UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE

GROHMANN FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y

EMPRESARIALES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO Y CIENCIAS

POLÍTICAS

TEMA: “DERECHOS REALES”

Curso: Derecho Romano

Docente: Dr. Sergio Renato Tejerina Mejía
Grado: 1° Año - Segundo semestre
Integrantes
 Alfonso Belisario Cutipa Villanueva 2023-127019
 Edyson Simon Quispe Roque 2023-127035
 Kevin Alexis Cutipa Limache 2023-127018
 Jemille Nicole Gomez Alfaro 2023-127020

Tacna – Perú
2023
 INDICE

INTRODUCCIÓN ............................................................................................................. 4

CAPÍTULO 1. DERECHOS REALES ..................................................................................... 6

1.1. Derechos reales en la antigua roma ......................................................................................... 6

1.2. Elementos del derecho real ...................................................................................................... 7

1.2.1. Sujeto o titular ................................................................................................................... 7
1.2.2. Objeto ............................................................................................................................... 8
1.2.3. Causa ................................................................................................................................ 9

CAPÍTULO 2: COSAS ..................................................................................................... 10

2.1. Concepto de res ............................................................................................................................ 10

2.2. Cosas extra commercium: ........................................................................................................... 11

2.1.1. Derecho divino ....................................................................................................................... 11
2.1.2. Derecho humano ..................................................................................................................... 11

2.2. Cosas in commercium .................................................................................................................. 12

2.2.1. Res mancipi y res nec mancipi ................................................................................................ 12
2.2.2. Res mobilis y res immobilis .................................................................................................... 13
2.2.3. Res corporales y res incorporales ............................................................................................ 13

CAPÍTULO 3: POSESIÓN ................................................................................................ 15

3.1. Concepto etimológico y naturaleza jurídica: ............................................................................... 15

3.2. Elementos de la posesión ............................................................................................................ 18

3.3. Clases de posesión y poseedores................................................................................................... 18

3.3.1. Naturalis possessio:................................................................................................................. 18

3.3.2. Possessio ad interdicta o possessio: ........................................................................................... 19

3.2.2. Possesio civile ........................................................................................................................ 19

3.4. Interdictos posesorios.................................................................................................................. 20

3.4.1. Interdicto retinendae possessionis:........................................................................................... 20
3.4.2. Interdicto recuperandae possessionis: .................................................................................. 21

CAPÍTULO 4: LA PROPIEDAD ......................................................................................... 22

4.1. Concepto ................................................................................................................................ 22

4.2. Clases de propiedad ............................................................................................................... 23

4.2.1. Propiedad quiritaria ......................................................................................................... 23
 4.2.2. Propiedad bonitaria .......................................................................................................... 24

4.3. La copropiedad ...................................................................................................................... 25

4.4. Modos adquisitivos de la propiedad ...................................................................................... 25

4.4.1. Modos adquisitivos del derecho civil................................................................................ 26
4.4.1.1. La mancipatio.............................................................................................................. 26
4.4.1.2. La in iure cesio ............................................................................................................ 27
4.4.1.3. La usucapio ................................................................................................................. 27
4.4.1.4. La adiudicatio.............................................................................................................. 29
4.4.1.5. La lex .......................................................................................................................... 29
4.4.2. Modos adquisitivos del derecho natural ............................................................................ 30
4.4.2.1. La traditio ................................................................................................................... 30
4.4.2.2. La ocupación ............................................................................................................... 30
4.4.2.3. La accesión ................................................................................................................. 31
4.4.2.4. La especificación ......................................................................................................... 33
4.4.2.6. La praescriptio longi temporis...................................................................................... 34

CAPÍTULO 5: DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA (IURA EN RE ALIENA)............... 36

5.1. Derechos reales de disfrute o goce ......................................................................................... 36

5.1.1. La servidumbre................................................................................................................ 36
5.1.1.1. servidumbres prediales ................................................................................................ 36
 Servidumbres rústicas ....................................................................................................... 37
 Servidumbres urbanas ....................................................................................................... 38
5.1.1.2. Servidumbres personales ............................................................................................. 38
5.1.2. Enfiteusis ........................................................................................................................ 41
5.1.3. Superficie ........................................................................................................................ 42

5.2. Derechos reales de garantía ................................................................................................... 44

5.2.1. Fiducia ............................................................................................................................ 44
5.2.2. Prenda ............................................................................................................................. 45
5.2.3. Hipoteca .......................................................................................................................... 47

BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................. 49
 Introducción

El concepto del derecho real se basa en los derechos legales que tiene una

persona (natural o jurídica) de ejercer una conducta determinada sobre un bien o

propiedad (cosa) ya sea total o parcialmente, y este poder es oponible frente a

terceros (erga omnes). Esto se da en base al derecho subjetivo el cual da la

facultad de realizar las acciones legales en torno del acontecimiento. Cabe

recordar que el derecho o en principio el término “ius”, fue utilizado para

referirse al derecho objetivo que regula el ordenamiento jurídico, como al

derecho subjetivo que otorga la facultad a los ciudadanos para hacer efectivos

sus derechos reconocidos. pero dentro del Derecho Romano, era absoluto e

ilimitado como lo era la propiedad y otros derechos reales, en cambio hoy los

derechos reales son limitados y tiene restricciones, entonces es un derecho

limitado.

Desde la noción clásica el derecho subjetivo, se clasifica en derecho

absoluto y derecho relativo. Siendo el primero que faculta la conducta propia

tomando un titular sobre una cosa, da su decisión personal sin la intervención

positiva o negativa de un tercero, como por ejemplo el derecho a votar. El

derecho relativo, personal o de crédito, faculta la conducta ajena; tomándola a

que esa persona realice algo hacia nosotros mediante un vínculo jurídico, el cual

previamente ya existía.

En el derecho real no interviene un solo vinculo jurídico, sino que, por el

contrario, son varios y sirve para designar, de forma sintética, un haz de poderes

diversos que tiene un individuo frente a otros con respecto a un objeto.

Estos derechos son directos y exclusivos, lo que significa que confieren a la

persona titular la facultad de ejercer un control, posesión y disfrute sobre el bien

en cuestión, sin importar quién sea el propietario del mismo.

En el Imperio romano se conocían como “ius in re” que tomaba el

concepto básico, y eran absolutos e ilimitados como lo era la propiedad y otros

derechos reales, en cambio hoy los derechos reales son limitados y tiene

restricciones; están más regulados y sujetos a una variedad de restricciones y

condiciones que en la época romana a comparación de la esencia clave del

principio de que el dueño de una cosa tenía el derecho absoluto y exclusivo

sobre esa cosa

 Capítulo 1. Derechos Reales

1.1. Derechos reales en la antigua roma

En la antigua Roma existían bienes los cuales han sido disfrutados y han

podido llegar al pater a través de actos inter vivos (Derechos reales y

derechos de obligaciones), o bien por actos mortis causa. Estos vendrían

a ser los bienes del paterfamilias, específicamente el patrimonio que era

parte fundamental de la vida romana, y su acumulación, transmisión eran

preocupaciones importantes para las familias. La gestión y la expansión

del patrimonio eran a menudo el objetivo de muchas actividades

económicas y sociales en la antigua Roma.

Ahora bien, el hecho de mencionar al pater como el único titular

de los bienes está condicionado por la concepción que en época arcaica

se tenía del sujeto del derecho como persona plenamente capaz, esto es,

al varón libre, cives y sui iuris. La evolución jurídica desde época

preclásica admitiendo a los non cives (que les fuera concedido el ius

commercium) como sujetos del derecho, capaces de relacionarse con los

ciudadanos romanos, solucionando sus conflictos jurídicos a través de la

jurisdicción del pretor peregrino; o bien, admitiendo en periodo clásico

que la mujer pueda en algunos supuestos disfrutar del ius liberorum e,

incluso, con el emperador Claudio quedar libre de tutela, hará que el

término “patrimonio” se mantenga, pero ampliando su significado a tales

supuestos y no solo al paterfamilias, es decir, a cualquier persona capaz

de ser titular de derechos y obligaciones. De ahí que, Gayo, Inst., 2,1,

cuando habla de las cosas (rebus), distinga de forma genérica aquellas

que están en nuestro patrimonio o se encuentran fuera del mismo: modo

 videamus de rebus; quae vel in nostro patrimonio sunt vel extra nostrum

patrimonium habentur. Finalmente, cuando se admite que persona o

sujeto del derecho no solo es el individuo sino también los entes

(universitas), el patrimonio puede ser entendido como universitas iuris o

conjunto de bienes que pueden alcanzar por sí mismos la categoría de

persona o sujeto del derecho, pero con la denominación de persona

jurídica. Así las cosas y partiendo de los actos inter vivos que desarrolla

el titular de un patrimonium, comenzamos por el estudio de los Derechos

reales, o lo que es lo mismo, el estudio de aquellos derechos que se

ejercitan sobre un objeto o cosas (res, rebus). Por ello, es necesario

analizar: En primer lugar, qué se entiende por “cosa”; y, en segundo

lugar, qué cosas son o no objeto del derecho, así como las que pueden

estar o no dentro del patrimonio de una persona, tal y como veíamos que

señalaba el jurista Gayo.

