Evaluación de

la solvencia del
consumidor
MÓDULO 8
1. Introducción devolución del préstamo: Fuentes
de ingresos y estabilidad del
2. Consideraciones de la aplicación prestatario
de la ley hipotecaria 5/2019 del • Análisis del importe del préstamo
15 de Marzo respecto a la garantía
• Decisión del préstamo
3. Evaluación de la solvencia del • Entregar la decisión del préstamo
consumidor
• Documentación necesaria para el 4. Gestión de recuperación de
estudio de una operación crédito
hipotecaria
• Valoración de los informes
5. Conclusiones
emitidos por la Central de
Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
• Activos, pasivos y patrimonio neto
del prestatario.
• Análisis de la capacidad de
1 Introducción
Presentación

• España a partir del 2007 - 2008 sufre una

importante crisis, que afecta muy especialmente
al sector inmobiliario.
• Los índices de morosidad hipotecaria se
disparan de forma importante (tal y como se
observa en el gráfico) y la situación obliga a la
resolución de las entidades financieras que más
habían invertido en este sector (básicamente
Cajas de Ahorro).

4
Presentación
Evolución de la Morosidad hipotecaria
40,0%
• A pesar de que la caída
35,0%
del PIB empieza en
30,0%

25,0%
2008, es en los años
20,0%
posteriores que la
15,0%
morosidad hipotecaria
10,0% se dispara.
5,0% • Los préstamos que caen
0,0% en demora en estos
may‐12

may‐13

may‐14

may‐15

may‐16

may‐17

may‐18
sep‐11
ene‐12

sep‐12
ene‐13

sep‐13
ene‐14

sep‐14
ene‐15

sep‐15
ene‐16

sep‐16
ene‐17

sep‐17
ene‐18

sep‐18
años, mayoritariamente
Actividades Inmobiliarias Construcción Hogares adquisición de vivienda
son aquellos préstamos
concedidos entre el año
Fuente: Asociación Hipotecaria Española
2000 y 2007.

5
Presentación
La pregunta qué a posteriori quedó en el aire
fue:
¿Porqué se disparó tanto la demora?
Sin duda, hubo una multiplicidad de causas:
• En cualquier crisis, cae la actividad
económica, la gente pierde el empleo, las
empresas cierran y hay préstamos que eran
solventes, que pasan a ser insolventes con
las nuevas condiciones.
6
Presentación
• El punto anterior es común en todas las crisis
económicas, y sin duda, explica una parte del
crecimiento de la demora que hubo hasta llegar
al pico en 2013. Pero no lo explica en su
totalidad. Durante los años 2000 – 2007, el
crédito inmobiliario se dispara de forma
importante, y para realizar este crecimiento, en
algún momento, se relajan los criterios de
riesgo de admisión de crédito. Esta relajación
explica la otra parte del crecimiento
desmesurado de la demora en los años
posteriores.

7
Presentación
• Por tanto, la gestión del riesgo de crédito es
una herramienta básica para la gestión de
las entidades financieras.
• En este módulo, veremos los criterios de
gestión del riesgo crediticio a la hora de
conceder una hipoteca a un particular.

8
2 Consideraciones de la
aplicación de la ley
hipotecaria 5/2019 del 15
de Marzo
Consideraciones de la aplicación de la ley
hipotecaria 5/2019 del 15 de Marzo
La ley 5/2019 del 15 de Marzo focaliza en los siguientes puntos para analizar la
solvencia del cliente:
• Verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del
préstamo. Verificar entre otros:
• la situación de empleo,
• los ingresos presentes,
• los previsibles durante la vida del préstamo,
• los activos en propiedad,
• el ahorro,
• los gastos fijos
• los compromisos ya asumidos.
• el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se
prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe
reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

10
Consideraciones de la aplicación de la ley
hipotecaria 5/2019 del 15 de Marzo
• Se explicita de forma expresa que la evaluación de la solvencia no se basará
predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del
préstamo o en la hipótesis de que el valor de dicha garantía aumentará.

• La ley afirma que la incorrecta evaluación de la solvencia (salvo que el

prestatario haya ocultado o falsificado conscientemente la información) o el
hecho de que la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse
dicho contrato fuera incompleta, no otorgará al prestamista la facultad de
resolver, rescindir o modificar el contrato de préstamo.

