir por sí o por otro, a consecuencia de delito, de una culpa, o de
otro motivo legal, siendo además una obligación moral que resulta para uno, de un asunto determinado, o
del posible yerro en un asunto determinado.
RESPONSABILIDAD PROFESIONAL: proyectar y dirigir una obra de larga duración que debe mantenerse en
pie, y que no debe proceder en un obrar doloso o culposo. Si este obrar origina daños a terceros se deberán
reparar los daños causados con su actuación.

MOMENTOS de la responsabilidad profesional:

→ Durante las tratativas previas: consultas sobre tareas. Pueden diluirse. Existe responsabilidad previa.
→ Mal hacer durante proyecto y dirección de obra.
→ Durante el tiempo que transcurre entre la entrega provisional de la obra y la entrega definitiva: plazo de
garantía. Aparición de "Vicios ocultos".
→ Desde la entrega definitiva en adelante. Se verifica la responsabilidad del personal.

ORDEN DE LA RESPONSABILIDAD
1) CIVIL: obligación que recae sobre una persona de reparar el daño causado, mediante una indemnización o
regresando lo dañado a su estado original. Resguarda patrimonio
2) PENAL: se genera lesión o riesgo de lesión a un bien jurídicamente protegido. (como la vida, la integridad
física, la libertad, etc.) Resguarda la vida

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3) Otras: responsabilidad ante municipios, consejos y colegios profesionales, y al fisco.

RESPONSABILIDAD CIVIL: Para demandar debe existir un daño, un incumplimiento de una obligación y una
conexidad entre el daño y el incumplimiento. (vicio o ruina).

TIPOS DESCRIPCIÓN PLAZOS DE A QUIENES SE RECLAMA

PRESCRIPCIÓN RESPONSABILIDAD

PRECONTRACT Omisión de diligencias apropiadas 5 años Cualquiera de las partes

UAL para acceder al perfeccionamiento se reclama entre sí
del contrato que se pretendía formar;
ruptura intempestiva de tratativas.

CONTRACTUAL Derivada del incumplimiento 5 años Cualquiera de las partes

(incluye vicios de contractual, incluyendo la aparición se reclama entre sí
obra) de vicios de obra

POSCONTRACT Garantía impuesta legalmente ante la 5 años Reclamo al constructor,

UAL aparición de RUINA luego de proyectista y/o D.O.
terminada la obra

EXTRACONTRA Daño a un tercero ajeno a toda 3 años Reclamo al propietario del

CTUAL vinculación contractual lindero como al D.O. y
constructor

VICIO:
Es el defecto, imperfección, deterioro, mala calidad, defecto, o daño físico en las cosas, una anomalía. Se
pueden clasificar :
A) Según su manifestación (como aparecen):
- Aparentes: los que se observan a simple vista.
- Ocultos: los que no se observan a simple vista o que surgen tras la entrega de la obra.
B) Según su naturaleza (los motivos que dan origen al uso):
- Vicio de construcción: mala ejecución de trabajos.
- Vicio de materiales: uso de materiales defectuosos o no ensayados.
- Vicio de suelo: inobservancia de posibles situaciones en un terreno.
- Vicio de plano: inobservancia de normas edilicias, errores de mensura de un terreno, mal cálculo
estructural, y todo aquel yerro en la ejecución de planos de proyecto.

VICIOS REDHIBITORIOS: Cuando ese objeto no es propio para su destino. Defectos que hacen impropia a la
cosa para su destino por razones estructurales, o funcionales o que disminuye su utilidad en gran medida.
Este se aplica a los supuestos de compraventa. Vicio de naturaleza. ENTRE COMPRADOR Y VENDEDOR.
Ej: quien adquiere un inmueble puede reclamarle al que le vendió la obra, NO al constructor. Porque de
haber sabido que tenía ese vicio, no lo hubiera comprado o lo hubiera pagado a menor valor.

VICIO ≠ RUINA
Son diferentes por su ENTIDAD. El vicio puede subsanarse si se detecta a tiempo. En la ruina también, pero
con una gran inversión, además con riesgo de amenaza a la subsistencia y estabilidad de la obra.

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RUINA:
Defecto. Se considera ruina a todo deterioro total o parcial que compromete la estabilidad de una cosa. A
veces se puede subsanar pero puede ser muy caro. Se lo asocia a la destrucción de una cosa. Se clasifican:
A) Según su alcance :
- Parcial: comprende parte de la obra
- Total: comprende toda la obra
B) Según el momento de ocurrencia:
- Ruina ya producida: comprende el evento pasado
- Amenaza de ruina: analiza indicios de que puede producirse. Capaz no se produjo pero se podría
mitigar.

Obras que SI pueden entrar en ruina:

→ Edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración.
→ Comprende a los inmuebles por accesión física destinados a perdurar por largos períodos (estadios,
piletas diques, usinas, hornos de panadería, fosas para venta de nafta, silos, ascensores en grutas
naturales para transporte de turistas).
Obras que NO pueden entrar en ruina:
→ Construcciones precarias no destinadas a durar en el tiempo.
→ Muebles que no poseen caracteres para ser considerados inmuebles por accesión.

CAUSAS de la ruina:
→ Vicios de construcción
→ Vicios de materiales
→ Vicios de proyecto
→ Vicios del suelo

No toda obra impropia termina en ruina estructural.

PLAZO: 10 años de ACEPTADA la obra. La responsabilidad por ruina no se puede disminuir ni dispensar. La
responsabilidad se extiende a todo aquel que vende, construye o hace construir; si se trata de su profesión
habitual (Se agrega responsabilidad civil al inversor inmobiliario).

PERJUICIO: Ganancia lícita que deja de obtenerse. Reembolso total/parcial del daño.
Ej. tengo que alquilar otra oficina por este inconveniente de humedad. Me impide una ganancia.
DAÑO: Menoscabo, detrimento o destrucción de bienes, pérdida patrimonial.
Ej. me genera un daño la humedad del vecino.
→ DEBER DE PREVENCIÓN DEL DAÑO CCyC Toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de
evitar causar daño, adoptar las medidas para evitar la producción del daño y no agravar el daño ya
producido.
→ DEBER DE REPARAR CCyC La violación del deber de no dañar a otro, o el incumplimiento de una
obligación, da lugar a la reparación del daño causado

FACTOR DE ATRIBUCIÓN:
A) OBJETIVOS: se adjudica responsabilidad a alguien siempre. Se libera demostrando la causa ajena.
B) SUBJETIVOS:
- Culpa: omisión de la diligencia
- Dolo: intencional en la producción de un daño
ACEPTACIÓN DE LA OBRA:
se considera aceptada tras la inspección en el acto de su entrega. La recepción hace presumir la inexistencia
de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de que deba responderse por vicios
ocultos.

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Puede acordarse (o no) establecer un plazo de garantía para que el comitente verifique el funcionamiento
de la obra o bien si existen vicios ocultos.

Existirá una recepción provisional que no importará aceptación, siempre y cuando se haya pactado
expresamente un plazo de garantía que comience a correr desde la recepción de la obra, y que los vicios no
se tendrán -en tal supuesto- por purgados, ya que entre comitente y constructor han acordado, que la obra
se recibirá mediante un acta, y que, durante un lapso, regirá una garantía que obligará al constructor a
reparar a su costa aquello que pudiere fallar.

PLAZO DE GARANTÍA: ENTRE PROVISIONAL Y DEFINITIVA.

Para verificar el funcionamiento de la obra o si existen vicios ocultos.

DESTRUCCIÓN O DETERIORO DE LA OBRA POR CASO FORTUITO ANTES DE LA ENTREGA

“La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido
recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los siguientes efectos:
A) Si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el contratista tiene
derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada;
B) Si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los
materiales, no se debe la remuneración pactada aunque el contratista haya advertido oportunamente esa
circunstancia al comitente;
C) Si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o del deterioro de parte
importante de la obra, debe la remuneración pactada”.

RECEPCIÓN DE LA OBRA: hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa,
sin perjuicio de que deba responderse por vicios ocultos.
A) Recepción provisional: Para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento; la
recepción no hace presumir la aceptación. Se inicia un plazo de garantía por vicios ocultos.
B) Recepción con reservas: Similar a la provisional, aunque dejando expresamente a salvo que deben
subsanarse pequeños defectos. vicios aparentes.
C) Recepción de nitiva: Tras la verificación de buen funcionamiento, se considera la obra definitivamente
aceptada, y comienza a regir el plazo de garantía por ruina.

Puede pactarse construir:

OBRA SIN PACTAR PLAZO DE GARANTÍA POR VICIOS OCULTOS:
Si aparece el comitente debe reclamar dentro de los 60 días, si la empresa hace caso omiso el día 61
empiezan a correr los 3 años para que prescriba la acción.

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OBRA PACTANDO PLAZO DE GARANTÍA POR VICIOS OCULTOS:
El más conveniente. Es a convenir libremente, dentro de ese plazo pactado está el plazo de comunicación de
60 días y después el de prescripción de la acción. La aceptación de la obra se da cuando termina el plazo de
garantía y ahí comienzan a correr los 10 años de caducidad por ruina.

GARANTÍA POR VICIOS OCULTOS: en inmuebles caduca la acción a los 3 años. Puede ser aumentado
convencionalmente. No se podrá reclamar por el vicio oculto si no se comunicó en el plazo de 60 días,
siempre que se manifieste dentro del plazo de 3 años o dentro del plazo de garantía, si fue pactado.
GARANTÍA POR RUINA: plazo de caducidad de 10 años y actúa como garantía. El mero transcurso sin que se
produzca ruina produce la extinción del derecho reconocido. La ruina no es dispensable por acto alguno.
SUJETOS RESPONSABLES: 1- Constructor 2- Director de obra 3- Proyectista 4- Estado 5- El vendedor que
mandó a construir.
Se pueden desligar de la responsabilidad si hubo: culpa del comitente, caso fortuito o de fuerza mayor, o
hecho de un tercero por el cual no se debe responder.

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Responsabilidad penal
PROCESO PENAL: el delito es conocido por la justicia mediante:
A) Prevención: a cargo de las fuerzas de seguridad.
B) Denuncia: a cargo de la víctima o de un tercero ante la Comisaría, la Cámara de Apelaciones en lo Penal,
ante una Fiscalía o ante un Juez.

Tiene etapas bien definidas:

A) Instrucción: Fiscal solicita medida de prueba y declaración del imputado.
B) Intermedia: control de la legalidad de la etapa anterior. Puede dictarse falta de mérito, sobreseimiento, o
auto de procesamiento.
C) Debate oral y público: ante un tribunal y la sentencia puede ser absolutoria o condenatoria.

PENAS: Multa - Inhabilitación - Reclusión - Prisión

DERECHO PENAL: es una ciencia que estudia las normas jurídicas que definen ciertas conductas como
infracciones y que dispone la aplicación de sanciones.
RESPONSABILIDAD PENAL: implica responder penalmente por una conducta antijurídica, o bien una
omisión que derivó en un cuasi delito. Responsabilidad que debe asumirse por imprudencia, negligencia,
impericia, etc.
CUASIDELITO: es la acción u omisión realizada sin intención, infringiendo la ley, sin malicia, ni dolo, con
culpa, descuido, negligencia e imprevisión.
DELITO: la base del delito es la conducta. Es todo acto ilícito, ejecutado a sabiendas y con intención de
dañar a la persona o los derechos de otro. Está prohibido por la ley.

DELITOS POSIBLES:
A) Contra la propiedad
b) Defraudación y estafa
c) Apropiación indebida
d) Administración fraudulenta
e) Usurpación - despojo
B) Contra la fe pública y administración pública
a) Usurpación de autoridad, titulo y honores
b) Falso testimonio
c) Falsificación de sellos, timbres y marcas
d) Falsificación de documentos en general
C) Contra la vida y la seguridad pública
a) Homicidio y lesiones culposas
b) Incendios y otros estragos

DOLO: cuando hay un acto ilícito voluntario contrario al orden jurídico que ocasiona un daño.
A) Dolo directo - voluntad encaminada a lograr un resultado bajo un querer y conocer.
B) Dolo de consecuencias necesarias - voluntad encaminada a lograr un resultado, que repercute en un
resultado no deseado.
C) Dolo eventual - sabe ciertas posibilidades del resultado de su acción pero no deja de realizarla.