1.2. Elementos del derecho real

Los elementos importantes del derecho real incluyen varios conceptos

clave que son fundamentales para entender este ámbito del derecho. (No

todos estarán presentes en algún caso particular, esto ira dependiendo del

contexto en el que se encuentre).

1.2.1. Sujeto o titular

Es una persona como ente susceptible de adquirir derechos. El

concepto del sujeto va arraigado con lo que diga la legislación del

país en donde se encuentre, pero de acuerdo al Derecho Romano

era considerado como persona al ser humano que gozaba de

libertad, de nacionalidad romana, sui iuris y tenía total capacidad

 de goce sobre su propio patrimonio. Pero en la actualidad

“cualquier tipo de persona puede ser titular de derechos reales”.

Hay solamente dos derechos reales que solo pueden

constituirse a favor de la persona humana los cuales son

regulados.

 Uso

El Derecho romano clásico concibió al uso como un derecho

real limitado a utilizar la cosa sin apropiarse de los frutos, que

consiste en usar un bien ajeno no consumible (ins utendi) y

recoger sus frutos (ius fruendi) en cuanto sean necesarios para

satisfacer sus propias necesidades y las de su familia, sin

alterar la sustancia del bien o de su uso.

 Habitación

El derecho de habitación adquirió estatus de autónomo recién

con Justiniano, que lo consideró más que el uso, pero menos

que usufructo, que consiste en morar en una casa ajena, o en

parte material de ella, conjuntamente con su familia, sin

alterar la sustancia del bien o de su uso. Es un derecho real de

contenido menor que el usufructo.

1.2.2. Objeto

El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de

la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte

indivisa. El objeto también puede consistir en un bien

taxativamente señalado por la ley. En principio, el único objeto

 posible de los derechos reales son las cosas. La doctrina y la ley

limitan la noción de cosa a las cosas materiales.

Bien es todo elemento patrimonial y puede ser material e

inmaterial. Cuando es material es una cosa. Entre bien y cosa

existe una relación de género-especie, porque bien es el género y

cosa es la especie.

1.2.3. Causa

Debe entenderse por causa, a la causa fuente. Es decir, al

acontecimiento que origina al derecho real, a aquel

acontecimiento que le da nacimiento.

El origen de toda relación jurídica se produce a través de

un hecho jurídico, que es una manifestación de voluntad para

crear, modificar, transferir o extinguir un derecho, con un

resultado favorable para quien promueve la acción; o de un acto

jurídico, que es cualquier acto que tenga una consecuencia legal.

Dichas consecuencias pueden incentivar la creación,

modificación, transferencia o extinción de un derecho.

 Capítulo 2: Cosas

Como mencionamos en los elementos del Derecho Real, está el elemento del

objeto, en el que recaen las acciones tomadas por el titular, siendo esta la cosa en

donde forzosamente presupone la existencia de recaer conductas autorizadas por

el titular, entendiéndose por cosa o bien —res— todo objeto del mundo exterior

que puede producir alguna utilidad al hombre.

En el Derecho romano clásico no todas las cosas podían ser susceptibles

de apropiación personal; éstas eran las cosas que estaban fuera del comercio (res

extra commercium). Las cosas que sí podían ser apropiadas por una persona eran

aquellas que estaban dentro del comercio (res in commercium). Cabe mencionar

que esta es una clasificación la cual en tiempos actuales no tiene validación por

la arbitrariedad que se presupone con su existencia, pero teniendo gran

influencia en la actualidad.

2.1. Concepto de res

Precisar lo que es una res o lo que fue en el Imperio Romano, es

complicado ya que solo el Digesto afirma que “La palabra ‘res’

comprende la cosa misma y sus derechos” (D. 50.16.23), entregándonos

algo que no es una definición, ya que solamente menciona que la cosa es

corpórea y que hay derechos que recaen sobre esta. También el Digesto

se refiere a la clasificación de cosas corpóreas e incorpóreas.

(D.1.8.1.1.2.2.pr.)

Pero lo que si podemos precisar es que ‘res’ tuvo varias

acepciones en latín y, además de cosa, significo asunto o materia, entre

otras.
 Desde la fundación de Roma hasta los primeros siglos se tomaba

como res solo a elementos tangibles que se puedan sentir, que eran

objeto de relaciones jurídicas las cuales se atribuían. Posteriormente, se

amplio el concepto de res y se incluyó a las cosas incorpóreas, siendo

que los juristas atribuían a estos como los derechos que tenían un

contenido patrimonial. De esta manera, lo que no era un derecho no era

considerado una cosa incorpórea. Por ejemplo, se incluían a las

servidumbres y al usufructo, mas no a los poderes como podría ser la

patria potestad. Finalmente, no hubo una definición de lo que era res en

el Corpus Iuris Civilis.

2.2. Cosas extra commercium:

Las cosas podían estar fuera del comercio por razones de derecho divino o

de derecho humano.

Las que estaban fuera del comercio por razones de derecho divino:

2.1.1. Derecho divino

 La res sacrae o sagradas, como los terrenos, edificios y objetos

consagrados al culto.

 Las res religiosae o religiosas, que eran las cosas destinadas al culto

doméstico, como los sepulcros.

 Las res sanctae o santas, como los muros y las puertas de la ciudad, que

estaban encomendados a la protección de alguna divinidad.

Estaban fuera del comercio por razones de derecho humano:

2.1.2. Derecho humano

 Las res comunes, que son aquellos cuyo uso es común entre todos los

hombres, como el aire, el agua corriente, el mar y la costa del mar.

  Las res publicae, los cuales pertenecen al pueblo romano como un ente

jurídico, como las carreteras, los puertos, los ríos, los edificios públicos y

las calles de la ciudad.

2.2. Cosas in commercium

2.2.1. Res mancipi y res nec mancipi

Este criterio de clasificación es muy antigua y obedeció a criterios

socioeconómicos relacionados con la familia romana.

Entre la res mancipi incluye a los terrenos y casas propiedad de

los ciudadanos romanos, cosas importantes para la familia romana que

contribuían a la realización de las actividades económicas de la familia y

tenían que estar situados en suelo itálico, tambien están las servidumbres

de paso o de acueducto constituidas en esos terrenos, así como a los

esclavos y a los animales de tiro y carga.

Como se puede apreciar, las res mancipi representan las cosas

más valiosas para un pueblo agricultor como lo fue el romano de los

primeros tiempos. La transmisión de la propiedad de las res mancipi la

realizaban los ciudadanos romanos a través de la mancipatio y la in iure

cesio, que eran modos formales de adquirir.

Todas las demás son cosas no mancipi; las cosas nec mancipi era

suficiente la simple transmisión o traditio (tradición). La clasificación

que estamos estudiando tenía razón de ser en la época más antigua,

cuando también existía una gran diferencia entre los ciudadanos y los

peregrinos, y entre los terrenos itálicos y los terrenos provinciales.

Tuvo mucha importancia hasta aproximadamente el siglo III d.C.

y paulatinamente cayó en desuso a partir de la Constitutio Antoniana

 (212.d.C), con la que se otorgó la ciudadanía romana a todos los

habitantes libres del imperio, excepto a los latini iulani y aeliani.

Al desaparecer estas diferencias también desapareció la razón de

ser de la clasificación, que fue abolida formalmente por Justiniano, al

igual que la mancipatio. Los romanos prefirieron la traditio como modo

de adquirir la propiedad, por ser más rápida, no formal y menos onerosa.