11
Consideraciones de la aplicación de la ley
hipotecaria 5/2019 del 15 de Marzo
• Se explicita también que el prestamista ha de especificar de manera clara y
directa en la fase precontractual la información que el potencial prestatario
deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información
en cuestión. La información solicitada por el prestamista será proporcionada y
limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la
solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos.

• Finalmente, el prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente

acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así
como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los
términos y con los requisitos y garantías previstos en la legislación de protección
de datos personales.

12
3 Evaluación de la
solvencia del consumidor
3.1 Documentación necesaria
para el estudio de una
operación hipotecaria
Documentación necesaria para el
estudio de una operación hipotecaria
Clasificamos la documentación necesaria en:

• Documentación jurídica
• Documentación para determinar el bien a hipotecar
• Documentación económica para determinar la
capacidad de reembolso. Esta información puede
ser:
• Interna
• Externa

15
Documentación necesaria para el
estudio de una operación hipotecaria
Distinguimos entre documentación jurídica, documentación para

Documentación para determinar el bien a

Documentación jurídica
hipotecar

Identificación de contratantes: NIF, CIF, Tasación pericial

Poderes,…
Justificación del régimen económico matrimonial Nota de la verificación registral
de los comparecientes (matrimonio)

Título de propiedad de los vendedores

Certificados de deuda pendiente
Último recibo del Impuesto sobre Bienes
inmuebles
Escritura previa de compra venta
16
Documentación necesaria para el
estudio de una operación hipotecaria
Documentación para estudio capacidad de reembolso

Documentación Externa Documentación Interna

Últimas declaraciones del IRPF y patrimonio y últimas • Conocimiento del cliente.
nóminas / Contrato laboral (trabajador por cuenta
ajena)
Últimas declaraciones del IRPF y patrimonio y últimas • Experiencia crediticia del cliente:
nóminas o ingresos y gastos del negocio anuales. Pagos • Experiencia en los pagos de
fraccionados del IRPF, IVA y cuotas de autónomo de la operaciones de activo.
Seguridad Social(trabajador por cuenta propia) • Vinculación del cliente (nóminas,
Si es una persona jurídica : Balance y cuenta de seguros,…).
resultados de los últimos ejercicios • Rentabilidad del cliente.
Identificación de los accionistas • Posiciones de pasivo
Últimas declaraciones del Impuestos de sociedades
Información de Riesgos al Banco de España (CIRBE)
RAI, ASNEF
Contrato de alquiler
Recibos de otros préstamos
17
3.2 Valoración de los
informes emitidos por la
Central de Información
de Riesgos del Banco de
España (CIRBE)
Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
• La Central de Información de Riesgos (CIR) es un servicio público que gestiona
una base de datos en la que constan los préstamos, créditos, … (riesgo directo)
y avales y garantías dadas (riesgo indirecto) de importe superior a 9.000 € de
forma acumulada. que las entidades financieras tienen con sus clientes.
• La CIRBE la puede solicitar cualquier persona física o jurídica realizando una
solicitud de informe de Riesgos.
• Los bancos cuando estudian una operación crediticia de un no cliente,
necesitan saber que obligaciones tiene la persona física o jurídica con el resto
de entidades financieras. Para ello solicitarán, previa autorización del cliente, la
CIRBE al Banco de España.
• Por el contrario, si la persona a la que se está estudiando la operación, ya es
cliente del banco, y tiene un riesgo acumulado superior a 9.000 €,
mensualmente el Banco recibirá la información de CIRBE de forma automática.

19
Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
En el informe de CIRBE se utilizan CLAVES para identificar:

• Tipo de Operación
• Naturaleza de la intervención de la operación
• Solidario o colectivo
• Moneda
• Plazo residual
• Tipo de garantía Real principal
• Tipo de garantía Personal principal
• Cobertura de la Garantía Real / Personal principal
• Situación de la operación

Es importante conocer el significado de estas claves para poder analizar la

información que nos ofrece el informe de CIRBE.

Nota: En anexo 1 se detallan el significado de cada clave.