ACCIÓN DOLOSA - actuar con intención

ACCIÓN CULPOSA - violación del deber de cuidado, es sin intención

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 TEÓRICA 9 - CÓDIGO DE URBANISMO Y ARQUITECTURA
DOMINIO: Situación de derecho/poder. Es un Derecho Real. Es reconocida por la sociedad y debe constar
en los registros públicos. El dominio es un derecho/poder que se tiene sobre los bienes muebles y los bienes
inmuebles. Ej: el dominio de un terreno te da el derecho a edificar, pero con restricciones.
Restricciones: en el INTERÉS PRIVADO (como cuidar al vecino) o en el INTERÉS PÚBLICO (normas para el uso
y regulación).

ORDENAMIENTO TERRITORIAL: Normativa que regula el uso del territorio, definiendo los usos posibles
para las diversas áreas del mismo, sea todo un país o parte de él.
URBANISMO: Disciplina cuyo objeto de estudio es la ciudad, en cuanto a su ordenamiento y organización.
PLANEAMIENTO URBANO: Conjunto de instrumentos técnicos y normativos realizados con el fin de ordenar
el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación o conservación.
OBJETIVOS DEL URBANISMO 1. EI Uso del suelo 2. La organización de los transportes 3. La legislación
→ ANTECEDENTES
1944 - CÓDIGO DE LA EDIFICACIÓN
1977 - CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO -Autopistas -Premios a la construcción en altura -Ensanche
área central -Cinturón ecológico
→ ALCANCE DEL CODIGO URBANÍSTICO
A) uso del suelo
B) edificios, estructuras e instalaciones
C) apertura y el ensanche de vías públicas
D) subdivisión y englobamiento de parcelas
E) volúmenes edificables
F) el tejido urbano
G) la sustentabilidad medioambiental
H) la preservación de los ámbitos históricos arquitectónicos y paisajísticos
I) todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la
Ciudad se aplican a la propiedad privada y a la de las personas de derecho público, cualquiera fuera la
afectación de sus bienes.

COMPOSICIÓN DEL CÓDIGO POR SECCIONES

SECCIÓN 1:
ALCANCES - ÁMBITO DE VIGENCIA - ORDEN PÚBLICO - PRINCIPIOS DE PLANIFICACIÓN URBANA Y
TERRITORIAL DERECHOS Y OBLIGACIONES GLOSARIO

SECCIÓN 2: NORMAS ADMINISTRATIVAS

(CERTIFICADOS Y TRÁMITES CERTIFICADO URBANÍSTICO USO CONFORME USO NO CONFORME
SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS).

SECCIÓN 3: NORMAS DE USO DEL SUELO:

Las Áreas de Mixtura de Usos se clasifican como:
→ Baja Mixtura del Usos de Suelo 1: áreas predominantemente residenciales con comercios minoristas y
servicios personales de baja afluencia.
→ Media Mixtura de Usos del Suelo A 2: áreas y corredores destinados a residencia, servicios y comercios de
mediana afluencia.
→ Media Mixtura de Usos del Suelo B 3: áreas y corredores destinados a residencia, depósitos siempre que
incluyan local de venta y servicios y comercios de mediana afluencia.
→ Alta Mixtura de Usos del Suelo 4: áreas y corredores destinados a residencia, depósitos siempre que
incluyan local de venta y servicios y comercios de afluencia metropolitana.

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 - Cuadro de usos del suelo; previstos en áreas de la ciudad.
- Cuadros de Usos de Suelo Industria
- Depósitos

SECCIÓN 4: CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO, PARCELAMIENTO Y APERTURA DE VÍAS

PÚBLICAS
→ CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO: Situaciones que afectan al parcelamiento.
Todo parcelamiento que exija la apertura de vía pública o propuesta de urbanización referida a una
superficie superior a una hectárea y media (1,5 ha), obligará a la cesión de dominio gratuita a la Ciudad de
una superficie de terreno de entre 25 al 50 % del total de la superficie de la parcela, afectada para uso y
utilidad pública. En todos los casos deberá destinarse no menos de una tercera parte de la superficie
cedida a espacios verdes de uso público y acceso irrestricto.
→ PARCELAMIENTO
Las líneas divisorias laterales, en cuanto sea posible, se hallen en ángulo recto con la L.O. o sigan el radio
en los casos de curva. Queda prohibido el parcelamiento en terrenos de los cuales resulten parcelas que
no tengan acceso a vía pública.
→ DIVISIÓN Y PARCELAS MÍNIMAS

SECCIÓN 5: SISTEMA DE MOVILIDAD

MOVILIDAD SUSTENTABLE: transporte eficiente y sostenible en términos medioambientales, sociales,
económicos y culturales, en la cual el peatón es un eje prioritario de las intervenciones.
Sistema de Transporte, es la infraestructura de circulación, espacios de ascenso y descenso de pasajeros,
estaciones, centros de transbordo, estacionamientos, etc.
→ Modo ferroviario
→ Modo subterráneo y premetro
→ Modo automotor de transporte público de pasajeros
→ Modo de transporte público no motorizado
La Red Vial es el soporte físico de cuatro funciones complementarias entre sí:
→ Accesibilidad territorial: posibilidad de interacción entre las parcelas frentistas y la infraestructura
→ Ambiental: aseguramiento de buenas condiciones de asoleamiento y ventilación
→ Social: lugar en el que las personas ejercen la movilidad
→ Tránsito: posibilidad de desplazamiento

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SECCIÓN 6: NORMAS DE EDIFICABILIDAD
(corredor alto y medio, USAA, USAM, USAB1, USAB2 + diferentes áreas de la ciudad)

SECCIÓN 7: LINEAMIENTOS DEL HÁBITAT

ARTICULACIÓN METROPOLITANA permeabilizar las barreras urbanas generadas por los grandes predios,
por suelo vacante o por ejes ferroviarios, a fomentar la ocupación de terrenos ociosos, a mejorar las
condiciones del espacio público y del hábitat, a fortalecer los centros urbanos y a favorecer la movilidad
urbana, revitalizando y promoviendo el equilibrio del territorio.
RIBERA ACCESIBLE (RÍO DE LA PLATA Y RIACHUELO)

SECCIÓN 8: RE-URBANIZACIÓN E INTEGRACIÓN SOCIO-URBANA

Las re-urbanizaciones estarán determinadas por la mayor participación del Estado y de sus habitantes,
siguiendo los siguientes principios:
→ Integración Urbana
→ Gestión Participativa
→ Infraestructura de servicios básicos

SECCIÓN 9: PROTECCIÓN PATRIMONIAL E IDENTIDAD

ÁREAS DE PROTECCIÓN PATRIMONIAL (APH Y AE) Son áreas, espacios o conjuntos urbanos que poseen
características diferenciales de alto significado patrimonial y por lo tanto merecen tratamiento de protección.
→ Áreas de Protección Histórica (APH)
→ Áreas de Arquitectura Especial (AE)

SECCIÓN 10: INSTRUMENTOS DE DESARROLLO TERRITORIAL Y PROGRAMAS DE

ACTUACIÓN URBANÍSTICA
NOMENCLATURA CATASTRAL. Datos:
→ CIRCUNSCRIPCION C - 22
→ SECCION S - 99
→ MANZANA M
→ PARCELA P
Cada circunscripción está dividida en secciones. Cada sección tiene manzanas y cada manzana parcelas.
Las circunscripciones están identificadas con un número y las secciones, las manzanas y las parcelas tmb.
Las manzanas son polígonos que engloban un conjunto de parcelas, ubicadas en determinado lugar y tienen
como límite la línea oficial.

CATASTRO: Registro de datos físicos de bienes inmuebles p/ identificarlos o controlarlos

MATRÍCULA REGISTRAL: es un dato que figura en el REGISTRO local de la propiedad inmueble.
FR o FRE: indica la identificación de la parcela
FR 16-2776
FR 16-2776/0
FR 16-2776 /1
FR 16-2776 /2
FR 16-2776 /3 (Prop horizontal: se le agrega /n° por
cada unidad funcional y se conserva el número real del
folio original)

PERFIL EDIFICABLE: Datos necesarios para su realización:

→ Parcela (solicitud de Consulta Catastral en la DGFOC del GCBA)
→ Manzana (solicitud de Medidas perimetrales y ancho de calle en la DGFOC del GCBA)
→ Calles (ídem manzana)

MANZANA ATÍPICA: Se define por exclusión

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→ CUADRANGULAR CON ÁREA INFERIOR A 4000 M2 (no regirán la L.F.I. ni la L.I.B)
→ SEMISUMA LADOS OPUESTOS INFERIOR A 62 m (no regirán la L.F.I. ni la L.I.B)
→ MANZANAS DE 3, 5 o más LADOS (Organismo Competente establecerá la L.F.I y la L.I.B.
correspondiente)
→ MANZANAS CON LADO CURVO (Organismo Competente establecerá la L.F.I y la L.I.B. correspondiente)

La LFI (línea de frente interno) es la línea

coincidente con la proyección de los planos
que determinan el Espacio Libre de Manzana.
Entre las Líneas de Frente Interno que
conforman el Centro/Espacio Libre de Manzana
se encuentra comprometido el interés público
por ser un espacio urbano de dominio privado.

El Centro Libre de Manzana podrá ser edificado

hasta la Línea Interna de Basamento con la construcción de un cuerpo cuya altura estará regulada según la
localización que corresponda al inmueble conforme indica el artículo 6.2. Por encima de dicha altura sólo
podrán sobresalir barandas o parapetos traslúcidos hasta un metro con veinte centímetros (1,20) de alto.
El Centro Libre de Manzana, delimitado por la Línea de Frente Interno o Línea Interna de Basamento según
corresponda, será destinado exclusivamente a espacio absorbente. Para el caso de Edificaciones destinadas
a Uso del Suelo Residencial, no más del 30 % de dicha superficie podrá tener tratamiento diferente a suelo
absorbente

CONFORMACIÓN DE EXTENSIÓN DE ESPACIO LIBRE DE MANZANA:

Tipo irregular, retiro lateral, fondo con edificios consolidados. Tipo regular sin edificios consolidados.

COMPENSACIÓN DE L.I.B
Cuando en una parcela ubicada en U.S.A.B. 1 o U.S.A.B. 2 la L.I.B. resulte ser una línea quebrada u oblicua,
se la podrá regularizar, compensando el avance sobre la L.I.B. de la manzana con la cesión al Centro Libre de
Manzana de un área equivalente a la que se ocupa y no se generen medianeras expuestas.

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UNIDADES DE EDIFICABILIDAD
Se clasifican en: CA - CM - USAA - USAM - USAB1 - USAB2
Permiten crear volúmenes edificables fijos, independientes de la morfología de la parcela.
ÁREAS DESCUBIERTAS para iluminar y ventilar locales de conformidad a la normativa de Edificación. Son
conformadas por ESPACIO URBANO y PATIOS VERTICALES.

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Se considera como ESPACIO URBANO: (no construido)
A) El espacio de vía pública comprendido entre L.O. y el comprendido entre L.O y retiros.
B) El Espacio Libre de Manzana;
C) El espacio entre laterales de los Edificios de Perímetro Libre y Semi-libre y las líneas divisorias entre
parcelas, conectado directamente con el espacio de vía pública y/o con el Espacio Libre de Manzana;
D) El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados
dentro de la misma parcela, según ciertas relaciones
E) Patio bajo cota de parcela.

El arranque del Espacio Urbano es un plano horizontal virtual a nivel de la cota de la parcela. En el caso de
Patios bajo cota de parcela el plano horizontal virtual se considera a nivel de la cota del primer subsuelo. El
arranque de los Patios Verticales entre volúmenes edificados dentro de la misma parcela es un plano
horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminación y ventilación del mismo. Serán
admisibles Patios y Vacíos de Edificación de cualquier dimensión, siempre que no sean necesarios para
iluminar y ventilar locales y mejoren las condiciones de la propia parcela o de los linderos.

Cuando en un área descubierta se ubique una escalera, podrá incorporarse a la superficie de la primera la
proyección horizontal de la escalera hasta una altura de 2,20 m sobre el solado del área descubierta. Sólo se
permiten elementos plegables para la ocupación de áreas descubiertas que constituyan Espacio Urbano o
Patio Vertical.

PATIOS VERTICALES: Áreas descubiertas ubicadas entre los volúmenes construidos en las parcelas que por
sus dimensiones no son aptas para conformar Espacio Urbano. (Antes aire y luz). Arranca desde el nivel de
piso del primer local que recibe iluminación y ventilación.
1) Superficie mínima = 26 m2
2) Lado mínimo d = 6 m
3) Lado mínimo d’ perpendicular a LDP = 4 m

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EDIFICACIÓN CON PLANTA BAJA LIBRE: Se puede edificar con planta baja libre lo cual no genera
incrementos en el espacio edificable ni en la altura máxima permitida.