2.2.2. Res mobilis y res immobilis

Esta distinción vino a sustituir a la anterior, esta clasificación

estaba referida a la posibilidad de movilidad o traslado de la cosa, sin que

ella se destruyera. sufriera un deterioro o ya no pudiera cumplir su

finalidad, siendo los inmuebles los más importantes.

Si la res podía trasladar de un lugar a otro sin que sufriera daños o

se destruyera. Era una res mobilis (cosa mueble), como el esclavo, un

anillo de oro o el caballo. La movilidad de la cosa era determinante para

su clasificación de mueble.Si no era posible trasladarla o llevarla de un

lugar a otro causaría su deterioro o destrucción. Era considerada una res

inmmobilis (cosa inmueble), como un fundo o una casa.

Esta clasificación tuvo importancia para la usucapión (1.2.6pt), ya

que el tiempo de posesión requerido era diferente si se trataba de cosas

muebles o inmuebles. En el derecho imperial la enajenación de las cosas

inmuebles requería de mayores requisitos y de formas solemnes

2.2.3. Res corporales y res incorporales

Esta clasificación surgió en la etapa imperial cuando los juristas

admitieron la existencia de cosas no tangibles en adición a las cosas

corpóreas.
 Al principio se consideraba res corporales (cosas corpóreas) lo

que eran tangibles, se podían tocar o percibir a través de los sentidos.

Según el Digesto: “Son corpóreas, las que pueden tocarse, como un

fundo, un hombre, un vestido, el oro, la plata y finalmente entre otras

cosas innumerables” (D.1.8.1.1). De esta manera se puede entender que

todo objeto físico que se puede percibir a través de los sentidos estaban

dentro, los hombre, mujeres y esclavos que tambien fueron considerados

en medida ya que tenían cuerpo, ya que eran percibidos por los sentidos.

Los res incorporales (cosas incorpóreas) eran aquellas que no

podían tocarse y, en el caso del derecho romano, fueron los derechos. En

las fuentes jurídicas romanas, son ejemplos de cosas incorpóreas la

herencia, el usufructo, las servidumbres y las obligaciones. En cuanto al

dominium, al no ser técnicamente un derecho sino un poder, no era una

cosa incorpórea.
 Capítulo 3: Posesión

3.1. Concepto etimológico y naturaleza jurídica:

La palabra posesión proviene del latín “possessio”, el cual, se compone de

“posse”, que significa “tener” o “poder”, y el sufijo “sio”, que indica acción o

efecto. Por lo tanto, se refiere a la acción de tener o poseer algo. De aquella

palabra proviene “possidere” este término es más amplio y usado, a diferencia

del anterior este contiene la palabra “sedere” (asentarse en una cosa), dando

como concepto el poder de hecho que una persona ejerce sobre una cosa, con la

intención de retenerla y disponer de ella como si fuera propietario.

Existe una discusión entre la etimología de los términos possideo y

possidere, las posturas más conocidas son la Teoría de Grimm y la Teoría de

Bogante.

La primera teoría considera que el origen etimológico del término

possessio deviene de la unión de dos vocablos: por-sedeo o pos-sedeo. También

se visualizó en el possidere el prefijo “pos” o “posse”, que a su vez proviene

del étimo “potis” que corresponde a poder y “sedeo” que proviene del verbo

sedere. Dando como significado final a possidere como “establecer” o “estar

establecido”.

En la segunda teoría se le da relevancia al primer elemento, tomando en

consideración el potis o pote y no el pos o posse, y a su vez se le quita

relevancia al segundo (sedeo). En su artículo Il punto di partenza nella teoría

romana del possesso de 1906 sostiene que la derivación filológica más acorde

es aquella de potis o pote (poderoso, el que puede, o capaz de) en el verbo

posse. Teniendo la sostenibilidad de lo antes dicho se da como conclusión la

negación de sedere como “asentarse en una cosa”, y se da como afirmación el

“io siedo signore” (me siento señor).

Se afirma mediante varios romanistas contemporáneos que para el

Derecho romano la posesión no era un derecho, sino solo una situación de

hecho. A continuación, se darán 3 ejemplos en base al Digesto:

1. Si dado el caso el comprador hubiese sido capturado antes de adquirir

la propiedad de una cosa por usucapión (posibilita quien posea un bien de ser su

propietario siempre y cuando cumplan una serie de presupuestos legales) sería

interrumpida, imposibilitando la reintegración por el derecho de postliminio,

dado que la usucapión no se realiza sin la posesión siendo este una situación de

hecho.

2. Al momento de adir la herencia se pasan todos los derechos, pero no

se tiene la posesión a menos que la hayamos tomado realmente.

3. En los casos de loco y pupilo no pueden tomar posesión sin autoridad

del tutor, dado que no tienen la intención de tener, se exceptúa al pupilo cuando

tenga la edad de entender lo que hacen pues es cosa de hecho y no de derecho.

De igual forma en el Digesto se sitúa a la posesión como Derecho. A

continuación, se darán otros ejemplos:

1. Se puede adquirir la posesión por mediación del esclavo que tenga

por derecho real de goce, sin embargo, los que están bajo potestad solo pueden

adquirir una cosa material del peculio, pero estas no pueden tenerlas como

propietarios ni tampoco poseerla, pues la posesión no es algo material, sino

también de derecho.
 2. Paulo afirma: “No importa para este interdicto que la posesión sea

justa o sea con vicio respecto a otras personas, pues cualquier poseedor, por el

hecho de serlo, ya tienes más derecho que el que no posee” (D. 43, 17,2). En

resumen, aquel que posea tiene mas derechos del que no posea.

Debido a las contradicciones propuestas en el Digesto y otros autores

antiguos surgieron dos posturas importantes y populares modernas, estas son:

Savigny y Ihering.

Savigny es el encabezado de la corriente subjetiva que afirma que la

posesión es una situación de hecho jurídico que se deriva de la voluntad del

poseedor. Según esta teoría, la posesión se compone de dos elementos: el

corpus y el animus. El corpus se refiere a la tenencia física de la cosa, mientras

que el animus se refiere a la intención del poseedor de tener la cosa como

propia. A su vez afirma que está protegida por el derecho dando paso a la

equivocación de que esta es lo mismo.

Ihering es el encabezado del corriente objetivo que afirma que la

posesión es un derecho subjetivo que tiene una persona sobre una cosa,

independientemente de su intención de poseerla. Lo define como un interés

jurídicamente protegido.

Por otro lado, tenemos la teoría de Albertario, quien divide en tres

etapas el estudio de la posesión. La primera es preclásica, en esta etapa no

existe una definición técnica. La segunda es la clásica en esta se trata de un

señorío de hecho que es transformable en propiedad a través de la usucapión.

En la tercera etapa, el postclásico, se equivale a la posesión como derecho.

3.2. Elementos de la posesión

Se dividen en dos elementos el corpus y el animus possidendi o animus.

Dado el caso de que uno de estos se perdiese se dará por perdida la posesión.

Puesto que el significado corpus como antes mencionado, tenencia física

de la cosa, solo daba pase a la posesión como referencia a cosas corporales,

pero tiempo después se dio pase a la posesión de cosas incorporales surgiendo

la posesión de derechos, y para ello se creo la quasi possessio o iuris possessio.

Esto mismo se podía conseguir a través de otra persona.

En cambio, para la aplicación del animus es necesaria la capacidad

jurídica. Como el significado es “querer poseer”, será imposible situar como

poseedores a los carentes de capacidad racional en ejemplos tenemos a los

locos, al impúber, un individuo dormido.

3.3. Clases de posesión y poseedores

3.3.1. Naturalis possessio:

Esta clase trata sobre la simple disponibilidad de hecho de la cosa, pero

sin contar con el animus y no contaban con la protección posesoria. Los

que pertenecían a este campo y considerados como anómalos son:

- Depositario: Es la persona obligada a guardar, conservar y custodiar la

cosa depositada sin tener la autorización de usarla.

- Usufructuario: Era aquel que tenía el derecho de usar y disfrutar de la

cosa ajena mediante el usufructo, siempre y cuando esta no sea

modificada conservando su forma y sustancia. (Antes del derecho

Justiniano).
 - Comodatario: Era a quien el comodante entregaba una cosa mediante el

comodato, esta tenía la capacidad de usarlo por tiempo determinado y

tenía que restituir al momento de entrega.

3.3.2. Possessio ad interdicta o possessio:

En esta clase los poseedores eran protegidos por el Pretor mediante los

interdictos, contenían los dos elementos corpus y animus. Los que

disponen de la cosa como si fuese suya:

- Acreedor pignoraticio: Era aquel que tenía como empeño (posesión)

lo que el deudor entregase como garantía hasta el momento de que se

cumpliera con la deuda.

