Documento

Título: Las obligaciones clásicas y modernas del vendedor y del comprador en la compraventa inmobiliaria
Autor: Mariño Galasso, Augusto P.
Publicado en: Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril),
21/04/2015, 24
Cita Online: AR/DOC/1099/2015
Sumario: I. Introducción.— II. Obligaciones del contrato de compraventa.— III. Obligaciones del vendedor.—
IV. Obligaciones del comprador.— V. Bibliografía.
I. Introducción
El contrato de compraventa lo encontramos en el Libro II: de los derechos personales, Título IV: de los
contratos en particular, Capítulo I: Compraventa, para desembocar en la Sección 4 donde encontraremos las
obligaciones del vendedor y en la Sección 5 las obligaciones del comprador.
Para poder analizar las obligaciones en el contrato de compraventa debemos entender qué clase de
obligaciones conlleva el sinalagma contractual bajo estudio, pues los deberes obligacionales que estudiaremos
no solamente los vamos a encontrar en las mencionadas secciones 4 y 5 a la que hicimos mención en el párrafo
anterior.
Como primera aproximación diremos que el contrato de compraventa es un contrato bilateral (art. 966
NCCC), oneroso (art. 967 NCCC), conmutativo (art. 968 NCCC), formal y nominado (arts. 969 y 970 NCCC)
(1) y que contiene una obligación correlativa, ya que las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra
(art. 966 NCCC) (2) y que la prestación de una tiene razón de ser en la prestación de la otra. Así el contrato de
compraventa contiene por un lado una obligación de dar cosa cierta para constituir derechos reales, por lo tanto
veremos que las obligaciones del vendedor las encontraremos dispersas, no solo en el libro de los Contratos,
sino también en el libro de los derechos personales (Libro III) cuando nos habla del contenido de las
obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales(Libro III, título I, Capítulo I, Sección 1), en el
capítulo de pago, para luego sí adentrarnos específicamente en la parte contractual, y allí encontraremos las
obligaciones no solo en la sección específica del título IV antes mencionado sino también en el Capítulo VII del
título II del libro III cuando nos habla de la forma o en el Capítulo IX cuando nos habla de los efectos entre los
que encontraremos la obligación de saneamiento y garantía por evicción y vicios ocultos. Asimismo como ya
dijimos es una obligación de dar cosa cierta para constituir derechos reales, por lo que nos trasladaremos al
Libro de los derechos reales al capítulo de adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad de los mismos
(Capítulo II, del Título I, del Libro IV de los derechos reales). También analizaremos las modernas obligaciones
accesorias que se imponen al vendedor sobre todo en materia inmobiliaria, entre las que destacamos el estudio
de títulos como verdadero avance en pos de la buena fe.
Del otro lado del sinalagma contractual encontraremos las obligaciones del comprador, que las podemos
esquematizar como una obligación de dar dinero, por lo tanto esta obligación no se agota en la sección 5
(obligaciones del comprador) del capítulo I (de la compraventa) del Título IV del libro III, sino que
encontraremos obligaciones como la antes mencionada en el parágrafo de obligaciones de dar dinero (Parágrafo
6, de la Sección 1, del Capítulo III, Título I del Libro III) y allí analizaremos si son obligaciones de dar dinero
en moneda nacional, obligaciones de valor u obligación de cantidad, para luego analizar las modernas
obligaciones accesorias, donde podemos destacar el valor cooperación al momento de la recepción de la cosa,
entre otros.
II. Obligaciones del contrato de compraventa
En la sección 4 y 5, del Capítulo I, del Título IV, del Libro III encontramos las obligaciones del vendedor y
del comprador en los contratos de compraventa, más específicamente en los arts. 1137 al 1140 (obligaciones del
vendedor) y el 1141 (obligaciones del comprador). Si bien se las trata como normas generales aplicables a todos
los contratos de compraventa ya sea de cosas inmuebles, muebles y muebles registrables, existe una sección
específica sobre compraventa de cosas muebles, así el art. 1142 NCCC nos establece la pauta de interpretación
cuando dice: "Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación de las demás normas del Capítulo en
cuanto sean compatibles". Es decir que la compraventa de cosas muebles, sean registrables o no, se rigen por la
sección 6 y en la medida que sea compatible por las normas del capítulo anterior, por lo que estamos en
condiciones de afirmar que si bien son normas de carácter general para cualquier contrato de compraventa, están
destinadas específicamente a regular las compraventas inmobiliarias y de allí las obligaciones accesorias
impuestas a las partes, razón por la cual nuestro objetivo de trabajo será el análisis de las obligaciones del
vendedor y comprador en las compraventas inmobiliarias.
III. Obligaciones del vendedor