COMPLETAMIENTO DE TEJIDO O EDIFICABILIDAD:

Se permite cuando la altura de
alguno de los edificios linderos
supere la altura máxima de la parcela
a edificar. El edificio se equipara los
niveles de techos y terrazas con los
niveles correspondientes del edificio
lindero, en sus alturas sobre L.O. y en
las de cada uno de sus retiros. Las
Áreas de Protección Histórica y las
Urbanizaciones Determinadas se
rigen por sus normas especiales.

TIPOLOGÍAS EDILICIAS: Volumen que se puede llegar a edificar

→ Entre Medianeras: Para cada unidad de edificabilidad el edificio ocupa toda la superficie posible en largo
y en ancho del terreno
→ En Perímetro Libre: Edificio exento, retirado de las líneas divisoria.
→ En Perímetro Semi-libre: Se decide dejar un lateral libre (En USAM, USAB1 y USAB2 se admiten linderos a
edificios entre medianeras, en el resto solo puedo si es lindero a edificio de PL o PSL)
→ Toda obra debe respetar la línea oficial (L.O). La L.E se respetara en casos de vías con líneas de edificación
particularizadas.

EDIFICABILIDAD EN PARCELAS NO ALCANZADAS POR L.F.I.:

(No se aplica en parcelas de menos de 22m de fondo)
→ En USAB1 y USAB2: d=4m
→ En USAA y USAM: d=6m
→ En CA y CM: d=8m
El área descubierta resultante se considera Espacio urbano si a tales
extensiones se abren vanos de ventilación e iluminación.

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BALCONES
→ 1.50m de expansión sobre L.O. o LFI/LIB en calles de ancho mejor a 30m
→ En vías de ancho de 30m o más podrá sobresalir 2m.
→ No se admiten en aceras aporticadas ni sobre vias férreas.
→ No puede pasar el ancho de la acera o vereda.
→ Sobre L.E o L.R.O expansión de 1.5m.

PLUSVALÍA: Ley 6062 (modi catoria Código Fiscal)

El desarrollador contribuye con el crecimiento y consolidación de los servicios e infraestructura de la Ciudad a
través del pago de un porcentaje de esa plusvalía que obtuvo gracias a cambios normativos.
Va al Fondo de Desarrollo Urbano y Hábitat.
Código urbanístico (Mirada macro, urbana. Regulación de los edificios Construidos en relación a la ciudad y
vía pública, usos, tejido y dimensiones) vs Código de Edi cación (Normativa sobre los edificios construidos
respecto a sus espacios y características interiores)

CÓDIGO DE EDIFICACIÓN DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

y sus reglamentos técnicos:

TÍTULO 1. GENERALIDADES
Marco legal: Plan Urbano Ambiental
Orden Público
Alcance/ objeto: establecer los requisitos y procedimientos básicos para las etapas que componen una obra.
Define los estándares constructivos, de habitabilidad, seguridad, funcionalidad, accesibilidad y
sustentabilidad, así como también establece condiciones generales para la prevención y extinción en caso de
incendio.

TÍTULO 2. OBRA, AVISOS, PERMISOS, SUJETOS

AVISOS DE OBRA: realización de tareas de reparaciones, limpieza, pintura, ejecución de solados, etc., obras
superficiales, no cambian morfología.
PERMISOS DE OBRA: para demolición, modificación, ampliación y obra nueva; requieren intervención de
uno o varios profesionales. Se clasifican como:
A) Permiso de Obra Menor: hasta 500 m2 y/o subsuelo hasta 4 m de altura . El plano límite < 10,50 m. 1
PROFESIONAL

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B) Permiso de Obra Media: hasta 2500 m2 y/o subsuelos hasta 6 m de profundidad total. El plano límite <
23,50 m. 1 responsable del PROYECTO Y DIRECCIÓN DE OBRA, y 1 responsable de la CONSTRUCCIÓN.
Asimismo, se requerirá una empresa responsable por la construcción.
C) Permiso de Obra Mayor: sin límite de superficie, altura o profundidad. 1 responsable del PROYECTO Y
DIRECCIÓN DE OBRA, 1 responsable de la CONSTRUCCIÓN y 1 responsable en SEGURIDAD E
HIGIENE. Asimismo, se requerirá una empresa responsable por la construcción.
D) Permisos de Obras en Casos Particulares:
a) + de un permiso de obra en una misma parcela;
b) Permiso de Obra de Uso Particularizado;
c) Permiso de Obra para Inmuebles de Protección Patrimonial;
E) Permisos de Obra en Etapa Proyecto: Los permisos de obra en etapa Proyecto se corresponden con un
anteproyecto que no resulta apto para construir; puede aplicarse sobre futuros permisos de micro obra, de
obra menor, obra media y obra mayor. El plazo de vigencia del Permiso en Etapa de Proyecto, será de 180
días corridos.
SUJETOS:
A) Propietario
B) Gerenciador Profesionales
C) Proyectista o Director de Proyecto
D) Revisor del Proyecto
E) Director de Obra o Director General de Obra
F) Constructor de Obra o Representante Técnico
G) Instalador Ejecutor de Estudios de Suelos
H) Responsable en Seguridad e Higiene
I) Foguista
J) Conservador

TÍTULO 3. PROYECTO
Clasificación de los Locales (establecido por la autoridad según dimensión, uso y ubicación)
→ Locales de Permanencia o 1ra. Clase: Se trabaja y/o habita de manera permanente o transitoria x un
mismo grupo de usuarios durante un lapso prolongado.
→ Locales Complementarios o 2da. Clase: Sirven a los locales de permanencia (1 y 3). Los locales de
2da .Clase complementan un uso.
→ Locales de Permanencia Eventual o 3ra. Clase: Para comercio y/o trabajo. Uso eventual por un mismo
grupo de usuarios o uso continuo con alta rotación de usuarios.
→ Locales de Tránsito o 4ta. Clase: De paso o servicio entre otros locales.
→ Locales sin Permanencia o 5ta. Clase: Auxiliares para servicios generales del edificio. Son locales sin
permanencia de usuarios, excepto para períodos muy breves de tiempo.

DIMENSIONES DE LOS LOCALES

Altura libre mínima de un local = distancia entre el solado y el cielorraso terminados. En caso de existir vigas
aparentes, dejarán una altura libre no menor a 2,10 m. La altura mínima de cada local varía de acuerdo a su
clase y superficie.

El lado mínimo de los locales de primera clase en vivienda permanente se mide con exclusión de los armarios
o roperos empotrados. La superficie mínima incluye armarios o roperos empotrados.

SUBDIVISIÓN DE LOCALES
ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN DE LOCALES
Un local de primera clase debe recibir luz del día y ventilación del Espacio Urbano.
El área mínima de los vanos de iluminación debe ser: i=A/X
Donde: i = área mínima del total de los vanos de iluminación. A = área libre de la planta del local. x = valor
dependiente de la ubicación del vano, según el siguiente cuadro:

49
 Ventilación El área mínima k de los vanos de ventilación debe ser: k= i / 3

ESCALERAS:
Las escaleras principales de un edificio deben estar provistas de pasamanos a ambos lados, siendo parte
integrante de las mismas los rellanos o descansos. En cada piso la escalera debe ser perfectamente accesible
desde cada vestíbulo general o público.
La escalera principal debe tener las siguientes características:
A) Tramos Los tramos de la escalera no más de 12 alzadas corridas entre descansos o rellanos, a excepción
de edificio residencial de planta baja y hasta 3 pisos altos, en que se admiten tramos de hasta 21 alzadas
corridas.
B) Per l de los escalones Fórmula: 2 a + p = 0,60 a 0,63 donde: a (alzada) no es menor que 0,15 m ni mayor
que 0,18 m. La nariz de los escalones no puede sobresalir más de 0,035 m sobre el ancho de la pedada.
C) Descansos Las escaleras principales permitidas, deben llevar descansos de una profundidad mínima igual
al ancho de la escalera. En tramos rectos sin giro, la profundidad puede reducirse a un mínimo de 0,95 m.
D) Ancho libre El ancho libre de una escalera se mide entre zócalos. Los anchos mínimos son: I Caso general
1,20 m.
E) Altura de paso La altura de paso es por lo menos de 2,10 m y se mide desde el solado de un rellano o
escalón al cielorraso u otra saliente inferior a éste.
F) Pasamanos La altura de colocación será de 0,90 m.

RAMPAS:
El acceso hasta la rampa debe ser fácil y franco a través de lugares comunes de paso que comuniquen cada
unidad de uso y cada piso. La pendiente máxima debe ser según tabla y su solado debe ser antideslizante.
Toda rampa que supere el 1,40 m de altura de nivel de solado, debe complementarse con medios
alternativos de elevación. Características principales:
→ Superficies lisas y antideslizantes
→ Pendientes 5% a 10% según altura a salvar
→ Ancho libre 0,90 a 1,20 m
→ Pasamanos idem escaleras pero altura 0,75 m
→ Tramos largo máximo 6 m
→ Descansos de 1,5 m
→ Descanso con giro a 90° o 180° con diámetro 1,50 m

TOLERANCIAS: se aplica para errores de obra, y no para la etapa de otorgamiento de permiso. Se puede
tolerar una diferencia máxima del 3 % de los valores numéricos de las medidas.

MEDIOS DE SALIDA Y ACCESIBILIDAD 1- Ancho de entradas y pasos 2- Escaleras Principales y Secundarias –

Rampadas - Caja de Escalera 3- Ascensores 4- Puertas

TÍTULO 4. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS

Complementario con reglamento técnico
A) Medidas de Protección y Seguridad
B) Ejecución las Instalaciones
C) Contrapisos y Solados o Pisos
D) Techos y Cubiertas
E) Conclusión de las Obras

50
fi
TÍTULO 5. CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO
Exigencia que al finalizar la obra la empresa constructora entregue manual de mantenimiento del edificio.
→ Conservación de fachadas (y partes e instalaciones de un edificio).
→ Obras en Mal Estado o Amenazadas por un Peligro
→ Edif o estructuras afectadas por otro en ruinas u otros peligros
→ Instalaciones en mal estado

PODER DE POLICÍA. Facultad del estado para ejercer control sobre el cumplimiento de las normas
POLICÍA EDILICIA. Control sobre construcciones.
En CABA: Agencia Gubernamental de Control (AGC); Dirección General de Registro de Obras y Catastro
(DGROC); Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (DGFYCO)

AGENTES VERIFICADORES DE OBRA (AVO)

→ Controlan OBRAS CIVILES, PÚBLICAS Y PRIVADAS, COMPRENDIDAS POR EL CÓDIGO DE LA
EDIFICACIÓN y que no estén regidas por una ley especial.
→ Realizan CONTRALOR DE OBRAS, INSTALACIONES DE ASCENSORES Y/O TRANSPORTE VERTICAL,
INSTALACIONES SANITARIAS Y CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIÓN DE CONSERVACIÓN DE OBRAS (Ley
257).

VERIFICACIONES ESPECIALES
→ Son solicitadas por el Director de Obra, según avances de obra (3 verificaciones).
→ Concluida la obra, el D.O. tiene treinta (30) días hábiles para solicitar la 4ta verificación; habiendo ya
presentado la Declaración Jurada de Finalización de Obra, junto con el propietario, en la Dirección
General de Rentas.
→ Si no se presentan las constancias de Verificaciones Especiales, la DGFYCO no dará curso a la verificación
final (4ª), hasta tanto no hayan sido abonadas las correspondientes multas.

REGISTRO DEL PLANO DE MENSURA Y SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

Resol-2016-7-SSREGIC. Deberá acompañarse la constancia de la solicitud de la 4ta verificación especial.

ASPECTOS DE LAS VERIFICACIONES ESPECIALES

ORDEN DE LA ETAPA DE LA OBRA EN LA QUE ASPECTOS A COMPROBAR POR EL AGENTE

VERIFICACIÓN EL DIRECTOR DE OBRA DEBERÁ VERIFICADOR DE OBRA
ESPECIAL SOLICITAR LA VERIFICACIÓN

1ra. Verificación Al comenzar la implantación de Ubicación en el lote - Línea de Edificación -

Especial obra de Planta Baja en el terreno. Línea de Frente Interno - Línea Interna de
Basamento - Separación del edificio de los ejes
divisorios - Niveles - Dimensión de los Patios.

2da. Verificación Al finalizar la última losa. Verificar la volumetría de la obra total - Altura
Especial máxima - Dimensión de los patios - Altura de
losas – Escaleras - Pozo de ascensor.

3ra. Verificación Al finalizar la mampostería y las Verificar dimensión de locales y sala de

Especial montantes de las instalaciones máquinas, condiciones de iluminación y
complementarias ventilación, sala de máquinas

4ta. Verificación A la terminación de la obra, Verificar la totalidad de la obra respecto al

Especial pudiendo faltar pintura plano Conforme a Obra.