- Secuestrario: Era aquel a quien se le confiaba la propiedad en

discusión por parte de los litigantes hasta que se resolvía la litigación,

restituyéndolo al vencedor.

- Precarista: Mayormente en roma era aquel a quien el terrateniente

(propietario) entregaba de forma gratuita una parcela para que en

ellas se cultivase, mientras que el propietario no exige la devolución

del mismo sin costo en devolución.

3.2.2. Possesio civile

Esta clase exige que el poseedor tenga buena fe y una causa justa

llevando al poseedor a la adquisición de la propiedad mediante la

usucapión.

- Buena fe (bona fides): Es quien cree que tiene jurídicamente razón para

poseer, sin malicias.

 - Mala fe (mala fides): Es quien sabe que carece del derecho legítimo

sobre la cosa actuando, con malicia.

- Causa justa (iusta causa): Fuente legítima de adquisición.

- Causa injusta (iniusta causa): Posesión nacida de un vicio o lesión del

anterior poseedor, ya sea por violencia, clandestinidad y precario.

- Possessio ad usucapionem: Adquisición de la posesión a propiedad

siempre y cuando el poseedor actuara de buena fe y con causa justa,

pasando un tiempo en el que posea.

3.4. Interdictos posesorios

Los interdictos tienen la finalidad de proteger la posesión de una cosa. Siendo

esta un decreto del Pretor (magistrado romano). Estos se dividían en dos partes:

la primera consistía en proteger la posesión de una cosa que ya se tenía

(Interdicto retinendae possessionis), en cambio el segundo trataba de recuperar

la posesión que se había perdido (Interdicto recuperandae possessionis).

3.4.1. Interdicto retinendae possessionis:

Como se deduce por el subtitulo estos se utilizaban para retener la

posesióndividiéndose en protección de bienes inmuebles y muebles.

a. Uti possidetis: Servía para conservar la posesión de bienes inmuebles. El

poseedor tenia la capacidad de protegerse ante cualquier turbación, siempre

y cuando el bien protegido no haya sido obtenido por ningún vicio.

b. Utrubi: Servía para conservar la posesión de bienes muebles. En este

caso se entregaba al litigante que poseyera el objeto por mayor tiempo

 durante el último año, también el inmueble no debe ser obtenido por

ningún vicio.

En los anteriores interdictos pueden actuar como recuperación de la

posesión si la posesión de la cosa fue obtenida con violencia, de forma

clandestina o en razón de un precario.

3.4.2. Interdicto recuperandae possessionis:

Tenía la finalidad de recuperar la posesión dividiéndose en:

a. Unde vi: Se utilizaba cuando el poseedor había sido despojado de

forma violenta de su posesión, dividiéndose en dos partes: la primera se

aplica cuando el bien inmueble es quitado mediante la fuerza (de vi), la

segunda se aplica si el bien quitado fue con uso de arma, aunque la

posesión fuera obtenida por algún vicio (de vi armata). Seria en el

derecho Justiniano donde los anteriores interdictos se fundirán en uno

solo, debido a que el de vi armata no tenía en cuenta el carácter vicioso.

b. Interdicto precario: Se aplicaba cuando el precarista se negaba a

entregar el bien mueble o inmueble que el magistrado le entregó,

obligándolo a restituir.

c. Interdicto de clandestina possessione: Se utilizaba cuando la posesión

inmueble había sido invadida clandestinamente, es decir, sin

conocimiento del poseedor.

 Capítulo 4: La Propiedad

4.1.Concepto

Los romanos usaron diferentes términos para designar al derecho real de

propiedad. El más antiguo es el término mancipium, después usaron la palabra

dominium y, finalmente, la de proprietas.

Las fuentes romanas no nos proporcionan una definición del derecho real

de propiedad, de modo que se adoptara una definición moderna del autor

mexicano Guillermo Floris Margadant (El Derecho privado romano) que afirma:

“La propiedad es el derecho de obtener de un objeto toda la satisfacción que éste

pueda proporcionar”

Y se explica el derecho de propiedad diciendo que éste otorga a su titular

el ius utendi o derecho de usar el objeto, el ius fruendi o derecho de

aprovecharlo, esto es, disfrutarlo o percibir sus frutos y, finalmente, el ius

abutendi o derecho de disponer del objeto, hasta agotarlo, consumiéndolo, por

ejemplo, o haciendo con él lo que queramos, como enajenarlo o donarlo.

El Derecho romano reglamentó la propiedad privada, otorgándole, como

acabamos de mencionar, facultades muy amplias al propietario, pero también, y

en atención al interés social, estableció limitaciones a esas facultades.

Entre estas limitaciones encontramos las siguientes: prohibición de

enterrar o quemar cadáveres dentro de la ciudad, obligación de los vecinos de

permitir el paso por el fundo propio cuando se estropeara la vía pública;

asimismo, los propietarios de fundos ribereños debían permitir el uso público del

río y sus riberas, para fines de la navegación. El propietario de un fundo en

donde se encontrara una mina debía permitir las excavaciones hechas por un

tercero, siempre que éste pagara una cantidad al propietario y otra al fisco.
 Otras obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad nos dicen que

el dueño de un fundo que hubiera hecho obras que desviaran las aguas de un río,

podía ser obligado a destruirlas, que era obligatorio dejar entrar al vecino para

recoger los frutos caídos de sus plantas. Asimismo, la construcción del vecino no

debía oscurecer la casa del otro; para ello, las nuevas construcciones deberían

salvar una distancia de cuando menos doce pies, y no debían exceder de los cien

de altura. También era necesario dejar espacios libres entre los edificios, para

permitir la circulación.

4.2. Clases de propiedad

El Derecho romano conoció una doble reglamentación de la propiedad; la

primera es la que establece el derecho civil y se llama propiedad quiritaria

(dominium ex iure quiritium), la otra, que apareció con posterioridad, fue

establecida por el derecho honorario y se denomina propiedad bonitaria.

4.2.1. Propiedad quiritaria

La propiedad quiritaria fue la única forma reconocida por el derecho civil

que exigía para su constitución los siguientes requisitos:

 Que el sujeto fuera ciudadano romano.

 Que la cosa estuviera en el comercio.

 Si el objeto era inmueble, debía estar situado en suelo itálico.

 Su transmisión debía hacerse por los medios solemnes del

derecho civil; la mancipatio o la in iure cessio, por ejemplo.

La protección procesal de la propiedad quiritaria se lograba a

través de la acción reivindicatoria (reivindicatio), que era una acción real

que tenía el propietario en contra de cualquier tercero, para pedir que se

le reconociera su derecho y, en su caso, que se le restituyera el objeto.

4.2.2. Propiedad bonitaria

La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los

requisitos exigidos por el derecho civil. Solamente la reconocía el

derecho honorario, pero con el transcurso del tiempo, por usucapión, se

podía convertir en propiedad quiritaria.

Si se transmitía una cosa a un peregrino, o se transmitía un

inmueble situado en provincia, o bien la transmisión de una cosa mancipi

se efectuaba por simple traditio, se configuraba alguno de los tipos de la

propiedad bonitaria, que eran: la propiedad peregrina, la propiedad

provincial y la propiedad bonitaria propiamente dicha, que aparece

cuando alguien adquiría una cosa mancipi sin recurrir a los medios

establecidos por el derecho civil, que no reconocía la propiedad del

adquiriente, quien podía verse atacado por una acción reivindicatoria del

antiguo dueño, o sea el propietario quiritario, que demandara la

restitución.

Para evitar una injusticia, el pretor otorgaba una excepción al

adquiriente, la exceptio rei venditae et traditae, que paralizaba los efectos

de la acción reivindicatoria.

Claro está que esa excepción sólo le servía al propietario

bonitario frente a una reclamación y mientras mantuviera la cosa en su

poder, pero no tenía defensa alguna si alguien lo había desposeído.

Para ello, fue menester crear una acción que vino a configurar de

forma definitiva a la propiedad bonitaria.

 Esa acción fue la actio Publiciana, creada por el pretor a

semejanza de la reivindicatoria, y que le servía al propietario bonitario

para pedir la restitución de la cosa a cualquier tercero.