© Thomson Reuters Información Legal 1

 Documento

3.1. Entrega de la cosa

3.1.1. Obligación de otorgar la escritura
El vendedor es el sujeto pasivo, es decir es deudor en la obligación de dar cosa cierta para constituir un
derecho real. Por lo tanto es el obligado a entregar la cosa, en el tiempo, el lugar y las condiciones pactadas.
El art. 1137 nos dice que el vendedor tiene la Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al
comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los
instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea
exigible para que la transferencia dominial se concrete.
El vendedor tiene la obligación de transferir la propiedad de la cosa vendida, por lo tanto hasta que el
vendedor no haga transmisión de la cosa, el acreedor solo tiene derecho a la cosa (jus ad rem) pero no tiene
derecho sobre la cosa (jus in rem) hasta tanto no se le haga tradición, conforme al art. 750 NCCC.
El art. 1137 NCCC nos habla acertadamente de la obligación de transferir la propiedad en consonancia con
el 1123 NCCC cuando nos define que habrá contrato de compraventa "cuando una de las partes se obliga a
transferir la propiedad de una cosa y la otra pagar un precio en dinero" a diferencia de los anteriores proyectos
de reforma, ya que hacían referencia a trasferir el dominio y decimos que es acertado el término propiedad, ya
que al aludir a la transferencia de dominio nos hace pensar que solo habría compraventa cuando transferimos
ese derecho real en particular y no los demás derechos reales existentes y que se han creado en este nuevo
código, razón por la cual celebramos la elección de los términos aprobados.
Para transferir la propiedad de la cosa en materia inmobiliaria es preciso ser dueño de ella, tal como lo
establece el art. 878 NCCC, cuando nos dice: el cumplimiento de una obligación de dar cosas ciertas para
constituir derechos reales requiere que el deudor sea propietario de la cosa. El pago mediante una cosa que no
pertenece al deudor se rige por las normas relativas a la compraventa de cosa ajena. Ratificando el principio del
nemo plus iuris, establecido en el art. 399 NCCC, cuando establece la regla general que nadie puede transmitir a
otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente impuestas,
haciendo alusión nuevamente a la compraventa de cosa ajena legislada en el art. 1132 NCCC.
En materia inmobiliaria es necesario la presencia de tres elementos: título, modo e inscripción para poder
hacer entrega de la cosa y cumplir acabadamente con dicha obligación.
Conforme al art. 1892 NCCC se entiende por título suficiente al acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir un derecho real. Las formas establecidas
por la ley en materia de compraventa inmobiliaria es la escritura pública conforme al art. 1017 NCCC. donde se
establece la obligación de otorgar por escritura pública los contratos que tiene por objeto la adquisición,
modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles (con la única excepción de los actos celebrados
por subastas ejecutivas o administrativas)
Para poder otorgar la escritura pública es necesario contratar a un escribano público de registro, en funciones
sin ninguna clase de inhabilitación ni incompatibilidad (3), por lo tanto para poder cumplir con dicha obligación
depende de un tercero en la relación obligacional.
La elección del notario está regido por los usos y costumbres notariales, muchas jurisdicciones no tienen
norma alguna en la elección. La libertad en la elección del escribano constituye una norma con prescindencia de
la localización del inmueble, del domicilio de las partes o de donde se deban cumplir las obligaciones
pendientes y corresponde exclusivamente a las partes. (4) Es decir la libre elección del notario corresponde a las
partes y dicho precepto constituye un principio fundamental internacional que desde la Unión del Notariado
Latino se propaga a todos los países miembros. En principio se elige por acuerdo de partes, si no lo hubiera
tiene el derecho a la elección el comprador al contado, el acreedor en cuanto queden sumas pendientes de pago,
o en los mutuos o hipoteca, al vendedor en los casos de primeras ventas cuando se afecta a propiedad horizontal
o se somete a loteo, el fiduciario, o el Estado cuando interviene como parte.
Si bien la organización notarial depende de las jurisdicciones locales, a modo de ejemplo en la Ciudad de
Buenos Aires, la ley 404 establece:
"Elección del notario. Art. 26.— Las partes podrán elegir libremente al notario, con prescindencia de su
domicilio, de la ubicación de los bienes objeto del acto y del lugar de cumplimiento de las obligaciones. Art.
27.— En ausencia de convención o de ofertas públicas en las que el nombramiento del notario apareciere como
condición de contrato, tendrá derecho a elegirlo: a) El transmitente: I) Si el acto fuere a título gratuito. II) Si
hubiere pago diferido del precio, en proporción que excediere el veinte por ciento del total. III) En la primera
venta que realizare el titular del dominio que hubiere sometido el inmueble a fraccionamiento, al régimen de
propiedad horizontal u otro que generare la necesidad de retener la documentación legítimante del transmitente,
© Thomson Reuters Información Legal 2
 Documento