51
LEY 257; Obliga a los propietarios de inmuebles en CABA a presentar un Certificado de Conservación y un
Informe Técnico. .
→ Inspección técnica específica periódica del estado de fachadas, muros divisorios, espacios de aire y luz.
→ Tareas de prevención: objeto de evitar accidentes.
→ En el informe deberá especificarse las intervenciones necesarias para la recuperación o consolidado de
fachadas.
→ El informe deberá contener una caracterización de los daños encontrados, tipo de intervenciones, plazos y
tecnología apropiada.
→ Las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: frente, contrafrente y laterales.
→ En perímetro semi-libre: frente, contrafrente y lateral.
→ Entre predios: frente, contrafrente y los tratamientos existentes en muros divisorios.

IMPACTO AMBIENTAL.
Ley 123 - Definición impacto ambiental:
Cambio neto como consecuencia de
acciones antrópicas que puedan producir
alteraciones susceptibles de afectar la
salud y calidad de vida, la capacidad
productiva y los procesos ecológicos
esenciales.

EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL

(EIA) Procedimiento técnico - administrativo para
identificar y prevenir los efectos que actividades o
proyectos puedan causar al ambiente.

ACCESIBILIDAD AL MEDIO FÍSICO Posibilidad de las

personas con movilidad reducida de gozar adecuadas
condiciones de seguridad y autonomía para el desarrollo
de las actividades de la vida diaria - Constitución Nacional,
art. 43.

Ley 22.431 Primera norma sobre protecciones para

discapacitados.

TEÓRICA 10 - MEDIANERÍA
MEDIANERÍA: Es una variante del derecho real de condominio. Tiene lugar cuando es un muro que divide
predios contiguos estando encaballado sobre el eje divisorio de predios.

EFECTOS PROPIOS DE LA POSESIÓN CCyC “A menos que exista disposición legal en contrario, el
poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir
con la obligación de cerramiento”

FACULTAD DE EXCLUSIÓN CCyC “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso,
goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella y encerrar sus
inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales”

NATURALEZA JURÍDICA — CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE CCyC

Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables
al uso común de dos más heredades que pertenecen a diversos propietarios, mientras subsiste la afectación,

52
ninguno de los condominios puede pedir la división. Art 2005 CCyC Cada condominio solo puede usar la
cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que esta afectada y sin perjudicar el derecho igual de
los restantes condominios. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación
entre dos heredades contiguas, es condominio con indivisión forzosa perdurable.

La medianería es un hecho que sirve para economizar espacios en la ciudad.

ASPECTO FUNCIONAL TÉCNICO JURÍDICO DEL MURO:

FUNCIONAL TÉCNICO JURÍDICO

Lindero, separativo o divisorio:
demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante
Contiguo: lindero que se Privativo o exclusivo: lindero que
asienta totalmente en uno de pertenece a uno solo de los colindantes
los inmuebles colindantes, de
modo que el filo coincide con el
límite separativo

Cerramiento: lindero de cerramiento Próximo: situado muy cerca del Medianero: lindero que es común y
forzoso, sea encaballado o contiguo límite separativo de terreno; pertenece en condominio a ambos
colindantes

Enterrado: ubicado debajo del nivel Encaballado: lindero que se

del suelo sin servir de cimiento a una asienta parcialmente en cada
construcción en la superficie uno de los inmuebles
colindantes

De elevación: lindero que excede la

altura del muro de cerramiento

ELEMENTOS SEPARATIVOS DE TERRENOS:

TABIQUE símil cerca (precariedad) 6 a 10 cm espesor.
CERCO VIVO Tallo bajo, h: 1,50 aprox.
Altura del muro divisorio se toma desde el nivel más alto entre los dos terrenos. Deben ser 3mt desde nivel
del piso.

53
PRIMERA CONSTRUCCIÓN ENCABALLADA:
1) Facilita que el vecino lindero adquiera medianería.
2) Promueve y facilita el encerramiento.
3) Limita el dominio.

AFECTACIONES A LA PROPIEDAD DEL TERRENO CCyC

“El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y son sus accesorios. El
dominio de una cosa se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento
sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.”
“Cada uno de los propietarios de los inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene
frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento,
al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”

→ El vecino debe tolerar este uso y avance del lindero.

→ No hay apropiación de la franja de terreno.
→ No se indemniza al vecino.

CONDICIONES PARA QUE EXISTE MEDIANERÍA:

A) Heredades contiguas: tienen que existir 2 terrenos contiguos. Es una cosa indispensable.
B) Ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales: Muro ubicado en ciudades.
C) Altura, materiales y espesores determinados.
- El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a 3 metros.
- El espesor de un muro divisorio puede ser de 0,45m o de 0,30m.
- Si cierra partes cubiertas debe ser construido en albañilería de ladrillos macizos o piedra. Una cerca
divisoria puede construirse en albañilería u hormigón, de espesor indistinto, y max 3m de altura.
Ladrillo cerámico debe cumplir con norma CIRSOC 501.

UTILIZACIÓN DE MUROS EXISTENTES

Puede usarse si está aplomado y en buenas condiciones de preservación hidrófuga, si soporta tensiones de
trabajos admisibles y si tiene cimentación.

54
OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO SOBRE EL MURO PRIVATIVO
Tengo que asegurar estanqueidad entre ambos muros - verifico efecto de humedad con aislación hidrófuga
previendo también protección al fuego.

CERCAS Y VISTAS
→ Cercas en general.
→ Cercas al frente.
→ Cercas en techos transitables - azoteas.
→ Interceptor de vistas entre unidades del mismo predio: 1,60m a 3m. Balcón puede ser cerramiento fijo
opaco o translúcido.
→ Obligación de revocar.

CONDICIONES PARA QUE EXISTA MEDIANERÍA

A) APOYO - cuando puede soportar esfuerzos estructurales. (No estructura puntual) No puede superar E.D.P.
Base de mortero+arena.
B) ARRIME - cuando se acerca al eje divisorio dejando poco espacio para poder desarrollar correctamente
una función. Debe haber una separación de al menos 1,15m para realizar tareas de conservación e
higiene. O debe existir algo que impida el paso de agua u objetos. Abonar derecho de apoyo sobre
medianería.
C) CERRAMIENTO FORZOSO - cuando existe la obligación de cerrar un terreno. 3m de altura medido desde
el terreno mas alto.
D) CERRAMIENTO SIMPLE - muro utilizado para impedir vistas y cerrar volúmenes arquitectónicos.
Obligatorio cerrarse en predios urbanos.

CERRAMIENTO SIMPLE
El muro es utilizado para impedir vistas y cerrar volúmenes arquitectónicos. No existe apoyo si se penetra el
muro para colocar estructura independiente de hormigón armado o bien con estructura mixta, si dicha
estructura llega hasta la línea divisoria de predios. En la Ciudad de Buenos Aires, el CEdif en el art. 4.12.1.
establece que la estructura resistente debe ejecutarse dentro de los límites del predio. Un muro divisorio con
su propio cimiento, podrá asentarse en ambos predios colindantes. Los muros privativos contiguos a predios
linderos, sean o no resistentes, deben ejecutarse dentro del propio predio.

55
CCyC: El vecino puede liberarse de conservar y/o reconstruir un muro mediante la ABDICACIÓN (renuncia)
de su derecho de medianería perdiendo no solamente el derecho sobre el 50% indiviso del muro sino
además sobre la franja de terreno en el que se asienta.

MEDIANERÍA: ORDEN PÚBLICO – DERECHO / DEBER. Derecho a:

A) A reconstruir el muro.
B) A darle mayor altura al muro.
C) A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.
D) A readquirir los derechos de medianería.
E) A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado.
F) A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro lindero posee de
hacerlos retirar hasta la mitad de la pared.
G) A abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino o al muro.
H) A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
I) A servirse del muro para todos los usos a los que se destinó, según su naturaleza.
J) A abrir ventanas o troneras.

SERVIRSE DEL MURO: Servirse es la UTILIZACIÓN INMEDIATA O ESPECÍFICA. Es el uso específico del muro.
Se considera ampliamente el servirse del muro, no sólo con apoyo, arrime, sino además con cerramiento
forzoso, embutimiento de cañerías, adosamiento de cañerías.

OBLIGACIONES
A) Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, de igual manera, a reconstruir el muro en forma
conjunta con su vecino, en el caso de muro condenable.
B) Respetar todos los derechos de su condómino.
C) A suprimir aberturas, luces, y toda obra incompatible con la medianería.
D) A mantener altura y espesor de la pared. El espesor solamente podrá reducirse si se cuenta con el
consentimiento del vecino, tal el caso de muros de 0,45 m de espesor que se reducen a 0,30 m. En
cambio, si se trata de aumentar el espesor existente, podrá efectuarse si el excedente se construye en el
terreno del vecino constructor.
E) A no hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recíproco.

ADQUISICIÓN DE DERECHOS DE MEDIANERÍA: El muro es medianero hasta los 3 metros de altura, también
es medianero el muro de elevación, si el titular colindante adquiere la copropiedad por contrato con quién lo
construye, o por prescripción adquisitiva.

FORMAS BÁSICAS FORMAS ALTERNATIVAS

CONTRIBUCIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN COMPENSACIÓN Demoler el muro si se necesita hacerlo más

EN COMÚN Contrato pacífico. firme o con distintas características. Debe reconstruirse a su costo.
Sin indemnizar y en forma inmediata.

CESIÓN DE DERECHOS Al ceder los DETERMINACIÓN DEL DUEÑO DE INMUEBLES COLINDANTES O

derechos el vecino la construye.
A) ONEROSA: Paga por los derechos por
contrato (se abona la mitad del muro).
B) GRATUITA: El vecino cede gratuitamente
“dona”.
ANTECESOR COMÚN El dueño de propiedades linderas puede
modificar la medianera a su gusto. Si se vende uno de los terrenos
la situación cambia y puede haber problemas. Se puede demoler el
muro pero cuando se venda se debe realizar uno nuevo.

56
 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Es posible
adquirir el derecho por el transcurso del
tiempo. Si después de 5 años el dueño no
reclama.
READQUISICIÓN TRAS ABDICACIÓN O ABANDONO Se
abandona el derecho y las obligaciones de medianería. En caso de
abandonar el derecho de medianería, puede re-adquirirlo pagando
como si nunca la hubiera tenido antes. Esto hace que deba correr
el eje divisorio hacia el filo del muro de aquel que abandonó el
derecho.

PRESUNCIONES
A) El muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa
altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio
más alto.
B) En zona urbana: presunción de medianería hasta la altura del edificio más bajo. Presunción de medianería
sólo si divide edificios, y no patios.
C) En zona rural: Todo cerramiento, cerco, zanja u otro elemento que separa dos propiedades rurales se
presume medianero salvo prueba en contrario. El árbol existente en cercos o zanjas medianeras se
presume medianero, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le causaren
perjuicios. Y si cayesen por algún accidente no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino.
D) Prueba de la existencia de medianería: Por encima de lo medianero, el muro se considera privativo, salvo
prueba en contrario, sean éstas: - instrumentos públicos - instrumentos privados - por signos materiales.

PRESCRIPCIÓN
CCyC “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho
real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.”
→ Prescripción adquisitiva breve — 10 años CCyC “La prescripción adquisitiva de derechos reales con
justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años… si la cosa es
registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.”
→ Prescripción adquisitiva larga — 20 años CCyC “Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de 20
años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe
de su posesión” CCyC “La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.”
→ Plazo genérico — 5 años CCyC “El plazo de la prescripción es de 5 años, excepto que esté previsto uno
diferente en la legislación local”

CC: El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un
muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del
terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
CCyC: “El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la
mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la
mitad del valor del muro y de sus cimientos.

RE-ADQUISICIÓN TRAS ABDICACIÓN O ABANDONO

Quien abdicó la medianería puede re-adquirirla en cualquier tiempo pagandola, como si nunca la hubiese
tenido antes.

57
CCyC “El condómino…puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de
medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro
forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un
hecho propio. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro
elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.”
CCyC “La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar
todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.”
CCyC “El que abdicó la medianería puede re-adquirirla en cualquier tiempo
pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.”

ÁRBOLES Y MUROS DIVISORIOS Y/O MEDIANEROS

→ El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que generen molestias a
vecinos.
→ El afectado puede exigir que sean retirados a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar
molestias.Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.

VENTANAS EN MUROS DIVISORIOS Y/O MEDIANEROS: No se puede tener visión frontal a menor distancia
que 3 metros, ni laterales a menor distancia que 60 cm. Se pueden realizar aberturas transparentes de paño
fijo a 1.8 metros del suelo y de un tamaño de 20cm. Si es opaca pueden ser a 1.30 m del suelo.