20
Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
La CIRBE emite dos tipos de informes, un informe agregado y un informe
detallado.

A nivel general, en el primero se detallan los riesgos para cada tipo de producto,
sin identificar a las entidades declarantes, mientras que en el segundo se
detallan los riesgos conjuntos con un importe superior a 9.000€, indicando la
entidad declarante y el código con el que las ha identificado.

Las principales características de cada uno son:

21
 Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
• El INFORME AGREGADO que se proporciona tanto a las entidades como
al titular:
• Es individual para cada persona física o jurídica
• Los datos que proporciona son agregados por cada tipo de riesgo:
por ejemplo, aparece todo el riesgo financiero de forma agregada,
distinguiendo entre garantía (normalmente personal o real), el plazo
y situación del préstamo.
• No incluye las operaciones cuyo riesgo agregado no supere los 9.000
€ en una entidad.
• La estructura del informe es:

Datos de las operaciones correspondientes a: Garantía Real Garantía Personal Riesgo Dispuesto
Dispuesto DEL QUÉ: Riesgo
Tipo de Naturaleza Solidario nº Situación DEL QUÉ: Intereses
Moneda Plazo resid Tipo Cobertura Tipo Cobertura Actual Importes Disponible
producto intervención Colectivo Partícipes operación de demora y gastos
TOTAL vencidos

22
 Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
• Hay un INFORME DETALLADO, sólo para el titular que incluye:
• Detalle de cada operación: el código que la identifica, el nombre de la
entidad que concedió la operación.
• En el caso de que, en alguna entidad, consten riesgos agregados con
importe inferior a 9.000 € el nombre de dichas entidades.
• La estructura del informe es:

Datos de las operaciones correspondientes a: Garantí a Real Garantía Personal Riesgo Dispuesto
Entidad Dispuesto DEL QUÉ: Riesgo
Tipo de Naturaleza Solidario nº Situación DEL QUÉ: Intereses
Código Moneda Plazo resid Tipo Cobertura Tipo Cobertura Actual Importes Disponible
producto intervención Colectivo Partícipes operación de demora y gastos
Operación TOTAL vencidos

23
Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
Ejemplo:

Juan tiene un préstamo hipotecario de importe pendiente 120.000 €, del que

faltan 15 años para su vencimiento y un préstamo personal de 12.000 € del que
quedan 3 años para su vencimiento.

Veamos como se representan estas dos operaciones en la CIRBE

24
 Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
Ejemplo:

Datos de las operaciones correspondientes a: Garantía Real Garantía Personal Riesgo Dispuesto
Dispuesto DEL QUÉ: Riesgo
Tipo de Naturaleza Solidario nº Situación DEL QUÉ: Intereses
Moneda Plazo resid Tipo Cobertura Tipo Cobertura Actual Importes Disponible
producto intervención Colectivo Partícipes operación de demora y gastos
TOTAL vencidos

V32 T11 T33 2 EUR L06 G20 E14 120.000

V32 T11 T33 2 EUR L10 G19 G00 E14 12.000

Donde el significado de las claves utilizadas es:

25
Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
Ejemplo:
V32 Crédito financiero: préstamo que no tiene la naturaleza de crédito comercial,
arrendamiento financiero o pacto de recompra inversa, cualquiera que sea la forma
en la que se instrumente, como cuentas de crédito, excedidos
de cuentas de crédito, descubiertos, tarjetas de crédito, efectos financieros,
hipotecas inversas, anticipos de pensión o nómina, etc.).

T11 Titular de riesgo directo: el titular del informe es el primer obligado al pago del
préstamo, el emisor de los valores representativos de deuda, la persona sobre cuyas
operaciones se ha concedido una garantía financiera u otro tipo de aval o caución o
la contraparte de los restantes compromisos y de los préstamos de valores.

T33 Solidario: el titular del informe responde solidariamente de la operación con

otras personas. Debajo de esta información, en el informe se indica el número de
partícipes solidarios en la operación
26
Valoración de los informes emitidos por la
Central de Información de Riesgos del Banco
de España (CIRBE)
Ejemplo:
L06 Plazo residual de más de cinco años.