para formalizar múltiples enajenaciones a diferentes adquirentes. IV) En los casos de ventas realizadas por
orden judicial, si hubiere pluralidad de inmuebles y compradores, cuando se hubiere hecho constar en los
edictos tal designación. B) El adquirente: I) Si la operación a realizar fuere al contado. II) Si la parte de precio
diferida en el pago no excediere el veinte por ciento del total. C) El acreedor, en la constitución de hipotecas u
otras garantías, sus renovaciones y modificaciones, y en el supuesto previsto en el art. 63 de la Ley 24.441. d) El
deudor, en las cancelaciones de hipotecas u otras garantías, salvo en los casos previstos en los aparts. III) y IV)
del inc. a) de este artículo, en que la elección corresponderá al acreedor. F) El locador, en los contratos de
arrendamiento o leasing, sus prórrogas o modificaciones. G) El fiduciario, en su caso. H) Quien pagare los
honorarios, en los casos no previstos.
De esta forma una vez elegido el notario este será el encargado de confeccionar la escritura pública portante
del título suficiente, constatando la legalidad y legitimidad del acto a los efectos de transmitir o constituir el
derecho real. El escribano constatara el estado jurídico del inmueble y del vendedor, que no existan gravámenes,
embargos ni restricciones que impidan o imposibiliten la libre transferencia acorde a las convenciones
efectuadas, asimismo es órgano de retención de impuestos que gravan la compraventa y es el encargado de
verificar que no existan deudas con relación a impuestos municipales y/o provinciales que graven la cosa, para
poder transferirla libre de deudas. Si bien es una actividad propia del escribano, que actúa como agente de
retención, la obligación de la transferencia libre de deudas (impositivas, de tasas municipales, etc.) o de
gravámenes pertenece a la parte vendedora.
Por lo tanto para poder cumplir con la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio es necesario la
designación del escribano, lo que en principio, como hemos dicho anteriormente y salvo pacto en contrario, en
las ventas al contado es una obligación que le corresponde al comprador.
Una vez cumplida la obligación de designar escribano interviniente, es necesario que este cuente con todos
los instrumentos para poder realizar la venta, a saber: título antecedente, planos (en caso de ser necesarios),
mensuras (en caso que sean obligatorias), boletas de impuestos (inmobiliario o de alumbrado barrido y limpieza,
o de tasas municipales, según sea la jurisdicción), de servicios sanitarios o de cloacas y aguas, etc. Todos estos
elementos e instrumentos los tiene en posesión el vendedor, razón por la cual ¿desde qué momento cumple con
su obligación?.
En principio de acuerdo al art. 1137 NCCC desde el momento que el vendedor pone a disposición del
comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta.
¿Qué significación tiene el alcance de "poner a disposición" estos instrumentos?
El diccionario de la Real Academia Española, nos dice que disponer es "colocar, poner algo en orden y
situación conveniente". Es decir que será colocar los títulos y todos los instrumentos necesarios y situación
conveniente a los efectos de poder otorgar la escritura de compraventa, pero ¿a quién debemos disponer o
entregar esta documentación? La literalidad del artículo nos dice que al "comprador", es decir que en principio
el vendedor cumplirá con su obligación entregando al comprador todos los instrumentos necesarios para poder
desarrollar la escritura y así poder hacer entrega de la cosa, en sentido amplio (porque recordemos que para
poder entregar la cosa y el comprador tenga derecho sobre ella, es necesario el título, el modo y la inscripción).
Obviamente en caso que le hagamos entrega al comprador de todos estos instrumentos, es aconsejable hacerlo
bajo recibo, ya que a partir de dicho momento el vendedor ha cumplido con su obligación, ya que el
otorgamiento de la escritura no depende de él, sino de un tercero, en cuyo caso será el comprador quien
entregara al escribano designado toda la documentación. Si seguimos con esta línea argumental, en el momento
de que el vendedor haga entrega al comprador de la documentación no solo será necesario la recepción bajo
recibo de tal documentación, sino que será imprescindible la notificación por parte del comprador de la elección
del escribano interviniente —en caso que el comprador tenga derecho a elección—, ya que a partir de la
elección del escribano el vendedor ha cumplido con todos sus obligaciones a su cargo y por ende no se le podrá
imputar ningún estado de mora en caso que la escritura no se pueda otorgar, al menos por falta en la entrega de
la documentación, es decir la entrega de la documentación suspende los plazos y por ende la mora no podrá
serle imputada.
¿Ahora bien si el vendedor hace entrega de la documentación directamente al escribano designado, cumple
acabadamente con su obligación? En principio lo que el vendedor deberá estar seguro es qué escribano fue
designado, en caso que la elección corresponda al comprador, razón por la cual siempre es útil que la
designación sea por escrito ya que en caso de divergencia en la designación del escribano, el que entrara en
estado de mora será el vendedor por no acompañar la documentación pertinente. Una vez elegido el escribano,
¿cumple el vendedor haciéndole a esta entrega de la documentación? Entendemos que si, ya que el artículo nos
habla de poner a disposición del comprador, y es una forma de poner a su disposición la documentación

© Thomson Reuters Información Legal 3

 Documento

requerida a través del profesional fedante que éste haya elegido, en caso repetimos que tenga el derecho a
hacerlo.
3.1.2. Obligación de entregar la cosa y obligación de inscribir
El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario,
establece el art. 1139 NCCC. Es decir inmediatamente después de la escritura ¿salvo pacto en contrario- debe
hacerse la tradición, es decir debe entregarse la cosa, para que así se pueda constituir el jus in rem a favor del
comprador (art. 750 NCCC) con todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y oposición de terceros
(art. 1140 NCCC). Es necesario aclarar que las relaciones de poder del sujeto con una cosa pueden ser la
posesión o la tenencia. Es decir la cosa debe transmitirse libre de otra relación de poder, ya que si así ocurriera
el comprador no podría comportarse como titular del derecho real transmitido, comportándose como dueño
(conf. art. 1926 NCCC). La oposición de terceros alude a que la entrega de la cosa sea pacifica, de tal forma que
el comprador pueda hacer uso de ella sin obstáculos (art. 1926 NCCC).
Asimismo el art. 1892 NCCC establece que la tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejerzan por la posesión, hasta antes de la tradición solo se tiene, como hemos
dicho, derecho a la cosa (jus ad rem) con excepción de la traditio brevi manu y la constituto posesorio que lo
establece el art. 1892 NCCC al decir: "No es necesaria —la tradición— cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
posesia a nombre del propietario, principio a poseerla a nombre de otro", es lo que se conoce como traditio brevi
manu. Continua el artículo diciendo que "tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente", lo que se conoce como
constituto posesorio.
La recepción de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad
adecuada de la cosa, sin perjuicio de la obligación de saneamiento, conforme al art. 747 NCCC.
La inscripción registral en materia inmobiliaria continua siendo declarativa, acorde lo estable el art. 1893
NCCC:
"Art. 1893.— Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad
a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral. No pueden prevalerse de la
falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del
título del derecho real".
Es decir acorde a este artículo es necesaria inscripción del título para que este sea oponible y de esta forma
tenga publicidad suficiente, la registración constituye una obligación del escribano, es decir no es una
obligación directa del vendedor.
Por último diremos que la inscripción registral a la que alude el art. 1892 NCCC "es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos" hace alusión a
los automotores, que en la República Argentina su inscripción es constitutiva, pero no aplica en materia
inmobiliaria.
3.2. Deber de conservación de la cosa
El vendedor tiene la obligación de conservar la cosa en el mismo estado en que se encontraba cuando
contrajo la obligación, y a entregarla con sus accesorios, aunque hayan sido momentáneamente separados de
ella (art. 746 NCCC).
Es decir que desde el momento que se contrajo la obligación hasta la entrega de la cosa, el deudor tiene la
obligación de no introducir cambios que aumenten o disminuyan su valor, asimismo tiene la obligación de
entregar la cosa con todos sus accesorios, así por ejemplo una casa no podría ser entregada sin sus baños
instalados, o sin las instalaciones de electricidad o servicios, o sin sus ventanas o sin los herrajes de las puertas,
en caso que así hubiera estado la cosa al momento de contratar.
El principio general es que las cosas crecen y se pierden para sus dueños. Así establece los arts. 754 y 755
NCCC que los frutos percibidos pertenecen hasta el día de la tradición al deudor y a partir de la misma los
frutos devengados y no percibidos al acreedor. También el riesgo de la cosa es soportado por el propietario. En
los casos de deterioro o pérdida total, sin culpa la obligación queda extinguida por imposibilidad sobrevenida,
objetiva, absoluta y definitiva, sin responsabilidad, conforme al art. 955 NCCC. Si el deterioro o la pérdida de la
cosa es parcial, sin culpa, estaremos a lo dispuesto por las reglas del pago y la determinación del precio, es decir
en caso que no existan identidad e integridad de la cosa vendida, las partes podrán reajustar el precio o dar por
disuelta la obligación sin responsabilidad para ninguna de las partes.
© Thomson Reuters Información Legal 4
 Documento