INSTALACIONES EN MEDIANERAS: La profundidad de una canaleta dependerá del espesor del muro, en
muros de 0,30cm será hasta 0,05m, y en muros de 0,45m será de hasta 0,15m.

MEDIANERÍA EN SUBSUELO: Al igual que el muro de elevación este es privativo hasta que el dueño del
predio contiguo quiera utilizarlo para realizar un subsuelo, y pedirá condominio del mismo y pagará la mitad
del muro.

EXTINCIÓN DE LA MEDIANERÍA
A) Muro condenable: cuando se halla en estado de serio deterioro,
por lo cual debe demolerse.
B) Abdicación o abandono de derechos: pasa a ser privativo, ya
que tiene un solo dueño.
C) Confusión o unificación de predios: cuando dos predios
contiguos se unifican realizando los trámites correspondientes.

58
PAGOS DE DERECHOS DE MEDIANERÍA
¿CUANDO SE PAGAN LOS DERECHOS DE MEDIANERÍA?
Desde el momento en que se hace uso específico del muro por parte del otro condómino, siendo el valor
computable el de la fecha de reclamación del pago.

¿QUÉ COMPRENDE EL DERECHO DE MEDIANERÍA?

ÁREA: Altura y Longitud del muro desde Nivel de Fundación.
La acción de cobro es siempre personal, con modalidad propter rem (lo que sigue a la cosa), por el cual debe
ser afrontado por el dueño del predio que usa el muro.

TASACIÓN DEL VALOR DEL MURO

Si el muro lleva años construído, a la hora de valuar un muro se realiza una depreciación, siendo la
disminución del precio, en cambio si el muro es reciente se paga el 50% del valor actual. Para este cálculo se
habla de la vida útil del muro (el tiempo de aprovechamiento efectiva) y la vida remanente o expectante ( la
esperanza de vida).

MÉTODOS DE VALUACIÓN/TASACIÓN DEL MURO

A) MÉTODOS NO DEPRECIATIVOS - no consideran el estado del muro ( para muros recientes).
a) Clásico o común: se computan mano de obra y materiales.
b) Prototipo: considera al muro computando por unidad técnica (m2/m3).
B) MÉTODOS DEPRECIATIVOS - consideran el estado del muro y su antigüedad.
a) Lineal y rectilíneo: la depreciación se da como la función lineal de la edad. La depreciación es uniforme
a lo largo de la vida del edificio.
b) Cuadrático / parábola de Kunztle: la depreciación no es constante, es lenta al principio y luego va
aumentando paulatinamente.
c) F.W. Ross: se aplica a las cosas que sufren desgaste irregular. Como edificios sometidos a cargas
accidentales o propias.
d) Depreciación discriminada según tabla de Ross-Heidecke (Norma IRAM 34.869): depreciación de cada
uno de los componentes del muro, incorporando al estado como factor que se agrega a la antigüedad.
ESTADO DE COMPONENTES DEL MURO:
1.0 - excelente - nuevo, sin reparaciones
1.5 - muy bueno
2.0 - bueno - mantenimiento adecuado, conservación normal
2.5 - normal
3.0 - regular - necesita reparación sencilla
3.5 - malo
4.0 - muy malo - necesita reparación importante
4.5 - demolición
5.0 - irrecuperable - sin valor
Va = (Vr - r) x (1-K/100) + r
Va → valor actual al cual se arribó luego de aplicar la depreciación.
Vr → valor de reposición, que tiene el componente, material + mano de obra.
r → valor residual. % del valor de reposición, de recupero del elemento.
K → coeficiente obtenido de la tabla de Ross-Heidecke a la cual se ingresa teniendo el estado de
conservación y la antigüedad. El estado de conservación surge de la apreciación ocular que el
profesional debe efectuar sobre el elemento, y la antigüedad se obtiene dividiendo la edad por su vida
útil.

Mampostería de Elevación: Edad: 10 años - Vida útil: 90 años - Estado 2 10 años / 90 años = 0.11
antigüedad tomada en un % de la Vida Útil. Con el Estado 2 y la antigüedad 0.11, se entra a la Tabla de
Ross Heideck, que otorga un Coeficiente K = 8,47.

59
 Norma IRAM 34.869: Llegado el muro a su depreciación total, correspondería
reconocer al propietario de la pared sólo el valor residual (R) o sea, el de sus
escombros. No obstante, si se ha llegado a ese punto y la pared aún puede prestar
utilidad al adquirente, se debe reconocer al propietario de dicha pared la mitad del
costo de un tabique de 150 mm, más la mitad del valor residual del resto.

TASACIÓN DEL MURO SEGÚN LA REGLA DE MASSELIN

→ Entre 0 a 10 años de antigüedad - no debe depreciarse.
→ Entre 10 a 20 años de antigüedad - depreciación del 10% de Vr.
→ Entre 20 a 30 años de antigüedad - depreciación del 20% de Vr.
→ Entre 30 a más años de antigüedad - depreciación del 30% de Vr.

TEÓRICA 11 - HONORARIOS, RÉGIMEN TRIBUTARIO Y PROVISIONAL

Los honorarios constituyen la retribución por el trabajo y la responsabilidad profesional en la ejecución de la
tarea encomendada e incluyen el pago de gastos generales de su oficio, relacionadas al ejercicio de la
profesión.

RETRIBUCIÓN:
→ Valor al tiempo y al servicio proporcionado.
→ Valor del título de la labor intelectual y de la responsabilidad.

ARANCELAMIENTO:
Son normas que definen la tarea profesional. Define aranceles mínimos a cobrar por c/tarea.
CABA (Dec.Ley 7887/55) Actualización por coeficientes. Monto de obra: surge por valores de mercado.
Provincia de Bs.As. (Dec.Ley 6964/65) Actualización permanente. Monto de obra: surge por aplicación de
tablas.

HONORARIOS EN CIUDAD DE BUENOS AIRES (decreto-ley 7887/55)

C es un coeficiente (desactualizado desde el 91) = 45,54.

DESREGULACIÓN DE HONORARIOS
→ Se puede no usar los montos prefijados y decidir entre las partes los precios. Las leyes arancelarias están
para tener una pauta, pero no es necesario sujetarse estrictamente a esos montos.
→ Cobro indirecto de honorarios: el comitente paga los honorarios en la entidad que nuclea al profesional y
este después retira los retira.
→ Honorarios mínimos: cálculo para obras por contratos separados con dos o más contratistas (siempre que
no haya un contrato de más del 75% del valor de la obra), por coste y costas, con un contratista principal,
y por unidad.

60
→ En obras por ajuste alzado (c/ contratista principal cuyo contrato sea de más del 75% del costo de la obra):
se reducen honorarios de Dirección en un 10%. (Honorarios D.O. - 10%)
→ En obras por administración directa del profesional (conseguir y fiscalizar la provisión de materiales y mano
de obra), se cobrarán honorarios adicionales del 10% del valor de obra. (Honorarios D.O. + 10%)
→ Honorarios de Dirección (por otro profesional) se incrementan 25%. (Honorarios D.O. + 25%)
→ Si el comitente interrumpe la tarea encomendada pagará al profesional los porcentajes según las etapas
realizadas hasta ese momento (completando etapa de trabajo) más el 20% del importe de los honorarios
por los trabajos encomendados y no ejecutados (porcentaje aplicado sobre el presupuesto aceptado o
sobre el más bajo o sobre el presupuesto oficial o sobre el presupuesto estimativo).
→ En obras repetidas y adaptadas, por el proyecto del prototipo: 70% de los honorarios, 10% de los
honorarios por el proyecto de cada repetición; por dirección de la obra total 40% de los honorarios
completos.
- 70% de los 60% del proyecto completo.
- Repetición 10% de los 60% del proyecto completo.
- Honorarios totales=(honorarios prototipo proyecto + honorarios por repetición x 17 + dirección de obra
x 18)
→ En obras de refección: honorarios con más un adicional del 50% de los mismos.
→ Se cobra adicional del 0,3% del costo definitivo de la obra si el profesional confecciona planos y planillas y
gestione su aprobación por las autoridades municipales o prepare documentación para gestionar créditos
hipotecarios.
→ Gastos especiales: van fuera de los honorarios

HONORARIOS EN PROVINCIA DE BUENOS AIRES (Decreto 6964/65)

→ Incrementos del honorario por dirección de obra:
- En obras a coste y costas, 10% del valor de los trabajos.
- Dirección de la obra proyectada por otro profesional, 50% del honorario correspondiente (no se aplica
este suplemento si el profesional dirige obras proyectadas por organismos oficiales). D.O+ 50% (X1,5)
- Dirección de obras por contratos separados: D.O+ 100%. (X2)
- Dirección de obras por administración: D.O+ 200%. (X3)
→ En encargo de anteproyecto: 10% del honorario total.
→ Corresponde honorario adicional por toda modificación pedida o consentida, por el comitente, que
implique un recargo de los trabajos del proyecto.
→ En obras repetidas, el proyecto del prototipo se cobra según Tabla XVII (común) y para cada repetición del
proyecto, la Tabla XX (coeficiente según nro. de repeticiones); por cantidad intermedia se calculará por
interpolación lineal.
→ Se abona una CUOTA DE EJERCICIO PROFESIONAL (CEP): porcentaje sobre valor de los honorarios.
→ En obras encomendadas y no ejecutadas, se pagará íntegramente la totalidad del monto contratado (s/
art. 24, tit. I, Dec. 6964/65). Jurisprudencialmente no tuvo buena acogida esta norma pues “se
configuraría un enriquecimiento sin causa para el profesional que vería retribuida en forma íntegra una
actividad, cuyo arancelamiento presupone un considerable empleo de tiempo” (CNCiv, 27-3-80, Brozzi c/
Yafar).

61
PRIVILEGIO Art 2573 CCyC
“Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro. Puede
ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del deudor, excepto
disposición legal en contrario y el supuesto de subrogación real en los casos que la ley admite. El privilegio
no puede ser ejercido sobre cosas in-embargables declaradas tales por la ley”. Resultan exclusivamente de la
ley. El acreedor puede renunciar a su privilegio. El que primero cobra es el acreedor privilegiado.

ENUMERACIÓN CCyC Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:
A) Los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el
crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal;
B) Los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis meses y los provenientes de
indemnizaciones por accidentes de trabajo, antigüedad o despido, falta de preaviso y fondo de
desempleo, sobre las mercaderías, materias primas y maquinarias que, siendo de propiedad del deudor,
se encuentren en el establecimiento donde presta sus servicios o que sirven para su explotación. Cuando
se trata de dependientes ocupados por el propietario en la edificación, reconstrucción o reparación de
inmuebles, el privilegio recae sobre éstos;
C) Los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que se aplican particularmente a determinados bienes,
sobre éstos;
D) Lo adeudado al retenedor por razón de la cosa retenida, sobre ésta o sobre las sumas depositadas o
seguridades constituidas para liberarla;
E) Los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin desplazamiento, warrant y los
correspondientes a debentures y obligaciones negociables con garantía especial o flotante;
F) Los privilegios establecidos en la Ley de Navegación, el Código Aeronáutico, la Ley de Entidades
Financieras, la Ley de Seguros y el Código de Minería.

RÉGIMEN TRIBUTARIO Y PREVISIONAL

IMPUESTO: Carga que impone la Nación o las Provincias a todos sus habitantes con el objeto de generar
recursos económicos para hacer frente a los gastos que demande el sostenimiento del Estado. Las personas
físicas o jurídicas, argentinas o extranjeras que desarrollen su actividad en el país, están obligadas a ser
contribuyentes.

CARACTERÍSTICAS:
1) LEGALIDAD - surge de la ley.
2) EQUIDAD o MODERACIÓN - se aplica al caso concreto.
3) IGUALDAD y GENERALIDAD: Art. 16 CN “ ... La igualdad es la base del impuesto y de las cargas
públicas” - se aplica a todo el mundo por igual (en función de su trabajo).
4) NO CONFISCATORIEDAD.

62
5) RETROACTIVIDAD - las leyes impositivas deben ser preexistentes a los hechos que originan el gravamen.
Tiene que prever una determinada situación.

CLASIFICACIÓN PRINCIPAL:
→ Directos: es pagado por el sujeto pasivo que determina la ley, y éste no logra trasladarlo a otro (ganancias
y bienes personales)
→ Indirectos: la ley define a un sujeto que debe pagarlo, pero el responsable logra trasladarlo a otra persona
(IVA, Ingresos brutos)

En la Nación: crea impuestos el Poder Legislativo; y la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS

PÚBLICOS (AFIP, autoridad de aplicación) controla y otorga, otorgando clave única CUIT.
+ Agencias recaudadoras en provincia (ARBA).