L10 Más de un año y hasta cinco años.

G20 Hipoteca inmobiliaria: operación con garantía hipotecaria, ordinaria o de

máximo, sobre activos inmobiliarios

G00 Sin garantía personal: operación que no cuenta con una garantía personal
adicional a la del titular del riesgo directo.

E14 Total: la garantía cubre la totalidad del riesgo dispuesto y disponible

27
3.3 Activos, pasivos y
patrimonio neto del
prestatario
Activos, pasivos y patrimonio neto del
prestatario
Los conceptos Activo, Pasivo y Patrimonio Neto, es habitual encontrarlos cuando
se realiza el análisis de la solvencia de una persona jurídica, es decir, de una
empresa.
No obstante estos conceptos pueden utilizarse también para analizar la solvencia
de una persona física.
Empezaremos por definir cada uno de estos conceptos:

• El Patrimonio Neto de una persona equivale a la diferencia entre lo que

tenemos (activos) y lo que debemos (pasivos). Sumando todos nuestros
activos, y restando todos nuestros pasivos, obtenemos el patrimonio neto.

PATRIMONIO NETO = ACTIVOS – PASIVOS

Como concepto general, cuando mayor sea el patrimonio neto de la persona,

mayor será su solvencia financiera.

29
Activos, pasivos y patrimonio neto del
prestatario
En los momentos de crisis, las inversiones en fondos de inversión o en acciones
suelen disminuir su cotización, disminuyendo así el Patrimonio Neto personal. En
cuanto las cotizaciones se recuperen, el Patrimonio Neto personal verá reflejado este
incremento.

30
Activos, pasivos y patrimonio neto del
prestatario
• El Activo son las inversiones o el dinero en efectivo que tenemos. Algunos
ejemplos de activos son:

• Dinero y efectivo: aquí se incluye todo el dinero que podamos tener en

cuentas corrientes o en imposiciones a plazo que pueden ser reintegradas
con facilidad.
• Activos inmobiliarios: cualquier inmueble (primera o segunda residencia)
o terreno de nuestra propiedad.
• Activos financieros: : fondos de inversión, activos de renta fija, acciones,
etc.
• Otros activos: activos que puedan tener un valor: arte, monedas, joyas
coches,…

31
Activos, pasivos y patrimonio neto del
prestatario
• El Pasivo son las deudas que hemos ido contrayendo para adquirir los activos.
Las principales deudas que podemos encontrar en una persona fija son:

• Préstamo hipotecario: préstamo que hemos contratado al adquirir la

vivienda. Tiene como garantía la vivienda que hemos adquirido.
• Préstamo personal: son los préstamos que se utilizan para comprar un
coche, hacer una pequeña reforma, pagar los estudios,…
• Deuda de tarjeta de crédito: es una deuda de consumo que proviene de
aplazar el pago de las compras que hemos hecho con la tarjeta de crédito.

Podemos validar la información aportada por el cliente sobre los préstamos

vigentes a través del análisis de la CIRBE.

32
Activos, pasivos y patrimonio neto del
prestatario
Veamos algunos ejemplos de cálculo del Patrimonio Neto:

Ejemplo 1:

Juana, de 41 años, tiene acciones por importe de 100.000 €, una vivienda que
tiene un valor de 300.000 € y dinero en efectivo por valor de 22.000 €.
Por el contrario, tiene un préstamo hipotecario de 200.000 €, un préstamo
personal de 12.000 € y una tarjeta VISA con un cargo pendiente de 1.500 €.

TOTAL ACTIVOS= 100.000€ + 300.000 € + 22.000 € = 422.000 €

TOTAL PASIVOS= 200.000 € + 12.000 € + 1.500 € =213.500 €

PATRIMONIIO NETO = TOTAL ACTIVOS – TOTAL PASIVOS = 422.000 € ‐ 213.500 € =

208.500 €

33
Activos, pasivos y patrimonio neto del
prestatario
Veamos algunos ejemplos de cálculo del Patrimonio Neto:

Ejemplo 2:

José, de 50 años, tiene una vivienda que tiene un valor de 150.000 € y dinero en
efectivo por valor de 2.000 €.
Por el contrario, tiene un préstamo hipotecario de 100.000 €, un préstamo
personal de 25.000 € y una tarjeta VISA con un cargo pendiente de 2.200 €.