La acción Publiciana era una acción ficticia; esto quiere decir que

el pretor, en la fórmula respectiva, ordenaba al juez condenar al

demandado si se probaba fundada la acción del actor, propietario

bonitario, a quien debería considerar como propietario quiritario como si

ya hubiera pasado el tiempo necesario para la usucapión.

4.3. La copropiedad

La copropiedad existe cuando varias personas son titulares del derecho de

propiedad sobre el mismo objeto, en cuyo caso cada una de ellas será propietaria

de una cuota ideal.

La copropiedad podía surgir accidentalmente cuando se mezclaban

granos o líquidos; vino, por ejemplo, de diferentes personas; también surgía por

acuerdo entre las partes, como en el contrato de sociedad, o por donación o

herencia.

4.4.Modos adquisitivos de la propiedad

Con independencia de adquisiciones a título universal, que son aquellas en que

todo el patrimonio de una persona pasa a manos de otra, como en la herencia;

tenemos las adquisiciones a título particular; es decir, cuando una cosa

determinada ingresa al patrimonio de una persona. Tales adquisiciones serán

objeto de estudio en este punto a tocar.

4.4.1. Modos adquisitivos del derecho civil

4.4.1.1.La mancipatio

La mancipatio, que podemos traducir como mancipación, era un

negocio solemne usado por los ciudadanos romanos en la transmisión

de las res mancipi.

Era necesaria la presencia del transmitente y el adquiriente,

cinco testigos y el portabalanza (libripens), ya que la mancipatio es

uno de los negocios per aes etlibram, esto es, se efectúa por medio

del cobre y la balanza.

El adquiriente tomaba en sus manos la cosa que se iba a

mancipar o algún objeto que la representara y afirmaba que aquélla le

pertenecía de acuerdo con el derecho de los quirites. Después tocaba

la balanza con un pedazo de cobre, que entregaba al transmitente

como símbolo del precio.

Además de utilizarse para formalizar la transmisión de la

propiedad, la mancipatio servía para la transmisión de los otros

derechos reales, la realización de determinados actos del derecho de

familia; adopción, emancipación, establecimiento de la manus por

coemptio: la entrega del hijo en mancipium, la constitución de una

dote o de una donación, la entrega de la persona, sometida a potestad,

que garantizaba el cumplimiento de la obligación, en el nexum; la

entrega de una cosa que serviría para garantizar una deuda (fiducia),

la realización del actus contrarius en la extinción de las obligaciones

y la confección del testamento mancipatorio.

4.4.1.2.La in iure cesio

La in iure cessio es un modo adquisitivo que debía llevarse a cabo

frente al tribunal.

De acuerdo con un precepto de la Ley de las XII Tablas, el

demandado que no se defendía perdía el proceso. Con base en este

precepto la jurisprudencia pontifical creó un nuevo modo de adquirir

la propiedad. Era éste un proceso ficticio en el cual el actor

adquiriente comparecía in iure ante el magistrado, para reivindicar

una cosa Poniendo la mano sobre ella o sobre algún objeto que la

representara, afirmaba ser el propietario El demandado transmitente

no se defendía, por lo que el magistrado declaraba propietario al

actor.

Este modo adquisitivo de la propiedad se refería tanto a cosas

mancipi como nec mancipi; además, tenía otras aplicaciones, como la

manumisión, la constitución de servidumbres y, a través de este

juicio fingido, también se podía llevar a cabo la adopción o

establecerse la tutela.

4.4.1.3.La usucapio

El jurista romano Modestino define la usucapión como: “la

adquisición de la propiedad por la posesión continuada durante el

tiempo señalado por la ley”. Al ser la usucapión, como los dos

anteriores, un modo de adquirir del derecho civil, sólo era aplicable a

los ciudadanos romanos y en relación con aquellas cosas sobre las

cuales se pudiera tener la propiedad quiritaria.

 Para la usucapión deben reunirse cinco requisitos: res habilis, titulus,

fides, possessio y tempus

 Res habilis: Este requisito tiene que ver con la cosa que se va a

usucapir, que debería estar in commercium, puesto que las cosas que

estaban fuera del comercio no podían ser apropiadas por los

particulares

 Titulus: El título es aquel que justifica la posesión; en otras palabras,

esto quiere decir que la posesión debe estar fundada en una justa

causa de adquisición. Estas causas son: pro emptore, pro donato, pro

dote, pro legato, pro soluto, pro derelicto; es decir, que se debe poseer

como comprador, donatario, en virtud de la dote; como legatario, por

haber recibido un pago o por haber ocupado una cosaque se pensó

estaba abandonada.

En todos los casos anteriores existió un título que debió haber sido

suficiente para justificar la adquisición y, en su caso, la propiedad,

pero por un vicio de fondo que el transmitente no fuera el propietario

de la cosa, o de forma no haber realizado la mancipatio o la in iure

cesio, no se adquirió la propiedad y sólo se justificó el comienzo de la

posesión

 Fides: Existe la buena fe cuando el poseedor cree tener derecho a la

posesión. Sólo el poseedor de buena fe puede convertirse en

propietario por usucapión; en el Derecho romano, el ladrón no podía

usucapar.
  Possessio: La posesión debería ser continuada, pues una interrupción

hacía necesario el comienzo de una nueva usucapión con todos sus

requisitos.

 Tempus: La Ley de las XII Tablas fijó el plazo necesario para la

usucapión, que debía ser de un año para cosas muebles y dos años

para inmuebles.

4.4.1.4.La adiudicatio

En los juicios divisorios el juez tenía la facultad de adjudicar, esto es

de atribuir a cada uno de los litigantes la parte que le correspondía.

La adjudicación se daba en relación con las tres acciones divisorias:

de la herencia indivisa, de la cosa común en la copropiedad y de

deslinde.

4.4.1.5.La lex

Bajo esta denominación el derecho civil incluyó todos aquellos casos

en los que se adquiría la propiedad por el solo efecto de la ley.

Estos casos son tres: el legado vindicatorio, por el cual el legatario se

hace propietario en el momento en que el heredero acepta la herencia;

las leyes caducarias de Augusto, que excluían de ciertas liberalidades

a las personas solteras o sin hijos, para atribuírselas a otros herederos;

finalmente, el que encontraba un tesoro en un terreno ajeno, debía

entregar la mitad al dueño del terreno, quien se convertía en

propietario de esa parte por disposición de la ley.

4.4.2. Modos adquisitivos del derecho natural

4.4.2.1.La traditio

Una de las acepciones de la palabra tradición, traditio, es la de

“entrega”, y este modo adquisitivo de la propiedad se realizaba

precisamente mediante la entrega de una cosa, aunada a la intención

de transmitir y adquirir.

Para que la tradición sea efectiva deben reunirse dos

requisitos: uno de carácter objetivo, consistente en la entrega de la

cosa, y otro de carácter subjetivo, que la intención de transferir por

parte del tradens, y la de adquirir, por parte del accipiens.

La traditio fue conocida desde la época preclásica, pero se

aplicaba solamente a las cosas nec mancipi; para las res mancipi era

necesaria la mancipatio o la in iure cessio. Al desaparecer la

distinción de cosas mancipi y nec mancipi la traditio sustituyó a la

mancipatio y a la in iure cessio.

Con el tiempo, la exigencia de la entrega material fue

sustituida por actos simbólicos que pusieran de manifiesto la

intención de las partes de transferir y adquirir, como por ejemplo la

entrega de las llaves de la bodega en donde se guardaba la mercancía

por entregar.

4.4.2.2.La ocupación

Adquirimos por ocupación, esto es, apropiándolas, aquellas cosas que

están en el comercio y que carecen de dueño, bien porque nunca lo

tuvieron, res nullius, o porque su dueño las abandonó, res derelictae.

 Los romanos consideraron entre las res nullius a las siguientes:

  Los animales salvajes que gozaban de libertad; la caza y la pesca.

 Las cosas pertenecientes al enemigo en el momento de iniciarse la

guerra.

 Las piedras preciosas, las perlas y el coral encontrados en el mar o en

sus orillas.

 La isla que se forma en el mar y que todavía no pertenece a nadie.

 El tesoro, entendiendo por éste a la suma de dinero o los objetos

preciosos escondidos por tanto tiempo que nadie recuerda quién era

su legítimo propietario.

El tesoro no se consideraba como fruto de la finca, sino que se clasifica como

una res nullius, y su propiedad le correspondía a quien lo encuentre y ocupe.