IMPUESTOS PRINCIPALES
1. IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Nacional, directo, grava las utilidades de las personas físicas y jurídicas, tanto en el país como en el
extranjero. Se paga una vez al año, se presenta DDJJ (se trabaja sobre ingresos, egresos y deducciones, y se
abona un porcentaje, 9 a 35% aumenta a mayor ganancia). Pueden practicarse retenciones (no alcanzan a
Monotributistas).

2. IMPUESTO A LOS INGRESOS BRUTOS

Provincial o regional. Porcentaje sobre la facturación. No lo tributan los arquitectos en la Capital Federal.
Puede adherirse al Convenio Multilateral de tributarse ingresos brutos en más de una jurisdicción. Se paga
mensualmente, con DDJJ anual. En la Capital Federal, los arquitectos empresarios pagan alícuota del 3%
sobre facturación. En Pcia. de Bs. As. , el 3,5% y en algunos casos una cifra fija mínima bimestral. Cada
provincia tiene su propio régimen.

3. IMPUESTO SOBRE BIENES PERSONALES

Se tributa anualmente si los bienes patrimoniales de los que se es titular superan en su conjunto un monto
fijado por la AFIP.

4. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA)

Nacional. Indirecto, pues traslada la obligación a un tercero. Es un porcentaje sobre la facturación. Ese
porcentaje se deposita en una entidad bancaria, y de realizarse compras con IVA, sólo se deberá tributar la
diferencia del IVA entre el facturado y el pagado. DDJJ mensual.
→ Si se ejecuta proyecto y dirección, es suficiente emitir recibo;
→ Si trabaja como contratista o empresario debe emitir factura y recibo.

HONORARIOS E IVA: Categorías que puede revestir un comitente frente al IVA:

→ Responsable Inscripto - obligados a facturar venta de bienes y servicios + 21% IVA.
→ Responsable Monotributo - (pequeños contribuyentes). Categorías teniendo en cuenta ingresos
obtenidos, re-categorización cada 4 meses. Mensual. Aporte jubilatorio + aporte de salud.
→ Consumidor Final -
→ Exento -

El IVA -englobado o discriminado, incluido en las facturas o liquidaciones de contratistas y proveedores-

integra el monto de la obra (para base de cálculo de los honorarios).
El IVA que el arquitecto factura a su comitente, se aplica sobre el honorario calculado según lo expuesto en
el punto precedente. Se aclara que el monto IVA resultante no actúa en detrimento de los honorarios puesto
que la obligación fiscal, cuando corresponde, consiste en adicionar a cada factura de honorarios el
porcentaje de IVA y, en calidad de "agente de percepción", depositar posteriormente dicho monto, o su

63
saldo remanente, una vez debitados los montos IVA de las compras y gastos computables que hayan sido
realizados por el arquitecto durante el mismo lapso fiscal.

5. RÉGIMEN PREVISIONAL (JUBILACIÓN)

En Ciudad de Buenos Aires: Se aporta únicamente al régimen de reparto asistido (jubilación estatal). La cuota
que el profesional abona va aumentando a medida que acumule antigüedad como contribuyente.
En Provincia de Buenos Aires: Se aporta a la Caja de Previsión Social para Agrimensores, Arquitectos,
Ingenieros y Técnicos (Ley 12.490 y modificada por Ley 12.949), pagando un 10 % sobre el monto de los
honorarios cobrados por su tarea profesional, que no será inferior a la cuota mínima anual, cuyo monto es
establecido por la referida Caja.

RESPONSABILIDAD TRIBUTARIA
Los contribuyentes están alcanzados por dos tipos de responsabilidades:
→ Por deuda propia.
→ Por deuda ajena (responsabilidad de las personas físicas o jurídicas)

TEÓRICA 12 - RÉGIMEN LABORAL, SEGURIDAD E HIGIENE

RÉGIMEN JURÍDICO - LABORAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

TRABAJO: Acción y efecto de trabajar. Ocupación retribuida / remunerada. Obra, resultado de la actividad
humana.
DERECHO LABORAL: Ordenamiento jurídico vigente que rige las relaciones humanas dentro del contexto
del vínculo entre un trabajador y un empleador.

1. LEY DE CONTRATO DE TRABAJO Ley N°20.744

El trabajo es toda actividad lícita que se preste a favor de quien tiene la facultad de dirigirla, mediante
remuneración.
El contrato de trabajo tiene por principal objeto la actividad productiva y creadora del hombre. Después se
entiende que media entre las partes una relación de intercambio y un fin económico.
Ley Nº 20.744 de contrato de trabajo “Habrá contrato de trabajo, cualquiera sea su forma y denominación,
siempre que una persona física se obligue a realizar actos, ejecutar obras, o prestar servicios a favor de la otra
y bajo la dependencia de ésta, durante un período determinado o indeterminado de tiempo, mediante el
pago de una remuneración...”

DEBERES DEL TRABAJADOR:

A) Prestar los servicios convenidos.
B) Respetar las órdenes dadas.
C) Realizarlas con eficacia, puntualidad.
D) Dedicación, cuidar las herramientas suministradas.
E) Guardar secreto sobre procedimientos comerciales y/o técnicos.

DERECHOS DEL TRABAJADOR:

A) Percibir remuneración,
B) Gozar de los beneficios sociales según leyes, estatutos y convenios colectivos de trabajo.

DEBERES DEL EMPLEADOR:

A) Pagar remuneraciones y beneficios sociales.
B) Suministrar trabajo, herramientas, materia prima.
C) Brindar seguridad, comodidad e higiene.

64
DERECHOS DEL EMPLEADOR:
A) Ejercer potestades de mando y disciplina.
B) Dirigir, organizar la actividad, etc.

2. CONVENIOS COLECTIVOS DE TRABAJO: Ley 14.250

Acuerdo entre empleadores (a través de organismos empresariales) y los trabajadores (por medio de sus
asociaciones) que rigen condiciones de trabajo en una rama laboral determinada. La construcción cuenta
con el CCT Nº76/75 que Regula las relaciones de trabajo que involucra a empleadores y trabajadores de la
construcción y sus ramas subsidiarias, (albañiles, plomeros, pintores, techistas, etc). Realiza una
categorización de las calidades de operarios. Los CCT deben ser homologados por el Ministerio de Trabajo y
Seguridad Social.

3. RÉGIMEN LEGAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN:

Régimen legal autónomo; Rige las relaciones laborales en el ámbito de la construcción para los trabajadores
en relación de dependencia; esta ley suplanta, para los trabajadores de la construcción, las normas
contenidas en la Ley de Contrato de Trabajo (art. 36, Ley 22.250), prevaleciendo sobre ésta última.
Son sujetos:
→ EMPLEADORES de la industria de la construcción que ejecuten obras de arquitectura o ingeniería.
→ EMPLEADORES de las industrias complementarias o coadyuvantes de la construcción.
→ TRABAJADORES que dependan de los referidos empleadores, y los que se desempeñen en talleres,
depósitos, o parques destinados a la conservación, reparación, y guarda de los elementos de trabajo
utilizados en dichas obras o lugares.

ÓRGANO DE APLICACIÓN - IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción)

Es un ente autárquico. Es en el cual trabajador y empleador deben inscribirse. Controla la inscripción de cada
trabajador. Encargado de aplicar el régimen laboral de la construcción.

El contratista o subcontratista deberá estar inscripto en el IERIC, requisito que será exigido por el comitente,
quien comunicará a dicho organismo la ubicación de la obra y el inicio de la misma.
Si los contratistas o subcontratistas no se encuentran inscriptos en Registro Nacional de la Industria de la
Construcción, los empresarios, propietarios y profesionales que los contraten serán los responsables
solidariamente de sus obligaciones con respecto al personal de la obra y cualquier problema laboral que
surja.

Este debe:
A) Inscribir y llevar registro de todas las personas comprendidas.
B) Exigir a todo empleador la exhibición de los libros y documentación requerida por esta ley.
C) Expedir y registrar la libreta de aportes al fondo de desempleo.
D) Fijar el monto de los aranceles por inscripción y renovación anual de las mismas.
E) Promover reglas y procedimientos a seguir por las entidades bancarias.
F) Realizar un censo de empresas y trabajadores de la construcción, como también de obras.
G) Dictar normas que regulen la actividad y permitan cumplir su cometido.

En resumen: Régimen laboral de la industria de la construcción Ley 22.250:

→ Quien contrate o subcontrate debe exigir a ese contratista o subcontratista cumplir con normas laborales y
de seguridad social.
→ Quien contrate o subcontrate los servicios de contratistas o subcontratistas de la construcción, deberá
requerir de éstos la constancia de su inscripción en el IERIC.
→ Quien contrate o subcontrate debe comunicar al IERIC la iniciación de la obra y su ubicación.
→ Quien contrate o subcontrate debe exigir a ese contratista o subcontratista los siguientes datos de los
trabajadores afectados: -número de CUIL, -constancia de pago de remuneraciones, -comprobantes pago
mensuales al sistema de seguridad social, -cuenta bancaria, -cobertura por riesgos de trabajo.

65
→ Cualquier comprobante o constancia deberá ser exhibido.
→ Incumplir estas normas los hará responsables solidarios.

4. FONDO DE CESE LABORAL (EX FONDO DE DESEMPLEO):

→ Mecanismo legal que sustituye el régimen de preaviso y despido.
→ Este fondo se nutre del aporte obligatorio a cargo del empleador.
→ El fondo es inalienable, irrenunciable, inembargable e intransferible (salvo por imposición judicial de cuota
alimenticia una vez producido el desempleo).
→ Por cualquier causa que justifique el cese de la relación laboral, el trabajador dispondrá del fondo de cese
laboral.

5. CREDENCIAL DE REGISTRO LABORAL (EX LIBRETA DE APORTES):

Documento de carácter obligatorio expedido al trabajador por el IERIC. Posee los datos personales del
trabajador, y permite consultar de forma inmediata los antecedentes laborales de los trabajadores que se
desee contratar, también realizar trámites administrativos a través de internet y gestionar la incorporación de
trabajadores de forma sencilla y rápida.

SEGUROS APLICADOS A LA CONSTRUCCIÓN - SEGURIDAD E HIGIENE

“Hay contrato de seguro cuando el asegurador se obliga mediante el pago de una prima o cotización a
resarcir un daño o a cumplir la prestación convenida si ocurre el evento”

OBJETO DEL CONTRATO DE SEGURO: Reparar materialmente, en forma parcial o total, las consecuencias
de un daño que destruye o menoscabe la vida y el patrimonio de las personas. Contratando un seguro se
busca reparar materialmente. En el contrato de seguro, un asegurador se obliga, mediante una prima que le
abona el asegurado (o tomador), a resarcir un daño o cumplir la prestación convenida si ocurre el evento
previsto.

SEGURO: garantía contra un daño inevitable e imprevisto, destinada a reparar materialmente las
consecuencias de un daño.
SINIESTRO: daño sufrido por una persona o un bien.
RIESGO: probabilidad de que ocurra un siniestro.
POLIZA: documento que prueba el contrato celebrado. Documento que instrumenta el contrato de seguro
entre asegurado y asegurador
ASEGURADO: persona titular del interés asegurable sobre cuyo riesgo se toma el seguro. Sobre el
asegurado recae la cobertura del seguro.
ASEGURADOR: Empresa que asume la cobertura del riesgo. Es generalmente una compañía de seguros
organizada bajo la forma de una sociedad anónima,
PRIMA: precio que recibe el asegurador por parte del asegurado.
TOMADOR: persona que es parte del contrato de seguro, siendo el obligado al pago de la prima. El
tomador se diferencia del asegurado cuando estipula un seguro por cuenta de un tercero o por cuenta de
quien corresponda.
BENEFICIARIO: persona que percibirá la indemnización revista en el contrato de seguro. El asegurado y el
beneficiario generalmente coinciden, (No en seguro de vida: se asegura la propia vida en beneficio de otra
persona).

PARTES INTERVINIENTES EN EL CONTRATO DE SEGURO:

A) Asegurado - persona titular del interés asegurable sobre cuyo riesgo se toma el seguro.
B) Asegurador - empresa que asume la cobertura del riesgo.

CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE SEGURO:

→ Bilateral.
→ Nominado - ley que lo demuestra.

66
→ Oneroso.
→ Aleatorio.
→ Consensual.
→ De adhesión - no se pueden cambiar cláusulas.