TOTAL ACTIVOS= 150.000€ + 2.000 € = 152.000 €

TOTAL PASIVOS= 100.000 € + 25.000 € + 2.200 € =127.200 €

PATRIMONIIO NETO = TOTAL ACTIVOS – TOTAL PASIVOS = 152.000 € ‐ 127.200 € =

24.800 €

34
Activos, pasivos y patrimonio neto del
prestatario
Si comparamos la solvencia financiera de Juana y José podemos determinar que:

• Juana tiene un Patrimonio Neto Personal de 208.500 €, teniendo activos de

diferente naturaleza (inmobiliarios, fondos de inversión,…)
• Por tanto Juana, que tiene 41 años, ha mostrado que tiene capacidad de
ahorro para ir acumulando patrimonio financiero.
• Por el contrario, José de 50 años, tiene un Patrimonio Neto personal muy
menor, de 24.800 €, y no demuestra tener capacidad de ahorro ya que el único
activo con valor importante que tiene es la vivienda de propiedad.
• Podemos afirmar, que Juana, no sólo tienen un mayor Patrimonio Neto que
Jose, si no que además, lo tiene más diversificado, mostrando una capacidad
de ahorro que José no demuestra.

35
3.4 Análisis de la capacidad
de devolución del
préstamo: Fuentes de
ingresos y estabilidad del
prestatario
Análisis de la capacidad de devolución del
préstamo: Fuentes de ingresos y estabilidad
del prestatario
Para analizar la capacidad de devolución de un préstamo hay que analizar el nivel
de ingresos que tiene el prestatario, de donde proceden y que estabilidad tienen.

El criterio más utilizado para analizar si un prestatario puede hacer frente a un

préstamo hipotecario, es que el total de cuotas de préstamos, no supere el 30%
de los ingresos netos del prestatario.

Es importante destacar que se debe tener en cuenta no sólo la cuota del préstamo
que está en estudio, si no también las cuotas de los préstamos vigentes.

Además se tendrá que valorar el efecto de una subida de tipo de interés en la

capacidad de reembolso del préstamo.

A pesar de que esta es la regla general, hay que analizar la naturaleza y la

estabilidad de los ingresos.

37
Análisis de la capacidad de devolución del
préstamo: Fuentes de ingresos y estabilidad
del prestatario
En el caso de rentas de trabajo de personas que trabajan por cuenta ajena, hay
que determinar:

• La duración del contrato: dado que una hipoteca suele tener una duración de
entre 20 y 30 años, nos dará más seguridad un ingreso de un contrato
indefinido que un ingreso de un contrato temporal.

• Situación de la empresa empleadora: la procedencia de este ingreso también

es importante. Tendremos que analizar, ni que sea brevemente, la salud
financiera de la empresa empleadora, ya que poca estabilidad de ingresos hay
en un contrato indefinido de una empresa que tiene muchas posibilidades de
no poder continuar su actividad por problemas financieros.

38
Análisis de la capacidad de devolución del
préstamo: Fuentes de ingresos y estabilidad
del prestatario
En el caso de un trabajador por cuenta propia habrá que analizar:

• La recurrencia de los ingresos netos obtenidos: mirar si en los últimos años, los
ingresos han sido recurrentes o si ha habido años con elevados ingresos y años
con ingresos menores. La estabilidad de los ingresos en un trabajador por
cuenta propia es algo importante de valorar.

• Entender el negocio que desarrolla el trabajador por cuenta propia: si trabaja

por proyectos o tiene ingresos recurrentes, si los ingresos le provienen de un
solo cliente o tiene los ingresos diversificados, el sector en el que se encuentra,
la capacidad de adaptación a los cambios en su sector,.…

39
Análisis de la capacidad de devolución del
préstamo: Fuentes de ingresos y estabilidad
del prestatario
Además tanto en trabajadores por cuenta propia como por cuenta ajena, habrá
que valorar si hay otro tipo de ingresos a parte de los ingresos provenientes de las
rentas de trabajo. Así se tendrá que analizar:

• Si hay rentas de alquiler. En caso afirmativo ver que tipo de alquiler (de un
local, un apartamento vacacional, una vivienda en una ciudad importante,…)

• Si hay ingresos de las rentas de capital, sea vía intereses o vía dividendos

• Otras rentas derivadas de royalties de venta de libros,…

• Si el vencimiento del préstamo hipotecario es superior a la edad de jubilación,

se tendrá que estimar si los ingresos en esa etapa de vida podrán hacer frente
a la devolución del préstamo.

