Posesión precaria y el IV

Pleno Casatorio Civil

Fort Ninamancco Córdova
El IV Pleno Casatorio Civil y sus (originales)
reglas vinculantes
• “Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble
ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no
genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al
reclamante, por haberse extinguido el mismo”.

• Este análisis de “efecto de protección frente al reclamante”, ¿implica un

análisis de oponibilidad de títulos? ¿Por qué?

• “Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del

mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al
título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la
parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en
disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer”.
Supuestos de posesión precaria
• “Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo
dispuesto por los artículos 1429º y 1430º del Código Civil. En estos
casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el
título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el
inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce el proceso de
desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución
prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las
condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el
Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá
resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la
improcedencia”.

• El caso Nolberto “Ñol” Solano.

…sigue:
• “Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto
previsto por el artículo 1704º del Código Civil, puesto que con el
requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la
voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso
de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700º del
Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento
no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la
continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución
del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que le poseedor ha
pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título”.
• Este supuesto fue analizado en los Plenos Jurisdiccionales Nacional 2017 y
Distrital de Lima Este 2018.
Sigue:
• Si el trámite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez
absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo
220º del Código Civil, podrá declarar la nulidad manifiesta, procediendo,
según corresponda, a declarar fundada o infundada la demanda. Aquí se
debe tener en cuenta lo dispuesto en el IX Pleno Casatorio Civil.

• La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera

inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario,
respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere
comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo
1708º del Código Civil.
Sigue:
• Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o
modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mal
fe-, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el
sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro
proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante
tiene derecho o no a discutir de la posesión que invoca, dejándose a salvo
el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere
pertinente. La crítica del Carlos Sánchez Coronado.
• La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien
por usurpación, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni
declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del
desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado
su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir
sobre la usurpación.
¿Qué ocurre si es el mismo Juez el que conoce
ambos procesos?
Jurisprudencia post IV PCC
• Casación N° 3332-2013-LA LIBERTAD (24.11.2014). Se apartan del IV Pleno
(inconscientemente).
• Casación N° 3417-2015 – EL SANTA (21.04.2016). (Negativa a aplicar el IV
Pleno, solo se ordena su aplicación a la segunda instancia, sin dar mayor
detalle).
• Casación N° 2945-2013-LIMA (23.04.2014): desalojo de familiares.
• Casación N° 1264-2015-AMAZONAS (27.09.2016): no se hace ninguna
referencia al IV Pleno, pese a ser aplicable.
• Casación N° 1532-2016-LORETO (22.11.2016): se aplica el IV Pleno
Casatorio, con respecto a la imposibilidad de declarar improcedente la
demanda por alegaciones de construcciones nuevas y prescripción.
• Cas. N° 10053-2017-Ancash (31.08.2020).
Desalojo por vencimiento de contrato
• Pleno Jurisdiccional Civil y Procesal Civil – Lambayeque 2017, acuerdo N° 1:
“Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado
han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que
exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador
hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este
último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez
competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el
arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino
únicamente por ocupación precaria”.
¿Cuándo sería procedente el “desalojo por vencimiento de contrato”? Cuando no
haya requerimiento alguno y “de frente” se solicite la conciliación. Cas. N° 4489-
2017-Ica y Cas. N° 4628-2013-Arequipa.
¿Dónde está el problema? Una interpretación constitucional del art. 547 del CPC.
Criterios jurisprudenciales sobre el desalojo
entre familiares
• Predomina el análisis del caso por caso, no pudiéndose considerar
que la sola familiaridad da lugar siempre a un título posesorio
legitimador.
• Se advierte que se procura la tutela de la unidad familiar, evaluando
que el desalojo no quiebre la misma (Cas. N° 1784-2012-Ica y Cas. N°
1984-2017-Lima Sur).
• Se invocan también consideraciones de carácter constitucional, como
la tutela de la dignidad humana, la familia, en especial de los niños y
ancianos en situación de vulnerabilidad, así como los deberes de
asistencia recíproca entre padres e hijos, conforme a los artículos 1, 4
y 6 de la Constitución (Cas. N° 2945-2013-Lima y Cas. N° 4425-2015-
Lima Este).
• Las consideraciones de orden constitucional pueden emplearse
para desestimar la demanda de desalojo entre familiares, si es
que negar el desalojo perjudica derechos fundamental y
amenaza la subsistencia misma de la parte demandante (Cas. N°
4742-2017-Cusco).
• Análisis. La cuestión de la extensión del derecho de uso a los
familiares.
• El caso de la Corte de Arequipa: hija frente a padre que fue titilar
del inmueble, pero que ya no lo es por haberse efectuado
anticipo de legítima en favor de la demandante.