Si en cambio el deterioro o pérdida de la cosa se produce por culpa del deudor, sea total o parcial, la
obligación modifica su objeto y se convierte en una indemnización por los daños causados, sea manteniendo su
objeto y reajustando el precio o extinguiendo totalmente la obligación con daños y perjuicios (art. 955 NCCC).
En caso que existan mejoras, es decir que aumente el valor extrínseco de la cosa, si las mismas son naturales
autorizan al deudor a exigir un mayor valor, y en caso de no aceptación la obligación quedara extinguida sin
responsabilidad para ninguna de las partes (art. 752 NCCC).
Pero si la mejora es artificial, es decir introducida por la mano del hombre, habrá que ver si es necesaria, en
cuyo caso el deudor está obligado a hacerlas para mantener el estado de conservación de la cosa, sin derecho a
indemnización alguna. En cambio si introdujo mejoras de útiles, de lujo, recreo o suntuarias, no tiene derecho a
reclamar indemnización pero puede retirarlas en la medida que no causen un deterioro en la cosa (art. 753
NCCC).
3.3. Obligaciones accesorias
Son obligaciones accesorias aquellas que siguen la suerte de su principal, en el caso de la compraventa esta
accesoriedad puede ser anterior al contrato, los que determinaran si se celebra o no el acto de la compraventa,
como por ejemplo el estudio de títulos, la mensura, los gastos de la venta, es decir la obtención de los
certificados de dominio e inhibición, planos, certificados de deuda, etc., es decir son obligaciones accesorias que
estarán en cabeza del escribano designado, y que de acuerdo al éxito de las mismas podremos desembocar en la
celebración de la escritura pública, son todos aquellos actos que se los conoce con el nombre de "actos
pre-escriturarios". También están dentro de las obligaciones accesorias a cargo del vendedor, aquellas que
pueden tornarse exigibles con posterioridad a la celebración de la compraventa, como por ejemplo el
saneamiento por evicción y vicios ocultos.
3.3.1. Saneamiento por evicción y vicios ocultos
El vendedor de una cosa inmueble está obligado a la garantía de evicción y vicios ocultos, o dicho de otra
forma el vendedor es el obligado por saneamiento. Y el saneamiento es el remedio que repara la evicción y los
vicios ocultos en los contratos onerosos, es decir se aplican a la compraventa y en los contratos gratuitos el
adquirente puede ejercer esta garantía en su provecho correspondiente a sus antecesores (arts. 1033, 1034 y
1035 NCCC).
La responsabilidad por saneamiento es disponible, pudiendo ampliarse, disminuirla o suprimirla. En caso de
silencio se tiene por asumida, siendo de interpretación restrictiva las cláusulas de supresión y disminución (arts.
1036 y 1037 NCCC).
El saneamiento, como ya hemos dicho, es el remedio para reparar la evicción o los vicios ocultos y consiste
en la obligación que tiene el vendedor para con el comprador, quien tiene el derecho a optar entre:
a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b) reclamar un bien fungible
c) declarar la resolución del contrato excepto en caso que el derecho del adquirente se sanee por el
transcurso del plazo de prescripción adquisitiva o el vicio constituya un defecto subsanable y vendedor o
garante ofrezca subsanarlo y el comprador no lo acepte, quedando a salvo la reparación por daños. El acreedor
tendrá derecho a reclamo y a su consiguiente reparación excepto que: a) si el adquirente conoció, o pudo
conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios;
b) si el enajenante o vendedor no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o de la existencia de los
vicios;
c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente;
d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.-
Nos detendremos especialmente en las excepciones donde el comprador no tiene derecho a reclamar el
saneamiento que es cuando el adquirente conoció o pudo conocer el peligro de la evicción o cuando el vendedor
no conoció o pudo conocer los mismos. Es decir en ambos supuestos cobra relevancia el llamado estudio de
títulos que como veremos forma parte del nuevo plexo obligacional del vendedor, cimiento e indicio de la buena
fe, como lo analizaremos más adelante.
Un estudio de títulos mostraría la diligencia y la buena fe, amparando tanto al comprador como al vendedor
en caso que aparezcan "vicios" no detectados en el estudio de títulos, así el comprador que no pudo conocer los
vicios, aun habiendo confeccionado el estudio de antecedentes, estaría amparado por esta garantía ya que de
haberlo detectado, el conocimiento produciría una especie de aceptación y asunción del riesgo y a la inversa,