40
Análisis de la capacidad de devolución del
préstamo: Fuentes de ingresos y estabilidad
del prestatario
Los recibos de préstamos solicitados, a parte de ser útiles para calcular las cuotas
que actualmente se están pagando, también nos sirven para ver si se están
pagando correctamente. El hecho de que estos recibos se paguen con días de
retraso, o se paguen parcialmente, indica problemas de liquidez y habrá que
tenerlo en cuenta en el estudio de la operación.

Paralelamente se buscará información en las lista de morosos (RAI, ASNEF,…), lo

que nos complementará la información aportada por el cliente.

41
Análisis de la capacidad de devolución del
préstamo: Fuentes de ingresos y estabilidad
del prestatario
Ejemplo:

Juana, es trabajadora por cuenta ajena , con contrato fijo de hace 10 años, teniendo
unos ingresos netos de 30.000 € anuales ( 2.500 € mensuales).
Del préstamo personal de 12.000 € paga una cuota de 200 € al mes, mientras que la
hipoteca que tiene actualmente, la dejará de pagar ya que vende la vivienda actual
para comprar la nueva vivienda de la que solicita la hipoteca que tendrá una cuota de
1.100 €.

Para analizar la capacidad de devolución del préstamo:

Cuotas del préstamo personal + cuota nuevo préstamo hipotecario: 200 € + 1.100 € =
1.300 € mes
Ingresos netos =2.500 €

Cuotas/ingresos netos = 1.300 /2.500 = 52%

42
Análisis de la capacidad de devolución del
préstamo: Fuentes de ingresos y estabilidad
del prestatario
Ejemplo:

Juana, no tiene suficiente capacidad económica para poder atender de forma correcta
las cuotas que se derivan del endeudamiento actual.
En ese caso, Juana, decide finalmente comprarse el piso con su pareja actual, que
tiene unos ingresos netos de 30.000 € también y no tiene endeudamiento.

En este caso, volviendo a hacer los cálculos:

Cuotas del préstamo personal + cuota nuevo préstamo hipotecario: 200 € + 1.100 € =
1.300 € mes
Ingresos netos =2.500 € + 2.500 € = 5.000 €

Cuotas/ingresos netos = 1.300 /5.000 € = 26%

Ahora Juana y su pareja muestran suficiente capacidad teórica de devolución del

préstamo.
43
3.5 Análisis del importe del
préstamo respecto a la
garantía
Análisis del importe del préstamo
respecto a la garantía
Que el cliente pueda hacer frente a las cuotas del préstamo, es decir, que haya
capacidad de reembolso, es condición necesaria pero no suficiente. El importe
máximo del préstamo estará además condicionado por la relación que tenga con la
garantía.

Así el importe máximo del préstamo hipotecario para adquirir, rehabilitar o construir
una primera vivienda será el menor de:

• 80% del importe de compraventa o

• 80% del valor de tasación

Este porcentaje puede ser algo menor si la vivienda es una segunda residencia, y en el
caso de locales o naves industriales el máximo será el 70%.

45
Análisis del importe del préstamo
respecto a la garantía
En caso de que se soliciten importes superiores, se solicitarán garantías adicionales de
calidad (fiadores).

El hecho de que el porcentaje del préstamo respecto a la garantía sea inferior al 80%,
es condición necesaria pero no suficiente para conceder la operación de préstamo
hipotecario. Es decir, si hay una operación de préstamo hipotecario cuyo porcentaje
del préstamo respecto a la garantía es, por ejemplo, de un 30%, pero el prestatario no
muestra capacidad de reembolso de la operación, la operación no se podrá conceder.