Si el descubrimiento se hacía en un fundo ajeno, la mitad del tesoro

correspondía al propietario del terreno.

4.4.2.3.La accesión

Hay accesión cuando una cosa se adhiere a otra de forma inseparable,

en cuyo caso será dueño del conjunto el dueño de la cosa principal.

La adquisición es definitiva, aunque indemnizando al propietario de

la cosa accesoria.

El Derecho romano distinguió tres clases de accesión:

 Unión de una cosa mueble a otra cosa mueble:

o Ferruminatio, que es la soldadura de dos objetos del

mismo metal.

o Textura, bordado o tejido que se incorpora a una tela.

o Tinctura, coloración de telas.

o Scriptura, escritura sobre papel o pergamino.

 o Pictura, pintura hecha sobre lienzo o madera.

 Unión de cosa mueble a cosa inmueble:

o Satio, siembra, esto es, semillas sembradas.

o Plantatio, plantación, o sea árboles plantados.

o Inaedificatio, edificación.

 Unión de una cosa inmueble a otra cosa inmueble:

o Avulsio o avulsión, que tiene lugar cuando una porción de

terreno, arrancada por la corriente de un río, se incorpora

a otro fundo.

o Alluvio o aluvión, que consiste en el incremento constante

e imperceptible en los fundos ribereños por el movimiento

del agua.

o Isla nacida en un río; si nace en medio del río, la

propiedad les corresponde a todos los propietarios de los

fundos ribereños; si no es así, sólo les corresponderá a los

de la orilla más próxima.

o Río que abandona su cauce; éste será propiedad de los

ribereños de acuerdo con la regla precedente.

Conforme a lo que ya apuntamos al hablar de la clasificación de

las cosas, sabemos que se consideran como cosas principales

aquellas que sirven por sí solas y de inmediato a las necesidades

del hombre, mientras que son accesorias las cosas cuya existencia

está determinada por la cosa de la cual dependen.

Para los efectos de la accesión hay que agregar que los

sabinianos opinaban que la cosa de mayor valor era la principal,

 mientras que los proculeyanos dijeron que la cosa principal era la

que determinaba la función del conjunto.

Aplicando las reglas anteriores, de forma casuista; es

decir, al resolver los casos concretos que se fueran presentando,

se decidía en los casos de accesión a quién debería atribuírsele la

propiedad, observando siempre la regla de que si una de las dos

cosas que se combinaban era la tierra, ésta sería considerada

siempre como cosa principal, y por eso lo que se adhería a un

terreno pertenecería al dueño de éste.

4.4.2.4.La especificación

Existe la especificación cuando una materia prima se transforma para

formar una nueva especie; por ejemplo, las uvas que se transforman

en vino, o un pedazo de mármol que por obra de un escultor se

transforma en una estatua. ¿Quién es el dueño de la nueva especie?

Sabinianos y proculeyanos contestan de forma distinta a esta

pregunta. Para los primeros, el dueño de la materia lo será también

del nuevo objeto; para los proculeyanos el dueño será el

especificador, porque la nueva especie es un producto de su trabajo.

Justiniano adoptó una solución intermedia al establecer que el objeto

nuevo perteneciera al dueño de la materia en los casos en que fuera

posible que recuperara su forma original, fundiendo una estatua de

bronce, por ejemplo, pero si esta posibilidad no existiera, como en el

caso de la estatua de mármol, el nuevo objeto debía pertenecer al

especificador. Justiniano añadió que la nueva especie siempre

 pertenecerá al especificador, cuando la hizo con materia en parte

propia y en parte ajena.

4.4.2.5.La confusión y conmixtión

Se entiende por una y otra, respectivamente, la mezcla de líquidos o

de sólidos.

Si la separación es posible, cada propietario conserva la propiedad de

su objeto; si no lo fuera, surge una copropiedad.

4.4.2.6.La praescriptio longi temporis

Puesto que la usucapión sólo la podían invocar los ciudadanos

romanos y sobre las cosas sobre las cuales se podía tener la

propiedad quiritaria, que en caso de inmuebles debían estar ubicados

en suelo itálico, la legislación imperial creó una institución análoga

aplicable a los fundos provinciales.

En un principio sólo se le dio una defensa al poseedor de un

terreno provincial para rechazar la acción del propietario, una

excepción que se hacía valer como praescriptio, y de ahí el nombre

de esta institución “praescriptio longi temporis” o prescripción de

largo tiempo.

Con el tiempo, la praescriptio longi temporis se equiparó a la

usucapión, tanto por sus efectos como porque se exigieron para ella

los mismos requisitos, pero el término debía ser de diez años entre

presentes, y de veinte entre ausentes, según que el propietario y el

poseedor vivieran o no en el mismo lugar. El plazo era el mismo para

bienes muebles o inmuebles.

 Justiniano fusionó la usucapión y la praescriptio longi

temporis. Fijó el plazo en tres años para muebles y para las cosas

inmuebles, un plazo de diez años entre presentes y veinte entre

ausentes. También permitió la usucapión de la cosa robada para el

adquiriente de buena fe, y estableció un plazo de treinta años

(praescriptio longissimi temporis).

4.4.2.7.La adquisición de frutos

Ya sabemos que los frutos adquieren individualidad al desprenderse

de la cosa matriz, momento a partir del cual son considerados como

cosas independientes.

Su propiedad puede corresponder al dueño de la cosa

fructífera o a la persona que tenga otro derecho sobre la misma.

Existe otro criterio de clasificación de los modos de adquirir

la propiedad; es posterior al que acabamos de estudiar y los agrupa en

modos de adquirir originarios y derivativos. Son originarios aquellos

en que la adquisición se hace sin la colaboración de un anterior

propietario, y derivativos aquellos en que la adquisición se realiza

con la colaboración de éste.

 Capítulo 5: Derechos Reales Sobre la Cosa Ajena (Iura en Re Aliena)

En el patrimonio de una persona no sólo se encuentran los bienes sobre los que se

ejercen un derecho de propiedad o se tienen en situación posesoria, también se

encuentran dentro del mismo aquellos derechos (bienes incorporales) que se tienen

sobre objetos del Derecho cuyo titular es otro sujeto del derecho, son los conocidos

como IURA IN RE ALIENA.

Podemos dividir a los “IURA IN RE ALIENA” (derechos sobre la cosa ajena),

en derechos reales de disfrute o goce y derechos reales de garantía; entre los primeros

tenemos la servidumbre, la enfiteusis y la superficie; entre los segundos se encuentra la

prenda y la hipoteca, que se caracterizan por ser derechos accesorios, no susceptibles de

ejercerse en varias ocasiones como los primeros.

5.1. Derechos reales de disfrute o goce

5.1.1. La servidumbre

5.1.1.1.servidumbres prediales

Las primeras instituciones que forman parte de los IURA IN RE ALIENA

son las conocidas como servitutes que recaían sobre los predios o bienes

inmuebles, esto es, las servidumbres prediales que consisten en

limitaciones determinadas que se pueden hacer sobre la propiedad de un

fundo, denominado “fundo sirviente”, en favor de la propiedad de otro

fundo, denominado “fundo dominante”. Así, el titular del fundo

dominante tiene el derecho de realizar determinadas actividades sobre el

fundo sirviente (servidumbre positiva), o bien el derecho a que el

propietario del fundo sirviente se abstenga de realizar ciertas actividades

(servidumbre negativa).
 Por otro lado, las servidumbres prediales, en un principio y en

coherencia con el sistema económico agrícola y ganadero que tuvo Roma

en sus primeros siglos de Historia, se practicaron en el campo donde se

podían desarrollar las mencionadas actividades económicas.

Sin embargo, en la medida que Roma va consiguiendo su

expansión territorial, junto con la agricultura y la ganadería se une el

comercio como una fuente importantísima en el sistema económico de la

República. De este modo, dentro de las servidumbres prediales comenzó a

diferenciarse las “servidumbres prediales rústicas” (propias de una

sociedad en la que imperaba una economía agrícola y ganadera) de las

“servidumbres prediales urbanas” (típicas y necesarias para el desarrollo

del comercio que requería una mayor acumulación de población, mayor

construcción de edificios y una mejor explotación y utilidad económica de

los mismos, aplicando de manera similar el régimen de las antiguas

servidumbres prediales rústicas a los edificios de la urbe). Unas y otras

fueron un gran instrumento jurídico para el desarrollo del comercio y

alcanzar una mayor prosperidad económica en la sociedad romana.