© Thomson Reuters Información Legal 5

 Documento

aquel vendedor que realizo el estudio de título y del mismo no aparecieron "vicios" ostensibles en el titulo, por
lo que no conoció ni pudo conocer aplicando su máxima diligencia, estaría amparado y no debería responder por
evicción, ya que si el vendedor hubiese conocido por cualquier medio el "vicio" en el título, acarrearía la
garantía de evicción. De allí como veremos más adelante la importancia de esta nueva obligación que está a
cargo del vendedor.
Por último dentro de los deberes de saneamiento, explicaremos brevemente en qué consiste la evicción. La
responsabilidad por evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho transmitido, consistente en
materia de títulos en toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o
contemporánea con la adquisición (art. 1004 NCCC). Por lo que insistimos, para garantizar la existencia y la
legitimidad de un derecho es imprescindible cumplir con la obligación de hacer el estudio de títulos, ya que
demostrara la diligencia empleada al momento de la transmisión.
Los vicios ocultos por su parte son todos aquellos defectos que el adquirente conoció, o debió haber
conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que
haya hecho reserva expresa de estos. Estos vicios no están amparados por la garantía, salvo la reserva expresa
conforme al juego de los arts. 1051 y 1053 NCCC, empero los vicios redhibitorios, que son los defectos que
hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal
extremo que , de haberlos conocido, el adquirente no habría adquirido la propiedad, o su contraprestación
hubiese sido significativamente menor, en dicho supuesto responde el vendedor por garantizar la inexistencia de
ellos. Esta garantía cuenta con un plazo de caducidad a los tres años desde que se recibió la cosa, dentro del cual
deberán denunciarse a los sesenta días desde que se manifestó el vicio oculto , aunque en forma convencional,
estos plazos, pueden aumentarse. El plazo de prescripción de la acción por vicios redhibitorios es de un año (art.
2564 NCCC) (arts. 1051, 1053,1054, 1055 NCCC).
3.4. Gastos de entrega y las modernas obligaciones
El art. 1138 NCCC dispone: "Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los
gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el
art. 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes
y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta".
3.4.1. Gastos de entrega
Los gastos que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el art. 1137 son obligaciones del
vendedor, y los mismos consisten pagar los gastos que originen la escritura. Estos gastos están compuestos por
los aportes notariales, la obtención de los certificados en el Registro de la Propiedad Inmueble, de certificados
administrativos, tales como ante diversos organismos, provinciales, municipales, y/o nacionales (a modo de
ejemplo la obtención de los certificados de deuda de impuestos inmobiliarios, de tasas municipales como
alumbrado barrido y limpieza, de empresas de aguas o servicios cloacales, certificados parcelarios, etc.), el
diligenciamiento de tales certificados, las liberaciones de las deudas, la incorporación de documentos
habilitantes al protocolo, los costos de las fojas de protocolo y demás gastos que haya tenido que hacer el
escribano para poder arribar a la escritura traslativa de dominio que será uno de los elementos que posibilite el
cumplimiento de la obligación del deudor en la entrega de la cosa (recordemos que la entrega de la cosa para
que el comprador pueda ser dueña, en materia inmobiliaria está constituida por tres elementos: título, modo e
inscripción).- Estos gastos entonces están en cabeza del vendedor salvo pacto en contrario.
Los gastos de entrega de la cosa, en materia inmobiliaria, constituyen todos aquellos que no sean los gastos
del art. 1137 antes explicados, necesarios para poder hacer entrega de la cosa, tal como, por ejemplo en caso que
una propiedad fue vendida bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal, constituirán gastos de entrega la
confección de los planos de afectación a la mencionada ley, como así también la redacción de la escritura de
afectación a propiedad horizontal; en un loteo constituirán gastos de entrega la mensura y el plano que origine el
loteo, etc.
3.4.2. Estudio de títulos
La introducción de esta obligación a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario, constituye a nuestro punto
de vista, la más innovadora y moderna introducción que ha hecho la norma, ya que impone al vendedor el deber
de la confección del estudio de títulos. Y sostenemos que constituye una verdadera innovación porque hace
tiempo que se viene discutiendo el andamiaje normativo de la confección del estudio de títulos, se discutía que
no existía norma alguna que obligase a la realización del mismo. De esta manera al introducirlo como
obligación a cargo del vendedor, constituye un verdadero avance ya que es el propio código civil que regula
definitivamente este deber.