TIPOS DE CONTRATO DE SEGURO:

→ Patrimonial: afectan a bienes de las personas. Son de naturaleza indemnizatoria.
→ De vida o de personas: Afectan directamente a las personas.

SEGUROS PATRIMONIALES QUE AFECTAN A LA CONSTRUCCIÓN

→ Incendio.
→ Transporte - mercadería en el trayecto.
→ Robo.
→ Desperfectos Técnicos - maquinaria o reparación.
→ Responsabilidad civil - linderos o peatones.
→ Caución - mantenimiento de oferta, ejecución del contrato, anticipos, acopios, fondo de garantía o de
reparo: se acumula y se devuelve si no hubo ningún tipo de daño.

SEGUROS DE PERSONAS QUE AFECTAN A LA CONSTRUCCIÓN

→ Salud.
→ Accidentes personales: trabajador monotributista.
→ Vida.
→ Seguro colectivo obligatorio.
→ Riesgo de trabajo.

LEY DE SEGURIDAD E HIGIENE: establece que las condiciones de higiene y seguridad en el trabajo se
ajustan en todo el territorio de la República.

OBJETIVO DE LA HIGIENE Y SEGURIDAD EN OBRAS

A) Proteger la vida, preservar y mantener la integridad psico-física de los trabajadores.
B) Prevenir, reducir, eliminar o aislar riesgos de los distintos centros o puestos de trabajo.
C) Estimular y desarrollar una actitud positiva respecto de la prevención de los accidentes o enfermedades
que puedan derivarse de la actividad laboral.

Ley de Riesgos de Trabajo

OBJETO: Normalizar las condiciones de Seguridad e Higiene en todas las obras de construcción a través del
Reglamento de Higiene y Seguridad.
→ Prevención.
→ Reparación de daños (en dinero – en especie).
→ Rectificación y re-colocación.
→ Mejoramiento de la actividad.

CONTINGENCIAS QUE CUBRE:

→ Accidentes de / durante el trabajo (no los accidentes inculpables).
→ Accidentes in itinere (en el camino al trabajo/casa).
→ Enfermedades profesionales (no las enfermedades inculpables).

INCAPACIDADES: Pueden ser transitorias - permanentes (provisional o definitiva) - gran invalidez -

fallecimiento.

ALGUNAS RESOLUCIONES DE LA SRT (superintendencia de riesgos del trabajo):

→ El establecimiento de sanitarios y vestuarios para el personal.

67
→ La provisión de elementos de protección personal.
→ Medidas de prevención ante caída de personas o cosas.
→ La protección del sistema eléctrico.
→ La confección del legajo técnico.
→ La capacitación sobre seguridad e higiene.
→ La señalización de obra.
→ La protección contra incendios.
→ Establece denunciar ante la ART el inicio de obra, presentando un programa de seguridad que debe ser
confeccionado por el contratista.

DECRETO 911/96
Ley general cuyo objetivo es normalizar las condiciones de seguridad e higiene a través del reglamento de
higiene y seguridad.

Sujetos:
COMITENTE: Figura solidaria con el contratista.
CONTRATISTA: Responsable del cumplimiento de las normativas vigentes, y de lo establecido en el Pliego
de Condiciones Generales y Contrato de Trabajo.
TRABAJADOR: Debe gozar de las condiciones de medio ambiente de trabajo, estar permanentemente
informado sobre los riesgos que genera la tarea que desempeña en la obra; debe cumplir con las normas de
prevención

Prestaciones de higiene y seguridad; medidas que mantienen condiciones ambientales y de seguridad:

→ El número de personal especializado en Higiene y Seguridad en el Trabajo dependerá del riesgo
intrínseco de la actividad, la cantidad de personal y los frentes de trabajos simultáneos que se pueden
presentar, sin distinguir si el Servicio es interno o externo.
→ El servicio de seguridad e higiene no interviene en forma directa ni da órdenes a quienes ejecutan las
tareas para no interferir con las líneas de mando de la empresa (aunque ante riesgo inminente debe
actuar).

Prestaciones de medicina e higiene y seguridad

→ Dirigidas por profesionales de la especialidad, tendrá por objeto prevenir daños físicos y crear condiciones
para el buen desarrollo de la seguridad e higiene de obra.

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PROGRAMA DE SEGURIDAD: debe elaborarse un Programa de Seguridad como parte del Legajo Técnico;
dicho programa indicará:
→ Memoria descriptiva de la obra.
→ Programa de prevención de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales con base en los riesgos
previstos en cada etapa de obra.
→ Programa de capacitación del personal en materia de higiene y seguridad.
→ Registro de las evaluaciones efectuadas sobre agentes contaminantes.
→ Organigrama del servicio de seguridad e higiene.
→ Planos del obrador y servicios auxiliares.

El Programa de Seguridad se realizará para efectuar tareas de:

→ Excavación.
→ Demolición.
→ Obras que superen los 4 metros de altura o 1000 m2 de superficie cubierta.
→ Obras sobre o en proximidades de líneas o equipos energizados con Media o Alta tensión.
→ Obras que por sus características, la ART del empleador lo exija.

El Programa debe ser firmado por la empresa constructora, el director de obra, el responsable de seguridad
e higiene y debe ser aprobado por la ART.

TEÓRICA 13 - TASACIONES Y PERITAJES | SEGURIDAD E HIGIENE |

GESTIÓN EMPRESARIAL | RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
TASACIONES
TASAR ES VALORAR UN BIEN EN EL MERCADO DENTRO DE UN DETERMINADO MOMENTO
ECONÓMICO.

BIEN: cosa susceptible de tener algún valor.

VALOR: cualidad que tienen las cosas que las hacen más o menos importantes o deseables.
ESTIMACIÓN: apreciación subjetiva, en base a referentes, por la cual nos permite establecer un valor.
TASACIONES: Valorizaciones rápidas o estimativas de un valor de una cosa o servicio. Estas deben realizarse
sobre la base de un criterio analítico.
TASAR: Justipreciar y valorar una cosa. Poner tasa a lo que se vende. Es graduar precio o valor de las
cosas. Valor dentro de un determinado momento económico.
TASACIÓN: acción y efecto de tasar. Una tasación profesional requiere de fundamento y rigor técnico
apropiados para el caso. Siempre el valor de realización comercial de un bien inmueble resulta del estado del
mercado y de la plaza inmobiliaria. Es en relación entre la oferta y demanda.

OBJETIVO DE TASACIÓN:
→ Operaciones compra-venta inmobiliaria.
→ División de condominio.
→ Obtener créditos hipotecarios.
→ Asegurar bienes. (Indemnizar)
→ Expropiar bienes.
→ Fusionar, reestructurar, absorber, liquidar bienes de sociedades.
→ Confección de inventarios.
→ Conocimientos de patrimonios.
→ Valoración de las herencias en las sucesiones.
→ Certificaciones de estados de obra en préstamos para construir, ampliar o modificar inmuebles.
→ Peritajes de valor en procesos judiciales.

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VALOR: grado de utilidad / aptitud / cualidad de las cosas, para satisfacer las necesidades requeridas o
proporcionar bienestar o deleite.
PRECIO: valor (dinero) pecuniario en que una cosa se estima. Regulado por la oferta y la demanda.

MÉTODOS para la estimación del valor inmobiliario:

→ Separativos - desagregación .
→ Integrativos - unificación (terreno y construcción es un todo).

→ Específicos - análisis propio de la cosa, renta a obtener, mejoras.

→ Comparativos - comparación de elementos semejantes.

→ Directo - que obtiene un valor partiendo de unidades existentes semejantes.

→ Indirecto - evalúa rentabilidad.

→ Empírico - Apreciación objetiva del valor de mercado, con observaciones intrínsecas y extrínsecas que
ofrece el bien y una investigación estadística comparativa de valores.

VALOR DEL BIEN: Análisis y promedio de los precios de inmuebles con características similares del mercado
(idénticas o tipologías muy parecidas). Búsqueda de muestras comparables con el bien a tasar. Parámetros
usualmente adoptados: superficie, ubicación, calidad, estado en función de la antigüedad y conservación y
tipo o confiabilidad de la oferta.

ETAPAS DE LA TASACIÓN:
1) Recopilar información.
2) Estudio del bien a tasar.
3) Estudio de la zona en la cual se ubica el bien.
4) Aplicación de los métodos de tasación.
5) Balance de los resultados obtenidos.

CATEGORÍAS DE TASACIONES:
A) Estimativas: por método. Se hace a ojo. Se basa en la experiencia de la persona que tasa.
B) Ordinarias: por método. Tienen que ser ordenadas porque se hacen por método.
C) Extraordinarias: intervienen distintas disciplinas.

MÉTODOS PARA LA TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS: puede pararse de un análisis centrado en la

recolección de datos sobre terrenos similares, de modo comparativo, o considerando la renta que puede
obtenerse de dicho terreno.
Esta tasación está basada en métodos:
A) Directos - que obtiene un valor partiendo de unidades existentes semejantes.
B) Comparativo - que surge de comparar valores de
venta de lotes de comparación posible.
C) Indirecto - que contempla la renta anual que puede
obtenerse de ellos.
a) Lote tipo 10 m x 30
b) Terrenos irregulares: paralelogramo, triángulo,
polígono irregular
c) Terreno interno
d) Calidad del suelo

Factores intrínsecos: dependen directamente del lote mismo y que constituyen parte de su propia esencia.
Factores extrínsecos: no dependen directamente del lote, y que surgen de una afectación dada por
situaciones y reglamentaciones que influyen sobre el terreno en cuestión

70
TASACIÓN DE EDIFICIOS: en esta se tiene en cuenta el aspecto físico del inmueble. Se puede tasar por el
método directo. Pero en este caso la aplicación del método supone tener en cuenta al terreno. Se puede
discriminar entre valor del edificio y del terreno o tomar conjuntamente a ambos.

DEPRECIACIÓN: disminuir o rebajar el precio de algo. En una depreciación debe tenerse en cuenta 3
factores:
→ ESTADO FÍSICO - desgaste de todos o parte de sus componentes, durante un lapso más o menos
prolongado.
→ VIDA ÚTIL ECONÓMICA - la amortización del mismo en un cierto periodo.
→ FUNCIONALIDAD - el proyecto mientras responda a las necesidades del destino, valoriza mucho el bien
debido a la funcionalidad.

INTEGRACIÓN = VALOR DEL TERRENO + VALOR DEL EDIFICIO

A) INTEGRACIÓN DE COSTOS PARCIALES: Costos de terreno, de edificio, ganancias, costos financieros,

gastos de promoción y ventas.
B) CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
- RENTA BRUTA: ingreso obtenido por la explotación de un bien
- RENTA LÍQUIDA: Renta Bruta – (Gastos de explotación + amortización)
C) COMPARACIÓN DE VALORES VENALES: analiza antecedentes de inmuebles semejantes, homogeneiza
coeficientes de comparación. No son 100% absolutos (depende del mercado y experiencia del tasador).
D) ANALIZA ANTECEDENTES DE INMUEBLES SEMEJANTES.
E) HOMOGENIZA COEFICIENTES DE COMPARACIÓN.

PERITAJE
PERITAR es emitir un juicio sobre una situación, basándose en los conocimientos propios del emisor y la
ciencia aprendida y aplicada.

PERITO: Aquel que posee conocimientos especializados para determinar las causas y efectos de un hecho.
Persona idónea sobre cierta disciplina. Es un auxiliar de la justicia.
PERITAJES: estudio o trabajo hecho por un perito. Cuando no se logra determinar la causa de una
consecuencia por carecerse de conocimientos particulares sobre el caso, se acude a terceros idóneos del
tema para realizar el peritaje. Consiste en emitir juicio sobre la situación, basándose en los conocimientos
propios y la ciencia aprendida y aplicada. Este en muchos casos ayuda a aclarar una situación controversial.
PERICIA: Sabiduría, práctica, experiencia y habilidad en una ciencia o arte. Habilidad para resolver con
acierto, facilidad y rapidez un asunto de cierta dificultad.

CLASIFICACIÓN DE PERITAJES:
A) PRIVADOS; informes de un perito para un particular. Puede ser escrito u oral.
B) PÚBLICOS; encargados por el estado.

A) EXTRAJUDICIALES los solicitados por el estado, a través de cualquier organismo

B) JUDICIALES los que se efectúan en el ámbito de la justicia en cualquiera de sus fueros

PRUEBA: Razón, argumento, instrumento u otro medio con que se pretende mostrar y hacer patente la
verdad o falsedad de un hecho.
PRUEBA EN UN EXPEDIENTE JUDICIAL: Actividad procesal que se realiza tendiente a crear la convicción
jurídica acerca de la existencia o inexistencia de los hechos afirmados por las partes. Son objeto de prueba

71
aquellos hechos que afirma una parte y niega la otra, y que a su vez sean conducentes para que el juez arribe
a su decisión final. Se excluyen de la prueba: los hechos no afirmados por ninguna de las partes. Los hechos
notorios. Los hechos afirmados por una parte y admitidos por la otra.