Las servidumbres prediales se dividen en rústicas –"servitutes

praediorum rusticorum", dicen los romanos– y urbanas –"servitutes

praediorum urbanorum"–, según que tengan por finalidad constituirse,

normalmente, a favor de fincas rústicas o de edificios.

 Servidumbres rústicas

Entre las servidumbres rústicas más importantes se cuentan: las de paso –

servitus itineris, actus, viae–, acueducto o conducción de aguas –servitus

 aquaeductus– y toma de aguas –servitus aquae hauriandae–, y la de pastos –

servitus pecoris pascendi–.

 Servidumbres urbanas

Las servidumbres urbanas más notables son: la servitus altius non tollendi –

prohibición de alzar el edificio vecino–; servitus tigni immittendi –apoyo de

viga–; servitus oneris ferendi –apoyo de muro–; servitus stillicidii –derivación

de aguas de lluvia– y servitus protegendi –derecho a avanzar una construcción

sobre la propiedad colindante.

Hay, en todos estos casos, un predio que "sirve" a otro; la finca sobre que

gravita la servidumbre se llama "predio sirviente", aquella a cuyo favor se

constituye "predio dominante". Es menester, para que pueda establecerse

servidumbre, que las dos fincas sean contiguas; es decir, que su situación les

permita, respectivamente, prestar y recibir el provecho en que la servidumbre

consiste. Además, el predio obligado debe encerrar cualidades que le consientan

servir de un modo permanente, y no transitorio, al dominante –"causa

perpetua"–; y no tan sólo al propietario actual, sino a cuantos se sucedan al

frente de la finca beneficiada. En este sentido, puede decirse que un fundo

"sirve" al otro. No existe, por tanto, servidumbre predial, cuando sólo se aspira a

satisfacer las necesidades personales de un propietario: "servitus praedio utilis

esse debet".

5.1.1.2. Servidumbres personales

 Usufructo

Se puede definir, como el derecho de usar y disfrutar la cosa ajena,

salvando su sustancia: De esta definición se pueden desprender las

características principales de la institución:

 Es una servidumbre personal, por tanto, es un derecho que se

otorga para beneficiar a una persona que es la titular del derecho

(“usufructuario”) y que lo ejerce sobre una cosa ajena. De ahí que,

además del usufructuario (como titular del usufructo) también tiene

que existir otro titular como propietario del objeto, conocido como

“nudo propietario”, el cual no tiene la posesión del objeto mientras

esté en vigor el usufructo, pero sí mantiene su título de propiedad que

le permite actuar con pleno dominio sobre el mismo.

El usufructuario tiene derecho, ello supone que el

usufructuario tiene sobre el objeto la posesión que implica la

posibilidad de usar y disfrutar del objeto. Si bien el uso está dentro de

la concepción de la posesión, el disfrutar el objeto implica esa misma

posesión más la posibilidad de que el usufructuario se quede con la

propiedad de los frutos que obtenga del objeto, ya sean naturales (por

percepción, solo computables cuando nazcan), ya sean civiles (las

rentas en dinero que produzcan los bienes, computables día a día hasta

el momento de finalizar el usufructo cuando se constituye por tiempo

limitado o bien hasta la muerte del propio usufructuario).

El usufructuario tiene que respetar la cláusula “salva rerum

substantia” , esta cláusula es un límite establecido al usufructuario y,

al mismo tiempo, una protección del dominio del nudo propietario, ya

que con dicha cláusula el usufructuario se compromete mientras dure

el usufructo a no alterar los elementos esenciales del objeto que usa y

disfruta porque ello podría cambiar al destino económico de dicho

objeto. Así, es admisible que el nudo propietario le exija al

 usufructuario una cautio usufructuaria, por la que se compromete a

usar y disfrutar del objeto con la diligencia de un buen padre de

familia, así como asumir la obligación de devolver la posesión del

objeto al nudo propietario cuando llegue a término.

El usufructo recae sobre objetos no consumibles, dado que el

usufructuario tiene que devolver el objeto cuando el usufructo finalice,

esta institución solo se puede desarrollar sobre objetos no

consumibles. Sin embargo, a partir de un senadoconsulto (de nombre

desconocido) de época Imperial, se admitió legar el usufructo de cosas

consumibles comprendidas en un patrimonio, comprometiéndose el

usufructuario mediante caución restituir otras tantas del mismo género

y calidad tras el término del usufructo. A esta nueva modalidad de

usufructo se la conoció con el nombre de quasi ususfructus.

 Usus

El usus es el derecho de usar una cosa ajena sin percibir sus frutos: uti

potest, frui non potest, según expresa Ulpiano en D. 7,8,2pr. Ahora

bien, la jurisprudencia clásica sí admitió que el usuario de una cosa

pudiera quedarse con los frutos (civiles y naturales) necesarios para su

subsistencia. Por otro lado, el usuario debía garantizar al dueño del

objeto la conservación y devolución del mismo mediante una cautio

usuaria.

 Habitatio

La habitatio es un derecho vitalicio que se le concede a una persona,

llamada habitator, para que pueda vivir en una casa ajena de forma

gratuita, sin que pueda adquirir la propiedad de la casa por el uso

 continuado de la misma en el tiempo. De esta forma, al propietario se

le protege de su derecho. Por otro lado, al habitator se le prohíbe que

pueda ceder gratuitamente a un tercero el uso de la casa.

 Operae Servorum

Como las demás servidumbres personales, encuentra su origen y

regulación en ciertas disposiciones testamentarias. Es un derecho real

que otorga a su titular el derecho a disfrutar de los servicios de un

esclavo ajeno. Es un derecho que se asemeja más al usus que al

usufructo, aunque Justiniano lo consideró como un derecho

autónomo.

5.1.2. Enfiteusis

La enfiteusis que significa “hacer plantaciones”, es un derecho real,

enajenable y transmisible a los herederos que atribuye a su titular, llamado

“enfiteuta”, un poder sobre un terreno ajeno semejante al de un propietario,

mediante el pago de un canon por años. La naturaleza jurídica de esta

institución viene determinada por los terrenos que el poder público solía

conceder a los particulares para que los explotasen, los hicieran productivos

y los disfrutasen casi como si fuesen propietarios, pero con la obligación de

pagar anualmente un canon llamado vectigal.

Normalmente, se constituía este derecho mediante la figura del

arrendamiento o de la compraventa, según fuese la concesión por un tiempo

limitado (ius emphyteuticum) o a tiempo ilimitado (ius perpetuum). En

cualquier caso y mientras el enfiteuta page el vectigal no se le puede privar

del terreno ni a él ni a sus herederos. Por otro lado, tiene amplísimos

 poderes sobre el terreno, similares a los que puede ejercer un propietario,

con las únicas limitaciones de:

 Pagar el canon anualmente

 No deteriorar el fundo

 El enfiteuta tiene que pagar las cargas o tributos que graven el fundo

 Comunicar al propietario su deseo de enajenar el derecho de

enfiteusis, ya que el propietario tiene un derecho de preferencia y si

éste no quiere recobrar la posesión del terreno puede, sin embargo,

percibir el 2% del precio pagado por el nuevo enfiteuta. Si el

enfiteuta lo cedió de forma gratuita, el propietario del terreno tiene

derecho al laudemium, esto es, cobrar el valor de la enfiteusis.

Hasta el siglo V d.C. el ius emphyteuticum y el ius perpetuum estuvieron

separados, sin embargo se unificaron por obra del emperador Zenón al

definir a la enfiteusis como un negocio distinto del arrendamiento y de la

compraventa, esto es, como un derecho real sobre cosa ajena protegido por

acciones utiles, semejantes a las que protegen el derecho de propiedad, con

eficacia erga omnes.

5.1.3. Superficie

El derecho de superficie lo podemos definir como un derecho real,

enajenable y transmisible a los herederos, que otorga a su titular, llamado

“superficiario”, el goce a perpetuidad o por largo tiempo del edificio

construido en suelo ajeno, mediante el pago de un canon anual, llamado

“pensio” o “solarium”. Es un derecho que surgió en época republicana con

motivo de la expansión territorial, al apreciarse la necesidad de construir en

suelo público, primero, y privado, después, a aquellos particulares que

llegaban a Roma para desarrollar el comercio como fuente de producción

económica esencial.