© Thomson Reuters Información Legal 6

 Documento

Se sostiene que "El estudio de títulos, fundado en la recopilación de antecedentes o referencias, es la

relación orgánica de los diversos actos y documentos jurídicos, verificados críticamente, y realizados durante el
periodo de la prescripción máxima o superior, respecto de los bienes registrables con el objetivo de cimentar su
juridicidad". (5)
Jurisprudencialmente se indicó que es "una labor compleja que requiere de conocimientos jurídicos" y que
consiste en "examinar con sentido crítico el conjunto de documentos que acreditan la existencia de un derecho
de alguien sobre una cosa a los efectos de poner en claro cuál es su eficiencia para el tráfico, quién es el titular
de ese derecho y cuál es su fundamento jurídico y alcance". (6)
El estudio de antecedentes dominiales tiene como objetivo determinar quién y frente a quién puede
correctamente concluirse un negocio jurídico para que éste pueda desplegar los efectos jurígenos conforme a su
función y congruentes con la intención práctica normal de las partes, garantizándose de esta manera la seguridad
jurídica en su expresión dinámica. La figura examinada es empleada para satisfacer la necesidad de que la
mutación de un derecho haya sido normalmente producida o generada por su titular, quien está facultado
legalmente para ello conforme las prescripciones del art. 3270 CC. Se persigue la obtención de un título-causa
"perfecto" que no ofrezca la posibilidad de que el comprador se vea perjudicado en su derecho por acciones
reales de terceros: se procura obtener un opus inatacable, brindando seguridad al adquirente.
Desde otra perspectiva, se considera que el estudio de antecedentes dominiales es necesario para que se
configure en el adquirente del derecho real la buena fe-creencia que constituye presupuesto indispensable para
obtener la protección de la ley conforme los términos del art. 1051 CC., en aquellos supuestos en que el negocio
presenta causas manifiestas de invalidez" (sic). (7)
El estudio de títulos constituye un elemento para que se configure la buena fe, y así lo establece en su último
párrafo el art. 1902 NCCC. "Justo título y buena fe. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial".
¿Quién lo debe realizar? El estudio de títulos de acuerdo al art. 1138 NCCC constituye un gasto a cargo del
vendedor, pero que lo realiza el escribano designado para la operación. Esta nueva obligación es disponible
convencionalmente, no solo en materia de gastos, que en principio le corresponden al vendedor, sino en cuanto
a su contenido, pero como hemos analizado, la supresión de la confección del estudio de títulos podrá atacar a la
buena fe creencia, ya que no se podrá alegar la debida diligencia en pos de esa buena fe, conforme a los arts.
1902 y al 1138 NCCC. y de esta forma quedar protegido en la adquisición del derecho real en virtud del art. 392
NCC.
3.4.2.1. Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en estudio de títulos
La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido desde 1983 en los autos caratulados "Compañía
Financiera Universal c. Provincia de Santiago del Estero" (8) que "El estudio del título de propiedad resulta
necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia, que consiste en la
impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho, y que constituye presupuesto indispensable para
obtener la protección de la ley", a pesar que en el ámbito de la Capital Federal, donde la escritura se otorgó, no
existe obligación directamente impuesta por ley de efectuar tal estudio antes de autorizar el otorgamiento de
escrituras de transmisión de dominio o constitución de gravámenes. En el año 1986, dicha jurisprudencia se
reitera en los autos "Inverfin S.A. Compañía Financiera c. Provincia de Buenos Aires" (9), delimitándose con
precisión la situación en la cual se torna exigible el estudio de títulos. Se expresó que "(...) el cotejo cuidadoso
del testimonio acompañado (...) hacía aconsejable el estudio de los antecedentes de dominio porque revelaba,
(...) defectos ostensibles que lo justificaban" y se puntualizó que "(...) a las empresas que como la actora actúan
como entidades financieras (...) les son aplicables los principios establecidos en el art. 902 CC., y que un grado
de diligencia razonable les hace necesario efectuar —o hacer efectuar— un estudio de títulos para que se
configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia (...)".
La Corte Suprema reafirma esta postura en diversos fallos, entre los cuales se pueden mencionar "Phalarope
S.A. c. Provincia de Santiago del Estero"· (10), "Martínez, Hugo O. c. Provincia de Buenos Aires s/ Cobro de
australes" (11), "Terrabón S.A.C.I.F.I.A c. Provincia de Buenos Aires" (12) y "Giménez Zapiola Viviendas S.A.
c. Provincia de Buenos Aires". (13)
3.4.3. Mensura
Corresponden también al vendedor, salvo pacto en contrario, los gastos de mensura, cuando sean necesarios
a los fines de la determinación de las superficies, medidas y linderos del inmueble que se trate, ya sea por
convención de partes o cuando la norma así lo mande como en el caso del Provincia de Buenos Aires, la ley