46
Análisis del importe del préstamo
respecto a la garantía
Ejemplo

Juana quiere comprarse una vivienda que tiene un precio de 200.000 €. Ella va a
aportar 40.000 € (más los gastos e impuestos) con lo que el préstamo hipotecario que
necesitará para la compra de la vivienda es de unos 160.000 €.
Para hacer el préstamo hipotecario han tasado la vivienda dándole un valor de
180.000 €.
El importe máximo del préstamo hipotecario será:
80 %Compraventa: 80% x 200.000€ =160.000 €
80% de tasación: 80% x 180.000 € = 144.000 €

Dado que el importe máximo del préstamo es el 80% del valor menor entre
compraventa o tasación, en este caso, el importe máximo del préstamo será de
144.000 €.

Juana tendrá que aportar 16.000 € más de los que inicialmente tenía previsto ( a parte
de pagar los gastos e impuestos que se deriven), o aportar fiadores a la operación.
47
3.6 Decisión del préstamo
Decisión del préstamo
Con todo lo visto en los puntos anteriores podemos resumir los criterios sobre los
cuales decidir si desde un punto de vista de riesgo, la concesión del préstamo
hipotecario es viable. Para ello:

• Calcularemos el Patrimonio Neto del prestatario. Para hacerlo necesitaremos

información sobre los activos y los pasivos que tiene .
• A mayor patrimonio neto, mayor solvencia del prestatario.
• Si en los activos, existen activos financieros (fondos, depósitos, acciones,…) en
la mayoría de los casos puede indicar capacidad de ahorro del prestatario.

• Una vez calculado el patrimonio neto, hay que analizar la capacidad de reembolso
del prestatario. Para hacerlo se tendrá en cuenta todos las cuotas de préstamo que
tiene el prestatario más la nueva cuota del préstamo que estamos estudiando.
• La suma de cuotas no puede ultrapasar el 30% de los ingresos netos.
• Hay que analizar la sostenibilidad de estos ingresos netos, viendo su
naturaleza, y su previsión futura.

49
Decisión del préstamo
• Una vez analizada la capacidad de reembolso, debemos analizar cual es el importe
máximo del préstamo, atendiendo al valor de la garantía, y ver si este valor es
suficiente con la petición del solicitante. El importe máximo del préstamo
hipotecario para adquirir, rehabilitar o construir una primera vivienda será el
menor de:

• 80% del importe de compraventa o

• 80% del valor de tasación

En caso de que el importe solicitado supere este 80%, se deberán aportar avales de
calidad.

Si el solicitante muestra una capacidad de reembolso suficiente y la garantía es

suficiente para el importe del préstamo solicitado, se considerará que el resultado
de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones
derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo establecido en dicho
contrato y se podrá conceder la operación.

50
3.7 Entregar la decisión del
préstamo
Entregar la decisión del préstamo
Una vez tomada la decisión sobre si se ha de conceder o no el préstamo hipotecario,
hay que comunicarlo al potencial prestatario. En este sentido, cuando se deniegue la
solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y sin demora al potencial
prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtiéndoles,
de la denegación de la operación.

Cuando la denegación se base en el resultado de una consulta de una base de datos

(RAI, ASNEF, …) se entregará una copia del resultado, el prestamista informará también
al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los pormenores de la base
de datos consultada, como son el nombre, el responsable, así como del derecho que
le asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos en la misma.

52
4 Gestión de la
recuperación del crédito
Gestión de la recuperación del crédito
LA ANTICIPACIÓN

La situación económica de las personas puede cambiar en cualquier momento. En

situaciones de crisis económica, familias con dos buenas nóminas, se pueden
encontrar con que ambos miembros de la familia han sido despedidos de sus empleos
por ajustes de la plantilla de sus empresas y encontrarse en una situación donde las
rentas disminuyen de forma importante y ya no se es capaz de hacer frente a los
compromisos contraídos. Si además no existe un ahorro que permita substituir, en
parte, la caída de ingresos que ha habido, el problema económico en esa familia ya
está servido.

Cambios en la situación personal (separaciones, …) son otra causa habitual de

problemas en el pago de los préstamos hipotecarios.