El problema se ceñía en que estos comerciantes no disponían de

terrenos para instalarse; por otro lado, los propietarios de dichos terrenos no

estaban dispuestos a desprenderse de la titularidad de los mismos, ni hacer

grandes inversiones en la construcción de edificios. La solución vino

determinada por parte de los juristas aplicando de forma similar el régimen

de la enfiteusis (propia de una economía agrícola) a la superficie (propia de

un sistema económico comercial y mercantil).

Concretamente, gracias a la vigencia del principio que se dio en la

accesión, esto es, superficies solo cedit, los propietarios de terrenos se

animaban a ceder sus terrenos para que otros particulares construyesen con

sus propios patrimonios dichos edificios en los que pudiesen vivir y

desarrollar su comercio, a perpetuidad o por largo tiempo, pagando un

canon anual (pensio o solarium). al dueño del terreno que, al mismo tiempo

y en base al principio superficies solo cedit, había adquirido la propiedad

del edificio. Igual que en la enfiteusis, el acto de constitución de este

derecho se realizaba con la celebración de un contrato de arrendamiento

(cuando el derecho de superficie se constituía por un tiempo limitado) o por

un contrato de compraventa (cuando el derecho de superficie nacía con

carácter de perpetuidad).

En cualquier caso, el derecho así establecido es enajenable y

transmisible a los herederos, como puede también ser concedido en prenda y

gravado o beneficiado por el titular con servidumbres. Este derecho estuvo

protegido, primero, el interdictum de loco publico fruendo, posteriormente

 con el interdictum de superficiebus y, finalmente, con la actio in rem de

superficies, consolidándose definitivamente como un derecho real sobre

cosa ajena.

5.2. Derechos reales de garantía

5.2.1. Fiducia

La fiducia es la forma más antigua de garantizar una obligación, consistente

en la entrega de la propiedad de un objeto, mediante la mancipatio o la in

iure cesio, con fines de garantía (fiducia cum creditore), por parte del

deudor (fiduciante) al acreedor (fiduciario), acordando entre ellos un pacto o

convenido de fidelidad (pactum fiduciae), que obliga al fiduciario (acreedor)

a la restitución de dicha propiedad una vez satisfecha la deuda por parte del

fiduciante (deudor), para lo cual disponía éste de la actio fiduciae. Esta

forma de garantía situaba al fiduciario (acreedor) en una posición más

ventajosa que la del fiduciante (deudor) por los siguientes motivos:

Primero, el fiduciario (acreedor), convertido en propietario legítimo

del objeto que servía de garantía y a pesar de comprometerse a devolver el

objeto cuando la deuda fuese satisfecha, si decidía vender o destruir el

objeto en cualquier momento, podía hacerlo. Sus actos no eran nulos.

Distinta cuestión era que tuviese que responder por no respetar el convenio

o pacto de fidelidad que celebró con el fiduciante (deudor). Por ello

respondería (como resultado del ejercicio de la actio fiduciae), pero el

fiduciante no podría recobrar la propiedad que entregó en garantía. Ahora

bien, la actio fiduciae no prospera cuando el fiduciario (acreedor) acordase

con el fiduciante (deudor) el pactum de vendendo, por el que se facultaba al

fiduciario para vender sin especial autorización el objeto entregado en

 garantía, teniendo derecho cobrarse el importe de la deuda con el dinero de

dicha venta pero comprometiéndose a restituir al fiduciante el importe de

dinero sobrante. Dicha diferencia entre el precio de la venta y el importe de

la deuda no pagada, se llama superfluum.

Segundo, si el deudor fiduciante no cumple con la obligación debida,

el acreedor fiduciario estaba legitimado para quedarse definitivamente con

la propiedad del objeto que fue entregado en garantía, en virtud de la

cláusula comisoria (lex commissoria).

Tercero, Transmitida la propiedad al acreedor, solía devolverse la

posesión del objeto al deudor y, para evitar que éste recuperase el título de

propiedad por la posesión continuada del objeto (un año) conocida como

una usucapión extraordinaria (usureceptio ex fiducia), se solía celebrar un

arrendamiento o precario para convertir al deudor en un simple poseedor

natural.

Las imperfecciones que mostró esta institución fueron superadas por

la evolución que se dio con la prenda y la hipoteca, evitando entregar en

garantía la propiedad de un objeto y admitiendo solo la entrega de la

posesión del mismo. La diferencia entre ambas (prenda e hipoteca) se

centraba en el momento del desplazamiento del objeto que servía de

garantía a manos del acreedor, por lo demás, estas instituciones se

constituían y extinguían de igual manera.

5.2.2. Prenda

La prenda (pignus datum) es la institución jurídica por la que se garantiza

una obligación entregando el deudor la posesión natural de un objeto al

acreedor y que devolverá al deudor una vez que éste cumpla con la
obligación debida. Por tanto, el acreedor recibe el objeto en garantía desde

el primer momento que nace la obligación pero solo obtiene la posesión

natural del objeto, nunca la propiedad, de ahí que el acreedor solo pueda

conservar el objeto entre sus manos, pero no puede ni usarlo ni disponer del

mismo ya que, en caso contrario, cometería furtum usus.

Ahora bien, si el objeto que está en posesión del acreedor produce

frutos, pueden acordar el acreedor y el deudor que dichos frutos se los quede

el acreedor en lugar de los intereses y, una vez pagados, sirvan para el pago

de la deuda principal. Si el deudor no cumpliera la obligación debida, en un

primer momento, el acreedor pudo quedarse definitivamente con el objeto

que servía de garantía (datio in solutio) en virtud del pacto de comiso (lex

commisoria). Sin embargo ello fomentó la usura y el emperador

Constantino lo prohibió declarándolo nulo.

Surgió así otro pacto conocido como pactum de distrahendo pignoris

que, ante una obligación no cumplida, facultaba al acreedor vender el objeto

y pagarse con el precio, entregando el exceso (superfluum) al deudor.

Justiniano estableció que este pacto obligaba también al acreedor a que

advirtiera por tres veces al deudor que pagase antes de proceder a la venta

del objeto que servía de garantía. Con todo, si el acreedor no encontraba

quien comprase el objeto que garantizaba la obligación, podía pedir

autorización al emperador para que le atribuyera el objeto en su justo precio

(impetratio dominio). Además, el deudor disponía de dos años para rescatar

el objeto si durante ese tiempo conseguía pagar la deuda. A falta de rescate,

el acreedor se convertía en propietario definitivo de dicho objeto. En el

supuesto que el deudor cumpliese con la obligación debida, tenía a su favor

 una actio pignoraticia in personam para recuperar la posesión del objeto. A

partir del emperador Gordiano (s. III d.C.) se estableció a favor del acreedor

la facultad del ius retentionis, es decir, el derecho del acreedor a retener el

objeto en garantía hasta que no fuesen satisfechos otros créditos no

garantizados con prenda, es lo que se denominó pignus Gordianium.

5.2.3. Hipoteca

Junto a la prenda o pignus datum surgió como evolución de la misma el

pignus conventum o hypotheca, esto es, una forma de garantía que puede

constituirse por un simple acuerdo (conventio) entre el acreedor y el deudor

consistente en el derecho que se constituye a favor del acreedor hipotecario

sobre un objeto ajeno (del deudor o de un tercero) para dirigirse y tomar

posesión del mismo (ius possidendi) solo tras confirmarse que el deudor no

ha cumplido con la obligación debida.

Por tanto, la diferencia con la prenda es el momento en el que

ejercita el acreedor el ius possidendi: En la prenda cuando se constituye la

garantía de la obligación y antes que llegue el momento del cumplimiento

de dicha obligación En la hipoteca cuando se confirma que la obligación

debida del deudor no ha sido cumplida la naturaleza jurídica de la hipoteca

suele situarse en los acuerdos que se celebraban en el contrato de

arrendamiento de finca rústica. En concreto, el arrendatario le garantizaba al

arrendador el pago de la renta constituyendo a su favor un derecho de

garantía para poder tomar posesión (ius possidendi) de los aperos de

labranza (invecta et illata) cuando se confirmara que el arrendatario no

cumplía la obligación de pagar la renta (merx).

 Si bien, este fue el motivo del nacimiento de la hipoteca, dada su

enorme utilidad (porque a diferencia de la prenda no despojaba al deudor de

la posesión del objeto de garantía), pronto se extendió su práctica para otros

supuestos, compartiendo muchas de sus características con la prenda y

superviviendo junto con ella hasta nuestros días.

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