4 MOMENTOS DE LA PRUEBA:
→ Ofrecimiento: a cargo de la parte.
→ Proveimiento: a cargo del juez.
→ Producción: a cargo de la parte.
→ Valoración: a cargo del juez.

MEDIOS DE PRUEBA: Camino tendiente a proporcionar datos demostrativos de la existencia o no de uno o

más hechos, para ser volcados en la demanda. Se admite la prueba pericial si la apreciación de hechos
controvertidos requiere conocimientos técnicos especializados. Está a cargo de un juez la designación de un
perito, a fines de que este emita un dictamen. Se debe presentar la especialidad del idóneo y proponer
puntos de pericia.
→ Prueba documental
→ Prueba de informes
→ Prueba confesional
→ Prueba testimonial
→ Reconocimiento judicial
→ Presunciones judiciales
→ Prueba de peritos

MEDIO DE PRUEBA ≠ FUENTE DE PRUEBA

CONSULTOR TÉCNICO: Presta asesoramiento a la parte en cuestiones de su especialidad. Cuando se llega a

instancia judicial las partes pueden contar con la presencia de un perito privado, que se denomina consultor
técnico. Puede ser nombrado en cualquier oportunidad en que la parte lo necesite y también puede
reemplazarlo en cualquier momento. No es un auxiliar de la justicia, por eso no debe formalizar la aceptación
de su función en el expediente, y tampoco está obligado a presentar su dictamen por escrito en este. Los
honorarios saldrán del fondo de la condena en costas, siendo estos abonados por la parte que pierde, o
puede requerirlos de la parte que lo contrató.

SUAPM: (Sistema Único De Administración De Peritos Y Martilleros De La Justicia Nacional Y Federal)

→ Obligatorio para inscripción y preinscripción de peritos.
→ Unifica y centraliza información de peritos.
→ Verifica datos diversos de peritos.
→ Publica listas de profesionales inscriptos.
→ Sortea peritos y comunica a estos su designación.
→ Capacitación obligatoria para futuras re-inscripciones.

MOMENTOS DE LA PERICIA JUDICIAL DE ARQUITECTURA:

1) Necesidad de contar con la pericia.
2) Claridad en la formulación de preguntas.
3) Reconocimiento del lugar a peritar.
4) Producción del dictamen.
5) Valoración por parte del juez.

PERITAJES EN JUSTICIA PENAL: (perito de partes, no consultor técnico)

En el fuero nacional, existe el perito oficial y el perito de parte.
El juez puede designar al perito oficial, y las partes querellante y defensora, pueden designar sendos peritos
de parte.

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DICTAMEN PERICIAL. Comprenderá:
A) La descripción de las personas, lugares, cosas o hechos examinados en las condiciones en que hubieren
sido hallados.
B) Una relación detallada de todas las operaciones practicadas y sus resultados.
C) Las conclusiones que formulen los peritos conforme a los principios de su ciencia, arte o técnica.
D) Lugar y fecha en que se practicaron las operaciones. El juez valorará la pericia de acuerdo a las reglas de la
sana crítica.

Gestión empresarial, marketing, inserción laboral y calidad del ejercicio

profesional
MARKETING: Técnica desarrollada para lograr una mejor captación de trabajo.
“Orientación administrativa cuya tarea fundamental de la organización es determinar las necesidades y
deseos de sus mercados meta y adaptar la organización a la entrega de las satisfacciones deseadas, en forma
más efectiva y eficiente que sus competidores, de tal modo que preserve o aumente el bienestar de los
consumidores y de la sociedad” — Philip Kotler.

LA ESTRATEGIA DE MARKETING SE BASA EN UNA NECESIDAD DEL MERCADO

PLAN DE MARKETING:
1) Ser consciente de los propios recursos
2) Fijar objetivos
3) Detectar un segmento de clientes
4) Establecer un plan de acción
5) Saber administrar el tiempo profesional
6) Efectuar seguimiento

SERVICIO DEL PROFESIONAL, Poner al servicio del comitente:

→ Un espacio físico adecuado (especial recaudo con el mantenimiento de su estudio).
→ Un trabajo apropiado coherente con las incumbencias profesionales, con el plan de necesidades y con las
normativas legales.
→ Una correcta documentación de su trabajo, con todos los elementos gráficos y escritos indispensables.
→ Una buena planificación de las tareas.
→ Una eficiente dirección de las tareas, si estas requieren su intervención personal y directa.

NORMALIZACION, CALIDAD (múltiples significados):

→ Conjunto de cualidades o propiedades de un objeto que lo hacen capaz de satisfacer necesidades
implícitas o explícitas.
→ Propiedad de un objeto que permite su comparación con cualquier otro de su misma especie.
→ Percepción que posee una persona acerca de un objeto, una fijación mental del consumidor que asume
conformidad con dicho producto o servicio y la capacidad del mismo para satisfacer sus necesidades.

INSTITUTO ARGENTINO DE NORMALIZACIÓN — IRAM. En Argentina, existen normalizaciones técnicas

como base de calidad para todo tipo de productos. Se trata de una asociación civil sin fines de lucro creada
en el año 1935, dedicada al estudio de normativas técnicas para productos.

ORGANIZACIÓN INTERNACIONAL DE NORMAS DE ESTANDARIZACIÓN — ISO:

Conjunto de normas sobre calidad y gestión de calidad aplicables a cualquier tipo de organización o
actividad orientada a la producción de bienes o servicios. Estas normas buscan la optimización de calidad,
tiempos de entrega y niveles de servicio.

Normas para la construcción de edificios: LEED

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Sistema de certificación de edificios sostenible. Conjunto de normas sobre la utilización de estrategias
encaminadas a la sustentabilidad en edificios de todo tipo. sostenibilidad=sustentabilidad.
Existen 4 niveles.
Incorporar estrategias al proyecto para lograr los siguientes puntos:
→ Eficiencia energética
→ Uso de energías alternativas
→ Mejora de la calidad ambiental interior
→ Eficiencia del consumo de agua
→ Desarrollo sostenible de los espacios libres
→ Adecuada selección de materiales.

RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Mecanismos:
→ JUSTICIA ORDINARIA: A cargo del poder judicial (en el fuero correspondiente). Se traslada la resolución
del problema a la justicia. Primera y segunda instancia (Cámaras de Apelaciones). Puede llegar a la corte
suprema de justicia (No es una tercer instancia).
→ MÉTODOS ALTERNATIVOS:
1) NEGOCIACIÓN:
Influencia recíproca entre partes; intereses y posiciones; razonamiento para encarar el problema; estilos de
negociación; intercambio de concesiones; acuerdo.

2) CONCILIACIÓN:
Influencia del conciliador (tercera parte); intereses y posiciones; razonamiento y racionalidad para encarar
el problema; propuesta de soluciones; acuerdo.

3) ARBITRAJE:
Técnica alternativa de resolución de diferencias entre partes que acuerdan la intervención de un tribunal
de árbitros para que resuelva una controversia. 1 o más (Siempre número impar).
El árbitro es un tercero que entiende sobre la solución de un diferendo. Puede actuar como árbitro
cualquier persona con plena capacidad civil. Las partes pueden estipular que los árbitros reúnan
determinadas condiciones de nacionalidad, profesión o experiencia.
Actúa un Tribunal Arbitral: tienen derecho al cobro de honorarios.
El contrato de arbitraje (escrito) se hace constar en una cláusula compromisario incluida en un contrato, un
acuerdo independiente o un estatuto o reglamento.
Compromiso arbitral: el compromiso de arbitraje se hace constar en una cláusula compromisoria. El
contrato de arbitraje es independiente del contrato con el que se relaciona. Forma escrita.
Arbitraje institucional: las partes pueden encomendar la administración de arbitraje y la designación de
este a asociaciones civiles u otras entidades nacionales o extranjeras.
Designación de los árbitros: uno o más, en número impar. Las partes pueden acordar / estipular
libremente el nombramiento del o los árbitros. Si no se asigna, se estipulan 3 árbitros.

CLASES DE ARBITRAJE:
- De derecho: el tribunal se comporta como si fuese un Tribunal Judicial (como si fuera la primer instancia
judicial). La decisión / laudo es apelable.
- De amigables componedores: el tribunal no se maneja como un Tribunal Judicial. La decisión / laudo es
inapelable.

LAUDO ARBITRAL: decisión del tribunal. Decisión de los árbitros sobre la resolución del diferendo,
definido de forma unánime o mayoritaria. No son compulsivos, si una parte no acata el cumplimiento, el
laudo puede ser llevado a la justicia para mandar a cumplir el laudo.
- Nulidad: Si una de las partes o ambas denuncia irregularidades en el proceso podrá demandarse la
nulidad, sin embargo, hasta que la nulidad no se declare, el laudo sigue vigente.

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 - Impugnación: No es suficientemente claro en su compresión, manifiesta equívocos e incongruencias; se
emitió con dolo o fraude, se emitió con demora respecto del tiempo establecido.

4) MEDIACIÓN:
Negociación asistida. Instancia obligatoria antes de acceder a la vía judicial. Aplicable a relaciones
patrimoniales, familiares, sociales. Método no adversarias de resolución de conflictos (una de las partes se
pone en lugar de la otra con el mediador como guía y llegar a un acuerdo).
- Mediar: conducir a las partes a que se encuentren, con el fin de llegar a un acuerdo de forma pacífica y
armónica.
- Mediador: orienta y acompaña a las partes en conflicto, orientándolas a que busquen respuesta a la
crisis que les afecta. Cobra honorarios fijados por la ley. Debe poseer independencia de criterio, a fin
de no ser influenciable por las partes. Debe tener capacidad de comprensión acerca de cómo el
conflicto incide sobre las partes. Debe tener creatividad para inducir a las partes a encontrar las más
efectivas formas de solución. Y además debe guardar confidencialidad sobre lo que cada parte le
transmite. Pueden ser públicos, que integran el Cuerpo Oficial de Mediadores del Ministerio de
Justicia; y privados, elegidos por las partes por su capacidad.
La tarea del mediador se basa en tomar contacto con las partes en la reunión, les debe comentar
acerca de las reglas que guían el proceso. Guía, conduce al entendimiento de las partes y sugiere las
distintas alternativas de solución posible.
- Finalización de la mediación: La finalización de la mediación puede ser con acuerdo (se puede llevar a
juicio para exigir el resultado de mediación) o sin acuerdo (prosigue a instancia judicial).
Se confecciona un legajo por reglamento que contiene el formulario de solicitud firmado por ambas
partes, convenio de confidencialidad, constancia de notificaciones y reuniones celebradas, acta de
finalización de la mediación con su resuelto.

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO:
Se trata de la regulación del derecho de peticionar ante las autoridades, siguiendo los pasos y lineamientos
acordes a la ley y en búsqueda del pleno y eficaz funcionamiento de la burocracia administrativa estatal. Todo
acto emanado por la autoridad puede ser revisable, pero para que la administración pueda revisar sus actos,
es necesario respetar el procedimiento administrativo.

RECURSOS (Nacional, CABA, Provincia BSAS):

A) DEFENSOR DEL PUEBLO. Creada por los parlamentos o legislaturas, y encabezada por un alto funcionario
público, independiente, responsable ante la legislatura o parlamento, que recibe quejas de ciudadanos
agredidos por la administración pública, sus funcionarios, empleados, o que actúa de acuerdo a su propia
decisión y que tiene el poder de investigar, recomendar acciones correctivas y emitir informes.
B) DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Una relación de consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un
consumidor. Un contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona
humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o
prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes
o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social. El contrato se
interpreta en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existen dudas sobre los alcances de su
obligación, se adopta la que sea menos gravosa.
Relación de consumo: Vínculo jurídico entre el proveedor y el consumidor o usuario. Las relaciones de
consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el
proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica.
Sanciones: Apercibimiento, multas, decomiso de las mercaderías, clausura, etc. Sin perjuicio de lo
dispuesto en esta ley, el consumidor y usuario podrán iniciar acciones judiciales cuando sus intereses
resulten afectados o amenazados.
Tribunales Arbitrales: para resolver las controversias que se susciten con motivo de lo previsto en la ley.
Autoridad de Aplicación Nacional: Secretaría de Industria y Comercio.

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Autoridad de Aplicación Local: gobiernos provinciales (en Ciudad de Buenos Aires actúa la Dirección
General de Defensa y Protección del Consumidor).

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