Lo deseable sería que cuando se diera cualquier de estas situaciones, el prestatario,

expusiese el problema a la entidad financiera con la que tiene contraídas las
obligaciones (el prestamista), pero no siempre esa es la primera reacción. Muchas
veces, los clientes vienen a la entidad financiera a explicar su problema cuando la
54
Gestión de la recuperación del crédito
situación ya es muy complicada (varios recibos impagados, tarjetas de crédito
aplazadas, préstamos rápidos adquiridos recientemente,…)
Si el cliente, no tenemos la seguridad de que nos comunique sus problemas,
tendremos que ser nosotros quien intentemos anticiparnos a la situación. En este
sentido, hay varias alertas que nos pueden anticipar posibles problemas de liquidez:

• Los saldos medios del cliente se reducen.

• Las transferencias de nóminas que estaban domiciliadas ya no llegan. En su lugar
llegan transferencias del INEM.
• Se aplaza el pago de tarjetas de crédito.
• Se empiezan a pagar con retraso los recibos de los préstamos.
• …

Al detectar cualquiera de estas alertas, es importante ponerse en contacto con el

cliente y averiguar que está pasando, para buscar la mejor solución para todos.

Cuando antes se gestione un problema de falta de liquidez y solvencia, más

probabilidades hay de gestionar con éxito la refinanciación / reestructuración de la
deuda.
55
Gestión de la recuperación del crédito
LA REFINANCIACIÓN
Una vez detectada la situación se tendrá que valorar como son las nuevas condiciones
(ingresos actuales, cuotas de préstamos a pagar,…) y buscar una solución si es posible.
Este proceso es importante se encare con:

• Buena comunicación
• Empatía al escuchar
• Negociación
• Seguimiento
• Persistencia
Hay una necesidad de transparencia y compromiso del prestatario, que tendrá que
hacer sacrificios personales para adaptarse a la nueva realidad, y conjuntamente
buscar una solución que se adapte a los ingresos actuales.
Esta solución, en la mayoría de los casos, va acompañada de una alargamiento de los
plazos del préstamo, para así reducir la cuota a pagar, o una concesión de períodos de
carencia, estrategia utilizada si la solución pasa por una venta de la vivienda. En este
proceso de renegociación se intentará lograr más garantías, si es el caso.

En la nueva ley se establece que el interés de demora será el interés remuneratorio

del préstamo más el 3% en hipotecas sobre bienes inmuebles para uso residencial.
56
 Gestión de la recuperación del crédito
EL VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO

Si no ha sido posible la refinanciación la entidad financiera tendrá que ejecutar un

vencimiento anticipado del contrato.

Según la nueva ley hipotecaria 5/2019 del 15 de Marzo , en los contratos de

préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén
garantizados mediante hipoteca el prestatario perderá el derecho al plazo y se
producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los
siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del
préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

57
 Gestión de la recuperación del crédito
• Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la
primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de
doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor
ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

• Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará
cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas
equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal
que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos
equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de

al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido,
reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Estas reglas no admitirán pacto en contrario.

58
5. Conclusiones
 CONCLUSIONES

Primera. La gestión del riesgo de crédito es una herramienta básica para la gestión de las
entidades financieras.

Segunda. Para el estudio de un préstamo hipotecario solicitaremos información de tipo

jurídico, información para determinar el bien a hipotecar e información económica para
analizar la solvencia del posible prestatario. Se solicitará la CIRBE para comprobar en
endeudamiento del posible prestatario así como el estado de los mismos.

Tercera. Para la concesión de un préstamo hipotecario, es necesario que la garantía sea

suficiente según el importe solicitado, y que la capacidad de reembolso sea suficiente
para atender las obligaciones del préstamo.

Cuarta . En la recuperación de un préstamo, es importante la máxima anticipación a la

aparición del problema, para poder ofrecer la mejor solución. Si finalmente no es posible
la refinanciación de la operación, la ley 5/2019 del 15 de Marzo indica los requisitos que
han de concurrir para hacer un vencimiento anticipado del préstamo.
60
Jordi Palacín Durà

Av. Josep Tarradellas 123

2ª Planta
08029 Barcelona
T 934 124 431
www.iefweb.org