© Thomson Reuters Información Legal 7

 Documento

10.707, que organiza el catastro territorial de la Provincia en su art. 1º y en su art. 15 establece la obligatoriedad
de mensura y actualizar el estado parcelario en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución,
modificación y transmisión de derechos reales.
3.4.4. Tributos que graven la venta
El art. 1138 NCCC hace mención a que están a cargo del vendedor los tributos que graven la venta. Los
tributos que gravan la venta están compuestos por tributos locales, como lo es el impuesto de sellos, regulado
por cada jurisdicción y por tributos nacionales, como puede ser el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el
adelanto de Impuesto a las Ganancias, o los impuestos a las personas no residentes en el país. Creemos, como
bien apunta el Dr. Mariano Esper, en su comentario a este artículo, que los tributos que gravan la venta a cargo
del vendedor son los tributos de carácter federal, regulados por la Administración Federal de Ingresos Públicos
(AFIP) ya que el Código Civil no puede regular situaciones locales, como lo son los impuestos sellos, ya que de
ser así, el impuesto de sellos quedaría en cabeza del vendedor, cuando no es así, ya que la alícuota del mismo se
comparte cincuenta por ciento entre comprador y cincuenta por ciento entre el vendedor y en muchas ocasiones,
dependiendo de si es vivienda única, familiar y de ocupación permanente del comprador la operación estará
parcial o totalmente exenta, por lo cual no vemos razón que el Código legisle en materia que no tiene
competencia, estando los tributos que gravan la venta en cabeza de cada estado provincial, a excepción de los
tributos federales, que si le corresponden al vendedor.
IV. Obligaciones del comprador
El art. 1141 estable que son obligaciones del comprador: a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos.
Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar
todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega,
y hacerse cargo de la cosa;
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás gastos
posteriores a la venta.
4.1. Pago del precio
La obligación principal que tiene el comprador, es la de ser deudor en una obligación de dinero (art. 765 y
ss. NCCC).
El necesario que el precio sea determinado o determinable, conforme con los arts. 1133 a 1136 NCCC y que
sea en dinero, caso contrario estaríamos ante la presencia de otro contrato, pero no de una compraventa. Como
bien dice Borda (14), el precio debe ser dinero, sin importar si es moneda nacional o extranjera.
No existen normas que prohíban la contratación de obligaciones en moneda extranjera, razón por la cual
todo lo que no está prohibido está permitido, por lo que podrá seguir contratándose en materia inmobiliaria en
moneda extranjera.
El art. 765 NCCC establece que la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda,
determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha
constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe
considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de
curso legal
El referido artículo permite la contratación en moneda extranjera pero dice que deben considerarse como
obligaciones de dar cantidad de cosas, pero esta clasificación ha sido omitida en el Nuevo Código, ya que el art.
762 NCCC solo nos refiere a las obligaciones de género, de dar cosas determinadas solo por su especie y
cantidad, es decir solo aquellas cosas no fungibles.
Asimismo establece un derecho a favor del deudor de liberarse dando el equivalente en moneda de curso
legal. Este derecho habrá que analizar si en principio es o no de orden público, para luego establecer si es
disponible. No es el objetivo del presente trabajo realizar este análisis pero creemos que no está comprometido
el orden público, ya que no afectan a ninguna garantía constitucional y solo a derechos que las partes tienen en
materia contractual, además que el propio código establece la obligación de devolver los depósitos bancarios en
la moneda de la misma especie (art. 1390 NCCC) razón por la cual si el mismo cuerpo legal autoriza a la
devolución en moneda extranjera, cumpliendo de este modo con su obligación, no vemos óbice para hacer una
interpretación integral del sistema y de esta forma permitir el cumplimiento de cualquier contrato (sea bancario
o de compraventa) en moneda extranjera, pudiendo el deudor para renunciar al pago en moneda de curso legal.
La obligación en el pago de moneda extranjera entonces debe completarse con la lectura del art. 766 NCCC

© Thomson Reuters Información Legal 8

 Documento

donde se establece la obligación del deudor de entregar la cantidad correspondiente de la especie designada y en
el art. 772 NCCC se establece que si la deuda consiste en un cierto valor (como lo puede ser la obligación de dar
moneda extranjera), el monto resultante deber referirse al valor real al momento que corresponda tomar en
cuenta para la evaluación de la deuda, la que puede ser expresada en una moneda de curso legal que sea usada
habitualmente en el trafico, es decir en materia inmobiliaria. Para terminar diciendo que una vez que el valor es
cuantificado en dinero se aplicaran las disposiciones de esta sección.
Es decir el precio en materia inmobiliaria podrá seguir pactándose en moneda extranjera, el deudor podrá
renunciar a su derecho de pagar en moneda de curso legal, ratificando el art. 766 NCCC y estableciéndose que
la obligación constituye una obligación de valor en los términos del art. 772 NCCC siendo aconsejable que se
establezca convencionalmente el procedimiento de asignación del valor de la deuda de moneda extranjera en
moneda de curso legal.
4.2. Tiempo y lugar de pago
Si nada se pacta el artículo dice que la venta es al contado, por lo que nos remitimos al tiempo de pago
establecido en el art. 871 NCCC.
Con relación al lugar de pago en materia inmobiliaria es de vital importancia, ya que acarrea números
conflictos debido a los montos importantes que una de las partes debe trasladar.
Si nada se ha pactado al respecto, el art. 874 NCCC nos establece que el lugar de pago es el domicilio del
deudor al tiempo de nacimiento de la obligación, claro está que es el deudor en la entrega de la cosa, es decir el
domicilio del vendedor. El artículo refuerza esta idea al establecer que "esta regla no se aplica a las
obligaciones: a) de dar cosa cierta; en este caso, el lugar de pago es donde se encuentra la cosa habitualmente; b)
de obligaciones bilaterales de cumplimiento simultaneo; en este supuesto, lugar de pago es donde debe
cumplirse la obligación principal, es decir la entrega de la cosa, por ende el pago será el lugar que designe el
vendedor, ya sea donde se entregue la cosa o donde este designe".
4.3. Recepción de la cosa y los documentos vinculados con el contrato
El comprador tiene la obligación recibir la cosa y los documentos, la que consiste en realizar todos los actos
que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega y hacerse cargo
de la cosa.
Esta obligación del comprador forma parte del deber de cooperación genérico que existen en las
obligaciones a los efectos de poder liberar al deudor de la prestación debida. La entrega de la cosa, salvo pacto
en contrario, conforme al art. 1140 NCCC debe hacerse inmediatamente después de la escritura.
Si bien el inciso de este articulo está en la parte general su fuente la encontramos en el art. 60 de la
Convención de las Naciones Unidades sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías
sancionada en Viena el 11 de abril de 1980 (Convención de Viena de 1980), e incorporada a nuestro
ordenamiento jurídico en 1983 por la ley 22.765 (ley 1356, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley
26.939), razón por la cual metodológicamente hubiera correspondido ubicarlo en la sección de compraventa de
cosas muebles.
4.4. Pagar los gastos de recibo
Es obligación del comprador pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y
los demás gastos posteriores a la venta.
Se entiende por gastos de recibo los gastos que demandó la confección de la escritura, es decir los
honorarios del escribano designado, los aportes notariales, así como los testimonios, las legalizaciones y todo el
gasto que implique la confección de la escritura en cabeza de la parte compradora. Se entiende por demás gastos
posteriores a la venta, todos aquellos gastos que demande la inscripción de la compraventa, como por ejemplo el
pago de tasas registrales, las diligencias y pago de honorarios de gestores y todo lo necesario para que la
escritura se inscriba y de esa forma se torne oponible su derecho real que adquirió mediante el contrato de
compraventa.
V. Bibliografía
ALTERINI, Jorge H., "El artículo 1051 del Código Civil y el acto inoponible", Revista Notarial 21,
1/1/1971, cita online AR/DOC/463/2012.
BAEZ, Geraldine M.; COPPA, Cynthia A.; GIMÉNEZ, Laura E.; MARCHIARO, Carlos A. Título:
"Estudio de títulos C. Seguro de títulos inmobiliarios" Fecha: 2007 Publicado: Abeledo Perrot:
0003/70039469-1.

© Thomson Reuters Información Legal 9

 Documento

BORDA, Alejandro, "La compraventa en el Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación de 2012",
cita on line AR/DOC/6241/2012.
DE HOZ, Marcelo, "El estudio de títulos desde la óptica jurisprudencial: tendencias y análisis de los casos
más trascendentes", Revista del Notariado 897, 01/01/2009, 75, cita on line AR/DOC/6688/2011.
MASETTO, Mariela E., "Reflexiones en torno al alcance del boleto de compraventa de inmuebles", cita on
line AR/DOC/2068/2014.
MEDINA, Graciela, ESPER, Mariano, "Nuevo Código Civil y Comercial comentado", Editorial La Ley, año
2014.
SILVESTRE, Norma, "Obligaciones", La Ley, año 2014.
VINTI, Ángela M., "La compraventa en el Proyecto de Unificación de la legislación civil y comercial año
2012", cita on line AP/DOC/83/2013.
ZINNY, Mario A., "El supuesto de compraventa de inmueble como supuesto de conversión", cita on line
AR/DOC/468/2012.
Jurisprudencia:
"O., M. R., c. Foren SA (Viviendas la Solución) s/ordinario, Cam. Nac. de Ap. en lo Com., Sala E,
07/04/2014, cita on line Abeledo Perrot AR/JUR/22531/2014.
"U. M. I, c. M. S. s/cumplimiento de contrato", expte. 141.668. Cam. Primera de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de Bahía Blanca, Provincia de Buenos Aires, 20/02/2014, El dial AA85 CA, 21/03/2014.
"B, I. C. c. Barrio Parque Los Robles SA s/cumplimiento de contrato", Cam. Nac. de Apelaciones en lo
Civil, sala A, 19/11/2013, cita on line, Abeledo Perrot AR/JUR/105397/2013.
"Argañaraz, M. del C. c. Alfaro, Rodolfo J. s/cobro de sumas de dinero", Cam. Nac. de Apelaciones en los
Civil, Sala G, 11/03/2013, cita on line AR/JUR/4213/2013.
"Miranda Mallea, Alfredo c. Araya, Martha J.", Cam. de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería de
San Juan, Sala II, 23/11/2010, cita on line AR/JUR/86718/2010.
"Petróleo y Transporte SRL c. Pcia. de Santiago del Estero y /u otro s/daños y perjuicios", Cam. Civ. y Com.
Sgo. del Estero, 15/08/2013, cita on line AR/JUR/59439/2013.
(1) Nótese que el NCCC ha eliminado la categoría de contratos consensuales y reales, sin perjuicio que en
el art. 1123 NCCC hace alusión a que habrá contrato de compraventa cuando el deudor "se obligue a..."
haciendo clara referencia al carácter consensual contrato.
(2) Llamaremos en este trabajo NCCC al Nuevo Código Civil y Comercial que entrara en vigencia a partir
del 1 de agosto de 2015 por oposición al CC o Código Civil velezano.
(3) El art. 291 NCCC establece las prohibiciones en las cuales un escribano no puede actuar. "Es de ningún
valor el instrumento autorizado por un funcionario público en que él, su cónyuge, su conviviente, o un pariente
suyo dentro del cuarto grado o segundo de afinidad, sean personalmente interesados".
(4) www.uinl.org, Roma 8/11/2005, Unión Internacional del Notariado Latino.
(5) GATTARI, Carlos N., "Manual de Derecho Notarial", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1997, p. 118.
(6) Corte Justicia Salta, sala 2ª, sent. publicada en Revista del Notariado, Buenos Aires, n. 741, mayo/junio
de 1975, p. 1081.
(7) BÁEZ, Geraldine M.; COPPA, Cynthia A.; GIMÉNEZ, Laura E.; MARCHIARO, Carlos A. Título:
"Estudio de títulos c. Seguro de títulos inmobiliarios" Fecha: 2007 Publicado: Abeledo Perrot:
0003/70039469-1.
(8) 18/12/1984. Fallos 306:2029.
(9) 11/12/1986. Fallos 308:2461.
(10) 23/07/1994. Fallos 317:687
(11) 19/12/1995. Fallos 318:2575.
(12) 15/10/1997. Fallos 320:1571.
(13) 13/08/1998. Fallos 321:2144.
(14) "La compraventa en Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación de 2012", BORDA Alejandro,
AR/DOC/6241/2012.
© Thomson Reuters Información Legal 10
 Documento

© Thomson Reuters Información Legal 11